وینیز اشتہارات کے نو الفاظ — Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus — ایک درجہ بندی نہیں بناتے ہیں۔ وہ تین مختلف خصوصیات بیان کرتے ہیں: عمارت کی عمر، اس کی ملکیت کی قسم، اور اس کے ٹیکس کا مقصد۔.
ایک واحد پراپرٹی ہر محور پر ایک قدر رکھتی ہے۔ ایک اپارٹمنٹ کو اس کی عمر کی وجہ سے Altbau (اپارٹمنٹ کی عمارت)، اس کی ملکیت کی وجہ سے ایک کنڈومینیم (اپارٹمنٹ کی پراپرٹی)، اور ٹیکس کے مقصد کی وجہ سے Vorsorgewohnung (اپارٹمنٹ کی عمارت) کے طور پر درجہ بندی کیا جا سکتا ہے۔ لہٰذا، ویانا میں اپارٹمنٹس کا ایک اشتہاری لفظ کی بنیاد پر کرنا ناممکن ہے: ایک Altbau (اپارٹمنٹ کی عمارت) اس کی عمر اور بالواسطہ طور پر اس کے کرایے کی حیثیت کی نشاندہی کرتی ہے، لیکن خریدار کو کیا ملتا ہے اس کے بارے میں کچھ نہیں؛ Vorsorgewohnung (اپارٹمنٹ کی عمارت) ٹیکس کے مقصد کی نشاندہی کرتی ہے، لیکن خود عمارت کے بارے میں کچھ نہیں ہے۔
| نام | محور | جو طے کرتا ہے۔ |
|---|---|---|
| الٹباؤ | عمر | ایم آر جی کے تحت کرایے کا ممکنہ نظام |
| بہار کا وقت | عمر | آرکیٹیکچرل مدت، صحیح نہیں |
| Neubau | عمر | رینٹل موڈ، نیاپن نہیں |
| Dachgeschossausbau | عمر | ایک ہی گھر کے اندر الگ حکومت |
| زنشاوس | ملکیت | مجموعی طور پر گھر، اشیاء میں تقسیم کے بغیر |
| Genossenschaftswohnung | ملکیت | استعمال کا حق، ملکیت نہیں۔ |
| Gemeindebau | ملکیت | میونسپل رینٹل فنڈ |
| ریہین ہاس | ملکیت | WEG پلاٹ یا آبجیکٹ - دستاویزات کے مطابق |
| Vorsorgewohnung | ٹیکس | VAT اور فرسودگی کا نظام |
محور 1. عمارت کی عمر
صرف عمر اہم نہیں ہے۔ بلڈنگ پرمٹ کی تاریخ کرایہ کے نظام کا تعین کرتی ہے، اور اس لیے کرایہ کی زیادہ سے زیادہ شرح اور کرایہ دار کے تحفظ کا دائرہ۔ قانون صرف ایک تاریخ کی وضاحت نہیں کرتا، بلکہ کئی، اور وہ مختلف چیزوں کی نمائندگی کرتا ہے۔.
| اجازت کی تاریخ | اس سے کیا نکلتا ہے۔ |
|---|---|
| 8 مئی 1945 تک | MRG کے مکمل اطلاق کے ساتھ، Richtwert کے مطابق شرح کا حساب لگانا ممکن ہے۔ |
| 8 مئی 1945 کے بعد | کرایہ پر لی گئی اپارٹمنٹ پراپرٹی - ایم آر جی کی جزوی درخواست |
| 30 جون 1953 کے بعد | عوامی فنڈز کے بغیر تعمیر کی گئی عمارت - MRG کا جزوی اطلاق |
| 31 دسمبر 2001 کے بعد | اٹاری انتظام سے اپارٹمنٹ - ایم آر جی کا جزوی اطلاق |
| 30 ستمبر 2006 کے بعد | سپر اسٹرکچر اور توسیع - ایم آر جی کا جزوی اطلاق |
الٹباؤ
ایک پرانی عمارت کے لیے مارکیٹ کا عہدہ۔ اصطلاح کی کوئی ایک قانونی تاریخ نہیں ہے۔.
