آسٹریا میں غیر ملکیوں کی طرف سے رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر پابندیاں

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری یورپ میں انتہائی سختی سے ریگولیٹڈ ٹرانزیکشنز میں سے ایک ہے، اور یہ کوئی اتفاقی بات نہیں ہے۔ آسٹریا کی مارکیٹ کی اہم خصوصیت یہ ہے کہ غیر ملکی آزادانہ طور پر رئیل اسٹیٹ حاصل نہیں کر سکتے: زیادہ تر غیر رہائشیوں کے لیے لین دین تک رسائی قانون کے ذریعے محدود ہے اور مقامی حکام سے خصوصی اجازت حاصل کرنے کے بعد ہی ممکن ہے۔

تاہم، کوئی یکساں اصول نہیں ہیں – ہر وفاقی ریاست اپنی شرائط، طریقہ کار اور پابندیاں قائم کرتی ہے، جو ایک دوسرے سے نمایاں طور پر مختلف ہو سکتی ہیں۔

یہی خاصیت ہے جو آسٹریا کو زیادہ تر یورپی ممالک کے مقابلے میں منفرد بناتی ہے۔ اگرچہ ایک غیر ملکی خریدار آسانی سے اسپین، پرتگال یا جرمنی میں جائیداد خرید سکتا ہے، لیکن آسٹریا میں انہیں ضروریات، اضافی چیک، یا یہاں تک کہ صریح پابندی کا سامنا کرنا پڑے گا۔

Tyrol یا Carinthia جیسی ریاستوں میں، غیر ملکیوں کی طرف سے اجازت کے بغیر جائیداد خریدنا یا تو تقریباً ناممکن ہے یا مکمل طور پر ممنوع ہے، خاص طور پر جب بات "دوسرے گھروں" یا سیاحتی اور ریزورٹ کے علاقوں میں واقع جائیدادوں کی ہو۔

یہ نقطہ نظر کوئی عارضی پالیسی نہیں ہے - یہ ملک کے قانونی فن تعمیر کا ایک بنیادی حصہ ہے۔ آسٹریا اپنی مقامی مارکیٹ کو زیادہ گرمی سے بچانے، مقامی رہائشیوں کے لیے سستی رہائش کو برقرار رکھنے، اور ان خطوں میں جائیداد پر کنٹرول برقرار رکھنے کی کوشش کرتا ہے جہاں غیر ملکی سرمائے کا زیادہ حصہ سماجی یا اقتصادی ڈھانچہ کو تبدیل کر سکتا ہے۔ لہذا، ضروری فنڈز، رہائشی اجازت نامہ، یا سرمائے کی اصل کا شفاف ثبوت ہونا اجازت کی ضمانت نہیں دیتا۔

بہت سے بین الاقوامی سرمایہ کار جو بنیادی غلطی کرتے ہیں وہ آسٹریا میں لین دین کے ساتھ وہی سلوک کرنا ہے جس طرح وہ یورپی یونین کے دیگر ممالک میں کرتے ہیں۔ تاہم، آسٹریا کا نظام مختلف طریقے سے کام کرتا ہے- وفاقی ریاست اور جائیداد کی قسم کے انتخاب سے لے کر ملکیت کی شکل اور درخواست کے عمل تک۔

ایک اچھی طرح سے سوچے سمجھے قانونی اور تزویراتی نقطہ نظر کی ضرورت ہے: اپنی حیثیت کو سمجھنا، دستاویزات کی صحیح تیاری کرنا، کسی مخصوص علاقے کی پابندیوں کا تجزیہ کرنا، اور پورے طریقہ کار کی احتیاط سے منصوبہ بندی کرنا۔

آسٹریا میں جائیداد خریدنے والے غیر ملکیوں کے لیے قانونی فریم ورک یورپ میں سب سے زیادہ پیچیدہ اور سخت ساختہ نظاموں میں سے ایک ہے۔ یورپی یونین کے بیشتر ممالک کے برعکس، جہاں غیر رہائشیوں کے لیے لین دین یا تو مکمل طور پر آزاد ہے یا کسی ایک قومی قانون کے تحت محدود ہے، آسٹریا علاقائی قابلیت کے اصول کا اطلاق کرتا ہے: ہر وفاقی ریاست کے اپنے قوانین، اپنے حکام، اور اس بات کا تعین کرنے کے لیے اپنے معیارات ہوتے ہیں کہ آیا کوئی غیر ملکی اپنے علاقے میں جائیداد خرید سکتا ہے۔

GEUER Rechtsanwälte OG جیسے ذرائع کے ذریعہ نوٹ کیا گیا ہے ، جو اس بات پر زور دیتے ہیں کہ غیر ملکیوں کے ذریعہ جائیداد کی خریداری پر کوئی ایک "آسٹریا کا قانون" نہیں ہے - آٹھ مختلف قانونی حکومتیں ہیں (ریاستوں کی تعداد کے مطابق، ویانا کو ایک علیحدہ شہر ریاست کے طور پر چھوڑ کر)۔

تاریخی طور پر، آسٹریا نے اپنی مقامی مارکیٹ کو قیاس آرائی پر مبنی سرمائے اور ضرورت سے زیادہ بنیادی ڈھانچے کے دباؤ سے بچانے کی پالیسی پر عمل کیا ہے۔ بڑے یورپی ممالک کے برعکس، آسٹریا کو محدود زمینی وسائل، محفوظ علاقوں کا ایک بڑا تناسب، اور خاص طور پر حساس سیاحتی علاقوں کا سامنا ہے۔

لہذا، مختلف وفاقی ریاستوں کی قانون سازی میں رکاوٹیں متعارف کرائی گئی ہیں جن کا مقصد:

• مقامی باشندوں کے لیے رہائش کی استطاعت کی حفاظت، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں زیادہ مسابقت ہے؛
• ریزورٹ علاقوں، پہاڑی علاقوں اور قدرتی علاقوں میں غیر ملکی ملکیت پر کنٹرول؛
• ثانوی ہاؤسنگ مارکیٹ میں قیاس آرائیوں کو روکنا؛
• "دوسرے گھروں" (Zweitwohnsitz) کی ترقی کو محدود کرنا، جو مقامی بنیادی ڈھانچے پر دباؤ پیدا کر سکتا ہے۔
• ثقافتی اور سماجی توازن کو برقرار رکھنا، خاص طور پر دیہی اور الپائن علاقوں میں۔

انڈسٹری پورٹلز کے مطابق، یہ ٹائرول، ورارلبرگ اور سالزبرگ کے سیاحتی علاقوں میں ہے جہاں پابندیاں سب سے زیادہ سخت ہیں۔

اس طرح، پابندیاں کوئی عارضی اقدام نہیں ہیں، بلکہ ریاستی پالیسی کا ایک بنیادی حصہ ہیں جس کا مقصد طویل مدتی مارکیٹ کا استحکام ہے۔

چونکہ ہر ریاست آزادانہ طور پر غیر ملکیوں تک رسائی کو منظم کرتی ہے، اس لیے قانونی نظام ہمسایہ خطوں کے درمیان بھی نمایاں طور پر مختلف ہو سکتا ہے۔

اہم بات یہ ہے کہ یہاں تک کہ ایک ریاست کے اندر بھی، پابندیاں میونسپلٹیوں کے درمیان مختلف ہوتی ہیں۔ ٹائرول کے ایک ضلع میں جو خریدنا قانونی ہے وہ پڑوسی میں مکمل طور پر ممنوع ہو سکتا ہے۔

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کا قانونی فریم ورک براہ راست خریدار کے زمرے پر منحصر ہے۔ یہ لین دین کی پیچیدگی، اجازت نامے کی ضرورت، مختلف اقسام کی جائیدادوں کی دستیابی، اور انکار کے امکانات کا تعین کرنے والا ایک اہم عنصر ہے۔

آسٹریا قانونی طور پر تمام غیر ملکی خریداروں کو دو بڑے گروپوں :

1. EU، EEA اور سوئٹزرلینڈ کے شہری
2. تیسرے ملک (غیر EU/EEA) کے شہری

یہ دونوں زمرے بنیادی طور پر مختلف قانونی حالات میں ہیں۔

یورپی یونین کے ممالک، یورپی اکنامک ایریا اور سوئٹزرلینڈ کے شہریوں کو آسٹریا میں جائیداد کے وہی حقوق حاصل ہیں جو مقامی باشندوں کے ہیں۔

اس کا مطلب ہے:

• وہ آزادانہ طور پر ہاؤسنگ اور کمرشل رئیل اسٹیٹ خرید سکتے ہیں۔
• حکام سے اجازت کی ضرورت نہیں؛
• لین دین معمول کے نوٹریل طریقہ کار کے مطابق ہوتا ہے؛
• جائیداد کی قسم (اپارٹمنٹ، مکان، زمین) پر کوئی پابندی نہیں ہے۔

Gleichbehandlung - مساوی سلوک کے اصول میں شامل ہے

ایسے خریدار خود بخود "غیر ملکی تصدیق" کے طریقہ کار (Ausländergrundverkehr) سے گریز کرتے ہیں، جو تیسرے ممالک کے غیر رہائشیوں کے لیے لازمی ہے۔

کچھ باریکیاں

یہاں تک کہ یورپی یونین کے شہریوں کو بھی رسمی پابندیوں کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، لیکن یہ نایاب ہیں اور بنیادی طور پر دیہی الپائن علاقوں میں موجود ہیں:

• میونسپلٹی اس بات کی تصدیق کی درخواست کر سکتی ہے کہ پراپرٹی کو بنیادی رہائش گاہ کے طور پر استعمال کیا جائے گا نہ کہ "دوسرے گھر" یا سیاحوں کی توجہ کے طور پر؛
• تحفظ کے علاقوں میں زمین کے بڑے رقبے کی خریداری کے لیے منظوری درکار ہو سکتی ہے۔

