یورپ میں نقد رقم کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا: خصوصیات، خطرات اور فوائد

یورپی رئیل اسٹیٹ کو روایتی طور پر سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کا ایک قابل اعتماد طریقہ سمجھا جاتا ہے۔ حالیہ برسوں میں، رہن یا بینک کی شمولیت کے بغیر نقد رقم کے ساتھ یورپ میں اپارٹمنٹ خریدنے کے آپشن میں دلچسپی بڑھ رہی ہے۔ یہ حکمت عملی ان سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش ہے جو لین دین کی رفتار، کم سے کم بیوروکریسی، اور بیچنے والے کے ساتھ موافق بات چیت کرنے کی صلاحیت کو اہمیت دیتے ہیں۔.

تاہم، صرف فنڈز کا ہونا ہمیشہ ہموار خریداری کی ضمانت نہیں دیتا۔ کافی نقدی کے باوجود، خریدار کو مقامی قوانین، اینٹی منی لانڈرنگ (AML/KYC) کے ضوابط، رجسٹریشن کے تقاضوں اور، کچھ ممالک میں، خاص طور پر غیر ملکیوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے خصوصی اجازت ناموں پر غور کرنے کی ضرورت ہوگی۔ نقد لین دین کو نمایاں طور پر آسان بنا سکتا ہے، لیکن یہ ضروری بیوروکریٹک عمل کو ختم نہیں کرتا ہے۔.

یہ یاد رکھنا ضروری ہے کہ EU جلد ہی نقد ادائیگیوں پر نئی پابندیاں متعارف کرائے گا: 2027 کے موسم گرما میں شروع ہونے والی حد €10,000 ہوگی۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے تناظر میں "نقدی" سے مراد فزیکل رقم نہیں ہے، بلکہ، عام طور پر، خریدار کے اکاؤنٹ سے بیچنے والے کے اکاؤنٹ میں بینک ٹرانسفر۔ یہ باریکیاں یہ ظاہر کرتی ہیں کہ ایک محفوظ اور شفاف لین دین کے لیے نقد رقم اتنی زیادہ رقم نہیں ہے، جس کے لیے مناسب ہدف کی ترتیب اور قانونی تیاری کی ضرورت ہوتی ہے۔.

جی ہاں، یورپ میں نقد رقم کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنا ممکن ہے، لیکن یہ ہمیشہ اتنا آسان نہیں ہوتا جتنا لگتا ہے۔ قانون اس طرح کے لین دین پر پابندی نہیں لگاتا، لیکن ملک کے لحاظ سے حالات بہت مختلف ہو سکتے ہیں۔ آسٹریا میں، مثال کے طور پر، نقد ممکنہ بینک قرض کے انکار کے نقطہ نظر سے عمل کو آسان بناتا ہے، لیکن یہ قانونی اور انتظامی طریقہ کار سے گزرنے کی ضرورت کو ختم نہیں کرتا ہے۔.

یہاں تک کہ اگر آپ نقد ادائیگی کرتے ہیں تو، رقم عام طور پر ایک نوٹری یا بینک کے ایسکرو اکاؤنٹ سے جاتی ہے۔ یہ قدم یقینی بناتا ہے کہ لین دین دونوں فریقوں کے لیے محفوظ اور شفاف ہے۔ عملی طور پر، اس کا مطلب ہے کہ نقد سے بھرا سوٹ کیس لانے کا کوئی فائدہ نہیں ہے — تمام ادائیگیوں پر بینک ٹرانسفر کے ذریعے کارروائی کی جاتی ہے۔.

ذاتی طور پر، میں ہمیشہ تجویز کرتا ہوں کہ آپ جو نوٹری منتخب کرتے ہیں اس کی اچھی طرح جانچ کریں۔ ایک قابل اعتماد نوٹری نہ صرف رقوم کی محفوظ منتقلی کو یقینی بناتی ہے بلکہ لین دین کو درست طریقے سے ترتیب دینے میں بھی مدد کرتی ہے تاکہ اجازت کے انکار یا فنڈز کے منجمد ہونے کے خطرے کو کم کیا جا سکے۔.

