ویانا میں الٹباؤ اپارٹمنٹ خریدنا: کیا تاریخی عمارت سرمایہ کاری کے قابل ہے؟

ویانا ان چند یورپی شہروں میں سے ایک ہے جہاں تاریخی فن تعمیر کو نہ صرف محفوظ کیا گیا ہے بلکہ یہ شہر کی شناخت کا اہم حصہ بن گیا ہے۔ مرکزی سڑکوں پر چہل قدمی کرتے ہوئے، آپ کو درجنوں گرنڈرزیٹ عمارتیں، 19ویں صدی کی شاندار اگواڑی، خوبصورت سیڑھیاں، اونچی چھتیں، لکڑی کے فرش، اور دوہرے دروازے نظر آئیں گے — یہ سبھی آج کل "Altbau" کے نام سے مشہور ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے خریداروں اور سرمایہ کاروں کے لیے یہ سوال باقی ہے: کیا ویانا میں پرانی عمارت میں اپارٹمنٹ خریدنا مناسب ہے؟

اس کے علاوہ بہت سے اہم سوالات ہیں:

- ایسی سرمایہ کاری کتنی محفوظ ہے؟

- 2024-2025 میں ویانا کی مارکیٹ میں کیا تبدیلیاں آئی ہیں؟

- مقامی قانون سازی کیسے بدلی ہے؟

- خطرات اور نقصانات کیا ہیں؟

- اور سب سے اہم بات، خریدنے سے پہلے آپ کو کیا چیک کرنا چاہیے؟

اگر آپ ویانا میں اپارٹمنٹ خریدنے کا ، تو یہ مضمون آپ کو ایک چیک لسٹ بنانے اور Altbau کے مخصوص خطرات کی پہلے سے شناخت کرنے میں مدد کرے گا۔

اس مضمون میں، ہم Altbau کی خریداری کے تمام پہلوؤں کا تفصیل سے احاطہ کریں گے: تکنیکی باریکیوں اور قانونی پابندیوں سے لے کر مرمت کے اخراجات، توانائی کی کارکردگی، اور ممکنہ قیمت میں اضافے تک۔.

آسٹریا میں، لفظ "Altbau" کا کوئی لغوی ترجمہ نہیں ہے۔ روزمرہ کی تقریر میں، ہم کسی بھی عمارت کو جھنجھوڑ کر رکھ سکتے ہیں یا ایک اپارٹمنٹ جس کی طویل عرصے سے تزئین و آرائش نہیں کی گئی ہو، "پرانی" کہہ سکتے ہیں۔ تاہم، وینیز رئیل اسٹیٹ میں، اس اصطلاح کا بہت گہرا اور رسمی معنی ہے۔ یہ عمر کی نہیں بلکہ شہری ثقافت، تعمیراتی ٹیکنالوجیز، اور قانون سازی کی ایک پوری پرت کو جو مستقبل کے مالکان کے لیے قدر، قدر اور پابندیوں کا تعین کرتا ہے۔

اسی لیے ڈیر سٹینڈرڈ یا کرئیر جیسے اخبارات میں آپ کو جملے نظر آئیں گے جیسے:

"Altbau ist kein Alter، sondern eine Category."
(Altbau ایک عمر نہیں ہے، لیکن ایک زمرہ ہے.)

یہ زمرہ آپ کے کرایہ داری کے حقوق، Eigentümergemeinschaft کے لیے آپ کی ذمہ داریوں، آپریٹنگ اخراجات، جدید کاری پر پابندیاں، اور یہاں تک کہ مستقبل میں آپ کون سا کرایہ وصول کر سکتے ہیں کا تعین کرتا ہے۔.

آسٹریا کے تعمیرات اور رہائش کے نظام کے لحاظ سے، الٹباؤ عام طور پر 1953 سے پہلے کی تعمیر شدہ عمارتوں سے مراد ہے۔.

• 1945 سے پہلے کے مکانات

یہ وقت کی حد ہے جس کی قانونی اہمیت ہے۔ دوسری جنگ عظیم کے خاتمے سے پہلے تعمیر کیے گئے مکانات جنگ کے بعد کی تعمیر سے بالکل مختلف معیارات کے تابع ہیں۔ ان کے پاس تحفظ کی حیثیت، خصوصی بحالی اور تکمیل کے تقاضے ہو سکتے ہیں، اور ایسی عمارتوں میں زیادہ تر لیز MRG قانون کے تحت چلتی ہیں۔.

• گرنڈرزیٹ دور (1870-1914)

یہ Viennese Altbau کا عروج ہے - وہ گھر جو مارکیٹ میں سب سے زیادہ قیمت رکھتے ہیں۔.

Gründerzeit عمارتوں کا ایک مخصوص طرز تعمیر ہے: چوڑا اگواڑا، بڑی سیڑھیاں، فنکارانہ آرائش، اور اعلیٰ معیار کی اینٹوں کا کام جو جدید انجینئروں کو بھی حیران کر دیتا ہے۔.

اس قسم کی رہائش ایک ایسی جگہ کا احساس فراہم کرتی ہے جس سے کوئی نئی عمارت مماثل نہیں ہو سکتی: چھتیں 3.2-3.8 میٹر تک پہنچتی ہیں، کمروں میں اکثر انفیلیڈ ڈھانچہ ہوتا ہے، کھڑکیوں سے بہت زیادہ روشنی آتی ہے، اور 50-80 سینٹی میٹر موٹی دیواریں ایک منفرد مائکروکلیمیٹ اور قدرتی آواز کی موصلیت پیدا کرتی ہیں۔.

زیادہ تر غیر ملکی ان دو تصورات میں فرق کرنے کی کوشش کرتے وقت غلطی کرتے ہیں۔.