تاہم، یہ معاملات غیر معمولی ہیں اور ان کا تعلق یورپی یونین کے شہری کی حیثیت سے نہیں، بلکہ مخصوص چیز کی نوعیت سے ہے۔

وہ خریدار جو EU/EEA/Swiss کے شہری نہیں ہیں غیر ملکیوں کے ذریعے جائیداد کی خریداری کے حوالے سے خصوصی ریاستی قوانین کے تابع ہیں۔

ان پر درج ذیل قاعدہ لاگو ہوتا ہے: اراضی حکام کی خصوصی اجازت کے بغیر، لین دین قانونی طور پر ناممکن ہے۔

اس کا مطلب ہے:

• خریداری کے لیے ایک رسمی درخواست جمع کرائی جاتی ہے؛
• سرمائے کی اصلیت کی جانچ کی جا رہی ہے۔
• اتھارٹی مقامی مارکیٹ پر خریداری کے اثرات کا تجزیہ کرتی ہے۔
• اجازت دینے یا انکار کرنے کا فیصلہ کیا جاتا ہے۔

اور سب سے اہم:

یہاں تک کہ دستاویزات کا مکمل طور پر تیار کردہ پیکیج بھی منظوری کی ضمانت نہیں دیتا۔

حکام درخواستوں کی جانچ کیسے کرتے ہیں؟

کمیشن (Grundverkehrsbehörde) انکار کر سکتا ہے اگر:

• خریداری کو مقامی رہائشیوں کے لیے رہائش کی استطاعت کے لیے خطرہ سمجھا جاتا ہے۔
• اعتراض ایک سیاحتی علاقے میں واقع ہے؛
• جائیداد کو "دوسرے گھر" میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔
• زمین کو تحفظ کی حیثیت حاصل ہے؛
• سرمایہ کار آسٹریا کے ساتھ تعلق ثابت نہیں کر سکتا۔
• لین دین کے معاشی یا سماجی "فوائد" کی کوئی تصدیق نہیں ہے۔

ہر ریاست اپنے طریقے سے "عوامی مفاد" کا تصور تیار کرتی ہے، جو طریقہ کار کو مزید انفرادی بناتی ہے۔

غیر ملکیوں کے ذریعے جائیداد کی خریداری کو منظم کرنے کے لیے آسٹریا کا نظام دو قسم کے خریداروں کے درمیان بنیادی فرق پر مبنی ہے: EU/EEA شہری اور نام نہاد "تیسرے ممالک" کے شہری۔ یہ امتیاز کوئی تکنیکی رسمی نہیں ہے، بلکہ ریاستی پالیسی کا ایک بنیادی حصہ ہے جس کا مقصد قومی منڈی، سماجی توازن، اور علاقائی استحکام کی حفاظت کرنا ہے۔

آسٹریا یورپی یونین کے شہریوں کو سنگل یورپی اکنامک ایریا میں شرکت کرنے والوں کے طور پر دیکھتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے معاملے میں، اس کا مطلب آسٹریا کے شہریوں کے ساتھ تقریباً مکمل برابری ہے۔ لین دین تک ان کی رسائی سرمائے کی آزادانہ نقل و حرکت کے یورپی یونین کے حق اور یونین کے اندر امتیازی سلوک سے بچنے کے لیے ریاست کی ذمہ داری پر مبنی ہے۔

آسٹریا کے لیے، ایسے خریدار کوئی بیرونی قوت نہیں ہیں، بلکہ واحد مارکیٹ کی توسیع ہیں، جو مشترکہ اقتصادی، قانونی اور سماجی اصولوں میں ضم ہیں۔ ریاست کے نقطہ نظر سے، ان کی مارکیٹ کی سرگرمی کو کوئی نظامی خطرہ نہیں ہے، کیونکہ وہ ایک مستحکم یورپی قانونی فریم ورک کے اندر کام کرتے ہیں۔

حکومت EU/EEA سے باہر کے خریداروں کو بالکل مختلف انداز میں دیکھتی ہے۔ سرمایہ کاروں کے اس گروپ کو مارکیٹ کے بڑھتے ہوئے دباؤ کے ایک ذریعہ کے طور پر دیکھا جاتا ہے: ان کی قوت خرید زیادہ ہو سکتی ہے، وہ مختصر مدت کی سرمایہ کاری میں فعال طور پر حصہ لے سکتے ہیں، اور محدود سپلائی پر دباؤ بڑھا سکتے ہیں، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں تعمیر کی جگہ انتہائی محدود ہے، جیسے کہ الپس میں۔

یورپی منڈیوں کی تاریخ بتاتی ہے کہ یہ غیر ملکی سرمایہ ہے جو اکثر قیمتوں میں قیاس آرائیوں، دوسرے گھروں کے لیے جائیدادوں کی خریداری اور مقامی باشندوں کی بتدریج نقل مکانی کا باعث بنتا ہے۔ چھوٹی میونسپلٹیوں کے لیے، غیر ملکی سرمایہ کاروں کی تھوڑی سی آمد بھی قیمت کی حرکیات کو مکمل طور پر تبدیل کر سکتی ہے۔

یہ نقطہ نظر آسٹریا کو رہائش کی استطاعت کے تحفظ کی اجازت دیتا ہے، خاص طور پر زیادہ کثافت والے شہروں میں، تحفظ کے علاقوں کو محفوظ رکھتا ہے، ریزورٹ کے علاقوں کا انتظام کرتا ہے، اور سماجی طور پر حساس علاقوں کی پائیداری میں مدد کرتا ہے۔ الپائن خطہ رئیل اسٹیٹ کو ایک شے کے طور پر نہیں بلکہ ثقافتی اور قدرتی ورثے کے حصے کے طور پر دیکھتا ہے جس کے رقبے کو بڑھایا نہیں جا سکتا۔

لہذا، غیر ملکیوں پر پابندیاں ان علاقوں کو ترک کرنے یا ضرورت سے زیادہ تجارتی کاری سے بچانے کے لیے استعمال ہونے والے آلات میں سے ایک ہیں۔ آسٹریا ایسے منظرناموں کو روکنے کی کوشش کرتا ہے جس میں رئیل اسٹیٹ کا ایک اہم حصہ غیر رہائشیوں کی ملکیت ہے اور سال میں صرف چند ہفتے استعمال ہوتے ہیں۔ اسی طرح کی مثالیں پہلے ہی متعدد یورپی ممالک میں دیکھی جا چکی ہیں، اور آسٹریا شعوری طور پر ایک ایسا ماڈل بنا رہا ہے جو اس طرح کے خطرات کو کم سے کم کرے۔

یہی وجہ ہے کہ شہریت کی بنیاد پر تفریق کوئی عارضی اقدام یا سیاسی موقف نہیں ہے۔ یہ قانون سازی کے فریم ورک کے اندر ایک احتیاط سے مربوط طریقہ کار ہے جو مارکیٹ کے طویل مدتی استحکام کو منظم کرتا ہے۔

EU/EEA اور سوئٹزرلینڈ سے باہر کے ممالک کے شہریوں کے لیے، آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری صرف ایک خصوصی اجازت کے عمل کے ذریعے ممکن ہے۔ یہ لین دین کا ایک اہم مرحلہ ہے، اس بات کا تعین کرتا ہے کہ آیا جائیداد خریدی جا سکتی ہے۔

یورپی یونین کے خریداروں کے برعکس، جن کے لیے خریداری کا طریقہ کار تقریباً آسٹریا کے باشندوں سے ملتا جلتا ہے، غیر رہائشیوں کو مقامی مارکیٹ کے تحفظ اور علاقائی استحکام کے اصولوں کے گرد بنائے گئے کنٹرول سسٹم کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

لین دین کی قانونی حیثیت کا تعین کرنے والا مرکزی ادارہ Grundverkehrsbehörde – ریاستی کمیشن برائے رئیل اسٹیٹ کے معاملات۔

اس کا کردار محض ایک انتظامی دستاویز کی جانچ نہیں ہے، بلکہ کسی مخصوص غیر ملکی کی طرف سے خریداری کی اقتصادی اور سماجی علاقائی قابل قبولیت کا جائزہ لینا ہے۔

وہ کیا چیک کرتی ہے:

• کیا خریدار اس قسم کی جائیداد خریدنے کے حقداروں کے زمرے کو پورا کرتا ہے؛
• آیا خریداری مارکیٹ اور قیمت کے توازن کے لیے خطرہ ہے؛
• چاہے جائیداد "دوسرے گھر"، سیاحوں کی رہائش یا محفوظ زمین کے زمرے میں آتی ہو؛
• کیا خریدار کا آسٹریا سے کوئی درست تعلق ہے (رہائشی اجازت نامہ، کاروباری سرگرمی، ذاتی مفادات)؛
• کیا خریداری خطے کے مفاد میں ہے۔

درحقیقت، یہ کمیشن ہے جو طے کرتا ہے کہ لین دین ہوگا یا نہیں، اور خرید و فروخت کا معاہدہ اجازت کے ساتھ ہی نافذ ہوتا ہے۔

آسٹریا کا قانون "غیر ملکی" کی اصطلاح کو کافی وسیع پیمانے پر بیان کرتا ہے۔ یہ اہم ہے، کیونکہ پابندیاں بعض اوقات نہ صرف افراد پر لاگو ہوتی ہیں بلکہ ان اداروں پر بھی لاگو ہوتی ہیں جن کے ذریعے وہ جائیداد خریدنے کی کوشش کر رہے ہیں۔

Grundverkehr قوانین کے تابع افراد کے زمرے:

اس طرح، باضابطہ طور پر کمپنی کا قیام ہمیشہ پابندیوں کو نظرانداز کرنے کی اجازت نہیں دیتا ہے - یہ تعین کرنا ضروری ہے کہ ڈھانچے کو کون کنٹرول کرتا ہے اور اس کا اصل کنٹرول سینٹر کہاں واقع ہے۔

