آسٹریا میں کریپٹو کرنسی کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنا: کیا یہ ممکن ہے اور یہ کیسے کام کرتا ہے؟

یورپ میں، زیادہ سے زیادہ لوگ cryptocurrency کے ساتھ رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے تیار ہیں۔ Realty+ کے مطابق، بڑے شہروں میں 3-5% فہرستیں پہلے ہی ڈیجیٹل کرنسیوں میں ادائیگی کی اجازت دیتی ہیں۔ اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ cryptocurrency بتدریج باقاعدہ معیشت کا حصہ بنتی جا رہی ہے، اور سرمایہ کار تیزی سے اسے گھروں اور اپارٹمنٹس جیسی بڑی خریداریوں کے لیے استعمال کرنے کے لیے تیار ہو رہے ہیں۔.

آسٹریا یورپ میں اپنے سخت ترین AML اور KYC ضوابط کے لیے جانا جاتا ہے۔ یہاں کسی بھی کریپٹو کرنسی کے لین دین میں مکمل شفافیت کی ضرورت ہوتی ہے: فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق ہونی چاہیے، اور لین دین میں ایک نوٹری اور بینک شامل ہونا چاہیے۔ ایک رئیل اسٹیٹ ماہر کے طور پر، میں کہہ سکتا ہوں کہ یہ آسٹریا کی مارکیٹ کو بہت محفوظ بناتا ہے، لیکن کاغذی کارروائی کے معاملے میں بہت زیادہ مطالبہ کرتا ہے۔.

آسٹریا میں کریپٹو کرنسی کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنا ممکن ہے، لیکن اس طرح کے لین دین براہ راست نہیں کیے جاتے ہیں۔ عام طور پر، کریپٹو کرنسیوں کا سب سے پہلے ایک لائسنس یافتہ آپریٹر کے ذریعے یا نوٹری کے زیر نگرانی ایسکرو اکاؤنٹس کے ذریعے یورو میں تبادلہ کیا جاتا ہے۔ یہ قانونی تقاضوں کی تعمیل اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ڈیجیٹل اثاثوں کے محفوظ استعمال کو یقینی بناتا ہے۔.

آسٹریا میں، کریپٹو کرنسی کو جائیداد کی قانونی شکل سمجھا جاتا ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر سخت قوانین لاگو ہوتے ہیں۔ نوٹری صرف فیاٹ کرنسی میں ادائیگیاں قبول کرتی ہیں، اور شفافیت اور قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے لیے ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹس کے ذریعے لین دین کیے جاتے ہیں۔ مزید برآں، بینکوں کو اینٹی منی لانڈرنگ (AML) کے ضوابط کے مطابق فنڈز کی اصلیت کی توثیق کرنے کی ضرورت ہے، لہذا اپارٹمنٹ خریدتے وقت کریپٹو کرنسی کی براہ راست منتقلی کی اجازت نہیں ہے۔.

نتیجے کے طور پر، cryptocurrency میں براہ راست ادائیگیاں سخت پابندیوں اور خطرات سے مشروط ہیں:

• Bitcoin کے ساتھ براہ راست اپارٹمنٹ خریدنا ممکن نہیں ہے۔.
• آپ صرف بیچنے والے کے بٹوے میں کریپٹو کرنسی نہیں بھیج سکتے۔.

یہاں تک کہ اگر بیچنے والا cryptocurrency قبول کرنے پر راضی ہو جائے، آسٹریا کے قوانین اور نوٹری کے تقاضے مؤثر طریقے سے اس طرح کے لین دین کو براہ راست کرنے سے روکتے ہیں۔ ادائیگی تصدیق شدہ ادائیگی کے طریقوں کے ذریعے کی جانی چاہیے، رقوم کی منتقلی یورو میں اور لازمی تصدیقی چیکس کے ساتھ- تب ہی خریدار اور بیچنے والے دونوں کے لیے خریداری قانونی اور محفوظ ہوگی۔.

عملی طور پر، آسٹریا میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اضافی اقدامات اور قانونی اور اینٹی منی لانڈرنگ ضوابط کی تعمیل کی ضرورت ہوتی ہے۔ تین اہم طریقے عام طور پر استعمال ہوتے ہیں:

1. دستاویزات کی تیاری - خرید و فروخت کا معاہدہ آسٹریا کے قوانین کے مطابق سختی سے تیار کیا گیا ہے۔
2. ٹرسٹ یا بیچوان - قیمت کو لاک کرنے اور فنڈز کی اصلیت کی توثیق کرنے کے لیے کریپٹو کرنسی کو پہلے ایک قابل اعتماد پلیٹ فارم یا ٹرسٹ کے ذریعے فروخت کیا جاتا ہے۔
3. بینک اکاؤنٹ - وصول شدہ یورو خریدار کے اکاؤنٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع کیے جاتے ہیں۔
4. نوٹرائزیشن - حتمی معاہدہ ایک نوٹری کے ذریعہ دستخط کیا جاتا ہے، جو صرف باقاعدہ رقم میں ادائیگی قبول کرتا ہے۔

لین دین کے وقت ایکسچینج ریٹ کو لاک کرنے کے لیے پہلے سے ہی ایکسچینج پلیٹ فارم کا انتخاب کرنا بہتر ہے۔ دوسری صورت میں، آپ کرپٹو کرنسی کی قیمت میں اتار چڑھاو کی وجہ سے پیسے کھو سکتے ہیں۔.

