کروشیا میں رئیل اسٹیٹ کیسے اور کیوں خریدیں۔

کروشیا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اس وقت اپنی تاریخ کے سب سے زیادہ متحرک ادوار میں سے ایک کا سامنا کر رہی ہے۔ 2023 میں یورو زون اور شینگن ایریا میں ملک کے الحاق نے غیر ملکیوں کے لیے ڈرامائی طور پر لین دین کو آسان بنا دیا ہے، کرنسی کے خطرات کو ختم کر دیا ہے، اور مارکیٹ کو زیادہ قابل قیاس اور شفاف بنا دیا ہے۔ کروشیا نے اپنے آپ کو یورپی نقشے پر مضبوطی سے ان سرمایہ کاروں کے لیے ایک پرکشش منزل کے طور پر قائم کر لیا ہے جو کروشیا میں اپارٹمنٹ خریدنا چاہتے ہیں، سمندر کے کنارے گھر، یا سیاحوں کے کرائے پر سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔.

اس مضمون کا مقصد کروشیا کی سرمایہ کاری کی اپیل کا ایک جامع تجزیہ فراہم کرنا ہے: اس بات کی وضاحت سے کہ اب خریدنے پر غور کرنے کا وقت کیوں آ گیا ہے، آسٹریا کے ساتھ موازنہ تک، جہاں رئیل اسٹیٹ کو استحکام کے لیے ایک معیار کے طور پر سمجھا جاتا ہے۔ ہم تمام پہلوؤں کا احاطہ کریں گے: قانونی باریکیاں، قیمتوں کے رجحانات، جائیداد کے اختیارات، اور رہائش کی تلاش کے لیے کروشیا کے بہترین علاقے۔.

آسٹریا استحکام کے لیے ایک معیار بنا ہوا ہے۔ یہاں سب کچھ واضح اور پیش قیاسی ہے: قوانین قابل فہم ہیں، عدالتیں جائیداد کے مالکان کے حقوق کی حفاظت کرتی ہیں، اور ویانا میں قیمتیں آہستہ آہستہ لیکن مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ کرایہ کی پیداوار عام طور پر ہر سال 2-3% سے زیادہ نہیں ہوتی ہے، لیکن مانگ مستقل ہے اور لیکویڈیٹی زیادہ ہے — اس لیے آسٹریا میں اپارٹمنٹس کو اکثر پورٹ فولیو میں اینکر اثاثہ کے طور پر منتخب کیا جاتا ہے۔ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کے ذریعے رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کے لیے €500,000 یا اس سے زیادہ کی سرمایہ کاری کی ضرورت ہے، اور یہ عمل خود اہم بیوروکریسی سے بھرا ہوا ہے۔ لیکن بدلے میں، آپ کو اعتماد اور طویل مدتی سرمائے کا تحفظ ملتا ہے۔

دوسری طرف، کروشیا

• داخلے کی حد کم ہے - آپ کروشیا میں €120–150 ہزار سے سستے میں اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں۔
• پیداوار زیادہ ہے - سمندر کے ذریعے کرایہ پر لینے سے 5-7٪ سالانہ ملتا ہے۔
• ٹیکس آسان ہیں - استعمال شدہ جائیداد اور کم سے کم بیوروکریسی خریدنے پر 3%؛
• سیاحت بڑھ رہی ہے اور رہائش کی مانگ کو سہارا دے رہی ہے۔.

لیکن مارکیٹ کی پیش گوئی کم ہے: قیمتیں موسم اور معاشی صورتحال پر منحصر ہیں، اور ساحلی علاقوں میں سیالیت سب سے زیادہ ہے۔.

2023 میں یورو کو اپنانے اور شینگن زون سے الحاق کے بعد کروشیا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ یوروسٹیٹ اور کروشین نیشنل بینک کے مطابق، 2024 میں ملک میں مکانات کی قیمتوں میں 8.3 فیصد ، جس میں ساحل پر سال بہ سال 10 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا۔ Zagreb، Split، اور Dubrovnik میں، لین دین کی تعداد ریکارڈ سطح پر پہنچ گئی، غیر ملکی اور مقامی خریداروں کی طرف سے مانگ میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، خاص طور پر سمندر کے کنارے اپارٹمنٹس اور مکانات کے لیے۔

میرے تجربے میں، کروشیا ان لوگوں کے لیے مقبول ترین ممالک میں سے ایک بن گیا ہے جو سمندر کے کنارے ایک سستی اپارٹمنٹ خریدنا چاہتے ہیں، کروشین رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا چاہتے ہیں ، اور کرائے کی آمدنی پیدا کرنا چاہتے ہیں۔ قدرتی خوبصورتی، یورپی یونین کی حیثیت، اور اعتدال پسند ٹیکسوں کا امتزاج اسے جرمنی، آسٹریا، سلووینیا، اور اسکینڈینیویا کے سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بناتا ہے۔

