تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ میں منافع بخش سرمایہ کاری کیسے کریں۔

تھائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ان لوگوں کے لیے ایک اہم آپشن بنتا جا رہا ہے جو آمدنی اور رہنے کے لیے آرام دہ جگہ کے خواہاں ہیں۔ جب کہ یورپ میں سرمایہ کاروں کو اکثر داخلے کی لاگت اور محدود منافع کا سامنا کرنا پڑتا ہے، ایشیا اور خاص طور پر تھائی لینڈ نئے مواقع پیش کرتا ہے۔.

اس مضمون کا مقصد صرف مارکیٹ کا جائزہ نہیں بلکہ ملک کی سرمایہ کاری کی کشش کا ایک منظم تجزیہ فراہم کرنا ہے: رہائشی مواقع اور کرایہ کی آمدنی سے لے کر بین الاقوامی اثاثوں کی تنوع کی حکمت عملی میں اس کے کردار تک۔.

موضوع کی مطابقت کا تعین کئی عوامل سے ہوتا ہے۔ سیاحت، جو کہ ہمیشہ سے تھائی مارکیٹ کے اہم محرکوں میں سے ایک رہا ہے، وبائی مرض سے فعال طور پر صحت یاب ہو رہا ہے، اور چین، روس اور یورپ سے آنے والوں کی آمد میں ایک بار پھر اضافہ ہو رہا ہے۔.

اسی وقت، ڈیجیٹل ہجرت کا رجحان ترقی کر رہا ہے – IT اور تخلیقی صنعتوں میں پیشہ ور افراد تیزی سے بنکاک یا چیانگ مائی کو کام اور زندگی کے لیے اپنے اڈے کے طور پر منتخب کر رہے ہیں۔.

ملک مشرقی اقتصادی راہداری کی ترقی اور نئے ہوائی اڈوں اور شاہراہوں کی تعمیر سمیت بڑے پیمانے پر بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں پر عمل درآمد کر رہا ہے، جس سے کلیدی خطوں میں رئیل اسٹیٹ کی قدر میں لامحالہ اضافہ ہوتا ہے۔.

اس موضوع پر ماہرین کی رہنمائی خاص طور پر اہم ہے، کیونکہ تھائی لینڈ میں قانونی ماحول یورپ کی نسبت زیادہ پیچیدہ ہے۔ میں، کیسنیا لیوینا، یورپی یونین اور ایشیا میں لین دین کا تجربہ رکھنے والی وکیل ہوں۔ میں بین الاقوامی ملکیت کی ساخت اور KYC/AML طریقہ کار میں مہارت رکھتا ہوں۔ یہ مجھے مارکیٹ کو نہ صرف ڈیولپرز کے مارکیٹنگ کے وعدوں کے نقطہ نظر سے بلکہ حقیقی قانون نافذ کرنے والے طریقوں کے نقطہ نظر سے بھی دیکھنے کی اجازت دیتا ہے۔.

تھائی لینڈ کی سمت کو بہتر طور پر سمجھنے کے لیے، روایتی طور پر مستحکم آسٹریا سے اس کا موازنہ کرنا مفید ہے۔ آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ حقوق کے تحفظ اور ریگولیٹری پیشین گوئی کے لیے ایک آسان بینچ مارک پیش کرتی ہے۔ موازنہ دو مختلف جہانوں کو ظاہر کرتا ہے۔ آسٹریا قابل اعتمادی کی علامت بنا ہوا ہے: قابل قیاس ضوابط، جائیداد کے حقوق کا تحفظ، بلکہ کم پیداوار بھی - شاذ و نادر ہی 2-3% سالانہ سے زیادہ۔

دوسری طرف، تھائی لینڈ ایک بالکل مختلف ماڈل پیش کرتا ہے: زیادہ منافع اور کم داخلے کی حد (بعض اوقات $70,000 سے $100,000 فی اپارٹمنٹ)، جب کہ ملک ایک متحرک ایشیائی تناظر میں سرایت کرتا ہے، جہاں شرح نمو یورپ سے زیادہ ہے۔.

تھائی لینڈ کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک پیچیدہ، کثیر الجہتی جاندار ہے۔ یہ بینکاک کے بڑے شہر کو جوڑتا ہے، جس کا موازنہ عالمی دارالحکومتوں سے کیا جاسکتا ہے، فوکٹ اور کوہ ساموئی جیسے ترقی یافتہ ریزورٹ علاقوں کے ساتھ، جو ایشیائی سیاحت کی علامت سمجھے جاتے ہیں۔ مخصوص منزلیں بھی ہیں:

• چیانگ مائی، طلباء اور ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کا گھر
• ہوا ہین امیر تھائیوں اور غیر ملکیوں کے لیے ایک مقبول منزل ہے جو زندگی کی زیادہ آرام دہ رفتار کو سراہتے ہیں۔

یہ تنوع مارکیٹ کو مستحکم بناتا ہے: یہ طلب کے ایک ذریعہ پر منحصر نہیں ہے۔

تھائی لینڈ میں قانونی ماحول کچھ پابندیاں عائد کرتا ہے۔ غیر ملکی براہ راست زمین کے مالک نہیں ہو سکتے، لیکن وہ طویل مدتی لیز ہولڈز میں داخل ہو سکتے ہیں یا کارپوریٹ ڈھانچے کا استعمال کر سکتے ہیں۔

49% تک کنڈومینیمز کی غیر ملکی ملکیت کی اجازت ہے جو اپارٹمنٹ کے حصے کو سب سے زیادہ قابل رسائی بناتا ہے۔ بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے، بنکاک میں اپارٹمنٹس یا بیچ فرنٹ کونڈو ان کا پہلا داخلہ پوائنٹ ہیں۔

تھائی لینڈ میں دلچسپی صرف اس کی آب و ہوا اور ثقافت کی وجہ سے نہیں ہے۔ یہاں رہنے کی قیمت یورپ کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہے، اور سیاحتی علاقوں میں انگریزی بڑے پیمانے پر بولی جاتی ہے، جس سے اسے اپنانا آسان ہو جاتا ہے۔ اس میں پرکشش ویزا پروگرامز شامل ہیں: طویل مدتی ایلیٹ ویزا سے لے کر LTR (طویل مدتی رہائشی) اور اسمارٹ ویزا، جو سرمایہ کاروں، پیشہ ور افراد اور ریٹائر ہونے والوں کے لیے بنائے گئے ہیں۔

تھائی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی تاریخ متبادل بحرانوں اور عروجوں میں سے ایک ہے۔ 1997 کے شدید ایشیائی بحران کے بعد، ملک نے مارکیٹ کو زیادہ گرمی سے بچانے کے لیے ایک ریگولیٹری نظام بنایا۔.

2010 کی دہائی میں تیزی سے ترقی ہوئی، خاص طور پر بنکاک اور ریزورٹس میں، جہاں نئے رہائشی کمپلیکس، کونڈو ہوٹل، اور ولاز جنم لے رہے تھے۔ 2020-2021 میں COVID-19 وبائی بیماری نے ایک سنگین چیلنج پیش کیا: سیاحت میں تیزی سے کمی آئی، اور اس کے ساتھ، سرمایہ کاروں کی دلچسپی۔.

لیکن بنکاک پوسٹ کے مطابق، 2022 سے تیزی سے بحالی شروع ہو گئی ہے۔ فوکٹ اور کوہ ساموئی ایک بار پھر بین الاقوامی سرمائے کے لیے مقناطیس بن گئے ہیں، جب کہ بنکاک نے لچک اور قیمت میں استحکام کا مظاہرہ کیا ہے۔.

مختلف علاقوں میں ترقی ناہموار ہے۔ بینکاک کاروباری سرگرمیوں کا مرکزی مرکز بنا ہوا ہے، جہاں میٹرو اسٹیشنوں اور کاروباری اضلاع کے قریب پریمیم کنڈومینیمز بنائے جا رہے ہیں۔.

فوکٹ سمندر کنارے ولا اور اپارٹمنٹس پر مرکوز ہے، جن کی خاص طور پر چوٹی کے موسم میں زیادہ مانگ ہوتی ہے۔ کوہ ساموئی کو ان لوگوں کے لیے طرز زندگی کی منزل سمجھا جاتا ہے جو دور سے رہنا اور کام کرنا چاہتے ہیں۔ چیانگ مائی طلباء اور IT پیشہ ور افراد کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے، جبکہ پٹایا اور ہوا ہین زیادہ سستی مارکیٹ کے حصے کی نمائندگی کرتے ہیں۔.

پراپرٹی کی اقسام کے لحاظ سے ۔ Condominiums سب سے زیادہ مقبول ہیں، کیونکہ یہ غیر ملکیوں کے لیے سب سے زیادہ آسانی سے قابل رسائی ہیں۔ ولا اکثر لیز ہولڈ انتظامات یا کارپوریٹ ڈھانچے کے ذریعے حاصل کیے جاتے ہیں۔ کونڈو ہوٹل ایک خاص طبقے کی نمائندگی کرتے ہیں، جہاں سرمایہ کاروں کو ضمانت شدہ آمدنی ملتی ہے اور انہیں خود ان کا انتظام نہیں کرنا پڑتا۔

کرایہ داروں کے تین گروہوں کے ذریعہ مطالبہ کیا جاتا ہے۔ سب سے پہلے وہ سیاح ہیں جو مختصر مدت کے اپارٹمنٹس یا ولاز کا انتخاب کرتے ہیں۔ دوسرا ڈیجیٹل خانہ بدوش ہیں جو ساتھی کام کرنے کی جگہوں پر کام کرنے کے اختیار کے ساتھ طویل مدتی کرائے کو ترجیح دیتے ہیں۔ تیسرے وہ ہیں جو بین الاقوامی کمپنیوں کے لیے کام کر رہے ہیں اور برسوں سے کرائے پر ہیں۔.

