Đầu tư vào bất động sản Prague: Nên làm gì và làm như thế nào

Praha là một trong những thị trường hấp dẫn nhất ở Trung Âu đối với các nhà đầu tư cá nhân đang tìm kiếm sự cân bằng giữa tính ổn định và tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ. Không giống như các thị trường Tây Âu, nơi giá cả đã đạt đỉnh từ lâu và lợi suất cho thuê đang giảm, Praha vẫn tiếp tục tăng trưởng, duy trì mức giá vừa phải và nhu cầu cao.

Cộng hòa Séc có nền kinh tế mạnh mẽ, được hỗ trợ bởi công nghiệp, lĩnh vực công nghệ thông tin, ngân hàng và du lịch. GDP của quốc gia này đang tăng trưởng ổn định, và tỷ lệ thất nghiệp vẫn thuộc hàng thấp nhất trong EU. Điều này tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở dài hạn, cả từ người dân địa phương và người nước ngoài muốn mua căn hộ ở Praha hoặc đơn giản là một ngôi nhà giá cả phải chăng ở Cộng hòa Séc mà không cần qua trung gian.

Praha thú vị vì nhiều lý do:

• Cộng hòa Séc có nền kinh tế ổn định. Không giống như nhiều quốc gia EU khác, Cộng hòa Séc không trải qua những biến động kinh tế mạnh. Đồng tiền quốc gia, đồng koruna Séc, vẫn tương đối ổn định, và ngân hàng trung ương theo đuổi chính sách thận trọng.
• Lượng khách du lịch ngày càng tăng. Praha luôn nằm trong top 10 thành phố được du khách ghé thăm nhiều nhất ở châu Âu. Năm 2024, thành phố đã đón hơn 9 triệu lượt khách du lịch, tạo ra nhu cầu cao đối với các dự án cho thuê ngắn hạn và khách sạn.
• Nhu cầu trong nước rất lớn. Praha là trung tâm giáo dục đại học của Trung Âu. Hàng chục nghìn sinh viên từ Cộng hòa Séc và các quốc gia khác theo học tại đây, cũng như một lượng lớn người làm việc từ xa, tạo ra nhu cầu mạnh mẽ về cho thuê dài hạn.
• Giá cả phải chăng so với Áo và Đức. Giá trung bình mỗi mét vuông ở Praha chỉ bằng một nửa so với Vienna và thấp hơn gần ba lần so với Munich, giúp việc gia nhập thị trường ít tốn kém hơn và mở ra nhiều cơ hội phát triển.

Tôi, Ksenia Levina, đã hỗ trợ các giao dịch bất động sản quốc tế hơn 15 năm, tư vấn cho cả nhà đầu tư cá nhân và các quỹ đầu tư. Kinh nghiệm của tôi bao gồm các giao dịch tại Cộng hòa Séc, Áo, Đức và Thụy Sĩ. Nhờ kinh nghiệm sâu rộng, tôi đã học được cách nhận biết điểm mạnh và điểm yếu của các thị trường khác nhau.

Tôi coi Vienna là một thị trường bảo toàn vốn: ổn định và đáng tin cậy, nhưng không mang lại sự tăng trưởng giá đáng kể. Ngược lại, Prague là một thị trường của những cơ hội, nơi bạn có thể tìm thấy các bất động sản có tiềm năng tăng trưởng và lợi nhuận tốt, bao gồm cả cho thuê ngắn hạn và các dự án cải tạo.

Praha nằm ở vị trí chiến lược ngay trung tâm châu Âu, biến nơi đây thành một đầu mối vận tải và hậu cần quan trọng. Nhiều tuyến đường vận chuyển hàng hóa trọng yếu đi qua thành phố, và Sân bay Quốc tế Václav Havel kết nối thủ đô Cộng hòa Séc với hơn 100 thành phố trên toàn thế giới. Vị trí chiến lược này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của kinh doanh, du lịch và toàn bộ nền kinh tế.

Cộng hòa Séc là thành viên của EU và Khu vực Schengen, đảm bảo mức độ bảo vệ pháp lý và tính minh bạch cao cho các nhà đầu tư. Quốc gia này có xếp hạng an toàn đầu tư tương đương với Áo, trong khi chi phí gia nhập thị trường lại phải chăng hơn.

So sánh với các thủ đô khác ở Trung Âu:

Praha sở hữu những ưu điểm vượt trội: ổn định và dễ dự đoán hơn Budapest, đồng thời lại có tiềm năng tăng trưởng và lợi nhuận cao hơn Vienna hay Berlin.

Dưới đây là bảng xếp hạng so sánh các quốc gia châu Âu dựa trên các thông số chính — sự ổn định kinh tế, tính minh bạch giao dịch và lợi suất cho thuê — dựa trên dữ liệu từ PWC Real Estate 2025 , Ngân hàng Thế giới và Numbeo . Bảng này giúp bạn hiểu rõ hơn về vị thế của Prague so với các đối thủ cạnh tranh và lý do tại sao thị trường bất động sản Séc đang ngày càng thu hút sự quan tâm.

Praha là một điểm đến du lịch hấp dẫn của châu Âu. Nhờ kiến ​​trúc, di sản văn hóa và ẩm thực địa phương, thành phố thu hút hàng triệu du khách mỗi năm. Năm 2024, lượng khách du lịch đã vượt quá 9 triệu người, và đến năm 2030, con số này dự kiến ​​sẽ tăng lên 11-12 triệu người. Điều này đảm bảo nhu cầu cao về cho thuê ngắn hạn, đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản ở trung tâm thành phố hoặc các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển.

Bên cạnh du lịch, Praha còn có nhu cầu mạnh mẽ về nhà ở cho thuê và mua bán trong nước. Thành phố đang phát triển nhanh chóng nhờ sinh viên, các chuyên gia trẻ và các công ty quốc tế mở văn phòng tại Cộng hòa Séc. Nhiều chuyên gia nước ngoài chọn thuê căn hộ ở Praha dài hạn, điều này hỗ trợ lợi suất cho thuê dài hạn ở mức 4,5-6% mỗi năm—cao hơn so với Vienna, nơi lợi suất hiếm khi vượt quá 3%.

Trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng từ Áo và Đức sang Cộng hòa Séc. Những lý do chính bao gồm rào cản gia nhập thấp hơn, tốc độ tăng giá cao (trung bình 6-8% mỗi năm), lợi suất hấp dẫn và các quy định cho thuê ít nghiêm ngặt hơn. Thị trường Vienna trưởng thành và được quản lý chặt chẽ hơn, trong khi Prague mang lại nhiều cơ hội hơn cho các chiến lược năng động: cải tạo nhà ở cũ, cho thuê ngắn hạn và chuyển đổi các tòa nhà thành căn hộ.

Do đó, Praha đã trở thành một trong những thành phố đầu tư trọng điểm ở Trung Âu, mang đến sự cân bằng hấp dẫn giữa sự an toàn của khoản đầu tư và khả năng sinh lời cao.

Praha là một nhân tố quan trọng trên bản đồ đầu tư châu Âu, nhưng không phải là thành phố duy nhất trong khu vực thu hút các nhà đầu tư. Thị trường Trung và Đông Âu đang phát triển năng động, và mỗi thị trường đều có những đặc điểm, mức lợi nhuận và rủi ro riêng.

Praha cạnh tranh với cả những thị trường ổn định hơn như Vienna và Berlin, cũng như những thị trường năng động hơn như Budapest và Warsaw. Việc lựa chọn giữa các thành phố này phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư: bảo toàn vốn, tăng trưởng nhanh chóng, hay lợi nhuận cao thông qua các chiến lược rủi ro hơn.

