Thị trường bất động sản Việt Nam: Những điều nhà đầu tư cần biết

Đầu tư bất động sản tại Việt Nam ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường này không chỉ hấp dẫn bởi thu nhập từ cho thuê mà còn là một tài sản mang lại lối sống thoải mái và là phương tiện đa dạng hóa vốn đầu tư tại châu Á.

Khác với các quốc gia châu Âu có hệ thống pháp lý đã được thiết lập vững chắc như Áo, nơi tính ổn định và khả predictability là những lợi thế hàng đầu, Việt Nam ngày nay lại mang đến một câu chuyện hoàn toàn khác: đây là một quốc gia đang phát triển năng động với tiềm năng tăng trưởng giá cả cao và rào cản gia nhập thị trường tương đối thấp. Đối với các nhà đầu tư, điều này mang đến cơ hội tham gia vào một thị trường đang phát triển mạnh mẽ, từ đó đạt được lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đã phát triển.

Hiện nay là thời điểm đặc biệt hấp dẫn để xem xét Việt Nam như một điểm đến đầu tư. Sau đại dịch, đất nước đã mở cửa biên giới, ngành du lịch đang phục hồi với tốc độ nhanh chóng, và chính phủ đang đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn – từ đường cao tốc đến sân bay quốc tế. Tất cả những điều này đang tạo nền tảng cho giá nhà ở tăng cao và lượng khách du lịch tăng lên, từ đó làm tăng sức hấp dẫn của bất động sản cho thuê.

Tôi, Ksenia Levina, là một luật sư có kinh nghiệm làm việc tại cả châu Á (Việt Nam, Thái Lan) và châu Âu (các nước EU). Tôi hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong toàn bộ quá trình – từ thẩm định và thủ tục KYC/AML đến quản lý bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế này cho phép tôi hiểu rõ điểm mạnh và điểm yếu của thị trường châu Á so với thị trường châu Âu.

Đông Nam Á từ lâu đã là điểm đến hấp dẫn cho du lịch và kinh doanh quốc tế. Việt Nam ngày càng nổi bật trên bản đồ này, kết hợp vai trò là trung tâm công nghiệp và điểm đến du lịch.

Hai thành phố chính – Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội – vẫn là những điểm thu hút chính Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm tài chính của đất nước, nơi tập trung các doanh nghiệp, ngân hàng, công ty khởi nghiệp và các khu dân cư cao cấp hàng đầu. Chính tại đây, giá cả tăng cao và nhu cầu thuê nhà từ người nước ngoài được cảm nhận mạnh mẽ nhất. Hà Nội là thủ đô và trung tâm văn hóa, nơi giá thuê nhà được thúc đẩy bởi cả các chuyên gia quốc tế và sinh viên.

Một phân khúc riêng biệt là bất động sản nghỉ dưỡng: Nha Trang, Đà Nẵng và đảo Phú Quốc. Những khu vực này đang phát triển mạnh mẽ thành các cụm du lịch, và sự tăng trưởng về số lượng khách sạn, căn hộ và biệt thự tại đây có liên quan trực tiếp đến lượng khách du lịch. Đối với các nhà đầu tư, đây là một kịch bản sống điển hình: bất động sản có thể được cho thuê trong mùa cao điểm và sử dụng cho các kỳ nghỉ cá nhân.

Môi trường pháp lý tại Việt Nam khác với châu Âu. Theo Juwai, người nước ngoài có thể sở hữu căn hộ thông qua hệ thống thuê dài hạn – hợp đồng thuê dài hạn lên đến 50 năm, có quyền gia hạn. Đất đai vẫn thuộc sở hữu nhà nước, phản ánh mô hình quản trị xã hội chủ nghĩa.

Khác với Áo, nơi chủ sở hữu được hưởng toàn bộ quyền sở hữu tài sản và hoạt động trong khuôn khổ pháp lý của EU, tại Việt Nam, khung pháp lý hợp đồng và sự hỗ trợ pháp lý phù hợp cho giao dịch là vô cùng quan trọng.

Theo các chỉ số quốc tế, Việt Nam đang thể hiện sự tăng trưởng ổn định. Theo Ngân hàng Thế giới , các chỉ số Kinh doanh đang được cải thiện, và giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng trưởng 5-10% mỗi năm. Lợi suất cho thuê tại các khu du lịch và khu vực đô thị cao hơn đáng kể so với Áo, nơi lợi suất thường chỉ đạt 2-3% mỗi năm.

Kiplinger lập luận rằng Thái Lan, Campuchia và Indonesia có thể được coi là đối thủ cạnh tranh của Việt Nam. Tuy nhiên, hiện tại Việt Nam nổi bật nhờ sự kết hợp giữa bùng nổ kinh tế, tăng trưởng công nghiệp và tiềm năng du lịch.

Thị trường bất động sản Việt Nam còn khá non trẻ. Theo Realtique, cho đến năm 2015, người nước ngoài hầu như không thể mua nhà. Việc tự do hóa luật pháp đã dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ về nhu cầu, và chỉ trong vài năm, giá nhà ở các thành phố lớn đã tăng từ 50% đến 200%. Đại dịch đã tạm thời làm chậm tốc độ tăng trưởng, nhưng thị trường đã phục hồi mạnh mẽ kể từ năm 2022.

Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang có tốc độ tăng trưởng cao nhất, trong đó nhu cầu nhà ở được hỗ trợ bởi dòng người di cư nội địa, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng và sự phát triển của các công ty quốc tế. Tại các khu nghỉ dưỡng, động lực thị trường ít ổn định hơn: Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc phụ thuộc vào yếu tố mùa vụ và lượng khách du lịch, nhưng những khu vực này đang trở thành điểm đến hàng đầu cho các khoản đầu tư hướng đến lối sống hiện đại.

Phân bố giao dịch điển hình như sau: Thành phố Hồ Chí Minh có sự kết hợp giữa các bất động sản cao cấp (chung cư thượng lưu) và bất động sản bình dân. Hà Nội là thị trường mang tính học thuật hơn, với số lượng lớn người thuê nhà là sinh viên và chuyên gia quốc tế. Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đang phát triển thành các trung tâm du lịch, nơi người nước ngoài có nhiều khả năng mua căn hộ trong các khách sạn căn hộ hoặc biệt thự ven biển.

Các loại bất động sản dành cho người mua nước ngoài bị hạn chế: chủ yếu là căn hộ chung cư, căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng. Người nước ngoài không được phép sở hữu đất đai cá nhân, đây là điểm khác biệt quan trọng so với Áo, nơi đất đai và nhà cửa có thể được mua bán trực tiếp.

Khách mua bất động sản chính tại Việt Nam là công dân Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, cũng như người Nga và người Mỹ. Nhu cầu thuê nhà đến từ khách du lịch, người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam, sinh viên và các chuyên gia từ các công ty quốc tế.

So sánh tốc độ tăng giá và lợi suất: Việt Nam so với Áo

Khi xem xét thị trường bất động sản Việt Nam, không thể bỏ qua các đối thủ cạnh tranh trong khu vực. Những đối thủ chính là Thái Lan, Campuchia và Indonesia. Mỗi thị trường này đều có động lực và đặc điểm riêng, nhưng xu hướng chung là thu hút vốn đầu tư nước ngoài thông qua du lịch, rào cản gia nhập thị trường thấp và nền kinh tế đang phát triển.

Thái Lan được coi là một thị trường tương đối trưởng thành: các cơ chế cho thuê ngắn hạn, cơ sở hạ tầng du lịch và thương hiệu mạnh đã được thiết lập sẵn tại các điểm đến như Phuket, Koh Samui và Bangkok. Tuy nhiên, sự trưởng thành này cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh gay gắt và chi phí gia nhập thị trường cao hơn, làm giảm tiềm năng thu lợi nhuận siêu khủng.

