Thị trường bất động sản tại Georgia: ven biển, núi non hay Tbilisi?

Thị trường bất động sản Georgia hiện là một trong những thị trường dễ tiếp cận và tham gia nhất. Có thể mua căn hộ nhanh chóng và không gặp thủ tục rườm rà, thuế thấp, và việc cho thuê bất động sản ở Tbilisi hoặc Batumi tạo ra thu nhập ổn định cao hơn so với nhiều quốc gia châu Âu.

Trong bài viết này, tôi sẽ giải thích cách mua căn hộ ở Georgia, những khoản chi phí cần cân nhắc, nơi nên đầu tư, cách xin giấy phép cư trú, và khi nào nên xem xét Áo hoặc Vienna để có một khoản đầu tư an toàn và ổn định hơn.

Georgia đang nhanh chóng khẳng định vị thế là "điểm đến mới" hấp dẫn cho các nhà đầu tư ở châu Âu và khu vực hậu Xô Viết. Và có rất nhiều lý do để chú ý đến thị trường bất động sản của nước này:

• Quy định đơn giản dành cho người nước ngoài : có thể mua căn hộ trực tiếp; chỉ có đất nông nghiệp bị hạn chế. Việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản mất một ngày và có chi phí từ 50 đến 350 GEL.
• Thuế ở đây rất thấp – không có thuế trước bạ khi mua nhà, tiền thuê nhà chịu thuế suất cố định 5%, và thuế bất động sản đối với hầu hết các gia đình chỉ từ 0 đến 0,2%.
• Ngành du lịch đang phát triển mạnh mẽ – hơn 7 triệu du khách đã đến thăm đất nước này vào năm 2024, và Batumi đã trở thành điểm đến hàng đầu về cho thuê ngắn hạn trên Airbnb và Booking.com.
• Các dự án cơ sở hạ tầng và văn hóa bao gồm phát triển các khu du lịch ở Batumi và Kobuleti, cải tạo trung tâm lịch sử của Tbilisi, xây dựng tuyến cáp treo núi mới và các dự án hiện đại hóa cảng biển quy mô lớn.

Tôi tên là Ksenia Levina, và tôi là một chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản quốc tế. Trong bài viết này, tôi sẽ thảo luận về những cơ hội mà thị trường Georgia mang lại và sự khác biệt so với Áo, nơi mà các quy định chặt chẽ và ổn định hơn.

Trên thực tế, tôi thấy rằng việc mua một căn hộ ở Tbilisi hoặc một ngôi nhà ven biển ở Batumi không chỉ đơn thuần là vì sự thoải mái mà còn vì lợi nhuận. Một khách hàng của tôi đã mua một căn hộ nhỏ ở Tbilisi, nhanh chóng cho thuê dài hạn và dùng số tiền thu được để mua một căn hộ khác ở ven biển. Kết quả là, anh ấy đã tạo ra hai nguồn thu nhập chỉ trong vài tháng.

Những năm gần đây, Georgia đã trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nhờ rào cản gia nhập thấp và các quy định đơn giản dành cho người nước ngoài. Việc sở hữu bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuế suất thấp, và các căn hộ ở Tbilisi và Batumi mang lại lợi suất cho thuê cao hơn đáng kể so với hầu hết các quốc gia EU. Điều này khiến thị trường trở nên hấp dẫn đối với những người muốn nhanh chóng tham gia thị trường và thu được lợi nhuận.

Đồng thời, Vienna và toàn bộ nước Áo vẫn là biểu tượng của sự ổn định. Không có những biến động mạnh, nhu cầu cao và ổn định, và giá nhà ở đã tăng đều đặn trong nhiều thập kỷ. Đối với hầu hết các nhà đầu tư dài hạn, Áo là một lựa chọn thắng lợi - đó là một thị trường dễ dự đoán và đáng tin cậy, nơi vốn có thể được bảo toàn và đầu tư mà không gặp phải những rủi ro không cần thiết.

Georgia đang tự tin khẳng định vị thế là một nhân tố nổi bật trên bản đồ đầu tư của châu Âu. Quốc gia này có vị trí chiến lược tại giao điểm của các tuyến đường vận tải giữa châu Âu và châu Á, biến nơi đây thành một trung tâm logistics và thương mại tự nhiên. Theo Ngân hàng Quốc gia Georgia, đầu tư trực tiếp nước ngoài đã vượt quá 2 tỷ USD vào năm 2023 12% vào năm 2024 chủ yếu nhờ các khoản đầu tư từ Hà Lan, Anh và Mỹ.

Chính sách kinh tế của Georgia vẫn thuộc hàng tự do nhất trong khu vực: thuế thu nhập doanh nghiệp là 15%, thuế cổ tức đối với cư dân là 5%, và việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản chỉ mất một ngày. Georgia xếp thứ 7 toàn cầu trong bảng xếp hạng Doing Business năm 2019 và duy trì điểm số cao trong hạng mục "bảo vệ nhà đầu tư".

Một yếu tố hấp dẫn khác là cam kết của quốc gia này đối với việc hội nhập với Liên minh châu Âu: quốc gia này đã có tư cách ứng cử viên gia nhập và hoạt động theo Hiệp định Hiệp hội. Điều này làm cho thị trường bất động sản và logistics trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư châu Âu đang tìm kiếm một địa điểm có rào cản gia nhập thấp hơn và tiềm năng tăng trưởng cao.

Tuy nhiên, bất chấp tất cả những lợi thế, cũng có những rủi ro. Kể từ năm 2024, đất nước này đã chìm trong khủng hoảng chính trị, và các vấn đề về toàn vẹn lãnh thổ vẫn còn rất cấp bách. Mặc dù vậy, ngay cả khi tính đến những yếu tố này, thị trường vẫn tiếp tục tăng trưởng: theo Colliers Georgia, năm 2025, giá nhà trung bình ở Tbilisi đã tăng khoảng 6-7% so với năm trước, và giá thuê ổn định ở mức mang lại lợi suất khoảng 6-8% mỗi năm.

Theo PwC, Ngân hàng Thế giới và Numbeo, Georgia nằm trong số các quốc gia có tính minh bạch giao dịch cao nhất ở Đông Âu.

• Xếp hạng Môi trường Kinh doanh (Ngân hàng Thế giới): Thứ 7 trên thế giới về mức độ dễ dàng kinh doanh.
• Numbeo (2024): Tbilisi luôn nằm trong top 20 thành phố châu Âu về khả năng chi trả nhà ở.
• PwC: Georgia được ghi nhận là một trong những khu vực có thuế thấp và các quy định đơn giản về đăng ký tài sản.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là: giao dịch được hoàn tất nhanh chóng, chi phí tối thiểu và việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản khá đáng tin cậy theo tiêu chuẩn khu vực.

Bồ Đào Nha. Nổi tiếng nhờ chương trình Visa Vàng và lượng khách du lịch ổn định. Nhu cầu mạnh mẽ ở Lisbon và Algarve đã đẩy giá lên cao: giá nhà khởi điểm dao động từ 280.000 đến 350.000 euro, và lợi suất cho thuê trung bình chỉ từ 3-4% mỗi năm. Thị trường được coi là quá nóng và phù hợp hơn cho việc bảo toàn vốn hơn là thu lợi nhuận nhanh chóng. Nếu mục tiêu của bạn không chỉ là đầu tư mà còn là chuyển đến sống và phát triển lối sống tại EU, thì việc so sánh bất động sản ở Bồ Đào Nha với các lựa chọn ở Georgia là điều hợp lý.

Tây Ban Nha mang lại sự ổn định và tính thanh khoản cao, nhưng đi kèm với đó là thuế cao. Người không cư trú phải chịu thuế cho thuê lên đến 24%, và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng khi bán. Do đó, lợi nhuận thực tế chỉ đạt 2-3% mỗi năm, nhưng thị trường ổn định và giá cả tăng trưởng đều đặn.

Síp. Kết hợp giữa bất động sản ven biển và ưu đãi thuế, quốc gia này rất được ưa chuộng đối với những người tìm kiếm biệt thự ven biển. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng ngân hàng, niềm tin đã giảm sút và tính thanh khoản bên ngoài các khu nghỉ dưỡng rất thấp. Lợi nhuận ở mức trung bình, nhưng quốc gia này phụ thuộc rất nhiều vào du lịch. Trong khi đó, đầu tư vào bất động sản Síp thường được lựa chọn bởi những người tìm kiếm sự kết hợp giữa biển, quyền tài phán rõ ràng của châu Âu và lối sống giống như khu nghỉ dưỡng hơn, mặc dù cần lưu ý đến tính mùa vụ.

Thổ Nhĩ Kỳ. Thị trường này hấp dẫn nhờ giá cả thấp và quy mô thị trường rộng lớn – từ Istanbul đến Antalya. Tuy nhiên, lạm phát và sự bất ổn của đồng lira khiến việc dự báo lợi suất trở nên khó khăn. Đối với các nhà đầu tư có khả năng chấp nhận rủi ro cao, thị trường này vẫn hấp dẫn, nhưng khó dự đoán hơn so với châu Âu.

Nhiều nhà đầu tư, sau khi thử sức với thị trường Tây Ban Nha hoặc Bồ Đào Nha và gặp phải tình trạng thuế cao và lợi nhuận thấp, đã chọn Georgia như một lựa chọn linh hoạt và sinh lời hơn. Việc thâm nhập thị trường dễ dàng hơn, giao dịch nhanh chóng hơn và có thể bắt đầu cho thuê bất động sản ngay lập tức.

