آسٹریا میں پراپرٹی ٹیکس 2026 - ایک مکمل گائیڈ

آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ نے طویل عرصے سے نہ صرف مقامی بلکہ غیر ملکی خریداروں کو بھی اپنی طرف متوجہ کیا ہے۔ وجوہات واضح ہیں: ایک مستحکم معیشت، اعلیٰ معیار زندگی، اور ایک مضبوط قانونی نظام۔

میں اکثر اپنے گاہکوں کو یاد دلاتا ہوں کہ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو ایک کاروبار کے طور پر دیکھا جانا چاہیے۔ یہ ضروری ہے کہ نہ صرف اپارٹمنٹ یا مکان کی قیمت بلکہ تمام متعلقہ اخراجات، بنیادی طور پر ٹیکس پر بھی غور کریں۔.

یہ سمجھنا ضروری ہے کہ خریداری کے معاہدے میں بیان کردہ رقم حتمی نہیں ہے، کیونکہ ٹیکس اور لازمی فیسیں شامل کی گئی ہیں۔ مزید برآں، ٹیکس قوانین کو وقتاً فوقتاً اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے، اس لیے موجودہ ضوابط کو پہلے سے سمجھنا اور اس کے مطابق اپنے بجٹ کی منصوبہ بندی کرنا بہتر ہے۔.

اس آرٹیکل میں، ہم آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خرید، ملکیت، کرایہ، اور فروخت کرتے وقت مالکان کو مختلف مراحل پر ٹیکسوں اور فیسوں کا تفصیلی جائزہ لیں گے۔ ہم یہ بھی دیکھیں گے کہ ان اخراجات کو کیسے بہتر بنایا جائے۔.

آسٹریا میں جائیداد کی خریداری عام طور پر غیر ملکیوں کے لیے ممکن ہے، لیکن طریقہ کار خریدار کی حیثیت پر منحصر ہے۔ EU اور EEA ممالک کے شہریوں کے لیے، آسٹریا میں اپارٹمنٹ یا گھر خریدنا عام طور پر سیدھا ہوتا ہے، لیکن زمین کی صورت حال زیادہ پیچیدہ ہوتی ہے، کیونکہ کچھ خطوں کے اپنے ضابطے ہوتے ہیں۔.

نام نہاد "نو گو زونز" میں زرعی اراضی اور پلاٹوں پر خصوصی پابندیاں لاگو ہوتی ہیں۔ ایسے معاملات میں، غیر ملکیوں کو زمینی قانون کے تحت ایک خصوصی اجازت نامہ حاصل کرنا ضروری ہے - ایک Grundverkehrsgenehmigung ( )۔ کہاں اور کب اس کی ضرورت ہے اس بارے میں مزید معلومات کے لیے، مضمون " آسٹریا میں غیر ملکیوں کی جائیداد کی خریداری پر پابندیاں ۔

یہ تقاضے غیر EU ممالک کے خریداروں پر بھی لاگو ہوتے ہیں۔ اس لیے زمین یا ملک کا گھر خریدنے سے پہلے ضروری ہے کہ مخصوص وفاقی ریاست کے قوانین کو پہلے سے جانچ لیا جائے۔.

جائیداد کی اقسام کے لحاظ سے، غیر ملکی اسی قسم کی جائدادیں خرید سکتے ہیں جو آسٹریا کے باشندے ہیں: اپارٹمنٹس، مکانات، یا زمین کے پلاٹ۔ ویانا اور بڑے شہر جیسے سالزبرگ اور گریز روایتی طور پر سب سے زیادہ مقبول ہیں، کیونکہ یہ وہ جگہ ہے جہاں زیادہ تر انوینٹری مرکوز ہے۔.

ایک ہی وقت میں، ٹائرول اور سالزبرگ (Kitzbühel، Hintersbrunn، وغیرہ) جیسے ریزورٹ کے علاقے بھی مقبول ہیں۔ تاہم، سیاحتی علاقوں میں، حکام اکثر قیمتوں میں اضافے کو روکنے کے لیے دوسرے گھروں کی خریداری پر پابندی لگاتے ہیں۔.