Campuchia từ lâu đã thu hút các nhà đầu tư nhờ các quy định sở hữu tối thiểu và hệ thống thuế ưu đãi, nhưng cơ sở hạ tầng và cấu trúc thể chế của nước này vẫn còn tụt hậu so với Việt Nam. Bất động sản ở đây thường rẻ hơn, nhưng rủi ro cũng cao hơn, đặc biệt là về mặt quy định và ổn định chính trị.

Indonesia đang đặt cược vào các khu vực du lịch, đặc biệt là Bali. Thị trường này từ lâu đã được ưa chuộng bởi người nước ngoài, những người làm việc từ xa và các nhà đầu tư, nhưng những hạn chế về quyền sở hữu trực tiếp của người nước ngoài và cấu trúc pháp lý phức tạp khiến nó kém minh bạch hơn.

Việt Nam nằm ở vị trí trung dung: một mặt, quốc gia này có rào cản gia nhập thấp và tốc độ tăng trưởng nhanh, mặt khác, lại đòi hỏi chuyên môn pháp lý cao khi thực hiện các giao dịch. Chính sự cân bằng giữa tính năng động và tiềm năng đa dạng hóa này đã giúp Việt Nam cạnh tranh trong khu vực.

Tại Việt Nam , nhà đầu tư nước ngoài không thể mua bất động sản theo hình thức sở hữu vĩnh viễn, khác với công dân Việt Nam. Hình thức thuê đất vẫn là lựa chọn chính dành cho người nước ngoài, với thời hạn tối đa 50 năm và có thể gia hạn.

Trên thực tế, điều này có nghĩa là người mua trở thành chủ sở hữu toàn quyền của căn hộ trong khu chung cư, nhưng thời hạn sở hữu có giới hạn, và sau khi hợp đồng thuê hết hạn, việc gia hạn phụ thuộc vào quyết định của nhà nước và chủ đầu tư.

Tại Áo, tình hình hoàn toàn trái ngược: người nước ngoài có thể mua bất động sản trực tiếp (mặc dù điều này thường cần sự chấp thuận từ chính quyền khu vực), và không có giới hạn thời gian. Điều này tạo ra cảm giác an toàn hơn cho các nhà đầu tư, nhưng chi phí ban đầu và chi phí sở hữu lại cao hơn đáng kể.

các hình thức sở hữu khác cũng được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam Một số nhà đầu tư thành lập công ty địa phương (thường với đối tác Việt Nam), cho phép họ mua đất và bất động sản với tư cách chủ sở hữu toàn quyền, nhưng đòi hỏi sự hỗ trợ pháp lý rộng rãi và tuân thủ liên tục.

Các hình thức đồng sở hữu cũng đang được ưa chuộng — ví dụ, khi mua chung căn hộ hoặc biệt thự với nhiều nhà đầu tư. Điều này đặc biệt phù hợp với các khu nghỉ dưỡng, nơi chi phí và thu nhập được phân chia theo tỷ lệ. Vấn đề thừa kế cũng rất quan trọng cần xem xét: Luật pháp Việt Nam cho phép chuyển nhượng quyền sở hữu cho người thừa kế nước ngoài, nhưng yêu cầu công chứng và nộp lệ phí.

Cần đặc biệt chú ý đến tài khoản ngân hàng và việc tuân thủ các quy định. Người mua nước ngoài sẽ cần có tài khoản ngân hàng tại Việt Nam để thanh toán, cũng như bằng chứng về nguồn gốc tiền. Đây là thông lệ tiêu chuẩn để phòng chống rửa tiền, nhưng quy trình này có thể mất nhiều thời gian hơn so với ở Áo, nơi ngành ngân hàng đã phát triển mạnh và hoạt động theo các quy định nghiêm ngặt của EU.

Quá trình mua bất động sản tại Việt Nam bao gồm nhiều giai đoạn. Đầu tiên, người mua lựa chọn bất động sản và ký hợp đồng đặt cọc, kèm theo một khoản tiền đặt cọc nhỏ. Tiếp theo là giai đoạn xem xét hồ sơ, bao gồm phân tích giấy phép của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tình trạng dự án. Thẩm định pháp lý – một quá trình xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý – đóng vai trò rất quan trọng ở giai đoạn này, bởi nếu không, sẽ có nguy cơ cao mua phải bất động sản chưa hoàn thiện hoặc bị hạn chế sử dụng.

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra thành công, các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, được đăng ký tại các cơ quan nhà nước có liên quan. Khác với Áo, nơi việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai đảm bảo bảo vệ tuyệt đối các quyền lợi, tại Việt Nam, việc bảo vệ quyền lợi của người mua phụ thuộc phần lớn vào chất lượng hồ sơ và tính chính trực của chủ đầu tư.

Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư được khuyến cáo mạnh mẽ nên làm việc thông qua luật sư và cố vấn có giấy phép hành nghề.

Cần đặc biệt chú ý đến các giao dịch mua bán nhà đất trong giai đoạn xây dựng (mua nhà trong giai đoạn đang thi công). Hình thức này rất phổ biến do giá mua ban đầu thấp và tiềm năng tăng giá sau khi hoàn thành. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất: chậm tiến độ xây dựng, thiếu giấy phép cần thiết hoặc khó khăn trong việc kết nối với cơ sở hạ tầng.

Tại Áo, các giao dịch mua nhà trên bản vẽ an toàn hơn nhờ các quy định nghiêm ngặt của chủ đầu tư và tài khoản ký quỹ bắt buộc. Tại Việt Nam, các đảm bảo như vậy ít hơn, đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ hơn nữa.

Trong những năm gần đây, mua bán bất động sản từ xa tại Việt Nam đã trở thành mô hình kinh doanh trọng điểm đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Điều này là do sự quan tâm ngày càng tăng đối với thị trường và sự phát triển song song của các dịch vụ kỹ thuật số cho phép hoàn tất giao dịch mà không cần có mặt thường trú tại quốc gia này. Phương thức đầu tư này đặc biệt phù hợp với những người đang xem xét Việt Nam như một phần của danh mục đầu tư quốc tế và không có kế hoạch chuyển đến sinh sống ngay lập tức.

Quy trình mua bán từ xa xoay quanh một người đại diện đáng tin cậy —thường là luật sư hoặc công ty tư vấn chuyên nghiệp. Thông qua giấy ủy quyền có công chứng, người đại diện sẽ hành động thay mặt nhà đầu tư: ký kết thỏa thuận đặt cọc, xem xét các giấy tờ quyền sở hữu, tham gia đàm phán với chủ đầu tư và giám sát quá trình đăng ký bất động sản. Cách tiếp cận này giảm thiểu rủi ro và loại bỏ nhu cầu phải đi lại nhiều lần.

Các nhà phát triển bất động sản hiện đại tại Việt Nam đang tích cực ứng dụng các công cụ trực tuyến: tham quan ảo dự án, catalog mặt bằng điện tử, video giới thiệu, thậm chí cả việc ký kết trực tuyến các giấy tờ riêng lẻ. Điều này cho phép nhà đầu tư đánh giá trước không chỉ bản thân dự án mà còn cả môi trường xung quanh, cơ sở hạ tầng và động lực của khu vực.

Việc tuân thủ quy định và các vấn đề tài chính trong các giao dịch từ xa Người mua nước ngoài mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam, thông qua đó tất cả các khoản thanh toán được xử lý. Ngân hàng sẽ xác minh nguồn gốc của tiền, đây là điều bắt buộc theo luật pháp địa phương.

Khác với Áo, nơi các giao dịch có thể được hoàn tất trực tuyến nhờ vào hệ thống pháp lý kỹ thuật số của châu Âu và tính minh bạch pháp lý cao, tại Việt Nam, mua sắm từ xa đòi hỏi sự giám sát pháp lý chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, với sự hỗ trợ phù hợp, chúng trở thành một công cụ tiện lợi để thâm nhập vào một thị trường đang phát triển mà không cần phải có mặt lâu dài tại quốc gia đó.

