آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے لیے پہلے انکار کا حق

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے لیے پہلے انکار کا حق (Vorkaufsrecht) ایک قانونی طریقہ کار ہے جو کسی مخصوص فرد یا تنظیم کو تیسری پارٹی کے خریدار کے طور پر انہی شرائط کے تحت جائیداد خریدنے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ حق خود بخود پیدا نہیں ہوتا ہے، لیکن یہ ایک معاہدے میں درج ہونا چاہیے اور، فائدہ اٹھانے والے کے مفادات کے تحفظ کے لیے، زمین کی رجسٹری میں رجسٹرڈ ہے۔

یہ قبل از وقت حق رہائشی اپارٹمنٹس اور تجارتی املاک دونوں کے لیے استعمال ہوتا ہے۔ یہ کرایہ داروں، سرمایہ کاروں اور پڑوسیوں کے مفادات کا تحفظ کرتا ہے، ملکیت میں ناپسندیدہ تبدیلیوں کو روکنے میں مدد کرتا ہے، اور لین دین پر کنٹرول برقرار رکھتے ہوئے ممکنہ خریدار کے "جوتوں میں ڈالنے" کا موقع فراہم کرتا ہے۔

پہلے انکار کے قانون کا آسٹریا کا حق فریقین کے حقوق اور ذمہ داریوں کو قائم کرتا ہے۔ اصولوں کی وضاحت آسٹریا کے سول کوڈ (ABGB، §§1072–1079) کے ذریعے کی گئی ہے، اور یہ حق معاہدہ، تحفہ، تبادلے، یا بعد کی خریداری کے ساتھ لیز کے ذریعے قائم کیا جا سکتا ہے۔

قانون کی تین اہم شکلیں ہیں:

ایک معاہدہ (schuldrechtlich) معاہدہ صرف اس میں شامل فریقین کے درمیان درست ہے۔ یہ فائدہ اٹھانے والے کو فریق ثالث سے تحفظ نہیں دیتا اور ایسے معاملات کے لیے موزوں ہے جہاں دونوں فریق ایک دوسرے پر بھروسہ کرتے ہیں اور جائیداد کی منتقلی کا منصوبہ نہیں رکھتے۔ مثال کے طور پر، کرایہ دار لیز کے خاتمے پر اپارٹمنٹ خریدنے کے حق کے لیے مالک کے ساتھ معاہدہ کر سکتا ہے۔

لینڈ رجسٹری (ڈنگلچ) میں رجسٹرڈ ڈیڈ بہت زیادہ تحفظ فراہم کرتا ہے۔ یہ مستقبل کے تمام خریداروں کے خلاف درست ہے اور اسے C-Blatt Grundbuch میں درج کیا جاتا ہے، جس سے ٹائٹل کو عوامی بنایا جاتا ہے اور جو بھی اس کے بعد جائیداد حاصل کرتا ہے اس کا پابند ہوتا ہے۔ عملی طور پر، یہ فارم اکثر سرمایہ کاروں اور قانونی اداروں کی طرف سے دوبارہ فروخت یا پیچیدہ رئیل اسٹیٹ لین دین میں خریداری کی ترجیح کی ضمانت کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔

قانونی حق خاص معاملات میں لاگو ہوتا ہے، جیسے ہاؤسنگ کوآپریٹیو، سماجی پروگرام، یا کچھ میونسپل اقدامات۔ یہ کرایہ داروں اور مقامی کمیونٹیز کے مفادات کا تحفظ کرتا ہے، انہیں ترجیحی شرائط پر اپنے گھر خریدنے کا موقع فراہم کرتا ہے۔

آسٹریا میں لیز پرچیز ۔ بعض صورتوں میں، طویل مدتی کرایہ داروں کو اپارٹمنٹ یا مکان خریدنے کا قبل از وقت حق حاصل ہو سکتا ہے اگر جائیداد فروخت کے لیے رکھی گئی ہو۔ یہ کرایہ داروں کے تحفظ کا ایک اہم ٹول ہے اور ایک ہی وقت میں، آمدنی پیدا کرنے والی جائیدادوں کو خریدتے وقت سرمایہ کاروں کے فیصلوں کو متاثر کرنے والا عنصر ہے۔

