مصری رئیل اسٹیٹ: کیا یہ 2026 میں خریدنے کے قابل ہے؟ سرمایہ کار کا مشورہ

مصری رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاروں کی دلچسپی بڑھ رہی ہے کیونکہ ملک اقتصادی اصلاحات نافذ کر رہا ہے، سیاحت میں اضافہ ہو رہا ہے، اور حکومت غیر ملکی سرمایہ کاری کی حوصلہ افزائی کر رہی ہے۔.

I، Ksenia Levina، Vienna Property Investment میں سرمایہ کاری کے مشیر اور وکیل، نے مصر میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کا ایک جامع جائزہ تیار کیا ہے۔ ہم قوانین، ٹیکسوں اور منافع کو دریافت کریں گے، آسٹریا (ویانا) سے موازنہ کریں گے، اور اس بات پر روشنی ڈالیں گے کہ مصر کب زیادہ فائدہ مند ہے اور جب یورپی استحکام انتہائی اہم ہے۔.

اس مضمون کا مقصد مصر کی سرمایہ کاری کی اپیل کا منظم انداز میں تجزیہ کرنا ہے۔ آپ جانیں گے کہ آیا مصر میں اپارٹمنٹ خریدنا ممکن ہے، غیر ملکیوں کے ساتھ لین دین پر کون سے قوانین نافذ ہیں، اور اس سے کون فائدہ اٹھاتا ہے۔.

ہم عالمی اور علاقائی سیاق و سباق کو دیکھیں گے: اب افریقہ/مشرق وسطی پر کیوں توجہ دینا ضروری ہے، مصر کی معیشت کے ساتھ کیا ہو رہا ہے، اور کون سے عالمی رجحانات مارکیٹ کو متاثر کر رہے ہیں۔.

مثال کے طور پر، دنیا بھر میں ریزورٹ ہاؤسنگ کی مانگ بڑھ رہی ہے: مصر کا دیگر "گرم" مقامات (ترکی، یونان، مراکش) کے ساتھ ساتھ مستحکم آسٹریا سے موازنہ کرنا منطقی ہے۔.

آسٹریا یہاں "بنیاد" کے طور پر کام کرتا ہے: یہ 70% معیار (استحکام، قیمت میں اضافہ، قابل اعتماد) پر جیتتا ہے، لیکن ہم دیکھیں گے کہ مصر کہاں زیادہ منافع یا کم لاگت پیش کر سکتا ہے۔.

اب کیوں؟ کئی سالوں کے عدم استحکام (2011 کے بعد سیاسی ہلچل اور کرنسی کے حالیہ بحران) کے بعد، مصر کی معیشت بتدریج بحال ہوئی ہے: 2016 سے شروع ہونے والی حکومت نے قدر میں کمی کا نظام متعارف کرایا اور 2022 میں ایک طویل بحران سے نکلنے میں کامیاب ہو گئی۔ 2023 میں، افراط زر کی اوسط 30-35% کے ساتھ (اگرچہ سال کے آخر میں گر رہی ہے)، جی ڈی پی کی نمو ~3.8% تھی۔.

بدقسمتی سے، ریاست کا بجٹ بہت زیادہ غیر ملکی قرضوں پر منحصر ہے، لیکن اسی وقت، EGYPT سرمایہ کاروں کو راغب کرنے کے لیے زیادہ سرگرم ہو گیا ہے: 2023 میں، غیر ملکیوں کی جانب سے خریدی گئی جائیدادوں کی تعداد پر پابندیاں ہٹا دی گئیں، سرمایہ کاروں کے لیے "گولڈن ویزا" متعارف کرایا گیا، نئے میگا پراجیکٹس (نئے کیپٹل، مصری کنالریس اور سوئی پل تعمیر کیے جا رہے ہیں)۔.

"بلیو اکانومی" (سمندری سیاحت، بندرگاہیں، بنیادی ڈھانچہ) کا عالمی رجحان مصر میں زور پکڑ رہا ہے۔ تاہم، ذہن میں رکھیں کہ مصر کو ابھی بھی بہت زیادہ اصلاحات کی ضرورت ہے، اور وہاں سرمایہ کاری کرنا EU کے مقابلے میں زیادہ خطرناک ہے۔.

مصر کی ساکھ کا ایک مختصر جائزہ: ایجنسیاں اور رسالے اسے "مستحکم لیکن بدلتے ہوئے" کے طور پر بیان کرتے ہیں۔ عالمی درجہ بندی (جیسے ورلڈ بینک ڈوئنگ بزنس) مصر کو 2020 میں 114 ویں نمبر پر رکھتا ہے، جبکہ آسٹریا ٹاپ تیس میں ہے۔ مصر بھی بدعنوانی/شفافیت کے انڈیکس میں یورپی یونین سے پیچھے ہے۔

دوسری طرف، مصر کی آبادی (110+ ملین، نوجوان اور بڑھتی ہوئی) مکانات کی مضبوط مقامی مانگ پیدا کرتی ہے، جبکہ آزاد زون اور سیاحت سرمایہ کاروں کے لیے ٹیکس کے بوجھ کو کم کرتی ہے۔ یہ PWC/Numbeo کے اعدادوشمار کے مطابق مصر کو ایک "ترقی کی منڈی" بناتا ہے، لیکن کم استحکام کے ساتھ۔.

مصر آبادی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لحاظ سے سب سے بڑا عرب ملک ہے۔ اقتصادی طور پر، مصر کو اپنے فوائد اور نقصانات کے ساتھ "مشرق وسطی کی ابھرتی ہوئی معیشت" سمجھا جاتا ہے۔.

یورپ کے مقابلے میں، اسے ایک "نئی مارکیٹ" کہا جا سکتا ہے - بہت جمہوری اور ممکنہ طور پر منافع بخش (منافع اور قیمت میں اضافہ زیادہ ہے)، لیکن اس کے لیے صبر اور خطرات مول لینے کی خواہش کی ضرورت ہے۔.

علاقائی تناظر (MENA)۔ بحیرہ روم کے علاقے میں حریف - ترکی اور مراکش:

• ترکی زیادہ آمدنی کی پیشکش کرتا ہے، لیکن اس میں افراط زر اور غیر مستحکم پالیسیاں ہیں (2021/22 میں مصر کی طرح لیرا گر جائے گا)۔.
• مراکش زیادہ قدامت پسند ہے، لیکن مارکیٹ چھوٹی ہے۔.
• مصر کی ایک مضبوط آبادی (110 ملین سے زیادہ افراد) اور سیاحت ہے: اس میں نہر سویز، دو سمندر، اہرام، اور زندگی گزارنے کی سستی قیمت ہے۔.
• اس کے علاوہ، حکومت سرگرمی سے نئی چیزیں بنا رہی ہے (مثال کے طور پر، نیا انتظامی مرکز، جہاں یورپی طرز کے محلے پہلے سے ہی منصوبہ بند ہیں)۔.

عالمی درجہ بندی۔ کاروبار کرنے میں آسانی کے مطابق، مصر 2020 میں 114 ویں نمبر پر ہے (تمام پیرامیٹرز میں اوسط)، جبکہ آسٹریا تقریباً 27 ویں نمبر پر ہے۔ اس کا مطلب ہے:

• آسٹریا میں کاروبار کرنا (اور جائیداد خریدنا) 70% آسان ہے – وہاں طریقہ کار کم ہیں، رقم کی منتقلی زیادہ شفاف ہے، اور قوانین اچھی طرح سے قائم ہیں۔.
• مصر کو اکثر اجازت نامے کی ضرورت ہوتی ہے (مثال کے طور پر، جیسا کہ پہلے ہی ذکر کیا گیا ہے، کسی بھی جائیداد کی خریداری کے لیے وزراء کی کابینہ سے منظوری درکار ہوتی ہے) اور کرنسی کے ضوابط کی تعمیل ہوتی ہے۔.
• نشیب و فراز میں اہم بیوروکریسی اور سیاسی تبدیلی کے امکانات شامل ہیں (انہیں آئی ایم ایف کی اصلاحات کے مطابق بھی ڈھالنا پڑے گا، جس سے ضوابط بدل سکتے ہیں)۔.

معاشی پس منظر۔ حالیہ برسوں میں، مصر کی معیشت نے پچھلے بحرانوں کے بعد مستحکم ترقی کا مظاہرہ کیا ہے۔ مصری وزارت اقتصادی ترقی کے مطابق، ملک کی جی ڈی پی میں 2021/22 میں ~ 6.6 فیصد اور 2022/23 میں 3.8 فیصد اضافہ ہوا۔

افراط زر اب بھی دوہرے ہندسوں میں ہے (2023 میں ~35%)، لیکن سست ہونا شروع ہو گیا ہے۔ یہ صورتحال دو اہم نتائج کی طرف لے جاتی ہے: پہلا، مصر میں رئیل اسٹیٹ مستحکم یورپ کے مقابلے میں تیزی سے بڑھ رہی ہے (2023 میں، کچھ ریزورٹ علاقوں میں مکانات کی قیمتوں میں 20-40% اضافہ ہوا)؛ دوسرا، شرح مبادلہ میں عدم استحکام کا مطلب یہ ہے کہ سرمایہ کاروں کو اپنے تمام فنڈز کو پاؤنڈ میں نہیں رکھنا چاہیے۔.

جنوبی یورپ۔ کبھی کبھی مصر کا موازنہ ترکی یا یونان (یا قبرص) سے کیا جاتا ہے:

• یونان یورو 250,000-500,000 میں "گولڈن ویزا" پیش کرتا ہے۔ یہ یورپی یونین کا رکن ہے، لیکن مارکیٹ چھوٹی ہے۔ یہ دیکھنا مفید ہے کہ یونان میں الگ سے جائیداد کیسے خریدی جائے — یہ مختلف طریقہ کار کو ایک سادہ چیک لسٹ میں ڈسٹل کرنے میں مدد کرتا ہے۔
• مصر یورپی یونین میں نہیں ہے، لیکن اس کی قیمتیں کم ہیں (قاہرہ یا ہرغدا میں اپارٹمنٹ خریدنا ایتھنز میں ملتے جلتے اپارٹمنٹ سے سستا ہے) اور قدرے زیادہ منافع (مثال کے طور پر، موازنہ کریں: قاہرہ میں کرایہ پر لیے گئے اپارٹمنٹ کی سالانہ پیداوار 5-7% ہے جبکہ آسٹریا کے زیادہ تر شہروں میں 2-3%)۔.
• قبرص اور ترکی بھی آسٹریا سے سستے ہیں، لیکن مصر بڑا ہے اور دلچسپ تفریحی مقامات (بحیرہ احمر) پیش کرتا ہے۔.

سرمایہ کار مصر پر توجہ کیوں دے رہے ہیں؟ جواب آسان ہے: فی الحال اس کی قدر کم ہے۔ بحران کے دوران، سرمایہ کار مصر سے بھاگ گئے (مثال کے طور پر 2011 کے انقلاب یا پاؤنڈ کی قدر میں کمی کی وجہ سے) اور قیمتیں گر گئیں۔

اب جبکہ ملک مالی مشکلات پر قابو پا رہا ہے، غیر ملکی سرمایہ جمع ہو رہا ہے: تازہ ترین خبر یہ ہے کہ امارات اور سعودی عرب سیاحتی علاقوں کو ترقی دینے میں دسیوں اربوں کی سرمایہ کاری کرنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں (مثال کے طور پر، 35 بلین ڈالر کا راس الحکمہ منصوبہ)۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ اگلی دہائی میں مصر میں سرمایہ کاری بڑھے گی۔.

اس کا موازنہ ویانا سے کریں۔ آسٹریا میں تقریباً 70% سرمایہ کاری کا ماحول بہتر ہے: ایک یورپی قانونی نظام، کم افراط زر، اور قابل پیشن گوئی پالیسیاں۔ آسٹریا میں سرمایہ کاری پر واپسی (ROI) قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے کمزور ہے ( یہاں قیمتیں 2022-2023 میں تقریباً مستحکم ہو جائیں گی )۔ تاہم، رینٹل کی آمدنی (کوئی ریٹ کیپس نہیں ہیں، لیکن مانگ اعتدال پسند ہے) تقریباً 2–3% پیداوار دیتی ہے۔ مصر میں ترقی کی صلاحیت زیادہ ہے، لیکن وہاں خطرات کے لیے زیادہ فعال خطرے کی نگرانی کی ضرورت ہوتی ہے۔

مصری رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گزشتہ 15 سالوں میں ایک قابل ذکر ارتقاء سے گزری ہے۔.

2011 کے انقلاب کے بعد، بہت سے خریداروں نے مارکیٹ کو چھوڑ دیا، جس کی وجہ سے قیمتوں میں کمی آئی (خاص طور پر 2012 اور 2015 کے درمیان)۔ جیسے جیسے حکومت نے اپنی گرفت مضبوط کی، قیمتیں آہستہ آہستہ بڑھنے لگیں۔ اس کی حمایت تعمیراتی کمپنیاں (طلعت مصطفیٰ گروپ، پام ہلز، اوراسکام، ایس او ڈی آئی سی) اور سرکاری منصوبوں (جیسے مصرا سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ) نے کی۔.

