Làm thế nào để mua bất động sản ở Pháp mà không mắc sai lầm

Năm 2025, thị trường bất động sản Pháp đang cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn chững lại trong giai đoạn 2023-2024. Chỉ riêng trong nửa đầu năm, số lượng giao dịch đã tăng 12% so với nửa đầu năm ngoái. Giá trung bình mỗi mét vuông trên toàn quốc đạt 3.017 euro. Paris vẫn là thị trường đắt đỏ nhất, với giá 9.420 euro mỗi mét vuông, tăng 0,4% so với tháng 2 năm 2025.

Mục đích của bài viết này là thảo luận về sức hấp dẫn đầu tư của bất động sản Pháp. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích các xu hướng chính của thị trường, đánh giá các điều kiện pháp lý và thuế, đồng thời thảo luận về những bất động sản và vị trí nào đáng được nhà đầu tư quan tâm tùy thuộc vào mục tiêu của họ.

Tại sao lại là bây giờ?

• Hoạt động thị trường đang tăng trưởng. Trong sáu tháng đầu năm 2025, số lượng giao dịch tăng 12% so với năm 2024.
• Các khu vực có mức phí bảo hiểm tăng: Paris, Côte d'Azur và Provence tiếp tục có mức tăng giá ổn định.
• Thay đổi quy định cho thuê. Quy định mới khuyến khích ký hợp đồng dài hạn và giảm thiểu rủi ro khi cho thuê ngắn hạn.
• Một tài sản đầu tư đáng tin cậy. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu bất ổn, Pháp vẫn là lựa chọn an toàn để bảo vệ vốn.

Tôi tên là Oksana Zhushman. Tôi được đào tạo bài bản về luật sư và chuyên về đầu tư bất động sản tại các nước EU, bao gồm Pháp, Áo và Đức. Trong nhiều năm qua, tôi đã hỗ trợ các giao dịch ở mọi giai đoạn: từ lựa chọn bất động sản và thẩm định pháp lý đến tối ưu hóa thuế và cơ cấu sở hữu. Mục tiêu chính của tôi là bảo vệ các khoản đầu tư, giúp quy trình đầu tư minh bạch và mang lại lợi nhuận cho khách hàng.

Pháp mang đến cho nhà đầu tư tính thanh khoản cao, đa dạng lựa chọn bất động sản và cơ sở hạ tầng phát triển tốt. Nơi đây cung cấp mọi thứ, từ căn hộ tại Paris và nhà ở ngoại ô đến nhà gỗ trên núi Alps và biệt thự ven biển. Pháp kết hợp sức hấp dẫn của các khoản đầu tư theo phong cách sống với tiềm năng sinh lời tương đối cao, nhờ du lịch và nhu cầu thuê nhà cao tạo ra tiềm năng sinh lời bền vững, đặc biệt là trong dài hạn.

Áo tự hào có một mô hình thị trường ổn định hơn. Rủi ro thấp hơn, luật pháp minh bạch hơn và các quy định dành cho nhà đầu tư chặt chẽ hơn, đảm bảo sự bảo vệ vốn đáng tin cậy. Lợi suất cho thuê ở Áo thường chỉ giới hạn ở mức 2-3% mỗi năm, nhưng tính bảo thủ này giúp thị trường dễ dự đoán. Một yếu tố quan trọng là nhu cầu bất động sản Áo luôn ở mức cao, điều này hỗ trợ giá cả và khẳng định sự quan tâm liên tục từ người mua. Không giống như Pháp, nơi lợi nhuận chủ yếu phụ thuộc vào du lịch và biến động thị trường, ở Áo, bất động sản đóng vai trò là một phương tiện bảo toàn vốn. Do đó, đầu tư vào bất động sản ở đây thường được coi là một chiến lược an toàn, dài hạn hơn là một cách kiếm tiền nhanh chóng.

Do đó, Pháp phù hợp với những người tìm kiếm cơ hội năng động hơn và sẵn sàng chấp nhận rủi ro để có lợi nhuận cao, trong khi Áo phù hợp hơn với các nhà đầu tư bảo thủ coi trọng sự ổn định, an ninh pháp lý và tăng trưởng giá trị bất động sản lâu dài.

Pháp từ lâu đã giữ vị thế vững chắc trong số các thị trường hàng đầu châu Âu. Khung pháp lý của Pháp bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, và tính thanh khoản cao cho phép bất động sản tìm được người mua và người thuê.

Theo Mordor Intelligence Source, thị trường bất động sản nhà ở của Pháp có giá trị 528,33 tỷ đô la vào năm 2025 và dự kiến ​​sẽ tăng lên 697,52 tỷ đô la vào năm 2030, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 5,92%.

Thị trường bất động sản Pháp được đánh giá là trưởng thành và ổn định: các quy tắc giao dịch minh bạch được thiết lập, và hệ thống pháp lý bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư một cách đáng tin cậy. Do đó, bất động sản tại Pháp có tính thanh khoản khá cao. Điều này đặc biệt dễ nhận thấy ở các thành phố lớn và khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, nơi bất động sản hiếm khi tồn tại lâu trên thị trường, nhanh chóng tìm được chủ sở hữu hoặc người thuê mới.

Theo kinh nghiệm làm việc với khách hàng quan tâm đến việc mua nhà ở giá rẻ tại Pháp, chúng tôi thường cân nhắc các lựa chọn ở vùng ngoại ô Paris, cũng như các căn hộ nhỏ tại Côte d'Azur. Mặc dù giá tương đối thấp, những bất động sản này vẫn cho thấy lợi nhuận tốt, chủ yếu nhờ nhu cầu thuê dài hạn ổn định.

Theo các báo cáo phân tích gần đây của PwC và Ngân hàng Thế giới, Pháp luôn nằm trong số các quốc gia dẫn đầu châu Âu về an ninh giao dịch bất động sản và bảo vệ quyền sở hữu. Hơn nữa, lợi suất cho thuê tại các thành phố lớn nhất của nước này vượt xa mức trung bình của Liên minh châu Âu, đạt khoảng 4–5%.

Nhiều nhà đầu tư đánh giá thấp tầm quan trọng của việc bảo vệ pháp lý. Tôi luôn khuyến nghị khách hàng đặc biệt chú ý đến việc thẩm định pháp lý đối với bất động sản họ mua và chỉ làm việc với các đại lý và công chứng viên có uy tín, đặc biệt là khi mua căn hộ ở Pháp để cho thuê.

Pháp là nơi hội tụ những yếu tố như lợi nhuận tương đối cao, tính ổn định và khả năng dự đoán, cùng lối sống hấp dẫn đối với nhiều người mua.

Paris và miền Nam nước Pháp theo truyền thống vẫn là điểm đến quan trọng cho đầu tư bất động sản tại Pháp. Sức hấp dẫn của những khu vực này đến từ tính thanh khoản cao, nhu cầu ổn định và phong cách sống đặc trưng được cả người dân địa phương và người mua nước ngoài ưa chuộng.

Paris đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập cho thuê ổn định và tăng giá trị vốn dài hạn. Trong khi đó, Côte d'Azur và Provence lại thu hút những người muốn kết hợp đầu tư với danh tiếng và tiềm năng du lịch của khu vực.

• Paris là trung tâm thương mại và du lịch lớn nhất châu Âu và có tính thanh khoản cao.
• Côte d'Azur và Provence là những khu vực cao cấp, nơi nhu cầu về biệt thự đang rất cao. Nhu cầu theo mùa cũng ổn định và sự quan tâm liên tục từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngay cả những bất động sản giá tương đối thấp ở những khu vực này cũng có thể tạo ra thu nhập đáng kể. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã mua một biệt thự nhỏ ở Nice: thu nhập từ việc cho thuê đã bù đắp hoàn toàn cho khoản đầu tư chỉ trong hai mùa du lịch đầu tiên, mặc dù mục tiêu ban đầu là tìm một ngôi nhà giá cả phải chăng ở Pháp.

Pháp nhìn chung vẫn duy trì vị thế là một trong những thị trường ổn định và hấp dẫn nhất châu Âu. Theo Notaires de France, 892.000 bất động sản đã được bán tại nước này từ tháng 4 năm 2024 đến tháng 4 năm 2025 - tăng 50.000 so với năm trước. Giá nhà trung bình đạt khoảng 2.953 euro/mét vuông.