"پرانا اپارٹمنٹ" ( alte Wohnung ) ایک بول چال کی اصطلاح ہے اور اس سے مراد صرف جائیداد کی حالت ہے۔ اس طرح کا اپارٹمنٹ واقع ہو سکتا ہے:

• 1970 کے گھر میں
• پینل کی ساخت میں،
• جنگ کے بعد تعمیر نو کی عمارت میں۔.

ہو سکتا ہے کہ اس کی دیکھ بھال ناقص ہو، اس میں بجلی کی وائرنگ ناقص ہو، اور کئی دہائیوں سے اس کی تزئین و آرائش نہیں کی گئی ہو، لیکن قانونی طور پر اسے اب بھی Altbau نہیں سمجھا جائے گا۔ Altbau کے تعین کا بنیادی معیار گھر کی عمر نہیں، بلکہ اس کا کردار ہے۔

آسٹریا میں، "پرانی رہائش" سے متعلق تصورات میں الگ الگ قانونی اور ثقافتی فرق ہے۔ جو چیز کسی غیر ملکی کو ایک جیسی لگتی ہے وہ آسٹرین کے لیے جائداد غیر منقولہ کی مکمل طور پر مختلف کیٹیگریز ہو سکتی ہے۔.

سمجھنے کی اہم بات یہ ہے کہ "Altbau" عمر کے بارے میں نہیں ہے، لیکن تعمیراتی اور قانونی حیثیت کے بارے میں ہے۔

جب کوئی آسٹرین یہ لفظ Willhaben یا ImmoScout24 پر کسی اشتہار میں دیکھتا ہے، تو وہ فوراً سمجھ جاتا ہے کہ وہ خاص خصوصیات والی پراپرٹی کو دیکھ رہے ہیں: اونچی چھتیں، موٹی دیواریں، تزئین و آرائش کے سخت ضابطے، حرارتی نظام کی ممکنہ پابندیاں، اور کرایہ کا مخصوص نظام۔.

ایک دلچسپ تفصیل: بہت سے آسٹریا Altbau کو صرف رئیل اسٹیٹ ہی نہیں بلکہ "آرکیٹیکچرل کوالٹی" کی علامت سمجھتے ہیں۔ لہذا، ایسی جائیدادوں کو اکثر خریدار ان کے "ماحول" اور علاقے کے وقار کی وجہ سے قیمتی قرار دیتے ہیں۔ تاہم، یہ یاد رکھنا ضروری ہے کہ دلکشی کے ساتھ، خریدار اضافی قانونی اور تکنیکی ذمہ داریاں بھی قبول کرتا ہے۔.

یہاں صرف خوبصورتی ہی نہیں بلکہ عمارت کی ساخت بھی اہم ہے۔ تاریخی عمارتیں مختلف اصولوں کے مطابق تعمیر کی گئی تھیں، اور یہی چیز ان اپارٹمنٹس کو منفرد بناتی ہے۔.

وینیز Altbau میں آپ توقع کر سکتے ہیں:

• بہت اونچی چھتیں پہلی چیز ہیں جو آپ دیکھتے ہیں۔ 320 سے 380 سینٹی میٹر تک، وہ کھلی جگہ کا احساس پیدا کرتے ہیں۔
• بڑے پیمانے پر لکڑی کی کھڑکیاں - انہیں اکثر مرمت کی ضرورت ہوتی ہے، لیکن وہ کمرے کو بصری طور پر تبدیل کر دیتی ہیں اور کافی قدرتی روشنی کی اجازت دیتی ہیں۔
• ٹکڑوں میں رکھی ہوئی لکڑی - 100-120 سال پہلے رکھی گئی تھی، اور اب بھی بحالی کے قابل ہے۔
• دوہرے دروازے - کمروں کے درمیان تین دروازے بھی ہیں۔
• سٹوکو کی سجاوٹ وینیز کلاسک ازم کے انداز میں مرصع تمغوں سے لے کر پیچیدہ گلاب تک ہوتی ہے۔
• چوڑی سیڑھیاں - لکڑی یا پتھر کی سیڑھیاں، لوہے کی ریلنگ، داخلی ہال میں کھڑکیاں۔
• موٹی دیواریں - اینٹوں کا کام قدرتی تھرمل صلاحیت اور اچھی صوتیات فراہم کرتا ہے۔

یہ سب "وینیز توجہ" کا احساس پیدا کرتا ہے، جس کے لیے خریدار نمایاں طور پر زیادہ ادائیگی کرنے کو تیار ہیں۔.

اگر آپ کسی اپارٹمنٹ میں جا رہے ہیں، تو تین خصوصیات پر توجہ دیں جو جنگ کے بعد کی عمارتوں میں شاذ و نادر ہی پائی جاتی ہیں:

1. کھڑکی کی کھڑکی کی گہرائی - اگر کھڑکی کی کھڑکی 40 سینٹی میٹر سے زیادہ ہے، تو یہ تقریباً یقینی طور پر انقلاب سے پہلے کی چنائی ہے۔
2. دروازوں کی اونچائی - Altbau میں یہ اکثر 2.4-2.8 میٹر ہوتی ہے، نہ کہ معیاری 2.0۔
3. بالواسطہ تفصیلات میں پرانے ہینڈل، کانسی کے اوورلے، داخلی ہال میں موزیک، تاریخی دروازے کی گھنٹی، اور Gründerzeit انداز میں میل باکس شامل ہیں۔