جب آسٹریا سے موازنہ کیا جائے تو فرق واضح ہو جاتا ہے۔ تھائی لینڈ ایک ایسی مارکیٹ ہے جس میں ریزورٹ کی مخصوص خصوصیات اور مضبوط موسم ہے۔ اعلی موسم کے دوران، واپسی دوہرے ہندسوں تک پہنچ سکتی ہے، جب کہ کم موسم کے دوران، وہ کم ہو سکتے ہیں۔.

دوسری طرف، آسٹریا تقریباً ایک مخالف ماڈل کی نمائندگی کرتا ہے: طویل مدتی لیز، مستحکم قیمتیں، اور کم اتار چڑھاؤ والی شہری منڈیاں۔ سرمایہ کاروں کے لیے، انتخاب واضح ہے: تھائی لینڈ زیادہ منافع کا موقع فراہم کرتا ہے، جبکہ آسٹریا امن اور پیشین گوئی کی پیشکش کرتا ہے۔.

ایشیائی تناظر میں، تھائی لینڈ کا مقابلہ ویتنام سے ہے (مزید تفصیلات کے لیے مضمون "ویتنام میں رئیل اسٹیٹ " دیکھیں)، انڈونیشیا اور ملائشیا۔ ویتنام کی اقتصادی ترقی کی شرح تیز ہے، لیکن اس کا قانونی نظام غیر ملکیوں کے لیے کم پیشین گوئی کے قابل ہے۔

انڈونیشیا اور بالی غیر ملکیوں میں مقبول ہیں، لیکن ملکیت کے ضوابط زیادہ پیچیدہ ہیں۔ HMLF کے مطابق، ملائیشیا پرکشش ویزا اختیارات پیش کرتا ہے لیکن سیاحوں کی اپیل کے معاملے میں تھائی لینڈ سے پیچھے ہے۔ بالآخر، تھائی لینڈ ایک متوازن انتخاب پیش کرتا ہے: ایک ترقی یافتہ مارکیٹ، کرایے کے لیے آسان حالات، اور ایک قائم بین الاقوامی تصویر۔

آسٹریا کو دیکھنا مفید ہے جب کہ ویانا اور سالزبرگ میں کرائے کی پیداوار شاذ و نادر ہی 2-3% سالانہ سے زیادہ ہوتی ہے، بنکاک یا فوکٹ میں آپ 5-10% کی توقع کر سکتے ہیں، اور بعض اوقات اس سے بھی زیادہ۔

آسٹریا کی مارکیٹ شفاف اور مستحکم ہے، اور زمین کی ملکیت غیر ملکیوں کے لیے آسان ہے، لیکن زیادہ داخلے کی لاگت (€300,000 سے €400,000 تک) اسے بہت سے نجی سرمایہ کاروں کے لیے ناقابل رسائی بناتی ہے۔ تھائی لینڈ میں، تاہم، داخلے کے اخراجات نمایاں طور پر کم ہیں، اور زیادہ سیاحوں کی آمدورفت کرایہ کی مانگ کو برقرار رکھتی ہے۔.

تھائی لینڈ کا قانونی ماحول یورپ سے مختلف ہے، اور لین دین کی منصوبہ بندی کرتے وقت اس کو مدنظر رکھا جانا چاہیے۔ بنیادی امتیاز یہ ہے کہ غیر ملکی براہ راست زمین کے مالک نہیں ہوسکتے، اور یہ ممانعت ایک بنیادی اصول ہے۔ تاہم، عملی طور پر، کئی ماڈلز موجود ہیں جو قانونی اور محفوظ رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کی اجازت دیتے ہیں۔.

ملکیت کی اہم شکلیں۔

Condominium Freeho سب سے آسان اور مقبول ترین فارمیٹ ہے۔ ایک غیر ملکی براہ راست اپارٹمنٹ کا مالک ہو سکتا ہے، لیکن عمارت میں ان کا حصہ کل رقبہ کے 49% تک محدود ہے۔ زیادہ تر نجی سرمایہ کاروں کے لیے، یہ بہترین انتخاب ہے۔

لیز ہولڈ (طویل مدتی لیز) - زمین یا ولا 30 سال تک کے لیے لیز پر دی جاتی ہے جس میں توسیع کا اختیار ہوتا ہے۔ عملی طور پر، معاہدوں کا ایک سلسلہ تیار کیا جاتا ہے جو 90 سال تک جائیداد کی ملکیت کی اجازت دیتا ہے۔

کمپنی کی ملکیت - ایک تھائی کمپنی قائم کرنا جہاں ایک غیر ملکی اقلیتی حصہ رکھتا ہے (49% تک)، اور قانونی طریقہ کار (نامزد شیئر ہولڈرز، معاہدے) کے ذریعے کنٹرول کو یقینی بنایا جاتا ہے۔ یہ ماڈل اکثر زمین اور ولاز کی خریداری کے لیے استعمال ہوتا ہے۔

ایک کونڈو ہوٹل یا ڈویلپر سے ضمانت شدہ آمدنی - سرمایہ کار ایک یونٹ خریدتا ہے اور بغیر کسی انتظامی ذمہ داریوں کے ایک مقررہ یا متغیر آمدنی حاصل کرتا ہے۔ یہ ان لوگوں میں مقبول ہے جو تھائی لینڈ میں رہنے کا ارادہ نہیں رکھتے ہیں۔

وضاحت کے لیے، آئیے تھائی لینڈ اور آسٹریا میں ملکیت کے دستیاب فارمیٹس کا موازنہ کریں:

اس طرح، تھائی مارکیٹ آلات کے لحاظ سے زیادہ لچکدار ہے، لیکن قانونی تیاری کی ضرورت ہے۔ آسٹریا کا نظام آسان اور زیادہ مستحکم ہے، لیکن اعلی پیداوار کی "غیر ملکی" خصوصیات کا فقدان ہے۔.

سرمایہ کار اپنے مقاصد کے لحاظ سے مختلف حکمت عملیوں کا انتخاب کر سکتے ہیں:

• کرائے کی آمدنی - بنکاک میں اپارٹمنٹ خریدیں یا ریزورٹ کونڈو، اسے قلیل مدتی یا طویل مدتی کرایہ پر دیں۔.
• طرز زندگی کی سرمایہ کاری - ذاتی استعمال کے لیے فوکٹ/ساموئ میں ایک ولا یا اپارٹمنٹ خریدنا، موسم کے دوران اسے کرائے پر لینے کے اختیار کے ساتھ۔.
• قیاس آرائی پر مبنی حکمت عملی - تعمیراتی مرحلے پر سرمایہ کاری (آف پلان)، پروجیکٹ کی تکمیل کے بعد دوبارہ فروخت۔.
• اثاثوں کا تنوع - بین الاقوامی پورٹ فولیو کے حصے کے طور پر جائیداد کا مالک ہونا خاص طور پر کرنسی کے خطرات والے ممالک کے سرمایہ کاروں کے لیے اہم ہے۔.

اس کے مقابلے میں، آسٹریا میں، طویل مدتی رینٹل ماڈل، جو استحکام پر مرکوز ہے، تقریباً ہمیشہ غالب رہتا ہے۔ قیاس آرائی پر مبنی سودے نایاب ہیں، اور پیداوار شاذ و نادر ہی 3% سالانہ سے زیادہ ہوتی ہے۔ تھائی لینڈ میں، قلیل مدتی کرایہ 7-10% حاصل کر سکتا ہے، اور کامیاب ریزورٹ پروجیکٹس میں اس سے بھی زیادہ۔

تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری میں غیر ملکیوں کی قانونی حیثیت اور ملکیت کے ڈھانچے سے متعلق اپنے منفرد چیلنجز ہیں۔ سب سے بڑی مشکل یہ ہے کہ غیر ملکی براہ راست زمین کے مالک نہیں ہو سکتے، لیکن وہ صرف کونڈو کے مالک ہو سکتے ہیں یا لیز پر دینے یا کارپوریٹ ڈھانچے کے ذریعے۔ لہذا، خریداری کے عمل کے لیے محتاط مستعدی اور پیشہ ور وکیل کی مدد کی ضرورت ہوتی ہے۔.

لین دین کا مرحلہ وار عمل مندرجہ ذیل ہے: سب سے پہلے، سرمایہ کار جائیداد کو محفوظ رکھتا ہے اور جمع کرتا ہے، اس کے بعد خرید و فروخت کا ایک ابتدائی معاہدہ کیا جاتا ہے، جو قیمت اور شرائط کو طے کرتا ہے۔

تھائی لینڈ میں غیر ملکی کرنسی کی منتقلی کے لیے اکاؤنٹ کے تبادلے کی پابندیوں اور تقاضوں کو مدنظر رکھتے ہوئے اصل رقم اس کے بعد منتقل کی جاتی ہے۔ آخری مرحلہ لینڈ ڈیپارٹمنٹ کے ساتھ لین دین کی رجسٹریشن ہے، جہاں ایک سرکاری ٹائٹل ڈیڈ یا لیز ہولڈ کا معاہدہ جاری کیا جاتا ہے۔.

