آسٹریا میں زمین خریدنا: ایک مرحلہ وار گائیڈ اور ماہرین کا مشورہ

آسٹریا روایتی طور پر اپنی مستحکم معیشت، اعلیٰ معیار زندگی اور دلکش قدرتی ماحول کی بدولت رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے پرکشش ممالک میں سے ایک ہے۔ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کو اکثر ایک پائیدار اور طویل مدتی اثاثہ کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ آپ پہاڑوں یا جھیلوں کے ذریعے زمین خرید سکتے ہیں — یا، مثال کے طور پر، صاف ہوا اور اچھی طرح سے ترقی یافتہ سماجی انفراسٹرکچر والے پرسکون گاؤں میں۔

سرمایہ کار آسٹریا کو اپنے سرمائے کے لیے ایک قابل اعتماد پناہ گاہ اور طویل مدتی زمین کی تعریف کے ذریعہ کے طور پر اہمیت دیتے ہیں۔ تاہم، بیرون ملک جائیداد خریدنے کے لیے محتاط تیاری کی ضرورت ہوتی ہے: معاہدہ پر دستخط کرنے سے پہلے قانونی باریکیوں اور مقامی تفصیلات پر غور کرنا ضروری ہے۔.

اس آرٹیکل میں، ہم زمین کی اقسام سے لے کر پراپرٹی کے رجسٹریشن تک ہر چیز کا احاطہ کریں گے، تاکہ آپ کو معلوم ہو کہ آسٹریا میں زمین خریدتے وقت کیا امید رکھنی چاہیے۔.

بیرون ملک زمین خریدنا آسان کام نہیں ہے، اس لیے میں خریداری کے اہداف اور ممکنہ خطرات کا تعین کرتے ہوئے ہر کلائنٹ سے انفرادی طور پر رابطہ کرتا ہوں۔ آسٹریا زمینی پلاٹوں کی وسیع اقسام پیش کرتا ہے، اس لیے میں ہمیشہ مشورہ دیتا ہوں کہ آسٹریا میں کون سا پلاٹ خریدنا ہے اس کا فیصلہ کرنے سے پہلے ان کا بغور جائزہ لیں۔.

آسٹریا کی زمینیں کافی متنوع ہیں۔ شماریات آسٹریا کے مطابق ، ملک کا کل رقبہ تقریباً 8.36 ملین ہیکٹر ہے، جس میں سے 3.50 ملین ہیکٹر سے زیادہ جنگلات ہیں اور تقریباً 2.57 ملین ہیکٹر زرعی اراضی ہے۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ جنگلات ملک کے تقریباً 42 فیصد علاقے پر محیط ہیں، اور قابل کاشت زمین تقریباً 31 فیصد ہے۔ باقی پہاڑوں، آبی ذخائر، شہروں اور انفراسٹرکچر پر مشتمل ہے۔ اگر آپ آسٹریا میں زمین خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں، تو سب سے اہم چیز اس کے مطلوبہ استعمال کا تعین کرنا ہے۔.

یہ آسٹریا کی زمینیں ہیں جو رہائشی یا تجارتی تعمیرات کے لیے مختص کی گئی ہیں۔ خریدنے سے پہلے، انہیں زوننگ کے منصوبوں کے خلاف چیک کرنا ضروری ہے: ہر میونسپلٹی کے پاس ایک Flächenwidmungsplan اور Bebauungsplan ہوتا ہے، جو اس بات کی نشاندہی کرتا ہے کہ آیا کسی خاص پلاٹ پر تعمیرات کی اجازت ہے اور اس پر حکمرانی کرنے والے ضوابط۔

اگر کوئی پلاٹ آزادانہ استعمال کے زون (فری لینڈ) میں واقع ہے، تو تعمیر شروع ہونے سے پہلے اسے دوبارہ زون کرنا چاہیے، جو کہ مقامی انتظامیہ کی ذمہ داری ہے۔ لہذا، آسٹریا میں پلاٹ کا انتخاب کرتے وقت پہلا قدم زوننگ کے منصوبوں کے بارے میں معلومات حاصل کرنا ہے، جو عام طور پر براہ راست میونسپلٹی سے یا اس کی ویب سائٹ پر کیا جا سکتا ہے۔.

ان میں قابل کاشت زمین (Ackerland)، گھاس کے میدان اور چراگاہیں (Grünland)، اور انگور کے باغات/باغ کے پلاٹ (Dauerkulturen) شامل ہیں۔ آسٹریا کی زمین میں اس طرح کی سرمایہ کاری عام طور پر سستی ہوتی ہے، لیکن یہ پلاٹ صرف اپنے مطلوبہ مقصد کے لیے سختی سے استعمال کیے جا سکتے ہیں: خصوصی اجازت نامے کے بغیر، انہیں تعمیر کے لیے تبدیل نہیں کیا جا سکتا۔.

آسٹریا میں قابل کاشت زمین کی قیمتیں بہت کم ہیں - 2023 میں، قابل کاشت زمین کی فی مربع میٹر اوسط قیمت صرف €3.70 تھی، جب کہ گھاس کا میدان کی زمین کی قیمت فی مربع میٹر €3.20 تھی۔ اس کے مقابلے میں، عمارت کی زمین کی اوسط قیمت تقریباً €406 فی مربع میٹر ہے۔.

لکڑی کی خریداری کو خاص طور پر سختی سے منظم کیا جاتا ہے۔ بہت سی وفاقی ریاستوں میں، "جنگل" کو تقریباً ہمیشہ جنگلات کے لیے مخصوص کیا جاتا ہے: لاگنگ صرف انتہائی سخت حالات میں ہی کی جا سکتی ہے، اور لکڑی (خاص طور پر بڑی مقدار) کی خریداری کی منظوری ہونی چاہیے۔.

ایسے پلاٹ اکثر جنگلات یا شکار کرنے والی کمپنیوں کے ذریعے حاصل کیے جاتے ہیں۔ عام خریدار جنگلات میں دلچسپی نہیں رکھتے، کیونکہ انہیں دوسرے استعمال میں تبدیل کرنا انتہائی مشکل ہے۔.

