Quận 9 của Vienna – Alsergrund: sự sang trọng, tiện nghi và cơ hội đầu tư ổn định

Khi nhắc đến những khu vực danh giá và được săn đón nhất ở Vienna, người ta thường nghĩ ngay đến quận 1 trung tâm với những cung điện hoặc quận 7 . Tuy nhiên, những người am hiểu hơn về thành phố cũng cân nhắc đến quận 9 – Alsergrund.

Nhiều nhà đầu tư và những người đang cân nhắc thành phố này làm nơi cư trú lâu dài đều quan tâm đến khu Alsergrund của Vienna, bởi nơi đây đại diện cho sự kết hợp độc đáo giữa cơ sở hạ tầng "thông minh" và nhu cầu nhà ở bền vững.

Lượng người thuê và người mua nhà liên tục đổ về đây chủ yếu là sinh viên, những người trẻ làm việc chuyên nghiệp, giáo viên và bác sĩ, giúp thị trường luôn ổn định.

Quận 9 của Vienna chỉ cách trung tâm lịch sử vài phút đi bộ, nằm ngay bên ngoài đường vành đai Ring. Nơi đây chủ yếu được biết đến là "quận đại học và bệnh viện", vì là nơi tọa lạc của các cơ sở khoa học và y tế lớn nhất cả nước: Đại học Vienna, Đại học Y khoa và Bệnh viện Đa khoa Vienna (AKH) nổi tiếng. Tuy nhiên, vai trò của Alsergrund còn vượt xa hơn thế.

Ở đây, không cần phải tìm đến "trung tâm dành cho tất cả mọi người" để cảm thấy mình đang ở trung tâm thành phố. Bầu không khí khoa học, các tổ chức văn hóa, nhà hát, bảo tàng và nền tảng y tế vững mạnh tạo nên một dòng người ổn định tìm kiếm nhà ở để thuê hoặc mua trong nhiều năm tới.

Điều quan trọng cần nhấn mạnh là các khu vực tập trung nhiều trường đại học và phòng khám có nguy cơ xảy ra tình trạng "thiếu hụt nhu cầu" cực kỳ thấp. Chừng nào cơ sở hạ tầng học thuật và y tế còn tồn tại, thì sẽ luôn có cư dân, người thuê nhà và người sử dụng dịch vụ.

Tuy nhiên, Alsergrund không chỉ có khoa học và y học. Nơi đây còn tự hào sở hữu những công viên được bảo dưỡng tốt, những quảng trường xanh mát và những công trình kiến ​​trúc cổ kính với mặt tiền trang nhã gợi nhớ đến giới trí thức thế kỷ 19 và 20.

Khu vực này có diện tích tương đối nhỏ—chỉ 2,99 km vuông—nhưng lại có rất nhiều con đường chính với quán cà phê, cửa hàng và xe điện. Nơi đây cũng có những khoảng sân yên tĩnh, nơi hoa hồng nở rộ vào mùa hè.

Alsergrund thú vị ở nhiều khía cạnh:

• với tư cách là một trung tâm trí thức và giáo dục,
• như một khu vực xanh nằm gần trung tâm thành phố,
• Là một thị trường bất động sản ổn định, đặc trưng bởi nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.

Mục tiêu của tôi là cung cấp cho người đọc bài viết này không chỉ một cái nhìn tổng quan hời hợt, mà là một phân tích chi tiết và thực tế. Chúng ta sẽ xem xét những con phố và loại hình nhà ở nào hấp dẫn nhất cho việc sinh sống và đầu tư, mạng lưới giao thông và không gian xanh được bố trí như thế nào, những cơ sở giáo dục và y tế nào đang thúc đẩy nhu cầu, và những dự án nào đã hoặc sẽ tác động đến thị trường ở khu vực này của Vienna trong những năm tới.

Chúng tôi cũng sẽ đặc biệt chú trọng đến khía cạnh "con người": đánh giá của cư dân, các trường hợp thuê và mua cụ thể, cũng như các khuyến nghị dành cho các nhóm người mua khác nhau – gia đình có con nhỏ, nhà đầu tư cho thuê, và các chuyên gia làm việc trong lĩnh vực y tế hoặc khoa học.

Alsergrund hình thành trên nền những khu định cư nông thôn và ngoại ô trước đây, dần dần hòa nhập vào nhịp sống đô thị đang phát triển nhanh chóng của Vienna trong thế kỷ 19.

Ban đầu, đây là những điền trang và khu định cư riêng biệt, hình thành dọc theo các con đường và suối. Sau các cuộc cải cách hành chính và sự phát triển đô thị trong thế kỷ 19, những vùng lãnh thổ này đã tự nhiên trở thành một phần của thành phố.

Chức năng đặc biệt của khu vực này đã trở nên rõ ràng ngay từ thế kỷ 18. Năm 1784, Bệnh viện Đa khoa (Allgemeines Krankenhaus) được thành lập tại đây—tiền thân của Phòng khám AKH—và xung quanh đó, các cơ sở y tế, viện nghiên cứu và khu dân cư dành cho bác sĩ và giáo viên bắt đầu phát triển.

Cụm ngành y tế là động lực chính thúc đẩy đời sống kinh tế và xã hội của khu vực, vì nó cung cấp nguồn nhân lực chuyên gia, sinh viên và các dịch vụ liên quan dồi dào.

Khi nói đến kiến ​​trúc của quận 9 Vienna, trong thời kỳ đô thị hóa mạnh mẽ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20, các công trình theo phong cách Gründerzeit được xây dựng rất nhiều – những tòa nhà chung cư đồ sộ với mặt tiền trang trí công phu, các căn hộ rộng rãi và sân trong kiểu hof.

Cho đến ngày nay, chúng vẫn là nền tảng của nguồn cung nhà ở tại Alsergrund, tạo nên một bầu không khí "cổ kính tráng lệ" rất được ưa chuộng trong phân khúc thị trường cao cấp.

Bước sang thế kỷ XX, phong trào nghệ thuật Secession nổi lên ở Vienna, và mặc dù biểu tượng chính của nó – Tòa nhà Secession – nằm ngoài khu vực này, nhưng những ý tưởng Art Nouveau và các nguyên tắc thẩm mỹ mới cũng đã lan đến đây.

Alsergrund thể hiện những hình thức chuyển tiếp: từ những công trình kiến ​​trúc cầu kỳ của thời kỳ Gründerzeit đến những mặt tiền hiện đại giản dị và chức năng hơn. Các kiến ​​trúc sư cá nhân cũng đóng vai trò quan trọng, thiết kế các tòa nhà bệnh viện, trường học và nhà ở đáp ứng những yêu cầu mới về vệ sinh, chiếu sáng và bố trí không gian.

Lịch sử của Alsergrund gắn liền mật thiết với những biến động dữ dội của thế kỷ 20 (chiến tranh, cách mạng và thay đổi chế độ chính trị), để lại những dấu ấn rõ rệt trên diện mạo của khu vực. Trong những thập kỷ đầu của thế kỷ trước, nhiều bác sĩ và nhà khoa học nổi tiếng đã sinh sống và làm việc tại đây. Cộng đồng Do Thái chiếm một phần quan trọng trong đời sống văn hóa và trí tuệ của khu vực Alsergrund, đặc biệt là tại các viện y tế và trung tâm văn hóa xung quanh.

Thời kỳ chiếm đóng của Đức Quốc xã và Chiến tranh Thế giới thứ hai đã gây ra những tổn thất nặng nề. Khu vực này mất đi phần lớn kiến ​​trúc, khi nhiều tòa nhà bị phá hủy hoặc hư hại. Tuy nhiên, số phận bi thảm nhất là của cư dân, khi nhiều người buộc phải rời bỏ nhà cửa hoặc bị trục xuất.