قانونی نتائج عمارت کے اجازت نامے کی تاریخ سے منسلک ہیں، اشتہار میں الفاظ سے نہیں۔ Richtwert کی شرح کا حساب لگایا جا سکتا ہے اگر معاہدہ MRG کی مکمل درخواست کے تحت آتا ہے، اجازت نامہ 8 مئی 1945 سے پہلے جاری کیا گیا تھا، اپارٹمنٹ زمرہ A یا B میں آتا ہے، اور اس کا فلور ایریا 130 m² سے زیادہ نہیں ہے۔ زمرہ D اور 130 m² سے زیادہ کے فرش والے علاقے اس حساب سے خارج ہیں۔.
بہار کا وقت
19 ویں کے دوسرے نصف کی تعمیراتی مدت - 20 ویں صدی کے اوائل۔.
یہ لفظ تعمیر کے وقت اور انداز کو ظاہر کرتا ہے، نہ کہ قانونی حکومت یا ڈھانچے کی حالت۔ ایک یادگار (Denkmalschutz) کے تحفظ کی حیثیت اور محفوظ علاقے (Schutzzone) کے اندر اس کے محل وقوع کی الگ سے جانچ پڑتال کی جاتی ہے: لفظ "Gründerzeit" کا مطلب دونوں میں سے نہیں ہے۔.
Neubau
اشتہار سے مراد جنگ کے بعد کی عمارت ہے، حال ہی میں مکمل شدہ مکان نہیں۔.
کرائے کے مقاصد کے لیے، اجازت نامے کی تاریخ اہم ہے۔ ریاستی فنڈز کے بغیر اور 30 جون 1953 کے بعد اجازت نامے کے ساتھ تعمیر کی گئی عمارت میں ایک پراپرٹی ایم آر جی کے جزوی اطلاق سے مشروط ہے: ایم آر جی کی بنیادی شرح کی پابندیاں عام طور پر وہاں لاگو نہیں ہوتی ہیں۔ 8 مئی 1945 کے بعد اجازت نامے والی عمارت میں اپارٹمنٹ کی مکمل جائیداد بھی جزوی درخواست سے مشروط ہے۔ حال ہی میں مکمل ہونے والی عمارت کو "Erstbezug" کا نام دیا گیا ہے۔.
Dachgeschossausbau
ایک اٹاری یا سپر اسٹرکچر ایک ایسی چیز ہے جس کا ایک ہی گھر میں اپنا موڈ ہوتا ہے۔.
31 دسمبر 2001 کے بعد اجازت نامے کے ساتھ اٹاری کنورژن کے ذریعے بنایا گیا ایک اپارٹمنٹ، اسی تاریخ کے بعد لیز کے معاہدے کے ساتھ، ایم آر جی کی جزوی درخواست سے مشروط ہے۔ ایکسٹینشنز اور سپر اسٹرکچرز کے لیے بھی یہی منطق 30 ستمبر 2006 کو لاگو ہوتی ہے۔ اس لیے 1890 میں تعمیر کی گئی عمارت میں اٹاری کا نظام اسی عمارت کی نچلی منزلوں پر اپارٹمنٹس سے مختلف ہو سکتا ہے۔.
محور 2۔ ملکیت کی شکل
یہ محور اس سوال کا جواب دیتا ہے کہ خریدار کو بالکل کیا گزرتا ہے۔ اشتہار کے الفاظ یہاں کسی چیز کا تعین نہیں کرتے ہیں: گرنڈبچ اقتباس اور اپارٹمنٹ کی ملکیت کے دستاویزات فیصلہ کرتے ہیں۔.
