فرانس میں بغیر کسی غلطی کے جائیداد کیسے خریدی جائے۔

2025 میں، فرانسیسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023-2024 میں سست روی کے بعد مضبوط بحالی کا مظاہرہ کر رہی ہے۔ صرف سال کی پہلی ششماہی میں، گزشتہ سال کی پہلی ششماہی کے مقابلے میں لین دین کی تعداد میں 12 فیصد اضافہ ہوا۔ ملک بھر میں فی مربع میٹر اوسط قیمت €3,017 تک پہنچ گئی۔ پیرس سب سے مہنگی مارکیٹ ہے، جس کی قیمتیں €9,420 فی مربع میٹر ہے، جو فروری 2025 سے 0.4% زیادہ ہے۔

اس مضمون کا مقصد فرانسیسی رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی اپیل پر بات کرنا ہے۔ اس آرٹیکل میں، ہم مارکیٹ کے اہم رجحانات کا تجزیہ کریں گے، قانونی اور ٹیکس کی شرائط کا جائزہ لیں گے، اور اس بات پر تبادلہ خیال کریں گے کہ کون سی پراپرٹیز اور مقامات سرمایہ کاروں کے اہداف کے لحاظ سے توجہ کے لائق ہیں۔

اب کیوں؟

• مارکیٹ کی سرگرمیاں بڑھ رہی ہیں۔ 2025 کے پہلے چھ مہینوں میں 2024 کے مقابلے میں لین دین کی تعداد میں 12 فیصد اضافہ ہوا۔
• پرائم ریجنز قیمت میں بڑھ رہے ہیں۔ پیرس، کوٹ ڈی ازور، اور پروونس مسلسل قیمتوں میں اضافے کا تجربہ کر رہے ہیں۔
• کرائے کے ضوابط میں تبدیلیاں۔ نئے قواعد طویل مدتی معاہدوں کی حوصلہ افزائی کرتے ہیں اور قلیل مدتی کرائے کے خطرات کو کم کرتے ہیں۔
• سرمایہ کاری کا ایک قابل اعتماد اثاثہ۔ عالمی اقتصادی عدم استحکام کے درمیان، فرانس سرمائے کی حفاظت کے لیے ایک محفوظ آپشن بنا ہوا ہے۔

میرا نام Oksana Zhushman ہے۔ میں تربیت کے لحاظ سے ایک وکیل ہوں، اور میں یورپی یونین کے ممالک بشمول فرانس، آسٹریا اور جرمنی میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں مہارت رکھتا ہوں۔ سالوں کے دوران، میں نے ہر مرحلے پر لین دین کی حمایت کی ہے: جائیداد کے انتخاب اور قانونی ذمہ داری سے لے کر ٹیکس کی اصلاح اور ملکیت کے ڈھانچے تک۔ میرا بنیادی مقصد سرمایہ کاری کا تحفظ اور سرمایہ کاری کے عمل کو کلائنٹس کے لیے واضح اور منافع بخش بنانا ہے۔

فرانس سرمایہ کاروں کو اعلی لیکویڈیٹی، پراپرٹیز کا وسیع انتخاب، اور ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر پیش کرتا ہے۔ یہ پیرس میں اپارٹمنٹس اور مضافاتی علاقوں میں مکانات سے لے کر الپائن چیلیٹس اور ساحلی ولا تک سب کچھ پیش کرتا ہے۔ فرانس طرز زندگی کی سرمایہ کاری کی اپیل کو نسبتاً زیادہ آمدنی کی صلاحیت کے ساتھ جوڑتا ہے، کیونکہ سیاحت اور کرائے کی زیادہ مانگ پائیدار پیداوار کی صلاحیت پیدا کرتی ہے، خاص طور پر طویل مدت کے لیے۔

دوسری طرف ، آسٹریا خطرات کم ہیں، قانون سازی زیادہ شفاف ہے، اور سرمایہ کاروں کے قوانین سخت ہیں، جو کہ قابل اعتماد سرمائے کے تحفظ کو یقینی بناتے ہیں۔ آسٹریا میں کرائے کی پیداوار عام طور پر 2-3% سالانہ تک محدود ہوتی ہے، لیکن یہ قدامت پسندی مارکیٹ کو قابل قیاس بناتی ہے۔ ایک اہم عنصر آسٹرین رئیل اسٹیٹ کی مسلسل زیادہ مانگ ہے، جو قیمتوں کو سپورٹ کرتا ہے اور خریداروں کی مسلسل دلچسپی کی تصدیق کرتا ہے۔ فرانس کے برعکس، جہاں واپسی کا زیادہ تر انحصار سیاحت اور مارکیٹ کے اتار چڑھاو پر ہوتا ہے، آسٹریا میں، رئیل اسٹیٹ سرمائے کے تحفظ کا ایک ذریعہ ہے۔ لہذا، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو اکثر جارحانہ طریقے سے پیسہ کمانے کے بجائے ایک محفوظ، طویل مدتی حکمت عملی کے طور پر سمجھا جاتا ہے۔

اس طرح، فرانس ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو زیادہ متحرک مواقع کی تلاش میں ہیں اور زیادہ منافع کے لیے خطرات کو قبول کرنے کے لیے تیار ہیں، جبکہ آسٹریا ان قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے بہتر ہے جو استحکام، قانونی تحفظ، اور جائیداد کی قدروں میں طویل مدتی ترقی کو اہمیت دیتے ہیں۔

فرانس طویل عرصے سے یورپ کی معروف منڈیوں میں ایک مضبوط پوزیشن پر فائز ہے۔ اس کا قانونی فریم ورک سرمایہ کاروں کے حقوق کا تحفظ کرتا ہے، اور اس کی اعلی لیکویڈیٹی جائیدادوں کو خریداروں اور کرایہ داروں کو تلاش کرنے کی اجازت دیتی ہے۔

مورڈور انٹیلی جنس ماخذ کے مطابق، فرانسیسی رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مالیت 2025 میں $528.33 بلین ہے اور اس کے 2030 تک بڑھ کر $697.52 بلین ہونے کا امکان ہے، جو کہ 5.92 فیصد کی کمپاؤنڈ سالانہ شرح نمو (CAGR) کی نمائندگی کرتا ہے۔

فرانسیسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پختہ اور مستحکم سمجھا جاتا ہے: شفاف لین دین کے قوانین قائم کیے گئے ہیں، اور قانونی نظام سرمایہ کاروں کے مفادات کا قابل اعتماد تحفظ کرتا ہے۔ نتیجے کے طور پر، فرانس میں ریل اسٹیٹ کافی مائع ہے. یہ خاص طور پر بڑے شہروں اور مشہور ریزورٹس میں قابل دید ہے، جہاں پراپرٹیز شاذ و نادر ہی زیادہ دیر تک مارکیٹ میں رہتی ہیں، فوری طور پر نئے مالکان یا کرایہ داروں کو تلاش کرنا۔

فرانس میں سستی مکانات کی خریداری میں دلچسپی رکھنے والے گاہکوں کے ساتھ کام کرنے کے اپنے تجربے میں، ہم اکثر پیرس کے مضافاتی علاقوں کے ساتھ ساتھ کوٹ ڈی ازور میں چھوٹے اپارٹمنٹس پر غور کرتے تھے۔ اپنی نسبتاً کم قیمتوں کے باوجود، ان جائیدادوں نے اچھے منافع کا مظاہرہ کیا، بنیادی طور پر طویل مدتی کرائے کی مستحکم مانگ کی وجہ سے۔

PwC اور ورلڈ بینک کی حالیہ تجزیاتی رپورٹوں کے مطابق، فرانس ریئل اسٹیٹ کے لین دین کے تحفظ اور جائیداد کے حقوق کے تحفظ کے معاملے میں یورپی رہنماؤں میں مستقل طور پر شامل ہے۔ مزید برآں، ملک کے بڑے شہروں میں کرائے کی پیداوار یورپی یونین کی اوسط سے زیادہ ہے، جو تقریباً 4–5% تک پہنچ جاتی ہے۔

بہت سے سرمایہ کار قانونی تحفظ کی اہمیت کو کم سمجھتے ہیں۔ میں ہمیشہ مشورہ دیتا ہوں کہ کلائنٹس جو جائیداد خرید رہے ہیں اس کی قانونی احتیاط پر خصوصی توجہ دیں اور خاص طور پر معروف ایجنٹوں اور نوٹریوں کے ساتھ کام کریں، خاص طور پر جب فرانس میں کرائے کے مقاصد کے لیے اپارٹمنٹ خرید رہے ہوں۔

فرانس نسبتاً زیادہ منافع، استحکام اور پیشین گوئی، اور ایک طرز زندگی کو یکجا کرتا ہے جو بہت سے خریداروں کے لیے پرکشش ہے۔

پیرس اور جنوبی فرانس روایتی طور پر فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے اہم مقامات بنے ہوئے ہیں۔ ان کی اپیل اعلی لیکویڈیٹی، مستحکم مانگ، اور ایک مخصوص طرز زندگی کے امتزاج سے کارفرما ہے جسے مقامی اور غیر ملکی خریداروں نے سراہا ہے۔

پیرس ان سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش ہے جو کرائے کی مستحکم آمدنی اور طویل مدتی سرمائے کی تعریف کے خواہاں ہیں۔ اس دوران کوٹ ڈی ازور اور پرووینس ان لوگوں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں جو سرمایہ کاری کو خطے کے وقار اور سیاحت کی صلاحیت کے ساتھ جوڑنا چاہتے ہیں۔

• پیرس یورپ کا سب سے بڑا کاروباری اور سیاحتی مرکز ہے اور اس میں اعلیٰ سطح کی مائعیت ہے۔
• کوٹ ڈی ازور اور پروونس ایسے پریمیم علاقے ہیں جہاں ولاز کی مانگ ہے۔ غیر ملکی سرمایہ کاروں کی مسلسل موسمی مانگ اور مستقل دلچسپی بھی ہے۔

ان علاقوں میں نسبتاً کم قیمت والی جائیدادیں بھی نمایاں آمدنی پیدا کر سکتی ہیں۔ مثال کے طور پر، میرے ایک کلائنٹ نے نائس میں ایک چھوٹا سا ولا خریدا: کرائے کی آمدنی صرف پہلے دو سیاحتی سیزن میں سرمایہ کاری کو مکمل طور پر پورا کرتی ہے، حالانکہ ابتدائی ہدف فرانس میں ایک سستی گھر تلاش کرنا تھا۔

فرانس عام طور پر یورپ کی سب سے زیادہ مستحکم اور پرکشش مارکیٹوں میں سے ایک کے طور پر اپنی حیثیت برقرار رکھتا ہے۔ Notaires de France کے مطابق، اپریل 2024 سے اپریل 2025 کے درمیان ملک میں 892,000 جائیدادیں فروخت ہوئیں – جو پچھلے سال کے مقابلے میں 50,000 زیادہ ہیں۔ گھر کی اوسط قیمت تقریباً €2,953 فی مربع میٹر تک پہنچ گئی۔