Sau chiến tranh, Alsergrund bước vào giai đoạn tái thiết. Các khu dân cư mới được xây dựng nhanh chóng, bao gồm cả nhà ở công cộng, giúp giải quyết tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng của thành phố.

Alsergrund có thể được mô tả như sự kết hợp giữa những "hofs" (sân trong) đặc trưng, ​​những con phố hẹp và những công viên, quảng trường xanh bất ngờ.

Hầu hết các tòa nhà đều được nhà nước bảo vệ. Công tác trùng tu đang được tiến hành hết sức cẩn thận để bảo tồn tính xác thực lịch sử của ngoại thất và điều chỉnh không gian nội thất cho phù hợp với các tiêu chuẩn hiện đại (cách nhiệt, thông gió, v.v.).

Điều này tạo ra một số lợi thế nhất định cho các nhà đầu tư, vì những ngôi nhà có sân trong truyền thống được đánh giá cao về bầu không khí và vẻ quyến rũ. Tuy nhiên, những bất động sản như vậy đòi hỏi đầu tư đáng kể vào việc cải tạo.

Điểm đặc trưng của quận 9 Vienna chính là bản sắc văn hóa, được hình thành qua nhiều thế kỷ. Âm nhạc, văn học, các trường đại học và khoa học y tế đã tạo nên hình ảnh trường tồn của Alsergrund như một nơi của giới trí thức và tri thức.

Franz Schubert và Sigmund Freud cũng từng sống ở đây. Ngôi nhà của Freud tại số 19 Berggasse ngày nay được dùng làm bảo tàng và thu hút khách du lịch từ khắp nơi trên thế giới.

Đối với các nhà đầu tư, "thương hiệu" văn hóa này có giá trị thực tiễn. Nó giúp tạo ra nhu cầu ổn định từ những người thuê nhà có khả năng thanh toán cao và giảm sự phụ thuộc của khu vực vào thu nhập cho thuê ngắn hạn.

Mặc dù có diện tích nhỏ gọn—khoảng 2,99 km²—Alsergrund lại có mật độ dân số cao. Theo ước tính mới nhất của chính quyền địa phương và thống kê, hiện có khoảng 40.000–42.000 người sinh sống tại đây, tương đương với hàng chục nghìn cư dân trên mỗi km vuông.

Những số liệu này cho thấy rõ ràng rằng khu vực này tuy nhỏ nhưng lại rất đa dạng về chức năng – từ khu dân cư đến các khu phức hợp y tế lớn và các cơ sở giáo dục.

Vị trí địa lý và ranh giới. Khu Alsergrund có vị trí thuận lợi, giáp cả các quận trung tâm của Vienna và các khu vực xanh ở phía bắc. Điều này đóng vai trò là khu vực "kết nối". Cư dân có thể dễ dàng đi bộ đến các điểm tham quan văn hóa quan trọng ở trung tâm thành phố, đồng thời cũng được hưởng lợi từ sự gần gũi với các công viên và khu dân cư yên tĩnh.

Về giao thông, các trục đường chính của thành phố chạy qua khu vực này, với các tuyến xe điện và xe buýt đang hoạt động, và các ga tàu điện ngầm ở các khu vực xung quanh cung cấp khả năng tiếp cận nhanh chóng đến cả trung tâm thành phố và các khu thương mại.

Điều này đặc biệt hữu ích cho sinh viên và những người trẻ đi làm không có xe hơi hoặc không muốn sử dụng xe hơi hàng ngày để đi lại trong thành phố.

Các khu dân cư chính và các khu chức năng. Trong quận, có thể phân biệt một số "tiểu khu" dựa trên chức năng của chúng:

• Khu vực trường đại học và y tế nằm xung quanh các khuôn viên trường, viện nghiên cứu và phòng khám. Nhu cầu thuê nhà ngắn hạn và trung hạn luôn ở mức cao. Khu vực này còn có các phòng khám nha khoa, hiệu thuốc và cửa hàng chuyên dụng.
• Khu dân cư lịch sử — khu Gründerzeit với những tòa nhà cổ và mặt tiền được bảo tồn — là một ví dụ điển hình về kiến ​​trúc nhà ở Vienna, với các căn hộ nổi bật bởi trần nhà cao và không gian rộng rãi, đặc biệt hấp dẫn đối với các gia đình và những người đánh giá cao tính chân thực.
• Khu vực thương mại và kinh doanh nhỏ có những con phố rợp bóng quán cà phê, tiệm bánh ngọt, nhà hàng nhỏ và cửa hàng. Khu vực này tạo nên "sức sống" của quận, mang đến không gian thoải mái cho cả cư dân và du khách.
• không gian xanh — quảng trường, ngõ hẻm và công viên nhỏ — chiếm khoảng 10% diện tích thành phố, nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình chất lượng cuộc sống.

Khu vực này của Vienna khá tương phản: ví dụ, những con phố nhộn nhịp và sôi động của Alserstrasse và Wöhringerstrasse nằm cạnh những con hẻm dân cư yên tĩnh nép mình trong những khoảng sân ấm cúng. Chính sự kết hợp này tạo nên một sự cân bằng thoải mái cho cuộc sống.

Quy hoạch đô thị: Khu phức hợp đa chức năng và các quy định về phát triển đô thị. Cấu trúc đô thị của quận không phải là đơn chức năng: khu dân cư, các tòa nhà đại học, khu phức hợp bệnh viện và các cơ sở văn hóa đan xen nhau.

Đồng thời, các quy định về quy hoạch đô thị (Bauordnung) và tiêu chuẩn bảo vệ di tích địa phương nghiêm ngặt hạn chế việc tái phát triển và xây dựng các tòa nhà cao tầng trong các khu vực lịch sử. Đối với cư dân địa phương và cư dân thành phố, đây là một lợi thế không thể phủ nhận: khu vực này giữ được nét độc đáo về kiến ​​trúc và vị thế đặc biệt của mình. Điều này cũng có thể là một điểm cộng cho các nhà đầu tư, vì nếu việc xây dựng mới bị hạn chế, giá cả sẽ tăng lên do nguồn cung chất lượng khan hiếm.

Alsergrund là một trong những khu phố ở Vienna mà bạn có thể cảm nhận được bầu không khí đặc biệt ngay từ giây phút đầu tiên đặt chân đến. Nơi đây thiếu những "khu trưng bày" kiểu bảo tàng dành cho khách du lịch thường thấy ở các quận trung tâm, và cũng thiếu đi sự ồn ào, náo nhiệt đa ngôn ngữ đặc trưng của một số vùng ngoại ô.

Ngày nay, quận 9 của Vienna là nơi sinh sống của khoảng 43.000 người, và cơ cấu dân số của nó phản ánh rõ vai trò học thuật và chuyên môn của khu vực này trong đời sống thành phố.

Nhóm cư dân chính ở đây là sinh viên và những người trẻ làm việc chuyên nghiệp. Đại học Vienna và Đại học Y khoa Vienna thu hút hàng nghìn sinh viên từ khắp nơi trên thế giới mỗi năm. Nhiều người trong số họ ở lại Alsergrund sau khi tốt nghiệp, tìm việc làm tại các phòng khám, trường đại học hoặc các lĩnh vực công nghệ cao.

Điều này tạo ra một dân số có độ tuổi đa dạng, với "đỉnh" rõ rệt ở nhóm dân số trẻ và trong độ tuổi lao động. Yếu tố này tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở, vì nó có tỷ lệ căn hộ nhỏ - một và hai phòng ngủ - đặc biệt cao, cũng như nhu cầu thuê nhà ngắn hạn và trung hạn mạnh mẽ.

Đồng thời, khu vực này cũng hấp dẫn các gia đình có con nhỏ. Điều này được tạo điều kiện thuận lợi bởi không gian xanh, môi trường yên tĩnh, an toàn và cơ sở hạ tầng phát triển tốt. Mức thu nhập ở Alsergrund được coi là trên mức trung bình của thành phố. Và, như bạn có thể đoán, các nghề nghiệp phổ biến nhất trong số cư dân liên quan đến giáo dục, y tế, công nghệ thông tin và văn hóa.

