ویانا اپارٹمنٹ معائنہ: ویانا پراپرٹی کیسے کام کرتی ہے۔

Kaufanbot پر دستخط کرنے سے پہلے، ہم چیک کرتے ہیں کہ خریدار نے جو اپارٹمنٹ دیکھا وہ دستاویزات میں بیان کردہ پراپرٹی سے ملتا ہے یا نہیں۔ کیا بیان کردہ مربع میٹر Nutzfläche میں شامل ہیں؟ کیا دوبارہ تشکیل دینے کی تصدیق ہوئی ہے؟ کیا تہہ خانے اپارٹمنٹ کو تفویض کیا گیا ہے؟ عمارت کے کن اخراجات پر پہلے ہی اتفاق ہو چکا ہے لیکن ابھی تک ادا نہیں کیا گیا؟

ویانا پراپرٹی Grundbuch کے نچوڑ، منصوبوں، اپارٹمنٹ کی ملکیت کے دستاویزات، اور Hausverwaltung رپورٹس کا موازنہ کرتی ہے۔ کسی بھی تضاد کی نشاندہی قیمت کے تخمینے، خریداری کے بجٹ اور معاہدے کی شرائط کو متاثر کرتی ہے۔ مثال کے طور پر، چھت کی مرمت کے لیے ناکافی ریزرو کے لیے ممکنہ ڈاؤن پیمنٹ کا حساب لگانے کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ موجودہ لیز وقت پر قبضے کو روک سکتی ہے۔.

ہم ویانا کے Altbau میں تین کمروں کے اپارٹمنٹ کی مثال کے ذریعے اس تصدیق کا مظاہرہ کریں گے: ہم کن دستاویزات کا جائزہ لیتے ہیں، ہم بیچنے والے کے ساتھ کیا وضاحت کرتے ہیں، اور دستخط کرنے سے پہلے ہم کن شرائط پر متفق ہیں۔ اس مثال میں وضاحتیں اور مقداریں تخمینی ہیں۔.

ہماری مثال میں، ایک خاندان ایک اپارٹمنٹ پر غور کر رہا ہے جس کی قیمت €420,000 ہے۔ فہرست میں اپارٹمنٹ کو بالکونی اور تہہ خانے کے ساتھ 80 m² کے طور پر درج کیا گیا ہے۔ کاسمیٹک تزئین و آرائش مکمل ہو چکی ہے، اور ماہانہ ادائیگیاں €360 ہیں۔ بیچنے والے کے مطابق، اپارٹمنٹ دستیاب ہے۔.

خریدار کو دو الگ الگ بیڈروم، مستقل طور پر رہنے کی صلاحیت، اور طے شدہ ٹائم فریم کے اندر اندر منتقل ہونے کی ضرورت ہے۔ ہم قیمتوں کا تعین کرنے سے پہلے ان ضروریات کا خاکہ پیش کرتے ہیں۔ ایک سستا اپارٹمنٹ جو خاندان کے لیے موزوں نہیں ہے مسئلہ حل نہیں کرے گا۔.

ہم خریدار کی حیثیت اور اجازت نامے کی ضرورت کو بھی واضح کرتے ہیں۔ غیر ملکی کی خریداری کی صلاحیت ان کی شہریت، وفاقی ریاست، اور لین دین کے حالات پر منحصر ہے۔ اکیلے رہائشی اجازت نامہ کا ہونا خود بخود خریداری کے لیے اہل نہیں ہوتا ہے۔ آسٹریا میں جائیداد خریدنے والے غیر ملکیوں پر ارتکاب کرنے سے پہلے واضح کیا جانا چاہیے۔

اگر اجازت نامے یا بینک فنانسنگ کی ضرورت ہو، تو یہ بیچنے والے کو پیشکش کے وقت اور مواد کو متاثر کرتا ہے۔ ان شرائط کے بارے میں زبانی معاہدے ناکافی ہیں۔.

