Đầu tư vào bất động sản Mỹ – nhà ở, căn hộ, lợi nhuận, thuế

Từ năm 2020 đến năm 2025, thị trường bất động sản Mỹ đã tăng trưởng kỷ lục 20 nghìn tỷ đô la, đạt tổng giá trị 55,1 nghìn tỷ đô la. Tuy nhiên, vào năm 2025, tốc độ tăng trưởng đã chậm lại đáng kể: theo Zillow, giá nhà trung bình chỉ tăng 0,3% so với năm trước, lên khoảng 368.000 đô la. Đối với các nhà đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang trở nên cân bằng hơn, có nghĩa là có chỗ cho các giao dịch sinh lời.

Mục tiêu của tôi là cung cấp cho bạn một phân tích có hệ thống về sức hấp dẫn đầu tư của bất động sản tại Hoa Kỳ. Tôi muốn chỉ cho bạn cách thức hoạt động của thị trường, những thành phố nào—từ New York và Los Angeles đến Miami và Florida—có thể hấp dẫn để mua, những loại thuế và chi phí mà nhà đầu tư có thể phải gánh chịu, và những điểm pháp lý quan trọng cần xem xét.

Tại sao lại là bây giờ:

• Tăng trưởng giá dài hạn: Bất chấp sự suy giảm cục bộ, Mỹ vẫn là một trong những thị trường năng động nhất thế giới.
• Đồng đô la như một nơi trú ẩn an toàn: đầu tư vào bất động sản Mỹ giúp bảo vệ vốn khỏi sự mất giá ở các quốc gia bất ổn.
• Nhu cầu thuê nhà: Trong bối cảnh lãi suất thế chấp cao, thị trường cho thuê nhà đang tăng trưởng mạnh mẽ từ New York đến California.
• Xu hướng di cư toàn cầu: Hoa Kỳ vẫn là điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp, sinh viên, chuyên gia và nhà đầu tư, hỗ trợ nhu cầu nhà ở dài hạn.

Tôi là chuyên gia bất động sản với nền tảng pháp lý và kinh nghiệm sâu rộng trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng quốc tế. Tôi đã hỗ trợ các giao dịch tại châu Âu và Hoa Kỳ, từ việc mua bán căn hộ và biệt thự đến các dự án phức tạp trong phân khúc bất động sản thương mại và khách sạn.

Kinh nghiệm của tôi bao gồm:

• Hỗ trợ pháp lý cho các giao dịch và thẩm định bất động sản;
• Phân tích sức hấp dẫn đầu tư của các thị trường và từng khu vực cụ thể;
• Phát triển các chiến lược phân bổ vốn giữa thị trường ổn định và thị trường đang tăng trưởng;
• Hỗ trợ các dự án có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, bao gồm cả các khía cạnh pháp lý và thuế.

Trong bài viết này, tôi đã tổng hợp kinh nghiệm và các tình huống thực tế của mình, những điều sẽ giúp ích cho những người đang cân nhắc mua nhà ở Mỹ hoặc đầu tư vào bất động sản Mỹ như một phương tiện để bảo vệ và gia tăng vốn.

Khi so sánh Hoa Kỳ với Áo, cần lưu ý một số lợi thế quan trọng của quốc gia châu Âu này:

• Thị trường ổn định: giá cả đang tăng trưởng vừa phải và có thể dự đoán được, không có những biến động mạnh thường thấy ở các thành phố lớn của Mỹ.
• Nhu cầu ổn định: Bất động sản Áo được cả người dân địa phương và nhà đầu tư nước ngoài ưa chuộng, đảm bảo tính thanh khoản.
• Dễ dàng lập kế hoạch: thuế và các điều kiện pháp lý minh bạch hơn, giúp việc quản lý đầu tư dài hạn trở nên dễ dàng hơn.
• Mức sống cao: cơ sở hạ tầng, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và an ninh tạo nên môi trường sống thoải mái và thuận lợi cho việc sở hữu bất động sản lâu dài.

Trong khi Mỹ mang lại quy mô, sự năng động và lợi nhuận cao, Áo lại có lợi thế về tính dễ dự đoán, ổn định và đáng tin cậy – đặc biệt là đối với các nhà đầu tư thận trọng đang tìm kiếm một nơi an toàn để lưu trữ và gia tăng vốn của họ.

Mỹ vẫn là một trong những thị trường bất động sản hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là thị trường lớn nhất về khối lượng giao dịch và vốn hóa thị trường, mà còn là thị trường có tính thanh khoản cao và thủ tục minh bạch. Hàng năm, các nhà đầu tư từ châu Âu, châu Á và Trung Đông đổ xô đến đây để mua nhà ở Mỹ hoặc căn hộ tại thành phố New York, đa dạng hóa danh mục đầu tư và tạo ra thu nhập cho thuê ổn định.

Theo báo cáo Chỉ số Giá Nhà Toàn cầu mới nhất của Knight Frank quý 4 năm 2024, tốc độ tăng trưởng giá nhà trung bình hàng năm tại Mỹ là 2,6%. Mặc dù con số này thấp hơn xu hướng dài hạn là 4,8%, nhưng nó cho thấy sự ổn định và tăng trưởng vừa phải của thị trường.

Báo cáo "Xu hướng mới nổi trong lĩnh vực bất động sản® 2025" của PwC và Viện Quy hoạch Đô thị (Urban Land Institute) chỉ ra rằng lãi suất thấp hơn từ Cục Dự trữ Liên bang đang giúp hồi sinh thị trường bất động sản, làm tăng khối lượng giao dịch và cải thiện điều kiện cho các nhà đầu tư.

Theo JLL, thị trường bất động sản Mỹ năm 2024 đã thể hiện mức độ minh bạch cao, được minh chứng bằng điểm số cải thiện trong Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu. Điều này khiến thị trường Mỹ trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế, mang lại niềm tin vào sự ổn định pháp lý và tài chính của các giao dịch.

Hoa Kỳ mang đến sự kết hợp độc đáo giữa tính thanh khoản, sự đa dạng thị trường và tính ổn định. Không giống như châu Âu, nơi thuế cao và tính thanh khoản hạn chế có thể là rào cản, và châu Á, nơi bất ổn chính trị có thể ảnh hưởng đến thị trường, Hoa Kỳ cung cấp một môi trường đầu tư dễ dự đoán hơn.

Ví dụ, các khách hàng của tôi đầu tư vào bất động sản thành phố New York báo cáo lợi nhuận cao và thị trường ổn định, bất chấp chi phí ban đầu cao. Một khách hàng đã mua một căn hộ ở thành phố New York với giá 1,5 triệu đô la và chỉ trong vòng hai năm, đã thu về 120.000 đô la tiền thuê nhà.

Thị trường bất động sản Hoa Kỳ là một trong những thị trường lớn nhất và có tính thanh khoản cao nhất thế giới, mang đến cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội đa dạng—từ nhà ở và căn hộ chung cư đến bất động sản thương mại và nhà ở nhiều tầng. Nền kinh tế ổn định, cơ sở hạ tầng phát triển và hệ thống pháp luật minh bạch khiến quốc gia này trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Thị trường bất động sản Mỹ đã trải qua một số giai đoạn quan trọng trong hai thập kỷ qua. Cuộc khủng hoảng năm 2008 bắt nguồn từ tình trạng thế chấp dưới chuẩn tràn lan và đầu cơ: giá nhà giảm mạnh, nhiều chủ nhà rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất, và các ngân hàng vỡ nợ.
Trong những năm tiếp theo, thị trường dần phục hồi: từ năm 2010 đến năm 2015, giá nhà tăng trưởng vừa phải, đặc biệt là ở các thành phố lớn như New York, San Francisco và Los Angeles, nhờ dòng vốn đầu tư đổ vào và nguồn cung nhà ở hạn chế.

Đại dịch COVID-19 ban đầu làm chậm lại thị trường, nhưng đến cuối năm 2020, nhu cầu đã tăng vọt: lãi suất thế chấp thấp và sự quan tâm đến các khu vực ngoại ô đã thúc đẩy tăng trưởng giá, đặc biệt là đối với nhà ở và căn hộ chung cư.

Đến năm 2025, thị trường sẽ ổn định: dự kiến ​​giá sẽ tăng trưởng 3-4% mỗi năm, trong khi lợi suất cho thuê cao và sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài khiến Mỹ trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn. Các khách hàng của tôi đã đầu tư vào New York và Miami đều nhận thấy lợi nhuận ổn định và động lực thị trường dễ dự đoán.

Giá trung bình của một ngôi nhà hiện có ở Mỹ là 368.581 đô la, tăng 0,3% so với năm trước. New York, Miami và Los Angeles đang chứng kiến ​​giá giảm, khiến các thị trường này trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình là 8%, mức cao so với tiêu chuẩn toàn cầu.