• 🇩🇪 جرمنی کے ایک کلائنٹ نے 2024 کے اوائل میں سپلٹ میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ موسم گرما کے دوران، کرایے کی آمدنی تقریباً 6% سالانہ تھی، اور جائیداد کی مارکیٹ ویلیو میں سال بہ سال 9% اضافہ ہوا۔
• 🇬🇧 ایک روسی خاندان نے اپنی چھٹیاں گزارنے اور Airbnb پر کرایہ پر لینے کے لیے ساحل کے قریب اسٹریا میں ایک گھر خریدا۔ سرمایہ کاری نے انہیں کروشین رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کی اجازت دی، اور آمدنی توقعات سے تجاوز کر گئی: موسم گرما کے دوران جائیداد پر عملاً قبضہ کر لیا گیا تھا۔
• 🇸🇮 سلووینیا کے ایک نوجوان سرمایہ کار نے زگریب میں €125,000 میں ایک اسٹوڈیو اپارٹمنٹ کا انتخاب کیا۔ دارالحکومت میں طلباء اور پیشہ ور افراد کی مسلسل مانگ کی بدولت، جائیداد دو ہفتوں میں مکمل ہو گئی، جس کی متوقع واپسی 4.5% سالانہ ہے۔

• داخلے کی کم رکاوٹیں - اپارٹمنٹس €120,000–150,000 سے خریدے جاسکتے ہیں، اور سمندر کے کنارے مکانات €200,000–250,000 سے خریدے جاسکتے ہیں۔
• پیداوار آسٹریا یا اٹلی سے زیادہ ہے – اوسطاً 4–6%، ساحل پر 7% تک۔
• EU لین دین کی شفافیت - قانونی تحفظ اور ریاستی رجسٹر کے ذریعے رجسٹریشن۔
• ریل اسٹیٹ کے لیے کروشین رہائشی اجازت نامہ - طویل مدتی رہائش اور جائیداد کی ملکیت کے ساتھ، پورے خاندان کے لیے رہائش دستیاب ہے۔
• قیمتیں بڑھ رہی ہیں ، خاص طور پر ساحل پر، جہاں سپلائی محدود ہے اور طلب مسلسل اس سے زیادہ ہے۔

کروشیا میں کامیاب سرمایہ کاری کی کلید نہ صرف ایک ایسے اپارٹمنٹ کا انتخاب کرنا ہے جو فوری آمدنی فراہم کرتا ہو، بلکہ مستقبل کے امکانات کے ساتھ ایک مقام بھی۔ نئے بنیادی ڈھانچے کے منصوبے، سڑکیں، یونیورسٹیاں، اور ٹورسٹ کلسٹرز (اسپلٹ، زادار، رجیکا) اوسط سے اوپر کی قدر میں اضافہ کر سکتے ہیں۔.

جب لوگ مجھ سے پوچھتے ہیں کہ کیا یہ کروشیا میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کے قابل ہے، تو میں ہمیشہ جواب دیتا ہوں: امکانات کو سمجھنے کے لیے، آپ کو مارکیٹ کی تاریخ جاننے کی ضرورت ہے۔ کروشیا 2008 کے بعد کے بحران سے EU میں شامل ہونے کے بعد اور خاص طور پر یورو کو اپنانے اور 2023 میں شینگن ایریا میں شامل ہونے کے بعد تیزی سے قیمتوں میں اضافہ کی طرف چلا گیا ہے۔ آج، یہ جنوبی یورپ کی سب سے پرکشش مارکیٹوں میں سے ایک ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو کروشیا میں سمندر کنارے اپارٹمنٹ خریدنا یا کروشیا میں چھٹیوں کے کرائے پر مکان خریدنا چاہتے ہیں۔

• 2008–2014: عالمی بحران نے کروشیا کو سخت متاثر کیا، خاص طور پر ساحلی علاقوں میں جائیداد کی قیمتوں میں 20 فیصد سے زیادہ کمی واقع ہوئی۔.
• 2015–2019: بتدریج بحالی، غیر ملکیوں (خاص طور پر جرمن، آسٹریا اور اسکینڈینیوین) کی بڑھتی ہوئی مانگ۔.
• 2020: وبائی مرض نے عارضی طور پر لین دین کی تعداد کو کم کردیا ، لیکن گھریلو مانگ کی بدولت قیمتوں میں اضافہ جاری رہا۔.
• 2023–2025: یورو اور شینگن میں منتقلی کے بعد، مکانات کی قیمتوں میں اوسطاً 8.3% اضافہ ہوا، ساحل پر 10% سے زیادہ اضافہ ہوا