1. غیر ملکی کمپنی / SPV / ہولڈنگ - خریدار رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے ایک قانونی ادارہ بناتا ہے۔
2. یورو میں ادائیگی - کمپنی کے اندر یورو کے بدلے کریپٹو کرنسی کا تبادلہ کیا جاتا ہے۔
3. لین دین کو رسمی شکل دی جاتی ہے — جائیداد کمپنی میں رجسٹرڈ ہوتی ہے، اور خریدار کو شیئر یا کارپوریٹ دستاویزات کے ذریعے ملکیت کے حقوق حاصل ہوتے ہیں۔

• ایک OTC ڈیسک یا لائسنس یافتہ ایکسچینجر — خریدار کرپٹو کرنسی کو ایک بیچوان کو منتقل کرتا ہے، جو اسے باضابطہ طور پر یورو میں تبدیل کرتا ہے۔
• Binance P2P کیوں مناسب نہیں ہے: P2P سروسز نوٹری سپورٹ یا مکمل AML تصدیق فراہم نہیں کرتی ہیں، اس لیے آسٹریا کی نوٹری ایسی ٹرانزیکشن کو قبول نہیں کرے گی۔

صرف لائسنس یافتہ بیچوانوں کا استعمال کریں، ترجیحاً وہ لوگ جو رئیل اسٹیٹ کے لین دین کا تجربہ رکھتے ہوں۔ اس سے اکاؤنٹ منجمد کرنے اور بینکوں اور ریگولیٹرز کے سوالات سے بچنے میں مدد ملے گی۔.

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، بینک اس لین دین کی قانونی حیثیت اور شفافیت کے ذمہ دار ہوتے ہیں۔ وہ اس بات کی تصدیق کے لیے سخت KYC اور AML چیک کرتے ہیں کہ فنڈز جائز ہیں۔.

بینک کیا چیک کرتے ہیں:

• کریپٹو کرنسی کی اصلیت اور اثاثوں کی قانونی حیثیت، بٹوے اور لائسنس یافتہ تبادلے کے ذریعے رقوم کی نقل و حرکت کی تاریخ، اور AML/پابندیوں کی تعمیل۔.
• فنڈز کی نقل و حرکت اس مخصوص رقم کی اصل کا ایک مسلسل، قابل شناخت، اور دستاویزی سلسلہ ہے: سرکاری طور پر اعلان کردہ آمدنی سے (مثال کے طور پر، منافع)، اس کا بینک اکاؤنٹ میں جمع ہونا، اور مزید لین دین کی ادائیگی کے لمحے تک۔.
• خریدار کی شناخت - پاسپورٹ، شناخت اور پتہ کا ثبوت، اگر ضروری ہو تو نوٹرائزڈ تصدیق۔.
• فنڈز کا ذریعہ / دولت کا ذریعہ - آمدنی کی قانونی حیثیت، ٹیکس کی رہائش، اور PEP کی عدم موجودگی اور منظوری کے خطرات کی تصدیق کرنے والی دستاویزات۔.

بینک درخواست کر سکتا ہے:

• ٹیکس گوشوارے اور مالیاتی بیانات۔.
• کرپٹو ایکسچینجز اور ایکسچینج سروسز کے بیانات۔.
• رہائش کی جگہ کی تصدیق کرنے والے دستاویزات (پتہ کا ثبوت)۔.

اہم مشکلات:

• بینک گمنام رقم کے ساتھ کام نہیں کرتے — تمام لین دین کو مکمل طور پر دستاویزی ہونا چاہیے۔.
• یورپی یونین کی نقد ادائیگیوں پر سخت پابندیاں ہیں، اس لیے براہ راست ادائیگی ممکن نہیں ہے۔.
• تصدیق کے بغیر کریپٹو کرنسی کے تبادلے کی کسی بھی کوشش کے نتیجے میں عام طور پر بینک ادائیگی پر کارروائی کرنے سے انکار کر دیتا ہے۔.

آپ کے فنڈز کی اصل کی تصدیق کرنے والے تمام دستاویزات اور لین دین کی مکمل تاریخ پیشگی جمع کریں۔ صرف لائسنس یافتہ ایکسچینجز اور OTC پلیٹ فارمز کا استعمال کریں- یہ لین دین کی منظوری کو نمایاں طور پر تیز کرے گا اور بینک کے مسترد ہونے کا خطرہ کم کرے گا۔.

زیادہ تر آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشنز میں، خاص طور پر جن کی ادائیگی کرپٹو کرنسی میں ہوتی ہے، تقریباً 95% ٹرانزیکشنز نوٹری ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے کی جاتی ہیں۔ یہ معیاری عمل شفافیت کو یقینی بناتا ہے، شرح مبادلہ کو روکتا ہے، اور خریدار اور بیچنے والے دونوں کو ممکنہ خطرات سے بچاتا ہے۔.