Các khu vực sau đây thu hút được sự quan tâm lớn nhất từ ​​phía người mua:

• New York: Nhu cầu ổn định và cơ sở hạ tầng phát triển khiến thành phố trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
• Miami: Thị trường người mua chuyển dịch sang giai đoạn năm 2025 tạo ra những điều kiện thuận lợi hơn.
• Los Angeles: Giá nhà giảm đang giúp mọi người dễ dàng mua nhà hơn, đặc biệt là nhà ở nhiều tầng.
• Texas: Không có thuế thu nhập và thuế bất động sản thấp thu hút các nhà đầu tư.
• Vùng Trung Tây: Các thành phố như Detroit có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao, lên tới 21,95%.

Thị trường Mỹ cung cấp nhiều loại bất động sản đa dạng, cho phép các nhà đầu tư điều chỉnh chiến lược phù hợp với ngân sách và mục tiêu của họ—từ việc mua nhà ở Mỹ đến một căn hộ ở thành phố New York.

• Các tòa nhà dân cư mang lại nguồn thu nhập cho thuê ổn định và giá trị tăng trưởng dài hạn, đặc biệt là ở thành phố New York và vùng ngoại ô Miami.
• Căn hộ chung cư và nhà phố đang được ưa chuộng ở các thành phố; chúng dễ quản lý hơn và mang lại lợi suất cho thuê từ 5–7% mỗi năm.
• chung cư (nhiều căn hộ) mang lại lợi nhuận cao—lên đến 10% mỗi năm—và giảm thiểu rủi ro căn hộ trống.
• Bất động sản thương mại (văn phòng, cửa hàng, nhà kho) vẫn hấp dẫn cho đầu tư dài hạn, đặc biệt là ở các vị trí chiến lược, bất chấp sự gia tăng của hình thức làm việc từ xa.
• Cho thuê bất động sản cao cấp và ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao nhưng đòi hỏi quản lý tích cực.

Từ tháng 4 năm 2024 đến tháng 3 năm 2025, các nhà đầu tư nước ngoài đã chi 56 tỷ đô la Mỹ cho bất động sản tại Mỹ, tăng 33,2% so với cùng kỳ năm trước. Các quốc gia đầu tư chính là Trung Quốc, Canada, Mỹ Latinh và châu Âu. Sự quan tâm chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn và khu vực danh tiếng như New York, Miami và Los Angeles, nơi giá trung bình mỗi mét vuông dao động từ 1.100 đến 1.400 đô la Mỹ. Lợi suất cho thuê đối với các nhà đầu tư nước ngoài trung bình đạt 6-8% mỗi năm, khiến thị trường Mỹ trở thành một trong những thị trường hấp dẫn nhất về tỷ lệ rủi ro/lợi nhuận.

Người mua nhà Mỹ đang ngày càng quan tâm đến các vùng nội địa như vùng Trung Tây, nơi giá nhà trung bình thấp hơn 25-40% so với các vùng ven biển, và lợi suất cho thuê đạt 10-12% mỗi năm. Điều này tạo ra những cơ hội hấp dẫn cho những người muốn mua nhà ở Mỹ hoặc bất động sản ở Mỹ với lợi suất cao và tiềm năng tăng trưởng vốn.

Lãi suất thế chấp cao (lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm tính đến tháng 8 năm 2025 là khoảng 7,2%) đang tạm thời kìm hãm nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất chỉ từ 1-1,5% cũng có thể thúc đẩy thị trường đáng kể.

Việc người dân di cư từ các tiểu bang đắt đỏ như California và New York đến các khu vực có chi phí sinh hoạt phải chăng hơn (Texas, Florida và vùng Trung Tây) đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong nước. Theo Cục Điều tra Dân số, hơn 3 triệu người chuyển đến các tiểu bang có chi phí sinh hoạt thấp hơn mỗi năm, tạo ra một dòng chảy ổn định của người thuê và người mua tiềm năng.

Đầu tư vào bất động sản Mỹ mang lại nhiều cơ hội khác nhau, và việc lựa chọn hình thức sở hữu phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư, các ưu đãi về thuế và mức độ tham gia của họ.

Một cách đầu tư đơn giản là mua bất động sản dưới tên cá nhân. Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến thuế cao hơn và khả năng bảo vệ tài sản hạn chế. Ví dụ, những khách hàng của tôi đã đầu tư vào một ngôi nhà ở Mỹ theo cách này phải đối mặt với mức thuế cao hơn và rủi ro trách nhiệm pháp lý cá nhân.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Quy trình giao dịch đơn giản và thủ tục hành chính tối thiểu
• Toàn quyền quản lý, sửa chữa và cho thuê
• Việc vay thế chấp mua nhà dưới tên cá nhân rất dễ dàng, đặc biệt là đối với công dân Mỹ
• Thích hợp cho nhà riêng hoặc nhà ở gia đình

Thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) cho phép bạn hạn chế trách nhiệm cá nhân và tối ưu hóa thuế. Điều này đặc biệt có lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, vì LLC mang lại sự linh hoạt trong việc phân phối lợi nhuận và thua lỗ, đồng thời đơn giản hóa việc chuyển nhượng tài sản.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Giới hạn trách nhiệm cá nhân của chủ sở hữu
• Tính linh hoạt trong việc phân bổ lợi nhuận và thua lỗ giữa các bên tham gia
• Đơn giản hóa việc chuyển nhượng cổ phần cho các nhà đầu tư khác mà không cần bán lại bất động sản
• Khả năng tối ưu hóa thuế, bao gồm khấu trừ chi phí và khấu hao
• Thích hợp cho các khu nhà ở nhiều hộ gia đình, bất động sản thương mại và danh mục đầu tư bất động sản

Ví dụ: Một trong những khách hàng của tôi đã mua bất động sản tại Mỹ thông qua một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), điều này cho phép ông ấy quản lý hiệu quả các vấn đề về thuế và bảo vệ tài sản cá nhân.

REITs là các công ty sở hữu và quản lý bất động sản, mang lại tính thanh khoản và đa dạng hóa danh mục đầu tư. Năm 2024, các REITs niêm yết công khai đã chi trả khoảng 66,2 tỷ đô la tiền cổ tức.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Cơ hội đầu tư vào các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, nhà kho và căn hộ mà không cần trực tiếp quản lý
• Đa dạng hóa theo địa lý và loại đối tượng
• Tính thanh khoản - Cổ phiếu REIT dễ dàng được giao dịch trên thị trường
• Thích hợp cho các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động
• Lợi suất cổ tức trung bình từ 4-7% mỗi năm, kèm theo tăng trưởng vốn bổ sung

Hình thức hợp tác kinh doanh và quỹ đầu tư bất động sản (REITs) cho phép bạn tập hợp vốn để mua các tài sản bất động sản lớn, giảm thiểu rủi ro và tăng lợi nhuận tiềm năng.

Những đặc điểm riêng biệt:

• Tiếp cận với bất động sản thương mại và nhà ở đa gia đình có giá trị cao
• Chia sẻ rủi ro và chi phí giữa các đối tác
• Việc quản lý cơ sở vật chất được giao cho một đội ngũ chuyên nghiệp
• Cơ hội tham gia vào các dự án lớn mà không cần đầu tư cá nhân lớn

Nhìn chung, Hoa Kỳ không cấm người nước ngoài mua bất động sản nhà ở, bao gồm nhà riêng, căn hộ và bất động sản thương mại trực tiếp dưới tên cá nhân, thông qua các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), quỹ đầu tư bất động sản (REIT) hoặc thông qua các công ty hợp danh và quỹ tín thác. Tuy nhiên, có những hạn chế đối với việc mua đất gần các địa điểm chiến lược, chẳng hạn như căn cứ quân sự và cơ sở hạ tầng trọng yếu.

Một số chương trình thế chấp chỉ dành cho công dân và cư dân, vì vậy người nước ngoài thường sử dụng tiền mặt hoặc vay vốn từ các ngân hàng quốc tế. Việc sở hữu thông qua công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) hoặc quỹ tín thác thường giúp tránh được một số thủ tục hành chính phức tạp và đơn giản hóa quy trình.

Quá trình mua nhà ở Mỹ được đặc trưng bởi tính minh bạch và các thủ tục pháp lý nghiêm ngặt, khiến thị trường trở nên hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư Mỹ và nước ngoài. Dưới đây, chúng ta sẽ thảo luận về các bước quan trọng và những điều cần cân nhắc nếu bạn đang có kế hoạch mua một căn hộ ở thành phố New York, một ngôi nhà ở Mỹ, hoặc đầu tư vào Los Angeles.