Thành phần dân tộc của quận cũng rất đáng chú ý. Khoảng 20-25% cư dân của quận là người nước ngoài . Họ chủ yếu là sinh viên đến từ Đức, Ý và Đông Âu, cũng như các nhà nghiên cứu từ Hoa Kỳ và châu Á. Điều này khiến Alsergrund giống như một "khuôn viên quốc tế" thu nhỏ, vì hàng chục ngôn ngữ được sử dụng hàng ngày ở đây.

Sự đa dạng này tạo ra nhu cầu đối với các dịch vụ đặc thù: cửa hàng quốc tế, khóa học ngôn ngữ, quán cà phê phục vụ ẩm thực dân tộc và các sự kiện văn hóa dành cho các cộng đồng người di cư khác nhau.

Một ngày nọ, tôi đang uống cà phê trong một quán nhỏ gần phòng khám AKH và chứng kiến ​​một cảnh tượng thú vị: ở bàn bên cạnh, các bác sĩ đến từ Ấn Độ, sinh viên từ Ba Lan và giáo sư từ Đức đang cùng nhau thảo luận về một dự án chung. Chính những khoảnh khắc như thế này khiến bạn nhận ra: Alsergrund không chỉ là một khu phố, mà là một điểm giao thoa thực sự của các nền văn hóa và tri thức.

Hồ sơ kinh tế - xã hội của quận có thể được mô tả là "có trình độ học vấn cao và định hướng nghề nghiệp". Một tỷ lệ đáng kể cư dân làm việc trong lĩnh vực giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa học, văn hóa và dịch vụ. Những người này bao gồm giáo sư, bác sĩ, nhà nghiên cứu, đại diện của các tổ chức quốc tế và các chuyên gia sáng tạo.

Thu nhập bình quân ở quận này theo truyền thống cao hơn mức trung bình của Vienna, nhưng khu phố lại rất đa dạng. Trên một con phố, bạn có thể thấy những tòa nhà Hof cổ kính được sử dụng làm căn hộ công cộng, trong khi ở gần đó, bạn sẽ tìm thấy những căn hộ cao cấp hiện đại và các tòa nhà văn phòng.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là cơ hội hoạt động trên nhiều phân khúc thị trường cùng một lúc: từ tầng lớp trung lưu ổn định đến thị trường nhà ở cao cấp với khả năng thanh toán cao.

Dòng người di cư và lượng sinh viên quốc tế đổ về quận 9 của Vienna tạo ra hai "nguồn" cầu ổn định. Nguồn thứ nhất là ngắn hạn: sinh viên trao đổi, thực tập sinh, bệnh nhân khám chữa bệnh và gia đình đi cùng. Nguồn thứ hai là dài hạn: các chuyên gia trẻ và gia đình học giả.

Cấu trúc này thúc đẩy sự phát triển của dịch vụ cho thuê theo ngày và theo mùa, cũng như các dịch vụ dành cho người nước ngoài: các công ty chuyên biệt, tư vấn đa ngôn ngữ và dịch vụ chuyên nghiệp cho thuê nhà ở có nội thất đầy đủ.

Đối với các nhà đầu tư sẵn sàng chủ động quản lý những bất động sản như vậy, điều này có nghĩa là tỷ lệ lấp đầy cao, mặc dù điều đó đòi hỏi sự chú trọng hơn vào tiếp thị và dịch vụ.

Các nhà hát, bảo tàng, phòng trưng bày, quán cà phê và các cửa hàng nhỏ tạo nên một nền kinh tế địa phương sôi động, cung cấp việc làm và tạo ra bầu không khí khu phố náo nhiệt.

Một yếu tố khác góp phần vào sự ổn định là ngành y tế. Các phòng khám và trung tâm chuyên khoa liên tục cung cấp nguồn nhân lực và bệnh nhân, tạo ra nhu cầu ổn định về nhà ở và thúc đẩy hiệu ứng lan tỏa tích cực cho nền kinh tế của khu vực.

Một lời khuyên thiết thực cho những ai đang tìm kiếm nhà ở: các gia đình và những người muốn tìm một ngôi nhà yên tĩnh, lâu dài nên tập trung vào khu vực phía bắc và phía tây của quận, vì những khu vực này có nhiều khu dân cư và không gian xanh hơn. Nếu bạn đang tìm mua nhà cho thuê, tôi khuyên bạn nên tìm kiếm các bất động sản gần các trường đại học và các trung tâm giao thông, vì nhu cầu thuê nhà từ sinh viên và những người trẻ tuổi làm việc chuyên nghiệp luôn ở mức cao.

Alsergrund được coi là một trong những khu dân cư thú vị nhất của Vienna. Tại đây, hai thế giới cùng tồn tại: những ngôi nhà cổ điển thế kỷ 19 với tường trát vữa và các phòng rộng rãi, cùng với những căn hộ hiện đại trong các khu phức hợp dân cư mới được tạo ra thông qua quá trình cải tạo quy mô lớn.

Những tòa nhà chung cư Gründerzeit cổ kính và những khoảng sân nhỏ ấm cúng, hay còn gọi là hofs, vẫn là những biểu tượng kiến ​​trúc chính của khu vực này. Những căn hộ này được đánh giá cao nhờ trần nhà cao, phòng ốc rộng rãi và vẻ quyến rũ đô thị.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng chúng thường đòi hỏi những khoản đầu tư đáng kể, chẳng hạn như cách nhiệt và lắp đặt thang máy, để đáp ứng các tiêu chuẩn hiện đại.

Nhà ở công cộng (Wiener Wohnen), vốn từ lâu đã rất phát triển ở Vienna, cũng đóng một vai trò quan trọng. Tại khu Alsergrund, người ta có thể tìm thấy các khu nhà ở từ đầu thế kỷ 20 và các dự án từ thời kỳ hậu chiến.

Một số công trình này được công nhận là di tích kiến ​​trúc. Điều này hạn chế những thay đổi bên ngoài đồng thời đảm bảo sự ổn định về việc sử dụng và bảo tồn môi trường lịch sử.

Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là sự cạnh tranh với nhà ở công cộng trong phân khúc cho thuê giá rẻ khá gay gắt. Tuy nhiên, nhờ các chính sách xã hội của quận, nhu cầu vẫn ổn định, không có sự tăng đột biến bất ngờ.

Những năm gần đây, hoạt động cải tạo nhà cửa diễn ra mạnh mẽ. Các tòa nhà chung cư cũ đang được chuyển đổi thành những khu phức hợp hiện đại với cửa sổ toàn cảnh, bãi đậu xe ngầm và các công nghệ tiết kiệm năng lượng.

Vị trí càng gần đường vành đai hoặc các công viên lớn thì giá càng cao. Phân khúc cao cấp bao gồm các căn hộ được cải tạo trong các tòa nhà lịch sử và các khu phức hợp dân cư hiện đại nhỏ trên các khu đất được phép xây dựng mới.

Theo Immopreice, giá bất động sản ở Alsergrund cao hơn đáng kể so với mức trung bình của thành phố: tại các vị trí đắc địa, giá có thể lên tới 7.000–9.000 euro mỗi mét vuông.

Ví dụ, nhà ở gần công viên Wörtingpark hoặc khu vực trường đại học có thể được mua với giá khoảng 5.500–6.000 euro mỗi mét vuông. Mức giá này tương đương với các khu dân cư danh tiếng hơn ở Vienna, và nhu cầu luôn ở mức cao do nguồn cung hạn chế.

Để làm rõ hơn, tôi sẽ cung cấp một số dữ liệu ước tính về nhà ở:

Thị trường cho thuê nhà ở quận 9 của Vienna dựa trên hai phân khúc chính: cho thuê dài hạn cho gia đình và người làm nghề chuyên nghiệp, và cho thuê ngắn hạn cho sinh viên, thực tập sinh và bệnh nhân.