• Ban đầu, khách hàng người Đức của tôi cân nhắc mua căn hộ ở Lisbon, nhưng sau khi so sánh giá cả và lợi suất, họ đã chọn căn hộ ở Batumi. Cuối cùng, họ đạt được lợi suất hàng năm 7%, so với mức dự kiến ​​3% ở Bồ Đào Nha.

Do đó, Georgia ngày nay được coi là một thị trường hạng hai: vẫn còn "non trẻ", nhưng chính vì điều này mà nó lại sinh lợi và đầy triển vọng hơn.

Các nhà đầu tư thích Georgia vì mọi thứ đều đơn giản: thủ tục đăng ký bất động sản chỉ mất một ngày, thuế rất thấp và có nhiều lựa chọn nhà ở—từ các căn hộ giá cả phải chăng ở Tbilisi đến các căn hộ trên bờ Biển Đen. Từ năm 2018, giá nhà đã liên tục tăng và người nước ngoài có thể tự do mua bất động sản.

Sau cuộc khủng hoảng năm 2008-2012, thị trường bất động sản Georgia chạm đáy. Tại Tbilisi và Batumi, giá mỗi mét vuông giảm 25-30%, và nhu cầu từ nước ngoài gần như biến mất. Nhưng tình hình đã thay đổi sau năm 2016: đất nước hội nhập tích cực hơn vào châu Âu, chính sách miễn thị thực với EU được thiết lập, và ngành du lịch bắt đầu tăng trưởng với tốc độ kỷ lục.

Từ thời điểm đó, thị trường bắt đầu phục hồi dần dần: kể từ năm 2018, giá căn hộ đã tăng đều đặn với mức trung bình 6-7% mỗi năm. Thị trường phục hồi đặc biệt nhanh chóng ở các khu nghỉ dưỡng như Batumi, Gudauri và Kobuleti. Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia Georgia, tốc độ tăng trưởng giá nhà ở trung bình hàng năm vào năm 2024 là 6,6%, và các nhà phân tích dự đoán mức tăng trưởng tương tự vào năm 2025.

Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần hiểu rằng thị trường Georgia đang phát triển ổn định. Tại Tbilisi, giá nhà đang tăng đều đặn ở các quận trung tâm Vake, Saburtalo và Mtatsminda. Tại Batumi, giá một mét vuông bất động sản ven biển đã tăng gần gấp đôi trong năm năm qua, mặc dù giá khởi điểm rất thấp so với tiêu chuẩn châu Âu.

Ngay cả ở các vùng nông thôn, hoạt động cũng đang bùng nổ: Kakheti (vùng trồng nho) và Kutaisi (thành phố lớn thứ hai) đã noi theo sự phát triển của thủ đô. Và tại các khu nghỉ dưỡng trên núi như Bakuriani và Gudauri, nhu cầu về nhà nghỉ kiểu chalet và căn hộ cho thuê ngắn hạn ngày càng tăng.

• Tbilisi là thị trường chính của đất nước, dẫn đầu về cho thuê dài hạn và có nhu cầu ổn định. Thành phố này cung cấp các căn hộ giá cả phải chăng trong các tòa nhà mới cho người nước ngoài và sinh viên thuê.
• Batumi là thành phố lớn thứ hai và là điểm đến được các nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng nhất. Thành phố này phát triển mạnh nhờ du lịch, vì vậy lợi suất cho thuê cao hơn so với Tbilisi, đặc biệt là vào mùa hè.
• Kutaisi có giá cả rẻ hơn thủ đô, nhưng đang phát triển mạnh mẽ nhờ sân bay và sự di cư nội địa.
• Các khu vực miền núi (Gudauri, Bakuriani) đang trở thành xu hướng mới: khách du lịch ngày càng lựa chọn các khu nghỉ dưỡng trượt tuyết, và các nhà đầu tư đang mua lại các căn hộ theo hình thức "trượt tuyết trực tiếp từ cửa nhà".

Điều thú vị là, các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm thường kết hợp hai chiến lược này: họ mua một căn hộ ở Tbilisi để ổn định tài chính và một bất động sản khác ven biển hoặc trên núi để có thu nhập theo mùa. Danh mục đầu tư này cân bằng và giúp bảo vệ khỏi rủi ro khi không có hoạt động cho thuê.

Phân khúc nhà cũ (chiếm khoảng 70% giao dịch) là những căn hộ đã qua sử dụng, có thể mua về để cải tạo và cho thuê mà vẫn sinh lời. Đây là cách tiếp cận thị trường tiết kiệm chi phí nhất.

Các công trình xây dựng mới đang được tiến hành tích cực tại Tbilisi và Batumi. Chủ đầu tư cung cấp các phương án trả góp với khoản đặt cọc ban đầu chỉ 10%, rất thuận tiện cho người nước ngoài.

Căn hộ hạng sang là những căn hộ cao cấp nằm ven biển hoặc ở trung tâm Tbilisi. Nhu cầu hạn chế, nhưng lợi nhuận lại cao hơn mức trung bình.

Khách sạn căn hộ và khách sạn được quản lý đã trở thành xu hướng trong những năm gần đây. Các nhà đầu tư mua một phòng hoặc căn hộ, chuyển nhượng cho một công ty quản lý và nhận được một tỷ lệ phần trăm doanh thu cố định mà không phải lo lắng về việc vận hành.

Các nhà đầu tư nước ngoài hiện đang thúc đẩy một phần đáng kể nhu cầu trên thị trường nhà ở Georgia, đặc biệt là ở Batumi và Tbilisi. Theo các nhà phát triển, tỷ lệ người mua nước ngoài trong tổng số giao dịch đã tăng gần 40% trong năm 2024, và họ đã chiếm đa số tại các thành phố nghỉ dưỡng.

• Người Nga. Từ năm 2022, người Nga đã trở thành nhóm người mua lớn nhất, cả do chuyển chỗ ở và mong muốn bảo toàn vốn. Họ chủ yếu mua căn hộ ở Tbilisi (để ở lâu dài và cho thuê dài hạn), cũng như các căn hộ ven biển ở Batumi.
• châu Âu, đặc biệt là Đức, Anh và các nước Baltic, đang dẫn đầu xu hướng này. Đối với nhiều người, đây là cách để đa dạng hóa danh mục đầu tư và tiếp cận thị trường có giá cả phải chăng hơn so với EU. Người châu Âu thường chọn các tòa nhà mới ở Tbilisi và căn hộ ở Batumi, tập trung vào thu nhập từ cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb và Booking.com.
• Các nhà đầu tư Trung Quốc chủ yếu quan tâm đến phân khúc thương mại—văn phòng, khách sạn và không gian bán lẻ. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, họ cũng tích cực mua các tòa nhà mới ở Tbilisi, coi đó là những khoản đầu tư dài hạn. Một yếu tố quan trọng khác là sự tham gia của các công ty Trung Quốc vào các dự án xây dựng, điều này càng kích thích nhu cầu.
• Các quốc gia Ả Rập. Các nhà đầu tư từ UAE, Ả Rập Xê Út và Kuwait đang hướng đến phân khúc cao cấp: căn hộ hạng sang ở Batumi, khu phức hợp khách sạn ven biển và căn hộ thượng lưu ở trung tâm Tbilisi. Đối với họ, Georgia hấp dẫn như một lựa chọn "hạng hai" đầy triển vọng nhưng giá cả phải chăng sau Dubai và Doha.

Trên thực tế, nhu cầu từ nước ngoài ảnh hưởng đáng kể đến cấu trúc thị trường. Trong khi Tbilisi cân bằng giữa người dân địa phương và người nước ngoài, thì ở Batumi, người nước ngoài chiếm phần lớn người mua nhà mới. Điều này giải thích tại sao giá nhà ở đây tăng nhanh hơn trong những năm gần đây so với các vùng khác trong cả nước.

Không giống như nhiều quốc gia EU khác, người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Georgia hầu như không có bất kỳ hạn chế nào. Ngoại lệ chính là đất nông nghiệp, người nước ngoài bị cấm sở hữu trực tiếp loại đất này. Ngoài ra, có nhiều lựa chọn sở hữu và đầu tư khác nhau:

Quyền sở hữu vĩnh viễn. Khi mua một căn hộ hoặc nhà, bạn trở thành chủ sở hữu hoàn toàn của bất động sản đó. Quyền này là vĩnh viễn và bao gồm khả năng cho thuê, bán lại, tặng hoặc để lại thừa kế.

Thông qua một công ty (công ty trách nhiệm hữu hạn ở Georgia hoặc công ty cổ phần ở EU). Đây là một lựa chọn phổ biến đối với các nhà đầu tư muốn tránh lệnh cấm mua đất nông nghiệp. Bằng cách đăng ký một công ty, bạn có thể mua hợp pháp một mảnh đất, ví dụ như ở vùng núi hoặc ven biển, và xây nhà ở hoặc khách sạn.

REICs / quỹ đầu tư bất động sản. Georgia vẫn đang phát triển thị trường quỹ đầu tư bất động sản, nhưng những ví dụ đầu tiên (ở Tbilisi và Batumi) đã xuất hiện. Đây là một cách đầu tư thông qua quỹ tín thác và tạo ra thu nhập mà không cần trực tiếp quản lý bất động sản.

Mua chung, thừa kế và quỹ tín thác gia đình. Thường được sử dụng khi mua tài sản cho gia đình hoặc đối tác kinh doanh. Luật thừa kế ở Georgia khá đơn giản: di chúc hoặc giấy tặng tài sản là đủ. Đối với nhiều tài sản, luật sư khuyên nên lập quỹ tín thác gia đình hoặc đăng ký thông qua công ty.

Mua với tư cách cá nhân là lựa chọn dễ dàng và nhanh chóng nhất, đặc biệt là đối với các căn hộ ở Tbilisi hoặc Batumi. Giao dịch được hoàn tất trong vòng 1-2 ngày.