مارکیٹ کی تاریخ سے پتہ چلتا ہے کہ یہ سنگین بحرانوں کا مقابلہ کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر:

• 2008-2010: بڑے شہروں میں، مکانات کی موجودہ قیمتوں میں اوسطاً 10-12% کی کمی ہوئی۔ طویل مدتی کرایے کی مسلسل مانگ کی وجہ سے بتدریج بحالی ہوئی۔
• 2020-2021: COVID-19 وبائی امراض کے دوران، لاک ڈاؤن اور سیاحتی پابندیوں کی وجہ سے سیاحتی علاقوں میں جائیدادوں میں دلچسپی میں کمی واقع ہوئی۔ تاہم، گھریلو مانگ، خاص طور پر نئے گھروں کی، نے مارکیٹ کو سہارا دیا۔

فرانسیسی رئیل اسٹیٹ نے تاریخی طور پر معاشی بحرانوں کے لیے لچک کا مظاہرہ کیا ہے۔ فرانس میں سستی قیمت پر گھر خریدنے کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے، مضبوط گھریلو مانگ والے خطوں میں اختیارات تلاش کرنا سمجھ میں آتا ہے۔

ایک عمدہ مثال: میرے ایک کلائنٹ نے 2020 کے بحران کے فوراً بعد پروونس میں ایک چھوٹا سا گھر خریدا۔ 2022 تک، طویل مدتی کرائے کی آمدنی نے اسے اپنی سرمایہ کاری کی مکمل واپسی کی اجازت دے دی۔

بڑے شہروں (پیرس، لیون، اور کوٹ ڈی ازور) میں قیمتیں 3-5% فی سال کے حساب سے مسلسل بڑھیں۔ تاہم، موجودہ مارکیٹ نئے تعمیراتی شعبے کے مقابلے میں زیادہ آہستہ آہستہ بڑھی، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے اضافی مواقع کھلے جو سرمایہ کی ترقی کے لیے فرانس میں جائیداد خریدنا چاہتے ہیں۔

یہاں تک کہ فرانس کے متلاشی علاقوں میں انتہائی سستی جائیدادیں بھی اکثر مائع رہتی ہیں اور کرایہ کی مستحکم آمدنی پیدا کرتی ہیں۔

یہ سمجھنا ضروری ہے کہ ملک کی مارکیٹ انتہائی علاقائی طور پر متنوع ہے، اور جائیداد کا انتخاب براہ راست سرمایہ کاری کی حکمت عملی پر منحصر ہے۔

• پیرس : ایک ثقافتی مرکز؛ ایک سے تین بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کے لیے €350,000 سے €900,000 تک رہائش؛ پریمیم پینٹ ہاؤسز €1.2 ملین سے۔ Airbnb کے ذریعے قلیل مدتی کرایے پر 4–5% سالانہ حاصل ہوتا ہے۔
• لیون : ایک یونیورسٹی اور صنعتی مرکز؛ €250,000 سے €600,000 تک کے اپارٹمنٹس، €700,000 سے بڑے اپارٹمنٹس۔ طلباء اور پیشہ ور افراد کے درمیان مقبول طویل مدتی کرایہ۔
• مارسیل : ایک بندرگاہ والا شہر جس میں سیاحوں کی بڑی آمد ہے۔ گھروں کی رینج €180,000 سے €450,000 تک ہے، سمندر کنارے گھروں کی قیمت €500,000 سے شروع ہوتی ہے۔ موسم گرما کے کرائے پر 5-6% حاصل ہوتے ہیں۔
• کوٹ ڈی ازور : €300,000 سے اپارٹمنٹس، €1 ملین سے ولاز۔ موسمی کرایے خاص طور پر منافع بخش ہوتے ہیں، اعلی لیکویڈیٹی کے ساتھ۔
• بورڈو : اپارٹمنٹس €220,000 سے €550,000، مکانات €400,000۔ خطے میں قیمت میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے اور طلباء اور سرمایہ کاروں میں اس کی مانگ ہے۔
• ٹولوز : اپارٹمنٹس €200,000 سے €450,000، مکانات €400,000 سے۔ ایوی ایشن اور آئی ٹی انڈسٹریز کی ترقی کی بدولت مقبول طویل مدتی کرایہ۔
• الپس : €250,000 سے اپارٹمنٹس، €1 ملین سے چیلیٹ۔ موسم سرما کے سیاحوں میں مقبول، موسمی کرائے ایک مستحکم آمدنی لاتے ہیں۔

60% سے زیادہ لین دین میں موجودہ گھر شامل ہیں۔ شہر کے مراکز اور مضافاتی علاقوں میں اپارٹمنٹس اور مکانات کرایہ اور دوبارہ فروخت دونوں کی مانگ میں ہیں۔

بنیادی طور پر بڑے شہروں اور ساحل پر نئی پیشرفتیں ان کے فوائد میں جدید ترتیب اور ٹیکس مراعات (جیسے پنیل پروگرام) شامل ہیں۔ قیمتیں €250,000 سے €700,000 تک ہیں، پریمیم پراپرٹیز €1 ملین سے شروع ہوتی ہیں۔

اپارٹمنٹس اور اسٹوڈیوز مختصر مدت کے کرایے (Airbnb) کے لیے مثالی ہیں، خاص طور پر پیرس، لیون اور کوٹ ڈی ازور میں۔ اوسط منافع 4–5% سالانہ ہے۔

چیلیٹ اور ولاز الپس اور ملک کے جنوب میں سب سے زیادہ مشہور ہیں۔ قیمتیں €250,000 سے شروع ہوتی ہیں، پریمیم پراپرٹیز €1 ملین تک پہنچ جاتی ہیں۔ سیاحتی علاقوں میں، وہ زیادہ موسمی آمدنی پیدا کرتے ہیں۔

غیر ملکی خریداروں کا فرانس میں ثانوی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں لین دین کے کل حجم کا صرف 2% حصہ ہے، لیکن وہی لوگ ہیں جو سیاحتی علاقوں میں پریمیم پراپرٹیز کی مسلسل مانگ کو آگے بڑھاتے ہیں۔

اہم قومیتیں:

• بیلجیئم کا تقریباً 20% لین دین غیر ملکیوں سے ہوتا ہے۔ وہ Var خطے اور Provence-Alpes-Côte d'Azur (PACA) میں سب سے زیادہ سرگرم ہیں۔
• برطانوی، تقریباً 17 فیصد، ڈورڈوگن اور پی اے سی اے کو ترجیح دیتے ہیں۔ ان کی خریداری کا اوسط بجٹ تقریباً €500,000 ہے۔
• امریکی پیرس میں سرفہرست ہیں، جو غیر ملکی لین دین کا 25% تک کا حصہ ہیں۔ اوسط بجٹ تقریباً €715,000 ہے۔ وہ کوٹ ڈی ازور میں بھی دلچسپی ظاہر کر رہے ہیں۔
• ڈچ - 2022 سے 2025 تک سرگرمی میں اضافہ +45% تھا۔ ان کی پسند Creuset اور Haute-Savoie ہے، جس کا اوسط بجٹ تقریباً €298,000 ہے۔
• جرمن روایتی طور پر Var اور Alsace میں €400,000–600,000 میں جائیداد خریدتے ہیں۔
• چینی سرمایہ کاروں کا پیرس اور کوٹ ڈی ازور میں 10% تک سود ہے۔ ان کے بجٹ اکثر €1,000,000 سے زیادہ ہوتے ہیں۔
• پیرس میں غیر ملکی لین دین کا تقریباً 12% لبنانیوں کا ہے۔ وہ دارالحکومت کے اہم مقامات پر معزز جائیدادوں کو ترجیح دیتے ہیں۔

فرانسیسی پرائمری ہاؤسنگ میں فعال طور پر سرمایہ کاری کر رہے ہیں، جو طویل مدتی مارکیٹ کے استحکام کے لیے ایک مضبوط بنیاد بناتی ہے۔

گھریلو طلب کی خصوصیات:

• بڑے شہروں کے مضافات میں چھوٹے اپارٹمنٹس اور مکانات مشہور ہیں۔
• کوٹ ڈی ازور کے ساتھ ساتھ پیرس، لیون، بورڈو میں اپارٹمنٹس کی مانگ ہے۔
• رہائش نہ صرف رہنے کے لیے خریدی جاتی ہے بلکہ کرائے کی آمدنی کے ذریعہ بھی خریدی جاتی ہے۔
• بڑے شہروں میں، گھریلو طلب اکثر سپلائی سے زیادہ ہوتی ہے، خاص طور پر جدید ترتیب کے ساتھ نئی عمارتوں کے حصے میں۔

فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، مقامی اور غیر ملکی خریداروں کے مفادات کے درمیان توازن پر غور کریں۔ یہ مجموعہ اعلی لیکویڈیٹی اور مستحکم واپسی کو یقینی بناتا ہے، چاہے سیاحوں کی آمدورفت عارضی طور پر کم ہو جائے۔

ملکیت کے ڈھانچے کا انتخاب براہ راست سرمایہ کار کے اہداف، بجٹ اور حکمت عملی پر منحصر ہوتا ہے۔ فرانس میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے کئی اہم طریقے ہیں، ہر ایک کے اپنے فوائد اور حدود ہیں۔

آسان ترین آپشن۔ انفرادی سرمایہ کاروں یا شراکت داروں کے لیے موزوں ہے جو پیچیدہ قانونی ڈھانچے کے بغیر جائیداد کا براہ راست انتظام کرنا چاہتے ہیں۔

مثال: ایک کلائنٹ نے طویل مدتی کرایے کے لیے لیون میں اپنے نام سے €320,000 کا اپارٹمنٹ خریدا۔ واپسی تقریباً 4% سالانہ تھی، جبکہ انتظام مقامی ریئل اسٹیٹ ایجنسی کے ذریعے سنبھالا جاتا تھا۔

خاندانوں اور سرمایہ کاروں کے چھوٹے گروپوں میں مقبول مشترکہ ملکیت کی ایک شکل۔ یہ ملکیت کے حصص کی تقسیم اور وراثت کی منتقلی کو آسان بناتا ہے۔

SCI کے فوائد:

• ایک ہی وقت میں متعدد شرکاء کے ذریعہ کسی چیز کی ملکیت کا امکان؛
• وراثت کے ذریعے جائیداد کی آسانی سے منتقلی؛
• بعض صورتوں میں ٹیکس فوائد

خامیاں:

• ہر سال لازمی اکاؤنٹنگ اور رپورٹنگ؛
• براہ راست ملکیت کے مقابلے میں زیادہ پیچیدہ رجسٹریشن کا طریقہ کار۔