لین دین کی حفاظت کے لیے مستعدی سے احتیاط ایک وکیل تصدیق کرتا ہے:

• ٹائٹل ڈیڈ،
• جائیداد پر بوجھ یا قرض کی موجودگی،
• ڈویلپر کی قانونی حیثیت اور تعمیراتی اجازت نامے،
• لیز ہولڈ معاہدوں کا درست نفاذ اگر خریداری میں زمین شامل ہو۔.

آف پلان (زیر تعمیر) کی خریداری کرتے وقت، سرمایہ کاروں کے لیے ادائیگی کے شیڈول اور ضمانتوں پر متفق ہونا ضروری ہے۔ اکثر، لین دین مراحل میں ترتیب دیا جاتا ہے: ریزرویشن کے مرحلے پر 10-30%، اس کے بعد کی ادائیگیاں پروجیکٹ کی تکمیل پر منحصر ہوتی ہیں، اور ملکیت کی منتقلی پر حتمی ادائیگی۔ ڈویلپرز عام طور پر تعمیراتی تاخیر کی صورت میں رقم کی واپسی کی گارنٹی فراہم کرتے ہیں، لیکن مستعدی سے احتیاط لازمی ہے۔

ساحلی خصوصیات میں زوننگ کی پابندیاں اور شہری منصوبہ بندی کے ضوابط شامل ہیں جو عمارت کی اونچائی، ترقی کی کثافت، اور زمین کے استعمال کو کنٹرول کرتے ہیں۔ فوکٹ یا کوہ ساموئی میں ولا کے لیے اس پر غور کرنا ضروری ہے، جہاں قانون سازی اور مقامی میونسپل ریگولیشنز ممکنہ دوبارہ ترقی اور توسیع کو محدود کر سکتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ خریدنے کا مرحلہ وار عمل

عام طور پر، تھائی لینڈ میں قانونی تحفظ پوری مستعدی اور مناسب ملکیت کے ڈھانچے کے ذریعے حاصل کیا جاتا ہے، جبکہ آسٹریا میں یہ عمل آسان اور زیادہ باضابطہ ہے، لیکن واپسی کم ہے۔.

تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کا مالی پہلو یورپ کے مقابلے میں نمایاں طور پر آسان ہے، لیکن اس کے لیے متعدد عوامل کو مدنظر رکھنا ضروری ہے۔

پراپرٹی خریدتے وقت، سرمایہ کاروں کو رجسٹریشن فیس اور ٹرانسفر ٹیکس کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ اوسطاً، رجسٹریشن فیس جائیداد کی قیمت کا تقریباً 2% ہے، اور ٹرانسفر ٹیکس کی حد 2-3% ہے۔ اگر خریداری کسی ڈویلپر کے ذریعے کی جاتی ہے تو، نئی عمارتوں پر 7% VAT بھی شامل کیا جاتا ہے۔.

سیام لیگل کے مطابق رئیل اسٹیٹ کا مالک ہونا ٹیکس کا زیادہ بوجھ نہیں ڈالتا ہے ۔ سالانہ ٹیکس کم ہیں (رہائشی املاک کے لیے کیڈسٹرل ویلیو کا 0.02-0.1%)، لیکن سرمایہ کاروں کو یوٹیلیٹی لاگت اور سروس فیس (مینٹیننس فیس، پیچیدہ دیکھ بھال، سیکورٹی، اور عام علاقوں کی صفائی) میں غور کرنا چاہیے۔

کیپٹل گین ٹیکس کا اطلاق سیلز پر ہوتا ہے جس کا حساب سرکاری کیڈسٹرل ویلیو اور پراپرٹی کی ملکیت کی لمبائی کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ اکثر، ٹیکس 1% سے 3% تک ہوتا ہے، لیکن ملکیت کی قسم (لیز ہولڈ یا فری ہولڈ) اور فروخت کے طریقے کے لحاظ سے ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔

غیر رہائشیوں کے لیے کرائے کی آمدنی پر 15-20% کی شرح سے ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ اگر مالک کارپوریٹ ڈھانچہ استعمال کرتا ہے یا کسی انتظامی کمپنی کے ذریعے جائیداد کا انتظام کرتا ہے تو اضافی سماجی اور کارپوریٹ ٹیکس لاگو ہو سکتے ہیں۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ

اگر آپ پورٹ فولیو بیلنسنگ کے لیے EU کے دائرہ اختیار پر غور کر رہے ہیں، تو یہ آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو — وہ براہ راست خالص آمدنی اور ملکیت کی حکمت عملی کو متاثر کرتے ہیں۔

اس طرح، تھائی لینڈ کا ٹیکس ماحول سرمایہ کاروں کو زیادہ خالص منافع حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے، لیکن کرنسی کی منتقلی اور لین دین کے ڈھانچے پر محتاط غور کرنے کی ضرورت ہے۔ آسٹریا شفافیت اور پیشین گوئی کی پیشکش کرتا ہے، لیکن پیداوار نمایاں طور پر کم ہے۔.

اعتراض: BTS اسٹیشن (بینکاک کے مرکز) کے قریب ایک جدید کونڈو میں 1 بیڈروم کا اپارٹمنٹ 40 m²۔

خریداری کی قیمت: 5,000,000 THB (≈ $140,000)۔

1. خریداری کے اخراجات

2. کرائے کی آمدنی

• اس علاقے میں 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کا اوسط کرایہ 25,000 THB/ماہ ہے۔.
• سالانہ آمدنی = 300,000 THB۔.

3. سالانہ اخراجات

4. کرایہ کی خالص آمدنی

• آمدنی: 300,000 THB
• کم اخراجات: 101,000 THB
• خالص آمدنی = 199,000 THB/سال (≈$5,600)
• خالص پیداوار = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% سالانہ

5. 7 سال بعد باہر نکلیں (دوبارہ فروخت)

آئیے فرض کریں کہ بنکاک میں قیمتیں اوسطاً 3% سالانہ بڑھ رہی ہیں۔.

• 7 سال بعد قیمت: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB۔.

فروخت کے اخراجات:

• ایجنسی کمیشن: 3% = 185,000 THB
• کیپٹل گین ٹیکس (آئیے کہتے ہیں کہ تقریباً 2%): 120,000 THB

خالص فروخت کی آمدنی: ≈ 5,845,000 THB

6. منافع کا حتمی حساب

سرمایہ کاری: 5,500,000 THB

رقم کی واپسی: 7,238,000 THB

منافع: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (اوسط واپسی) ≈ 6.2% سالانہ

نتیجہ:

• کرایہ کی خالص پیداوار تقریباً 3.5-4% سالانہ ہے۔.
• قیمت اور دوبارہ فروخت میں اضافے کو مدنظر رکھتے ہوئے، حتمی منافع 6-7% سالانہ پر آتا ہے۔.
• فوائد کم ٹیکس اور نسبتاً سستا داخلہ ہیں۔ نقصانات مقام پر انحصار اور کرائے کی موسمی نوعیت ہیں۔.

تھائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری براہ راست مستقل رہائش کی اجازت نہیں دیتی ہے، لیکن ملک کئی طویل مدتی ویزا پروگرام پیش کرتا ہے جو آپ کو ایک طویل مدت تک ملک میں رہنے اور کام کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔.

تھائی لینڈ ایلیٹ ویزا ایک پریمیم پروگرام ہے جو 5 سے 20 سال کی مدت کے لیے درست ہے۔ یہ غیر ملکیوں کو تھائی لینڈ میں بغیر کسی پابندی کے، باقاعدہ ویزا کی تجدید کی ضرورت کے بغیر داخل ہونے کی اجازت دیتا ہے، اور تیز رفتار امیگریشن کلیئرنس، صحت کی دیکھ بھال، اور طرز زندگی کی خدمات جیسی مراعات تک رسائی فراہم کرتا ہے۔

یہ سرمایہ کاروں کے لیے آسان ہے، کیونکہ جائیداد کو ویزا کی پابندیوں کے بغیر ذاتی رہائش اور کرایے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔.

طویل مدتی رہائشی ویزا (LTR) کا مقصد سرمایہ کاروں، ڈیجیٹل خانہ بدوشوں اور ہنر مند پیشہ ور افراد کے لیے ہے۔ یہ ملک میں 10 سال تک رہنے کی اجازت دیتا ہے، جبکہ ٹیکس میں چھوٹ اور روزگار کی آزادی کی پیشکش کرتا ہے۔

اسمارٹ ویزا آئی ٹی پروفیشنلز، اسٹارٹ اپس اور انتہائی ہنر مند کارکنوں کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے۔ یہ چار سال تک رہائش فراہم کرتا ہے، روزگار کو آسان بناتا ہے، اور ٹیکس میں کمی سمیت متعدد فوائد تک رسائی فراہم کرتا ہے۔

یہ بات قابل غور ہے کہ مستقل رہائش براہ راست رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے ذریعے حاصل نہیں کی جا سکتی، جیسا کہ کچھ یورپی ممالک میں ہوتا ہے۔ اس کے بجائے، غیر ملکی مذکورہ ویزوں کو طویل مدتی قیام اور ملک کے طرز زندگی میں انضمام کے لیے استعمال کرتے ہیں—آرام دہ زندگی، اعلیٰ معیار کی صحت کی دیکھ بھال، جرائم کی کم شرح، اور سال بھر کے ساحلوں اور سرگرمیوں کے ساتھ موسم۔.

