ٹائرول میں پراپرٹی کیسے خریدیں - قیمتوں اور طریقہ کار کے لیے ایک تفصیلی گائیڈ

ٹائرول آسٹریا کا ایک الپائن علاقہ ہے، جہاں 2024 میں گھر کی اوسط قیمت €4,727 فی مربع میٹر سے تجاوز کر گئی۔ اپنے دلکش پہاڑی مناظر، ترقی یافتہ سکی ریزورٹ انفراسٹرکچر، اور اعلیٰ معیار زندگی کے لیے مشہور، یہ خطہ گھریلو خریداروں اور سرمایہ کاروں دونوں میں مقبول ہے۔.

حالیہ برسوں میں، مستحکم مانگ (خاص طور پر ڈھلوان والے اپارٹمنٹس کے لیے) اور قیمتوں میں اضافے کے امکان کی وجہ سے ٹائرولین رئیل اسٹیٹ میں دلچسپی بڑھ رہی ہے۔ تاہم، خطے کی مارکیٹ کی اپنی منفرد خصوصیات ہیں، جن میں زمین کے محدود وسائل سے لے کر بین الاقوامی خریداروں کے لیے خصوصی قانونی ضوابط شامل ہیں۔.

اس آرٹیکل میں، ہم ٹائرول میں اپارٹمنٹ، مکان، چیلیٹ، یا زمین کی خریداری میں شامل تمام اقدامات کا احاطہ کریں گے—قیمتوں اور مقامات سے لے کر قانونی اور مالی تحفظات تک — تاکہ اگر آپ ، خاص طور پر ٹائرول میں جائیداد خریدنے پر

Tyrolean رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پراپرٹیز کی ایک وسیع رینج پیش کرتی ہے - شہروں اور پہاڑی علاقوں میں چھوٹے اسٹوڈیوز اور دو بیڈ روم والے اپارٹمنٹس سے لے کر کشادہ چیلیٹس اور ریزورٹس کے قریب نجی گھروں تک، نیز خصوصی ولاز اور پریمیم اپارٹمنٹس۔.

دونوں ری سیل اپارٹمنٹس (پرانی عمارتوں میں، "Altbau") اور جدید آلات کے ساتھ نئے condominiums ("Neubau") ہیں۔.

بہت سے گھر روایتی الپائن انداز میں لکڑی کے ٹرم کے ساتھ بنائے گئے ہیں — یہ بالکل وہی چیلیٹ ہیں جو خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں۔ سیاحوں کو کرایہ پر لینے کے لیے اپارٹمنٹ کے منصوبے بھی ہیں (بشمول انتظامی کمپنیاں والے) اور بازار میں فروخت کے لیے کاٹیجز۔.

اپارٹمنٹس۔ مختلف فارمیٹس، ایک کمرے کے اسٹوڈیوز سے لے کر بڑے لوفٹس تک۔ شہروں (Innsbruck, Kufstein) میں بلند و بالا عمارتوں میں زیادہ معیاری اپارٹمنٹس ہیں، جبکہ ریزورٹس (Kitzbühel، Landeck) سکیئرز کے لیے کمپیکٹ اپارٹمنٹس پیش کرتے ہیں۔

پرائیویٹ مکانات اور چیلٹس۔ زمین پر سنگل اور نیم علیحدہ گھر، اکثر باغ اور گیراج کے ساتھ۔ چیلٹس عام طور پر پہاڑوں کے قریب بنائے جاتے ہیں، بعض اوقات دور دراز پہاڑی دیہاتوں میں۔ یہ خصوصیات رازداری اور جگہ پیش کرتی ہیں، لیکن اکثر اہم دیکھ بھال کی ضرورت ہوتی ہے (حرارت، برف ہٹانا، وغیرہ)۔

لگژری ولاز اور اپارٹمنٹس۔ الپائن کے نظاروں کے ساتھ پرتعیش حویلیوں کے ساتھ ساتھ اونچے درجے کے پینٹ ہاؤسز اکثر باوقار مقامات (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol) میں پائے جاتے ہیں۔ اس طرح کی جائیدادوں پر لاکھوں یورو لاگت آتی ہے اور یہ بنیادی طور پر دولت مند گاہکوں کے لیے یا باوقار سرمایہ کاری کے لیے ہیں۔

زمین۔ ٹائرول میں زمین کی کمی ہے، جس کی وجہ سے رہائشی پلاٹ نایاب اور مہنگے ہیں۔ خریداروں کو زمین کے نامزد استعمال (باؤزون)، عمارت کے اجازت ناموں کی دستیابی، اور وفاقی/مقامی منصوبہ بندی کی ضروریات کو چیک کرنا چاہیے۔

ٹائرول میں جائیداد کی قیمتیں روایتی طور پر آسٹریا کی اوسط سے زیادہ ہیں: 2024 میں، یہاں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت تقریباً €4,727 فی مربع میٹر تھی۔ (چوٹی 2022 میں پہنچ گئی تھی - تقریبا €5,195/m²، جس کے بعد قیمتیں ایڈجسٹ ہوئیں)۔

واحد خاندانی گھروں کی قیمتیں کم تھیں (کئی ہزار یورو فی مربع میٹر)، لیکن حالیہ برسوں میں ان میں نمایاں اضافہ بھی ہوا ہے۔ مثال کے طور پر، 2022 کے بازار کے تخمینے کے مطابق، ایک خاندانی گھر کی اوسط قیمت تقریباً €4,660 فی مربع میٹر تھی۔.