آسٹریا میں، میونسپلٹیز اور عوامی حکام کو شہری ترقی، سماجی، یا اسٹریٹجک پروگراموں کے فریم ورک کے اندر رئیل اسٹیٹ پر پہلے انکار کا خاص حق حاصل ہوتا ہے۔ یہ حق مقامی ضوابط میں شامل ہے اور آسٹریا کے پہلے انکار کے ایکٹ کا حصہ ہے۔

اس حق کا مقصد سماجی انفراسٹرکچر کو محفوظ رکھنا، سستی رہائش کو یقینی بنانا، شہری ترقیاتی منصوبوں کی نگرانی کرنا اور اہم مقامات یا عمارتوں پر قیمتوں میں قیاس آرائیوں کو روکنا ہے۔ رئیل اسٹیٹ بیچتے وقت، مالک سے ضروری ہے کہ وہ میونسپلٹی کو لین دین کی تحریری طور پر مطلع کرے، اور خریداری کی شرائط بتائے۔ میونسپلٹی کو فیصلہ کرنے کے لیے معیاری مدت دی جاتی ہے—عام طور پر رئیل اسٹیٹ کے لیے 30 دن۔ اگر میونسپلٹی راضی ہوتی ہے، تو وہ تیسرے فریق کی طرح انہی شرائط کے تحت لین دین میں داخل ہوتی ہے۔

عملی طور پر، یہ حق ویانا کے پرانے رہائشی علاقوں میں فعال طور پر لاگو ہوتا ہے، جہاں میونسپلٹی سوشل ہاؤسنگ میں تبدیل ہونے کے لیے اپارٹمنٹس خرید سکتی ہے، ساتھ ہی میونسپل انفراسٹرکچر کی تعمیر کے لیے زمین بیچتے وقت، جو آسٹریا میں خریداری کے قبل از امپیٹو حق کے مطابق ہے۔ رہائشی اور تجارتی رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی منصوبہ بندی کرتے وقت سرمایہ کاروں کو میونسپل کی ممکنہ مداخلت پر غور کرنا چاہیے۔ نوٹیفکیشن کے طریقہ کار کی تعمیل کرنے میں ناکامی قانونی چارہ جوئی اور لین دین کے باطل ہونے کا باعث بن سکتی ہے۔

حقیقی زندگی کی مشق میں، میں دیکھتا ہوں کہ معلومات اور دستاویزات کی مناسب تیاری آپ کو مکان یا زمین کی خریداری کے دوران تنازعات سے بچنے اور ممکنہ پابندیوں کا اندازہ لگانے کی اجازت دیتی ہے۔

آپ آسٹریا میں کسی اپارٹمنٹ یا اراضی کے پلاٹ کے لیے C-Blatt Grundbuch (pre-emptive title) کے ذریعے Vorkaufsrecht (pre-emptive title) کے لیے چیک کر سکتے ہیں - زمین کی رجسٹری کا ایک حصہ جو کہ تمام قبل از وقت کے حقوق اور رئیل اسٹیٹ پر دیگر بوجھ کو ریکارڈ کرتا ہے۔

• لین دین کے فریق: بیچنے والے، خریدار، کرایہ دار، حق سے فائدہ اٹھانے والے۔
• فریقین کے پاور آف اٹارنی کے تحت کام کرنے والے قانونی نمائندے اور نوٹری۔
• ریاستی حکام، اگر سرکاری طور پر ضرورت ہو (جیسے میونسپلٹیز آسٹریا میں مکانات کی خریداری کے پیشگی حق کی تعمیل کی نگرانی کرتی ہیں)۔

• درخواست میں جائز دلچسپی کی تصدیق درکار ہے۔
• صحیح ڈیٹا میں نفاذ کی شرائط، درستگی کی مدت اور مستثنیات شامل ہیں (مثلاً خاندان کی منتقلی، تحائف)۔
• قانونی تنازعات سے بچنے کے لیے ملحقہ پلاٹوں (آسٹریا میں پلاٹ پر پہلے انکار کا حق) یا زمینی اشیاء (آسٹریا میں زمین خریدنے کا قبل از وقت حق) کے لین دین میں تصدیق خاص طور پر اہم ہے۔
• رجسٹر نہ صرف حق کے وجود کو ظاہر کرتا ہے، بلکہ اس کے نفاذ کے لیے شرائط بھی ظاہر کرتا ہے: درستگی کی مدت، فائدہ اٹھانے والوں کا دائرہ، اور مستثنیات (مثال کے طور پر، خاندان کی منتقلی یا تحائف)۔

