Phân loại nhà ở tại Áo: ba trục thay vì một

Chín từ trong các quảng cáo của Vienna—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—không tạo thành một phân loại duy nhất. Họ mô tả ba đặc điểm khác nhau: tuổi của tòa nhà, loại hình sở hữu và mục đích đóng thuế.

Một bất động sản duy nhất có một giá trị trên mỗi trục. Một căn hộ có thể được phân loại là Altbau (tòa nhà chung cư) do tuổi đời của nó, là condo (căn hộ chung cư) do quyền sở hữu và là Vorsorgewohnung (tòa nhà chung cư) do mục đích thuế. Do đó, việc so sánh các căn hộ ở Vienna dựa trên một từ khóa duy nhất là không thể: Altbau (tòa nhà chung cư) cho biết tuổi đời và gián tiếp là tình trạng cho thuê, nhưng không nói lên điều gì về những gì người mua nhận được; Vorsorgewohnung (tòa nhà chung cư) cho biết mục đích thuế, nhưng không nói lên điều gì về chính tòa nhà đó.

Tuổi đời của công trình không phải là yếu tố duy nhất quan trọng. Ngày cấp giấy phép xây dựng quyết định chế độ cho thuê, và do đó, quyết định mức giá thuê tối đa và phạm vi bảo vệ người thuê nhà. Luật không chỉ quy định một ngày mà là nhiều ngày khác nhau, và mỗi ngày thể hiện một ý nghĩa khác nhau.

Một thuật ngữ dùng để chỉ các tòa nhà cũ. Thuật ngữ này không có ngày tháng pháp lý cụ thể.

Hậu quả pháp lý gắn liền với ngày cấp giấy phép xây dựng, chứ không phải nội dung trong quảng cáo. Mức phí Richtwert có thể được tính nếu hợp đồng thuộc phạm vi áp dụng đầy đủ của MRG, giấy phép được cấp trước ngày 8 tháng 5 năm 1945, căn hộ thuộc loại A hoặc B, và diện tích sàn không vượt quá 130 m². Loại D và diện tích sàn trên 130 m² không được tính vào mức phí này.

Thời kỳ kiến ​​trúc nửa sau thế kỷ 19 – đầu thế kỷ 20.

Từ này chỉ thời gian và phong cách xây dựng, chứ không phải chế độ pháp lý hay tình trạng của các công trình. Tình trạng bảo tồn của một di tích (Denkmalschutz) và vị trí của nó trong khu vực được bảo vệ (Schutzzone) được kiểm tra riêng biệt: từ "Gründerzeit" không hàm ý cả hai điều đó.

Quảng cáo này đề cập đến một tòa nhà được xây dựng sau chiến tranh, chứ không phải một ngôi nhà mới hoàn thành.

Đối với mục đích cho thuê, ngày cấp phép rất quan trọng. Một bất động sản trong tòa nhà được xây dựng mà không sử dụng vốn nhà nước và được cấp phép sau ngày 30 tháng 6 năm 1953 sẽ chịu sự áp dụng một phần của MRG: các hạn chế về giá cơ bản của MRG thường không áp dụng trong trường hợp này. Một căn hộ đã hoàn thiện trong tòa nhà được cấp phép sau ngày 8 tháng 5 năm 1945 cũng sẽ chịu sự áp dụng một phần. Một tòa nhà mới hoàn thành được chỉ định là "Erstbezug" (tòa nhà mới hoàn thiện).

Gác mái hay phần kiến ​​trúc thượng tầng là một công trình có kiểu dáng riêng biệt trong cùng một ngôi nhà.

Căn hộ được tạo ra bằng cách cải tạo gác mái với giấy phép được cấp sau ngày 31 tháng 12 năm 2001, và hợp đồng thuê được ký kết sau ngày đó, sẽ thuộc diện áp dụng một phần của Quy định về Cải tạo Nhà ở (MRG). Đối với các phần mở rộng và cấu trúc thượng tầng, logic tương tự được áp dụng cho ngày 30 tháng 9 năm 2006. Do đó, gác mái trong một tòa nhà được xây dựng vào năm 1890 có thể thuộc chế độ khác so với các căn hộ ở các tầng thấp hơn của cùng tòa nhà đó.

Trục này trả lời câu hỏi chính xác những gì sẽ được chuyển giao cho người mua. Từ ngữ trong quảng cáo không quyết định điều gì ở đây: trích lục sổ đỏ và giấy tờ sở hữu căn hộ mới là yếu tố quyết định.

Toàn bộ tòa nhà chung cư, không chia thành các căn hộ riêng lẻ.