Lịch sử thị trường cho thấy nó có thể chịu được những cuộc khủng hoảng nghiêm trọng. Ví dụ:

• 2008–2010: Tại các thành phố lớn, giá nhà hiện tại giảm trung bình 10–12%. Giá nhà dần phục hồi nhờ nhu cầu thuê nhà dài hạn ổn định.
• 2020–2021: Trong đại dịch COVID-19, việc phong tỏa và hạn chế du lịch đã dẫn đến sự sụt giảm nhu cầu đối với bất động sản tại các khu vực du lịch. Tuy nhiên, nhu cầu trong nước, đặc biệt là nhà ở mới, đã hỗ trợ thị trường.

Bất động sản Pháp từ lâu đã chứng minh được khả năng phục hồi sau các cuộc khủng hoảng kinh tế. Đối với các nhà đầu tư muốn mua nhà ở Pháp với mức giá phải chăng, việc tìm kiếm các lựa chọn ở những khu vực có nhu cầu nội địa mạnh mẽ là điều hợp lý.

Một ví dụ điển hình: một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn nhà nhỏ ở Provence ngay sau cuộc khủng hoảng năm 2020. Đến năm 2022, thu nhập cho thuê dài hạn đã giúp anh ấy thu hồi hoàn toàn khoản đầu tư của mình.

Giá bất động sản tại các thành phố lớn (Paris, Lyon và Côte d'Azur) tăng trưởng đều đặn 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, thị trường hiện hữu tăng trưởng chậm hơn so với phân khúc nhà mới xây, mở ra thêm nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư muốn mua bất động sản tại Pháp để tăng trưởng vốn.

Ngay cả những bất động sản có giá cả phải chăng nhất ở những khu vực được săn đón tại Pháp cũng thường có tính thanh khoản cao và tạo ra thu nhập cho thuê ổn định.

Điều quan trọng là phải hiểu rằng thị trường của đất nước này rất đa dạng theo vùng và việc lựa chọn bất động sản phụ thuộc trực tiếp vào chiến lược đầu tư.

• Paris : một trung tâm văn hóa; giá thuê căn hộ từ một đến ba phòng ngủ từ 350.000 đến 900.000 euro; căn hộ penthouse cao cấp từ 1,2 triệu euro. Cho thuê ngắn hạn qua Airbnb mang lại lợi nhuận 4–5% mỗi năm.
• Lyon : một trường đại học và trung tâm công nghiệp; giá căn hộ từ 250.000 đến 600.000 euro, căn hộ lớn từ 700.000 euro. Nhà cho thuê dài hạn phổ biến trong giới sinh viên và người đi làm.
• Marseille : một thành phố cảng có lượng khách du lịch lớn; giá nhà dao động từ 180.000 đến 450.000 euro, với nhà ven biển có giá từ 500.000 euro. Lợi nhuận cho thuê mùa hè từ 5–6%.
• Côte d'Azur : căn hộ từ 300.000 euro, biệt thự từ 1 triệu euro. Cho thuê theo mùa đặc biệt sinh lời, có tính thanh khoản cao.
• Bordeaux : căn hộ từ 220.000 đến 550.000 euro, nhà ở từ 400.000 euro. Giá bất động sản khu vực này đang tăng đều đặn và được sinh viên cũng như các nhà đầu tư săn đón.
• Toulouse : căn hộ từ 200.000 đến 450.000 euro, nhà từ 400.000 euro. Nhà cho thuê dài hạn phổ biến nhờ sự phát triển của ngành hàng không và công nghệ thông tin.
• Alps : căn hộ từ 250.000 euro, nhà gỗ từ 1 triệu euro. Được du khách mùa đông ưa chuộng, cho thuê theo mùa mang lại nguồn thu nhập ổn định.

Hơn 60% giao dịch liên quan đến nhà ở hiện hữu. Căn hộ và nhà ở tại trung tâm thành phố và vùng ngoại ô đang có nhu cầu cho thuê và bán lại.

Các dự án mới vẫn được ưa chuộng, chủ yếu ở các thành phố lớn và ven biển. Ưu điểm của chúng bao gồm thiết kế hiện đại và các ưu đãi thuế (như chương trình Pinel). Giá dao động từ 250.000 đến 700.000 euro, với các bất động sản cao cấp có giá khởi điểm từ 1 triệu euro.

Căn hộ và studio là lựa chọn lý tưởng cho thuê ngắn hạn (Airbnb), đặc biệt là ở Paris, Lyon và Côte d'Azur. Lợi nhuận trung bình hàng năm là 4–5%.

Nhà gỗ và biệt thự phổ biến nhất ở dãy Alps và phía nam đất nước. Giá khởi điểm từ 250.000 euro, với các bất động sản cao cấp lên tới 1 triệu euro. Ở các khu vực du lịch, chúng tạo ra thu nhập theo mùa cao.

Người mua nước ngoài chỉ chiếm khoảng 2% tổng khối lượng giao dịch trên thị trường bất động sản thứ cấp ở Pháp, nhưng họ là những người thúc đẩy nhu cầu ổn định đối với bất động sản cao cấp ở các khu vực du lịch.

Các quốc tịch chính:

• Người Bỉ chiếm khoảng 20% ​​các giao dịch liên quan đến người nước ngoài. Họ hoạt động tích cực nhất ở vùng Var và Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA).
• Người Anh, chiếm khoảng 17%, thích Dordogne và PACA. Ngân sách mua sắm trung bình của họ vào khoảng 500.000 euro.
• Người Mỹ dẫn đầu tại Paris, chiếm tới 25% giao dịch nước ngoài. Ngân sách trung bình khoảng 715.000 euro. Họ cũng đang thể hiện sự quan tâm đến Côte d'Azur.
• Hà Lan – mức tăng trưởng hoạt động từ năm 2022 đến năm 2025 là +45%. Lựa chọn của họ là Creuset và Haute-Savoie, với ngân sách trung bình khoảng 298.000 euro.
• Người Đức thường mua bất động sản ở Var và Alsace với giá 400.000–600.000 euro.
• Các nhà đầu tư Trung Quốc chiếm tới 10% các giao dịch tại Paris và Côte d'Azur. Ngân sách của họ thường vượt quá 1.000.000 euro.
• Người Lebanon chiếm khoảng 12% giao dịch nước ngoài tại Paris. Họ ưu tiên các bất động sản sang trọng ở những vị trí đắc địa của thủ đô.

Người Pháp đang tích cực đầu tư vào nhà ở cơ bản, tạo nền tảng vững chắc cho sự ổn định lâu dài của thị trường.

Đặc điểm của nhu cầu trong nước:

• những căn hộ và ngôi nhà nhỏ ở vùng ngoại ô của các thành phố lớn rất phổ biến;
• căn hộ đang có nhu cầu cao ở Côte d'Azur, cũng như ở Paris, Lyon, Bordeaux;
• nhà ở được mua không chỉ để ở mà còn là nguồn thu nhập cho thuê;
• Ở các thành phố lớn, nhu cầu trong nước thường vượt quá nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà mới xây có thiết kế hiện đại.

Khi mua bất động sản tại Pháp, hãy cân nhắc sự cân bằng giữa lợi ích của người mua trong nước và nước ngoài. Sự kết hợp này đảm bảo tính thanh khoản cao và lợi nhuận ổn định, ngay cả khi lượng khách du lịch tạm thời giảm.

Việc lựa chọn cơ cấu sở hữu phụ thuộc trực tiếp vào mục tiêu, ngân sách và chiến lược của nhà đầu tư. Có một số phương pháp chính để đầu tư bất động sản tại Pháp, mỗi phương pháp đều có những ưu điểm và hạn chế riêng.

Lựa chọn đơn giản nhất. Phù hợp cho các nhà đầu tư cá nhân hoặc đối tác muốn quản lý bất động sản trực tiếp mà không cần cơ cấu pháp lý phức tạp.

Ví dụ: Một khách hàng đã mua một căn hộ trị giá 320.000 euro ở Lyon dưới tên mình để cho thuê dài hạn. Lợi nhuận khoảng 4% mỗi năm, trong khi việc quản lý được thực hiện bởi một công ty bất động sản địa phương.

Một hình thức sở hữu chung phổ biến trong các gia đình và nhóm nhà đầu tư nhỏ. Hình thức này giúp đơn giản hóa việc phân chia cổ phần sở hữu và chuyển nhượng thừa kế.

Ưu điểm của SCI:

• khả năng sở hữu một đối tượng bởi nhiều người tham gia cùng một lúc;
• dễ dàng chuyển nhượng tài sản bằng thừa kế;
• lợi ích về thuế trong một số trường hợp nhất định.

Nhược điểm:

• Kế toán và báo cáo bắt buộc hàng năm;
• thủ tục đăng ký phức tạp hơn so với sở hữu trực tiếp.