Nếu mục tiêu là mua đất trên núi hoặc xây dựng khách sạn, thì cần thành lập một công ty (LLC). Quá trình này mất khoảng 2-3 ngày và chi phí khoảng 100-150 đô la.

Tại Georgia, luật thừa kế khá đơn giản: theo luật, tài sản tự động được chuyển cho những người thân cận nhất – vợ/chồng, con cái và cha mẹ. Nếu có di chúc, thủ tục thậm chí còn minh bạch hơn và hầu như luôn được giải quyết mà không cần kiện tụng.

Điều này thuận tiện cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng có một điều cần lưu ý: việc xử lý và công nhận giấy tờ có thể phụ thuộc vào quốc tịch của người thừa kế. Do đó, nhiều người thích sắp xếp quyền sở hữu của họ trước.

Công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) thường được sử dụng để đăng ký tài sản : trong trường hợp này, tài sản thừa kế không phải là căn hộ hay ngôi nhà mà là cổ phần trong công ty. Điều này giúp đơn giản hóa việc chuyển giao tài sản và tránh các chi phí phát sinh.

Một lựa chọn khác là quỹ tín thác gia đình. Cấu trúc này cho phép nhà đầu tư kiểm soát cách thức và người nhận tài sản, bảo vệ tài sản khỏi bị chia cắt trong các tranh chấp gia đình và đảm bảo tính bảo mật. Mặc dù hệ thống quỹ tín thác ở Georgia chưa phát triển mạnh như ở Anh hay Áo, nhưng các luật sư địa phương đề xuất thành lập quỹ tín thác tại các quốc gia thuộc EU hoặc Mỹ và "liên kết" bất động sản ở Georgia với các quỹ này.

Do đó, nhà đầu tư có sự lựa chọn:

• Để lại quyền thừa kế theo mặc định (tự động chuyển giao cho người thân),
• Lập di chúc ở Georgia,
• Hoặc cơ cấu lại tài sản trước thông qua một công ty hoặc quỹ tín thác để loại bỏ thủ tục rườm rà và làm cho quy trình trở nên dễ dự đoán nhất có thể.

Hạn chế chính là người nước ngoài không được trực tiếp sở hữu đất nông nghiệp. Tuy nhiên, quy định này có thể được lách luật bằng cách đăng ký thành lập công ty. Không có hạn chế nào đối với căn hộ, chung cư, bất động sản thương mại và nhà ven biển.

Tại Georgia, thủ tục mua bán rất đơn giản: người nước ngoài có thể trở thành chủ sở hữu căn hộ chỉ trong một ngày và cho thuê ngay lập tức. Tại Áo, mọi việc phức tạp hơn: cần có giấy phép, thủ tục công chứng và thường là sự chấp thuận từ cơ quan quản lý đất đai.

Nhưng Vienna và các thành phố khác có lợi thế: thị trường ổn định hơn, giá cả tăng chậm nhưng đều đặn, và nhu cầu dễ dự đoán hơn. Tại Georgia, lợi nhuận cao hơn, chi phí gia nhập thị trường thấp hơn, nhưng rủi ro (tỷ giá hối đoái, chính trị, nhu cầu) cao hơn đáng kể.

Mặc dù quy trình mua bán bất động sản ở Georgia đơn giản hơn so với hầu hết các nước châu Âu, nhưng điều quan trọng là phải xem xét một số bước pháp lý then chốt. Việc đăng ký đúng quy trình đảm bảo rằng bất động sản thực sự thuộc về người mua và không bị vướng mắc bởi nợ nần hoặc tranh chấp.

1. Xin cấp mã số thuế (TIN).
   Người nước ngoài cần mã số này để đăng ký giao dịch tại Tòa án. Việc này có thể được hoàn tất trong một ngày.
2. Thỏa thuận sơ bộ và đặt cọc.
   Thông thường được ký kết với chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu, khoản đặt cọc là 5–10% giá mua.
3. Luật sư tiến hành kiểm tra bất động sản.
   Luật sư phân tích trích lục địa chính, xác minh quyền sở hữu và kiểm tra xem có khoản nợ hoặc nghĩa vụ pháp lý nào không.
4. Công chứng hợp đồng.
   Giao dịch nhà ở thường yêu cầu công chứng, đặc biệt nếu thanh toán được thực hiện theo hình thức trả góp hoặc bất động sản được đăng ký dưới tên nhiều chủ sở hữu.
5. Đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (Sổ đăng ký công cộng).
   Georgia hoạt động theo nguyên tắc "một cửa": quyền sở hữu được ghi vào sổ đăng ký điện tử và được xác nhận bằng trích lục.
6. Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu.
   Bản trích lục được cấp trong vòng 1-4 ngày làm việc (đăng ký nhanh – cùng ngày với phí 350 GEL).

Tại Georgia, quy trình mua bán bất động sản khá minh bạch, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài hầu như luôn cần đến luật sư. Môi giới bất động sản sẽ giúp tìm kiếm tài sản, đàm phán và xác minh giá thị trường. Luật sư sẽ đảm nhiệm toàn bộ các thủ tục pháp lý: kiểm tra lịch sử địa chính, soạn thảo hợp đồng mua bán, đảm bảo việc chuyển tiền chính xác và đăng ký tài sản với Cơ quan đăng ký công cộng.

Trên thực tế, điều này quan trọng hơn vẻ bề ngoài: nhiều căn hộ, đặc biệt là trong các tòa nhà cũ ở Tbilisi, có thể có những vấn đề không được nêu rõ – tranh chấp thừa kế, hóa đơn tiện ích cũ hoặc cải tạo trái phép. Luật sư sẽ kiểm tra những rủi ro này trước khi mua.

Để mua căn hộ hoặc nhà ở Georgia, bạn chỉ cần:

• đủ tuổi hợp pháp (từ 18 tuổi trở lên),
• Xuất trình hộ chiếu hợp lệ
• Đối với các giao dịch lớn, hãy xác nhận nguồn gốc tiền (theo quy tắc chống rửa tiền tiêu chuẩn).

Việc mua bán này không yêu cầu giấy phép cư trú hay thị thực. Điều này có nghĩa là người nước ngoài thậm chí có thể đến nước này với tư cách là khách du lịch và hoàn tất giao dịch chỉ trong vài ngày.

Hạn chế chính là người nước ngoài không thể trực tiếp sở hữu đất nông nghiệp . Vấn đề này được giải quyết bằng cách đăng ký thành lập công ty (LLC) hoặc thay đổi quy hoạch sử dụng đất.

Khu vực ven biển (Batumi, Kobuleti) tập trung vào các căn hộ trong khu phức hợp dân cư và các khu nhà ở kiểu khách sạn. Hầu hết các dự án mới đều được bán kèm với các công ty quản lý, giúp đơn giản hóa việc cho thuê. Điều này thuận tiện cho những người muốn tạo thu nhập mà không cần thường trú tại Georgia.

Ở các vùng núi (Gudauri, Bakuriani), người dân chủ yếu mua căn hộ trong các khách sạn căn hộ hoặc đất nền để xây dựng khách sạn và nhà nghỉ. Tuy nhiên, người nước ngoài chỉ mua đất thông qua các công ty. Những lô đất này rất được ưa chuộng do du lịch quanh năm, nhưng chúng đòi hỏi sự giám sát và đầu tư lớn hơn.

Georgia là một trong số ít quốc gia cho phép đăng ký bất động sản hoàn toàn từ xa.

Để làm điều này:

1. Giấy ủy quyền được công chứng viên tại nơi cư trú cấp.
2. Các tài liệu được gửi đến Georgia và được chứng thực.
3. Luật sư hoặc người đại diện được ủy quyền ký kết thỏa thuận và đăng ký giao dịch.

Quá trình này mất từ ​​1 đến 2 tuần. Điều thú vị là, nhiều giao dịch trong giai đoạn 2022-2024 diễn ra theo đúng mô hình này: người mua từ Nga và châu Âu đã mua căn hộ ở Batumi và Tbilisi mà không cần phải đến xem trực tiếp.

Trước khi mua bất động sản ở Georgia, việc kiểm tra pháp lý là vô cùng cần thiết. Bạn cần đảm bảo căn hộ hoặc nhà ở không có vướng mắc pháp lý, nợ nần hay tranh chấp, và công trình mới xây có đầy đủ giấy phép cần thiết. Việc kiểm tra xem chủ đầu tư có đăng ký và được phép bán hàng hay không cũng rất quan trọng. Điều này đặc biệt đúng đối với các khu dân cư ở Batumi, nơi một số dự án được khởi công mà không có đầy đủ giấy tờ. Một luật sư có thể giúp bạn tránh rủi ro mua phải nhà "trên giấy tờ".

Sau khi xác minh, giao dịch sẽ được đăng ký tại Hội trường Dịch vụ Công cộng (Nhà Tư pháp) — một trung tâm hiện đại, nơi bạn có thể nộp hồ sơ, thanh toán phí và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu điện tử.

• Quy trình đăng ký thông thường mất tối đa 4 ngày làm việc.
• Có thể xử lý nhanh trong vòng 1 ngày nếu thanh toán thêm phí (khoảng 350 GEL).

Giấy chứng nhận này có giá trị pháp lý đầy đủ và được tất cả các cơ quan chính phủ công nhận, đồng thời có thể được sử dụng trong các giao dịch quốc tế, chẳng hạn như thế chấp hoặc thừa kế.

Việc mua bất động sản ở Georgia có nhiều lợi thế hơn so với nhiều nước EU khác, vì hệ thống thuế đơn giản và ít tốn kém hơn. Các nhà đầu tư nước ngoài không phải chịu thuế trước bạ hay phí đăng ký cao, và các khoản chi phí chính liên quan đến phí đăng ký và phí pháp lý.