اگرچہ آسٹریا میں غیر ملکی جائیداد کی خریداری کے لیے یورپ میں سخت ترین ضابطوں میں سے ایک ہے، لیکن ایسے قانونی طریقہ کار موجود ہیں جو اس عمل کو آسان بنا سکتے ہیں یا لین دین کو ممکن بنا سکتے ہیں۔

یہ قانون کو پامال کرنے کے طریقے نہیں ہیں، بلکہ سرمایہ کاروں کو ملک کے قانونی نظام میں مناسب طریقے سے ضم کرنے کے طریقے ہیں۔ ہر آپشن کے لیے دستاویزی ثبوت کی ضرورت ہوتی ہے اور یہ مخصوص وفاقی ریاست پر منحصر ہوتا ہے۔

سب سے عام اور ایک ہی وقت میں سب سے مشکل طریقوں میں سے ایک آسٹریا یا یورپی یونین کے کسی دوسرے ملک میں رجسٹرڈ قانونی ادارے کے ذریعے رئیل اسٹیٹ حاصل کرنا ہے۔

اس نقطہ نظر کے پیچھے خیال یہ ہے کہ یورپی کمپنیاں تیسرے ملک کے شہریوں جیسی پابندیوں کے تابع نہیں ہیں۔ کچھ وفاقی ریاستیں حصول کی اجازت دیتی ہیں اگر ڈھانچہ:

• آسٹریا یا یورپی یونین میں رجسٹرڈ،
• حقیقی تجارتی سرگرمیاں انجام دیتا ہے،
• یورپ میں اقتصادی مفادات کا ایک تصدیق شدہ مرکز ہے۔

تاہم، یہ طریقہ کار صرف اس صورت میں مؤثر ہے جب کئی شرائط پوری کی جائیں۔ خریدار کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ کمپنی کوئی شیل کمپنی نہیں ہے جسے مکمل طور پر لین دین کے مقصد کے لیے بنایا گیا ہے۔ لینڈ اتھارٹیز کو ملکیت کے شفاف ڈھانچے، ٹیکس رپورٹنگ، اور ملازمین یا دفاتر کی موجودگی کی تصدیق کی ضرورت ہوتی ہے۔

آسٹریا میں ہر لین دین منفرد ہے: زیادہ تر زمینی قانون سازی اور سرمایہ کار کی حیثیت پر منحصر ہے۔ ہم کلائنٹس کو ملکیت کی صحیح حکمت عملی کا انتخاب کرنے، غلطیوں سے بچنے اور اجازت دینے کے عمل کو غیر ضروری خطرات کے بغیر نیویگیٹ کرنے میں مدد کرتے ہیں۔ اگر آپ خریداری پر غور کر رہے ہیں، تو ہم ممکنہ اختیارات پر تبادلہ خیال کر سکتے ہیں اور صحیح تلاش کر سکتے ہیں۔

رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تک رسائی کو آسان بنانے کا ایک اور طریقہ ہے۔ کچھ وفاقی ریاستوں میں، رہائشی اجازت نامہ رکھنے سے اجازت نامے کی ضرورت مکمل طور پر ختم نہیں ہوتی، لیکن یہ عمل کو نمایاں طور پر آسان بنا دیتا ہے اور، بعض صورتوں میں، عملی طور پر ایک مثبت فیصلے کی ضمانت دیتا ہے۔

درج ذیل حیثیتیں خاص طور پر اہم ہیں:

• طویل مدتی رہائشی اجازت نامہ،
• کام یا کاروبار کے لیے رہائشی اجازت نامہ،
• خاندانی اتحاد،
• طالب علم کا رہائشی اجازت نامہ طویل مدتی رہائش کے ساتھ۔

رہائشی حیثیت کسی شخص کے آسٹریا سے تعلق کو مؤثر طریقے سے ظاہر کرتی ہے: وہ یہاں رہتے ہیں، ٹیکس ادا کرتے ہیں، اور سسٹم میں ضم ہوتے ہیں۔ لہذا، زمینی کمیشن ایسے خریداروں کے ساتھ ان لوگوں کے مقابلے میں زیادہ نرمی سے پیش آتے ہیں جو جائیداد کو صرف سرمایہ کاری کے اثاثے کے طور پر استعمال کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

بعض اوقات کمیشن کا فیصلہ اس بات پر منحصر ہوتا ہے کہ درخواست دہندہ خریداری کی ضرورت کو کس حد تک قائل کر سکتا ہے۔

ہم ان حالات کے بارے میں بات کر رہے ہیں جب:

• کوئی شخص کام یا کاروباری وجوہات کی بنا پر آسٹریا چلا جاتا ہے۔
• خاندان کی مستقل رہائش کے لیے مکان خریدتا ہے؛
• ایسی سرگرمیاں انجام دیتا ہے جو کسی مخصوص زمین کے لیے فائدہ مند ہوں (مثال کے طور پر، ملازمتیں پیدا کرنا)؛
• پہلے سے ہی خطے میں رہتا ہے اور مقامی کمیونٹی میں ضم ہے۔

ایسے معاملات میں، اجازت معمول سے زیادہ تیزی سے جاری کی جا سکتی ہے۔ کمیشن نہ صرف رسمی معیار بلکہ خطے میں سرمایہ کار کی موجودگی کے ممکنہ فوائد کا بھی جائزہ لیتا ہے۔

اہم! مندرجہ بالا تمام میکانزم خود کار طریقے سے منظوری کی ضمانت نہیں دیتے ہیں، لیکن یہ امکانات کو نمایاں طور پر بڑھاتے ہیں۔ ایک کامیاب لین دین خامیاں تلاش کرنے سے نہیں، بلکہ صحیح قانونی اور حکمت عملی کے ذریعے حاصل کیا جاتا ہے — تمام علاقائی باریکیوں، خریدار کی حیثیت، اور رہائش یا سرمایہ کاری کے لیے خریدار کے مقاصد کو مدنظر رکھتے ہوئے۔

غیر مقیم کے طور پر رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے اجازت نامہ حاصل کرنا کوئی سادہ رسم نہیں ہے۔ اس میں ایک جامع انتظامی جائزہ شامل ہوتا ہے، جس میں اکثر کئی مہینے لگتے ہیں اور اس میں علاقے، خریدار کی حیثیت، جائیداد کی خصوصیات، اور یہاں تک کہ مقامی کمیونٹی پر لین دین کے ممکنہ اثرات کا جائزہ بھی شامل ہے۔

غیر رہائشیوں کو اکثر درج ذیل مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

کمیشن کے فیصلے کی غیر متوقع صلاحیت۔ لینڈ اتھارٹیز کو کافی خود مختاری حاصل ہے اور وہ ان وجوہات کی بنا پر درخواستوں سے انکار کر سکتے ہیں جن کا ہمیشہ تفصیل سے انکشاف نہیں کیا جاتا ہے۔ کمیشن کی رہنمائی نہ صرف قانون بلکہ خطے کے مفادات سے بھی ہوتی ہے: سماجی، اقتصادی، آبادیاتی اور ماحولیاتی۔

لمبا پروسیسنگ اوقات۔ یہاں تک کہ ایک مناسب طریقے سے مکمل شدہ درخواست پر شاذ و نادر ہی تیزی سے کارروائی کی جاتی ہے۔ عام پروسیسنگ کے اوقات دو سے چھ ماہ ہوتے ہیں، لیکن زیادہ مانگ والے خطوں میں، جیسے ٹائرول یا سالزبرگ، اس عمل میں ایک سال تک کا وقت لگ سکتا ہے۔

یہ اس سے متعلق ہے:

• کثیر مرحلے کی تصدیق،
• اضافی درخواستوں کی ضرورت،
• بلدیات کے ساتھ معاہدے میں.

سیاحتی علاقوں میں خاص طور پر سخت ضابطے ہوتے ہیں۔ الپائن کے علاقے غیر ملکی کی طرف سے کسی بھی خریداری کو مقامی مارکیٹ کے لیے ممکنہ خطرے کے طور پر دیکھتے ہیں۔ کے ساتھ لین دین:

• ٹورسٹ کمپلیکس میں اپارٹمنٹس،
• دوسرے گھر کی اشیاء،
• ریزورٹ گائوں میں مکانات،
• جھیلوں اور سکی علاقوں کے قریب اشیاء۔

یہ ان علاقوں میں ہے کہ غیر رہائشیوں میں انکار کی شرح سب سے زیادہ ہے۔

آسٹریا سے کافی رابطہ نہ ہونے کی وجہ سے انکار۔ وفاقی ریاستوں کو اس بات کا ثبوت درکار ہوتا ہے کہ خریدار جائیداد کو صرف سرمایہ کاری کے طور پر استعمال کرنے کا ارادہ نہیں رکھتا ہے۔

انکار ممکن ہے اگر:

• خریدار آسٹریا میں نہیں رہتا ہے۔
• یہاں معاشی سرگرمیاں نہیں کرتی ہیں۔
• خریداری کی ذاتی ضرورت کا جواز پیش نہیں کر سکتا۔

وفاقی ریاستوں میں ضوابط مختلف ہوتے ہیں۔ ویانا میں ضابطے ٹائرول، کارنتھیا، یا ورارلبرگ کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ نرم ہو سکتے ہیں۔ ایک غیر رہائشی جس نے کامیابی کے ساتھ ایک علاقے میں گھر خریدا ہو اسے دوسرے علاقے میں غیر متوقع طور پر واضح طور پر انکار کر دیا جائے۔

یہ تمام عوامل خریداری کے عمل کو غیر متوقع بناتے ہیں اور جائیداد کے انتخاب سے پہلے ہی محتاط قانونی منصوبہ بندی کی ضرورت ہوتی ہے۔

غیر ملکیوں کے ساتھ رویہ نرمی سے لے کر انتہائی سخت تک مختلف ہونے کی وجوہات خطوں کی خصوصیات سے گہرا تعلق رکھتی ہیں۔