تھائی لینڈ بمقابلہ آسٹریا

تھائی لینڈ ایک متحرک طرز زندگی کے جزو کے ساتھ ویزا پیش کرتا ہے، جو آپ کو سرمایہ کاری اور آرام دہ زندگی کو یکجا کرنے کی اجازت دیتا ہے، جبکہ آسٹریا آمدنی یا کاروبار کے لازمی دستاویزی ثبوت کے ساتھ رسمی رہائش کے زمروں پر توجہ مرکوز کرتا ہے۔.

تھائی لینڈ کی کرائے کی مارکیٹ انتہائی متحرک ہے، خاص طور پر ریزورٹ ایریاز اور بڑے شہروں میں۔ اسے دو اہم حصوں میں تقسیم کیا گیا ہے: قلیل مدتی کرایے (سیاح، ایئر بی این بی، بکنگ) اور طویل مدتی کرایے (غیر ملکی، ڈیجیٹل خانہ بدوش)۔.

قلیل مدتی کرایے زیادہ منافع کے ساتھ سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں، لیکن یہ موسم کے مطابق ہوتے ہیں۔ فوکٹ اور کوہ ساموئی کے ریزورٹ علاقوں میں، سردیوں میں آمدنی میں سالانہ 12% تک اضافہ ہو سکتا ہے، لیکن آف سیزن کے دوران یہ نصف رہ جاتی ہے۔ کرائے کا انتظام اکثر انتظامی کمپنیوں کے ذریعے کیا جاتا ہے، جو مارکیٹنگ، صفائی ستھرائی اور مہمانوں کی ادائیگیوں کو سنبھالتی ہیں۔

بینکاک اور چیانگ مائی میں طویل مدتی کرائے یہاں، مانگ زیادہ مستحکم ہے، لیکن پیداوار کم ہے- اوسطاً، 4-6% سالانہ۔ ڈیجیٹل خانہ بدوش اور غیر ملکی کرایہ داروں کے سال بھر کے بہاؤ کو یقینی بناتے ہیں، موسمی خطرات کو کم کرتے ہیں۔

مقام کے لحاظ سے منافع کی حد

یورپی شہروں میں، پیداوار 2-3٪ ہے، لیکن وہ مستحکم ہیں اور موسمی طور پر متاثر نہیں ہوتے ہیں۔ تھائی لینڈ میں، پیداوار 2-3 گنا زیادہ ہے، لیکن سرمایہ کاروں کو خطرات پر غور کرنا چاہیے: موسم، جائیداد کا معیار، انتظام، اور لیز ہولڈ کے قانونی پہلو۔.

مقام کا انتخاب سرمایہ کاری کے مقصد پر منحصر ہے—کرائے کی آمدنی، طرز زندگی، یا مشترکہ حکمت عملی۔ مختلف علاقے پیداوار، جائیداد کی اقسام، داخلے کی لاگت اور کرایے کی طلب میں مختلف ہوتے ہیں۔.

بنکاک تھائی لینڈ کا سب سے بڑا شہر اور ایک کاروباری اور ثقافتی مرکز ہے۔ یہاں کی بنیادی مانگ طویل مدتی کرایہ داروں کی طرف سے چلائی جاتی ہے—غیر ملکی، بین الاقوامی کمپنیوں کے ملازمین، اور آئی ٹی اور مالیاتی شعبے کے پیشہ ور افراد۔.

رئیل اسٹیٹ کی اقسام: کنڈومینیمز، فلک بوس عمارتوں میں اپارٹمنٹس، مضافاتی علاقوں میں نایاب ولاز۔

کم از کم قیمتیں: اسٹوڈیوز - $60-70 ہزار سے، 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس - $80-100 ہزار سے، پریمیم کونڈو - $200-250 ہزار سے۔

مقبول علاقے:

• Sukhumvit (Thonglor، Ekkamai): فعال طرز زندگی، ریستوراں، شاپنگ سینٹرز، غیر ملکیوں میں مقبول۔.
• سائلوم/ساتھورن: کاروباری اضلاع، دفتری کارکنوں کے لیے ممتاز کرائے۔.
• ایری/فروم فونگ: پرسکون رہائشی علاقے، طویل مدتی کرایے کی زیادہ مانگ۔.

فوکٹ ایک پریمیم ریزورٹ مارکیٹ ہے جس میں سمندر کے کنارے کی خصوصیات ہیں، جو سیاحوں اور کونڈو ہوٹل کے مالکان کو اپنی طرف متوجہ کرتی ہیں۔ یہ اعلی قلیل مدتی کرایے کی آمدنی کی صلاحیت پیش کرتا ہے، لیکن انتہائی موسمی ہے۔.

پراپرٹی کی اقسام: پولوں کے ساتھ ولاز، سمندر کے نظارے والے کنڈومینیم، سیاحتی علاقوں میں اپارٹمنٹس۔

کم از کم قیمتیں: کونڈو - $100,000–120,000 سے، ولاز - $250,000 سے، پریمیم ولاز - $500,000 اور اس سے اوپر۔

مقبول علاقے:

• پٹونگ / کارون / کاٹا: سیاحوں کا بہاؤ، اعلی قلیل مدتی منافع۔.
• کملا / سورین / بینگ تاؤ: پریمیم ولاز، پرسکون علاقے، طرز زندگی کی سرمایہ کاری کے لیے موزوں ہیں۔.

Samui ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کے لیے طرز زندگی اور وسط مدتی کرائے کے لیے تیار ہے۔ پیداوار فوکٹ کے مقابلے میں قدرے کم ہے، لیکن مارکیٹ سال بھر مستحکم رہتی ہے۔.

پراپرٹی کی اقسام: ساحل کے قریب کونڈو، ولاز، اسٹوڈیوز اور اپارٹمنٹس۔

کم از کم قیمتیں: اسٹوڈیوز - $80 ہزار سے، 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس - $120 ہزار سے، ولاز - $200 ہزار سے۔

مقبول علاقے:

• چاوینگ / لامائی: سیاحوں کے لیے فعال کرائے کے ساتھ مرکزی ساحل۔.
• بوفت / مینم: طرز زندگی اور طویل مدتی کرایہ داروں کے ساتھ پرسکون علاقے۔.

چیانگ مائی ایک طالب علم اور آئی ٹی کا مرکز ہے جہاں طویل مدتی کرائے کی مانگ ہے۔ موسم کم ہے، پیداوار اوسط ہے، اور داخلے میں رکاوٹیں کم ہیں۔.

پراپرٹی کی اقسام: اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤسز، مضافاتی علاقوں میں علیحدہ گھر۔

کم از کم قیمتیں: اسٹوڈیوز - $50-60 ہزار سے، 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس - $70-80 ہزار سے، مکانات - $150 ہزار سے۔

مقبول علاقے:

• نمن/سنتیتھم: آئی ٹی اور ساتھی کام کرنے والے، ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کی مانگ ہے۔.
• پرانا شہر / دریا کے کنارے: یونیورسٹیوں اور سیاحتی علاقوں کے قریب۔.

پٹایا اور ہوا ہین سستی رئیل اسٹیٹ کے ساتھ بڑے پیمانے پر مارکیٹ کا حصہ ہیں۔ یہ محدود بجٹ والے سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہیں، اعلی مسابقت اور معتدل منافع کے ساتھ۔.

پراپرٹی کی اقسام: کونڈو، اونچے اپارٹمنٹس، چھوٹے ولا۔

کم از کم قیمتیں: کونڈو - $50-70 ہزار سے، 1 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس - $60-80 ہزار سے، ولاز - $150-180 ہزار سے۔

مقبول علاقے:

• پٹایا سینٹرل / جومٹین: سیاحتی مراکز، اعلی قلیل مدتی کرائے پر۔.
• ہوا ہین سٹی / کھاو تکیاب: پرسکون علاقے، خاندانی طرز زندگی کے لیے موزوں ہیں۔.

علاقوں اور خصوصیات کا موازنہ جدول:

تھائی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو ثانوی اور بنیادی (نئی عمارتوں) میں تقسیم کیا گیا ہے، اور سرمایہ کار کے نقطہ نظر سے ہر زمرے کی اپنی خصوصیات ہیں۔.

ثانوی مارکیٹ کی خصوصیت زیادہ سستی قیمتوں اور مکمل شدہ جائیدادوں سے ہوتی ہے، جس سے کرایے کی فوری آمدنی ہوتی ہے۔ یہاں سرمایہ کار کی بنیادی ذمہ داری جائیداد کا اچھی طرح سے معائنہ کرنا ہے: افادیت کی حالت، تعمیراتی مواد کا خراب ہونا، اور نقائص یا خامیوں کی موجودگی جو تزئین و آرائش کے اخراجات اور مستقبل کی آمدنی کو متاثر کر سکتی ہے۔

محل وقوع اور بنیادی ڈھانچے کا جائزہ لینا بھی ضروری ہے — بنکاک یا فوکٹ کے باوقار علاقوں میں دوبارہ فروخت کرایہ داروں کے فوری بہاؤ اور قائم طلب کی وجہ سے نئی پیش رفت سے زیادہ منافع بخش ہو سکتی ہے۔.