Việt Nam đấu với Áo

Thuế suất đối với bất động sản tại Việt Nam tương đối thấp, đây là một trong những yếu tố chính làm cho thị trường trở nên hấp dẫn. Phí đăng ký giao dịch khi mua bất động sản chỉ là 0,5% giá trị giao dịch. Đối với người mua, gánh nặng thuế là tối thiểu: có thuế đất và thuế bất động sản, nhưng mức thuế rất thấp, thường không vượt quá vài trăm đô la mỗi năm.

Khi bán bất động sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn là 2%, thấp hơn đáng kể so với ở Áo, nơi thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn có thể lên tới 25-30% tùy thuộc vào cơ cấu sở hữu và thời gian nắm giữ.

Về thu nhập từ cho thuê, tại Việt Nam, thuế suất dao động từ 5 đến 10% tùy thuộc vào mức thu nhập, cho phép các nhà đầu tư giữ lại phần lớn lợi nhuận. Tại Áo, gánh nặng thuế đối với thu nhập từ cho thuê cao hơn: bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân và bảo hiểm xã hội.

So sánh với Áo

Việc mua bất động sản tại Việt Nam tự bản thân nó không đảm bảo quyền cư trú. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với một số quốc gia châu Âu, nơi đầu tư bất động sản có thể trực tiếp dẫn đến quyền cư trú hoặc thậm chí là quốc tịch. Ví dụ, tại Áo, việc mua bất động sản cũng không đảm bảo quyền cư trú, nhưng quốc gia này cung cấp các chương trình đặc biệt dành cho nhà đầu tư và doanh nhân, trong đó bất động sản có thể là một phần của gói đầu tư.

Việt Nam áp dụng hệ thống visa dài hạn. Người nước ngoài có thể xin visa kinh doanh, visa đầu tư hoặc giấy phép lao động, cho phép lưu trú từ một đến vài năm với khả năng gia hạn. Các nhà đầu tư giàu có cũng có thể xem xét đăng ký kinh doanh tại Việt Nam, điều này giúp dễ dàng xin visa nhập cảnh nhiều lần và giấy phép cư trú chính thức.

Xét về lối sống, Việt Nam hấp dẫn bởi chi phí sinh hoạt tương đối thấp: tiền thuê nhà, dịch vụ, giao thông và thực phẩm rẻ hơn đáng kể so với Áo hoặc các nước châu Âu khác. Khí hậu cũng đóng vai trò quyết định: ấm áp quanh năm, và ở các khu nghỉ dưỡng như Đà Nẵng hay Phú Quốc, cuộc sống gắn bó mật thiết với biển.

Ngành du lịch đang phát triển nhanh chóng, cung cấp đa dạng các dịch vụ, quán cà phê, nhà hàng, cũng như các sự kiện thể thao và văn hóa. Đối với những người làm việc từ xa và những người tìm kiếm khí hậu ấm áp với giá cả phải chăng, Việt Nam đang trở thành một trong những lựa chọn tốt nhất ở châu Á.

Thị trường cho thuê nhà ở Việt Nam được chia thành hai phân khúc chính: cho thuê ngắn hạn và cho thuê dài hạn.

Dịch vụ cho thuê ngắn hạn hướng đến khách du lịch. Các thành phố và đảo như Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc đã trở thành những điểm du lịch hấp dẫn: các khu chung cư và khách sạn căn hộ đang được xây dựng nhanh chóng, và thị trường cho thuê được thúc đẩy bởi du lịch trong nước và quốc tế. Tính mùa vụ đóng một vai trò nhất định, nhưng nhờ khí hậu quanh năm, sự sụt giảm vào mùa thấp điểm ít rõ rệt hơn so với ở châu Âu chẳng hạn.

Cho thuê dài hạn rất phổ biến ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Hai thành phố này có nhu cầu ổn định từ người nước ngoài, sinh viên và nhân viên của các công ty quốc tế. Thị trường cho thuê ở đây ít biến động hơn so với các khu du lịch, mang lại cơ hội có thu nhập ổn định.

Lợi nhuận theo khu vực

Theo Eurostat và các nguồn thông tin quốc gia, tỷ lệ nhà cho thuê ở Áo thấp hơn nhiều, trong khi sở hữu nhà riêng phổ biến hơn; dữ liệu toàn cầu về quyền sở hữu nhà ở cũng xác nhận xu hướng này – 69% cư dân EU sống trong nhà riêng của họ.

Việc lựa chọn địa điểm phụ thuộc trực tiếp vào chiến lược của nhà đầu tư.

Thành phố Hồ Chí Minh là kinh tế gia trưởng và là thị trường bất động sản lớn nhất cả nước. Môi trường kinh doanh phát triển mạnh mẽ và khu vực doanh nghiệp quốc tế sôi động đảm bảo nhu cầu thuê nhà từ người nước ngoài luôn ở mức cao. Đầu tư vào Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với những ai tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định và triển vọng đầu tư dài hạn.

Căn hộ cơ bản (căn hộ studio, 35-5 m²): từ 60.000 đến 100.000 USD.

• Căn hộ chung cư 2 phòng ngủ: $150,000-$240,000.
• Bất động sản cao cấp (Quận 2, Quận 7): 150.000-600.000 USD, giá 2.200-6.500 USD/m².

Các khu vực tiềm năng:

• Thảo Điền, Thủ Thiêm (Quận 2): điểm đến hấp dẫn cho người nước ngoài.
• Phú Mỹ Hưng (Quận 7): cộng đồng người nước ngoài thân thiện với gia đình, cơ sở hạ tầng tốt.
• Bình Thạnh, Thủ Đức (Quận 9): các dự án mới, dự kiến ​​vốn hóa đạt 60-90% trong 5 năm.

Hà Nội, với vai trò là thủ đô chính trị, có cơ cấu nhu cầu độc đáo. Các cơ quan chính phủ, trường đại học và đại sứ quán đều tập trung tại đây. Thị trường cho thuê nhắm đến sinh viên, giảng viên và nhân viên của chính phủ và các tổ chức quốc tế. Lợi suất đầu tư ở đây thấp hơn so với các khu nghỉ dưỡng, nhưng sự ổn định về nhu cầu khiến Hà Nội trở thành một chiến lược đầu tư dài hạn hấp dẫn.

• Giá thị trường sơ cấp: khoảng 2.836 USD/m² (~72 triệu VND/m²).
• Thị trường thứ cấp: 1.900 USD/m² (~48-49 triệu VND/m²).
• Giá tối thiểu cho một căn hộ: 120.000-180.000 đô la (thị trường thứ cấp).

Các khu vực phổ biến:

• Tây Hồ: Giá thuê từ 2.500 đến 4.000 USD/m², phù hợp cho người nước ngoài.
• Ba Đình, Hoàn Kiếm: 2.000-3.200 USD/m², trung tâm thương mại và hành chính.

Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc là những điểm đến nghỉ dưỡng. Trọng tâm chính ở đây là cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch. Loại hình đầu tư này mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng cũng rủi ro hơn: tính mùa vụ, phụ thuộc vào du lịch quốc tế và cạnh tranh với ngành khách sạn. Mặt khác, các khu nghỉ dưỡng mang đến cơ hội kết hợp đầu tư với sử dụng cá nhân – được gọi là đầu tư theo phong cách sống.

Địa điểm nghỉ dưỡng

• Đà Nẵng: Giá từ 1800 - 3000 USD/m², vốn đầu tư từ 150.000 - 300.000 USD.
• Nha Trang: 1.500–2.500 USD/m², từ 120.000–250.000 USD/căn hộ.
• Phú Quốc: 1.600–3.000 USD/m², từ 130.000–300.000 USD, lượng khách du lịch cao.
• Trọng tâm: Cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch, kết hợp lợi nhuận và phong cách sống.

Thành phố lớn so với khu nghỉ dưỡng

Các thành phố thứ cấp và vùng ngoại ô

• Bình Dương (gần TP.HCM): 1300 - 2200 USD/m2.
• Mức đầu tư tối thiểu: từ 100.000 USD đến 150.000 USD.
• Tiềm năng: sự phát triển về cơ sở hạ tầng và nhu cầu do việc di dời sản xuất.