کیا تلاش کرنا ہے:

• لائسنس اور ساکھ۔ نوٹری کو باضابطہ طور پر رجسٹرڈ ہونا چاہیے اور کلائنٹ کے مثبت جائزے ہونے چاہئیں۔ بینک یا مالیاتی ثالث کو بڑی سرحد پار منتقلی کو سنبھالنے کے لیے لائسنس یافتہ ہونا چاہیے اور اسے غیر ملکی سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کرنے کا تجربہ ہونا چاہیے۔
• طریقہ کار کی شفافیت۔ تمام لین دین کا دستاویزی ہونا ضروری ہے: بیانات، معاہدے، اور منتقلی کی تصدیق۔ ایک نوٹری قانون کے ساتھ لین دین کی تعمیل کی توثیق کرتا ہے، فنڈز کے قانونی ماخذ کی تصدیق کرتا ہے، اور AML/KYC کی تعمیل کو یقینی بناتا ہے۔
• غیر ملکی گاہکوں کے ساتھ کام کرنے کا تجربہ کریں۔ یہ خاص طور پر اہم ہے اگر خریدار یورپی یونین کا رہائشی نہیں ہے۔ اس طرح کے لین دین میں نوٹری اور بینک کا تجربہ انکار یا تاخیر کے خطرے کو کم کرتا ہے۔ آسٹریا، جرمنی اور سوئٹزرلینڈ میں، نوٹری اکثر غیر رہائشیوں کے لیے لین دین میں مدد کرتے ہیں، تمام دستاویزات کی تصدیق کرتے ہیں اور مناسب طریقے سے ایسکرو اکاؤنٹ ترتیب دیتے ہیں۔

یورپ میں نقد رقم کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدتے وقت سب سے اہم پہلو فنڈز کے ذریعہ کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنا ہے۔ بینکوں اور نوٹریوں کو عام طور پر فنڈز کا ذریعہ ثابت کرنے کے لیے دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے: یہ کاروبار، جائیداد، جمع شدہ آمدنی، یا سرکاری بینک اکاؤنٹس کے ذریعے منتقل کی گئی رقوم کی فروخت ہو سکتی ہے۔.

مثال کے طور پر، میرا ایک کلائنٹ نقد رقم میں خریدنا رقم کافی تھی، لیکن دارالحکومت کے ماخذ اور ایک قابل اعتماد نوٹری کی تفصیل میں دستاویزات کے ایک مناسب طریقے سے تیار کردہ سیٹ کی بدولت، لین دین آسانی سے ہوا۔

میرا تجربہ بتاتا ہے کہ جو لوگ تیار شدہ دستاویزات اور ایک شفاف ٹرانسفر اسکیم پیش کرتے ہیں وہ توثیق کو تیزی سے پاس کرتے ہیں اور نقد رقم کی خریداری کرتے وقت اکثر بہتر شرائط وصول کرتے ہیں، بشمول بیچنے والے سے چھوٹی رعایت کا امکان۔

یورپ میں نقد رقم کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے احتیاط کی ضرورت ہے، چاہے اس کی باضابطہ اجازت ہو۔ اہم پابندیاں اس سے متعلق ہیں:

• اینٹی منی لانڈرنگ/ اپنے کسٹمر کو جانیں (AML/KYC) چیک۔ بینکوں اور نوٹریوں کو اس بات کی تصدیق کرنے کی ضرورت ہے کہ فنڈز قانونی طور پر حاصل کیے گئے تھے۔ فنڈز کے ذرائع کی تصدیق کرنے والے دستاویزات کا ایک مکمل سیٹ تیار کرنا ایک ہموار لین دین کی کلید ہے۔
• غیر ملکیوں کے لیے پرمٹ خریدیں۔ اس مسئلے کو خاص طور پر آسٹریا، سوئٹزرلینڈ اور کچھ جرمن ریاستوں میں سختی سے کنٹرول کیا جاتا ہے۔ یہاں تک کہ اگر آپ کے پاس نقد رقم ہے، تب بھی آپ کو اجازت نامے حاصل کرنے یا مقامی حکام کو مطلع کرنے کی ضرورت ہے۔
• نقد کی حد۔ زیادہ تر ممالک میں، تمام بڑے لین دین بینک ٹرانسفر کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔ جسمانی نقد ادائیگی ممکن نہیں ہے۔
• کمپنی کی رجسٹریشن کی ضروریات۔ کچھ ممالک میں، کمپنی کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی خریداری (مثال کے طور پر، آسٹریا میں GmbH) غیر ملکیوں کے لیے عمل کو آسان بناتا ہے، لیکن ملکیت اور ٹیکس کے قوانین کی تعمیل کرنے کی ذمہ داریوں میں اضافہ کرتا ہے۔

