آسٹریا میں نقد رقم کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا: کیا یہ ممکن ہے اور معاہدہ کیسے کام کرتا ہے؟

آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ یورپ میں سب سے زیادہ سختی سے کنٹرول شدہ مارکیٹ میں سے ایک ہے۔ اس کے باوجود بہت سے لوگ غلطی سے یہ سمجھتے ہیں کہ صحیح رقم سے وہ کوئی بھی جائیداد آسانی سے خرید سکتے ہیں۔ حقیقت زیادہ پیچیدہ ہے۔.

آسٹریا میں نقد رقم میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے نقد ادائیگی کی ضرورت نہیں ہے۔ اس کا سیدھا مطلب ہے کہ خریدار کے پاس پہلے سے ہی ضروری فنڈز ہیں اور وہ بینک کے قرض سے منسلک نہیں ہے، جو اس عمل کو تیز کرتا ہے۔ کے وائی سی اور اے ایم ایل چیک، قانونی سرمائے کا ثبوت، اور ریاستی دفتر سے اجازت حاصل کرنے سمیت تمام لازمی طریقہ کار برقرار ہیں۔.

جی ہاں، آسٹریا کے قانون کے تحت رئیل اسٹیٹ کو "نقد میں" خریدنے کی اجازت ہے۔ تاہم، یہ سمجھنا ضروری ہے کہ اس کا مطلب نقد رقم ادا کرنا نہیں ہے — بینک نوٹوں کا تبادلہ محض استعمال نہیں کیا جاتا ہے۔ اصطلاح "نقد خریداری" کا سیدھا مطلب ہے کہ خریدار اپنے فنڈز سے ادائیگی کر رہا ہے اور اسے رہن سے منسلک نہیں کیا گیا ہے۔.

یہاں کلید یہ نہیں ہے کہ ادائیگی کیسے کی جاتی ہے، لیکن یہ کہ فنڈز صحیح طریقے سے دستاویزی ہیں اور ان کا ذریعہ واضح ہے۔ آسٹریا میں، KYC اور AML چیک کو بہت سنجیدگی سے لیا جاتا ہے: نوٹری، بینک، اور بعض اوقات ریاستی دفتر کو بھی یقینی بنانا چاہیے کہ فنڈز قانونی طور پر حاصل کیے گئے تھے۔ لہذا، لین دین کے دوران، آمدنی، نقد بہاؤ، اور ٹیکس کی تعمیل کی تصدیق کرنے والے دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔

یہاں تک کہ اگر خریداری قرض کے بغیر کی گئی ہے، ایک نوٹری اور بینک ضروری ہیں۔ نوٹری لین دین کے قانونی پہلوؤں، زمین کی رجسٹری میں دستاویزات جمع کرانے اور اس کی قانونی حیثیت کی نگرانی کے لیے ذمہ دار ہے۔ بینک ایک ایسکرو اکاؤنٹ (Treuhandkonto) جو کہ آسٹریا میں لین دین کا ایک لازمی حصہ ہے، یہاں تک کہ جب ذاتی رقوم سے ادائیگی کی جائے۔ فنڈز سب سے پہلے اس اکاؤنٹ میں منتقل کیے جاتے ہیں، جہاں انہیں ریاستی رجسٹریشن تک بلاک کر دیا جاتا ہے، اور تب ہی انہیں بیچنے والے کو منتقل کیا جاتا ہے۔

اس طرح، آسٹریا میں نقد رقم کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا ممکن ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب تمام ضوابط کی پیروی کی جائے، لین دین مکمل طور پر شفاف ہو، اور اس میں نوٹری، بینک اور سرکاری ایجنسیوں کی شرکت شامل ہو۔.

رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر پابندیوں کو مدنظر رکھنا ضروری ہے : غیر ملکیوں کے لیے قوانین ریاست ( Bundesland ) اور خریداری کے مقصد کے لحاظ سے مختلف ہوتے ہیں، اس لیے Kaufanbot پر دستخط کرنے سے پہلے ان کی جانچ کرنا ضروری ہے۔

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدنا سختی سے منظم ہے: لین دین مختلف سطحوں پر جانچ پڑتال کے تابع ہیں، اور یہاں تک کہ آسان ترین خریداری کے لیے بھی سرکاری معائنہ اور اجازت نامے کی ضرورت ہوتی ہے۔.

1. سرمائے کی اصل (AML) کی تصدیق

آسٹریا میں منی لانڈرنگ مخالف بہت سخت ضابطے ہیں۔ خریداروں کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ ان کے فنڈز قانونی طور پر حاصل کیے گئے تھے۔.

عام طور پر وہ فراہم کرنے کو کہتے ہیں:

• آمدنی کی تصدیق کرنے والے دستاویزات (تنخواہ، منافع، کاروباری آمدنی)؛
• نقدی کی نقل و حرکت ظاہر کرنے والے بینک اسٹیٹمنٹ؛
• دیگر جائیداد یا اثاثوں کی فروخت پر کاغذات؛
• ٹیکس ریٹرن.

نوٹری AML چیک کی درستگی اور مکمل ہونے کا ذمہ دار ہے۔ اس کے بغیر لین دین نہیں ہوگا۔.