*HNWI – những cá nhân có tài sản ròng cao, các nhà đầu tư tư nhân giàu có.

Vienna là một thị trường cao cấp, được quản lý chặt chẽ. Giá nhà ở tại Vienna hầu như không đổi, và giá thuê cũng ổn định. Tuy nhiên, lợi suất đầu tư thấp, và thị trường đã tăng trưởng chậm trong những năm gần đây. Thành phố này phù hợp với các nhà đầu tư ưu tiên sự an toàn và bảo vệ vốn dài hạn.

• Ưu điểm: mức độ bảo hộ pháp lý cao, rủi ro tối thiểu, tính thanh khoản cao.
• Nhược điểm: lợi nhuận thấp, rào cản gia nhập cao.

Budapest được coi là một trong những thị trường đầy triển vọng nhất trong khu vực về mặt lợi suất. Giá bất động sản ở đây thấp hơn so với Prague, và lợi suất cho thuê ngắn hạn có thể đạt 8-10% mỗi năm. Tuy nhiên, thị trường kém ổn định hơn, và rủi ro chính trị và kinh tế cao hơn.

• Ưu điểm: giá cả thấp, lợi nhuận cao, lượng khách du lịch ổn định.
• Nhược điểm: nền kinh tế không ổn định, bảo hộ pháp lý yếu, giá cả có thể biến động mạnh.

thị trường bất động sản lớn nhất nước Đức , thu hút các nhà đầu tư và quỹ lớn. Tuy nhiên, các quy định nghiêm ngặt về giá thuê và thuế cao khiến nơi đây kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Giá nhà đang tăng nhưng với tốc độ vừa phải, và lợi suất hiếm khi vượt quá 3,5% mỗi năm.

• Ưu điểm: nền kinh tế mạnh mẽ, nhu cầu nhà ở cao, giao dịch minh bạch.
• Nhược điểm: Luật kiểm soát giá thuê nhà nghiêm ngặt, thị trường cạnh tranh gay gắt.

Warsaw đang phát triển nhanh chóng và thu hút các công ty quốc tế, kích thích nhu cầu nhà ở tăng cao. , bất động sản ở Ba Lan thường được xem là lựa chọn đầu tư dài hạn, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Giá bất động sản ở Warsaw thấp hơn so với Prague nhưng cao hơn so với Budapest.

• Ưu điểm: tăng trưởng năng động, rào cản gia nhập thị trường vừa phải, nhu cầu nội địa mạnh mẽ.
• Nhược điểm: biến động kinh tế, chính trị khó dự đoán hơn.

Thị trường bất động sản Praha đã cho thấy sự tăng trưởng ổn định trong thập kỷ qua. Kể từ khi gia nhập Liên minh châu Âu năm 2004, Cộng hòa Séc đã tích cực hội nhập vào các quá trình kinh tế châu Âu. Điều này đã dẫn đến sự gia tăng đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao mức sống, tất cả đều tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở.

Từ năm 2010 đến năm 2020, giá trung bình mỗi mét vuông tại Praha đã tăng gần gấp đôi. Các yếu tố chính thúc đẩy sự tăng trưởng này là:

• Quá trình di cư: Cộng hòa Séc đã trở thành điểm đến quan trọng cho người lao động nhập cư từ Đông Âu và các nước CIS. Sự tăng trưởng dân số đã làm tăng nhu cầu về nhà ở cho thuê và mua bán.
• Du lịch: Praha là một trong mười thành phố được du khách ghé thăm nhiều nhất ở châu Âu, tạo ra nhu cầu cao về căn hộ cho thuê ngắn hạn và khách sạn.
• Ổn định kinh tế: Cộng hòa Séc có tốc độ tăng trưởng GDP ổn định và tỷ lệ thất nghiệp thấp (khoảng 3%), khiến quốc gia này trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn.

Vienna có thị trường phát triển hơn, nơi giá cả tăng trưởng chậm hơn. Trong 10 năm qua, giá mỗi mét vuông ở Vienna đã tăng khoảng 35-40%, trong khi ở Prague, con số này lên đến hơn 70%. Điều này làm cho thị trường Séc năng động hơn và phù hợp hơn cho các nhà đầu tư tìm kiếm sự tăng trưởng vốn.

Từ năm 2018, thị trường bất động sản Praha đã cho thấy sự tăng trưởng giá ổn định ở mức 7-8% mỗi năm. Ngay cả trong năm đại dịch 2020, Praha cũng không trải qua sự suy giảm đáng kể: giá chỉ giảm 1,5%, và đến năm 2021, thị trường đã phục hồi và trở lại tốc độ tăng trưởng trước đó.

Động lực hiện tại được đảm bảo bởi:

• phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và khởi công các dự án nhà ở mới,
• Nhu cầu thuê nhà ổn định từ sinh viên và các chuyên gia CNTT
• Nguồn cung hạn chế – tốc độ xây dựng không theo kịp nhu cầu, dẫn đến giá cả ở mức cao.

Dự báo đến năm 2025 là tiếp tục tăng trưởng trong khoảng 5-7% mỗi năm, đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển mạnh và gần các trường đại học.

Praha được chia thành nhiều quận, mỗi quận đều có những đặc điểm đầu tư riêng.

Phần kết luận:

• Các vị trí đắc địa (Prague 1, 2, 6) phù hợp với các nhà đầu tư thận trọng và các bất động sản được thiết kế cho thuê ngắn hạn.
• Các quận 3, 5, 8 của Praha là những khu vực lý tưởng cho đầu tư cho thuê dài hạn và tăng trưởng vốn.
• Prague 9 và 10 là lựa chọn tốt cho những người muốn mua một căn hộ giá rẻ ở Prague để ở hoặc cho thuê.

Thị trường bất động sản Praha cung cấp nhiều lựa chọn đa dạng, cho phép các nhà đầu tư tìm được phương án hoàn hảo dựa trên ngân sách, chiến lược và mục tiêu của họ. Mỗi phân khúc đều có những ưu điểm và rủi ro riêng, cũng như những cân nhắc về quản lý và tiềm năng tăng trưởng giá trị.

Praha nổi tiếng với kiến ​​trúc độc đáo. Nhiều tòa nhà nằm ở trung tâm thành phố (Prague 1, Praha 2) có giá trị lịch sử.

Những loại hình bất động sản này đặc biệt được ưa chuộng bởi khách du lịch và người thuê nhà, những người đánh giá cao tính chân thực và bầu không khí của thành phố cổ.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Chúng tọa lạc tại những khu vực danh giá nhất – gần Cầu Charles, Quảng trường Phố Cổ và Lâu đài Praha.
• Giá cao – từ 8.000 đến 12.000 euro/m², tương đương với giá ở Vienna, nhưng rẻ hơn so với khu vực trung tâm Paris hoặc London.
• Việc trùng tu bắt buộc phải thực hiện định kỳ 10-15 năm một lần, theo thỏa thuận với các cơ quan bảo vệ di sản văn hóa.

Ưu điểm:

• Mang lại uy tín và địa vị cao cho người sở hữu.
• Nhu cầu ổn định từ người thuê nhà và khách du lịch.
• Tính thanh khoản tốt – những bất động sản như vậy rất dễ bán ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng.

Nhược điểm:

• Chi phí bảo trì và sửa chữa cao.
• Khó khăn trong việc phối hợp bất kỳ hoạt động tái phát triển và xây dựng lại nào.
• Nguy cơ bị hạn chế cho thuê nhà thông qua các nền tảng như Airbnb.