بیچنے والے کے بٹوے میں کریپٹو کرنسی کی براہ راست منتقلی ممنوع ہے: نوٹری اور بینک کو فنڈز کے ذریعہ کی توثیق کرنے اور ٹرانزیکشن AML/KYC کے ضوابط کی تعمیل کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔ براہ راست ادائیگی ان طریقہ کار کو نظرانداز کرتی ہے، جس سے اس طرح سے لین دین کو مکمل کرنا قانونی طور پر ناممکن ہو جاتا ہے۔.

غیر ملکی بینک اکاؤنٹ کا استعمال ممکن ہے، لیکن اس میں اہم شرائط ہیں: آپ کا غیر ملکی بینک فنڈز کی اصلیت پر مکمل AML/KYC چیک کرنے کے لیے تیار ہونا چاہیے، اور آسٹریا کے ایک نوٹری کو ایسکرو کے لیے اس اکاؤنٹ کے استعمال کی منظوری دینی چاہیے۔ عملی طور پر، آسٹریا کے بینک میں اکاؤنٹ کھولنا یا مقامی نوٹری ایسکرو اکاؤنٹ استعمال کرنا آسان اور تیز تر ہے۔ اس سے بیوروکریسی میں نمایاں کمی آئے گی اور لین دین سے انکار یا تاخیر کا خطرہ کم ہوگا۔.

یہاں تک کہ اگر آپ کسی غیر ملکی بینک کے ذریعے ادائیگی کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو، نوٹری اور اپنے بینک کے ساتھ لین دین کی تمام تفصیلات پیشگی بات کریں۔ اس سے عنوان کے عمل کے دوران تاخیر اور غیر متوقع مسائل سے بچنے میں مدد ملے گی۔.

آسٹریا میں کریپٹو کرنسی کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدتے وقت، آپ کو پہلے سے ان ٹیکسوں اور فیسوں پر غور کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جو اس کو فیاٹ کرنسی کے لیے تبدیل کرتے وقت پیدا ہوتے ہیں۔.

اہم پہلو:

• کیپٹل گینز ٹیکس - آسٹریا میں، کریپٹو کرنسی کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی پر ٹیکس لگایا جاتا ہے اگر یہ طے شدہ حدود سے زیادہ ہو یا اسے طویل مدتی سرمایہ کاری نہ سمجھا جائے۔ ٹیکس کی رقم اس بات پر منحصر ہے کہ اثاثہ کی قدر میں کتنی تعریف ہوئی ہے اور آپ نے اسے کتنی دیر تک رکھا ہے۔
• خریدار کی ٹیکس رہائش : ٹیکس کی شرحیں اور ذمہ داریاں اس بات پر منحصر ہو سکتی ہیں کہ آیا خریدار آسٹریا یا کسی دوسرے ملک کا ٹیکس رہائشی ہے۔ دوہرے ٹیکس سے بچنے کے لیے، ٹیکس پیشہ ور سے پہلے سے مشورہ کرنا بہتر ہے۔
• رسک مینجمنٹ - یورو کے لیے کریپٹو کرنسی کا تبادلہ کرتے وقت، شرح مبادلہ میں اتار چڑھاو، ایکسچینج پلیٹ فارم اور بینک فیس، اور قانونی اور ٹیکس کے خطرات ممکن ہیں۔ سرمایہ کاری کے طور پر آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ خریدنے پر غور کر رہے ہیں تو یہ آپ کے حسابات پر غور کرنے کے لیے اہم ہیں ۔ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ حتمی خریداری کی قیمت واضح اور قابل پیشن گوئی ہے اس سب پر غور کرنا ضروری ہے۔

رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے کریپٹو کرنسی فروخت کرنے سے پہلے، لین دین کی تفصیلات پر تبادلہ خیال کرنے اور تمام فیسوں اور ٹیکس واجبات پر غور کرنے کے لیے پیشگی اکاؤنٹنٹ یا ٹیکس مشیر سے مشورہ کرنا بہتر ہے۔ ایک محفوظ تبادلے کے لیے، صرف لائسنس یافتہ ایکسچینجز یا OTC پلیٹ فارم استعمال کرنا ضروری ہے۔.

چونکہ آسٹریا آٹومیٹک ایکسچینج آف فنانشل انفارمیشن (CRS) میں حصہ لیتا ہے، اس لیے ممالک کے درمیان ڈیٹا کی منتقلی دونوں سمتوں میں ہوتی ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ ٹرانزیکشن کامیابی کے ساتھ مکمل ہونے کے بعد بھی، آپ کے آبائی ملک یا اس ملک میں جہاں فنڈز منتقل کیے جا رہے ہیں ٹیکس اور ریگولیٹری حکام بعد میں ٹرانزیکشن پر دوبارہ جا سکتے ہیں اور مزید وضاحت کی درخواست کر سکتے ہیں۔.