یہ خاص، اکثر بہت مہنگے زمرے ہیں۔ بہت سے سرمایہ کار آسٹریا (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) یا پہاڑی علاقوں (Tyrol, Salzburg) میں جھیل کے کنارے زمین خریدنے میں دلچسپی رکھتے ہیں، کیونکہ یہ رہائشی عمارتوں، ہوٹلوں اور کاٹیج کمپلیکس کے لیے مثالی ہے۔.

یہاں قیمتیں نمایاں طور پر زیادہ ہیں، خاص طور پر ریزورٹ سینٹر یا پانی کے قریب۔ مثال کے طور پر، جھیل سالزبرگ کے قریب زمین کے ایک پلاٹ کی قیمت دیہی علاقوں میں ملتے جلتے پلاٹ سے کئی گنا زیادہ ہو سکتی ہے۔ مزید برآں، ایسے پلاٹ کنزرویشن والے علاقوں میں آ سکتے ہیں جہاں تعمیرات پر پابندی ہے۔ لہذا، مقامی ضوابط کی جانچ کرنا ہمیشہ ضروری ہے تاکہ یہ معلوم کیا جا سکے کہ آسٹریا میں کون سی زمین تعمیر کے لیے موزوں ہے۔.

ہر زمین کی قسم کے اپنے اصول ہوتے ہیں: مثال کے طور پر، صرف وہی زمین جو پہلے سے باؤلینڈ (تعمیراتی زمین) رجسٹر میں درج ہے تعمیر کے لیے تبدیل کی جا سکتی ہے۔ زمین کی دوسری اقسام کو دوبارہ درجہ بندی کرنا ضروری ہے، جو بہت وقت طلب ہو سکتا ہے۔

پشتوں یا جنگلاتی علاقوں میں اضافی ماحولیاتی پابندیاں ہو سکتی ہیں۔ لہذا، خریدنے سے پہلے، مخصوص سائٹ کے مطلوبہ استعمال کی تحقیق ضرور کریں (یا زوننگ پلان سے مشورہ کریں)۔

آخر میں، یہ سمجھنا ضروری ہے کہ غیر ملکی اپنی مرضی کے مطابق کوئی زمین نہیں خرید سکتے۔ آسٹریا کے زمین کے حصول کے قانون کے تحت غیر رہائشیوں کے لیے زمین خریدنے کے لیے خصوصی اجازت نامہ (Grundverkehrsgenehmigung) کی ضرورت ہے۔

یہ کنٹرول قیاس آرائیوں کو روکنے اور زرعی زمین کو محفوظ رکھنے کے لیے متعارف کرائے گئے تھے۔ غیر ملکیوں پر مشتمل زیادہ تر لین دین کو حکام ( لینڈ ریسورس ڈپارٹمنٹ) سے منظور شدہ ہونا ضروری ہے۔.

تاہم، "تیسرے ممالک" کے شہریوں (مثال کے طور پر، روس یا یوکرین سے) کو مقامی کمیشن میں درخواست جمع کرانی ہوگی اور منظوری کا انتظار کرنا ہوگا۔ مثال کے طور پر، پہاڑی علاقوں میں زرعی زمین یا پلاٹوں کے حصول کے لیے اکثر ایسی اجازت ۔

تمام تفصیلات مضمون " آسٹریا میں غیر ملکیوں کی طرف سے جائیداد کی خریداری پر پابندیاں " میں ہیں۔

لہذا، آپ نے آسٹریا میں زمین کا ایک پلاٹ خریدنے کا فیصلہ کیا ہے۔ آپ کو پہلے کہاں جانا چاہئے؟ انتخاب آپ کے اہداف پر منحصر ہے: کیا آپ گھر منتقل کرنے اور بنانے کا ارادہ رکھتے ہیں، کیا آپ سمر کاٹیج کی تلاش میں ہیں، یا آپ تفریحی استعمال کے لیے سرمایہ کاری کا پلاٹ تلاش کر رہے ہیں؟.

مقام اور بنیادی ڈھانچہ۔ سب سے پہلے، دستیابی اور قربت پر غور کریں:

• سڑکیں
• دکانوں کو
• سکولز
• ہسپتالوں
• ریلوے اسٹیشنز
• بسیں
• افادیت (بجلی، پانی کی فراہمی، سیوریج)

ایک دور دراز گاؤں میں زمین کا ایک پلاٹ سستا ہو سکتا ہے، لیکن آسٹریا کی زمین کی سب سے کم قیمتیں کنکشن کے اخراجات اور انفراسٹرکچر اور سماجی خدمات کے فاصلے کو مدنظر نہیں رکھتی ہیں۔.

میں گاہکوں کو ہمیشہ یاد دلاتا ہوں: ایک پرسکون گاؤں کا خواب دیکھنا بہت اچھا ہے، اس بات کو یقینی بنائیں کہ قریب ترین سڑک سال بھر قابل رسائی ہو اور بجلی اور پانی ہمیشہ دستیاب ہو۔ بصورت دیگر، آپ کو کاغذی کارروائی کے دوران اضافی اخراجات اور پریشانیوں کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔.

سائٹ کی ٹپوگرافی بھی یہاں اہم ہے۔ ایک ناہموار پہاڑی ڈھلوان کو برابر کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے (جو کہ مہنگا ہے)، اور سیلاب کے خطرات کے لیے پانی کے قریب جگہ کی جانچ کی جانی چاہیے (یقینی بنائیں کہ وہاں پانی بھرا ہوا علاقہ نہیں ہے)۔

آسٹریا کے پہاڑوں میں زمین خریدنے سے پہلے، ارضیاتی یا ہائیڈرو جیولوجیکل اسیسمنٹ کا آرڈر دیں۔ آسٹریا کی لینڈ رجسٹری اور میونسپلٹی کی ویب سائٹس اکثر پلاٹ (سائز، ٹپوگرافی، ڈھانچے کی موجودگی) کے بارے میں مختصر معلومات فراہم کرتی ہیں۔.