اس مرحلے پر مستعدی سے لین دین کی پیشگی منصوبہ بندی کرنے، خطرات کو کم کرنے، اور تمام قانونی ضابطوں کی تعمیل کو یقینی بنانے میں مدد ملتی ہے، خاص طور پر جب ری سیل یا کمرشل رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ہو۔

یہ سمجھنے کے لیے کہ آسٹریا میں جائیداد خریدنے کا حق کس طرح کام کرتا ہے، اس وقت سے لے کر پورے عمل پر غور کرنا ضروری ہے جب کوئی فریق ثالث لین دین کو بند کرنے کی پیشکش کرتا ہے۔

1. یہ عمل مالک کو فریق ثالث خریدار سے حقیقی پیشکش موصول ہونے کے ساتھ شروع ہوتا ہے۔ اس وقت تک، فائدہ مند مالک کا دوبارہ خریداری کا حق فعال نہیں ہوتا، اور مالک جائیداد کو تصرف کرنے کے لیے آزاد رہتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر ویانا میں ایک اپارٹمنٹ فروخت کے لیے پیش کیا جاتا ہے اور کسی سرمایہ کار کی جانب سے ایک مخصوص پیشکش موصول ہوتی ہے، تو اس وقت کرایہ دار یا رجسٹرڈ فائدہ اٹھانے والے کو دوبارہ خریداری کا حق استعمال کرنے کا موقع ملتا ہے۔
2. اگلا مرحلہ فائدہ اٹھانے والے کو مطلع کرنا ۔ بیچنے والے سے ضروری ہے کہ وہ ٹائٹل ہولڈر کو جائیداد بیچنے کے اپنے ارادے کے بارے میں تحریری طور پر مطلع کرے، قیمت، ادائیگی کی شرائط اور فیصلہ کرنے کی آخری تاریخ کی تفصیل بتائے۔ عملی طور پر، نوٹس میں غلطیاں، جیسے کہ غلط قیمت یا آخری تاریخ، جوابی مدت کو شروع ہونے سے روک سکتی ہے۔ مجھے ایسے حالات کا سامنا کرنا پڑا ہے جہاں ایک غلط نوٹس نے لین دین میں کئی ہفتوں تک تاخیر کی اور نوٹری کے ذریعے اصلاح کی ضرورت ہے۔
3. قانون کے مطابق، مستفید ہونے والے کے پاس رئیل اسٹیٹ کے بارے میں فیصلہ کرنے کے لیے 30 دن ہوتے ہیں ۔ تاہم، معاہدہ توسیع فراہم کر سکتا ہے، خاص طور پر تجارتی جائیدادوں یا متعدد فریقوں پر مشتمل سرمایہ کاری کے لین دین میں۔ مثال کے طور پر، کسی سرمایہ کار کو دفتر کی عمارت فروخت کرتے وقت، فیصلہ سازی کی مدت اکثر 60 دنوں تک بڑھا دی جاتی ہے تاکہ مالی شرائط اور کریڈٹ کی ذمہ داریوں کی تصدیق کی جا سکے۔
4. اس حق کو استعمال کرنے کا فارم آسان ہے : فائدہ اٹھانے والے کو جائیداد خریدنے کے ارادے کا صرف یکطرفہ تحریری بیان جمع کرانے کی ضرورت ہے۔ اگر معاہدے میں اتفاق ہو جائے تو، الیکٹرانک نوٹیفکیشن کی بھی اجازت ہے، جو عمل کو تیز کرتا ہے اور بیوروکریسی کو کم سے کم کرتا ہے۔
5. بڑی جائیدادوں پر مشتمل لین دین میں ، ایسکرو اور نوٹری سپورٹ ۔ ایسی صورتوں میں، حق استعمال کرنے کی مدت ڈپازٹ کی تصدیق کے بعد یا ایک قابل اعتماد نوٹری کی تقرری کے بعد ہی شروع ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر، ویانا کے مضافاتی علاقے میں رہائشی کمپلیکس کی خریداری کرتے وقت، فائدہ اٹھانے والے کو سب سے پہلے ایک ایسکرو اکاؤنٹ میں رقوم منتقل کرنی ہوں گی، جس کے بعد 30 دن کی مدت شروع ہوتی ہے۔