یہ سمجھنا ضروری ہے:

• ٹیکس حکام لین دین کے وقت اور بعد میں دونوں سوالات پوچھ سکتے ہیں۔.
• اگر ڈیٹا متضاد یا نامکمل ہے تو فنڈز کی قانونی حیثیت کی اضافی تصدیق درکار ہو سکتی ہے۔.
• اس لیے، رقم کی اصل، کریپٹو کرنسی کی تاریخ، یورو کے تبادلے، بینک اسٹیٹمنٹس، اور تمام ادائیگیوں کی تصدیق کرنے والے دستاویزات کا ایک مکمل سیٹ رکھنا انتہائی ضروری ہے۔.

ہم ذخیرہ کرنے کی سفارش کرتے ہیں:

• ٹیکس ریٹرن
• آمدنی کی وصولی کا ثبوت (مثلاً منافع، اثاثوں کی فروخت)
• بینک اور کرپٹو ایکسچینج اسٹیٹمنٹس
• دستاویزات کا تبادلہ اور کریڈٹ کرنا
• خرید و فروخت کا معاہدہ اور لین دین کی مالی تصدیق

یہ آپ کو سالوں بعد بھی کسی بھی ممکنہ درخواستوں کا پرسکون طریقے سے جواب دینے کی اجازت دے گا۔.

عالمی پریکٹس سے پتہ چلتا ہے کہ مالیاتی لین دین کی شفافیت اور فنڈز کی اصلیت کی تصدیق کے تقاضے مضبوط ہوتے رہتے ہیں۔ دوسرے ممالک کے تجربے کی بنیاد پر، یہ فرض کیا جا سکتا ہے کہ آسٹریا/ویانا میں بھی آخر کار اسی طرح کے اقدامات متعارف کرائے جا سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر:

• رئیل اسٹیٹ بیچتے وقت فنڈز کے ماخذ/ذرائع کی دولت کی تصدیق کو مضبوط بنانا، جیسا کہ پہلے ہی UK اور UAE میں نافذ ہے— جس کے تحت فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق نہ صرف خریداری پر بلکہ باہر نکلنے پر بھی ضروری ہو سکتی ہے۔.
• اضافی مالیاتی نگرانی اور رپورٹنگ، جیسا کہ دبئی میں، جہاں بڑے ریئل اسٹیٹ لین دین پر AML طریقہ کار اور کنٹرول کو مضبوط کیا جا رہا ہے۔.
• یورپی اقدامات کے فریم ورک کے اندر کنٹرول کو بڑھانا - EU کے متعدد ممالک پہلے ہی دستاویزات، آمدنی کی تصدیق، اور لین دین کی شفافیت کے لیے سخت تقاضے متعارف کروا رہے ہیں۔.

یہ بات بھی قابل غور ہے کہ کچھ ممالک میں، آڈٹ نہ صرف لین دین کے وقت بلکہ بعد میں بھی کیے جا سکتے ہیں۔ ٹیکس اور مالیاتی تحقیقات کے لیے حدود کے قوانین اکثر لمبے ہوتے ہیں اور اگر شکوک پیدا ہوں تو اس میں توسیع کی جا سکتی ہے۔ لہذا، فنڈز کی اصل اور لین دین کے تمام مراحل پر دستاویزات کے مکمل سیٹ کو طویل مدتی برقرار رکھنا

کریپٹو کرنسی کا استعمال کرتے ہوئے آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری خریدار کے اہداف کے لحاظ سے مختلف اقسام کی جائیدادوں کے لیے ممکن ہے:

• ثانوی مارکیٹ اپارٹمنٹس اور مکانات پر مشتمل ہے جن پر پہلے ہی قبضہ ہو چکا ہے۔ وہ اکثر سرمایہ کاری اور مختصر مدت کے کرایے کے لیے چنے جاتے ہیں۔
• نئی پیش رفت - زیر تعمیر یا حال ہی میں مکمل ہونے والے منصوبوں میں رہائش؛ ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو قیمت میں اضافے اور رہائش کے جدید معیارات کی توقع رکھتے ہیں۔
• خریدنے کے لیے اجازت — خاص طور پر کرائے کے مقاصد کے لیے ڈیزائن کردہ پراپرٹیز؛ طویل مدتی اور قلیل مدتی، کرایہ کی باقاعدہ آمدنی کے خواہاں افراد کے لیے ایک مقبول آپشن۔
• رہنے اور نقل مکانی کے لیے ، آسٹریا میں مستقل رہائش کے لیے اپارٹمنٹس اور مکانات پر غور کریں۔ غیر ملکیوں کی طرف سے جائیداد کی خریداری پر پابندیوں پر غور کرنا ضروری ہے ۔

کریپٹو کرنسی کے ساتھ خریدنے کے لیے کسی پراپرٹی کا انتخاب کرتے وقت، بیچنے والے اور نوٹری کے ساتھ ادائیگی کے طریقہ کار پر پیشگی اتفاق کرنا ضروری ہے۔ یہ یقینی بناتا ہے کہ لین دین اور اس کی شرائط آسٹریا کے قانون کی مکمل تعمیل کرتی ہیں۔ عملی طور پر، ری سیل پراپرٹیز کو عام طور پر معیاری ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے زیادہ آسانی سے پروسیس کیا جاتا ہے، جبکہ نئی تعمیراتی خریداریوں کے لیے ڈیولپر سے علیحدہ منظوری درکار ہو سکتی ہے، بشمول کریپٹو کرنسی ایکسچینج ریٹ طے کرنا۔.