Tòa nhà và khu đất được mua lại, cùng với các hợp đồng thuê hiện có. Việc thay đổi quyền sở hữu không chấm dứt các hợp đồng này và ngăn cản việc tăng tiền thuê lên mức thị trường: mức tăng bị giới hạn bởi các quy tắc điều chỉnh giá thuê theochỉ số giá. Lợi suất của bất động sản như vậy được tính toán dựa trên các hợp đồng thuê thực tế, chứ không phải theo giá thị trường địa phương. Tuổi đời của tòa nhà không được nêu rõ trong điều khoản, mặc dù trên thị trường Vienna, đây thường là thuật ngữ dùng để chỉ các tòa nhà cũ hơn.

Quyền sử dụng đi kèm với sự đóng góp tài chính, chứ không phải quyền sở hữu.

Tài sản này thuộc sở hữu của một tổ chức nhà ở phi lợi nhuận, và người cư trú đóng vai trò là người thuê nhà hoặc người sử dụng. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu sau đó không phải lúc nào cũng khả thi: cần có sự tham gia của cơ quan quản lý nhà ở (Wohnbauförderung) trong hợp đồng, diện tích căn hộ tối thiểu và không có quyền phát triển của bên thứ ba trên khu đất. Các đơn xin chuyển nhượng được nộp không sớm hơn năm thứ năm kể từ khi ký hợp đồng, vào các năm thứ 6 đến 10, 11 đến 15 và 16 đến 20; quyền sở hữu chấm dứt sau năm thứ 30 kể từ khi bắt đầu cư trú.

Quỹ cho thuê nhà của thành phố.

Tại Vienna, điều này tương ứng với khoảng 220.000 căn hộ trong hơn 2.300 tòa nhà do Wiener Wohnen quản lý. Các căn hộ được cho thuê theo quy định phân bổ của thành phố; không có thị trường mua bán cho phân khúc này. Đối với các nhà đầu tư, Gemeindebau (khu dân cư khép kín) quan trọng như một bối cảnh cho các bất động sản lân cận và một yếu tố trong cấu trúc nhu cầu thuê nhà, hơn là một tài sản giao dịch.

Nhà liền kề. Có hai loại hình sở hữu khác nhau.

Hoặc là một thửa đất riêng biệt thuộc sở hữu cá nhân, hoặc là một căn hộ nằm trong khu đất chung. Trong trường hợp sau, Luật Nhà ở Công bằng (WEG) được áp dụng: quyền sở hữu chung, quyền lợi của cộng đồng chủ sở hữu, quỹ dự trữ sửa chữa và các quyết định của cuộc họp về khu vực chung. Trường hợp nào áp dụng được xác định bởi trích lục Grundbuch và hợp đồng sở hữu căn hộ, chứ không phải bởi từ "Reihenhaus".

Không phải loại nhà hay hình thức sở hữu, mà là cấu trúc thuế đối với việc cho thuê dài hạn.

Thuật ngữ này không có giá trị pháp lý riêng: nó dùng để chỉ một căn hộ tiêu chuẩn trong khu dân cư, được mua với mục đích cho thuê với kỳ vọng được khấu trừ thuế GTGT đầu vào và khấu hao. Đây là một trong những chiến lược đầu tư vào bất động sản Áo, chứ không phải là một loại hình bất động sản riêng biệt: bản thân thuật ngữ này không xác nhận tính khả thi về lợi nhuận hay kết quả về thuế.

Việc ghi nhận phụ thuộc vào thu nhập toàn diện dự kiến. Đối với nhà cho thuê đơn lẻ (kleine Vermietung), thời kỳ thu nhập dự kiến ​​là 25 năm kể từ khi bắt đầu cho thuê và không quá 28 năm kể từ khoản chi phí đầu tiên. Các thời hạn này áp dụng cho các kỳ dự báo bắt đầu sau ngày 31 tháng 12 năm 2023: trước đây, thời hạn 20 và 23 năm được áp dụng; thời hạn này đã được kéo dài thêm năm năm theo Luật Liên bang số II 89/2024.

Nếu hoạt động được công nhận là Liebhaberei (cơ sở kinh doanh cho thuê), hợp đồng cho thuê sẽ được miễn thuế GTGT, quyền khấu trừ thuế GTGT đầu vào chấm dứt và các khoản lỗ không được bù trừ với các khoản thu nhập khác. Kết quả kinh doanh âm trong một năm cụ thể không tự nó dẫn đến kết luận này.

Dự báo này được tính toán với sự tư vấn của chuyên gia thuế trước khi mua: nó dựa trên mức giá thuê cho phép đối với bất động sản cụ thể này, được xác định bởi yếu tố chính đầu tiên - chế độ MRG.