Ví dụ: Một gia đình quyết định mua một biệt thự ở Côte d'Azur thông qua SCI, chia cổ phần cho cha mẹ và con cái. Điều này giúp đơn giản hóa việc quản lý và giải quyết các vấn đề thừa kế trước.

Đối với những người muốn tạo thu nhập từ bất động sản ở Pháp mà không trực tiếp quản lý bất động sản, có các quỹ đặc biệt:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobileier) – đầu tư vào bất động sản nhà ở và thương mại với khoản thanh toán thu nhập thường xuyên.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) là một cơ cấu linh hoạt hơn cho phép bạn kết hợp đầu tư vào bất động sản với các công cụ tài chính.

Ví dụ: Một khách hàng đã đầu tư 200.000 euro vào SCPI, một công ty chuyên về các tòa nhà văn phòng và khu dân cư tại Paris. Lợi nhuận trung bình hàng năm là 4,2%.

Một lựa chọn khác là mua bất động sản theo hình thức cổ phần giữa nhiều nhà đầu tư. Trong một số trường hợp, các quỹ tín thác và cấu trúc gia đình đặc biệt được sử dụng để tối ưu hóa thuế và đơn giản hóa thủ tục thừa kế. Tuy nhiên, các giao dịch như vậy đòi hỏi sự hỗ trợ pháp lý đủ điều kiện và các thỏa thuận minh bạch giữa những người tham gia.

Không có rào cản pháp lý nào đối với người không cư trú tại Pháp. Công dân nước ngoài có thể tự do mua nhà, căn hộ hoặc bất kỳ loại bất động sản nào khác tại Pháp.

Các tính năng chính:

• Người nước ngoài có quyền mua, thuê và bán bất động sản mà không bị hạn chế;
• không có giới hạn về số lượng hoặc giá thành của đồ vật;
• Để mua, bạn không cần giấy phép cư trú hoặc quyền công dân; hộ chiếu là đủ.

Việc mua bất động sản ở Pháp đòi hỏi phải tuân thủ các thủ tục pháp lý một cách cẩn thận. Ngay cả khi bất động sản có vẻ hoàn hảo, việc không thực hiện thẩm định có thể dẫn đến rủi ro tài chính.

1. Việc xin NIF (Mã số định danh Fiscale) là mã số nhận dạng thuế bắt buộc đối với tất cả người mua, kể cả người mua nước ngoài.
2. Lựa chọn công chứng viên – Ở Pháp, công chứng viên là người tham gia bắt buộc vào giao dịch; họ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và việc đăng ký quyền sở hữu.
3. Compromis de vente – thỏa thuận mua bán sơ bộ, khi ký kết thường phải trả tiền đặt cọc từ 5-10% giá.
4. Acte de vente là văn bản cuối cùng, được ký trước công chứng viên. Sau khi đăng ký, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu đầy đủ.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Paris bằng cách ký Hợp đồng Mua bán (Compromis de Vente) với khoản đặt cọc 7%. Sau khi xem xét kỹ lưỡng các giấy tờ, công chứng viên đã cấp Acte de Vente, và căn hộ đã sẵn sàng cho thuê ngay lập tức.

Tại Pháp, việc công chứng giao dịch là bắt buộc theo luật. Công chứng viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính toàn vẹn pháp lý của giao dịch: họ xác minh quyền sở hữu, xác định các khoản nợ và gánh nặng tài chính, lập Hợp đồng chuyển nhượng (Compromis de vente) và nhượng (Acte de vente) , sau đó đăng ký việc chuyển nhượng quyền sở hữu với Cơ quan Công khai Pháp lý (Service de Publicité Foncière) . Hơn nữa, công chứng viên còn tính toán thuế và phí, đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán được bảo vệ.

Người môi giới có vai trò hơi khác một chút: họ lựa chọn bất động sản, đánh giá giá trị thị trường, tổ chức các buổi xem nhà và tiến hành đàm phán, nhưng họ không thể thay thế công chứng viên.

Để minh họa, tôi xin đưa ra một ví dụ: một khách hàng từ Đức muốn mua một căn hộ ở French Riviera. Người môi giới đã giúp thương lượng giảm giá 5%, và công chứng viên đã đảm bảo xem xét toàn bộ giao dịch và đăng ký quyền sở hữu.

• Ở các vùng nông thôn và làng mạc nhỏ của Pháp, những ngôi nhà có giá trị lịch sử rất phổ biến. Tuy nhiên, chúng có thể bị ràng buộc bởi quyền sử dụng đất hoặc nợ nần, đòi hỏi sự quan tâm đặc biệt.
• Tại các khu nghỉ dưỡng như Côte d'Azur hay dãy Alps, nhà cho thuê và căn hộ chung cư cũ rất phổ biến. Điều quan trọng là phải cân nhắc hóa đơn tiện ích và quy định quản lý bất động sản.

Một khách hàng đã mua một căn nhà ở vùng nông thôn nước Pháp với giá 180.000 euro. Thoạt nhìn, căn nhà trông hoàn hảo, nhưng trong quá trình kiểm tra, tôi phát hiện ra các hóa đơn thuế đất và tiện ích chưa thanh toán. Nếu không kiểm tra, người mua sẽ phải đối mặt với những chi phí phát sinh ngoài dự kiến ​​lên tới vài nghìn euro và những rắc rối trong việc đăng ký bất động sản.

Luật pháp Pháp cho phép mua bất động sản tại Pháp thông qua hình thức ủy quyền. Điều này đặc biệt thuận tiện cho các nhà đầu tư nước ngoài không thể trực tiếp tham gia giao dịch.

Một khách hàng từ Mỹ quyết định mua một căn hộ ở Lyon từ xa. Tôi đã hỗ trợ giao dịch từ đầu đến cuối: tôi đã sắp xếp việc ký kết hợp đồng tại văn phòng công chứng, thanh toán tiền đặt cọc và đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu. Kết quả là, giao dịch đã được hoàn tất thành công mà không cần khách hàng phải trực tiếp đến Pháp.

Trước khi mua bất kỳ bất động sản nào ở Pháp, điều quan trọng là phải kiểm tra cẩn thận:

• sự hiện diện của nợ thuế;
• tình trạng pháp lý của đất đai và những ràng buộc có thể có;
• tính hợp pháp của tài sản (quyền sở hữu, không có tranh chấp pháp lý).

Một trường hợp điển hình đã xảy ra khi mua nhà ở Provence. Trong quá trình kiểm tra bất động sản, người ta phát hiện ra rằng một phần đất thuộc về chính quyền địa phương, không phải của người bán. Sau khi điều chỉnh ranh giới, khách hàng đã có thể mua bất động sản mà không có nguy cơ mất bất kỳ phần đất nào.

Bước cuối cùng là đăng ký bất động sản với Service de Publicité Foncière (Cơ quan Dịch vụ Tài sản Công ). Chỉ sau thủ tục này, bất động sản mới được đảm bảo hợp pháp cho người mua. Việc ký hợp đồng với công chứng viên là rất quan trọng, nhưng việc đăng ký sẽ bảo vệ chủ sở hữu khỏi mọi khiếu nại tiềm ẩn từ bên thứ ba.

Việc mua bất động sản ở Pháp không chỉ liên quan đến giá bất động sản mà còn cả các chi phí phát sinh khác, những điều quan trọng cần cân nhắc trước. Việc lập kế hoạch thuế và phí phù hợp giúp nhà đầu tư tiết kiệm tiền và tránh các chi phí phát sinh bất ngờ.

Mua bất động sản ở Pháp không chỉ bao gồm việc trả giá bất động sản mà còn phải tính đến các loại thuế và phí. Việc lập kế hoạch chi tiêu hợp lý cho những khoản này sẽ giúp bạn tránh được những bất ngờ không mong muốn.

• Taxe foncière là loại thuế bất động sản hàng năm. Mức thuế này phụ thuộc vào quy mô, vị trí và loại hình bất động sản.
• Thuế cư trú là thuế đánh vào chỗ ở. Từ năm 2023, thuế này đã gần như được bãi bỏ hoàn toàn đối với nhà ở chính, nhưng vẫn áp dụng cho nhà ở thứ hai, đặc biệt là ở các khu du lịch.

Ví dụ: Một khách hàng mua một căn nhà ở vùng nông thôn với giá 180.000 euro. Thuế bất động sản vào khoảng 1.200 euro, trong khi thuế cư trú gần như bằng không nhờ các ưu đãi thuế hiện hành.