ویانا پراپرٹی بیچنے والے اور ہاوسوروالٹنگ سے دستاویزات کی درخواست کرتی ہے، موصول ہونے والی معلومات کا موازنہ کرتی ہے، اور کسی بھی گمشدہ تصدیق کو نوٹ کرتی ہے۔ تعمیراتی فائل اور انفرادی دستاویزات تک رسائی ضروری اجازت کے ساتھ دی جاتی ہے۔.

موجودہ عمارت میں اپارٹمنٹ کے لیے، کٹ میں عام طور پر شامل ہوتا ہے:

✓ موجودہ Grundbuch اقتباس اور ضروری اندراجات پر دستاویزات

✓ Wohnungseigentumsvertrag — اپارٹمنٹ کی ملکیت کا معاہدہ

✓ Nutzwertgutachten — اشیاء اور حصص کی تخمینی قیمت پر نتیجہ

✓ تعمیراتی منصوبے اور دستاویزات میں تبدیلی

✓ Energieausweis — انرجی پاسپورٹ

✓ سالانہ رپورٹس اور موجودہ ادائیگی کے نوٹس

✓ گھر پر ریزرو، آنے والے کام اور قرضوں کے بارے میں معلومات

✓ پچھلے کئی سالوں سے مالکان کی میٹنگوں کے دستیاب منٹس

ہم اشتہار اور تعمیراتی منصوبے کے درمیان فرق کرتے ہیں۔ ہم بقیہ ریزرو کو ایک مخصوص تاریخ کے لیے چیک کرتے ہیں، اور ہم منٹوں میں تزئین و آرائش کی بحث کو حتمی فیصلے یا بجٹ کے ساتھ برابر نہیں کرتے۔.

اگر ضروری معلومات غائب ہیں، تو یہ ایک کھلا سوال رہتا ہے۔ دستخط کرنے کے بعد دستاویزات فراہم کرنے کا وعدہ اس بات کی اجازت نہیں دیتا کہ مستعدی کو مکمل سمجھا جائے۔ بنیادی مستعدی کی گنجائش ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے Arbeiterkammer کی سفارشات۔

Grundbuch میں، ہم بیچنے والے کی پیشکش کے ساتھ مالک، حصہ اور اپارٹمنٹ کے عہدہ سے میل کھاتے ہیں۔ شناخت کے لیے، EZ (Einlagezahl)، یا لینڈ رجسٹری نمبر، اور KG (Katastralgemeinde)، یا cadastral کمیونٹی، اہم ہیں۔ اکیلا پتہ ان تفصیلات کی جگہ نہیں لیتا۔

اقتباس رجسٹرڈ حقوق اور ذمہ داریوں کو ظاہر کرتا ہے۔ اہم اندراجات کے لیے، معاون دستاویزات درکار ہیں: رجسٹر میں ایک مختصر اندراج ہمیشہ پابندی کے مواد کو ظاہر نہیں کرتا ہے۔.

اگر بیچنے والے کے حصص پر بینک کا حق رجسٹرڈ ہے، تو ہم تعین کرتے ہیں کہ آیا اسے ہٹایا جا سکتا ہے۔ لین کی رجسٹرڈ رقم موجودہ قرض سے مختلف ہو سکتی ہے۔ لین دین میں قرض دہندہ کی موجودہ معلومات اور لین کو ہٹانے کے لیے ضروری دستاویزات کا ہونا ضروری ہے۔.

ہم ہٹائے جانے والے بوجھ اور خریداری کے بعد باقی رہنے والے حقوق کی نشاندہی کرتے ہیں۔ ہٹانے اور ادائیگی کا طریقہ کار لین دین کے قانونی عمل کے دوران قائم کیا جاتا ہے۔.

ایک ہی نقطہ نظر تہہ خانے پر لاگو ہوتا ہے۔ فراہم کردہ کلید رسائی کی تصدیق کرتی ہے، لیکن استعمال کے مقصد کی وضاحت نہیں کرتی ہے۔ یہ جانچنا ضروری ہے کہ آیا اپارٹمنٹ کو جگہ تفویض کی گئی ہے اور کن شرائط کے تحت۔ معاہدے کو دستاویزات کے ذریعہ تعاون یافتہ حقوق کے دائرہ کار کو بیان کرنا چاہئے۔.