مثال: ایک خاندان نے والدین اور بچوں کے درمیان حصص کو تقسیم کرتے ہوئے، SCI کے ذریعے Côte d'Azur پر ایک ولا خریدنے کا فیصلہ کیا۔ اس نے انتظام کو آسان بنایا اور وراثت کے مسائل کو پیشگی حل کر دیا۔

ان لوگوں کے لیے جو براہ راست جائیداد کا انتظام کیے بغیر فرانس میں رئیل اسٹیٹ سے آمدنی حاصل کرنا چاہتے ہیں، خصوصی فنڈز ہیں:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) - رہائشی اور تجارتی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری باقاعدگی سے آمدنی کی ادائیگی کے ساتھ۔
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ایک زیادہ لچکدار ڈھانچہ ہے جو آپ کو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کو مالیاتی آلات کے ساتھ جوڑنے کی اجازت دیتا ہے۔

مثال: ایک کلائنٹ نے SCPI میں €200,000 کی سرمایہ کاری کی، جو پیرس میں دفتری عمارتوں اور رہائشی کمپلیکس میں مہارت رکھتا ہے۔ اوسط سالانہ منافع 4.2% تھا۔

ایک اور آپشن یہ ہے کہ متعدد سرمایہ کاروں کے درمیان حصص میں پراپرٹی خریدیں۔ کچھ معاملات میں، ٹرسٹ اور خصوصی خاندانی ڈھانچے کا استعمال ٹیکسوں کو بہتر بنانے اور وراثت کے طریقہ کار کو آسان بنانے کے لیے کیا جاتا ہے۔ تاہم، اس طرح کے لین دین کے لیے اہل قانونی مدد اور شرکاء کے درمیان شفاف معاہدوں کی ضرورت ہوتی ہے۔

فرانس میں غیر رہائشیوں کے لیے کوئی قانونی رکاوٹیں نہیں ہیں۔ غیر ملکی شہری آزادانہ طور پر فرانس میں گھر، اپارٹمنٹ، یا کسی اور قسم کی رئیل اسٹیٹ خرید سکتے ہیں۔

اہم خصوصیات:

• غیر ملکیوں کو بغیر کسی پابندی کے رئیل اسٹیٹ خریدنے، کرایہ پر لینے اور فروخت کرنے کا حق ہے۔
• اشیاء کی تعداد یا قیمت پر کوئی حد نہیں ہے؛
• خریدنے کے لیے، آپ کو رہائشی اجازت نامہ یا شہریت کی ضرورت نہیں ہے۔ ایک پاسپورٹ کافی ہے.

فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے قانونی طریقہ کار کے لیے محتاط انداز فکر کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہاں تک کہ اگر جائیداد کامل دکھائی دیتی ہے، مناسب احتیاط کرنے میں ناکامی مالی خطرات کا باعث بن سکتی ہے۔

1. NIF (Numéro d'Identification Fiscale) حاصل کرنا ایک ٹیکس شناختی نمبر ہے جو تمام خریداروں کے لیے درکار ہے، بشمول غیر ملکی خریداروں کے لیے۔
2. ایک نوٹری کا انتخاب - فرانس میں، ایک نوٹری ایک لین دین میں لازمی شریک ہے؛ وہ اس کی قانونی حیثیت اور جائیداد کے حقوق کے اندراج کی ضمانت دیتا ہے۔
3. کمپرومس ڈی وینٹی – ایک ابتدائی خرید و فروخت کا معاہدہ، جس پر دستخط کرنے پر عام طور پر قیمت کا 5-10% جمع کیا جاتا ہے۔
4. ایکٹ ڈی وینٹی حتمی ڈیڈ ہے، جس پر نوٹری سے پہلے دستخط کیے جاتے ہیں۔ ایک بار رجسٹر ہونے کے بعد، خریدار مکمل مالک بن جاتا ہے۔

میرے کلائنٹس میں سے ایک نے 7% ڈپازٹ کے ساتھ کمپرومس ڈی وینٹی پر دستخط کرکے پیرس میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ دستاویزات کا مکمل جائزہ لینے کے بعد، نوٹری نے ایکٹ ڈی وینٹی جاری کیا، اور پراپرٹی فوری طور پر کرائے کے لیے تیار تھی۔

فرانس میں، قانون کے مطابق لین دین کی نوٹریل نمائندگی لازمی ہے۔ لین دین کی قانونی سالمیت کو یقینی بنانے میں نوٹری کلیدی کردار ادا کرتی ہے: وہ عنوان کی توثیق کرتی ہے، کسی بھی بوجھ اور قرض کی نشاندہی کرتی ہے، Compromis de vente اور Acte de vente Service de Publicité Foncière کے ساتھ ملکیت کی منتقلی کا اندراج کرتی ہے ۔ مزید برآں، نوٹری ٹیکسوں اور فیسوں کا بھی حساب لگاتا ہے، اس بات کو یقینی بناتا ہے کہ خریدار اور بیچنے والے دونوں کے مفادات کا تحفظ ہو۔

ایک ایجنٹ تھوڑا مختلف کردار ادا کرتا ہے: وہ پراپرٹیز کا انتخاب کرتے ہیں، ان کی مارکیٹ ویلیو کا اندازہ لگاتے ہیں، دیکھنے کو منظم کرتے ہیں، اور گفت و شنید کرتے ہیں، لیکن وہ نوٹری کی جگہ نہیں لے سکتے۔

مثال کے طور پر، میں آپ کو ایک مثال دیتا ہوں: جرمنی کا ایک کلائنٹ فرانسیسی رویرا پر ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا تھا۔ ایجنٹ نے 5% قیمت میں کمی کے لیے بات چیت میں مدد کی، اور نوٹری نے لین دین کا مکمل جائزہ لینے اور ٹائٹل کو رجسٹر کرنے کو یقینی بنایا۔

• دیہی علاقوں اور چھوٹے فرانسیسی دیہاتوں میں، تاریخی قدر کے مکانات عام ہیں۔ تاہم، ان پر آسانیوں یا قرضوں کا بوجھ پڑ سکتا ہے، جس پر خصوصی توجہ کی ضرورت ہوتی ہے۔
• کوٹ ڈی ازور یا الپس جیسے ریزورٹس میں، سیکنڈ ہینڈ کرائے کے گھر اور کنڈومینیم اپارٹمنٹس عام ہیں۔ یوٹیلیٹی بلز اور پراپرٹی مینجمنٹ کے ضوابط پر غور کرنا ضروری ہے۔

ایک کلائنٹ نے فرانس کے دیہی علاقوں میں €180,000 میں ایک گھر خریدا۔ پہلی نظر میں، جائیداد بالکل ٹھیک لگ رہی تھی، لیکن ایک معائنہ کے دوران، مجھے بقایا لینڈ ٹیکس اور یوٹیلیٹی بل دریافت ہوئے۔ معائنہ کے بغیر، خریدار کو کئی ہزار یورو کے غیر متوقع اخراجات اور جائیداد کی رجسٹریشن کے ساتھ پیچیدگیوں کا سامنا کرنا پڑتا۔

فرانسیسی قانون پراکسی کے ذریعے فرانس میں رئیل اسٹیٹ کے حصول کی اجازت دیتا ہے۔ یہ خاص طور پر ان غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے آسان ہے جو ذاتی طور پر لین دین میں شرکت کرنے سے قاصر ہیں۔

امریکہ کے ایک کلائنٹ نے لیون میں دور سے ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ کیا۔ میں نے شروع سے آخر تک لین دین کی حمایت کی: میں نے نوٹری میں دستاویزات پر دستخط، جمع کی ادائیگی، اور ٹائٹل ڈیڈ رجسٹریشن کا اہتمام کیا۔ نتیجے کے طور پر، کلائنٹ کو ذاتی طور پر فرانس کا دورہ کیے بغیر لین دین کامیابی سے بند کر دیا گیا۔

فرانس میں کسی بھی پراپرٹی کو خریدنے سے پہلے، یہ احتیاط سے چیک کرنا ضروری ہے:

• ٹیکس بقایا جات کی موجودگی؛
• زمین کی قانونی حیثیت اور ممکنہ بوجھ؛
• جائیداد کی قانونی پاکیزگی (ملکیت کے حقوق، قانونی تنازعات کی عدم موجودگی)۔

Provence میں ایک گھر کی خریداری کے دوران ایک بتانے والا معاملہ پیش آیا۔ جائیداد کے معائنے کے دوران پتہ چلا کہ زمین کا کچھ حصہ میونسپلٹی کا ہے، بیچنے والے کا نہیں۔ حدود کو ایڈجسٹ کرنے کے بعد، کلائنٹ کسی بھی زمین کو کھونے کے خطرے کے بغیر جائیداد خریدنے کے قابل تھا۔

آخری مرحلہ پراپرٹی کو Service de Publicité Foncière (Public Property Service ) کے ساتھ رجسٹر کرنا ہے۔ اس طریقہ کار کے بعد ہی جائیداد خریدار کے لیے قانونی طور پر محفوظ ہوتی ہے۔ نوٹری کے ساتھ ڈیڈ پر دستخط کرنا ضروری ہے، لیکن رجسٹریشن مالک کو فریق ثالث کے ممکنہ دعووں سے محفوظ رکھتی ہے۔

فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری میں نہ صرف جائیداد کی قیمت بلکہ اضافی اخراجات بھی شامل ہیں، جن پر پہلے سے غور کرنا ضروری ہے۔ مناسب ٹیکس اور فیس کی منصوبہ بندی سرمایہ کاروں کو پیسے بچانے اور غیر متوقع اخراجات سے بچنے کی اجازت دیتی ہے۔

فرانس میں جائداد غیر منقولہ خریدنا نہ صرف جائیداد کی قیمت ادا کرنا ہے بلکہ ٹیکس اور فیس کا حساب بھی شامل ہے۔ ان اخراجات کے لیے مناسب منصوبہ بندی ناخوشگوار حیرت سے بچنے میں مدد دیتی ہے۔

• Taxe foncière ایک سالانہ پراپرٹی ٹیکس ہے۔ اس کی رقم سائز، مقام اور پراپرٹی کی قسم پر منحصر ہے۔
• رہائش پر ٹیکس رہائش پر ٹیکس ہے۔ 2023 کے بعد سے، یہ بنیادی رہائش گاہوں کے لیے تقریباً مکمل طور پر ختم کر دیا گیا ہے، لیکن دوسرے گھروں پر، خاص طور پر سیاحتی علاقوں میں لاگو رہتا ہے۔

مثال: ایک کلائنٹ نے دیہی علاقوں میں €180,000 میں ایک گھر خریدا۔ سالانہ پراپرٹی ٹیکس تقریباً €1,200 تھا، جبکہ موجودہ ٹیکس مراعات کی بدولت رہائش کا ٹیکس عملی طور پر صفر تھا۔