Giá thuê mỗi mét vuông khác nhau giữa các tòa nhà cũ và các khu phức hợp hiện đại. Do đó, điều quan trọng là phải xem xét đối tượng khách hàng mục tiêu khi lựa chọn chiến lược.

Ví dụ, một căn hộ nhỏ gọn một hoặc hai phòng gần trường đại học luôn được sinh viên ưa chuộng, trong khi một căn hộ rộng rãi ba hoặc bốn phòng ở khu vực yên tĩnh hơn có nhiều khả năng thu hút các gia đình sẵn sàng thuê dài hạn, nhưng lại ít có sự thay đổi người thuê hơn.

Lấy đường phố làm ví dụ:

Khu vực xung quanh bệnh viện AKH và khuôn viên trường đại học trên đường Alserstrasse. Nhu cầu thuê nhà ở đây rất cao do gần các phòng khám và tòa nhà học thuật. Căn hộ nhỏ là lựa chọn lý tưởng. Khu vực này khá đa dạng, cung cấp cả căn hộ giá cả phải chăng và các dự án xây dựng mới.

Các khu phố thời kỳ Gründerzeit thu hút những người mua tìm kiếm vẻ đẹp lịch sử và vị thế xã hội. Giá mỗi mét vuông ở đây cao hơn, nhưng tiêu chuẩn chất lượng cải tạo lại đặc biệt khắt khe.

Các con phố gần công viên và quảng trường. Được nhiều gia đình ưa chuộng, những khu vực này có giá cả và nhu cầu ổn định, nhưng sự lựa chọn bất động sản lại hạn chế.

Wöhringerstrasse là một con phố mua sắm sầm uất, nơi bạn có thể tìm thấy những căn hộ cũ với giá cả phải chăng.

Đường Berngasse. Địa chỉ danh giá gần Bảo tàng Freud; giá cả trên mức trung bình.

Rủi ro chính đối với nhà đầu tư liên quan đến nhu cầu đầu tư vốn vào các tòa nhà cũ: cách nhiệt, hệ thống điện và nâng cấp tiện ích. Một hạn chế khác có thể là tình trạng bảo tồn của các tòa nhà, điều này cấm việc tái phát triển và sửa đổi mặt tiền. Cạnh tranh từ các căn hộ công cộng trong phân khúc cho thuê giá rẻ cũng cần được xem xét.

Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư: lên kế hoạch trước cho việc dự trữ chi phí sửa chữa; hợp tác với các kiến ​​trúc sư địa phương và làm quen với các quy định bảo vệ mặt tiền; sử dụng chiến lược hỗn hợp: các căn hộ nhỏ để có nguồn cung ổn định và một hoặc hai căn hộ rộng rãi để thu hồi vốn dài hạn.

Nếu bạn hỏi người dân Vienna họ liên tưởng điều gì với quận 9, hầu hết sẽ trả lời: "các trường đại học". Quả thực, đây chính là trái tim giáo dục của thành phố.

Vùng Alsergrund là nơi tọa lạc của Đại học Vienna, một trong những trường đại học lâu đời và lớn nhất châu Âu, cũng như Đại học Y khoa, nổi tiếng về đào tạo các chuyên gia hàng đầu thế giới.

Một phần đáng kể của quận được chiếm bởi khu phức hợp y tế AKH, trung tâm lớn nhất châu Âu kết hợp thực hành lâm sàng, nghiên cứu và giáo dục. Điều này thu hút sinh viên, giảng viên và nhà nghiên cứu đến Alsergrund.

Ngoài ra, Học viện Mỹ thuật cũng hoạt động tại đây, góp phần tạo nên bầu không khí sáng tạo cho khu vực. Nhiều trường dạy ngôn ngữ, trường trung học tư thục và các khóa học giáo dục thường xuyên cũng đóng vai trò quan trọng.

Tất cả những điều này tạo nên một hệ sinh thái giáo dục hoàn chỉnh, hấp dẫn đối với cả sinh viên và người nước ngoài, cũng như các gia đình coi trọng việc giáo dục con cái khi lựa chọn nhà ở.

Quận này của Vienna cung cấp một loạt các cơ sở giáo dục, từ các trường Neue Mittelschulen (NMS) và trường trung học công lập đến các trường tư thục và các chương trình quốc tế. Các trường quốc tế lớn hơn nằm ở các quận lân cận, nhưng nhờ giao thông thuận tiện, cư dân trong quận có thể dễ dàng tiếp cận.

Khi chọn nơi sinh sống, các bậc phụ huynh không chỉ cân nhắc chất lượng giáo dục mà còn cả sự thuận tiện về giao thông. Thông thường, khả năng đi bộ đến trường trong vòng 10-20 phút là yếu tố quyết định khi mua căn hộ.

Các khóa học ngôn ngữ cũng rất phổ biến. Nhiều gia đình cho con em mình theo học để giúp các em nhanh chóng thích nghi và hòa nhập vào môi trường Vienna.

Alsergrund còn được biết đến như một trung tâm khoa học và nghiên cứu. Hàng chục phòng thí nghiệm, viện nghiên cứu và trung tâm quốc tế hoạt động tại đây. Nhiều sinh viên ở lại khu vực này sau khi tốt nghiệp, tìm việc làm, và các nhà khoa học đến đây làm việc theo hợp đồng. Điều này tạo nên một sức sống đặc biệt cho khu vực.

Đại học Y khoa Vienna (MedUni) và các viện nghiên cứu lân cận đang tích cực phát triển các dự án hợp tác với các đối tác quốc tế. Hình thức hợp tác này nâng cao vị thế của vùng Alsergrund như một trung tâm khoa học và thu hút không chỉ các nhà nghiên cứu mà còn cả các tổ chức quan tâm đến việc tiếp cận các phòng thí nghiệm và cơ sở lâm sàng.

Một dự án mang tính bước ngoặt là khu học xá mới trên đường Mariannengasse, giúp tăng "mật độ học thuật" của khu vực. Đối với thị trường bất động sản, điều này có nghĩa là nhu cầu về nhà ở chuyên biệt và các dịch vụ liên quan sẽ tăng lên.

Nhiều gia đình cố tình chọn Alsergrund làm nơi học tập cho con cái. Một khách hàng của tôi đến từ Ý nói: "Chúng tôi quyết định mua một căn hộ ở đây vì muốn con cái học tập tại Vienna. Khi chúng còn nhỏ, căn hộ có thể cho sinh viên thuê – đó là một khoản đầu tư lý tưởng."

Alsergrund nổi bật nhờ mạng lưới giao thông thuận tiện. Mặc dù có diện tích nhỏ gọn (khoảng 3 km²), các tuyến đường chính đi qua khu vực này, kết nối nó với cả trung tâm lịch sử và các khu vực khác của thành phố.

Tàu điện ngầm. Tuyến chính U6 chạy ngang qua khu Alsergrund phía bắc. Alser Straße và Michelbeuern cung cấp khả năng di chuyển nhanh chóng đến các tòa nhà đại học, bệnh viện và các khu vực khác của thành phố.

Vị trí gần ga tàu điện ngầm giúp cuộc sống thuận tiện hơn, giảm sự phụ thuộc vào ô tô và tăng sức hấp dẫn của nhà ở gần ga.

Thành thật mà nói, đối với tôi, tuyến đường này là một trong những tuyến thuận tiện nhất: bạn có thể nhanh chóng đến đầu kia của thành phố bằng tuyến này, tiết kiệm được rất nhiều thời gian.