میرے تجربے میں، غیر ملکی خریدار اکثر یہ سمجھتے ہیں کہ یہ عمل ممکن حد تک آسان ہوگا، لیکن عملی طور پر ان کا سامنا بیوروکریسی سے ہوتا ہے۔ بینک، مثال کے طور پر، فنڈز کی اصلیت کو احتیاط سے چیک کرتے ہیں، اور میونسپلٹی جائیداد کے مطلوبہ استعمال کی وضاحت کر سکتی ہیں۔.

پراپرٹی کی قیمت کل لین دین کی لاگت کا صرف ایک حصہ ہے۔ خریداروں کو لازمی آسٹریا کے ٹیکسوں اور فیسوں پر غور کرنا چاہیے، جو اکثر سرمایہ کاروں کو چوکس کر دیتے ہیں۔.

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر بنیادی ٹیکس Grunderwerbsteuer ، یا رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس ہے۔ اس کی معیاری شرح لین دین کی قیمت (یا جائیداد کی مارکیٹ ویلیو) کا 3.5% ہے۔

مثال: اگر ایک اپارٹمنٹ کی قیمت €300,000 ہے تو ٹیکس €10,500 ہوگا۔.

مزید برآں، خاندان کے اندر لین دین کے لیے (مثال کے طور پر، میاں بیوی، والدین اور بچوں کے درمیان)، ٹیکس کو اکثر 0.5-2% تک کم کر دیا جاتا ہے۔ لہذا، جائیداد کو وراثت میں دیتے وقت لین دین کو باقاعدہ بنانا بہتر ہے، کیونکہ اس سے ٹیکس کا بل کم ہو جائے گا۔.

Grunderwerbsteuer کی ادائیگی کے بعد، ملکیت کی منتقلی کو زمین کے رجسٹر ( Grundbuch ) میں رجسٹر کرنا ضروری ہے۔ اس کے لیے پراپرٹی کی قیمت کا 1.1% علیحدہ فیس وصول کی جاتی ہے۔

عام طور پر، تمام حسابات اور ادائیگیاں ایک نوٹری یا وکیل کے ذریعہ سنبھالی جاتی ہیں۔ نتیجے کے طور پر، آسٹریا میں گھر خریدنے پر صرف حکومتی فیس جائیداد کی قیمت کا تقریباً 4.6% بنتی ہے۔.

لازمی ٹیکس کے علاوہ، خریدار کو لین دین سے وابستہ اضافی اخراجات پر بھی غور کرنا چاہیے۔ ان میں بنیادی طور پر نوٹری خدمات اور قانونی معاونت شامل ہیں۔ نوٹری خرید و فروخت کا معاہدہ تیار کرتا ہے اور علاقائی عدالت میں "Verbücherung" (ڈیڈ کی باضابطہ رجسٹریشن) کے طریقہ کار کے لیے ذمہ دار ہے۔ ان کی خدمات پر عموماً جائیداد کی قیمت کا تقریباً 1-2% خرچ ہوتا ہے۔.

درست شرحیں مخصوص صورت حال اور معاہدے کی پیچیدگی پر منحصر ہیں، لیکن اوسطاً، نوٹری فیس کے لیے تقریباً 1.5–2% کی منصوبہ بندی کرنا مناسب ہے۔ بعض صورتوں میں، ایک مترجم کی بھی ضرورت پڑ سکتی ہے (اگر خریدار جرمن نہیں بولتا ہے)۔ اس پر بھی عام طور پر کئی سو یورو لاگت آئے گی۔.

اس کے علاوہ، دیگر ممکنہ اخراجات بھی ہیں: مثال کے طور پر، رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کی لاگت (رہن کے لیے درخواست دیتے وقت بینکوں کو اکثر اس طرح کی تشخیص کی ضرورت ہوتی ہے)، بیرون ملک سے فنڈز موصول ہونے پر کرنسی ایکسچینج فیس، اور دیگر اخراجات۔.

