2025 میں جرمنی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت کتنی ہوگی؟

جرمن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2025 میں حالیہ برسوں کے نیچے کی طرف ایڈجسٹمنٹ کے بعد مستحکم ترقی کے آثار دکھا رہی ہے۔ Europace کے مطابق، ملک میں اپارٹمنٹ کی خریداری کی اوسط قیمت تقریباً €3,400 فی مربع میٹر ہے، میونخ جیسے اہم شہروں میں قیمتیں €7,000 فی مربع میٹر سے زیادہ ہیں، جب کہ کم مطلوب علاقوں میں، یہ دو سے تین گنا کم ہو سکتی ہیں۔

انسٹی ٹیوٹ آف جرمن اکنامکس (IW کنسلٹ) کی ایک رپورٹ کے مطابق، 82% جرمن علاقوں میں 2024 سے 2025 تک قیمتوں میں اضافہ دیکھا جائے گا، جو کہ اوسطاً 2.3% ہے، جو مارکیٹ کی بتدریج بحالی کی تصدیق کرتا ہے۔

ان حالات میں، طویل مدتی سرمائے کے تحفظ اور مستحکم آمدنی کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے جرمنی سب سے زیادہ پرکشش مقامات میں سے ایک ہے۔ یہ جائیداد کے مالکان کے لیے اعلیٰ قانونی تحفظ، لین دین کے شفاف طریقہ کار، اور کرائے کے مکانات کی مضبوط گھریلو مانگ کو یکجا کرتا ہے، خاص طور پر بڑے شہروں برلن، میونخ اور فرینکفرٹ میں۔

زیادہ غیر مستحکم مارکیٹوں والے جنوبی یورپی ممالک کے برعکس، جرمن مارکیٹ میں استحکام اور پیشین گوئی کی خصوصیات ہیں، جو اسے بین الاقوامی سرمایہ کار کے پورٹ فولیو میں "لنگر" بناتی ہے۔

میں، Oksana Zhushman، ریئل اسٹیٹ اور سرمایہ کاری میں بین الاقوامی تجربہ رکھنے والی وکیل ہوں۔ میں پورے یورپ میں پراجیکٹس پر کام کرتا ہوں، بشمول ٹرانزیکشن سپورٹ اور تعمیراتی پروجیکٹ۔ اس مضمون میں، میں جرمنی میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کی تفصیلات، اس کی سرمایہ کاری کی کشش، قانونی اور ٹیکس کے پہلوؤں پر بات کروں گا، اور آسٹریا کے ساتھ مارکیٹ کا موازنہ کروں گا۔

جرمنی اور آسٹریا دونوں ہی استحکام اور اعلی سرمایہ کاری کے تحفظ کی خصوصیات ہیں، لیکن ٹیکس کے بوجھ اور مارکیٹ کی حرکیات میں مختلف ہیں۔ جرمنی ، خاص طور پر برلن، سرمایہ کاروں کو اپنے پیمانے، مختلف قسم کی جائیدادوں، اور کرایہ کی زیادہ مانگ کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کرتا ہے، لیکن سرمایہ کاروں کو زیادہ پیچیدہ ضوابط، ٹیکس کی لاگت، اور وقتاً فوقتاً قیمتوں کے اتار چڑھاو پر غور کرنا چاہیے۔

دوسری طرف، آسٹریا ویانا نہ صرف استحکام کے لحاظ سے بلکہ متوقع قیمتوں میں اضافے اور طلب کے لحاظ سے بھی برلن کو پیچھے چھوڑتا ہے — آسٹریا میں جائیداد کی پوچھ گچھ مسلسل زیادہ ہے۔ یہ ملک کو قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش بناتا ہے جو سرمائے کے تحفظ اور طویل مدتی تناظر کو اہمیت دیتے ہیں۔

زیادہ متوقع اور مستحکم مارکیٹ کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے، ویانا میں اپارٹمنٹ خریدنا اکثر فطری طور پر آتا ہے: شہر رہائش کی مستحکم مانگ، واضح ضوابط، اور جائیداد کی قیمتوں میں اعتدال پسند لیکن مستحکم اضافہ کو یکجا کرتا ہے۔

جرمنی کو طویل عرصے سے یورپی یونین کی "اینکر" ریئل اسٹیٹ مارکیٹ سمجھا جاتا رہا ہے۔ یہ کوئی اتفاق نہیں ہے: ملک ایک بڑی مارکیٹ، ایک مستحکم معیشت، اور سرمایہ کاروں کے لیے واضح ضوابط کو یکجا کرتا ہے۔ اعلیٰ جائیداد کے حقوق کا تحفظ اور متوقع واپسی دو اہم عوامل ہیں جو جرمن رئیل اسٹیٹ کو طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے ایک قیمتی اثاثہ بناتے ہیں۔

عملی طور پر، میں اکثر دیکھتا ہوں کہ کلائنٹس ان وجوہات کی بنا پر برلن یا میونخ کا انتخاب کرتے ہیں: اگرچہ جرمنی میں اپارٹمنٹس بہت سے پڑوسی ممالک کے مقابلے زیادہ مہنگے ہیں، لیکن سرمائے کے نقصان کا خطرہ کم ہے۔ مثال کے طور پر، میرے ایک کلائنٹ نے برلن میں €4,300/m² میں دو بیڈ روم کا اپارٹمنٹ خریدا، اور دو سال کے اندر، کرایے کی آمدنی میں مسلسل رہن اور ٹیکس کا احاطہ کیا گیا۔

PWC، ورلڈ بینک، اور Numbeo کے مطابق، جرمنی ٹرانزیکشن کی شفافیت اور سرمایہ کاروں کے تحفظ کے لیے سرفہرست یورپی ممالک میں شامل ہے۔ پراپرٹی ٹرانسپیرنسی انڈیکس (PWC، 2024) میں، جرمنی کا اسکور 84/100 ہے، جو اسے ہالینڈ اور آسٹریا کے برابر رکھتا ہے، جب کہ اسپین اور پرتگال کا اسکور 65-70/100، اور یونان کا اسکور تقریباً 58/100 ہے۔

ورلڈ بینک ڈوئنگ بزنس 2023 کے مطابق، جرمنی جائیداد کے اندراج میں آسانی کے لیے یورپی یونین میں پہلے نمبر پر ہے، جس کا اسکور 97/100 ہے، جو لین دین کی رفتار اور شفافیت کو ظاہر کرتا ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے، اس کا مطلب ہے کم چھپے ہوئے خطرات، زیادہ متوقع ٹیکس کا بوجھ، اور واضح طریقہ کار۔ عملی طور پر، میں اپنے مؤکلوں کو مشورہ دیتا ہوں کہ وہ Grundbuch کو اچھی طرح چیک کریں اور قانونی مسائل سے بچنے کے لیے مقامی نوٹری کا استعمال کریں—خاص طور پر جب جرمنی میں باوقار علاقوں میں اپارٹمنٹ خریدیں۔

میں اکثر چھوٹے جرمن شہروں (لیپزگ، ڈریسڈن) سے شروع ہونے والے سرمایہ کاروں کو دیکھتا ہوں، جہاں رہائش کے اخراجات برلن یا میونخ کے مقابلے کم ہیں، لیکن ترقی کی صلاحیت زیادہ ہے۔ یہ کرایہ کی مستحکم آمدنی پیدا کرنے کے دوران داخلے کی کم قیمت کی اجازت دیتا ہے۔

• ایک مستحکم معیشت اور قانون سازی۔ بحران کے سالوں کے دوران بھی، بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں معمولی کمی آئی۔
• کرائے کی مانگ زیادہ ہے، خاص طور پر یونیورسٹی کے شہروں اور بڑے کاروباری مراکز میں۔
• شفافیت اور تحفظ۔ قانونی نظام دھوکہ دہی اور پوشیدہ مسائل کے خطرات کو کم کرتا ہے۔
• طویل مدتی سرمایہ کاری کے امکانات۔ یہاں تک کہ نسبتاً کم کرائے کی پیداوار کے باوجود، جرمنی میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری سرمایہ کے تحفظ میں سرمایہ کاری کے قابل ہے۔

میرا مشورہ: پراپرٹی کا انتخاب کرتے وقت، ہمیشہ نہ صرف جرمنی میں اپارٹمنٹ کی قیمت بلکہ ممکنہ کرائے کی طلب، انفراسٹرکچر، اور علاقے کی منصوبہ بند ترقی کا بھی خیال رکھیں۔ میرا ایک کیس: لیپزگ میں €2,800/m² میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا – تین سال بعد، قیمت میں تقریباً 15% اضافہ ہوا، جبکہ کرایہ کی شرح مستحکم رہی، جو میری حکمت عملی کی درستگی کی تصدیق کرتی ہے۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ کو روایتی طور پر یورپ میں سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کے لیے سب سے قابل اعتماد آلات میں سے ایک سمجھا جاتا ہے۔ یہ مارکیٹ معاشی اتار چڑھاؤ کے دوران بھی لچکدار ہے، اور مستحکم گھریلو طلب اسے طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش بناتی ہے۔

جرمن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گزشتہ 15 سالوں میں کئی اہم مراحل سے گزری ہے۔ 2008-2010 کے بحران کے بعد، مکانات کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہونا شروع ہوا، جو 2021-2022 میں عروج پر تھا۔ اس مدت کے دوران، مشہور جرمن شہروں میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں 10-15% سالانہ اضافہ ہو سکتا ہے۔

2023-2024 میں ایک اعتدال پسند اصلاح دیکھی گئی، ملک بھر میں قیمتوں میں اوسطاً 10-15% کی کمی واقع ہوئی۔ تاہم، 2025 کی پہلی سہ ماہی تک، مارکیٹ مستحکم ہو چکی تھی، اور ماہرین کے مطابق، زیادہ تر خطوں میں 1–3% کی ہموار ترقی متوقع ہے۔

