آسٹریا کے مہنگے ترین اپارٹمنٹس: وقار یا سرمایہ کاری؟

آسٹریا طویل عرصے سے نہ صرف اپنے پہاڑوں، جھیلوں اور ویانا اوپیرا کے لیے مشہور رہا ہے بلکہ اپنی مستحکم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ہے، جو یورپ اور دنیا کے امیر ترین خریداروں کو راغب کرتا ہے۔ جب کہ لگژری طبقہ کبھی بنیادی طور پر ویانا کے پرتعیش ولاز یا ٹائرول میں چیلیٹس سے وابستہ تھا، آج اپارٹمنٹس اور پینٹ ہاؤسز پر زیادہ توجہ دی جارہی ہے۔

آسٹریا میں سب سے مہنگے اپارٹمنٹس رہائش کے مسئلے کا حل نہیں ہیں۔ وہ ایک قابل اعتماد سرمایہ کاری، حیثیت کی علامت، اور اکثر نجی لین دین کا موضوع ہیں جو عوامی طور پر درج نہیں ہیں۔ ان کے مالکان میں جرمنی، سوئٹزرلینڈ، برطانیہ، خلیجی ریاستوں کے کروڑ پتی اور ارب پتی افراد کے ساتھ ساتھ آسٹریا کے کاروباری افراد اور فنکار بھی شامل ہیں۔

آسٹریا کے لگژری اپارٹمنٹس ایک الگ مارکیٹ بناتے ہیں: ویانا میں، وہ تاریخی کوٹھیوں اور انتہائی جدید رہائشی احاطے میں واقع ہیں۔ Kitzbühel میں، وہ شیلیٹ طرز کے اپارٹمنٹس ہیں۔ اور سالزبرگ اور کارنتھیا میں، وہ جھیل کے کنارے الگ الگ رہائش گاہیں ہیں۔ قیمتیں آسانی سے لاکھوں یورو تک پہنچ جاتی ہیں، اور خریداروں کے درمیان مقابلہ ناقابل یقین حد تک سخت ہے۔

وہ علاقے جہاں امیر آسٹریا میں رہتے ہیں غیر مساوی طور پر تقسیم کیے جاتے ہیں: سرفہرست سودے صرف چند خطوں میں مرکوز ہیں جو پریمیم طبقہ کو تشکیل دیتے ہیں۔

• ویانا۔ کیپٹل مارکیٹ لیڈر بنی ہوئی ہے: یہاں، کروڑ پتی اپارٹمنٹس Innere Stadt اور ڈینیوب یا ویانا ووڈس کے نظارے والے نئے رہائشی احاطے میں فروخت کیے جاتے ہیں۔ Döbling میں مینشنز اور Ringstrasse پر پینٹ ہاؤسز کی لاگت € 6-10 ملین ہو سکتی ہے۔ دریں اثنا، Hietzing اور Währing اپنے باوقار ماحول کے لیے مشہور ہیں، اور وہاں کے اپارٹمنٹس کھلے بازار میں شاذ و نادر ہی آتے ہیں۔
• Kitzbühel یہاں کے زیادہ تر گھر کروڑ پتیوں کی ملکیت ہیں، اور اپارٹمنٹس خود پہاڑی گلیمر کا مظہر تصور کیے جاتے ہیں۔ شیلیٹ اپارٹمنٹس، جس میں براہ راست ڈھلوانوں تک رسائی ہے اور نجی فلاح و بہبود کے فرش کی قیمت €5-7 ملین کے درمیان ہے۔ یہاں تک کہ کچھ جائیدادیں €12 ملین میں بھی فروخت ہوتی ہیں۔ اپارٹمنٹس اتنے ہی قیمتی ہیں جتنے یہاں ولا، اور محدود فراہمی مارکیٹ کو خاص طور پر خصوصی بناتی ہے۔
• سالزبرگ، موسیقی اور کلاسیکی فن تعمیر کا شہر، آسٹریا میں سب سے اوپر لگژری رئیل اسٹیٹ مقامات کی فہرست میں بھی شامل ہے۔ شہر کے مرکز اور انیف اور ایلسبیتھن کے دامن میں، پینٹ ہاؤسز کی لاگت €3-6 ملین ہے، جب کہ باروک عمارتوں میں انفرادی اپارٹمنٹس €8 ملین تک پہنچتے ہیں۔ امیر خاندان سالزبرگ کا انتخاب اس کے اعلیٰ ثقافتی ماحول اور ویران طرز زندگی کے لیے کرتے ہیں۔
• کارنتھیا اور سالزکامرگٹ۔ جھیل کے کنارے اپارٹمنٹس سرمایہ کاروں کے لیے آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی چوٹی ہیں۔ آسٹریا میں جھیل کے کنارے اپارٹمنٹ خریدنے پر آپ کو کم از کم €3-4 ملین لاگت آئے گی، لیکن اگر آپ Wörthersee یا Attersee کو دیکھ رہے ہیں، تو قیمت آسانی سے €10-15 ملین تک پہنچ سکتی ہے۔ یہاں، اپارٹمنٹس میں اکثر نجی پانی کی رسائی اور نجی چھتیں ہوتی ہیں۔

