Đầu tư bất động sản ở nước ngoài: Xu hướng, dự báo và các quốc gia hàng đầu

Theo CNBC, trong quý đầu tiên năm 2025, đầu tư bất động sản tại châu Âu đạt 45 tỷ euro, tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Những con số này khẳng định rằng bất động sản nước ngoài, đặc biệt là thị trường châu Âu, tiếp tục là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư ngày càng chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài như một công cụ để chia sẻ rủi ro, bảo toàn vốn và có thu nhập ổn định. Châu Âu đặc biệt hấp dẫn, với thị trường được đặc trưng bởi tính chắc chắn pháp lý cao, các quy tắc minh bạch trong việc mua và quản lý bất động sản, và một hệ thống kinh tế ổn định.

Xét về khía cạnh này, Áo là một lựa chọn rất triển vọng: bất động sản ở Áo thường được xem là tài sản "an toàn" nhờ nền kinh tế ổn định và luật sở hữu minh bạch. Quốc gia này kết hợp nền kinh tế mạnh mẽ và chính trị ổn định, cơ sở hạ tầng tuyệt vời và môi trường sống thoải mái. Điều này khiến việc mua bất động sản ở đây trở thành một khoản đầu tư đáng tin cậy: nó sẽ bảo vệ tiền của bạn khỏi lạm phát và có thể tạo ra thu nhập từ tiền thuê nhà hoặc giá thị trường tăng cao.

Đối với nhiều nhà đầu tư, lý do chính để mua bất động sản ở nước ngoài là để bảo vệ tiền tiết kiệm và phân tán rủi ro. Bước này giúp bảo vệ vốn khỏi các vấn đề kinh tế hoặc chính trị trong nước và cho phép họ đầu tư vào các thị trường khác nhau, độc lập. Tôi thường khuyên nên chọn các quốc gia có nền kinh tế mạnh và ổn định, nơi luật pháp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản một cách đáng tin cậy, chẳng hạn như Áo hoặc Đức. Điều này làm cho việc đầu tư an toàn hơn và minh bạch hơn đáng kể.

Một lợi thế quan trọng khác là đầu tư vào bất động sản nước ngoài có thể tạo ra nguồn thu nhập cho thuê ổn định. Ví dụ như các thành phố của Áo như Vienna hay Salzburg: luôn có nhu cầu thuê nhà ở đó. Điều này cho phép bạn không chỉ trang trải chi phí điện nước và thuế mà còn tạo ra thêm thu nhập mỗi tháng.

Đầu tư vào bất động sản quốc tế cũng mở ra cơ hội tăng trưởng vốn dài hạn. Tôi có thể khẳng định từ kinh nghiệm cá nhân rằng các căn hộ mua ở những khu vực tiềm năng của Vienna cách đây 5-7 năm hiện có giá trị cao hơn 20-30%. Đối với những khách hàng có tầm nhìn dài hạn, điều này làm cho các khoản đầu tư như vậy trở thành một cách đặc biệt hấp dẫn để gia tăng tài sản.

Một lợi thế chiến lược khác đối với nhiều nhà đầu tư là cơ hội nhận được giấy phép cư trú thông qua đầu tư bất động sản. Các quốc gia như Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Hy Lạp và Síp cấp giấy phép cư trú khi mua bất động sản trị giá một số tiền nhất định. Đây không chỉ là một khoản đầu tư tài chính mà còn là chìa khóa để có chất lượng cuộc sống tốt hơn ở châu Âu: tiếp cận với dịch vụ chăm sóc sức khỏe tiên tiến, giáo dục cho con cái và tự do đi lại trong khu vực Schengen. Do đó, đầu tư trở thành một công cụ không chỉ để tăng trưởng vốn mà còn cho việc lập kế hoạch dài hạn cho cá nhân và gia đình.

Những ngôi nhà thân thiện với môi trường, tiết kiệm năng lượng ngày càng trở nên phổ biến Lựa chọn tốt nhất là các căn hộ đạt chứng nhận hạng A trở lên. Chúng giúp bạn tiết kiệm chi phí bảo trì, được cư dân ưa chuộng và giữ được giá trị thị trường cao.

Nhiều nhà đầu tư cũng đang hướng sự chú ý đến Đông Âu và vùng Caribbean. Bất động sản ở đây có giá cả phải chăng hơn, và nhu cầu du lịch cao mang lại cơ hội thu nhập tốt. Ví dụ, căn hộ cho thuê mùa hè rất phổ biến ở Croatia và Montenegro, trong khi biệt thự ven biển lại được ưa chuộng ở vùng Caribbean.