عملی طور پر، میں دیکھتا ہوں کہ قیمتوں میں تصحیح کے دوران ہی جرمنی میں ایک پرکشش قیمت پر اپارٹمنٹ خریدنے کا موقع پیدا ہوتا ہے، خاص طور پر جب ملکیت کی ثابت شدہ تاریخ کے ساتھ دوبارہ فروخت ہونے والی جائیدادوں پر غور کیا جائے۔ مثال کے طور پر، میرے کلائنٹس میں سے ایک نے Leipzig میں €2,800/m² میں قیمت میں کمی کے دوران دو بیڈ روم کا اپارٹمنٹ خریدا، اور ایک سال بعد، قیمت میں 8% اضافہ ہوا، اور پراپرٹی پہلے سے ہی مستحکم کرائے کی آمدنی پیدا کر رہی تھی۔

سب سے بڑی سرگرمی سب سے بڑے شہروں میں دیکھی جاتی ہے:

• برلن اقتصادی سرگرمیوں کا دارالحکومت اور مرکز ہے، اعلی لیکویڈیٹی اور مستحکم کرائے کی طلب کے ساتھ۔
• میونخ ایک پریمیم طبقہ ہے، جس میں مہنگے اپارٹمنٹس، کم کرایے کی پیداوار، لیکن قابل اعتماد کیپٹلائزیشن ہے۔
• فرینکفرٹ اور ہیمبرگ ادارہ جاتی سرمایہ کاروں کی دلچسپی کے مالیاتی اور لاجسٹک مرکز ہیں۔
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf وہ شہر ہیں جن کی بڑھتی ہوئی طلب اور زیادہ سستی قیمتیں ہیں۔

میں سرمایہ کاروں کو سر فہرست شہروں سے باہر دیکھنے کی تجویز کرتا ہوں۔ مثال کے طور پر، جرمنی کے لیپزگ یا ڈریسڈن میں گھر خریدنا کم لاگت قیمت اور ترقی کی اعلیٰ صلاحیت فراہم کرتا ہے—ایک نقطہ نظر خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو اپنے پورٹ فولیو کو متنوع بنانا چاہتے ہیں۔

جرمن مارکیٹ متنوع ہے:

ثانوی مارکیٹ اہم طبقہ ہے، جو سستی اختیارات اور پیشین گوئی کرائے کی پیداوار پیش کرتا ہے۔
نئی پیشرفتوں کی فراہمی بہت کم ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔ قیمتیں زیادہ ہیں، لیکن خصوصیات توانائی کی بچت ہیں اور جدید ترتیب کو نمایاں کرتی ہیں۔
پریمیم طبقہ میں میونخ، فرینکفرٹ، اور برلن شامل ہیں۔ وہ اعلی کیپٹلائزیشن کی پیشکش کرتے ہیں لیکن ایک طویل ادائیگی کی مدت.
اپارٹمنٹ کی عمارتیں (Mehrfamilienhaus) ادارہ جاتی اور نجی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہیں۔ وہ کرایہ کی ادائیگیوں کا ایک مستحکم بہاؤ پیش کرتے ہیں۔

میں اکثر سرمایہ کاروں کو دیکھتا ہوں کہ وہ کرائے کی مانگ کا اندازہ لگانے کے لیے جرمنی میں موجودہ جائیدادیں خرید کر شروع کرتے ہیں اور آہستہ آہستہ نئی تعمیرات اور مہرفامیلین ہاس کے ساتھ اپنے پورٹ فولیو کو بڑھاتے ہیں۔

جرمن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ یورپ میں سب سے زیادہ متوازن مارکیٹ میں سے ایک ہے۔ Bundesbank کے مطابق، 2024 میں، تقریباً 82% رہائشی جائیداد کے لین دین جرمن خود مکمل کریں گے، جب کہ مارکیٹ میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کا حصہ تقریباً 18% ہے۔

• جرمن بنیادی طور پر اپنی رہائش گاہ اور طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے خریدتے ہیں، اکثر جرمنی میں ری سیل پراپرٹیز یا مکانات کا انتخاب کرتے ہیں۔
• غیر ملکی سرمایہ کار رینٹل اور پریمیم پراپرٹی کے حصوں میں سرگرم ہیں۔ ان میں نمایاں آسٹریا، سوئٹزرلینڈ، نیدرلینڈز، چین اور مشرق وسطیٰ کے خریدار ہیں۔
• ادارہ جاتی فنڈز (پنشن، انشورنس کمپنیاں) اپارٹمنٹ بلڈنگز (مہرفامیلین ہاس) کی مارکیٹ میں اہم کھلاڑی ہیں۔

غیر ملکی خریدار اکثر برلن اور فرینکفرٹ میں ہونے والی نئی پیش رفت پر توجہ مرکوز کرتے ہیں، جہاں جرمنی میں پریمیم کلاس اپارٹمنٹس €8,000–€10,000/m² سے شروع ہو سکتے ہیں، لیکن وہ مستحکم کرائے کی مانگ کی ضمانت کے لیے پریمیم ادا کرنے کو تیار ہیں۔

مارکیٹ کے استحکام کا اہم عنصر مضبوط گھریلو مانگ ہے۔ یہاں تک کہ بین الاقوامی سرگرمیوں میں کمی کے دوران بھی، یہ جرمن ہی ہیں جو مارکیٹ کی حمایت کرتے ہیں۔

• 2023-2024 میں، قیمتوں میں 10-15% کمی کے باوجود، گھریلو لین دین کی تعداد میں صرف 5% کی کمی واقع ہوئی، جو کہ خریداروں کی مسلسل سرگرمی کی نشاندہی کرتا ہے۔
• بڑے شہروں میں کرائے مکانات کی قیمتوں سے زیادہ تیزی سے بڑھ رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، برلن اور میونخ میں، کرایوں میں سالانہ اوسطاً 6-8% اضافہ ہوا ہے، جس سے مقامی خریداروں کی دلچسپی مزید بڑھ گئی ہے۔

2023 میں، فرینکفرٹ کے کلائنٹس نے کرایہ کی آمدنی کی توقع کرتے ہوئے، €6,200 فی مربع میٹر میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ ایک سال کے اندر، پیداوار 3.8% تھی، جو کم خطرے کے پیش نظر جرمنی کے لیے بہت اچھا نتیجہ سمجھا جاتا ہے۔

جب جرمنی میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کی بات آتی ہے، تو جرمنی میں نہ صرف اپارٹمنٹ کی قیمت بلکہ قانونی ملکیت کے ڈھانچے کو بھی سمجھنا ضروری ہے، جو سرمایہ کار کے حقوق اور خطرات کو براہ راست متاثر کرتا ہے۔

یہ سب سے عام آپشن ہے - جرمنی میں گھر یا اپارٹمنٹ کی ملکیت کی کلاسک شکل۔ مالک خود عمارت اور اس کے نیچے کی زمین دونوں کا مالک ہے۔ جائیداد کو آزادانہ طور پر ٹھکانے لگایا جا سکتا ہے: کرایہ پر دیا گیا، بیچا گیا، یا وراثت میں دیا گیا۔

طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے، یہ بہترین آپشن ہے—کم سے کم پابندیاں اور قابل قدر قدر میں اضافہ۔ میرے کلائنٹس میں سے ایک نے 2018 میں میونخ میں €1.2 ملین میں ایک گھر خریدا تھا۔ آج، اس کی مارکیٹ ویلیو €1.8 ملین سے زیادہ ہے—اور جائیداد کسی بھی فریق ثالث کے حقوق سے پاک ہے۔

بنیادی طور پر، یہ پراپرٹی بنانے اور استعمال کرنے کے حق کے ساتھ 99 سال تک کے لیے "زمین کا لیز" ہے۔ مالک Erbbauzins (زمین کے مالک کو سالانہ کرایہ) ادا کرتا ہے۔ لیز کے اختتام پر، زمین مالک کو واپس کر دی جاتی ہے، اور عمارتوں کی قسمت کا انحصار معاہدے پر ہوتا ہے۔

عملی طور پر، ایسے لین دین ان شہروں میں زیادہ عام ہیں جہاں زمین خاصی مہنگی ہے (مثال کے طور پر، فرینکفرٹ یا ہیمبرگ)۔ میں عام طور پر مشورہ دیتا ہوں کہ کلائنٹ احتیاط سے سرمایہ کاری پر واپسی کا حساب لگائیں: بعض اوقات جرمنی میں Erbbaurecht کے تحت اپارٹمنٹ کی کم قیمت زیادہ سالانہ ادائیگیوں سے پوری ہوتی ہے۔

• Miteigentum ایک مشترکہ مشترکہ جائیداد ہے جہاں ہر مالک کا فیصد حصہ ہوتا ہے۔
• Wohnungseigentum ایک اپارٹمنٹ کی عمارت میں انفرادی اپارٹمنٹس کی ملکیت کی ایک شکل ہے جس میں مشترکہ علاقوں (سیڑھیاں، چھت، تہہ خانے) کا حصہ ہے۔

برلن میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت، میں ہمیشہ اپنے کلائنٹس کو مشترکہ علاقوں کو برقرار رکھنے کے اخراجات کی نشاندہی کرتا ہوں۔ اگرچہ جرمنی میں مکانات کی قیمتیں پرکشش لگ سکتی ہیں، لیکن دیکھ بھال مہنگی ہو سکتی ہے (خاص طور پر تاریخی عمارتوں میں)۔

• Wohnrecht (رہائش کا حق) - اکثر وراثت میں استعمال ہوتا ہے: مثال کے طور پر، والدین گھر میں رہنے کا حق برقرار رکھتے ہیں چاہے وہ اسے اپنے بچوں کو دے دیں۔
• ہاؤسنگ کوآپریٹیو (Genossenschaften) - ہاؤسنگ کوآپریٹو کی ملکیت ہے، کسی فرد کی نہیں۔ اراکین کو اپارٹمنٹ استعمال کرنے کا حق حاصل ہے لیکن وہ اسے آزادانہ طور پر فروخت نہیں کر سکتے۔