2016 میں، ایک اور جھٹکا لگا – لیرا کی قدر میں تیزی سے کمی (8 EGP/$ سے 30 EGP/$) – اصلاحات کی وجہ سے، افراط زر میں اضافہ ہوا، اور اس مشکل پس منظر کے خلاف، ثانوی مارکیٹ کا غلبہ بڑے پیمانے پر سیکٹر میں تیزی سے نئی عمارتوں میں بہہ گیا۔.

2023 میں میں تقریباً 15-40% کا معمولی اضافہ ہوا۔ 2024 میں، رفتار تیز ہوئی: پہلے مہینوں میں، نئے علاقوں (نیا قاہرہ) میں نمو 24% سالانہ تک پہنچ گئی۔

سی اے پی ایم اے ایس کے اعدادوشمار کے مطابق ، نجی تعمیراتی شعبے نے 2022/23 میں ریکارڈ تعداد میں رہائشی یونٹ بنائے (تقریباً 1.3 ملین، پچھلے سال سے 21 فیصد زیادہ)۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مارکیٹ اس وقت ڈویلپرز اور خریدار دونوں کی توجہ کے نیچے ہے۔

مراکز تمام بڑے شہر اور ریزورٹس ہیں:

قاہرہ اور اس کے مضافات۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں آبادی کی اکثریت رہتی ہے (میٹروپولیٹن علاقے میں تقریباً 20 ملین)۔ پرانے محلوں (شبرا، زمانہ، مسر الادیمہ) میں سیکنڈری مارکیٹ میں قیمتیں کم ہیں، لیکن مانگ بھی کمزور ہے۔

تاہم، قاہرہ کے آس پاس کے نئے شہروں میں (نیا قاہرہ، 6 اکتوبر، شیخ زاید، مدینتی، وغیرہ)، سپلائی تیزی سے بڑھ رہی ہے: یہاں آپ کسی بھی بجٹ میں قاہرہ میں ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں - ایک کمرے کے اسٹوڈیو سے لے کر سوئمنگ پول والی حویلی تک۔.

مضافاتی علاقوں میں قیمتیں عام طور پر قاہرہ کے مقابلے میں 1.5–2 گنا زیادہ ہوتی ہیں (ایک بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً $60,000–$100,000)۔ قاہرہ میں رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ روایتی طور پر گھریلو مانگ (مقامی اپنے لیے گھر خریدتے ہیں) اور طلباء کے کرایے (ان میں سے بہت سی ہیں، بشمول 60 یونیورسٹیاں، علاوہ غیر ملکی شراکت دار اور مشاورتی فرمیں)۔.

بحیرہ احمر کے ریزورٹس۔ ہرغدہ اور شرم الشیخ اہم سیاحتی مراکز ہیں۔ وہ یورپیوں اور مشرق وسطیٰ کے امیروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔ بہت سی نئی عمارتیں اور کنڈومینیم ہیں (ہوٹل کے بنیادی ڈھانچے کے ساتھ تیار شدہ کمپلیکس)۔

آپ Hurghada میں ایک معمولی اسٹوڈیو کے لیے $50,000 سے $80,000 تک ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں۔ ایک زیادہ باوقار ولا کی قیمت $300,000 سے $500,000 ہے۔.

قیمتیں قاہرہ کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہیں: یہاں، لوگ سمندر کے نظارے کے لیے ادائیگی کرنے کو تیار ہیں۔ ڈالر میں خریدنا بہتر ہے (قیمتیں کرنسی کے مطابق ہیں)، کیونکہ پاؤنڈ مزید کمزور ہو رہا ہے۔.

شمالی ساحل (نیو العالمین اور اسکندریہ کا علاقہ)۔ یہیں سے 2017-2019 میں تیزی شروع ہوئی۔ مراسی، ٹیونس، اور سیدی عبدالرحمن کمپلیکس، اس کے بعد نئی الامین ہائٹس اور نارتھ کوسٹ، ان میں شامل ہیں۔ انفراسٹرکچر ابھی تک محدود ہے، لیکن تعمیرات تیز رفتاری سے جاری ہیں۔

قیمتیں: ایک بیڈروم کے اپارٹمنٹس $60,000 سے، ولاز $200,000 تک۔ مارکیٹ بڑی حد تک قیاس آرائی پر مبنی ہے، اور بہت سے اپارٹمنٹس فی الحال آف سیزن خالی ہیں۔.

ایک نیا انتظامی سرمایہ اور دیگر منصوبے۔ حکومت قاہرہ کے قریب ایک وسیع "سیٹیلائٹ" دارالحکومت بنا رہی ہے۔ جب کہ اس کے رہائشی علاقے ابھی پوری طرح سے آباد نہیں ہوئے ہیں (سڑکیں اور ایک میٹرو ابھی زیر تعمیر ہے)، بہت سے سرمایہ کار سرکاری افسران کو زمین کرائے پر دینے کے امکان سے متوجہ ہو رہے ہیں۔

یہاں قیمتیں زیادہ ہیں (اسٹارٹ اپ کی قیمت $300,000–600,000 ہے)، اور پیشکش بلند و بالا عمارتوں اور دفاتر کی ہے۔.

دوسرے اسکندریہ اور بحیرہ روم کے ساحل کے ساتھ (مثال کے طور پر، مغرب میں ہرغدہ، ایل آریش)، قیمتیں کم ہیں، لیکن مانگ بھی کم ہے۔ مخصوص خصوصیات: شمالی مصر یورپ کے قریب اور سردیوں میں گرم ہوتا ہے۔ قاہرہ میں کام اور مطالعہ کے زیادہ مواقع ہیں۔ بحیرہ احمر اپنی فعال سیاحت کے لیے جانا جاتا ہے۔

مصر میں، ثانوی مارکیٹ اب بھی حاوی ہے (60% سے زیادہ لین دین)۔ بہت سے مصری اب بھی "پرانے اسٹاک" (1980 کی دہائی سے پہلے بنائے گئے مکانات) کا تبادلہ کرتے ہیں، خاص طور پر قاہرہ کے غریب مضافات میں کم بلندی والے اپارٹمنٹس۔

نئی پیشرفت (نئے محلے، کاٹیج کمپلیکس) زیادہ مہنگے مکانات اور سیاحتی اپارٹمنٹس کے لیے جگہ بھر رہے ہیں۔ نئی پیش رفتوں میں بزنس کلاس پروجیکٹس (SODIC One in Cairo, Palm Hills Madinaty) اور لگژری پروجیکٹس (ماراسی ولاز) شامل ہیں۔

کے زیر انتظام ہوٹل بھی سرمایہ کاری کے منصوبے پیش کرتے ہیں: مثال کے طور پر، قاہرہ میں سوفیٹل ہوٹل کے قریب ہوٹل اپارٹمنٹس یا ایل گونا میں ولا پروجیکٹس۔

خریدار بنیادی طور پر مقامی ہیں: متوسط ​​اور اعلیٰ طبقے، بینک کے ملازمین، ڈاکٹرز، اور ریٹائرڈ فوجی اہلکار۔ غیر ملکی سرمایہ کاروں میں روایتی طور پر چینی کارکنان اور کمپنیاں شامل ہیں (پہلے تعمیراتی کام میں شامل ہیں)، یورپی ریٹائر ہونے والے (اکثر برطانوی، فرانسیسی کرائے کے ساتھ)، روسی سرمایہ (خاص طور پر شمال اور ہرغدہ میں)، اور اب UAE اور سعودی عرب کی طرف سے نمایاں دلچسپی ہے (بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری کے ساتھ)۔

دلچسپ بات یہ ہے کہ خطے میں ایک رجحان ہے : مثال کے طور پر، حال ہی میں یہ معلوم ہوا ہے کہ مصر نے علاقائی ممالک کے گھر خریداروں کو فوائد کی پیشکش کی ہے (ٹیکس کی چھٹیاں اور سعودیوں اور اماراتیوں کے لیے اسی طرح کی شرائط)۔

مجموعی طور پر، گھریلو طلب (خود ایشیائیوں، افریقیوں، اور مصریوں کی طرف سے) زیادہ تر لین دین کا حصہ ہے۔ کل خریداریوں میں غیر ملکیوں کا حصہ کم ہے، لیکن یہ سب سے مہنگی جائیدادوں کے لیے کلیدی حیثیت رکھتے ہیں۔.

مصری رئیل اسٹیٹ کو اب بھی یورپی رئیل اسٹیٹ کے لیے ایک پرکشش "بجٹ متبادل" سمجھا جاتا ہے: ترقی یافتہ انفراسٹرکچر والے عالمی شہروں کی نسبت قیمتیں نمایاں طور پر کم ہیں۔ مختصراً، مصری مارکیٹ ایک نوجوان، تیزی سے بڑھتی ہوئی مارکیٹ ہے جس کی اپنی مخصوص خصوصیات ہیں (سیاحت اور گھریلو صارفین کے لیے رہائش پر توجہ مرکوز ہے)، جو فطری طور پر "مستحکم" آسٹریا کی مارکیٹ سے زیادہ قیاس آرائی پر مبنی ہے۔.

افراد۔ کوئی بھی شہری (غیر ملکی یا مصری) رہائشی جائیداد یا زمین کا پلاٹ خرید سکتا ہے۔ 2023 سے، "دو املاک کی حد" کو ختم کر دیا گیا ہے، جس سے افراد اپنی مرضی کے مطابق زیادہ سے زیادہ اپارٹمنٹس یا مکانات خرید سکتے ہیں (حالانکہ انہیں ہر ایک کے بارے میں سرکاری ایجنسیوں کو مطلع کرنا چاہیے)۔

ایک کمپنی۔ اکثر کسی کمپنی کے ذریعے خریدی جاتی ہے—ایک مصری کارپوریشن (LTD/GPSC) یا کسی غیر ملکی کی شاخ۔ یہ ٹیکس کے کچھ فوائد فراہم کرتا ہے: اگر تنظیم آمدنی حاصل کرتی ہے (مثال کے طور پر، کرایہ سے)، وہ کارپوریٹ ٹیکس ادا کرتی ہے، جو کبھی کبھی انفرادی شرحوں سے کم ہوتا ہے۔

تاہم، یہ بات ذہن میں رکھیں کہ زیادہ تر غیر ملکیوں کو بھی مصری کمپنی کھولنے کے لیے ایک نمائندہ یا شریک بانی کی ضرورت ہوتی ہے (کم از کم EGX کے ساتھ رجسٹرڈ)۔ ٹیکسوں کو کم کرنے کے لیے، کچھ لوگ قبرص یا اسٹونین کمپنی کے ذریعے خریداری کرتے ہیں اور ان دائرہ اختیار کے ذریعے لین دین کو کنٹرول کرتے ہیں، لیکن یہ جائیداد رسمی طور پر مصری ذیلی کمپنی میں رجسٹرڈ ہے۔.

REITs (فنڈز)۔ مصر کے پاس قانونی اجتماعی سرمایہ کاری کی گاڑیاں ہیں: REITs (رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ)، جو بینک اور ایکسچینج (FRA) کے ذریعے منظم ہیں۔ تاہم، طبقہ میں ان کا حصہ بہت کم ہے۔

شرائط درج ذیل ہیں: قانون کے مطابق، REIT کو اپنے اثاثوں کا کم از کم 80-90% رینٹل ریئل اسٹیٹ میں لگانا چاہیے اور اپنے منافع پر 22.5% ٹیکس ادا کرنا چاہیے (سرمایہ کاروں کے لیے کوئی مراعات نہیں ہیں)۔ 2018-2020 میں، ایکسچینج ٹریڈڈ REITs (Misr Insurance اور Banque du Caire کے متعدد فنڈز) شروع کرنے کی کوششیں کی گئیں، لیکن ان کا سرمایہ ابھی بھی چھوٹا ہے۔.

اگر آپ بیوروکریسی کے لیے تیار ہیں اور "بالواسطہ" سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں (زیادہ لیکویڈیٹی، بلکہ کسی ڈھانچے پر متفق ہونے کا خطرہ بھی)، تو آپ مقامی REITs پر غور کر سکتے ہیں (اگر مارکیٹوں میں مسلسل اضافہ ہوتا ہے، تو وہ تعریف کرنا شروع کر دیں گے)۔.

آپ کے اپنے نام پر خریداری (اکیلا یا شادی شدہ)۔ سب سے آسان طریقہ یہ ہے کہ خریداری کو کسی فرد یا دونوں میاں بیوی کے نام پر رجسٹر کروائیں۔ وراثت اور تحفے کے مسائل پر غور کرنا ضروری ہے: اگر ایک ماں اپنے نام پر اپارٹمنٹ خریدتی ہے، تو وہ بعد میں اسے اپنے بچوں کو دے سکتی ہے (لیکن مصری قانون کے تحت، اس کے لیے وصیت کی ضرورت ہوتی ہے، جس پر عمل درآمد ضروری ہے)۔

2018 کے بعد سے، مصر نے شادی سے پہلے کے معاہدوں کو جائیداد کی تقسیم کے ایک ذریعہ کے طور پر تسلیم کیا ہے، جس سے خاندانوں کے لیے "دو کے لیے خریدنا" ایک عام عمل ہے۔.