Theo tôi, châu Âu là lựa chọn đáng tin cậy hơn cho các khoản đầu tư dài hạn vào bất động sản nước ngoài. Tính minh bạch giao dịch ở đây cao hơn, và quyền lợi của nhà đầu tư được bảo vệ tốt hơn, giảm thiểu rủi ro. Nhu cầu nhà ở ổn định đảm bảo thu nhập có thể dự đoán được và bảo toàn vốn trong nhiều năm tới.

Việc lựa chọn quốc gia phù hợp là nền tảng của sự thành công trong đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Lợi nhuận tương lai, sự an toàn vốn và các mục tiêu dài hạn của bạn phụ thuộc vào điều đó. Trong bài viết này, tôi đã tóm tắt các tiêu chí chính để giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt.

1. Ổn định kinh tế và khả năng dự đoán thị trường

Sự ổn định kinh tế là yếu tố then chốt để dự đoán được sự tăng trưởng giá nhà và đảm bảo thu nhập cho thuê ổn định. GDP càng ổn định và tỷ lệ lạm phát càng thấp thì rủi ro mất giá của các khoản đầu tư càng giảm.

• Ví dụ: Áo và Đức thường được các nhà đầu tư lựa chọn do nền kinh tế ổn định và diễn biến thị trường nhà ở dễ dự đoán.
• Những yếu tố cần xem xét: tỷ lệ việc làm, lạm phát, giá bất động sản tăng cao và sự thay đổi trong nhu cầu thuê nhà.

2. Bảo vệ pháp lý cho nhà đầu tư

Một hệ thống pháp luật mạnh mẽ và minh bạch đảm bảo quyền sở hữu tài sản của bạn được bảo vệ, bạn sẽ không trở thành nạn nhân của gian lận và mọi giao dịch bất động sản sẽ diễn ra suôn sẻ.

• Ví dụ: Đức, Áo và Thụy Sĩ có những luật lệ nghiêm ngặt điều chỉnh các giao dịch bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người mua nước ngoài.
• Những điều cần xem xét: người nước ngoài có thể đăng ký quyền sở hữu không, giao dịch có minh bạch và rõ ràng không, và có cơ quan đăng ký bất động sản nhà nước chính thức hay không.

3. Khả năng được cấp giấy phép cư trú (RP)

Cơ hội nhận được giấy phép cư trú hoặc visa vàng là một lợi thế đáng kể cho các nhà đầu tư. Nó mang lại cơ hội cư trú tại quốc gia đó và đi lại tự do trong khu vực Schengen.

• Ví dụ: Tại Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Hy Lạp và Síp, bạn có thể nhận được giấy phép cư trú bằng cách mua bất động sản với một số tiền nhất định – thường từ 250.000 đến 500.000 euro.
• Những điều cần xem xét: số vốn đầu tư tối thiểu cần thiết, các yêu cầu về cư trú của quốc gia đó, và liệu có thể gia hạn giấy phép cư trú hoặc cuối cùng là获得 quốc tịch hay không.

4. Điều kiện thuế và chi phí bảo trì

Khi tính toán lợi nhuận, điều quan trọng là phải xem xét không chỉ giá trị bất động sản mà còn cả các chi phí liên quan. Thuế bất động sản, thuế thu nhập từ cho thuê và các khoản phí bắt buộc khác có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng trên vốn đầu tư.

• Ví dụ: Tại Áo và Đức, thuế bất động sản tương đối thấp, và thu nhập từ cho thuê nhà được đánh thuế theo các quy tắc tiêu chuẩn. Tại Mỹ, thuế có thể cao hơn, nhưng có những ưu đãi thuế dành cho các nhà đầu tư dài hạn.
• Những điều cần cân nhắc: thuế hàng năm, thuế thu nhập từ cho thuê, chi phí tiện ích và các khoản phí bổ sung dành cho chủ sở hữu nước ngoài.

5. Nhu cầu thuê nhà và tính thanh khoản của thị trường

Nhu cầu thuê nhà cao giúp thu được lợi nhuận cao hơn và thời gian hoàn vốn nhanh hơn, trong khi tính thanh khoản cao của thị trường giúp đơn giản hóa việc bán bất động sản sau đó.

• Ví dụ: Vienna, Lisbon và Barcelona đều có nhu cầu ổn định đối với cả dịch vụ cho thuê ngắn hạn và dài hạn.
• Những yếu tố cần xem xét: lượng khách du lịch, hoạt động kinh doanh của thành phố, tốc độ tăng trưởng dân số và sự biến động theo mùa về nhu cầu.

6. Yếu tố ngôn ngữ và văn hóa

Việc biết ngôn ngữ và hiểu luật lệ, phong tục địa phương sẽ giúp việc quản lý bất động sản và làm việc với người thuê nhà trở nên dễ dàng hơn nhiều.