• سٹیمپ ڈیوٹی ( ٹیکس de publicité foncière ) 5.09% سے 5.8% تک ہوتی ہے، اور بعض صورتوں میں خریدی گئی جائیداد کی قیمت کے 8.9% تک پہنچ سکتی ہے۔
• نئی عمارتوں کے لیے جو پانچ سال سے بھی کم عرصہ پہلے شروع کی گئی تھیں، یہ فیس نمایاں طور پر کم ہے – تقریباً 2–3%۔
• ایجنٹ کمیشن 2% سے 6% تک ہوتے ہیں اور عام طور پر بیچنے والے کے ذریعہ ادا کیے جاتے ہیں۔
• نوٹری فیس جائیداد کی قیمت پر منحصر ہے اور اس میں ٹیکس اور لازمی فیس شامل ہیں۔

مجموعی طور پر، دوبارہ فروخت گھر خریدنے کے اخراجات عام طور پر گھر کی لاگت کا تقریباً 7-10% ہوتے ہیں۔

پانچ سال سے کم پرانی نئی عمارت خریدنے پر، اضافی 20% VAT چارج کیا جاتا ہے۔ یہ معیاری شرح ہے جو تمام اقسام کی نئی جائیدادوں پر لاگو ہوتی ہے — اپارٹمنٹس، مکانات اور اپارٹمنٹس۔

تاہم، خریداروں کی بعض اقسام کے لیے فوائد ہیں:

• نوجوان خاندان اور پہلی بار گھر خریدنے والے شرح میں جزوی کمی پر اعتماد کر سکتے ہیں۔
• کچھ علاقوں میں (بنیادی طور پر فرانس کے جنوب میں اور بڑے شہروں کے مضافات میں)، نئی عمارتوں کی خریداری کے لیے ترغیبی پروگرام ہیں جو ٹیکس کے بوجھ کو کم کرتے ہیں۔
• سوشل ہاؤسنگ یا رینٹل پروگراموں میں سرمایہ کاری اضافی ٹیکس فوائد پیش کر سکتی ہے۔

مزید برآں، نئی ترقیوں کے لیے رجسٹریشن فیس موجودہ گھروں کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہے، جو کہ جائیداد کی قیمت کا تقریباً 0.7% ہے۔ یہ نئے منصوبوں میں سرمایہ کاری کو خاص طور پر ان لوگوں کے لیے پرکشش بناتا ہے جو لاگت کو بہتر بنانا چاہتے ہیں۔

فرانس میں، IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) پراپرٹی ٹیکس صرف ان مالکان کے ذریعے ادا کیا جاتا ہے جن کی ملک میں قابل ٹیکس جائیداد کی مالیت ہر سال 1 جنوری تک €800,000 سے زیادہ ہے۔ ایک خاص قاعدہ غیر ملکی سرمایہ کاروں پر لاگو ہوتا ہے: صرف فرانس میں واقع جائیداد پر غور کیا جاتا ہے۔ فرانس اور ٹیکس کی رہائش کے مالک کے ملک کے درمیان ٹیکس معاہدوں کی دفعات لاگو ہوتی ہیں۔

ٹیکس کے مقاصد میں شامل ہیں:

• اپارٹمنٹس، مکانات کے ساتھ ساتھ معاون عمارتیں (گیراج، تہہ خانے، پارکنگ لاٹ)؛
• عمارتیں جو تاریخی یادگاروں کی حیثیت رکھتی ہیں؛
• زیر تعمیر اشیاء؛
• زرعی زمین، ترقی کے لیے زمین اور دیگر غیر ترقی یافتہ علاقے؛
• فرانس میں جائیداد کی مالک کمپنیوں میں حصص۔

مندرجہ ذیل ٹیکس کے تابع نہیں ہیں:

• دیہی زمین طویل مدتی لیز پر منتقل کی گئی ہے۔
• جنگلات اور باغات؛
• پیشہ ورانہ رئیل اسٹیٹ کی کچھ اقسام۔

واضح کرنے کے لیے آئیے ایک مثال دیکھتے ہیں۔ اگر فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ ویلیو €1.4 ملین ہے، تو ٹیکس کی بنیاد کو ترقی پسند پیمانے پر شمار کیا جاتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ قیمت کے مختلف حصوں پر مختلف شرحوں پر ٹیکس لگایا جاتا ہے:

• پہلے €800,000 ٹیکس سے مستثنیٰ ہیں۔
• €800,000 اور €1.3 ملین کے درمیان کی رقم پر 0.5% کی شرح سے ٹیکس لگایا جاتا ہے (یعنی €500,000 0.5% کی شرح سے)؛
• €1.3 ملین سے €1.4 ملین تک کی رقم پر 0.7% کی شرح سے ٹیکس لگایا جاتا ہے (یعنی €100,000 0.7% کی شرح سے)۔

جو لوگ کرائے کے مقاصد کے لیے فرانس میں رئیل اسٹیٹ خریدنا چاہتے ہیں، ان کے لیے ٹیکس کا ایک خاص نظام ہے جسے LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) کہتے ہیں۔ یہ فرنشڈ پراپرٹیز کے مالکان کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے اور ٹیکس کے بوجھ میں نمایاں کمی کی اجازت دیتا ہے۔

LMNP کے فوائد:

• جائیداد اور فرنیچر کی قیمت کو کم کرنے کی صلاحیت، اس طرح قابل ٹیکس آمدنی میں کمی؛
• کاروباری آمدنی (BIC) کے طور پر آمدنی کی اہلیت، جو مجموعی ٹیکس کو کم کرتی ہے؛
• زیادہ منافع بخش اصلاح کے لیے متعدد جائیدادوں سے آمدنی کو یکجا کرنے کی صلاحیت۔

میرے ایک کلائنٹ نے Airbnb کے ذریعے پیرس میں €450,000 کا اپارٹمنٹ خریدا ہے۔ LMNP کے نظام کو لاگو کرنے سے اسے اپنی قابل ٹیکس آمدنی €35,000 سے کم کر کے €20,000 فی سال کرنے کی اجازت ملی، جس سے جائیداد کی خالص آمدنی میں نمایاں اضافہ ہوا۔

سرمایہ کار اکثر فرانس کا موازنہ آسٹریا سے کرتے ہیں۔ آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اس کے شفاف طریقہ کار، اعلی لیکویڈیٹی، اور استحکام کے لیے قدر کی نگاہ سے دیکھا جاتا ہے، جس سے یہ زیادہ قابلِ توقع ہے۔ دوسری طرف فرانس، سرمایہ کاروں کو پریمیم پراپرٹیز حاصل کرنے اور ذاتی طرز زندگی کے ساتھ سرمایہ کاری کو یکجا کرنے کا موقع فراہم کرتا ہے۔ تاہم، ٹیکس کا بوجھ اور متعلقہ رجسٹریشن کے اخراجات یہاں زیادہ ہیں۔

فرانس میں رئیل اسٹیٹ خریدنا بذات خود رہائشی اجازت نامے کا حق نہیں دیتا۔ تاہم، دیگر وجوہات کی بنا پر ویزا یا رہائشی اجازت نامہ کے لیے درخواست دیتے وقت گھر کا مالک ہونا ایک مثبت عنصر سمجھا جا سکتا ہے۔

پاسپورٹ ٹیلنٹ پروگرام آپ کو فرانس میں کام کرنے، سماجی تحفظ سے فائدہ اٹھانے اور پانچ سال کے بعد شہریت کے لیے درخواست دینے کی اجازت دیتا ہے۔ درخواست دینے کے لیے، بس:

• موجودہ فرانسیسی کمپنی میں €300,000 سے سرمایہ کاری کریں۔
• اپنا کاروبار €30,000 کے شیئر کیپیٹل کے ساتھ کھولیں، بشمول اختراعی اسٹارٹ اپس۔

ان لوگوں کے لیے جو فرانس میں بغیر کام کیے رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں، وزیٹر ویزا دستیاب ہے۔ ایک حاصل کرنے کی ضروریات میں سے ایک کرائے کے یا ملکیت والے گھر کی ملکیت ہے۔ یہ ویزا فرانس میں چھٹیوں یا کرائے کے مقاصد کے لیے گھر خریدنے والے غیر ملکیوں کے لیے بہترین آپشن ہے۔

کلاسک یورپی یونین کا رہائشی اجازت نامہ ، جو کہ صرف جائیداد کی خریداری کے ذریعے حاصل کیا جاتا ہے، فرانس میں دستیاب نہیں ہے۔ لہذا، فرانس میں، جائیداد کی خریداری کے ذریعے رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا ممکن نہیں ہے، لیکن آپ کاروبار اور سرمایہ کاری کے ذریعے رہائشی اجازت نامہ حاصل کر سکتے ہیں۔ دوسری طرف، آسٹریا میں، ڈی کارڈز اور خود کفالت دستیاب ہیں، جو آپ کو کاروبار میں سرمایہ کاری کی ضرورت کے بغیر رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے، جب تک کہ آپ کی آمدنی اور رہائش مستحکم ہو۔

1. مارچ 2024 سے، پاسپورٹ ٹیلنٹ پروگرام کو باضابطہ طور پر ٹیلنٹ ریزیڈنس پرمٹ کا نام دے دیا گیا ہے ، لیکن رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کے لیے شرائط وہی رہیں گی۔
2. EU بلیو کارڈ سمیت رہائشی اجازت ناموں کے لیے درخواستوں کے لیے کارروائی کا وقت کم کر دیا ہے
3. سرمایہ کاری کے لیے فنڈز کی اصل کی قانونی حیثیت پر جانچ پڑتال کو مضبوط کیا گیا ہے، خاص طور پر سرمایہ کاری کے پروگراموں کے لیے۔
4. وزیٹر ویزا کے لیے کم از کم آمدنی کی تصدیق کے نئے تقاضے قائم کیے گئے ہیں۔ 2025 سے شروع ہو کر، اس ضرورت کو فرانسیسی کم از کم اجرت (SMIC) کے مساوی آمدنی کے ثبوت کے ذریعے پورا کیا جائے گا – ایک شخص کے لیے تقریباً €1,450 ماہانہ۔

فرانسیسی رینٹل مارکیٹ سختی سے منضبط ہے۔ اور جب پیداوار کی بات آتی ہے، تو وہ علاقے اور کرایے کی قسم کے لحاظ سے بہت مختلف ہوتے ہیں۔

پیرس اور سیاحتی علاقوں میں، قلیل مدتی کرائے خاص طور پر مقبول ہیں، لیکن اس میں اہم پابندیاں ہیں: سٹی ہال کے ساتھ پراپرٹی کی لازمی رجسٹریشن اور بنیادی رہائش گاہ کرائے پر لینے کے لیے ہر سال 120 دن سے زیادہ کی حد نہیں۔

میرے ایک کلائنٹ نے Airbnb پر کرایہ پر لینے کے لیے €480,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ ہم نے جائیداد کو باضابطہ طور پر رجسٹر کیا اور قائم کردہ پابندیوں کے اندر کرائے کی حکمت عملی تیار کی۔ نتیجے میں حاصل ہونے والی پیداوار تقریباً 3% سالانہ تھی، جو کہ ابتدائی طور پر توقع سے کم ہونے کے باوجود مکمل طور پر قانونی اور جرمانے سے پاک تھی۔

طویل مدتی لیز زیادہ مستحکم اور پیش قیاسی ہوتی ہیں، لیکن مالک مکان کو کرایہ داروں کے اہم تحفظات کا سامنا ہے۔ لہٰذا، کرایہ دار کی تبدیلیاں صرف قانون کے اندر ہی ممکن ہیں، لازمی نوٹس کے ساتھ اور کرایہ میں اضافے کو محدود کیا گیا ہے۔

میرے مؤکل نے دیہی فرانس میں € 320,000 میں ایک گھر خریدا اور ایک طویل مدتی لیز پر دستخط کئے۔ کم سے کم انتظامی شمولیت کے ساتھ واپسی تقریباً 4% سالانہ تھی۔

جائیداد کے انتظام کی خدمات غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر متعلقہ ہیں۔ وہ فراہم کرتے ہیں:

• کرایہ داروں کا انتخاب؛
• ادائیگیوں پر کنٹرول؛
• بحالی اور مرمت.