زنشاوس
ایک اپارٹمنٹ کی عمارت مجموعی طور پر، اپارٹمنٹ کی خصوصیات میں تقسیم نہیں ہے۔.
عمارت اور اس کی زمین موجودہ لیز کے معاہدوں کے ساتھ خریدی جاتی ہے۔ ملکیت میں تبدیلی ان معاہدوں کو ختم نہیں کرتی ہے اور کرائے کو مارکیٹ کی سطح تک بڑھنے سے روکتی ہے: اضافہ کرایہ کے اشاریہ سازی کے قوانین کے ذریعے۔ ایسی جائیداد کی پیداوار کا حساب اصل لیز کے معاہدوں کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، نہ کہ مقامی نرخوں کی بنیاد پر۔ عمارت کی عمر اس اصطلاح میں بیان نہیں کی گئی ہے، حالانکہ ویانا کی مارکیٹ میں، یہ اکثر پرانی عمارتوں کے لیے استعمال ہوتی ہے۔
Genossenschaftswohnung
مالی تعاون کے ساتھ استعمال کا حق، ملکیت نہیں۔.
جائیداد ایک غیر منافع بخش ہاؤسنگ تنظیم کی ملکیت ہے، اور رہائشی کرایہ دار یا صارف کے طور پر کام کرتا ہے۔ ملکیت کی بعد میں منتقلی ہمیشہ ممکن نہیں ہوتی: معاہدے میں ہاؤسنگ اتھارٹی (Wohnbauförderung) کی شرکت، اپارٹمنٹ کا کم از کم سائز، اور پلاٹ پر تیسرے فریق کے ترقیاتی حقوق کی عدم موجودگی ضروری ہے۔ درخواستیں معاہدے کے پانچ سال سے پہلے، 6 سے 10، 11 سے 15، اور 16 سے 20 سالوں میں جمع نہیں کی جاتی ہیں۔ ملکیت کا حق پہلے قبضے کے 30 ویں سال کے بعد ختم ہو جاتا ہے۔.
Gemeindebau
شہر کا میونسپل رینٹل فنڈ۔.
ویانا میں، یہ تقریباً 220,000 اپارٹمنٹس کی نمائندگی کرتا ہے 2,300 سے زیادہ عمارتوں میں جن کا انتظام Wiener Wohnen کرتے ہیں۔ اپارٹمنٹس شہر مختص کرنے کے ضوابط کے مطابق کرائے پر دیئے گئے ہیں۔ اس طبقہ کے لیے کوئی خریداری بازار نہیں ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے، Gemeindebau ایک لین دین کے اثاثے کے بجائے پڑوسی جائیدادوں کے تناظر اور کرایے کی طلب کے ڈھانچے میں ایک عنصر کے طور پر اہم ہے۔.
ریہین ہاس
قطار گھر۔ ملکیت کی دو مختلف قسمیں ہیں۔.
یا تو واحد ملکیت کے ساتھ زمین کا ایک الگ پلاٹ یا مشترکہ پلاٹ کے اندر اپارٹمنٹ پراپرٹی۔ مؤخر الذکر صورت میں، WEG لاگو ہوتا ہے: مشترکہ جائیداد میں حصہ، مالکان کی برادری، مرمت کا ذخیرہ، اور مشترکہ علاقوں پر میٹنگ کے فیصلے۔ دونوں میں سے کون سا لاگو ہوتا ہے اس کا تعین Grundbuch extract اور اپارٹمنٹ کی ملکیت کے معاہدے سے ہوتا ہے، لفظ "Reihenhaus" سے نہیں۔.
محور 3۔ ٹیکس کا مقصد
Vorsorgewohnung
مکان کی قسم یا ملکیت کی شکل نہیں بلکہ طویل مدتی کرائے کے ارد گرد ٹیکس کا ڈھانچہ۔.