یہ علاقے ایک منفرد ماحول پیش کرتے ہیں: تاریخ، فطرت، اور محدود فراہمی کا مجموعہ۔ یہی وجہ ہے کہ آسٹریا کے لگژری اپارٹمنٹس یورپ میں سب سے زیادہ قابل فروخت اور مہنگے ہیں۔

آسٹریا کی لگژری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بار بار ریکارڈ قائم کیے ہیں، اور حالیہ برسوں میں پریمیم ٹرانزیکشنز میں قابل اعتبار تیزی دیکھی گئی ہے۔ جب کہ صرف دس سال پہلے، صرف 9 ملین کی آبادی والے ملک کے لیے اس طرح کی رقوم ناقابل تصور لگتی تھیں، لیکن اب یہ خریداروں کے منتخب گروپ کے لیے تقریباً معمول بن چکے ہیں۔

2024 ایک ریکارڈ توڑ سال تھا۔ ٹائرولین میونسپلٹی جوچبرگ میں، ایک رہائشی عمارت €34.68 ملین میں فروخت ہوئی – جو سال کا سب سے مہنگا لین دین تھا، جس نے مارکیٹ کے ماہرین کو بھی حیران کر دیا۔ دریں اثنا، پریمیم اپارٹمنٹ طبقہ نے بھی ناقابل یقین سرگرمی دیکھی۔

• آسٹریا کا سب سے مہنگا اپارٹمنٹ €7.12 ملین میں خریدا گیا یہ پراپرٹی پرائیویٹ لفٹ، پینورامک ٹیرس اور سپا ایریا کے ساتھ لگژری چیلیٹ میں واقع تھی۔
• ویانا میں، مائشٹھیت Innere Stadt ، ایک تاریخی عمارت میں ایک پینٹ ہاؤس €6.65 ملین میں فروخت ہوا۔ خریدار نہ صرف دارالحکومت کے بالکل مرکز میں واقع مقام کی طرف سے، بلکہ پیشکش کی نایابیت سے بھی متوجہ ہوا: اسی طرح کی جائیدادیں کھلی مارکیٹ میں تقریباً کبھی نظر نہیں آتیں۔
• سالزبرگ میں، ایک ریکارڈ توڑ اپارٹمنٹ اس کے نئے مالک کی قیمت €4.15 ملین ہے۔ یہ ہوہنسالزبرگ قلعے کے نظارے کے ساتھ ایک پینٹ ہاؤس تھا، جو ثقافتی اور تعمیراتی دونوں لحاظ سے جائیداد کو منفرد بناتا ہے۔

اس کے مقابلے میں، برگن لینڈ میں قیمتیں بہت زیادہ معمولی رہتی ہیں - حالیہ برسوں میں وہاں کے سب سے مہنگے اپارٹمنٹ کی قیمت تقریباً €800,000 ہے، جبکہ اسٹائریا میں یہ تقریباً €1.5 ملین ہے۔ یہ آسٹریا کے اشرافیہ کے مراکز اور پرسکون علاقوں کے درمیان فرق کو نمایاں کرتا ہے، جہاں بنیادی طور پر مقامی باشندوں کی طرف سے مطالبہ کیا جاتا ہے۔

اس فرق کی وضاحت کئی عوامل سے ہوتی ہے:

1. بین الاقوامی وقار۔ ویانا، کِٹزبوہیل اور سالزبرگ دنیا بھر میں مشہور ہیں، جو نہ صرف اپنے فن تعمیر بلکہ اپنے ثقافتی سرمائے سے بھی دولت مند خریداروں کو راغب کرتے ہیں۔ یہاں رہنے کا مطلب عالمی اشرافیہ کا حصہ بننا ہے۔
2. محدود فراہمی۔ نئے لگژری پراجیکٹس بہت کم تعمیر کیے جا رہے ہیں۔ ویانا کے تاریخی اضلاع میں، نئی تعمیر تقریباً ناممکن ہے، اور کٹزبوہیل میں، ترقی کے لیے طویل عرصے سے زمین مختص کی گئی ہے۔
3. کروڑ پتیوں کا حلقہ۔ امیر ان علاقوں میں رہنے کی کوشش کرتے ہیں جہاں ایک باوقار حلقہ پہلے ہی تشکیل پا چکا ہے۔ اس سے "مفادات کا کلب" اثر پیدا ہوتا ہے: جتنے زیادہ امیر پڑوسی ہوں گے، جائیداد کی قیمت اتنی ہی زیادہ ہوگی۔