ویانا میں Altbau کی مقبولیت ایک ایسا رجحان ہے جس کی صرف اعداد و شمار سے وضاحت کرنا تقریباً ناممکن ہے۔ آسٹریا کے معمار اسے "Nerv der Wien er Architektur" - وینیز فن تعمیر کا اعصاب، اس کا جذباتی اور ثقافتی مرکز۔ بہت سے شہر کے رہائشیوں کے لیے، ایسی عمارتیں صرف "پرانا ذخیرہ" نہیں ہیں، بلکہ شہر کی شناخت، تاریخ کے مادی تسلسل اور زندگی کے ایک مخصوص انداز کا حصہ ہیں۔

یہی وجہ ہے کہ Gründerzeithaus قیمت نئی عمارتوں کے انتہائی جدید اپارٹمنٹس سے زیادہ ہو سکتی ہے۔ اس لیے نہیں کہ وہ تکنیکی طور پر زیادہ ترقی یافتہ ہیں، بلکہ اس لیے کہ وہ جگہ، جمالیات اور ماحول کا ایک انوکھا امتزاج پیش کرتے ہیں جسے جدید تعمیراتی طریقوں سے نقل نہیں کیا جا سکتا۔

Altbau کا بنیادی فائدہ اس کے پیمانے کا احساس ہے۔ ویانا ان چند یورپی شہروں میں سے ایک ہے جہاں 19ویں صدی کے آخر میں رہائشی عمارتوں کی چھتیں چار میٹر تک پہنچ سکتی ہیں۔ جگہ "سانس لیتی ہے"، کمرے 80-100 مربع میٹر کے معیاری رقبے کے ساتھ بھی کشادہ محسوس کرتے ہیں، اور کمروں کے تناسب سے ہم آہنگی کا احساس پیدا ہوتا ہے جس کی اونچائی کی پابندیوں، توانائی کی کارکردگی کے معیارات، اور کمپیکٹ ترتیب کے ساتھ نئی عمارتوں میں کمی ہے۔

لمبے دروازے، چوڑے انفیلیڈس، بڑی کھڑکیاں، اسکائی لائٹس، اور صحن کی گیلریاں ایک "آرکیٹیکچرل تھیٹر" کا احساس پیدا کرتی ہیں، جہاں عام، روزمرہ کی زندگی بھی زیادہ ناپی گئی اور جمالیاتی لحاظ سے خوش کن معلوم ہوتی ہے۔ بہت سے خریدار الٹباؤ کے کردار کی تعریف کرتے ہیں — وقت کا احساس، ایک منفرد تاریخ — جسے نئے کنکریٹ بلاک میں نہیں خریدا جا سکتا۔.

دوسری وجہ قدیم تعمیرات کا معیار ہے۔

آسٹریا کے معمار اکثر کہتے ہیں کہ 1890 اور 1910 کی دہائی کی اینٹ اب بھی معیار کے لحاظ سے زیادہ تر جدید مواد سے بہتر ہے۔ یہ:

• زیادہ گھنے،
• گرمی کو بہتر طور پر جمع کرتا ہے،
• نمی مزاحم،
• قدرتی آواز کی موصلیت فراہم کرتا ہے۔.

موٹی دیواریں ایک خوشگوار مائکرو آب و ہوا پیدا کرتی ہیں: الٹباؤ گرمیوں میں زیادہ گرم نہیں ہوتا اور سردیوں میں آہستہ آہستہ ٹھنڈا ہوتا ہے۔.

یہ کوئی اتفاقی بات نہیں ہے کہ بہت سے جدید معمار اس بات کو تسلیم کرتے ہیں کہ ایسے گھروں کی پائیداری کئی طریقوں سے نئی عمارتوں سے بہتر ہے جو معیاری 50-70 سال کے آپریشن کے لیے بنائی گئی ہیں۔.

Gründerzeit مکانات 120-150 سال سے زیادہ زندہ رہے ہیں، بشمول بم دھماکے، بغیر حرارت کے ادوار، دوبارہ ترقی، اور درجنوں بڑی تزئین و آرائشیں – اور مستحکم ڈھانچے بنی رہیں۔.

ویانا کی تقریباً تمام تاریخی عمارتیں ان اضلاع میں واقع ہیں جو آج سب سے زیادہ پرکشش سمجھی جاتی ہیں۔ یہ ہیں:

• 7th arrondissement (Neubau),
• 8th (Josefstadt),
• 9ویں (Alsergrund),
• حصہ 3 اور 4،
• 6 میں سے زیادہ تر،
• 2nd اور 5th اضلاع کی معزز لائنیں.

شہر کے تیزی سے بڑھنے کے ساتھ ہی یہ علاقے ترقی پذیر ہوئے، اور یہیں ویانا کی ثقافتی اور فکری زندگی پروان چڑھی۔ وہ اعلیٰ ترین اسکولوں، تھیٹروں، پارکوں، کیفے، یونیورسٹیوں، اور نقل و حمل کے مرکزوں کا گھر ہیں- یہ سبھی غیر ملکیوں، خاندانوں، تخلیقی پیشہ ور افراد، اور سرمایہ کاروں میں بہت زیادہ مانگ پیدا کرتے ہیں۔.

یہ کوئی اتفاق نہیں ہے کہ سب سے زیادہ باوقار پتے، بشمول " آسٹریا کا سب سے مہنگا گھر "، تاریخی اضلاع میں مرکوز ہیں، اور یہ واضح طور پر ظاہر کرتا ہے کہ Altbau میں "مقام" اکثر ایک اہم اثاثہ کیوں ہوتا ہے۔

دستیاب زمین کی کمی کی وجہ سے نئی پیش رفت اکثر مضافات میں واقع ہوتی ہے، لیکن Altbau ان علاقوں میں واقع ہے جہاں "مقام اپنے لیے کام کرتا ہے۔" ایسے علاقوں کی مانگ ہر سال بڑھ رہی ہے، جبکہ سپلائی شہر کی تاریخی حدود سے محدود ہے۔.