Ví dụ:

Một căn hộ 90m² trong một tòa nhà lịch sử ở quận 1 Praha có giá khoảng 950.000 euro và có thể tạo ra thu nhập cho thuê ngắn hạn từ 3,5-4% mỗi năm.

So sánh với Vienna:

Tại trung tâm lịch sử của Vienna, những bất động sản tương tự có giá từ 12.000 euro/m² trở lên, trong khi các quy định về cải tạo thậm chí còn nghiêm ngặt hơn và giấy phép cho thuê được cấp ít thường xuyên hơn.

Các tòa nhà mới ở Prague rất được ưa chuộng tại các quận Prague 5, Prague 8 và Prague 9. Những khu phức hợp dân cư hiện đại này tập trung vào cuộc sống tiện nghi và thường bao gồm bãi đậu xe ngầm, khu vực giải trí, phòng tập thể dục và hệ thống nhà thông minh.

Do tiến độ xây dựng hạn chế, các dự án như vậy thường được bán hết ngay từ giai đoạn đào móng.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Tuân thủ các tiêu chuẩn ESG (hiệu quả năng lượng, thân thiện với môi trường).
• Tính pháp lý thuần túy – rủi ro tranh chấp về quyền sở hữu tài sản ở mức tối thiểu.
• Giá dao động từ 5.000 đến 7.500 euro/m², khiến chúng trở nên phải chăng hơn so với khu trung tâm Praha.

Ưu điểm:

• Chi phí sửa chữa tối thiểu trong những năm đầu tiên.
• Rất hấp dẫn đối với người thuê nhà thuộc tầng lớp trung lưu và người nước ngoài.
• Có khả năng giá sẽ tăng từ 10-15% sau khi hoàn thành xây dựng.

Nhược điểm:

• Sự lựa chọn ở khu vực trung tâm khá hạn chế.
• Sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư trong các đợt bán hàng tiếp theo.
• Lợi suất thấp hơn so với các bất động sản lịch sử - khoảng 4–4,5% mỗi năm.

Ví dụ:

Một căn hộ rộng 65 m² trong khu phức hợp mới ở quận 8 Praha đang được rao bán với giá 420.000 €. Thu nhập cho thuê dài hạn là 1.800 € mỗi tháng, tương đương với tỷ suất lợi nhuận khoảng 4,3% mỗi năm.

So sánh với Vienna:

Tại Vienna, các tòa nhà mới thường tập trung ở những khu vực bên ngoài đường vành đai, có giá cao hơn – từ 7.500 euro/m², và giá tăng thường không vượt quá 3-5% mỗi năm do thị trường đã bão hòa.

Lĩnh vực cho thuê ngắn hạn ở Praha đã bùng nổ cho đến năm 2020, nhờ lượng khách du lịch đổ về thành phố rất lớn (hơn 9 triệu khách du lịch mỗi năm). Mặc dù hiện nay nhu cầu vẫn rất cao, chính quyền thành phố đã thắt chặt các quy định đối với các nền tảng như Airbnb và Booking, đặc biệt là ở Praha 1 và Praha 2.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Mức độ sinh lời cao – lên đến 8% mỗi năm, đặc biệt là ở trung tâm thành phố.
• Việc cho thuê nhà hợp pháp là bắt buộc. Nếu không có giấy phép, bạn có thể phải đối mặt với những khoản phạt nặng.
• Rủi ro theo mùa – tải trọng cao điểm vào mùa hè và các kỳ nghỉ đông, giảm vào mùa xuân và mùa thu.

Ưu điểm:

• Có khả năng thu hồi vốn đầu tư nhanh chóng.
• Thích hợp cho các nhà đầu tư sẵn sàng chủ động quản lý bất động sản.
• Được ưa chuộng bởi khách du lịch và sinh viên nước ngoài.

Nhược điểm:

• Những thay đổi liên tục trong quy định về cho thuê ngắn hạn.
• Cần có sự quản lý chuyên nghiệp (hoặc sử dụng dịch vụ của một công ty quản lý).
• Tình trạng hao mòn đồ đạc và thiết bị cao hơn.

Ví dụ:

Một căn hộ studio 40 m² ở Prague 2 có giá 280.000 €. Với thu nhập 120 € mỗi đêm và tỷ lệ lấp đầy trung bình 70%, doanh thu hàng năm sẽ là 30.000 €. Lợi suất ròng sau khi trừ chi phí xấp xỉ 7%.

So sánh với Vienna:

Tại Vienna, các quy định về Airbnb nghiêm ngặt hơn nhiều. Hầu hết các tòa nhà không cho phép cho thuê ngắn hạn nếu không có sự đồng ý của người thuê nhà, khiến phân khúc này gần như đóng cửa đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Các quán cà phê, cửa hàng, khách sạn mini và không gian văn phòng nhỏ là một xu hướng riêng biệt, thu hút các nhà đầu tư có nguồn vốn lớn đang tìm kiếm bất động sản tại Cộng hòa Séc.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Lợi suất cao hơn so với bất động sản nhà ở – 6-8% mỗi năm, và trong trường hợp kinh doanh khách sạn – lên đến 10%.
• Phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kinh tế và lượng khách du lịch.
• Việc đăng ký và quản lý pháp lý phức tạp hơn.

Ưu điểm:

• Thu hồi vốn nhanh chóng nếu lựa chọn địa điểm phù hợp.
• Có khả năng ký kết các thỏa thuận cho thuê dài hạn với các thương hiệu lớn.
• Hấp dẫn đối với người mua đến từ Trung Quốc và các nước Ả Rập.

Nhược điểm:

• Rủi ro giảm lợi nhuận trong thời kỳ suy thoái kinh tế.
• Những khó khăn trong việc chuyển hướng kinh doanh (ví dụ: từ cửa hàng thành nhà hàng).
• Cần thiết phải phân tích thị trường kỹ lưỡng trước khi mua hàng.

Ví dụ:

Một khách sạn mini 15 phòng ở quận Prague 3 đang được rao bán với giá 1,8 triệu euro. Doanh thu hoạt động hàng năm ước tính khoảng 160.000 euro, với tỷ suất lợi nhuận ròng là 8,5%.

So sánh với Vienna:

Vienna là lựa chọn ổn định hơn cho bất động sản thương mại – nhu cầu có thể dự đoán được, nhưng lợi suất hiếm khi vượt quá 5% mỗi năm. Mặt khác, Prague năng động hơn và có thể tạo ra lợi nhuận cao, nhưng đi kèm với rủi ro cao hơn.

Thị trường bất động sản Praha mang tính quốc tế, khiến nó trở thành một trong những thị trường mở nhất ở Trung Âu. Không giống như Vienna, nơi hầu hết các giao dịch được thực hiện bởi người dân địa phương, tại Praha, các nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò chủ chốt.

Các xu hướng chính:

• Các nhà đầu tư châu Âu đang xem Prague như một lựa chọn thay thế cho thị trường đang quá nóng ở Paris và London.
• Các nhà đầu tư Trung Quốc và Ả Rập đang tích cực đầu tư vào lĩnh vực khách sạn.
• Người Ukraine và người Nga thường mua nhà để ở cùng gia đình hoặc để thuê dài hạn.

So sánh với Vienna:

Tại Áo, người nước ngoài phải đối mặt với những hạn chế nghiêm ngặt: việc mua bất động sản ở một số khu vực nhất định yêu cầu giấy phép đặc biệt, và các giao dịch đều phải chịu sự giám sát chặt chẽ. Praha không có những rào cản như vậy, khiến nơi đây trở thành một thị trường linh hoạt và hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư toàn cầu.