Thuế bất động sản
: Đối với cá nhân, mức thuế phụ thuộc vào thu nhập gia đình:

• Đối với thu nhập dưới 100.000 lari - từ 0,05% đến 0,2% giá trị thị trường của bất động sản;
• Đối với thu nhập trên 100.000 lari – 0,8–1%.

Đối với các công ty, tỷ lệ này được cố định ở mức 1% giá trị sổ sách.

Thuế thu nhập:
Đối với thu nhập từ cho thuê nhà, mức thuế suất là 5% nếu chủ sở hữu đã đăng ký trong sổ đăng ký chủ nhà. Nếu không, mức thuế suất chung là 20% sẽ được áp dụng.

Thuế doanh nghiệp:
Các công ty cư trú chịu thuế suất 15%, nhưng thuế chỉ được đánh vào lợi nhuận phân phối (mô hình Estonia). Các công ty quốc tế và lĩnh vực công nghệ thông tin được hưởng ưu đãi thuế từ 0-5%.

VAT
là 18%, nhưng không áp dụng cho việc mua bất động sản nhà ở của cá nhân. Xuất khẩu và dịch vụ du lịch cũng được miễn thuế.

Thuế tiêu thụ đặc biệt
chỉ áp dụng cho hàng hóa chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (rượu, thuốc lá, nhiên liệu) và không liên quan trực tiếp đến bất động sản.

Các loại thuế bổ sung và những điều khoản đặc biệt tại Georgia chủ yếu ảnh hưởng đến người không cư trú và các công ty làm việc với nhà thầu nước ngoài. Ví dụ, khi người không cư trú cung cấp dịch vụ, mức thuế VAT hoàn trả là 18% được áp dụng.

Ngoài ra, nếu người không cư trú nhận thu nhập từ các nguồn ở Georgia, thì sẽ áp dụng thuế khấu trừ: mức thuế suất tiêu chuẩn là 10%, mức thuế suất ưu đãi 5% áp dụng cho cổ tức và tiền bản quyền, và trong trường hợp thanh toán cho các khu vực tài phán ngoài khơi, thuế suất tăng lên 15%.

Hệ thống thuế cũng quy định các hình phạt đối với việc nộp chậm. Nộp chậm tờ khai thuế sẽ bị phạt 100 lari, và thanh toán chậm sẽ bị phạt 0,05% cho mỗi ngày chậm trễ.

Nếu khoản nợ thuế kéo dài quá hai tháng, mức phạt có thể dao động từ 5 đến 10% số thuế chưa nộp. Như vậy, việc tuân thủ thuế ở Georgia vẫn nghiêm ngặt nhưng minh bạch: các nhà đầu tư không chỉ hiểu rõ số tiền thuế phải nộp mà còn cả hậu quả của việc không tuân thủ.

Khi mua bất động sản, nhà đầu tư phải trả:

• Dịch vụ pháp lý - thường chiếm 1-2% giá trị giao dịch
• Phí dịch vụ môi giới - 2-3% (nếu mua bất động sản thông qua môi giới),
• Lệ phí đăng ký của tiểu bang - 50 GEL (4 ngày làm việc) hoặc 350 GEL (1 ngày).

Tổng chi phí hiếm khi vượt quá 2–5% giá trị giao dịch, thấp hơn đáng kể so với ở Áo, nơi thuế và phí công chứng có thể lên tới 7–10%.

Tại Áo, việc mua bất động sản luôn đi kèm với các chi phí phát sinh đáng kể — chi tiết hơn có trong bài viết " Thuế bất động sản tại Áo ". Ngoài thuế Grunderwerbsteuer (3,5%), nhà đầu tư còn phải trả phí đăng ký đất đai (1,1%), phí công chứng và phí pháp lý (thường thêm 2-3%). Nếu sau này bán bất động sản, sẽ phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn — tỷ lệ thuế phụ thuộc vào thời gian sở hữu và dao động từ 4,2% đến 30%. Do đó, tổng chi phí giao dịch tại Áo thường lên tới 7-10% giá trị bất động sản, và con số này chưa bao gồm các loại thuế hiện hành về thu nhập hoặc phí bảo trì bất động sản.

Tại Georgia, tình hình hoàn toàn khác. Không có thuế tem hay thuế mua bán, thủ tục đăng ký mất từ ​​1 đến 4 ngày và có chi phí từ 50 đến 350 GEL (khoảng 15-100 €). Chi phí chính của nhà đầu tư là phí luật sư và môi giới, thường chiếm từ 2-5% giá trị giao dịch.

Khi bán lại bất động sản, cá nhân được miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn nếu sở hữu căn hộ hơn hai năm. Điều này giúp thị trường Georgia dễ tiếp cận và gia nhập nhanh hơn nhiều, mặc dù Áo chắc chắn mang lại mức độ ổn định và minh bạch cao hơn.

Georgia không có chương trình "Visa Vàng" truyền thống như Bồ Đào Nha hay Hy Lạp, nhưng các nhà đầu tư nước ngoài có thể获得quyền cư trú thông qua đầu tư. Con đường chính là đầu tư ít nhất 300.000 đô la vào nền kinh tế Georgia hoặc mua bất động sản (không bao gồm đất nông nghiệp) có giá trị tương đương.

Để đánh giá đúng con đường này, việc so sánh nó với cách thức hoạt động của giấy phép cư trú tạm thời, giấy phép cư trú vĩnh viễn và các chương trình đầu tư lấy quốc tịch ở châu Âu là : các yêu cầu về số tiền, thời hạn, cư trú và báo cáo thường nghiêm ngặt hơn đáng kể ở đó.

Để có được giấy phép cư trú tại Georgia thông qua đầu tư, bạn phải đầu tư ít nhất 300.000 đô la. Số tiền này có thể được sử dụng để mua căn hộ, nhà ở, phòng suite hoặc khách sạn, hoặc đầu tư vào một doanh nghiệp. Điều quan trọng cần lưu ý là giá trị thị trường của bất động sản phải được xác nhận bởi một chuyên gia thẩm định được chứng nhận.

Để so sánh các kịch bản "châu Âu", việc xem xét riêng cách thức và lý do người dân mua bất động sản ở Hy Lạp : ở đó, logic thường xoay quanh tình trạng cư trú, việc chuyển nhà của gia đình và quyền sở hữu lâu dài, chứ không chỉ đơn thuần là lợi nhuận cao hiện tại.

Giấy phép cư trú được cấp có hiệu lực trong 5 năm và mang lại cho nhà đầu tư nhiều cơ hội: quyền cư trú hợp pháp tại quốc gia đó, quyền kinh doanh, và tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe và giáo dục. Chương trình này không chỉ áp dụng cho nhà đầu tư mà còn cho các thành viên gia đình của họ—vợ/chồng, con chưa thành niên và người phụ thuộc—những người có thể được cấp giấy phép cư trú cùng với người nộp đơn chính.

Điều này khiến kế hoạch trở nên hấp dẫn đối với những người coi Georgia không chỉ là điểm đến đầu tư mà còn là nơi lý tưởng để cả gia đình chuyển đến sinh sống.

Giấy phép cư trú đầu tư tại Georgia không phải là con đường trực tiếp để có được quốc tịch. Ngay cả khi nhà đầu tư đã đầu tư đủ số vốn cần thiết, việc xin hộ chiếu vẫn yêu cầu ít nhất 10 năm và đáp ứng các tiêu chí bổ sung, bao gồm khả năng ngoại ngữ và hòa nhập cơ bản vào xã hội. Hơn nữa, bản thân giấy phép cư trú không cấp quyền làm việc có trả lương—việc này yêu cầu giấy phép riêng, trong khi hoạt động kinh doanh được tự do ngay từ ngày đầu tiên.

Chương trình được thiết kế dành cho các nhà đầu tư thực sự, vì vậy nó bao gồm việc theo dõi doanh thu kinh doanh hàng năm:

• 50.000 đô la trong năm đầu tiên,
• 100.000 đô la trong hiệp thứ hai,
• 120.000 đô la trong phần ba trở đi.

Các chỉ số này được xác nhận hàng năm thông qua báo cáo gửi cho Cơ quan Phát triển Dịch vụ Công cộng.

Trước đây, người nước ngoài chỉ cần mua bất động sản trị giá 300.000 đô la để gần như tự động nhận được giấy phép cư trú. Từ năm 2023, các yêu cầu đã được thắt chặt: hiện nay, bắt buộc phải chứng minh doanh thu kinh doanh và bằng chứng cho thấy khoản đầu tư thực sự đang hoạt động hiệu quả trong nền kinh tế của đất nước. Điều này nhằm mục đích chống lại "visa ngủ đông", nơi các nhà đầu tư chỉ mua căn hộ mà không tham gia vào sự phát triển thị trường.

• Mua đất nông nghiệp (người nước ngoài không có quyền này).
• Đánh giá thấp yêu cầu về doanh thu – nếu doanh nghiệp không đáp ứng được các con số yêu cầu, giấy phép cư trú sẽ không được gia hạn.
• Đăng ký với giá trị giảm: sổ đăng ký địa chính tính đến giá trị thị trường, chứ không phải giá ghi trong hợp đồng.

Airbnb và Booking vẫn là những nền tảng cho thuê chính ở Tbilisi và Batumi. Lợi nhuận có thể đạt 7-9% mỗi năm, đặc biệt là trong mùa lễ hội, nhưng cần phải tính đến sự cạnh tranh cao và tính mùa vụ. Các căn hộ ở Batumi thường trống vào mùa đông, trong khi ở Tbilisi, nhu cầu giảm trong thời gian thấp điểm du lịch.