Quy trình mua bất động sản tại Mỹ được cấu trúc rõ ràng. Dưới đây là các bước chính mà khách hàng của tôi thường trải qua khi mua nhà ở Mỹ hoặc căn hộ ở New York hay Los Angeles:

1. Lựa chọn người môi giới và bất động sản – lựa chọn bất động sản và gửi đề nghị mua (đề xuất mua) thông qua người môi giới bất động sản.
2. Chấp nhận đề nghị – người bán xác nhận các điều khoản giao dịch, giá cả được ấn định trong hợp đồng.
3. Tài khoản ký quỹ – một tài khoản đặc biệt được mở để lưu trữ tiền đặt cọc và các khoản tiền khác cho đến khi giao dịch hoàn tất.
4. Kiểm tra (Kiểm tra nhà ở) là việc kiểm tra kỹ thuật tình trạng của một đối tượng (mái nhà, thông tin liên lạc, hệ thống).
5. Thẩm định (định giá) - được thực hiện bởi ngân hàng hoặc chuyên gia thẩm định độc lập, đặc biệt nếu có sử dụng khoản vay thế chấp.
6. Tra cứu giấy tờ sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu — kiểm tra tính hợp pháp và mua bảo hiểm quyền sở hữu.
7. Chuẩn bị văn bản – luật sư hoặc công ty môi giới ký quỹ sẽ chuẩn bị các hợp đồng và thỏa thuận cuối cùng.
8. Hoàn tất giao dịch - các bên ký kết các văn bản, tiền được chuyển giao và quyền sở hữu tài sản được đăng ký tại hồ sơ của quận.

Ví dụ: một trong những khách hàng của tôi đang mua nhà ở Texas, Mỹ, và toàn bộ quá trình từ khi nộp hồ sơ chào mua đến khi đăng ký quyền sở hữu mất khoảng 45 ngày — đây là khung thời gian tiêu chuẩn cho hầu hết các giao dịch.

Khi mua bất động sản ở Mỹ, hai chuyên gia đóng vai trò quan trọng: một nhà môi giới bất động sản và một luật sư.

Môi giới bất động sản hỗ trợ khách hàng ở mọi giai đoạn: từ việc chọn bất động sản và gửi đề nghị mua đến đàm phán với người bán. Không giống như ở châu Âu, phí dịch vụ môi giới bất động sản tại Mỹ do người bán trả, chứ không phải người mua, điều này khiến dịch vụ của họ đặc biệt có lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ, một khách hàng của tôi dự định mua một căn hộ ở thành phố New York đã tiết kiệm được hàng chục nghìn đô la nhờ kỹ năng đàm phán khéo léo của người môi giới, người đã giúp khách hàng mua được căn hộ với giá ưu đãi trong một thị trường cạnh tranh.

luật sư , nhưng ở New York, New Jersey và Massachusetts, sự tham gia của luật sư là bắt buộc. Họ xác minh tính toàn vẹn của giao dịch, phân tích quyền sở hữu, soạn thảo hợp đồng và đảm bảo tuân thủ các quy định về thuế (như FIRPTA đối với người nước ngoài).

Trong quá trình hành nghề, tôi có một khách hàng đang có kế hoạch mua nhà ở Florida, và luật sư đã phát hiện ra rằng chủ sở hữu trước đó nợ 15.000 đô la tiền thuế. Nhờ vậy, vấn đề đã được giải quyết trước khi hoàn tất giao dịch, và người mua đã tránh được những chi phí không cần thiết.

Việc mua căn hộ ở Mỹ hoặc đầu tư vào nhà ở Mỹ không yêu cầu quốc tịch hoặc thường trú nhân. Yêu cầu quan trọng không phải là hộ chiếu, mà là sự minh bạch về tài chính và pháp lý của giao dịch. Người mua phải chứng minh nguồn gốc hợp pháp của tiền, có đủ tiền để trả tiền đặt cọc (nếu vay thế chấp), và hiểu rõ các quy định về thuế, bao gồm FIRPTA và thuế thu nhập từ cho thuê nhà.

1. Số định danh

• Cư dân cần có Mã số An sinh Xã hội (SSN)
• Người không cư trú - Mã số thuế cá nhân (ITIN) để nộp thuế

2. Tài khoản ngân hàng tại Hoa Kỳ

• Được sử dụng để chuyển tiền vào tài khoản ký quỹ và thanh toán các khoản phí hiện tại
• Có thể mở cửa bằng visa và hộ chiếu

3. Xác minh danh tính và nguồn gốc quỹ

• Ngân hàng hoặc công ty ký quỹ sẽ kiểm tra các tài liệu để đảm bảo không có vi phạm quy định chống rửa tiền (AML)

4. Tài chính

• Đa số nhà đầu tư nước ngoài thanh toán giao dịch bằng tiền mặt (theo NAR, hơn 40% giao dịch mua bán của người nước ngoài là giao dịch bằng tiền mặt)
• Các khoản vay thế chấp vẫn có sẵn, nhưng điều kiện khắt khe hơn: khoản trả trước là 30-50%, lãi suất cao hơn 1-2% so với công dân Mỹ

5. Trách nhiệm thuế

• Người không cư trú phải chịu thuế bán hàng (FIRPTA - lên đến 15%)
• Việc có mã số thuế cá nhân (ITIN) cho phép bạn nộp tờ khai thuế thu nhập từ cho thuê nhà

6. Tuổi

• Không có bất kỳ hạn chế nào về quyền sở hữu; bất động sản thậm chí có thể được đăng ký cho người chưa thành niên thông qua người giám hộ hoặc quỹ tín thác
• Các ngân hàng quy định độ tuổi tối thiểu để vay thế chấp là 18 tuổi

Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài có thể mua bất động sản tại Mỹ hoàn toàn trực tuyến, mà không cần phải có mặt trực tiếp. Các nhà môi giới bất động sản cung cấp dịch vụ xem nhà ảo và tham quan 3D, và các tài liệu được ký kết thông qua các dịch vụ điện tử như DocuSign.

Phần tài chính của giao dịch được xử lý bởi một công ty ký quỹ: công ty này nhận tiền đặt cọc, xác minh quyền sở hữu và thu xếp bảo hiểm quyền sở hữu. Tiền được chuyển qua chuyển khoản ngân hàng quốc tế.
Việc hoàn tất giao dịch diễn ra từ xa, và giấy chứng nhận quyền sở hữu đã đăng ký được gửi cho người mua qua đường bưu điện hoặc chuyển phát nhanh. Tôi có một khách hàng muốn mua một căn hộ ở New York, và chúng tôi đã hoàn tất giao dịch hoàn toàn trực tuyến — người đại diện đáng tin cậy của ông ấy đã nhận chìa khóa.

Hình thức này đặc biệt thuận tiện cho những người có kế hoạch cho thuê bất động sản của họ ngay lập tức: dù đó là một ngôi nhà ở Mỹ hay một căn hộ ở Los Angeles, Miami hoặc Florida, bất động sản sẽ được chuyển giao ngay lập tức cho công ty quản lý.

Các nhà đầu tư có kế hoạch mua nhà hoặc căn hộ ở Mỹ nên cân nhắc không chỉ giá bất động sản mà còn cả gánh nặng thuế. Không giống như châu Âu, nơi thuế bất động sản thường minh bạch và dễ dự đoán hơn, Mỹ có hệ thống thuế nhiều tầng: liên bang, tiểu bang và thành phố.

Tại Mỹ, thuế bất động sản hàng năm dao động từ 0,3% (Hawaii) đến hơn 2,4% (Texas, New Jersey). Trung bình khoảng 1,1% giá trị bất động sản.

Ví dụ, nếu một ngôi nhà ở Mỹ có giá 500.000 đô la, thuế bất động sản sẽ vào khoảng 5.500 đô la mỗi năm. Khách hàng của tôi, những người đã mua một ngôi nhà ở Florida với giá 650.000 đô la, phải trả hơn 9.000 đô la tiền thuế bất động sản hàng năm.

Các chi phí này bao gồm phí luật sư, bảo hiểm quyền sở hữu, phí ký quỹ, phí thẩm định và phí đăng ký giao dịch. Thông thường, chúng chiếm từ 2-5% giá mua bất động sản. Khi mua một căn hộ trị giá 400.000 đô la ở Mỹ, bạn nên dự trù từ 8.000 đến 20.000 đô la cho các chi phí phát sinh khi hoàn tất giao dịch.