سرمایہ کاری ٹرسٹ یا فاؤنڈیشن کے ذریعے۔ تقریباً کوئی نہیں: مغربی طرز کے خاندانی ٹرسٹ (جیسے آسٹریا میں) مصر میں دستیاب نہیں ہیں۔

تاہم، "اسٹیٹ پلاننگ" کے لیے آپشنز موجود ہیں: رئیل اسٹیٹ کو کسی کمپنی یا "خصوصی فنڈ" میں رجسٹر کیا جا سکتا ہے جو پراپرٹی کا انتظام کرتی ہے (مالیاتی ریگولیٹر کی نگرانی میں)۔ یہ ایک پیچیدہ انتظام ہے اور عام طور پر ~1 ملین یورو تک کی غیر ملکی سرمایہ کاری کے لیے ضروری نہیں ہے۔.

پراکسی (پاور آف اٹارنی) کے ذریعے خریداری۔ بہت سے غیر ملکی فوری طور پر اندر نہیں جا سکتے، اس لیے وہ ایک پراکسی (مصری شہری یا کمپنی) کے ذریعے ایک نوٹری کے ساتھ جنرل پاور آف اٹارنی کے تحت خریداری کرتے ہیں۔

قانون اس کی اجازت دیتا ہے: ایک نوٹری مصر میں یا بیرون ملک (ایک رسول کے بعد) ایک پاور آف اٹارنی جاری کرتا ہے۔ درحقیقت اٹارنی ایک ابتدائی معاہدہ (مشخصہ) میں داخل ہوتا ہے، ایک ڈپازٹ فراہم کرتا ہے، اور پھر حتمی لین دین کو باقاعدہ بناتا ہے۔.

غیر رہائشی بمقابلہ رہائشی۔ کوئی قانونی پابندیاں نہیں ہیں: ایک غیر ملکی (غیر مقیم) ایک مصری کے طور پر انہی شرائط کے تحت رئیل اسٹیٹ خرید سکتا ہے، بشرطیکہ انہوں نے وزارت خارجہ/سرمایہ کاری کمیشن سے منظوری حاصل کی ہو۔

منظوری تقریباً ہمیشہ دی جاتی ہے (وہ صرف کسی بھی خلاف ورزی کی جانچ کرتے ہیں)۔ غیر یورپیوں کو خریداری پر خودکار ویزا نہیں ملتا، لیکن سرمایہ کاری پروگرام کے تحت رہائشی اجازت نامہ (1-5 سال) جاری کیا جاتا ہے۔.

مصر میں خریداری کا عمل کئی لازمی مراحل پر مشتمل ہے:

ٹیکس شناختی نمبر (محسد/ٹیکس کارڈ) حاصل کرنا۔ جیسا کہ بہت سے MENA ممالک میں ہوتا ہے، غیر ملکیوں کو پہلے مصری ٹیکس اتھارٹی سے مقامی شناختی نمبر (NIN) حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ آسان ہے اور عام طور پر بینکنگ کے ذریعے کیا جاتا ہے (کارڈ حاصل کرنے کے لیے آپ کے پاسپورٹ کا استعمال کرتے ہوئے)۔ اس نمبر کے بغیر لین دین کو ریکارڈ نہیں کیا جا سکتا۔

نیت کا خط (مشخصہ) اور جمع۔ پراپرٹی کو منتخب کرنے کے بعد، فریقین ایک ابتدائی معاہدے پر دستخط کرتے ہیں (عام طور پر 10-15 دنوں کے لیے)، جس کے تحت خریدار سیکیورٹی ڈپازٹ ادا کرتا ہے (عموماً قیمت خرید کا 5-10%)۔ یہ معاہدہ دونوں فریقوں کی حفاظت کرتا ہے: بیچنے والا وعدہ کرتا ہے کہ وہ جائیداد کسی اور کو فروخت نہیں کرے گا، اور خریدار خریدنے کے اپنے ارادے کی ضمانت دیتا ہے۔

قانونی مستعدی تقریباً لازمی۔ ایک مصری رئیل اسٹیٹ وکیل جائیداد کی دستاویزات کی تصدیق کرتا ہے: بیچنے والے کا ٹائٹل، کوئی بوجھ، اور صحیح رجسٹریشن۔ اس عمل کو اکثر "بطور مستعدی" کہا جاتا ہے۔ حتمی فروخت کا معاہدہ یہاں، ایجنٹ کے دفتر میں یا وکیل کے ساتھ دستخط کیا جاتا ہے۔

نوٹری اور رجسٹریشن۔ آخری مرحلہ دستاویزات کو نوٹری میں جمع کرانا ہے (عام طور پر مقامی ٹائٹل رجسٹریشن آفس میں)۔ نوٹری پھر پوری رقم جمع کراتی ہے (ترجیحی طور پر مصر میں بینک ٹرانسفر کے ذریعے)۔ نوٹری خریداری کو باقاعدہ بناتی ہے اور خریدار کے نام پر ٹائٹل کا اندراج کرتی ہے۔

ٹائم فریم: تمام ضروری دستاویزات کے ساتھ، اس عمل میں عام طور پر 1-2 ہفتے لگتے ہیں۔ ادائیگی کلید ہے۔ 2025 کے آخر تک ، لیکن فیس اب بھی وصول کی جاتی ہے: اسٹامپ ڈیوٹی (~2.5%)، 1–3% تک کی نوٹری فیس، اور وکیل/ایجنٹ کی فیس (عام طور پر 2% سے زیادہ نہیں)۔

نئے مالکان کے لیے رجسٹریشن۔ نوٹری کے بعد، ٹائٹل ڈیڈ خریدار کے نام پر رجسٹرڈ ہوتا ہے۔

وکیل اور ایجنٹ کا کردار۔ میں ایک مقامی وکیل اور ایک تجربہ کار ایجنٹ یا رئیلٹر کی خدمات حاصل کرنے کی سختی سے سفارش کرتا ہوں۔ ایک وکیل لین دین کی سالمیت کی تصدیق کرے گا، کاغذی کارروائی میں مدد کرے گا، اور اہم دستاویزات کے عربی میں ترجمہ کی تصدیق کرے گا۔ ایک ایجنٹ علاقے کے خطرات اور حقیقت پسندانہ قیمت کے بارے میں مشورہ دے گا (اشتہار شدہ قیمتیں اکثر بڑھائی جاتی ہیں)۔

خریدار کی ضروریات۔ رسمی طور پر، اس میں کافی فنڈز کا ہونا اور کسی قسم کی پابندیوں کی عدم موجودگی شامل ہے (مثال کے طور پر، جائیداد کا فوجی زون میں ہونا)۔ یہ فرض کیا جاتا ہے کہ خریدار قانونی عمر کا ہے اور قانونی طور پر قابل ہے۔

غیر ملکی جائیدادوں کے رجسٹر میں رجسٹرڈ ہیں۔ قانون 230/1996 نے غیر ملکیوں کو "تزویراتی لحاظ سے اہم" مقامات پر جائیداد کی ملکیت سے منع کیا، لیکن 2023 کی ترامیم نے رہائشی املاک کے لیے اس پابندی کو ہٹا دیا (جب تک کہ جائیداد ایک بند فوجی یونٹ نہ ہو)۔.

جزیرہ رئیل اسٹیٹ کے تحفظات۔ کچھ مشہور ریزورٹس (Helmondib جزیرہ، بحیرہ احمر کے جزائر) خاص طور پر محفوظ علاقوں میں واقع ہیں۔ ان علاقوں کو اکثر لین دین سے پہلے فوجی حکام سے علیحدہ اجازت درکار ہوتی ہے۔ یہ نایاب ہے، لیکن یہ ضروری ہے کہ پہلے کسی وکیل سے اس کی جانچ کریں۔

دور سے خریدنا۔ جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے، آپ اسے پاور آف اٹارنی کے ساتھ کر سکتے ہیں۔ کلائنٹ اکثر مجھ سے کہتے ہیں، "میں سفر نہیں کرنا چاہتا،" لیکن میں تجویز کرتا ہوں کہ کم از کم ایک بار ضرور دیکھیں- جائیداد کو دیکھنا اور اردگرد کے ماحول کو سمجھنا ضروری ہے۔ تاہم، تمام رسمی کارروائیوں کو دور سے ہینڈل کیا جا سکتا ہے: وکلاء آپ کی طرف سے دستخط کر سکتے ہیں، اور ایک نوٹری ایک تصدیق شدہ پاور آف اٹارنی کے ساتھ کام کرتی ہے۔

مستعدی کی وجہ سے۔ مصر میں، مندرجہ ذیل نکات کی تصدیق ہونی چاہیے: کوئی بھی جائیداد کی ملکیت پر تنازعہ نہیں کر رہا ہے (مثال کے طور پر، کسی اور کی وراثت پر کوئی دائرہ اختیار نہیں ہے)، جائیداد رہن نہیں رکھی گئی ہے (اس صورت میں آپ کو بغیر کسی قرض کے سرٹیفکیٹ کی درخواست کرنے کی ضرورت ہے)، اور تمام یوٹیلیٹی بل ادا کر دیے گئے ہیں۔ سرکاری ایجنسیوں کو فروخت کرنے سے پہلے کوئی بقایا قرض کا سرٹیفکیٹ پیش کرنے کی ضرورت ہے۔

عنوان کی رجسٹریشن۔ نوٹرائزیشن کے بعد، خریدار کو رجسٹریشن کا سرٹیفکیٹ ملتا ہے - مصری "ملکیت کا سرٹیفکیٹ"۔

مصر میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، ایک سرمایہ کار کو درج ذیل اخراجات پر غور کرنے کی ضرورت ہے:

سٹیمپ ڈیوٹی عام طور پر لین دین کی قیمت کا 2.5% (معاہدے میں شامل)۔ یہ بیچنے والے کی طرف سے ادا کیا جاتا ہے، لیکن اکثر بات چیت کے دوران قیمت میں فیکٹر کیا جاتا ہے.

نوٹری اور رجسٹریشن فیس۔ نوٹری اور پراپرٹی رجسٹریشن فیس لین دین کی لاگت کا تقریباً 1–3% ہے۔

وکیل/ایجنٹ۔ خریداری کی قیمت کا تقریباً 2–3% (رقم پر ایجنٹ کے ساتھ تبادلہ خیال کیا جاتا ہے)۔ یہ سرکاری فیس نہیں ہے، لیکن خریدار کی طرف سے ادا کی جاتی ہے یا معاہدے کے ذریعے بیچنے والے کے ساتھ شیئر کی جاتی ہے۔

VAT گزارہ کم از کم - نئی رہائشی عمارتیں 2025 کے آخر تک VAT سے مستثنیٰ ہیں (جیسا کہ معاشی اصلاحات کے قانون کے مطابق) - یعنی آپ رہائشی منصوبے میں اپنے اپارٹمنٹ پر اضافی VAT ادا نہیں کرتے ہیں۔

یونیفائیڈ ریئل اسٹیٹ ٹیکس۔ رینٹل پراپرٹیز پر ریئل اسٹیٹ ، جو سرکاری کرایے کی قیمت کے 10% کی شرح سے لگایا جاتا ہے (علاوہ 30% کٹوتی)۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر آپ اپنی جائیداد کرائے پر دیتے ہیں، تو آپ کے ٹرن اوور کا 10% (30% کٹوتی کے بعد) بجٹ میں جاتا ہے۔

میونسپل ٹیکس (مقامی، آسٹریا کے Gemeindesteuer کی طرح)۔ یہ غیر معمولی ہے اور عام طور پر مالکان کی سالانہ دیکھ بھال کی فیس میں شامل ہوتا ہے اور کرایہ داروں کو دیا جاتا ہے۔

سرمایہ کاری ٹیکس۔ مصر میں کوئی خاص "نان ڈومیسائل" یا "موخر" ٹیکس نظام نہیں ہے، جیسا کہ کچھ ممالک کرتے ہیں (جیسے آسٹریا کی خود کفالت اسکیم)۔

یہاں، ٹیکس روایتی طور پر ادا کیے جاتے ہیں۔ غیر ملکی آمدنی کا حساب ذاتی بجٹ کی سطح پر نہیں کیا جاتا ہے (مطلب، ایک مصری باشندہ صرف ان آمدنی پر ٹیکس ادا کرتا ہے جو "مصر آئی" یا یہاں موصول ہوئی)۔ تاہم، یہ غیر رہائشیوں کے لیے غیر متعلقہ ہے۔.

مجموعی طور پر، خریداری کرتے وقت، مختلف فیسوں اور کمیشنوں پر لین دین کی قیمت کا 7-10% تک خرچ کرنے کے لیے تیار رہیں۔

آسٹریا کے ساتھ موازنہ۔ آسٹریا میں، خریدار 3.5% Grunderwerbsteuer (GrEST)، ~1.1% کی رجسٹریشن فیس، اور ~1.5% کی نوٹری فیس، کل تقریباً 6–7% کے لیے ادا کرتے ہیں۔ وہ نئی عمارت خریدنے پر 20% VAT بھی ادا کرتے ہیں (اگر آپ رہائشی ہیں اور کوئی بڑا پروجیکٹ خرید رہے ہیں، لیکن غیر ملکی اس سے جزوی طور پر مستثنیٰ ہو سکتے ہیں)۔

اس طرح، آسٹریا کے ٹیکس عام طور پر زیادہ ہوتے ہیں (خاص طور پر VAT)، لیکن خدمات کو بھی بہت زیادہ موثر بنایا جاتا ہے (شفاف، فوری طور پر شامل)۔.