کروشیا کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مستقبل کو سمجھنے کے لیے ان مراحل کو سمجھنے کی ضرورت ہے جن کا اس نے گزشتہ بیس سالوں میں تجربہ کیا ہے۔ کروشیا ایک خوبصورت ساحلی پٹی، اعلی سیاحتی صلاحیت، اور یورپی یونین میں تیزی سے انضمام کے ساتھ ملک ہے۔ لیکن اس کی مارکیٹ کا ایک مشکل سفر رہا ہے: دھماکہ خیز نمو سے بحران تک اور پھر دوبارہ بحالی تک۔.

2000 کی دہائی کے اوائل میں، کروشیا ایڈریاٹک خطے میں غیر ملکی خریداروں کے لیے مقبول ترین مقامات میں سے ایک بن گیا۔ جرمن، آسٹریا، برطانوی، اور اسکینڈینیوین سرگرمی سے سمندر کے کنارے مکانات اور اپارٹمنٹس خرید رہے تھے۔ وجوہات واضح تھیں: اٹلی اور یونان کے مقابلے نسبتاً کم قیمتیں، ایک شاندار ساحلی پٹی، اور سیاحوں کا بڑھتا ہوا بہاؤ۔ اس عرصے کے دوران، بہت سے نجی لین دین ہوئے: غیر ملکیوں نے Hvar، Brač، Split اور Dubrovnik کے جزیروں پر چھوٹے ولا اور اپارٹمنٹس خریدے۔ قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا، سالانہ اضافہ 10-15% تک پہنچ گیا۔.

عالمی مالیاتی بحران نے کروشیا کو سخت متاثر کیا۔ بینکوں نے قرض دینا بند کر دیا، تعمیراتی کام تیزی سے سست ہو گیا، اور رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں کمی آئی۔ خطے کے لحاظ سے قیمتوں میں 20-30% بہت سے ڈویلپرز نے پراجیکٹس کو روک دیا، اور سرمایہ کار جنہوں نے عروج پر جائیدادیں خریدی تھیں انہیں بیچنا مشکل ہوا۔

تاہم، اس عرصے کے دوران خریداروں کا ایک نیا طبقہ ابھرا — محتاط سرمایہ کار جنہوں نے کروشیا کو قیاس آرائی کی مارکیٹ کے طور پر نہیں، بلکہ ایک طویل مدتی حکمت عملی کے طور پر دیکھا۔ جن لوگوں نے 2009 اور 2012 کے درمیان جائیداد خریدی تھی انہوں نے چند سالوں میں قیمتوں میں مسلسل اضافہ دیکھا اور وہ اپنی جائیدادیں سیاحوں کو اچھے منافع پر کرائے پر دینے کے قابل ہو گئے۔.

کروشیا کے 2013 میں یورپی یونین میں شامل ہونے کے بعد، مارکیٹ آہستہ آہستہ بحال ہوئی۔ 2015 کے بعد سے، لین دین کی تعداد میں مسلسل اضافہ ہوا ہے، اور غیر ملکیوں نے ایک بار پھر سرگرمی سے خاص طور پر ساحل پر جائیداد خریدنا شروع کر دی ہے۔ کروشین نیشنل بینک کے مطابق، کچھ ساحلی علاقوں میں غیر ملکیوں کا حصہ تمام خریداروں میں 15-20% تک پہنچ گیا۔

اس وقت، نئے بنیادی ڈھانچے کے منصوبے تیار ہونا شروع ہوئے—سڑکیں، ہوائی اڈے، اور یاٹ میریناس۔ سیاحت ریکارڈ سطح پر پہنچ گئی، ہر سال 20 ملین سے زیادہ زائرین کے ساتھ۔ اس سب نے سمندر کے کنارے اپارٹمنٹس اور گھروں میں دلچسپی پیدا کی۔ زگریب میں طلبا، آئی ٹی کے پیشہ ور افراد اور کاروباری برادری کی طرف سے طلب کو آگے بڑھایا گیا۔.