آسٹریا کے وکلاء اور نوٹری چیمبرز کے مطابق، قبل از وقت حقوق نسبتاً نایاب ہیں- جو تقریباً 10-15% رہائشی ریل اسٹیٹ کے لین دین میں اور زیادہ تر کارپوریٹ یا سرمایہ کاری کے منصوبوں میں ظاہر ہوتے ہیں۔ کرایہ سے اپنے حصے میں، اس طرح کے معاہدے تیزی سے مقبول ہو رہے ہیں، خاص طور پر ویانا اور بڑی وفاقی ریاستوں میں، جہاں کرائے کے مکانات آہستہ آہستہ مالک کی ملکیت میں تبدیل ہو رہے ہیں۔

زمین کی رجسٹری میں جائیداد کے حق کو رجسٹر کرنے پر تقریباً 500 یورو لاگت آتی ہے، بشمول نوٹری فیس اور ڈیٹا انٹری فیس۔ لین دین کی پیچیدگی کے لحاظ سے لاگت مختلف ہو سکتی ہے۔ عام طور پر، اخراجات جائیداد کے حق دار کی طرف سے برداشت کیے جاتے ہیں، کیونکہ وہ مستفید ہوتے ہیں، لیکن دیگر انتظامات پر بات چیت کی جا سکتی ہے۔

اضافی اخراجات کے باوجود، Vorkaufsrecht مفادات کے تحفظ کے لیے ایک فائدہ مند آلہ ہے، خاص طور پر سرمایہ کاروں اور کرایہ داروں کے لیے۔

پہلے انکار کا حق (Vorkaufsrecht) مفادات کے تحفظ کا ایک طاقتور ذریعہ ہے، لیکن یہ ہمیشہ کے لیے قائم نہیں رہتا۔ ایسے حالات ہیں جن میں اس حق کا اطلاق ختم ہو جاتا ہے۔

• حق رکھنے والے کی چھوٹ: انتخاب کی آزادی۔ مستفید ہونے والا رضاکارانہ طور پر تحریری اعلان پر عمل کرکے حق سے دستبردار ہوسکتا ہے۔ اس صورت میں، جائیداد کا مالک اب جائیداد کو خریداری کے لیے پیش کرنے کا پابند نہیں ہے۔ یہ چھوٹ اکثر ایسے سرمایہ کار استعمال کرتے ہیں جو شرائط کے موافق نہ ہونے کی صورت میں کسی لین دین میں حصہ نہ لینے کا فیصلہ کرتے ہیں۔
• اصطلاح کی میعاد ختم: اگر آپ اسے نہیں بناتے ہیں، تو آپ اسے کھو دیتے ہیں ۔ قانون کے مطابق، مالک کو جائیداد کا حق استعمال کرنے کے لیے 30 دن کا وقت دیا جاتا ہے۔ اگر یہ مدت بغیر کارروائی کے گزر جائے تو حق خود بخود ختم ہو جاتا ہے۔ عملی طور پر، اس مدت کو معاہدوں میں بڑھایا جا سکتا ہے، خاص طور پر بڑے لین دین کے لیے جس میں سرمایہ کاری کی خصوصیات شامل ہیں۔
• فائدہ اٹھانے والے کی موت: حق وراثت میں نہیں ہے۔ Vorkaufsrecht ایک ذاتی حق ہے، اس لیے یہ وارثوں کو نہیں دیا جاتا جب تک کہ معاہدہ میں اس کی وضاحت نہ ہو۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ مالک کی موت پر، حق ختم ہو جاتا ہے، اور مالک جائیداد کو فروخت کرنے کے لیے آزاد ہے۔
• معاوضہ: حق کے بدلے میں ایک معاہدہ۔ کبھی کبھی ایک حق "خرید" جا سکتا ہے - ہولڈر حق استعمال کرنے کے بجائے معاوضے پر راضی ہوتا ہے۔ یہ ان حالات میں آسان ہے جہاں دونوں فریق معاہدے کو جلد بند کرنا چاہتے ہیں۔
• قانون کو پامال کرنے کی کوشش۔ بیچنے والے بعض اوقات فرضی لین دین، کسی کمپنی، رشتہ دار کو جائیداد کی منتقلی، یا تبادلے کے معاہدوں کے ذریعے آسٹریا میں Vorkaufsrecht کو روکنے کی کوشش کرتے ہیں۔ کیس قانون سے پتہ چلتا ہے کہ اس طرح کے اقدامات کو غلط قرار دیا جا سکتا ہے، اور فائدہ اٹھانے والے کو رقم کی واپسی یا معاوضے کا مطالبہ کرنے کا حق ہے۔