ڈیٹا Tyrolean رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تجزیاتی جائزوں سے لیا گیا ہے۔ براہ کرم نوٹ کریں کہ اصل قیمتیں جائیداد کی حالت اور صحیح مقام کے لحاظ سے مختلف ہو سکتی ہیں۔.

خطے میں مانگ اور قیمتیں غیر مساوی طور پر بڑھ رہی ہیں۔ سکی ریزورٹس کے قریب اور بڑے شہروں میں پراپرٹیز سب سے زیادہ مانگ میں ہیں۔ 2016 سے 2022 تک، اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تقریباً 60% اضافہ ہوا (€2,850 سے €4,573/m²)، جبکہ نجی گھروں کی قیمتوں میں تقریباً 93% اضافہ ہوا۔

تاہم، 2023–2024 تک، قرضے کی بلند شرحوں کی وجہ سے ترقی کی رفتار کم ہوئی: Statistik Austria کے مطابق ، 2023 میں، آسٹریا میں 2010 کے بعد پہلی بار مکانات کی قیمتوں میں 2.6% کی کمی ہوئی (بنیادی طور پر موجودہ مکانات کی وجہ سے)۔

Tyrol میں، رجحان اسی طرح ہے: 2022 میں چوٹی کے بعد، قیمتیں مستحکم ہو گئی ہیں. مثال کے طور پر، 2024 میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں قدرے ایڈجسٹمنٹ ہوئی ہے، جبکہ زمین کی قیمتیں، استحکام کے باوجود، بلند رہیں (ٹائرول کی اوسط 2024 میں €414/m² ہے، جو 2016 کی سطح سے دوگنی سے زیادہ ہے)۔.

موسمی بھی ایک کردار ادا کرتا ہے۔ خریداروں کی سرگرمیاں عام طور پر گرمیوں اور خزاں میں بڑھ جاتی ہیں (سردیوں کے موسم سے پہلے)، جو بعض اوقات قیمتوں کو بڑھا دیتی ہے، خاص طور پر مشہور سکی علاقوں کے قریب جائیدادوں کے لیے۔ دوسری طرف، موسم سرما میں تعطیلات اور موسمی حالات کی وجہ سے کم سرگرمی ہوتی ہے۔

مقام ایک اہم عنصر ہے۔ ترقی یافتہ انفراسٹرکچر (سڑکیں، اسکول، ہسپتال) اور اسکی ڈھلوانوں یا سیاحتی مقامات کی قربت کسی پراپرٹی کی قیمت اور مارکیٹ پر براہ راست اثر ڈالتی ہے۔.

مثال کے طور پر، انزبرک (ٹائرول کا دارالحکومت) اپنی یونیورسٹی، ہوائی اڈے اور ٹرانسپورٹ کے مرکزوں کے لیے مشہور ہے، اس لیے یہاں کی اوسط قیمت دور دراز کی وادیوں کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہے۔.

مارکیٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، انسبرک میں اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت تقریباً €5,700 فی مربع میٹر ہے، جب کہ پہاڑوں میں، جیسے کہ Landeck یا Lienz، قیمتیں نمایاں طور پر کم ہو سکتی ہیں (€2,000–3,000 فی مربع میٹر)۔ اعلی قیمتیں اس سے متاثر ہوتی ہیں:

• سیاحوں کی اپیل۔ ریزورٹ کے علاقے (Kitzbühel، Axam، Mayrhofen، وغیرہ) خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرتے ہیں جو اسکیئنگ کی سہولت کے لیے ادائیگی کرنے کو تیار ہیں۔
• نقل و حمل کی رسائی۔ موٹر ویز اور بین الاقوامی راستوں کی قربت (مثال کے طور پر کرچبرگ کے قریب انسبرک-سالزبرگ ایگزٹ) جائیداد کو مستقل رہائش اور کاروبار کے لیے پرکشش بناتی ہے۔
• بنیادی ڈھانچہ اور خدمات۔ ترقی یافتہ سماجی انفراسٹرکچر والے علاقے (اسکول، ہسپتال، دکانیں) جنگل کے علاقوں سے زیادہ مہنگے ہیں۔ شہر کے مراکز عام طور پر آس پاس کے علاقوں سے زیادہ مہنگے ہوتے ہیں۔

آپ ٹائرول میں علاقے کے لحاظ سے قیمتوں اور خصوصیات کا موازنہ کر سکتے ہیں:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel)۔ سب سے مہنگے اضلاع میں سے ایک، سرفہرست ریزورٹس کا گھر۔ یہاں اپارٹمنٹ کی قیمتیں علاقائی اوسط سے سینکڑوں یورو زیادہ ہیں۔ یہ علاقہ سرمایہ کاروں میں مقبول ہے، لیکن سستی اختیارات کم ہیں۔

Insbruck-Land and Innsbruck (Land & Stadt)۔ انسبرک (شہر) – شہر کی حیثیت کی وجہ سے زیادہ قیمتیں (ایک اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً €5,760/m²)۔

باہر کے علاقے (Innsbruck-Land) قدرے سستے ہیں، لیکن بڑے پیمانے پر ترقی کے لیے بھی بند ہیں، اس لیے قیمت کی سطح شہر کی سطح کے قریب ہے۔

لینڈیک (بیزرک لینڈیک)۔ ڈھلوانوں کے قریب بہت سے چھوٹے شہر ہیں ("سکائی گاؤں")، اور قیمتیں مناسب ہیں: مثال کے طور پر، اپارٹمنٹ کی اوسط قیمت ~3,592 €/m² ہے۔