Thu nhập từ cho thuê bất động sản phải chịu thuế liên bang (10-37%) và thuế tiểu bang (0-13%). Người không cư trú có thể phải chịu khấu trừ thuế ở mức 30% trừ khi có các thỏa thuận quốc tế áp dụng. Các khoản khấu trừ cho sửa chữa, quản lý và khấu hao có thể làm giảm cơ sở tính thuế. Ví dụ, một khách hàng ở Miami đã giảm thuế cho thuê căn hộ của mình tại Mỹ xuống gần một nửa bằng cách chi trả chi phí quản lý và sửa chữa.

Thuế này áp dụng cho việc mua bán bất động sản và bằng 20% ​​thuế suất liên bang cộng với thuế suất tiểu bang. Cư dân được hưởng ưu đãi thuế nếu nắm giữ bất động sản hơn hai năm; người nước ngoài không được hưởng các ưu đãi này.

Theo luật, FIRPTA khấu trừ tới 15% giá bán từ người không cư trú. Ví dụ, một nhà đầu tư người Áo đã bán một căn hộ ở New York với giá 1,2 triệu đô la và bị khấu trừ 180.000 đô la tiền thuế. Một phần số tiền này có thể được hoàn trả sau khi nộp tờ khai thuế.

Áo cung cấp chính sách thuế bất động sản thuận lợi và dễ dự đoán hơn cho các nhà đầu tư thận trọng. Gánh nặng thuế ở mức tối thiểu, và thu nhập từ cho thuê và lợi nhuận vốn dễ dàng lập kế hoạch hơn. Hoa Kỳ mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng rủi ro và chi phí cũng cao hơn, đặc biệt là đối với người nước ngoài.

Để giảm gánh nặng thuế khi mua nhà ở Mỹ, các nhà đầu tư sử dụng:

• Công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) - giúp hạn chế trách nhiệm cá nhân và tối ưu hóa việc tính thuế đối với hợp đồng thuê và mua bán.
• Giao dịch 1031 - hoãn thuế thu nhập từ lãi vốn khi trao đổi bất động sản đầu tư này lấy bất động sản đầu tư khác.
• Các khoản khấu trừ thuế – chi phí sửa chữa, quản lý và khấu hao làm giảm cơ sở tính thuế.
• Cơ cấu lại tài sản – ủy thác hoặc hợp tác kinh doanh để bảo vệ tài sản và tối ưu hóa thuế.
• Lập kế hoạch thu nhập và chi phí - phân bổ cân bằng thu nhập từ cho thuê và chi phí đầu tư vốn.

Việc sở hữu bất động sản hoặc căn hộ tại Hoa Kỳ không phải là con đường trực tiếp dẫn đến thường trú nhân. Tuy nhiên, có một số chương trình cấp visa có thể liên quan đến việc đầu tư vào bất động sản và kinh doanh.

Chương trình EB-5 cho phép các nhà đầu tư và gia đình của họ nhận được thẻ xanh bằng cách đầu tư 1.050.000 đô la vào một doanh nghiệp thương mại tại Hoa Kỳ, doanh nghiệp này sẽ tạo ra ít nhất 10 việc làm cho công dân Hoa Kỳ. Nếu khoản đầu tư được thực hiện trong Khu vực Việc làm Mục tiêu (TEA), số tiền đầu tư có thể giảm xuống còn 800.000 đô la.

Tuy nhiên, vào tháng 2 năm 2025, Tổng thống Mỹ Donald Trump đã đề xuất thay thế chương trình EB-5 bằng một chương trình "thẻ vàng" mới trị giá 5 triệu đô la, cung cấp con đường nhập tịch mà không cần đáp ứng yêu cầu tạo việc làm.

Visa E-2 dành cho công dân các quốc gia có hiệp ước thương mại và hàng hải với Hoa Kỳ. Nhà đầu tư phải đầu tư một lượng vốn đáng kể vào một doanh nghiệp hiện có hoặc mới tại Hoa Kỳ và nắm giữ cổ phần chi phối (thường là hơn 50%) trong công ty.
Các khoản đầu tư bất động sản, chẳng hạn như mua các tòa nhà chung cư để quản lý, có thể đủ điều kiện nhận visa này nếu doanh nghiệp được quản lý tích cực và có lợi nhuận.

Mặc dù không có yêu cầu đầu tư tối thiểu chính thức nào đối với visa E-2, nhưng trên thực tế, nên đầu tư từ 250.000 đến 300.000 đô la Mỹ, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp nhỏ.

Visa L-1 được thiết kế dành cho nhân viên của các công ty quốc tế chuyển đến làm việc tại các chi nhánh hoặc công ty con ở Hoa Kỳ. Để đủ điều kiện nhận visa này, công ty nước ngoài phải hoạt động ít nhất một năm và có mối quan hệ phù hợp với công ty tại Hoa Kỳ. Điều này có thể có lợi cho các chủ doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng kinh doanh, bao gồm cả đầu tư bất động sản, tại Hoa Kỳ.

Tại Mỹ, ngoài visa đầu tư, còn có những cách hợp pháp khác để xin giấy phép cư trú:

• Đoàn tụ gia đình - dành cho người thân trực hệ của công dân và cư dân Hoa Kỳ.
• Kết hôn với công dân Hoa Kỳ sẽ cho phép bạn có được thẻ xanh.
• Visa lao động - H-1B, O-1 và các loại khác dành cho lao động tay nghề cao.
• Giáo dục - Visa sinh viên F-1 với khả năng chuyển đổi sang visa làm việc sau đó.
• Chương trình xổ số thẻ xanh là một chương trình hàng năm phân bổ ngẫu nhiên thị thực cho công dân của các quốc gia có tỷ lệ nhập cư thấp vào Hoa Kỳ.

cách để xin giấy phép cư trú tại Áo , bao gồm:

• Thẻ D: Được thiết kế dành cho các chuyên gia, nhà đầu tư và doanh nhân có trình độ cao, thẻ này cho phép cư trú và làm việc hợp pháp tại quốc gia này. Đối với nhà đầu tư, mức đầu tư tối thiểu thường là 300.000–500.000 euro vào một doanh nghiệp hoặc nền kinh tế Áo. Giấy phép cư trú ban đầu được cấp trong một năm, có thể gia hạn tối đa năm năm, sau đó có thể xin cư trú vĩnh viễn, và sau sáu năm, có thể xin quốc tịch.
• Diện tự túc: dành cho những cá nhân có khả năng tự lo tài chính mà không cần trợ cấp của chính phủ. Cần có bằng chứng chứng minh có từ 30.000 đến 60.000 euro trong tài khoản ngân hàng và quyền sở hữu nhà ở. Giấy phép cư trú ban đầu được cấp trong một năm, có thể gia hạn hàng năm tối đa năm năm, sau đó có thể được cấp giấy phép cư trú vĩnh viễn.

Áo mang đến một lộ trình đơn giản và dễ dự đoán hơn cho các nhà đầu tư tìm kiếm quyền cư trú thông qua đầu tư, nhờ các yêu cầu rõ ràng, số tiền đầu tư cố định và con đường trực tiếp dẫn đến quyền cư trú dài hạn và quốc tịch.

Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ có thể tạo ra thu nhập ổn định, nhưng điều quan trọng là phải xem xét sự khác biệt giữa cho thuê ngắn hạn và dài hạn, các vấn đề về thuế và quy định địa phương. Kinh nghiệm của tôi cho thấy việc lựa chọn chiến lược cho thuê phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận đầu tư của bạn.

Cho thuê ngắn hạn mang lại lợi nhuận cao, thường nằm trong khoảng 12-15% mỗi năm, đặc biệt là ở các khu du lịch và đô thị. Ví dụ:

• New York: Giá phòng mỗi ngày 159 đô la, tỷ lệ lấp đầy 67%, thu nhập hàng năm 39.983 đô la.
• Santa Monica: giá phòng hàng ngày là 216 đô la, tỷ lệ lấp đầy 72%, thu nhập hàng năm là 58.184 đô la.
• Hollywood, FL: Giá phòng mỗi ngày là 197 đô la, tỷ lệ lấp đầy 69%, thu nhập hàng năm là 47.000 đô la.

Rủi ro và những điều cần cân nhắc: Nhiều thành phố, bao gồm New York, Miami và Los Angeles, áp đặt các quy định nghiêm ngặt đối với việc cho thuê ngắn hạn, yêu cầu đăng ký, cấp phép và tuân thủ giới hạn số ngày cho thuê. Do đó, nhà đầu tư nên phân tích kỹ luật pháp địa phương để tránh bị phạt.

Hợp đồng thuê dài hạn mang lại thu nhập ổn định hơn với ít rủi ro về mặt pháp lý hơn. Lợi suất trung bình khoảng 8%, và ở một số khu vực có thể đạt 12–22%. Ví dụ:

• Detroit: Tỷ lệ lợi nhuận lên tới 21,95%.
• Miami: Lợi suất khoảng 7%.