یورو کو اپنانا اور شینگن ایریا ایک اہم موڑ تھا۔ اس کے بعد سے، مارکیٹ یورپی یونین کے سرمایہ کاروں کے لیے اور زیادہ شفاف اور قابل فہم ہو گئی ہے۔ کرنسی کے اتار چڑھاؤ کے خطرات ختم ہو گئے ہیں، اور قانونی طریقہ کار کو آسان بنا دیا گیا ہے۔

نتائج 2024 کے آخر تک پہلے ہی قابل دید تھے: یوروسٹیٹ کے مطابق، مکانات کی قیمتوں میں اوسطاً 8.3 فیصد ، سیاحتی علاقوں (ڈالماٹیا، اسٹریا، اور ڈوبروونک) میں 10-12 فیصد ۔ جرمنی، آسٹریا اور اسکینڈینیویا کے خریداروں کے ساتھ ساتھ وسطی یورپ کے نئے سرمایہ کاروں کے خاص طور پر سرگرم ہونے کے ساتھ، غیر ملکی مانگ میں اضافہ ہوا۔

کروشیا میں، مختلف مقامات مختلف مقاصد کو پورا کرتے ہیں: کچھ جگہوں پر، سمندر کے ذریعے موسمی کرایے زیادہ کامیاب ہوتے ہیں، دوسروں میں، دارالحکومت اور یونیورسٹیوں کے ارد گرد سال بھر کے کرایے زیادہ مقبول ہوتے ہیں، جبکہ پریمیم ولاز اور بوتیک اپارٹمنٹس حیثیت اور نایاب ہونے کی علامت ہیں۔ سب سے زیادہ منافع بخش جائیداد کا انتخاب کرنے کے لیے، یہ سمجھنا ضروری ہے کہ طلب کہاں مرکوز ہے اور وہاں رینٹل کی کون سی شکل پائیدار ہوگی۔.

یہاں مستحکم، طویل مدتی کرائے پر شروع کرنا سب سے آسان ہے: سرمایہ طلباء، IT ماہرین، ڈاکٹروں، سرکاری ملازمین اور کارپوریشنوں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔.

• 1-2 بیڈروم اپارٹمنٹس (تقریباً 45-75 m²): تخمینی قیمت €150,000-240,000۔.
• روزانہ/درمیانی مدت کے کرایے کے لیے کمپیکٹ اسٹوڈیوز: €120,000–170,000۔.
• مضافاتی علاقوں میں مکان/ٹاؤن ہاؤس: €250–400 ہزار سے۔.

جن کے لیے: ایسے سرمایہ کار جن کو پیشین گوئی کے قابل قبضے کی ضرورت ہے اور موسم کے بغیر معتدل منافع کی ضرورت ہے۔.

کاروبار اور طبی سفر کی وجہ سے آف سیزن کے ساتھ موسم گرما کی زیادہ مانگ کا مطلب ہے کہ سٹی سینٹر اور بیچ فرنٹ میں سپلائی کم ہے۔.

• سمندر کے کنارے 1-2 بیڈروم اپارٹمنٹس: €200,000–370,000 (شاذ و نادر ہی سستا)
• ایک منظر کے ساتھ تاریخی مرکز/اپارٹمنٹس: اکثر بازار کے لیے ایک پریمیم
• پلاٹ/ویو والے مکانات: €400,000–700,000 اور اس سے اوپر

ان لوگوں کے لیے جو طرز زندگی اور موسمی آمدنی کو یکجا کرنا چاہتے ہیں۔ وہ لوگ جو مختصر مدت کے کرایے کا انتظام کرنے کے لیے تیار ہیں۔.

محدود تاریخی ترقی اور اعلیٰ سیاحوں کی پہچان ایک "خسارہ" قیمت پیدا کرتی ہے۔.

• اچھی جگہوں پر اپارٹمنٹس: €250–450 ہزار۔.
• سمندر کے کنارے ولا/پینورامک نظاروں کے ساتھ: €700,000 سے €1.5 ملین+

جن کے لیے: سمندر کے کنارے حیثیت اور "محفوظ پناہ گاہ" کے متلاشی خریدار؛ زیادہ قدامت پسند مالکان کیپٹلائزیشن پر توجہ مرکوز کی۔.

جرمن اور آسٹریا کے باشندے روایتی طور پر اسٹریا کو اس کی آب و ہوا، سڑک تک رسائی، اور مضبوط معدے/شراب کی سیاحت کے لیے پسند کرتے ہیں۔.

• زمین کے ساتھ مکانات/ولا: €280–600 ہزار سے۔.
• سمندر کے کنارے/وسط میں اپارٹمنٹس: €180–300 ہزار۔.

جن کے لیے: خاندانی طرز زندگی + موسمی کرایہ، ڈالمتیا کے "پوسٹ کارڈز" کے مقابلے میں کم ہجوم۔.

مستحکم موسم گرما کی طلب، ترقی یافتہ پشتے، طبی اور کاروباری سیاحت۔.