لینز (بیزرک لینز)۔ ٹائرول کا سب سے مشرقی ضلع، کم قیمتوں کے ساتھ (ایک اپارٹمنٹ کے لیے تقریباً €2,090 فی مربع میٹر)۔ Lienz میں رئیل اسٹیٹ ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو علاقے کے قدرتی ماحول کو محفوظ رکھتے ہوئے زیادہ سستی اختیارات کی تلاش میں ہیں۔

شواز کے اضلاع (Schwaz, Kufstein, Reutte, etc.) سیاحوں میں مقبول ہیں اور اپارٹمنٹ کی اوسط قیمتیں پیش کرتے ہیں۔ Reutte سب سے کم ترقی یافتہ ہے اور سب سے سستا مکان پیش کرتا ہے (~ €3,740/m² سے اپارٹمنٹ)، لیکن ملازمت اور خدمت کے مواقع بھی زیادہ محدود ہیں۔

یہ عمل سائٹ کے انتخاب کے ساتھ شروع ہوتا ہے۔ یہاں، اہداف کو واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے:

• آزادی سے جیو۔ کام اور اسکولوں کے قریب - اچھے انفراسٹرکچر والے شہروں یا بڑے قصبوں میں رہائش تلاش کریں۔
• سرمایہ کاری / کرایہ۔ ریزورٹ ایریاز یا طلباء کے پڑوس (Innsbruck) پر غور کریں۔ سکی ڈھلوان کے قریب چھوٹے اپارٹمنٹس یا اپارٹمنٹس سیاحوں کے لیے قلیل مدتی کرایے کے لیے موزوں ہیں۔
• دوسرا گھر (ڈاچا)۔ ویران پہاڑی مقامات تلاش کریں، لیکن سیاحت کے امکانات پر غور کریں: یہاں تک کہ ایک dacha تک رسائی سے فائدہ اٹھاتا ہے اور قریب میں کم از کم دکانیں ہوتی ہیں۔

چیک لسٹ تلاش کریں:

• اپنے اہداف اور بجٹ کا تعین کریں۔.
• پورٹلز اور رئیلٹرز کا استعمال کریں، لیکن پھر ذاتی طور پر کئی جائیدادوں کا معائنہ کریں۔.
• علاقے کے بارے میں معلومات جمع کریں: کرایہ کی مانگ، پراپرٹی ٹیکس، کوئی پابندیاں (کوئی دوسرا گھر نہیں)۔.
• کسی ماہر سے لین دین کے وقت کے بارے میں پوچھیں: بعض اوقات اچھی پیشکشیں مارکیٹ سے جلدی غائب ہو جاتی ہیں۔.

Tyrol میں خریداری کا عمل آسٹریا کے ریاستی قانون (Grundverkehrsrecht) کے تحت چلتا ہے، اور غیر ملکیوں کے لیے تفصیلی قوانین وفاقی ریاست کے لحاظ سے مختلف ہو سکتے ہیں۔ غیر رہائشیوں کے لیے اہم تحفظات:

خریداری کا اجازت نامہ (Genehmigung)۔ EU اور EEA کے شہریوں کے ساتھ آسٹرین جیسا سلوک کیا جاتا ہے اور انہیں اجازت نامے کی ضرورت نہیں ہوتی ہے ۔ غیر EU/EEA ممالک کے شہریوں کے لیے (مثال کے طور پر، CIS، US، وغیرہ)، آسٹریا میں جائیداد خریدنے والے غیر ملکیوں پر پابندیاں لاگو ہوتی ہیں : زیادہ تر معاملات میں، لین دین کو Grundverkehrsbehörde (میونسپل لینڈ ایکوزیشن اتھارٹی) سے پہلے سے منظور شدہ ہونا چاہیے۔

طریقہ کار: ابتدائی معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد، خریدار ایک درخواست جمع کراتا ہے۔ فیصلہ عام طور پر چند ہفتوں میں کیا جاتا ہے۔.

قانون سازی میں تبدیلیاں۔ 2024 میں، مقامی زمین کی منتقلی کے قانون میں ترامیم کو ٹائرول میں اپنایا گیا، جس میں نئے چیک اور پابندیاں متعارف کرائی گئیں، خاص طور پر زمین اور زرعی جائیداد سے متعلق لین دین کے لیے۔

اپ ٹو ڈیٹ رہیں: میرا مشورہ ہے کہ آپ لینڈ ٹیرول کی آفیشل پبلیکیشنز پڑھیں یا کسی بھی تبدیلی سے باخبر رہنے کے لیے کسی وکیل سے مشورہ کریں۔.

مطلوبہ دستاویزات۔ ضروری دستاویزات میں آسٹریا میں پاسپورٹ، ٹیکس شناختی نمبر (Steuernummer)، موجودہ رہائش کا ثبوت، لینڈ رجسٹری (Liegenschaftskataster) سے ایک اقتباس، اور زمین کے پلاٹ کی شناختی نمبر (KG، Grundbuchnummer) شامل ہیں۔ بیچنے والا ملکیت کا سرٹیفکیٹ فراہم کرتا ہے (Grundbuchauszug)۔

اکثر، لین دین نوٹری سے پہلے ہوتا ہے: آپ کو پاور آف اٹارنی کی ضرورت ہوگی (اگر کوئی نمائندہ کام کر رہا ہے)، ایک سابقہ ​​خریداری کا معاہدہ وغیرہ۔.