• Thuế tem ( taxes de publicité foncière ) trên thị trường thứ cấp dao động từ 5,09% đến 5,8% và trong một số trường hợp có thể lên tới 8,9% giá trị của bất động sản đã mua.
• Đối với những tòa nhà mới được đưa vào sử dụng cách đây chưa đầy năm năm, mức phí này thấp hơn đáng kể – khoảng 2–3%.
• Hoa hồng cho đại lý dao động từ 2% đến 6% và thường do người bán trả.
• Phí công chứng phụ thuộc vào giá trị tài sản và bao gồm thuế và phí bắt buộc.

Tổng cộng, chi phí mua nhà bán lại thường chiếm khoảng 7-10% giá trị ngôi nhà.

Khi mua nhà mới xây dựng dưới năm năm, bạn sẽ phải trả thêm 20% VAT. Đây là mức thuế suất tiêu chuẩn áp dụng cho tất cả các loại hình bất động sản mới, bao gồm căn hộ, nhà ở và chung cư.

Tuy nhiên, vẫn có những lợi ích dành cho một số nhóm người mua nhất định:

• các gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu có thể trông đợi vào việc giảm một phần lãi suất;
• Ở một số vùng (chủ yếu ở miền Nam nước Pháp và vùng ngoại ô của các thành phố lớn), có các chương trình khuyến khích mua nhà mới giúp giảm gánh nặng thuế;
• Đầu tư vào nhà ở xã hội hoặc chương trình cho thuê có thể mang lại thêm lợi ích về thuế.

Hơn nữa, phí đăng ký cho các dự án mới thấp hơn đáng kể so với nhà ở hiện hữu, chỉ chiếm khoảng 0,7% giá bất động sản. Điều này khiến việc đầu tư vào các dự án mới trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với những người muốn tối ưu hóa chi phí.

Tại Pháp, thuế bất động sản IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) chỉ được áp dụng cho những chủ sở hữu có giá trị tài sản chịu thuế tại Pháp trên 800.000 euro tính đến ngày 1 tháng 1 hàng năm. Một quy định đặc biệt áp dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài: chỉ xem xét bất động sản tại Pháp. Các quy định của hiệp định thuế giữa Pháp và quốc gia cư trú thuế của chủ sở hữu được áp dụng.

Đối tượng đánh thuế bao gồm:

• căn hộ, nhà ở, cũng như các công trình phụ trợ (gara, tầng hầm, bãi đỗ xe);
• các công trình có địa vị là di tích lịch sử;
• các đối tượng đang được xây dựng;
• đất nông nghiệp, đất phát triển và các khu vực chưa phát triển khác;
• cổ phần trong các công ty sở hữu bất động sản tại Pháp.

Những trường hợp sau đây không phải chịu thuế:

• đất nông thôn được chuyển nhượng theo hợp đồng thuê dài hạn;
• rừng và vườn;
• một số loại bất động sản chuyên nghiệp.

Để minh họa, hãy xem xét một ví dụ. Nếu giá trị thị trường của bất động sản ở Pháp là 1,4 triệu euro, cơ sở tính thuế được tính theo thang lũy ​​tiến. Điều này có nghĩa là các phần khác nhau của giá trị được đánh thuế ở các mức thuế suất khác nhau:

• 800.000 euro đầu tiên được miễn thuế;
• số tiền từ 800.000 € đến 1,3 triệu € được đánh thuế ở mức 0,5% (tức là 500.000 € ở mức 0,5%);
• Số tiền từ 1,3 triệu euro đến 1,4 triệu euro được đánh thuế ở mức 0,7% (tức là 100.000 euro ở mức 0,7%).

Đối với những người muốn mua bất động sản tại Pháp để cho thuê, có một chế độ thuế đặc biệt gọi là LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Chế độ này dành cho chủ sở hữu bất động sản đã trang bị nội thất và cho phép giảm đáng kể gánh nặng thuế.

Ưu điểm của LMNP:

• khả năng khấu hao chi phí tài sản và đồ đạc, do đó làm giảm thu nhập chịu thuế;
• Xác định thu nhập là thu nhập kinh doanh (BIC), giúp giảm tổng số thuế phải nộp;
• khả năng kết hợp doanh thu từ nhiều bất động sản để tối ưu hóa lợi nhuận cao hơn.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ trị giá 450.000 euro ở Paris để cho thuê lại thông qua Airbnb. Việc áp dụng chế độ LMNP cho phép anh ấy giảm thu nhập chịu thuế từ 35.000 euro xuống còn 20.000 euro mỗi năm, giúp tăng đáng kể thu nhập ròng của bất động sản.

Các nhà đầu tư thường so sánh Pháp với Áo. Thị trường bất động sản Áo được đánh giá cao nhờ quy trình minh bạch, tính thanh khoản cao và tính ổn định, giúp thị trường dễ dự đoán hơn. Mặt khác, Pháp thu hút các nhà đầu tư với cơ hội sở hữu bất động sản cao cấp và kết hợp đầu tư với phong cách sống cá nhân. Tuy nhiên, gánh nặng thuế và chi phí đăng ký liên quan ở đây cao hơn.

Việc mua bất động sản tại Pháp không tự nó mang lại quyền được cấp giấy phép cư trú. Tuy nhiên, việc sở hữu nhà có thể được coi là một yếu tố tích cực khi nộp đơn xin thị thực hoặc giấy phép cư trú vì những lý do khác.

Chương trình Passeport Talent cho phép bạn làm việc tại Pháp, hưởng chế độ an sinh xã hội và nộp đơn xin nhập tịch sau năm năm. Để nộp đơn, bạn chỉ cần:

• Đầu tư từ 300.000 € vào một công ty Pháp hiện có;
• Mở doanh nghiệp riêng với số vốn điều lệ là 30.000 euro, bao gồm cả các công ty khởi nghiệp sáng tạo.

Đối với những người dự định cư trú tại Pháp mà không làm việc, thị thực du lịch có sẵn. Một trong những yêu cầu để xin thị thực này là sở hữu nhà thuê hoặc nhà riêng. Thị thực này là lựa chọn tốt nhất cho người nước ngoài mua nhà tại Pháp để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê.

Giấy phép cư trú EU thông thường , vốn chỉ được cấp thông qua việc mua bất động sản, không có sẵn tại Pháp. Do đó, tại Pháp, bạn không thể xin giấy phép cư trú thông qua việc mua bất động sản, nhưng bạn có thể xin giấy phép cư trú thông qua kinh doanh và đầu tư. Mặt khác, tại Áo, có thẻ D và chương trình Tự túc, cho phép bạn xin giấy phép cư trú mà không cần đầu tư vào kinh doanh, miễn là bạn có thu nhập và nhà ở ổn định.

1. Kể từ tháng 3 năm 2024, chương trình Passeport Talent đã chính thức được đổi tên thành Talent Residence Permit , nhưng các điều kiện để xin giấy phép cư trú vẫn giữ nguyên.
2. Từ tháng 6 năm 2025, Pháp đã rút ngắn thời gian xử lý đơn xin cấp giấy phép cư trú , bao gồm cả Thẻ xanh EU.
3. Việc kiểm tra tính hợp pháp của nguồn vốn đầu tư đã được tăng cường, đặc biệt là đối với các chương trình đầu tư.
4. Yêu cầu xác minh thu nhập tối thiểu mới đã được thiết lập đối với thị thực du lịch. Bắt đầu từ năm 2025, yêu cầu này sẽ được bổ sung bằng chứng minh thu nhập tương đương với mức lương tối thiểu của Pháp (SMIC) - khoảng 1.450 euro mỗi tháng cho một người.

Thị trường cho thuê nhà ở Pháp được quản lý chặt chẽ. Lợi nhuận cũng thay đổi rất nhiều tùy theo khu vực và loại hình cho thuê.

Ở Paris và các khu du lịch, cho thuê nhà ngắn hạn đặc biệt phổ biến, nhưng có những hạn chế đáng kể: phải đăng ký bắt buộc bất động sản với tòa thị chính và giới hạn không quá 120 ngày mỗi năm để cho thuê nơi cư trú chính.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một căn hộ với giá 480.000 euro để cho thuê trên Airbnb. Chúng tôi đã chính thức đăng ký bất động sản và xây dựng chiến lược cho thuê trong phạm vi các hạn chế đã được thiết lập. Lợi nhuận thu được khoảng 3% mỗi năm, tuy thấp hơn dự kiến ​​ban đầu, nhưng hoàn toàn hợp pháp và không bị phạt.