Hợp đồng thuê dài hạn đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và giảm thiểu sự phức tạp trong vận hành. Khách hàng của tôi thường chọn phương án này ở Texas và Arizona để đảm bảo thu nhập dài hạn và giảm thiểu rủi ro liên quan đến tính mùa vụ và sự biến động về nhu cầu.

1. Cho thuê ngắn hạn (Airbnb, VRBO)

• Thuế thu nhập liên bang: 10–37% tùy thuộc vào tổng thu nhập của nhà đầu tư.
• Ví dụ: Nếu thu nhập cho thuê ngắn hạn hàng năm của bạn từ một căn hộ ở thành phố New York là 40.000 đô la, thì nghĩa vụ thuế liên bang của bạn có thể dao động từ 4.000 đến 12.000 đô la tùy thuộc vào các nguồn thu nhập khác của bạn.
• Thuế tiểu bang: New York - 4-8,82% thu nhập; Florida - 0% (không có thuế thu nhập tiểu bang).
• Thuế du lịch và phí bán hàng: New York - 14,75% mỗi đặt phòng; Miami - khoảng 12%.
• Đối với người không cư trú: 30% thuế thu nhập gộp sẽ được khấu trừ thông qua công ty quản lý.

2. Hợp đồng thuê dài hạn

• Thuế thu nhập liên bang: 10–37%.
• Ví dụ: Cho thuê nhà ở Miami với giá 2.800 đô la/tháng, thu nhập hàng năm 33.600 đô la. Thuế liên bang từ 3.300 đến 12.500 đô la.
• Thuế tiểu bang: Florida - 0%; California (Los Angeles) - 1-13,3%.
• Khấu trừ thuế đối với người không cư trú: Thông thường là 30% tổng thu nhập, trừ trường hợp thành lập thông qua công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) có tờ khai thuế.

Đối với khách hàng của tôi ở châu Âu và châu Á, tôi luôn khuyên họ nên tính toán trước gánh nặng thuế liên bang và địa phương, đồng thời cân nhắc thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) để tối ưu hóa tối đa. Ví dụ, các nhà đầu tư ở Miami và New York sẽ được hưởng lợi đáng kể từ việc lập kế hoạch chi phí và khấu hao hợp lý.

Các công ty quản lý bất động sản giúp các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, quản lý bất động sản mà không cần sự tham gia trực tiếp. Các dịch vụ của họ bao gồm:

• Tìm kiếm người thuê nhà và kiểm tra khả năng thanh toán của họ
• Thu tiền thuê nhà và kiểm soát việc thanh toán đúng hạn
• Bảo trì, sửa chữa và vệ sinh
• Kế toán và báo cáo thuế

Chi phí dịch vụ:

• Cho thuê dài hạn: thường chiếm 8–12% thu nhập hàng tháng. Ví dụ, nếu một căn hộ ở thành phố New York cho thuê với giá 3.000 đô la/tháng, công ty quản lý sẽ lấy 240–360 đô la/tháng.
• Cho thuê ngắn hạn (Airbnb, VRBO): thường chiếm 15–20% doanh thu, vì cần nhiều công việc quản lý đặt phòng và chăm sóc khách hàng hơn. Ví dụ: doanh thu 4.000 đô la/tháng — hoa hồng 600–800 đô la.
• Các khoản phí bổ sung: phí đặt giàn khoan, phí chuẩn bị chỗ ở một lần, phí sửa chữa khẩn cấp.

Nếu mục tiêu của bạn là sự ổn định, thu nhập đều đặn và giảm thiểu rủi ro pháp lý, tôi khuyên bạn nên xem xét Áo. Hoa Kỳ hấp dẫn nhờ lợi suất cao, đặc biệt là thông qua cho thuê ngắn hạn, nhưng điều này đi kèm với các quy định phức tạp và nhiều rủi ro.

Việc lựa chọn khu vực để đầu tư vào bất động sản Mỹ phụ thuộc vào mục tiêu, ngân sách và chiến lược của bạn: liệu bạn đang tìm kiếm thu nhập ổn định, tính thanh khoản cao hay triển vọng tăng trưởng vốn. Kinh nghiệm của tôi cho thấy việc lựa chọn thành phố phù hợp có tác động trực tiếp đến lợi nhuận và rủi ro.

New York - sự ổn định và tính thanh khoản

New York vẫn là thị trường có tính thanh khoản cao nhất cả nước. Giá trung bình mỗi mét vuông dao động từ 10.000 đến 18.000 đô la, khiến việc đầu tư trở nên đắt đỏ nhưng có thể dự đoán được.

• Lợi suất cho thuê dài hạn: 5–6%
• Cho thuê ngắn hạn: 12–14%
• Các khu phố nổi tiếng: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Đặc điểm: tính thanh khoản cao, nhu cầu ổn định, luật Airbnb nghiêm ngặt

Miami và Florida - Tăng trưởng và lợi thế về thuế

Với giá nhà trung bình dao động từ 5.500 đến 9.000 đô la mỗi mét vuông, Florida là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận vốn và ưu đãi thuế.

• Lợi suất cho thuê dài hạn: 7%
• Cho thuê ngắn hạn: 11–13%
• Các khu phố nổi tiếng: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Đặc điểm: giá cả tăng nhanh, lượng khách du lịch cao, thuế thu nhập bằng 0

Ví dụ, khách hàng của tôi đã mua một căn hộ chung cư rộng 80 mét vuông ở Brickell với giá 600.000 đô la (7.500 đô la/m²). Cho thuê dài hạn mang lại 3.500 đô la mỗi tháng, trong khi cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb có thể lên tới 5.500 đô la mỗi mùa. Sau hai năm, giá trị của căn hộ đã tăng 12%.

California (Los Angeles, San Francisco) - thị trường đắt đỏ, dành cho giới thượng lưu

Giá nhà ở đây thuộc hàng cao nhất: từ 8.500 đến 20.000 đô la Mỹ mỗi mét vuông. Đầu tư vào đây đòi hỏi một ngân sách đáng kể, nhưng mang lại uy tín và tính thanh khoản cao.

• Lợi suất cho thuê dài hạn: 5–6%
• Cho thuê ngắn hạn: 12–13%
• Các khu phố nổi tiếng: Santa Monica, Hollywood, Trung tâm thành phố Los Angeles
• Đặc điểm: khu vực danh tiếng, nhu cầu thuê nhà cao, luật lệ nghiêm ngặt

Texas (Austin, Dallas, Houston) – Sự tăng trưởng và di cư năng động

Giá nhà trung bình dao động từ 3.500 đến 6.500 đô la Mỹ mỗi mét vuông, khiến Texas trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có ngân sách hạn chế và đang tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng vốn cao.

• Lợi suất cho thuê dài hạn: 8–9%
• Cho thuê ngắn hạn: 10–12%
• Đặc điểm: tăng trưởng dân số, di cư từ các bang có chi phí sinh hoạt cao, giá cả phải chăng

Một nhà đầu tư người Canada đã mua một căn nhà phố rộng 100 mét vuông ở Austin với giá 450.000 đô la (4.500 đô la/m²). Thu nhập cho thuê dài hạn là 3.200 đô la mỗi tháng. Một năm sau, giá trị căn hộ đã tăng 10%. Thị trường địa phương đang phát triển mạnh mẽ, và dòng người nhập cư đang làm tăng nhu cầu thuê nhà.

Vùng Trung Tây (Chicago, Detroit) - lựa chọn rẻ nhưng rủi ro cao

Giá nhà ở đây dao động từ 1.500 đến 6.000 đô la mỗi mét vuông, khiến vùng Trung Tây trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các khoản đầu tư tiết kiệm chi phí với lợi nhuận cao.

• Lợi suất cho thuê dài hạn: 7–22%
• Cho thuê ngắn hạn: 10–12%
• Đặc điểm: giá mua rất thấp, lợi suất cho thuê dài hạn cao, nhưng thị trường biến động và nhu cầu thuê ngắn hạn thấp

Một cặp vợ chồng người Thụy Sĩ đã mua một căn nhà rộng 120 mét vuông ở Detroit với giá 200.000 đô la (1.667 đô la/m²). Thu nhập từ cho thuê dài hạn đạt 2.200 đô la mỗi tháng—tỷ suất lợi nhuận hơn 13% mỗi năm. Rủi ro biến động giá cao hơn, nhưng chi phí đầu tư ban đầu thấp cho phép nhà đầu tư thu được lợi nhuận đáng kể.