جائیداد کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرنا۔ گفت و شنید کے دوران مقامی وکیل یا نوٹری کو شامل کرنے کی سفارش کی جاتی ہے: وہ بوجھ، قرضوں، اور زیر التوا مقدمات کی عدم موجودگی کے ساتھ ساتھ کیڈسٹرل ڈیٹا کی درستگی اور معاہدے کی قانونی شکل کی تصدیق کریں گے۔

مثال کے طور پر، میں ہمیشہ ایک وکیل سے یہ چیک کرنے کے لیے کہتا ہوں کہ آیا جائیداد کی کیڈسٹرل منظوری ہے اور آیا یہ "چھٹیوں کی رہائش" ہے، جس کی خریداری پر پابندیاں لگ سکتی ہیں۔.

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری میں خود جائیداد کی قیمت خرید سے زیادہ متعدد لازمی اخراجات شامل ہوتے ہیں۔ اہم ہیں:

• رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس (Grunderwerbsteuer)۔ خریداری کی قیمت کا 3.5٪۔
• رجسٹریشن فیس (Eintragungsgebühr)۔ کیڈسٹرل ویلیو (Einheitswert) یا مارکیٹ قیمت کا 1.1% - زمین کے رجسٹر میں حقوق داخل کرتے وقت ادا کیا جاتا ہے۔
• نوٹری فیس۔ تقریباً 1–2% ٹرانزیکشن لاگت، لین دین کی پیچیدگی اور نوٹری کی فیس پر منحصر ہے۔
• رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کمیشن۔ عام طور پر، یہ قیمت خرید کے 3% + 20% VAT تک ہوتی ہے (خریدار کی طرف سے ادا کی جاتی ہے)، لیکن یہ فیس مشروط یا مخلوط ہو سکتی ہے (بیچنے والے کی طرف سے نصف ادا کی جاتی ہے، اگر وضاحت کی گئی ہو)۔
• دیگر اخراجات میں جائیداد کی تشخیص، دستاویز کا ترجمہ، انشورنس (رہن کے لیے بینک انشورنس)، اور سالانہ پراپرٹی ٹیکس (Grundsteuer) شامل ہو سکتے ہیں—عام طور پر چھوٹا، جائیداد کے سائز اور مقام کی بنیاد پر، اور مالک سے سالانہ چارج کیا جاتا ہے۔

مجموعی طور پر، پوشیدہ اخراجات جب پراپرٹی خریدتے ہیں تو قیمت خرید کے تقریباً 9-11% تک ہوتی ہے۔ قرض کے ساتھ فنانسنگ کرتے وقت، اس میں کم از کم 20-30% ڈاون پیمنٹ شامل کرنے کی سفارش کی جاتی ہے (آسٹریا میں، رہن اکثر خریداری کی قیمت کے 70-80% تک جاری کیے جاتے ہیں)۔.

آپ کو مستقبل کے ماہانہ اخراجات پر بھی غور کرنے کی ضرورت ہے : یوٹیلیٹیز (حرارت، پانی، برف ہٹانا وغیرہ)، ہوم انشورنس، اور ممکنہ طور پر کنڈومینیم فیس (نئے گھروں کے لیے)۔

خریداری کرتے وقت اخراجات کی تقسیم کی مثال (تقریبا):

اپنی خریداریوں کی مالی اعانت کے لیے، غیر ملکی خریدار آسٹریا یا بین الاقوامی بینکوں سے رجوع کر سکتے ہیں۔ یورپیوں کو عام طور پر وہی شرائط پیش کی جاتی ہیں جو آسٹریا کے شہریوں کو ملتی ہیں۔.

اگر آپ رہن کی منصوبہ بندی کر رہے ہیں تو، قرض کی قابل قبول شرائط اور تقاضوں کے بارے میں پہلے سے بینک سے چیک کریں ( 2022 میں متعارف کرائے گئے نئے FMA معیارات )۔ اس کے علاوہ، مستقبل کے یورو کی شرح تبادلہ اور شرح سود پر غور کریں، کیونکہ یہ آپ کی سرمایہ کاری کے منافع کو متاثر کرتے ہیں۔

جیسا کہ ذکر کیا گیا ہے، بنیادی قانونی ضرورت حکام سے اجازت ہے (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) غیر رہائشیوں کے لیے جو EU/EEA کے شہری نہیں ہیں۔ اس صورت میں:

• EU/EEA کے شہریوں کے ساتھ آسٹرین جیسا سلوک کیا جاتا ہے اور وہ بغیر کسی اضافی منظوری کے آزادانہ طور پر جائیداد خرید سکتے ہیں (حالانکہ بعض اوقات لین دین کے بارے میں مقامی انتظامیہ کی اطلاع کی ضرورت ہوتی ہے)۔
• تیسرے ملک کے شہریوں کو تقریباً ہمیشہ حصول کے لیے درخواست جمع کرانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ طریقہ کار ہر معاملے کے لیے انفرادی ہے — انہیں خریداری کے مقصد (مثلاً ذاتی رہائش یا سرمایہ کاری) کا جواز پیش کرنا چاہیے اور اضافی دستاویزات (مالی بیانات، ریزیومے) فراہم کرنا چاہیے۔

1 جنوری 2023 کو، ایک نیا قانون ، جس نے غیر ملکی خریداریوں پر کنٹرول کو سخت کیا۔ اب اجازت سے انکار ممکن ہے اگر لین دین خطے کے بہترین مفادات میں نہ ہو (مثال کے طور پر، اگر جائیداد بنیادی طور پر سیاحت کے لیے ہے یا اگر خریدار آسٹریا میں مستقل طور پر مقیم نہیں ہے)۔

لہذا، CIS یا دوسرے "تیسرے ممالک" کے شہریوں کے لیے پیشگی پیشہ ورانہ مشورہ حاصل کرنا ضروری ہے۔ خریداری کی "معاشرتی ضرورت" یا "معاشی فائدہ" کے لیے مجبور دلائل ضروری ہیں۔.