آسٹریا کے مختلف علاقے مختلف مواقع پیش کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر:

ویانا اور اس کے گردونواح۔ ویانا کے اندر، "باؤلینڈ" زمین تقریباً کبھی فروخت کے لیے دستیاب نہیں ہے (شہر پہلے ہی مکمل طور پر تعمیر ہو چکا ہے)۔ تاہم، آس پاس کے علاقے میں، لوئر آسٹریا میں، آپ رہائشی تعمیرات یا کاروباری منصوبوں کے لیے زمین تلاش کر سکتے ہیں۔

وہاں قیمتیں دارالحکومت کے مقابلے میں کم ہیں۔ تاہم، تعمیرات کے لیے زمین خریدنے والے کو شہری ترقیاتی منصوبوں (Flächenwidmungsplan) اور کسی بھی "گرین زون" کی پابندیوں کی جانچ کرنی چاہیے۔.

ٹائرول اور سالزبرگ۔ سکی ایریاز (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, etc.) بنیادی طور پر ہوٹلوں، اپارٹمنٹس اور لگژری کاٹیجز کے لیے مہنگی زمین ہیں۔

یہاں قیمتیں زیادہ ہیں: انسبرک (ٹائرول کا دارالحکومت) میں، عمارت کے پلاٹوں کی لاگت پہلے ہی اوسطاً €1,043 فی مربع میٹر ہے، اور کٹزبوہیل میں، اس سے بھی زیادہ۔ یہ کوئی اتفاق نہیں ہے کہ ایسی جگہوں پر ریکارڈ توڑ پیشکشیں نمودار ہوتی ہیں: آسٹریا میں سب سے مہنگے گھر عام طور پر پریمیم الپائن ریزورٹس میں درج ہوتے ہیں، جو بالواسطہ طور پر خطے میں زمین کی طلب کو بڑھاتے ہیں۔ تاہم، اس طرح کے منصوبوں کے لیے اکثر پہاڑی عمارت کے اجازت نامے اور مقامی تعمیراتی ضوابط کی تعمیل کی ضرورت ہوتی ہے۔

جھیل کے کنارے زمین۔ آسٹریا میں مشہور جھیلوں (Wörthersee, Seefeld, Achensee) کے قریب مکان کے لیے زمین کو پریمیم سمجھا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، Vorarlberg میں Lake Constance کے قریب پلاٹ سب سے مہنگے ہیں، خاص طور پر وہ جو پانی کا نظارہ کرتے ہیں۔

کارنتھیا (Gröbel، Wapresch) یا بالائی آسٹریا (Schlossgebirge پر) میں جھیل کے کنارے چھوٹے چھوٹے گاؤں میں، ساحل پر زمین کا ایک پلاٹ گھر یا ہوٹل کے لیے بہترین جگہ ہے۔ ایسی زمین اکثر ریاست کی طرف سے محفوظ ہوتی ہے، اس لیے پابندیاں لاگو ہو سکتی ہیں۔.

دیہی علاقے (Steiermark، Burgenland، Niederösterreich)۔ یہاں سیاح کم ہیں، لیکن کھلے میدان اور انگور کے باغات بہت ہیں۔ زمین سستی ہے (اسٹائیریا میں، اوسطاً €360/m²)۔ یہ ان لوگوں کے لیے ایک بہترین آپشن ہے جو آسٹریا کے دیہی علاقوں میں پرسکون زندگی گزارنے کے لیے زمین خریدنا چاہتے ہیں، یا زرعی سیاحت یا شراب سازی میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔

مثال کے طور پر، Burgenland اور پڑوسی Niederösterreich میں، قیمتیں کم ہیں، جو آسٹریا میں کم قیمت پر زمین خریدنے کا ایک منفرد موقع فراہم کرتی ہے، جس میں مستقبل میں ترقی کے امکانات ہیں۔.

آسٹریا کے پہاڑوں اور وادیوں میں زمین کی قیمتیں۔ سیاق و سباق کے لیے، انسبرک میں گھر کے پلاٹ کی اوسط قیمت فی الحال €1,043/m² ہے، جبکہ پڑوسی ضلع Reutte کے دیہی حصے میں، یہ صرف €188/m² ہے۔ اسٹائریا میں، گریز €360/m² ہے، اور جنوبی اسٹائریا کے Klischeilen ڈسٹرکٹ میں، یہ تقریباً €50–70/m² ہے۔ اس سے ثابت ہوتا ہے کہ زمین کی قیمتیں مقام اور بنیادی ڈھانچے پر بہت زیادہ منحصر ہوتی ہیں۔

مقامی فن تعمیر کی خصوصیات کو ذہن میں رکھیں۔ خاص طور پر الپائن کے علاقوں میں، اکثر اگواڑے، چھتوں اور توانائی کی کارکردگی کے تقاضے ہوتے ہیں (آسٹرین OIB اور Energoausweis معیارات کی تعمیل)۔

آسٹریا کے حکام توانائی کی بچت والے گھروں کی تعمیر کی حوصلہ افزائی کر رہے ہیں: مثال کے طور پر، Umweltförderung (ماحولیاتی فنانسنگ) پروگرام اعلی توانائی کی کارکردگی اور "سبز" مواد کے ساتھ نئی عمارتوں کو سبسڈی دیتا ہے۔.

آئیے آسٹریا میں زمین کی خرید و فروخت کے قانونی پہلوؤں کو دیکھتے ہیں۔ آسٹریا کے واضح اصول ہیں کہ کون اور کیسے زمین کا مالک بن سکتا ہے۔.

خریدار کی حیثیت۔ جیسا کہ پہلے ذکر کیا گیا ہے، EU/EEA کے شہریوں کے ساتھ آسٹریا کے شہریوں جیسا ہی سلوک کیا جاتا ہے: انہیں زمین خریدنے کے لیے خصوصی اجازت کی ضرورت نہیں ہے۔ دوسرے ممالک کے شہریوں کو لین دین سے پہلے مقامی حکام (Grundverkehrsgenehmigung) سے منظوری حاصل کرنے کی ضرورت ہے۔

حقوق کی رجسٹریشن (Grundbuch). آسٹریا میں زمین کی خریداری زمین کے رجسٹر (Grundbuch) میں نئے مالک کی معلومات درج کرکے مکمل کی جاتی ہے۔ تبھی آپ مکمل مالک ۔ یہ سمجھنا ضروری ہے: آسٹریا کے قانون کے تحت دستخط شدہ خریداری کا معاہدہ بھی رجسٹریشن تک ملکیت نہیں دیتا۔

لہذا، پوری رقم کو منتقل کرنے سے پہلے، اس بات کو یقینی بنائیں کہ زمین کے رجسٹر میں کوئی غیر متوقع بوجھ (رہن، استعمال کے حقوق پر پابندی وغیرہ) نہیں ہے اور یہ کہ آپ کی رجسٹریشن کے لیے درخواست (Grundbuchsantrag) جلد از جلد جمع کرائی جائے۔.