دلچسپ بات یہ ہے کہ وبائی مرض کے بعد سے اپارٹمنٹ مارکیٹ میں نمایاں اضافہ دیکھا گیا ہے۔ بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنی حکمت عملیوں پر نظر ثانی کی ہے: بڑی عمارتوں کے بجائے، انہوں نے کمپیکٹ، لیکن انتہائی جدید اپارٹمنٹس کا جن کی دیکھ بھال اور کرایہ پر لینا آسان ہے۔ ویانا میں، ایسے اپارٹمنٹس کو بنیادی رہائش گاہوں کے طور پر خریدا جا رہا ہے یا کاروباری دوروں کے لیے pied-à-terre، اور آسٹریا کے جھیلوں کے کنارے والے علاقوں میں، موسم گرما میں خاندان کے اعتکاف کے طور پر۔

حالیہ برسوں میں ایک اور رجحان سوئٹزرلینڈ اور جرمنی کے خریداروں کی دلچسپی بڑھ رہا ہے۔ ان کے لیے ، آسٹریا میں ایک مہنگا اپارٹمنٹ خریدنا فرانس یا اٹلی کے مقابلے میں زیادہ منافع بخش ہے: ٹیکس کم ہیں، اور تعمیرات اور بنیادی ڈھانچے کا معیار بلند ترین سطح پر رہتا ہے۔

آسٹریا کا دارالحکومت ملک کی سب سے بڑی لگژری ریل اسٹیٹ کی منزل بنی ہوئی ہے۔ یہ نہ صرف آسٹریا کے مہنگے ترین اپارٹمنٹس پر ، بلکہ انوکھی خصوصیات بھی رکھتا ہے جو شاذ و نادر ہی مارکیٹ میں آتی ہیں۔ Tyrol یا Carinthia کے برعکس، جہاں chalets اور ولا غالب شکل میں رہتے ہیں، ویانا پینٹ ہاؤسز اور تاریخی اپارٹمنٹس پیش کرتا ہے جو 19ویں صدی کے فن تعمیر کو جدید ٹیکنالوجی کے ساتھ جوڑتے ہیں۔

ویانا کے اس شمالی ضلع کو "اشرافیہ ضلع" سمجھا جاتا ہے۔ یہاں، کاہلن برگ کی سبز ڈھلوانوں پر، ڈینیوب اور اولڈ ٹاؤن کے نظارے والے مینشنز اور اپارٹمنٹس واقع ہیں۔ جدید کمپلیکس 200-400 مربع میٹر کے اپارٹمنٹس پیش کرتے ہیں جن میں نجی چھتیں اور لفٹیں براہ راست اپارٹمنٹ تک جاتی ہیں۔ قیمتیں €4-6 ملین سے شروع ہوتی ہیں، لیکن انگور کے باغ کے نظارے والے پینٹ ہاؤسز کی لاگت €10-12 ملین اور اس سے زیادہ ہو سکتی ہے۔

دارالحکومت کا تاریخی مرکز باروک عمارات، رنگسٹراس اور سینٹ سٹیفن کیتھیڈرل ۔ یہیں پر ویانا کی لگژری رئیل اسٹیٹ واقع ہے، جو اکثر پرتعیش رہائش گاہوں میں تبدیل ہوجاتی ہے۔ رنگسٹراس پر ایک پینٹ ہاؤس یا ویانا اسٹیٹ اوپیرا کو نظر انداز کرنے کی لاگت € 6-10 ملین ہے، جبکہ 500 مربع میٹر کی نایاب جائیدادیں €20 ملین سے تجاوز کر سکتی ہیں۔ سفارت کار، تاجر اور عالمی معیار کے فنکار اکثر ایسے اپارٹمنٹس کے مالک ہوتے ہیں۔

یہ علاقہ روایتی طور پر "سفارت کاروں اور فنکاروں کے ضلع" کے نام سے جانا جاتا ہے۔ یہ Schönbrunn Palace اور ارد گرد کے جدید ولاز کا گھر ہے، جن میں سے اکثر کو کئی لگژری اپارٹمنٹس میں تقسیم کیا گیا ہے۔ Hietzing میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں درمیانی رینج کی جائیدادوں کے لیے €3-5 ملین سے لے کر باغات کے ساتھ بحال شدہ ولا میں اپارٹمنٹس کے لیے €12-14 ملین تک ہیں۔

جب کہ روایتی محلے کلاسیکیت اور تاریخ سے وابستہ ہیں، Neubau اور Mariahilf جدید عیش و آرام کی ترقی کے مراکز بن گئے ہیں۔ یہاں نئے بزنس کلاس اور پریمیم رہائشی کمپلیکس بنائے جا رہے ہیں، جو زیر زمین گیراج، سوئمنگ پولز اور رہائشیوں کے لیے فٹنس سینٹرز کے ساتھ مکمل ہیں۔ ان علاقوں میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمتیں €2.5 ملین سے شروع ہوتی ہیں اور €6-7 ملین تک پہنچ جاتی ہیں۔ یہ مقامات تخلیقی اشرافیہ، نوجوان کاروباری افراد، اور آئی ٹی سرمایہ کاروں میں خاص طور پر مقبول ہیں۔