نقدی سے خریدتے وقت بھی، جائیداد کے حصول کے عمل میں قانونی اور مالیاتی طریقہ کار پر سختی سے عمل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ نقد رقم کا ہونا لین دین کو تیز کرتا ہے اور آپ کو رہن رکھنے والے خریداروں پر فائدہ پہنچاتا ہے، لیکن نوٹری اور مناسب کاغذی کارروائی کے بغیر، اسے مکمل کرنا ناممکن ہے۔.

• جائیداد کی قسم اور خریداری کے علاقے کا تعین کریں۔.
• تجویز: غیر ملکیوں کے لیے تحقیقی پابندیاں، زمینی قوانین کی تفصیلات، اور جائیداد کی لیکویڈیٹی۔.

• جائیداد کے حقوق، قرض، بوجھ اور جائیداد کی تاریخ کی جانچ کرنا۔.
• یہ یقینی بنانا ضروری ہے کہ بیچنے والا اصل میں جائیداد کا مالک ہے اور کوئی پوشیدہ خطرات نہیں ہیں۔.

• فریقین بکنگ کا معاہدہ یا ابتدائی معاہدہ کرتے ہیں۔.
• اکثر ایک ڈپازٹ کے ساتھ ہوتا ہے، جو ایسکرو اکاؤنٹ سے بھی جاتا ہے۔.

• نقد ادائیگی کرتے وقت بھی، رقم کو نوٹری یا بینک کے ساتھ عارضی اکاؤنٹ میں منتقل کیا جاتا ہے، لین دین کی حفاظت کو یقینی بناتا ہے۔.
• مثال: ویانا میں ایک کلائنٹ نے ایسکرو کے ذریعے €850,000 کی ادائیگی کی، اور تمام دستاویزات کی کامیابی کے ساتھ تصدیق ہونے کے بعد ہی رقم بیچنے والے کو جمع کرائی گئی۔.

• ایک نوٹری یا بینک فنڈز کے ذریعہ کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرتا ہے: کاروبار، اثاثوں کی فروخت، آمدنی، ڈپازٹس، یا کریپٹو کرنسی قانونی ذرائع سے۔.
• اپنے فنڈز کی اصلیت کو ثابت کرنے والی دستاویزات پہلے سے تیار کریں – اس سے پورے عمل کو تیز ہو جائے گا اور بلاک ہونے کا خطرہ کم ہو جائے گا۔.

• تمام جانچ پڑتال اور حتمی دستاویزات پر دستخط کرنے کے بعد، رقم عارضی اکاؤنٹ سے ڈیبٹ کر کے بیچنے والے کے اکاؤنٹ میں جمع کر دی جاتی ہے۔.
• تمام تصفیے فزیکل کیش ہینڈلنگ کے بغیر کیے جاتے ہیں۔.

• نوٹری زمین کے رجسٹر میں لین دین کا اندراج کرتا ہے، اور خریدار سرکاری مالک بن جاتا ہے۔.

یورپ میں نقد رقم سے جائیداد خریدنے کے کئی واضح فوائد ہیں جو اسے سرمایہ کاروں اور نجی خریداروں کے لیے خاص طور پر پرکشش بناتے ہیں۔.

1. فوری سودا

• کریڈٹ کی منظوری یا رہن کے معائنے کی ضرورت کو ختم کرنا آپ کو اپنی خریداری کو بہت تیزی سے مکمل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔.
• مثال: ویانا میں ایک ڈیل، جہاں خریدار نے اپارٹمنٹ کی پوری قیمت نقد میں ادا کی تھی، کو رہن کے ساتھ عام 8-12 ہفتوں کے بجائے 4 ہفتوں میں بند کر دیا گیا تھا۔.

2. رعایت کا امکان

• بیچنے والے خریداروں کی قدر کرتے ہیں جو پیشگی ادائیگی کرنے کو تیار ہیں۔ اس کے نتیجے میں اکثر اصل قیمت سے 2-7% کی رعایت حاصل ہوتی ہے۔.
• تجویز: گفت و شنید کے دوران، نقد ادائیگی کی حقیقت کو قیمت کم کرنے کی دلیل کے طور پر استعمال کریں۔.