خرید و فروخت کا معاہدہ۔ یہ ایک نوٹری ڈیڈ کے طور پر عمل میں لایا جاتا ہے۔ معاہدے میں پلاٹ کو تفصیل سے بیان کیا گیا ہے (عام طور پر کیڈسٹرل نمبر اور پتہ)، متفقہ قیمت، ادائیگی کی شرائط و ضوابط، اور فریقین کے حقوق اور ذمہ داریوں کی منتقلی کی شرائط۔

معاہدے میں اکثر "ڈپازٹ" یا پیشگی ادائیگی کا ایک حصہ شامل ہوتا ہے (مثال کے طور پر، کل رقم کا 5-10%)، جسے خریدار ضمانت کے طور پر ادا کرتا ہے۔ اس ڈپازٹ کو برقرار رکھا جا سکتا ہے اگر فریقین بعد میں لین دین کے ساتھ آگے نہ بڑھنے کا فیصلہ کریں (عام طور پر اگر خریدار واپس لے لیتا ہے)۔ منظوری کے عمل میں زمین کی منظوری کی جانچ شامل ہے: گرنڈبچ سے ایک نچوڑ حاصل کیا جاتا ہے، بوجھ کی تصدیق کی جاتی ہے، اور ترقیاتی منصوبے کی جانچ پڑتال کی جاتی ہے۔.

نوٹری اور وکلاء۔ آسٹریا میں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے نوٹری یا مجاز وکیل (مقامی نوٹری چیمبرز) کی شرکت کی ضرورت ہوتی ہے۔ نوٹری معاہدے کو مسودہ/تصدیق کرتی ہے، فریقین کی شناخت اور اختیار کی تصدیق کرتی ہے، اور اس بات کو یقینی بناتی ہے کہ تمام رسمی کارروائیوں کا مشاہدہ کیا جائے۔

ان کی خدمات کے لیے نوٹری فیس وصول کی جاتی ہے: اوسطاً، نوٹری فیس لین دین کی قیمت کے 1-3% تک ہوتی ہے۔ وکیل اکثر مستعدی کے ساتھ اور تمام ضروری اجازت نامے حاصل کرنے میں مدد کرتا ہے۔.

آسٹریا کی زمین کی خریداری میں کئی اہم ادائیگیاں شامل ہیں:

ٹرانسفر ٹیکس (Grunderwerbsteuer)۔ تقریباً ہر جائیداد کی منتقلی پر لین دین کی قیمت پر 3.5% ٹیکس لگایا جاتا ہے (معیاری شرائط کے تحت)۔ لہذا، اگر آپ €100,000 میں زمین کا پلاٹ خریدتے ہیں، تو ٹیکس تقریباً €3,500 ہوگا۔ کچھ معاملات میں، چھوٹ کی پیشکش کی جاتی ہے (قریبی رشتہ داروں کے درمیان لین دین کے لیے، ایک ترقی پسند شرح لاگو ہوتی ہے)، لیکن عام حالات میں، معیاری شرح 3.5% ہے۔

ریاستی رجسٹریشن فیس۔ ٹیکس کے علاوہ، زمین کی عدالت میں درخواست دائر کرتے وقت قیمت خرید کا 1.1% وصول کیا جاتا ہے۔

یہ بات قابل غور ہے کہ ٹیکس میں چھوٹ 2024-2025 میں لاگو ہوگی۔ عام رہائشی املاک کے لیے، یہ ڈیوٹی جولائی 2026 تک معاف کر دی گئی ہے (بشرطیکہ خریدار اسے اپنی بنیادی رہائش کے طور پر رجسٹر کرائے)۔.

فروخت پر ٹیکس۔ اگر مالک جائیداد بیچنے کا فیصلہ کرتا ہے اور منافع کماتا ہے، تو اس منافع پر رئیل اسٹیٹ گین ٹیکس (Immobilienertragsteuer) لگایا جاتا ہے۔

2016 سے، شرح فروخت کی قیمت اور اس میں شامل اخراجات کے درمیان فرق کا 30% ہے۔ تاہم، اگر جائیداد کو بنیادی رہائش گاہ (ہاؤس فلیٹ) کے طور پر دو سے پانچ سال تک استعمال کیا گیا تھا، تو مالک مکمل یا جزوی ٹیکس چھوٹ کے لیے اہل ہو سکتا ہے۔.

دوسرے اخراجات۔ اگر کوئی رئیلٹر (بروکر) لین دین کو سنبھال رہا ہے، تو ان کا کمیشن عام طور پر کل قیمت کے علاوہ VAT کے اضافی 3-4% کے برابر ہوتا ہے۔ لازمی لینڈ انشورنس یا ایسکرو اکاؤنٹ (ایک اکاؤنٹ جہاں لین دین کے بند ہونے تک فنڈز عارضی طور پر رکھے جاتے ہیں) کے اخراجات بھی ہوسکتے ہیں - یہ اہم نہیں ہیں، لیکن اس کے لیے تیار رہنا ضروری ہے۔

مزید معلومات کے لیے، ہمارا مضمون " آسٹریا میں پراپرٹی ٹیکس " دیکھیں۔

احتیاطی تدابیر۔ گفت و شنید اور ڈیل کی تیاری کے دوران، ڈیپازٹ کی ادائیگی یا خصوصی ایسکرو اکاؤنٹ کھولنے کے ساتھ، ایک ابتدائی معاہدہ (کافان بوٹ) اکثر استعمال کیا جاتا ہے۔

یہ اس بات کی ضمانت دیتا ہے کہ پلاٹ کو فروخت سے ہٹا دیا جائے گا (یہ آپ کے لیے "محفوظ" ہوگا)، اور معاہدے کے مکمل ہونے تک فنڈز تیسرے فریق (مثال کے طور پر، ایک نوٹری) کے پاس رہیں گے۔ یہ طریقہ کار قابل اعتماد طور پر خریدار کے مفادات کا تحفظ کرتا ہے: وہ رقم ادا کرتے ہیں لیکن اگر معاہدہ کسی درست وجہ سے ہوتا ہے تو اسے کھونے کا خطرہ نہیں ہوتا ہے۔

آئیے خریدار کے سفر کو شروع سے اختتام تک دیکھتے ہیں، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ہم ایک بھی تفصیل سے محروم نہ ہوں۔.