Nhu cầu về hợp đồng thuê dài hạn tại thủ đô khá ổn định. Người nước ngoài, sinh viên và nhân viên của các công ty quốc tế thường thích thuê căn hộ trong một năm trở lên. Lợi suất thấp hơn— khoảng 5-6% mỗi năm— nhưng đáng tin cậy hơn và ít rủi ro hơn về thời gian ngừng hoạt động.

Georgia hiện chưa áp dụng các quy định nghiêm ngặt đối với dịch vụ cho thuê ngắn hạn, như nhiều thủ đô châu Âu khác. Tuy nhiên, Tbilisi đang tích cực thảo luận về sự cần thiết của các quy định đối với lĩnh vực Airbnb, và một số nhà đầu tư đã chuyển sang mô hình cho thuê dài hạn để tránh phụ thuộc vào những thay đổi tiềm năng.

• Tbilisi: Căn hộ ở trung tâm thành phố mang lại lợi nhuận 5-6% khi cho thuê dài hạn, trong khi các căn hộ studio ở Saburtalo hoặc Vake có thể mang lại lợi nhuận lên đến 7% khi cho thuê ngắn hạn.
• Batumi: Vào mùa hè, các căn hộ ven biển mang lại lợi nhuận lên tới 9-10%, nhưng vào mùa thấp điểm, lợi nhuận giảm mạnh.
• Gudauri và Bakuriani: Các khách sạn căn hộ gần khu nghỉ dưỡng trượt tuyết mang lại lợi nhuận 6–8% nếu được quản lý đúng cách.
• Kutaisi: một thị trường đang phát triển, lợi suất ở mức trung bình – 4-5%, nhưng nhu cầu đang tăng đều đặn nhờ có sân bay.

Nhiều chủ sở hữu giao phó căn hộ của họ cho các công ty quản lý. Tại Batumi và Gudauri, các nhà phát triển thường đưa ra một giải pháp đơn giản: bạn mua căn hộ, và công ty sẽ lo việc cho thuê và bảo trì, trả cho bạn một tỷ lệ phần trăm cố định trên thu nhập (thường là 6-8% mỗi năm).

Thu nhập từ cho thuê nhà được đánh thuế ở mức 5% nếu chủ sở hữu đã đăng ký trong sổ đăng ký chủ nhà. Nếu chưa đăng ký, mức thuế suất tiêu chuẩn 20% sẽ được áp dụng. Điều này giúp việc đăng ký chính thức trở nên tiết kiệm chi phí và đơn giản hơn.

Tại Áo, lợi suất cho thuê hiếm khi vượt quá 2-3% mỗi năm, và thị trường được quản lý rất chặt chẽ. Đầu tư vào thị trường bất động sản Áo giống như một chiến lược bảo toàn vốn: đầu tư dài hạn, rủi ro tối thiểu, giá cả tăng đều đặn qua nhiều thập kỷ, và khung pháp lý bảo vệ chủ sở hữu một cách đáng tin cậy.

Tại Georgia, lợi nhuận cao hơn gấp 2-3 lần, nhưng điều này đi kèm với rủi ro biến động theo mùa cao hơn và nguy cơ gián đoạn hoạt động lớn hơn. Thị trường này phù hợp với các nhà đầu tư sẵn sàng quản lý chủ động và tìm kiếm sự cân bằng giữa lợi nhuận cao và tính biến động.

Thủ đô vẫn là thị trường ổn định nhất cả nước. Nhu cầu thuê nhà dài hạn rất cao từ người nước ngoài, sinh viên và nhân viên của các công ty quốc tế. Lợi suất trung bình ở trung tâm thành phố vào khoảng 5-6%, 7% cho thuê ngắn hạn Giá nhà ở tiếp tục tăng 6-8% mỗi năm, đặc biệt là ở những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển. Tbilisi là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự an toàn và tính thanh khoản cao.

Là một khu nghỉ dưỡng lớn và điểm đến đầu tư hàng đầu, Batumi đang trải qua sự tăng trưởng ổn định, được thúc đẩy bởi sự xuất hiện của nhà phát triển lớn EMAAR Group, đơn vị đang xây dựng toàn bộ một khu vực trị giá 6 tỷ đô la. Các vị trí triển vọng nhất bao gồm Heroes' Alley, New Boulevard và các dự án trên đảo Batumi. Vào mùa hè, lợi suất cho thuê ngắn hạn có thể đạt 9-10%, trong khi các căn hộ thường trống vào mùa đông. Đối với những người sẵn sàng chấp nhận tính mùa vụ, Batumi mang lại một trong những lợi suất cao nhất cả nước.

Kutaisi đang trở thành một trung tâm đầu tư mới nhờ sân bay quốc tế và lượng khách du lịch ngày càng tăng. Giá cả ở đây thấp hơn đáng kể so với Tbilisi hay Batumi, khiến thành phố trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có ngân sách hạn chế. Lợi nhuận trung bình đạt 4-5%, nhưng tiềm năng tăng trưởng rất cao: thành phố đang tích cực phát triển cơ sở hạ tầng khách sạn và du lịch.

khu nghỉ dưỡng trượt tuyết chính của Georgia. Các khách sạn căn hộ đang được xây dựng rầm rộ tại đây, mang lại lợi nhuận hàng năm từ 6-8% nếu được quản lý đúng cách. Vào mùa đông, lợi nhuận cao do lượng khách du lịch đổ về; vào mùa hè, nhu cầu thấp hơn, nhưng được bù đắp bởi du lịch nội địa. Khu vực này vẫn đầy triển vọng đối với các nhà đầu tư tập trung vào bất động sản du lịch.

Kakheti là một vùng sản xuất rượu vang đang dần trở thành điểm đến hấp dẫn cho du lịch nông nghiệp và bất động sản cao cấp. Nhu cầu về nhà ở kèm đất đai ở đây khá ổn định, đặc biệt là gần các tuyến du lịch (Telavi, Sighnaghi). Lợi nhuận ở mức trung bình—khoảng 4–6% —nhưng giá trị đất đai và nhà ở tại Kakheti đang tăng lên nhờ sự phổ biến của các tour du lịch rượu vang và các dự án đầu tư nông nghiệp.

Khu vực này chủ yếu thu hút du khách bởi thành phố Mestia, nơi đã trở thành trung tâm du lịch mùa đông và mùa hè. Đầu tư vào các khách sạn và căn hộ nhỏ mang lại lợi nhuận trên mức trung bình—lên đến 8% trong mùa cao điểm. Thị trường vẫn đang phát triển, tạo ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư sớm.

Khu vực này tập trung quanh Akhaltsikhe và khu nghỉ dưỡng Bakuriani nổi tiếng. Có sự quan tâm đáng kể đến nhà ở và căn hộ riêng gần khu nghỉ dưỡng trượt tuyết. Lợi suất đầu tư đạt 5-7%, nhưng thị trường ở đây mang tính địa phương hơn so với Gudauri.

Là một trong những khu vực nhỏ nhất và bị đánh giá thấp nhất, nơi đây có giá bất động sản thấp và nhu cầu hạn chế. Tiềm năng của nó nằm ở việc phát triển du lịch nội địa, nhưng hiện tại nó chưa phải là điểm đến hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài lớn.

• Tbilisi tự hào sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển nhất: đường sá và nút giao thông mới, hệ thống tàu điện ngầm được mở rộng, các dự án không gian xanh và cảnh quan đô thị. Điều này khiến bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm và vùng ngoại ô trở nên đặc biệt được săn đón.
• Batumi đang phát triển thành một khu nghỉ dưỡng ven biển, với các khoản đầu tư vào khu vực bờ biển và công viên. Những con đường mới kết nối các khu vực ven biển với trung tâm thành phố, các cảng đang được nâng cấp, và các khu vực dạo bộ và giải trí đang được xây dựng—tất cả những điều này đang làm tăng sức hấp dẫn của các bất động sản ven biển đắc địa.
• Các vùng núi (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): hệ thống giao thông kém hơn so với vùng ven biển, nhưng các dự án cải thiện khả năng tiếp cận—đường sá, cơ sở hạ tầng khu nghỉ dưỡng và sự phát triển du lịch—làm cho chúng trở nên hấp dẫn. Khả năng chống chịu của cơ sở hạ tầng trước các điều kiện thời tiết là đặc biệt quan trọng.

Không khí trong lành, núi non và biển cả là những lợi thế quan trọng của nhiều vùng ở Georgia. Vùng Batumi và Adjara có độ ẩm và lượng mưa cao hơn, điều này có thể là một trở ngại đối với một số nhà đầu tư, nhưng nhiều người lại đánh giá cao biển cả và thảm thực vật nhiệt đới.

Ở các vùng núi, yếu tố môi trường đóng vai trò rất quan trọng. Khách du lịch tìm kiếm thiên nhiên, không khí trong lành và cảnh quan. Điều này có nghĩa là các dự án thân thiện với môi trường sẽ nổi bật hơn.

Tbilisi đang phải gánh chịu gánh nặng môi trường cao hơn: ô nhiễm, tắc nghẽn giao thông và tiếng ồn. Do đó, bất động sản ở những khu vực có không gian xanh và cơ sở hạ tầng tốt là một lợi thế lớn.