معاشی دباؤ اور مارکیٹ کا سائز۔ ویانا میں ایک بڑی، لچکدار، اور متنوع ہاؤسنگ مارکیٹ ہے۔ ٹائرول کی چھوٹی پہاڑی میونسپلٹیز کی مارکیٹ زیادہ محدود ہے، جہاں ہر فروخت قیمتوں کو متاثر کر سکتی ہے۔

لہذا، وہی غیر رہائشی، جسے دارالحکومت میں کوئی خطرہ نہیں ہے، ایک چھوٹے سے الپائن خطے میں استحکام کے لیے خطرہ سمجھا جا سکتا ہے۔

سیاحتی علاقوں کا حصہ۔ Tyrol، Salzburg، اور Carinthia کے کچھ حصے عالمی معیار کے ریزورٹس ہیں۔ وہاں رہائش کی مانگ مقامی آبادی کے لیے غیر متناسب ہے، اور وفاقی ریاستیں ایسے منظر نامے کو روکنے کی کوشش کر رہی ہیں جہاں "دوسرے گھر" مقامی باشندوں کو مکمل طور پر بے گھر کر دیں۔

ماحولیاتی تحفظ کا عنصر۔ الپائن کے علاقے وسائل سے محدود علاقے ہیں۔ ان کا پھیلنا ناممکن ہے، اور ضرورت سے زیادہ ترقی ماحولیاتی خطرات کا باعث بنتی ہے۔ لہذا، بہت سی زمینوں میں خصوصی محفوظ علاقے شامل ہیں، جہاں غیر ملکی لین دین عملی طور پر ناممکن ہے۔

چھوٹی میونسپلٹیوں کی سماجی استحکام۔ چھوٹے دیہاتوں اور ریزورٹ شہروں میں، مستقل آبادی، ملازمتوں اور بنیادی ڈھانچے کو محفوظ رکھنا ضروری ہے۔ غیر رہائشیوں کی طرف سے جائیدادوں کا بڑے پیمانے پر حصول "خالی دیہات" کی طرف لے جاتا ہے، جو اٹلی اور سوئٹزرلینڈ میں پہلے ہی ہو چکا ہے۔

ہر وفاقی ریاست اپنے علاقائی، اقتصادی اور سماجی مفادات کی بنیاد پر اپنا ریگولیٹری ماڈل تیار کرتی ہے۔ لہٰذا، سرمایہ کاروں کو اپنے تجزیے کا آغاز نہ صرف اپنی ذاتی حیثیت سے کرنا چاہیے بلکہ علاقائی نقشے کے ساتھ بھی کرنا چاہیے — یہ سمجھتے ہوئے کہ ویانا اور ٹائرول کے قوانین دو مختلف قانونی حقائق سے تعلق رکھتے ہیں۔

یہ جدول ظاہر کرتا ہے کہ کسی علاقے کا انتخاب حکمت عملی کے لحاظ سے ایک اہم مرحلہ ہے۔ کسی تیسرے ملک کے خریدار کے لیے، ویانا یا گریز میں اپارٹمنٹ خریدنا مکمل طور پر ممکن ہو سکتا ہے، جب کہ بجٹ سے قطع نظر کٹزبل یا سیفیلڈ میں خریدنا تقریباً ناممکن ہے۔

آسٹریا میں، غیر ملکی خریدار کی جائیداد تک رسائی کا تعین نہ صرف شہریت اور علاقے سے ہوتا ہے، بلکہ اس مخصوص قسم کی جائیداد سے بھی ہوتا ہے جو وہ خریدنا چاہتے ہیں۔ قانون جائیداد کے مختلف زمروں کے ساتھ مختلف طریقے سے برتاؤ کرتا ہے، کیونکہ ہر قسم مارکیٹ، سماجی استحکام، یا سیاحتی علاقوں کے لیے اپنی اپنی سطح کا خطرہ رکھتی ہے۔

لہذا، وہی سرمایہ کار آسانی سے ویانا میں سٹی اپارٹمنٹ خرید سکتا ہے، لیکن موسمی زندگی گزارنے کے لیے ٹائرول میں اپارٹمنٹ خریدنے کی کوشش کرتے وقت تقریباً ناقابل تسخیر رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

بنیادی رہائش گاہ (Hauptwohnsitz)۔ مستقل رہائش کے لیے بنائی گئی جائیداد عام طور پر زیادہ نرم ضابطوں کے ساتھ مشروط ہوتی ہے۔ اگر کوئی غیر ملکی خریدار وضاحت کرتا ہے کہ انہیں آسٹریا میں طویل مدتی کام، مطالعہ یا کاروبار کے لیے رہائش درکار ہے، تو ان کی منظوری حاصل کرنے کے امکانات نمایاں طور پر بڑھ جاتے ہیں۔

ایسی رئیل اسٹیٹ کو سرمایہ کاری کی قیاس آرائیوں کے بجائے سماجی ضرورت سمجھا جاتا ہے، اس لیے حساس علاقوں میں بھی حکام اس طرح کی خریداریوں کو زیادہ احسن طریقے سے دیکھنے کے لیے تیار ہیں۔

ثانوی رہائش، موسم گرما کاٹیجز، اور چھٹیوں کے گھر۔ یہاں صورتحال بہت زیادہ سخت ہے۔ آسٹریا سیاحتی علاقوں کو موسمی دیہاتوں میں تبدیل کرنے پر مسلسل پابندی لگاتا ہے، جہاں سال کے بیشتر حصے میں جائیدادیں خالی رہتی ہیں۔ لہذا، غیر رہائشیوں کے ذریعہ "دوسرے گھر" کی خریداری اکثر یا تو مکمل طور پر ممنوع ہوتی ہے یا صرف مخصوص شرائط کے تحت اجازت دی جاتی ہے۔

الپائن کے علاقوں (ٹائرول، سالزبرگ، ورارلبرگ) میں، ایک سخت نظام موجود ہے، مطلب یہ ہے کہ جائیدادوں کا صرف ایک چھوٹا سا حصہ سرکاری طور پر دوسرے گھروں (Nebenwohnsitz) کے طور پر استعمال کے لیے منظور شدہ ہے۔ غیر ملکی کے لیے ایسی جائیداد خریدنا تقریباً ناممکن ہے۔

ٹورسٹ رئیل اسٹیٹ اور سروسڈ اپارٹمنٹس۔ یہ سب سے زیادہ حساس طبقہ ہے۔ سیاحوں کے اپارٹمنٹس (ٹوریسٹس نٹزنگ) ہمیشہ خصوصی جانچ پڑتال کے تحت ہوتے ہیں۔ لینڈر کو بے قابو تجارتی کاری کا خوف ہے، جو قیمتوں میں اضافے اور مقامی رہائشیوں کے لیے سستی رہائش میں کمی کا باعث بن سکتا ہے۔

لہذا، غیر ملکی کی طرف سے سیاحت کے لیے نامزد کردہ جائیداد کی خریداری کے لیے نہ صرف کمیشن کی منظوری درکار ہوتی ہے بلکہ اکثر انکار کر دیا جاتا ہے۔ یہاں تک کہ اگر جائیداد باضابطہ طور پر فروخت کی جاتی ہے تو، "تیسرے ملک" سے خریدار کو خطے سے اقتصادی تعلقات ثابت کرنے یا کاروباری منصوبہ فراہم کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ اور کمپنی کے ذریعے خریداری۔ کاروباری خصوصیات پر بالکل مختلف نقطہ نظر کا اطلاق ہوتا ہے۔ کمرشل رئیل اسٹیٹ — دفاتر، خوردہ جگہ، گودام، اور صنعتی احاطے — اکثر زیادہ لچکدار قانونی نظام کے تحت آتے ہیں۔ منطق سادہ ہے: ایسی خصوصیات معیشت کو متحرک کرتی ہیں، ملازمتیں پیدا کرتی ہیں، اور ہاؤسنگ مارکیٹ کو متاثر نہیں کرتی ہیں۔

آسٹریا یا یورپی یونین میں رجسٹرڈ قانونی ادارے نجی غیر ملکیوں کے مقابلے تجارتی جائیدادیں زیادہ آسانی سے حاصل کر سکتے ہیں، چاہے کمپنی کا حتمی مالک غیر رہائشی ہو۔ تاہم، کاروبار کی درستگی اور کارپوریٹ ضوابط کی تعمیل کا ثبوت درکار ہے۔

غیر رہائشیوں کے لیے جائیداد کی اقسام کی دستیابی۔

آسٹریا میں، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے صرف اجازت نامہ حاصل کرنا رہن کی مالی اعانت تک رسائی کی ضمانت نہیں دیتا۔ ملک کا بینکنگ نظام سخت ضابطے اور خطرے کی تشخیص کے معیارات کے تحت کام کرتا ہے، جو قرضے کی شرائط کو قیمت خرید یا خریدار کی مالی صورتحال سے بھی زیادہ متاثر کرتے ہیں۔

سرمایہ کار کی قانونی حیثیت - خواہ وہ رہائشی ہو یا غیر رہائشی، EU کا شہری ہو یا کسی تیسرے ملک کا شہری ہو - ایک اہم عنصر بنتا ہے جو قرض حاصل کرنے کے امکان اور اس کے پیرامیٹرز کا تعین کرتا ہے۔

آسٹریا کے بینک قرض لینے والوں کا اندازہ نہ صرف آمدنی کی بنیاد پر کرتے ہیں بلکہ یہ بھی دیکھتے ہیں کہ مسائل کی صورت میں وہ کتنی آسانی سے قرض جمع کر سکتے ہیں۔ رہائش کا مطلب ملک سے اعلیٰ سطح کا تعلق ہے: ملازمت، ٹیکس، بینکنگ کی تاریخ، رجسٹرڈ رہائش، اور سرکاری ڈیٹا کی دستیابی۔ تاہم، غیر رہائشیوں کے لیے، ان میں سے زیادہ تر پیرامیٹرز غیر حاضر ہیں یا اس کی تصدیق کرنا زیادہ مشکل ہے، اور بیرون ملک قرض کی وصولی کے لیے قانونی طریقہ کار نمایاں طور پر کم موثر ہیں۔