Quảng cáo này nêu rõ tên gọi thị trường. Tình trạng pháp lý và kỹ thuật được xác định bởi các tài liệu, theo thứ tự sau:

1. Trích đoạn Grundbuch. Cho thấy đối tượng của quyền là gì: một phần trong căn hộ, một lô đất riêng biệt, hoặc toàn bộ tòa nhà. Điều này hoàn thiện trục hình thức sở hữu.
2. Ngày cấp giấy phép xây dựng. Được lấy từ hồ sơ xây dựng, không phải năm xây dựng được ghi trong quảng cáo. Thông tin này bao gồm tuổi đời và các lựa chọn cho thuê tiềm năng.
3. Giấy tờ sở hữu căn hộ. Nutzwertgutachten và Wohnungseigentumsvertrag: chia sẻ, phụ kiện và mục đích của tài sản.
4. Gác mái, phần mở rộng và phần phụ của tòa nhà là các công trình riêng biệt. Chúng có giấy phép xây dựng và ngày cấp phép riêng, và các quy định xây dựng riêng có thể không trùng khớp với các phần còn lại của tòa nhà.
5. Nếu căn hộ đang có người ở, cần phải có hợp đồng thuê nhà hợp lệ. Các điều kiện và giá thuê được xác định bởi hợp đồng này, chứ không phải bởi hạng mục của tòa nhà.
6. Tính toán dự báo – phục vụ mục đích đầu tư. Trước khi mua, dựa trên tỷ giá hiện hành, không phải tỷ giá mong muốn.

Hai mục đầu tiên cho biết loại đối tượng theo cả ba trục. Bốn mục còn lại cho biết giá trị tiền tệ của loại đối tượng đó.

"Altbau" ở Áo là gì? Đó là thuật ngữ dùng trong thị trường để chỉ những tòa nhà cũ, thường được xây dựng trước chiến tranh. Không có một mốc thời gian cụ thể nào để xác định tất cả các hậu quả pháp lý. Đối với việc cho thuê, ngày cấp giấy phép xây dựng là yếu tố quan trọng.

sao Neubaunhà được xây mới gần đây Không. Cách dùng trong thị trường bất động sản thường dùng để chỉ các công trình được xây dựng sau chiến tranh, bao gồm cả những công trình từ những năm 1960 và 1970. Nhà ở mới hoàn thành được gọi là "Erstbezug".

Zinshaus khác với Altbau như thế nào ? Đó là những đặc điểm trên các trục khác nhau. Altbau mô tả tuổi đời của tòa nhà, trong khi Zinshaus mô tả loại hình sở hữu: toàn bộ tòa nhà, không chia thành các căn hộ. Một ngôi nhà có thể thuộc cả hai loại hình trên.

Liệu có thể mua một căn hộ chung cư (Genossenschaftswohnung) không? Quyền sử dụng được mua bằng khoản đóng góp tài chính, chứ không phải quyền sở hữu. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu phải tuân theo một số điều kiện và thời hạn nhất định, và không áp dụng cho mọi căn hộ.

Có bán căn hộ ở Gemeindebau không? Không có thị trường như vậy: nhà ở công cộng được cho thuê theo quy định phân bổ của thành phố.

Tại sao căn hộ áp mái lại đắt hơn căn hộ tầng hai trong cùng một tòa nhà? Một lý do là về mặt pháp lý. Một căn hộ được tạo ra bằng cách cải tạo tầng áp mái sau ngày 31 tháng 12 năm 2001 sẽ phải chịu một phần thuế MRG khi bàn giao, trong khi các căn hộ ở tầng dưới có thể vẫn được luật này bảo vệ toàn bộ.

Liệu việc khấu trừ VAT có đảm bảo được khấu trừ VAT hay không? Không. Việc khấu trừ phụ thuộc vào việc hợp đồng thuê có tạo ra lợi nhuận tích lũy trong khoảng thời gian dự kiến ​​hay không — từ 25 năm kể từ khi bắt đầu hợp đồng thuê đến 28 năm kể từ khi phát sinh chi phí đầu tiên. Nếu phát sinh quyền thế chấp, khoản khấu trừ sẽ bị mất.

Khi mua nhà theo hình thức Reihenhaus, bạn sẽ nhận được gì? Hoặc là một lô đất riêng biệt, hoặc là một phần sở hữu trong khu đất chung với quyền sử dụng một tòa nhà cụ thể. Lựa chọn thứ hai bao gồm một cộng đồng chủ sở hữu, một quỹ dự trữ bảo trì và các cuộc họp quyết định liên quan đến các khu vực chung.