بعض اوقات اجازت کی ضرورت نہیں ہوتی ہے، چاہے خریدار کسی "تیسرے ملک" سے ہی کیوں نہ ہو: دو طرفہ معاہدے ہیں (مثال کے طور پر، سوئٹزرلینڈ یا لیختنسٹین کے ساتھ) یا مخصوص فوائد (بیوی/شوہر کے نام کو آسٹریا کی شہریت میں تبدیل کرنا)۔ تاہم، ٹرانزیکشن سے پہلے ان تفصیلات کو اچھی طرح واضح کرنا بہتر ہے۔

دھوکہ دہی اور قانونی مسائل سے بچنے کے لیے، یقینی بنائیں کہ آپ کے پاس ہے:

نوٹری آسٹریا میں لین دین نوٹری (نوٹار) کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ یہ قانونی سالمیت کو یقینی بناتا ہے: نوٹری ملکیت کے حقوق اور معاہدے کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرے گی۔ رئیل اسٹیٹ میں تجربے کے ساتھ نوٹری کا انتخاب کرنا ضروری ہے۔

قانونی مدد۔ میں ایک وکیل یا رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ کی خدمات حاصل کرنے کی تجویز کرتا ہوں، خاص طور پر اگر آپ جرمن نہیں بولتے ہیں۔ وہ دستاویزات کی تیاری اور ترجمہ کرنے، بیچنے والے کی ذمہ داریوں کی تصدیق کرنے اور اجازت نامے کی درخواست تیار کرنے میں آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔

لین دین کی انشورنس۔ آپ رسک انشورنس (Treuhandvereinbarung or escrow) پر غور کر سکتے ہیں، جہاں تمام منظوری ملنے تک فنڈز تیسرے فریق کے پاس رکھے جاتے ہیں۔ اگر اختتامی مرحلے کے دوران لین دین منسوخ ہو جاتا ہے تو یہ آپ کو رقم کے نقصان سے بچائے گا۔

جعلی سکیموں سے ہوشیار رہیں۔ عام اسکیموں میں "ڈبل سیلز" (ایک پراپرٹی کو ایک ساتھ دو خریداروں کو بیچنا) یا "مسلح جائیداد کی فروخت" (بیچنے والے نے رجسٹر نہیں کرایا) شامل ہیں۔ ہمیشہ زمین کے رجسٹر (Grundbuchauszug) سے حالیہ اقتباس کی درخواست کریں اور فریقین کے ناموں کی تصدیق کریں۔

خریداری کے بعد، غیر ملکی کے لیے استعمال کے اصولوں پر عمل کرنا ضروری ہے:

دوسرا گھر (Zweitwohnsitz)۔ جیسا کہ پہلے ہی کہا جا چکا ہے، خریدی گئی جائیداد آپ کی بنیادی یا "کام" کی رہائش گاہ ہونی چاہیے (مثال کے طور پر، اگر آپ عارضی طور پر ٹائرول میں پڑھ رہے ہیں یا کام کر رہے ہیں)، بصورت دیگر اسے غیر قانونی دوسرا گھر سمجھا جا سکتا ہے۔

ڈاکٹروں اور اساتذہ کو بعض اوقات مستثنیات دی جاتی ہیں۔ کسی بھی صورت میں، یقینی بنائیں کہ آپ نے رہائش کے تمام اعلانات مکمل کر لیے ہیں اور "ترجیحی میونسپلٹیز" (Vorbehaltsgemeinden) کی پابندیوں کے تحت نہیں آتے ہیں، جہاں نئے دوسرے گھر مکمل طور پر ممنوع ہیں۔.

کرایہ پر لینا۔ غیر ملکیوں کو اپنی جائیداد کرائے پر دینے کی اجازت ہے۔ تاہم، اگر پراپرٹی کو "Freizeitwohnsitz" (چھٹیوں کی رہائش گاہ) سمجھا جاتا ہے، تو میونسپل کے ضوابط مختصر مدت کے کرایے پر پابندی لگا سکتے ہیں (جیسے Airbnb)۔ کرایہ پر لینے سے پہلے، مقامی ضوابط چیک کریں اور کوئی قابل اطلاق سیاحتی فیس ادا کریں۔

وراثت اور دوبارہ فروخت۔ غیر ملکیوں کو آسٹریا کے شہریوں کے برابر وراثت کے حقوق حاصل ہیں۔ اگر آپ بعد میں جائیداد کو دوبارہ بیچنا چاہتے ہیں، تو وہی اقدامات لاگو ہوتے ہیں (بنیادی طور پر نوٹری کے ذریعے فروخت)۔

معاہدے کی شرائط پر منحصر ہے، آپ کو ٹیکس کا ایک حصہ واپس کرنے یا نئی کیڈسٹرل ویلیویشن ادا کرنے کی ضرورت پڑسکتی ہے، لیکن یہ تفصیلات عام طور پر دوبارہ فروخت ہونے پر خود بخود حل ہوجاتی ہیں۔.