So với Áo, có thể nói rằng các đô thị lớn ở Việt Nam tương tự như Vienna về độ ổn định, nhưng có năng suất cao hơn, trong khi các vùng nghỉ dưỡng lại gần giống với mô hình các khu nghỉ dưỡng vùng núi Alps hoặc ven hồ của Áo, chỉ khác ở chỗ ngưỡng gia nhập thấp hơn đáng kể và rủi ro cao hơn.

• Áo (Vienna, Salzburg): giá khởi điểm từ 250.000 euro ngay cả đối với một căn hộ nhỏ ở Vienna .
• Lợi nhuận: 2–4% mỗi năm.
• Việt Nam: Vốn đầu tư từ 60.000–100.000 USD, lợi suất 5–9%, nhưng rủi ro pháp lý và thị trường cao hơn.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường Việt Nam hầu như luôn bắt đầu với các dự án mới: đây là phân khúc chính tạo ra phần lớn các bất động sản có sẵn để mua (hạn ngạch dành cho người nước ngoài trong căn hộ chung cư, thủ tục đặt cọc minh bạch và thanh toán theo từng giai đoạn, hợp đồng tiêu chuẩn và dịch vụ của chủ đầu tư).

Quyền sở hữu được cấp dưới hình thức thuê dài hạn, và các giấy tờ quan trọng (bao gồm cả "sổ hồng" của căn hộ) được cấp sau khi tòa nhà được đưa vào sử dụng.

Mua nhà ở giai đoạn đầu xây dựng cho phép bạn mua với giá thấp hơn và thu lợi từ việc định giá lại khi bàn giao, nhưng điều này đòi hỏi sự thẩm định kỹ lưỡng: kiểm tra quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tình trạng tài khoản ký quỹ/kế toán của dự án, lịch sử của chủ đầu tư và chuỗi nhà thầu của họ.

Trên thực tế, nhiều dự án cung cấp trải nghiệm khách hàng thuận tiện: đặt chỗ điện tử, hợp đồng mua bán tiêu chuẩn hóa, lịch thanh toán, trách nhiệm pháp lý đối với các lỗi xây dựng và việc quản lý tòa nhà sau đó do công ty quản lý của chủ đầu tư thực hiện.

Thị trường thứ cấp khó khăn hơn đối với người nước ngoài vì ba lý do. Thứ nhất, có "hạn ngạch người nước ngoài" trong các tòa nhà: nếu đạt đến giới hạn này, người nước ngoài không thể mua, điều này ảnh hưởng đến tính thanh khoản và số lượng người mua tiềm năng trong quá trình bán lại.

Thứ hai, thủ tục đăng ký lại quyền thuê đất giữa các cá nhân đòi hỏi công tác pháp lý cẩn thận (kiểm tra tình trạng "sổ hồng", không có thế chấp/gánh nặng, nợ tiền điện nước và thuế, và việc xác định giá chính xác trong hợp đồng).

Thứ ba, việc cấp vốn cho người không cư trú đối với các bất động sản hiện có bị hạn chế, do đó các giao dịch thường được thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằng các khoản vay ngắn hạn. Ưu điểm của các bất động sản hiện có bao gồm nguồn khách thuê ổn định, khả năng đánh giá hiệu suất kỹ thuật và vận hành của tòa nhà (quỹ quản lý chung cư, phí bảo trì và chi phí vận hành thực tế), và rủi ro chậm trễ xây dựng thấp hơn.

Mức giá tham khảo như sau: tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá khởi điểm của các căn hộ trong giai đoạn đầu dự án có thể từ khoảng 80.000 USD (thường là các căn hộ nhỏ gọn trong các khu vực/cụm nhà đang phát triển), còn tại các khu nghỉ dưỡng (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc) thì mức giá thấp nhất thường vào khoảng 120.000 USD cho các căn hộ ven biển.

Dĩ nhiên, các khu trung tâm và các khu dân cư mới nổi của người nước ngoài sẽ đắt đỏ hơn; điều quan trọng ở đó không phải là "giá thấp nhất", mà là sự cân bằng giữa vị trí, chất lượng quản lý và hồ sơ người thuê nhà.

Để so sánh với Áo, ngay cả những căn hộ thành phố tầm trung tại thị trường Vienna cũng thường có giá khởi điểm từ 250.000 euro trở lên, nhưng nhà đầu tư được sở hữu toàn quyền và có quy trình đăng ký đất đai minh bạch. Đổi lại, họ nhận được lợi suất thấp hơn và thời gian hoàn vốn dài hơn.

Nhà mới so với nhà đã qua sử dụng

Tại Áo, sự khác biệt lại hoàn toàn: thị trường thứ cấp có tính thanh khoản cao và được tiêu chuẩn hóa, trong khi thị trường sơ cấp được bảo vệ bởi các mô hình ký quỹ công chứng; giá cao hơn, lợi suất thấp hơn, nhưng tính chắc chắn về mặt pháp lý là tối đa.

Ngoài lựa chọn đầu tư cho thuê "truyền thống", Việt Nam còn cung cấp một loạt các chiến lược chuyên biệt cho phép xác định chính xác hơn hồ sơ rủi ro/lợi nhuận.

Căn hộ cho thuê tạo thu nhập là những căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất trong các khu chung cư, hướng đến đối tượng người nước ngoài thuê ở các khu vực đô thị (Thành phố Hồ Chí Minh/Hà Nội).

Ưu điểm: nhu cầu có thể dự đoán được, khả năng ký kết hợp đồng dài hạn với các tập đoàn/đơn vị chuyển địa điểm, tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định.

Nhược điểm: cần có tiêu chuẩn cao về nội thất và dịch vụ, nhạy cảm với điều kiện văn phòng và sự thay đổi nhân sự.

Khách sạn căn hộ nghỉ dưỡng là một mô hình trong đó các căn hộ được quản lý bởi một nhà điều hành khách sạn, tập trung vào lưu trú ngắn hạn. Loại hình bất động sản này thường mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng rủi ro chính là sự phụ thuộc vào lượng khách du lịch và tính mùa vụ.

Điều quan trọng là phải kiểm tra các điều khoản về nguồn thu, tính minh bạch trong báo cáo, phí vận hành và các kịch bản trong mùa thấp điểm. Đối với một nhà đầu tư có kỷ luật, khách sạn căn hộ có thể trở thành một phần của danh mục đầu tư với hồ sơ thu nhập khả quan hơn.

Việc cho thuê biệt thự tại Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc nhắm đến đối tượng khách du lịch cao cấp và các nhóm/gia đình. Quản lý phức tạp hơn (nhân viên, dịch vụ, tiếp thị), nhưng giá trung bình cao hơn và sự khác biệt về sản phẩm mạnh mẽ hơn. Các khu nghỉ dưỡng thuộc tập đoàn với quy hoạch tổng thể bài bản mang lại tính thanh khoản tốt hơn so với các khu nghỉ dưỡng độc lập.

Bất động sản thương mại (văn phòng, mặt bằng bán lẻ) là một phân khúc chuyên nghiệp. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các tòa nhà văn phòng nhỏ trong các khu thương mại và các lô đất bán lẻ góc phố có vị trí đắc địa tại các khu vực đông người qua lại đang được quan tâm. Trong lĩnh vực này, việc đánh giá giá thuê, chi phí vận hành, chỉ số giá và khả năng tín dụng của người thuê là rất quan trọng.

Rào cản gia nhập thị trường cao hơn, và việc thẩm định kỹ lưỡng là bắt buộc. So với đó, tại Áo, các văn phòng chính và khu bán lẻ cao cấp mang lại lợi nhuận thấp nhưng rất ổn định, trong khi tại Việt Nam, chênh lệch lợi suất rộng hơn, nhưng rủi ro (bao gồm cả tình trạng trống phòng và hoãn thanh toán tiền thuê) cũng cao hơn.