2. Erwerbskommission سے اجازت

آسٹریا کے زیادہ تر علاقوں میں، غیر ملکی خریدار آزادانہ طور پر رئیل اسٹیٹ نہیں خرید سکتے۔ خریداری کرنے سے پہلے، انہیں مقامی Erwerbskommission سے اجازت حاصل کرنی ہوگی، جو فیصلہ کرتا ہے کہ آیا خریدار لین دین کو آگے بڑھا سکتا ہے۔.

کمیشن چیک کرتا ہے:

• چاہے خریدار رہائشی ہو یا غیر رہائشی؛
• جائیداد کن مقاصد کے لیے حاصل کی جا رہی ہے۔
• کیا خطے میں کوئی خاص پابندیاں ہیں (مثال کے طور پر، ریزورٹ کے علاقوں میں)؛
• چاہے لین دین مقامی قوانین اور مخصوص ریاست (Bundesland) کے مفادات کے مطابق ہو۔.

اس طرح کی اجازت کے بغیر، ملکیت کا اندراج اور اسے اراضی کے رجسٹر میں درج کرنا ناممکن ہے۔.

3. غیر رہائشیوں کے لیے اضافی چیک

غیر ملکی خریداروں کے لیے، مزید مکمل جانچ پڑتال کی جاتی ہے:

• EU میں قیام اور حیثیت کی قانونی حیثیت کی جانچ کریں۔
• وہ یہ دیکھتے ہیں کہ آیا آسٹریا کے ساتھ روابط ہیں (بعض اوقات خریداری کے مقصد کی وضاحت کرنا ضروری ہوتا ہے)؛
• ٹیکس کی حیثیت کا تجزیہ کریں؛
• وہ تفصیل سے چیک کرتے ہیں کہ پیسہ کہاں سے آیا۔.

کچھ خطوں میں، غیر رہائشیوں کو رئیل اسٹیٹ خریدنے پر سخت پابندی ہے، اس بات کا ثبوت درکار ہے کہ جائیداد کی واقعی ضرورت ہے، جیسا کہ ٹائرول میں ہے۔.

یہاں تک کہ اگر خریدار آسٹریا میں ایک اپارٹمنٹ کے لیے پوری رقم اپنی جیب سے ادا کرتا ہے، تو بھی خریداری کا عمل خود بہت رسمی، سختی سے ریگولیٹڈ، اور قائم کردہ مراحل کی پیروی کرتا ہے۔ میں ہمیشہ اپنے کلائنٹس سے کہتا ہوں: ضروری فنڈز کا ہونا عمل کو آسان اور تیز تر بناتا ہے، لیکن یہ تمام لازمی قانونی مراحل سے گزرنے کی ضرورت کو ختم نہیں کرتا۔ آسٹریا میں جائیداد کے کسی بھی لین دین کا نوٹرائز ہونا ضروری ہے - یہ ایک قانونی تقاضا ہے، اور اس کے آس پاس کوئی راستہ نہیں ہے۔.

خریدار ایک اپارٹمنٹ کا انتخاب کرتا ہے، پڑوس، بنیادی ڈھانچے، عمارت کی حالت اور حیثیت، اور کوئی پابندیاں چیک کرتا ہے (مثال کے طور پر، کیا جائیداد کو مختصر مدت کے لیے کرائے پر دیا جا سکتا ہے)۔ اس مرحلے پر، اہم تفصیلات اکثر واضح ہو جاتی ہیں جن سے بہت سے لوگ ناواقف ہیں: کچھ خطوں میں، ریل اسٹیٹ کو ابتدائی طور پر غیر رہائشیوں کے لیے بند کیا جا سکتا ہے۔.

یہ پراپرٹی اور مالک کی ایک جامع جانچ ہے:

• کیا اصل میٹرز دستاویزات میں بیان کردہ چیزوں سے میل کھاتے ہیں؟
• کیا یوٹیلیٹی بلوں پر کوئی پوشیدہ بوجھ یا قرض ہیں؟
• کیا پراپرٹی کی دوبارہ ترقی، تعمیر نو یا لیز پر دینے پر کوئی پابندیاں ہیں؟.

ایسے معاملات ہوئے ہیں جہاں ایک اپارٹمنٹ مثالی لگتا تھا، لیکن ایک معائنہ نے مسائل کا انکشاف کیا - مثال کے طور پر، یوٹیلیٹی رومز کی حدود یا غیر قانونی تعمیر نو پر تنازعہ۔ بہتر ہے کہ ایسی جائیدادیں نہ خریدیں۔.

لین دین کی قیمت، شرائط اور شرائط بیان کی گئی ہیں۔ عام طور پر ایک چھوٹی رقم جمع کی جاتی ہے، جسے بعد میں ایسکرو اکاؤنٹ میں منتقل کر دیا جاتا ہے۔ غیر ملکی خریداروں کے لیے، اکثر ایک شق شامل کی جاتی ہے جس میں کہا جاتا ہے کہ لین دین صرف "Erwerbskommission" سے منظوری کے بعد مؤثر ہو گا۔.

آسٹریا میں، رئیل اسٹیٹ کی براہ راست نقد ادائیگی کرنا ممکن نہیں ہے — ادائیگیاں صرف بینک ٹرانسفر اور ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے کی جاتی ہیں۔ لین دین کی نگرانی کرنے والا ایک نوٹری یا وکیل اس کی قانونی حیثیت کو یقینی بناتا ہے: فنڈز شفاف اور قابل تصدیق ہونے چاہئیں، جس میں تصدیق شدہ ذریعہ اور ٹیکس اور فیسیں ادا کی جائیں، نہ کہ صرف نقد رقم میں دی جائیں۔.