نئی پیش رفت (آف پلان) کم قیمت پر رئیل اسٹیٹ خریدنے کا موقع فراہم کرتی ہے، لیکن یہ خطرات سے منسلک ہیں: تعمیراتی تاخیر، ترسیل کی تاریخوں میں تبدیلی، ادائیگی کے شیڈول پر عمل کرنے کی ضرورت، اور منصوبے میں ممکنہ تبدیلیاں۔

ادائیگیاں عام طور پر مراحل میں کی جاتی ہیں: ایک ابتدائی ڈپازٹ، تعمیر مکمل ہونے پر کئی قسطیں، اور جائیداد کے حوالے کرنے پر حتمی ادائیگی۔ ڈویلپر کی مستعدی اور معاہدے کی شرائط خطرات کو کم کرنے کے لیے اہم ہیں۔.

مارکیٹ میں قیمت کی حد مختلف ہوتی ہے: بنکاک اور چیانگ مائی میں اسٹوڈیوز اور چھوٹے کونڈو $50,000-70,000 سے شروع ہوتے ہیں، جب کہ فوکٹ اور کوہ ساموئی میں ولاز کی قیمت $300,000 اور اس سے زیادہ ہے۔.

تھائی لینڈ بمقابلہ آسٹریا

مجموعی طور پر، ثانوی مارکیٹ آمدنی پیدا کرنے اور کلیدی شعبوں میں مکمل شدہ جائیدادوں کو منتخب کرنے کے لیے تیزی سے آغاز کرنے کی اجازت دیتی ہے، جب کہ نئی پیش رفت اسٹریٹجک سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہیں جو منصوبے کے خطرات کا انتظار کرنے اور ان کا انتظام کرنے کے لیے تیار ہیں۔.

تھائی لینڈ میں، معیاری کنڈومینیم یا ولا کی ملکیت سے ہٹ کر آپ کے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کو متنوع بنانے کے لیے بہت سے اختیارات موجود ہیں۔.

کونڈو ہوٹل ایسی جائیدادیں ہیں جہاں ڈویلپر یا مینجمنٹ کمپنی کئی سالوں کے لیے ایک مقررہ آمدنی کی ضمانت دیتی ہے۔ یہ آپریشنل خطرات کو کم کرتا ہے، لیکن پیداوار عام طور پر آزاد کرایے کی خصوصیات کے مقابلے میں کم ہوتی ہے۔

منظم ولا مختصر مدت کے کرائے کے ذریعے زیادہ منافع پیش کرتے ہیں، لیکن پیشہ ورانہ انتظام اور دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کار کو آمدنی کا ایک حصہ ملتا ہے، اور کمپنی مارکیٹنگ، صفائی، اور کرایے کا انتظام سنبھالتی ہے۔

طلباء کے کرائے طلباء اور نوجوان پیشہ ور افراد کو نشانہ بنایا جاتا ہے۔ کرایہ داروں کا مستقل بہاؤ آمدنی کو کم موسمی بناتا ہے، حالانکہ جائیدادوں کو زیادہ بار بار اندرونی تزئین و آرائش اور دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے۔

تجارتی رئیل اسٹیٹ، بشمول دفاتر، گودام، اور اسٹریٹ ریٹیل کی بڑے شہروں میں مانگ ہے، لیکن اس کے لیے مارکیٹ کے گہرے تجزیہ اور طویل مدتی انتظام کی ضرورت ہے۔

SPV کے ذریعے زمین کسی غیر ملکی کو براہ راست زمین کی ملکیت پر پابندیوں کو نظرانداز کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ سرمایہ کار ایک تھائی کمپنی (SPV) بناتا ہے اور اس کے ذریعے زمین خریدتا ہے۔ یہ لچک فراہم کرتا ہے، لیکن قانونی اور ٹیکس کے مضمرات کا اضافہ کرتا ہے۔

آسٹریا کے ساتھ موازنہ

تھائی لینڈ سرمایہ کاروں کو مختصر مدت اور خصوصی فارمیٹس کی وسیع رینج پیش کرتا ہے، جہاں منافع زیادہ ہو سکتا ہے، لیکن آپریشنل اور قانونی خطرات زیادہ ہیں۔ دوسری طرف، آسٹریا، استحکام اور طویل مدتی لیز پر توجہ مرکوز کرتا ہے، جہاں منافع کم ہے، لیکن قانونی اور مارکیٹ کے خطرات کم ہیں۔.

تھائی لینڈ میں رئیل اسٹیٹ کی جدید مارکیٹ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے انتہائی موزوں ہے، اور لین دین کا ایک اہم حصہ دور سے مکمل کیا جاتا ہے، بغیر خریدار کے ملک میں جسمانی طور پر موجود ہونا۔ یہ COVID کے بعد کے عرصے میں خاص طور پر متعلقہ ہو گیا ہے، جب آن لائن عمل تقریباً مکمل ہو چکے ہیں۔.

یہ عمل پراپرٹی کے انتخاب کے ساتھ شروع ہوتا ہے: ڈویلپرز اور ایجنسیاں 3D ٹورز، ویڈیو جائزے، اور اپارٹمنٹس یا ولاز کے تفصیلی فلور پلان فراہم کرتی ہیں۔ بہت سی کمپنیاں زوم یا واٹس ایپ کے ذریعے "ورچوئل شوز" کا اہتمام کرتی ہیں، جہاں ایک ایجنٹ اصل وقت میں پراپرٹی دکھاتا ہے اور سوالات کے جوابات دیتا ہے۔ خریداری کا فیصلہ کرنے کے بعد، سرمایہ کار بین الاقوامی بینک ٹرانسفر کے ذریعے جمع کی ادائیگی کرتے ہوئے، آن لائن ریزرویشن معاہدے پر دستخط کرتا ہے۔

ریموٹ قانونی مدد بھی ممکن ہے تھائی لینڈ میں، نوٹری کی نمائندگی لازمی نہیں ہے، اس لیے پاور آف اٹارنی کے تحت کام کرنے والے وکیل کے ذریعے معاہدے کیے جا سکتے ہیں۔ مؤکل اپنے آبائی ملک میں ایک نوٹری کے ساتھ پاور آف اٹارنی پر دستخط کرتا ہے (بعد ازاں اپوسٹیل یا قونصلر قانونی حیثیت کے ساتھ)، اور تھائی لینڈ میں وکیل کو محکمہ لینڈ کے سامنے اپنے مفادات کی نمائندگی کرنے کا اختیار ہے۔

مالی تصفیے بیرون ملک سے بینک ٹرانسفر کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔ قانون کا تقاضا ہے کہ غیر ملکی کونڈو خریدار غیر ملکی کرنسی میں فنڈز ملک میں لائیں اور پھر انہیں بھات میں تبدیل کریں۔ فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق کرنے اور کرنسی کے ضوابط کی تعمیل کرنے کے لیے، فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن فارم (FET) مکمل کیا جاتا ہے۔ یہ دستاویز انتہائی اہم ہے: اس کے بغیر، اپارٹمنٹ کی ملکیت کو رجسٹر نہیں کیا جا سکتا۔

لین دین محکمہ لینڈ ، مقامی لینڈ آفس میں رجسٹرڈ ہے سرمایہ کار کو موجود ہونے کی ضرورت نہیں ہے: ایک وکیل یا نمائندہ اس عمل کو مکمل کرتا ہے، چینوٹ (ٹائٹل ڈیڈ) حاصل کرتا ہے، اور اسے کلائنٹ کو منتقل کرتا ہے۔

لہذا، تھائی لینڈ میں جائیداد کی قسم (مکمل یا زیر تعمیر) اور بینک ٹرانسفر کی رفتار پر منحصر ہے، 4 سے 8 ہفتے لگتے ہیں۔ یہ لچکدار ماڈل پوری دنیا کے سرمایہ کاروں کو بغیر پیچیدہ بیوروکریٹک طریقہ کار کے مارکیٹ میں داخل ہونے کی اجازت دیتا ہے۔

آسٹریا کے ساتھ موازنہ

تھائی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری زیادہ منافع اور کم داخلے میں رکاوٹیں پیش کرتی ہے، لیکن یہ بہت سے مخصوص خطرات کے ساتھ آتا ہے جن پر خریداری سے پہلے غور کرنا ضروری ہے۔.

زمینی پابندیاں - غیر ملکی براہ راست زمین کے مالک نہیں ہو سکتے۔ ملکیت صرف لیز ہولڈ (30-90 سال کی لیز) یا SPV (تھائی کمپنی) کے ذریعے ہی ممکن ہے۔ اس سے قانونی باریکیاں پیدا ہوتی ہیں اور دستاویز کی محتاط تصدیق کی ضرورت ہوتی ہے۔

فارن ایکسچینج کنٹرولز - بینک آف تھائی لینڈ میں غیر ملکی کرنسی کو رجسٹر کرنے کے لیے بیرون ملک سے بڑی منتقلی کے ساتھ فنڈز کے ذرائع کا اعلان اور ثبوت ہونا چاہیے۔ غلطیاں جائیداد کی رجسٹریشن میں تاخیر اور قانونی پیچیدگیوں کا باعث بن سکتی ہیں۔

ڈویلپر کے خطرات خاص طور پر نئے (آف پلان) تعمیراتی منصوبوں کے لیے متعلقہ ہیں۔ تعمیراتی تاخیر، ادائیگی کے نظام الاوقات میں تبدیلی، یا غیر معیاری پراجیکٹ کا معیار ممکن ہے۔

سیاحتی موسم - قلیل مدتی کرایے کا زیادہ انحصار سیاحوں کی آمد پر ہوتا ہے۔ فوکٹ اور کوہ ساموئی میں، موسم گرما کے کرائے کی پیداوار چوٹی کے مہینوں کے مقابلے میں 30-50% تک گر سکتی ہے۔

تھائی لینڈ نہ صرف سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے بلکہ وہ لوگ بھی جو سرمایہ کاری کو آرام دہ طرز زندگی کے ساتھ جوڑنا چاہتے ہیں۔ یہ ملک اشنکٹبندیی آب و ہوا، سمندر کے کنارے ساحل، زندگی کی کم قیمت، اور غیر ملکیوں کے لیے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کا انوکھا امتزاج پیش کرتا ہے۔.