Các hồ sơ chiến lược thay thế

*Các phạm vi giá chỉ mang tính chất tham khảo và phụ thuộc vào vị trí, nhà điều hành, chất lượng tài sản và cấu trúc giao dịch.

Rủi ro chính về mặt khái niệm ở Việt Nam là quyền sử dụng đất có thời hạn. Người nước ngoài có thời hạn sử dụng đất có hạn (thường lên đến 50 năm) đối với một căn hộ. Việc gia hạn là có thể, nhưng không được đảm bảo tự động. Điều quan trọng là luôn phải hiểu rõ dự án nằm trên đất của ai, thời hạn thuê của chủ đầu tư và các cơ chế pháp lý đảm bảo việc gia hạn. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với Áo, nơi quyền sở hữu đất vĩnh viễn và được bảo vệ bởi luật pháp EU.

Rủi ro thứ hai là sự không chắc chắn về pháp lý và thủ tục hành chính. Môi trường pháp lý đang phát triển, nhưng các thủ tục có thể khác nhau giữa các tỉnh, và thời gian phê duyệt cũng có thể khác nhau. Thẩm định kỹ lưỡng là rất quan trọng: tình trạng đất đai, giấy phép xây dựng, tuân thủ hạn ngạch cư dân nước ngoài trong tòa nhà, quy trình sổ hồng, không có thế chấp hoặc tranh chấp, và tính chính xác của các thỏa thuận quản lý. Nếu không có luật sư địa phương giàu kinh nghiệm và một kế hoạch rõ ràng, rất dễ lãng phí thời gian và làm suy yếu hiệu quả kinh tế của giao dịch.

Yếu tố thứ ba là sự biến động của thị trường du lịch. Các khu nghỉ dưỡng rất nhạy cảm với những cú sốc toàn cầu (biên giới, giao thông hàng không), các hiện tượng thời tiết (bão) và sự cạnh tranh từ các khách sạn và các dự án căn hộ khác. Đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn, tiếp thị, hệ sinh thái OTA, xếp hạng chỗ ở, chính sách giá linh hoạt và sự hiện diện của người quản lý địa phương có khả năng giảm thiểu tính mùa vụ bằng các gói dịch vụ và thời gian lưu trú trung bình là rất quan trọng.

Ngoài ra còn có các rủi ro về tài chính và hoạt động: tỷ giá hối đoái (thu nhập bằng VND/chi phí hoặc mục tiêu bằng USD/EUR), tính thanh khoản khi thoái vốn (hạn ngạch cho người nước ngoài hạn chế số lượng người mua trong quá trình bán lại), chất lượng xây dựng/bảo trì (ngân sách quản lý chung cư, khấu hao hệ thống cơ điện, thang máy, mặt tiền), tuân thủ quy định (xác nhận nguồn vốn, thủ tục ngân hàng).

Tại Áo, những rủi ro này thấp hơn nhờ mô hình công chứng tiêu chuẩn hóa, đăng ký đất đai và thực tiễn tư pháp dễ dự đoán; nhược điểm là lợi nhuận thấp hơn và chi phí đầu tư ban đầu cao hơn.

Bản đồ rủi ro và các biện pháp giảm thiểu rủi ro

So sánh với Áo

• Mô hình pháp lý: Việt Nam – chế độ thuê đất và các hình thức khác nhau giữa các tỉnh; Áo – chế độ sở hữu đất đai, hệ thống công chứng và địa chính nghiêm ngặt.
• Kinh tế giao dịch: Việt Nam – chi phí gia nhập thấp, lợi nhuận cao và tiềm năng tăng trưởng; Áo – chi phí gia nhập cao, lợi suất thấp nhưng ổn định.
• Các yếu tố vận hành: Việt Nam – quản lý và đối tác địa phương rất quan trọng; Áo – quy trình tiêu chuẩn hóa và khả năng dự đoán chi phí.

Nếu mục tiêu của bạn là tăng trưởng và lợi nhuận, Việt Nam mang lại nhiều cơ hội hơn nếu quản lý rủi ro đúng cách. Nếu bảo toàn vốn và sự chắc chắn về mặt pháp lý là yếu tố quan trọng, mô hình kinh tế Áo sẽ phù hợp hơn, nhưng bạn cần chuẩn bị tinh thần cho lợi nhuận khiêm tốn hơn và rào cản gia nhập thị trường cao hơn.

Cuộc sống ở Việt Nam được chi phối bởi hai mô hình chính: quá trình đô thị hóa nhanh chóng của các thành phố lớn và cuộc sống thường nhật thư thái, hướng đến nghỉ dưỡng ở các khu nghỉ mát. Các siêu đô thị như Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là những thành phố năng động, tràn đầy năng lượng với mật độ kinh doanh cao, hoạt động xây dựng mạnh mẽ và các cộng đồng người nước ngoài riêng biệt.

Đối với những người đã quen với nhịp sống đô thị và muốn kết hợp đầu tư với sự nghiệp hoặc hoạt động kinh doanh, những thành phố này cung cấp mọi thứ họ cần: các công ty quốc tế, không gian làm việc chung, các trung tâm và trường học dạy bằng tiếng Anh, hệ thống hậu cần phát triển và một chương trình văn hóa phong phú.

Cộng đồng người nước ngoài tại đây rất sôi động và hướng đến sự nghiệp chuyên nghiệp – các sự kiện kết nối, câu lạc bộ kinh doanh, trường quốc tế và dịch vụ hỗ trợ chuyển nhà tạo điều kiện thuận lợi cho việc hòa nhập tương đối nhanh chóng. Đồng thời, mật độ dân cư cao và tốc độ tăng trưởng nhanh cũng đồng nghĩa với cơ sở hạ tầng gặp nhiều thách thức hơn: tắc nghẽn giao thông, các công trường xây dựng kéo dài, tiếng ồn; đối với những người coi trọng sự yên tĩnh, điều này không phải lúc nào cũng mang lại sự thoải mái.

Các khu nghỉ dưỡng—Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc và các vùng ven biển khác—tạo nên một lối sống hoàn toàn khác biệt: khí hậu biển, được tiếp cận bãi biển mỗi ngày, cơ sở hạ tầng dịch vụ phát triển tốt cho du khách và chi phí sinh hoạt tương đối thấp.

Đối với nhiều nhà đầu tư, các khu nghỉ dưỡng đồng nghĩa với "đầu tư theo phong cách sống" : bạn mua một bất động sản vừa là nơi nghỉ mát gia đình, vừa tạo ra thu nhập trong mùa cao điểm. Cuộc sống ở khu nghỉ dưỡng đơn giản và rẻ hơn về chi phí sinh hoạt cơ bản: thực phẩm, dịch vụ và giải trí thường rẻ hơn đáng kể so với các thành phố ở châu Âu.

Tuy nhiên, điều này đi kèm với tính chất mùa vụ của dịch vụ và sự hạn chế về số lượng các cơ sở y tế và giáo dục cao cấp ngay trong khu nghỉ dưỡng - trong hầu hết các trường hợp, đối với các dịch vụ y tế hoặc giáo dục chuyên sâu, bạn sẽ phải tìm đến các thành phố lớn hơn.

Văn hóa Việt Nam là sự pha trộn đa tầng giữa truyền thống địa phương, di sản thuộc địa và một nền văn hóa đô thị đương đại đang phát triển nhanh chóng. Ẩm thực là một trong những yếu tố tạo nên sự thoải mái trong cuộc sống hàng ngày: từ thức ăn đường phố chất lượng cao với giá cả phải chăng, đến vô số quán cà phê và nhà hàng phục vụ các món ăn quốc tế tại các thành phố lớn.