کیپٹل گینز ٹیکس۔ مصر میں، یہ عام طور پر فروخت اور خریداری کی قیمت (افراد کے لیے) کے درمیان فرق کا 10% ہے۔ تاہم، ایک انتباہ ہے: اگر آپ کے پاس اپارٹمنٹ دو سال سے زیادہ ہے، تو اضافی ٹیکس مؤثر طریقے سے معاف کر دیا جاتا ہے، کیونکہ پرانی جائیدادوں کی فروخت معیاری ٹیکس اکاؤنٹنگ کے تابع نہیں ہوتی ہے۔ غیر رہائشیوں کے لیے، منتقلی عام طور پر خریدار کے ذریعے روک دی جاتی ہے۔

آسٹریا میں قوانین مختلف ہیں۔ اگر آپ ایک اپارٹمنٹ بیچتے ہیں جو آپ کی بنیادی رہائش تھی، تو کوئی ٹیکس نہیں ہے۔ دوسری صورت میں، اگر آپ تعمیر کے 10 سال کے اندر فروخت کرتے ہیں، تو منافع پر 30% ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے۔ 10 سال کے بعد، ایک چھوٹ ہے.

مصر ریئل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے رہائشی پروگرام پیش کرتا ہے۔ بنیادی طور پر، یہ گولڈن ویزا سے ملتا جلتا ہے: رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے تقاضے ہوتے ہیں، 1، 3، یا 5 سال کے لیے رہائش کی اجازت دیتے ہیں۔ قواعد (آخری بار 2023 میں اصلاح کی گئی) درج ذیل ہیں:

• 1 سال: کم از کم $50,000 مالیت کی جائیداد یا $50,000 کا بینک ڈپازٹ (مصری بینک میں)۔.
• 3 سال: $100,000 سے خریداری یا $100,000 جمع کریں۔.
• 5 سال: رئیل اسٹیٹ کے $200,000 سے۔.

ہر صورت میں، ویزا میں غیر معینہ مدت تک توسیع کی جاتی ہے جب تک کہ آپ کے پاس بینک کی تصدیق ہو یا آپ کے پاس مطلوبہ جائیداد ہو۔ رہائش کی کوئی ضروریات نہیں ہیں (بونس!)۔.

بات صرف یہ ہے کہ جائیداد کا قومی رجسٹر میں اندراج ہونا ضروری ہے، یعنی کہ زیر تعمیر پروجیکٹ میں خریداری رجسٹریشن کے بغیر ممکن نہیں ہو سکتی ہے (لیکن اس میں نرمی کی توقع ہے)۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ: آسٹریا رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے "گولڈن ویزا" پیش نہیں کرتا ہے۔ ہمارے پاس دولت مند افراد کے لیے رہائشی اجازت نامہ ہے (کام کے بغیر رہائش پر ایکٹ کا §56)، لیکن اس کے لیے بہت زیادہ سالانہ آمدنی کی ضرورت ہوتی ہے (ایک فرد کے لیے تقریباً €2,550 ماہانہ، اور کافی مالی تحفظ)۔

ہمارا "Aufenthalt" کارڈ کسی خریداری سے منسلک نہیں ہے، لیکن یہ پنشن یا بچت کے رہائشی اجازت نامے کی طرح ہے۔ آسٹریا میں سرمایہ کاروں کے لیے، خود ملازمت کرنے والے افراد کے لیے ریڈ-وائٹ-ریڈ کارڈ ایک آپشن ہے: اس کے لیے ایک کاروباری منصوبہ، تقریباً €100,000 کی سرمایہ کاری، اور ملازمت کی تخلیق کی ضرورت ہے۔ اس لیے، سرمایہ کاری اور قیام کے لیے، آسٹرین کو یا تو کاروبار کھولنا چاہیے یا دولت ثابت کرنا چاہیے، نہ کہ صرف اپارٹمنٹ خریدنا چاہیے۔.

غلطیاں۔ بہت سے نئے آنے والے "سیاحتی ویزا" اور "سرمایہ کاری کی رہائش" کو الجھا دیتے ہیں:

• مصر میں اپارٹمنٹ خریدنا خود بخود مستقل رہائش کی ضمانت نہیں دیتا ہے۔ لین دین مکمل ہونے کے بعد، سرمایہ کار "جائیداد کے مالک کے لیے رہائشی اجازت نامہ" کے لیے درخواست دیتا ہے۔.
• مثال کے طور پر، وکلاء کا ایک کنسورشیم پہلے ہی قائم کر چکا ہے کہ غیر ملکی مصر میں بغیر ویزا کے چھ ماہ سے زیادہ نہیں رہ سکتے اور انہیں امیگریشن سروس کے ساتھ رجسٹر ہونا ضروری ہے۔ لہذا، بغیر کسی درخواست کے، صرف جائیداد کی بنیاد پر خودکار رہائشی اجازت نامہ حاصل نہیں کیا جا سکتا۔.
• دیگر پابندیاں: آپ قاہرہ کے نئے ضلع میں 100 m² تک کی رہائشی عمارت کے لیے رہائشی اجازت نامہ حاصل نہیں کر سکتے - آپ کو اسے کم از کم $50,000 میں خریدنا چاہیے۔.

کیا تبدیلی آئی ہے (2023-2025): 2023 کے موسم گرما میں ریزیڈنس بائی انویسٹمنٹ پروگرام کو باضابطہ طور پر منظور کیا گیا تھا (حالانکہ پارلیمنٹ شہریت کے قوانین میں تبدیلیوں کی منظوری کے عمل میں ہے)۔

اہم اختراع "2 پراپرٹیز" کی حد کو براہ راست ہٹانا ہے، اور ساتھ ہی ڈپازٹس کے حوالے سے وضاحتیں بھی۔ اس طرح، معیشت (یا رئیل اسٹیٹ) میں $250,000 کی سرمایہ کاری کے ساتھ، ایک غیر ملکی سرمایہ کار کو رہائشی حیثیت حاصل ہوتی ہے۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ۔ آسٹریا میں مستقل رہائش دی جاتی ہے، مثال کے طور پر، ڈی ویزا (اسٹڈی/ ورک ویزا) یا ڈیکا کارڈ (ریٹائرمنٹ ویزا) کے ذریعے۔ اس کا مطلب ہے کہ آپ "صرف گھر خرید کر آسٹریا میں نہیں رہ سکتے" – آپ کو معیاری امیگریشن چینلز کی پیروی کرنی ہوگی۔

مختصر مدت کے کرایے (Airbnb، بکنگ، وغیرہ) بہت زیادہ منافع پیش کر سکتے ہیں - بہترین صورتوں میں، 6–8% سالانہ یا اس سے زیادہ (مقامی کرنسی میں)، خاص طور پر سردیوں میں اور چھٹیوں کے دوران مشہور ریزورٹس پر۔

مثال کے طور پر، ایک $300,000 سمندر کنارے والا ولا سیزن کے چند مہینوں کے لیے $20,000 لا سکتا ہے – کل کا 6–7% تک۔.

لیکن اہم خطرات اور پابندیاں ہیں: نئے قوانین ضوابط کو سخت کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، مصری حکومت، بہت سے ممالک کی مثال پر عمل کرتے ہوئے، ہوٹلوں کی طرح مہمانوں کو رجسٹر کرنے اور ٹیکس ادا کرنے کا مطالبہ کرتی ہے۔ قاہرہ میں، سٹی کونسل نے 30 دن تک کے کرایے کی اجازت دی ہے اور سیاحتی ٹیکس کی ادائیگی کو ۔ اور بحیرہ احمر پر، اسی طرح کے ضابطے تیار کیے جا رہے ہیں - "غیر درجہ بند" اپارٹمنٹس پر مکمل پابندی پہلے ہی متعارف کرائی جا چکی ہے (مالکان اور ٹریول ایجنسیوں سے جرمانے)۔

نتیجے کے طور پر، قلیل مدتی کرایے فی الحال "قانونیت کے دہانے پر" ہیں: مارکیٹ کے بہت سے حصے اب بھی غیر قانونی ہیں۔ اگر آپ Airbnb پر کوئی پراپرٹی کرایہ پر لیتے ہیں، تو جرمانے یا نئی پابندیوں کا سامنا کرنے کے لیے تیار رہیں (وزارت سیاحت کے ساتھ رجسٹریشن کی ضرورت ہو سکتی ہے)۔.

طویل مدتی کرایے کم خطرناک ہوتے ہیں۔ 3-5 سال کے کرائے کے لیے (قاہرہ میں اپارٹمنٹس اکثر سرکاری ملازمین، ڈاکٹروں اور غیر ملکیوں کے ذریعے کرائے پر ہوتے ہیں)، پیداوار زیادہ مستحکم لیکن کم ہوتی ہے—تقریباً 4-6% سالانہ (روبل کی سرمایہ کاری سے افراط زر کی وجہ سے زیادہ منافع ملے گا، لیکن "حقیقی لحاظ سے" یہ عام طور پر تقریباً 5% ہوتا ہے)۔

مثال کے طور پر، خود قاہرہ میں، 80-100 مربع میٹر کے اپارٹمنٹ کا اوسط کرایہ تقریباً $400-$600 فی مہینہ ہے، جبکہ ایک اپارٹمنٹ $50,000-$70,000 میں خریدا جا سکتا ہے، جس سے تقریباً 6-7% مجموعی آمدنی ہوتی ہے۔ شرم الشیخ میں، اسی طرح کے اپارٹمنٹس زیادہ مہنگے ہیں (ہر ماہ $1,000 تک)، اور وہاں کرائے کی پیداوار نظریاتی طور پر 8% تک ہے۔.

لیکن عملی طور پر، ایسے اپارٹمنٹس اکثر ان کے مالکان خود استعمال کرتے ہیں، اس لیے انہیں کرائے پر دینا صرف سیزن کے دوران ہی مقبول ہے۔.

پراپرٹی مینیجرز اور ایجنسیاں۔ بڑے شہروں میں، مخصوص کمپنیاں ("پراپرٹی مینجمنٹ") ہیں جو کرایہ کی جائیدادوں کا انتظام کرتی ہیں (وہ عام طور پر 20-25% کمیشن لیتے ہیں)۔

مثال کے طور پر، قاہرہ میں البروج یا ہرغدہ میں مصری گھر۔ وہ کرایہ داروں کی تلاش، ادائیگیاں جمع کرنے، اور خدمات کو برقرار رکھنے کا انتظام کرتے ہیں، لیکن فی صد لیتے ہیں۔ میں اکثر نئے آنے والوں کو ابتدائی طور پر ایجنسی استعمال کرنے کا مشورہ دیتا ہوں، حالانکہ اس سے منافع کم ہوتا ہے۔.

رینٹل انکم ٹیکس۔ معیاری شرح سرکاری کرایہ کا 10% ہے (30% کٹوتی کے بعد)۔ لہذا، اگر آپ $600/ماہ کرایہ پر دیتے ہیں (اور اس آمدنی کا اعلان کرتے ہیں)، تو ٹیکس $720/سال ($60/مہینہ) ہوگا۔

آسٹریا کے ساتھ موازنہ: آسٹریا میں، کرائے کی آمدنی کو دوسری آمدنی میں شامل کیا جاتا ہے اور آہستہ آہستہ ٹیکس لگایا جاتا ہے (50% تک)، لیکن افادیت کے اخراجات اور فرسودگی قابل کٹوتی ہے۔

ٹیکس کی کارکردگی کے لحاظ سے، مصر زیادہ منصفانہ نظر آتا ہے: مجموعی آمدنی کا 10% یورپ کے مقابلے میں کم ہے۔ اس کا موازنہ آسٹرین جائیداد کے مالکان سے کریں جو اپنی آمدنی کے کل 30% سے زیادہ کے لیے تبدیلی اور میونسپل ٹیکس پر 30% ادا کرتے ہیں۔.