اس اصطلاح کی اپنی کوئی قانونی حیثیت نہیں ہے: اس سے مراد رہائشی پراپرٹی میں ایک معیاری اپارٹمنٹ ہے، جو کرایہ کے مقاصد کے لیے ان پٹ VAT اور فرسودگی کی کٹوتی کی توقع کے ساتھ خریدا گیا ہے۔ یہ آسٹرین رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کی حکمت عملیوں، نہ کہ ایک الگ قسم کی پراپرٹی: اصطلاح خود منافع یا ٹیکس کے نتائج کی تصدیق نہیں کرتی ہے۔
شناخت کا انحصار متوقع جامع آمدنی پر ہے۔ واحد خاندان کے کرایے کے لیے (کلین ورمیٹنگ)، متوقع آمدنی کی مدت کرائے کے آغاز سے 25 سال ہے اور پہلے اخراجات سے 28 سال سے زیادہ نہیں۔ یہ ادوار 31 دسمبر 2023 کے بعد شروع ہونے والے پیشین گوئی کے ادوار پر لاگو ہوتے ہیں: اس سے پہلے، 20 اور 23 سال لاگو تھے؛ اس مدت میں وفاقی قانون نمبر II 89/2024 کے ذریعے پانچ سال کی توسیع کی گئی تھی۔.
اگر سرگرمی کو Liebhaberei کے طور پر تسلیم کیا جاتا ہے، تو لیز VAT سے مستثنیٰ ہو جاتی ہے، ان پٹ VAT کی کٹوتی کا حق ختم ہو جاتا ہے، اور نقصانات کو دوسری آمدنی سے پورا نہیں کیا جاتا ہے۔ کسی خاص سال میں منفی نتیجہ بذات خود اس نتیجے پر نہیں پہنچتا۔.
پیشن گوئی کا حساب خریداری سے پہلے ٹیکس کنسلٹنٹ سے کیا جاتا ہے: یہ اس مخصوص پراپرٹی کے لیے قابل اجازت کرایے کی شرح پر مبنی ہے، جس کا تعین پہلے محور - MRG نظام کے ذریعے کیا جاتا ہے۔.
کسی مخصوص شے کے زمرے کا تعین کیسے کریں۔
اشتہار مارکیٹ کا عہدہ فراہم کرتا ہے۔ قانونی اور تکنیکی حیثیت کا تعین درج ذیل ترتیب میں دستاویزات کے ذریعے کیا جاتا ہے:
- Grundbuch نچوڑ. دکھاتا ہے کہ حق کا موضوع کیا ہے: اپارٹمنٹ میں حصہ، علیحدہ پلاٹ، یا پوری عمارت۔ یہ ملکیت فارم کا محور مکمل کرتا ہے۔
- عمارت کی اجازت کی تاریخ۔ تعمیراتی دستاویزات سے لیا گیا، اشتہار میں درج تعمیر کا سال نہیں۔ اس میں عمر اور کرایے کے ممکنہ اختیارات شامل ہیں۔
- اپارٹمنٹ کی ملکیت کے دستاویزات۔ Nutzwertgutachten and Wohnungseigentumsvertrag: حصہ داری، لوازمات، اور جائیداد کا مقصد۔
- اٹاری، ایکسٹینشن اور ملحقہ الگ الگ ہیں۔ ان کا اپنا اجازت نامہ اور تاریخ ہے، اور ہو سکتا ہے کہ ان کے ضوابط باقی عمارتوں سے میل نہ کھائیں۔
- اگر اپارٹمنٹ پر قبضہ ہے تو لیز کا ایک درست معاہدہ درکار ہے۔ کرایہ کی شرائط اور شرح کا تعین اس معاہدے سے ہوتا ہے، عمارت کے زمرے سے نہیں۔
- پیشن گوئی کا حساب - سرمایہ کاری کے مقاصد کے لیے۔ خریدنے سے پہلے، دستیاب ریٹ کی بنیاد پر، مطلوبہ ریٹ پر نہیں۔
پہلی دو اشیاء تینوں محوروں کے ساتھ آبجیکٹ کے زمرے کی نشاندہی کرتی ہیں۔ باقی چار اس زمرے کی مالیاتی قدر کی نشاندہی کرتے ہیں۔.