3. بینکوں پر انحصار کو کم کرنا

• قرض پر بینک کے فیصلے کا انتظار کرنے یا سود ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔.
• بڑے لین دین کے لیے، اس سے پیسے کی خاصی بچت ہوتی ہے اور بیوروکریسی میں کمی آتی ہے۔.

4. رہن والے خریداروں پر فائدہ

• مسابقتی ماحول میں، جیسے نیلامی یا مقبول پراپرٹیز خریدتے وقت، بیچنے والے اکثر نقد خریداروں کا انتخاب کرتے ہیں کیونکہ یہ تیز اور محفوظ عمل کو یقینی بناتا ہے۔.

5. آسٹریا: ویانا اور مشہور سیاحتی مقامات خاص طور پر فائدہ مند ہیں۔

• آسٹریا میں، نقد رقم سے خریدنا ویانا، سالزبرگ اور مشہور سیاحتی مقامات میں فائدہ دیتا ہے جہاں جائیدادوں کے لیے مقابلہ زیادہ ہے۔.
• مثال: ایک خریدار نے ویانا کے مرکز میں تھوڑی رعایت پر ایک پراپرٹی حاصل کی کیونکہ وہ دو ہفتوں میں ڈیل کو بند کر سکتا تھا، جب کہ رہن رکھنے والے دوسرے شرکاء بینک کی منظوری کے منتظر تھے۔.

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ نقد رقم سے خریداری کا مطلب ہے کہ وہ سوٹ کیس میں نقد رقم لا سکتے ہیں اور یورپ میں اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں۔ عملی طور پر، یہ ناممکن ہے: بڑے لین دین ہمیشہ سرکاری چینلز سے ہوتے ہیں۔.

رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، محفوظ اور شفاف اسکیم کا استعمال کرتے ہوئے فنڈز منتقل کیے جاتے ہیں:

• بینک ٹرانسفر بنیادی ادائیگی کا طریقہ ہے؛ فنڈز خریدار کے اکاؤنٹ سے نوٹری یا بیچنے والے کے اکاؤنٹ میں منتقل کیے جاتے ہیں۔
• ایک نوٹری کے ساتھ ایسکرو اکاؤنٹ - تمام چیک مکمل ہونے اور دستاویزات پر دستخط ہونے تک فنڈز بلاک کر دیے جاتے ہیں۔
• AML/KYC توثیق - سرمائے کی قانونی اصلیت کی تصدیق (کاروبار، جائیداد کی فروخت، سرکاری آمدنی، ڈپازٹس)۔

یورپ میں منی لانڈرنگ کو روکنے اور مالیاتی بہاؤ کی شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے بڑی مالیت کے لین دین کو سختی سے منظم کیا جاتا ہے:

• EU اینٹی منی لانڈرنگ ڈائریکٹیو (AMLD 6) بینکوں، نوٹریوں اور دیگر مالیاتی اداروں کو پابند کرتا ہے کہ وہ بڑی مقدار میں رقم کی اصلیت کی جانچ کریں اور مشکوک لین دین کی اطلاع دیں۔.
• EU کے متعدد ممالک میں نقد ادائیگی کی حدیں موجود ہیں: مثال کے طور پر، فرانس، اٹلی، اور سپین €10,000 سے زیادہ ادائیگیوں کو محدود کرتے ہیں (2027 تک بتدریج سخت ہونے کے ساتھ)۔.
• مالی بہاؤ کی نگرانی کرنا لین دین کے دونوں فریقوں – خریدار اور بیچنے والے – کو فنڈز بلاک ہونے، جرمانے یا دھوکہ دہی کے خطرے سے بچاتا ہے۔.

آسٹریا اور یورپی یونین کے بیشتر ممالک میں، اس طرح کی اسکیمیں جائیداد کے تمام بڑے لین دین کے لیے لازمی ہیں۔.

یورپ میں نقد رقم کے ساتھ رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، لوگ اکثر سوچتے ہیں کہ اہم چیلنج ضروری فنڈز تلاش کرنا ہے۔ عملی طور پر، غیر ملکیوں کے لیے سب سے بڑا چیلنج قانونی پابندیاں اور خریداری کے اجازت نامے حاصل کرنا ہے، خاص طور پر جرمنی اور آسٹریا جیسے سخت قوانین والے ممالک میں۔.