پیداوار کا موازنہ۔ ایک موٹا اعداد و شمار: مصر میں تقریباً 7% بمقابلہ آسٹریا میں 3%۔ یقیناً یہ برائے نام ہے۔ مصر میں، آمدنی کا ایک بڑا حصہ افراط زر/عملے کی بڑھتی ہوئی تنخواہوں کی وجہ سے ضائع ہو سکتا ہے، لیکن غیر ملکی کرنسی میں خریداری کرتے وقت، پیداوار اب بھی زیادہ ہوتی ہے۔ تاہم، ویانا یا گریز میں، کرائے میں کمی تقریباً کبھی نہیں دیکھی جاتی ہے، اور جائیدادیں آسانی سے معاہدہ کے تحت قائم جرمن کرایہ داروں کو لیز پر دی جاتی ہیں۔

قاہرہ، مصر کا مرکزی تجارتی مرکز:

• انفراسٹرکچر۔ ہوائی اڈے، میٹرو (میٹرو لائنز 2)، اعلیٰ درجے کے ہسپتال، بین الاقوامی اسکول (نیا قاہرہ اسکول، قاہرہ میں امریکن اسکول) - یہ سب بڑے شہروں کے برابر ہیں۔
• فن تعمیر۔ سادہ رہائش گاہوں سے رہائش تک۔
• سرمایہ کاری کے لیے پڑوس۔ Maadi، Nubaria، اور Nexus Bay (جنوبی قاہرہ) پارکس اور اچھے اسکولوں کے ساتھ معزز مضافات ہیں۔ زمالک اور گارڈن سٹی (نائل جزیرہ، شہر کا مرکز) اعلیٰ درجے کے ہیں، لیکن قیمتیں بہت زیادہ ہیں ($7,000-$10,000 فی مربع میٹر)۔ نیو قاہرہ اور میڈنٹی، نئے شہر میں بہت سے نئے محلے اور تیار گھر ہیں۔ اس کے برعکس، پرانے مرکز (Izzetlmamplit، Shubra) کی سفارش نہیں کی جاتی ہے، کیونکہ اس کی دیکھ بھال خراب ہے اور رہائش کا معیار کم ہے۔
• کرایہ کے لیے۔ طلباء اور غیر ملکی ماڈی، نیو قاہرہ، اور ہیلیوپولیس میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ EU یا US سے خریداروں کو نیو قاہرہ کے علاقے اور Maadi پر غور کرنا چاہیے، جہاں $100,000 سے شروع ہونے والے اپارٹمنٹس مل سکتے ہیں۔

تھیسالونیکی، مصر کی دوسری سب سے بڑی مارکیٹ، اسکندریہ ہے۔ قاہرہ کے مقابلے یہاں قیمتیں 20-30% کم ہیں۔

• اسکندریہ کا "سوئس زون" (زیزینیا، سیدی بشر) بحیرہ روم کے یورپ کی یاد دلاتا ہے: پرسکون، سبز، لیکن کم کام۔.
• سرمایہ کار بعض اوقات شمالی ساحل (نیو العالمین، مارسا ماتروح) پر غور کرتے ہیں، جہاں اس وقت تعمیراتی کام زوروں پر ہے۔ وہاں قیمتیں کم ہیں ($70,000 سے ولاز)، لیکن بنیادی ڈھانچہ اب بھی کمزور ہے۔.
• اسکندریہ میں غیر ملکیوں کی طرف سے زیادہ مانگ نہیں ہے (تھوڑا سا مشرق وسطیٰ کی طرح)، لیکن مقامی لوگ حلقوں میں کرائے پر دے رہے ہیں (اسکندریہ میں زیادہ سیاح نہیں ہیں)۔.

جزائر اور بحیرہ احمر:

• شرم الشیخ ایک مہنگی منزل ہے۔ یہاں اپارٹمنٹس تقریباً $100,000 سے شروع ہوتے ہیں (ایک مہذب کمپلیکس میں 50 مربع میٹر کے اپارٹمنٹ کے لیے) اور ولاز کی حد $300,000–$400,000 سے $1 ملین اور اس سے زیادہ ہے۔ ہائی سیزن (دسمبر-فروری) ان گھروں کو اپارٹمنٹس سے بھر دیتا ہے، لیکن موسم گرما خالی ہو سکتا ہے۔.
• ہرغدہ شرم الشیخ سے قدرے سستا ہے لیکن زیادہ قابل رسائی ہے، اس کے اچھی طرح سے ترقی یافتہ "فلیٹ ساحل" (سہل حشیش، صفاگا) کی بدولت۔ قیمتیں: $50,000 سے اسٹوڈیوز، $150,000–$300,000 سے ولاز۔ کرائے پر تلاش کرنا آسان ہے کیونکہ وہ گرمیوں میں سیاحوں سے بھرے ہوتے ہیں (سردیوں میں رعایتی)۔.
• دہاب ایک چھوٹا سا بیک پیکر شہر ہے، لیکن یہ سیاحتی زون کا حصہ بھی ہے اور سستا ہے (اسٹوڈیوز $30,000 سے شروع ہوتے ہیں)۔ شمالی بحیرہ احمر کے ساحل (تبہ، راش الحکمہ) منفرد مقامات (قریب اردن اور اسرائیل) پیش کرتے ہیں، لیکن مستقل قیام کے بجائے عارضی قیام کی مانگ زیادہ ہے۔.

پیلوپونیس جزیرہ نما۔ یہاں کوئی متبادل نہیں ہے: ہم مصر کے اندرون ملک صوبوں کے بارے میں بات کر رہے ہیں، جہاں ہر چیز ناقابل یقین حد تک سستی ہے (ایک اپارٹمنٹ کے لیے $300 تک):

• ایل منیا، فیوم، یا کینا میں، مکانات یورپی یونین کے مقابلے میں بہت زیادہ قیمتی ہیں۔ لیکن مطالبہ صرف مقامی ہے۔.
• وہاں کی سرمایہ کاری بنیادی طور پر مصریوں کی طرف سے سمجھا جاتا ہے، اور بہت کم غیر ملکیوں کی طرف سے.
• ایسی جائیدادیں بہت آسانی سے قابل رسائی ہیں (گاؤں میں ایک گھر کے لیے $3-5 ہزار)، لیکن بعد میں انھیں بیچنا مشکل ہو جائے گا - انھیں بیچنے کے لیے کوئی جگہ نہیں ہے۔.

انفراسٹرکچر۔ مواصلات کے بارے میں تھوڑا سا مزید تفصیل۔ قاہرہ اور بڑے شہروں (الیگزینڈریا، ہرغدہ) میں بین الاقوامی ہوائی اڈے، ایکسپریس وے، ہوٹل، اور عالمی معیار کے اسپتال ہیں (قاہرہ میں ڈوئچے بینک کلینک اور اگوزا اسپتال، اور ہرغدہ میں اسپتال)۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے ایک پلس ہے: یہاں تک کہ اگر آپ خود وہاں نہیں رہ رہے ہوں گے، سیاح اور کرایہ دار چاہتے ہیں کہ ہر چیز قریب ہو۔

مثال کے طور پر، بچوں کے ساتھ ایک یورپی خریدار قاہرہ میں ایک بین الاقوامی اسکول کی موجودگی، سمندر کے سفر (ڈائیونگ کورسز دستیاب ہیں)، پرواز کے مناسب اوقات، اور اچھی طبی خدمات کی تعریف کرے گا۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ۔ عام طور پر ویانا اور آسٹریا کا معیار زندگی یقینی طور پر بلند ہے: صاف ہوا، بہترین ہسپتال، مفت اعلیٰ تعلیم، لیکن ان سب کی قیمت مصر سے دو سے تین گنا زیادہ ہے۔

آج سب سے زیادہ مقبول خریداریاں ہیں:

قاہرہ۔ فیملی اپارٹمنٹس کرائے کے لیے (لوگ مستحکم کرائے کی آمدنی پر اصرار کرتے ہیں) اور قیاس آرائی پر مبنی "انڈیکس خریداری" (مثال کے طور پر، ایک نئے پروجیکٹ میں نسبتاً سستے اپارٹمنٹس، انفراسٹرکچر مکمل ہونے کے بعد انہیں دوبارہ فروخت کرنے کی امید میں)۔

ہرغدہ/شرم۔ عام طور پر، مالکان مختصر مدت کے کرائے کے ذریعے آمدنی حاصل کرتے ہیں اور "سمندر کے کنارے مستقل رہائش" ادا کرتے ہیں۔

نیو العالمین۔ ایک تیزی سے بڑھتا ہوا علاقہ جہاں بڑے ڈویلپرز سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔ اپارٹمنٹ اور ولا پیکجز فروخت کیے جا رہے ہیں – خالصتاً سرمایہ کاری کے لیے، ساحلی ترقی کی امید میں۔

اندرونی علاقائی شہر۔ سرمایہ کاری کا صرف 5% نایاب قیاس آرائیوں سے آتا ہے جو شہری مضافات کی تعمیر کے لیے سستی زمین کو سونے کی کان کے طور پر دیکھتے ہیں۔

ثانوی مارکیٹ (> 65% لین دین) بنیادی طور پر اپارٹمنٹس اور مکانات پر مشتمل ہے جو 2000 سے پہلے تعمیر کیے گئے تھے، بعض اوقات انہیں تزئین و آرائش کی ضرورت ہوتی ہے۔ ان میں سے بہت سے لوگوں کو تزئین و آرائش کی ضرورت ہوتی ہے (باتھ روم کی تزئین و آرائش، انٹرنیٹ تک رسائی)۔.

تجربے سے، مصر کا "پرانا ذخیرہ" عام طور پر صرف مقامی لوگوں کے لیے موزوں ہوتا ہے - قاہرہ کے تاریخی کوارٹرز، اسکندریہ میں خستہ حال عمارتیں۔ تاہم، اس سیگمنٹ میں، آپ کو ایک بڑے اپارٹمنٹ کے لیے €30,000–40,000 میں سودے مل سکتے ہیں (لیکن بعض اوقات ان میں ایئر کنڈیشنگ بھی نہیں ہوتا ہے!)۔.

سیکنڈری مارکیٹ کی خصوصیات۔ 1980 سے پہلے تعمیر کردہ، ان خصوصیات میں توانائی کی کارکردگی کم ہے۔ گرمیوں میں گھر گرم ہوجاتے ہیں اور ایئر کنڈیشنر بہت زیادہ توانائی استعمال کرتے ہیں۔

اس لیے، میں کلائنٹس کو مشورہ دیتا ہوں کہ یا تو ایسے گھروں کی تزئین و آرائش کریں جس میں موصلیت اور نئی کھڑکیاں ہوں (کوئی موثر سرمایہ کاری نہیں)، یا انہیں صرف قلیل مدتی کرائے کے طور پر کرائے پر دینے کا منصوبہ بنائیں (سیاح پہلے ہی "بحیرہ روم کے رومانس" کو برداشت کرنے کے لیے تیار ہیں)۔.

بونس: ری سیل پراپرٹیز اکثر نئی تعمیرات سے 20-30% سستی ہوتی ہیں (اسی طرح کے مربع میٹر کے لیے)۔ تاہم، لیکویڈیٹی کم ہے: خریدار کو تلاش کرنے میں ایک یا دو مہینے لگ سکتے ہیں، خاص طور پر اگر آپ دور سے خرید رہے ہوں۔ سہولت کے ساتھ، مہنگائی کے بعد مہنگے ترین علاقوں (مادی، نیو قاہرہ) میں قیمتوں میں قدرے کمی آئی ہے، اور وہاں پر ری سیل پراپرٹیز اب بھی مہنگی ہیں (نئے بلڈرز کی قیمت پر)۔.

نئی پیشرفت۔ مارکیٹ کا کم از کم 35 فیصد۔ اس میں ڈویلپرز (MISR، Palm Hills، SODIC، Orascom، وغیرہ) کے رہائشی کمپلیکس کے ساتھ ساتھ خصوصی اپارتھوٹل پروجیکٹس شامل ہیں۔

مصر میں تعمیرات کی رفتار ہمارے معیار کے لحاظ سے معتدل ہے، لیکن مقامی لوگوں کے لیے کافی تیز ہے۔ زیر تعمیر پراپرٹی خریدتے وقت، تکمیل کی تاریخ (کہیں، 1-2 سال) پر غور کریں۔ ڈویلپر اکثر قسطوں کے منصوبے پیش کرتے ہیں (5 سے 10 سال کے لیے 0% سود) — یہ سرمایہ کاروں کے لیے آسان ہے: قسطوں میں ادائیگی کریں اور ایک سال کے اندر جائیداد وصول کریں۔.

معیار کا موازنہ۔ کچھ منصوبے (ماراسی، ال گونا) یورپی معیارات کے مطابق بنائے گئے ہیں (بنیادی ڈھانچے پر مضبوط توجہ کے ساتھ)۔

مجموعی طور پر، نئی تعمیر کا معیار، اوسطاً، آسٹریا سے کمتر ہے: تکمیل اور مواد کے معیار کے بارے میں شکایات ہیں۔.

مثال کے طور پر، میں نے یہ شکایات سنی ہیں کہ ایک SODIC کمپلیکس میں ٹائلیں ناقص طریقے سے لگائی گئی تھیں اور واٹر پروفنگ مکمل طور پر نہیں کی گئی تھی، جس کے نتیجے میں ایک سال کی بارش کے بعد بیسالٹس پر سانچہ نظر آتا ہے۔.

تاہم، آسٹریا تعمیرات میں سخت معیارات طے کرتا ہے – اور ویانا میں منصوبے توانائی کی کارکردگی، آواز کی موصلیت اور آگ سے حفاظت کو ذہن میں رکھتے ہوئے مصر کی نسبت بہت بہتر ہیں۔.

اس لیے، مصر میں نئی ​​عمارت خریدتے وقت، میں "خرابیوں" کے لیے فی الفور لاگت کا 5-10% مختص کرنے کی تجویز کرتا ہوں - یہاں تک کہ جدید ترین مصری گھر کو بھی 5 سال بعد مقامی مرمت کی ضرورت ہوگی (نیا ایئر کنڈیشنر لگانا، اگواڑا پینٹ کرنا وغیرہ)۔.

اشیاء کی مثالیں:

• $100,000 تک: متواتر پیشکشوں میں قاہرہ میں چھوٹے اسٹوڈیوز یا 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کے ساتھ ساتھ Hurghada میں لکیری اپارٹمنٹس (60 m² تک) شامل ہیں۔.
• $100–250,000: "درمیانی رینج" کلاس: قاہرہ میں 2–3 کمروں والے اپارٹمنٹس (80–120 m²)، یا قاہرہ/نیا قاہرہ میں ٹاؤن ہاؤسز (چھوٹا کاٹیج 150 m²)، یا Hurghada/Sharm میں 2 کمروں کے اچھے اپارٹمنٹس۔.
• $250–500,000+: قاہرہ کے بہترین محلوں میں 120–150 m² اپارٹمنٹس، بڑے ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز، سوئمنگ پولز والے کمپلیکس۔.