Xe điện. Một biểu tượng thực sự của quận 9, các tuyến số 2, 43 và 44 chạy qua những con phố nhộn nhịp, đưa hành khách đến trung tâm thành phố—đến Tòa thị chính hoặc khu trung tâm—chỉ trong vài trạm dừng. Vào buổi tối, xe điện chật kín sinh viên trở về từ lớp học, và bầu không khí thực sự giống như một chiếc xe buýt trong khuôn viên trường.

Đối với cư dân, điều này có nghĩa là có hàng chục điểm đến trong vòng 10-20 phút mà không cần chuyển tuyến, còn đối với nhà đầu tư, nó đảm bảo tính thanh khoản cao cho các căn hộ gần trạm xe buýt.

Cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp và người đi bộ. Có các làn đường dành cho xe đạp dọc theo các tuyến phố chính, và cũng có các trạm cho thuê xe điện scooter.

Nhiều cư dân lựa chọn phương tiện giao thông này. Cá nhân tôi đã nhiều lần sử dụng xe tay ga để đi từ phòng khám AKH đến đường vành đai Ringstrasse – hành trình mất khoảng 10 phút và không hề bị tắc đường.

STEP 2025. Chương trình phát triển giao thông vận tải của thành phố cũng đang được tích cực triển khai tại quận 9 của Vienna. Các khu vực dành cho người đi bộ mới đang được tạo ra, cơ sở hạ tầng dành cho xe đạp đang được mở rộng và các trạm dừng xe điện đang được cải thiện.

Gần đây, các lối băng qua đường an toàn hơn đã được xây dựng trên đường Wöhringerstrasse và các điểm dừng hiện đại với biển báo động đã được lắp đặt.

Để dễ hiểu hơn, tôi sẽ cung cấp một bảng về khả năng vận tải của khu vực:

Giao thông vận tải là yếu tố then chốt đối với các nhà đầu tư. Căn hộ gần ga tàu điện ngầm hoặc tuyến xe điện sẽ cho thuê nhanh hơn và với giá cao hơn. Alsergrund có nhiều "lợi thế" như vậy, khiến nơi đây hấp dẫn hơn các vùng ngoại ô.

Việc đỗ xe ở quận 9 là một vấn đề phức tạp. Đường phố hẹp và các tòa nhà san sát nhau, vì vậy thành phố đang tích cực triển khai một hệ thống quy định được lên kế hoạch kỹ lưỡng.

(Parkpickerl). Công cụ chính là Parkpickerl, một loại giấy phép dành cho cư dân do chính quyền đô thị cấp. Giấy phép này cho phép cư dân có đăng ký thường trú được đậu xe trong khu vực của mình. Giấy phép có thể được cấp thông qua dịch vụ trực tuyến của Văn phòng Thủ phủ (Magistrate) hoặc Văn phòng Quận (Bezirksamt) .

Phí đậu xe bao gồm phí hành chính và phí thường niên. Ngoài ra còn có giới hạn về số lượng giấy phép đậu xe cho mỗi địa chỉ. Đối với cư dân, giấy phép thường niên có giá khoảng 10 euro/tháng – khá rẻ so với mặt bằng chung ở Vienna. Khách du lịch chỉ có thể sử dụng dịch vụ đậu xe ngắn hạn, với mức giá khoảng 2,20 euro/giờ.

Đối với người thuê nhà có xe hơi, vấn đề này vô cùng quan trọng. Đó là lý do tại sao điều cần thiết đối với các nhà đầu tư là phải bao gồm tất cả các chi tiết trong mô tả căn hộ: liệu có gara riêng hay không, liệu có thiết bị chọn chỗ đậu xe tự động hay không, và những hạn chế nào áp dụng cho khách. Thông tin đậu xe rõ ràng ảnh hưởng trực tiếp đến sức hấp dẫn của bất động sản.

Dữ liệu so sánh về chỗ đậu xe:

Tôi đã nhiều lần nhận thấy rằng các gia đình có con nhỏ thường chọn căn hộ trong các tòa nhà có hầm đỗ xe. Ngay cả khi những căn hộ như vậy đắt hơn, chúng vẫn có giá thị trường cao hơn.

Đổi mới. Trong những năm gần đây, Vienna ngày càng áp dụng các giải pháp đỗ xe kỹ thuật số. Ví dụ, các biển báo động đã xuất hiện trong quận, hiển thị số lượng chỗ trống có sẵn trong các bãi đỗ xe gần đó. Hệ thống đỗ xe cũng được tích hợp vào các ứng dụng di động. Điều này giúp tiết kiệm thời gian cho người lái xe và giảm bớt gánh nặng cho việc đỗ xe trên đường phố.

Biến đổi không gian. Trong những năm gần đây, một số khu vực đỗ xe đã được chuyển đổi thành những quảng trường nhỏ với ghế đá và cây xanh. Quyết định này ban đầu gây tranh cãi trong cư dân, nhưng giờ đây nhiều người nhận thấy rằng những khoảng sân này đã trở nên yên tĩnh hơn, thoải mái hơn và dễ chịu hơn để đi dạo.

Điều này có tác động trực tiếp đến người mua bất động sản: những con phố có ít chỗ đậu xe và không gian xanh thường trở nên hấp dẫn hơn đối với các gia đình và người đi bộ. Những ngôi nhà gần những không gian như vậy có giá cao hơn.

Điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là phải duy trì sự cân bằng: trong khi căn hộ có chỗ đậu xe vẫn là lựa chọn đầu tư đáng tin cậy nhất, thì nhà ở không có chỗ đậu xe, nằm trong khoảng cách đi bộ đến các phương tiện giao thông công cộng và cơ sở hạ tầng đô thị, cũng cho thấy sự tăng giá ổn định.

Xe điện. Thành phố đang tăng cường mạng lưới các trạm sạc công cộng . Hiện có hàng trăm trạm sạc trên khắp Vienna, bao gồm cả khu Alsergrund.

Chủ sở hữu các bất động sản có bãi đậu xe ngầm nên cân nhắc lắp đặt điểm sạc riêng hoặc ký hợp đồng với một nhà điều hành. Điều này đang trở thành một lợi thế cạnh tranh và chắc chắn sẽ là một yếu tố quan trọng trong tương lai.

Các nhà mạng cung cấp các giải pháp trọn gói cho các khu dân cư: quản lý tải điện linh hoạt, thanh toán tự động và các dịch vụ tiện ích. Điều này giúp đơn giản hóa việc lắp đặt các trạm sạc và làm cho các căn hộ này trở nên đặc biệt hấp dẫn.

Mặc dù mang đậm tính học thuật và khoa học, vùng Alsergrund vẫn giữ được nét văn hóa tâm linh phong phú. Đời sống tôn giáo của khu vực phản ánh sự đa dạng của Vienna xưa: các nhà thờ Công giáo, giáo xứ Chính thống giáo và Tin lành, dấu tích của cộng đồng Do Thái và các trung tâm Hồi giáo đều hiện diện ở đây.

Đối với các gia đình chuyển đến đây, cơ sở hạ tầng tôn giáo đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nó không chỉ bao gồm các địa điểm cầu nguyện mà còn cả các trung tâm văn hóa, giáo dục và xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập và hình thành các mối quan hệ mới.

Nhà thờ Công giáo nổi tiếng nhất ở quận 9 là Nhà thờ Servite trên quảng trường Servitenplatz. Đây là một kiệt tác kiến ​​trúc Baroque và cũng là trung tâm sinh hoạt cộng đồng địa phương, nơi tổ chức các buổi hòa nhạc đàn organ, các cuộc gặp gỡ văn hóa và các sự kiện từ thiện. Không khí của quảng trường, với những quán cà phê ấm cúng và đài phun nước, là một trong những địa điểm "châu Âu" nhất trong quận.

Một kiệt tác kiến ​​trúc khác là nhà thờ Votivkirche, một nhà thờ theo phong cách tân Gothic trên đường Ringstraße. Nơi đây không chỉ là nơi thờ cúng mà còn là biểu tượng văn hóa của thành phố, thường xuyên tổ chức các buổi hòa nhạc, triển lãm và các tour tham quan.