باقاعدہ نگرانی۔ اگر آپ وہاں کل وقتی نہیں رہتے ہیں، تو یہ تجویز کیا جاتا ہے کہ آپ اپنی جائیداد کی نگرانی کے لیے کسی انتظامی کمپنی یا قابل اعتماد شخص کی خدمات حاصل کریں: اس کی حالت کی جانچ کرنا، یوٹیلیٹی بل ادا کرنا، برف ہٹانا وغیرہ۔ یہ آپ کی جائیداد کی حفاظت کرے گا اور کسی بھی پریشانی سے بچ جائے گا۔

اپارٹمنٹ کی اقسام ایک بیڈ روم سے لے کر چار بیڈ روم والے اپارٹمنٹس تک، اونچی عمارتوں یا ٹاؤن ہاؤسز میں، بالکونی کے ساتھ یا اس کے بغیر۔ نئی جائیدادیں اکثر پارکنگ اور ایلیویٹرز والے کمپلیکس میں بنتی ہیں۔ موجودہ یونٹ پرانے ہیں، لیکن بعض اوقات منفرد کردار (لکڑی کے شہتیر، قدیم فنش) پر فخر کرتے ہیں۔

ذہن میں رکھیں کہ نئی عمارتوں میں قیمتیں عموماً زیادہ ہوتی ہیں (سرمایہ کار جدید سہولیات کے لیے ادائیگی کرتے ہیں)، جبکہ ری سیل پراپرٹیز سستی ہوتی ہیں لیکن ان کی تزئین و آرائش کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔.

قیمتیں اور سامعین:

• نوجوان جوڑوں یا طالب علموں کے لیے، اسٹوڈیوز اور ایک کمرے کے اپارٹمنٹس دلچسپی کے حامل ہیں (فی الحال 4000-5000 €/m² Insbruck میں)۔.
• 2-3 کمروں کے وسیع اپارٹمنٹ خاندانوں کے لیے زیادہ موزوں ہیں، خاص طور پر مضافاتی علاقوں یا علاقائی مراکز میں (تقریباً €3,500/m²)۔.
• ریزورٹس کے قریب اپارٹمنٹس (مثال کے طور پر، Kitzbühel میں) کا انتخاب سرمایہ کاروں یا خاندانوں کے ذریعے کیا جاتا ہے جو پہاڑی نظارے کے لیے ادائیگی کرنا چاہتے ہیں۔.
• اگر آپ سیاحوں کو اپنی رہائش کرایہ پر دینا چاہتے ہیں، تو یہ سب سے بہتر ہے کہ مشہور مقامات پر کمپیکٹ یونٹس کا انتخاب کریں (یقیناً، ثانوی رہائش کے قوانین کو مدنظر رکھتے ہوئے)۔.

فوائد: اپارٹمنٹس عام طور پر مکانات کے مقابلے فی مربع میٹر سستے ہوتے ہیں، دیکھ بھال میں آسان اور کرایہ پر لینا آسان ہوتا ہے (مٹی، برف وغیرہ صاف کرنے کے لیے کوئی خرچ نہیں)۔

نقصانات: کم رازداری، افادیت کے اخراجات (ہاؤسوروالٹنگ، تزئین و آرائش) اور شہر کے مرکز میں اکثر زیادہ قیمتیں۔

ایک نجی گھر یا چیلیٹ زمین پر ایک بڑی جائیداد ہے۔.

پیشہ: زیادہ جگہ اور رازداری، ایک نجی باغ/گیراج، اور انفرادیت۔ یہ گھر اکثر اعلیٰ معیار کے مواد (پتھر، ٹھوس لکڑی) سے بنائے جاتے ہیں، گرمی کو اچھی طرح سے برقرار رکھتے ہیں (پہاڑوں میں اہم) اور الپس کے پس منظر میں پرتعیش نظر آتے ہیں۔

نقصانات: قیمت اور دیکھ بھال۔ ایک گھر کو گرم کرنے، چھتوں کی مرمت، موسم سرما میں برف ہٹانے وغیرہ میں اہم سرمایہ کاری کی ضرورت ہوتی ہے۔ اس کے علاوہ، آپ کو اجازت نامے چیک کرنے کی ضرورت ہے: کچھ علاقوں میں نئے چیلیٹوں کی تعمیر پر پابندی ہے (خاص طور پر محفوظ علاقوں میں)۔

اگر آپ اپنا گھر کرایہ پر لینے کا ارادہ کر رہے ہیں (بشمول Airbnb پر)، تو براہ کرم نوٹ کریں کہ آسٹریا کا قانون مختصر مدت کے کرایے پر پابندی لگا سکتا ہے (Zweitwohnsitz حدود)۔.

خریداری کے تحفظات: زمین کی منتقلی کے انتظام کا وہی عمل ولا یا مکان پر لاگو ہوتا ہے۔ تاہم، پرائیویٹ گھر اکثر اضافی شرائط کے ساتھ آتے ہیں جس کے لیے مالک کو سال کی ایک خاص مدت کے لیے وہاں رہنا پڑتا ہے (مکان کی کمی کو بڑھانے سے بچنے کے لیے)۔

چیلیٹ خریدنے سے پہلے، "سماجی دلچسپی" کے بارے میں پوچھیں - بعض اوقات خریداروں سے کہا جاتا ہے کہ وہ استعمال کے منصوبے فراہم کریں (ذاتی رہائش گاہ bkb سرمایہ کاری)۔.