• ثانوی مارکیٹ یا نئی عمارت میں مکان کی خریداری کرتے وقت، عام طور پر نوٹری یا وکیل (treuhandkonto / Notartreuhandbank) کے ساتھ ایک ایسکرو اکاؤنٹ استعمال کیا جاتا ہے۔.
• خریدار ڈپازٹ یا پوری رقم اس اکاؤنٹ میں منتقل کرتا ہے۔ لین دین کی تمام شرائط پوری ہونے کے بعد ہی فنڈز بیچنے والے کو منتقل کیے جاتے ہیں — معاہدے پر دستخط کرنا، ٹائٹل کا اندراج، ٹیکس اور فیس کی ادائیگی وغیرہ۔.
• یہ خریدار کی حفاظت کرتا ہے: اگر لین دین نہیں ہوتا ہے (مثال کے طور پر، رجسٹریشن سے انکار یا اجازت نامے کی کمی کی وجہ سے)، تو رقم واپس کردی جاتی ہے۔.

ایسکرو اور بینک ٹرانسفر سسٹم لازمی ہے- اس کے بغیر کوئی بھی بیچنے والا جائیداد منتقل نہیں کرے گا۔.

اس مرحلے پر، نوٹری AML کے ضوابط کے مطابق مکمل جانچ پڑتال کرتا ہے۔ عام طور پر، خریداروں سے پوچھا جاتا ہے:

• گزشتہ 6-12 ماہ کے بینک اسٹیٹمنٹ؛
• کسی کاروبار یا رئیل اسٹیٹ کی فروخت کی تصدیق کرنے والی دستاویزات؛
• ٹیکس ریٹرن.

تجربے سے: اگر فنڈز غیر ملکی اکاؤنٹ سے آئے ہیں اور یہ واضح نہیں ہے کہ وہ کہاں سے آئے ہیں، نوٹری اضافی تصدیق کی درخواست کر سکتی ہے- جب تک یہ فراہم نہیں کیا جاتا، لین دین آگے نہیں بڑھے گا۔.

تمام چیکس کامیابی سے مکمل ہونے کے بعد، Treuhänder کو بیچنے والے کو فنڈز منتقل کرنے کی اجازت مل جاتی ہے۔ "نقد ادائیگی" کا مطلب صرف ایک چیز ہے: خریدار کے اکاؤنٹ میں پہلے سے ہی فنڈز موجود ہیں اور اسے رہن کی منظوری کا انتظار کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ یہ لین دین کو تیز کرتا ہے، لیکن اقدامات کی ترتیب (چیک، نوٹری، فنڈز کی منتقلی) ایک ہی رہتی ہے۔.

نوٹری زمین کی رجسٹری (Grundbuch) میں دستاویزات جمع کراتی ہے۔ رجسٹریشن مکمل ہونے کے بعد، آپ اپارٹمنٹ کے قانونی مالک بن جاتے ہیں، اور بیچنے والے کو سیکیورٹی ڈپازٹ سے ادائیگی موصول ہوتی ہے۔.

آسٹریا میں نقد رقم میں اپارٹمنٹ خریدنا خریدار کے لیے فوائد فراہم کرتا ہے۔ آسٹریا میں، جہاں تمام لین دین سخت قوانین کے تحت چلتے ہیں، رہن کی کمی عمل کو تیز کرتی ہے اور آپ کو بیچنے والے کے لیے زیادہ مطلوبہ خریدار بناتی ہے۔.

1. آپریشنل لین دین

اگر آپ بینک کی منظوری کا انتظار نہیں کرتے ہیں، تو یہ عمل تیز تر ہوتا ہے:

• کم دستاویزات درکار ہیں،
• بینک جائیداد کی جانچ نہیں کرتا،
• قرض کی شرائط پر متفق ہونے کی ضرورت نہیں ہے۔.

میرے تجربے میں، اس طرح کے سودوں میں عام طور پر 2-4 ہفتے کم وقت لگتا ہے۔.

2. ڈسکاؤنٹ پر بات چیت کرنا

آسٹریا میں فروخت کنندگان متوقع نتائج کو ترجیح دیتے ہیں۔ نقد رقم کے ساتھ خریدار کو زیادہ قابل اعتماد سمجھا جاتا ہے، جو ان کی پیشکش کو مذاکرات میں مضبوط بناتا ہے۔.

بعض اوقات آپ 1-5% کی چھوٹی رعایت بھی حاصل کر سکتے ہیں، خاص طور پر اگر بیچنے والے کے لیے ڈیل کو جلدی سے بند کرنا ضروری ہو۔.

3. تمام فریقین کی طرف سے لین دین کی تیز تر منظوری

نوٹری، بیچنے والے، اور رئیلٹر کو ان خریداروں پر زیادہ اعتماد ہوتا ہے جو بینک قرض کے بغیر اپنے پیسے سے براہ راست ادائیگی کرتے ہیں۔ جتنی کم جماعتوں کو مربوط کرنے کی ضرورت ہے، تاخیر کا خطرہ اتنا ہی کم ہوگا۔.