Altbau کو وینیز رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا سب سے مستحکم طبقہ سمجھا جاتا ہے۔ معاشی عدم استحکام کے دور میں بھی، تاریخی اپارٹمنٹس کی قیمتیں زیادہ آہستہ آہستہ گرتی ہیں اور تیزی سے بحال ہوتی ہیں۔ وجہ سادہ ہے: Altbau کو نقل نہیں کیا جا سکتا۔

ماہرین اقتصادیات ایسی اشیاء کو "منفرد اثاثے" کہتے ہیں۔.

مزید برآں، تاریخی اپارٹمنٹس اعلیٰ معیار کی تزئین و آرائش کے بعد قدر کی تعریف کرتے ہیں – نئی عمارتوں کے مقابلے میں بہت تیز۔ Altbau میں تزئین و آرائش سے قیمتوں میں مزید نمایاں اضافہ ہوتا ہے کیونکہ خریدار ایسی پراپرٹی کے لیے پریمیم ادا کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں جس میں:

• ایک پرانے گھر کی جمالیات،
• جدید آرام،
• تاریخی مقام.

قیمتیں بھی بڑھ رہی ہیں کیونکہ بہت سے Gründerzeit اپارٹمنٹس ناقابل برداشت ہیں۔ وہ شاذ و نادر ہی فروخت ہوتے ہیں، اکثر وراثت کے ذریعے منتقل ہوتے ہیں، اور مالکان کئی دہائیوں تک ایسی جائیدادوں پر فائز رہتے ہیں۔.

سپلائی کی کمی قیمتوں میں اضافے پر مستقل دباؤ پیدا کرتی ہے - Altbau کو سرمایہ کاری کا ایک پرکشش اثاثہ بناتا ہے، خاص طور پر نئی عمارتوں کے مقابلے، جو ہر سال بڑی مقدار میں بنتی ہیں اور وقت کے ساتھ ساتھ اپنی خصوصیت کھو دیتی ہیں۔.

اس کے وقار اور تعمیراتی قدر کے باوجود، ایک Altbau عمارت ہمیشہ "خوابوں کا اپارٹمنٹ" نہیں ہوتی۔ تاریخی عمارتیں سنگین تکنیکی اور قانونی مسائل کو چھپا سکتی ہیں جو ہمیشہ معائنے پر ظاہر نہیں ہوتیں لیکن ملکیت کی قیمت میں ڈرامائی طور پر اضافہ کر سکتی ہیں۔.

جرمن اور آسٹرین پریس اکثر اس بات پر زور دیتا ہے کہ Altbau "خوبصورت، لیکن ہمیشہ عملی نہیں ہوتا۔" لہذا، ایک باشعور خریدار کو سمجھنا چاہیے کہ پرانے ویانا کا رومانس اور کسی خاص عمارت کی اصل حالت بعض اوقات دو مختلف حقیقتیں ہوتی ہیں۔.

ذیل میں حالات کی ایک توسیع شدہ فہرست ہے جہاں Altbau مالی طور پر خطرناک یا تکلیف دہ خریداری ہو سکتی ہے۔.

اگر اگواڑا، چھت، یا اندرونی افادیت کو طویل عرصے سے اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا ہے، تو گھر کے Eigentümergemeinschaft (Capital Works) پلان میں شامل ہونے کی تقریباً ضمانت ہے۔.

مسئلہ یہ ہے کہ اس طرح کے کام کی مالی اعانت عام طور پر شہر کے بجٹ سے نہیں بلکہ مالکان کے ریزرو فنڈز سے ہوتی ہے۔ اگر ذخائر کم ہیں تو، مالکان کو اضافی فیس (Sonderumlagen) میں حصہ ڈالنے کی ضرورت ہے۔

اس طرح کے معاملات میں تخمینہ لاگت:

یہ مسئلہ کیوں ہے؟ کیونکہ Altbau خریدار اکثر ایک ساتھ دو بجٹ کھو دیتے ہیں:

1. اپارٹمنٹ کے لیے پیسے،
2. پوری عمارت کی تزئین و آرائش میں حصہ لینے کے لیے رقم۔.

کچھ معاملات میں، کام کی مجموعی لاگت جائیداد کی قیمت سے زیادہ ہوتی ہے۔.

2025 میں، آسٹریا نے گیس حرارتی نظام کی ضروریات کو سخت کر دیا۔ گیس بوائلرز کو مرحلہ وار ختم کر دیا جائے گا، اور رہائشی عمارتوں میں گیس کے نئے کنکشن ممنوع ہوں گے۔.

Altbau کے مالک کے لیے، اس کا مطلب یہ ہے کہ آنے والے سالوں میں اس پر سوئچ کرنا ضروری ہو سکتا ہے:

• مرکزی حرارتی نظام،
• گرمی پمپ،
• ہائبرڈ نظام.

متبادل لاگت:

کچھ عمارتوں کے لیے، یہ تقریباً ناگزیر ہو جاتا ہے، خاص طور پر اگر شہر پورے علاقوں کو جدید بنانے کا ارادہ رکھتا ہے۔.