ہماری مثال میں، 80 m² اندرونی جگہ کے 72 m² اور ایک 8 m² کھلی بالکونی پر مشتمل ہے۔ فہرست ان اعداد و شمار کو یکجا کرتی ہے، لہذا ابتدائی قیمت کے مقابلے میں ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔.

€420,000 کو 80 m² سے تقسیم کرنے سے €5,250/m²۔ اندرونی علاقے کے ساتھ پوری قیمت کو جوڑنے سے تقریباً €5,833/m²۔

بالکونی، تاہم، اپنی مارکیٹ کی قیمت کو برقرار رکھتی ہے۔ حسابات میں تفاوت بڑھی ہوئی قیمت کو ثابت نہیں کرتا یا اس کا مطلب ہے کہ خریدار پورے آٹھ میٹر پر رعایت کا حقدار ہے۔ پیشکشوں کا موازنہ کرتے وقت، اندرونی رقبہ اور اضافی جگہوں کو الگ سے مدنظر رکھا جانا چاہیے۔.

ویانا پراپرٹی ایکسپو پوز، پلان، رقبہ کی حساب کتاب، اور Nutzwertgutachten کا موازنہ کرتی ہے۔ اگر اہم تضادات پیدا ہوتے ہیں تو، ایک اضافی معائنہ یا پیشہ ورانہ پیمائش کا اہتمام کیا جاتا ہے۔ نٹزورٹ خود اپارٹمنٹ کے علاقے کی نمائندگی نہیں کرتا ہے۔.

Nutzfläche حساب کے اصولوں کے مطابق، کھلی بالکونی اور لاگجیا کے ساتھ مختلف سلوک کیا جاتا ہے۔ ان اختلافات پر ویانا سٹی گائیڈ ٹو Nutzfläche۔ لہذا، مربع میٹر کا حساب لگانے سے پہلے جگہ کی قسم اور قابل اطلاق طریقہ کار کا تعین کرنا ضروری ہے۔

معائنہ کے دوران، ہم دستاویزات کے ساتھ احاطے کی اصل ترتیب کا موازنہ کرتے ہیں۔ ایک تبدیل شدہ باورچی خانے، مشترکہ کمرے، یا تبدیل شدہ باتھ روم کے لیے وضاحت کی ضرورت ہوتی ہے: کیا کیا گیا اور کام کی منظوری کیسے دی گئی۔.

اپارٹمنٹ کی ملکیت کے ضوابط کے تحت تعمیراتی منظوریوں اور ضروری رضامندیوں کو الگ سے چیک کیا جاتا ہے۔ ایک اجازت نامہ ہمیشہ دونوں مسائل کا احاطہ نہیں کرتا۔.

اگر دستاویزات غائب ہیں، تو ہم تبدیلیوں کے دائرہ کار کو واضح کرتے ہیں اور ان کی فزیبلٹی کا اندازہ لگانے کے لیے معلومات اکٹھا کرتے ہیں۔ جب تک اس مسئلے کی وضاحت نہیں ہو جاتی، اپارٹمنٹ کو جائیداد کے طور پر بیان نہیں کیا جا سکتا جس میں تمام ترامیم کے قانونی ہونے کی تصدیق ہو جاتی ہے۔.

تکنیکی معائنہ میں نمی کی ظاہری علامات، کھڑکیوں کی حالت، حرارتی نظام، بجلی کے نظام اور وینٹیلیشن کا احاطہ کیا جاتا ہے۔ Altbau اپارٹمنٹ خریدتے ، ہم عمارت کے عمومی ڈھانچے اور افادیت کے نظام کی حالت پر بھی غور کرتے ہیں۔ تازہ پینٹ شدہ دیواریں چھت کی باقی زندگی کی نشاندہی نہیں کرتی ہیں۔

اگر نقائص کی علامات پائی جاتی ہیں جن کے لیے ایک خاص نتیجہ اخذ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو ایک ماہر کو بلایا جاتا ہے۔ معمول کا معائنہ پوشیدہ ڈھانچے کے معائنے کی جگہ نہیں لیتا۔.