یہاں تک کہ تجربہ کار سرمایہ کاروں کو بھی مشکلات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے اگر وہ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کے قواعد پر عمل نہیں کرتے ہیں۔ سب سے عام غلطیوں میں شامل ہیں:

• براہ راست "بینک فری" ٹرانزیکشنز - کسی ایسکرو اکاؤنٹ یا بینک کے بغیر، براہ راست بیچنے والے کو کریپٹو کرنسی بھیجنے کی کوشش - عام طور پر نوٹری سے انکار اور لین دین کے غیر قانونی تصور کیے جانے کا خطرہ ہوتا ہے۔
• فنڈز کی غیر تصدیق شدہ اصلیت - اگر ایسی کوئی دستاویزات نہیں ہیں جو یہ ظاہر کرتی ہوں کہ کرپٹو کرنسی کہاں سے آئی ہے، تو بینک یا نوٹری ادائیگی روک سکتی ہے۔
• P2P پلیٹ فارمز → ہائی رسک ٹرانزیکشنز — P2P سروسز کے ذریعے منتقلی (مثال کے طور پر، Binance P2P) نوٹری کنٹرول یا AML تصدیق فراہم نہیں کرتی ہے، اس لیے اس طرح کے لین دین کو آسٹریا میں قبول نہیں کیا جاتا ہے۔
• ایسکرو اکاؤنٹ کھولنے سے پہلے خریداری کرنا — ٹرسٹ یا ایسکرو اکاؤنٹ قائم کرنے سے پہلے رقوم کی منتقلی سے رقوم کے ضائع ہونے اور جائیداد کی رجسٹریشن میں مسائل کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔

آسٹریا میں کریپٹو کرنسی کے ساتھ اپارٹمنٹ کی خریداری کا ہمیشہ پہلے سے منصوبہ بنائیں۔ تبدیلی کے لیے صرف بھروسہ مند اور قانونی پلیٹ فارم استعمال کریں۔ فنڈز جمع کرنے سے پہلے ایک محفوظ نوٹری اکاؤنٹ (ایسکرو) کھولنا یقینی بنائیں اور اپنے ڈیجیٹل اثاثوں کی اصل کی تصدیق کرنے والے دستاویزات کا مکمل سیٹ تیار کریں۔ اس سے مسائل سے بچنے میں مدد ملے گی اور لین دین کو حتمی شکل دینے میں نمایاں طور پر تیزی آئے گی۔.

آسٹریا میں قانونی طور پر اور محفوظ طریقے سے کریپٹو کرنسی کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے، یہ ضروری ہے کہ اقدامات کی واضح ترتیب پر عمل کریں:

• کسی پراپرٹی پر مستعدی سے جائیداد کی قانونی حیثیت کی جانچ کرنا، بوجھوں کی عدم موجودگی، اور مارکیٹ اور معاہدے کی شرائط کا تجزیہ کرنا شامل ہے۔
• ایک نوٹریائزڈ معاہدہ — ایک خرید و فروخت کا معاہدہ — ایک نوٹری کے ذریعہ تیار اور دستخط کیا جاتا ہے۔ نوٹری یقینی بناتی ہے کہ لین دین قانونی ہے اور اینٹی منی لانڈرنگ (AML) کے تقاضوں کی تعمیل کرتا ہے۔
• ایسکرو - ایک ایسکرو اکاؤنٹ نوٹری یا قابل اعتماد ٹرسٹ ایجنٹ کے ساتھ کھولا جاتا ہے۔ لین دین کی تمام شرائط پوری ہونے تک فنڈز محفوظ ہیں۔
• کریپٹو کرنسی کو یورو میں تبدیل کرنا : ڈیجیٹل اثاثے لائسنس یافتہ ایکسچینج یا OTC پلیٹ فارم کے ذریعے فروخت کیے جاتے ہیں، جس کے بعد یورو ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع کیے جاتے ہیں۔
• ادائیگی کی تصدیق - نوٹری فنڈز کی وصولی کی تصدیق کرتی ہے اور تصدیق کرتی ہے کہ لین دین رجسٹریشن کے لیے تیار ہے۔
• Landesgericht کے ساتھ لین دین کی رجسٹریشن - آخری مرحلے پر، ملکیت باضابطہ طور پر خریدار کو منتقل کر دی جاتی ہے، اور لین دین کو مکمل تصور کیا جاتا ہے۔

اس طریقہ کار پر سختی سے عمل کریں: کبھی بھی براہ راست بیچنے والے کو رقوم کی منتقلی نہ کریں، اور ہمیشہ کریپٹو کرنسی کے تبادلے کے طریقہ کار کو پیشگی نوٹری کے ساتھ مربوط کریں۔ یہ بینک کے مسترد ہونے کے خطرے کو نمایاں طور پر کم کرے گا اور ٹائٹل ڈیڈ کے عمل کو تیز کرے گا۔.