• Tại Tbilisi, nhu cầu về căn hộ luôn ở mức cao trong số người nước ngoài, nhân viên các công ty quốc tế và sinh viên: họ đánh giá cao những căn hộ đã được cải tạo, có vị trí thuận tiện gần các trung tâm kinh doanh và phương tiện giao thông công cộng.
• Batumi là điểm đến hấp dẫn đối với khách du lịch và người thuê nhà ngắn hạn: vào mùa hè, nhu cầu về các căn hộ studio và căn hộ ven biển có ban công và tầm nhìn đẹp đặc biệt cao.
• Các khu nghỉ dưỡng trên núi thu hút khách du lịch cả vào mùa đông và mùa hè, giúp các loại hình căn hộ khách sạn cho thuê được nhiều trong suốt các mùa này.
• Tại Kutaisi và các thị trấn nhỏ hơn, nhu cầu mang tính dài hạn hơn, đến từ cư dân địa phương và người lao động trong ngành du lịch và dịch vụ.

Năm 2025, Batumi và toàn bộ vùng Adjara vẫn là tâm điểm thu hút đầu tư. Việc ký kết biên bản ghi nhớ với nhà phát triển EMAAR Group và việc xây dựng một khu đô thị mới đã tạo thêm động lực cho thị trường. Kết hợp với hệ thống logistics hàng hải và lượng khách du lịch ổn định, điều này dẫn đến giá cả tăng cao, đặc biệt là đối với bất động sản ven biển và các dự án cao cấp.

Thị trường bất động sản Georgia bao gồm cả nhà ở hiện hữu và nhà mới. Phần lớn các giao dịch—hơn 65% —đến từ thị trường nhà ở hiện hữu, được thúc đẩy bởi giá cả phải chăng và cơ hội mua nhà ở những khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển tốt. Trong khi đó, các dự án mới cung cấp thiết kế hiện đại và các giải pháp tiết kiệm năng lượng, nhưng đắt hơn và hiện chiếm một phần nhỏ hơn của thị trường.

Thị trường nhà ở thứ cấp chiếm hơn hai phần ba tổng số giao dịch tại Georgia và vẫn là nguồn cung cấp nhà ở giá rẻ chính. Ưu điểm chính của thị trường này là giá mỗi mét vuông thấp hơn so với các công trình xây mới. Ví dụ, tại các khu dân cư ở Tbilisi hoặc Batumi, bạn có thể tìm thấy các căn hộ có giá chỉ bằng gần một nửa so với các khu phức hợp mới ven biển hoặc ở trung tâm thành phố.

Một lợi thế quan trọng khác là cơ sở hạ tầng phát triển tốt. Hầu hết các bất động sản này đều nằm ở những khu vực có trường học, nhà trẻ, phương tiện giao thông công cộng và cửa hàng. Điều này đặc biệt có giá trị đối với các gia đình và những người có kế hoạch thuê nhà dài hạn: người thuê nhà thường chọn những căn hộ này vì sự tiện lợi trong cuộc sống hàng ngày.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp cũng có những hạn chế. Một số tòa nhà được xây dựng trước những năm 1980 cần sửa chữa và cải tạo lớn. Điều này đặc biệt dễ nhận thấy ở Tbilisi và Batumi: các tòa nhà cũ thời Khrushchev và nhà lắp ghép cần được nâng cấp để tiết kiệm năng lượng và thường có chất lượng kém hơn so với các thiết kế hiện đại. Đối với các nhà đầu tư, những bất động sản như vậy chỉ hấp dẫn như nhà ở giá rẻ hoặc dự án bán lại sau khi cải tạo.

• Ưu điểm là kiến ​​trúc hiện đại, hệ thống kỹ thuật tiên tiến và hiệu quả năng lượng cao.
• Các bất động sản thường được bán ở dạng "khung thô" (chưa hoàn thiện), cho phép tự do thiết kế.
• Nhược điểm là tốc độ xây dựng vẫn còn tương đối chậm và nguồn cung nhà ở hoàn thiện còn hạn chế.

Giá nhà ở biến động rất lớn tùy theo từng khu vực. Tại Tbilisi, căn hộ đã qua sử dụng có giá từ 800-900 USD/m² ở các khu dân cư, trong khi các tòa nhà mới ở trung tâm hoặc khu Vake có giá khởi điểm từ 1.500-1.800 USD/m². Tại Batumi, thị trường nhà ở đã qua sử dụng có giá từ 700 USD/m², nhưng các khu phức hợp mới ven biển có giá từ 1.200-1.500 USD trở lên. Nhìn chung, giá nhà ở đã tăng trung bình 7-8% trong quý IV năm 2024, và xu hướng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục trong năm 2025.

Thu nhập từ việc bán bất động sản phải chịu thuế:

• 5% - nếu chúng ta đang nói về việc cho thuê hoặc bán nhà ở sau khi sở hữu chưa đầy 2 năm;
• 20% - Dành cho bất động sản thương mại và giao dịch sinh lời nhanh chóng.
• Việc bán một vật phẩm đã sở hữu hơn 2 năm sẽ không phải chịu thuế.

Thị trường bất động sản Georgia mở cửa cho người mua nước ngoài: căn hộ, chung cư và nhà ở đều đủ điều kiện mua. Ngoại lệ duy nhất là đất nông nghiệp.

So với Áo, các công trình xây dựng mới ở Georgia kém hơn về chất lượng xây dựng, hiệu quả năng lượng và tiêu chuẩn ESG. Tuy nhiên, Georgia có lợi thế về rào cản gia nhập thấp và thời gian giao dịch nhanh chóng: việc mua bán chỉ mất vài ngày, trong khi ở Áo quá trình này có thể kéo dài hàng tháng.

Đồng thời, tại Vienna, đặc biệt là quận 1 – khu trung tâm – bất động sản được coi là chuẩn mực cho sự ổn định và uy tín: giá cả ở đây cao, nhưng bù lại mang đến khả năng bảo vệ vốn tối đa và tính thanh khoản dài hạn.

Bất động sản vẫn là trọng tâm chính đối với các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng thị trường Georgia cũng cung cấp các chiến lược khác có thể mang lại lợi nhuận tương đương. Nhờ môi trường kinh doanh mở, thuế thấp và vị trí địa lý thuận lợi, quốc gia này đang trở thành nền tảng cho nhiều loại hình đầu tư khác nhau.

• Việc mua nhiều căn hộ studio thay vì một căn hộ duy nhất cho phép bạn đa dạng hóa rủi ro và cho thuê bất động sản cho nhiều đối tượng khách thuê khác nhau.
• Việc cải tạo các căn hộ cũ —mua căn hộ trong các tòa nhà được xây dựng trước những năm 1980, sau đó cải tạo và bán lại—có thể mang lại lợi nhuận trên mức trung bình.
• Đầu tư vào cơ sở hạ tầng du lịch — các khách sạn căn hộ, khách sạn mini và khách sạn boutique ở Batumi, Tbilisi và các khu nghỉ dưỡng trên núi — đang trở thành một hình thức phổ biến.
• Đầu tư thông qua các quỹ (REIC, AEEAP) cho phép bạn nhận thu nhập từ bất động sản mà không cần quản lý trực tiếp.
• Các lô đất để xây dựng đặc biệt hấp dẫn ở Batumi và Kakheti, nơi nhu cầu đang tăng cao và nguồn cung hạn chế.

Du lịch và ngành khách sạn, nhà hàng, quán cà phê vẫn là động lực chính của nền kinh tế Georgia. Khi du lịch phát triển, nhu cầu về khách sạn, nhà hàng và các công ty du lịch cũng tăng theo, khiến lĩnh vực này đặc biệt sinh lợi.

Nông nghiệp và sản xuất rượu vang có truyền thống phát triển mạnh: đầu tư vào vườn nho, vườn cây ăn quả và chế biến tạo ra thu nhập từ cả xuất khẩu và du lịch nông nghiệp. Ngành công nghiệp thực phẩm bổ sung cho lĩnh vực này, tạo ra các sản phẩm có giá trị gia tăng.

Ngành logistics và vận tải đang được tăng cường nhờ vị trí địa lý thuận lợi của đất nước nằm ở ngã ba đường giữa châu Âu và châu Á. Kho bãi, bến cảng và vận tải hàng hóa đang trở thành một phần của các dự án dài hạn.

Công nghệ thông tin và y tế đang trải qua giai đoạn tăng trưởng nhanh chóng, với nhu cầu cao đối với các công ty khởi nghiệp, dịch vụ kỹ thuật số và y tế từ xa. Rủi ro cao hơn, nhưng tiềm năng lợi nhuận cũng lớn hơn đáng kể.

Bên cạnh bất động sản, nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc việc mua cổ phần hoặc toàn bộ cổ phần trong các công ty hiện có. Cách tiếp cận này đặc biệt hấp dẫn trong lĩnh vực năng lượng và viễn thông, nơi thu nhập ổn định hơn và không chịu ảnh hưởng bởi biến động theo mùa như trong du lịch hoặc nông nghiệp.

Georgia tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho các khoản đầu tư nhờ môi trường pháp lý đơn giản: việc đăng ký kinh doanh có thể hoàn tất chỉ trong vài ngày. Nền kinh tế của đất nước đang cho thấy sự tăng trưởng ổn định, được minh chứng bằng sự quan tâm của các tập đoàn quốc tế lớn đang tích cực đầu tư vào các dự án trong nước.

Một lợi thế khác nữa là khả năng tiếp cận: chi phí sinh hoạt và chi phí khởi nghiệp ở Georgia thấp hơn so với Áo hoặc các nước EU khác, điều này làm giảm rào cản gia nhập thị trường và khiến thị trường trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Georgia hấp dẫn nhờ sự năng động và rào cản gia nhập thấp, nhưng đòi hỏi sự sẵn sàng chấp nhận rủi ro. Mặt khác, Vienna phù hợp hơn cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định lâu dài và bảo vệ vốn.