ایک اشنکٹبندیی آب و ہوا جس میں مارچ سے مئی تک گرم موسم، جون سے اکتوبر تک بارش کا موسم، اور نومبر سے فروری تک ٹھنڈا خشک موسم تھائی لینڈ کو سال بھر رہنے کے لیے پرکشش بناتا ہے۔ علاقائی اختلافات بھی سکون کو متاثر کرتے ہیں: ملک کا شمال (چیانگ مائی) ٹھنڈا اور سرسبز ہے، جبکہ جنوب (فوکیٹ، کوہ ساموئی) سمندر اور ساحلوں تک رسائی فراہم کرتا ہے، لیکن زیادہ نمی کے ساتھ۔ سمندری اور اشنکٹبندیی جنگلات فطرت سے محبت کرنے والوں اور بیرونی شائقین کے لیے ایک منفرد طرز زندگی بناتے ہیں۔.

تھائی لینڈ میں بین الاقوامی کلینکس اور ہسپتالوں کا ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ نیٹ ورک ہے۔ بنکاک، فوکٹ، اور کوہ ساموئی اعلیٰ معیار کی دیکھ بھال، انگریزی بولنے والے عملے اور جدید آلات کے ساتھ سہولیات پر فخر کرتے ہیں۔ رہائشیوں اور طویل مدتی ویزا ہولڈرز کے لیے طبی اخراجات یورپی ممالک کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہیں، جبکہ خدمات کے تقابلی معیار کو برقرار رکھتے ہوئے غیر ملکیوں کے لیے نجی بیمہ علاج اور ماہرین کے ساتھ مشاورت کا احاطہ کرتا ہے۔.

تھائی لینڈ میں رہنا مغربی یورپ کے مقابلے میں کافی سستا ہے۔ بنکاک یا چیانگ مائی میں آرام دہ اپارٹمنٹ یا کونڈو کا کرایہ $400-$800 فی مہینہ تک ہوسکتا ہے، جبکہ فوکٹ یا کوہ ساموئی میں ولا کرایہ پر لینے کی قیمت $1,200-$2,500 ہے۔ گروسری، ٹرانسپورٹیشن، یوٹیلیٹیز، انٹرنیٹ، اور ہاؤس کیپنگ سبھی EU کے مقابلے سستے ہیں۔ اخراجات کی یہ سطح سرمایہ کاروں کو نہ صرف آرام سے زندگی گزارنے کی اجازت دیتی ہے بلکہ اپنی زیادہ تر آمدنی کو کرائے کی جائیدادوں سے رکھنے کی بھی اجازت دیتی ہے۔.

تھائی لینڈ فعال طور پر روس، یورپ، چین اور امریکہ سے آنے والوں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔ بڑے سیاحتی اور کاروباری مراکز جیسے کہ بنکاک، فوکٹ، کوہ ساموئی اور چیانگ مائی میں ایکسپیٹ کی بڑی کمیونٹیز بنی ہیں۔ وہ روزمرہ کے معاملات میں مدد فراہم کرتے ہیں، قانونی اور بینکنگ کے معاملات میں مدد کرتے ہیں، اور غیر ملکیوں کے بچوں کے لیے کلب اور اسکول بناتے ہیں۔ یہ موافقت کو آسان بناتا ہے اور زندگی کو آرام دہ بناتا ہے۔.

یہ ملک اپنے محفوظ اور پرامن ماحول کے لیے مشہور ہے، بڑے یورپی شہروں کے مقابلے میں جرائم کی شرح کم ہے۔ مقامی آبادی غیر ملکیوں کے ساتھ دوستانہ اور شائستہ ہے، خاص طور پر سیاحوں اور غیر ملکی علاقوں میں۔ انگریزی زبان کے پروگرام پیش کرنے والے بین الاقوامی اسکول بچوں والے خاندانوں کے لیے دستیاب ہیں، انضمام کی سہولت فراہم کرتے ہیں۔.

بڑے شہروں اور ریزورٹ کے علاقوں میں سڑکوں، عوامی نقل و حمل، ہوائی اڈوں، اور بندرگاہوں کا ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ نیٹ ورک ہے۔ بنکاک میں بی ٹی ایس اور ایم آر ٹی دونوں ہیں، آسان نقل و حمل تک رسائی فراہم کرتے ہیں۔ فوکٹ اور کوہ ساموئی کے سیاحتی علاقوں میں وسیع ٹیکسی، کار کرایہ پر لینا اور فیری سروسز ہیں۔.

تھائی لینڈ تفریحی مواقع کی ایک وسیع رینج پیش کرتا ہے: ساحل، پانی کے کھیل، گولف، یوگا، فٹنس، بین الاقوامی ریستوراں، سپا اور ثقافتی تقریبات۔ ثقافتی تقریبات اور تہوار، جیسے سونگ کران (تھائی نیا سال) اور لوئے کراتھونگ، ایک خاص ماحول بناتے ہیں۔.

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری سے باہر نکلنا سرمایہ کار کی حکمت عملی کا ایک اہم مرحلہ ہے۔ یہ پراپرٹی کی قسم، علاقے، ملکیت کے ڈھانچے اور مارکیٹ کے حالات پر منحصر ہے۔ تھا۔.

تھائی لینڈ میں، جائیداد کی فروخت اکثر ایجنسیوں کے ذریعے ہینڈل کی جاتی ہے، خاص طور پر اگر مالک بیرون ملک ہو۔ ایجنسیاں موسمی، طلب کی حرکیات، اور کرائے کی قسم (طویل مدتی یا مختصر مدت) کی بنیاد پر جائیداد کی قیمت کا اندازہ لگانے میں مدد کرتی ہیں۔.

بنکاک اور چیانگ مائی میں، غیر ملکیوں اور ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کی مسلسل مانگ کی بدولت جائیدادیں تیزی سے فروخت ہوتی ہیں۔ فوکٹ اور کوہ ساموئی کے ریزورٹ جزیروں پر، سیاحوں کے بہاؤ میں موسمی اتار چڑھاؤ کی وجہ سے فروخت کا اوسط دورانیہ طویل ہو سکتا ہے۔.

تھائی لینڈ میں ثانوی مارکیٹ میں ریل اسٹیٹ کی اوسط نمائش کا وقت:

• بنکاک: 3-6 ماہ، طویل مدتی کرائے کے لیے کونڈو اور اپارٹمنٹس میں زیادہ دلچسپی۔.
• فوکٹ/ساموئ: 6-12 ماہ، زیادہ منافع لیکن موسمی بازار۔.
• چیانگ مائی: 3-6 ماہ، طویل مدتی کرایے، طلباء اور IT پیشہ ور افراد کی مستحکم مانگ۔.
• پٹایا/ہوا ہین: 4-8 ماہ، بڑے پیمانے پر طبقہ، اعلی مقابلہ۔.

مقابلے کے لحاظ سے، آسٹریا میں لیکویڈیٹی زیادہ یکساں طور پر تقسیم کی جاتی ہے: ویانا – 2-4 ماہ، سالزبرگ – 3-5 ماہ، انسبرک – 3-6 ماہ۔ کم پیداوار کے باوجود، مارکیٹ کم اتار چڑھاؤ کا شکار ہے۔.

غیر رہائشیوں کے لیے تھائی لینڈ میں کیپیٹل گین ٹیکس پراپرٹی کے زمرے اور ملکیت کی مدت کے لحاظ سے تقریباً 5-10% ہے، اس کے علاوہ 2% تک اسٹامپ ڈیوٹی ہے۔ SPV مالکان کے لیے ٹیکس مختلف ہو سکتے ہیں اور قانونی مشورے کی ضرورت ہے۔ آسٹریا میں، افراد کے لیے کیپٹل گین ٹیکس تقریباً 25% ہے، جو کہ منافع کم کرتا ہے لیکن فروخت کے عمل کو شفاف اور قابلِ پیشگوئی بناتا ہے۔.

سرمایہ کاری سے نکلنے میں وراثت یا تحفہ شامل ہوسکتا ہے۔ تھائی لینڈ میں، عنوان کو صحیح طریقے سے رجسٹر کرنا ضروری ہے، خاص طور پر جب SPV کے ذریعے ہولڈ ہو۔ اس کے بغیر اثاثوں کی منتقلی مشکل ہو سکتی ہے۔ آسٹریا میں، براہ راست ملکیت اور نوٹریل نظام جائیداد کی منتقلی کو آسان اور زیادہ محفوظ بناتا ہے۔.

تھائی لینڈ قلیل مدتی کرائے کے ساتھ ریزورٹ پراپرٹیز کے لیے 12% سالانہ تک ممکنہ خارجی واپسی پیش کرتا ہے۔ بنکاک اور چیانگ مائی جیسے شہری مقامات میں، واپسی قدرے کم (3-6%) لیکن زیادہ مستحکم ہے۔ آسٹریا میں، ایگزٹ ریٹرن کم ہیں – 2-3%، لیکن سرمائے کے نقصان کا خطرہ کم سے کم ہے۔.