Bên cạnh các nhà thờ lớn, khu vực này còn có các nhà thờ giáo xứ nhỏ hơn phục vụ các chức năng xã hội quan trọng. Họ tổ chức các câu lạc bộ, trường học và cung cấp sự trợ giúp cho những người cần giúp đỡ, củng cố cộng đồng địa phương và tạo ra một mạng lưới dịch vụ bổ sung cho các gia đình.

Alsergrund và các vùng lân cận là nơi sinh sống của nhiều cộng đồng Chính thống giáo—Nga, Hy Lạp, Serbia và Romania. Các giáo xứ này không chỉ quy tụ các tín đồ mà còn cả các gia đình di cư, đóng vai trò là trung tâm cộng đồng và hỗ trợ.

Tại đây cũng có các nhóm Tin Lành hoạt động, và họ cũng tích cực tham gia vào đời sống văn hóa và xã hội của khu vực.

Cho đến năm 1938, Alsergrund từng có một cộng đồng Do Thái khá lớn, chiếm trọn cả những khu phố.

Những biến cố bi thảm của chế độ Đức Quốc xã đã phá hủy một phần đời sống của thành phố này, nhưng ký ức về nó vẫn còn mãi. Ngày nay, điều này được thể hiện rõ qua các đài tưởng niệm, bảo tàng và đời sống tôn giáo sôi động ở các khu trung tâm của Vienna. Các giáo đường Do Thái chính, bao gồm cả Stadttempel, nằm gần đó và có thể đi bộ đến được.

Khu vực này cũng trở thành nơi sinh sống của các cộng đồng Hồi giáo. Các hiệp hội văn hóa và các nhà thờ Hồi giáo nhỏ hoạt động ở đây, chủ yếu hướng đến người di cư và sinh viên. Họ tổ chức các chương trình giáo dục và đối thoại giữa các tôn giáo.

Một trong những điểm mạnh của khu vực này ở Vienna là sự khoan dung và khả năng hòa nhập các truyền thống tôn giáo khác nhau. Các cuộc gặp gỡ liên tôn giáo, triển lãm và hòa nhạc thường xuyên được tổ chức tại đây. Những sự kiện này giúp cư dân hiểu nhau hơn và thúc đẩy tinh thần cộng đồng.

Đối với cư dân mới, điều này có nghĩa là một loạt các dịch vụ đa tôn giáo: từ việc tham gia các nghi lễ và ngày lễ đến việc hòa nhập thông qua các câu lạc bộ và các sáng kiến ​​xã hội.

Như tôi thường nói với khách hàng của mình, sự hiện diện của nhà thờ, trung tâm văn hóa và các sự kiện tôn giáo làm cho một khu phố trở nên thân thiện hơn với nhiều tầng lớp dân cư. Điều này có nghĩa là bất động sản ở đó trở nên hấp dẫn hơn đối với cả người thuê và người mua.

Trong khi một số khu vực của Vienna có thể được mô tả là "yên tĩnh, thân thiện với gia đình", thì Alsergrund lại là một khu phố của những ý tưởng, sự thử nghiệm và khám phá văn hóa. Năng lượng từ các trường đại học hiện hữu rõ rệt ở đây, và nó tạo nên phong cách cho toàn bộ đời sống văn hóa.

Các nhà hát và phòng hòa nhạc. Khu vực này tự hào có một số nhà hát và địa điểm biểu diễn nhỏ, nơi các hình thức nghệ thuật thử nghiệm chiếm ưu thế. Nhà hát im Zentrum và Nhà hát Rabenhof nổi tiếng với các vở diễn có lối dàn dựng tối giản và cách diễn giải táo bạo.

Bầu không khí của những buổi biểu diễn như vậy cuốn hút khán giả vào cuộc đối thoại trí tuệ. Ví dụ, tôi từng tham dự một buổi diễn chuyển thể từ một tiểu thuyết đương đại tại nhà hát Rabenhof: sân khấu gần như trống rỗng, bối cảnh tối giản, nhưng diễn xuất của các diễn viên đã thu hút toàn bộ khán phòng cho đến tận cuối cùng.

Ngoài ra, trong khu vực này bạn còn có thể tìm thấy:

• Nhà hát am Alsergrund – nhà hát tạp kỹ;
• Schauspielhaus Wien – sân khấu kịch;
• Nhà hát Volksoper, nhà hát Burgtheater và nhà hát Musikverein đều nằm trong khoảng cách đi bộ hoặc dễ dàng tiếp cận bằng phương tiện giao thông công cộng.

Bảo tàng và phòng trưng bày. Niềm tự hào của quận là Bảo tàng Alsergrund , nơi kể câu chuyện về quận trong hai thế kỷ qua: từ vùng ngoại ô nông thôn đến trung tâm sinh viên. Đặc biệt thú vị là triển lãm về các bác sĩ thế kỷ 19 và Trường Y khoa Vienna nổi tiếng.

Cũng cần nhớ rằng, hai bảo tàng lớn nhất của thành phố, Bảo tàng Lịch sử Nghệ thuật và Bảo tàng Lịch sử Tự nhiên, chỉ cách đó vài phút. Cư dân trong khu vực thường nói đùa rằng, "Chúng tôi sống giữa trường đại học và bảo tàng ," và điều đó cũng có phần đúng.

Các buổi chiếu phim và liên hoan phim. Vào mùa hè, các sân trong và quảng trường của khu Alsergrund biến thành những địa điểm chiếu phim ngoài trời. Một màn hình được dựng lên trước nhà thờ Servite; vào cửa miễn phí, và sinh viên, gia đình có trẻ em và khách du lịch đổ xô đến đó. Không khí gợi nhớ đến những buổi tối ở Nam Âu, khi toàn bộ khu phố đổ ra đường.

Sự kiện chính của năm là Servitenfest. Nó biến Servitenplatz thành một hội chợ âm nhạc, đồ thủ công và ẩm thực đường phố. Cá nhân tôi cho rằng đây là một trong những cách tốt nhất để cảm nhận tinh thần của quận 9.

Các bài giảng và sự kiện khoa học. Vị trí gần Đại học Vienna và khu phức hợp y tế khiến Alsergrund trở thành không gian nơi văn hóa và khoa học gắn bó chặt chẽ. Các thư viện quận và hội trường đại học tổ chức các bài giảng, triển lãm và các cuộc thảo luận công cộng – từ y sinh học đến triết học và văn học đương đại.

Chợ trời và các khu chợ khác. Vào cuối tuần, các chợ trời mở cửa ở những không gian nhỏ. Ở đây bạn có thể tìm thấy sách cũ, đồ trang sức hoặc đồ nội thất cổ. Những không gian này luôn thu hút một cộng đồng sáng tạo, điều này tác động tích cực đến giá trị bất động sản trong khu vực.

Đừng quên Chợ Giáng sinh Altes AKH, một khu chợ Giáng sinh được người dân địa phương và sinh viên yêu thích.

Khi tôi nói với khách hàng rằng sự phong phú về văn hóa ảnh hưởng trực tiếp đến sức hấp dẫn đầu tư, không phải ai cũng tin ngay. Nhưng kinh nghiệm đã chứng minh: căn hộ gần các trung tâm văn hóa dễ cho thuê hơn, đặc biệt là đối với người nước ngoài và sinh viên. Alsergrund là một ví dụ điển hình cho điều này.

Vienna nổi tiếng với việc khoảng 50% diện tích được bao phủ bởi không gian xanh. Alsergrund hòa nhập hoàn hảo vào hệ thống này: mặc dù mật độ xây dựng cao, công viên và quảng trường chỉ chiếm khoảng 10% diện tích, một con số đáng kể đối với một quận trung tâm.