اس طرح، ویانا کی لگژری رئیل اسٹیٹ تقریباً دو حصوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے: شہر کے مرکز میں تاریخی اپارٹمنٹس اور نئے رہائشی احاطے میں انتہائی جدید پینٹ ہاؤس۔ دونوں فارمیٹس یکساں طور پر قابل قدر ہیں، لیکن ان کے سامعین میں فرق ہے: سابقہ ​​کو وقار اور روایت کے متلاشی افراد ترجیح دیتے ہیں، جب کہ مؤخر الذکر کو وہ لوگ ترجیح دیتے ہیں جو آرام اور اختراع کی قدر کرتے ہیں۔

آسٹریا کی جھیل کے کنارے ریل اسٹیٹ مارکیٹ یورپ کے سب سے زیادہ بند اور مہنگے حصوں میں سے ایک ہے۔ پانی تک براہ راست رسائی والے پلاٹوں پر ریاست کا سختی سے کنٹرول ہے: نئے اجازت نامے شاذ و نادر ہی جاری کیے جاتے ہیں، اور موجودہ جائیدادیں اکثر وراثت میں ملتی ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ آسٹریا میں جھیل کے کنارے اپارٹمنٹ خریدنے کا مطلب ایک نادر استحقاق سے لطف اندوز ہونا ہے۔

• Attersee. ایک "فنکاروں کی جھیل" سمجھا جاتا ہے، جہاں گستاو کلیمٹ نے ایک بار کام کیا تھا۔ خوبصورت نظارے والے اپارٹمنٹس اور ایک نجی گھاٹ کی قیمت €7-10 ملین ہے۔ انتہائی خصوصی اپارٹمنٹس کی قیمتیں €15-18 ملین تک پہنچ جاتی ہیں۔
• Wörthersee (Carinthia)۔ یہ مقام "آسٹرین رویرا" کے نام سے جانا جاتا ہے۔ ویلڈن یا کلیگنفرٹ کے علاقے میں واٹر فرنٹ اپارٹمنٹس کی قیمتیں €6 ملین سے €14 ملین تک ہیں۔ یہ دولت مند تاجروں اور سیاست دانوں کے درمیان ایک مقبول مقام ہے۔
• وولف گینگسی۔ ایک زیادہ قریبی بازار، جہاں اپارٹمنٹس اکثر خاندانی رہائش گاہوں کے طور پر خریدے جاتے ہیں۔ قیمتیں €4-5 ملین سے شروع ہوتی ہیں، لیکن جھیل کو نظر انداز کرنے والے بڑے پلاٹوں اور چھتوں والی جائیدادوں کی قیمت €10 ملین سے زیادہ ہے۔
• ملسٹٹر دیکھیں اور ٹرانسی۔ یہ جھیلیں ان کے امن اور خلوت کے لیے قابل قدر ہیں۔ اپارٹمنٹس کی قیمت €6-8 ملین ہے اور بنیادی طور پر آرام اور رازداری کے لیے منتخب کیے گئے ہیں۔

بڑی رئیل اسٹیٹ ایجنسیوں کے مطابق، جھیل کے کنارے اپارٹمنٹس کی مانگ مسلسل تین سے چار گنا زیادہ ہے۔ قابل اعتماد سرمایہ کار کلبوں کے ذریعے بہت سے لین دین بند ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ جھیل Attersee یا Wörthersee جھیل کے قریب اپارٹمنٹ کا مالک ہونا اشرافیہ کی کمیونٹی میں رکنیت کے مترادف ہے۔

آسٹریا میں ایک مہنگا اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ صرف پہلا قدم ہے۔ حقیقی اخراجات لین دین کے بعد شروع ہوتے ہیں، کیونکہ آسٹریا میں لگژری اپارٹمنٹس کو برقرار رکھنے کے لیے مسلسل سرمایہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے۔ جائیداد جتنی زیادہ باوقار ہے، دیکھ بھال کے اخراجات اتنے ہی زیادہ ہوں گے۔ یہ نہ صرف تعمیر کے سائز اور معیار کی وجہ سے ہے بلکہ مختلف خدمات کی وجہ سے بھی ہے جو پراپرٹی کو حقیقی معنوں میں خصوصی بناتی ہیں۔