Người nước ngoài và các gia đình đánh giá cao việc tiếp cận các trường quốc tế và dịch vụ chăm sóc sức khỏe tư nhân đáng tin cậy: Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội tự hào có các phòng khám và bệnh viện quốc tế cung cấp các tiêu chuẩn gần với tiêu chuẩn phương Tây, nhưng giá cả phải chăng hơn đáng kể so với ở Áo.

Việc giáo dục cho con em của người nước ngoài thường được cung cấp thông qua các trường quốc tế tư thục sử dụng tiếng Anh làm ngôn ngữ giảng dạy; mạng lưới các trường này đang phát triển, nhưng không gian và chi phí có thể là những yếu tố hạn chế, đặc biệt là ở những khu vực giàu có.

So với Áo, tôi nhận thấy một số điểm khác biệt chính: ở Áo, chất lượng dịch vụ công, an ninh công cộng và chăm sóc sức khỏe nhìn chung cao hơn và ổn định hơn; cơ sở hạ tầng phát triển tốt; và chất lượng cuộc sống gắn liền với khí hậu lạnh và lối sống châu Âu.

Ở Việt Nam, bạn sẽ được hưởng khí hậu ấm áp hơn, chi phí cố định thấp hơn và nền văn hóa năng động, nhưng đổi lại bạn phải trả giá bằng mức độ không chắc chắn cao hơn trong các dịch vụ công cộng và ít dự đoán được hơn về một số yếu tố an toàn, xã hội và môi trường.

Trong những năm gần đây, Việt Nam đang chuyển mình từ một thị trường nội địa thành một trung tâm khu vực dành cho những người làm việc từ xa, các chuyên gia CNTT và các doanh nhân tìm kiếm sự kết hợp giữa chi phí hoạt động thấp và một thị trường phát triển nhanh chóng với khả năng tiếp cận phần còn lại của Đông Nam Á.

Chính sách visa linh hoạt, sự xuất hiện của các không gian làm việc chung, cùng với sự phổ biến của internet và thanh toán di động, biến các thành phố lớn trở thành nền tảng lý tưởng cho làm việc từ xa và khởi nghiệp. Những người làm việc từ xa không chỉ đánh giá cao chi phí ăn ở thấp mà còn cả hệ sinh thái dịch vụ: quán cà phê có Wi-Fi tốc độ cao, các sự kiện cộng đồng, tiếp cận các vườn ươm doanh nghiệp và hệ thống đường bay quốc tế thuận tiện từ Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Đà Nẵng.

Đối với các nhà đầu tư hướng đến tăng trưởng, Việt Nam mang lại những lợi thế rõ ràng: dân số trẻ, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào các khu công nghiệp và lĩnh vực CNTT, các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn (hành lang đường bộ và đường sắt, cảng biển, sân bay) và quá trình đô thị hóa năng động.

Tất cả những điều này tạo ra nhu cầu nhà ở tăng cao cho nhân viên của các công ty quốc tế và tạo ra một lượng khách thuê ổn định, đồng thời làm tăng triển vọng đầu tư.

Đối với các gia đình, Việt Nam mang đến một lối sống tiết kiệm: chi phí sinh hoạt hàng ngày thấp hơn, khí hậu ấm áp và cơ hội cho con cái được học tập theo chương trình quốc tế với chi phí thấp hơn đáng kể so với ở Áo. Tuy nhiên, các gia đình nên cân nhắc các vấn đề như bảo hiểm, chất lượng giáo dục công lập và cơ sở hạ tầng xã hội dài hạn, vốn vượt trội hơn ở Áo.

Từ góc độ chiến lược, Việt Nam là một điểm đến thú vị để đa dạng hóa danh mục đầu tư: các nhà đầu tư từ châu Âu và châu Á đưa tài sản địa phương vào danh mục đầu tư của họ để tăng lợi nhuận và giảm sự tương quan với thị trường EU.

Trong bối cảnh này, Áo đóng vai trò là "điểm tựa ổn định" đối với nhiều nhà đầu tư - nơi vốn có thể được bảo toàn với rủi ro pháp lý tối thiểu; mặt khác, Việt Nam là "động lực tăng trưởng" nơi có thể đạt được lợi nhuận cao hơn đồng thời chấp nhận thêm các rủi ro về hoạt động và quy định.

Lập kế hoạch thoái vốn là một phần không thể thiếu trong bất kỳ chiến lược đầu tư nào, và tại Việt Nam, điều này đặc biệt quan trọng do mô hình pháp lý và điều kiện thị trường đặc thù. Điểm đầu tiên và quan trọng nhất là hiểu rõ bản chất của quyền sử dụng đất thuê: trong hầu hết các trường hợp, nhà đầu tư không nhận được quyền sở hữu vĩnh viễn đối với đất đai, mà chỉ mua quyền sử dụng có thể gia hạn (thường lên đến 50 năm).

Do đó, một biện pháp thiết thực là tập trung vào các giao dịch có thời gian đầu tư dự kiến ​​ngắn hơn đáng kể so với thời hạn thuê, hoặc mua bất động sản trong các dự án mà chủ đầu tư có đảm bảo đất đai dài hạn và chính sách gia hạn minh bạch.

Bán căn hộ "trước khi hợp đồng thuê hết hạn" là một kịch bản thoái vốn phổ biến; các nhà đầu tư thích những bất động sản có thời hạn thuê còn lại dài vì nhu cầu của người mua và giá cả giảm khi thời hạn thuê ngắn lại.

Thời gian tiếp xúc với thị trường bất động sản tại Việt Nam thường dài hơn so với các thị trường phát triển ở châu Âu. Các dự án có tính thanh khoản cao tại các vị trí đắc địa có thể bán được trong vòng vài tháng nếu định giá và tiếp thị đúng cách; tuy nhiên, đối với các bất động sản nằm ngoài khu vực tập trung người nước ngoài hoặc có vấn đề về hạn ngạch người nước ngoài, chu kỳ bán hàng thường kéo dài đến một hoặc hai năm.

Điều này là do số lượng người mua có hạn (hạn ngạch người nước ngoài), sự biến động của nhu cầu trên thị trường thứ cấp và nhu cầu về người mua trả tiền mặt toàn bộ cho nhiều giao dịch. Cần lưu ý rằng trong các dự án phát triển khu nghỉ dưỡng, yếu tố mùa vụ cũng ảnh hưởng đến thời điểm và giá cả của việc bán hàng – việc niêm yết một lô đất trong "mùa thấp điểm" có thể đòi hỏi mức giảm giá đáng kể.

Các khía cạnh thuế khi xuất cảnh tương đối đơn giản so với Áo – mức thuế thấp hơn, nhưng các thủ tục hành chính và yêu cầu về giấy tờ (xác nhận nguồn vốn, chuyển khoản được chứng thực, số tài khoản địa phương, v.v.) đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Các loại thuế thường gặp khi mua bán bất động sản bao gồm thuế thu nhập từ chuyển nhượng (ở Việt Nam thường khoảng 2% giá trị giao dịch hoặc một mức thuế suất cố định khác tùy thuộc vào cấu trúc giao dịch), cũng như phí đăng ký và phí chuyển nhượng (nếu có).

Tại Áo, gánh nặng thuế đối với doanh thu có thể cao hơn, nhưng quy trình tính toán và nộp thuế lại chuẩn hóa và minh bạch hơn. Tại Việt Nam, việc có một chuyên gia tư vấn thuế địa phương hỗ trợ bạn cơ cấu giao dịch một cách hợp lý và giảm thiểu rủi ro về thuế theo đúng quy định pháp luật là rất quan trọng.

Việt Nam đấu với Áo

Trên thực tế, việc các nhà đầu tư xây dựng trước các kịch bản thoái vốn là điều hợp lý: xem xét đa dạng hóa kênh phân phối (môi giới, nền tảng quốc tế, đại lý địa phương), có quỹ dự trữ để tiếp thị và điều chỉnh giá nếu cần, và duy trì một "bộ hồ sơ" đầy đủ - hợp đồng, lịch sử cho thuê, hóa đơn tiện ích và bằng chứng nộp thuế - điều này sẽ tăng sự tin tưởng của người mua tiềm năng và giảm thời gian thẩm định.