Altes AKH. Khu phức hợp bệnh viện cũ nay đã được chuyển đổi thành khuôn viên trường đại học và một khoảng sân rợp bóng cây xanh. Nơi đây là địa điểm dạo bộ, tụ họp của sinh viên và các chợ theo mùa, bao gồm cả chợ Giáng sinh đã đề cập ở trên. Đây thực sự là "lá phổi" của khu phố.

Công viên Votivpark. Công viên nhỏ gần nhà thờ Votivkirche rất được sinh viên và nhân viên văn phòng ưa thích để nghỉ giải lao ngắn và giờ ăn trưa. Nó bổ sung một cách tự nhiên cho khu vực học thuật xung quanh trường đại học.

Prater. Mặc dù về mặt hành chính, công viên Prater nằm ở quận lân cận, nhưng không gian xanh của nó bắt đầu ngay gần đó. Cư dân của khu Alsergrund thường đi bộ hoặc đạp xe ở đây—các con đường được kết nối với mạng lưới đường phố của thành phố và dẫn thẳng đến sông Danube.

Công viên Wörting. Người dân địa phương gọi nơi đây là "trái tim yên tĩnh của khu phố". Bầu không khí gợi nhớ đến những khu vườn cổ kính ở Vienna: những con đường ngay ngắn, rợp bóng cây cổ thụ, và những cuộc dạo chơi thanh bình của các gia đình và người cao tuổi.

Vườn Hedwigsgarten và các công viên nhỏ. Khu vực này thực sự được điểm xuyết bởi những không gian xanh nhỏ xinh. Chúng tạo nên một bầu không khí ấm cúng và mang đến sự thư thái khỏi sự ồn ào náo nhiệt của thành phố, chỉ cách đó vài bước chân.

Các dự án đô thị mới. Là một phần của chương trình STEP 2025 và Thành phố Thông minh , các không gian xanh mới đang được tích cực phát triển trong khu vực. Một số chỗ đậu xe đã được chuyển đổi thành "đảo xanh" với cây xanh và ghế đá. Sân chơi đang được cải thiện, hệ thống thu gom nước mưa đang được lắp đặt và các sân trong đang được phát triển.

Các khía cạnh xã hội. Các dự án hiện đại cũng xem xét các khía cạnh xã hội: giao thông buổi tối an toàn, chiếu sáng tốt, sân chơi hòa nhập cho trẻ em và không gian công cộng được thiết kế phù hợp cho người khuyết tật. Tất cả những điều này góp phần tạo nên nhận thức về Alsergrund như một khu phố thoải mái.

Cá nhân tôi cho rằng đây là một điểm quan trọng: các gia đình hiện đại ngày càng lựa chọn căn hộ không chỉ dựa trên diện tích và giá cả, mà còn dựa trên sự gần gũi với công viên và các khu vực cây xanh thuận tiện.

Quận 9 của Vienna không chỉ là một khu vực văn hóa và đại học mà còn là một cộng đồng kinh doanh sôi động. Tại đây, các doanh nghiệp nhỏ, các công ty khởi nghiệp sáng tạo và các viện nghiên cứu hàng đầu cùng tồn tại theo một cách đáng ngạc nhiên.

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đường phố trong khu vực tràn ngập các quán cà phê, hiệu sách, cửa hàng đồ cổ và tiệm bánh do gia đình經營. Chúng tạo nên bầu không khí rất "kiểu Vienna gia đình". Ví dụ, trên phố Lichtentalstrasse, vẫn còn những cơ sở kinh doanh nơi công thức nấu ăn được truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác.

Những doanh nghiệp như vậy phát triển mạnh nhờ lượng khách hàng ổn định bao gồm sinh viên, bệnh nhân phòng khám và người tham dự các sự kiện văn hóa. Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là nhu cầu ổn định đối với các mặt bằng bán lẻ nhỏ và văn phòng cho các công ty địa phương.

Sự hỗ trợ từ Cơ quan Doanh nghiệp Vienna và các chương trình của thành phố giúp việc đăng ký kinh doanh, tìm kiếm nguồn tài chính và tìm kiếm không gian văn phòng trở nên dễ dàng hơn.

Các công ty khởi nghiệp. Môi trường đại học tạo nên mảnh đất màu mỡ cho sự phát triển của các dự án công nghệ thông tin và y sinh học. Nhiều công ty khởi nghiệp bắt đầu hoạt động tại đây, thuê không gian làm việc chung và văn phòng nhỏ, đồng thời tận dụng sự hỗ trợ tư vấn từ chính quyền thành phố.

Văn phòng và viện nghiên cứu. Khuôn viên trường Đại học Y khoa Vienna và các trung tâm nghiên cứu hợp tác với các tổ chức quốc tế đều nằm ở đây. Sự hiện diện của chúng tạo ra nhu cầu nhà ở liên tục – cả ngắn hạn và dài hạn – cho sinh viên, nhà nghiên cứu và nhân viên.

Sự hiện diện quốc tế. Vienna là một trong những trung tâm ngoại giao của thế giới. Nơi đây có Thành phố Liên Hợp Quốc, văn phòng của hàng chục tổ chức quốc tế, đại sứ quán và lãnh sự quán. Một số cơ sở hạ tầng này nằm gần Alsergrund.

Ví dụ, Đại sứ quán Mỹ nằm ở đây, một thực tế nhấn mạnh vị thế của khu vực này. Sự hiện diện của các chuyên gia quốc tế và nhân viên ngoại giao chắc chắn làm tăng nhu cầu về căn hộ chất lượng cao và dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế.

Bất động sản thương mại . Nhu cầu về không gian thương mại ổn định. Các văn phòng nhỏ, không gian làm việc chung và cửa hàng bán lẻ trên các tuyến phố trung tâm vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm. Xu hướng trong những năm gần đây là các mô hình kết hợp: làm việc một phần tại văn phòng và một phần từ xa. Điều này làm tăng giá trị của các giải pháp nhỏ gọn và linh hoạt.

Đối với các nhà đầu tư có kế hoạch khởi nghiệp, một yếu tố quan trọng cần xem xét là vị trí có lưu lượng người đi bộ cao: gần các tòa nhà đại học, khuôn viên trường và các trung tâm giao thông. Một lợi thế khác là sự gần gũi với các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp trẻ, chẳng hạn như Cơ quan Phát triển Doanh nghiệp Vienna, giúp thúc đẩy tăng trưởng.

Thị trường bất động sản phụ thuộc trực tiếp vào nền kinh tế địa phương. Alsergrund tự hào có ba nhóm khách thuê chính: sinh viên, nhà nghiên cứu và chuyên gia quốc tế. Đối với các nhà đầu tư, đây là sự kết hợp hiếm có giữa tính ổn định và tăng trưởng.

Mặc dù Alsergrund là một khu phố cổ, nhưng nó đang được tích cực cải tạo để đáp ứng nhu cầu của thế kỷ 21. Sự phát triển đô thị hiện đại ở đây tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và sức hấp dẫn của nó đối với các nhà đầu tư.

Một trong những dự án lớn nhất những năm gần đây là Seestadt Aspern ở quận 22. Mặc dù nằm khá xa trung tâm thành phố, dự án này đã thiết lập các tiêu chuẩn cho toàn bộ Vienna: công nghệ bền vững, hiệu quả năng lượng và chức năng đa dạng. Ảnh hưởng của nó cũng lan tỏa đến vùng Alsergrund, nơi các sáng kiến ​​thông minh và thân thiện với môi trường ngày càng được triển khai rộng rãi.

Việc phát triển cơ sở hạ tầng đại học có tầm quan trọng đặc biệt đối với khu vực này. Dự án lớn nhất tại khu vực này của Vienna là Khuôn viên Mariannengasse của Đại học Y khoa Vienna. Cơ sở lâm sàng và giáo dục tập trung này sẽ có chi phí hàng trăm triệu euro. Việc xây dựng dự kiến ​​sẽ bắt đầu vào nửa đầu những năm 2020.