Hợp đồng thuê dài hạn ổn định và có thể dự đoán trước hơn, nhưng chủ nhà phải đối mặt với các biện pháp bảo vệ người thuê nhà đáng kể. Do đó, việc thay đổi người thuê nhà chỉ được phép trong khuôn khổ pháp luật, với điều kiện phải thông báo bắt buộc và mức tăng tiền thuê nhà được giới hạn.

Khách hàng của tôi đã mua một căn nhà ở vùng nông thôn nước Pháp với giá 320.000 euro và ký hợp đồng thuê dài hạn. Lợi nhuận khoảng 4% mỗi năm với sự tham gia tối thiểu của ban quản lý.

Dịch vụ quản lý bất động sản đặc biệt phù hợp với các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng cung cấp:

• lựa chọn người thuê nhà;
• kiểm soát thanh toán;
• bảo trì và sửa chữa.

Hoa hồng của công ty quản lý thường dao động từ 8-12% thu nhập cho thuê hoặc một khoản cố định theo mùa (ví dụ, đối với hợp đồng cho thuê ngắn hạn).

Lợi nhuận đầu tư bất động sản ở Pháp và Áo vẫn tương đối thấp. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa hai quốc gia này rất rõ ràng:

• Áo cung cấp tính ổn định và thanh khoản cao hơn;
• Pháp vẫn hấp dẫn những người muốn kết hợp đầu tư với mục đích sử dụng nhà ở cá nhân và lối sống cao cấp.

Đối với nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và rủi ro tối thiểu, Áo là lựa chọn ưu tiên. Đối với những người cũng đang cân nhắc bất động sản như một phần của dự án phong cách sống cá nhân, Pháp là một lựa chọn hấp dẫn hơn.

Nước Pháp không chỉ có Paris và Côte d'Azur. Khi chọn một khu vực để đầu tư hoặc định cư, điều quan trọng là phải hiểu rõ mục tiêu của bạn: tạo thu nhập từ cho thuê, mua nhà để sử dụng cá nhân, đầu tư dài hạn, hay chuyển đến vùng nông thôn để có một cuộc sống yên bình hơn.

Paris – phân khúc cao cấp và thanh khoản ổn định

Thủ đô nước Pháp vẫn là trung tâm tài chính và văn hóa lớn nhất cả nước. Các căn hộ ở trung tâm Paris và gần các khu thương mại luôn có nhu cầu ổn định từ người nước ngoài, sinh viên và doanh nghiệp. Ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng, bất động sản Paris vẫn mang lại cho chủ sở hữu nguồn thu nhập ổn định.

• Giá nhà: 10.000–15.000 euro/m² ở trung tâm thành phố, 7.000–9.000 euro/m² ở vùng ngoại ô.
• Sinh thái: cơ sở hạ tầng đô thị, công viên, sông Seine và khả năng tiếp cận các vùng ngoại ô xanh.
• Lợi nhuận: 2–3%/năm khi cho thuê dài hạn.

Côte d'Azur – một phong cách sống sang trọng và rào cản gia nhập cao

Nice, Cannes và Antibes là những thành phố có nhu cầu bất động sản chủ yếu cho thuê nghỉ dưỡng theo mùa. Việc tìm kiếm nhà cho thuê mùa hè rất dễ dàng, và các căn hộ cao cấp mang lại nguồn thu nhập đáng kể cho chủ sở hữu.

• Giá nhà: 8.000–12.000 euro/m² tại Cannes và Nice, 6.000–8.000 euro/m² tại các thành phố ít phổ biến hơn trong khu vực.
• Sinh thái: khí hậu Địa Trung Hải ôn hòa, biển và nhiều diện tích cây xanh.
• Lợi nhuận: 4–6% mỗi mùa cho thuê ngắn hạn.

Lyon là một trung tâm kinh doanh và sinh viên

Lyon là một trong những trung tâm kinh doanh và đại học hàng đầu của Pháp. Khuôn viên rộng lớn và khu văn phòng đảm bảo nhu cầu thuê ổn định.

• Chi phí nhà ở: khoảng 5.000 euro/m².
• Môi trường: tốt hơn Paris; thành phố này nổi tiếng với những công viên xanh và nền văn hóa ẩm thực.
• Lợi nhuận: 3–4%/năm khi cho thuê dài hạn.

Bordeaux là thành phố của ngành công nghiệp rượu vang và du lịch

Thành phố này đang thu hút mạnh mẽ khách du lịch và doanh nhân nhập cư. Nhu cầu bất động sản ở khu vực trung tâm và gần các vùng sản xuất rượu vang vẫn ổn định.

• Chi phí nhà ở: khoảng 4.500 euro/m².
• Môi trường: Sông Garonne, trung tâm lịch sử, vườn nho và khu vực đi bộ.
• Lợi nhuận: 3–4% mỗi năm.

Toulouse – trung tâm hàng không và vũ trụ

Toulouse là thành phố hàng đầu trong ngành hàng không vũ trụ châu Âu. Là nơi đặt trụ sở chính của Airbus, thành phố này tạo ra nhu cầu nhà ở đáng kể cho các chuyên gia và sinh viên.

• Chi phí nhà ở: khoảng 4.000 euro/m².
• Sinh thái: khí hậu ôn hòa, gần dãy núi Pyrenees, nhiều khu vực xanh.
• Lợi nhuận: 3–4% mỗi năm.

Dãy Alps (Chamonix, Meribel) – trung tâm thể thao mùa đông

Dãy núi Alps của Pháp là trung tâm du lịch mùa đông. Căn hộ và nhà gỗ đặc biệt phổ biến vào mùa cao điểm, khi giá thuê đạt đỉnh.

• Giá nhà: 6.000–12.000 euro/m² tại các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng.
• Sinh thái: không khí trên núi, đường trượt tuyết, hồ nước và quang cảnh tuyệt đẹp.
• Lợi nhuận: 5–7% trong mùa, lên tới 3% vào mùa thấp điểm.

Vùng nông thôn nước Pháp là khu vực yên tĩnh với tính thanh khoản thấp.

Các vùng nông thôn của đất nước này hấp dẫn du khách nhờ giá nhà thấp và môi trường sinh thái. Nhà ở làng quê được ưa chuộng bởi những người tìm kiếm lối sống thư thái hơn hoặc khám phá các lựa chọn du lịch nông nghiệp.

• Chi phí nhà ở: 1.200–2.500 euro/m² tùy theo khu vực.
• Sinh thái: thiên nhiên trong lành, rừng, sông ngòi và cuộc sống nông thôn truyền thống.
• Lợi nhuận: 1–2% mỗi năm.

Nhà đầu tư nên đặc biệt chú ý đến xu hướng giá. Phân khúc bất động sản hiện hữu đang dần phục hồi sau giai đoạn suy giảm từ năm 2021 đến năm 2024. Đồng thời, thị trường nhà mới xây cũng đang cho thấy những lợi thế khác: bất động sản được bán với cam kết chất lượng và mang đến cơ hội triển khai các giải pháp thiết kế riêng. Các hạn chế khu vực về việc mua nhà thứ hai cũng cần được xem xét. Các biện pháp này đang được chính quyền địa phương áp dụng để giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở và cải thiện khả năng chi trả.

Ngày nay, khoảng 90% giao dịch diễn ra trên thị trường thứ cấp. Điều này được giải thích bởi sự đánh giá cao của người mua đối với kiến ​​trúc lịch sử, vị trí trung tâm và cơ sở hạ tầng hiện có. Các tòa nhà theo phong cách Haussmann ở Paris và các tòa nhà tương tự ở các thành phố lớn khác đặc biệt được ưa chuộng, mang lại tiềm năng cho thuê cao và tính thanh khoản tốt.

Những ngôi nhà cổ có phong cách độc đáo nhưng thường đòi hỏi sự đầu tư nghiêm túc:

• Hệ thống điện và hệ thống ống nước thường cần phải hiện đại hóa hoàn toàn;
• Hiệu quả năng lượng không đáp ứng được các tiêu chuẩn hiện đại, làm tăng chi phí bảo trì.

Mẹo: Khi mua nhà cũ, bạn nên lập ngân sách trước cho việc cải tạo khoảng 10–20% giá trị bất động sản.

Các tòa nhà mới chiếm thị phần nhỏ hơn nhưng có những lợi thế riêng:

• giảm phí công chứng (2–3% thay vì 7–8% đối với nhà ở thứ cấp);
• có thể giảm thuế, bao gồm miễn thuế tài sản tạm thời;
• tuân thủ các tiêu chuẩn hiệu quả năng lượng hiện đại (RT 2012 và RE 2020), giúp giảm chi phí tiện ích;
• sự đảm bảo từ nhà phát triển và khả năng tùy chỉnh bố cục và hoàn thiện.