اکثر پوچھے گئے سوالات
آسٹریا میں "Altbau" کیا ہے ؟ یہ ایک پرانی عمارت کے لیے مارکیٹ کا عہدہ ہے، اکثر جنگ سے پہلے۔ کوئی ایک تاریخ نہیں ہے جس کے ذریعے یہ اصطلاح تمام قانونی نتائج کا تعین کرتی ہو۔ کرائے کے لیے، عمارت کے اجازت نامے کی تاریخ متعلقہ ہے۔
کیا Neubauایک گھر حال ہی میں بنایا گیا تھا؟ نمبر مارکیٹ کے استعمال سے مراد جنگ کے بعد تعمیر کی گئی عمارتیں ہیں جن میں 1960 اور 1970 کی دہائیوں کی عمارتیں بھی شامل ہیں۔ حال ہی میں مکمل شدہ ہاؤسنگ کو "Erstbezug" کہا جاتا ہے۔
Zinshaus Altbau سے کیسے مختلف ہے ؟ یہ مختلف محوروں کی خصوصیات ہیں۔ Altbau عمارت کی عمر کی وضاحت کرتا ہے، جبکہ Zinshaus ملکیت کی قسم کی وضاحت کرتا ہے: اپارٹمنٹ یونٹس میں تقسیم کے بغیر، پوری عمارت. گھر دونوں ہو سکتے ہیں۔
کیا Genossenschaftswohnung (جنرل ٹائٹل ڈیڈ ) خریدنا ممکن ہے ؟ استعمال کا حق مالی تعاون سے حاصل کیا جاتا ہے، ملکیت سے نہیں۔ ملکیت کی منتقلی کچھ شرائط اور آخری تاریخ کے ساتھ مشروط ہے، اور ہر اپارٹمنٹ کے لیے نہیں۔
کیا Gemeindebau میں اپارٹمنٹس برائے فروخت ہیں؟ ایسی کوئی مارکیٹ نہیں ہے: میونسپل ہاؤسنگ شہر کی تقسیم کے قواعد کے مطابق لیز پر دی گئی ہے۔
ایک اٹاری اپارٹمنٹ ایک ہی عمارت میں دوسری منزل کے اپارٹمنٹ سے زیادہ مہنگا کیوں ہے؟ ایک وجہ قانونی ہے۔ 31 دسمبر 2001 کے بعد اٹاری تبدیلی کے ذریعے بنایا گیا اپارٹمنٹ جزوی طور پر ایم آر جی کے تابع ہوتا ہے جب یہ ڈیلیور کیا جاتا ہے، جبکہ نیچے والے اپارٹمنٹ مکمل طور پر قانون کے تحت رہ سکتے ہیں۔
کیا VAT کی کٹوتی VAT کی کٹوتی کی ضمانت دیتی ہے؟ نہیں، کٹوتی کا انحصار اس بات پر ہے کہ کیا لیز متوقع مدت کے اندر مجموعی منافع پیدا کرے گی—لیز کے آغاز سے 25 سال، پہلے خرچ سے 28 سال تک۔ اگر ایک حق تسلیم کیا جاتا ہے تو، کٹوتی کو معاف کر دیا جاتا ہے.
Reihenhaus کے ساتھ کیا خریدا جاتا ہے؟ یا تو ایک علیحدہ پلاٹ یا مشترکہ پلاٹ میں ایک مخصوص عمارت کے حقوق کے ساتھ حصہ۔ دوسرے آپشن میں مالکان کی کمیونٹی، مینٹیننس ریزرو، اور مشترکہ علاقوں سے متعلق میٹنگ کے فیصلے شامل ہیں۔