مینجمنٹ کمپنی کے کمیشن عام طور پر کرایے کی آمدنی کے 8-12% یا فی سیزن ایک مقررہ رقم (مثال کے طور پر، مختصر مدت کے کرایے کے لیے) تک ہوتے ہیں۔

فرانس اور آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کا منافع نسبتاً کم ہے۔ تاہم، ممالک کے درمیان اختلافات واضح ہیں:

• آسٹریا زیادہ استحکام اور لیکویڈیٹی فراہم کرتا ہے۔
• فرانس ان لوگوں کے لیے پرکشش ہے جو سرمایہ کاری کو رہائش کے ذاتی استعمال اور پریمیم طرز زندگی کے ساتھ جوڑنا چاہتے ہیں۔

استحکام اور کم سے کم خطرے کے متلاشی سرمایہ کار کے لیے، آسٹریا افضل ہے۔ ان لوگوں کے لیے جو رئیل اسٹیٹ کو ذاتی طرز زندگی کے منصوبے کا حصہ سمجھتے ہیں، فرانس ایک زیادہ پرکشش انتخاب ہے۔

فرانس صرف پیرس اور کوٹ ڈی ازور نہیں ہے۔ سرمایہ کاری یا ذاتی رہائش کے لیے کسی علاقے کا انتخاب کرتے وقت، اپنے مقصد کو سمجھنا ضروری ہے: کرائے کی آمدنی پیدا کرنا، ذاتی استعمال کے لیے گھر خریدنا، طویل مدتی سرمایہ کاری، یا پرسکون زندگی کے لیے دیہی علاقوں میں منتقل ہونا۔

پیرس - پریمیم سیگمنٹ اور مستحکم لیکویڈیٹی

فرانسیسی دارالحکومت ملک کا سب سے بڑا مالیاتی اور ثقافتی مرکز ہے۔ وسطی پیرس اور قریبی کاروباری اضلاع میں اپارٹمنٹس غیر ملکیوں، طلباء اور کارپوریٹ کرایہ داروں کی طرف سے مسلسل مانگ سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔ بحران کے وقت بھی، پیرس کی رئیل اسٹیٹ مالکان کو متوقع آمدنی فراہم کرتی ہے۔

• مکانات کی قیمتیں: شہر کے مرکز میں €10,000–€15,000 فی m²، مضافاتی علاقوں میں €7,000–€9,000 فی m²۔
• ماحولیات: شہری بنیادی ڈھانچہ، پارکس، سین، اور سبز مضافات تک رسائی۔
• منافع: طویل مدتی لیز کے لیے 2–3% سالانہ۔

کوٹ ڈی ازور – ایک باوقار طرز زندگی اور داخلے میں ایک اعلی رکاوٹ

Nice, Cannes, and Antibes وہ شہر ہیں جہاں جائیداد کی مانگ بنیادی طور پر موسمی تعطیلات کے کرایے کے لیے ہوتی ہے۔ موسم گرما کے کرائے پر تلاش کرنا آسان ہے، اور پریمیم اپارٹمنٹس اپنے مالکان کے لیے نمایاں آمدنی پیدا کرتے ہیں۔

• مکانات کی قیمتیں: کینز اور نائس میں €8,000–€12,000 فی m²، خطے کے کم مقبول شہروں میں €6,000–€8,000 فی m²۔
• ماحولیات: ہلکی بحیرہ روم آب و ہوا، سمندر اور سبز علاقوں کی کثرت۔
• منافع: 4-6% فی سیزن مختصر مدت کے کرایے کے لیے۔

لیون ایک کاروباری اور طلباء کا مرکز ہے۔

لیون فرانس کے معروف کاروباری اور یونیورسٹی مراکز میں سے ایک ہے۔ اس کے بڑے کیمپس اور آفس پارکس کرائے کی مستحکم مانگ کو یقینی بناتے ہیں۔

• رہائش کی قیمت: تقریباً €5,000 فی مربع۔
• ماحول: پیرس سے بہتر؛ یہ شہر اپنے سبز پارکوں اور معدے کی ثقافت کے لیے مشہور ہے۔
• منافع: طویل مدتی لیز کے لیے 3–4% سالانہ۔

بورڈو شراب کی صنعت اور سیاحت کا شہر ہے۔

شہر فعال طور پر سیاحوں اور کاروباری تارکین وطن کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔ وسطی حصے میں اور شراب کے علاقوں کے قریب رئیل اسٹیٹ کی مسلسل مانگ ہے۔

• رہائش کی قیمت: تقریباً €4,500 فی m²۔
• ماحولیات: دریائے گارون، تاریخی مرکز، انگور کے باغات اور چلنے کے علاقے۔
• منافع: 3–4% سالانہ۔

ٹولوز - ایک خلائی اور ہوا بازی کا مرکز

ٹولوز یورپ کی ایرو اسپیس انڈسٹری میں ایک رہنما ہے۔ ایئربس ہیڈکوارٹر کا گھر، یہ پیشہ ور افراد اور طلباء کے درمیان رہائش کی اہم مانگ پیدا کرتا ہے۔

• رہائش کی قیمت: تقریباً €4,000 فی مربع۔
• ماحولیات: ہلکی آب و ہوا، پیرینیوں کی قربت، سبز علاقے۔
• منافع: 3–4% سالانہ۔

الپس (کیمونکس، میریبل) – موسم سرما کے کھیلوں کا مرکز

فرانسیسی الپس موسم سرما میں سیاحت کا مرکز ہے۔ اپارٹمنٹس اور چیلٹس خاص طور پر اونچے سیزن میں مقبول ہوتے ہیں، جب کرائے کی قیمتیں اپنے عروج پر پہنچ جاتی ہیں۔

• رہائش کے اخراجات: مشہور ریزورٹس میں €6,000–€12,000 فی m²۔
• ماحولیات: پہاڑی ہوا، سکی ڈھلوان، جھیلیں اور خوبصورت نظارے۔
• منافع: سیزن میں 5–7%، آف سیزن میں 3% تک۔

دیہی فرانس کم لیکویڈیٹی کے ساتھ ایک پرسکون علاقہ ہے۔

ملک کے دیہی علاقے اپنی کم قیمتوں اور ماحولیاتی ماحول کی وجہ سے پرکشش ہیں۔ گاؤں کے گھر ان لوگوں میں مقبول ہیں جو زیادہ آرام دہ طرز زندگی کے خواہاں ہیں یا زرعی سیاحت کے اختیارات تلاش کر رہے ہیں۔

• رہائش کے اخراجات: علاقے کے لحاظ سے €1,200–€2,500 فی m²۔
• ماحولیات: صاف فطرت، جنگلات، دریا اور روایتی دیہی زندگی۔
• منافع: 1–2% سالانہ۔

سرمایہ کاروں کو قیمت کے رجحانات پر خصوصی توجہ دینی چاہیے۔ موجودہ رئیل اسٹیٹ طبقہ 2021 اور 2024 کے درمیان دیکھی گئی کمی سے بتدریج ٹھیک ہو رہا ہے۔ اسی وقت، نئی تعمیر شدہ مارکیٹ دیگر فوائد کا مظاہرہ کر رہی ہے: پراپرٹیز کوالٹی گارنٹی کے ساتھ فروخت کی جاتی ہیں اور اپنی مرضی کے مطابق ترتیب کے حل کو نافذ کرنے کا موقع فراہم کرتی ہیں۔ دوسرے گھروں کی خریداری پر علاقائی پابندیوں کو بھی مدنظر رکھا جائے۔ مکانات کی کمی کو دور کرنے اور سستی کو بہتر بنانے کے لیے مقامی حکام کی جانب سے ایسے اقدامات متعارف کروائے جا رہے ہیں۔

آج، تقریباً 90% ٹرانزیکشنز سیکنڈری مارکیٹ میں ہوتی ہیں۔ اس کی وضاحت خریداروں کی تاریخی فن تعمیر، مرکزی مقامات اور موجودہ بنیادی ڈھانچے کے لیے تعریف سے ہوتی ہے۔ پیرس میں Hausmann طرز کی عمارتیں اور دیگر بڑے شہروں میں اسی طرح کی عمارتیں خاص طور پر مقبول ہیں، جو کرائے کی اعلیٰ صلاحیت اور اچھی لیکویڈیٹی پیش کرتی ہیں۔

پرانے گھروں کا ایک منفرد انداز ہوتا ہے، لیکن انہیں اکثر سنجیدہ سرمایہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے۔

• الیکٹریکل اور پلمبنگ سسٹم کو اکثر مکمل جدید کاری کی ضرورت ہوتی ہے۔
• توانائی کی کارکردگی جدید معیارات پر پورا نہیں اترتی، جس سے دیکھ بھال کے اخراجات بڑھ جاتے ہیں۔

مشورہ: پرانا گھر خریدتے وقت، آپ کو جائیداد کی قیمت کے تقریباً 10-20% کی تزئین و آرائش کے لیے پیشگی بجٹ بنانا چاہیے۔

نئی عمارتوں کا بازار میں حصہ کم ہے، لیکن ان کے اپنے فوائد ہیں:

• نوٹری فیس میں کمی (ثانوی رہائش کے لیے 7–8% کی بجائے 2–3%)؛
• ممکنہ ٹیکس وقفے، بشمول پراپرٹی ٹیکس سے عارضی چھوٹ؛
• توانائی کی کارکردگی کے جدید معیارات (RT 2012 اور RE 2020) کے ساتھ تعمیل، جس سے افادیت کے اخراجات کم ہوتے ہیں۔
• ڈویلپر کی طرف سے ضمانت دیتا ہے اور ترتیب کو اپنی مرضی کے مطابق کرنے اور مکمل کرنے کے امکانات۔

2024 میں، فرانس میں صرف 59,014 نئے گھر بنائے گئے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 29% کم اور 2022 کے اعداد و شمار کے تقریباً نصف ہیں۔ وجوہات میں اعلی رہن کی شرح اور گرتی ہوئی قوت خرید شامل ہیں۔ 2026-2027 میں تعمیراتی شرح 28,000–33,000 یونٹس سالانہ پر مستحکم ہونے کی امید ہے۔

حالیہ برسوں میں ایک اور اہم رجحان ESG معیارات اور توانائی کی کارکردگی میں منتقلی ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے، اس کا مطلب ہے:

• جدید توانائی کی بچت کے نظام کے ساتھ سہولیات کی لیکویڈیٹی میں اضافہ؛
• ٹیکس فوائد کے استعمال کا امکان؛
• آرام دہ اور ماحول دوست رہائش میں کرایہ داروں کی دلچسپی میں اضافہ۔

یہاں تک کہ جب ایک تاریخی جائیداد خرید رہے ہو، جدید کاری میں دانشمندی سے سرمایہ کاری کرنے سے اس کی مارکیٹ ویلیو میں اضافہ ہو سکتا ہے اور کرائے کی مارکیٹ میں مسابقت کو یقینی بنایا جا سکتا ہے۔

آسٹریا کی نئی تعمیرات سخت معیار کے معیارات پر پورا اترتی ہیں، اور ثانوی مارکیٹ انتہائی متوقع ہے۔ تاہم، فرانس میں تاریخی املاک کو ایک خاص مقام حاصل ہے: وہ پریمیم سرمایہ کاروں کے لیے منفرد مواقع پیش کرتے ہیں، لیکن محتاط غور و فکر کی ضرورت ہوتی ہے۔

فرانسیسی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری صرف پیرس میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے تک محدود نہیں ہے۔ منافع میں اضافہ، خطرات کو کم کرنے اور مقامی مارکیٹ کی خصوصیات کے مطابق ڈھالنے کے لیے مختلف طریقے ہیں۔

مثال کے طور پر، میرے گاہکوں میں سے ایک نے وسطی پیرس میں ایک بڑا اپارٹمنٹ خریدنے کے خلاف فیصلہ کیا اور اپنا سرمایہ تین اسٹوڈیوز میں پھیلانے کا انتخاب کیا، ہر ایک کی قیمت €180,000–200,000 ہے۔ اس انتخاب نے کئی فوائد پیش کیے:

• خطرات متنوع تھے - جب ایک اپارٹمنٹ بیکار تھا، دوسرے نے آمدنی پیدا کرنا جاری رکھی۔
• کل واپسی ایک بڑی جائیداد کے مالک ہونے کے مقابلے میں زیادہ نکلی۔
• قلیل مدتی پلیٹ فارمز کے ذریعے رینٹل مینجمنٹ کو آسان بنایا گیا۔

فرانس اپنی تاریخی عمارتوں کی بحالی کے لیے سرگرم عمل ہے۔ Malraux اور Denormandie پروگراموں کے تحت، سرمایہ کار پرانی جائیدادوں کی تزئین و آرائش کے لیے خاطر خواہ ٹیکس کٹوتیاں حاصل کر سکتے ہیں۔

مثال: ایک کلائنٹ نے لیون میں 19ویں صدی کا مکان €450,000 میں خریدا، تزئین و آرائش میں اضافی €120,000 کی سرمایہ کاری کی، اور ٹیکس کے اہم فوائد حاصل ہوئے۔ نتیجے کے طور پر، سرمایہ کاری کی حقیقی قیمت کم تھی، جبکہ رینٹل کی پیداوار میں اضافہ ہوا.

سیاحت کا شعبہ ایک پرکشش مقام بنا ہوا ہے۔ کوٹ ڈی ازور پر اپارٹمنٹس، منی ہوٹلز اور ریزورٹ رہائش گاہیں مختصر مدت کے کرائے کے ذریعے آمدنی پیدا کرتی ہیں۔

مثال کے طور پر، میرے مؤکل نے Nice میں €600,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور اسے Airbnb اور بکنگ کے ذریعے کرایہ پر دیا۔ پیداوار 6% سالانہ تک ہے، اور ایک خصوصی انتظامی کمپنی جائیداد کو سنبھالتی ہے۔ تاہم، موسمی، کمیشن کے اخراجات، اور سخت قانونی پابندیوں (مثال کے طور پر، پیرس میں، بنیادی رہائش کے لیے 120 دن کے سالانہ کرایے کی حد ہے) کو مدنظر رکھا جانا چاہیے۔

فرانسیسی SCPIs (REITs کی طرح) آپ کو براہ راست انتظام کی ضرورت کے بغیر رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔ کم از کم سرمایہ کاری €5,000 سے شروع ہوتی ہے، اور اوسط منافع 4–5% سالانہ ہے۔

ایک امریکی سرمایہ کار نے SCPI میں €50,000 کی سرمایہ کاری کی اور انتظامی پریشانی سے گریز کرتے ہوئے ٹیکس فوائد کے ساتھ منافع حاصل کیا۔

فرانس میں زمین کی سرمایہ کاری بغیر تعمیر کے شاذ و نادر ہی زیادہ منافع دیتی ہے۔

مثال: ایک کلائنٹ نے دیہی علاقے میں €60,000 میں زمین کا ایک پلاٹ خریدا اور اسے صرف تین سال بعد €75,000 میں فروخت کر سکا۔ لہذا، یہ ماڈل مزید ترقی کی منصوبہ بندی کرنے والوں کے لیے زیادہ موزوں ہے۔

ویانا کی مارکیٹ زیادہ متوقع اور مستحکم ہے، اور ویانا میں رئیل اسٹیٹ کو اکثر محفوظ پناہ گاہ کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔ تاہم، داخلے میں رکاوٹ زیادہ ہے، اور کرایہ کی پیداوار کم ہے۔ فرانسیسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ زیادہ متنوع ہے: سیاحوں کے پرکشش مقامات اور اہم مقامات سے فائدہ اٹھانے کے مواقع موجود ہیں، لیکن خطرات بھی نمایاں طور پر زیادہ ہیں، خاص طور پر موجودہ گھروں میں سرمایہ کاری کرتے وقت۔

بہترین حکمت عملی مختلف آلات کا مجموعہ ہے: دارالحکومت کا سیدھا حصہ SCPI میں، کچھ حصہ تاریخی عمارتوں کی تزئین و آرائش میں، اور کچھ سیاحتی جائیداد میں۔

فرانس میں سرمایہ کاری پرکشش ہے، لیکن نقصانات کو کم کرنے اور خریداری کو حقیقی منافع بخش بنانے کے لیے ممکنہ چیلنجز اور خطرات کو سمجھنا ضروری ہے۔ اپنے تجربے اور کلائنٹ کی مثالوں کی بنیاد پر، میں نے غور کرنے کے لیے اہم نکات بیان کیے ہیں۔

فرانسیسی ٹیکس پیچیدہ اور کثیرالجہتی ہیں: پراپرٹی ٹیکس، سٹیمپ ڈیوٹی، کرایہ پر انکم ٹیکس، اور، نئی جائیدادوں کے لیے، VAT۔ مثال: ایک کلائنٹ نے دیہی علاقوں میں €320,000 میں ایک گھر خریدا، اور مناسب ٹیکس کی منصوبہ بندی کے بغیر، اضافی اخراجات متوقع بجٹ سے تقریباً €20,000 تک بڑھ گئے۔

فرانسیسی قانون کرایہ داروں کے حقوق کے تحفظ پر مرکوز ہے۔ لہذا، تاخیر سے ادائیگیوں کے لیے بے دخلی کا عمل طویل ہو سکتا ہے۔ میرے کلائنٹس میں سے ایک کو ایسی صورتحال کا سامنا کرنا پڑا جہاں کرایہ دار نے تین ماہ سے ادائیگی نہیں کی تھی، اور معاہدہ صرف عدالتوں کے ذریعے ختم ہوا تھا۔

مشورہ: ہمیشہ تفصیلی معاہدوں پر دستخط کریں، اچھی طرح سے کرایہ داروں کا معائنہ کریں، اور جب بھی ممکن ہو انتظامی کمپنیوں کا استعمال کریں۔

فرانس میں Airbnb اور دیگر پلیٹ فارمز کو سختی سے ریگولیٹ کیا جاتا ہے۔ پیرس اور نائس میں، اپنی پراپرٹی کو کرایہ پر لینے کے لیے رجسٹریشن کی ضرورت ہوتی ہے اور یہ 120 دن فی سال تک محدود ہے۔ ایک کلائنٹ نے مارسیل میں اپنے اپارٹمنٹ کو سال بھر کرائے پر دینے کا منصوبہ بنایا، لیکن جرمانے سے بچنے کے لیے اسے کرایہ کی مدت کم کرنا پڑی۔

یہ یاد رکھنا ضروری ہے کہ خلاف ورزیوں پر جرمانے €50,000 تک پہنچ سکتے ہیں۔

فرانس میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے عمل میں 6 سے 12 ماہ لگتے ہیں۔ اس میں جائیداد کا انتخاب، قانونی ذمہ داری، منظوری، اور نوٹرائزیشن شامل ہیں۔ مثال کے طور پر، ایک کلائنٹ کے لیے بورڈو میں اپارٹمنٹ خریدنے میں تقریباً 10 مہینے لگے۔

ری سیل کی رفتار علاقے کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہے۔ پیرس میں، پرائم پراپرٹیز تیزی سے بکتی ہیں (اوسطاً، 1-3 ماہ کے اندر)۔ دیہی علاقوں میں، اس کے برعکس سچ ہے: فروخت برسوں تک جاری رہ سکتی ہے۔ ایک کلائنٹ نے ایک چھوٹے سے گاؤں میں € 180,000 میں ایک گھر خریدا اور صرف دو سال بعد اسے فروخت کرنے میں کامیاب ہوا۔

فرانس سرمایہ کاروں کو بہت سارے مواقع فراہم کرتا ہے۔ تاہم، فرانس میں گھر خریدنے میں بھی اہم خطرات لاحق ہوتے ہیں: ٹیکس، بیوروکریسی، اور بڑے شہروں سے باہر سستی لیکویڈیٹی۔ آسٹریا کی مارکیٹ، اس کے برعکس، استحکام، اعلی سرمایہ کاروں کی حفاظت، اور متوقع منافع، خاص طور پر ویانا جیسے بڑے شہروں میں فائدہ اٹھاتی ہے۔