یورپی یونین کے شہری - عمل آسان ہے۔

• یورپی یونین کے ممالک کے شہریوں کو بیوروکریسی کی کم رکاوٹوں کا سامنا ہے۔.
• زیادہ تر یورپی یونین کے ممالک میں، وہ مقامی باشندوں کی طرح آزادانہ طور پر جائیداد خرید سکتے ہیں۔.

غیر یورپی یونین کے رہائشی - زمینی پابندیاں

غیر ملکی خریداروں کے لیے بنیادی مشکل رقم نہیں بلکہ بعض علاقوں میں قانونی پابندیاں ہیں۔.

• آسٹریا: غیر یورپی یونین کے باشندوں کو ریاست کارنتھیا اور ٹائرول میں جائیداد کی خریداری میں خاص مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جہاں آسٹریا میں جائیداد خریدنے والے غیر ملکیوں پر پابندیاں اور مقامی Erwerbskommission سے منظوری درکار ہو سکتی ہے۔ ویانا میں، خریداری ممکن ہے، لیکن اس کے لیے مقامی حکام کو اطلاع اور فنڈز کی قانونی اصلیت کا ثبوت بھی درکار ہے۔
• جرمنی: کچھ ریاستیں، جیسے باویریا، غیر ملکی خریداروں پر سیاحتی یا تاریخی طور پر اہم علاقوں میں جائیدادیں خریدنے پر پابندیاں عائد کرتی ہیں۔
• سوئٹزرلینڈ: غیر ملکیوں کو سرکاری اجازت کے بغیر ریزورٹ اور محفوظ علاقوں میں جائیداد خریدنے سے منع کیا گیا ہے۔
• سپین: زیادہ تر علاقوں میں کوئی سخت پابندیاں نہیں ہیں، لیکن کچھ میونسپلٹیز، خاص طور پر کوسٹا براوا یا کوسٹا ڈیل سول پر، مقامی حکام سے اجازت کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔
• فرانس اور اٹلی: عام طور پر آسان، لیکن "انتہائی حساس" یا تاریخی علاقوں میں خریداری کے لیے مقامی حکام سے منظوری بھی درکار ہو سکتی ہے۔

خریداری کرنے سے پہلے، یہ ضروری ہے کہ کسی خاص ریاست یا میونسپلٹی میں غیر ملکیوں کی ضروریات کو چیک کریں۔ کچھ معاملات میں، رجسٹرڈ کمپنی کے ذریعے لین دین عمل کو آسان بنا سکتا ہے اور منظوری کو تیز کر سکتا ہے۔.

یورپ میں رئیل اسٹیٹ کی نقد رقم سے خریداری کرتے وقت اپنے سرمائے کے ماخذ کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنا ایک اہم مرحلہ ہے۔ مناسب دستاویزات کے بغیر، لین دین میں تاخیر ہو سکتی ہے یا بلاک بھی ہو سکتی ہے۔.

فنڈز کی تصدیق کے اہم طریقے:

• کاروبار یا رئیل اسٹیٹ کی فروخت۔ اگر فنڈز کسی موجودہ کاروبار یا دیگر رئیل اسٹیٹ کی فروخت سے موصول ہوئے ہیں، تو آپ کو لین دین کے دستاویزات فراہم کرنا ہوں گے: خریداری کا معاہدہ، بینک اسٹیٹمنٹ، اور فنڈز کی وصولی کا ثبوت۔
• ڈپازٹ پروگرام۔ ڈپازٹس یا سیونگ اکاؤنٹس میں فنڈز کی تصدیق بینک اسٹیٹمنٹس سے ہوتی ہے۔ اس بات کو یقینی بنائیں کہ بینک فنڈز کی اصل کی سرکاری تصدیق جاری کر سکتا ہے جو AML/KYC کی ضروریات کو پورا کرتا ہے۔
• سرکاری آمدنی۔ پچھلے کئی سالوں کی آمدنی (تنخواہ، منافع، رائلٹی) بھی قانونی سرمائے کے ثبوت کے طور پر کام کر سکتی ہے۔ ٹیکس گوشواروں، پے رول اسٹیٹمنٹس، یا آمدنی کے گوشوارے فراہم کیے جائیں۔
• کریپٹو کرنسی → بینک → ایسکرو → ٹرانزیکشن۔ اگر رقوم cryptocurrency میں موصول ہوئی ہیں، تو انہیں خریدار کے اکاؤنٹ میں باضابطہ بینک ٹرانسفر کے ذریعے، اور پھر کسی نوٹری یا بینک کے پاس موجود ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے قانونی شکل دی جانی چاہیے۔ براہ راست کرپٹو → ریئل اسٹیٹ ایکسچینج ممنوع ہیں اور بینکوں کے ذریعہ قبول نہیں کیے جاتے ہیں۔ جائز ایکسچینج پلیٹ فارمز کا استعمال کریں اور تمام لین دین کو دستاویز کریں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ وہ AML/KYC کے تقاضوں کی تعمیل کرتے ہیں۔