Cộng hòa Séc cung cấp nhiều loại hình sở hữu bất động sản, cho phép các nhà đầu tư lựa chọn phương án phù hợp nhất với nhu cầu của mình.

Mua với tư cách cá nhân. Đây là lựa chọn đơn giản nhất, phù hợp với hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài muốn mua căn hộ tại Cộng hòa Séc. Thủ tục minh bạch và không yêu cầu các thủ tục pháp lý phức tạp. Không có hạn chế đáng kể nào đối với người không cư trú: họ có thể mua cả bất động sản nhà ở và thương mại.

Thông qua một công ty. Phương án này được các nhà đầu tư lớn hoặc những người có kế hoạch sở hữu nhiều bất động sản lựa chọn.

• Quy trình quản lý và thuế được đơn giản hóa.
• Việc tối ưu hóa thuế có thể thực hiện được thông qua các ưu đãi dành cho doanh nghiệp.
• Chủ sở hữu có thể giữ kín danh tính trong các sổ đăng ký công khai.

Đầu tư thông qua các quỹ bất động sản (SICAV). Tương tự như các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) của châu Âu, đây là một hình thức đầu tư thụ động không yêu cầu quản lý bất động sản trực tiếp. Phù hợp với những người muốn đầu tư vào thị trường Séc nhưng không muốn cam kết mua một bất động sản cụ thể.

Hình thức đồng sở hữu và quỹ tín thác gia đình. Phổ biến trong gia đình và bạn bè, hình thức này cho phép chi phí ban đầu tối thiểu và chia sẻ thu nhập từ cho thuê.

Thị trường bất động sản Séc, đặc biệt là ở Praha, được coi là một trong những thị trường minh bạch và có cấu trúc nhất ở Trung Âu. Nhờ tư cách thành viên EU và các tiêu chuẩn pháp lý hiện đại, quy trình giao dịch diễn ra đơn giản và dễ dàng, ngay cả đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, bất chấp sự đơn giản rõ ràng này, mỗi giai đoạn đều đòi hỏi sự chú ý và hỗ trợ chuyên nghiệp để loại bỏ mọi rủi ro tiềm ẩn.

Công chứng viên và luật sư là hai nhân vật chủ chốt đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư khi thực hiện các giao dịch bất động sản tại Cộng hòa Séc.

Chức năng của chúng được phân định rõ ràng, giúp giảm nguy cơ gian lận và sai sót.

So sánh với Áo:

Tại Cộng hòa Séc, phí công chứng thấp hơn 2-3 lần so với ở Áo, nơi công chứng viên có thể tính phí lên đến 3% giá trị giao dịch. Hơn nữa, quá trình đăng ký tại Cộng hòa Séc chỉ mất 1-2 tuần, trong khi ở Áo có thể mất đến một tháng.

Trước khi mua, việc kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng về bất động sản là vô cùng quan trọng, đặc biệt là đối với các tòa nhà lịch sử ở trung tâm Praha.

Luật sư phân tích:

1. Lịch sử sở hữu – để tránh tranh chấp giữa những người thừa kế.
2. Sự hiện diện của các khoản nợ tiền điện nước và thuế.
3. Các khoản nợ thế chấp – bắt giữ, cầm cố, tranh chấp pháp lý.
4. Tình trạng của công trình – liệu đó có phải là di tích văn hóa hay đối tượng được bảo vệ theo luật di sản lịch sử.
5. Việc tuân thủ các tài liệu thiết kế là đặc biệt quan trọng đối với các công trình xây dựng mới.

Luật pháp Séc cho phép các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản hoàn toàn từ xa.

Phương án này đặc biệt phổ biến đối với người mua đến từ các nước CIS, châu Á và Trung Đông.

Cơ chế hoạt động như thế nào:

1. Người mua lập giấy ủy quyền có chứng thực của công chứng viên tại nước mình.
2. Giấy ủy quyền được chứng thực và dịch sang tiếng Séc.
3. Luật sư hoặc người đại diện, hành động theo giấy ủy quyền, thực hiện tất cả các thao tác: mở tài khoản, ký hợp đồng và đăng ký giao dịch.

Thuận lợi:

• Người mua không cần phải có mặt trực tiếp.
• Xử lý nhanh chóng, đặc biệt khi mua nhiều bất động sản.
• Tiết kiệm thời gian đi lại và giải quyết các vấn đề tổ chức.

Cộng hòa Séc vs. Áo

Đầu tư bất động sản tại Prague là điều không thể nếu không hiểu rõ về các loại thuế và chi phí phát sinh liên quan đến việc mua và sở hữu bất động sản.

Cộng hòa Séc sở hữu một trong những hệ thống thuế rõ ràng và minh bạch nhất ở Trung Âu, điều này khiến quốc gia này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải xem xét các quy định thuế địa phương để tính toán chính xác lợi nhuận và tránh các khoản chi phí phát sinh bất ngờ.

Thu nhập từ việc cho thuê căn hộ tại Praha phải chịu thuế suất lũy tiến, dao động từ 15% đến 23% tùy thuộc vào mức thu nhập của chủ sở hữu.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân sở hữu một hoặc hai bất động sản, mức thuế suất tối thiểu thường được áp dụng là 15%.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Thuế được tính trên thu nhập ròng, tức là sau khi trừ đi chi phí quản lý, sửa chữa và hóa đơn tiện ích.
• Những chủ sở hữu cho thuê bất động sản của mình thông qua các công ty quản lý có thể khấu trừ phí quản lý vào chi phí được miễn thuế.
• Đối với các pháp nhân (ví dụ: các công ty sở hữu bất động sản), thuế suất thuế doanh nghiệp là 19%.

So sánh với Áo:

Tại Áo, thuế cho thuê nhà được cố định, khiến hệ thống trở nên dễ dự đoán nhưng kém linh hoạt hơn. Đồng thời, chi phí bảo trì nhà cửa cao hơn, đặc biệt là ở Vienna, do giá điện nước đắt đỏ và các khoản phí bắt buộc.

Tại Cộng hòa Séc, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn là 15%.

Thuế này được áp dụng nếu tài sản được bán trong vòng chưa đầy năm năm kể từ khi mua. Nếu tài sản đã được sở hữu lâu hơn, sẽ không phải chịu thuế.

Ví dụ tính toán:

• Căn hộ này được mua với giá 400.000 euro và bán lại sau 3 năm với giá 500.000 euro.
• Lợi nhuận là 100.000 euro, thuế là 15.000 euro (15%).
• Nếu chủ sở hữu bán bất động sản này sau 6 năm, sẽ không phải đóng thuế.

Tại Áo, các quy định lại khác: thuế hầu như luôn được áp dụng, ngay cả đối với quyền sở hữu dài hạn, nhưng mức thuế thấp hơn – 4,2-6%, khiến nó dễ dự đoán hơn nhưng lại ít có lợi hơn cho các nhà đầu tư năng động thường xuyên mua bán bất động sản.

Việc mua một căn hộ ở Prague, Brno hoặc Pilsen đi kèm với một số chi phí phát sinh cần được xem xét khi tính toán tổng chi phí đầu tư.

Thị trường cho thuê căn hộ ở Praha là một trong những thị trường năng động nhất châu Âu. Dân số sinh viên, người nước ngoài và những người làm việc từ xa ngày càng tăng tại thành phố này đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà cao.