یہاں تک کہ لازمی اینٹی منی لانڈرنگ (AML) کی توثیق بھی تیز تر ہو جائے گی اگر آپ کے پاس تمام دستاویزات پیشگی تیار ہوں جس میں بتایا جائے کہ پوری رقم کہاں سے آئی ہے، اور یہ کہانی واضح اور جائز نظر آتی ہے۔.

4. اکثر رہن والے خریداروں پر جیت جاتا ہے۔

ویانا، سالزبرگ اور انسبرک جیسے مشہور شہروں میں، اکثر ایک اپارٹمنٹ کے لیے متعدد خریدار ہوتے ہیں۔ قرض کے بغیر خریدنا تقریبا ہمیشہ جیتتا ہے:

• بیچنے والے کے لیے کوئی خطرہ نہیں ہے کہ بینک ٹرانزیکشن کو منظور نہیں کرے گا۔
• رجسٹریشن تیز ہے؛
• کم شرائط جو معاہدے کو ختم کرنے کا سبب بن سکتی ہیں۔.

بعض اوقات بیچنے والے اپنے اشتہارات میں براہ راست بیان کرتے ہیں کہ وہ اپنے فنڈز سے خریداروں کو ترجیح دیتے ہیں۔.

یہ غیر ملکیوں کے درمیان ایک عام غلط فہمی کو واضح کرنے کے قابل ہے۔ آسٹریا میں، آپ صرف ایک بڑی رقم نہیں لا سکتے اور ایک اپارٹمنٹ بالکل خرید نہیں سکتے۔ یہ غیر قانونی ہے، اور عملی طور پر، ایسا لین دین کبھی نہیں ہوگا: نہ تو نوٹری اور نہ ہی بینک ادائیگی کے اس طریقے کو قبول کرے گا۔.

اگر آپ آسٹریا میں نقد رقم کے ساتھ اپارٹمنٹ خریدنے کی کوشش کرتے ہیں، تو لین دین بس روک دیا جائے گا۔ ایک نوٹری ایسے فنڈز کو قبول نہیں کر سکتا اور قانونی طور پر اس طرح کی خلاف ورزی کی اطلاع دینے کا پابند ہے۔.

اتنا سخت کیوں:

• قانون سازی: تمام لین دین آسٹریا کے اینٹی منی لانڈرنگ ایکٹ (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) کی تعمیل کرتے ہیں۔ نوٹری کو ہر لین دین کی تصدیق کرنے کی ضرورت ہوتی ہے اور اگر کوئی شک ہو تو اسے روکنے کا حق رکھتا ہے۔.
• نقد ادائیگیوں پر پابندیاں - رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے دوران نقد رقم کا استعمال زیادہ خطرہ سمجھا جاتا ہے اور اس پر عمل نہیں کیا جاتا ہے۔ قانون کے مطابق، ادائیگی بینکوں اور خصوصی کنٹرول شدہ کھاتوں کے ذریعے کی جانی چاہیے۔.

بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ آسٹریا میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے سب سے اہم چیز ضروری فنڈز کا ہونا ہے۔ لیکن حقیقت میں، غیر ملکیوں کے لیے، بنیادی چیلنج مالیات نہیں، بلکہ ضروری اجازت نامے حاصل کرنا ہے۔.

• یورپی یونین کے شہریوں کے اہم فوائد ہیں: زیادہ تر وفاقی ریاستوں میں، طریقہ کار ان کے لیے آسان ہے، اور نمایاں طور پر کم پابندیاں ہیں۔
• غیر EU ممالک کے خریداروں کو سخت قوانین کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ کچھ خطوں میں، جیسے کیرینتھیا اور ٹائرول میں، زبردستی وجوہات کے بغیر رئیل اسٹیٹ خریدنا تقریباً ناممکن ہے- آپ کو خطے سے تعلق یا خریداری (کام، کاروبار، یا مستقل رہائش) کا واضح مقصد ثابت کرنا ہوگا۔
• ویانا میں، غیر ملکی ایک اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں لیکن صرف Erwerbskommission سے تمام مطلوبہ اجازت نامے حاصل کرنے کے بعد۔ اس منظوری کے بغیر جائیداد کا ٹائٹل رجسٹر نہیں کیا جائے گا۔

میرا مشاہدہ: بہت سے امیر کلائنٹ چندہ اکٹھا کرنے میں مہینوں نہیں بلکہ پرمٹ حاصل کرنے میں مہینوں ضائع کرتے ہیں (خاص طور پر زمینی حکام سے)۔ لہذا، خریداری کی منصوبہ بندی کرتے وقت، سب سے پہلے اپنے علاقے کے ضوابط کو چیک کریں اور تمام ضروری دستاویزات پیشگی تیار کریں۔

اگر آپ آسٹریا میں ایک اپارٹمنٹ نقد میں خریدنا چاہتے ہیں تو، نوٹری اور بینک قانونی طور پر اس بات کی تصدیق کرنے کے پابند ہیں کہ آپ کے فنڈز ایمانداری سے حاصل کیے گئے تھے۔ AML اور KYC طریقہ کار کے تحت یہ ایک لازمی ضرورت ہے۔ اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ لین دین آسانی سے اور تاخیر کے بغیر ہو، یہ بہتر ہے کہ آپ کے فنڈز کی اصلیت کو ثابت کرنے والی تمام دستاویزات پہلے سے تیار کریں۔.