ایک پلاٹ کی تلاش۔ یہ ایک ریئلٹر سے رابطہ کرنے یا مقامی رئیل اسٹیٹ ویب سائٹس پر فہرستوں کو براؤز کرنے سے شروع ہوتا ہے، جیسے:

• ImmobilienScout24
• امو ویلٹ
• مقامی اخبارات

انتخاب کرتے وقت، یہ ضروری ہے کہ ذاتی طور پر کئی اختیارات کا دورہ کریں، علاقے، پڑوسیوں، داخلی دروازے اور انسولیشن (شمسی روشنی) کا جائزہ لیں۔.

آن لائن کیڈسٹرل رجسٹر (Kataster) یہاں مددگار ثابت ہو سکتا ہے – آپ وہاں پلاٹ اور پڑوسی پلاٹ کی صحیح حدود دیکھ سکتے ہیں۔ مالک سے آپ کو دستاویزات دکھانے کے لیے کہنے میں ہچکچاہٹ محسوس نہ کریں: ایک پلاٹ کا نقشہ اور Grundbuch سے ایک اقتباس (ہر خریدار کے لیے ایک ضروری دستاویز)۔.

پیشکش اور معاہدہ۔ ایک بار جب آپ کو کوئی مناسب جائیداد مل جاتی ہے، تو آپ بیچنے والے کو پیشکش (Anbot) کرتے ہیں۔ آسٹریا میں، یہ عام طور پر تحریری شکل میں ہوتا ہے - ایک Kaufanbot، یا ابتدائی معاہدہ۔ یہ خریداری کی قیمت، ادائیگی کی مدت، اور جمع کی رقم کی وضاحت کرتا ہے۔

روسی اصطلاح میں، یہ خرید و فروخت کے معاہدے کی طرح ہے، لیکن ملکیت کی حتمی منتقلی کے بغیر۔ یہ صرف لین دین کو ختم کرنے کا عزم قائم کرتا ہے۔ ضمانت کے طور پر، آپ ایک ڈپازٹ (مثلاً، خریداری کی قیمت کا 5-10%) ایک ٹرسٹ اکاؤنٹ (Treuhandkonto) میں جمع کراتے ہیں جو ایک نوٹری یا وکیل کے پاس ہوتا ہے۔.

ایک بار جب آپ Kaufanbot پر دستخط کر دیتے ہیں، تو پلاٹ آپ کے لیے "محفوظ" سمجھا جاتا ہے: اگر بیچنے والا بغیر کسی معقول وجہ کے انکار کرتا ہے، تو وہ دوگنا ڈپازٹ واپس کرنے کے پابند ہیں۔.

معائنہ اور اجازت نامہ۔ ایک سائٹ کلیئرنس معائنہ بھی تیار کیا جا رہا ہے: آپ ایک ماہر (مثال کے طور پر، ایک سرویئر) یا وکیل کی خدمات حاصل کرتے ہیں جو تجزیہ کرے گا:

• Grundbuch (زمین کا رجسٹر) - قرضوں، بوجھوں (رہن، آسانیوں) کے لیے چیک، اور آیا تیسرے فریق کے پاس جائیداد پر دعوے ہیں۔ یہ معلومات علاقائی عدالتوں کی ویب سائٹس پر دستیاب ہے۔
• زوننگ پلان - چاہے سائٹ آپ کے منصوبوں کو پورا کرتی ہو۔ معلوم کریں کہ یہ کس زون میں ہے (باؤلینڈ، والڈ، الم، وغیرہ) اور اس پر کس قسم کی تعمیر کی اجازت ہے۔
• فنانسنگ - آپ ایسکرو اکاؤنٹ اور بینک کی لازمی منظوری کو مدنظر رکھتے ہوئے قرض کے لیے درخواست دیتے ہیں (اگر ضرورت ہو)۔
• ریاستی اجازت نامے حاصل کرنا سب سے زیادہ وقت طلب مرحلہ ہے۔ مقام اور زمین کی قسم پر منحصر ہے، لینڈ رجسٹری (Grundverkehrsbehörde) سے منظوری درکار ہے۔ مثال کے طور پر، اگر زمین پہاڑوں میں ہے یا زرعی استعمال کے لیے مختص کی گئی ہے، تو متعلقہ لینڈ ڈیپارٹمنٹ یا ضلعی انتظامیہ کو غیر ملکی کو اسے خریدنے کی اجازت دینی چاہیے۔ یہ عام طور پر ایک وکیل یا نوٹری کے ذریعہ سنبھالا جاتا ہے: وہ دستاویزات (پاسپورٹ، رہائش کا ثبوت، خریداری کا مقصد، وغیرہ) جمع کرتے ہیں اور درخواست جمع کراتے ہیں۔

اہم لین دین نوٹری سے پہلے ہوتا ہے۔ ایک بار جب تمام جانچ پڑتال مکمل ہو جاتی ہے اور اجازت نامہ حاصل کر لیا جاتا ہے، نوٹریل ڈیڈ (Beurkundung) شیڈول کیا جاتا ہے۔ آسٹریا میں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے نوٹری ڈیڈ کی عدم موجودگی غیر قانونی ہے۔

اس مرحلے پر، آپ اور بیچنے والے نوٹری کے دفتر آتے ہیں (میٹنگ عام طور پر کھلی ہوتی ہے اور معاہدہ بلند آواز میں پڑھا جاتا ہے)۔ نوٹری آپ کی شناخت اور دستخطوں کی تصدیق کرتی ہے اور لین دین کی تصدیق کرتی ہے۔ دستخط کرنے کے بعد، آپ بقیہ رقم ایسکرو کے ذریعے یا براہ راست منتقل کرتے ہیں، جیسا کہ پہلے اتفاق کیا گیا تھا۔.