Đối với nhà đầu tư, điều này có nghĩa là nguồn thu nhập cho thuê ổn định và tiềm năng lợi nhuận cao hơn so với hầu hết các thủ đô ở Tây Âu.

Cho thuê ngắn hạn thông qua các nền tảng Airbnb và Booking vẫn là một chiến lược đầu tư phổ biến, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm của Praha (Prague 1 và 2).

Lợi nhuận có thể đạt 7-8% mỗi năm, đặc biệt là trong mùa du lịch.

Ví dụ:

• Một căn hộ 50 m² ở quận 1 Praha có thể cho thuê với giá 120-150 euro mỗi đêm.
• Với tỷ lệ lấp đầy 70%, chi phí ước tính khoảng 3.000 euro mỗi tháng hoặc 36.000 euro mỗi năm.
• Sau khi trừ đi các khoản phí, lợi nhuận ròng sẽ vào khoảng 8%.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, chính quyền Praha đã siết chặt các quy định về cho thuê nhà:

• Tại các khu vực trung tâm, việc cho thuê ngắn hạn là bắt buộc.
• Các hạn chế đang được áp dụng đối với số ngày nộp hồ sơ mỗi năm.
• Cư dân của các tòa nhà có thể bỏ phiếu phản đối việc sử dụng căn hộ làm khách sạn mini.

Cộng hòa Séc vs. Áo

Thuê căn hộ dài hạn tại Prague hoặc Brno là lựa chọn phù hợp cho các nhà đầu tư muốn giảm thiểu rủi ro và đảm bảo nguồn thu nhập ổn định.

Lợi suất trung bình là 4-5%, trong khi nhu cầu luôn ở mức cao nhờ các trường đại học, các công ty quốc tế và quá trình di cư tích cực.

Cộng hòa Séc vs. Áo

Tại Vienna, lợi suất thấp hơn đáng kể – chỉ 2-3%, và thị trường được quản lý chặt chẽ hơn: có những quy định nghiêm ngặt về mức giá thuê tối đa và quyền của người thuê nhà, điều này hạn chế khả năng sinh lời.

Dịch vụ quản lý cho thuê đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Praha có một thị trường các công ty quản lý nhà ở phát triển tốt, đảm nhiệm toàn bộ chu trình quản lý nhà ở: từ tìm kiếm người thuê nhà đến sửa chữa và hỗ trợ pháp lý.

• Hoa hồng: 10-15% thu nhập.
• Bao gồm chi phí quảng cáo, ký kết hợp đồng và giám sát tình trạng căn hộ.
• Điều này đặc biệt quan trọng đối với các dịch vụ cho thuê ngắn hạn, nơi việc quản lý đòi hỏi sự chú ý hàng ngày.

Việc lựa chọn khu vực phù hợp là yếu tố then chốt quyết định lợi nhuận. Praha có sự phân khúc thị trường rõ ràng dựa trên loại hình bất động sản, đối tượng khách hàng mục tiêu và tiềm năng lợi nhuận.

Lời khuyên của tôi:

• Đối với thuê nhà ngắn hạn, nên chọn khu vực Prague 1 và 2.
• Cho thuê dài hạn – Khu vực Prague 3, 5 và 8.
• Đối với các khoản đầu tư dài hạn, hãy cân nhắc khu vực Prague 9 và 10, nơi giá nhà hiện đang thấp hơn nhưng dự kiến ​​sẽ tăng nhờ các dự án cơ sở hạ tầng mới.

Thị trường bất động sản Praha được chia thành hai phân khúc chính – thị trường nhà ở cũ và các dự án phát triển mới. Mỗi phân khúc đều có những đặc điểm, biến động giá cả và sức hấp dẫn riêng. Hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng rất quan trọng để xây dựng một chiến lược đầu tư hiệu quả.

Thị trường thứ cấp chiếm khoảng 70% tổng số giao dịch tại Praha. Điều này là do kiến ​​trúc lịch sử của thành phố, tạo nên diện mạo kiến ​​trúc độc đáo của thủ đô Cộng hòa Séc. Các quận trung tâm Praha 1, 2 và 3 chủ yếu là các tòa nhà từ thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20, thuộc di sản văn hóa của đất nước.

Ưu điểm của thị trường thứ cấp:

• Nhu cầu cao từ cả người thuê nhà và khách du lịch do không gian sống và vị trí đắc địa.
• Giá mỗi mét vuông thấp hơn so với các tòa nhà mới cao cấp.
• Có khả năng tăng giá trị bất động sản sau khi cải tạo chất lượng cao.

Nhược điểm:

• Những ngôi nhà cũ cần được bảo trì thường xuyên, sửa chữa hệ thống tiện ích và mặt tiền.
• Trong một số trường hợp, cần phải phối hợp việc tái phát triển và cải tạo với các cơ quan bảo vệ di sản kiến ​​trúc.
• Chi phí điện nước cao do hiệu quả sử dụng năng lượng của các tòa nhà không đạt yêu cầu.

Ví dụ:

Một căn hộ rộng 70 mét vuông trong một tòa nhà thế kỷ 19 ở quận 2 Praha được rao bán với giá 420.000 euro, nhưng cần đầu tư cải tạo đáng kể khoảng 40.000-50.000 euro. Sau khi cải tạo, bất động sản này có thể được bán với giá cao hơn 15-20% hoặc cho thuê cho khách du lịch thông qua các nền tảng như Airbnb.

Các tòa nhà mới ở Praha rất được các nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng nhờ cấu trúc pháp lý minh bạch và chất lượng xây dựng cao. Nhiều dự án được phát triển theo tiêu chuẩn ESG, bao gồm hiệu quả năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường và lắp đặt hệ thống quản lý tòa nhà thông minh.

Đặc điểm của các tòa nhà mới:

• Các khu phức hợp mới thường bán hết ngay cả trong giai đoạn xây dựng (giai đoạn đào móng).
• Rủi ro pháp lý rất thấp.
• Tính thanh khoản cao – căn hộ trong các tòa nhà hiện đại dễ bán lại hơn.
• Chi phí vận hành thấp hơn so với các công trình kiến ​​trúc cổ.

Vấn đề chính trên thị trường là sự thiếu hụt các công trình xây dựng mới. Tốc độ xây dựng ở Praha thấp hơn đáng kể so với Vienna hay các thủ đô khác của châu Âu. Những hạn chế này là do thủ tục hành chính rườm rà và các quy định quy hoạch đô thị nghiêm ngặt.

Đầu tư vào bất động sản Prague không chỉ giới hạn ở việc mua căn hộ cho thuê theo cách truyền thống. Thị trường còn cung cấp các chiến lược khác cho phép quản lý vốn linh hoạt và tăng lợi nhuận.

Chiến lược này nhằm mục đích đa dạng hóa nguồn thu nhập. Thay vì mua một căn hộ 100 mét vuông ở Praha, nhà đầu tư mua hai căn hộ studio 50 mét vuông ở hai khu vực khác nhau của thành phố.

Thuận lợi:

• Tổng thu nhập cho thuê cao hơn.
• Khả năng bán một bất động sản và giữ lại bất động sản còn lại trong danh mục đầu tư.
• Việc thích ứng với những thay đổi của thị trường sẽ dễ dàng hơn.

Lợi nhuận: trung bình cao hơn 10-15% so với việc sở hữu một căn hộ lớn.

Các căn hộ cổ ở trung tâm Praha có thể được mua với giá tương đối thấp, được cải tạo và bán lại với lợi nhuận.