Những dự án như vậy thu hút các chuyên gia mới, tạo thêm nhu cầu về nhà cho thuê và thúc đẩy sự phát triển của các dịch vụ trong khu vực lân cận.

Những năm gần đây, khu vực này đã chứng kiến ​​sự xuất hiện của nhiều tòa nhà dân cư thân thiện với môi trường mới, tích hợp tấm pin mặt trời và mái nhà xanh. Giá trị của chúng nằm ở chỗ chúng vẫn nằm trong trung tâm lịch sử trong khi hoàn toàn tuân thủ các tiêu chuẩn hiện đại.

Là một phần của chương trình STEP 2025, khu vực này sẽ được xây dựng thêm các làn đường dành cho xe đạp, lối đi bộ và trạm sạc xe điện. Những yếu tố này đang trở nên rất quan trọng đối với người thuê nhà, khi ngày càng nhiều người lựa chọn nhà ở dựa trên tiêu chí thân thiện với môi trường và sự thuận tiện trong việc đi lại mà không cần ô tô.

Alsergrund vẫn là một trong những quận hấp dẫn nhất ở Vienna đối với các nhà đầu tư nhờ sự kết hợp độc đáo của ba yếu tố: nhu cầu thuê nhà ổn định, nguồn cung nhà ở chất lượng cao hạn chế và cơ sở hạ tầng đô thị phát triển tốt.

Những lợi thế chính khi đầu tư tại đây là cơ sở hạ tầng giáo dục và y tế vững mạnh, vẻ ngoài cổ kính của các tòa nhà, và sự hiện diện của các không gian xanh nằm ngay gần trung tâm.

Giá nhà ở. Theo báo cáo của thành phố, giá mỗi mét vuông ở Alsergrund dao động từ 5.500 đến 6.000 euro. Tiền thuê một căn hộ một phòng ngủ trung bình từ 800 đến 1.000 euro mỗi tháng, trong khi một căn hộ hai phòng ngủ có giá từ 1.200 đến 1.500 euro mỗi tháng.

Những số liệu này khẳng định vị thế của khu vực này là một trong những thị trường nhỏ đắt đỏ và ổn định nhất ở Vienna. Giá trung bình ở đây cao hơn đáng kể so với toàn thành phố, cho thấy mức vốn hóa cao và một số rào cản gia nhập nhất định đối với các nhà đầu tư mới.

Vì sao nó tốt cho việc đầu tư:

• Nhu cầu ổn định. Các trường đại học và trung tâm y tế cung cấp nguồn khách thuê ổn định, từ sinh viên và giáo sư đến bác sĩ và bệnh nhân phòng khám. Điều này giảm thiểu rủi ro gián đoạn hoạt động, không giống như các khu vực mà nhu cầu phụ thuộc vào du lịch hoặc hoạt động văn phòng.
• Nguồn cung nhà ở mới hạn chế. Các tòa nhà lịch sử được bảo vệ bởi các quy định nghiêm ngặt, và cấu trúc đô thị dày đặc cản trở việc xây dựng quy mô lớn. Với nhu cầu ổn định, điều này hỗ trợ giá cả cho các căn hộ hiện có.
• Đa dạng hóa nguồn thu nhập. Khu vực này của Vienna kết hợp thành công giữa cho thuê dài hạn cho gia đình với cho thuê ngắn hạn hoặc trung hạn cho sinh viên. Cách tiếp cận này cho phép tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng: một số bất động sản tạo ra thu nhập ổn định, trong khi những bất động sản khác mang lại lợi nhuận cao hơn do lượng sinh viên và khách du lịch đổ về đông đảo.
• Đầu tư đô thị. Các chương trình STEP 2025, phát triển khu học xá và các dự án như Aspern đang làm tăng sức hấp dẫn tổng thể của Vienna và thúc đẩy giá nhà đất tăng cao hơn nữa ở các quận trung tâm. Bất kỳ sự cải thiện nào về cơ sở hạ tầng đều chắc chắn được phản ánh trong giá trị bất động sản.

Rủi ro và khuyến nghị cho nhà đầu tư. Rào cản chính là giá đầu tư ban đầu cao. Hơn nữa, các tòa nhà cũ cần đầu tư cải tạo: cách nhiệt, nâng cấp hệ thống tiện ích, và đôi khi thậm chí cần xin phép từ Denkmalsschutz (Cơ quan Bảo tồn Di tích Lịch sử).

Ngoài ra còn có những chi tiết nhỏ về mặt vận hành: thuế, quy định cho thuê căn hộ có nội thất đầy đủ và chính sách đỗ xe (Parkpickerl) ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận cuối cùng.

Mẹo hữu ích:

• Tiến hành thẩm định kỹ lưỡng với các kiến ​​trúc sư và kỹ sư địa phương;
• Phân bổ ngân sách trước để tuân thủ các tiêu chuẩn bảo vệ di tích;
• Xây dựng danh mục đầu tư bao gồm cả các căn hộ cao cấp và các bất động sản có quy mô lớn hơn;

Tóm lại, Alzergrund không phải là khu vực để thu lợi nhuận nhanh chóng, mà là một thị trường vi mô ổn định với rủi ro vừa phải và chất lượng tài sản cao.

Quận 9 của Vienna là một ví dụ điển hình cho sự hòa quyện hài hòa giữa lịch sử và hiện đại. Nơi đây lý tưởng cho những ai yêu thích bầu không khí trí thức, sự thoải mái của cuộc sống thành thị và vị trí gần trung tâm thành phố.

Dành cho sinh viên và những người trẻ mới đi làm. Sống gần trường đại học đồng nghĩa với việc giảm thiểu thời gian đi lại và dễ dàng tham gia các sự kiện học thuật. Các căn hộ ở đây bán hết rất nhanh.

Dành cho các gia đình. Công viên, trường học, đường phố yên tĩnh và khu dân cư an toàn khiến nơi đây trở nên thuận tiện cho các gia đình có con nhỏ. Trung tâm thành phố Vienna chỉ cách đó mười phút.

Dành cho cộng đồng sáng tạo và quốc tế. Các lễ hội, sự kiện văn hóa và trung tâm khởi nghiệp tạo ra môi trường thuận lợi để tìm kiếm những người cùng chí hướng.

Đối với các nhà đầu tư, nhu cầu ổn định, giá cả tăng và người thuê nhà dài hạn tạo nên một nền tảng vững chắc. Đây không phải là khu vực rẻ nhất, nhưng lại là một trong những khu vực có khả năng sinh lời ổn định nhất.

Danh sách kiểm tra thực tế dành cho nhà đầu tư:

• Xác định đối tượng khách hàng mục tiêu: sinh viên, gia đình hay khách hàng cao cấp.
• Kiểm tra tình trạng của tòa nhà: tài sản được bảo vệ, hiệu quả năng lượng, tình trạng kỹ thuật.
• Vui lòng tham khảo các quy định và thuế của Parkpickerl.
• Hãy dành riêng một khoản ngân sách cho việc cải tạo và tiếp thị (đặc biệt nếu bạn nhắm đến hình thức cho thuê ngắn hạn).

Tóm lại, Alsergrund là một trong những khu phố tốt nhất ở Vienna để sinh sống và đầu tư bất động sản . Mọi thứ đều nằm gần nhau: trường đại học, công viên, bảo tàng, quán cà phê và trường học. Nhưng quan trọng hơn cả, nơi đây mang đến một bầu không khí và lối sống độc đáo được những người trí thức và năng động đánh giá cao.

Khi nghĩ về Alsergrund, tôi thấy một sự cân bằng hiếm có: vị trí đủ trung tâm để giữ được vẻ sang trọng, nhưng cũng đủ ấm cúng để đáng sống. Đối với một nhà đầu tư, đó là sự kết hợp hoàn hảo giữa sự thoải mái và lợi nhuận tài chính.