Tại Mỹ, khoảng 70% tổng số giao dịch là nhà ở hiện hữu, trong khi nhà xây mới chiếm khoảng 30% thị trường, bao gồm cả căn hộ chung cư đang trong giai đoạn xây dựng và các dự án nhà ở nhiều tầng. Giá trung bình của nhà ở hiện hữu tại các thị trường nổi tiếng như New York và Los Angeles dao động từ 10.000 đến 18.000 đô la Mỹ/m², trong khi nhà xây mới có giá từ 8.000 đến 15.000 đô la Mỹ/m², tùy thuộc vào khu vực và phân khúc.

Tại thị trường thứ cấp của Mỹ, các thành phố lớn, có tính thanh khoản cao và cơ sở hạ tầng đã được chứng minh là đặc biệt được ưa chuộng. Căn hộ và nhà ở được săn đón nhiều nhất ở thành phố New York, bao gồm Brooklyn, Queens và Manhattan, nơi có tính thanh khoản cao và nhu cầu thuê dài hạn ổn định.

Thị trường thứ cấp cũng đang phát triển mạnh mẽ ở Chicago, Detroit và Cleveland, nơi chi phí nhà ở thấp hơn, cho phép các nhà đầu tư tham gia với ngân sách nhỏ và thu được lợi suất cho thuê dài hạn cao lên tới 12–15%.

Đặc điểm: Những ngôi nhà cũ có thể cần cải tạo lớn, nhưng lại mang đến nguồn thu nhập từ cho thuê nhanh chóng.

Các tòa nhà mới thu hút nhà đầu tư nhờ thiết kế hiện đại và tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng. Trong số những khu vực phổ biến nhất có thể kể đến Miami, Fort Lauderdale và Orlando, nơi các căn hộ chung cư đang trong giai đoạn xây dựng được bán với giá thấp hơn thị trường và cho thuê ngắn hạn lên đến 5.500 đô la mỗi tháng. Tại Texas (Austin, Dallas và Houston), các dự án nhà ở đa gia đình đang được xây dựng tích cực, cho phép nhà đầu tư thu lợi nhuận từ nhiều căn hộ cùng một lúc.

Đặc điểm: rủi ro chậm tiến độ xây dựng, nhưng tiềm năng tăng giá trị bất động sản và tính linh hoạt trong bố trí mặt bằng.

Nhà ở Mỹ thường được xây dựng bằng khung gỗ, bê tông và các vật liệu tiết kiệm năng lượng hiện đại. Các tiêu chuẩn bao gồm các yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn cháy nổ, cách âm và thông gió.

• Các tòa nhà mới thường được trang bị hệ thống nhà thông minh, nhà bếp và phòng tắm hiện đại, điều này làm tăng sức hấp dẫn đối với người thuê nhà.
• Thời gian xây dựng các khu phức hợp nhà ở nhiều tầng tại Mỹ dao động từ 12 đến 24 tháng.

Các công trình xây dựng mới của Áo mang lại nhiều lợi thế về tốc độ thi công, hiệu quả năng lượng và sự ổn định thị trường. Tại Mỹ, quá trình này có thể bị chậm trễ do thủ tục hành chính rườm rà, điều kiện thời tiết hoặc sự chậm trễ của nhà thầu. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự tin cậy và ổn định lâu dài, Áo thường là lựa chọn ưu tiên, mặc dù giá thành trên mỗi mét vuông cao hơn.

Đầu tư vào bất động sản tại Mỹ mang đến nhiều chiến lược khác nhau, từ cho thuê truyền thống đến phát triển đất đai. Việc lựa chọn chiến lược phụ thuộc vào mục tiêu, ngân sách và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn.

Mua các bất động sản cũ để cải tạo và bán lại là một chiến lược dành cho các nhà đầu tư năng động. Lợi nhuận có thể đạt từ 15–25% mỗi giao dịch, đặc biệt là ở những khu vực đang phát triển như Los Angeles hoặc San Francisco.

Ví dụ về khách hàng: Ngôi nhà rộng 1.200 sq ft ở Austin được mua với giá 450.000 đô la, cải tạo với chi phí 70.000 đô la, bán lại với giá 650.000 đô la - lợi nhuận ròng khoảng 130.000 đô la.

Việc chia nhỏ vốn đầu tư thành nhiều bất động sản nhỏ hơn giúp giảm rủi ro và đa dạng hóa nguồn thu nhập. Danh mục đầu tư của khách hàng thường bao gồm hai hoặc ba căn hộ ở các khu vực khác nhau của Miami hoặc Texas, đảm bảo dòng tiền cho thuê ổn định.

Văn phòng, nhà kho và bất động sản bán lẻ tạo ra thu nhập từ 6 đến 10% mỗi năm nhưng yêu cầu vốn đầu tư ban đầu cao hơn. Ví dụ: mua một khu phức hợp văn phòng nhỏ ở Dallas với giá 1,2 triệu đô la sẽ mang lại thu nhập hàng năm từ 80.000 đến 100.000 đô la.

REITs cho phép bạn tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần trực tiếp quản lý tài sản. Lợi suất cổ tức thường dao động từ 4–6%, và rào cản gia nhập thấp khiến chúng trở nên hấp dẫn đối với người mới bắt đầu.

Mua đất để xây dựng hoặc phát triển là một chiến lược rủi ro hơn với tầm nhìn dài hạn. Ví dụ, một lô đất rộng 1,5 ha ở Florida được mua với giá 250.000 đô la. Sau khi có giấy phép và hoàn tất xây dựng, dự án có thể tạo ra thu nhập lên tới 600.000–700.000 đô la trong vòng 3–5 năm.

Thị trường bất động sản Vienna ổn định và dễ dự đoán hơn. Đầu tư cho thuê mang lại lợi nhuận 4-5%, trong khi đầu tư sửa chữa và bán lại (fix-and-flip) và phát triển dự án bị hạn chế do quy định xây dựng nghiêm ngặt và chi phí đất đai cao. Thị trường ít năng động hơn, nhưng lại có lợi thế về tính an toàn, minh bạch và ổn định lâu dài. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm tăng trưởng vốn với rủi ro tối thiểu, Vienna là lựa chọn ưu tiên, trong khi Mỹ phù hợp hơn cho các chiến lược đầu tư năng động với lợi nhuận cao.

Đầu tư vào bất động sản Mỹ đi kèm với một số đặc điểm và rủi ro riêng biệt cần được xem xét kỹ lưỡng khi lựa chọn khu vực và chiến lược.

Thuế bất động sản trung bình dao động từ 0,7% đến 2,3% mỗi năm tùy thuộc vào từng tiểu bang. Tại một số tiểu bang, chẳng hạn như New Jersey và Illinois, thuế có thể vượt quá 2,2%, làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng. Ví dụ từ khách hàng cho thấy rằng đối với khoản đầu tư vào một ngôi nhà trị giá 600.000 đô la ở Miami, thuế lên tới khoảng 12.000–15.000 đô la mỗi năm, đây là yếu tố quan trọng cần xem xét khi tính toán lợi tức đầu tư.

Luật cho thuê nhà địa phương, đặc biệt là cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb và VRBO, có thể rất nghiêm ngặt. Ví dụ, San Francisco, New York và Miami có những hạn chế về số lượng đơn vị cho thuê và yêu cầu cấp phép, làm giảm tính linh hoạt của nhà đầu tư.

Lãi suất thế chấp cao và sự biến động của thị trường có thể làm giảm nhu cầu nhà ở. Ví dụ, từ năm 2022 đến năm 2024, lãi suất tăng lên 7% đã dẫn đến sự chậm lại trong các giao dịch và giảm số lượng người mua. Điều này tạo ra rủi ro giảm giá trong thời kỳ bất ổn.

Tại các thành phố hạng hai và hạng ba như Detroit, Cleveland và một số khu vực của Texas, tính thanh khoản của bất động sản thấp hơn, và thời gian bán có thể kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Điều này làm tăng rủi ro cho các nhà đầu tư muốn thoái vốn nhanh chóng.

Thị trường Áo được hưởng lợi từ sự ổn định và khả năng dự đoán. Thuế thấp hơn, luật pháp minh bạch hơn, quy định cho thuê nhà thoải mái hơn, và tính thanh khoản của bất động sản tại các thành phố lớn như Vienna và Salzburg ổn định. Đối với các nhà đầu tư coi trọng việc bảo vệ vốn dài hạn và giảm thiểu rủi ro, Áo thường là lựa chọn ưu tiên. Mặt khác, Mỹ phù hợp với những người sẵn sàng chủ động quản lý danh mục đầu tư của mình và tìm kiếm lợi nhuận cao hơn đồng thời hiểu rõ những biến động tiềm tàng của thị trường.

Đầu tư vào bất động sản Mỹ không chỉ liên quan đến lợi nhuận mà còn đến lối sống và điều kiện sinh hoạt ở các tiểu bang khác nhau. Việc lựa chọn khu vực ảnh hưởng đến khí hậu, khả năng tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe, cơ hội giáo dục, an ninh và cơ sở hạ tầng tài chính.