رجسٹریشن اور حقوق کا حصول۔ نوٹری یا آپ کا وکیل علاقائی عدالت میں دستاویزات جمع کراتا ہے۔ وہاں، رجسٹریشن کے لیے ایک درخواست (Einverleibung) مکمل ہو جاتی ہے - رجسٹر میں آپ کے مالکانہ حقوق کا اندراج۔

دستاویزات کو قبول کرنے کے بعد، عدالت آپ کو نئے مالک کے طور پر رجسٹر کرتی ہے۔ اس وقت سے، پلاٹ باضابطہ طور پر آپ کا ہے — آپ چابیاں جمع کر سکتے ہیں (یا محض تعمیر شروع کر سکتے ہیں، اگر یہ معاہدہ میں طے کیا گیا ہو)۔.

ٹیکس اور سیٹلمنٹس۔ اس مرحلے پر، باقی تمام ادائیگیوں کو مکمل کرنے کا وقت ہے: بیچنے والے کو رقوم کی منتقلی (عام طور پر مقدمہ دائر کرنے کے بعد یا بیک وقت)، ٹیکس ادا کریں، اور نوٹری فیس۔

ایک بار جب عدالت ملکیت کی تبدیلی کا اندراج کر لیتی ہے، آپ کو صرف رجسٹریشن فیس (جائیداد کی قیمت کا 1.1%) ادا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، الا یہ کہ اسے ایسکرو اکاؤنٹ سے پہلے ہی روک دیا گیا ہو۔ بنیادی طور پر، جائیداد کی چابیاں "منتقل" ہو جاتی ہیں ایک بار جب مرکزی معاہدہ کی تصدیق ہو جاتی ہے اور ڈپازٹ جمع ہو جاتا ہے۔.

مزید یہ کہ مختلف مراحل (مالی منتقلی، انشورنس وغیرہ) پر ماہرین آپ کے لیے بہت سے سوالات کے جوابات دے سکتے ہیں۔ وہ آپ کو زیادہ پر اعتماد محسوس کرنے میں مدد کر سکتے ہیں، خاص طور پر اگر آپ جرمن نہیں بولتے ہیں۔.

اگر آپ اوپر بتائے گئے اقدامات پر عمل کرتے ہیں، تو آسٹریا میں زمین کی خریداری آسانی سے چلنی چاہیے۔ اپنا وقت نکالنا، دستاویزات کا بغور جائزہ لینا، اور آسٹرین رجسٹریشن کے طریقہ کار پر عمل کرنا ضروری ہے۔.

حالیہ برسوں میں، آسٹریا کی زمینی منڈی تیزی سے سبز ہو گئی ہے۔ یہ صرف ایک رجحان نہیں ہے: یورپ زیادہ ماحول دوست تعمیرات اور زمین کے استعمال کی ضرورت میں زیادہ سخت ہو گیا ہے۔ کسی سائٹ کا انتخاب کرتے وقت، بہت سے سرمایہ کار اب آب و ہوا اور ماحولیات پر اپنے تعمیراتی منصوبوں کے ممکنہ اثرات پر غور کرتے ہیں۔.

یہ کیوں اہمیت رکھتا ہے: ماحولیاتی رپورٹس کے مطابق ، آسٹریا کی کل توانائی کی کھپت کا تقریباً 27% رہائشی شعبے (حرارتی اور گرم پانی) سے آتا ہے، جس میں عمارتیں تقریباً 10% قومی CO₂ اخراج پیدا کرتی ہیں۔ حالیہ دہائیوں میں، نقصان دہ اخراج پہلے ہی ایک تہائی سے زیادہ کم ہو چکا ہے۔

ساتھ ہی، آسٹریا کے باشندوں کو اپنے پیرس معاہدے کے وعدوں کو پورا کرنے کے لیے اور بھی زیادہ کوششیں کرنی چاہئیں۔ اسی مناسبت سے، حکام توانائی کی کارکردگی کی حوصلہ افزائی کر رہے ہیں: مثال کے طور پر، نئی عمارتوں کو اکثر توانائی کے سرٹیفیکیشن کی ضرورت ہوتی ہے، اور ٹیکس اور سبسڈی صرف توانائی کی کارکردگی کے اعلیٰ معیار کے حامل منصوبوں کو دی جاتی ہے۔.

قوانین اور پابندیاں۔ ماحولیاتی زمین کے استعمال کے ضوابط عمارتی کوڈز میں شامل ہیں۔ تعمیر کی منصوبہ بندی کرتے وقت، ماحولیاتی اثرات کی تشخیص (Umweltverträglichkeitsprüfung) کی جاتی ہے۔

خصوصی تحفظ کے علاقوں (جیسے قومی پارکس) میں، تعمیرات پر مکمل پابندی بھی ہو سکتی ہے۔ باقاعدہ تعمیراتی سائٹس میں، کم از کم قابل قبول تھرمل موصلیت اور شمسی توانائی سے فائدہ اٹھانے کے لازمی غور کے حوالے سے معیارات متعارف کرائے گئے ہیں۔.

ان معیارات کو باقاعدگی سے سخت کیا جا رہا ہے: 2025 تک، عملی طور پر تمام نئے گھروں کو تقریباً صفر توانائی کی کھپت کو حاصل کرنا ہوگا (ان کے اپنے یا "سبز" گرمی کے ذریعہ کی ضرورت ہے)۔.