Mặc dù có sức hấp dẫn, thị trường Georgia cũng có những điểm yếu. hành chính rườm rà và sự bất ổn về luật pháp vẫn là những rủi ro chính. Mặc dù nhìn chung quốc gia này đơn giản hóa các quy định kinh doanh, nhưng luật và quy định về bất động sản vẫn có thể thay đổi, tạo ra sự không chắc chắn cho các nhà đầu tư.

Một yếu tố phức tạp khác là cho thuê ngắn hạn: các quy định đang dần siết chặt tại các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng, điều này có thể hạn chế lợi nhuận. Tính mùa vụ cũng ảnh hưởng đến thị trường: tại Batumi, nhu cầu tăng mạnh vào mùa hè và gần như giảm hẳn vào mùa đông, trong khi ở các khu nghỉ dưỡng trên núi thì ngược lại, hoạt động tập trung nhiều vào mùa đông.

còn có những rủi ro về cơ sở hạ tầng. Ở các khu vực ven biển, lũ lụt và độ ẩm đóng vai trò quan trọng, trong khi ở các vùng khác, khả năng tiếp cận giao thông vận tải lại rất cần thiết. Hơn nữa, tính thanh khoản bên ngoài Tbilisi và Batumi bị hạn chế: việc bán bất động sản ở Kakheti hoặc các thị trấn nhỏ hơn thường khó khăn hơn và mất nhiều thời gian hơn.

So với Áo, thị trường Georgia có lợi nhuận cao hơn nhưng lại kém hơn về tính ổn định và khả năng bảo vệ vốn. Vienna cung cấp lãi suất thấp nhưng ổn định, trong khi Georgia mang đến nhiều cơ hội tăng trưởng nhanh hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao hơn đáng kể.

Georgia gây ấn tượng bởi những sự tương phản: bạn có thể ăn sáng bên bờ biển ở Batumi và đi trượt tuyết vào buổi tối ở Gudauri. Vùng bờ biển có khí hậu ôn hòa và ẩm ướt, hoàn hảo cho những ai thích mùa đông ấm áp và cây cối xanh tươi quanh năm. Ngược lại, ở vùng núi, mùa đông dài và nhiều tuyết, trong khi mùa hè mát mẻ - một thiên đường thực sự cho những người yêu thiên nhiên.

Không giống như Áo, nơi khí hậu dễ ​​dự đoán và "cân bằng" hơn, Georgia mang đến sự lựa chọn đa dạng - từ cảnh quan cận nhiệt đới đến vùng núi cao chỉ trong vòng vài giờ lái xe.

Các dịch vụ y tế cơ bản luôn sẵn có và chi phí thấp hơn đáng kể so với ở châu Âu. Các phòng khám tư nhân ở Tbilisi và Batumi cung cấp dịch vụ chăm sóc tuyệt vời, còn đối với các ca phẫu thuật lớn, nhiều người vẫn thích đến Áo hoặc Đức hơn.

Giáo dục cũng đang phát triển: Tbilisi có các trường quốc tế giảng dạy bằng tiếng Anh, tiếng Pháp hoặc tiếng Đức. Đối với các gia đình có con nhỏ, đây là một trong những yếu tố khiến họ chọn Georgia để sinh sống hoặc định cư lâu dài.

Cuộc sống ở Georgia rẻ hơn đáng kể: tiền thuê nhà, thực phẩm, phương tiện đi lại và thậm chí cả nhà hàng đều rẻ hơn trung bình 40-60% so với ở Áo. Ví dụ, ở Tbilisi, bạn có thể thuê một căn hộ hai phòng ngủ tốt với giá 500-600 đô la Mỹ mỗi tháng, trong khi ở Vienna, một căn hộ tương tự sẽ có giá 1.200-1.500 euro. Điều này làm cho đất nước này đặc biệt hấp dẫn đối với người nước ngoài, người làm việc tự do và các nhà đầu tư muốn giảm chi phí mà vẫn duy trì được cuộc sống thoải mái.

Bất chấp những định kiến, Georgia đã đạt được những tiến bộ đáng kể trong số hóa và sự tiện lợi của dịch vụ. Ngân hàng trực tuyến hoạt động ổn định, chuyển khoản trong nước và quốc tế chỉ mất vài phút, và hầu hết các hóa đơn (điện, nước, thuế, hóa đơn điện thoại di động) có thể được thanh toán qua các ứng dụng trực tuyến. Internet nhanh và giá cả phải chăng, ngay cả ở các vùng nông thôn: giá trung bình khoảng 30-40 GEL (11-15 đô la) mỗi tháng cho kết nối tốc độ cao.

Về lĩnh vực giao thông vận tải, quốc gia này tập trung vào khả năng tiếp cận dễ dàng hơn là các hệ thống đắt tiền như ở Áo:

• Tàu hỏa: hoạt động giữa Tbilisi, Batumi, Kutaisi và Zugdidi. Vé tàu cao tốc Stadler từ Tbilisi đến Batumi có giá từ 25–35 GEL (9–13 đô la).
• Xe buýt và xe buýt nhỏ là phương tiện giao thông phổ biến nhất trong khu vực. Một chuyến đi trong thành phố có giá 1 GEL (0,35 đô la), trong khi các tuyến liên tỉnh (ví dụ: Tbilisi – Kutaisi) có giá từ 15 GEL (5,50 đô la).
• Taxi: Nhờ có Bolt và Yandex.Taxi, một chuyến đi quanh Tbilisi sẽ có giá trung bình từ 5–10 GEL (2–4 đô la), rẻ hơn nhiều lần so với ở Vienna.
• Vé máy bay: Các chuyến bay nội địa (ví dụ: Tbilisi–Batumi hoặc Tbilisi–Mestia) có giá từ 100–150 GEL (35–55 USD) một chiều.
• Tàu điện ngầm Tbilisi: hai tuyến đang hoạt động, giá vé chỉ 1 GEL (0,35 USD).

Mặc dù cuộc sống ở Vienna gắn liền với sự ổn định, chăm sóc sức khỏe và giáo dục chất lượng cao, Georgia vẫn chiếm ưu thế nhờ giá cả, khí hậu và sự dễ dàng hội nhập. Việc bắt đầu cuộc sống ở đây dễ dàng hơn: nhà ở rẻ hơn, thủ tục cư trú dễ dàng hơn và việc khởi nghiệp thuận lợi hơn.

Áo vẫn là nơi trú ẩn an toàn cho vốn đầu tư và sự thoải mái, nhưng Georgia mang đến cảm giác tự do, năng động và cơ hội sống gần gũi hơn với thiên nhiên trong khi vẫn duy trì đầy đủ các tiện nghi cơ bản.

Georgia ngày càng trở thành điểm đến lý tưởng cho những ai tìm kiếm một khu vực pháp lý tương đối an toàn và giá cả phải chăng ở châu Âu. Nước này có luật pháp khá dễ dàng đối với người nước ngoài, và việc mua một căn hộ hoặc nhà chỉ mất vài ngày. Người mua nước ngoài có thể đăng ký bất động sản mà không bị hạn chế (ngoại trừ đất nông nghiệp), điều này làm cho Georgia khác biệt so với một số quốc gia EU khác.

Hơn nữa, việc mua bất động sản trị giá ít nhất 300.000 đô la sẽ mở ra cơ hội nhận được giấy phép cư trú năm năm. Đối với công dân của các quốc gia bất ổn, điều này có nghĩa là hợp pháp hóa nơi cư trú, khả năng mở tài khoản ngân hàng và hưởng các quyền cư trú cơ bản.

Georgia hấp dẫn người về hưu nhờ sự kết hợp giữa khí hậu ôn hòa, chi phí sinh hoạt phải chăng và dịch vụ chăm sóc sức khỏe dễ tiếp cận. Lương hưu trung bình ở EU hoặc thậm chí cả CIS cũng đủ để có một cuộc sống thoải mái ở đây. Ví dụ, thuê một căn hộ một phòng ngủ ở Tbilisi có giá từ 400 đến 500 đô la , trong khi một bữa tối tại một nhà hàng tốt có giá từ 15 đến 20 đô la cho hai người.

Những người về hưu cũng đánh giá cao môi trường xã hội: đất nước này thân thiện, với nhiều cộng đồng nói tiếng Nga và tiếng Anh. Thủ tục pháp lý được đơn giản hóa—giấy phép cư trú dễ dàng có được khi mua nhà, và cư trú lâu dài (10 năm) có thể dẫn đến việc nhập quốc tịch.

Georgia đã trở thành điểm đến phổ biến cho những người làm việc tự do và làm việc từ xa, chủ yếu là do giá cả thấp và thủ tục đăng ký dễ dàng. Internet nhanh (tốc độ trung bình vượt quá 50 Mbps ở Tbilisi), dịch vụ điện thoại di động có giá từ 5 đến 10 đô la mỗi tháng, và một ly cà phê tại quán chỉ có giá từ 1,5 đến 2 đô la.

Những người làm việc từ xa thường chọn Tbilisi hoặc Batumi, nơi có không gian làm việc chung, cộng đồng quốc tế và các lựa chọn thuê nhà dài hạn. Không giống như Áo, nơi có thủ tục hành chính và thuế cao hơn, ở Georgia, bạn có thể nhanh chóng đăng ký kinh doanh cá thể, đóng thuế suất cố định (1-5%) và chính thức làm việc với khách hàng nước ngoài.

Sự so sánh diễn ra như sau:

• Vienna – sự ổn định, trình độ y tế và giáo dục cao, đầu tư đắt đỏ nhưng đáng tin cậy.
• Georgia – phong cách sống và sự tự do: rào cản gia nhập thấp, xử lý giao dịch nhanh chóng, hệ thống thuế linh hoạt và năng động thị trường.