سرمایہ کار فرانس کی طرف نہ صرف اس کی آمدنی کی صلاحیت بلکہ اس کے معیار زندگی، ترقی یافتہ انفراسٹرکچر، معتدل آب و ہوا اور ثقافتی تنوع کی وجہ سے بھی راغب ہوتے ہیں۔ بہت سے خریداروں کے لیے، فرانس میں رئیل اسٹیٹ صرف ایک سرمایہ کاری نہیں ہے بلکہ آرام سے رہنے اور ملک کے مخصوص طرز زندگی سے لطف اندوز ہونے کا ایک موقع بھی ہے۔

فرانس کا جنوب، بشمول کوٹ ڈی ازور اور پرووینس، اپنی ہلکی سردیوں، گرم گرمیاں، اور کثرت سے دھوپ (سال میں 300 دن تک) کے لیے جانا جاتا ہے۔ پیرس میں سرد سردیاں اور بارش کی خزاں ہوتی ہے، لیکن ایک متحرک ثقافتی منظر اور اچھی طرح سے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کے ساتھ ان آب و ہوا کی عدم مطابقتوں کی تلافی ہوتی ہے۔

فرانس ایک اعلی، لیکن مہنگا، معیار زندگی کے ساتھ ایک ملک ہے. تقریباً ماہانہ اخراجات ہیں:

• کھانا: 3-4 افراد کے خاندان کے لیے €300–450؛
• افادیت: €150–250؛
• ٹرانسپورٹ (میٹرو، بسیں): €70–120؛
• رہائش: پیرس میں - تقریبا €3,500/m²، لیون میں - €5,000/m²، ملک کے جنوب میں - €4,500/m²۔

ایک عملی مثال: €500,000 کے بجٹ کے ساتھ ایک کلائنٹ کو پیرس سمجھا جاتا تھا، لیکن اپنے اخراجات کا تجزیہ کرنے کے بعد، وہ بورڈو میں آباد ہو گئی۔ وہاں رہنے اور سہولیات کی لاگت نمایاں طور پر کم تھی، جس سے وہ اپنے فنڈز کو بہتر طریقے سے مختص کر سکتی تھی۔

فرانس میں سرکاری اسکول مفت ہیں اور غیر رہائشیوں کے لیے بھی قابل رسائی ہیں، لیکن تعلیم فرانسیسی میں ہے۔ نجی اور بین الاقوامی اسکول انگریزی، جرمن اور دیگر زبانوں میں پروگرام پیش کرتے ہیں۔ ان میں ایسے اختیارات شامل ہیں جو بین الاقوامی معیارات پر پورا اترتے ہیں (IB، برطانوی نصاب، امریکی ڈپلومہ)۔

سطح اور علاقے کے لحاظ سے نجی اسکولوں میں ٹیوشن €5,000 سے €15,000 فی سال تک ہوتی ہے۔ اعلیٰ تعلیم بین الاقوامی طلباء کے لیے بھی دستیاب ہے: سوربون، سائنسز پو، INSEAD، اور دیگر باوقار ادارے مختلف ممالک کے طلباء کو قبول کرتے ہیں۔ تاہم، فرانسیسی مہارت کا ثبوت یا داخلہ امتحانات کی کامیاب تکمیل تقریباً ہمیشہ ضروری ہوتی ہے۔

فرانسیسی صحت کی دیکھ بھال کا نظام سرکاری طور پر چلنے والے Assurance Maladie پروگرام پر مبنی ہے، جو طبی خدمات کی لاگت کا تقریباً 70% احاطہ کرتا ہے۔ بقیہ 30% ضمنی انشورنس (mutuelle) کے ذریعے احاطہ کرتا ہے۔

اوسط اخراجات:

• جنرل پریکٹیشنر مشاورت - تقریبا € 30؛
• ماہر سے مشورہ - €50 سے؛
• دندان سازی: €20–50 بھرنا، صفائی – تقریباً €30۔

فرانس میں تین ماہ سے کم رہنے والے غیر رہائشیوں کے لیے، بین الاقوامی بیمہ کی سفارش کی جاتی ہے، جس کی قیمت تقریباً €35 فی مہینہ سے شروع ہوتی ہے۔

ملک میں حفاظت کی سطح کافی زیادہ ہے، خاص طور پر دیہی اور مضافاتی علاقوں میں۔ بڑے شہروں میں، چھوٹی موٹی چوری اور اسٹریٹ کرائم اب بھی ہو سکتے ہیں، لیکن پولیس نظم و ضبط برقرار رکھنے کے لیے سرگرمی سے کام کر رہی ہے۔

فرانس کا بنیادی ڈھانچہ اچھی طرح سے ترقی یافتہ ہے اور اس میں عوامی نقل و حمل کا نیٹ ورک، تیز رفتار TGV ٹرینیں، بین الاقوامی اور علاقائی ہوائی اڈے، جدید شاہراہیں، اور فیری روٹس شامل ہیں۔ شہر ثقافتی اور کھیلوں کی سہولیات، شاپنگ سینٹرز، اور صحت کی دیکھ بھال کی سہولیات پیش کرتے ہیں۔ دیہی علاقوں میں، بنیادی ڈھانچہ محدود ہے لیکن اس میں بنیادی سہولیات جیسے دکانیں، اسکول اور نقل و حمل کے مراکز شامل ہیں۔

فرانس اپنی طرز زندگی کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کرتا ہے: ہلکی آب و ہوا، سمندر، پہاڑ، ثقافتی اور معدے کی تنوع۔ دوسری طرف، آسٹریا آرڈر، سیکورٹی، اور پیشن گوئی کے ساتھ منسلک ہے.

اگر کوئی سرمایہ کار آرام، سکون، اور ضمانت شدہ تحفظ کا خواہاں ہے، تو آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ایک بہتر آپشن ہے۔ اگر ثقافتی تنوع، سمندر تک رسائی، ترقی یافتہ سیاحتی انفراسٹرکچر، اور ایک متحرک طرز زندگی ترجیحات ہیں، تو فرانس بہترین انتخاب ہے۔

فرانسیسی مارکیٹ نہ صرف سرمایہ کاروں کے لیے، بلکہ ان لوگوں کے لیے بھی دلچسپی کا باعث ہے جو اعلیٰ معیار زندگی کے خواہاں ہیں۔

سیاسی یا معاشی عدم استحکام کے شکار ممالک کے شہریوں کے لیے، فرانس میں جائیداد خریدنا سرمائے کے تحفظ اور خاندان کی حفاظت کا ذریعہ بن جاتا ہے۔ سب سے زیادہ امید افزا علاقے پیرس، کوٹ ڈی ازور، اور بورڈو ہیں: یہاں، لیکویڈیٹی زیادہ ہے، اور ری سیل ریٹس نمایاں طور پر تیز ہیں۔

ریٹائر ہونے والے اپنی معتدل آب و ہوا، اعلیٰ معیار کی صحت کی دیکھ بھال، اور زندگی کی آرام دہ رفتار کے لیے جنوبی علاقوں کا انتخاب کرتے ہیں۔ فرانس میں سستا گھر خریدتے وقت، طبی مراکز اور نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی قربت پر غور کرنا ضروری ہے۔

ڈیجیٹل خانہ بدوش اور کاروباری افراد فرانس کے اچھے ترقی یافتہ انٹرنیٹ انفراسٹرکچر، ساتھی کام کرنے کی جگہوں، اور آسان بین الاقوامی رابطوں کی تعریف کرتے ہیں۔ لیون اور ٹولوز جیسے درمیانے درجے کے شہر اس طرز زندگی کے لیے مثالی ہیں۔

مثال کے طور پر، میرے ایک کلائنٹ، ریاستہائے متحدہ کے ایک کاروباری، نے لیون میں €350,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ وہ دور دراز کے کاموں کو فرانس میں رہنے کے ساتھ جوڑتا ہے اور سیاحتی موسم کے دوران جائیداد کو کرائے پر دیتا ہے جس سے اس کی آمدنی میں مزید اضافہ ہوتا ہے۔

فرانس اپنی طرز زندگی اور رئیل اسٹیٹ لیکویڈیٹی کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کرتا ہے، جبکہ آسٹریا اپنے استحکام اور قدامت پسند مارکیٹ کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔ فعال سرمایہ کاری اور کرایے کے مواقع تلاش کرنے والوں کے لیے، فرانس انتخاب ہے۔ ان لوگوں کے لیے جو سب سے محفوظ اور سب سے زیادہ متوقع سرمایہ کاری کے خواہاں ہیں، آسٹریا بہترین آپشن ہے۔

فرانس میں جائیداد کے لین دین سے باہر نکلنے پر خصوصی توجہ کی ضرورت ہے۔ یہ خاص طور پر ان لوگوں کے لیے درست ہے جو ٹیکس کو بہتر بنانے یا اثاثے رشتہ داروں کو منتقل کرنے کی منصوبہ بندی کر رہے ہیں۔ فروخت کے قواعد کو سمجھنا آپ کو غیر متوقع اخراجات سے بچنے اور اپنی زیادہ سے زیادہ آمدنی کو محفوظ رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔

فرانسیسی قانون صرف 22 سال کی ملکیت کے بعد کیپٹل گین ٹیکس سے مکمل چھوٹ فراہم کرتا ہے۔ اس وقت تک، شرح 19% کے علاوہ 17.2% سماجی تحفظ کا حصہ ہے۔ اس کے نتیجے میں منافع کا کل 36.2% ٹیکس کا بوجھ ہے۔

ٹیکس کی اصلاح کے موثر طریقوں میں سے ایک خاندان کے افراد کو جائیداد کی منتقلی (فروخت یا وراثت) ہے۔

ایک عملی مثال: سرمایہ کاروں کے ایک خاندان نے بورڈو میں ایک اپارٹمنٹ اپنے بچوں کو منتقل کیا۔ نتیجے کے طور پر، وہ بعد میں ہونے والی فروخت پر مکمل کیپٹل گین ٹیکس ادا کرنے سے بچنے کے قابل ہو گئے، اس طرح مجموعی اخراجات میں کمی آئی۔

فرانس کے بڑے شہروں — پیرس، لیون، بورڈو، اور کوٹ ڈی ازور — میں مارکیٹ کافی مائع ہے۔ ان علاقوں میں جائیدادیں زیادہ مانگ کی وجہ سے تیزی سے فروخت ہوتی ہیں۔ دریں اثنا، دیہی علاقوں اور چھوٹے شہروں میں، فروخت میں کئی مہینوں سے لے کر ایک سال تک کا وقت لگ سکتا ہے۔

پیرس میں اپارٹمنٹ بیچنے کا اوسط وقت عام طور پر 3-6 ماہ ہوتا ہے۔ سیاحتی علاقوں میں، یہ مدت 9 ماہ تک بڑھ جاتی ہے، اور دیہاتوں اور صوبائی قصبوں میں، ری سیل میں چھ ماہ سے ایک سال تک کا وقت لگتا ہے۔