آسٹریا کے ساتھ نئی عمارتوں کا موازنہ۔ آسٹریا میں، نئی عمارتیں ایک سمارٹ ہوم سسٹم، ایک لفٹ، پارکنگ، مکمل طور پر تیار، اور ایک منسلک صحن کے ساتھ معیاری بنتی ہیں۔

مصر میں، یہ معیارات عالمگیر نہیں ہیں۔ کوالٹی بدتر ہو سکتی ہے، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں تارکین وطن کارکنان آباد ہیں (سمندر کے قریب، غریبوں کے قریب)۔ تاہم، نئے رہائشی علاقوں (میڈنٹی، نیو قاہرہ، ایل گونا) میں کافی حد تک بنیادی ڈھانچہ (اسکول، شاپنگ سینٹرز) ہیں اور وہاں نئی ​​تعمیرات کی مانگ ہے۔.

مصر کا ایک فائدہ: ساحلی علاقوں میں زمین اب بھی یورپ کی نسبت سستی ہے، اس لیے بحیرہ احمر کے ساحل پر ایک پیچیدہ خریداری (مثال کے طور پر 100 کمروں والا ایک اپارتھوٹل، ہر ایک میں باورچی خانہ) وسطی یورپ میں ایک چھوٹے B&B کے مقابلے قیمت پر مل سکتی ہے۔.

عام طور پر، مصر میں نئی ​​تعمیر سے منسلک خطرہ تاخیر اور ممکنہ تبدیلیاں ہیں۔ آسٹریا کے ڈویلپرز شاذ و نادر ہی ڈیڈ لائن سے محروم رہتے ہیں، جبکہ مصری لوگ زبردستی میجر کی صورت میں ڈیلیوری میں ایک سال کی تاخیر کر سکتے ہیں (وبا دیکھیں)۔.

"کلاسک" اپارٹمنٹ سرمایہ کاری کے علاوہ، آئیے کئی غیر روایتی طریقوں پر غور کریں:

ایک بڑے اپارٹمنٹ کے بجائے کئی اسٹوڈیو اپارٹمنٹس۔ ایشیا اور یورپ کے ہمارے بہت سے کلائنٹس (خاص طور پر وبائی امراض کے دوران) نے ایک بڑے اپارٹمنٹ کے بجائے دو یا تین ملحقہ اسٹوڈیو اپارٹمنٹس خریدنے کا انتخاب کیا ہے۔ اس سے منافع میں اضافہ ہوتا ہے (ہر اسٹوڈیو کو الگ سے فروخت کیا جاتا ہے، دو اسٹوڈیوز کا کرایہ عام طور پر ایک دو بیڈروم والے اپارٹمنٹ کے مشترکہ کرایے سے زیادہ ہوتا ہے، اور خالی جگہ کا خطرہ کم ہوجاتا ہے)۔

نقصان: متعدد معاہدوں کے ساتھ دوگنا کام، ممکنہ طور پر دو رہن کی مصنوعات۔ اہم بات یہ ہے کہ دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کی قیمت، بشمول اضافی فیس، تین اسٹوڈیو اپارٹمنٹس کی قیمت سے زیادہ نہیں ہے۔.

پلٹنا ایک مقبول طریقہ ہے: آپ وسطی قاہرہ میں ایک پرانا اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، تزئین و آرائش پر 10-20% خرچ کرتے ہیں، اور اسے زیادہ قیمت پر ٹرنکی پراپرٹی کے طور پر فروخت کرتے ہیں۔

تاہم، یہاں کی مارکیٹ 2022 سے گر گئی ہے (متبادل کی شرح اور وبائی بیماری کی وجہ سے) اور ہر چیز کو پاؤنڈ میں تبدیل کر دیا جانا چاہیے۔ اگر آپ مصری پاؤنڈز میں خریدتے ہیں اور ایک سستا اپارٹمنٹ ڈھونڈتے ہیں، تو تجدید کے بعد پریمیم 15-30% ہو سکتا ہے۔.

اپارٹمنٹس اور منی ہوٹل۔ سیاحت کے منصوبوں کو اکثر "ہوٹل اپارٹمنٹس" کے طور پر فروخت کیا جاتا ہے — آپ کے پاس ایک اسٹوڈیو اپارٹمنٹ ہے جسے ہوٹل والے کرائے پر دیتے ہیں اور ان کا انتظام کرتے ہیں۔ یہاں فائدہ ریڈی میڈ سروس ہے، لیکن نقصان آمدنی پر کم کنٹرول ہے۔

بعض اوقات ایسے اپارٹمنٹس مارکیٹ سے اوپر کی قیمتوں پر فروخت کیے جاتے ہیں (ہوٹل کے برانڈ کی وجہ سے)۔ حل: ایک اچھے کمپلیکس کے ساتھ، آپ ہوٹل کے منافع کے مستحکم فیصد کی توقع کر سکتے ہیں (~5%)؛ تاہم، میں براہ راست، آزاد کرایے کو ترجیح دیتا ہوں، اگر مالک مینیجر انچارج ہو۔.

زمین اور طویل مدتی تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری۔ مصر میں اب بھی زمین کی خریداری کی اجازت ہے (محفوظ علاقوں سے باہر)۔ پیشکشیں ہیں، مثال کے طور پر، قاہرہ یا شمالی ساحل کے مضافات میں (قیمت $10-20 فی مربع میٹر)۔ یہ ایک اعلی خطرہ والا اثاثہ ہے: آپ کو خطے کے ترقی یافتہ ہونے کا انتظار کرنا ہوگا۔

مثال: حکومت نے حال ہی میں "نیو لکسر" تیار کرنے کے منصوبوں کا اعلان کیا ہے اور کمیونٹی 2024 میں نئی ​​صحرائی سڑکوں کے لیے ٹینڈر کی توقع کر رہی ہے۔ اگر آپ قریبی زمین خریدتے ہیں، تو آپ بعد میں بڑے منافع پر تعمیر کر سکتے ہیں (یا اسے کسی ڈویلپر کو بیچ سکتے ہیں)۔ لیکن اگر یہ منصوبہ کامیاب رہا تو خریدار تلاش کرنا مشکل ہو جائے گا۔.

فنڈز اور آلات (REITs، وغیرہ) کے ذریعے۔ جیسا کہ ہم نے ذکر کیا، مصر میں صرف چند REITs ہیں، اور وہ اب بھی سرمایہ جمع کر رہے ہیں۔ اس قسم کی سرمایہ کاری کا فائدہ تنوع ہے (آپ کمرشل رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں)۔ نقصان یہ ہے، جیسا کہ پہلے ہی ذکر کیا گیا ہے، REITs پر ٹیکس زیادہ ہیں (10% کی بجائے 22.5%)۔

رہائشی منصوبوں میں غیر سرکاری فنڈز اور شیئر ہولڈرز بھی ہیں (بعض اوقات ڈویلپر ایک "انویسٹر پول" پیش کرتا ہے – کئی اپارٹمنٹس کی خریداری اور منیجر کو ان کی مکمل لیز)۔.

ویانا پراپرٹی میں اکثر ایسی اسکیموں پر مشورہ نہیں کرتے ہیں، لیکن بڑے سرمائے ($1 ملین+) کے لیے، وہ سمجھ میں آسکتے ہیں: کسی ایک پراپرٹی پر انحصار کم ہو جاتا ہے، اور آمدنی "ہموار ہو جاتی ہے۔"

ویانا میں حکمت عملیوں کے ساتھ موازنہ۔ آسٹریا میں، لوگ اکثر ایک اہم مقام پر ایک اچھی جائیداد خریدتے ہیں اور اسے کئی دہائیوں تک اپنے پاس رکھتے ہیں (وہ مستحکم کرائے کی آمدنی پر ریٹائر ہونے کا ارادہ رکھتے ہیں)۔ قیاس آرائیاں نایاب ہیں: کم قیمت میں اضافے کی وجہ سے، یہاں پلٹنا غیر دلکش ہے — ٹیکس کی کوئی مراعات نہیں ہیں۔

ایک پورٹ فولیو کے لیے، میں ذاتی طور پر 70% کو قدامت پسند آپشن (ویانا میں ایک اپارٹمنٹ، ایک رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈ) اور 30% کو بڑھتے ہوئے آپشن (قاہرہ یا مصر جیسی نئی مارکیٹس) میں رکھنے کی تجویز کرتا ہوں۔.

ہم یہ حکمت عملی کئی کلائنٹس کو پیش کرتے ہیں: ہم رقم کا کچھ حصہ اینٹی کرائسز فنڈز (یورو بانڈز، اسٹیبلائزیشن فنڈز، جرمن رئیل اسٹیٹ) میں لگاتے ہیں اور باقی رقم مزید جارحانہ منصوبوں (امریکہ، مصر، قبرص) میں لگاتے ہیں۔.

تمام فوائد کے باوجود، ایماندار ہونا ضروری ہے: مصر کو سنگین خطرات کا سامنا ہے۔ اہم قومی اور قدرتی ہیں:

بیوروکریسی اور بدلتے ہوئے قوانین۔ 2023 میں، غیر ملکیوں کو سائے سے باہر لایا گیا، لیکن کل وہ چیزوں کو دوبارہ تبدیل کر سکتے ہیں (جیسا کہ حال ہی میں بینکوں کے ذریعے پاؤنڈ کی ادائیگی کی ضرورت کے ساتھ)۔ یاد رہے کہ صرف پانچ سال پہلے گولڈن ویزا کے لیے 15 سال سے زیادہ پرانا پاسپورٹ درکار تھا۔

لہٰذا، ہر سرمایہ کار کے پاس ایک قابل اعتماد وکیل ہونا چاہیے جو تبدیلیوں کی نگرانی کرتا ہے (مثال کے طور پر، آمدنی کو کیسے دستاویز کیا جا سکتا ہے، وغیرہ)۔ اپنے سفارت خانے یا قونصل خانے سمیت موجودہ ضوابط کو باقاعدگی سے چیک کریں۔.

قلیل مدتی کرایہ۔ قوانین اکثر بدلتے رہتے ہیں: 2023 میں، حکومت نے بغیر لائسنس کے Airbnb کے خلاف سخت قوانین منظور کرنا شروع کر دیے۔ لہذا، آج قلیل مدتی کرایے سے انتہائی منافع پر شمار خطرناک ہے: کل، محفوظ کرایہ دار 100,000 EGP کو جرمانہ کرنے کا حکم جاری کیا جا سکتا ہے۔

موسمیت۔ مصر کی سب سے بڑی خرابی اس کی انتہائی آب و ہوا ہے۔ قاہرہ میں کرائے کی مانگ تقریباً موسمی ہے: گرمیوں میں، بہت سے لوگ جنوب یا یورپ کا رخ کرتے ہیں۔ دوسری طرف ریزورٹ ٹاؤنز سردیوں میں بھرے ہوتے ہیں (یورپ اور مشرق وسطیٰ کے سیاحوں سے) اور گرمی کی وجہ سے گرمیوں میں ویران ہو جاتے ہیں۔

آف سیزن کے دوران آپ کی آمدنی "کم ہوجاتی ہے۔" آسٹریا میں، کرائے کی طلب عام طور پر سال بھر میں یکساں رہتی ہے۔.

انفراسٹرکچر کے خطرات۔ کچھ علاقے سڑکوں اور پانی کی قلت کا شکار ہیں۔

مثال کے طور پر، جنوبی قاہرہ، اہرام الحرام کے راستے پر، وقتاً فوقتاً ٹریفک جام کی وجہ سے دم گھٹتا رہتا ہے۔ شمالی افریقی ساحل کو گرمیوں میں قابل اعتماد پانی کی فراہمی کی اشد ضرورت ہوتی ہے - اگر آپ نے شمالی صحرا میں ایک ولا خریدا ہے تو، ایکو واٹر پلانز کا ذخیرہ کریں (اگرچہ نمکین کنویں پینے کے لیے موزوں نہیں ہیں، قریبی بستیوں میں واضح طور پر ذخائر کی کمی ہے)۔.

قدرتی خطرات۔ بارش نایاب ہے، لیکن شدید بارشیں جنوب میں کرائے کی چھٹیوں کا باعث بن سکتی ہیں۔ زلزلے کا امکان نہیں ہے، لیکن چھوٹے زلزلے والے زون ہیں۔ دریائے نیل سے دور کے علاقے سیلاب کا شکار ہیں۔

لیکویڈیٹی اگر آپ نے کسی جزیرے یا چھوٹے علاقے میں خریدا ہے، تو اسے بیچنا مشکل ہو سکتا ہے (مقامی انفراسٹرکچر پر منحصر ہے)۔ قاہرہ میں ایک اپارٹمنٹ 2-3 مہینے میں فروخت ہو جائے گا، صحرا میں ایک ولا ایک سال تک لے جا سکتا ہے.