یہ ایک نقصان کیوں ہو سکتا ہے؟

- آپ ایک خوبصورت اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، لیکن ایک سال بعد آپ کو معلوم ہوتا ہے کہ عمارت کو ایک نئے سسٹم میں اپ گریڈ کرنا ہوگا۔
- اس طرح کے اخراجات کو موخر کرنے یا ان سے بچنے کی صلاحیت کے بغیر آپ کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔

یہ مسئلہ خاص طور پر الٹباؤ میں پایا جاتا ہے، کیونکہ یہ عمارتیں اپنی پوری تاریخ میں درجنوں تزئین و آرائش سے گزر چکی ہیں۔ 1970 اور 1990 کی دہائیوں میں، بہت سے مالکان نے کچن کو بڑھایا، مشترکہ کمرے بنائے، دیواروں کو دوبارہ ترتیب دیا، اور باتھ روم منتقل کیے — یہ سب کچھ مقامی حکام کے پاس کاغذی کارروائی درج کیے بغیر، تیزی سے ہو گیا۔.

ویانا میں یہ اہم کیوں ہے؟

آسٹریا کے ریگولیٹری حکام - مجسٹریٹ اور باؤپولیزی - سختی سے کام کرتے ہیں۔.

اگر دوبارہ ترقی:

• منصوبوں میں ظاہر نہیں ہوتا،
• گیلے علاقوں کو متاثر کرتا ہے،
• جامد ساخت کی خلاف ورزی کرتا ہے،
• یا آگ کے ضوابط کی تعمیل نہیں کرتا..

نئے مالکان کو نتائج کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے چاہے تبدیلیاں 30 سال پہلے کی گئی ہوں۔.

1. اپارٹمنٹ کو اس کی اصل حالت میں واپس کرنے کا مطالبہ۔
جی ہاں، یہ ایک حقیقت ہے۔ خاص طور پر اگر باورچی خانے کو پڑوسی کے بیڈروم کے اوپر والے کمرے میں منتقل کیا گیا ہو۔

2. جرمانہ۔
جرمانے اکثر €1,000 اور €10,000 کے درمیان ہوتے ہیں، لیکن زیادہ بھی ہوسکتے ہیں۔

3. کرایہ دار کی رجسٹریشن پر پابندی۔
اگر جائیداد کا غلط استعمال ہو رہا ہے تو شہر مزید لیز پر دینے سے منع کر سکتا ہے۔

4. Grundbuch کے ساتھ مسائل.
اگر احاطے کا ڈھانچہ Nutzwertgutachten کے مطابق نہیں ہے، تو قانونی تنازعات پیدا ہو سکتے ہیں۔

Altbau میں سب سے زیادہ عام پریشانی والے redevelopments

ایک تاریخی عمارت میں اپارٹمنٹ کا مالک ہونا ہمیشہ نئی عمارت خریدنے سے زیادہ ذمہ داری کے ساتھ آتا ہے۔ نہ صرف ابتدائی بجٹ اہم ہے، بلکہ جاری اخراجات بھی، جو ویانا کی اوسط سے نمایاں طور پر مختلف ہو سکتے ہیں۔

یہ صرف "مستقبل کے لیے بچت" نہیں ہے بلکہ تمام عمارت کے مالکان کی طرف سے کی جانے والی لازمی ادائیگی ہے۔ Altbau میں، یہ فنڈ خاص طور پر اہم ہے کیونکہ ایسی عمارتوں کو باقاعدگی سے تزئین و آرائش کی ضرورت ہوتی ہے:

• اگواڑے کی تزئین و آرائش،
• چھت کی مرمت،
• اٹھنے والوں کی تبدیلی،
• برقی پینل کی جدید کاری،
• لفٹ کی تنصیب یا دیکھ بھال،
• عمارت کو جدید فائر سیفٹی معیارات کے مطابق لانا۔.

اگر Rücklage چھوٹا ہے، تو کوئی بھی مرمت خود بخود Sonderzahlung میں بدل جاتی ہے – ایک بڑی ادائیگی۔ اس کا مطلب ہے کہ آپ کی ماہانہ ادائیگی €3,000–€20,000، اور بعض اوقات اس سے بھی زیادہ کے بلوں سے مکمل ہو سکتی ہے۔.

وینیز Altbau اپارٹمنٹس میں یوٹیلیٹی بل کئی وجوہات کی بنا پر جدید عمارتوں سے زیادہ ہو سکتے ہیں:

• بڑی سیڑھیوں کو زیادہ صفائی اور روشنی کی ضرورت ہوتی ہے،
• پرانی عمارتوں کا بیمہ کرنا زیادہ مہنگا ہے۔
• تاریخی عناصر (دروازے، کھڑکیاں، ریلنگ) کی دیکھ بھال زیادہ مہنگی ہے،
• Hausverwaltung میں اکثر کاموں کی ایک توسیعی فہرست ہوتی ہے۔.

نئی عمارتیں توانائی کی کارکردگی، نئی نسل کے ایلیویٹرز، جدید ہیٹنگ سسٹم، اور انسولیٹڈ اگواڑے کی بدولت کم یوٹیلیٹی بل پیش کرتی ہیں۔.

پرانے گھروں کو گرم کیا جا سکتا ہے:

• گیس واٹر ہیٹر،
• انفرادی بوائلر،
• 20 ویں صدی کے کم موثر ریڈی ایٹر سسٹم۔.

کم توانائی کی کارکردگی کی کلاس (اکثر G یا F) کی وجہ سے، حرارتی اخراجات Sestadt یا Sonnwendviertel علاقے میں نئی ​​عمارت کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہو سکتے ہیں۔.

مزید برآں، حکومتی پروگراموں کے لیے گیس کے بتدریج اخراج کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ آنے والے سالوں میں، جدید کاری لازمی ہو سکتی ہے، اور اس کی قیمت تمام مکان مالکان کے درمیان بانٹ دی جائے گی۔.