قیمت پر اتفاق کرنے سے پہلے، ویانا میں ضروری تزئین و آرائش کے کام کا: کاموں کی فہرست بنائیں اور پروجیکٹ کا تخمینہ حاصل کریں۔ فی مربع میٹر اوسط شرح اس کے لیے بہت زیادہ تخمینی ہے۔

توانائی کی کارکردگی کے سرٹیفکیٹ میں، ہم پتہ، تیاری کی تاریخ، اور عمارت یا سہولت کی جانچ کرتے ہیں جس پر حساب لگایا جاتا ہے۔ انڈیکیٹرز میں سے ایک، HWB، ہیٹنگ کے لیے متوقع گرمی کی طلب کو نمایاں کرتا ہے۔ یہ توانائی کی کارکردگی کا موازنہ کرنے میں مدد کرتا ہے لیکن صارف کے مستقبل کے بل کو یورو میں نہیں دکھاتا ہے۔.

اصل اخراجات حرارتی نظام، ٹیرف، اپارٹمنٹ کے مقام اور استعمال کے نمونوں پر بھی منحصر ہوتے ہیں۔ لہذا، ہم ڈیٹا شیٹ کے اعداد و شمار کا موازنہ دستیاب حرارتی بلوں اور کھڑکیوں اور آلات کی حالت سے کرتے ہیں۔
Altbau کی اصطلاح کی بنیاد پر کلاس کا تعین کرنا ناممکن ہے: جامع تزئین و آرائش کے بعد ایک گھر اور بغیر تزئین و آرائش کے عمارت میں نمایاں فرق ہو سکتا ہے۔

عام اصول کے طور پر، بیچنے والے کو خریدار کے جائیداد خریدنے کے ارادے کے اعلان سے پہلے فوری طور پر دس سال سے زیادہ پرانا توانائی کی کارکردگی کا سرٹیفکیٹ پیش کرنا چاہیے۔ معاہدہ ختم ہونے کے بعد، بیچنے والے کو 14 دنوں کے اندر توانائی کی کارکردگی کا سرٹیفکیٹ یا ایک مکمل کاپی فراہم کرنا ہوگی۔ آسٹرین حکومت کے پورٹل۔

ہم Hausverwaltung رپورٹ کا میٹنگ منٹس اور ورک پلان سے موازنہ کرتے ہیں۔ ہم دستیاب ذخائر، پہلے سے کیے گئے وعدوں اور آنے والے اخراجات میں دلچسپی رکھتے ہیں۔.

حساب کتاب کی مثال چھت کی مرمت پر بحث کرتی ہے جس کی لاگت €210,000 ہے، اور دستیاب ریزرو €75,000 ہے۔ اگر اس کام کے لیے پورا ذخیرہ استعمال کیا جائے تو خسارہ €135,000 ہوگا۔ 3.2% کی تصدیق شدہ ایلوکیشن کلید کے ساتھ، اپارٹمنٹ پر متوقع بوجھ ہے۔ 4 320 €.

اس رقم کو خریدار کی طرف سے فوری طور پر لازمی ادائیگی قرار نہیں دیا جا سکتا۔ سب سے پہلے، ہم اس بات کا تعین کرتے ہیں کہ آیا کام کی منظوری دی گئی ہے، بجٹ کی وضاحت کیسے کی گئی ہے، کیا دیگر ذمہ داریاں ہیں، اور خسارے کی مالی اعانت کیسے متوقع ہے۔ مختص کی کلید خاص طور پر متعلقہ اخراجات کے زمرے کے لیے تصدیق شدہ ہے۔.

اخراجات کی فراہمی اور تقسیم خاص طور پر §§ 31–32 WEG 2002 کے تحت چلتی ہے۔ موجودہ معاہدوں اور قانونی استثنیٰ کو الگ سے مدنظر رکھا جاتا ہے۔.