Năm 2024, chỉ có 59.014 căn nhà mới được xây dựng tại Pháp, giảm 29% so với năm trước và gần bằng một nửa so với số liệu năm 2022. Nguyên nhân bao gồm lãi suất thế chấp cao và sức mua giảm. Tốc độ xây dựng dự kiến ​​sẽ ổn định ở mức 28.000–33.000 căn mỗi năm trong giai đoạn 2026–2027.

Một xu hướng quan trọng khác trong những năm gần đây là sự chuyển đổi sang các tiêu chuẩn ESG và hiệu quả năng lượng. Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là:

• tăng tính thanh khoản của các cơ sở với hệ thống tiết kiệm năng lượng hiện đại;
• khả năng sử dụng các lợi ích về thuế;
• sự quan tâm ngày càng tăng của người thuê nhà đối với nhà ở thoải mái và thân thiện với môi trường.

Ngay cả khi mua một bất động sản lịch sử, việc đầu tư khôn ngoan vào việc hiện đại hóa có thể làm tăng giá trị thị trường của bất động sản đó và đảm bảo khả năng cạnh tranh trên thị trường cho thuê.

Các công trình xây dựng mới của Áo đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng khắt khe hơn, và thị trường thứ cấp rất dễ dự đoán. Tuy nhiên, tại Pháp, các bất động sản lịch sử giữ một vị trí đặc biệt: chúng mang đến những cơ hội độc đáo cho các nhà đầu tư cao cấp, nhưng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Đầu tư vào bất động sản Pháp không chỉ giới hạn ở việc mua một căn hộ duy nhất tại Paris. Có nhiều cách tiếp cận khác nhau để tăng lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và thích ứng với đặc thù của thị trường địa phương.

Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi đã quyết định không mua một căn hộ lớn ở trung tâm Paris mà chọn chia vốn thành ba căn hộ studio, mỗi căn có giá từ 180.000 đến 200.000 euro. Lựa chọn này mang lại một số lợi thế:

• rủi ro được phân tán – khi một căn hộ không hoạt động, những căn hộ khác vẫn tiếp tục tạo ra thu nhập;
• tổng lợi nhuận thu được cao hơn khi sở hữu một bất động sản lớn;
• Quản lý cho thuê dễ dàng hơn thông qua các nền tảng ngắn hạn.

Pháp đang tích cực thúc đẩy việc trùng tu các công trình kiến ​​trúc lịch sử. Theo chương trình Malraux và Denormandie, các nhà đầu tư có thể được giảm thuế đáng kể khi cải tạo các bất động sản cũ.

Ví dụ: Một khách hàng đã mua một ngôi nhà xây từ thế kỷ 19 ở Lyon với giá 450.000 euro, đầu tư thêm 120.000 euro vào việc cải tạo và nhận được các khoản ưu đãi thuế đáng kể. Kết quả là, giá trị thực của khoản đầu tư thấp hơn, trong khi lợi suất cho thuê lại tăng lên.

Ngành du lịch vẫn là một điểm đến hấp dẫn. Các khách sạn căn hộ, khách sạn mini và khu nghỉ dưỡng tại Côte d'Azur tạo ra thu nhập thông qua hoạt động cho thuê ngắn hạn.

Ví dụ, khách hàng của tôi đã mua một căn hộ ở Nice với giá 600.000 euro và cho thuê qua Airbnb và Booking. Lợi nhuận lên đến 6% mỗi năm, và một công ty quản lý chuyên biệt sẽ quản lý bất động sản. Tuy nhiên, cần phải tính đến tính thời vụ, chi phí hoa hồng và các hạn chế pháp lý nghiêm ngặt (ví dụ, ở Paris, giới hạn cho thuê hàng năm đối với một nơi cư trú chính là 120 ngày).

SCPI của Pháp (tương tự như REIT) cho phép bạn đầu tư vào bất động sản mà không cần quản lý trực tiếp. Khoản đầu tư tối thiểu bắt đầu từ 5.000 euro và lợi nhuận trung bình là 4–5% mỗi năm.

Một nhà đầu tư Hoa Kỳ đã đầu tư 50.000 euro vào SCPI và nhận được cổ tức cùng với các ưu đãi về thuế, tránh được rắc rối về hành chính.

Đầu tư đất đai ở Pháp hiếm khi mang lại lợi nhuận cao nếu không có xây dựng.

Ví dụ: Một khách hàng đã mua một lô đất ở vùng nông thôn với giá 60.000 euro và chỉ có thể bán lại ba năm sau đó với giá 75.000 euro. Do đó, mô hình này phù hợp hơn với những người có kế hoạch phát triển thêm.

Thị trường Vienna dễ dự đoán và ổn định hơn, và bất động sản tại Vienna thường được coi là nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, rào cản gia nhập cao hơn và lợi suất cho thuê thấp hơn. Thị trường bất động sản Pháp đa dạng hơn: có nhiều cơ hội sinh lời từ các điểm du lịch và vị trí đắc địa, nhưng rủi ro cũng cao hơn đáng kể, đặc biệt là khi đầu tư vào nhà ở hiện hữu.

Chiến lược tối ưu là kết hợp nhiều công cụ khác nhau: chuyển một phần vốn vào SCPI, một phần vào việc cải tạo các tòa nhà lịch sử và một phần vào bất động sản du lịch.

Đầu tư vào Pháp rất hấp dẫn, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rõ những thách thức và rủi ro tiềm ẩn để giảm thiểu tổn thất và giúp giao dịch thực sự sinh lời. Dựa trên kinh nghiệm và ví dụ từ khách hàng, tôi đã phác thảo những điểm chính cần cân nhắc.

Thuế của Pháp rất phức tạp và nhiều tầng: thuế bất động sản, thuế tem, thuế thu nhập cho thuê, và đối với bất động sản mới, thuế VAT. Ví dụ: Một khách hàng mua một căn nhà ở vùng nông thôn với giá 320.000 euro, và do không lập kế hoạch thuế hợp lý, các chi phí phát sinh đã tăng gần 20.000 euro so với ngân sách dự kiến.

Luật pháp Pháp tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà. Do đó, quá trình trục xuất do thanh toán trễ có thể kéo dài. Một trong những khách hàng của tôi đã gặp phải tình huống người thuê nhà không thanh toán tiền thuê nhà trong ba tháng, và hợp đồng chỉ bị chấm dứt thông qua tòa án.

Lời khuyên: Luôn ký hợp đồng chi tiết, kiểm tra kỹ lưỡng người thuê nhà và sử dụng công ty quản lý bất cứ khi nào có thể.

Airbnb và các nền tảng khác được quản lý chặt chẽ tại Pháp. Tại Paris và Nice, việc cho thuê bất động sản phải đăng ký và bị giới hạn trong 120 ngày mỗi năm. Một khách hàng đã lên kế hoạch cho thuê căn hộ của mình ở Marseille quanh năm, nhưng đã phải rút ngắn thời gian thuê để tránh bị phạt.

Điều quan trọng cần nhớ là tiền phạt vi phạm có thể lên tới 50.000 €.

Quá trình mua bất động sản ở Pháp mất từ ​​6 đến 12 tháng. Quá trình này bao gồm lựa chọn bất động sản, thẩm định pháp lý, phê duyệt và công chứng. Ví dụ, việc mua một căn hộ ở Bordeaux cho một khách hàng mất gần 10 tháng.

Tốc độ bán lại khác nhau tùy theo khu vực. Tại Paris, bất động sản cao cấp bán rất nhanh (trung bình trong vòng 1-3 tháng). Ở vùng nông thôn, tình hình ngược lại: việc mua bán có thể kéo dài hàng năm trời. Một khách hàng đã mua một căn nhà ở một ngôi làng nhỏ với giá 180.000 euro và chỉ bán được hai năm sau đó.

Pháp mang đến cho các nhà đầu tư vô vàn cơ hội. Tuy nhiên, việc mua nhà tại Pháp cũng tiềm ẩn những rủi ro đáng kể: thuế, thủ tục hành chính rườm rà và thanh khoản chậm chạp bên ngoài các thành phố lớn. Ngược lại, thị trường Áo được hưởng lợi từ sự ổn định, mức độ an toàn cao cho nhà đầu tư và lợi nhuận dự đoán được, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Vienna.