اہم حقائق اکثر منٹوں میں چھپ جاتے ہیں:

• کیا چھت کی مرمت کا منصوبہ ہے؟
• کیا اگواڑے کے ساتھ کوئی مسئلہ ہے،
• کیا اٹھنے والے بند ہیں؟
• کیا لفٹ کی تنصیب پر بات ہو رہی ہے؟
• کیا فائر سیفٹی معائنہ متوقع ہے؟
• کیا کرایہ داروں کا قرض جمع ہے؟
• ماضی میں کن کنٹریکٹرز کام کرتے تھے،
• کیا گھر میں کوئی قانونی جھگڑا ہے؟.

کبھی کبھی ایک جملہ جیسے "Discussion über notwendige Sanierung des Daches" کا مطلب ہے دسیوں ہزار یورو کے مستقبل کے اخراجات۔.

یہ ویانا میں ایک پرانی عمارت میں اپارٹمنٹ خریدنے کے سب سے اہم پہلوؤں میں سے ایک ہے۔ آپ کو اس بات کو یقینی بنانا ہوگا کہ آپ قانونی طور پر رجسٹرڈ پراپرٹی (Eigentumswohnung) ، نہ کہ کوئی حصہ یا کوئی چیز جس کی غیر یقینی حیثیت ہو۔

2025 میں، ویانا کی مارکیٹ فعال طور پر ایسے معاملات پر بحث کر رہی تھی جہاں خریداروں نے اپارٹمنٹ نہیں خریدا تھا، بلکہ "عمارت میں حصہ" کو ایک الگ جگہ میں تبدیل کر دیا تھا۔ پہلی نظر میں، یہ ایک مکمل ملکیت معلوم ہوتا ہے، لیکن قانونی طور پر، اس میں کوئی نہیں ہے:

• Grundbuch میں خود رجسٹریشن کا حق،
• کلیئر نٹزورٹ (ملکیت کا حصہ)
• جائیداد کو آزادانہ طور پر کرایہ پر لینے یا دوبارہ فروخت کرنے کی صلاحیت۔.

آپ کو ہمیشہ کیا چیک کرنا چاہئے:

1. Grundbuch میں داخلہ - ایک اپارٹمنٹ کی ایک علیحدہ یونٹ کے طور پر دستیابی (Top-Nummer) اس کے اپنے کیڈسٹرل نمبر (EZ) کے ساتھ۔

2. Nutzwertgutachten – ایک دستاویز جو گھر کی مشترکہ جائیداد میں آپ کے حصہ کی وضاحت کرتی ہے۔

3. کوئی بوجھ نہیں:

• عہد
• ہاؤس فنڈ پر قرض،
• قانونی چارہ جوئی،
• استعمال پر پابندیاں.

4. باوکٹ کے منصوبوں سے اپارٹمنٹ کی اصل خط و کتابت۔.

اگر اپارٹمنٹ پہلے کرائے پر لیا گیا تھا (Mietwohnung) تو اسے Eigentum میں تبدیل کرنا ایک طویل اور پیچیدہ عمل ہے۔ اگر بیچنے والا فروخت سے پہلے آخری لمحات میں ایسا کرنے کا ارادہ رکھتا ہے، تو آپ کو دستاویزات کو خاص طور پر احتیاط سے چیک کرنا چاہیے۔.

جب آپ ویانا میں ایک پرانی عمارت میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، تو آپ کو نہ صرف اونچی چھتیں، بڑے دروازے، اور لکڑی کے فرش ملتے ہیں، بلکہ عمارت کی تعمیراتی سالمیت کی حفاظت کرنے والی پابندیوں کا ایک مکمل میزبان بھی ملتا ہے۔ ویانا اپنے پرانے ہاؤسنگ اسٹاک کے لیے بہت سخت رویہ اپناتا ہے: اسے ثقافتی ورثے کی جگہ سمجھا جاتا ہے، اور کوئی بھی تبدیلی 1970 سے 2000 کی دہائی تک کی عمارتوں کے مقابلے میں زیادہ سخت کنٹرول کے تابع ہوتی ہے۔.

مزید برآں، Altbau کی تعمیراتی منطق بالکل مختلف ہے: دیواریں بوجھ برداشت کرنے والی ہو سکتی ہیں یہاں تک کہ آپ کو ان کی توقع نہ ہو، اور تکنیکی علاقے تاریخی ترتیب سے سختی سے منسلک ہیں۔.

لہذا، Altbau میں تزئین و آرائش کو دو قسموں میں تقسیم کیا گیا ہے: وہ تبدیلیاں جو آزادانہ طور پر کی جا سکتی ہیں، اور وہ جن کے لیے عمارت کے انتظام اور سٹی کونسل سے اجازت یا کم از کم منظوری درکار ہے۔

ایسے کاموں کی اجازت ہے جو اندرونی تبدیلیاں سمجھے جاتے ہیں اور جامد عناصر کو متاثر نہیں کرتے اور عمارت کے ڈھانچے کو متاثر نہیں کرتے۔.

1. کاسمیٹک مرمت

دیواروں کو پینٹ کرنا، وال پیپر کو تبدیل کرنا، لکڑی کے فرش کو بحال کرنا، اور آرائشی پینلز کو صاف کرنا—آپ یہ سب کچھ بغیر کسی پابندی کے کر سکتے ہیں۔ سب سے اہم بات یہ ہے کہ گھر کے عمومی اصولوں پر عمل کیا جائے، جیسے کہ شور والے کام سے متعلق۔.

2. موجودہ علاقوں میں کچن یا باتھ روم کو اپ ڈیٹ کرنا

چاہے آپ باورچی خانے کو بالکل اسی طرح چھوڑیں جیسا کہ Bauakt کے منصوبوں میں تھا، آلات بدلیں، یا نئی الماریاں لگائیں، ان سب کی اجازت ہے۔.