افادیت 200-400 مربع میٹر کے اپارٹمنٹ کے لیے، ماہانہ اخراجات اوسطاً €400-800 ہیں۔ سوئمنگ پولز، موسم سرما کے باغات، یا بڑی چھتوں والے پینٹ ہاؤسز میں، بل آسانی سے €1,000-1,500 تک پہنچ جاتے ہیں۔ توانائی کی بچت والی ٹیکنالوجیز لاگت کو کم کرتی ہیں، لیکن سکون پھر بھی قیمت پر آتا ہے۔

عملہ اور دیکھ بھال۔ پریمیم رہائشی کمپلیکس ہمیشہ دربان خدمت، سیکورٹی، صفائی، اور انتظامی کمپنی پیش کرتے ہیں۔ رہائشی ان خدمات کے لیے ماہانہ €1,500 اور €2,500 کے درمیان ادائیگی کرتے ہیں۔ پرائیویٹ جم، اسپاس، یا وائن روم والی عمارتوں میں، سروس چارجز اس سے بھی زیادہ ہو سکتے ہیں۔

انشورنس €5-10 ملین مالیت کے اپارٹمنٹ کے لیے، انشورنس کی لاگت €5,000-10,000 سالانہ ہوگی۔ اس میں نہ صرف پراپرٹی بلکہ اس کے مواد کا احاطہ کیا گیا ہے: ڈیزائنر فرنیچر، آرٹ ورک، اور آلات۔

مرمت اور تزئین و آرائش۔ ہر 7-10 سال بعد، تزئین و آرائش کی ضرورت ہوتی ہے — یوٹیلیٹی سسٹم کو اپ ڈیٹ کرنا، کاسمیٹک مرمت کرنا، لفٹ کا سامان تبدیل کرنا، یا ہیٹنگ کرنا۔ مالکان سالانہ اس کے لیے اپارٹمنٹ کی کل قیمت کا تقریباً 0.5-1% بجٹ دیتے ہیں۔ €10 ملین کی جائیداد کے لیے، یہ €50,000-100,000 سالانہ کے برابر ہے۔

نیچے کی لکیر۔ اس طرح، آسٹریا میں ایک مہنگے اپارٹمنٹ کو مالک کو سالانہ دسیوں، اور بعض اوقات سینکڑوں، ہزاروں یورو کا خرچہ آتا ہے۔ لیکن یہ بہت ہی اخراجات جائیداد کو قدیم حالت میں رہنے اور دوبارہ فروخت پر اس کی اعلی لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے کی اجازت دیتے ہیں۔ بہت سے امیر افراد کے لیے، یہ خرچ نہیں ہے، بلکہ سرمائے کے تحفظ میں سرمایہ کاری ہے۔

اس لیے، لگژری اپارٹمنٹ کے مالک کو کم از کم €60,000–80,000 سالانہ خرچ کرنے کے لیے تیار رہنا چاہیے۔ سوئمنگ پول، سپا اور محفوظ میدانوں والی پریمیم پراپرٹیز کے لیے، اخراجات €150,000–200,000 تک بڑھ جاتے ہیں۔ یہ اخراجات مارکیٹ کو بند کر دیتے ہیں اور اس بات کی تصدیق کرتے ہیں کہ ویانا یا کٹزبوہیل میں لگژری رئیل اسٹیٹ صرف محدود تعداد میں خریداروں کے لیے قابل رسائی ہے۔

ویانا میں سب سے مہنگے اپارٹمنٹس کو تقریباً دو اہم شکلوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے، اور یہی تقسیم خریداروں کی حکمت عملیوں اور قیمت کی سطحوں کا تعین کرتی ہے:

1. تاریخی رہائش گاہیں 19ویں صدی کی حویلیوں میں اپارٹمنٹس اور پینٹ ہاؤسز ہیں جو رنگسٹراس پر یا Innere Stadt ۔ یہ خصوصیات ان کے ماحول اور فن تعمیر کے لیے قابل قدر ہیں۔ وہ شاذ و نادر ہی فروخت ہوتے ہیں اور تقریبا کبھی دوبارہ تعمیر نہیں ہوتے ہیں۔
2. جدید پرتعیش رہائشی احاطے - زیر زمین گیراج، سپا ایریاز، فٹنس کلب، نجی باغات، اور دربان خدمات کے ساتھ اگلی نسل کی عمارتیں۔