• Ví dụ: Tại Đức và Áo, tiếng Đức thường được yêu cầu sử dụng, trong khi ở Bồ Đào Nha và Tây Ban Nha, tiếng Anh thường được dùng trong kinh doanh.
• Những điều cần cân nhắc: mức độ dễ dàng trong việc giao tiếp với các nhà môi giới bất động sản và cư dân, cũng như tâm lý và văn hóa kinh doanh địa phương.

7. Đặc điểm riêng của các vùng miền trong nước

Ngay cả trong cùng một quốc gia, mức độ lợi nhuận và rủi ro cũng có thể khác nhau đáng kể tùy thuộc vào thành phố và khu vực cụ thể.

• Ví dụ: Tại Vienna, khu vực trung tâm phù hợp hơn cho thuê du lịch, trong khi vùng ngoại ô phù hợp hơn cho thuê dài hạn. Tại Lisbon, các khu du lịch nổi tiếng thuận lợi cho thuê ngắn hạn, trong khi các khu vực ít khách du lịch hơn mang lại thu nhập ổn định hơn cho thuê dài hạn.
• Những yếu tố cần cân nhắc: sự thuận tiện trong giao thông, phát triển cơ sở hạ tầng, sức hấp dẫn của khu vực đối với người thuê nhà và triển vọng tăng giá bất động sản.

Việc lựa chọn quốc gia phù hợp là nền tảng cho một khoản đầu tư bất động sản nước ngoài sinh lời. Danh sách này bao gồm các quốc gia hàng đầu đáp ứng ba tiêu chí chính: ổn định kinh tế, chương trình cư trú và lợi suất cho thuê cao.

• Các thành phố: Vienna, Salzburg, Graz
• Đặc điểm thị trường: Nền kinh tế vững mạnh, mức độ bảo hộ pháp lý cao và biến động giá cả tối thiểu trên thị trường bất động sản.
• Thu nhập: Tiền thuê nhà mang lại lợi nhuận trung bình 3-5% mỗi năm, trong khi giá trị bất động sản ở những khu vực nổi tiếng có thể tăng 20-30% trong vòng 5-7 năm.
• Giấy phép cư trú: Việc mua bất động sản không tự động cấp giấy phép cư trú, nhưng có thể giúp bạn dễ dàng hơn trong việc xin visa hoặc giấy phép cư trú dài hạn nếu đáp ứng thêm các yêu cầu khác.
• Nhược điểm: Có một số hạn chế và thủ tục nghiêm ngặt đối với người mua nước ngoài cần được xem xét.

• Lời khuyên: Các bất động sản ở trung tâm thành phố phù hợp hơn cho thuê ngắn hạn, trong khi vùng ngoại ô và khu vực gần các trường đại học phù hợp hơn cho thuê dài hạn.

• Các thành phố: Lisbon, Porto, Algarve
• Đặc điểm thị trường: Chương trình Golden Visa dành cho các khoản đầu tư khoảng 280.000 đến 500.000 euro, thị trường đang phát triển mạnh, khí hậu ôn hòa và nhu cầu du lịch ổn định.
• Thu nhập: Cho thuê có thể mang lại lợi nhuận 4-6% mỗi năm, đặc biệt là ở Lisbon và các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng.
• Giấy phép cư trú: Visa Vàng cấp quyền được cấp giấy phép cư trú, có thể gia hạn sau 5 năm và sau đó có thể được cấp quyền cư trú vĩnh viễn.
• Nhược điểm: Tại các khu vực đông dân cư, sự cạnh tranh giữa các chủ nhà rất cao, và quy trình xin visa vàng có thể khá rườm rà.
• Lời khuyên: Các địa điểm du lịch phù hợp hơn cho thuê ngắn hạn, trong khi các khu vực ít khách du lịch hơn thì phù hợp hơn cho thuê dài hạn với nguồn thu nhập ổn định.

• Thành phố: Barcelona, ​​​​Madrid, Valencia, Costa del Sol
• Đặc điểm thị trường: Lượng khách du lịch dồi dào, cơ hội tham gia chương trình Golden Visa với khoản đầu tư từ 500.000 € trở lên, nhiều lựa chọn bất động sản đa dạng - từ căn hộ đến biệt thự.
• Khả năng sinh lời: Cho thuê ngắn hạn có thể mang lại lợi nhuận 5-7% mỗi năm, cho thuê dài hạn – khoảng 3-4%.
• Giấy phép cư trú: Visa Vàng cho phép bạn sinh sống và làm việc tại quốc gia đó, cũng như tự do di chuyển trong khu vực Schengen.
• Nhược điểm: Vấn đề trả nợ vẫn còn tồn tại; tại các thị trấn nhỏ và khu vực xa bờ biển, thị trường thứ cấp kém phát triển.
• Lời khuyên: Khu nghỉ dưỡng và các thành phố lớn phù hợp hơn cho thuê du lịch, trong khi các khu vực nội địa phù hợp hơn cho thuê dài hạn và giá cả có thể tăng cao.