مراعات کے ساتھ کرایہ دار۔ آسٹریا میں، تمام کرایہ داروں کے لیے کوئی عمومی حق نہیں ہے، لیکن سبسڈی والے اپارٹمنٹس یا کرایہ پر لینے کی اسکیمیں پہلی پسند کا اختیار پیش کر سکتی ہیں۔ یہ طریقہ کار طویل مدتی کرایہ داروں کو سازگار شرائط پر مالک بننے کا حقیقی موقع فراہم کرتا ہے۔

وراثت اور حقوق کی منتقلی ۔ اگر جائیداد وراثت میں ملی ہے، تو پہلے انکار کا حق وارثوں پر لاگو ہو سکتا ہے اگر ایسا معاہدہ میں درج ہے۔

آسٹریا میں مکانات کی خریداری کا قبل از وقت حق فائدہ اٹھانے والے کو متعدد فوائد فراہم کرتا ہے، لیکن ساتھ ہی ساتھ کچھ خطرات بھی لاحق ہوتے ہیں۔

• حریفوں سے تحفظ: حق ہولڈر کو تیسرے فریق کے خریدار سے پہلے جائیداد خریدنے کا موقع ملتا ہے۔ ویانا اور دوسرے بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی زیادہ مانگ کو دیکھتے ہوئے یہ خاص طور پر اہم ہے۔
• قیمت اور شرائط کی پیشن گوئی: فائدہ اٹھانے والا کسی تیسرے فریق کے طور پر انہی شرائط کے تحت جائیداد خریدتا ہے، جو قیمت میں قیاس آرائی سے بچتا ہے۔
• سرمایہ کاری کی منصوبہ بندی: قانون آپ کو مالیاتی اور سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کی پہلے سے منصوبہ بندی کرنے کی اجازت دیتا ہے، بشمول اپارٹمنٹس، مکانات یا زمین کی خریداری۔
• رینٹل کی درخواست: طویل مدتی کرایہ دار آسٹریا میں جائیدادوں کو دوبارہ فروخت کرنے کے لیے لیز سے اپنے اختیار کا فائدہ اٹھا سکتے ہیں، جس سے انہیں فریق ثالث کے خریداروں پر ایک فائدہ ہوگا۔

• جائیداد کی لیکویڈیٹی میں کمی: پہلے انکار کے رجسٹرڈ حق کے ساتھ رئیل اسٹیٹ دوسرے سرمایہ کاروں کے لیے کم پرکشش ہوسکتی ہے۔
• قانونی اور نوٹری فیس: ٹائٹل کی رجسٹریشن کے لیے اخراجات کی ضرورت ہوتی ہے، خاص طور پر جب بات پراپرٹیز یا زمین کے پلاٹوں کی دوبارہ فروخت کی ہو۔
• بیچنے والے کی آزادی کی حد: جائیداد کا مالک آزادانہ طور پر اس کا تصرف نہیں کر سکتا، جس سے لین دین میں تاخیر ہو سکتی ہے۔
• ڈیڈ لائن اور طریقہ کار پر سختی سے عمل کرنا ضروری ہے: 30 دن کی مدت کی تعمیل کرنے میں ناکامی یا نوٹیفکیشن میں غلطیوں کے نتیجے میں حقوق ضائع ہوسکتے ہیں۔

عملی طور پر، میں دیکھ رہا ہوں کہ آسٹریا میں RoFR کو اکثر کم سمجھا جاتا ہے، خاص طور پر کرایہ داروں اور چھوٹے سرمایہ کاروں کی طرف سے۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ قانون خود بخود ان کے مفادات کا تحفظ کرتا ہے، لیکن حقیقت یہ ظاہر کرتی ہے کہ مناسب اطلاع، رجسٹریشن اور ڈیڈ لائن کی تعمیل کے بغیر، یہ فائدہ ضائع ہو سکتا ہے۔ لہٰذا، قانون کی تصدیق اور نفاذ کے لیے تجربہ کار نقطہ نظر ایک کامیاب لین دین کی کلید ہے۔