کوآپریٹو ہاؤسنگ بعض اوقات طلباء یا ریٹائر ہونے والوں کے لیے موزوں ہوتی ہے، لیکن یہ سرمایہ کاروں کے لیے شاذ و نادر ہی دلچسپی کا باعث ہوتا ہے: جرمنی میں اس فارمیٹ میں اپارٹمنٹ خریدنے کا مطلب ہے فروخت کرتے وقت کم کنٹرول اور صفر لیکویڈیٹی۔

براہ راست خریداری کے علاوہ، مندرجہ ذیل تیزی سے مقبول ہو رہے ہیں:

• فنڈز (Immobilienfonds) کے ذریعے سرمایہ کاری ان لوگوں کے لیے آسان ہے جو انتظامیہ میں اپنی شمولیت کو کم سے کم کرنا چاہتے ہیں۔
• مشترکہ خریداریاں اور خاندانی ٹرسٹ خاندانی سرمائے کے حل ہیں، جہاں جائیداد آنے والی نسلوں کو منتقل کی جاتی ہے۔

میں نے حال ہی میں نیورمبرگ فیملی کے لین دین کی حمایت کی، جس میں فیملی ٹرسٹ کے ذریعے جرمنی میں اپنے گھر کو رجسٹر کرنا شامل تھا۔ اس نے انہیں فوری طور پر وراثت فراہم کرنے اور بعد میں اپنے بچوں کو منتقلی پر زیادہ ٹیکس سے بچنے کی اجازت دی۔

آسٹریا یا سوئٹزرلینڈ کے برعکس، جہاں غیر ملکی سخت کوٹے اور اجازت نامے کے تابع ہیں، جرمنی میں غیر رہائشی آزادانہ طور پر جائیداد خرید سکتے ہیں۔ تاہم، ایک کیچ ہے: رہائشی اجازت نامہ یا آمدنی کے بغیر، بینک جرمنی میں رہن جاری کرنے سے گریزاں ہیں، اور ٹیکس کا بوجھ مقامی لوگوں کے مقابلے میں زیادہ ہے۔ مزید برآں، بینکوں اور نوٹریوں کو فنڈز کی اصلیت کی تصدیق کرنے اور بین الاقوامی پابندیوں کی فہرستوں کے خلاف خریداروں کو چیک کرنے کی ضرورت ہے۔

میرے پاس یوکرین کا ایک کلائنٹ تھا جس نے جرمنی میں ایک اپارٹمنٹ خریدا (جس کی قیمت ڈسلڈورف میں €420,000 ہے) اپنے فنڈز سے، لیکن جرمنی میں رہائش نہ ہونے کی وجہ سے وہ رہن محفوظ کرنے سے قاصر تھا۔ ایسے حالات میں، میں خریداری کے ڈھانچے کی پیشگی منصوبہ بندی کرنے کی تجویز کرتا ہوں—مثال کے طور پر، GmbH یا فیملی فاؤنڈیشن کی تشکیل کے ذریعے اگر یہ ایک بڑا پورٹ فولیو ہے۔

جرمنی میں جائداد غیر منقولہ خریدنا چاہے وہ برلن میں اپارٹمنٹ ہو، باویریا میں گھر ہو، یا لیپزگ میں کرائے کی جائیداد ہو- ہمیشہ ایک سخت قانونی عمل کے ساتھ ہوتا ہے۔ اگرچہ یہ پہلی نظر میں پیچیدہ معلوم ہو سکتا ہے، لیکن یہ نظام خریدار اور بیچنے والے دونوں کے لیے اعلیٰ درجے کا تحفظ فراہم کرتا ہے۔

اس عمل میں کئی اہم مراحل شامل ہیں:

• ابتدائی معاہدہ - فریقین اہم شرائط پر متفق ہیں: جرمنی میں اپارٹمنٹ کی قیمت، شرائط اور مالی اعانت کے ذرائع۔
• ایک نوٹری کے ساتھ معاہدے کو تیار کریں - نوٹرائزیشن کے بغیر، لین دین درست نہیں ہے۔
• مالیاتی مستعدی - بینک یا وکیل سرمائے کی اصلیت اور لین دین کے لیے خریدار کی تیاری کا اندازہ لگاتا ہے۔
• نوٹریل دستخط - نوٹری معاہدے کی تصدیق کرتا ہے اور اس کے نتائج کی وضاحت کرتا ہے۔
• Grundbuch (پراپرٹی رجسٹر) میں داخلہ وہ قدم ہے جو خریدار کو جرمنی میں جائیداد کا قانونی مالک بناتا ہے۔

جمہوریہ چیک کا ایک کلائنٹ ایک بار جرمنی میں دور سے ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا تھا۔ درست پاور آف اٹارنی کی بدولت، لین دین تیزی سے ہوا، لیکن بینک نے فنڈز کا ذریعہ ثابت کرنے والی دستاویزات کی بھی درخواست کی۔ مشورہ: مالی دستاویزات کا ایک پیکج پہلے سے تیار کریں۔

• ایجنٹ جائیداد تلاش کرنے اور مذاکرات کرنے میں مدد کرتا ہے۔
• ایک وکیل لین دین کی قانونی پاکیزگی کی جانچ کرتا ہے: بوجھ کی موجودگی، مالک کی حیثیت، اور تمام شرائط کی شفافیت۔

میں ہمیشہ مؤکلوں کو مشورہ دیتا ہوں کہ وہ قانونی مشورے میں کوتاہی نہ کریں: ایک بار، ایک معائنے سے یہ بات سامنے آئی کہ وہ جس گھر پر ہیمبرگ میں غور کر رہے تھے اس کا کھلا مقدمہ چل رہا تھا۔ اس سے اہم خطرات سے بچنے میں مدد ملی۔

جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے، سرمایہ کار کو یہ ثابت کرنا ہوگا:

• فنڈز کی قانونی بنیاد،
• کافی سرمایہ (عام طور پر کم از کم 20-30% ڈاون پیمنٹ کے لیے اگر رہن استعمال کیا جاتا ہے)،
  پابندیوں یا بلیک لسٹ سے غیر موجودگی۔

غیر ملکی ذاتی طور پر موجود ہوئے بغیر بھی لین دین مکمل کر سکتے ہیں—ایک پراکسی کے ذریعے۔ پاور آف اٹارنی کو خریدار کے ملک میں نوٹرائزڈ اور اپاسٹل ہونا چاہیے۔

عملی طور پر، یہ اختیار اکثر ایشیا کے سرمایہ کاروں کی طرف سے منتخب کیا جاتا ہے جو دستخط کے لیے سفر نہیں کر سکتے۔ تاہم، جرمنی میں نوٹریوں کو دھوکہ دہی کے خطرے کو کم کرنے کے لیے تیزی سے ویڈیو شناخت کی ضرورت پڑ رہی ہے۔

مرکزی دستاویز Grundbuchauszug (زمین کی رجسٹری سے اقتباس) ہے۔ یہ عکاسی کرتا ہے:

• مالک،
• بوجھ (رہن، ایربورچٹ کے تحت لیز، آسانیاں)
• استعمال پر پابندیاں.

گرنڈبچ میں لیپزگ میں ایک کلائنٹ نے اپنے صحن کے ایک حصے پر ایک سہولت دریافت کی جو پڑوسیوں کے لیے استعمال کرنے کا حق ہے۔ ہم نے بات چیت کے دوران اس کو مدنظر رکھا اور قیمت میں 4% کمی کی۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، نہ صرف مکانات کی قیمتوں بلکہ اضافی اخراجات پر بھی غور کرنا ضروری ہے۔ یہ پراپرٹی کی قیمت میں 10-15% کا اضافہ کر سکتے ہیں، خاص طور پر پریمیم پراپرٹیز یا اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے لیے۔

• ٹیکس کی رقم وفاقی ریاست پر منحصر ہے: اپارٹمنٹ یا مکان کی قیمت کے 3.5% سے 6.5% تک۔
• باویریا اور سیکسنی میں - 3.5%، برلن، ہیمبرگ اور ہیسے میں - 6.5% تک۔

میرے تجربے میں، جب ایک کلائنٹ نے برلن میں €450,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا تو ٹیکس تقریباً €29,000 تھا۔ یہ ان اشیاء میں سے ایک ہے جسے اکثر غیر ملکی سرمایہ کاروں نے کم سمجھا ہے۔

• گرنڈبچ میں نوٹری + رجسٹریشن: پراپرٹی کی قیمت کا 1%۔
• ایجنٹ: عام طور پر 3–7% جمع VAT، خطے اور معاہدے کی شرائط پر منحصر ہے۔
• وکیل: انفرادی طور پر، آڈٹ اور لین دین کی معاونت کی پیچیدگی پر منحصر ہے۔

میں ہمیشہ تجویز کرتا ہوں کہ ایجنٹ کے کمیشن فیصد کو پہلے سے واضح کریں اور اسے اپنے خریداری کے بجٹ میں شامل کریں۔ مثال کے طور پر، میونخ میں €1.2 ملین میں گھر خریدنے پر، کمیشن اور نوٹری فیس نے مجموعی طور پر تقریباً €60,000 کا اضافہ کیا۔

• جرمنی میں، جائیداد کے مالکان کو Grundsteuer، عام طور پر جائیداد کی کیڈسٹرل ویلیو کا 0.26–0.35% ادا کرنا ہوتا ہے۔
• یہ کرایہ کی آمدنی یا کیپیٹل گین پر ٹیکس کے مقابلے میں ایک چھوٹا سا خرچ ہے، لیکن آپ کی سرمایہ کاری پر واپسی کا حساب لگاتے وقت اس پر غور کرنا ضروری ہے۔

ڈسلڈورف میں متعدد اپارٹمنٹس میں پورٹ فولیو سرمایہ کاری کے لیے، کل سالانہ پراپرٹی ٹیکس تقریباً €4,500 ہے، جو آمدنی پیدا کرنے والی جائیدادوں کے بجٹ میں آسانی سے فٹ ہو جاتا ہے۔

• اگر آپ جرمنی میں ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر لیتے ہیں، تو کرایہ کی آمدنی 45% تک کی ترقی پسند شرح پر انکم ٹیکس کے تابع ہے۔
• غیر رہائشیوں پر صرف جرمن رئیل اسٹیٹ سے ہونے والی آمدنی پر ٹیکس لگایا جاتا ہے۔

ہمیشہ ٹیکس کے بعد خالص آمدنی کا حساب لگائیں۔ مثال کے طور پر، برلن میں ایک اپارٹمنٹ جس کی آمدنی €2,000/ماہ 30% ٹیکس کی شرح سے ہے، حقیقی آمدنی €1,400/ماہ ہے۔

• اگر آپ خریداری کے 10 سال کے اندر جرمنی میں اپارٹمنٹ بیچتے ہیں تو لاگو ہوتا ہے۔ ٹیکس کی شرح مالک کی آمدنی کے خطوط سے مساوی ہے — زیادہ آمدنی کے لیے 45% تک۔
• اگر جائیداد 10 سال سے زائد عرصے سے رکھی گئی ہے، تو کوئی ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے.