لیکن یہ ضروری ہے کہ باورچی خانہ ایسی جگہ پر رہے جو منطقی طور پر وینٹیلیشن اور رائزر سے جڑا ہو۔.

3. اپارٹمنٹ کے اندر بجلی کی اندرونی وائرنگ کو تبدیل کرنا

نئے ساکٹ، کیبل کی تبدیلی، اور جدید الیکٹریکل پینلز کی اجازت ہے جب تک کہ آپ گھر کی وائرنگ کے عام راستوں کو تبدیل نہیں کرتے ہیں۔.

عام طور پر، صرف لائسنس یافتہ الیکٹریشن (Konzessionierter Elektriker) کی ضرورت ہوتی ہے۔.

4. فرش کی سطح کو تبدیل کیے بغیر فرش کو تبدیل کرنا

آپ لکڑی کے فرش کی تجدید کر سکتے ہیں، کارک یا ٹائلیں لگا سکتے ہیں – اہم بات یہ ہے کہ فرش کی سطح کو معمول سے اوپر نہ بڑھائیں، تاکہ آگ سے حفاظت کے تقاضوں کی خلاف ورزی نہ ہو۔.

5. فرنیچر کو دوبارہ ترتیب دینا اور نان لوڈ بیئرنگ پارٹیشنز کو تبدیل کرنا

ہلکے وزن والے پلاسٹر بورڈ پارٹیشنز کو بغیر منظوری کے ختم اور انسٹال کیا جا سکتا ہے۔.

لیکن یہ جاننا ضروری ہے: Altbau میں، یہاں تک کہ "موٹی" دیواریں بھی بوجھ برداشت کرنے والی ہو سکتی ہیں، اس لیے بہتر ہے کہ جامد منصوبہ کو چیک کیا جائے۔.

وہ کام جو Altbau کے ڈھانچے، گیلے علاقوں، عام یوٹیلیٹی سسٹمز، یا عمارت کے بیرونی حصے کو متاثر کرتا ہے اس کی نگرانی Baupolizei، Hausverwaltung، اور بعض اوقات تاریخی تحفظ کا دفتر کرتا ہے۔.

1. باورچی خانے کو دوسرے کمرے میں منتقل کرنا

یہ سب سے زیادہ پریشان کن مداخلتوں میں سے ایک ہے۔.

باورچی خانے سے منسلک ہے:

• وینٹیلیشن،
• پانی اٹھانے والے،
• سیوریج.

اگر اسے کسی سابقہ ​​بیڈ روم یا لونگ روم میں منتقل کیا گیا تو یہ عمارت کی تکنیکی ترتیب کی خلاف ورزی کرے گا، اور مجسٹریٹ کو یقینی طور پر ہر چیز کو اس کی اصل حالت میں واپس کرنے کی ضرورت ہوگی۔.

2. باتھ روم کو پھیلانا یا منتقل کرنا

یہ سب سے "خطرناک" زون ہے کیونکہ:

• Altbau میں گیلے علاقوں کو سختی سے منظم کیا جاتا ہے؛
• پرانے گھروں کے فرش پر محدود بوجھ ہوتا ہے۔
• سیوریج ریزر صرف مخصوص دیواروں کے ساتھ واقع ہیں؛
• منتقلی پڑوسی اپارٹمنٹس میں لیک ہونے کا سبب بن سکتی ہے۔.

Baupolizei ایسے معاملات میں خاص طور پر کثرت سے مداخلت کرتا ہے، خاص طور پر 1945 سے پہلے کی عمارتوں میں۔.

3. نئے پائپ، رائزر، وینٹیلیشن یا حرارتی نظام کی تنصیب

عام گھریلو مواصلات میں کسی بھی مداخلت کی ضرورت ہے:

• گھر کے مالکان کی رضامندی،
• حرارتی یا پلمبنگ پر انجینئرنگ رپورٹ،
• مجسٹریٹ کی اجازت.

ہم نہ صرف رائزر کے بارے میں بات کر رہے ہیں بلکہ گیس لائنوں، وینٹیلیشن شافٹ اور چمنیوں کے بارے میں بھی بات کر رہے ہیں۔.

4. دیواروں کو ہٹا کر کمروں کو ملانا

Altbau میں، بوجھ برداشت کرنے والی دیواریں انتہائی غیر متوقع جگہوں پر پائی جاتی ہیں۔.

یہاں تک کہ اگر دیوار "پتلی" نظر آتی ہے، تو یہ اصل میں 15-30 سینٹی میٹر کی موٹائی کے ساتھ اینٹوں سے بنی ہو سکتی ہے اور عمارت کے مجموعی سٹیٹس میں اہم کردار ادا کرتی ہے۔.

دیوار کو گرانے کے لیے آپ کو ضرورت ہے:

• آرڈر Statikgutachten (شماریاتی رپورٹ)،
• اجازت لینا،
• گھر کے ساتھ کام کو مربوط کریں۔.

کچھ عمارتوں میں ایسی تبدیلیاں مکمل طور پر ممنوع ہیں۔.

5. عمارت کی ظاہری شکل کو متاثر کرنے والی تبدیلیاں

اگر گھر کی ایک محفوظ حیثیت ہے، یہاں تک کہ کھڑکیوں کی تبدیلی کو بھی Bundesdenkmalamt سے منظور شدہ ہونا چاہیے۔.

تاریخی عمارتوں کے اگلے حصے ویانا کا "چہرہ" ہیں، اور شہر سختی سے نگرانی کرتا ہے کہ انہیں کوئی نقصان نہیں پہنچا ہے۔.