جب سب کچھ شامل کر دیا جاتا ہے تو، "چھپی ہوئی" لاگتیں عام طور پر لین دین کی رقم کے تقریباً 2-4% بنتی ہیں۔ اور ٹیکس کے ساتھ، حتمی لاگت 6-8% یا اس سے بھی زیادہ تک پہنچ سکتی ہے۔.

اس لیے ان اخراجات پر پہلے سے غور کرنا ضروری ہے۔ ایک اپارٹمنٹ کی قیمت جو ابتدائی طور پر پرکشش لگتی ہے تمام فیسوں اور ادائیگیوں کے بعد توقع سے کافی زیادہ ہو سکتی ہے۔.

جائیداد خریدنے کے بعد، اخراجات ختم نہیں ہوتے ہیں- باقاعدہ ادائیگیاں اور ٹیکس ہوتے ہیں جنہیں پیشگی حساب میں رکھنا ضروری ہے۔.

آسٹریا میں جائیداد کے ہر مالک کو لینڈ ٹیکس، یا Grundsteuer ۔ اس ٹیکس کا حساب جائیداد کی "آفیشل ویلیو" یا Einheitswert کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، جس کا تعین ٹیکس آفس کرتا ہے۔

حساب کتاب کا فارمولا اس طرح لگتا ہے:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz۔.

Steuermesszahl (جس کا مطلب ہے "ٹیکس کی شرح") ایک ٹیرف ہے جو پراپرٹی کی قسم (اپارٹمنٹ یا مکان) پر منحصر ہے اور زیادہ مہنگی جائیدادوں کے لیے آہستہ آہستہ بڑھتا ہے۔ Hebesatz (جس کا مطلب ہے "ہیوی ڈیوٹی") ہر میونسپلٹی کی طرف سے آزادانہ طور پر مقرر کردہ ایک گتانک ہے (عام طور پر 500% تک)۔.

واضح کرنے کے لیے، یہاں ایک مثال ہے: اگر Einheitswert €50,000 ہے اور زیادہ سے زیادہ Hebesatz 500% ویانا میں لاگو ہوتا ہے، تو حساب ہوگا: €87.23 × 5 = €436.15 فی سال۔.

اس طرح، ہم نسبتاً چھوٹی مقدار کے بارے میں بات کر رہے ہیں—عام طور پر ہر سال سینکڑوں یورو، ہزاروں نہیں۔ ٹیکس کی رقم کا انحصار براہ راست Einheitswert اور کسی خاص شہر یا قصبے کی پالیسیوں دونوں پر ہوتا ہے۔.

ویانا جیسے بڑے شہروں میں، شرح عام طور پر بالائی حد (500%) کے قریب ہوتی ہے، جبکہ چھوٹی میونسپلٹیوں میں یہ نمایاں طور پر کم ہو سکتی ہے۔ اگر ٹیکس کی رقم €75 سے زیادہ ہے، تو اسے ایک ہی بار کے بجائے پورے سال میں چار مساوی قسطوں میں ادا کیا جا سکتا ہے۔.

باضابطہ طور پر، ٹیکس مالک کی طرف سے ادا کیا جاتا ہے، لیکن عملی طور پر، بہت سے مالکان جو اپارٹمنٹس کرائے پر دیتے ہیں، یوٹیلیٹی بلوں میں Grundsteuer کو شامل کر کے اسے کرایہ داروں کو منتقل کر دیتے ہیں۔.

اوسطاً، آسٹریا میں 70–100 m² کے رقبے والے اپارٹمنٹس کے مالکان Grundsteuer پر سالانہ €200 اور €500 کے درمیان خرچ کرتے ہیں۔ ایک اچھا تخمینہ ایک بڑے اپارٹمنٹ یا نجی گھر کے لیے تقریباً €100–€200 فی سہ ماہی ہے۔

بہت سے غیر ملکی خریدار حیران ہیں کہ یہ ٹیکس کتنا کم ہے۔ درحقیقت، دوسرے ممالک کے مقابلے میں، یہ عملی طور پر علامتی ہے۔ لیکن اس کے چھوٹے سائز کے باوجود، اپنے بجٹ کی منصوبہ بندی کرتے وقت اس پر غور کرنا ضروری ہے۔.