کرنسی کے خطرات۔ ڈالر میں خریدنا اچھا ہے، لیکن پاؤنڈ میں خرچ کرنا آپ کے منافع کو کھا سکتا ہے۔ اس پر پہلے سے غور کریں: یورو سے منسوب پراپرٹی خریدتے وقت، آپ کی اصل واپسی پر اثر انداز ہونے کے لیے شرح مبادلہ کے اتار چڑھاؤ کے لیے تیار رہیں۔

رہن لیتے وقت، ڈالر میں قرض لینا بہتر ہے (حالانکہ مصری بینک زیادہ تر قرضے پاؤنڈ میں جاری کرتے ہیں)۔ تبادلوں کے چینلز میں بہتری آئی ہے، لیکن یاد رکھیں کہ اتار چڑھاو کوئی معمولی بات نہیں ہے۔ آسٹریا یہاں جیتتا ہے: یورو سب سے زیادہ مستحکم کرنسیوں میں سے ایک ہے۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ۔ آسٹریا کے اہم فوائد اس کا استحکام ہے۔ یہاں کوئی موسم نہیں ہے (طلبہ کی ایک ہی لہر ہر سال آتی ہے)، کوئی قانونی تعجب نہیں ہوتا (کرائے کے ضوابط بہت کم ہی بدلتے ہیں)، اور کوئی حفاظتی مسائل نہیں ہوتے۔

استحکام کے عادی کلائنٹس کے لیے، آسٹریا تقریباً 70% معاملات میں بہتر ہے (کم خطرہ، گارنٹی شدہ لفٹ اور عمارت میں ہیٹنگ، واضح ٹائٹل ڈیڈز)۔ مصر، تاہم، بقیہ 30% کی نمائندگی کرتا ہے: تجسس، مشرق وسطیٰ کی منڈی کے مستقبل کے خلاف ایک طویل مدتی ہیج، اور ایک تیز، لیکن خطرناک، واپسی۔.

رئیل اسٹیٹ خریدنا صرف پیسے کے بارے میں نہیں ہے، یہ پراپرٹی کے اندر رہنے کے بارے میں بھی ہے۔ مصر میں معیار زندگی اور روزمرہ کی زندگی آسٹریا کے معیار سے کافی مختلف ہے، اور اس کو مدنظر رکھا جانا چاہیے۔.

آب و ہوا مصر ایک براعظمی سب ٹراپیکل ملک ہے۔ سردیاں گرم ہوتی ہیں (قاہرہ میں 15–25°C)، اور گرمیاں بہت گرم ہوتی ہیں (ہر سال سایہ میں 40–45°C)۔ بحیرہ احمر کے ساحل پر، گرمیاں قدرے ٹھنڈی ہوتی ہیں (35 ° C تک)، اور سینائی کے پہاڑوں میں، راتیں 30 ° C تک پہنچ جاتی ہیں۔

اگر آپ کا خاندان بچوں یا بوڑھوں کے ساتھ ہے، تو آب و ہوا ایک اہم عنصر ہے۔ آسٹریا اعتدال پسند گرمیاں (+20…+25°C) اور ہلکی سردیوں (-5…+5°C ویانا میں) پیش کرتا ہے، بغیر کسی تیز رفتاری کے۔ تاہم، سمندر پیدل فاصلے کے اندر نہیں ہے۔.

صحت کی دیکھ بھال اور انشورنس۔ مصر میں اچھے نجی کلینک ہیں (کلیوپیٹرا ہسپتال، میڈ اسٹار)۔ رہائشیوں کو اعلیٰ معیار کے ہسپتالوں تک رسائی حاصل ہے، لیکن یہ مفت نہیں ہیں۔ کوئی لازمی بیمہ نہیں ہے، اس لیے یورپی باشندے عام طور پر منتقل ہونے پر نجی بین الاقوامی ہیلتھ انشورنس خریدتے ہیں۔

آسٹریا میں، صحت کی دیکھ بھال سرکاری طور پر چلائی جاتی ہے (کرینکینکاس سسٹم)، اور اسے بہترین میں سے ایک سمجھا جاتا ہے: دنیا بھر سے لوگ یہاں علاج کے لیے آتے ہیں۔.

تعلیم۔ قاہرہ میں بین الاقوامی اسکول ہیں (مثال کے طور پر مصر میریٹ اسکول، قاہرہ امریکن کالج)، لیکن ان کی فیسیں نمایاں ہیں ($6,000–$15,000 فی سال فی بچہ)۔ پیشہ: انگریزی یا فرانسیسی میں ہدایات، بین الاقوامی ڈپلومہ۔

آسٹریا کے معیار (Steirische، وغیرہ) کے قریب اسکول نایاب ہیں۔ آسٹریا میں تعلیم عام ہے۔ آپ صرف زبان کے کورسز یا نجی جرمن اسکولوں کے لیے ادائیگی کرتے ہیں، لیکن مجموعی طور پر، آپ کا بچہ مفت، اعلیٰ معیار کی تعلیم حاصل کرے گا۔.

سیکورٹی. مصر حالیہ برسوں میں باضابطہ طور پر دہشت گردی سے لڑ رہا ہے (خاص طور پر ریزورٹ کے علاقوں کی نگرانی)۔ پولیس سیاحتی علاقوں (ہرغدا، شرم) میں سیکورٹی فراہم کرتی ہے۔

تاہم، خطرات باقی ہیں: قاہرہ میٹرو کے قریب جیب کترے عام ہوسکتے ہیں، لیکن ایسا بہت کم ہوتا ہے۔ آسٹریا کسی بھی معیار کے لحاظ سے ایک بہت محفوظ ملک ہے (جرم کم سے کم ہے، پولیس شائستہ ہے)۔.

معیار زندگی اور قیمتیں۔ مصر میں گھریلو خدمات کی قیمت یورپ کے مقابلے میں بہت کم ہے۔ ایک کیفے کا بل پانچ گنا کم ہے، اور گیس اور یوٹیلیٹیز تین سے چار گنا سستی ہیں۔ دریں اثنا، سپر مارکیٹوں (کیریفور، میٹرو) میں برانڈز کا معیار یورپی برانڈز سے موازنہ ہے۔

ویانا میں کرایہ سو گنا مہنگا ہے، کھانا زیادہ مہنگا ہے (اسی معیار کے ساتھ)، لیکن تنخواہیں بھی زیادہ ہیں۔.

نقل و حمل اور مواصلات۔ قاہرہ میں میٹرو سسٹم (دو لائنیں)، معقول بسیں، اور نئی ٹول سڑکیں ہیں (قاہرہ اور اسکندریہ ہائی وے کے درمیان ایک ہائی وے ہے)۔ دوسرے شہروں میں پبلک ٹرانسپورٹ زیادہ محدود ہے (کار کی ضرورت ہے)۔

بینکنگ سسٹم ترقی کر رہا ہے: اب آپ بینکوں میں ڈالر جمع کر سکتے ہیں، کارڈ کے ذریعے کرایہ ادا کر سکتے ہیں، اور رہن (اگر آپ قابل اعتبار ہیں) اب بھی پرانی شرائط کے تحت پیش کیے جاتے ہیں (5-6% سالانہ تک)۔ مصر میں ٹیلی فون اور انٹرنیٹ کی کوریج اچھی ہے (4G تقریباً پورے ملک کا احاطہ کرتا ہے)۔.

اس کے مقابلے میں، آسٹریا بہترین ٹرانسپورٹ اور مواصلات کے ساتھ ایک ملک ہے، لیکن یہ ایک مہنگا خوشی بھی ہے.

آسان قانون سازی اور نقل مکانی۔ یہ بات قابل غور ہے کہ ریل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، ایک سرمایہ کار رہائشی اجازت نامہ حاصل کر سکتا ہے (جیسا کہ اوپر بیان کیا گیا ہے)، جس میں اپنے خاندان (میاں بیوی اور نابالغ بچوں) کے ساتھ رہنے کا حق بھی شامل ہے۔ تاہم، مصر میں زبان اور افسر شاہی کی رکاوٹیں ہیں: آپ کو اپنی آمد کا اندراج کرنا ہوگا (ان لوگوں کے لیے جن کی ضرورت ہے، مصری قونصل خانہ آپ کے پاسپورٹ پر مہر لگاتا ہے)۔

مثالیں: بہت سے لوگ مصر میں قلیل مدتی منتقلی سے خوش ہیں (ویزہ پر چھ ماہ) – موسم اور قیمتیں سازگار ہیں، لیکن طویل مدتی اختیارات کے بارے میں سوالات ہیں۔ بچوں والے خاندانوں کو آگاہ ہونا چاہیے کہ اچھے بین الاقوامی کنڈرگارٹن اور اسکول صرف قاہرہ/الیگزینڈریا میں دستیاب ہیں۔ اگر آپ شرم الشیخ میں خریدتے ہیں، تو آپ کے بچوں کو قاہرہ یا نام نہاد "برٹش سکول آف شرم" میں اسکول کے لیے جانا پڑے گا۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ:

• حفاظت: ویانا مجموعی طور پر قاہرہ سے 10 گنا زیادہ محفوظ ہے۔.
• رہائش کا معیار: آسٹریا کے گھر زیادہ توانائی کے حامل اور ساؤنڈ پروف ہیں۔.
• آرام: مصر آب و ہوا اور تفریحی مواقع (سمندر، صحرا) میں جیتتا ہے - یہ فطرت سے محبت کرنے والوں کے لیے معیار زندگی لاتا ہے۔.
• روزمرہ کی زندگی: یورپ اختتام ہفتہ، خدمات اور زبان کے ماحول کے ساتھ زیادہ متوازن زندگی فراہم کرتا ہے - یہ پہلے سے ہی ذاتی ترجیحات کا سوال ہے۔.

دوسرے ممالک میں پابندیوں کے پیش نظر مصری جائداد خریدنا کس کے لیے حل ہو سکتا ہے؟

غیر مستحکم علاقوں کے شہری۔ اگر آپ کے پاس یورپی شہریت یا مستقل رہائش تک آسان رسائی نہیں ہے (مثال کے طور پر، اگر آپ غیر یورپی یونین کے ملک سے ہیں جس میں غیر متوقع سیاست ہے)، مصر کم از کم رہائش میں لچک پیش کر سکتا ہے۔

مصر سیاحتی ویزا اور رہائشی اجازت نامے جاری کرتا ہے، اور وہ آپ کو دوسرے ممالک (EU) سے منع نہیں کرتے ہیں۔ دریں اثنا، آسٹریا کا سرخ سفید سرخ کارڈ بہت مہنگا ہے (آپ کے اکاؤنٹ میں کم از کم ایک ملین روبل، ثابت شدہ کاروباری سرگرمی، یا ایک خصوصی پروگرام کے تحت 1 ملین یورو کی سرمایہ کاری کی ضرورت ہے)۔.

ریٹائر ہونے والے۔ مصر کی گرم آب و ہوا اسے یورپی ریٹائر ہونے والوں کے لیے پرکشش بناتی ہے (بشرطیکہ ان کے پاس $100,000–$200,000 ہوں)۔ یہاں صحت کی دیکھ بھال اس کے پڑوسیوں (ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ نجی شعبے کے ساتھ) کے مقابلے میں ہے۔

ماہانہ $1,500 کے عوض، آپ کرایہ پر لے سکتے ہیں یا خرید سکتے ہیں (یا اس کے بجائے، رہن لے کر) مناسب رہائش اور اچھی زندگی گزار سکتے ہیں (بشمول ذاتی ڈرائیور اور گھریلو ملازمہ)۔ آسٹریا میں، ریٹائر ہونے والوں کو ہر چیز کی ادائیگی کرنی پڑتی ہے: کرایہ، خوراک، اور صحت کی دیکھ بھال پر ہر سال دوگنا لاگت آئے گی۔.

ڈیجیٹل خانہ بدوش۔ مصر فری لانسرز اور ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کے لیے ایک دلچسپ منزل ہے۔ قاہرہ/الیگزینڈریا میں ساتھ کام کرنے کی کافی جگہیں ہیں، سستی دفتری جگہ (یا سمندر کے کنارے انٹرنیٹ کے ساتھ صرف ایک زبردست کیفے)۔

آسٹریا میں ویزا کے ضوابط کافی سخت ہیں: ورک پرمٹ کے بغیر، آپ ہر چھ ماہ میں زیادہ سے زیادہ 90 دن کام کر سکتے ہیں، جس کے بعد آپ کو مسائل کا سامنا کرنا پڑے گا۔ مصر میں، تاہم، ایک رئیل اسٹیٹ کا رہائشی غیر سرکاری طور پر آن لائن کام کر سکتا ہے (یا مقامی طور پر ایک واحد ملکیت قائم کر سکتا ہے)۔.

ہاں، مصر میں غیر ملکی آمدنی پر ٹیکس ادا نہیں کیا جاتا جب تک کہ یہ بیرون ملک سے نہ آئے (اتفاق سے، یورپی یونین کے پاس کچھ ممالک کے لیے غیر مقیم حکومت ہے، لیکن مصر نے ایسا کوئی ضابطہ متعارف نہیں کرایا ہے – یہ مسئلہ یہاں کم متعلقہ ہے)۔.