حکومتی پروگرام۔ ڈویلپرز کو راغب کرنے کے لیے، آسٹریا گرین پروجیکٹس کے لیے گرانٹ پیش کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، کلائمیٹ اینڈ انرجی فنڈ (Klima- und Energiefonds) توانائی کے تحفظ اور عمارت کی تعمیر میں قابل تجدید توانائی کے ذرائع کے استعمال کے لیے اقدامات کی مالی معاونت کرتا ہے۔

سولر پینلز، ہیٹ پمپس، توانائی کی بچت والی کھڑکیوں اور اس طرح کی تنصیب کے لیے سبسڈی دستیاب ہے۔ سبز سرمایہ کاری کے لیے مراعات بھی ہیں، بشمول سبز تعمیرات کے لیے جزوی رہن کے سود کی ادائیگی اور گرین ٹیکنالوجیز کے لیے ٹیکس کی کٹوتی۔.

یہ سب ماحولیاتی توجہ والے منصوبوں کو زیادہ منافع بخش بناتا ہے۔.

حالیہ برسوں میں، میں نے تیزی سے سفارش کی ہے کہ کلائنٹ شروع سے ہی ماحولیاتی پہلوؤں کو ذہن میں رکھتے ہوئے منصوبوں کی منصوبہ بندی کریں۔.

عالمی سطح پر، جرمنی اور آسٹریا میں، سبز عمارتوں کی بہت زیادہ مانگ ہے: حکومت غیر فعال گھروں اور سولر پینلز کو سبسڈی دیتی ہے، اور خریدار ہیٹنگ پر بچت کو اہمیت دیتے ہیں۔ مثال کے طور پر، Passivhaus کلاس کے گھر روایتی عمارتوں کے مقابلے میں 5-10 گنا کم توانائی استعمال کرتے ہیں- ایک سائٹ اور ڈیزائن کا انتخاب کرتے وقت ایک اہم خیال۔.

کامیاب منصوبوں کی مثالیں۔ آسٹریا میں، ایسے بہت سے معاملات ہیں جہاں "سبز" منصوبوں کے لیے زمین خریدی گئی تھی- مثال کے طور پر، سولر پینلز استعمال کرنے والی وائنری یا جیوتھرمل ہیٹنگ والا ہوٹل۔

ایک اور رجحان زرعی سیاحت کی ترقی ہے۔ سرمایہ کار آسٹریا کے پہاڑوں میں زمین خرید رہے ہیں، ایکو ہومز بنا رہے ہیں، اور سائیکلنگ ٹورز کا اہتمام کر رہے ہیں۔ یہ پراپرٹیز بہت مشہور ہیں: مثال کے طور پر، ٹائرول میں اکثر معیاری سے زیادہ میں فروخت ہوتے ہیں اگر ان کے پاس گرین سرٹیفکیٹ ہے (جیسے گرین بلڈنگ)۔

اب آئیے مزید تفصیل سے مخصوص اختیارات کو دیکھیں۔.

رہائشی زمین (Bauland-Wohngebiet)۔ یہ خاندانوں کے لیے معیاری آپشن ہے: ایک یا دو منزلہ مکان کے لیے موزوں پلاٹ۔ ایسے پلاٹوں میں عام طور پر یوٹیلیٹیز (کم از کم بجلی اور پانی) شامل ہوتے ہیں اور یہ ایک ہی خاندان کے لیے بنائے گئے ہیں۔

گھر کا فن تعمیر مقامی ضوابط (پڑوسی عمارتوں اور محلے کی مجموعی بصری شکل کو مدنظر رکھتے ہوئے) کے ساتھ مربوط ہے۔ آسٹریا میں مکان کے لیے زمین کی اوسط قیمتیں ~€240 (کلیگنفرٹ) سے > €1,250 (سالزبرگ) فی مربع میٹر تک ہیں۔.

قیمتیں یہاں مختلف ہوتی ہیں: کارنتھیا میں، جھیل کے کنارے پلاٹس (Wörthersee) فی مربع میٹر سیکڑوں یورو خرچ کر سکتے ہیں، جبکہ بالائی آسٹریا میں ان کی قیمت تقریباً €200-300/m² ہے۔.

پہاڑوں میں زمین۔ پہاڑی خصوصیات (جیسے چیلیٹ یا پہاڑی کاٹیجز) کے اپنے مخصوص ضابطے ہوتے ہیں۔ بہت سے علاقوں نے اپنی اونچائی کی بنیاد پر "باؤزون" (بلندی کی سطح) قائم کی ہے۔ رہائشی عمارتیں عام طور پر صرف Siedlungsgebieten (بستیوں) یا دیہات کی حدود میں تعمیر کی جاتی ہیں۔

"کھلے پہاڑوں" (Hochgebirge) میں، تعمیر تقریبا ہر جگہ ممنوع ہے. اگر آپ اونچائی پر کوئی سائٹ تلاش کر رہے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ آیا وہاں رہائشی تعمیرات کی بالکل اجازت ہے۔.

زمین کی تزئین کی رکاوٹوں پر غور کرنا بھی ضروری ہے: کھڑی ڈھلوانوں پر، برقرار رکھنے والی دیواروں کا اضافی معائنہ ضروری ہے۔.

آسٹریا کے پہاڑوں میں زمین خریدنے کے فوائد میں بہترین نظارے اور ریزورٹ کی صلاحیت شامل ہے: سکی لفٹ یا سکی ڈھلوان کے قریب زمین کا پلاٹ ہوٹل یا رہائش گاہ بنانے کے لیے بہت منافع بخش سرمایہ کاری ہو سکتا ہے۔.

تعمیراتی پابندیاں۔ آسٹریا کے علاقوں میں اکثر ایسے ضابطے ہوتے ہیں جن کے لیے عمارتوں کی روایتی ظاہری شکل کو برقرار رکھنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ دھاتی اور کھجلی والی چھت غیر سرکاری طور پر ممنوع ہے۔ اس کے بجائے لکڑی یا شنگلز کی سفارش کی جاتی ہے۔ دیہی علاقوں میں عمارتوں کی اونچائی اکثر سختی سے محدود ہوتی ہے (زمین سے زیادہ سے زیادہ 1-2 منزلہ، بعض اوقات 7 میٹر پر رکھی جاتی ہے)۔

ویانا ووڈس یا تاریخی بستیوں میں، اگواڑے کے ڈیزائن کی منظوری درکار ہو سکتی ہے۔ آپ کے پروجیکٹ کی منظوری کے لیے ان ضوابط پر سختی سے عمل کیا جانا چاہیے۔.