عام طور پر، درج ذیل دستاویزات فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق کے لیے موزوں ہیں:

• کاروبار کی فروخت - فروخت کا معاہدہ، دستاویزات کی منتقلی اور ٹیکس کی ادائیگی کی تصدیق۔
• رئیل اسٹیٹ کی فروخت - فنڈز حاصل کرنے کے بعد لین دین کے دستاویزات اور بینک اسٹیٹمنٹس۔
• ڈپازٹ پروگرام اور سرمایہ کاری - بینک اسٹیٹمنٹس اور سرمایہ کاری کی جائز آمدنی کا ثبوت۔
• حالیہ برسوں کی آمدنی - ٹیکس ریٹرن، تنخواہ کے سرٹیفکیٹ اور ڈیویڈنڈ دستاویزات۔
• کریپٹو کرنسی : رقم پہلے بینک اکاؤنٹ میں منتقل کی جاتی ہے، پھر لین دین کے لیے ایسکرو اکاؤنٹ میں؛ لین دین کی پوری تاریخ اور فنڈز کے جائز ماخذ کی تصدیق ہونی چاہیے۔

میرا مشورہ: بینک اور نوٹری کو آپ کے فنڈز کا ذریعہ جتنا آسان اور زیادہ معلوم ہوگا، وہ اتنی ہی تیزی سے تصدیق مکمل کریں گے۔ غیر معمولی ذرائع (مثال کے طور پر، کسی کریپٹو کرنسی اکاؤنٹ سے اس کی اصلیت کی واضح دستاویزات کے بغیر بڑی رقم نکلوائی جاتی ہے) کو منظوری کے لیے زیادہ وقت درکار ہوتا ہے اور اس سے شکوک پیدا ہو سکتے ہیں۔

خریداری کی پوری رقم کے باوجود، آسٹریا میں ایک غیر ملکی خریدار خطرات سے محفوظ نہیں ہے۔ پوری رقم رکھنے سے وہ تمام مقامی قوانین اور ریگولیٹری تقاضوں کی تعمیل سے مستثنیٰ نہیں ہیں۔.

اہم خطرات:

• خریداری کے اجازت نامے سے انکار۔ بعض علاقوں میں، جیسے کیرینتھیا اور ٹائرول، ایک غیر رہائشی کو بغیر وضاحت کے اجازت دینے سے انکار کیا جا سکتا ہے۔ یہاں تک کہ ویانا میں، انکار ممکن ہے اگر دستاویزات Erwerbskommission کی ضروریات کو پورا نہیں کرتی ہیں۔
• لمبا چیک۔ فنڈز کے ذرائع کی تصدیق کے ساتھ ساتھ KYC اور AML طریقہ کار میں اکثر کئی ہفتے لگتے ہیں۔ کوئی بھی غلطیاں یا غائب دستاویزات لین دین کو نمایاں طور پر سست کر دیتی ہیں۔
• دستاویزات کی درستگی پر انحصار۔ تمام لین دین کی نگرانی بینکوں اور نوٹریوں کے ذریعے کی جاتی ہے، اس لیے دستاویزات میں کوئی بھی غلطی اس عمل کو روک سکتی ہے اور اضافی تصدیق کی ضرورت ہے۔
• اگر شبہات ہوں تو فنڈز کو منجمد کرنا۔ اگر بینک یا نوٹری کو فنڈز کی قانونی حیثیت کے بارے میں شک ہے، تو تحقیقات مکمل ہونے تک ایسکرو اکاؤنٹ میں فنڈز کو منجمد کیا جا سکتا ہے۔ انتہائی صورتوں میں، لین دین منسوخ ہو سکتا ہے۔

فنڈز کا ذریعہ جتنا واضح اور زیادہ سرکاری ہوگا، بینک اور نوٹری اتنی ہی تیزی سے تصدیق کریں گے۔ تاہم، غیرمعمولی لین دین، جیسے کہ کسی کرپٹو اکاؤنٹ سے بغیر معاون دستاویزات کے بڑی منتقلی، تصدیق کرنے میں زیادہ وقت لیتی ہے اور اکثر اضافی سوالات اٹھاتی ہے۔.

آسٹریا میں ایک اپارٹمنٹ نقد رقم میں خریدتے وقت، آپ کو جائیداد کی قیمت سے زیادہ پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔ ایسے اضافی اخراجات ہیں جو مجموعی بجٹ میں نمایاں طور پر اضافہ کرتے ہیں—خاص طور پر جائیداد کی قیمت کا تقریباً 7-10%۔.

بعض اوقات خریدار یہ نہیں سمجھ پاتے ہیں کہ نقد خریدتے وقت بھی اضافی اخراجات کیوں اٹھتے ہیں۔ آسٹریا میں یہ معمول کی بات ہے: رہن کے بغیر بھی، نوٹری، بینک، اور لین دین کے دیگر فریقوں کو مکمل قانونی اور مالی تحفظ کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔.

ہاں، آسٹریا میں کمپنی کا نام استعمال کر کے اپارٹمنٹ خریدنا ممکن ہے۔ یہ بعض اوقات غیر ملکیوں کے لیے زیادہ آسان ہوتا ہے، لیکن یہ اس کے اپنے اصولوں اور رسمی اصولوں کے ساتھ آتا ہے جن کا مشاہدہ کرنا ضروری ہے۔.