• Các thành phố/vùng: Athens, Thessaloniki, các đảo (Crete, Rhodes, Santorini)
• Đặc điểm thị trường: Vẫn có thể tìm thấy các bất động sản có giá cả tương đối phải chăng trên các hòn đảo, mặc dù giá cả ở các điểm du lịch nổi tiếng đang tăng lên. Người mua nước ngoài vẫn có thể tiếp cận thị trường một cách tương đối dễ dàng.
• Khả năng sinh lời: Trong mùa du lịch, việc cho thuê nhà trên các hòn đảo có thể mang lại lợi nhuận từ 6-8%, còn cho thuê dài hạn trung bình từ 3-4%.
• Giấy phép cư trú: Có thể tham gia chương trình Golden Visa khi mua bất động sản trị giá từ 250.000 € trở lên.
• Nhược điểm: Du lịch mang tính mùa vụ, do đó thu nhập giảm trong mùa thấp điểm; cơ sở hạ tầng có thể bị hạn chế ở một số hòn đảo.
• Lời khuyên: Bất động sản trên đảo phù hợp hơn cho thuê ngắn hạn với lợi nhuận cao, trong khi các thành phố trên đất liền phù hợp hơn cho thu nhập ổn định dài hạn.

• Các thành phố: Limassol, Nicosia, Paphos
• Đặc điểm thị trường: Bất động sản ven biển, cũng như các khu phức hợp nhà ở và biệt thự mới, đang có nhu cầu cao. Giao dịch minh bạch và nhu cầu ổn định được thúc đẩy bởi khách du lịch và người nước ngoài sinh sống tại đây.
• Thu nhập: Cho thuê nhà có thể mang lại lợi nhuận khoảng 5-7% mỗi năm, và các bất động sản ở những khu vực phổ biến thường dễ bán lại.
• Giấy phép cư trú: Giấy phép cư trú được cấp cho các khoản đầu tư khoảng 300.000 đến 400.000 euro, và có chương trình cư trú vĩnh viễn dành cho các khoản đầu tư lớn hơn.
• Nhược điểm: Tại các khu nghỉ dưỡng nổi tiếng, thị trường bất động sản thường bị quá nóng và giá nhà đất bán lại có thể biến động mạnh.
• Lời khuyên: Các bất động sản ven biển phù hợp hơn cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch, trong khi các căn hộ trong thành phố phù hợp hơn cho thuê dài hạn ổn định.

• Các thành phố: Berlin, Munich, Frankfurt, Hamburg
• Đặc điểm thị trường: Quy định chặt chẽ, độ tin cậy pháp lý cao đối với người mua nước ngoài, nhu cầu thuê ổn định và điều khoản giao dịch minh bạch.
• Thu nhập: Tiền thuê nhà mang lại lợi nhuận trung bình 2-4% mỗi năm ở các thành phố lớn, trong khi giá trị bất động sản có thể tăng 15-25% trong vòng 5-7 năm.
• Giấy phép cư trú: Việc mua bất động sản không trực tiếp cấp quyền cư trú, nhưng nó có thể đơn giản hóa khía cạnh tài chính khi xin visa hoặc giấy phép cư trú dài hạn.
• Nhược điểm: Khả năng sinh lời thấp hơn so với các nước Nam Âu, và sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư và người thuê nhà vẫn rất cao.
• Lời khuyên: Hãy cân nhắc đầu tư vào bất động sản ở các khu vực trung tâm của các thành phố lớn – chúng mang lại tính thanh khoản cao và thu nhập ổn định hơn.

• Các thành phố/vùng: Paris, Nice, Cannes, Côte d'Azur
• Đặc điểm thị trường: Các khu vực đô thị lớn và điểm đến nghỉ dưỡng có tính thanh khoản cao, giá cả tăng trưởng ổn định và nhu cầu thuê nhà ổn định từ cả khách du lịch và cư dân địa phương.
• Khả năng sinh lời: Ở vùng ven biển, thu nhập từ cho thuê có thể đạt 4-6% mỗi năm, ở thành phố khoảng 3-4%, trong khi giá trị bất động sản tăng dần và ổn định.
• Giấy phép cư trú: Việc mua bất động sản không trực tiếp cấp giấy phép cư trú, nhưng các khoản đầu tư lớn có thể làm tăng cơ hội nhận được thị thực dài hạn.
• Nhược điểm: Gánh nặng thuế cao và chi phí bảo trì bất động sản đắt đỏ, cũng như các thủ tục hành chính phức tạp trong quá trình giao dịch.
• Lời khuyên: Các khu nghỉ dưỡng thích hợp cho thuê theo mùa, trong khi Paris và Lyon phù hợp cho đầu tư dài hạn và tăng trưởng vốn.