یہی وجہ ہے کہ ایک غیر ملکی سرمایہ کار جس کی زیادہ آمدنی، ایک باوقار ملازمت، اور اہم اثاثے ہیں اکثر اوسط آمدنی والے آسٹریا کے رہائشی کے مقابلے میں کم سازگار شرائط حاصل کرتے ہیں۔ بینک کلائنٹ کے نظم و نسق کو ترجیح دیتا ہے، نہ کہ صرف ان کے حل کو۔

غیر رہائشی حیثیت کے سب سے نمایاں نتائج میں سے ایک مطلوبہ نیچے ادائیگی میں اضافہ ہے۔ اگرچہ مقامی باشندے اور یورپی یونین کے شہری جائیداد کی قیمت کے 80-90% کی مالی اعانت کی توقع کر سکتے ہیں، غیر رہائشیوں کو اپنے فنڈز میں نمایاں طور پر زیادہ حصہ ڈالنا چاہیے۔

غیر رہائشیوں کے لیے معیاری شرائط 40-50% ہیں، بعض اوقات 60%۔ تصدیق شدہ EU آمدنی، یورپی اثاثہ جات، اور بے عیب کریڈٹ ہسٹری والے صرف منتخب کلائنٹس ہی 70% سود کی شرح کی توقع کر سکتے ہیں۔ سیاحوں کی جائیداد یا موجودہ مکانات خریدتے وقت، بینک اس سے بھی زیادہ سخت رویہ اپناتے ہیں، کیونکہ یہ جائیدادیں زیادہ لیکویڈیٹی کا خطرہ لاحق ہیں۔

اس نقطہ نظر کی جزوی طور پر اس حقیقت سے وضاحت کی گئی ہے کہ ایک غیر رہائشی کے لیے، رئیل اسٹیٹ مؤثر طریقے سے قرض کے لیے واحد ضمانت بن جاتی ہے۔ بینک "اپنے" فنڈز میں خریدار کے حصہ کو بڑھا کر اپنے خطرے کو کم کرنے کی کوشش کرتا ہے۔

کریڈٹ ادارے غیر رہائشیوں پر نمایاں طور پر زیادہ احتیاط سے کام کرتے ہیں۔ یہ نہ صرف اندرونی بینکاری ضوابط بلکہ پین-یورپی AML اور KYC معیارات کی وجہ سے ہے، جو کہ فنڈز کی اصل اور کلائنٹ کے مالی استحکام کی تفصیلی تصدیق کی ضرورت ہے۔

غیر ملکی خریداروں کو دستاویزات کا ایک وسیع سیٹ فراہم کرنے کی ضرورت ہے: کئی سالوں کی آمدنی کا ثبوت، مالیاتی بیانات کے مصدقہ ترجمے، اصل ملک سے بینک اسٹیٹمنٹ، ٹیکس کی رہائش اور اثاثہ جات کے ڈھانچے سے متعلق دستاویزات۔

ان لوگوں کے لیے جن کے پاس آسٹریا میں رہائشی اجازت نامہ نہیں ہے، تصدیق میں اکثر اضافی اقدامات اور پوچھ گچھ شامل ہوتی ہے، کیونکہ بینک کو معمول کے اندرونی رجسٹروں تک رسائی نہیں ہوتی ہے۔

کچھ معاملات میں، مالیاتی ادارہ کاروباری سرگرمیوں یا سرمائے کے ذرائع کی وضاحت کی درخواست کر سکتا ہے، جس سے درخواست کے جائزے کی مدت میں نمایاں اضافہ ہوتا ہے۔

جائیداد کی حیثیت بینک کے فیصلے پر براہ راست اثر انداز ہوتی ہے۔ جب پرائمری رہائش کی خریداری کی بات آتی ہے، تو بینک عام طور پر اس کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں: ایسی پراپرٹیز کو زیادہ مستحکم اور کم خطرہ سمجھا جاتا ہے۔

تاہم، ثانوی رہائش، موسم گرما کے کاٹیجز، اور موسمی جائیدادیں زیادہ خطرے والے زون میں آتی ہیں، کیونکہ یہ اکثر وقفے وقفے سے استعمال ہوتے ہیں اور دوبارہ فروخت پر کم قیمت برقرار رکھتے ہیں۔

سیاحتی املاک اور سروسڈ اپارٹمنٹس کے ساتھ اس سے بھی زیادہ محتاط رویہ اختیار کیا جاتا ہے ایسی جائیدادیں موسمی، لیز پر پابندیوں، اور علاقائی سیاحت کی پالیسیوں میں تبدیلیوں سے مشروط ہیں۔ بینک ایسے قرضے صرف سخت شرائط کے تحت پیش کر سکتے ہیں یا ان کی مالی اعانت سے مکمل انکار کر سکتے ہیں۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ الگ ہے: اس کی قدر کاروباری منافع کی بنیاد پر کی جاتی ہے، اور ایک غیر رہائشی سرمایہ کار کے لیے، یہ رہائشی جائیداد کے مقابلے فنانسنگ کے لحاظ سے اکثر زیادہ سستی ہوتی ہے۔

ایسی صورت حال جہاں خریداری کی قانونی اجازت حاصل کر لی گئی ہے، لیکن فنانسنگ اچانک دستیاب نہیں ہو جاتی ہے، بہت عام ہیں۔ غیر رہائشیوں کے لیے، یہ سب سے زیادہ ناخوشگوار اور خطرناک حالات میں سے ہیں۔

اگر خریدار نے ابتدائی معاہدے پر دستخط کیے ہیں اور نیچے ادائیگی کی ہے، تو بینک سے انکار کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ خریدار کو قرض کے بغیر جائیداد خریدنی پڑے گی یا جمع سے محروم ہونا پڑے گا۔ لہذا، لین دین کے مالی پہلو پر جائیداد کی قانونی مستعدی اور مخصوص وفاقی ریاست میں اجازت کے تقاضوں کے ابتدائی تجزیے کے ساتھ مل کر غور کیا جانا چاہیے۔

غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے، عمل کو درست طریقے سے ترتیب دینا اہم ہے۔ سب سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ آپ اپنی قانونی حیثیت اور اس زمین کی پابندیوں کو واضح طور پر بیان کریں جس پر جائیداد واقع ہے۔

اس کے بعد، خاص طور پر اپنی صورت حال کے لیے قرض دینے کی شرائط کے بارے میں بینک سے ابتدائی رائے حاصل کریں اس کے بعد ہی آپ کو فنانسنگ کی اصل دستیابی کو مدنظر رکھتے ہوئے مخصوص پراپرٹیز کو منتخب کرنے کے لیے آگے بڑھنا چاہیے۔

یہ حکمت عملی ان غلطیوں سے بچنے میں مدد کرتی ہے جو غیر ضروری اخراجات، انکار، یا قابل قبول شرائط پر لین دین کو مکمل کرنے میں ناکامی کا باعث بن سکتی ہیں۔

آسٹریا کی قانون سازی سخت لیکن لچکدار ہے، اگر سرمایہ کار شفافیت اور تعمیل کو یقینی بنانے کے لیے تیار ہو تو خریداری کے عمل کو قانونی طور پر سہولت فراہم کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

یہ سمجھنا ضروری ہے کہ ہم یہاں "خامیوں" کے بارے میں بات نہیں کر رہے ہیں، بلکہ قانونی حکمت عملیوں کے بارے میں بات کر رہے ہیں جو آسٹریا کے قانونی نظام کے فریم ورک کے اندر فٹ بیٹھتی ہیں۔

اگر کوئی سرمایہ کار آسٹریا یا یورپی یونین کے کسی دوسرے ملک میں کسی کمپنی کو رجسٹر کرتا ہے، تو، بشرطیکہ اس کے حقیقی کام ہو، اس ادارے کو مقامی مارکیٹ کا موضوع سمجھا جاتا ہے۔ کچھ وفاقی ریاستوں میں، اس معاملے میں لین دین پر تیزی سے کارروائی کی جاتی ہے، اور بعض اوقات ریاستی کمیشن کی شمولیت کے بغیر بھی۔

تاہم، اہم ضرورت کاروبار کی حقیقت ہے۔ کمپنی کو معاشی سرگرمیاں کرنا ہوں گی، اکاؤنٹس، رپورٹس، اور حقیقی آپریشنز ہونا چاہیے۔

یہ سب سے زیادہ قابل فہم اور قابل اعتماد حکمت عملیوں میں سے ایک ہے۔

رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے سے (مثال کے طور پر، "کام کے حق کے بغیر رہائشی اجازت نامہ" پروگرام کے ذریعے، ملازمت کے معاہدے کے ذریعے، یا کاروبار کے ذریعے)، خریدار کامیاب لین دین کے امکانات کو نمایاں طور پر بڑھاتا ہے۔

کچھ ریاستوں میں، رہائشی اجازت نامہ خریدار کو ریل اسٹیٹ تک رسائی کے معاملے میں قانونی طور پر یورپی یونین کے شہری کے برابر بنا دیتا ہے۔

آسٹریا کوئی ایک منڈی نہیں ہے – کچھ ریاستوں میں پابندیاں انتہائی سخت ہیں، جبکہ دیگر میں، قانون سازی کا مقصد سرمائے کو راغب کرنا ہے۔

مثال کے طور پر، ویانا یا لوئر آسٹریا میں، ایک غیر رہائشی کے طور پر اپارٹمنٹ خریدنا اکثر معیاری طریقہ کار کے ذریعے ممکن ہوتا ہے، جب کہ ٹائرول یا سالزبرگ میں، اسی طرح کی پراپرٹی خریدنا تقریباً ناممکن ہو سکتا ہے۔