جائیداد کے حصول اور اسے بہتر بنانے کے اخراجات کو مدنظر رکھتے ہوئے ٹیکس کا حساب فروخت کی قیمت اور قیمت خرید کے درمیان فرق پر لگایا جاتا ہے۔ ایک کلائنٹ نے لیپزگ میں €300,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا، اسے €30,000 میں تجدید کیا، اور آٹھ سال بعد اسے €400,000 میں بیچ دیا۔ کیپٹل گین ٹیکس کا حساب €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000) پر کیا گیا، جس کے نتیجے میں تقریباً €50,000 کا خالص منافع ہوا۔

عملی طور پر، میں ویانا کو اس کے استحکام، متوقع قیمت میں اضافے، اور مانگ کی سطح کی وجہ سے ایک فاتح کے طور پر دیکھتا ہوں، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو 5-7 سالوں میں دوبارہ فروخت کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ جرمنی طویل مدتی کرائے اور سرمائے کے تحفظ کی تلاش میں سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ پرکشش ہے، لیکن قلیل مدتی قیاس آرائیوں کے لیے، آسٹریا اکثر زیادہ فائدہ مند نظر آتا ہے۔

یونان یا پرتگال کے برعکس، جرمنی میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری خود بخود رہائش کی اجازت نہیں دیتی ہے۔ یہاں تک کہ اگر آپ €500,000 میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں یا ایک ملین میں گھر خریدتے ہیں، تو یہ خود بخود آپ کو ویزا یا رہائشی حیثیت کے لیے اہل نہیں بناتا ہے۔

جرمن قانون گھر کی ملکیت کو رہائش کے حق سے نہیں جوڑتا۔ رہائش کے لیے قانونی بنیاد کی ضرورت ہوتی ہے: ملازمت، مطالعہ، کاروباری سرمایہ کاری، خاندان کا دوبارہ اتحاد، یا مالی آزادی کا ثبوت۔

رئیل اسٹیٹ کا مالک ہونا یہ دکھا کر آپ کی درخواست کی حمایت کر سکتا ہے کہ آپ نے معیشت میں سرمایہ کاری کی ہے اور آپ ملک میں رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں، لیکن یہ خود سے کوئی فوائد فراہم نہیں کرتا ہے۔

• کاروباری سرمایہ کاری: غیر رہائشی رہائشی اجازت نامہ حاصل کر سکتے ہیں اگر وہ جرمن کمپنی میں سرمایہ کاری کریں اور ملازمتیں پیدا کریں۔
• سیلف ایمپلائیڈ/فری لانس/ڈیجیٹل خانہ بدوش: سیلف ایمپلائیڈ ویزے آپ کو جرمنی میں رہنے اور کام کرنے کی اجازت دیتے ہیں، لیکن ملک کو آمدنی اور معاشی فائدے کا ثبوت درکار ہوتا ہے۔

2025 میں جرمنی ہنر مند پیشہ ور افراد اور ان کے خاندانوں کے لیے رہائشی اجازت نامے اور شہریت کے حصول کے عمل کو آسان بنائے گا۔ مستقل رہائش کے تیز ترین راستے متعارف کرائے گئے ہیں، EU بلیو کارڈز کے لیے تنخواہ کی ضروریات کو اپ ڈیٹ کر دیا گیا ہے، اور عملی تجربہ رکھنے والے پیشہ ور افراد کے لیے نئے اصول متعارف کرائے گئے ہیں۔

ایشیا سے میرے ایک کلائنٹ نے برلن میں ایک آئی ٹی کمپنی کھولی اور ساتھ ہی پرینزلاؤر برگ ضلع میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ اپارٹمنٹ نے اس کی سنجیدگی کا مظاہرہ کرنے میں مدد کی، لیکن اس نے کاروباری رجسٹریشن کے ذریعے رہائشی اجازت نامہ حاصل کیا۔

آسٹریا کیٹیگری D (خود کفالت) - مالی طور پر آزاد افراد کے لیے ایک رہائشی اجازت نامہ پیش کرتا ہے، جہاں رئیل اسٹیٹ کو مالی سالوینسی کے ثبوت کے طور پر استعمال کیا جا سکتا ہے۔ جرمنی کے پاس ایسا کوئی براہ راست پروگرام نہیں ہے۔ یہاں، سب کچھ حقیقی معاشی یا پیشہ ورانہ قابلیت پر مبنی ہے، نہ کہ اپارٹمنٹ کی قیمت پر۔

جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت، یہ سمجھنا ضروری ہے کہ رینٹل مارکیٹ سختی سے ریگولیٹ ہے، اور کرائے کی قسم، علاقے اور قانونی پابندیوں کے لحاظ سے واپسی مختلف ہوتی ہے۔

• Airbnb، بکنگ: بڑے شہروں، خاص طور پر برلن اور میونخ میں، مقامی میونسپل قوانین کی طرف سے قلیل مدتی کرایے پر سختی سے پابندی ہے۔
• نجی سرمایہ کاروں کو اکثر اجازت کی ضرورت ہوتی ہے یا جرمانے کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

جن کلائنٹس نے بغیر اجازت ایئر بی این بی پر برلن میں اپارٹمنٹس کرائے پر دینے کی کوشش کی ان پر 10,000 یورو تک جرمانہ عائد کیا گیا ہے۔ لہذا، میں ہمیشہ مقامی قواعد و ضوابط کو پہلے سے چیک کرنے کی سفارش کرتا ہوں.

قلیل مدتی کرایہ صرف چھوٹے شہروں یا سرکاری طور پر رجسٹرڈ سیاحتی علاقوں میں معنی رکھتا ہے۔

• مارکیٹ کا اہم حصہ طویل مدتی معاہدے ہیں۔
• اوسط پیداوار اپارٹمنٹ کی قیمت کا 2–4% سالانہ ہے۔
• Mietspiegel اور Mietendeckel کے ذریعے کرایہ داروں کا مضبوط تحفظ کرایہ میں اضافے کو محدود کرتا ہے، خاص طور پر میٹروپولیٹن علاقوں میں۔

برلن میں €400,000 کا اپارٹمنٹ €1,500/ماہ میں کرائے پر ہے۔ ٹیکس اور فیس کے بعد خالص پیداوار ~3% ہے۔

مشرقی جرمنی (لیپزگ، ڈریسڈن) زیادہ پیداوار فراہم کرتا ہے — 4% سالانہ تک — لیکن وہاں جائیدادیں کم ہیں اور کرایہ دار تلاش کرنا زیادہ مشکل ہے۔ برلن، میونخ، فرینکفرٹ، اور ہیمبرگ جیسے بڑے شہر مستحکم مانگ اور اعلی لیکویڈیٹی پیش کرتے ہیں، لیکن پیداوار 2–3% تک محدود ہے۔ طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے، بڑے شہروں پر توجہ مرکوز کرنا بہتر ہے، جبکہ زیادہ منافع کے لیے، مشرقی علاقوں پر غور کریں۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، پراپرٹی کا مناسب انتظام خاص طور پر اہم ہے۔ یہاں تک کہ اگر برلن میں ایک اپارٹمنٹ یا لیپزگ میں ایک گھر اچھی حالت میں ہے، پیشہ ورانہ نگرانی کے بغیر، مسائل پیدا ہوسکتے ہیں، بشمول دیر سے کرایہ کی ادائیگی، غیر طے شدہ مرمت، اور کرایہ داروں کے ساتھ تنازعات۔

Hausverwaltung ایک پیشہ ورانہ انتظامی کمپنی ہے جو تمام انتظامی اور تکنیکی کاموں کا خیال رکھتی ہے:

• کرایہ وصولی اور ادائیگی کنٹرول؛
• مرمت اور دیکھ بھال کی تنظیم؛
• دستاویزات کو برقرار رکھنا اور کرایہ داروں کے ساتھ بات چیت کرنا؛
• تمام قانونی اور ٹیکس کی ضروریات کے ساتھ تعمیل.