• Đầu tư: 20-25% giá trị bất động sản sẽ được dành cho việc sửa chữa và xin phép xây dựng.
• Khả năng sinh lời: tỷ suất lợi nhuận bán hàng có thể đạt 20–30%.
• Rủi ro: chậm trễ trong việc xin giấy phép xây dựng, khó khăn trong việc tìm kiếm nhà thầu đủ điều kiện.

Ví dụ:

Căn hộ giá 350.000€ + chi phí sửa chữa 70.000€ → bán với giá 500.000€, lợi nhuận ròng khoảng 80.000€.

Praha là một trong những trung tâm du lịch lớn nhất châu Âu, do đó các khách sạn mini và căn hộ khách sạn là lựa chọn đầu tư tuyệt vời.

• Khả năng sinh lời: lên đến 10% mỗi năm.
• Yêu cầu: phải có giấy phép kinh doanh khách sạn và tuân thủ các quy định an toàn.
• Trong những năm gần đây, phân khúc này đã phát triển mạnh mẽ nhờ sự gia tăng lượng khách du lịch sau đại dịch.

Các cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, không gian làm việc chung và văn phòng là những lựa chọn tuyệt vời cho các nhà đầu tư có nguồn vốn lớn.

• Khả năng sinh lời: 6–9% mỗi năm, cao hơn so với bất động sản nhà ở.
• Rủi ro: phụ thuộc vào tình hình kinh tế và khả năng thanh toán của người thuê nhà.
• Nhu cầu về không gian làm việc chung và văn phòng trống đang tăng lên nhờ xu hướng làm việc từ xa.

Mặc dù thị trường có vẻ hấp dẫn, các nhà đầu tư cần nhận thức được một số rủi ro có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận và tính thanh khoản của các khoản đầu tư của họ.

Nguy cơ thị trường quá nóng. Tại các quận trung tâm của Praha (Prague 1 và 2), giá nhà đã tăng 40-50% trong năm năm qua, điều này có thể cho thấy sự hình thành bong bóng giá. Nếu tốc độ tăng giá chậm lại hoặc giá được điều chỉnh, các nhà đầu tư đã mua bất động sản ở mức giá cao nhất sẽ thấy vốn đầu tư của họ bị giảm sút.

Quy định về Airbnb và cho thuê ngắn hạn. Trong những năm gần đây, chính quyền Praha đã tích cực hạn chế hoạt động của các chủ sở hữu căn hộ cho thuê ngắn hạn.

• Tại Prague 1 và Prague 2, cần có giấy phép cho thuê ngắn hạn.
• Ở một số khu vực, có những giới hạn về số ngày trong năm mà một căn hộ có thể được cho khách du lịch thuê.
• Vi phạm các quy định này có thể bị phạt tới 20.000 euro.

Những thay đổi này có thể làm giảm lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhắm mục tiêu vào căn hộ cho thuê ngắn hạn tại Prague.

Thủ tục hành chính và giao dịch phức tạp đối với người nước ngoài. Mặc dù quy trình mua bất động sản tại Cộng hòa Séc được xem là minh bạch, người nước ngoài vẫn có thể gặp khó khăn:

• Cần phải dịch các tài liệu sang tiếng Séc và công chứng chúng.
• Quá trình đăng ký tại sổ địa chính sẽ mất nhiều thời gian hơn khi mua đất từ ​​xa.
• Phụ thuộc rất nhiều vào tính chuyên nghiệp và năng lực của luật sư và người môi giới bất động sản.

Tính thanh khoản thấp ở các khu vực ngoại ô. Tại Prague 9 và 10, nơi giá nhà còn thấp hơn, tính thanh khoản bất động sản bị hạn chế. Việc bán một căn hộ có thể mất đến 9-12 tháng, đặc biệt là trong thời kỳ suy thoái kinh tế.

Cộng hòa Séc vs. Áo

Praha tự hào có chất lượng cuộc sống cao, trong khi chi phí sinh hoạt vẫn thấp hơn đáng kể so với nước láng giềng Áo. Đối với các nhà đầu tư không chỉ có kế hoạch đầu tư mà còn muốn mua căn hộ ở Praha hoặc Brno để sinh sống tại Cộng hòa Séc, sự kết hợp giữa giá cả phải chăng, an toàn và cơ sở hạ tầng phát triển là rất hấp dẫn.

Chi phí sinh hoạt và tiện nghi. Theo Numbeo, sinh hoạt tại Prague rẻ hơn khoảng 25-30% so với Vienna. Giá thuê trung bình một căn hộ ở trung tâm Prague vào khoảng 1.000-1.200 euro, trong khi một bất động sản tương tự ở Vienna có giá từ 1.500-1.800 euro.

Thực phẩm, phương tiện đi lại và giải trí cũng rẻ hơn, khiến Prague trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các gia đình và người về hưu muốn duy trì mức sống cao trong khi vẫn tiết kiệm chi phí.

Hệ thống chăm sóc sức khỏe được đánh giá là một trong những hệ thống tốt nhất ở Trung Âu. Người dân tham gia hệ thống bảo hiểm y tế bắt buộc, trong đó chi trả một phần chi phí dịch vụ tại các bệnh viện công. Điều này giúp cho việc chăm sóc y tế trở nên dễ tiếp cận ngay cả với các gia đình có thu nhập trung bình. Các phòng khám tư nhân cung cấp nhiều dịch vụ hơn và trang thiết bị hiện đại, trong khi chi phí vẫn thấp hơn đáng kể so với nước láng giềng Áo.

Ví dụ, một lần khám chuyên khoa ở Prague có giá trung bình từ 40 đến 60 euro, trong khi ở Vienna, dịch vụ tương tự có thể có giá từ 80 euro trở lên. Do đó, Prague không chỉ thu hút các nhà đầu tư mà còn cả những người tìm kiếm dịch vụ chăm sóc y tế chất lượng cao với giá cả phải chăng.

Hệ thống giao thông được thiết kế tốt và thuận tiện. Thành phố nổi tiếng với mạng lưới tàu điện ngầm và xe điện, phủ khắp hầu hết mọi quận, kể cả vùng ngoại ô. Điều này giúp cuộc sống ở Praha trở nên thoải mái ngay cả khi không có ô tô.

Vé tháng có giá khoảng 25-30 euro, giúp phương tiện giao thông công cộng trở nên phải chăng đối với sinh viên, người về hưu và những người trẻ làm việc chuyên nghiệp. Taxi và dịch vụ chia sẻ xe cũng đang phát triển nhanh chóng – chi phí của chúng thấp hơn so với ở Áo, đặc biệt thuận tiện cho người nước ngoài và các chuyên gia công nghệ thông tin, những người coi trọng tính di động và linh hoạt khi di chuyển trong thành phố.

Hệ thống tài chính mở cửa cho người nước ngoài, và việc mở tài khoản ngân hàng khá đơn giản. Tất cả những gì bạn cần là hộ chiếu và bằng chứng địa chỉ. Các ngân hàng Séc cung cấp các dịch vụ trực tuyến hiện đại bằng tiếng Anh, giúp việc quản lý tài chính trở nên thuận tiện ngay cả đối với những người không nói tiếng Séc.

Đồng Koruna Séc (CZK) vẫn là một loại tiền tệ ổn định, và tiền gửi ngân hàng được nhà nước bảo hiểm lên đến 100.000 euro, làm tăng niềm tin của nhà đầu tư và người dân vào hệ thống ngân hàng của đất nước.