Trường hợp 1: Thành phố Hồ Chí Minh – Căn hộ 45 m², tỷ suất lợi nhuận 5,5%

Một nhà đầu tư người Singapore đã mua một căn hộ studio tại Quận 2 (Thao Dien), một khu vực được nhiều người nước ngoài ưa chuộng. Căn hộ có giá khoảng 95.000 đô la Singapore. Bất động sản này được mua trên bản vẽ, do đó được giảm giá 12% so với giá thị trường khi hoàn thành.

Căn hộ được cho thuê dài hạn cho một chuyên gia công nghệ thông tin làm việc tại Thành phố Hồ Chí Minh. Lợi suất trung bình đạt 5,5% mỗi năm. Hơn nữa, giá trị vốn hóa tăng 15% trong hai năm.

Trường hợp 2: Hà Nội – Căn hộ 70 m², tỷ suất lợi nhuận 4,8%

Một nhà đầu tư người Đức đã mua một căn hộ hai phòng ngủ tại quận Cầu Giấy, nơi tập trung nhiều trường đại học và văn phòng của các tập đoàn quốc tế. Giá bán là 110.000 đô la Mỹ.

Sau khi trang bị nội thất và sửa chữa nhỏ, căn hộ được cho thuê dài hạn cho một nhóm sinh viên quốc tế. Lợi suất đạt 4,8% mỗi năm. Ưu điểm chính là nhu cầu ổn định từ sinh viên và nhân viên chính phủ. Nhược điểm là tính linh hoạt thấp hơn so với các khu nghỉ dưỡng.

Trường hợp 3: Đà Nẵng – căn hộ chung cư 55 m2, lợi nhuận 7,0%

Một nhà đầu tư người Úc đã đầu tư vào các căn hộ gần bãi biển Mỹ Khê, một trong những khu du lịch trọng điểm của Đà Nẵng. Giá mua là 120.000 đô la Úc.

Các căn hộ được chuyển giao cho một công ty quản lý địa phương, công ty này cho thuê lại cho khách du lịch thông qua Booking và Airbnb. Lợi suất trung bình hàng năm đạt 7,0%, bất chấp yếu tố mùa vụ. Trong thời gian cao điểm (mùa đông và mùa xuân), tỷ lệ lấp đầy đạt 90%.

Trường hợp 4: Nha Trang – Căn hộ nghỉ dưỡng 60 m², lợi suất 8,2%

Một nhà đầu tư người Nga đã mua căn hộ trong một khu phức hợp ven biển mới ở Nha Trang với giá 125.000 đô la Mỹ. Việc quản lý được chuyển giao cho chủ đầu tư, người đảm bảo lợi nhuận tối thiểu 7% trong ba năm đầu tiên.

Trên thực tế, tỷ lệ khách du lịch quay trở lại Nha Trang đạt 8,2%, do lượng khách du lịch phục hồi nhanh chóng sau đại dịch. Rủi ro chính là sự phụ thuộc cao vào khách du lịch Trung Quốc và Hàn Quốc.

Trường hợp 5: Phú Quốc – Biệt thự 120 m², lợi suất 9,5%

Một nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc đã mua một biệt thự trong khu phức hợp cao cấp ven biển với giá 280.000 đô la.

Biệt thự được cho thuê thông qua một công ty điều hành quốc tế (Accor). Do nhu cầu cao ở Fukuoka, lợi suất đạt 9,5% mỗi năm. Thêm vào đó, nhà đầu tư sử dụng biệt thự để nghỉ dưỡng tối đa 30 ngày mỗi năm. Rủi ro chính là sự phụ thuộc cao vào giao thông hàng không và tính mùa vụ.

Trường hợp 6: Thành phố Hồ Chí Minh – Diện tích thương mại 90 m², tỷ suất lợi nhuận 6,3%

Một nhà đầu tư người Áo đã mua một căn hộ tầng trệt trong một khu dân cư ở Quận 7 (Phúc Mỹ Hưng), một khu phố danh tiếng với đông đảo người nước ngoài sinh sống và làm việc tại nhiều doanh nghiệp. Giá mua là 210.000 đô la Mỹ.

Mặt bằng được cho thuê cho một quán cà phê theo hợp đồng dài hạn (5 năm). Lợi suất đạt 6,3% mỗi năm. Ưu điểm là sự ổn định của người thuê; nhược điểm là chi phí ban đầu cao và phụ thuộc vào nhu cầu của người tiêu dùng.

Trường hợp 7: Hà Nội – Căn hộ 50 m², lợi suất 5,0%

Một nhà đầu tư người Pháp đã mua một căn hộ nhỏ gần Hồ Tây, một khu dân cư nổi tiếng của người nước ngoài, với giá 100.000 đô la.

Căn hộ được cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb. Lợi suất trung bình hàng năm là 5,0%, và do khu vực này được ưa chuộng, giá căn hộ đã tăng 12% trong vòng hai năm.

Kinh nghiệm của tôi bao gồm các giao dịch ở cả châu Á và châu Âu (bao gồm cả Áo). Điều này cho phép tôi hiểu không chỉ sự khác biệt về chế độ pháp lý và tính minh bạch của thị trường, mà còn cả các kịch bản lợi nhuận và rủi ro thực tế đối với các nhà đầu tư.

Tại châu Á—đặc biệt là Việt Nam và Thái Lan—nhiệm vụ quan trọng của nhà đầu tư không phải là lựa chọn bất động sản "dựa trên hình ảnh", mà là tiến hành thẩm định kỹ lưỡng: kiểm tra chủ đầu tư, cơ cấu sở hữu, quyền sử dụng đất và mức độ sẵn sàng đưa dự án vào vận hành.

Trong khi hệ thống địa chính chặt chẽ, các quy định nghiêm ngặt của EU và các giao dịch công chứng ở Áo giúp giảm thiểu hầu hết các rủi ro pháp lý, thì tại Việt Nam, chuyên môn pháp lý lại vô cùng quan trọng để thành công.

Cách chọn một đối tượng:

1. Kiểm tra uy tín của chủ đầu tư (các dự án đã hoàn thành, đánh giá của khách hàng, các vụ kiện pháp lý).
2. Phân tích khung pháp lý: các văn bản pháp quy của chủ đầu tư, quyền sử dụng đất, hạn ngạch dành cho người nước ngoài.
3. Minh bạch tài chính: cơ cấu thanh toán, bảo lãnh ngân hàng hoặc tài khoản ký quỹ (nếu có).
4. Phân tích giá so sánh: so sánh chi phí trên mỗi mét vuông của dự án hiện tại với các công trình tương tự đã được xây dựng trong khu vực.

Các hình thức sở hữu và thuế:

Về hình thức sở hữu và thuế, tại Việt Nam, người nước ngoài thường được cấp quyền thuê đất (hợp đồng thuê dài hạn, thường lên đến 50 năm), có thể gia hạn. Quyền sở hữu vĩnh viễn rất hạn chế, không giống như ở Áo, nơi quyền sở hữu tuyệt đối được hiến pháp bảo vệ.

Hệ thống thuế ở Việt Nam đơn giản và thấp hơn: thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường là mức cố định (~2%), và thuế cho thuê nhà ở mức khoảng 10% (VAT + PIT). Tuy nhiên, tại Áo, thuế thu nhập từ cho thuê nhà có thể lên tới 25-30%, và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Immobilienertragsteuer) được quy định chặt chẽ và phụ thuộc vào thời gian sở hữu.