اگر جائیداد ذاتی رہائش کے لیے استعمال نہیں کی گئی ہے لیکن کرائے پر دی گئی ہے تو اس سے حاصل ہونے والی آمدنی قابل ٹیکس ہے۔ اس آمدنی کو مالک کی کل ذاتی آمدنی میں شامل کیا جاتا ہے اور اس پر معیاری ترقی پسند انکم ٹیکس کی شرح پر ٹیکس لگایا جاتا ہے—20% سے 55% تک۔.

آسٹریا میں ٹیکس فری آمدنی کی حد €13,300 فی سال (2024 تک) ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ اگر اخراجات کے بعد آپ کے کرایے کی آمدنی اس رقم سے زیادہ نہیں ہے، تو آپ کو ٹیکس ادا نہیں کرنا پڑے گا۔ اس رقم سے اوپر کی کسی بھی چیز پر مناسب شرح پر ٹیکس لگایا جاتا ہے – 20%، 30%، اور اسی طرح، بہت زیادہ آمدنی کے لیے 55% تک۔

مثال کے طور پر، ایک اپارٹمنٹ کا کرایہ €12,000 فی سال ہے۔ اخراجات کو مدنظر رکھنے کے بعد، قابل ٹیکس آمدنی نچلے بریکٹ میں سے کسی ایک میں آ سکتی ہے، جس سے ٹیکس کا اصل بوجھ کم ہو جاتا ہے۔.

جب آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ بیچنے کا وقت آتا ہے، تو بنیادی سوال صرف لین دین کی قیمت ہی نہیں بلکہ یہ بھی ہوتا ہے کہ کتنا انکم ٹیکس ادا کرنا پڑے گا – اور اسے قانونی طور پر کیسے کم کیا جائے۔.

اگر کوئی مالک آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ بیچنے کا فیصلہ کرتا ہے، تو ایک اور ٹیکس لگایا جاتا ہے: Immobilienertragsteuer ، یا کیپیٹل گین ٹیکس۔ یہ 2012 میں متعارف کرایا گیا تھا اور حاصل شدہ منافع کا 30% ہے (فروخت کی قیمت اور قیمت خرید کے درمیان فرق)۔

یہ ٹیکس بیچنے والے کی طرف سے ادا کیا جاتا ہے، اور جائیداد کی ملکیت کی مدت کچھ خاص معاملات کے علاوہ اہم نہیں ہے۔.

قانونی اداروں کے لیے، شرح کم ہے – 23%۔ تاہم، افراد کے لیے، معیاری ٹیکس کی شرح 30% برقرار ہے۔.

یہ بات بھی قابل توجہ ہے کہ کیپٹل گین ٹیکس دیگر آمدنی پر اثر انداز نہیں ہوتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ یہاں تک کہ اگر آپ کی تنخواہ یا کاروباری آمدنی زیادہ ہے، ImmoEST ایک فلیٹ 30% ٹیکس رہتا ہے اور دوسری قسم کی آمدنی پر شرح میں اضافہ نہیں کرتا ہے۔

اگرچہ 30% کی شرح کافی زیادہ معلوم ہوتی ہے، لیکن ایسے حالات ہیں جہاں جائیداد کی فروخت پر کیپیٹل گین ٹیکس کو مکمل طور پر معاف کیا جا سکتا ہے۔ کلیدی ضرورت ذاتی رہائش ہے۔ اگر مالک نے اپارٹمنٹ کو فروخت سے فوراً پہلے لگاتار دو سال تک اپنی بنیادی رہائش گاہ کے طور پر استعمال کیا تو ImmoEST ٹیکس نہیں لگایا جائے گا۔.