Praha hiện nằm trong top 10 thành phố châu Âu được ưa chuộng nhất đối với những người làm việc từ xa và các chuyên gia quốc tế. Điều này là nhờ vào cơ sở hạ tầng CNTT phát triển tốt, internet tốc độ cao và nhiều không gian làm việc chung hiện đại. Các lập trình viên, nhà thiết kế, chuyên gia tiếp thị và chuyên gia kinh doanh trực tuyến từ châu Âu và Hoa Kỳ đang tích cực đổ về thành phố này.

Dòng người chuyên nghiệp đổ về không chỉ làm cho thành phố trở nên quốc tế và năng động hơn, mà còn tạo ra nhu cầu ổn định về nhà cho thuê, kích thích tăng giá và làm cho thị trường bất động sản Séc càng trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư.

Praha đang dần trở thành "nơi trú ẩn an toàn ở châu Âu" cho những người muốn bảo vệ vốn đầu tư và mang lại sự ổn định, an ninh cho gia đình mình. Đối với công dân các quốc gia có nền kinh tế bất ổn, mua bất động sản ở Praha đang trở thành một cách đáng tin cậy để bảo toàn khoản tiết kiệm của họ.

Là thành viên của EU và NATO, Cộng hòa Séc là một khu vực pháp lý an toàn cho đầu tư dài hạn. Không giống như Áo, thị trường Séc hầu như không có hạn chế nào đối với người mua nước ngoài, giúp các nhà đầu tư từ CIS, châu Á và Trung Đông dễ dàng tiếp cận hơn.

Các gia đình chọn Prague không chỉ vì chất lượng chăm sóc sức khỏe cao mà còn vì các trường quốc tế giá cả phải chăng, với học phí khoảng 6.000 euro mỗi năm—gần bằng một nửa so với Vienna. An ninh cũng là một yếu tố quan trọng: tỷ lệ tội phạm ở Prague vẫn thấp, đặc biệt là ở các quận trung tâm, khiến nơi đây trở thành một nơi an toàn để sinh sống cùng trẻ em.

Đối với người về hưu, Praha là một lựa chọn thay thế tuyệt vời cho Vienna, mang đến chất lượng cuộc sống tương đương nhưng chi phí thấp hơn đáng kể. Chi phí nhà ở và tiện ích thấp hơn 30-35% so với ở Áo, cho phép bạn tiết kiệm tiền mà không phải hy sinh sự thoải mái.

Cộng hòa Séc cũng được nhiều người nghỉ hưu từ Đức và Thụy Sĩ ưa chuộng, bởi họ đánh giá cao khí hậu ôn hòa, cơ sở hạ tầng phát triển và dịch vụ y tế chất lượng cao với giá cả hợp lý.

Do đó, Praha mang đến sự cân bằng độc đáo giữa giá cả phải chăng và chất lượng cuộc sống, tạo cơ hội cho các chuyên gia trẻ và gia đình, cũng như những người tìm kiếm sự an tâm và ổn định tài chính lâu dài.

So sánh Praha và Vienna về mức độ đáng sống

Thoái vốn đầu tư là yếu tố then chốt trong chiến lược của bất kỳ nhà đầu tư nào. Tại Prague, quy trình mua bán bất động sản tương đối đơn giản và minh bạch, nhưng vẫn có những đặc điểm riêng cần được xem xét khi lập kế hoạch giao dịch.

Thời gian bán nhà trung bình:

• Tại các quận trung tâm (Prague 1, 2, 3), bất động sản bán rất nhanh – trung bình trong vòng 3-6 tháng.
• Tại các khu vực có nhu cầu thấp hơn, chẳng hạn như Prague 9 và 10, thời gian bán hàng có thể kéo dài từ 9 đến 12 tháng.
• Sự quan tâm lớn từ người mua đến từ EU và các nước CIS đảm bảo tính thanh khoản ổn định cho thị trường.

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Khi bán bất động sản, nhà đầu tư phải trả thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 15% nếu tài sản được bán trong vòng năm năm kể từ khi mua:

• Nếu sở hữu bất động sản trên 5 năm, sẽ không phải đóng thuế.
• Đối với các nhà đầu tư có kế hoạch thực hiện các giao dịch đầu cơ, yếu tố này phải được tính đến khi tính toán lợi nhuận.

Cộng hòa Séc vs. Áo

Kết luận

Prague kết hợp các điều kiện thoái vốn đầu tư minh bạch với mức thuế thấp hơn, điều này tạo nên sự khác biệt so với Vienna.

Đối với các nhà đầu tư dài hạn, Prague hấp dẫn nhờ mức thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bằng 0 sau 5 năm sở hữu.

Ngược lại, Vienna

Ksenia Levina là chuyên gia bất động sản Trung Âu với hơn 15 năm kinh nghiệm tại Cộng hòa Séc, Áo và Đức. Trong suốt sự nghiệp của mình, bà đã hỗ trợ hoàn tất hàng chục giao dịch, bao gồm mua bán bất động sản nhà ở và thương mại tại Praha và Vienna, và có sự hiểu biết sâu sắc về những điểm khác biệt chính giữa các thị trường này.

Theo Levina, Praha vẫn là một trong những thị trường năng động nhất trong khu vực hiện nay. Quy trình giao dịch ở đây đơn giản và nhanh chóng hơn so với ở Áo: từ thỏa thuận sơ bộ đến đăng ký quyền sở hữu, chỉ mất 4-6 tuần. Tuy nhiên, tại Vienna, quy trình này có thể mất 2-3 tháng do các quy định chặt chẽ hơn và thủ tục hành chính phức tạp hơn.

Ưu điểm chính của Cộng hòa Séc là tính dễ tiếp cận đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Không giống như Áo, hầu như không có bất kỳ hạn chế nào đối với việc mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại, mở cửa thị trường cho các nhà đầu tư từ CIS, châu Á và Trung Đông.

Levina nhấn mạnh rằng một giai đoạn quan trọng của giao dịch là thẩm định pháp lý tài sản. Luật sư có nghĩa vụ xác minh:

• Lịch sử sở hữu của các chủ sở hữu nhằm loại trừ khả năng xảy ra tranh chấp hoặc quyền của bên thứ ba;
• Sự hiện diện của các khoản nợ tiền điện nước hoặc tiền thế chấp;
• Tính chính xác của dữ liệu địa chính.

Tại Cộng hòa Séc, quá trình xem xét này mất 5-7 ngày làm việc và có chi phí khoảng 500-1.000 euro. Tại Áo, chi phí thẩm định cao hơn – bắt đầu từ 1.500 euro – và quy trình có thể phức tạp hơn do hệ thống phê duyệt nhiều cấp.

Chuyên gia khuyến nghị nên đa dạng hóa đầu tư giữa hai thị trường này, vì chúng giải quyết những vấn đề khác nhau.

Trường hợp 1: Một căn hộ ở Prague cho thuê dài hạn – nguồn thu nhập ổn định

Một nhà đầu tư đến từ Đức đã quyết định đầu tư vào bất động sản nhà ở tại Praha nhằm tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ cho thuê.

Ông đã mua một căn hộ hai phòng ngủ rộng 58 mét vuông ở Prague 3 (Žižkov), một khu phố nổi tiếng với sinh viên và các công ty quốc tế. Giá bán là 320.000 euro. Tòa nhà được xây dựng năm 2018 và không cần sửa chữa gì.