• Các thành phố: Dubai, Abu Dhabi, Sharjah
• Đặc điểm thị trường: Hoạt động xây dựng sôi nổi các khu phức hợp nhà ở hiện đại, lượng khách du lịch ổn định, cộng đồng cư dân nước ngoài đông đảo và cơ sở hạ tầng phát triển tốt.
• Thu nhập: Tại Dubai, bất động sản cho thuê có thể tạo ra lợi nhuận từ 7-9% mỗi năm, trong khi nhu cầu về căn hộ và biệt thự vẫn luôn ở mức cao.
• Giấy phép cư trú: Với khoản đầu tư tối thiểu 1 triệu AED (khoảng 250.000 €), nhà đầu tư có thể nhận được giấy phép cư trú; đối với các khoản đầu tư lớn hơn, có thể xin thị thực cư trú dài hạn.
• Nhược điểm: Giá nhà xây mới có thể biến động, giao dịch phải chịu phí hoa hồng và lệ phí cao, và thu nhập từ cho thuê có thể thay đổi tùy theo mùa.
• Lời khuyên: Các khu vực trung tâm của Dubai, Marina và Dubai Hills, nơi mang lại lợi nhuận cao nhất, nên cân nhắc đầu tư vào các dự án mới với tầm nhìn hướng đến tăng trưởng giá trong tương lai.

Dựa trên kinh nghiệm của khách hàng tôi, Áo vẫn là lựa chọn phổ biến nhất cho đầu tư dài hạn vào bất động sản nước ngoài. Lý do rất đơn giản: đây là thị trường cân bằng và đáng tin cậy nhất. Nước này sở hữu nền kinh tế ổn định, luật chơi rõ ràng và nhu cầu thuê nhà liên tục. Các quốc gia khác như Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và UAE cũng rất hấp dẫn, nhưng Áo dẫn đầu về sự kết hợp giữa tính an toàn, lợi nhuận và khả năng dự đoán.

Bất động sản nước ngoài mang lại tiềm năng lớn, nhưng cần phải thận trọng. Hiểu rõ các rủi ro và hạn chế tại địa phương là chìa khóa để bảo vệ khoản đầu tư của bạn và đưa ra các quyết định sáng suốt.

1. Rủi ro tiền tệ

Cần lưu ý rủi ro tỷ giá: giá trị tài sản và thu nhập cho thuê có thể tăng lên, nhưng nếu ngoại tệ mất giá so với đồng tiền của bạn, lợi nhuận thực tế sẽ thấp hơn. Đây là yếu tố quan trọng cần xem xét đối với các khoản đầu tư dài hạn.

Lời khuyên: Hãy sử dụng các công cụ tài chính, giữ tiền bằng đồng tiền địa phương hoặc tính toán trước các biến động có thể xảy ra trong các phép tính của bạn.

2. Tài chính và lãi suất

Các điều khoản vay thế chấp là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư. Ví dụ, lãi suất ở các quốc gia ổn định (Áo, Đức) thường cao hơn so với Nam Âu, nhưng rủi ro ở đó thấp hơn. Lời khuyên của tôi: luôn luôn xem xét khả năng tăng lãi suất và tích lũy một khoản dự trữ tài chính để đối phó với rủi ro này.

3. Bất ổn kinh tế và chính trị

Rủi ro đầu tư tồn tại ngay cả ở những quốc gia ổn định nhất – bao gồm cả các cuộc khủng hoảng kinh tế chung và những thay đổi về luật pháp có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận và giá trị của tài sản. Tại các thị trường có bất ổn chính trị cao, rủi ro cụ thể hơn: chúng có thể bao gồm các hạn chế đột ngột đối với người nước ngoài, đóng băng hoạt động hoặc áp dụng các loại thuế mới. Điều quan trọng là phải phân tích cả hai loại rủi ro này.

4. Trách nhiệm thuế

Các quy định về thuế đối với bất động sản và cho thuê nhà ở là khác nhau ở mỗi quốc gia. Việc không nắm rõ hoặc không tuân thủ các quy định này không chỉ dẫn đến phạt tiền mà còn làm giảm lợi nhuận tổng thể của khoản đầu tư.

Những điều cần xem xét: Thuế bất động sản, thuế thu nhập từ cho thuê nhà, các quy định thuế đặc biệt đối với người không cư trú và sự hiện diện của các hiệp định quốc tế ngăn ngừa việc đánh thuế hai lần.