• ایمبیسی پارکسائیڈ لیونگ ویانا کے تیسرے ضلع میں سب سے باوقار منصوبوں میں سے ایک ہے اپارٹمنٹس کی رینج 150 سے 400 مربع میٹر تک ہے اور ان کی قیمت €2.5 ملین اور €8 ملین کے درمیان ہے۔ ترقی میں زیر زمین پارکنگ، 24 گھنٹے سیکیورٹی، شراب خانے اور رہائشیوں کے لیے سپا ایریاز شامل ہیں۔ دیکھ بھال کی لاگت تقریباً €2,000-3,000 فی مہینہ ہے۔
• پارکنگ 12۔ 19ویں صدی کی عمارت میں رہائش گاہ، اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش موجودہ تکنیکی رجحانات کے مطابق کی گئی ہے۔ پارک کے نظارے والے پینٹ ہاؤسز کی قیمت €8-12 ملین ہے۔ ایک اہم خصوصیت اگواڑے اور اندرونی حصوں کے محفوظ تاریخی عناصر کے ساتھ ساتھ رہائشی کلب کی خدمت ہے۔
• اسکائی 6۔ ایک جدید کمپلیکس جس میں پینورامک ٹیرسز، فٹنس سینٹرز، اور سوئمنگ پول ہیں۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں €2 ملین سے شروع ہوتی ہیں اور €6 ملین تک پہنچ جاتی ہیں۔ سروس فیس فی مہینہ €1,500-2,500 ہے۔
• Palais Schottenring 19ویں صدی کا ایک تجدید شدہ محل ایک لگژری رہائشی کمپلیکس میں تبدیل ہو گیا۔ سنگ مرمر کی سیڑھیوں، اونچی چھتوں اور نجی لفٹوں والے اپارٹمنٹس کی قیمت €5-15 ملین ہے۔

آسٹریا میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں پچھلے 10 سالوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ شماریات آسٹریا اور بڑی ایجنسیوں کے مطابق:

• 2015 میں، وسطی ویانا میں ایک پینٹ ہاؤس کی اوسط قیمت تقریباً 2.8 ملین یورو ۔
• 2020 میں - پہلے ہی 4.5 ملین یورو ۔
• 2024 میں، ریکارڈ یورو 6.65 ملین ۔

Kitzbühel نے اسی مدت کے دوران اور بھی زیادہ متحرک ترقی دکھائی ہے: €3.5 ملین 2024 میں €7 ملین سے زیادہ

مزید برآں، یہ اضافہ اچانک چھلانگ نہیں ہے، بلکہ ایک مستحکم رجحان ہے، جو آسٹریا کی مارکیٹ کو سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش بناتا ہے۔ پیرس یا میلان کے مقابلے میں، جہاں قیمتیں کبھی بڑھتی ہیں اور کبھی گرتی ہیں، آسٹریا ایک ہموار اور پیشین گوئی کی رفتار کی نمائش کرتا ہے۔

اس سے اعتماد کا اثر پیدا ہوتا ہے: خریدار سمجھتا ہے کہ آج لگژری پینٹ ہاؤس میں €5-7 ملین کی سرمایہ کاری کرنے سے، وہ تقریباً یقینی طور پر اسے 5-10 سالوں میں مزید فروخت کرنے کے قابل ہو جائے گا۔

ترقی کے اہم عوامل:

1. محدود فراہمی۔ ویانا کے تاریخی مرکز میں، نئے منصوبے تقریباً موجود نہیں ہیں، اور کٹزبوہیل میں، ترقی کے لیے طویل عرصے سے زمین مختص کی گئی ہے۔ ہر نیا اپارٹمنٹ ایک خصوصی پیشکش بن جاتا ہے، فوری طور پر خریدار کی تلاش۔
2. بین الاقوامی مطالبہ۔ جرمنی، سوئٹزرلینڈ اور خلیجی ریاستوں کے امیر خریدار آسٹریا کو اپنے دارالحکومت کے لیے محفوظ پناہ گاہ کے طور پر دیکھتے ہیں۔ وہ نہ صرف اپنے پیسے کی حفاظت بلکہ اپنی جائیداد کو رہائش کے طور پر استعمال کرنے کی صلاحیت کو بھی اہمیت دیتے ہیں۔
3. زندگی کا اعلیٰ معیار۔ مرسر اور اکانومسٹ انٹیلی جنس یونٹ کی عالمی درجہ بندی میں ویانا مسلسل پہلے نمبر پر ہے۔ یہ رہنے کے لیے ایک محفوظ، آرام دہ اور باوقار شہر ہے، جو بالکل وہی ہے جو بچوں والے خاندانوں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔
4. ایک باوقار ماحول۔ دولت مند خریدار نہ صرف گھر بلکہ آس پاس کے علاقے کو بھی اہمیت دیتے ہیں: آس پاس کون رہتا ہے اور کون سے ثقافتی اور کاروباری مراکز قابل رسائی ہیں۔ Döbling ، Hietzing ، اور Innere Stadt اضلاع طویل عرصے سے آسٹریا کے اشرافیہ کی علامت رہے ہیں۔