ایک اور، زیادہ لچکدار قاعدہ ہے: " 10 میں سے 5۔ " اس کا مطلب ہے کہ اگر کوئی شخص پچھلے دس سالوں کے دوران کم از کم پانچ سالوں سے کسی گھر یا اپارٹمنٹ میں اپنی بنیادی رہائش گاہ کے طور پر رہتا ہے، تو جائیداد کی فروخت پر کوئی ٹیکس نہیں لیا جاتا ہے۔ یہ اصول طویل مدتی رہائش کو مدنظر رکھتے ہوئے ڈیزائن کیا گیا ہے، چاہے وہ شخص حال ہی میں منتقل ہوا ہو۔

تاہم، "10 میں سے 5" کا اصول پچھلے مالکان کی رہائش کو بھی مدنظر رکھتا ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر جائیداد طویل عرصے تک خاندانی گھر تھی، تو وارث یا فائدہ اٹھانے والا اس استثنیٰ کا اہل ہو سکتا ہے۔ یہ سب اس بات پر منحصر ہے کہ اصل میں جائیداد میں کون رہتا تھا اور کتنے عرصے تک۔.

اگر اپارٹمنٹ وراثت میں ملا تھا اور اسے فوری طور پر دوبارہ فروخت کیا گیا تھا، تب بھی ٹیکس فروخت کی قیمت اور اصل قیمت کے درمیان فرق پر لگایا جاتا ہے۔ اس ٹیکس سے بچنے کا واحد طریقہ جائیداد میں کم از کم دو سال تک رہنا ہے۔

ایک اور دلچسپ فائدہ ہے - نام نہاد " Herstellerbefreiung " (" پیداواری فائدہ ")۔ اگر مالک خود زمین کے ایک پلاٹ پر گھر بناتا ہے اور بعد میں اسے فروخت کرتا ہے، تو عمارت سے حاصل ہونے والا منافع خود ImmoEST سے مستثنیٰ ہے۔

تاہم، آسٹریا میں ایک گھر کے نیچے زمین پر ہونے والے منافع پر معمول کے مطابق ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ یہ اصول خاص طور پر ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جنہوں نے زمین کا پلاٹ خریدا، اس پر گھر بنایا اور پھر جائیداد بیچنے کا فیصلہ کیا۔.

1 اگست 2008 کے بعد سے، آسٹریا میں علیحدہ وراثت یا تحفہ ٹیکس نہیں ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اپارٹمنٹ یا گھر کو کسی رشتہ دار کو منتقل کرنے پر کوئی خاص ٹیکس نہیں ہے۔.

تاہم، جب آسٹریا میں جائیداد وراثت میں ملتی ہے یا تحفہ دیتے ہیں، تو جائیداد کے حصول پر ٹیکس ( Grunderwerbsteuer ۔ قریبی رشتہ دار ترجیحی شرح سے مشروط ہیں: پہلے €250,000 پر 0.5% اور اس حد سے زیادہ رقم پر 2%۔ اس کے مقابلے میں، معیاری خریداری کی شرح 3.5% ہے۔

مثال کے طور پر، اگر ایک باپ کسی گھر کی ملکیت اپنے بیٹے کو منتقل کرتا ہے، تو اس کے اخراجات صرف چند ہزار یورو ہوں گے، جب کہ خرید و فروخت کے ذریعے باقاعدہ فروخت کے ساتھ، ٹیکس کی رقم دسیوں ہزار تک پہنچ سکتی ہے۔.

ہر تحفہ یا وراثت کے لین دین کا سرکاری طور پر ٹیکس حکام کو اعلان کیا ( Anzeigepflicht )۔ تاہم، GrEST کے علاوہ، کوئی اضافی ٹیکس قابل ادائیگی نہیں ہے۔

خاندان کے اندر تحفہ دینا یا وراثت دینا سوئٹزرلینڈ یا جرمنی کے مقابلے میں نمایاں طور پر سستا اور آسان ہے، جہاں وراثت کے ذریعے جائیداد کی منتقلی ٹیکس کے تابع ہے۔.

اس لیے، اگر لگاتار کئی منتقلی کی منصوبہ بندی کی گئی ہے، تو بہتر ہے کہ کسی وکیل کے ساتھ پہلے سے تفصیلات پر بات کریں۔.