Đối với nhà đầu tư, đó là sự lựa chọn giữa một "nơi trú ẩn an toàn" và một "thị trường đang tăng trưởng". Tại Vienna, giá bất động sản tăng chậm (2-4% mỗi năm), nhưng ổn định. Tại Georgia, tốc độ tăng trưởng có thể đạt 6-10% mỗi năm, nhưng biến động mạnh hơn.

Khi mua bất động sản ở Georgia, điều quan trọng là phải xem xét không chỉ việc mua mà còn cả chiến lược thoái vốn trước đó. Bán, chuyển nhượng tài sản cho người thân hoặc duy trì giấy phép cư trú thông qua đầu tư—tất cả các bước này đều ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng và kế hoạch tương lai của nhà đầu tư.

Tại Tbilisi và Batumi, các căn hộ thường được bán trong vòng 1-3 tháng, với điều kiện giá cả hợp lý và vị trí tốt. Các căn hộ ở trung tâm thành phố và ven biển bán nhanh nhất – chúng được mua để cho thuê và để ở. Ở các vùng khác, thời gian bán lâu hơn: ví dụ, ở Kutaisi hoặc Kakheti, một bất động sản có thể mất sáu tháng hoặc lâu hơn để bán.

Lời khuyên: Trước khi bán, nên tiến hành sửa chữa chất lượng cao hoặc ít nhất là nâng cấp về mặt thẩm mỹ, chuẩn bị các giấy tờ đăng ký đất đai và tập trung vào giá thị trường trung bình. Điều này có thể đẩy nhanh giao dịch từ 20-30%.

Nếu bất động sản được mua để xin giấy phép cư trú (trị giá ít nhất 300.000 đô la), việc bán nó sẽ tự động gây nguy hiểm cho quyền cư trú của nhà đầu tư. Tuy nhiên, luật pháp cho phép nhà đầu tư duy trì tư cách cư trú nếu họ mua một bất động sản khác hoặc xác nhận khoản đầu tư của mình vào một doanh nghiệp. Do đó, nhà đầu tư có thể thay đổi tài sản mà không mất quyền cư trú tại quốc gia đó.

Việc chuyển nhượng bất động sản ở Georgia cho vợ/chồng, con cái hoặc người thân khác rất dễ dàng. Thủ tục thừa kế cũng được đơn giản hóa: tài sản tự động chuyển cho người thừa kế trực tiếp. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quỹ tín thác gia đình hoặc công ty để giữ tài sản trong gia đình và giảm bớt thủ tục hành chính khi chuyển nhượng.

• Georgia vẫn là một thị trường năng động. Tại Tbilisi và Batumi, tính thanh khoản cao và thời gian bán nhà tương đương với các thủ đô châu Âu. Tuy nhiên, ở các vùng khác—đặc biệt là Kutaisi, Kakheti và các khu nghỉ dưỡng trên núi—việc mua bán bất động sản có thể kéo dài hơn và phụ thuộc vào mùa vụ.
• Tại Áo, thị trường ổn định hơn: luôn có nhu cầu, đặc biệt là ở Vienna, và các giao dịch diễn ra chậm nhưng có thể dự đoán được. Ngược lại, ở Georgia, bạn có thể kiếm tiền nhanh hơn, nhưng rủi ro cao hơn: tính thanh khoản không đồng đều, và giá bất động sản phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và cơ sở hạ tầng.

Trong vài năm qua, tôi đã giúp nhiều khách hàng mua bất động sản ở Georgia. Trên thực tế, thị trường này đơn giản hơn vẻ bề ngoài: các giao dịch minh bạch, đăng ký được thực hiện điện tử và thuế mua bán rất thấp – không giống như ở châu Âu. Quá trình từ khi lựa chọn đến khi hoàn tất thường chỉ mất 2-3 tuần, khiến Georgia trở nên hấp dẫn đối với những người muốn tham gia thị trường nhanh chóng.

Đặc điểm của thị trường Gruzia:

• Người nước ngoài có thể mua bất động sản với quyền sở hữu toàn phần (quyền sở hữu vĩnh viễn).
• Các hạn chế này chỉ áp dụng cho đất nông nghiệp—đất có thể được mua thông qua công ty hoặc bằng cách thay đổi loại hình sử dụng đất.
• Lợi suất cho thuê đạt 8–10% mỗi năm, đặc biệt là ở các khu du lịch.
• Những vị trí triển vọng nhất là trung tâm Tbilisi và các căn hộ ven biển ở Batumi.

Tôi so sánh việc đầu tư vào bất động sản Georgia với việc đầu tư vào một thị trường đang phát triển năng động trong giai đoạn tăng trưởng. Giá căn hộ tại Tbilisi và Batumi tiếp tục tăng nhờ người mua nước ngoài và du lịch.

Tôi so sánh việc đầu tư vào bất động sản Georgia với việc đầu tư vào một thị trường đang phát triển năng động trong giai đoạn tăng trưởng. Lợi suất cho thuê ở đây có thể đạt 8-10% mỗi năm, đặc biệt là ở các khu du lịch, và giá căn hộ ở Tbilisi và Batumi tiếp tục tăng nhờ người mua nước ngoài và số lượng khách du lịch ngày càng tăng. Các lựa chọn triển vọng nhất là nhà ở tầm trung ở trung tâm Tbilisi và căn hộ ven biển ở Batumi.

Tại Áo, mọi chuyện lại khác: thị trường ổn định, lợi nhuận khiêm tốn hơn (2-4% mỗi năm), nhưng rủi ro rất thấp và tài sản được bảo vệ trong nhiều thập kỷ. Nhiều khách hàng kết hợp hai phương pháp này: đầu tư một phần vốn vào Georgia để tăng trưởng nhanh và thu lợi nhuận cao, phần còn lại vào Áo để đảm bảo an toàn. Sự cân bằng này không chỉ giúp kiếm tiền mà còn bảo toàn vốn trong dài hạn.

Cá nhân tôi sẽ chọn phương pháp kết hợp. Tại Georgia, tôi sẽ mua một căn hộ ven biển hoặc một căn hộ ở Tbilisi để thu nhập từ cho thuê và tăng giá trị. Phần vốn còn lại tôi sẽ đầu tư vào Áo để đảm bảo sự ổn định lâu dài. Tôi tin rằng sự cân bằng giữa tính năng động và tính ổn định là chiến lược tối ưu.

Thực tế, việc lựa chọn bất động sản giữa Georgia và Áo không phụ thuộc vào việc bên nào "tốt hơn", mà phụ thuộc vào mục tiêu của bạn.

Nếu bạn đang tìm kiếm lợi suất cao, nhu cầu cho thuê ngày càng tăng và triển vọng tăng giá, hãy cân nhắc Georgia. Ngành du lịch và cơ sở hạ tầng đang phát triển nhanh chóng ở đây, và thị trường vẫn dễ tiếp cận. Tbilisi, Batumi và Kutaisi đặc biệt hứa hẹn, với nhu cầu luôn vượt quá nguồn cung.

Áo là một nơi trú ẩn an toàn. Tôi thường thấy các nhà đầu tư bắt đầu ở Georgia để kiếm thu nhập, sau đó chuyển một phần vốn sang Vienna hoặc Salzburg để bảo vệ vốn của họ. Một khách hàng của tôi, sau khi bán một căn hộ ở Batumi, đã đầu tư vào bất động sản ở Salzburg—lợi suất ở đó thấp hơn, nhưng khung pháp lý và quyền thừa kế đảm bảo bảo vệ lâu dài.

• Nếu bạn muốn thu nhập và giá trị tăng trưởng, hãy chọn Georgia.
• Độ tin cậy và tính ổn định là những yếu tố quan trọng hơn – Áo là một lựa chọn phù hợp.

Chiến lược tối ưu là phân bổ đầu tư: một phần vào thị trường Georgia năng động, một phần vào thị trường châu Âu ổn định.

Georgia kỳ vọng tăng trưởng đến năm 2030 nhờ du lịch, đầu tư nước ngoài và phát triển cơ sở hạ tầng. Giá bất động sản sẽ tăng nhanh hơn so với Áo, nhưng rủi ro cũng cao hơn – thị trường vẫn khó dự đoán hơn.

Áo sẽ vẫn là một nơi trú ẩn an toàn, mang lại lợi nhuận khiêm tốn nhưng đảm bảo bảo vệ vốn. Do đó, lựa chọn tốt nhất là kết hợp cả hai: tận dụng tăng trưởng và thu nhập từ cho thuê ở Georgia, đồng thời bảo toàn tài sản ở châu Âu.

1. Nhà đầu tư với 250.000 €

Mục tiêu: Lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh.

Chúng tôi tìm được một căn hộ sát biển ở Batumi với giá 240.000 euro. Cho thuê qua Airbnb có thể mang lại lợi nhuận lên đến 9% mỗi năm. Dự kiến ​​sẽ thu hồi vốn trong vòng 11-12 năm

2. Người về hưu với 500.000 euro

Mục tiêu: sự thoải mái và bảo vệ vốn.

Một căn hộ rộng rãi ở trung tâm Tbilisi đã được chọn với giá 490.000 euro. Khu vực này, với các công viên, quán cà phê và các điểm tham quan văn hóa, rất lý tưởng cho một lối sống yên tĩnh. Một số căn hộ được cho thuê dài hạn, mang lại lợi nhuận hàng năm từ 6-7%.

3. Gia đình có con cái

Mục tiêu: Nhà ở tiện nghi cho mục đích cư trú lâu dài.

Chúng tôi tìm được một căn nhà rộng 200 m² ở Kutaisi với giá 750.000 €, gần trường học và cơ sở hạ tầng mới. Gia đình sống trong một khu dân cư thân thiện với môi trường, và bất động sản này có thể được bán hoặc cho thuê sinh lời trong tương lai.