وبائی مرض نے صرف مارکیٹ کو متحرک کیا ہے: بہت سے سرمایہ کاروں نے بڑے مکانات کے متبادل کے طور پر کمپیکٹ لیکن مہنگے اپارٹمنٹس کا انتخاب کرنا شروع کر دیا ہے۔ یہ خاص طور پر ویانا اور کارنتھیان جھیل کے ضلع میں نمایاں ہے، جہاں اپارٹمنٹس کی مانگ میں 20-30% اضافہ ہوا ہے۔ 200-250 مربع میٹر کے اپارٹمنٹس کو "سنہری معنی" کے طور پر سمجھا جاتا ہے - ان کو برقرار رکھنا آسان ہے، پھر بھی وقار، سکون اور لیکویڈیٹی پیش کرتے ہیں۔

تجزیہ کار نوٹ کرتے ہیں کہ آسٹریا کی پریمیم رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آنے والے سالوں میں یورپ میں سب سے زیادہ مستحکم رہے گی۔ زمینی قانون سازی میں تبدیلیوں اور سوئٹزرلینڈ اور فرانس سے بڑھتی ہوئی مسابقت کے باوجود، ویانا اور کٹزبوہیل میں لگژری اپارٹمنٹس فوائد کا ایک منفرد مجموعہ برقرار رکھتے ہیں: سیکورٹی، وقار، اور محدود فراہمی۔

قیمتوں میں اضافہ جاری رہے گا۔ CBRE اور نائٹ فرینک کی پیشین گوئیوں کے مطابق، ویانا کے اہم اضلاع میں اپارٹمنٹس میں سالانہ 3-5% اور کٹزبوہیل میں 4-6% اضافہ ہوگا، کیونکہ وہاں زمین کی دستیابی خاص طور پر محدود ہے۔

خریداروں پر سخت کنٹرول۔ Tyrol اور Vorarlberg میں غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے نئی رکاوٹیں متعارف کرائی جا سکتی ہیں۔ تاہم، ویانا اور سالزبرگ میں، ضابطے زیادہ لچکدار رہیں گے، جس کی وجہ سے شہر کے اپارٹمنٹس کی مانگ میں اضافہ ہوگا۔

ماحول دوست خصوصیات میں دلچسپی بڑھ رہی ہے۔ جدید لگژری کمپلیکس "گرین ٹیکنالوجیز" کا استعمال کرتے ہوئے بنائے جائیں گے: جیوتھرمل ہیٹنگ، سولر پینلز، اور بارش کا پانی جمع کرنے کے نظام۔ اس سے اپارٹمنٹس کی قیمت بڑھ جاتی ہے، لیکن یہ سرمایہ کاروں کے لیے اور بھی زیادہ پرکشش بنا دیتا ہے۔

ہاؤسنگ فارمیٹس کو تبدیل کرنا۔ جب کہ کبھی 400-500 مربع میٹر کے بڑے اپارٹمنٹس مقبول تھے، اب "کمپیکٹ لگژری" یعنی 200-250 مربع میٹر کے اپارٹمنٹس کی مانگ بڑھ رہی ہے۔ یہ برقرار رکھنے اور دوبارہ فروخت کرنے کے لئے آسان ہیں.

خلیجی اور ایشیائی ممالک سے سرمائے کی آمد۔ ہم پہلے ہی UAE، قطر اور چین کے خریداروں کے ساتھ لین دین میں اضافہ دیکھ رہے ہیں۔ ان کے لیے آسٹریا نہ صرف ایک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے طور پر بلکہ یورپ میں تعلیم حاصل کرنے کے دوران اپنے بچوں کی پرورش کرنے کی جگہ کے طور پر بھی پرکشش ہے۔

آسٹریا یورپی رئیل اسٹیٹ کے نقشے پر ایک خاص مقام رکھتا ہے۔ جہاں پیرس اور لندن اپنی مقبولیت اور بین الاقوامی وقار کے ساتھ سیاحوں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں، آسٹریا کو استحکام، سلامتی اور ثقافتی سرمائے کے امتزاج سے فائدہ ہوتا ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے، ویانا، کِٹزبوہیل، یا کارنتھیائی جھیلوں میں لگژری اپارٹمنٹس خریدنا ان کی دولت کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کے لیے ایک طویل عرصے سے حکمت عملی رہی ہے۔

لگژری رئیل اسٹیٹ کو یہاں ایک طویل مدتی اثاثہ کے طور پر دیکھا جاتا ہے جو بحرانوں سے قطع نظر اپنی قدر کو برقرار رکھتا ہے۔ یہاں تک کہ 2008 میں، جب یورپ بھر میں مکانات کی قیمتیں گر گئیں، آسٹریا کی مارکیٹ میں کم سے کم کمی دکھائی دی، اور لگژری طبقہ نے بغیر کسی نقصان کے اپنی پوزیشن برقرار رکھی۔

آج، عالمی عدم استحکام کے درمیان، آسٹریا سرمائے کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ بنا ہوا ہے۔ یہ کوئی اتفاقی بات نہیں ہے کہ زیادہ سے زیادہ ماہرین اس بات کو نوٹ کر رہے ہیں کہ آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری یورپ میں اثاثوں کی حفاظت کے لیے سب سے قابل اعتماد طریقوں میں سے ایک ہے، جہاں وقار کو ٹھوس مالی فوائد کے ساتھ ملایا جاتا ہے۔