یورپ میں نقد رقم سے جائیداد خریدنا سیدھا سا لگتا ہے، لیکن غیر ملکی خریداروں کے لیے مخصوص خطرات ہیں جن کے بارے میں پیشگی آگاہ ہونا ضروری ہے۔.

خریداری کی اجازت سے انکار

• کچھ ممالک اور خطوں میں (مثلاً آسٹریا: کارنتھیا، ٹائرول؛ سوئٹزرلینڈ: ریزورٹ ایریاز) غیر ملکیوں کو رئیل اسٹیٹ خریدنے کی اجازت سے انکار کیا جا سکتا ہے، چاہے فنڈز مکمل طور پر قانونی ہوں۔.
• اپنے مخصوص علاقے کے تقاضوں کو چیک کریں اور تمام دستاویزات جمع کریں جو آپ کے سرمائے کے ذرائع کی پہلے سے تصدیق کریں۔.

طویل چیکس

• AML/KYC طریقہ کار میں کئی ہفتے یا مہینے لگ سکتے ہیں۔.
• مثال: EU سے باہر کے ایک خریدار نے ویانا میں منظوری کے لیے تقریباً 2 ماہ انتظار کیا، نقد ادائیگی کے باوجود، تمام لین دین اور فنڈز کی اصلیت کی تصدیق کرنے کی ضرورت کی وجہ سے۔.

AML کی خلاف ورزی کی صورت میں فنڈز کو روکنا

• اگر کسی نوٹری یا بینک کو فنڈز کی قانونی حیثیت کے بارے میں شبہات ہیں، تو رقم کو اکاؤنٹ یا ایسکرو میں اس وقت تک منجمد کیا جا سکتا ہے جب تک کہ تحقیقات مکمل نہ ہو جائیں۔.
• سرکاری بینک ٹرانسفرز اور پہلے سے تیار دستاویزات استعمال کریں۔.

غلط لین دین کا ڈھانچہ

• ایک نامناسب قانونی فارم (جیسے کہ غیر رجسٹرڈ کمپنی) کے ذریعے خریداری کرنے کے نتیجے میں اجازت سے انکار یا اضافی ٹیکس واجبات ہو سکتے ہیں۔.
• پیشگی نوٹری اور وکیل سے مشورہ کریں، خاص طور پر اگر خریداری کسی کمپنی کے ذریعے کی جائے گی یا انتہائی منظم علاقوں میں۔.

ایسکرو اور آفیشل بینکنگ چینلز کے ذریعے شفاف فنڈ ٹرانسفر اسکیموں کا استعمال کریں۔ دستاویز کی تیاری اور مناسب لین دین کا ڈھانچہ ان تمام خطرات کو کم کرتا ہے اور جائیداد کی رجسٹریشن کو تیز کرتا ہے۔.

یورپ میں نقد رقم کے ساتھ گھر خریدتے وقت، مناسب بجٹ بنانے کے لیے تمام متعلقہ اخراجات پر پہلے سے غور کرنا ضروری ہے۔ کلیدی اخراجات میں شامل ہیں:

• نوٹری - لین دین کی قانونی حیثیت، جائیداد کے حقوق کی رجسٹریشن اور ایسکرو اکاؤنٹ پر کنٹرول کو یقینی بناتا ہے۔
• بروکر - پراپرٹی تلاش کرنے، مذاکرات اور لین دین کی معاونت کے لیے خدمات۔
• پرچیز ٹیکس ( Grunderwerbsteuer / Transfer Tax / Imposta di registro) - ملک اور علاقے کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے، عام طور پر جائیداد کی قیمت کے فیصد کے طور پر شمار کیا جاتا ہے۔
• بینک ٹرانسفر - بین الاقوامی منتقلی کی فیس، خاص طور پر بڑی رقم کے لیے۔
• ایسکرو ایک فیس ہے جو ایک نوٹری یا بینک کی طرف سے فنڈز کی محفوظ منتقلی کے لیے عارضی اکاؤنٹ کو برقرار رکھنے کے لیے لی جاتی ہے۔

ایک کمپنی کے ذریعے نقد رقم میں اپارٹمنٹ خریدنا یورپ میں غیر ملکی سرمایہ کاروں میں ایک مقبول حکمت عملی ہے۔ یہ انتظام کچھ طریقہ کار کو آسان بنا سکتا ہے اور اضافی سرمائے کا تحفظ فراہم کر سکتا ہے، لیکن اس کے لیے قوانین اور ضوابط کی محتاط پابندی کی ضرورت ہے۔.

ممکنہ اسکیمیں:

• GmbH (آسٹریا) – ایک مقامی محدود ذمہ داری کمپنی۔ یہ غیر ملکیوں کو لین دین کے عمل کو آسان بنانے کی اجازت دیتا ہے، خاص طور پر ان ریاستوں میں جہاں غیر رہائشیوں پر پابندیاں ہیں۔.
• غیر ملکی کمپنیاں - خریداری کے ملک سے باہر کسی کمپنی کے ذریعے رجسٹریشن (مثال کے طور پر، Estonian OÜ, Cyprus Ltd, Malta Ltd)۔ کچھ معاملات میں، یہ لین دین کے ڈھانچے اور ٹیکس کی منصوبہ بندی کو آسان بناتا ہے۔.

فوائد:

• طریقہ کار کو آسان بنانا – خاص طور پر غیر ملکیوں کے لیے سخت تقاضوں والے ممالک میں (آسٹریا، سوئٹزرلینڈ، جرمنی)۔.
• سرمائے کا تحفظ - محدود ذمہ داری اور اثاثوں کو الگ کرنے کی صلاحیت۔.
• جائیداد کے انتظام میں لچک - لیز پر دینا، حقوق کی منتقلی، یا کسی قانونی ادارے کے ذریعے بعد میں فروخت کا بندوبست کرنا کسی فرد کے مقابلے میں آسان ہے۔.

لین دین کو روکنے یا جرمانے سے بچنے کے لیے فائدہ مند مالک کے انکشاف کے قواعد پر عمل کرنا یقینی بنائیں۔.

رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے کریپٹو کرنسی کا استعمال تیزی سے مقبول ہوتا جا رہا ہے، لیکن یہ سمجھنا ضروری ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے براہ راست ٹوکن کا تبادلہ ممکن نہیں ہے۔ کسی بھی کرپٹو کرنسی کے لین دین کے لیے سرکاری مالیاتی چینلز کے ذریعے قانونی حیثیت درکار ہوتی ہے۔.

خریداری سکیم:

• کرپٹو → بینک / غیر بینک۔ کریپٹو کرنسی کو پہلے ایسے اکاؤنٹ میں منتقل کیا جانا چاہیے جسے فنڈز کے سرکاری ذریعہ کے طور پر پہچانا جا سکے۔ یہ ایک بینک اکاؤنٹ یا لائسنس یافتہ ایکسچینج پلیٹ فارم ہو سکتا ہے جو منتقلی کا دستاویزی ثبوت فراہم کرتا ہے۔
• بینک / غیر بینک → ایسکرو۔ اس کے بعد فنڈز نوٹری یا بینک کے ایسکرو اکاؤنٹ میں منتقل کیے جاتے ہیں، جو اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ لین دین محفوظ ہے اور تمام قانونی طریقہ کار کی پیروی کی جاتی ہے۔
• ایسکرو → لین دین۔ فنڈز کی اصلیت اور تمام دستاویزات کی تصدیق کرنے کے بعد، رقم بیچنے والے کو منتقل کر دی جاتی ہے، اور عنوان زمین کی رجسٹری میں درج کر دیا جاتا ہے۔

اہم نکات:

رئیل اسٹیٹ کے لیے USDT یا دیگر cryptocurrency کا براہ راست تبادلہ ممنوع ہے۔