پھر ہم بیچنے والے کے ساتھ اخراجات کی تقسیم پر تبادلہ خیال کرتے ہیں۔ معاہدہ میں طے شدہ معاوضہ ضروری نہیں کہ گھر کے مالکان کی انجمن کو ادا کرنے کی ذمہ داری کو تبدیل کرے۔ لہذا، خریداری کی شرائط میں واضح شرائط اور فریقین کے درمیان ادائیگی کا طریقہ کار شامل ہونا چاہیے۔.

مثال میں ماہانہ €360 آپریٹنگ اخراجات میں €245، ریزرو شراکت میں €85، اور دیگر چارجز میں €30 پر مشتمل ہے۔ ہم ہر لائن کے مواد کی جانچ کرتے ہیں، بشمول VAT شامل ہے، اور آیا حرارتی نظام شامل ہے۔ پوری ادائیگی کو "Betriebskosten" کہنا غلط ہے۔.

ہم موجودہ پیشگی ادائیگیوں کا موازنہ رپورٹنگ کی مکمل مدت سے کرتے ہیں۔ ہم یہ بھی تعین کرتے ہیں کہ آیا دوبارہ گنتی ممکن ہے، آیا ادائیگیوں میں اضافے کا منصوبہ بنایا گیا ہے، اور کیا عمارت فی الحال اپنا قرض ادا کر رہی ہے۔.

خریداری کے لیے بجٹ بناتے وقت، ہم لازمی فیسوں پر غور کرتے ہیں۔ غور کے ساتھ معیاری خریداری کے لیے، عام طور پر 3.5% ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے۔ ہمارے حساب سے، €420,000 کی بنیاد پر، یہ €14,700۔ پراپرٹی کی رجسٹریشن فیس عام طور پر رجسٹر ہونے والے حق کی قیمت کا 1.1% ہے: اسی بنیاد پر، یہ €4,620۔

دیگر اخراجات کو چھوڑ کر کل لاگت €19,320 ہے۔ ممکنہ فوائد اور حساب کے معیار کی توثیق لین دین بہ لین دین کی بنیاد پر کی جاتی ہے۔ عارضی فائدہ، جو 1 جولائی 2026 تک درست ہے، اکتوبر میں ہونے والی نئی خریداری پر خود بخود لاگو نہیں ہو سکتا۔.

ہم علیحدہ علیحدہ قانونی معاونت، قابل اطلاق کمیشن، فنانسنگ، اور تزئین و آرائش شامل کرتے ہیں۔ باقی آئٹمز پر مضمون میں آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت اضافی فیسوں اور پوشیدہ اخراجات۔

ادھار فنڈز سے خریداریوں کے لیے، ہم بینک کے فیصلے اور ادائیگی کی شرائط پر پیشگی اتفاق کرتے ہیں۔ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے لیے کسی مخصوص اپارٹمنٹ کی منظوری کی ضمانت نہیں دیتا۔

ہم موجودہ لیز، قبضے کے حقوق، اور استعمال کے دیگر حقوق کے بارے میں معلومات کی درخواست کرتے ہیں۔ دیکھنے کے دوران ایک خالی اپارٹمنٹ لازمی طور پر فریق ثالث کے حقوق کی عدم موجودگی کی تصدیق نہیں کرتا ہے۔.