5. Điều chỉnh giá nhà cũ so với nhà mới

Đầu tư vào bất động sản hiện có ở các thành phố lớn có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng rủi ro cao hơn do giá cả biến động mạnh. Các tòa nhà mới thường đắt hơn, nhưng lại hấp dẫn người thuê nhà nhờ tiện nghi hiện đại và hầu như không cần sửa chữa. Chiến lược tối ưu là đầu tư một phần vốn vào bất động sản mới để có thu nhập ổn định và phần còn lại vào các căn hộ hiện có chất lượng cao với tiềm năng tăng trưởng tốt.

6. Các hạn chế đối với nhà ở thứ hai và các yêu cầu về môi trường

Một số quốc gia hạn chế người nước ngoài mua bất động sản thứ hai hoặc áp đặt các quy định đặc biệt đối với việc cho thuê ngắn hạn. Đồng thời, các quy định về môi trường ngày càng nghiêm ngặt hơn, với việc yêu cầu xếp hạng hiệu quả năng lượng cao trở nên bắt buộc. Tôi khuyên bạn nên chọn những bất động sản có chứng nhận phù hợp – điều này giúp chúng dễ bán hơn và bảo vệ chúng khỏi các khoản phạt hoặc chi phí sửa chữa trong tương lai.

7. Tính thanh khoản và lợi suất cho thuê

Không phải bất động sản nào cũng dễ cho thuê hoặc bán như nhau. Ở những khu vực có du lịch phát triển hoặc nhu cầu thuê dài hạn ổn định, bất động sản thường bán và cho thuê nhanh hơn. Tôi thường nhận thấy rằng các căn hộ ở trung tâm Vienna và Salzburg tìm được người thuê chỉ trong vài ngày, trong khi các bất động sản ở những khu vực xa xôi hơn có thể bỏ trống hàng tháng trời. Do đó, khi lựa chọn bất động sản ở nước ngoài, điều quan trọng là phải xem xét nhu cầu thực tế và mức thu nhập tiềm năng.

8. Chi phí bảo trì và sửa chữa bất động sản

Bất động sản đòi hỏi các chi phí thường xuyên như bảo trì, sửa chữa, bảo hiểm và tiện ích. Những chi phí này có thể làm giảm lợi nhuận đầu tư tổng thể.

Lời khuyên: Khi đánh giá khả năng sinh lời, điều quan trọng là phải tính đến tất cả các chi phí phát sinh và các khoản chi phí bất ngờ có thể xảy ra trước đó.

9. Rủi ro pháp lý và hành chính

Các quy định về đăng ký, mua bán và sở hữu bất động sản rất khác nhau giữa các quốc gia. Sai sót trong giấy tờ hoặc hiểu sai luật pháp địa phương có thể dễ dàng dẫn đến những vấn đề pháp lý nghiêm trọng.

Lời khuyên: Luôn làm việc với các luật sư và công ty môi giới uy tín, đồng thời nghiên cứu kỹ lưỡng tất cả các giai đoạn của giao dịch bất động sản, từ mua đến bán.

Đầu tư bất động sản ở nước ngoài thành công không chỉ phụ thuộc vào quốc gia mà còn phụ thuộc vào việc lựa chọn loại hình bất động sản phù hợp. Mỗi loại hình bất động sản đều mang lại những cơ hội riêng: một số mang lại thu nhập cho thuê ổn định, một số khác tăng giá nhanh chóng, và một số khác nữa có tính thanh khoản cao hoặc đáp ứng các tiêu chuẩn xanh. Dưới đây là các loại hình bất động sản chính mà tôi khuyến nghị và những trường hợp mà chúng mang lại lợi thế nhất.

Bất động sản nhà ở

• Các căn hộ thông thường (trong các tòa nhà mới và trên thị trường thứ cấp), cũng như nhà phố.
• Phù hợp nhất cho thuê dài hạn, đặc biệt là ở các thành phố lớn và khu vực có nhu cầu ổn định.
• Theo kinh nghiệm cá nhân, những bất động sản như vậy rất phù hợp cho những ai tìm kiếm một khoản đầu tư an toàn và ổn định. Căn hộ mới thường dễ cho thuê hơn, và các bất động sản hiện có đôi khi có thể tăng giá trị cao hơn nếu bạn chọn đúng khu vực.

Bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch

• Biệt thự, căn hộ tại các khu nghỉ dưỡng và cho thuê ngắn hạn.
• Vào mùa cao điểm, những bất động sản như vậy có thể tạo ra thu nhập tốt, đặc biệt là ở những địa điểm nổi tiếng như bờ biển Tây Ban Nha hoặc dãy Alps của Pháp.
• Tuy nhiên, doanh thu có thể giảm đáng kể ngoài mùa cao điểm, vì vậy tôi luôn khuyên các nhà đầu tư nên nghiên cứu lượng khách du lịch của khu vực trước khi mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Bất động sản thương mại

• Văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng và kho bãi.
• Loại bất động sản này có thể mang lại thu nhập cho thuê ổn định, đặc biệt nếu có người thuê đáng tin cậy và thuê dài hạn.
• Tuy nhiên, thị trường bất động sản thương mại ở châu Âu hiện đang đối mặt với nhiều thách thức: lãi suất tăng cao, chi phí xây dựng lớn và các yếu tố khác đang làm giảm lợi nhuận.
• Tôi khuyên dùng phương án này cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm hoặc những người sẵn sàng làm việc với các khách thuê lớn hoặc đầu tư thông qua các quỹ.

Bất động sản khách sạn và dịch vụ lưu trú

• Các loại hình lưu trú không theo tiêu chuẩn thông thường như khách sạn, căn hộ khách sạn và khách sạn boutique.
• Chúng có thể tạo ra thu nhập cao ở các quốc gia du lịch, đặc biệt là ở những vùng có lượng khách du lịch ổn định.
• Đồng thời, những dự án như vậy khó quản lý hơn, nhưng nếu có cách tiếp cận đúng đắn, chúng có thể mang lại lợi nhuận rất tốt.

Bất động sản xã hội/chuyên biệt

• Các trung tâm y tế, nhà dưỡng lão và ký túc xá sinh viên.
• Những bất động sản như vậy thường ít bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường và có người thuê dài hạn.
• Theo kinh nghiệm của tôi, phân khúc này ngày càng trở nên phổ biến: các nhà đầu tư ngày càng lựa chọn bất động sản "xã hội" để kết hợp sự ổn định và thu nhập.

Bất động sản thân thiện với môi trường / nhà ở tiết kiệm năng lượng

• Các cơ sở có chứng nhận về môi trường và công nghệ tiết kiệm năng lượng.
• Chúng đòi hỏi chi phí bảo trì thấp hơn và hấp dẫn hơn đối với những người thuê nhà coi trọng yếu tố sinh thái.
• Tôi thường khuyên nên xem xét những loại tòa nhà như vậy, vì chúng dễ bán hơn và đáp ứng tốt hơn các yêu cầu mới của chính phủ và các quy định.

Đầu tư bất động sản nước ngoài một cách suôn sẻ đòi hỏi sự thận trọng, cách tiếp cận chu đáo và kiến ​​thức về các quy định địa phương. Bằng cách làm theo kế hoạch từng bước chi tiết của tôi, bạn có thể tránh được những sai lầm thường gặp và đảm bảo sự bảo vệ tối đa cho khoản đầu tư của mình.

1. Xác định mục tiêu và ngân sách

Trước hết, bạn cần xác định mục tiêu mình đang theo đuổi là gì:

• Bạn có dự định cho thuê bất động sản này (theo tháng hoặc theo ngày) không?
• Bạn sẽ sử dụng nó làm nơi ở cá nhân chứ?
• Hay mục tiêu chính của bạn là tăng trưởng giá trị dài hạn và bảo vệ vốn?

Sau đó, hãy tính toán ngân sách thực tế của bạn bằng cách bao gồm:

• chi phí của chính bất động sản đó,
• thuế và phí,
• Chi phí định kỳ cho việc bảo trì và sửa chữa,
• Tác động của biến động tỷ giá hối đoái.

2. Chọn quốc gia và thành phố của bạn

Đánh giá tình hình an ninh kinh tế, điều kiện pháp lý, tiềm năng thu nhập từ cho thuê và các lựa chọn cư trú của quốc gia đó.

• Các thành phố có nhu cầu thuê nhà ổn định và môi trường đô thị phát triển
• Sự hiện diện của khách du lịch, biến động theo mùa và triển vọng dài hạn về tăng giá bất động sản

3. Nghiên cứu thị trường và loại bất động sản

• Xác định loại hình bất động sản: căn hộ, biệt thự, chung cư hoặc bất động sản thương mại
• So sánh chi phí của các bất động sản tương tự và thu nhập cho thuê tiềm năng
• Sử dụng báo cáo từ các công ty phân tích quốc tế và địa phương (ví dụ: Knight Frank, Savills, InvestFuture)

4. Chuẩn bị cơ sở pháp lý

• Hãy tìm hiểu xem người nước ngoài có được phép mua bất động sản mà không bị hạn chế hay không
• Kiểm tra tính hợp pháp của bất động sản, sự hiện diện của các khoản thế chấp và tính hợp pháp của công trình xây dựng
• Nếu cần, hãy mua hàng thông qua một công ty đã đăng ký