اگر آپ عیش و آرام کی تلاش کر رہے ہیں، تو بہت زیادہ قیمتوں کے لیے تیار رہیں: کئی ملین یورو سے۔ ولا اکثر جدید ڈیزائن کو الپائن فن تعمیر کے ساتھ جوڑتے ہیں، جس میں اسپاس، سونا، اور پینورامک کھڑکیاں شامل ہیں۔ ایسی جائیدادوں کی قیمتیں (مثال کے طور پر، Kitzbühel یا Axam میں) €10,000–15,000 فی مربع میٹر سے زیادہ ہو سکتی ہیں۔.

اس طرح کی اشیاء درج ذیل صورتوں میں مناسب ہیں:

• آپ ریزورٹ میں دوسرا گھر چاہتے ہیں۔.
• آپ جائیداد کو مستقبل کے رہائشی علاقے میں طویل مدتی سرمایہ کاری کے طور پر دیکھتے ہیں (مثال کے طور پر، ایک بڑا نیا رہائشی منصوبہ)۔.
• آپ خصوصی کرایہ داروں کو کرایہ پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں (علاقائی برانڈ یہاں اہم ہے)۔.

لگژری اپارٹمنٹس کے لیے بھی یہی صورت حال ہے: انہیں ہوٹل کی خدمات، استقبالیہ وغیرہ کے ساتھ پیش کیا جا سکتا ہے۔ یہ ایک مخصوص مصنوعات ہے.

پلاٹ کا انتخاب۔ نامزد بلڈنگ زونز (باؤزون) میں پلاٹ تلاش کریں۔ ٹائرول میں رہائشی پلاٹوں کی بہت زیادہ قیمت ہے۔ اگر آپ گھر بنانے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ پلاٹ رہائشی استعمال کے لیے منظور شدہ ہے، نہ کہ صرف زرعی استعمال کے لیے۔ نئے مقامی منصوبہ بندی کے ضوابط ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) نئے زونز کے عہدہ کو محدود کر سکتے ہیں۔

زمین کی قیمتیں۔ ٹائرول میں، زمین جلد خریدنے کے قابل ہے: 2024 میں اوسط قیمت کا تخمینہ €414/m² ہے۔ سینٹرل انزبرک میں اور اس کے آس پاس، پلاٹ €786/m² تک پہنچتے ہیں، اور قریبی وارمارکیٹ میں، €689/m²، جبکہ ملک کے بیشتر حصوں میں، قیمتیں نمایاں طور پر کم ہیں۔

سرمایہ کار توقع کرتے ہیں کہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہو گا کیونکہ نئی سائٹیں نایاب ہو جائیں گی، خاص طور پر ریزورٹس کے قریب۔.

خریداری کے تحفظات۔ زمین کے کسی بھی لین دین کے لیے اکثر مخصوص اضافی منظوریوں کی ضرورت ہوتی ہے (پلمبنگ سے لے کر سڑک کی تعمیر تک)۔

خریداری کے بعد، آپ کو زیادہ تر ممکنہ طور پر ڈیزائن دستاویزات اور عمارت کے اجازت نامے (Baubewilligung) حاصل کرنے کی ضرورت ہوگی – یہ الپس میں ایک طویل اور مہنگا عمل ہے (زمین کی تزئین، نکاسی آب، وغیرہ پر اثرات کی جانچ کی وجہ سے)۔.

ٹائرولین مارکیٹ قانون سازی کی تبدیلیوں سے مشروط ہے۔ حالیہ برسوں میں درج ذیل اہم تبدیلیاں متعارف کرائی گئی ہیں۔

دوسرا گھر اور خالی گھر کے ٹیکس (2023)۔ 1 جنوری، 2023 کو، ٹائرول میں Tyroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) (Vacant Homes and Accommodation Tax Act) نافذ ہوا۔ اس کے تحت میونسپلٹیوں کو چھ ماہ سے زائد عرصے سے خالی رہنے والی رہائشی جائیدادوں اور دوسرے گھروں پر اضافی ٹیکس لگانے کی ضرورت ہے۔

فیس بلدیات کی طرف سے مقرر کی جاتی ہیں؛ بڑے اپارٹمنٹس کے لیے بالائی حد €2,500 سالانہ تک ہے۔ خیال یہ ہے کہ خالی جائیدادوں کے کرایہ پر لینے کی حوصلہ افزائی کی جائے اور غیر استعمال شدہ دوسرے گھروں کی خریداری کی حوصلہ شکنی کی جائے۔.

نتیجے کے طور پر، نئے کرائے کے مکانات قدرے زیادہ منافع بخش آپشن بن گئے ہیں، اور دوسرے گھروں کے لیے "لکڑی کی چاٹیاں" پر قیاس آرائیاں زیادہ مشکل ہو گئی ہیں۔ خریداروں کو میونسپلٹی سے پہلے ہی چیک کر لینا چاہیے کہ آیا وہ جو پراپرٹی خرید رہے ہیں وہ ٹیکس زون کے اندر ہے (یہ گاؤں کے لحاظ سے مختلف ہو سکتا ہے!)۔.

رئیل اسٹیٹ قانون میں ترامیم۔ 2025 میں زرعی زمینوں اور ڈھلوانوں پر پلاٹوں کے لیے ضوابط کو سخت کرنے کی تجویز پیش کی گئی۔ مثال کے طور پر، "لینڈ کنٹرولر" ادارے کو بحال کرنے اور زرعی قابل کاشت زمین کو محفوظ رکھنے کے لیے کھیتوں کو شمسی توانائی کے پلانٹس میں تبدیل کرنے کا منصوبہ بنایا گیا ہے۔

اس بات کی بھی ضمانتیں ہیں کہ کسانوں کو پڑوسی پلاٹ خریدنے میں ترجیح دی جائے گی۔ اگر آپ زمین یا باغات خریدنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں، تو دیکھتے رہیں: یہ تبدیلیاں ایسی زمین کو سنبھالنے کی آپ کی آزادی کو محدود کر سکتی ہیں۔.