Các nhà đầu tư bị thu hút bởi Pháp không chỉ bởi tiềm năng thu nhập mà còn bởi mức sống, cơ sở hạ tầng phát triển, khí hậu ôn hòa và sự đa dạng văn hóa. Đối với nhiều người mua, bất động sản ở Pháp không chỉ là một khoản đầu tư mà còn là cơ hội để sống thoải mái và tận hưởng lối sống độc đáo của đất nước này.

Miền Nam nước Pháp, bao gồm Côte d'Azur và Provence, nổi tiếng với mùa đông ôn hòa, mùa hè nóng bức và nắng ấm dồi dào (lên đến 300 ngày mỗi năm). Paris có mùa đông lạnh hơn và mùa thu mưa nhiều hơn, nhưng bù lại, khí hậu ở đây có sự thay đổi thất thường nhờ nền văn hóa sôi động và cơ sở hạ tầng phát triển.

Pháp là một quốc gia có mức sống cao nhưng cũng đắt đỏ. Chi phí hàng tháng ước tính là:

• thực phẩm: 300–450 € cho gia đình 3–4 người;
• tiện ích: 150–250 €;
• phương tiện đi lại (tàu điện ngầm, xe buýt): 70–120 €;
• Nhà ở: ở Paris – khoảng 3.500 euro/m², ở Lyon – 5.000 euro/m², ở phía nam đất nước – 4.500 euro/m².

Một ví dụ thực tế: một khách hàng có ngân sách 500.000 euro đã cân nhắc Paris, nhưng sau khi phân tích chi phí, cô ấy đã chọn Bordeaux. Chi phí sinh hoạt và tiện ích ở đó thấp hơn đáng kể, cho phép cô ấy phân bổ ngân sách tốt hơn.

Trường công lập ở Pháp miễn phí và ngay cả người nước ngoài cũng có thể tiếp cận, nhưng chương trình giảng dạy vẫn bằng tiếng Pháp. Các trường tư thục và quốc tế cung cấp chương trình bằng tiếng Anh, tiếng Đức và các ngôn ngữ khác. Bao gồm các lựa chọn đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế (IB, chương trình giảng dạy của Anh, bằng tốt nghiệp Mỹ).

Học phí tại các trường tư thục dao động từ 5.000 đến 15.000 euro mỗi năm, tùy thuộc vào cấp độ và khu vực. Giáo dục đại học cũng dành cho sinh viên quốc tế: Sorbonne, Sciences Po, INSEAD và các trường danh tiếng khác tuyển sinh sinh viên từ nhiều quốc gia khác nhau. Tuy nhiên, hầu như luôn yêu cầu bằng chứng về trình độ tiếng Pháp hoặc hoàn thành kỳ thi tuyển sinh.

Hệ thống chăm sóc sức khỏe của Pháp dựa trên chương trình Assurance Maladie do nhà nước điều hành, chi trả khoảng 70% chi phí dịch vụ y tế. 30% còn lại được chi trả bởi bảo hiểm bổ sung (mutuelle).

Chi phí trung bình:

• Khám bác sĩ đa khoa – khoảng 30 €;
• tư vấn với chuyên gia – từ 50 €;
• nha khoa: trám răng 20–50 €, vệ sinh răng miệng – khoảng 30 €.

Đối với những người không cư trú tại Pháp trong thời gian dưới ba tháng, nên mua bảo hiểm quốc tế, với chi phí bắt đầu từ khoảng 35 € mỗi tháng.

Mức độ an ninh trong nước vẫn khá cao, đặc biệt là ở các vùng nông thôn và ngoại ô. Tại các thành phố lớn, trộm cắp vặt và tội phạm đường phố vẫn có thể xảy ra, nhưng cảnh sát đang tích cực nỗ lực duy trì trật tự.

Cơ sở hạ tầng của Pháp rất phát triển, bao gồm mạng lưới giao thông công cộng, tàu cao tốc TGV, sân bay quốc tế và khu vực, đường cao tốc hiện đại và các tuyến phà. Các thành phố cung cấp các cơ sở văn hóa và thể thao, trung tâm mua sắm và cơ sở y tế. Ở vùng nông thôn, cơ sở hạ tầng còn hạn chế nhưng bao gồm các tiện ích cơ bản như cửa hàng, trường học và trung tâm giao thông.

Nước Pháp hấp dẫn du khách bởi lối sống đặc trưng: khí hậu ôn hòa, biển cả, núi non hùng vĩ, nền văn hóa và ẩm thực đa dạng. Ngược lại, Áo lại gắn liền với trật tự, an ninh và tính dự đoán.

Nếu nhà đầu tư tìm kiếm sự thoải mái, yên bình và an ninh được đảm bảo, đầu tư vào bất động sản Áo là lựa chọn tốt hơn. Nếu sự đa dạng văn hóa, khả năng tiếp cận biển, cơ sở hạ tầng du lịch phát triển và lối sống năng động là những ưu tiên hàng đầu, thì Pháp là lựa chọn tối ưu.

Thị trường Pháp không chỉ thu hút các nhà đầu tư mà còn cả những người tìm kiếm chất lượng cuộc sống cao.

Đối với công dân các quốc gia bất ổn chính trị hoặc kinh tế, mua bất động sản tại Pháp trở thành một phương tiện bảo toàn vốn và bảo vệ gia đình. Các khu vực triển vọng nhất là Paris, Côte d'Azur và Bordeaux: ở đây, tính thanh khoản cao hơn và tốc độ bán lại nhanh hơn đáng kể.

Người về hưu chọn các vùng phía Nam vì khí hậu ôn hòa, dịch vụ chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và nhịp sống thư thái. Khi mua nhà giá rẻ ở Pháp, điều quan trọng là phải cân nhắc đến vị trí gần các trung tâm y tế và cơ sở hạ tầng giao thông.

Những người du mục kỹ thuật số và doanh nhân đánh giá cao nước Pháp vì cơ sở hạ tầng internet phát triển, không gian làm việc chung và kết nối quốc tế thuận tiện. Các thành phố cỡ trung như Lyon và Toulouse là lý tưởng cho lối sống này.

Ví dụ, một trong những khách hàng của tôi, một doanh nhân đến từ Hoa Kỳ, đã mua một căn hộ ở Lyon với giá 350.000 euro. Anh ấy kết hợp làm việc từ xa với việc sống ở Pháp và cho thuê bất động sản trong mùa du lịch, điều này càng làm tăng thêm thu nhập của anh ấy.

Pháp hấp dẫn bởi lối sống và tính thanh khoản của bất động sản, trong khi Áo hấp dẫn bởi sự ổn định và thị trường bảo thủ. Đối với những người tìm kiếm cơ hội đầu tư năng động và cho thuê, Pháp là lựa chọn hàng đầu. Đối với những người tìm kiếm kênh đầu tư an toàn và dễ dự đoán nhất, Áo là lựa chọn tốt nhất.

Việc thoát khỏi một giao dịch bất động sản tại Pháp đòi hỏi sự chú ý đặc biệt. Điều này đặc biệt đúng đối với những người đang lên kế hoạch tối ưu hóa thuế hoặc chuyển nhượng tài sản cho người thân. Hiểu rõ các quy tắc bán hàng sẽ giúp bạn tránh được những chi phí bất ngờ và bảo toàn tối đa thu nhập.

Luật pháp Pháp quy định miễn hoàn toàn thuế lãi vốn chỉ sau 22 năm sở hữu. Trước đó, mức thuế suất là 19% cộng với 17,2% đóng góp an sinh xã hội. Tổng gánh nặng thuế là 36,2% lợi nhuận.

Một trong những phương pháp tối ưu hóa thuế hiệu quả là chuyển nhượng tài sản cho các thành viên trong gia đình (bán hoặc thừa kế).

Một ví dụ thực tế: một gia đình nhà đầu tư đã chuyển nhượng một căn hộ ở Bordeaux cho con cái của họ. Nhờ đó, họ tránh được việc phải trả toàn bộ thuế lãi vốn cho lần bán tiếp theo, nhờ đó giảm tổng chi phí.

Tại các thành phố lớn của Pháp - Paris, Lyon, Bordeaux và Côte d'Azur - thị trường vẫn khá thanh khoản. Bất động sản tại những khu vực này bán rất nhanh do nhu cầu cao. Trong khi đó, ở các vùng nông thôn và thị trấn nhỏ hơn, việc bán hàng có thể mất từ ​​vài tháng đến một năm.

Thời gian trung bình để bán một căn hộ ở Paris thường là 3-6 tháng. Ở các khu du lịch, thời gian này tăng lên đến 9 tháng, và ở các làng quê và thị trấn, việc bán lại mất từ ​​sáu tháng đến một năm.