مندرجہ ذیل قوانین یہاں لاگو ہوتے ہیں:

Altbau میں، کوئی بھی مداخلت پوری عمارت کے کام میں خلل ڈال سکتی ہے۔ ان عمارتوں کا ڈھانچہ نئی تعمیر سے مختلف ہے: یہاں تک کہ ایک پتلی دیوار بھی بوجھ برداشت کرنے والی ہو سکتی ہے، اور کچن یا باتھ روم کو منتقل کرنے سے اکثر رساو اور پڑوسی املاک کو نقصان پہنچتا ہے۔ وینٹیلیشن سسٹم، رائزر اور چھتیں ایک ساتھ کئی منزلوں سے گزرتی ہیں، اس لیے ایک مالک کی غلطی پوری عمارت کو متاثر کرتی ہے۔.

ویانا اپنی Gründerzeit عمارتوں کی تاریخی شکل کی بھی حفاظت کرتا ہے۔ اگواڑے، کھڑکیاں، دروازے اور سٹوکو کو اس کے ثقافتی ورثے کا حصہ سمجھا جاتا ہے، اس لیے کوئی بھی تبدیلی خاص طور پر سخت کنٹرول سے مشروط ہوتی ہے۔.

یہی وجہ ہے کہ شہر اور Baupolizei کسی بھی تزئین و آرائش پر بہت توجہ دیتے ہیں: Altbau خوبصورت ہے، لیکن اسے اصل ڈھانچے کے لیے انتہائی درستگی اور احترام کی ضرورت ہے۔.

Altbau خریدنے سے پہلے، یہ یقینی بنانا بہت ضروری ہے کہ لین دین کا قانونی حصہ شفاف ہے اور اپارٹمنٹ کی اصل حالت کی عکاسی کرتا ہے۔ اکیلے Grundbuch اقتباس ناکافی ہے: یہ ملکیت کی تصدیق کرتا ہے، لیکن جائیداد کی تاریخ کی عکاسی نہیں کرتا ہے۔.

Bauakt کا مطالعہ کرنا ضروری ہے - تعمیر نو، تزئین و آرائش، اور عمارت میں اب تک کی گئی کسی بھی تبدیلی کے تمام اجازت ناموں کا ایک ذخیرہ۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں آپ دیکھ سکتے ہیں کہ آیا موجودہ ترتیب قانونی ہے اور آیا کوئی ایسی تبدیلیاں ہوئی ہیں جو مستقبل میں مسائل پیدا کر سکتی ہیں۔

اتنا ہی اہم ہے Nutzwertgutachten )، ایک دستاویز جو جائیداد میں آپ کے حصے کی وضاحت کرتی ہے اور آپ کی ماہانہ ادائیگیوں، مرمت میں شرکت، اور مالکان کی میٹنگوں میں ووٹنگ کے حقوق کو متاثر کرتی ہے۔ یہ ظاہر کرتا ہے کہ اخراجات کو کس قدر منصفانہ طریقے سے تقسیم کیا جاتا ہے اور کیا کوئی ایسی پوشیدہ باریکیاں ہیں جنہیں بیچنے والے نے نظر انداز کیا ہو۔

Hausordnung (گھر کے قواعد) بغور پڑھنے کے قابل بھی ہے وہ شور کی سطح، عام علاقوں کے استعمال، اسٹوریج، مرمت، اور یہاں تک کہ سائیکل اسٹوریج جیسی معمولی تفصیلات پر بھی حکومت کرتے ہیں۔ بعض اوقات یہ اصول آپ کے خیال سے کہیں زیادہ اہم کردار ادا کرتے ہیں، خاص طور پر اگر عمارت کے مالکان کی ایک سخت برادری ہو۔

اس مرحلے پر، ایک پیشہ ور رئیلٹر یا وکیل جو آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ میں مہارت رکھتا ہے، کی مدد اہم ہو سکتی ہے۔ وہ جانتے ہیں کہ کون سی دستاویزات اکثر مسائل کا باعث بنتی ہیں، آپ کو کس چیز سے آگاہ کرنا چاہیے، اور باوکٹ اور گرنڈبچ کے ڈیٹا کی صحیح تشریح کیسے کی جائے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ آپ کو ویانا کی ایک پرانی عمارت میں اپارٹمنٹ خریدنے کے اپنے فیصلے پر پچھتاوا نہیں ہے۔.

Altbau اپارٹمنٹس صرف پرانے ویانا کے فن تعمیر، انداز اور ماحول سے زیادہ پیش کرتے ہیں۔ وہ پیچیدہ تکنیکی ادارے بھی ہیں جن کے لیے اعلیٰ سطح کی توجہ، علم اور تیاری کی ضرورت ہوتی ہے۔ تاریخی عمارتیں ایک شاندار سرمایہ کاری اور جمالیاتی لذت کا ذریعہ ہو سکتی ہیں، لیکن صرف ان لوگوں کے لیے جو تمام کاغذی کارروائی کے لیے تیار ہیں، عمارت کی حالت کا بخوبی معائنہ کریں، اور شہر کے حکام کے ساتھ بات چیت کریں۔.

اگر آپ کلاسک فن تعمیر کی تعریف کرتے ہیں، طویل مدتی صلاحیت کو دیکھتے ہیں، اور تزئین و آرائش میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے تیار ہیں، تو Altbau صرف ایک گھر سے زیادہ نہیں بلکہ اپنے کردار اور تاریخ کے ساتھ ایک منفرد پراپرٹی بن جائے گا۔ تاہم، آپ کو انتہائی احتیاط اور صوابدید کے ساتھ خریداری سے رجوع کرنا چاہیے: تب پرانے گھر کی دلکشی حیرت کا باعث بننے کے بجائے ایک اثاثہ بن جائے گی۔.