آسٹریا میں Vorkaufsrecht حق نہ صرف پری ایمپشن کا ایک کلاسک حق ہے، بلکہ ایک ایسا آلہ بھی ہے جو مارکیٹ کے ساتھ تیار ہوتا ہے اور نئی شرائط کے مطابق ہوتا ہے:

"دائمی" حقوق کو محدود کرنا اور کرایہ داروں کی حفاظت کرنا ۔ ویانا جیسے شہروں میں، قانون سازی آہستہ آہستہ کرایہ داروں کی حفاظت اور مارکیٹ کی اجارہ داری کو روکنے کے لیے پہلے انکار کے طویل مدتی یا "دائمی" حقوق کو محدود کر رہی ہے۔ تاہم، طویل مدتی کرایہ دار اب بھی آسٹریا میں لیز ہولڈ اور خریداری کے حق کا استعمال کر سکتے ہیں، جس سے وہ سازگار شرائط پر اپارٹمنٹس خرید سکتے ہیں۔

جبری نیلامی کے طریقہ کار میں استعمال کریں (Zwangsversteigerung)۔ نیلامی کی فروخت کے معاملات میں، فائدہ اٹھانے والا نیلامی کے بعد آسٹریا میں مکان فروخت کرتے وقت دوبارہ خریداری کا حق استعمال کر سکتا ہے۔ یہ ایک غیر معمولی لیکن موثر حکمت عملی ہے جو خریدار کو تیسرے فریق کی طرف سے پیش کردہ قیمت پر جائیداد خریدنے کی اجازت دیتی ہے، چاہے وہ پہلے ہی نیلامی میں حصہ لے چکے ہوں۔

کارپوریٹ اور سرمایہ کاری کے معاملات۔ آسٹریا میں زمین کی خریداری کے قبل از وقت حقوق  کارپوریٹ تنظیم نو، تبادلے اور زمین کے لین دین میں فعال طور پر استعمال ہوتے ہیں۔ کمپنیاں اثاثوں پر جلد کنٹرول حاصل کرنے اور مسابقت کو محدود کرنے کے لیے پیشگی حقوق کا استعمال کرتی ہیں۔

آسٹریا میں پڑوسی زمین پر پہلے انکار کا حق۔ کچھ معاملات میں، زمین کے مالکان کو پڑوسی زمین پر پہلے انکار کا حق دیا جاتا ہے، جو خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے اہم ہے جو اپنی جائیدادوں کو ضم کرنے یا بڑھانے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

جزوی فروخت اور خریداری کا حق۔ کچھ مالکان اپنی جائیداد کا ایک حصہ فروخت کرتے ہیں، بیچے گئے حصص کی خریداری کا حق برقرار رکھتے ہوئے یہ انہیں جائیداد کو واپس کرنے کا اختیار برقرار رکھتے ہوئے سرمایہ خالی کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر 10%، 25%، یا 50% جائیداد فروخت ہو جاتی ہے، تو مالک ان حصص کو موجودہ مارکیٹ قیمت پر دوبارہ خرید سکتا ہے۔

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے لیے پہلے انکار کا حق ایک مؤثر ذریعہ ہے جو مالک پر کچھ پابندیاں عائد کرتے ہوئے فائدہ اٹھانے والے کے مفادات کا تحفظ کرتا ہے۔ یہ اپارٹمنٹس، مکانات اور زمینی پلاٹوں پر یکساں طور پر لاگو ہوتا ہے، اور اس کے لیے رسمی کارروائیوں، زمین کی رجسٹری میں رجسٹریشن، اور تمام فریقین کی فوری اطلاع کی ضرورت ہے۔

پہلے انکار کا حق طویل مدتی کرایہ داروں اور سرمایہ کاروں کے مفادات کا تحفظ کرتے ہوئے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ شفاف اور قابل پیشن گوئی بنانے میں مدد کرتا ہے۔ عملی طور پر، اس حق کی تاثیر کا براہ راست انحصار ڈیڈ لائن پر سختی سے عمل پیرا ہونے، معاہدوں کے مناسب نفاذ، اور رجسٹروں کی ابتدائی تصدیق پر ہے۔ سرمایہ کاروں، رئیلٹرز، اور کرایہ داروں کے لیے تنازعہ کے خطرے کے بغیر اس حق سے فائدہ اٹھانا ضروری ہے۔