کامیاب اخراج کو متاثر کرنے والے عوامل

• مقام: سیاحتی اور کاروباری علاقے تیزی سے اور زیادہ فروخت ہوتے ہیں۔.
• موسمی: ریزورٹ کے علاقے سیاحوں کی آمد پر منحصر ہیں۔ چوٹی کی فروخت نومبر سے فروری تک اعلی موسم کے دوران ہوتی ہے۔.
• پراپرٹی کی قسم: اپارٹمنٹس اور کونڈو ریزورٹ ولاز سے زیادہ تیزی سے فروخت ہوتے ہیں۔.
• قانونی وضاحت: واضح عنوان اور تصدیق شدہ SPV ہونا عمل کو نمایاں طور پر تیز کرتا ہے۔.
• آمدنی کا انتظام: کرایہ کی ثابت شدہ آمدنی والی جائیدادیں زیادہ خریداروں کو راغب کرتی ہیں۔.

خارجی سرمایہ کاری: تھائی لینڈ بمقابلہ آسٹریا

تھا۔ آسٹریا کم سے کم خطرات اور فوری لیکویڈیٹی پیش کرتا ہے، لیکن پیداوار کم اور قلیل مدتی حکمت عملیوں کے لیے کم پرکشش ہے۔.

کیس 1: بنکاک - 60 m² condo، 4.8% پیداوار

ایک سرمایہ کار نے بی ٹی ایس اسکائی ٹرین کے قریب، سکھومیت کے علاقے میں ایک نئے رہائشی کمپلیکس میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ یہ پراپرٹی مکمل طور پر ڈویلپر کے ذریعہ تیار کی گئی ہے اور آئی ٹی سیکٹر کے ایک غیر ملکی کو طویل مدتی لیز پر دی گئی ہے۔.

کرایے کی اوسط شرح 4.8% سالانہ کی پیداوار فراہم کرتی ہے، جب کہ بین الاقوامی کمپنیوں کے ماہرین کی جانب سے مکانات کی مستحکم مانگ کی وجہ سے مقام کی لیکویڈیٹی زیادہ ہے۔ یہ کیس "کم خطرات کے ساتھ سرمائے میں قدامت پسند سرمایہ کاری" کی حکمت عملی کو واضح کرتا ہے۔.

کیس 2: فوکٹ - پول کے ساتھ 250 m² ولا، پیداوار 9.5%

دبئی کے ایک کلائنٹ نے جزیرے کے مغربی ساحل پر، بنگ تاؤ کے علاقے میں، لگژری ریزورٹس کے لیے ایک ولا میں سرمایہ کاری کی۔ پراپرٹی کا انتظام ایک بین الاقوامی کمپنی کرتی ہے جو Airbnb اور بکنگ کے ذریعے مختصر مدت کے کرایے کی پیشکش کرتی ہے۔.

زیادہ سیاحوں کی آمدورفت اور پریمیم طبقہ کی بدولت، پراپرٹی کی سالانہ پیداوار 9.5% ہوتی ہے، اور زیادہ موسم کے دوران، منافع 12% سے زیادہ ہوتا ہے۔ یہ ایک جارحانہ حکمت عملی کی ایک مثال ہے - "مختصر مدت کے کرائے پر زور دینے کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کو ریزورٹ کریں۔".

کیس 3: ساموئی - 45 m² کونڈو، 7.1% پیداوار

ایک نوجوان یورپی سرمایہ کار نے چاوینگ بیچ کے قریب ایک چھوٹا سا اپارٹمنٹ خریدا۔ اس پراپرٹی کو مکمل طور پر فرنشڈ اور تیار کر کے خریدا گیا تھا، اس کے کرایے کی اپیل کو بڑھانے کے لیے ڈیزائن پیکج میں اضافی سرمایہ کاری کے ساتھ۔.

اپارٹمنٹ ڈیجیٹل خانہ بدوشوں اور سیاحوں کو 3-6 ماہ کے لیے کرائے پر دیا جاتا ہے، جس سے سالانہ 7.1% حاصل ہوتا ہے۔ کوہ ساموئی مارکیٹ سال بھر مستحکم رہتی ہے، اور جائیداد آمدنی اور طرز زندگی کی خصوصیات کو یکجا کرتی ہے۔.

کیس 4: چیانگ مائی - 35 مربع میٹر اسٹوڈیو، 5.4% پیداوار

سنگاپور کے ایک سرمایہ کار نے چیانگ مائی یونیورسٹی اور آئی ٹی پارک کے قریب ایک جدید کونڈو میں ایک اسٹوڈیو خریدا۔ ڈیمانڈ بنیادی طور پر آئی ٹی سیکٹر میں کام کرنے والے طلباء اور فری لانسرز کی طرف سے ہے۔.

پیداوار 5.4% سالانہ تھی، اور جائیداد سیاحتی موسم سے متاثر نہیں ہوتی ہے، جس میں سال بھر زیادہ قبضے باقی رہتے ہیں۔ کیس اسٹڈی کی حکمت عملی "تعلیمی اور ٹیکنالوجی کے مرکز میں مستحکم نقد بہاؤ" ہے۔.

کیس 5: پٹایا - 40 m² کونڈو ہوٹل، 6% کی ضمانت شدہ آمدنی

قازقستان کے ایک کلائنٹ نے انتظامی کمپنی سے ضمانت شدہ آمدنی کے ساتھ ایک کونڈو ہوٹل کمپلیکس میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ مینجمنٹ کمپنی پہلے پانچ سالوں کے لیے مقررہ 6% سالانہ سود ادا کرتے ہوئے مارکیٹنگ اور رینٹل آپریشنز کو سنبھالتی ہے۔.

ضمانت کی مدت ختم ہونے کے بعد، منافع کا انحصار قبضے پر ہوگا، لیکن جائیداد پٹایا کے مرکز میں ساحل سمندر سے پیدل فاصلے کے اندر واقع ہے، جو خطرات کو کم کرتی ہے۔.

کیس 6: ہوا ہین - 180 m² گھر، 4.2% پیداوار

ایک یورپی خاندان نے گولف کورس کے قریب ایک گیٹیڈ کمیونٹی میں ایک گھر خریدا۔ وہ جائیداد کو جزوی طور پر اپنی رہائش گاہ کے طور پر اور جزوی طور پر انتظامی کمپنی کے ذریعے کرایہ کے طور پر استعمال کرتے ہیں۔.

اوسط پیداوار 4.2% سالانہ ہے، لیکن خریداری کا بنیادی مقصد طرز زندگی کی سرمایہ کاری ہے: تھائی لینڈ میں موسم سرما گزارنے اور گھر خالی ہونے پر اضافی آمدنی حاصل کرنے کا موقع۔.

میں ایشیا اور آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے ساتھ دس سالوں سے کام کر رہا ہوں اور دیکھتا ہوں کہ یہ مارکیٹیں ساخت، خطرات اور سرمایہ کاری کے طریقوں میں کس طرح بہت مختلف ہیں۔ تھائی لینڈ ہمیشہ سے میرے لیے ایک دلچسپ پلیٹ فارم رہا ہے – یہ اعلیٰ منافع اور طرز زندگی کے عوامل کو یکجا کرتا ہے، لیکن اس کے لیے محتاط تیاری اور قانونی تحفظات کی ضرورت ہوتی ہے۔.

پہلی چیز جو میں ہمیشہ اپنے مؤکلوں کو مشورہ دیتا ہوں وہ ہے پوری مستعدی سے۔ تھائی لینڈ میں، ٹائٹل ڈیڈ، ڈویلپر پرمٹس، اور ملکیت کی شرائط کو چیک کرنا بہت ضروری ہے، خاص طور پر جب بات ولا اور لیز ہولڈ ڈھانچے کی ہو۔ دوسرا اہم عنصر سیاحوں کی آمدورفت اور کرائے کی طلب کا تجزیہ کرنا ہے: یہ سرمایہ کاری پر واپسی اور باہر نکلنے کے وقت کا تعین کرتا ہے۔

پراپرٹی کا انتخاب کرتے وقت، میں اسے کلائنٹ کی حکمت عملی پر مبنی کرتا ہوں۔ اگر ایک قدامت پسند ماڈل کی خواہش ہے، تو بہتر ہے کہ بنکاک پر غور کریں، اس کے طویل مدتی کرایے پر غیر ملکیوں اور بین الاقوامی پیشہ ور افراد کے لیے ہیں۔ اگر منافع اور استحکام کے درمیان توازن مطلوب ہے، تو کوہ ساموئی یا چیانگ مائی، جہاں مارکیٹ موسمی اتار چڑھاو کے لیے کم حساس ہے۔ ان لوگوں کے لیے جو زیادہ جارحانہ حکمت عملی کے لیے تیار ہیں، میں فوکٹ کی سفارش کرتا ہوں، جہاں قلیل مدتی کرایے 10-12% تک کی پیداوار پیش کرتے ہیں، لیکن موسمی اور ریگولیٹری خطرات کو مدنظر رکھنا چاہیے۔

میں اپنے کلائنٹس کی توجہ ملکیت کے ڈھانچے اور ٹیکس کی اصلاح کی طرف بھی مبذول کرتا ہوں۔ تھائی لینڈ میں براہ راست اپارٹمنٹ کے مالک ہونے سے لے کر ولا کے نیچے کمپنی رجسٹر کرنے تک مختلف ڈھانچے ممکن ہیں۔ ہر ڈھانچے کے اپنے ٹیکس مضمرات ہوتے ہیں، اور انہیں پہلے سے سمجھنا ضروری ہے۔

میرے لیے، ایک زبردست حکمت عملی میں اکثر دو جہانوں کو ملانا شامل ہوتا ہے: آسٹریا کا استحکام اور تھائی لینڈ کا منافع۔ ویانا سرمائے کے تحفظ اور پیشین گوئی کی پیشکش کرتا ہے، جبکہ فوکٹ یا کوہ ساموئی آپ کو منافع میں اضافہ کرنے اور اپنے پورٹ فولیو میں طرز زندگی کا جزو شامل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ توازن خاندانی سرمایہ کاروں اور بین الاقوامی پورٹ فولیو بنانے والوں دونوں کے لیے بہترین کام کرتا ہے۔.