متعدد جائیدادوں کے حامل سرمایہ کاروں یا بیرون ملک رہنے والوں کے لیے، پیشہ ورانہ رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ عملی طور پر ضروری ہے، کیونکہ یہ ریموٹ مینجمنٹ کو یقینی بناتا ہے اور خطرات کو کم کرتا ہے۔ ان خدمات کی لاگت عام طور پر 0.8% سے لے کر 1.5% سالانہ کرایے کی آمدنی کے درمیان ہوتی ہے، جو اکثر استحکام اور خطرے میں تخفیف کے ذریعے اپنے لیے ادائیگی کرتی ہے۔

کرایہ کی آمدنی 45% تک ترقی پسند انکم ٹیکس کی شرح سے مشروط ہے۔ غیر رہائشی صرف جرمن رئیل اسٹیٹ سے ہونے والی آمدنی پر ٹیکس ادا کرتے ہیں۔ مرمت، فرسودگی، اور انتظامی اخراجات کے لیے کٹوتیاں ممکن ہیں۔

اگر آپ کا مقصد جرمنی میں کرایہ اور طویل مدتی آمدنی کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا ہے، تو بہتر ہے کہ طویل مدتی کرایے کے مستحکم حصے پر توجہ دیں۔ آسٹریا بعض اوقات مختصر مدت کے کرایے اور سیاحوں کے طبقے کے لیے زیادہ فائدہ مند ہوتا ہے۔

علاقے کا انتخاب جرمنی میں اپارٹمنٹ کی قیمت، کرائے کی پیداوار، اور لیکویڈیٹی پر براہ راست اثر ڈالتا ہے۔ ذیل میں اہم شہروں اور علاقوں کا ایک جائزہ ہے۔

برلن: گروتھ ڈرائیور اور سخت قوانین

• مکانات کی قیمتیں: اپارٹمنٹس کے لیے €5,000–7,000/m²، مکانات زیادہ مہنگے ہیں۔
• اضلاع: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – زیادہ مانگ, Friedrichshain, Neukölln – کرایہ کا وعدہ۔
• ڈیمانڈ: مستقل طور پر زیادہ، خاص طور پر طویل مدتی کرائے کے لیے۔
• خصوصیات: قلیل مدتی کرائے پر سخت پابندیاں، Mietspiegel کرایہ میں اضافے کو کنٹرول کرتا ہے۔

Mitte میں اپارٹمنٹس فوری طور پر کرایہ دار تلاش کر لیتے ہیں، لیکن انہیں Airbnb پر بغیر اجازت کے کرائے پر دینا ناممکن ہے۔

میونخ - پریمیم اور استحکام

• مکان کی قیمتیں: €7,000–10,000/m²، مکانات €12,000/m² سے زیادہ ہو سکتے ہیں۔
• اضلاع: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - پریمیم کے لیے سب سے اوپر۔
• مطالبہ: زیادہ، خاص طور پر امیر کرایہ داروں اور غیر ملکیوں میں۔
• خصوصیات: مستحکم مارکیٹ، داخلے کی قیمت کے مقابلے میں کم واپسی۔

طویل مدتی کرائے پر توجہ مرکوز کرنا بہتر ہے۔ شہر کے ضوابط کی وجہ سے مختصر مدت کے کرایے تقریباً ناممکن ہیں۔

ہیمبرگ – ایک بندرگاہ کا مرکز اور تجارتی رئیل اسٹیٹ

• مکانات کی قیمتیں: €5,500–7,500/m²۔
• اضلاع: HafenCity, Altona, Eppendorf – سرمایہ کاری میں بڑھتی ہوئی دلچسپی۔
• ڈیمانڈ: مرکز میں اپارٹمنٹس کے لیے زیادہ، دور دراز علاقوں میں اعتدال پسند۔
• خصوصیات: مضبوط کارپوریٹ طبقہ، کاروباری کرایے کے لیے اچھا ہے۔

فرینکفرٹ ایک مالیاتی مرکز ہے۔

• مکانات کی قیمتیں: €6,000–8,000/m²۔
• اضلاع: Westend, Nordend, Sachsenhausen - بینک کے ملازمین کی طرف سے معزز، زیادہ مانگ۔
• ڈیمانڈ: پیشہ ور افراد اور غیر ملکیوں کے لیے طویل مدتی کرائے کے لیے مستقل طور پر زیادہ۔
• خصوصیات: مالیاتی کمپنیوں کے ملازمین کے لیے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری تیزی سے ادائیگی کرتی ہے۔

کلائنٹ نے ویسٹینڈ میں €650,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا، جس میں طویل مدتی رینٹل کی پیداوار ~3% سالانہ ہے۔

لیپزگ اور ڈریسڈن - ڈائنامکس اور کم داخلہ قیمت

• مکانات کی قیمتیں: €2,500–4,500/m²۔
• اضلاع: Zentrum، Südvorstadt (Leipzig)، Neustadt، Altstadt (Dresden)۔
• ڈیمانڈ: بڑھتی ہوئی، خاص طور پر طلباء اور نوجوان پیشہ ور افراد میں۔
• خصوصیات: 3–4% کی اعلی پیداوار، لیکن لیکویڈیٹی برلن یا میونخ کے مقابلے میں کم ہے۔

لیپزگ میں اپارٹمنٹس خریدنا آپ کو اوسط سے زیادہ آمدنی حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے، لیکن فروخت میں زیادہ وقت لگتا ہے۔

نارتھ رائن ویسٹ فیلیا - صنعت اور یونیورسٹیاں

• مکانات کی قیمتیں: €3,500–6,000/m²، شہر: ڈسلڈورف، کولون۔
• اضلاع: Innenstadt (Düsseldorf)، Ehrenfeld (Cologne)۔
• مطالبہ: یونیورسٹی اور کاروباری اضلاع میں زیادہ۔
• خصوصیات: مستحکم کرایہ اور قیمت میں اضافے کے امکانات کا مجموعہ۔

قابل اعتماد : میونخ، فرینکفرٹ، برلن - زیادہ لیکویڈیٹی، مستحکم مانگ، لیکن اعلی درجے کی قیمت۔

امید افزا : لیپزگ، ڈریسڈن، ہیمبرگ کے کچھ علاقے - کم داخلہ قیمت، زیادہ منافع، لیکن طویل فروخت کی مدت۔

سرمایہ کاری کے لیے، یہ بہتر ہے کہ بڑے شہروں کو استحکام کے لیے اور متحرک خطوں کو منافع کے لیے یکجا کیا جائے تاکہ لیکویڈیٹی اور منافع میں توازن رکھا جا سکے۔

جرمنی میں، نئی تعمیرات اور موجودہ گھروں کے درمیان انتخاب کرنا ایک اسٹریٹجک فیصلہ ہے۔ تعمیراتی شعبے کو بدحالی کا سامنا ہے: نئے اجازت ناموں کی تعداد کم ہو رہی ہے، اور مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ عملی طور پر، میں دیکھتا ہوں کہ سرمایہ کار موجودہ گھروں کو منتخب کرنے کا زیادہ امکان رکھتے ہیں کیونکہ نئی تعمیرات نایاب، مہنگی اور طویل انتظار کی ضرورت ہوتی ہے۔ دریں اثنا، پرانے گھر (Altbau) اپنے منفرد فن تعمیر اور مقامات کی وجہ سے مانگ میں رہتے ہیں۔

جرمنی میں 70% سے زیادہ لین دین موجودہ مارکیٹ میں ہوتے ہیں۔ وجہ سادہ ہے: نئی عمارتیں کم ہیں، اور بیوروکریسی اجازت نامے کے اجراء کو سست کر دیتی ہے۔ برلن میں، مثال کے طور پر، منظوری کے عمل برسوں تک جاری رہ سکتے ہیں۔

برلن میں، ایک کلائنٹ نے پرینزلاؤر برگ ڈسٹرکٹ میں €550,000 میں تین کمروں کا Altbau اپارٹمنٹ خریدا۔ دو سال کے بعد، قیمت میں 18 فیصد اضافہ ہوا ہے، اور اپارٹمنٹ اب بھی کرائے پر ہے۔

Altbau (اولڈ ہاؤسنگ اسٹیٹ) اونچی چھتوں اور بڑی کھڑکیوں والی تاریخی عمارتیں ہیں۔ برلن اور لیپزگ میں ان کی مانگ مسلسل زیادہ ہے۔ ایک کلائنٹ نے حال ہی میں وسطی لیپزگ کے الٹباؤ میں €280,000 میں تین کمروں کا ایک اپارٹمنٹ خریدا اور اسے چھ ماہ بعد طویل مدتی کے لیے €1,200 ماہانہ کرائے پر دیا۔

جرمنی میں 2022 کے بعد سے نئے گھر کی تعمیر میں 30 فیصد کمی آئی ہے۔ اس کی وجوہات میں مواد کی بڑھتی ہوئی لاگت، مہنگے قرضے اور سخت ESG معیارات شامل ہیں۔ نئی عمارتیں اپنی جدید ترتیب اور توانائی کی کارکردگی (ESG معیارات) کی وجہ سے پرکشش ہیں، لیکن قیمتیں ری سیل قیمتوں سے 20-30% زیادہ ہیں۔ میونخ میں، ایک نئی عمارت میں ایک مربع میٹر کی قیمت €10,000-11,000 ہے، جبکہ برلن میں، یہ €6,500-8,000 ہے۔

2024 سے، توانائی کی کارکردگی کے معیارات (EnEV) کی تعمیر مزید سخت ہو جائے گی۔ عملی طور پر، اس کا مطلب یہ ہے کہ پرانی عمارتوں کو جدید بنانے کی ضرورت ہوگی، بشمول موصلیت والے اگواڑے، نئی کھڑکیاں، اور جدید ہیٹنگ سسٹم۔ بہت سے سرمایہ کار ان اخراجات کو کم سمجھتے ہیں۔ ہمیشہ پراپرٹی کا انرجی پرفارمنس سرٹیفکیٹ (Energieausweis) چیک کریں۔

جرمنی طویل مدتی قیمتوں میں اضافے کے لحاظ سے جیت گیا، خاص طور پر برلن، میونخ اور لیپزگ میں۔ تاہم، آسٹریا ان لوگوں کے لیے زیادہ آسان ہے جو نوکر شاہی کے خطرات کے بغیر نئی تعمیر کے خواہاں ہیں - ویانا ایک زیادہ پیش گوئی کرنے والا عمل اور اعلیٰ معیار کے تیار شدہ منصوبے پیش کرتا ہے۔