آسٹریا کا پراپرٹی ٹیکس کا نظام کافی لچکدار ہے اور بوجھ کو کم کرنے کے کئی طریقے پیش کرتا ہے:

نئی جائیدادوں کے لیے Grundsteuer سے چھوٹ۔ کچھ وفاقی ریاستوں اور میونسپلٹیوں میں، ریاستی سبسڈی پروگرام (geförderte Wohnobjekte) کے ذریعے بنائے گئے نئے اپارٹمنٹس عارضی طور پر لینڈ ٹیکس سے مستثنیٰ ہیں۔ یہ استثنیٰ کی مدت 5 سے 10 سال تک رہ سکتی ہے۔ اس استثنیٰ سے فائدہ اٹھانے کے لیے، آپ کو اپنے سٹی ہال میں ایک درخواست جمع کرانی ہوگی۔

فرسودگی اور کرایے کی کٹوتی۔ رینٹل پراپرٹی کے مالکان مرمت، انشورنس، دیکھ بھال، اور عمارت کی قدر میں کمی جیسے اخراجات کو پورا کرکے اپنی قابل ٹیکس آمدنی کو کم کرسکتے ہیں۔

معیاری شرحیں مکانات کے لیے 2% سالانہ اور اپارٹمنٹس کے لیے 2.5% ہیں۔ اخراجات کے مناسب حساب کتاب کے ساتھ، قابل ٹیکس منافع کو کم سے کم کیا جا سکتا ہے۔.

چھوٹے کاروباری ٹیکس میں ریلیف (Kleinunternehmerregelung)۔ کرایہ کو ایک خدمت سمجھا جا سکتا ہے، اور آمدنی VAT (20%) کے ساتھ مشروط ہو سکتی ہے، خاص طور پر مختصر مدت کے کرائے کے لیے۔

تاہم، "چھوٹے کاروباری" کے قواعد (Kleinunternehmerregelung) کے مطابق، اگر کاروبار €55,000 سالانہ ( 2025 سے ) سے زیادہ نہیں ہے، تو مالک VAT سے مستثنیٰ ہے۔

دیگر سرکاری مراعات۔ ٹیکس وقفوں کے علاوہ، نوجوان خاندانوں، پیشہ ور افراد اور دیگر کے لیے امدادی پروگرام موجود ہیں۔ یہ پروگرام گھر کی خریداری کے لیے اضافی بونس فراہم کرتے ہیں، حالانکہ یہ براہ راست ٹیکس کو متاثر نہیں کرتے ہیں۔

آسٹریا میں زمین کی خریداری پر وہی بنیادی ٹیکس لاگو ہوتا ہے جیسا کہ اپارٹمنٹ یا مکان خریدنے پر: 3.5% پر GrEST (یا خاندان میں خریداری کے لیے ترجیحی شرح) اور 1.1% کی رجسٹریشن فیس۔.

تاہم، زمین کی اپنی منفرد خصوصیات ہیں۔ کلیدی چیزوں میں سے ایک وِڈمنگ (تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے لیے تجارتی اجازت نامہ) ہے۔ اگر تعمیر کا منصوبہ بنایا گیا ہے، تو زمین کی حیثیت اور اس طرح کا اجازت نامہ حاصل کرنے کے امکان کو پہلے سے واضح کرنا ضروری ہے ۔ بعض اوقات لین دین میں اضافی چیک اور ادائیگی کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

اگر زمین زرعی کے طور پر درج ہے، تو تعمیراتی مقاصد کے لیے اس کی ری زوننگ مقامی حکام کی اجازت سے ہی ممکن ہے۔ یہ ری زوننگ مستقبل کی فروخت پر ایک نئے ٹیکس کو متحرک کرے گا (نیچے اس پر مزید)۔.

اپنی جائیداد پر گھر بنانا نئے اخراجات کے ساتھ آتا ہے۔ تمام تعمیراتی ٹھیکیدار آپ کو 20% VAT کے ساتھ انوائس کرتے ہیں - آسٹریا میں معیاری شرح۔

ایک نجی خریدار کے لیے، یہ 20% پہلے ہی تخمینہ میں شامل ہیں: ٹیکس الگ سے مختص نہیں کیا جاتا ہے، لیکن یہ مؤثر طریقے سے تعمیراتی لاگت کو پانچواں حصہ بڑھاتا ہے۔.