مارکیٹ کا استحکام۔
اسپین کے برعکس، جہاں اپارٹمنٹ کی قیمتیں صرف چند سالوں میں 20-30% تک گر سکتی ہیں، آسٹریا میں مسلسل ترقی ہوتی ہے — اوسطاً 3-5% سالانہ۔ لگژری اپارٹمنٹس کے لیے، یہ تعداد زیادہ ہے: نائٹ فرینک کے مطابق، صرف 2023-2024 میں ویانا میں پریمیم پراپرٹیز کی قیمت میں 8% اضافہ ہوگا۔

محدود فراہمی۔
ویانا کے تاریخی محلے، جیسے Innere Stadt یا Döbling ، ریاست کی طرف سے محفوظ ہیں، اور نئی پیشرفت کا تقریباً کوئی وجود نہیں ہے۔ یہی بات جھیلوں پر بھی لاگو ہوتی ہے: ساحلوں کو سختی سے منظم کیا جاتا ہے، جس سے پانی کے قریب ایک نئی رہائش گاہ کی تعمیر کا امکان تقریباً ناممکن ہو جاتا ہے۔ یہ مصنوعی قلت پیدا کرتا ہے اور بڑھتی ہوئی قیمتوں کی ضمانت دیتا ہے۔

ہائی لیکویڈیٹی۔
بحران کے وقت بھی، ویانا اور کٹزبوہیل میں اپارٹمنٹس خریدار تلاش کرتے ہیں۔ مزید برآں، €5-10 ملین کی قیمت والی جائیدادیں اکثر درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس سے زیادہ تیزی سے فروخت ہوتی ہیں کیونکہ پریمیم طبقہ میں مقابلہ کم ہوتا ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے، اس کا مطلب ہے کہ وہ بغیر کسی نقصان کے اپنے اثاثے 3-6 ماہ کے اندر بیچ سکتے ہیں۔

کرایہ کی پیداوار۔
بین الاقوامی تنظیموں کی تعداد کے لحاظ سے ویانا سرفہرست پانچ یورپی شہروں میں شامل ہے۔ سفارت کار، اقوام متحدہ، یورپی یونین اور بین الاقوامی کارپوریشنز کے ملازمین €5,000-15,000 ماہانہ میں پریمیم اپارٹمنٹ کرایہ پر لیتے ہیں۔ مالکان کے لیے، یہ 3-5% سالانہ حاصل کرتا ہے، جو EU میں بینک ڈپازٹ کرنے سے حاصل کیے جانے والے حاصلات سے زیادہ ہے۔

ورثہ اور حیثیت۔
آسٹریا میں ایک لگژری اپارٹمنٹ کو نہ صرف رہنے کی جگہ بلکہ خاندانی حیثیت کی علامت کے طور پر بھی سمجھا جاتا ہے۔ بہت سی جائیدادیں ورثاء کے ذریعے منتقل کی جاتی ہیں ، جن کی قیمت نسلوں تک برقرار رہتی ہے۔ Ringstrasse یا Wörthersee جھیل پر اپارٹمنٹ خریدنا نہ صرف ایک سرمایہ کاری ہے بلکہ خاندانی تاریخ کا ایک ٹکڑا بھی ہے۔

ویانا اور آسٹریا کے دیگر اشرافیہ علاقوں میں مہنگے اپارٹمنٹس نہ صرف وقار بلکہ ذمہ داری بھی لاتے ہیں۔ کسی بھی سرمایہ کاری کے اثاثے کی طرح، ان کی اپنی طاقتیں اور کمزوریاں ہیں، جو پہلے سے جاننے کے قابل ہیں۔

آسٹریا میں ایک مہنگا اپارٹمنٹ خریدنا صرف رہائش کا معاملہ نہیں ہے، یہ ایک اسٹریٹجک فیصلہ ۔ کچھ کے لیے، یہ وسطی ویانا میں ایک باوقار پتہ ہے، دوسروں کے لیے، کٹزبوہیل میں ایک چیلیٹ یا جھیل اٹرسی کا اپارٹمنٹ۔ آپ کی پسند جو بھی ہو، حتمی نتیجہ حیثیت، سرمایہ کاری کی اپیل، اور ایک تاریخی انفرادیت ہے جسے نقل نہیں کیا جا سکتا۔

سرمایہ کاروں کے لیے، یہ اپنے سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کا ایک موقع ہے، اور خاندانوں کے لیے، یہ آنے والی نسلوں کو مکان فراہم کرتا ہے جو قدر میں بڑھے گا اور ہمیشہ استحکام اور اعلیٰ معیار زندگی کی علامت بنے گا۔