لین دین کے طریقہ کار۔ ٹرانزیکشن پروسیسنگ زیادہ ڈیجیٹل ہو گئی ہے: بہت سی وفاقی ریاستیں، بشمول ٹائرول، کچھ ایپلی کیشنز کو الیکٹرانک شکل میں تبدیل کر رہی ہیں۔ تاہم، کاغذی نوٹری کے دستخط کی ضرورت ہے۔ سرکاری ویب سائٹس پر موجودہ درخواست فارم کی نگرانی کرنا ضروری ہے۔

معلومات کے وسائل۔ لینڈ ٹیرول کی اور قانونی معلومات کے نظام ( RIS ) پر تبدیلیوں کو برقرار رکھنا آسان ہے میں WKO Tirol اور LK Tirol نیوز لیٹرز کو سبسکرائب کرنے کی بھی سفارش کرتا ہوں، کیونکہ وہ اکثر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تبدیلیوں کے رہنما اور تجزیہ شائع کرتے ہیں۔

ماہرین پر کنجوسی نہ کریں۔ سب سے عام غلطی قانونی مدد اور آڈٹ کے اخراجات کو کم کرنا ہے۔ ایک وکیل اور ایک قابل تشخیص کار کا ہونا زیادہ نقصانات سے بچنے میں مدد کرے گا۔

آپ جو پہلے اپارٹمنٹ دیکھتے ہیں اس سے آگے دیکھو ٹائرول میں ہاؤسنگ مارکیٹ سیر ہے، اور ایسی ہی پیشکش پڑوسی شہر میں سستی ہو سکتی ہے۔ اختیارات کا موازنہ کریں اور فیصلہ کرنے میں اپنا وقت نکالیں۔

تمام اخراجات پر غور کریں۔ اپنے آپ کو لین دین کی قیمت تک محدود نہ رکھیں: تمام ٹیکس اور اخراجات (کم از کم 10%) کے ساتھ ساتھ باقاعدہ یوٹیلیٹی بل بھی شامل کریں، خاص طور پر اگر آپ پراپرٹی کو ری سیل مارکیٹ میں بیچنے یا اسے کرائے پر دینے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

معاہدے کی تفصیلات چیک کریں۔ غیر ملکی اکثر معاہدے میں ایک اہم شق کو کھو سکتے ہیں یا لازمی استعمال کی شق کو کم کر سکتے ہیں (مثال کے طور پر، یہ کہ اجازت کے بغیر اسے "چھٹیوں والے اپارٹمنٹ" کے طور پر کرائے پر نہیں دیا جا سکتا)۔ اگر ضروری ہو تو مترجم کی خدمات حاصل کریں۔

ریئلٹر کی ساکھ۔ صرف تصدیق شدہ ایجنٹوں پر بھروسہ کریں۔ مارکیٹ میں مشکوک شہرت کے ساتھ فلائی بائی نائٹ بروکرز موجود ہیں۔ جائزے اور ان کا لائسنس چیک کریں (Maklerbefugnis – ایک دستاویز جو بروکر کو آسٹریا میں لین دین کرنے کی اجازت دیتا ہے)۔

ٹائرول ایک پرکشش، لیکن پیچیدہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پیش کرتا ہے۔ درج ذیل اہم نکات اہم ہیں:

• تلاش شروع کرنے سے پہلے اپنے ہدف اور بجٹ کا تعین کریں
• علاقوں کو دریافت کریں۔ قیمت کے فرق اور ضوابط کے بارے میں جانیں (بڑے شہروں میں مکان زیادہ مہنگا ہے، پہاڑوں میں سستا ہے، لیکن دوسرے گھروں پر پابندیاں ہیں)۔
• تمام اخراجات کا تخمینہ لگائیں۔ ٹیکس، فیس اور کاغذی کارروائی کے لیے لین دین کی رقم کا کم از کم 10% بجٹ بنائیں۔
• پیشہ ور افراد سے مشورہ کریں۔ مقامی ریئلٹر اور وکیل کی خدمات حاصل کریں، خاص طور پر اگر آپ جرمن نہیں بولتے ہیں۔ یہ آپ کو غلط فہمیوں سے بچائے گا اور عمل کو تیز کرے گا۔
• قانونی عمل کی منصوبہ بندی کریں۔ اگر آپ EU/EEA کے شہری نہیں ہیں، تو لینڈ ٹرانسفر آفس کے ذریعے اجازت حاصل کریں – اس کے بغیر، لین دین ناممکن ہے۔ معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے یقینی بنائیں کہ تمام دستاویزات ترتیب میں ہیں۔

آپ آسان اقدامات کے ساتھ شروع کر سکتے ہیں: قابل اعتماد ویب سائٹس پر اشتہارات براؤز کریں، ایجنسی کے نیوز لیٹرز کو سبسکرائب کریں (مثال کے طور پر، ویانا پراپرٹی انویسٹمنٹ، جو علاقائی جائزے شائع کرتی ہے)، اور علاقے کے بارے میں معلومات اکٹھی کریں۔.

پھر مقامی ماہرین سے رابطہ کریں - وہ آپ کو مشورہ دیں گے کہ کون سی پراپرٹی آپ کی ضروریات کے مطابق ہے۔.