Hoa Kỳ sở hữu sự đa dạng khí hậu rộng lớn, điều này rất quan trọng cần xem xét khi lựa chọn bất động sản và chiến lược cho thuê. Các thành phố ở Florida có khí hậu cận nhiệt đới ấm áp và những bãi biển đẹp, khiến nơi đây trở nên phổ biến cho thuê ngắn hạn quanh năm. California có khí hậu Địa Trung Hải ôn hòa, đặc biệt là ở Los Angeles và San Diego, thu hút những người thuê nhà dài hạn và các gia đình.

Đồng thời, khu vực Trung Tây và các bang phía bắc (Chicago, Minneapolis) có đặc điểm là mùa đông lạnh giá và nhiều tuyết, điều này làm giảm nhu cầu thuê nhà ngắn hạn, nhưng lại thu hút những người mua tập trung vào phân khúc kinh tế và giá cả phải chăng.

Đối với người không cư trú, việc tiếp cận dịch vụ chăm sóc sức khỏe và giáo dục chất lượng là điều quan trọng cần xem xét. Tại New York, bảo hiểm cho một gia đình bốn người có thể có giá từ 1.500 đến 2.000 đô la mỗi tháng, bao gồm bảo hiểm cơ bản và các lần khám chuyên khoa. Tại Los Angeles, chi phí tương tự dao động từ 1.300 đến 1.800 đô la, trong khi ở Miami và Texas, con số này dao động từ 700 đến 1.000 đô la mỗi tháng, tùy thuộc vào gói bảo hiểm được chọn.

Giáo dục cũng có sự khác biệt: các trường tư thục và đại học danh tiếng ở New York và California có giá từ 20.000 đến 50.000 đô la mỗi năm, trong khi ở Texas hoặc Florida, bạn có thể tìm thấy những trường tốt với giá từ 10.000 đến 20.000 đô la mỗi năm.

Người nước ngoài có thể mở tài khoản và vay thế chấp mua nhà tại Hoa Kỳ, nhưng quy trình phức tạp hơn so với công dân: thường yêu cầu mã số thuế cá nhân (ITIN/SSN), bằng chứng thu nhập và khoản tiền đặt cọc đáng kể (thường từ 30-40%). Một số ngân hàng ở Miami và California cung cấp các chương trình chuyên biệt dành cho người không cư trú.

Cuộc sống ở Mỹ rất khác nhau tùy thuộc vào thành phố và tiểu bang. Ví dụ:

• phố New York (Manhattan): Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ: 4.500–6.000 đô la/tháng, thực phẩm và dịch vụ: cao hơn mức trung bình 30–40%, quán cà phê và nhà hàng: 15–25 đô la/bữa ăn, tiền điện nước: 250–400 đô la/tháng.
• Los Angeles, California: Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ từ 3.500 đến 4.500 đô la, giá thực phẩm cao hơn mức trung bình 20-30%, nhà hàng từ 12 đến 20 đô la, tiền điện nước từ 200 đến 350 đô la.
• Miami, FL: Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ từ 2.500 đến 3.500 đô la, giá thực phẩm và nhà hàng gần bằng mức trung bình của Mỹ, chi phí tiện ích từ 150 đến 300 đô la.
• Austin, Dallas, TX: Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ từ 1.800 đến 2.500 đô la, chi phí thực phẩm trung bình, nhà hàng từ 10 đến 18 đô la, tiền điện nước từ 120 đến 250 đô la.
• Chicago, vùng Trung Tây: Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ từ 1.500 đến 2.200 đô la, giá thực phẩm dưới mức trung bình quốc gia, chi phí điện nước từ 120 đến 250 đô la.

Cuộc sống ở Áo khá dễ đoán và có tổ chức: chăm sóc sức khỏe chất lượng cao và dễ tiếp cận, giáo dục chất lượng cao, và thủ tục hành chính tối thiểu. Ví dụ, bảo hiểm y tế cho một gia đình bốn người có giá từ 300 đến 500 đô la mỗi tháng, và học phí tại các trường công lập và đại học thường miễn phí hoặc rất phải chăng.

Cơ sở hạ tầng, giao thông và an ninh của thành phố tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống lâu dài thoải mái. Tôi tin rằng ở Áo, việc lập kế hoạch chi tiêu, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo sự thoải mái cho gia đình dễ dàng hơn.

Việc lựa chọn bất động sản tại Mỹ phụ thuộc rất nhiều vào mục tiêu và hoàn cảnh sống của nhà đầu tư. Các nhóm dân cư khác nhau có cách tiếp cận thị trường khác nhau, và điều quan trọng là phải xem xét các yếu tố tài chính, pháp lý và cá nhân.

Đối với công dân của các quốc gia bất ổn, việc mua nhà hoặc căn hộ ở Hoa Kỳ thường là một cách để bảo vệ vốn. Khách hàng của tôi từ Đông Âu và Mỹ Latinh đã mua căn hộ ở Miami và Los Angeles với giá từ 400.000 đến 700.000 đô la để đa dạng hóa tài sản và đảm bảo bảo toàn tài sản lâu dài.

cho người nghỉ hưu nhờ khí hậu ôn hòa, thuế bất động sản thấp và không có thuế thu nhập tiểu bang. Ví dụ, một căn nhà trị giá 550.000 đô la ở khu vực Fort Lauderdale, được cho thuê dài hạn, tạo ra thu nhập khoảng 2.800–3.200 đô la mỗi tháng, trong khi bất động sản này được sử dụng như một ngôi nhà thứ hai tiện nghi.

Những người làm việc từ xa đánh giá cao Hoa Kỳ vì cơ sở hạ tầng phát triển, internet tốc độ cao và các cơ hội cho thuê ngắn hạn thông qua Airbnb và VRBO. Tuy nhiên, các hạn chế về visa và yêu cầu về giấy tờ cư trú dài hạn tạo ra một số khó khăn nhất định. Ví dụ khách hàng: mua một căn hộ ở Austin với giá 350.000 đô la và sau đó cho thuê ngắn hạn mang lại thu nhập từ 2.000 đến 2.400 đô la mỗi tháng, yêu cầu mã số thuế cá nhân (ITIN) và tài khoản ngân hàng đối với người không cư trú.

Mỹ hay Áo? So với Áo, quốc gia này thắng thế đối với các nhà đầu tư thận trọng: thị trường ổn định, luật pháp minh bạch, thuế thấp hơn và lợi nhuận có thể dự đoán được. Mặt khác, Mỹ mang lại lợi nhuận cao hơn, nhiều khu vực và chiến lược đầu tư đa dạng, nhưng lại đi kèm với rủi ro, biến động thị trường và những thách thức trong quản lý bất động sản. Đối với những khách hàng coi trọng sự an toàn và trật tự, tôi thường khuyên nên chọn Áo.

Thoái vốn đầu tư là một bước quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Việc mua bán bất động sản tại Mỹ thường được thực hiện thông qua MLS (Dịch vụ niêm yết đa dạng) hoặc thông qua các môi giới chuyên nghiệp. Thời gian bán trung bình thay đổi tùy theo khu vực: tại các thành phố lớn như Miami hay Los Angeles, một bất động sản có thể được bán trong vòng 30-90 ngày, trong khi ở các tiểu bang ít thanh khoản hơn, có thể mất đến 6-9 tháng. Khách hàng của tôi, bán căn hộ ở Miami với giá từ 600.000 đến 750.000 đô la, thường sử dụng MLS và môi giới để đẩy nhanh quá trình và giảm thiểu hoa hồng.

Đối với người không cư trú, một khía cạnh quan trọng là FIRPTA, yêu cầu khấu trừ tới 15% giá bán để đóng thuế liên bang. Việc tính toán chính xác nghĩa vụ thuế rất quan trọng để tránh các khoản thanh toán bất ngờ.

Giao dịch 1031 cho phép bạn hoãn thuế khi bán một bất động sản và tái đầu tư vào một tài sản bất động sản khác tại Hoa Kỳ. Ví dụ, một khách hàng của tôi đã bán một căn hộ chung cư ở Miami với giá 650.000 đô la và đầu tư vào một số bất động sản ở Austin, điều này cho phép anh ấy chuyển gánh nặng thuế và tăng tính đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Việc chuyển nhượng bất động sản thông qua thừa kế hoặc ủy thác là một cách khác để quản lý tài sản hiệu quả và lên kế hoạch cho tương lai của bạn. Ủy thác giúp quản lý tài sản, giảm rủi ro về thuế và bảo vệ tài sản của bạn.