• اگر مقصد 5-10 سالوں میں کیپٹلائزیشن اور لیکویڈیٹی ہے، تو جرمنی زیادہ دلچسپ ہے (خاص طور پر بڑے شہروں میں سیکنڈری ہاؤسنگ)۔
• اگر کم خطرات اور توانائی کی کارکردگی فوری طور پر اہم ہے، تو میں آسٹریا کی طرف دیکھوں گا۔

جب جرمنی میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا بہت واضح حکمت عملی لگتا ہے، تو سرمایہ کار زیادہ لچکدار اور منافع بخش طریقوں پر غور کر رہے ہیں۔ یہاں وہ اہم رجحانات ہیں جو میں عملی طور پر دیکھ رہا ہوں۔

ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے بجائے، 4-10 اپارٹمنٹس کے ساتھ پورے اپارٹمنٹ کی عمارت میں سرمایہ کاری کرنا زیادہ منافع بخش ہے۔ لیپزگ میں، ایسی جائیدادیں €600,000 سے شروع ہوتی ہیں، اور برلن میں €1.5 ملین سے ملتی ہیں۔ یہ ڈاؤن ٹائم کے خطرے کو کم کرتا ہے اور قابل توسیع واپسی کی اجازت دیتا ہے۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جن کا سرمایہ €500,000 سے شروع ہوتا ہے۔ میں نے ڈریسڈن میں ایک لین دین کی حمایت کی: کلائنٹ نے €720,000 میں چھ اپارٹمنٹس کی عمارت خریدی، جس سے 5.2% حاصل ہوا۔

پرانی عمارتیں (Altbau) برلن، لیپزگ اور ڈریسڈن میں مشہور ہیں۔ انہیں مارکیٹ کی قیمت سے کم خریدا جا سکتا ہے، تجدید کیا جا سکتا ہے اور پریمیم پر فروخت کیا جا سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، برلن میں ایک اپارٹمنٹ جس کی قیمت €3,000/m² ہے تزئین و آرائش کے بعد €4,500/m² میں فروخت ہوتی ہے۔ یہ طریقہ 18-24 مہینوں میں خود ادائیگی کرتا ہے، بشرطیکہ آپ سمجھداری سے بجٹ بنائیں اور ایک قابل اعتماد ٹھیکیدار کا انتخاب کریں۔

گودام کمپلیکس اور لاجسٹکس ای کامرس کی بدولت بڑھ رہے ہیں، جبکہ اعلی مقامات پر خوردہ مستحکم ہے۔ منافع عام طور پر 4–6% ہے، رہائشی ریل اسٹیٹ سے زیادہ۔ یہ اختیار تجربہ کار سرمایہ کاروں کے لیے ہے: خطرات زیادہ ہیں، لیکن واپسی تیز ہے۔

ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو اپنی جائیداد کا خود انتظام نہیں کرنا چاہتے۔ داخلے کی حد €50,000 سے شروع ہوتی ہے، اور پورٹ فولیو میں مختلف قسم کے اثاثے شامل ہو سکتے ہیں۔ منفی پہلو مینجمنٹ کمپنی پر کم کنٹرول اور انحصار ہے۔ اس اختیار کا انتخاب اکثر ایسے کلائنٹس کرتے ہیں جو اپارٹمنٹ خریدے بغیر جرمنی میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔

بڑے شہروں میں ترقیاتی اراضی نایاب ہے، لیکن مضافاتی علاقوں میں اختیارات موجود ہیں۔ برلن کے علاقے میں، قیمتیں €200–€400 فی مربع میٹر سے شروع ہوتی ہیں۔ یہ ترقی کے امکانات کے ساتھ ایک طویل مدتی حکمت عملی ہے۔

ویانا زیادہ کمپیکٹ اور پیش قیاسی ہے، مانگ مستحکم ہے، اور قیمتیں مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ جرمنی اسکیلنگ کے لیے زیادہ مواقع فراہم کرتا ہے، لیکن مارکیٹ زیادہ پیچیدہ ہے: بیوروکریسی اور کرائے کے ضوابط۔ کلائنٹ اس کے حجم اور صلاحیت کے لیے جرمنی اور ذہنی سکون کے لیے آسٹریا کا انتخاب کرتے ہیں۔

جرمنی یورپی یونین میں رئیل اسٹیٹ کی سب سے بڑی مارکیٹ ہے، جس میں مزید اختیارات اور زیادہ حکمت عملی (اپارٹمنٹ سے لے کر اپارٹمنٹ کی عمارتوں اور گوداموں تک) ہے۔ ویانا زیادہ بوتیک ہے: کم اختیارات، لیکن ہر پراپرٹی قیمت اور مانگ میں زیادہ متوقع ہے۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ایک قابل اعتماد ذریعہ معلوم ہوتی ہے، لیکن حقیقت زیادہ پیچیدہ ہے۔ Statistisches Bundesamt کے مطابق، گرتی ہوئی قیمتوں اور بڑھتی ہوئی شرحوں کی وجہ سے 2023 میں لین دین کا حجم تقریباً 30 فیصد کم ہوا۔ اس نے بہت سے سرمایہ کاروں کو اپنی حکمت عملیوں پر نظر ثانی کرنے پر مجبور کیا ہے۔ جرمنی اپنی مضبوط معیشت اور رہائش کی طلب کی وجہ سے پرکشش رہتا ہے، لیکن متعدد عوامل براہ راست منافع اور لیکویڈیٹی کو متاثر کرتے ہیں۔

جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو پرچیز ٹیکس (Grunderwerbsteuer، 3.5–6.5% ریاست کے لحاظ سے)، سالانہ پراپرٹی ٹیکس، اور رینٹل انکم ٹیکس کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ یہ نمایاں طور پر خالص واپسی کو کم کرتا ہے۔ بہت سے لوگ ٹیکس کے اثرات کو کم سمجھتے ہیں اور مجموعی آمدنی کا حساب لگاتے ہیں۔ میرا مشورہ: شروع سے ٹیکس اور دیکھ بھال کے اخراجات کے لیے کم از کم 30% بجٹ بنائیں۔

کرایہ دار کو بے دخل کرنا جو کرایہ ادا نہیں کر رہا ہے یا یکطرفہ طور پر لیز کو ختم کرنا عملی طور پر ناممکن ہے۔ یہاں تک کہ جرمنی میں کرایہ دار کے ساتھ اپارٹمنٹ بیچنا بھی نئے مالک کو لیز سے آزاد نہیں کرتا ہے۔

میرے پاس برلن میں ایک کیس تھا: ایک کلائنٹ نے ایک طویل مدتی لیز پر ایک پراپرٹی خریدی تھی اور وہ اسے مارکیٹ کی قیمت پر دوبارہ کرائے پر دینے سے قاصر تھا۔ اس کا حل یہ تھا کہ اگر آپ دوبارہ فروخت کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو کرایہ دار کو چیک کریں اور عارضی معاہدوں کو تیار کریں۔

Grundbuch کے ذریعے خریداری کو رجسٹر کرنے میں 3-6 ماہ لگ سکتے ہیں۔ یہ جرمنی میں معیاری ہے۔ آسٹریا تھوڑا تیز ہے، لیکن پھر بھی فوری نہیں ہے۔ اگر آپ کا مقصد جرمنی میں فوری طور پر اپارٹمنٹ خریدنا ہے، تو اس کے مطابق منصوبہ بندی کرنا ضروری ہے۔

برلن اور میونخ میں، Airbnb کے کرایے پر تقریباً مکمل پابندی ہے۔ میرا تجربہ: کلائنٹ جو روزانہ کرایہ سے پیسہ کمانے کی امید کر رہے تھے مایوس ہو گئے۔ منافع کے لیے، طویل مدتی معاہدوں پر انحصار کرنا بہتر ہے۔

2023-2024 میں، جرمنی میں ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں کئی علاقوں میں 10-15% تک گر گئیں۔ اس سے یہ ثابت ہوا کہ ترقی لازوال نہیں ہے۔ مارکیٹ اس وقت مستحکم ہو رہی ہے، لیکن بحالی کے لیے مقام اور امکانات کا تجزیہ کرنا ضروری ہے۔

آسٹریا زیادہ مستحکم ثابت ہوا: قیمتوں میں کمی کم سے کم تھی، اور کرایہ دار اس سے بھی زیادہ محفوظ تھے۔ تاہم، ویانا میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں زیادہ ہیں اور پیداوار کم ہے۔ جرمنی سرمائے کی ترقی کے لیے زیادہ مواقع فراہم کرتا ہے، لیکن اسے زیادہ فعال انتظام اور خطرے کی برداشت کی ضرورت ہے۔

جرمن رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری نہ صرف آپ کے سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کا ایک طریقہ ہے، بلکہ ایک ایسے ملک میں رہنے کا موقع بھی ہے جس میں اعلیٰ سطح کا سکون ہو۔ صحت کی دیکھ بھال، تعلیم، نقل و حمل، اور حفاظت یہاں کی زندگی کو آسان اور پیش قیاسی بناتی ہے۔ جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدنا آپ کو سرمایہ کاری کے اہداف کو معیار زندگی کے ساتھ جوڑنے کی اجازت دیتا ہے۔

سرکاری اور نجی کلینک جدید آلات سے لیس ہیں، اور بیمہ زیادہ تر اخراجات کا احاطہ کرتا ہے۔ بغیر انشورنس کے غیر ملکیوں کے لیے، جنرل پریکٹیشنر کے دورے پر اوسطاً €50–€80 لاگت آئے گی، ماہر سے مشاورت €100–€150، دانتوں کی خدمات کی قیمت €70–€250، اور ہسپتال میں ایک رات کا آغاز €350 سے ہوگا۔ میرے تجربے میں، میں نے محسوس کیا ہے کہ کلائنٹ خاص طور پر قابل اعتماد طریقے سے صحت کی دیکھ بھال تک رسائی کی صلاحیت کو اہمیت دیتے ہیں، جو خاندانوں اور بزرگوں کے لیے اہم ہے۔