ممکنہ ڈیزائن کے اختیارات:

• GmbH (Austria) ایک مقامی محدود ذمہ داری کمپنی ہے جو آسٹریا کے قانون کے تحت قائم کی گئی ہے۔.
• ایک غیر ملکی کمپنی دنیا کے کسی بھی ملک میں قائم کی جا سکتی ہے، لیکن اسے آسٹریا کے تمام قوانین اور ضوابط کی تعمیل کرنی چاہیے۔.

باریکیاں اور لازمی جانچیں:

• WiEReG (Austrian Beneficiary Transparency Law) کمپنی کے حقیقی مالکان کے انکشاف کی ضرورت ہے۔ تمام فائدہ مند مالکان کو باضابطہ طور پر ظاہر کیا جانا چاہیے۔
• مالکان کی رجسٹریشن - رئیل اسٹیٹ کی رجسٹریشن کرتے وقت کمپنی اور اس کے حقیقی مالکان کے بارے میں معلومات زمین کے رجسٹر میں ظاہر کی جاتی ہیں۔
• تعمیل/AML/KYC - تمام ادائیگیاں سخت بینکنگ اور نوٹری کنٹرول سے گزرتی ہیں۔ اگر دستاویزات میں کوئی غلطیاں ہیں تو، لین دین کو عارضی طور پر معطل کیا جا سکتا ہے۔

کمپنی کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی خریداری عمل کو تیز کرتی ہے اور ٹیکس کے فوائد پیش کرتی ہے۔ تاہم، کسی بھی تاخیر سے بچنے کے لیے، یہ ثابت کرنے کے لیے پیشگی دستاویزات تیار کریں کہ کمپنی کا اصل مالک کون ہے اور اس کے فنڈز کہاں سے آتے ہیں۔.

جی ہاں، خریداری ممکن ہے، لیکن بہت سخت قوانین لاگو ہوتے ہیں۔ آپ صرف کرپٹو کرنسی براہ راست بیچنے والے کو منتقل نہیں کر سکتے۔ آسٹریا کے AML اور KYC قوانین کی تعمیل کرنے کے لیے تمام فنڈز کو سرکاری بینکنگ چینلز کے ذریعے جانا چاہیے۔.

عام لین دین کی اسکیم:

• کرپٹو → بینک / غیر بینک۔ کریپٹو کرنسی کا تبادلہ سب سے پہلے لائسنس یافتہ ایکسچینجر یا بینک کے ذریعے فیاٹ رقم (یورو یا ڈالر) کے لیے کیا جاتا ہے۔
• → ایسکرو اکاؤنٹ۔ فنڈز ایک نوٹری یا بینک ایسکرو اکاؤنٹ (Treuhandkonto) میں جمع کیے جاتے ہیں اور لین دین کے رجسٹر ہونے تک وہیں رہتے ہیں۔
• → لین دین۔ فنڈز کے جائز ہونے اور تمام دستاویزات کی تصدیق ہونے کے بعد، رقم بیچنے والے کو منتقل کر دی جاتی ہے۔

کیا منع ہے:

• رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے USDT یا کسی دوسری کریپٹو کرنسی کو براہ راست "نقد" کے طور پر استعمال کرنا ممکن نہیں ہے۔.
• یورو کے بدلے کریپٹو کرنسی کا نقد اور کرایہ ادا کرنے کی کوشش قانون اور AML کے ضوابط کی خلاف ورزی ہے۔.

کریپٹو کرنسی کے ساتھ رئیل اسٹیٹ خریدنا ممکن ہے، لیکن صرف مکمل شفافیت کے ساتھ: آپ کو فنڈز کی اصلیت کی تصدیق کرنی ہوگی اور تمام بینک اور نوٹری چیک پاس کرنا ہوں گے۔ ان اصولوں کو پامال کرنے کی کوششوں کا نتیجہ تقریباً ہمیشہ ہی ٹرانزیکشن بلاک ہونے کی صورت میں نکلتا ہے۔.

آسٹریا میں نقد رقم میں اپارٹمنٹ خریدنا صرف سہولت کے بارے میں نہیں ہے۔ یہ ایک اچھی طرح سے سوچا ہوا نقطہ نظر ہے۔ میں خطرات کو کم کرنے، جائیداد کا معائنہ کرنے، اور ایک ایسے ملک کا انتخاب کرنے میں آپ کی مدد کروں گا جہاں آپ کا پیسہ محفوظ طریقے سے ذخیرہ کیا جائے گا اور بڑھ سکتا ہے۔.