تخمینی قیمتیں (2025)۔ آئیے خلاصہ کرتے ہیں:

• آسٹریا میں ایک گھر کے دیہی پلاٹ کی اوسط قیمت €400/m² ہے۔.
• پہاڑوں میں (ٹائرول، سالزبرگ) مشہور ریزورٹ علاقوں میں، قیمتیں کئی گنا زیادہ ہو سکتی ہیں - انزبرک €1,043/m²، سالزبرگ €1,256۔.
• جھیل کے کنارے زمین کا ایک پلاٹ ایک نایاب اور مہنگا اثاثہ ہے: نیوسیڈلر سی پر برگن لینڈ میں اس کی قیمت €250-400/m² ہو سکتی ہے، اور Wörthersee (Carinthia) پر – €600/m² سے زیادہ۔.

آسٹریا میں خریدنے کے لیے سستی زمین تلاش کرنا تقریباً ناممکن ہے۔ یہ جھیل کے جتنا قریب ہے، اتنا ہی مہنگا ہے۔ پیسہ بچانے کے لیے، سرمایہ کار اکثر ریزورٹ سینٹر (2-5 کلومیٹر) سے تھوڑا آگے پلاٹوں کا انتخاب کرتے ہیں، لیکن یہ پانی تک رسائی کھونے کی قیمت پر آتا ہے۔.

زرعی زمین (قابل کاشت زمین، چراگاہ) خریدنا بنیادی طور پر رہائشی زمین میں سرمایہ کاری سے مختلف ہے۔.

کون خرید سکتا ہے؟ جیسا کہ پہلے ہی ذکر کیا گیا ہے، یہاں تک کہ آسٹریا کے شہریوں کو بھی باضابطہ طور پر اجازت درکار ہوتی ہے۔ غیر ملکیوں کے پاس کم موقع ہے: صرف وہی لوگ جو براہ راست زرعی کام میں شامل ہوں گے انہیں قابل کاشت زمین خریدنے کی اجازت ہوگی۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ خالص سرمایہ کار کو کاشتکاری کی منصوبہ بندی کے بغیر ممکنہ طور پر قابل کاشت زمین خریدنے کی اجازت نہیں ہوگی۔

اس قانون کا مقصد زمین کو گردش میں رکھنا اور اس بات کو یقینی بنانا ہے کہ یہ قیاس آرائی کرنے والوں کے ہاتھ میں بیکار بیٹھنے کے بجائے خوراک پیدا کرے۔ استثناء "زرعی باغات" اور انگور کے باغات ہیں: یہ تجارتی استعمال میں تبدیل کرنا آسان ہیں اور بعض اوقات سرمایہ کاری کے منصوبوں کے طور پر خریدے جاتے ہیں (مثال کے طور پر، سیاحتی فارم کے لیے)۔.

فوائد اور خطرات۔ فارم لینڈ ایک نسبتاً مستحکم اثاثہ ہے۔ قابل کاشت زمین زرعی کاروباروں کو لیز پر دی جا سکتی ہے یا یورپی یونین (زرعی پروگرام) سے سالانہ سبسڈی حاصل کر سکتی ہے۔ ایسی زمین کی قیمتیں کم ہیں: آسٹریا میں، قابل کاشت زمین کی فی ہیکٹر قیمت چند یورو فی مربع میٹر ہے۔

رجحانات آسٹریا کی زرعی منڈی میں قیمتیں آہستہ آہستہ بڑھ رہی ہیں۔ اعداد و شمار کے مطابق، 2023 میں قابل کاشت زمین کی فی مربع میٹر اوسط قیمت €3.50 سے بڑھ کر €3.70 ہوگئی۔ اس کا مطلب ہے کہ کوئی قابل ذکر قیاس آرائی نہیں ہے۔

انگور کے باغوں کی زیادہ مانگ کی وجہ سے اسٹائریا میں شراب اگانے والی زمین نمایاں طور پر زیادہ مہنگی ہو سکتی ہے۔.

آسٹریا میں زمین خریدنا ایک احتیاط سے منظم عمل ہے، لیکن مناسب تیاری کے ساتھ یہ کافی قابل انتظام ہے۔.

غیر ملکیوں کے لیے یہ یاد رکھنا ضروری ہے کہ، آسٹریا کی سرمایہ کاری کی اپیل کے باوجود، اس میں مقامی باشندوں کے لیے اجازت دینے کا سخت نظام اور تحفظات ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ پیشگی منصوبہ بندی کرنا اور ماہرین جیسے وکلاء، نوٹریوں اور معماروں سے مشورہ کرنا بہت ضروری ہے۔.

دوسری طرف، آسٹریا میں سرمایہ کاری کے فوائد بھی بے شمار ہیں: ایک مستحکم مارکیٹ، سرمایہ کاری کی حفاظت، اور صاف دستاویزات کو برقرار رکھنے میں آسانی (علاقائی عدالتوں کے متحد ڈیٹا بیس کی بدولت)۔ آسٹریا میں نوٹری کے ساتھ لین دین کو ختم کرنا شفاف ہے اور عام طور پر بغیر کسی تعجب کے آگے بڑھتا ہے، خاص طور پر اگر آپ نے جائیداد کا بغور معائنہ کیا ہو اور تمام رسمی کارروائیوں کی تعمیل کی ہو۔.

مختصراً، زمین کے منصوبوں اور قانون سازی پر اپنی مستعدی سے کام لیں، اور ماہر کے مشورے کا استعمال کریں، اور آپ کی زمین کی خریداری آپ کو وہ فوائد فراہم کرے گی جس کی آپ غیر ضروری دباؤ یا پریشانی کے بغیر توقع کرتے ہیں۔.

آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ سے فائدہ اٹھانے کے لیے اب صحیح معنوں میں بہترین وقت ہے، جو خوبصورت پہاڑی ڈھلوانوں سے لے کر پرسکون دیہی علاقوں تک سب کچھ پیش کرتا ہے۔.