جرمنی میں تعلیم اعلیٰ سطح پر ہے۔ ریاستی اسکول رہائشیوں کے لیے مفت ہیں، جب کہ بین الاقوامی اسکول فیس لیتے ہیں، اوسطاً €15,000–€25,000 فی سال۔ نجی جمنازیم کی قیمت €10,000–€18,000 ہے، اور یونیورسٹیاں عملی طور پر مفت ہیں—€250–€500 فی سمسٹر۔

انگریزی زبان کے بہت سے پروگرام بین الاقوامی طلباء کے لیے دستیاب ہیں، خاص طور پر بڑے شہروں اور تکنیکی یونیورسٹیوں میں۔ بین الاقوامی اسکول اور یونیورسٹیاں اکثر بیرون ملک سے آنے والے بچوں اور طلباء کے لیے موزوں کورسز اور معاونت پیش کرتی ہیں۔

جرمنی یورپ کے محفوظ ترین ممالک میں شامل ہے، جہاں کچھ مشکل پڑوس صرف بڑے شہروں میں پائے جاتے ہیں۔ ان سرمایہ کاروں کے لیے جو اپنی جائیداد کرائے پر دینے کا ارادہ رکھتے ہیں، خطرات کو کم کرنے اور مستحکم کرائے کی آمدنی کو یقینی بنانے کے لیے اچھی شہرت کے حامل محلوں کا انتخاب کرنا ضروری ہے۔

جرمنی میں رہنے کی قیمت مشرقی یورپ کے مقابلے زیادہ ہے، لیکن سوئٹزرلینڈ سے کم ہے۔ برلن میں متوسط ​​طبقے کے اپارٹمنٹ کا کرایہ تقریباً €1,200–€1,800 ماہانہ ہے، جبکہ میونخ میں یہ €2,000–€3,000 ہے۔ چار افراد کے خاندان کے لیے گروسری کی قیمت €400–€600 فی مہینہ، ایک کیفے میں دوپہر کے کھانے کی قیمت تقریباً €12–€25، اور کافی کی قیمت €3–€4 ہے۔ جائیداد کی قیمتیں بہت مختلف ہوتی ہیں: برلن میں €4,500–€6,000/m²، Leipzig میں €2,500–€3,500/m²، اور میونخ میں €7,000–€8,500/m²۔

جرمنی میں نقل و حمل اور مواصلات انتہائی ترقی یافتہ ہیں۔ میٹروز، آٹوبان اور ریلوے شہروں کے درمیان سفر کرنا آسان بنا دیتے ہیں، اور بینکنگ اور انٹرنیٹ خدمات رہائشیوں اور غیر ملکیوں دونوں کے لیے آسان ہیں۔ میں سرمایہ کاروں کو مشورہ دیتا ہوں کہ وہ اپارٹمنٹ کا انتخاب کرتے وقت انفراسٹرکچر کی دستیابی پر غور کریں، خاص طور پر اگر وہ اسے کرائے پر دینے کا ارادہ رکھتے ہوں۔

جرمنی زیادہ متحرک ہے: یہاں کیریئر کی ترقی اور سرمایہ کاری کے زیادہ مواقع ہیں، مارکیٹ زیادہ متنوع ہے، اور خصوصیات قسم اور قیمت میں مختلف ہوتی ہیں۔ آسٹریا سکون اور پیشین گوئی کے لیے جیتتا ہے—خاص طور پر ویانا میں، جہاں قیمتیں آہستہ آہستہ بڑھتی ہیں اور کرائے زیادہ مستحکم ہوتے ہیں۔ سرمائے میں اضافے اور لچک کے خواہاں سرمایہ کار اکثر جرمنی کا انتخاب کرتے ہیں، جب کہ جو لوگ استحکام اور زیادہ پیمائش شدہ طرز زندگی کو اہمیت دیتے ہیں وہ آسٹریا کے حق میں ہیں۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ خریدنا نہ صرف ایک سرمایہ کاری ہے بلکہ سرمائے کی حفاظت اور یورپ میں استحکام اور سلامتی حاصل کرنے کا ایک طریقہ بھی ہے۔ جائیداد کے حقوق کے تحفظ اور طویل مدتی تحفظ کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے، جرمنی ایک بہترین انتخاب ہے۔ بڑے شہروں میں لیکویڈیٹی سب سے زیادہ ہے، اور جائیدادیں اپنی قدر کو اچھی طرح سے برقرار رکھتی ہیں۔

غیر مستحکم ممالک کے شہریوں کے لیے جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدنا اپنی بچت کو محفوظ رکھنے کا ایک طریقہ بنتا جا رہا ہے۔ لین دین کے شفاف قوانین اور مضبوط قانونی نظام سرمائے کے تحفظ کی ضمانت دیتا ہے۔ عملی طور پر، میں دیکھتا ہوں کہ برلن اور میونخ میں جائیدادیں معاشی اتار چڑھاؤ کے دوران بھی اپنی قدر برقرار رکھتی ہیں۔

ریٹائر ہونے والوں کے لیے : بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کی قیمت €4,500 اور €8,500 فی مربع میٹر کے درمیان ہے۔ تاہم، طویل مدتی ملکیت ٹیکس کے فوائد پیش کرتی ہے، اور 10 سال کے بعد کی فروخت کیپٹل گین ٹیکس سے مستثنیٰ ہے۔

اپنے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر اور مستحکم انٹرنیٹ کے ذریعے ڈیجیٹل خانہ بدوشوں اور فری لانسرز میرے کلائنٹس اکثر ٹیکس ماہرین سے مشورہ کرتے ہیں کہ وہ اپنی ملازمت اور کرائے کی آمدنی کی صحیح اطلاع دیں۔

جرمنی ایک زیادہ متحرک مارکیٹ اور مختلف قسم کی خصوصیات پیش کرتا ہے، جبکہ ویانا استحکام اور پیشین گوئی کی پیشکش کرتا ہے۔ فعال سرمایہ کاری اور سرمائے کی نمو کے لیے جرمنی بہتر ہے۔ زیادہ آرام دہ طویل مدتی حکمت عملی کے لیے ویانا بہتر ہے۔

سرمایہ کاری سے باہر نکلنا پراپرٹی خریدنے سے کم اہم نہیں ہے۔ ایک کامیاب فروخت، وراثت، یا تحفہ کے لیے مقامی مارکیٹ، ٹیکس کے ضوابط، اور جائیداد کی لیکویڈیٹی کو سمجھنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ آگے کی منصوبہ بندی سرمایہ کو محفوظ رکھنے اور زیادہ سے زیادہ منافع کے ساتھ ساتھ ملکیت کی منتقلی کے ساتھ غیر متوقع اخراجات اور پیچیدگیوں سے بچنے میں مدد دیتی ہے۔

جرمنی میں اپارٹمنٹس، خاص طور پر برلن، میونخ اور فرینکفرٹ میں، مستحکم مانگ اور شفاف لین دین کی بدولت نسبتاً تیزی سے فروخت ہوتے ہیں۔ ImmobilienScout24 کے مطابق، 2025 میں برلن میں اپارٹمنٹ فروخت کرنے کا اوسط وقت تقریباً 4-5 ماہ ہے، جب کہ میونخ میں یہ 3-4 ماہ ہے، اور فروخت کی اوسط قیمت میں گزشتہ سال کے مقابلے میں 2-3% اضافہ ہوا ہے۔

عملی طور پر، میں دیکھتا ہوں کہ مقبول علاقوں میں جائیدادیں اکثر 3-6 ماہ کے اندر خریدار تلاش کر لیتی ہیں۔ مشرقی جرمنی کے چھوٹے شہروں اور علاقوں میں زیادہ وقت لگتا ہے، لیکن یہاں تک کہ صحیح مارکیٹنگ کے ساتھ جائیداد فروخت کی جا سکتی ہے۔

اگر آپ خریداری کے 10 سال سے بھی کم عرصے کے بعد جرمنی میں اپارٹمنٹ بیچتے ہیں، تو کیپیٹل گین ٹیکس (Speculationssteuer) لاگو ہوتا ہے۔ آپ کے باہر نکلنے کی منصوبہ بندی کرتے وقت اس پر غور کرنا ضروری ہے، خاص طور پر اگر جائیداد دوبارہ فروخت کی نیت سے سرمایہ کاری کے طور پر خریدی گئی ہو۔

وراثت یا تحفہ کے ذریعہ اپارٹمنٹ کی منتقلی بھی ٹیکس کے تابع ہے، جو رشتہ داری کی ڈگری اور جائیداد کی قیمت پر منحصر ہے۔ میں ٹیکس کے بوجھ کو کم کرنے اور ورثاء کے حقوق سے متعلق مسائل سے بچنے کے لیے اس طرح کے لین دین کی پہلے سے منصوبہ بندی کرنے کی تجویز کرتا ہوں۔

جرمنی کو بڑے شہروں پر لیکویڈیٹی کا فائدہ ہے: جائیدادیں تیزی سے بکتی ہیں، اور مانگ مستحکم رہتی ہے۔ آسٹریا، خاص طور پر ویانا میں، مارکیٹ زیادہ ناپی جاتی ہے اور پیش گوئی کی جاتی ہے، لیکن خریداروں کی محدود تعداد کی وجہ سے بعض اوقات فروخت میں زیادہ وقت لگ سکتا ہے۔

کلائنٹس کے لیے میرا مشورہ: اگر باہر نکلنے کی رفتار اور قدر کا تحفظ اہم ہے تو بڑے جرمن شہر بہتر ہوں گے، جب کہ آسٹریا طویل مدتی حکمت عملی کے لیے موزوں ہے۔