اگر کسی لیز کو MRG ) سے تحفظ حاصل ہے، تو جائیداد خریدنا اس کے خاتمے کی ضمانت نہیں دیتا۔ رِچٹورٹ ایکٹ کے تحت آنے والے معاہدوں کے لیے، قابلِ اجازت کرایہ قابل اطلاق ضوابط کے ذریعے محدود ہے۔ برطرفی کے امکان کی الگ سے تصدیق کی جاتی ہے: اعلیٰ قیمت خرید کرایہ دار کو کرایہ میں اضافے یا باہر جانے کا مطالبہ کرنے کا حقدار نہیں بناتی ہے۔

مستقل محفوظ لیز کے ساتھ، خاندان کی مطلوبہ تاریخ تک اپارٹمنٹ خالی کرنا ناقابل حصول ہو سکتا ہے۔ کسی خریدار کے لیے جو اپنے استعمال کے لیے جائیداد پر قبضہ کرنا چاہتے ہیں، یہ نظر ثانی کی بنیاد ہے۔ پابندیوں کا اطلاق جائیداد اور معاہدے پر منحصر ہے، نہ کہ صرف عمارت کی عمر پر۔.

مفت منتقلی کی تاریخ، احاطے کی حالت اور باقی جائیداد کی ساخت لین دین کی شرائط میں طے کی گئی ہے۔.

ویانا پراپرٹی خریدار اور اس میں شامل تمام فریقین کے لیے تضادات اور کھلے سوالات کی فہرست بناتی ہے۔ یہ ہر شناخت شدہ خطرے کو مطلوبہ دستاویز یا شرط سے جوڑتا ہے۔.

Kaufanbot ایک تفصیلی معاہدے پر دستخط ہونے سے پہلے ہی خریدار کو پابند کر سکتا ہے۔ لہذا، دستخط کرنے سے پہلے فنانسنگ، اجازت نامے، اور اہم معائنے کی شرائط پر اتفاق کیا جاتا ہے، مخصوص ڈیڈ لائنز اور ان کو پورا کرنے میں ناکامی کے نتائج کے ساتھ۔

Treuhand کے لیے قانونی الفاظ اور طریقہ کار کا مسودہ ایک مجاز ماہر کے ذریعے تیار کیا جاتا ہے۔ تکنیکی رپورٹیں متعلقہ شعبوں کے ماہرین تیار کرتے ہیں۔ ٹیم کا کام فیصلے کے لیے بنیادیں جمع کرنا، شرکاء کی کارروائیوں کو مربوط کرنا، اور اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ آڈٹ کے مادی نتائج کو حتمی رپورٹ میں مدنظر رکھا جائے۔.

زیر بحث مثال میں، خریداری کے فیصلے کے لیے دوبارہ ترقی کی اجازت کی تصدیق، بینک کا حق ختم کرنے پر رضامندی، چھت کی مرمت کے لیے مالیاتی انتظامات کی وضاحت، اور اپارٹمنٹ کی مفت منتقلی کے لیے بنیادوں کا تعین کرنے کی ضرورت ہے۔ قیمت کا تخمینہ 72 m² کی اندرونی جگہ اور ایک علیحدہ بالکونی کی بنیاد پر لگایا جانا چاہیے۔.

ہر اہم مسئلے کے لیے، یہ واضح ہونا چاہیے کہ کون سی دستاویز جواب کی تائید کرتی ہے، کون سے اخراجات ممکن ہیں، اور کون انہیں برداشت کرے گا۔ اگر ابھی تک رقم کا تعین نہیں کیا گیا ہے، تو یہ بجٹ میں ایک غیر یقینی صورتحال بنی ہوئی ہے۔ اگر بیچنے والا مسئلہ حل کرنے کا وعدہ کرتا ہے، تو معاہدے کی شرائط میں ایک مخصوص ذمہ داری، ایک آخری تاریخ، اور خلاف ورزی کے نتائج شامل ہونا چاہیے۔.

جب جمع شدہ شواہد ایک باخبر فیصلے کی حمایت کے لیے کافی ہوتے ہیں تو مستعدی کی جانچ مکمل ہوتی ہے۔ جب اپارٹمنٹ کی قانونی حیثیت، تکنیکی حالت، اخراجات اور منتقلی کی شرائط اس کے مطلوبہ استعمال کی اجازت دیں تو خریداری کی سفارش کی جا سکتی ہے۔ اگر یہ قائم نہیں ہوتا ہے تو، دستخط ملتوی کردیئے جائیں، چاہے قیمت پرکشش کیوں نہ ہو۔