آسٹریا کا قانون مارکیٹ کی حفاظت کرتا ہے لیکن سرمایہ کاروں کی حوصلہ شکنی نہیں کرتا۔ یہ نظام ان لوگوں کی طرف ہے جو ملک کی اقتصادی جگہ میں ضم ہونے کے خواہشمند ہیں، سرمائے کی شفافیت اور ضوابط کی تعمیل کو یقینی بناتے ہیں۔ لہذا، طریقہ کار کو آسان بنانے کے قانونی اختیارات ہمیشہ سرمایہ کار کے نظام میں حقیقی انضمام سے منسلک ہوتے ہیں—قانونی، اقتصادی یا سماجی۔

یہاں تک کہ اچھی طرح سے تیار سرمایہ کار جو آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بنیادی اصولوں سے واقف ہیں غیر متوقع حالات کا سامنا کرتے ہیں جو لین دین کی قیمت، ٹائم فریم، اور یہاں تک کہ خریداری مکمل کرنے کی صلاحیت کو بھی تبدیل کر سکتے ہیں۔ آسٹریا ایک ایسا ملک ہے جس میں زمینی لین دین کے انتہائی پیچیدہ قوانین ہیں، مطلب یہ ہے کہ صرف فنڈز کا ہونا یا سرمایہ کاری کی خواہش کامیاب نتائج کی ضمانت نہیں دیتی۔

سب سے کم تخمینہ خطرات میں سے ایک لینڈ کمیشن (Grundverkehrsbehörde) کی طرف سے مسترد کیے جانے کا امکان ہے۔ ایسا تب بھی ہو سکتا ہے جب خریدار کی شفاف آمدنی، صاف مالیاتی پروفائل، اور جائیداد کو قانونی طور پر استعمال کرنے کے سنجیدہ ارادے ہوں۔

انکار کی وجوہات مختلف ہوتی ہیں: علاقائی کوٹہ، غیر ملکیوں کو فروخت پر پابندیاں، مقامی مارکیٹ کا تحفظ، مقامی باشندوں کے لیے مکانات کو محفوظ کرنے کے تقاضے، یا یہ شک کہ جائیداد کو سیاحت کے لیے استعمال کیا جائے گا۔ کچھ وفاقی ریاستوں میں، انکار عام عمل ہے، خاص طور پر مقبول سکی علاقوں یا ریزورٹ کے علاقوں میں جہاں رئیل اسٹیٹ کو ایک اسٹریٹجک وسیلہ سمجھا جاتا ہے۔

اجازت دینے کے عمل میں کئی ہفتوں سے لے کر کئی مہینوں تک کا وقت لگ سکتا ہے۔ اس سے اہم خطرات پیدا ہوتے ہیں، خاص طور پر ایک متحرک مارکیٹ میں جہاں مطلوبہ جائیدادیں تیزی سے فروخت ہوتی ہیں۔

مسئلہ یہ ہے کہ بیچنے والے اکثر جائیداد کو لمبے عرصے تک "ہولڈ" کرنے کو تیار نہیں ہوتے ہیں، جس سے خریدار بیوروکریسی میں پھنس جاتا ہے۔ اگر کوئی زیادہ سازگار خریدار، چاہے وہ رہائشی ہو یا یورپی یونین کی کمپنی، اس مدت کے دوران ظاہر ہوتا ہے، تو مالک اس معاہدے سے پیچھے ہٹ سکتا ہے۔ لہذا، آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، ممکنہ تاخیر کا اندازہ لگانا اور اپنی ریزرویشن کی شرائط پر پہلے سے بات چیت کرنا ضروری ہے۔

کرائے کی آمدنی پر انحصار کرنے والے سرمایہ کاروں کے لیے، خاص طور پر مختصر مدت کے سیاحوں کی رہائش سے، ضابطے ایک ناخوشگوار حیرت کا باعث بن سکتے ہیں۔ آسٹریا بے ضابطہ Airbnb کرائے کے خلاف فعال طور پر مقابلہ کر رہا ہے، اور متعدد وفاقی ریاستوں میں، سیاحوں کے کرائے پر ممنوع ہیں یا صرف خاص جائیداد کے زمرے کے ساتھ اجازت ہے۔

کچھ خطوں میں، کرائے پر صرف سالانہ بنیادوں پر اجازت دی جاتی ہے، جبکہ دیگر علاقوں میں، قلیل مدتی قبضے کی سختی سے ممانعت ہے۔ رینٹل پرمٹ اکثر عمارت کی قسم، زون، ڈیزائن کے مقصد، یا اسی کمپلیکس کے اندر ہوٹل کے بنیادی ڈھانچے کی موجودگی سے منسلک ہوتے ہیں۔

اس کا مطلب ہے کہ صرف زیادہ سیاحوں کی آمدورفت کرائے کی آمدنی کی ضمانت نہیں دیتی۔ ہر پراپرٹی اور اس کے اجازت شدہ استعمال کا مکمل ابتدائی جائزہ ضروری ہے۔

آسٹریا میں، غیر ملکیوں کے ذریعہ زمین اور جائیداد کی خریداری کو منظم کرنے والا کوئی واحد وفاقی قانون نہیں ہے۔ ہر وفاقی ریاست — ٹائرول، ورارلبرگ، سالزبرگ، کارنتھیا، اسٹائریا، لوئر آسٹریا، اپر آسٹریا، برگن لینڈ، اور ویانا — اپنے قوانین قائم کرتی ہے۔

بعض اوقات ان کے درمیان فرق اتنا اہم ہوتا ہے کہ پڑوسی سرزمین کی سرحد سے صرف چند کلومیٹر کے فاصلے پر واقع کسی چیز کو بالکل مختلف طریقے سے منظم کیا جاتا ہے۔

کچھ معاملات میں، قوانین کی مبہم تشریح کی جا سکتی ہے، اور کمیشن کے ذریعے نفاذ کے طریقے شہر سے دوسرے شہر میں مختلف ہوتے ہیں۔ یہ ایسے حالات کی طرف لے جاتا ہے جہاں ایک سرمایہ کار ایک چیز کی توقع رکھتا ہے، لیکن درحقیقت بالکل مختلف ضروریات یا پابندیاں وصول کرتا ہے۔

یہاں تک کہ اگر لین دین کا قانونی حصہ کامیاب ہو جاتا ہے، خریدار کو اضافی اخراجات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جو مجموعی بجٹ کو نمایاں طور پر متاثر کر سکتے ہیں۔ ان میں شامل ہیں:

• رئیل اسٹیٹ کے حصول ٹیکس (Grunderwerbsteuer)؛
• لینڈ رجسٹر رجسٹریشن فیس (Grundbucheintragungsgebühr)؛
• نوٹری فیس؛
• ریل اسٹیٹ کی تشخیص کے اخراجات؛
• ثالثی کمیشن؛
• بیرون ملک سے سرمایہ کی منتقلی پر بینک فیس؛
• قانونی معاونت کے اخراجات؛
• کمپنی کے ذریعے خریداری کرتے وقت اضافی ذمہ داریاں (آڈٹ، ٹیکس سروسز، رپورٹنگ)۔

ناخوشگوار حیرت سے بچنے کے لیے، سرمایہ کاروں کو چاہیے کہ وہ مکمل طور پر جائیداد کی قیمت پر بھروسہ کرنے کے بجائے پہلے ہی پورے لین دین کا تفصیلی تخمینہ تیار کر لیں۔

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدنا ایک ایسا منصوبہ ہے جس کے لیے ایک جامع نقطہ نظر کی ضرورت ہے۔ یہ ضروری ہے کہ نہ صرف خود جائیداد بلکہ خریدار کی قانونی حیثیت، مخصوص زمینی علاقے میں جائیداد کا مقام، استعمال پر پابندیاں، اور بینک کی مالی اعانت کی تفصیلات، جو سرکاری سرکاری ویب سائٹ ۔

غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے، ہر غلطی یا کوتاہی مہینوں کا وقت اور اہم مالی نقصانات کا شکار ہو سکتی ہے، اس لیے تیاری کا طریقہ کار اور مرحلہ وار ہونا چاہیے۔

سب سے پہلے ایک سرمایہ کار کو یہ طے کرنا چاہیے کہ جائیداد کس وفاقی ریاست سے تعلق رکھتی ہے اور وہاں کون سے ضابطے لاگو ہوتے ہیں۔ آسٹریا غیر ملکی خریداریوں پر یکساں قانون کے تحت نہیں چلتا ہے: ہر ریاست کی اپنی ضروریات ہوتی ہیں، اس کی اپنی ٹرانزیکشن ریویو کمیٹیاں، اور اس کی اپنی تعریف ہوتی ہے کہ "غیر ملکی خریدار" کیا ہے۔

اکثر، صرف چند کلومیٹر کے فاصلے پر واقع دو جائیدادیں مکمل طور پر مختلف قوانین کے تابع ہوتی ہیں: ایک غیر ملکی کے لیے بغیر پابندیوں کے قابل رسائی ہو سکتی ہے، جبکہ دوسری کو طویل اجازت نامہ درکار ہو سکتا ہے یا غیر رہائشیوں کے لیے مکمل طور پر ممنوع ہو سکتا ہے۔

پہلے سے چیک کرنا کیا ضروری ہے:

• کیا Grundverkehrsbehörde پرمٹ درکار ہے؟
• کیا EU/EEA شہریت کے بغیر کسی شخص کے لیے خریدنا جائز ہے؟
• کیا تبدیلی پر کوئی پابندیاں ہیں، خاص طور پر سیاحوں کے لیے؟
• کیا Hauptwohnsitz کی اجازت ہے یا جائیداد کسی ایسے زون میں واقع ہے جہاں مستقل رہائش ممنوع ہے؟
• آیا یہ علاقہ تفریحی یا محفوظ علاقوں کے تحت آتا ہے؛
• زمین کس طرح استعمال کی قسم کی درجہ بندی کرتی ہے (رہائشی، ثانوی، سیاح، مخلوط، وغیرہ)۔