جائیداد کی فروخت براہ راست رہائش کی حیثیت کو متاثر نہیں کرتی ہے۔ تاہم، پاسپورٹ ٹیلنٹ یا VLS-TS Visiteur اسکیموں کا استعمال کرتے وقت، اثاثوں کو برقرار رکھنا یا مالی سالوینسی کا مظاہرہ کرنے کے لیے آمدنی ثابت کرنا ضروری ہے۔

آسٹریا میں، سرمایہ کاری سے نکلنے کا عمل عام طور پر آسان ہوتا ہے۔ کیپٹل گین ٹیکس کم ہیں، اثاثے زیادہ مائع ہیں، دوبارہ فروخت کی مدت کم ہے، اور وراثت اور جائیداد کی منتقلی کے ٹیکس فرانس کے مقابلے میں کم پیچیدہ ہیں۔

برسوں کے دوران، میں نے فرانس میں درجنوں لین دین کو سنبھالا ہے: پیرس میں چھوٹے اپارٹمنٹس سے لے کر کوٹ ڈی ازور پر لگژری ولاز اور دیہی علاقوں میں ملکی مکانات۔ تجربہ بتاتا ہے کہ سرمایہ کاری کی کامیابی، سب سے بڑھ کر، پوری مستعدی پر منحصر ہے۔

میں ہمیشہ compromis de vente اور acte de vente دستاویزات پر خصوصی توجہ دیتا ہوں۔ یہ یقینی بنانا ضروری ہے کہ ٹیکس یا یوٹیلیٹی بل بقایا نہیں ہیں، اور زمین کی حیثیت، کرایے کی پابندیوں، اور کسی قسم کے بوجھ کو چیک کرنا ضروری ہے۔ یہ نقطہ نظر کلائنٹ کو خریداری کے بعد کسی بھی ناخوشگوار حیرت سے بچاتا ہے۔

مجھے یقین ہے کہ بہترین حکمت عملی تنوع ہے: آسٹریا میں مستحکم سرمایہ کاری اور فرانس میں زیادہ منافع بخش منصوبوں کا مجموعہ۔ مثال کے طور پر، پورٹ فولیو کا کچھ حصہ ویانا میں ہو سکتا ہے، جہاں مارکیٹ قابل بھروسہ اور پیش قیاسی ہے، جب کہ دوسرا حصہ پیرس یا کوٹ ڈی ازور میں ہو سکتا ہے، جہاں سرمائے میں اضافے کے امکانات ہیں اور ایک باوقار طرز زندگی کے ساتھ آمدنی کو جوڑنے کا موقع ہے۔

اگر میں اپنی ذاتی ترجیحات پر غور کروں تو میں سرمائے کے تحفظ اور آرام دہ زندگی کے لیے فرانس اور استحکام اور سلامتی کے لیے آسٹریا کا انتخاب کروں گا۔ یہ توازن سرمایہ کاروں کو آمدنی اور آرام دونوں فراہم کرتا ہے۔

فرانس میں رئیل اسٹیٹ خریدنا ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو آمدنی، لیکویڈیٹی، اور پریمیم طرز زندگی کے امتزاج کے خواہاں ہیں۔ پیرس، کوٹ ڈی ازور، یا یہاں تک کہ ایک چھوٹا سا گاؤں آپ کے اہداف کے لحاظ سے منافع بخش سرمایہ کاری ہو سکتا ہے۔

آسٹریا ان لوگوں کے لیے ایک انتخاب ہے جو سلامتی اور پیشین گوئی کے خواہاں ہیں۔ یہ کم خطرات، ایک آسان ٹیکس نظام، اور جائیداد کے حقوق کے تحفظ کی اعلیٰ ڈگری پیش کرتا ہے۔

کسی لین دین کو ختم کرنے سے پہلے، دستاویزات کے مکمل پیکج کو پہلے سے چیک کرنا انتہائی ضروری ہے: Compromis de vente, Acte de vente, نیز سروس de publicité foncière کے ساتھ رجسٹریشن۔

مانگ کے ڈھانچے کو سمجھنا بھی اتنا ہی اہم ہے: مقامی باشندوں اور غیر ملکی سرمایہ کاروں دونوں کی دلچسپی کا امتزاج جائیداد کی لیکویڈیٹی اور سرمایہ کاری کے استحکام میں کلیدی عنصر ہے۔

آؤٹ لک ٹو 2030 : فرانسیسی مارکیٹ آنے والے سالوں میں بتدریج ترقی دکھائے گی۔ کلیدی رجحانات میں نئے ٹیکس اور توانائی کی کارکردگی کی ضروریات، سرمایہ کاری پر حکومتی نگرانی میں اضافہ، پریمیم پراپرٹیز میں دلچسپی میں اضافہ، اور علاقائی مراکز کی فعال ترقی شامل ہیں۔

فرانس میں آج گھر خریدنے پر غور کرنے والے سرمایہ کار مستقبل میں بڑھتی ہوئی قیمتوں اور ٹیکس کے نظام میں ہونے والی تبدیلیوں کا فائدہ اٹھا سکیں گے۔

1. مقصد کا تعین کرنا

• رہائش: رہائش، کرائے پر یا دوبارہ فروخت کے لیے۔
• قلیل مدتی یا طویل مدتی سرمایہ کاری۔
• فنانس: بجٹ اور متوقع منافع کا حساب۔

2. قانونی پہلو

• جائیداد کی قانونی حیثیت کی جانچ کرنا: کیڈسٹرل رجسٹر، قرضوں کی عدم موجودگی اور بوجھ۔
• غیر ملکیوں کے لیے شرائط: یوکرین اور CIS کے شہریوں کے لیے کوئی پابندیاں نہیں ہیں، لیکن یہ عمل زیادہ پیچیدہ ہے۔
• ابتدائی معاہدہ (Compromis de vente) اور 5-10% کی جمع۔
• نوٹری کی ضرورت ہے (نوٹیر)۔

3. فنانس اور ٹیکس

خریدتے وقت:

• نوٹری فیس اور ڈیوٹی - تقریباً 7-8% (ثانوی مارکیٹ)۔
• VAT (TVA) 20% - نئی عمارتیں خریدنے پر۔

سالانہ:

• ٹیکس فونسیئر - پراپرٹی ٹیکس۔
• ٹیکس ڈی ہیبیٹیشن – رہائش پر ٹیکس (رہائشیوں کے لیے ختم کر دیا گیا، لیکن دوسرے گھروں پر لاگو ہوتا ہے)۔
• غیر ملکیوں کے لیے رہن: عموماً لاگت کا 70-80% تک۔

4. مقام اور بازار

• پیرس: اعلی قیمت، مستحکم ترقی، کرایہ کی پیداوار 2-3%۔
• کوٹ ڈی ازور: زیادہ لیکویڈیٹی، سیاحوں کی مانگ۔
• لیون، بورڈو، نانٹیس: قیمت اور منافع کا توازن۔
• سکی ریزورٹس: اعلی موسمی مانگ۔

5. انتظام اور کرایہ

• ڈیلیوری: آزادانہ طور پر یا کسی ایجنسی ڈی جیسٹین لوکیٹیو کے ذریعے۔
• کرایہ پر ٹیکس:
  • Régime réel - اخراجات کا حساب کتاب۔
  • مائیکرو فونسیئر / مائیکرو بی آئی سی – فکسڈ کٹوتی۔
• لازمی گھر کی بیمہ ( یقینی رہائش گاہ )۔

6. اعتراض کی جانچ کرنا

• تشخیص: ڈی پی ای (توانائی کی کارکردگی)، ایسبیسٹوس، لیڈ، وغیرہ۔
• عمارت کی حالت (خاص طور پر پرانے مکانات)۔
• یوٹیلیٹی لاگت (copropriété چارجز)۔

7. سرمایہ کاری سے باہر نکلنا

• کیپٹل گین ٹیکس 22 سال کی ملکیت کے بعد کم ہو جاتا ہے۔
• SCI ( Société Civile Immobilière ) کے ذریعے رجسٹریشن - ٹیکس اور وراثت کی اصلاح۔

1. €500,000 کے ساتھ سرمایہ کار

مقصد: مختصر مدت کے کرائے سے مستحکم آمدنی حاصل کرنا اور سرمائے کو محفوظ کرنا۔

میں نے کیا پایا: پیرس کے قلب میں ایک 80 m² اپارٹمنٹ۔ اس میں تین بیڈ روم ہیں، جن کی جدید تزئین و آرائش کی گئی ہے، اور ایئر بی این بی پر کرائے پر لینے کے لیے تیار ہے۔

نتیجہ: پیداوار اوسطاً 4-5% سالانہ۔ اہم مقام نے کرایہ داروں کے مستقل بہاؤ کو یقینی بنایا، اور وسطی پیرس کی اعلی لیکویڈیٹی نے سرمایہ کار کو قیمت میں 15 فیصد اضافے کے ساتھ، صرف تین سال کے بعد جائیداد کو دوبارہ فروخت کرنے کی اجازت دی۔

2. پنشنر €300,000 کے ساتھ

مقصد: ریٹائرمنٹ میں آرام دہ زندگی اور سرمایہ کاری شدہ فنڈز کی حفاظت۔

میں نے کیا پایا: ایک پرسکون پروونکل گاؤں کے پرسکون علاقے میں ایک چھوٹا سا مکان جس میں دو بیڈروم اور ایک نجی باغ ہے۔

نتیجہ: افادیت کے اخراجات کم سے کم تھے - تقریباً €200 فی مہینہ۔ عمارت نے موسم گرما کے دوران پڑوسیوں یا سیاحوں کو طویل مدتی کرایہ پر لینے کا موقع بھی پیش کیا (3% واپسی)۔ پانچ سالوں میں، جائیداد کی قیمت میں 10% اضافہ ہوا۔

3. €500,000 والے بچوں والا خاندان

مقصد: رہائش، بچوں کی تعلیم اور سرمایہ کاری۔

مجھے کیا ملا: لیون میں اچھے اسکولوں اور یونیورسٹیوں کے قریب 3 کمروں کا اپارٹمنٹ، اچھی طرح سے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر، پارکنگ۔

نتیجہ: خاندان کو سرکاری اور نجی اسکولوں تک رسائی کے ساتھ آرام دہ رہائش ملی۔ اپارٹمنٹ مستقل طور پر طویل مدتی کرائے پر لیا گیا تھا، جو تقریباً 3.5% سالانہ حاصل کرتا ہے۔ مزید برآں، جائیداد کی قیمت میں چار سالوں میں 12% اضافہ ہوا، جو ان کی منتخب حکمت عملی کی کامیابی کی تصدیق کرتا ہے۔