تھائی لینڈ اور آسٹریا کے درمیان انتخاب سرمایہ کار کے مقاصد پر منحصر ہے۔ اگر بنیادی مقصد ایک مستحکم دائرہ اختیار میں سرمائے کو محفوظ رکھنا ہے جس میں پیشین گوئی کی جا سکتی ہے، تو آسٹریا بہتر آپشن ہے۔ تاہم، اگر سرمایہ کار خطے کی بڑھتی ہوئی سیاحت اور ترقی سے منسلک منافع کی تلاش میں ہے، تو تھائی لینڈ وسیع تر مواقع پیش کرتا ہے۔.

داخلے کے اخراجات، اور منافع کی صلاحیت کے لحاظ سے جیتتا ہے تاہم، اسے قانونی پہلوؤں اور پیشہ ورانہ مدد پر زیادہ توجہ دینے کی ضرورت ہے۔ آسٹریا قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ ہے، جہاں منافع کم ہے لیکن خطرات کم ہیں۔

ماہرین کا مشورہ تین اہم اصولوں پر ابلتا ہے:

1. ایشیا میں تجربہ رکھنے والے وکیل کے ساتھ کام کرنا ضروری ہے۔.
2. ڈویلپر اور جائیداد کی قانونی تاریخ کو چیک کریں۔.
3. اپنے لیز کے انتظام اور باہر نکلنے کی حکمت عملی شروع سے ہی پلان کریں۔.

2030 کی پیشن گوئی تھائی لینڈ کے حق میں ہے: بڑے پیمانے پر بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں (ہوائی اڈے، تیز رفتار ٹرینیں، سڑکیں) اور سخت قلیل مدتی کرائے کے ضوابط کے ساتھ سیاحت ہر سال 80-90 ملین افراد تک پہنچنے کی توقع ہے۔ یہ سب کلیدی خطوں (فوکیٹ، بنکاک اور کوہ ساموئی) میں قیمتوں میں اضافے کا باعث بنیں گے، لیکن اس کے لیے مزید نفیس ڈیل ڈھانچہ کی ضرورت ہوگی۔

1. قانونی حصہ

ملکیت کی توثیق: غیر ملکی 49% کوٹہ کے اندر ایک کونڈو کے مالک ہوسکتے ہیں یا 30 سال تک کے لیے زمین/ولا لیز پر لے سکتے ہیں (توسیع کے اختیار کے ساتھ)۔ زمین کے لیے، ایک SPV (پرائیویٹ پارٹنرشپ) یا تھائی پارٹنر کے ساتھ ایک ڈھانچہ زیادہ استعمال ہوتا ہے۔

کنڈومینیم کوٹہ: اس بات کو یقینی بنائیں کہ پراجیکٹ میں غیر ملکی کوٹہ سے زیادہ نہ ہو (بصورت دیگر خریداری ممکن نہیں ہوگی)۔

ڈویلپر اور پراپرٹی: پراجیکٹ کی قانونی پاکیزگی، پرمٹ کی دستیابی، مکمل شدہ پراجیکٹس کی تاریخ، اور قانونی چارہ جوئی کی عدم موجودگی کو چیک کریں۔

مستعدی: ٹائٹل ڈیڈ (چانوٹے)، رجسٹرڈ بوجھ، اور بقایا ٹیکس یا یوٹیلیٹی بلز چیک کرنے کے لیے ایک وکیل کی خدمات حاصل کریں۔

معاہدہ: معاہدے کی شرائط کا بغور جائزہ لیں - دیر سے ادائیگیوں کے جرمانے، ڈویلپر کی ضمانتیں، جمع کی واپسی کی شرائط۔

2. مالی حصہ

کرنسی کنٹرول: فنڈز کو بیرون ملک سے غیر ملکی کرنسی میں درست ادائیگی کے مقصد (فارن ایکسچینج ٹرانزیکشن فارم) کے ساتھ منتقل کیا جانا چاہیے، بصورت دیگر جائیداد کسی غیر ملکی کے پاس رجسٹرڈ نہیں ہوگی۔

سروس فیس: پہلے سے معلوم کریں کہ کمپلیکس کو برقرار رکھنے میں کتنا خرچ آتا ہے (عام طور پر $1-3/m² فی مہینہ)۔

تزئین و آرائش اور فرنشننگ: نئی عمارتوں میں اکثر ننگے خول یا بنیادی تکمیل ہوتی ہے، لیکن کرائے کی جائیدادوں کے لیے فرنشننگ کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کے لیے بجٹ کا حساب لگائیں۔

ٹیکسز:

• کرایہ کی آمدنی – 15% غیر رہائشیوں کے لیے۔.
• فروخت کرتے وقت – کیپٹل گین ٹیکس اور سٹیمپ ڈیوٹی (5-10%)۔.
• ملکیت - کم سے کم ٹیکس (کیڈسٹرل ویلیو کا 0.01-0.1%)، لیکن سروس فیس زیادہ اہم ہو سکتی ہے۔.

بیمہ: جائیداد کے لیے انشورنس کروائیں (آگ، سیلاب، قدرتی آفات کے خلاف)۔

3. انتظام اور منافع

رینٹل ماڈل کا انتخاب: قلیل مدتی (Airbnb، بکنگ)، درمیانی مدت (ڈیجیٹل خانہ بدوش) یا طویل مدتی (غیر ملکی، طلباء)۔

مینجمنٹ کمپنی: پراپرٹی مینجمنٹ کمپنی کے ساتھ معاہدہ کریں (کمیشن عام طور پر کرایہ کا 20-30٪ ہے)۔ کمپنی کا تجربہ اور جائزے چیک کریں۔

منافع: اصل پیداوار کا تخمینہ لگائیں - نہ صرف ڈویلپر کے کاغذی کارروائی کی بنیاد پر، بلکہ آزاد ڈیٹا پر بھی۔ دوسرے علاقوں سے موازنہ کریں (بینکاک 3-6%، فوکٹ 7-12%، کوہ ساموئی 6-10%)۔

موسمییت: ذہن میں رکھیں کہ ریزورٹ کے مقامات (فوکیٹ، ساموئی) میں آمدنی موسم کے لحاظ سے بہت مختلف ہوتی ہے۔

4. آپریشنل خطرات

قلیل مدتی کرایے کے ضوابط: تھائی لینڈ میں، قوانین روزانہ کرایہ پر پابندی لگاتے ہیں، لیکن عملی طور پر، وہ ہمیشہ نافذ نہیں ہوتے ہیں۔ مقامی خطرات کو سمجھنا اور باریکیوں کو سمجھنے والی انتظامی کمپنیوں کے ساتھ کام کرنا ضروری ہے۔

تعمیراتی معیار: جائیداد کا بغور معائنہ کریں، خاص طور پر سیکنڈری مارکیٹ (نمی، ایئر کنڈیشنر، برقی نظام)۔

مسابقت: بڑے پیمانے پر حصوں میں (پٹایا، ہوا ہین) زیادہ سپلائی ہے، جس سے منافع کم ہوتا ہے۔

سرمایہ کاری سے باہر نکلنا: مقام کی لیکویڈیٹی کا پہلے سے اندازہ لگائیں – بنکاک اور فوکٹ میں فروخت کرنا پٹایا یا چھوٹے شہروں کی نسبت آسان ہے۔

5. حکمت عملی اور باہر نکلنے کا منصوبہ

سرمایہ کاری کا منظر نامہ: اپنی حکمت عملی کی وضاحت کریں (قدامت پسند بنکاک، متوازن ساموئی/چیانگ مائی، جارحانہ فوکٹ)۔

ملکیت کی مدت: کیا آپ پراپرٹی کو 5، 10، یا 15 سال تک رکھنے کا ارادہ رکھتے ہیں؟ اس سے ٹیکس اور منافع متاثر ہوتا ہے۔

رسائی: ایجنسی یا نجی معاہدے کے ذریعے۔ ریزورٹ کے مقامات پر، نمائش کی مدت میں 12-18 مہینے لگ سکتے ہیں۔

وراثت: وصیت (تھائی لینڈ میں ممکن ہے) کرنے سے ورثاء کے لیے اپنے حقوق کا اندراج کرنا آسان ہو جائے گا۔

سرمایہ کی واپسی: اس بات کو یقینی بنائیں کہ تمام ادائیگیوں پر صحیح طریقے سے عمل کیا گیا ہے، بصورت دیگر بیرون ملک رقم واپس منتقل کرنا مشکل ہوگا۔