آسٹریا میں، کریپٹو کرنسی پر مشتمل رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے قوانین بہت سخت ہیں، خاص طور پر AML/KYC اور لازمی نوٹری کی شرکت کے حوالے سے۔ ذیل میں یہ ہے کہ یہ دوسرے ممالک سے کیسے موازنہ کرتا ہے:

• جرمنی: قوانین آسٹریا سے ملتے جلتے ہیں، لیکن بعض اوقات کم بیوروکریسی والے خصوصی بینک کھاتوں کے ذریعے کرپٹو کرنسی کی لین دین کی جا سکتی ہے۔
• پرتگال: افراد کے پاس کرپٹو کرنسی کے لیے نرم ٹیکس نظام کے لیے جانا جاتا ہے، لین دین اکثر ٹیکس کے قابل ہوتے ہیں، اور ہمیشہ ایک نوٹری ایسکرو اکاؤنٹ کی ضرورت نہیں ہوتی ہے۔
• قبرص: کریپٹو کرنسی کے لیے نقطہ نظر زیادہ لچکدار ہے، بعض اوقات بیچوانوں کے ذریعے ڈیجیٹل اثاثوں کے براہ راست استعمال کی اجازت دیتا ہے، لیکن خریدار کے لیے قانونی تحفظ کی سطح کم ہے۔
• دبئی: تبادلے اور رجسٹریشن کے آسان طریقہ کار کے ساتھ سرشار پلیٹ فارمز کے ذریعے فعال طور پر کرپٹو کرنسی کے لین دین کو تیار کرنا۔ تاہم، غیر ملکی سرمایہ کاروں کو مقامی ضوابط اور لائسنسنگ کے تقاضوں پر سختی سے عمل کرنا چاہیے۔

آسٹریا کن طریقوں سے سخت ہے:

• تمام لین دین ایک نوٹری اور ایک ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے عمل میں آتے ہیں۔.
• پیسے کا ذریعہ بہت احتیاط سے چیک کیا جاتا ہے (فنڈز کا ذریعہ / دولت کا ذریعہ).
• بینک اکاؤنٹس مکمل AML/KYC چیک سے گزرتے ہیں۔.

کریپٹو کرنسی کو براہ راست بیچنے والے کے بٹوے میں بھیجنا ممکن نہیں ہے۔.

مختصر اور سیدھا جواب: نہیں، آسٹریا میں مکمل طور پر گمنام طور پر رئیل اسٹیٹ خریدنا ناممکن ہے۔ آسٹریا منی لانڈرنگ سے نمٹنے کے لیے لین دین کو سختی سے کنٹرول کرتا ہے، اور جائیداد کے ہر لین دین کی خود بخود بینکوں، نوٹریوں اور عدالت سے تصدیق ہوتی ہے۔ لین دین کے تمام فریقوں کو اپنی شناخت کی توثیق کرنے، فنڈز کا ذریعہ ظاہر کرنے اور ادائیگی کی قانونی حیثیت کو ثابت کرنے کی ضرورت ہے۔.

تاہم، لین دین کی تشہیر کو کم کرنے کے قانونی طریقے ہیں:

• ذاتی ڈیٹا کے انکشاف کے بغیر - زمین کے رجسٹر میں صرف حتمی مالک (شخص یا کمپنی) کی نشاندہی کی جاتی ہے، اور لین دین کی تفصیلات شائع نہیں کی جاتی ہیں۔
• کسی کمپنی (SPV یا Austrian GmbH) کے ذریعے خریداری کرنا — قانونی ادارہ، نجی خریدار نہیں، رجسٹر میں درج ہے۔ تاہم، اصل مالک اب بھی بینک اور نوٹری سے مکمل KYC/AML چیک کرواتا ہے۔

اہم: یہ اسکیمیں عوام کے لیے لین دین کو کم دکھائی دیتی ہیں، لیکن یہ آپ کو ریاست، بینک اور نوٹری کو اپنی شناخت اور فنڈز کا ذریعہ ظاہر کرنے کی ذمہ داری سے آزاد نہیں کرتی ہیں۔ آسٹریا میں، حقیقی مالک کو مکمل طور پر چھپانے کا کوئی قانونی طریقہ نہیں ہے۔

اگر آپ رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے کریپٹو کرنسی کا استعمال کرنا چاہتے ہیں (چاہے آپ لین دین سے پہلے اس کا تبادلہ فیاٹ کرنسی میں کریں)، بینکوں، نوٹریوں اور دیگر فریقوں کے لیے بنیادی ضرورت یہ ثابت کرنا ہوگی کہ آپ کے فنڈز "صاف" ہیں اور قانونی طور پر حاصل کیے گئے ہیں۔.