اہم زمرے:

• نئی پیشرفت۔ بہت سے سرمایہ کار نئے اپارٹمنٹس کا انتخاب کرتے ہیں، خاص طور پر ویانا اور ریزورٹ کے علاقوں میں۔ قرض کے بغیر ادائیگی تیزی سے بند ہونے اور کبھی کبھی ڈویلپر کی طرف سے رعایت کی اجازت دیتی ہے۔
• سیکنڈری مارکیٹ۔ موجودہ گھر کی خریداری کرتے وقت، نقد رقم کے ساتھ خریدار بیچنے والوں کے لیے فوری طور پر زیادہ پرکشش ہوتے ہیں- اس طرح کے لین دین تیزی سے بند ہوتے ہیں، خاص طور پر مقبول علاقوں میں۔
• اپارٹمنٹس بطور سرمایہ کاری ۔ جو لوگ کرائے کی جائیدادیں خریدتے ہیں وہ اکثر بینک کی منظوری کا انتظار کرنے سے بچنے اور ڈیل کو تیزی سے بند کرنے کے لیے پیشگی ادائیگی کرتے ہیں۔
• کمرشل پراپرٹیز۔ دفاتر، دکانوں یا چھوٹے ہوٹلوں کو نقد رقم میں خریدنا کم عام ہے، لیکن فوائد ایک جیسے ہیں: تیز تر لین دین، سازگار شرائط کا امکان، اور کم سے کم نوکر شاہی خطرات۔

دفاتر، دکانوں یا چھوٹے ہوٹلوں کو نقد رقم کے لیے خریدنا کم عام ہے، لیکن یہ وہی فوائد پیش کرتا ہے: لین دین تیز تر ہے، سازگار شرائط پر گفت و شنید کرنا آسان ہے، اور کاغذی کارروائی اور خطرہ کم ہے۔.

آسٹریا میں نقد رقم کے لیے اپارٹمنٹ خریدنا سرمایہ کاروں کو اہم فوائد فراہم کرتا ہے۔ یہ خاص طور پر آسٹریا میں قابل قدر ہے، جہاں مارکیٹ مسابقتی ہے اور لین دین تیز ہے۔.

اہم فوائد:

• 2%–7% کی رعایت۔ فروخت کنندگان کے لیے یہ یقینی بنانا ضروری ہے کہ لین دین آسانی سے ہو۔ جب خریدار نقد پیشگی ادائیگی کرتا ہے، تو وہ اکثر اضافی رعایت حاصل کر سکتے ہیں، خاص طور پر اگر جائیداد کے لیے بہت سے بولی لگانے والے ہوں۔
• نیلامی زیادہ منافع بخش ہے۔ نیلامی میں، کریڈٹ کے ساتھ بولی لگانے والے بینک کی منظوری کے عمل پر منحصر ہوتے ہیں۔ نقد خریدار کا ایک فائدہ ہے: وہ فوری ادائیگی کر سکتے ہیں اور فوری طور پر سودے کو بند کر سکتے ہیں۔
• تیز اور کم بیوروکریٹک۔ رہن کے بغیر، بینک کی منظوریوں، تشخیصات، یا معائنہ کا انتظار کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ لین دین براہ راست ایک نوٹری اور ایک ایسکرو اکاؤنٹ کے ذریعے ہوتا ہے، جس سے کافی وقت بچ جاتا ہے—بعض اوقات ہفتوں یا مہینوں تک۔

موجودہ مارکیٹ میں یا نئی عمارتوں میں جہاں خریداروں کے درمیان مقابلہ ہوتا ہے، اپنے پیسے سے اپارٹمنٹ خریدنا خاص طور پر منافع بخش ہے۔ ایسے حالات میں، جو فوری اور جلدی ادائیگی کر سکتا ہے اکثر جیت جاتا ہے — رفتار اور پوری رقم ہاتھ میں ہونا لین دین کے نتائج کا تعین کرتا ہے۔.

حالیہ برسوں میں، یورپی یونین میں ایک عمومی رجحان ابھرا ہے: نقدی کی گردش پر پابندیاں اور کنٹرول، خاص طور پر جب بات رئیل اسٹیٹ کے لین دین، بڑی خریداریوں، یا سرحد پار لین دین کی ہو۔ اس کی کئی وجوہات ہیں:

• اینٹی منی لانڈرنگ (AML)۔ EU پیسے کو آسانی سے ٹریس کرنے کے لیے سخت قوانین متعارف کروا رہا ہے۔ بڑے نقد لین دین کو خطرناک سمجھا جاتا ہے، کیونکہ وہ منی لانڈرنگ یا غیر قانونی سرگرمی سے منسلک ہو سکتے ہیں۔ ہر ملک کی ایک حد ہوتی ہے جس کے اوپر فنڈز کے ذرائع کی تصدیق ہونی چاہیے۔
• ٹیکس چوری کا مقابلہ کرنا۔ ٹیکس حکام کے لیے کیش کو کنٹرول کرنا زیادہ مشکل ہے۔ بینک ٹرانسفرز کو ٹریک کرنا آسان ہے، جس سے لین دین کے سرکاری ریکارڈ اور ٹیکس کی شفافیت میں اضافہ ہوتا ہے۔
• ڈیجیٹل ادائیگیوں میں اضافہ۔ چونکہ اب تقریباً تمام ادائیگیاں بینکوں اور الیکٹرانک سسٹمز سے ہوتی ہیں، اس لیے بڑی مقدار میں نقدی شکوک پیدا کرتی ہے۔ یورپی یونین کے ممالک کیش لیس ادائیگیوں کی حوصلہ افزائی کر رہے ہیں، بنیادی طور پر چھوٹے اخراجات کے لیے نقد رقم محفوظ کر رہے ہیں۔
• قانون سازی کی تازہ کاری۔ آسٹریا اور یورپی یونین کے دیگر ممالک میں Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) جیسے قوانین موجود ہیں، جو بڑی مقدار میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت فنڈز کے ذرائع کے واضح ثبوت کی ضرورت ہوتی ہے۔ ان قوانین کی خلاف ورزی کے نتیجے میں لین دین روکا جا سکتا ہے، اور جرمانے عائد کیے جا سکتے ہیں۔

یہاں تک کہ اگر خریدار کے پاس پوری رقم نقد ہو تب بھی بینک نوٹوں سے ادائیگی ممکن نہیں ہے۔ قانون کے مطابق، بڑی خریداریوں پر ایک بینک کے ذریعے کارروائی کی جانی چاہیے: فنڈز ایک کارڈ سے کارڈ میں یا کسی خاص محفوظ اکاؤنٹ کے ذریعے منتقل کیے جاتے ہیں۔ یہ یقینی بناتا ہے کہ لین دین دونوں فریقوں کے لیے منصفانہ اور محفوظ ہے۔.