پیشگی ادائیگی سے پہلے ان مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے کیونکہ عام طور پر اس کی واپسی کی ضمانت نہیں دی جاتی ہے۔

آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ قانون سازی کو یورپ میں سب سے زیادہ تفصیلی سمجھا جاتا ہے۔ کسی غیر ملکی کے لیے، خاص طور پر ایک غیر مقیم کے لیے، تمام باریکیوں کو آزادانہ طور پر نیویگیٹ کرنا تقریباً ناممکن ہے: کیڈسٹرل رجسٹر میں پراپرٹی کی حیثیت سے لے کر اس کے مستقبل کے استعمال اور اجازت دینے کے عمل تک۔

وکیل ایک اہم شخصیت بن جاتا ہے، لین دین کی درستگی کی نگرانی کرتا ہے اور ان خطرات کو روکتا ہے جو معائنہ کے دوران یا بیچنے والے کے ساتھ گفت و شنید کے دوران سامنے نہیں آسکتے ہیں۔

ایک قابل ماہر مدد کرتا ہے:

• جائیداد کی قانونی جانچ کرنا؛
• استعمال یا ہتھیار ڈالنے پر پوشیدہ پابندیوں کی نشاندہی کرنا؛
• پرمٹ کے لیے درخواست کو صحیح طریقے سے مکمل کریں؛
• زمین کمیشن کے ساتھ بات چیت کے عمل کے ساتھ؛
• ایک معاہدہ ختم کرتے وقت خریدار کے مفادات کا تحفظ؛
• قانونی عدم مطابقت کی وجہ سے معاہدے کو گرنے سے روکیں۔

وکیل کی خدمات کی قیمت سیکیورٹی میں ایک سرمایہ کاری جو غیر ملکی خریدار کی غلطیوں کے ممکنہ نتائج کو دیکھتے ہوئے کئی گنا زیادہ اپنے لیے ادا کرتی ہے۔

سرمایہ کار کے مقاصد پر منحصر ہے، یہ متبادل ملکیت کے ڈھانچے پر غور کرنے کے قابل ہو سکتا ہے۔ کچھ معاملات میں، کسی کمپنی کے ذریعے خریداری (مثال کے طور پر، آسٹرین GmbH یا یورپی ہولڈنگ ڈھانچہ) ریاستی حکام یا بینکوں کے ساتھ بات چیت کو آسان بناتا ہے، حالانکہ اس سے کارپوریٹ ٹیکس اور رپورٹنگ کے مسائل شامل ہوتے ہیں۔

عارضی رہائشی اجازت نامہ یا رہائشی حیثیت حاصل کرنا بینک کے رویوں کو بھی بدل سکتا ہے، اجازت دینے کو آسان بنا سکتا ہے، اور خریداری کے لیے دستیاب رئیل اسٹیٹ کی اقسام کو بڑھا سکتا ہے۔ تاہم، ہر فیصلے کے لیے ابتدائی قانونی اور ٹیکس کی تشخیص کی ضرورت ہوتی ہے۔

جب ساخت فائدہ مند ہو سکتا ہے

غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے یہ سمجھنا ضروری ہے کہ آسٹریا کے عمل شاذ و نادر ہی تیز ہوتے ہیں، خاص طور پر اگر لین دین کے لیے Grundverkehrsbehörde (فیڈرل پراپرٹی اتھارٹی) سے منظوری درکار ہو یا اس میں غیر معمولی حالات شامل ہوں۔ وقت ایک قیمتی وسیلہ ہے، اور اسے جائیداد کے انتخاب کے مرحلے پر بھی مدنظر رکھا جانا چاہیے۔

مکمل سائیکل میں شامل ہوسکتا ہے:

• 2 سے 16 ہفتوں تک - اجازت کا جائزہ؛
• 2 سے 6 ہفتوں تک - نوٹری رجسٹریشن اور ٹرانسفر؛
• 1 سے 3 ماہ تک - جائیداد کے حقوق کی رجسٹریشن؛
• اضافی شرائط اگر پراپرٹی پر کرایہ یا مقصد پر پابندیاں ہیں۔

اگر سرمایہ کار کرائے کی آمدنی پر شمار کر رہا ہے، تو اس بات کو مدنظر رکھا جانا چاہیے کہ کچھ علاقوں کو کرایہ پر لینے کے لیے اجازت درکار ہو سکتی ہے یا اسے مکمل طور پر ممنوع قرار دیا جا سکتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی خریداری صرف شروعات ہے۔ کسی اثاثے کو آمدنی پیدا کرنے یا اس کی قیمت برقرار رکھنے کے لیے، اس کے مستقبل کے استعمال پر غور کرنا ضروری ہے۔ یہ خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے اہم ہے جو آمدنی کے ذریعہ کے طور پر جائیداد خرید رہے ہیں یا چند سالوں میں دوبارہ فروخت پر غور کر رہے ہیں۔

اس کے بارے میں سوچنا ضروری ہے:

• کرایہ کی قابل قبولیت (طویل مدتی یا سیاح)؛
• آپریٹنگ اخراجات کا حساب کتاب (Hausverwaltung، مرمت، یوٹیلیٹی بل)؛
• انکم ٹیکس کا نظام اور جائیداد کی حیثیت؛
• باہر نکلنے کی حکمت عملی: فروخت کا وقت، زمین کے ضوابط کا اثر، کیپٹل گین ٹیکس۔

خریداری سے لے کر بعد کے آپریشن تک کا راستہ جتنا واضح طور پر سوچا جائے گا، آمدنی اتنی ہی مستحکم ہوگی اور خطرات اتنے ہی کم ہوں گے۔

I. قانونی حیثیت کا تعین

براہ کرم واضح کریں کہ آیا آپ EU/EEA/سوئس شہری ہیں یا تیسرے ملک کے شہری ہیں۔ اگر آپ تیسرے ملک کے شہری ہیں، تو براہ کرم اپنی دستیابی یا حاصل کرنے کی اہلیت کا اندازہ لگائیں:

• آسٹریا میں رہائشی اجازت نامہ،
• یورپی یونین کے کسی دوسرے ملک میں رہائشی اجازت نامہ،
• آسٹریا میں کاروباری سرگرمیاں

II ایک مخصوص وفاقی ریاست کا تجزیہ

قوانین کا تعین کریں کہ کون سی زمین کا لین دین ہوگا۔

اس ریاست میں غیر ملکیوں کے لیے موجودہ قانونی ضوابط معلوم کریں۔

چیک کریں:

• کیا Grundverkehrsbehörde پرمٹ درکار ہے؟
• کیا سیاحوں کے کرائے پر کوئی پابندیاں ہیں؟
• چاہے اس چیز کا تعلق Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz کے زمرے سے ہے،
• کیا غیر ملکی کے لیے اس قسم کی جائیداد خریدنا جائز ہے؟

III جائیداد کی قسم کی جانچ کرنا

اعتراض کے مقصد کا تعین کریں:

• بنیادی رہائش،
• دوسرا گھر،
• سیاحوں کی جائیداد،
• تجارتی رئیل اسٹیٹ.

یقینی بنائیں کہ آپ کی حیثیت آپ کو اس قسم کی پراپرٹی خریدنے کی اجازت دیتی ہے۔

چہارم مالی تیاری

بینک آفرز کا موازنہ کریں:

• نیچے ادائیگی کی کیا ضرورت ہے،
• کیا غیر مقامی آمدنی کے لیے قرض دینے پر کوئی پابندیاں ہیں؟
• کیا فنڈز کی اصلیت کا ثبوت درکار ہے؟

جائیداد کی تلاش سے پہلے بینک سے ابتدائی فیصلہ حاصل کریں۔

V. قانونی تربیت

ایک وکیل تلاش کریں جو بین الاقوامی لین دین میں مہارت رکھتا ہو۔

جائیداد کے کاغذات چیک کریں:

• رجسٹر سے اقتباس،
• اعتراض کا مقصد،
• حقیقی اور قانونی استعمال کی تعمیل،
• قرضوں یا پابندیوں کی موجودگی۔

کمیشن کے لیے دستاویزات کا ایک سیٹ تیار کریں (اگر ضروری ہو)۔

VI خطرے کی تشخیص

• ناکامی کے امکان کا اندازہ لگائیں۔
• بیچنے والے کے ساتھ لین دین کی شرائط پر اتفاق کریں (2-6 ماہ کی ممکنہ تاخیر کو مدنظر رکھتے ہوئے)۔
• متبادل اختیارات پر غور کریں: قانونی ادارے کے ذریعے خریداری کرنا، رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا، یا مختلف زمین کا انتخاب کرنا۔

VII فیصلہ سازی۔

اگر تین شرائط پوری ہو جائیں تو معاہدہ قابل قدر ہے:

1. زمین خریدنے کی اجازت دیتا ہے،
2. کمیشن درخواست پر غور کے لیے تیار ہے،
3. بینک فنانسنگ کی تصدیق کرتا ہے۔

سمجھدار سرمایہ کاری کے لیے وسطی یورپ میں سب سے زیادہ مستحکم اور پرکشش بنی ہوئی ہے : اقتصادی اور سیاسی استحکام، ترقی یافتہ بنیادی ڈھانچہ، بڑے شہروں میں کرائے کی زیادہ مانگ اور ریزورٹ علاقوں کی مقبولیت طویل مدتی سرمائے کے تحفظ کے لیے ایک ٹھوس بنیاد بناتی ہے۔