اس لیے میں ہمیشہ زمین خریدنے سے پہلے کسی ماہر تعمیرات یا وکیل سے مشورہ کرتا ہوں۔ یہ آپ کو ممکنہ اخراجات کا پیشگی حساب لگانے اور معاہدے پر دستخط کرتے وقت کسی بھی ناخوشگوار حیرت سے بچنے کی اجازت دے گا۔.

آسٹریا کا ٹیکس نظام کافی متحرک ہے۔ کئی تبدیلیوں کو پہلے ہی منظور کیا جا چکا ہے، جو 2025 میں نافذ العمل ہوں گی اور جائیداد کے مالکان پر براہ راست اثر ڈالیں گی۔.

آمدنی کی حدوں کی دوبارہ تشخیص۔ آمدنی کی شرح جائے گی ۔ ٹیکس فری کم از کم €13,308 ہے (پہلے €12,816 سے زیادہ)، اور 55% کی زیادہ سے زیادہ شرح صرف €1 ملین سے زیادہ آمدنی پر لاگو ہوگی۔

سرمایہ کاروں کے لیے، اس کا مطلب ہے کہ رینٹل کی آمدنی کا ایک حصہ ٹیکس سے پاک رہے گا، جو کہ خاص طور پر چھوٹی رقم کے لیے قابل توجہ ہے۔.

چھوٹے کاروبار میں اصلاحات۔ 2025 سے، VAT کی چھوٹ کی حد میں اضافہ کیا جائے گا۔ اب، سالانہ €55,000 تک کی آمدنی (پچھلے €35,000 کی بجائے) مالک کو VAT سے مستثنیٰ ہے۔ یہ مکان مالکان کے لیے ایک اہم ریلیف کی نمائندگی کرتا ہے: وہ اپنے کرایہ داروں کے بلوں پر 20% اضافی ٹیکس کے بغیر اپنے اپارٹمنٹ کرایہ پر دے سکتے ہیں۔

شیئر ڈیلز کے ضوابط کو سخت کرنا۔ جولائی 2025 سے، رئیل اسٹیٹ کی مالک کمپنیوں کے لیے قوانین تبدیل ہو گئے ہیں۔ اگر کوئی پراپرٹی بالواسطہ طور پر فروخت کی جاتی ہے، لیکن اپارٹمنٹ کی مالک کمپنی میں حصص کی فروخت کے ذریعے، GrEST ٹیکس کا حساب "Einheitswert" (ابتدائی سیلز ٹیکس) کی بنیاد پر نہیں بلکہ پورے پراپرٹی پورٹ فولیو کی مارکیٹ ویلیو پر لگایا جائے گا۔ اس کا مؤثر طریقے سے مطلب ہے کہ آپ کو 3.5% ادا کرنا پڑے گا، جیسا کہ باقاعدہ خریداری کے ساتھ ہوتا ہے۔

اس اقدام کا مقصد "کمپنی کی فروخت" کے ذریعے ٹیکس چوری کی اسکیموں کا مقابلہ کرنا ہے۔ یہ خاص طور پر بڑے منصوبوں اور ڈویلپرز میں سرمایہ کاروں کو متاثر کرے گا۔.

ری ڈیولپمنٹ ٹیکس ایک اور نیا اقدام زرعی استعمال سے تعمیراتی استعمال میں تبدیل شدہ زمین کی فروخت پر اضافی ٹیکس ہے۔ اگر 2024 کے بعد زمین کے ایک پلاٹ کو گران لینڈ سے باؤلینڈ میں تبدیل کیا گیا، تو زمین سے منافع میں 30% اضافہ ہو جائے گا اور اگر 2025 کے وسط کے بعد فروخت کیا جائے تو ٹیکس سے مشروط ہو گا۔

دوسرے لفظوں میں، "سستی زرعی زمین" پر قیاس آرائیاں اب نمایاں طور پر کم منافع بخش ہو جائیں گی۔.