ویانا - معیار اور ترتیب۔ قابل اعتماد قانون سازی، صاف ستھری سڑکیں، مشرقی یورپی اجرت کی سطح، اور تقریباً مکمل سرمایہ کاری کی ضمانت۔ جرمن درستگی، بہت مستحکم شرحوں کے ساتھ رہن (1–2% سالانہ)، اور ایک اچھی طرح سے قائم پراپرٹی مینجمنٹ سسٹم۔

بنیادی طور پر، یہ "اینٹوں کے ساتھ یورو بانڈ" خریدنے کے مترادف ہے - تھوڑی سی پیداوار کے ساتھ، لیکن مکمل حفاظت۔.

مصر - طرز زندگی اور آزادی۔ اگر آپ جنوبی طرز زندگی گزارنا چاہتے ہیں، سوئمنگ سوٹ پہننا اور ہفتے میں ایک بار غوطہ خوری کرنا چاہتے ہیں، €100,000 سے زیادہ کی سرمایہ کاری کیے بغیر، مصر آپ کو اپنے افق کو وسعت دینے کا موقع فراہم کرتا ہے۔ خطرات (متبادل کی شرح، بیوروکریسی، موسمی) یہاں زیادہ ہیں، لیکن انعامات دو سے تین گنا زیادہ ہو سکتے ہیں۔

مصر ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو ایک "فعال سرمایہ کار" بننے کے لیے تیار ہیں: صورت حال کی نگرانی، کرائے کے منتظمین کے ساتھ بات چیت، اور آزادانہ طور پر جائیداد کی تلاش اور فروخت۔ اگر آپ "اسے خریدیں اور بھول جائیں" قسم کے انسان ہیں تو آسٹریا مصر سے بہتر ہے۔.

کیا آپ 5-10 سالوں میں ریٹائر ہونے کا ارادہ رکھتے ہیں؟ آپ کے باہر نکلنے کے منظر نامے کو جاننا ضروری ہے:

اپنی جائیداد بیچنا۔ قاہرہ میں، آپ کسی اپارٹمنٹ کو نسبتاً تیزی سے بیچ سکتے ہیں (2-6 ماہ) اگر یہ مائع ہے (ممکنہ طور پر شہر کے مرکز میں یا کسی اچھے میٹرو اسٹیشن کے قریب)۔ ریزورٹ علاقوں میں، اس میں زیادہ وقت لگ سکتا ہے، خاص طور پر اگر قیمتیں گر گئی ہوں۔ اگر آپ اپنی رقم یورو میں واپس کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو اس کرنسی پر غور کریں جس میں آپ فروخت کر رہے ہیں: آپ 2020-25 کی شرح مبادلہ سے محروم ہو جائیں گے (فی الحال 1 € = 35 EGP)۔

اپنا رہائشی اجازت نامہ فروخت کرنے کے بعد۔ اگر آپ کا رہائشی اجازت نامہ اس پراپرٹی کے لیے جاری کیا گیا تھا، تو اسے فروخت کرنے سے آپ کا رہائشی اجازت نامہ فوری طور پر منسوخ نہیں ہو جاتا (EGP Flexible)۔ تاہم، چونکہ تجدید کے لیے ملکیت یا ڈپازٹس کا ثبوت درکار ہوتا ہے، اس لیے آپ اسے فروخت کے بعد کسی اور مدت کے لیے صرف تجدید نہیں کر سکتے۔

موجودہ قوانین کے تحت، آپ کو اپنی حیثیت کو برقرار رکھنے کے لیے کوئی اور جائیداد یا رقم جمع کرنی ہوگی۔ اگر آپ ایسا نہیں کرتے ہیں، تو آپ کا رہائشی اجازت نامہ ایک یا دو سال بعد ختم ہو جائے گا۔.

رشتہ داروں کو رہائش منتقل کرنا۔ مصر میں، "وراثت کے ذریعے" رہائش کی مشروط منتقلی جیسی کوئی چیز نہیں ہے۔ اگر آپ جائیداد کا حصہ کسی دوسرے شخص کو منتقل کرتے ہیں، تو یہ ایک باقاعدہ خرید و فروخت کا لین دین ہوگا، اور آپ کا رہائشی اجازت نامہ برقرار نہیں رکھا جائے گا۔

ہاں، حقوق کی منتقلی کے مرحلے پر قانون سازی وہی رہی جو شہریوں کے لیے ہے - اسلامی قانون (شریعت) کے مطابق عطیہ/وراثت کے ذریعے سب کچھ۔.

میں شامل کروں گا: ہم نے ایسی مثالیں دیکھی ہیں جہاں متوفی سرمایہ کاروں کے رشتہ داروں نے اپنی وراثت کا اندراج کرایا اور خلاصہ یہ ہے کہ "ورثاء" نے اپنے لیے رہائشی اجازت نامے میں توسیع کی، لیکن یہ ایک طویل انتظار کے ساتھ ایک پیچیدہ طریقہ کار ہے (جیسا کہ کسی بھی ملک میں خاندانی زمرے کے تحت رہائشی اجازت نامے کے لیے)۔.

لیکویڈیٹی - آسٹریا بمقابلہ مصر۔ آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ عام طور پر تیزی سے فروخت ہوتی ہے (بین الاقوامی طلب اور مجموعی مارکیٹ کے استحکام کی وجہ سے)۔ مصر میں، یہ سب کچھ خطے پر منحصر ہے: قاہرہ میں اپارٹمنٹس کو چند مہینوں میں خریدار مل جائے گا، لیکن نیو العالمین میں ایک گھر یا فیوم میں ایک دیہی ولا برسوں تک بیٹھ سکتا ہے۔

مزید برآں، اگر آپ کو تیزی سے سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، تو آسٹریا میں آپ کو اس کا انتظام کرنے کی زیادہ آزادی ہے (کسی ایجنسی یا نیلامی کے ذریعے فروخت کریں)، جبکہ مصر میں، کاغذی کارروائی اور تصدیق بہت وقت طلب ہے۔.

EU (جرمنی، آسٹریا، قبرص) اور مصر میں سرمایہ کاری کے اپنے ذاتی تجربے سے، میں نے کئی اہم اسباق مرتب کیے ہیں:

سرمائے کی علیحدگی۔ میں ہر چیز کو ایک برتن میں لگانے کی سفارش نہیں کرتا ہوں۔ اگر کسی کلائنٹ کا مقصد سرمائے کو محفوظ رکھنا ہے، تو ہم ہمیشہ انتہائی مائع کرنسیوں یا اثاثوں میں ریزرو رکھنے کا مشورہ دیتے ہیں۔ مزید برآں، میں سمجھتا ہوں کہ مختلف بازاروں پر توجہ مرکوز کرنا ضروری ہے۔

مثال کے طور پر، مجھ سے اکثر پوچھا جاتا ہے، "آپ 2025 میں کیا انتخاب کریں گے، €300k کی سرمایہ کاری - مصر یا ویانا؟" میں جواب دیتا ہوں، "فرق کو تقسیم کرنا مناسب ہے - طویل مدتی ویانا رئیل اسٹیٹ (کم ترقی، لیکن مستحکم آمدنی) میں €200k کی سرمایہ کاری کریں، اور زیادہ واپسی کے لیے مصر میں €100k کا خطرہ مول لیں۔ اگر کوئی غیر ملکی یا روسی بولنے والا سب کچھ ایک کارڈ پر رکھنا پسند کرتا ہے، تو انہیں اس بات پر غور کرنے دیں کہ کیا وہ اس کے لیے اپنا سکون ترک کرنے کو تیار ہیں۔"

جائیداد کا معائنہ۔ ایک وکیل کا کام یہ یقینی بنانا ہے کہ بیچنے والے کے پاس کافی دستاویزات ہوں۔ عملی طور پر، میں نے ایسے معاملات دیکھے ہیں جہاں نئے مالکان نے تعمیراتی ضوابط کی خلاف ورزیوں کا پتہ لگایا (اپارٹمنٹ اوپر والے پڑوسیوں کی طرف سے سیلاب میں آ رہے تھے!) یا نامکمل رجسٹریشن (مالک نے حقیقت میں پوری زمین نہیں خریدی تھی)۔

بعض اوقات غیر ملکی یہ سوچ کر خطرے کو نظر انداز کر دیتے ہیں، "کسی کو پرواہ نہیں، اسے رہنے دو، اور میں اسے بعد میں کرائے پر دوں گا ۔" میرا مشورہ: مصر میں قانون پیچیدہ ہے اور سنی ورثے پر منحصر ہے، اس لیے ہمیشہ مقامی تجربہ رکھنے والے وکیل کی خدمات حاصل کریں۔ ویانا پراپرٹی میں جائزوں کے ذریعے ہر پارٹنر وکیل کی اچھی طرح جانچ کرتے ہیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ کلائنٹ کا مکمل کنٹرول ہے۔

مستحکم اور بڑھتی ہوئی منڈیوں کے درمیان مختص۔ میں عام طور پر اپنی حکمت عملی کو اس طرح تقسیم کرتا ہوں: 30% - ممکنہ طور پر اعلی خطرے والی مارکیٹیں (مصر، ترکی، میکسیکو، وغیرہ)؛ 70% - روایتی اثاثے (EU ریئل اسٹیٹ، EU اور US بانڈز)۔

میں اپنے لیے کیا انتخاب کروں گا؟ میں مستحکم ترقی کے منظر نامے کو ترجیح دیتا ہوں: میں اپنے کچھ مصری حصص فروخت کروں گا اور انہیں آسٹریا میں ایک "آرام دہ" فنڈ میں سرمایہ کاری کروں گا۔ میرے اہداف اپنے خاندان اور مستقبل کی ریٹائرمنٹ کے لیے مہیا کرنا ہیں، اس لیے میں زیادہ تر حصے کے لیے آسٹریا پر بھروسہ کرتا ہوں۔

لیکن میں صاف کہوں گا: میں دوبارہ مصر میں داخل ہونے سے انکار نہیں کرتا اگر مارکیٹ تیزی سے گرتی ہے اور چھوٹ ظاہر ہوتی ہے - تو میں جیسے ہی مجھے یقین ہو کہ ملک کی معیشت واقعی مستحکم ہو گئی ہے داخل ہو جاؤں گا۔.

مصر ایک ایسی مارکیٹ ہے جس میں بڑے امکانات اور زیادہ خطرات ہیں۔.

آپ کو مصر کا انتخاب کب کرنا چاہئے؟ جب آپ اپنی سرمایہ کاری کا انتظام کرنے کے لیے تیار ہوں: احتیاط سے خصوصیات کا تجزیہ کریں، کرنسی کے اتار چڑھاؤ پر غور کریں، اور حیرت کے لیے تیار رہیں۔ اس صورت میں، آپ زیادہ منافع اور سازگار شرائط سے لطف اندوز ہوں گے (کم ابتدائی قیمتیں، $50,000–$100,000 کی خریداری کے لیے ایک "گولڈن ویزا")۔

آسٹریا کب بہترین انتخاب ہے؟ جب استحکام اور سلامتی آپ کے لیے زیادہ سے زیادہ منافع سے زیادہ اہم ہے۔ آسٹریا 70% معاملات میں زیادہ فائدہ مند ہے: لین دین کی شفافیت، محفوظ جائیداد کے حقوق، سست لیکن مستحکم قیمت میں اضافہ، اور کم سے کم بیوروکریٹک خطرات۔.

سرمایہ کاری کے وکیل سے عمومی مشورہ:

1. ہمیشہ مقامی وکیل کو شامل کریں (کم از کم دستاویزات چیک کرنے اور تیار کرنے کے لیے)۔.
2. کسی بھی حالت میں آپ کو اپنی تمام بچتوں کو ایک سرمایہ کاری میں نہیں لگانا چاہئے (اپنی سرمایہ کاری کو ملک اور اثاثہ کے لحاظ سے تقسیم کریں)۔.
3. معیشت اور سیاست پر نظر رکھیں (افراط زر، شرح تبادلہ، قانون سازی) - یہ مصر میں آپ کی آمدنی کا براہ راست عنصر ہے۔.
4. مائع جگہ (اچھی مانگ کے ساتھ) میں سرمایہ کاری کریں۔ اگر شک ہو تو، قاہرہ میں جائیدادوں یا ریزورٹ ٹاؤن سینٹر سے شروع کریں۔.
5. انشورنس اور جائیداد کی دیکھ بھال کے بارے میں مت بھولنا (کسی بھی اپارٹمنٹ کو ہر دو سال میں ایک بار مرمت کی ضرورت پڑ سکتی ہے)۔.

2030 تک آؤٹ لک۔ 2030 تک، ہم بڑے منصوبوں (نئے سویز کینال پورٹل، بحیرہ احمر کی ترقی) کے نفاذ کے ساتھ ساتھ مصر میں سیاحت میں مسلسل ترقی کی توقع رکھتے ہیں۔ اس سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مزید 10-20% اضافہ ہو سکتا ہے۔

ایک ہی وقت میں، مصر غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کرنے پر توجہ دے گا (نئے مستقل رہائشی پروگرام، ممکنہ طور پر بینکنگ آپریشنز کو آزاد کرنا)۔ ہم ان رجحانات کی نگرانی کریں گے: ویانا پراپرٹی مصر میں (مقامی ڈویلپرز کے تعاون سے) خصوصی پروجیکٹ شروع کرنے کا ارادہ رکھتی ہے تاکہ کلائنٹ یورپی پیشہ ور افراد کی نگرانی میں سرمایہ کاری کر سکیں۔