Tùy thuộc vào chiến lược của nhà đầu tư, tôi đưa ra một số kịch bản đầu tư khác nhau:

• Lựa chọn an toàn: Căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu trong nước mạnh mẽ, người nước ngoài, sinh viên và nhân viên quốc tế đảm bảo nguồn thu cho thuê ổn định. Lợi nhuận đạt 4-6% mỗi năm, nhưng rủi ro thấp.
• Cân bằng: căn hộ tại Đà Nẵng. Du lịch + lượng người nước ngoài sinh sống ngày càng tăng, lợi suất 6-8% với tiềm năng tăng giá trị vốn.
• Phân khúc đầu tư mạo hiểm: khách sạn căn hộ nghỉ dưỡng tại Phú Quốc. Lợi nhuận cao điểm có thể đạt 10-12%, nhưng rủi ro cao do yếu tố mùa vụ, quy định và sai sót trong quản lý.

Việc nên đầu tư vào Việt Nam hay Thái Lan phụ thuộc vào các ưu tiên của nhà đầu tư.

Khi nào thì Việt Nam là lựa chọn tốt hơn: nếu mục tiêu là lợi nhuận cao hơn, tập trung vào tăng trưởng du lịch, hoặc mong muốn "gia nhập thị trường trước khi nó trở nên hoàn toàn chuyên nghiệp"? Phù hợp với các nhà đầu tư sẵn sàng thực hiện thẩm định kỹ lưỡng và có khả năng chấp nhận rủi ro cao.

Thái Lan tốt hơn khi nào: nếu tính minh bạch, cơ sở hạ tầng phát triển cho cuộc sống của người nước ngoài, khả năng thoái vốn nhanh chóng và tính thanh khoản cao của thị trường thứ cấp là những ưu tiên hàng đầu.

Lời khuyên dành cho nhà đầu tư:

• Luôn làm việc với luật sư am hiểu luật pháp địa phương.
• Tiến hành thẩm định dự án và chủ đầu tư.
• Hãy xây dựng chiến lược thoái vốn ngay cả trước khi mua (quyền thuê → kế hoạch bán 5-10 năm trước khi kết thúc hợp đồng).
• So sánh các mô hình thuế ở các quốc gia khác nhau để tối ưu hóa thu nhập.

Dự báo đến năm 2030 cho Việt Nam:

• Ngành du lịch sẽ tiếp tục phát triển: lượng khách du lịch quốc tế dự kiến ​​sẽ tăng lên 50 triệu người.
• Cơ sở hạ tầng – các sân bay mới (ví dụ như sân bay Long Thành gần Thành phố Hồ Chí Minh), đường cao tốc và cảng biển sẽ nâng cao sức hấp dẫn của các khu nghỉ dưỡng.
• Giá nhà ở các khu nghỉ dưỡng (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc) sẽ tăng nhanh hơn so với các khu vực đô thị do nguồn đất ven biển hạn chế và dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào.
• Thị trường sẽ trở nên chuyên nghiệp hóa hơn, nhưng giai đoạn "lợi nhuận cao đi kèm rủi ro cao" sẽ vẫn còn kéo dài thêm vài năm nữa.

Các kịch bản đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Danh sách kiểm tra của nhà đầu tư

1. Giai đoạn chuẩn bị

Hãy xác định mục tiêu đầu tư của bạn: thu nhập, lối sống, đa dạng hóa hoặc tăng trưởng đầu cơ.

Chọn một chiến lược:

• Thành phố lớn (Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội) → giá thuê ổn định;
• Khu nghỉ dưỡng (Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc) → lợi nhuận cao, nhưng mang tính mùa vụ hơn.

So sánh với các lựa chọn thay thế ở châu Âu: Áo có rủi ro thấp hơn và môi trường pháp lý rõ ràng hơn, nhưng rào cản gia nhập cao hơn và lợi nhuận thấp hơn.

2. Các vấn đề pháp lý

Hiểu về các hình thức sở hữu:

• Người nước ngoài chỉ được quyền thuê đất tối đa 50 năm;
• Quyền sở hữu vĩnh viễn – chỉ dành cho công dân Việt Nam;
• Việc sở hữu thông qua một công ty là khả thi nếu cần các bất động sản thương mại.

Kiểm tra quyền thừa kế và quyền sở hữu chung (hôn nhân hoặc hợp tác kinh doanh).

Mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam để thanh toán và trả tiền thuê nhà (tuân thủ các quy định pháp luật).

Hãy thuê một luật sư am hiểu luật pháp địa phương — những sai sót trong quá trình thẩm định có thể tốn kém hơn nhiều so với khoản tiết kiệm được từ việc tư vấn.

3. Tìm kiếm và kiểm tra đối tượng

Phân tích thị trường: xác định nơi nhu cầu và giá cả hiện đang tăng trưởng (so sánh các khu vực đô thị và khu nghỉ dưỡng).

Chọn nhà phát triển: hãy nghiên cứu danh tiếng, các dự án đã hoàn thành và khả năng cung cấp giấy phép của họ.

Xác minh đối tượng (thẩm định kỹ lưỡng):

• Tình trạng đất đai (nhà nước, tư nhân, cho thuê);
• Khả năng cấp phép xây dựng;
• Tuân thủ giới hạn dành cho người nước ngoài (không quá 30% số căn hộ trong tòa nhà).

Đánh giá khả năng sinh lời: so sánh giá thuê ngắn hạn và dài hạn, theo giá thực tế.

4. Giao dịch mua hàng

Các bước của giao dịch:

• Thỏa thuận đặt chỗ và thanh toán tiền đặt cọc.
• Ký kết hợp đồng mua bán.
• Thanh toán theo đúng lịch trình (đặc biệt khi mua nhà trên bản vẽ).
• Đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan quản lý đất đai.
• Ghi lại tất cả các khoản thanh toán qua ngân hàng – đây là yêu cầu bắt buộc đối với người nước ngoài.
• Hãy giữ lại tất cả các giấy tờ (đặc biệt là giấy phép và giấy chứng nhận quyền sở hữu).

5. Thuế và chi phí

Khi mua hàng: phí đăng ký 0,5%.

Khi sở hữu nhà: thuế đất và thuế bất động sản ở mức tối thiểu.

Khi thuê nhà: thuế suất 5-10% tùy thuộc vào thu nhập.

Đang giảm giá: thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2%.

So sánh với Áo: Việt Nam có thuế thấp hơn, nhưng thủ tục hành chính rườm rà và nhiều bất ổn hơn.

6. Quản lý bất động sản

Xác định chiến lược cho thuê của bạn:

• Ngắn hạn → du lịch, lợi nhuận cao, nhưng nhiều việc hơn và mang tính mùa vụ;
• Dài hạn → người nước ngoài, sinh viên, khách hàng doanh nghiệp, lợi nhuận thấp hơn nhưng ổn định.

Hãy chọn một công ty quản lý nếu bạn không có ý định tự mình quản lý việc cho thuê.

Đảm bảo tuân thủ quy định – thu nhập phải được chuyển qua các tài khoản chính thức.

7. Thoái vốn đầu tư

Lên kế hoạch trước: thời hạn thuê có hạn, tốt hơn hết là nên bán trước khi hết hạn 5-10 năm.

Hãy xem xét yếu tố thời gian: tại Việt Nam, việc bán bất động sản mất nhiều thời gian hơn so với ở châu Âu (lên đến 6-12 tháng).

Tính thuế khi bán: thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn được cố định ở mức 2% giá giao dịch.

So sánh với Áo: tại châu Âu, doanh số bán bất động sản dễ dự đoán hơn, trong khi tại Việt Nam, nhu cầu biến động mạnh hơn.

8. Sự thoải mái cá nhân và lối sống

Các siêu đô thị: hoạt động kinh doanh sôi nổi, cộng đồng người nước ngoài đông đảo, nhu cầu thuê nhà cao.

Khu nghỉ dưỡng: chi phí sinh hoạt thấp, khí hậu ấm áp, đầu tư cho lối sống.

Hãy xem xét cơ sở hạ tầng: y tế, giáo dục, giao thông.

So sánh với Áo: Châu Âu có cơ sở hạ tầng và hệ thống pháp luật ổn định hơn, trong khi Việt Nam mang đến nhiều cơ hội phát triển hơn và rào cản gia nhập thị trường thấp hơn.