• لین دین کی سرگزشت - ایکسچینج یا والیٹ سے ڈاؤن لوڈز اور رپورٹس، یہ دکھاتی ہیں کہ کب اور کس اکاؤنٹ یا والیٹ نے کریپٹو کرنسی خریدی، فنڈز کہاں سے آئے اور انہیں کیسے منتقل کیا گیا۔
• بینک سٹیٹمنٹس —خاص طور پر اگر کرپٹو کرنسی کو فیاٹ کرنسی کے ساتھ خریدا گیا ہو — ایکسچینج میں یورو یا ڈالر کی منتقلی اور کریپٹو کی خریداری کی تصدیق کرتے ہیں۔
• تبادلے کی رسیدیں — لین دین کی تصدیق، آرڈرز، تجارتی تاریخ، اور پلیٹ فارم سے رپورٹس جہاں سے کریپٹو کرنسی خریدی گئی تھی۔
• والیٹ رپورٹس — سیلف کسٹڈی بٹوے (ہارڈ ویئر والیٹ، سیلف ہوسٹڈ والیٹ) کے لیے — پرس کا پتہ، فنڈ کی تمام نقل و حرکت دکھائیں، اور تصدیق کریں کہ پرس آپ کا ہے۔
• ٹیکس ریٹرن/آمدنی کی رپورٹس - اگر کریپٹو کرنسی آمدنی کا اعلان کیا گیا تھا، تو یہ تصدیق کرتا ہے کہ رقم وصول کی گئی تھی اور قانونی طور پر اس پر کارروائی کی گئی تھی۔
• بلاکچین فرانزک رپورٹس/ماہرین کی رائے (فارنزک بلاکچین رپورٹس) — پیچیدہ حالات میں (بڑی رقم یا پیچیدہ لین دین کی تاریخ)، لین دین کے سلسلے کا تجزیہ کرنے اور فنڈز کی قانونی اصلیت کی تصدیق کے لیے ماہرین کی رائے درکار ہو سکتی ہے۔

یہ دستاویزات کیوں اہم ہیں:

• 2023-2024 سے، یورپی یونین میں سخت ضوابط (TFR اور MiCA) لاگو ہوں گے۔ منتقلی کو شفاف بنانے، بھیجنے والے اور وصول کنندہ کی معلومات کی ترسیل، اور لین دین کی معلومات کو ذخیرہ کرنے کے لیے کرپٹو سروسز کی ضرورت ہوتی ہے۔.
• رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، KYC/AML چیک سخت ہو جاتے ہیں۔ بینک، نوٹری، اور ایکسچینج سروسز صرف واضح اور مکمل طور پر سراغ لگانے والی تاریخ کے ساتھ فنڈز قبول کرتے ہیں، بصورت دیگر لین دین روکا جا سکتا ہے۔.
• سیلف-کسٹڈی والیٹس (اگر آپ نے خود کرپٹو کو اپنے پاس رکھا ہے) — اگر کریپٹو کرنسی ذاتی بٹوے میں محفوظ تھی، تو آپ کو مزید ثبوت فراہم کرنے کی ضرورت ہوگی: ثابت کریں کہ پرس آپ کا ہے اور تمام لین دین جائز تھے۔.
• آڈٹ کرتے وقت، بینک نہ صرف آمدنی کے اعلان کی حقیقت کو دیکھنا چاہتے ہیں بلکہ اعلان کردہ آمدنی (مثلاً ڈیویڈنڈ یا منافع) سے فنڈز کا مکمل، بلاتعطل بہاؤ، ان کا بینک اکاؤنٹ میں جمع، ان کے بعد میں کریپٹو کرنسی میں تبدیلی/یورو میں واپس جانا، اور حتمی ادائیگی کو بھی دیکھنا چاہتے ہیں۔ اس پوری زنجیر کو دستاویزی ہونا چاہیے اور آسانی سے ٹریس کیا جا سکتا ہے۔.

مختصر اور پیارا جواب ہاں میں ہے، کرپٹو کرنسی کے ساتھ خریداری میں عام طور پر ایک باقاعدہ لین دین سے زیادہ وقت لگتا ہے۔ لیکن یہ سمجھنا ضروری ہے: مسئلہ خود منتقلی کی رفتار کا نہیں ہے، بلکہ ایک اضافی قانونی اور بینکنگ کے عمل سے گزرنے کی ضرورت ہے—آپ کے ڈیجیٹل فنڈز کی قانونی اصلیت کی تصدیق کرنا۔.

ڈیل میں عام طور پر زیادہ وقت کیوں لگتا ہے:

1. اضافی KYC/AML چیکس۔ بینک اور نوٹری کو فنڈز کی اصل کی اچھی طرح سے تصدیق کرنے کی ضرورت ہے: لین دین کی تاریخ، تبادلے کی رپورٹس، اور ٹیکس دستاویزات۔ معیاری بینک ٹرانسفر کے ساتھ، ان میں سے کچھ چیک پہلے ہی بینک خود کر چکے ہیں۔
2. یورو کے لیے کریپٹو کرنسی کے تبادلے کے لیے لائسنس یافتہ ایکسچینج یا بروکر کے ساتھ کام کرنا، ان کے چیک پاس کرنا، تبادلے کے مکمل ہونے کا انتظار کرنا، اور تمام دستاویزات آسٹریا کے بینک اور نوٹری کی ضروریات کو پورا کرنے کو یقینی بنانا ضروری ہے۔ اس میں عام طور پر 3 سے 10 کاروباری دن لگتے ہیں۔
3. نوٹری کی تصدیق۔ نوٹری کو یقینی بنانا چاہیے کہ فنڈز جائز ہیں اور بغیر کسی پریشانی کے ایسکرو اکاؤنٹ میں جمع کر دیے جائیں گے۔ ایسا کرنے کے لیے، وہ اکثر اضافی دستاویزات کی درخواست کرتے ہیں، رقوم کی منتقلی کی وضاحت کرتے ہیں، اور بیچوان کی تصدیق کرتے ہیں۔
4. زر مبادلہ کی شرح میں اتار چڑھاؤ اور تصدیق کا انتظار ہے۔ کریپٹو کرنسی ایکسچینج ریٹ کے اتار چڑھاؤ کی وجہ سے، کچھ خریدار انکریمنٹ میں فنڈز کا تبادلہ کرتے ہیں، جس سے لین دین کا مجموعی وقت بھی بڑھ جاتا ہے۔

لین دین میں کتنا وقت لگتا ہے:

• بینک کے ذریعے ایک عام خریداری میں ملکیت کی رجسٹریشن کے معاہدے پر دستخط ہونے کے لمحے سے تقریباً 10-21 دن لگتے ہیں۔.
• کریپٹو کرنسی کا استعمال کرتے ہوئے خریداری کرنا — تمام چیکوں کو مدنظر رکھتے ہوئے، یورو کا تبادلہ، اور اضافی تصدیقات — اس عمل میں عام طور پر 3 سے 6 ہفتے لگتے ہیں۔.

بعض اوقات اس میں زیادہ وقت لگتا ہے اگر: کریپٹو کرنسی کی کوئی واضح تاریخ نہیں ہے، P2P ٹرانسفرز یا گمنام بٹوے استعمال کیے گئے ہیں، یا ایکسچینج کو خاص طور پر سخت AML چیک کے ساتھ ایکسچینج کے ذریعے پروسیس کیا جاتا ہے۔

اگر آپ سب کچھ پہلے سے تیار کرتے ہیں—دستاویزات کا ایک مکمل سیٹ جمع کریں، لین دین سے پہلے KYC مکمل کریں، ایک قابل اعتماد بروکر کا انتخاب کریں، ٹرانزیکشن پلان کی واضح وضاحت کریں، EU میں لائسنس یافتہ OTC کے ساتھ کام کریں، ایک قابل اعتماد ایکسچینج پر کریپٹو کرنسی اسٹور کریں، اور بینک کو پیشگی مطلع کریں—وقت کے لحاظ سے فرق کم ہوگا، عام طور پر صرف 5-7 دنوں کا۔.

اس صورت میں، اعمال کی ترتیب اس طرح ہوگی: کرپٹو کی فروخت → EUR → ایسکرو → ٹرانزیکشن کی رسید۔

کریپٹو کرنسی کا استعمال کرتے ہوئے ایک لین دین قدرے پیچیدہ ہوتا ہے اور اکثر اس میں زیادہ وقت لگتا ہے، اس لیے نہیں کہ مارکیٹ کرپٹو کے خلاف ہے، بلکہ اضافی AML چیکس اور یورو ایکسچینج قدم کی وجہ سے۔

مختصراً اور نقطہ نظر: آسٹریا میں کریپٹو کرنسی کے ساتھ رئیل اسٹیٹ خریدنا ممکن ہے، لیکن صرف فیاٹ کرنسی کے لیے کرپٹو کے تبادلے کے ذریعے اور نوٹری کی مدد سے۔ بینکنگ کے سخت تقاضوں اور AML/KYC ضوابط کی وجہ سے بیچنے والے کو براہ راست کریپٹو کرنسی کی منتقلی ممکن نہیں ہے۔

آسٹریا ان ممالک میں سے ایک ہے جہاں یورپ میں سخت ترین قوانین ہیں۔ یہ لین دین کی سلامتی اور شفافیت کو یقینی بناتا ہے، لیکن اس کا مطلب دستاویزات اور تصدیق کے لیے بہت زیادہ تقاضے بھی ہیں۔.

محفوظ لین دین کے لیے بہترین آپشن:

• ایک نوٹری کے ساتھ ایک ایسکرو اکاؤنٹ — رقم اس وقت تک رکھی جاتی ہے جب تک کہ ٹائٹل ڈیڈ رجسٹر نہیں ہو جاتا۔
• یورو کے لیے سرکاری کریپٹو کرنسی کا تبادلہ لائسنس یافتہ تبادلے یا OTC خدمات کے ذریعے ہوتا ہے۔
• ماہرین کی مدد— وکلاء اور رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹس— تمام ضروریات کو پورا کرنے اور خطرات کو کم کرنے میں آپ کی مدد کرے گی۔

اپنی خریداری کا احتیاط سے منصوبہ بنائیں، ہر قدم پر ماہرین سے مشورہ کریں، اور cryptocurrency آپ کو آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ میں آسانی سے سرمایہ کاری کرنے یا ملک میں اپنے ملک جانے کی تیاری میں مدد کرے گی۔.