Việc bán bất động sản không ảnh hưởng trực tiếp đến tình trạng cư trú. Tuy nhiên, khi sử dụng chương trình Passeport Talent hoặc VLS-TS Visiteur, điều quan trọng là phải duy trì tài sản hoặc chứng minh thu nhập để chứng minh khả năng tài chính.

Ở Áo, quy trình thoái vốn đầu tư nhìn chung đơn giản hơn. Thuế lãi vốn thấp hơn, tài sản thanh khoản cao hơn, thời gian bán lại ngắn hơn, và thuế thừa kế và chuyển nhượng bất động sản ít phức tạp hơn so với ở Pháp.

Trong nhiều năm qua, tôi đã xử lý hàng chục giao dịch tại Pháp: từ những căn hộ nhỏ ở Paris đến những biệt thự sang trọng trên bờ biển Côte d'Azur và những ngôi nhà nông thôn. Kinh nghiệm cho thấy thành công đầu tư phụ thuộc trước hết vào quá trình thẩm định kỹ lưỡng.

Tôi luôn đặc biệt chú ý đến các giấy tờ compromis de vente và acte de vente. Điều quan trọng là phải đảm bảo không có bất kỳ khoản thuế hoặc hóa đơn tiện ích nào chưa thanh toán, đồng thời kiểm tra tình trạng đất, các hạn chế cho thuê và các khoản thế chấp. Cách tiếp cận này bảo vệ khách hàng khỏi những bất ngờ khó chịu sau khi mua.

Tôi tin rằng chiến lược tối ưu là đa dạng hóa: kết hợp các khoản đầu tư ổn định ở Áo và các dự án sinh lời cao hơn ở Pháp. Ví dụ, một phần danh mục đầu tư có thể ở Vienna, nơi thị trường đáng tin cậy và dễ dự đoán, trong khi phần còn lại có thể ở Paris hoặc Côte d'Azur, nơi có tiềm năng tăng trưởng vốn và cơ hội kết hợp thu nhập với phong cách sống sang trọng.

Nếu xét về sở thích cá nhân, tôi sẽ chọn Pháp vì bảo toàn vốn và cuộc sống thoải mái, còn Áo vì sự ổn định và an ninh. Sự cân bằng này mang lại cho nhà đầu tư cả thu nhập lẫn sự thoải mái.

Mua bất động sản ở Pháp phù hợp với những nhà đầu tư đang tìm kiếm sự kết hợp giữa thu nhập, tính thanh khoản và phong cách sống cao cấp. Paris, Côte d'Azur, hay thậm chí một ngôi làng nhỏ đều có thể là một khoản đầu tư sinh lời, tùy thuộc vào mục tiêu của bạn.

Áo là lựa chọn cho những ai tìm kiếm sự an toàn và khả năng dự đoán. Nước này có mức độ rủi ro thấp hơn, hệ thống thuế đơn giản hơn và mức độ bảo vệ quyền sở hữu cao.

Trước khi kết thúc giao dịch, điều cực kỳ quan trọng là phải kiểm tra bộ tài liệu đầy đủ trước: Compromis de vente, Acte de vente, cũng như việc đăng ký với Service de publicité foncière.

Hiểu được cấu trúc nhu cầu cũng quan trọng không kém: sự kết hợp giữa sự quan tâm của cư dân địa phương và nhà đầu tư nước ngoài là yếu tố chính quyết định tính thanh khoản của bất động sản và sự ổn định của khoản đầu tư.

Triển vọng đến năm 2030 : Thị trường Pháp sẽ tăng trưởng dần dần trong những năm tới. Các xu hướng chính bao gồm thuế mới và yêu cầu về hiệu quả năng lượng, tăng cường giám sát đầu tư của chính phủ, sự quan tâm ngày càng tăng đối với bất động sản cao cấp và sự phát triển tích cực của các trung tâm khu vực.

Các nhà đầu tư đang cân nhắc mua nhà ở Pháp hiện nay sẽ có thể tận dụng lợi thế từ việc giá cả tăng và những thay đổi về hệ thống thuế trong tương lai.

1. Xác định mục tiêu

• Nhà ở: để ở, cho thuê hoặc bán lại.
• Đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn.
• Tài chính: tính toán ngân sách và lợi nhuận dự kiến.

2. Về mặt pháp lý

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản: sổ địa chính, không có nợ nần và thế chấp.
• Điều kiện đối với người nước ngoài: không có hạn chế nào đối với công dân Ukraine và CIS, nhưng thủ tục phức tạp hơn.
• Thỏa thuận sơ bộ (Compromis de vente) và tiền đặt cọc 5-10%.
• Cần phải có công chứng viên (Notaire).

3. Tài chính và thuế

Khi mua hàng:

• Phí và nghĩa vụ công chứng – khoảng 7–8% (thị trường thứ cấp).
• Thuế GTGT (TVA) 20% – khi mua nhà mới.

Hàng năm:

• Taxe foncière – thuế tài sản
• Taxe d'habitation – thuế cư trú (bị bãi bỏ đối với cư dân, nhưng áp dụng cho ngôi nhà thứ hai).
• Khoản thế chấp dành cho người nước ngoài: thường lên tới 70–80% chi phí.

4. Vị trí và thị trường

• Paris: giá cao, tăng trưởng ổn định, lợi nhuận cho thuê 2-3%.
• Bờ Biển Ngà: tính thanh khoản cao, nhu cầu du lịch cao.
• Lyon, Bordeaux, Nantes: cân bằng giữa giá cả và lợi nhuận.
• Khu nghỉ dưỡng trượt tuyết: nhu cầu theo mùa cao.

5. Quản lý và cho thuê

• Giao hàng: độc lập hoặc thông qua một cơ quan quản lý địa phương.
• Thuế thuê nhà:
  • Régime réel – kế toán chi phí.
  • Micro-foncier / micro-BIC – khấu trừ cố định.
• Bảo hiểm nhà ở bắt buộc ( bảo hiểm nhà ở ).

6. Kiểm tra đối tượng

• Chẩn đoán: DPE (hiệu quả năng lượng), amiăng, chì, v.v.
• Tình trạng của tòa nhà (đặc biệt là những ngôi nhà cũ).
• Chi phí tiện ích (phí đồng sở hữu).

7. Thoát khỏi đầu tư

• Thuế thu nhập từ vốn được giảm sau 22 năm sở hữu.
• Đăng ký thông qua SCI ( Société Civile Immobileière ) – tối ưu hóa thuế và thừa kế.

1. Nhà đầu tư có 500.000 €

Mục tiêu: có được thu nhập ổn định từ việc cho thuê ngắn hạn và bảo toàn vốn.

Tôi tìm thấy: một căn hộ rộng 80 m² ngay trung tâm Paris. Căn hộ có ba phòng ngủ, đã được tân trang hiện đại và sẵn sàng cho thuê trên Airbnb.

Kết quả: lợi nhuận trung bình 4-5% mỗi năm. Vị trí đắc địa đảm bảo lượng khách thuê ổn định, và tính thanh khoản cao của khu trung tâm Paris cho phép nhà đầu tư bán lại bất động sản chỉ sau ba năm, với mức tăng giá 15%.

2. Người về hưu có 300.000 euro

Mục tiêu: cuộc sống thoải mái khi nghỉ hưu và an toàn về tiền đầu tư.

Những gì tôi tìm thấy: một ngôi nhà nhỏ ở khu vực yên tĩnh của một ngôi làng thanh bình vùng Provence với hai phòng ngủ và một khu vườn riêng.

Kết quả: chi phí tiện ích rất thấp – khoảng 200 euro mỗi tháng. Tòa nhà cũng mang đến cơ hội cho thuê dài hạn cho hàng xóm hoặc khách du lịch vào mùa hè (với lợi nhuận 3%). Trong vòng năm năm, giá trị bất động sản đã tăng 10%.

3. Gia đình có con nhỏ với 500.000 euro

Mục đích: Chỗ ở, giáo dục trẻ em và đầu tư.

Những gì tôi tìm thấy: một căn hộ 3 phòng ở Lyon gần các trường học và đại học tốt, cơ sở hạ tầng phát triển tốt, có bãi đậu xe.

Kết quả: gia đình đã nhận được nhà ở tiện nghi, có thể tiếp cận trường công và trường tư. Căn hộ được cho thuê dài hạn ổn định, với lợi nhuận khoảng 3,5% mỗi năm. Hơn nữa, giá trị bất động sản tăng 12% trong bốn năm, khẳng định sự thành công của chiến lược mà họ đã chọn.