So với Áo, quy trình thoái vốn đầu tư ở đó đơn giản và dễ dự đoán hơn. Thanh khoản thị trường thứ cấp cao, thủ tục hành chính tối thiểu, thuế bán hàng minh bạch và giao dịch được hoàn tất nhanh chóng. Mỹ mang lại lợi nhuận cao hơn, nhưng lại vướng phải các quy định thuế phức tạp và thủ tục hành chính rườm rà.

Trong nhiều năm qua, tôi đã làm việc với các khách hàng đầu tư vào bất động sản tại Mỹ và châu Âu. Kinh nghiệm của tôi cho thấy mỗi thị trường đều có những đặc điểm riêng biệt, và sự thành công của các khoản đầu tư phụ thuộc trực tiếp vào việc thẩm định kỹ lưỡng.

Phân bổ vốn giữa các thị trường ổn định và đang phát triển là chìa khóa để có một danh mục đầu tư cân bằng. Theo cách tiếp cận này, đầu tư vào bất động sản Áo thường mang lại sự ổn định và khả năng dự đoán, trong khi bất động sản Mỹ có tiềm năng tăng trưởng và lợi suất cho thuê cao hơn. Tôi khuyên bạn nên kết hợp bất động sản Mỹ với các thị trường năng động và sinh lời hơn, chẳng hạn như Miami hoặc Los Angeles, và các bất động sản ổn định ở châu Âu, chẳng hạn như Vienna. Cách tiếp cận này cho phép bạn đa dạng hóa rủi ro, tạo ra thu nhập từ cho thuê và đồng thời tích lũy vốn.

Khi lựa chọn chiến lược, tôi xem xét mục tiêu của khách hàng: cho thuê, địa vị xã hội, hay tích lũy vốn dài hạn. Ví dụ, đối với khách hàng tập trung vào thu nhập và tăng trưởng, Hoa Kỳ phù hợp hơn, đặc biệt là thông qua các căn hộ ở Mỹ và bất động sản ở Florida. Còn đối với những người coi trọng sự ổn định, khả năng dự đoán và bảo vệ vốn, Áo thường là lựa chọn tốt hơn.

Cá nhân tôi sẽ chia khoản đầu tư của mình giữa Mỹ và Áo: Mỹ mang lại sự tăng trưởng và lợi nhuận cao, trong khi Áo mang đến sự an tâm, minh bạch và bảo vệ tài sản dài hạn. Cách tiếp cận này cho phép bạn kết hợp những ưu điểm tốt nhất của cả hai quốc gia và tạo ra một danh mục đầu tư bền vững.

Đầu tư bất động sản đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về mục tiêu và thị trường. Hoa Kỳ là lựa chọn tốt nhất cho những người tìm kiếm lợi nhuận cao, nhiều chiến lược khác nhau và các thị trường năng động như Miami, Los Angeles hoặc Texas. Áo phù hợp với các nhà đầu tư coi trọng sự ổn định, tính minh bạch pháp lý và lợi nhuận có thể dự đoán được. Trên thực tế, đối với một phần danh mục đầu tư an toàn như vậy, bất động sản Áo là yếu tố ổn định, trong khi Hoa Kỳ được xem là nguồn tăng trưởng và lợi nhuận cao hơn.

Lời khuyên chung từ một luật sư đầu tư: thẩm định kỹ lưỡng các bất động sản, xem xét các nghĩa vụ thuế, đa dạng hóa danh mục đầu tư và luôn luôn lập kế hoạch thoái vốn. Đối với người không cư trú, điều đặc biệt quan trọng là phải xem xét FIRPTA, thuế thu nhập từ cho thuê và các lựa chọn thông qua LLC hoặc quỹ tín thác.

Triển vọng đến năm 2030 cho thấy sự tăng trưởng dân số, di cư nội địa và sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Tại Hoa Kỳ, nhu cầu nhà ở đang tăng lên ở các thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và lợi suất cho thuê hấp dẫn. Tại Áo, sự ổn định vẫn được duy trì, và sự phát triển của các thị trường thứ cấp và thị trường mới tiếp tục mang lại các khoản đầu tư an toàn cho vốn dài hạn.

1. Xác định mục tiêu đầu tư của bạn

• Thu nhập từ cho thuê (Dài hạn so với ngắn hạn)
• Vốn hóa và tăng trưởng giá trị
• Các chiến lược xin thường trú hoặc thị thực (EB-5, E-2)

2. Lựa chọn hình thức sở hữu

• Mua hàng của cá nhân
• Mua hàng thông qua công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC)
• Đầu tư thông qua REITs và các quỹ
• Quan hệ đối tác hoặc quỹ tín thác

3. Phân tích thị trường và khu vực

• Các thành phố và tiểu bang: Miami, New York, Los Angeles, Austin, vùng Trung Tây
• Lợi suất cho thuê và tính thanh khoản của bất động sản
• Giá mỗi mét vuông và động lực thị trường
• Cơ sở hạ tầng, giao thông, sinh thái, nhu cầu của người thuê nhà

4. Kiểm tra đối tượng và xác minh pháp lý

• Tìm kiếm thông tin quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu
• Báo cáo kiểm tra: tình trạng công trình, tiện ích
• Kiểm tra lịch sử sở hữu và các khoản thế chấp

5. Tài chính và yêu cầu của người mua

• Thông tin về việc cấp số an sinh xã hội/mã số thuế cá nhân cho người nước ngoài
• Tài khoản ngân hàng tại Hoa Kỳ
• Khoản đóng góp ban đầu và bằng chứng về nguồn gốc hợp pháp của quỹ
• Độ tuổi (một số ngân hàng yêu cầu đủ 18 tuổi)

6. Quy trình mua hàng

• Lựa chọn người môi giới bất động sản và luật sư
• Chuẩn bị một bản chào giá
• Tài khoản ký quỹ
• Việc hoàn tất thủ tục và đăng ký quyền sở hữu tài sản trong hồ sơ của quận
• Khả năng mua hàng từ xa

7. Thuế và chi phí

• Thuế bất động sản (0,5–3% tùy thuộc vào tiểu bang)
• Chi phí hoàn tất giao dịch (2–5% giá trị giao dịch)
• Thuế thu nhập từ cho thuê nhà (Liên bang + Tiểu bang)
• Thuế thu nhập từ lãi vốn bán hàng
• FIRPTA dành cho người không cư trú

8. Quản lý bất động sản

• Lựa chọn công ty quản lý bất động sản
• Cho thuê dài hạn và ngắn hạn
• Hợp đồng thuê nhà và các quy định địa phương

9. Chiến lược thoái vốn

• Bán thông qua MLS hoặc môi giới bất động sản
• Giao dịch 1031 để chuyển nhượng thuế
• Chuyển nhượng bằng thừa kế hoặc thông qua quỹ ủy thác

10. Các kịch bản và sự đa dạng hóa

• Một đối tượng so với nhiều đối tượng
• Sự kết hợp giữa Mỹ và châu Âu (Áo để ổn định, Mỹ để tăng trưởng)
• Cân bằng giữa lợi nhuận và rủi ro

1. "Nhà đầu tư 300.000 đô la"

• Khách hàng mong muốn: mua một căn hộ ở thành phố New York để có thu nhập cho thuê ổn định và đồng thời là một tài sản có tính thanh khoản cao.
• Những gì chúng tôi tìm thấy: một căn hộ chung cư rộng 70 mét vuông ở Manhattan, được cải tạo hiện đại và có vị trí giao thông thuận tiện.
• Kết quả: Lợi suất 4-5% mỗi năm, tính thanh khoản cao, giá trị bất động sản tăng trưởng +8% trong 2 năm.

2. “Nghỉ hưu với 500.000 đô la”

• Khách hàng mong muốn: mua một căn nhà ở Miami, Florida, để nghỉ hưu thoải mái, với lựa chọn cho thuê nếu cần.
• Những gì chúng tôi tìm thấy: một ngôi nhà rộng 90 m² với 2 phòng ngủ ở khu vực yên tĩnh, gần bãi biển và cơ sở hạ tầng phát triển tốt.
• Kết quả: Lợi suất cho thuê trung bình đạt 4,5%, giá trị tăng +10% trong 3 năm, khu vực an ninh cho cuộc sống yên bình.

3. "Gia đình có con nhỏ"

• Khách hàng mong muốn: mua một căn hộ hoặc nhà ở Los Angeles để ở, gần trường học tốt và môi trường xanh mát.
• Những gì chúng tôi tìm thấy: một căn nhà phố diện tích 120 m² với ba phòng ngủ và một khu vườn nhỏ ở một khu vực phát triển tốt. Giá: 750.000 đô la.
• Kết quả: tiềm năng sinh lời cao từ 6-7% trong 5 năm, khu vực an toàn cho trẻ em, có thể cho thuê nếu cần.