Grundsteuer کا مستقبل۔ لینڈ ٹیکس میں اصلاحات پر بھی بات ہو رہی ہے۔ Einheitswert کی آخری تشخیص 2012 میں کی گئی تھی، اور 2025-2027 کے لیے ایک نئی دوبارہ تشخیص کی منصوبہ بندی کی گئی ہے۔ یہ Grundsteuer کے ٹیکس کی بنیاد میں اضافے کا باعث بن سکتا ہے۔

پچھلے تخمینوں کے مقابلے بہت سے علاقوں میں جائیداد کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے۔ اس پس منظر میں، نئی قانون سازی ٹیکس کے قوانین کو تبدیل کر سکتی ہے: یا تو خود ٹیکس میں اضافہ کریں یا اسے دوبارہ تقسیم کریں تاکہ معزز اور مہنگے علاقوں میں جائیدادوں کے مالکان زیادہ حصہ ادا کریں۔.

یہی وجہ ہے کہ موجودہ خبروں کے ساتھ اپ ٹو ڈیٹ رہنا بہت ضروری ہے۔ میں پرزور مشورہ دیتا ہوں کہ سرمایہ کار آسٹریا کے ٹیکس حکام کے نیوز لیٹرز کو سبسکرائب کریں۔ یہ بھی ایک اچھا خیال ہے کہ مقامی ٹیکس اور ریئل اسٹیٹ کے ماہرین سے باقاعدگی سے مشورہ کریں تاکہ اصلاحات سے کسی ناخوشگوار حیرت سے بچا جا سکے۔.

آسٹریا میں پراپرٹی ٹیکس بہت سے ممالک کے مقابلے میں کم ہیں، لیکن یہ لازمی ہیں اور توجہ کی ضرورت ہے:

• رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، یہ اضافی اخراجات پر غور کرنے کے قابل ہے - عام طور پر قیمت کا تقریباً 4-8%۔.
• سالانہ لینڈ ٹیکس کم ہے۔ لیکن اگر جائیداد کرائے پر دی گئی ہے، تو اس اخراجات کو ابھی بھی سنبھالنے کی ضرورت ہے۔.
• 30% کیپٹل گین ٹیکس سیلز پر لاگو ہوتا ہے، جو آپ کی نچلی لائن پر نمایاں اثر ڈال سکتا ہے۔.
• آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے تحائف اور وراثت عملی طور پر ٹیکس سے پاک ہیں۔ یہ خاندان کے اندر جائیداد کی منتقلی کو خاص طور پر فائدہ مند بناتا ہے۔.

بنیادی اصول آسان ہے: ہمیشہ نہ صرف قیمت خرید کا حساب لگائیں بلکہ اس کے بعد کے تمام آسٹریا کے ٹیکسوں اور اخراجات کا بھی حساب لگائیں۔.

آسٹریا میں پراپرٹی ٹیکس بالکل زیادہ نہیں ہیں، خاص طور پر دیگر یورپی ممالک کے مقابلے۔ لیکن اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ انہیں نظر انداز کیا جا سکتا ہے:

کامیاب رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی کلید بن جاتی ہے ۔

• خریداروں کو اضافی اخراجات کے ڈھانچے کی پہلے سے تحقیق کرنی چاہیے اور اکاؤنٹنٹ سے مشورہ کرنا چاہیے۔
• بیچنے والوں کو یہ دیکھنا چاہیے کہ آیا وہ ٹیکس کی چھوٹ کا فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔
• تمام سرمایہ کاروں کے لیے کہ وہ قانون سازی کی تبدیلیوں کے بارے میں اپ ٹو ڈیٹ رہیں — جیسا کہ ہم دیکھتے ہیں، نئے ضوابط 2025 کے اوائل میں نافذ ہوں گے، جو مارکیٹ پر اثرانداز ہوں گے۔

اس نقطہ نظر کے ساتھ، آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ ایک پرخطر لاٹری نہیں، بلکہ سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کے لیے واقعی ایک قابل اعتماد ذریعہ بن جاتی ہے۔.