Căn hộ được cho thuê dài hạn cho một chuyên gia công nghệ thông tin người Mỹ làm việc cho một công ty khởi nghiệp lớn của Séc. Tiền thuê trung bình là 1.450 euro mỗi tháng, tương đương 17.400 euro mỗi năm. Sau ba năm, giá trị bất động sản tăng 18%, lên 378.000 euro. Tính cả sự tăng giá trị vốn, tổng lợi nhuận ước tính khoảng 8% mỗi năm.

Trường hợp 2. Một ngôi nhà ở nông thôn – dự án để bán lại

Một nhà đầu tư đến từ Cộng hòa Séc đã mua một ngôi nhà cũ ở một ngôi làng gần Karlovy Vary, cách Prague một giờ lái xe. Giá bán là 95.000 euro. Ngôi nhà xuống cấp trầm trọng, nhưng nằm ở một khu vực đẹp như tranh vẽ, rất được khách du lịch Đức ưa chuộng.

Nhà đầu tư đã rót thêm 45.000 euro vào việc cải tạo, bao gồm thay thế hoàn toàn hệ thống điện nước, sửa chữa mái nhà và tân trang nội thất. Tổng chi phí là 140.000 euro. Chín tháng sau, ngôi nhà được rao bán và bán cho một gia đình người Đức với giá 210.000 euro.

Trường hợp 3. Căn hộ cho sinh viên tại Brno – Nhu cầu thuê dài hạn cao

Brno là thành phố lớn thứ hai của Cộng hòa Séc và là một trung tâm đại học lớn. Một nhà đầu tư người Israel đã quyết định mua một căn hộ studio nhỏ rộng 35 mét vuông ở Brno, gần Đại học Masaryk.

Căn hộ được định giá 155.000 euro, tòa nhà mới và dự kiến ​​hoàn thành năm 2023. Căn hộ hiện đang cho sinh viên thuê với giá 850 euro mỗi tháng. Công ty quản lý tính phí 12% tổng thu nhập cho việc quản lý toàn diện, giúp nhà đầu tư tập trung vào các dự án khác.

Trường hợp 4. Căn hộ ở Pilsen – lựa chọn tiết kiệm để gia nhập thị trường

Pilsen, thành phố lớn thứ tư của Cộng hòa Séc, được biết đến là trung tâm công nghiệp và đại học của khu vực. Một nhà đầu tư người Ba Lan đã quyết định đầu tư vào một căn hộ nhỏ để cho thuê dài hạn.

Thông tin bất động sản: Căn hộ một phòng ngủ, diện tích 42 m², nằm trong tòa nhà xây dựng năm 2010. Giá mua: 110.000 €. Căn hộ hiện đang cho thuê cho một nhân viên của nhà máy sản xuất ô tô Škoda với giá 700 € mỗi tháng.

Trường hợp 5: Một ngôi nhà dành cho gia đình – Một khoản đầu tư và một nơi để sinh sống

Một cặp vợ chồng người Ukraine đã chuyển đến đất nước này cùng hai đứa con của họ. Mục tiêu của họ là mua một ngôi nhà ở Cộng hòa Séc để sinh sống lâu dài với tùy chọn bán lại. Họ đã tìm thấy một ngôi nhà hiện đại rộng 160 mét vuông ở quận Prague 9, cách trung tâm thành phố 20 phút lái xe.

Giá mua ban đầu là 520.000 euro. Ngôi nhà ở trong tình trạng tốt và không cần sửa chữa gì. Ba năm sau, nhờ giá thị trường tăng cao, giá trị ngôi nhà đã đạt 620.000 euro. Nếu gia đình quyết định bán nhà, họ sẽ thu được lợi nhuận 100.000 euro, chưa bao gồm chi phí bảo trì.

Trường hợp 6. Một nhà đầu tư với ngân sách 300.000 € – đa dạng hóa đầu tư tại Praha và Brno

Một nhà đầu tư đến từ Kazakhstan muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư để tránh phụ thuộc vào một bất động sản duy nhất. Chiến lược của ông bao gồm mua hai bất động sản nhà ở:

• Praha, quận Vinohrady – Căn hộ 40m² cho thuê dài hạn với giá 200.000 €.
• Brno, căn hộ studio gần trường đại học – 100.000 €, cho sinh viên thuê.

Tổng lợi nhuận của danh mục đầu tư đạt 8% mỗi năm, và rủi ro tổng thể được giảm thiểu bằng cách phân bổ tài sản giữa hai thành phố. Nhà đầu tư cũng có được sự linh hoạt trong việc quản lý vốn: nếu nhu cầu giảm ở một thành phố, họ có thể bù đắp khoản lãi ở thành phố khác.

Trường hợp 7. Mua hàng thông qua công ty – tối ưu hóa thuế

Một nhà đầu tư người Mỹ đã mua hai bất động sản ở Praha: một căn hộ cho thuê và một mặt bằng thương mại để làm quán cà phê. Tổng chi phí là 1,1 triệu euro. Để giảm gánh nặng thuế và đơn giản hóa việc quản lý, ông đã đăng ký một công ty Séc có trụ sở chính tại Praha. Trong vòng bốn năm, giá trị của cả hai bất động sản đã tăng 22%.

Nhà đầu tư đã tiết kiệm được khoảng 60.000 euro tiền thuế và cũng có thể tái đầu tư lợi nhuận vào các dự án khác một cách hợp pháp mà không phải chịu thêm thuế. Chiến lược này phù hợp với các nhà đầu tư lớn có ngân sách từ 500.000 euro trở lên, đặc biệt nếu họ có kế hoạch mua nhiều bất động sản hoặc nhà ở thương mại.

Praha và Vienna là hai trung tâm bất động sản quan trọng ở Trung Âu, nhưng hồ sơ đầu tư của chúng có một số điểm khác biệt cơ bản.

Praha là điểm đến lý tưởng cho những ai tìm kiếm sự tăng trưởng vốn nhanh chóng và thu nhập từ cho thuê. Thành phố đang phát triển nhanh chóng, thu hút khách du lịch, sinh viên và chuyên gia công nghệ thông tin mỗi năm. Mặc dù có những rủi ro liên quan đến quy định cho thuê ngắn hạn và tình trạng quá nóng ở các khu vực trung tâm, tiềm năng tăng trưởng vẫn rất cao.

Vienna là lựa chọn dành cho các nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định hơn lợi nhuận. Mặc dù giá cả không tăng nhanh, thị trường được bảo vệ khỏi những biến động mạnh. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người coi bất động sản là công cụ bảo toàn vốn dài hạn.

Lời khuyên để giảm thiểu rủi ro:

• Luôn tiến hành thẩm định pháp lý kỹ lưỡng đối với bất động sản.
• Đừng đầu tư toàn bộ tiền vào cho thuê ngắn hạn – hãy kết hợp nhiều loại bất động sản khác nhau.
• Hãy nhờ đến sự trợ giúp của các chuyên gia: luật sư, tư vấn thuế, công ty quản lý.
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn bằng cách đầu tư vào bất động sản tại cả Cộng hòa Séc và Áo.

Các chuyên gia ước tính vào năm 2030 do khối lượng xây dựng hạn chế và nhu cầu ngày càng tăng. Chính quyền địa phương có thể sẽ tiếp tục điều tiết lĩnh vực cho thuê ngắn hạn (Airbnb), dẫn đến giá nhà ở dài hạn tăng cao. Các khu vực có tiềm năng tăng trưởng chính là các khu vực ngoài Praha 1-3, bao gồm các dự án phát triển phức hợp tại Praha 5, 9 và 10.

Chuẩn bị mua hàng

Đào tạo pháp lý

Giải quyết tài chính và mua bán

Quản lý tài sản

Thuế và tài chính

Chiến lược rút lui