• یوروپی یونین (EU) اپنے اینٹی منی لانڈرنگ ضوابط کے ایک حصے کے طور پر نقد لین دین پر ایک عمومی حد متعارف کروا رہا ہے، جس کا مطلب ہے کہ بڑی نقدی لین دین پر پابندی ہوگی یا سختی سے کنٹرول کیا جائے گا۔.
• حد پر تبادلہ خیال کیا جا رہا ہے: اگر نقد لین دین €3,000–€3,000+ کی رقم سے زیادہ ہے، تو بیچنے والا (کمپنی یا کاروبار) خریدار کی تفصیلات ریکارڈ کرنے اور ان کی شناخت کرنے کا پابند ہے۔.
• کچھ ممالک، جیسے نیدرلینڈز، 1 جنوری 2026 سے € 3,000 سے زیادہ کے نقد لین دین پر پابندی لگانے کا ارادہ رکھتے ہیں، اگر کوئی پیشہ ور فروخت کنندہ اس لین دین میں ملوث ہے۔.
• یورپی یونین کے دیگر ممالک تجویز کر رہے ہیں کہ کچھ مخصوص زمروں (کاروبار، رئیل اسٹیٹ، لگژری سامان اور خدمات) میں نقد ادائیگیوں کے لیے تقریباً 10,000 یورو مقرر کریں۔ یہ حد لازمی ہو گی، لیکن ممالک اس سے بھی سخت پابندیاں عائد کر سکیں گے۔.

یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور بڑے لین دین کو کیسے متاثر کرتا ہے؟

• اگر کوئی سرمایہ کار براہ راست نقد رقم میں بڑی رقم ادا کرنے کی کوشش کرتا ہے، تو یہ ممکن نہیں ہوگا: کمپنیاں، بروکرز، نوٹری، اور ریئل اسٹیٹ بیچنے والے مقرر کردہ حد سے زیادہ نقد رقم قبول نہیں کرتے ہیں۔.
• یہاں تک کہ کریڈٹ کے بغیر خریدار کو بھی عام طور پر اینٹی منی لانڈرنگ ضوابط کی تعمیل کرنے کے لیے بینک اکاؤنٹ یا ایسکرو کے ذریعے رقوم کی منتقلی کی ضرورت ہوتی ہے۔.
• اگر لین دین باضابطہ ہے اور اس میں قانونی ادارے شامل ہیں (ایک کمپنی، ایجنسی، ایک کاروبار کے طور پر بیچنے والا)، نقد کی پابندیاں اور لازمی شناخت کسی بھی صورت میں لاگو ہوتی ہے۔.
• غیر ملکیوں کے لیے، خاص طور پر اگر فنڈز کے غیر معیاری ذرائع استعمال کر رہے ہوں (جیسے کرپٹو کرنسی کو فیاٹ میں تبدیل کرنا)، توثیق اور شفافیت کے تقاضے اور بھی سخت ہیں — غیر واضح اصل کے ساتھ لین دین کی منظوری نہیں دی جا سکتی ہے۔.

آسٹریا میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت، سب سے اہم بات یہ نہیں ہے کہ آپ کے پاس کتنے پیسے ہیں۔ اگر آپ سب کچھ ٹھیک نہیں کرتے ہیں تو لاکھوں بھی مدد نہیں کریں گے۔.

اہم نکات:

• کسی لین دین کو صحیح طریقے سے باضابطہ بنانے کے لیے ، یہ ضروری ہے کہ ایک نوٹری کے ساتھ کام کریں اور قانونی طریقہ کار پر عمل کریں۔
• چیک پاس کریں - AML، KYC اور فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق کلیدی حیثیت رکھتی ہے۔
• سائٹ اور زمین کا انتخاب کرتے وقت ، براہ کرم علاقائی پابندیوں اور Erwerbskommission کی ضروریات کو مدنظر رکھیں۔
• کسی نجی فرد یا کمپنی کے ذریعے، قانونی اور مالیاتی انتظامات کے بارے میں پہلے سے سوچ سمجھ کر خریداری کو صحیح طریقے سے ترتیب دیں

وہ سرمایہ کار جنہوں نے تمام ضروری دستاویزات پیشگی جمع کر لیے ہیں، صحیح خطہ کا انتخاب کیا ہے، اور خریداری کے منصوبے کے ذریعے سوچا ہے کہ وہ اپنے فنڈز سے خریداری کرنے سے زیادہ فوائد حاصل کرتے ہیں — لین دین تیز تر، محفوظ اور کم سے کم خطرات کا حامل ہے۔.