5. Tìm một người đại diện và luật sư đáng tin cậy

• Hãy lựa chọn những chuyên gia đáng tin cậy và có uy tín tốt để hợp tác
• Chuyên gia pháp lý sẽ đảm nhận việc chuẩn bị và xem xét giao dịch, phân tích tài liệu và các vấn đề về thuế
• Người môi giới bất động sản sẽ lựa chọn những phương án phù hợp, tính toán lợi nhuận tiềm năng và đại diện cho quyền lợi của bạn khi đàm phán các điều khoản

6. Kiểm tra và xem xét đối tượng

• Hãy tự mình đến khảo sát hiện trường hoặc giao việc này cho một chuyên gia có kinh nghiệm.
• Tiến hành kiểm tra chi tiết tình trạng của bất động sản, tất cả các hệ thống tiện ích và thiết bị hiện có.
• Phân tích vị trí: sự thuận tiện của các tuyến giao thông, sự sẵn có của cơ sở hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng giá trị của khu vực.

7. Soạn thảo và ký kết hợp đồng

• Thỏa thuận được soạn thảo bằng ngôn ngữ chính thức và ghi lại đầy đủ chi tiết của thỏa thuận.
• Hãy đặc biệt chú ý đến các phần về lịch thanh toán, hình phạt đối với hành vi vi phạm và nghĩa vụ của người mua và người bán.
• Kiểm tra xem giao dịch có yêu cầu công chứng hoặc đăng ký với cơ quan chính phủ hay không.

8. Thanh toán và đăng ký

• Chuyển tiền qua cổng thanh toán an toàn hoặc sử dụng tài khoản ký quỹ để đảm bảo an toàn.
• Hãy đăng ký quyền sở hữu của bạn tại cơ quan đăng ký đất đai chính thức của tiểu bang.
• Nộp đầy đủ các loại thuế và phí áp dụng (cho giao dịch, đăng ký và dịch vụ công chứng).

9. Quản lý bất động sản

• Hãy quyết định hình thức quản lý: kiểm soát độc lập hoặc ủy quyền cho một công ty quản lý.
• Nếu bạn cho thuê bất động sản, hãy lập hợp đồng thuê nhà và mua bảo hiểm tài sản.
• Duy trì hồ sơ tài chính (thu nhập và chi phí) để hiểu rõ lợi nhuận thực tế.

10. Giám sát và tối ưu hóa

• Theo dõi tình hình thị trường hiện tại và biến động giá cả của các bất động sản thuộc phân khúc của bạn.
• Khi tình hình thay đổi, hãy nhanh chóng điều chỉnh chiến lược cho thuê hoặc bán của bạn.
• Hãy lên kế hoạch đầu tư thông minh để nâng cấp và cải thiện bất động sản của bạn nhằm tăng giá trị và thu nhập.

• Lĩnh vực nhà ở tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng: theo báo cáo của BNP Paribas Real Estate, tổng đầu tư bất động sản nhà ở tại châu Âu đã vượt quá 29,3 tỷ euro trong chín tháng đầu năm 2025. Giá nhà ở đô thị tăng trung bình 4,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá thuê tăng khoảng 4,4% (quý 2 năm 2025 so với quý 2 năm 2024).
• Thị trường bất động sản Áo đang tăng trưởng mạnh mẽ: từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2025, khối lượng giao dịch tăng 13,9% so với cùng kỳ năm trước, với tổng giá trị tài chính đạt khoảng 15,32 tỷ euro.
• Sự quan tâm đến bất động sản "xanh" đang ngày càng tăng. Các nhà đầu tư và quỹ đầu tư đang chuyển trọng tâm sang các tòa nhà tiết kiệm năng lượng, đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường và được trang bị các hệ thống hiện đại.
• Theo báo cáo Triển vọng Bất động sản Toàn cầu năm 2025 của JLL, ngay cả trong điều kiện kinh tế khó khăn, lĩnh vực nhà ở vẫn là điểm đến đầu tư lớn nhất. Trên toàn cầu, dự kiến ​​sẽ có các giao dịch trị giá lên tới 1,4 nghìn tỷ đô la trong năm năm tới.
• Theo dự báo của công ty tư vấn C&W, giá thuê văn phòng, nhà kho và mặt bằng bán lẻ cao cấp sẽ tăng. Sự sụt giảm các dự án nhà ở và văn phòng mới đang dẫn đến tình trạng thiếu không gian chất lượng, góp phần duy trì và tiềm năng tăng trưởng giá thuê.
• Các thành phố như Vienna, Madrid, Paris, Berlin và Amsterdam vẫn giữ vững vị thế là nơi trú ẩn an toàn cho vốn. Đầu tư bất động sản tại những đô thị lớn này vẫn được coi là an toàn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định lâu dài và tính thanh khoản cao.