تاہم، غیر ملکی خریداروں کے لیے، اور خاص طور پر غیر EU/EEA ممالک کے شہریوں کے لیے، یہ مارکیٹ بنیادی طور پر ایک دو سطحی ہے: خریداری کی اہلیت اور شرائط کا انحصار نہ صرف قیمت پر بلکہ خریدار کی قانونی حیثیت، جائیداد کے مطلوبہ استعمال، اور زمین کے دائرہ اختیار پر بھی ہے۔ ان عوامل کو مدنظر رکھے بغیر، ایک پرکشش لین دین قانونی طور پر ناممکن یا معاشی طور پر ناقابل عمل ثابت ہو سکتا ہے۔

کیوں آسٹریا ایک دلچسپ لیکن مطالبہ کرنے والا بازار ہے۔

ایک طرف، وینیز یا اچھی طرح سے واقع صوبائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کم اتار چڑھاؤ، مستحکم کرائے کی طلب، اور طویل مدتی سرمائے کا تحفظ فراہم کرتی ہے۔

دوسری طرف، آسٹریا کے ضابطے کی منفرد خصوصیت — وفاقی ریاستوں کے درمیان اختیارات کی تقسیم اور مقامی مفادات کے تحفظ کے لیے سخت طرز عمل — غیر رہائشیوں کے لیے خریداری کے عمل کو زیادہ پیچیدہ اور کثیر جہتی بناتا ہے۔

اہم نکات جو آسٹریا کو بہت سے دوسرے ممالک سے ممتاز کرتے ہیں:

• خریدار کی قانونی حیثیت ایک فیصلہ کن کردار ادا کرتی ہے: یورپی یونین کے شہریوں کے ساتھ مؤثر طریقے سے رہائشیوں کے طور پر سلوک کیا جاتا ہے، جبکہ "تیسرے ممالک" کے خریداروں کو اجازت دینے کے علیحدہ طریقہ کار سے گزرنا پڑتا ہے۔
• جائیداد کی قسم اور اس کا مقصد (Hauptwohnsitz بمقابلہ Zweitwohnsitz بمقابلہ ٹورسٹ اپارٹمنٹ بمقابلہ کمرشل پراپرٹی) منظوری اور مالیاتی شرائط کے امکانات کو نمایاں طور پر تبدیل کرتا ہے۔
• علاقائی اختلافات: ویانا اور کچھ ریاستیں زیادہ نرم ہیں۔ Tyrol، Salzburg، اور Vorarlberg خاص طور پر سخت ہیں۔
• غیر رہائشیوں کے لیے بینکنگ کے حالات اکثر سخت ہوتے ہیں: ایک بڑی ڈاون پیمنٹ، بہتر مستعدی، اور پرخطر منصوبوں کے لیے کریڈٹ کا ایک محدود حصہ۔

آسٹریا رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے ایک پرکشش مارکیٹ بنی ہوئی ہے، لیکن ایک غیر ملکی کے لیے ایک کامیاب لین دین جامع تیاری کے بغیر ناممکن ہے: زمین کے دائرہ اختیار کی قانونی مستعدی، ایک شفاف ملکیت کا ڈھانچہ، ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ مالیاتی منصوبہ، اور پیشہ ورانہ تعاون۔ اس نقطہ نظر کے ساتھ، پابندیاں رکاوٹیں کم اور قابل انتظام عنصر زیادہ ہوتی ہیں- اور پھر آسٹریا میں جائیداد صحیح معنوں میں پورٹ فولیو کا ایک قابل اعتماد حصہ بن سکتی ہے۔

• کیا غیر ملکی آسٹریا میں جائیداد بھی خرید سکتے ہیں؟

ہاں، لیکن حالات کا انحصار شہریت اور مخصوص وفاقی ریاست پر ہے۔

EU/EEA کے شہریوں کو عملی طور پر کسی پابندی کا سامنا نہیں ہے اور وہ تقریباً آسٹریا کے شہریوں کی طرح ہی جائیداد خرید سکتے ہیں۔

"تیسرے ممالک" (روس، USA، UAE، UK، قازقستان وغیرہ) کے شہریوں کو ریاستی اتھارٹی (Grundverkehrsbehörde) سے خصوصی اجازت نامہ حاصل کرنے کی ضرورت ہے۔ اس طرح کے اجازت نامے کے بغیر، لین دین قانونی طور پر باطل ہے۔

• غیر رہائشیوں کے لیے اتنی سخت پابندیاں کیوں ہیں؟

آسٹریا مقامی مارکیٹ کے توازن کی حفاظت کرتا ہے اور قیاس آرائیوں کو روکتا ہے۔ سیاحتی اور پہاڑی علاقوں میں، مکانات کی فراہمی محدود ہے، اور اگر مارکیٹ غیر ملکی مانگ سے مغلوب ہے، تو مقامی باشندے اسے برداشت نہیں کر پائیں گے۔

مزید برآں، ریاست محفوظ علاقوں اور سماجی طور پر حساس میونسپلٹیوں کے استعمال کی نگرانی کرتی ہے۔ لہذا، ضابطہ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے خلاف نہیں ہے، بلکہ مقامی پائیداری کے تحفظ کی طرف ہے۔

• غیر ملکیوں کے لیے کن قسم کی رئیل اسٹیٹ خریدنا سب سے آسان ہے اور کون سی زیادہ مشکل ہے؟

سب سے آسان آپشن معیاری سٹی اپارٹمنٹس ہیں، خاص طور پر ویانا یا دوسرے بڑے شہروں میں۔ وہاں، قانون سازی زیادہ لچکدار ہے اور مطالبہ مستحکم ہے۔ ملک کی سب سے نمائندہ مارکیٹوں میں سے ایک، ویانا میں اپارٹمنٹ کی موجودہ قیمتوں پر غور کرنا سمجھ میں آتا ہے

پہاڑی علاقوں (ٹائرول، سالزبرگ، ورارلبرگ) میں موجودہ مکانات، سیاحتی اپارٹمنٹس اور جائیدادیں زیادہ پیچیدہ ہیں۔ ان زونز میں اکثر سخت پابندیاں ہوتی ہیں یا یہاں تک کہ غیر رہائشیوں کی طرف سے خریداری پر پابندی عائد ہوتی ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ کو عام طور پر زیادہ نرمی سے ریگولیٹ کیا جاتا ہے، خاص طور پر اگر خریداری کا تعلق حقیقی کاروباری سرگرمیوں سے ہو۔

• تیسرے ملک کے شہریوں کے لیے خریداری کا اجازت نامہ حاصل کرنے میں کتنا وقت لگتا ہے؟

زیادہ نرمی والے علاقوں (مثال کے طور پر ویانا) میں 2-3 ماہ سے سیاحتی علاقوں میں 6-12 ماہ تک۔ مدت جائیداد کی تفصیلات، کمیشن کے کام کے بوجھ، اور اضافی دستاویزات فراہم کرنے کی ضرورت پر منحصر ہے۔

بعض اوقات منظوری جلدی مل جاتی ہے، لیکن دوسرے معاملات میں، سرمایہ کار فیصلے کے لیے چھ ماہ یا اس سے زیادہ انتظار کرتے ہیں- اس لیے پہلے سے لین دین کی منصوبہ بندی کرنا ضروری ہے۔

• کیا کمیشن انکار کر سکتا ہے – اور کیوں؟

ہاں، اور تفصیلی وضاحت کے بغیر۔ اکثر انکار اس حقیقت کی وجہ سے ہوتا ہے کہ زمیندار خریداری کو علاقے کے مفادات کے خلاف سمجھتا ہے۔ وجوہات مختلف ہو سکتی ہیں:

• پراپرٹی ایک سیاحتی علاقے میں واقع ہے جہاں مقامی لوگوں کے لیے رہائش سستی ہونی چاہیے۔
• خریدار کے آسٹریا کے ساتھ کافی روابط نہیں ہیں۔
• اعتراض کا مقصد بیان کردہ مقصد کے مطابق نہیں ہے؛
• اس بات کا خطرہ ہے کہ اس پراپرٹی کو بغیر اجازت کے سیاحوں کی توجہ کے طور پر استعمال کیا جائے گا۔

• کیا رہائشی اجازت نامہ ہونا یا EU کمپنی کے ذریعے خریداری کرنا مددگار ہے؟

ہاں، زیادہ تر معاملات میں۔ آسٹریا کے رہائشی اجازت نامے کے ساتھ خریدار کو ریاست کی طرف سے مکمل طور پر غیر رہائشی سرمایہ کار کے مقابلے میں زیادہ پسند کیا جاتا ہے۔

EU یا آسٹریا میں رجسٹرڈ کمپنی کے ذریعے خریداری بھی پابندیوں کو کم کر سکتی ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب کمپنی حقیقی طور پر فعال ہو اور ملکیت کا ڈھانچہ شفاف ہو۔ اس طرح کے حل کے لیے مناسب قانونی دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔

• غیر ملکیوں کو کن اضافی اخراجات کو مدنظر رکھنا چاہیے؟

معیاری اخراجات (ٹیکس، نوٹری فیس، ایجنٹ کمیشن) کے علاوہ، غیر رہائشیوں کو غور کرنا چاہیے:

• دستاویزات کا ترجمہ اور تصدیق؛
• غیر ملکیوں کے لیے لین دین میں مہارت رکھنے والے وکیل کی خدمات؛
• پرمٹ حاصل کرنے کے ممکنہ اخراجات؛
• زیادہ نیچے ادائیگی اور قرض دینے کی سخت شرائط؛
• رینٹل ٹیکس اگر پراپرٹی کو سرمایہ کاری کی جائیداد کے طور پر استعمال کرنے کا منصوبہ ہے۔

یہ تمام لاگتیں زمین اور ملکیت کے ڈھانچے کے لحاظ سے لین دین کی مجموعی لاگت کو 1-2% تک بڑھا سکتی ہیں، بعض اوقات اس سے بھی زیادہ۔