اپنی مشق میں، میں نے مختلف قسم کی یورپی منڈیوں کا سامنا کیا ہے: متحرک جرمن شہروں سے لے کر مستحکم ویانا تک۔ مثال کے طور پر جرمنی ظاہر کرتا ہے کہ برلن، میونخ اور فرینکفرٹ جیسے بڑے شہر مستحکم مانگ اور شفاف لین دین فراہم کرتے ہیں۔ کلائنٹ اکثر مجھ سے جرمنی میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے رابطہ کرتے ہیں اور اسے فوری طور پر کرائے پر دیتے ہیں- یہ انہیں ملکیت کے پہلے دن سے تقریباً آمدنی پیدا کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

جرمنی میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، جائیداد کی قانونی حیثیت کو اچھی طرح سے چیک کرنا ضروری ہے: Grundbuchauszug (Ground Tax Certificate) Belastungen (Belastungen)، اور توانائی کی کارکردگی کے معیارات کے ساتھ اس کی تعمیل۔ مناسب طریقے سے عملدرآمد شدہ دستاویزات والی پراپرٹیز تیزی سے فروخت ہوتی ہیں اور ٹیکس یا انشورنس حکام کے ساتھ تنازعات کا امکان کم ہوتا ہے۔

سرمایہ مختص کرنے کے لیے میرا نقطہ نظر مستحکم اور بڑھتی ہوئی منڈیوں کے امتزاج پر مبنی ہے۔ مثال کے طور پر، کچھ فنڈز طویل مدتی استحکام کے لیے برلن یا میونخ کے اپارٹمنٹس میں لگائے جا سکتے ہیں، اور باقی لیپزگ یا ڈریسڈن میں زیادہ منافع اور ترقی کی صلاحیت کے لیے۔ یہ نقطہ نظر خطرے کو کم کرتا ہے اور منافع اور سلامتی کے درمیان توازن قائم کرتا ہے۔

اگر مقصد سرمایہ میں اضافہ اور فعال سرمایہ کاری ہے، تو میں جرمنی کا : بڑے شہر، لیکویڈیٹی، اور مختلف قسم کی خصوصیات۔ اگر مقصد کم سے کم خطرے اور مستحکم منافع کے ساتھ زیادہ آرام دہ طویل مدتی حکمت عملی ہے، تو آسٹریا جیت جاتا ہے: مارکیٹ زیادہ ناپی جاتی ہے، کرایے مستحکم ہوتے ہیں، اور بیوروکریسی آسان ہوتی ہے۔

جرمنی ان سرمایہ کاروں کے لیے بہترین انتخاب ہے جو استحکام، جائیداد کے حقوق کے تحفظ اور لیکویڈیٹی کو اہمیت دیتے ہیں۔ برلن اور میونخ جیسے بڑے شہر زیادہ مانگ اور شفاف لین دین کو یقینی بناتے ہیں، جس سے جرمنی میں اپارٹمنٹ خریدنا ایک قابل اعتماد سرمایہ کاری ہے۔

آسٹریا متوقع آمدنی اور مستحکم مارکیٹ کے ساتھ طویل مدتی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے لیے زیادہ موزوں ہے مزید برآں، آسٹریا بیوروکریٹک سادگی اور کم مارکیٹ اتار چڑھاؤ سے فائدہ اٹھاتا ہے، جو اسے قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے ایک آسان انتخاب بناتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ خریدنے سے پہلے، جائیداد کی قانونی حیثیت کو اچھی طرح سے چیک کرنا، ٹیکس، انتظامی اخراجات، اور ممکنہ واپسی پر غور کرنا ضروری ہے۔ خطرے کو کم کرنے کے لیے مستحکم اور ابھرتی ہوئی مارکیٹوں کے درمیان سرمایہ تقسیم کریں۔ عملی طور پر، میں نے دیکھا ہے کہ اچھی منصوبہ بندی اور پیشہ ورانہ قانونی مدد لین دین کو نمایاں طور پر آسان بناتی ہے اور سرمایہ کاروں کی حفاظت کرتی ہے۔

2030 تک، جرمن رئیل اسٹیٹ مارکیٹ شہری کاری، نقل مکانی، اور سخت ESG معیارات کے زیر اثر ترقی کرے گی۔ ٹیکسز اور رینٹل ہاؤسنگ کے ضوابط میں اصلاحات پیداوار پر اثر انداز ہو سکتی ہیں، اس لیے جرمنی میں اپارٹمنٹ یا دوسری جائیداد کی خریداری کی منصوبہ بندی کرتے وقت ان رجحانات پر غور کرنا ضروری ہے۔ وہ سرمایہ کار جو اپنی حکمت عملی کو نئے ضوابط اور پائیدار معیارات کے مطابق ڈھال لیتے ہیں وہ واپسی کو برقرار رکھنے اور خطرات کو کم کرنے کے قابل ہوں گے۔

1. اپنی سرمایہ کاری کے مقصد کا تعین کریں۔ فیصلہ کریں کہ آپ پراپرٹی کس چیز کے لیے خرید رہے ہیں: طویل مدتی کرایہ، آمدنی پیدا کرنے والی جائیدادیں، کیپٹلائزیشن، رہائشی استعمال، یا ان مقاصد کا مجموعہ۔

2. ایک علاقہ اور شہر منتخب کریں۔ جرمنی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں، کرایے کی پیداوار، اور لیکویڈیٹی کی تحقیق کریں۔ بڑے شہروں (برلن، میونخ، فرینکفرٹ) کا امید افزا بازاروں (لیپزگ، ڈریسڈن) سے موازنہ کریں۔

3. ملکیت کی شکل۔ ملکیت کی قسم کا تعین کریں: مطلق حق (Freies Eigentum)، موروثی عمارت کا حق (Erbbaurecht)، مشترکہ ملکیت، یا کوآپریٹو۔

4. قانونی وجہ سے مستعدی۔ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ اس پر کوئی بوجھ یا قرض نہیں ہے، قانونی واجب الادا چیک اور پراپرٹی ٹیکس آڈٹ کا آرڈر دیں۔

5. بجٹ اور ٹیکس۔ تمام اخراجات کا حساب لگائیں: لینڈ ٹیکس، نوٹری، ایجنٹ، رجسٹریشن، سالانہ لینڈ ٹیکس، رینٹل انکم ٹیکس، اور قیاس ٹیکس اگر 10 سال کے اندر بیچ رہے ہیں۔

6. فنانسنگ اور کریڈٹ چیک۔ غیر رہائشیوں کے لیے رہن کی اہلیت کی جانچ کریں، کرایے کی پیداوار کا اندازہ لگائیں، اور اپنی مالی صلاحیتوں کا جائزہ لیں۔

7. جائیداد کا انتخاب۔ دوبارہ فروخت یا نئی تعمیرات، اپارٹمنٹس یا اپارٹمنٹ کی عمارتیں (Mehrfamilienhaus)، عمارت کی حالت کا جائزہ، توانائی کی کارکردگی، ESG معیارات۔

8. پراپرٹی مینجمنٹ۔ فیصلہ کریں کہ جائیداد کا انتظام خود کرنا ہے یا کسی رئیل اسٹیٹ ایجنسی کی خدمات حاصل کرنا ہے، خاص طور پر اگر آپ بیرون ملک رہتے ہیں یا متعدد جائیدادوں میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔

9. باہر نکلنے کی حکمت عملی۔ فروخت کے حالات پر غور کریں: آپ کے علاقے میں لیکویڈیٹی، فروخت پر ٹیکس، اور وراثت یا تحفہ دینے کا امکان۔

10. دیگر بازاروں کے ساتھ موازنہ۔ اگر ممکن ہو تو، آسٹریا کا ایک متبادل کے طور پر جائزہ لیں: ویانا کا استحکام، ٹیکس، کرایہ کی پیداوار۔

11. ماہرین سے مشورہ کریں۔ خطرات کو کم کرنے اور لین دین کی قانونی سالمیت کو یقینی بنانے کے لیے وکیل اور ٹیکس مشیر سے مشورہ کرنا یقینی بنائیں۔

1. €300,000 کے ساتھ سرمایہ کار

مقصد: 4-5% سالانہ کی آمدنی کے ساتھ ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر خریدنا۔

مجھے لیپزگ میں €295,000 (65 m²) میں ایک اپارٹمنٹ ملا۔ کلائنٹ نے باقی فنڈز کو معمولی تزئین و آرائش اور فرنشننگ کے لیے استعمال کیا۔ ایک سال بعد، اپارٹمنٹ مکمل طور پر کرائے پر دے دیا گیا، کرایے کی آمدنی تمام اخراجات کو پورا کرتی تھی، اور جائیداد کی قیمت میں تقریباً 5-6% اضافہ ہوا تھا۔

2. پنشنر €500,000 کے ساتھ

مقصد: کم سے کم خطرات کے ساتھ محفوظ سرمایہ کاری اور طویل مدتی کرائے کے امکانات۔

مجھے میونخ کے مضافاتی علاقے میں €500,000 (80 m²) میں ایک اپارٹمنٹ ملا۔ کلائنٹ نے بجٹ کا کچھ حصہ فرنشننگ اور ہیٹنگ سسٹم کو اپ گریڈ کرنے کے لیے استعمال کیا۔ اپارٹمنٹ طویل مدت کے لیے کرایہ پر لیا گیا ہے، جس کی پیداوار تقریباً 2.5% ہے، اور پراپرٹی اعلی لیکویڈیٹی اور مستحکم قدر کو برقرار رکھتی ہے۔

3. بچوں کے ساتھ خاندان

مقصد: ایک خاندان کے لیے آرام دہ رہائش جس میں جائیداد کا کچھ حصہ کرائے پر لینے کا امکان ہو۔

مجھے فرینکفرٹ کے مضافاتی علاقے میں €550,000 (120 m²) میں ایک گھر ملا۔ بجٹ کا کچھ حصہ باغ کی زمین کی تزئین اور اندرونی تکمیل کی طرف گیا۔ خاندان منتقل ہو گیا، گھر کا کچھ حصہ کرائے پر دیا گیا ہے، آمدنی کچھ اخراجات کو پورا کرتی ہے، اور پچھلے سال کے دوران گھر کی قیمت میں 4-5% اضافہ ہوا ہے۔