• اپارٹمنٹس: €170,000–€300,000 (مقام کے معاملات)
• خلیج کے نظارے والے ولا/گھر: €400,000–800,000 سے۔.

ان لوگوں کے لیے جو بنیادی ڈھانچے اور پیشین گوئی کی قدر کرتے ہیں، لیکن چاہتے ہیں کہ سمندر سرحد کے قریب ہو۔.

ایک اچھی قیمت/معیار سمجھوتہ اور آسان جغرافیہ؛ ہوائی اڈے، یاٹ میریناس، اور بڑھتے ہوئے ہوٹل کی بنیاد۔.

• اسٹوڈیوز اور 1 بیڈ: €120–220 ہزار۔.
• سمندر کے قریب مکانات: €250–450 ہزار۔.

جن کے لیے: ترقی کے امکانات کے ساتھ ایڈریاٹک پر پہلی سرمایہ کاری کی جائیداد۔.

موسم گرما کی اعلی مانگ اور موڈ/ٹرانسپورٹیشن کے لیے ایک پریمیم۔ لاجسٹکس زیادہ پیچیدہ ہیں، لیکن بل زیادہ ہے.

• اپارٹمنٹس: عام طور پر €220,000–400,000 سے۔.
• مکانات/ولا: €500,000 سے اور "فرنٹ لائن" پر نمایاں طور پر زیادہ

کے لیے: تجربہ کار مالکان جو موسمی اور لاجسٹکس کو سمجھتے ہیں۔ نایاب، جمع کرنے والی لاٹوں کے خریدار۔.

• جرمنی، آسٹریا، اور سلووینیا روایتی رہنما ہیں، جو اسٹریا، کوورنر، اور وسطی ڈالمتیا میں سرگرمی سے خرید رہے ہیں۔
• اسکینڈینیویا، بینیلکس اور یوکے — لوگ جزائر اور پریمیم ریزورٹس کا انتخاب کرتے ہیں، اکثر دوسرے گھروں اور موسمی کرایے کے لیے۔
• روسی بولنے والے سرمایہ کار - ڈالمٹیا (اسپلٹ، جزائر)، ڈوبروونک، اسٹریا؛ کچھ سودے ذاتی استعمال کے لیے ہوتے ہیں۔

وہ کیوں خریدتے ہیں: سمندر کے کنارے دوسرا گھر، 5-7% کی پیداوار کے ساتھ موسمی کرایے، یورو زون میں افراط زر سے سرمائے کا تحفظ۔

مقامی خاندان ساحل سمندر سے باہر زگریب اور ساحلی قصبوں میں اپارٹمنٹس کرائے پر لیتے ہیں۔ کاروباری افراد کے لیے ایک مقبول حکمت عملی یہ ہے کہ کئی کمپیکٹ اپارٹمنٹس خریدیں اور انہیں گرمیوں میں روزانہ کی بنیاد پر کرائے پر دیں۔.

• Zagreb طلباء، ڈاکٹروں اور IT ماہرین میں مقبول ہے۔.
• Split, Zadar, Opatija – ایک مشترکہ رہائش اور رینٹل فارمیٹ، جو مالک کو آف سیزن کے دوران قبضے کو برقرار رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔.

غیر ملکی آمدن میں موسمی اتار چڑھاو کو ہموار کرنے میں مدد کرتے ہیں، خاص طور پر اچھے انفراسٹرکچر والے ساحلی شہروں میں۔.

کروشیا میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت—چاہے وہ سمندر کنارے اپارٹمنٹ ہو، اسٹریا میں مکان ہو، یا زگریب میں اپارٹمنٹ ہو—یہ ضروری ہے کہ نہ صرف جائیداد کے مقام اور طبقے بلکہ ملکیت کا ڈھانچہ، غیر ملکی شہریوں کے لیے قواعد و ضوابط، اور سرمایہ کاری کی منتخب حکمت عملی کو بھی مدنظر رکھا جائے۔ یہ عوامل ٹیکس، منافع، اور باہر نکلنے کی رفتار کو متاثر کرتے ہیں۔.

EU اور EEA کے شہری مقامی شہریوں کی طرح آزادانہ طور پر اپارٹمنٹس، مکانات اور فلیٹ خرید سکتے ہیں۔ ملکیت زمین کے رجسٹر میں رجسٹرڈ ہے (katastar and zemljišna knjiga)۔ جائیداد کو بغیر کسی پابندی کے کرایہ پر دیا جا سکتا ہے، فروخت کیا جا سکتا ہے یا وصیت کی جا سکتی ہے۔

غیر EU ممالک کے شہری بھی رئیل اسٹیٹ خرید سکتے ہیں، لیکن صرف "باہمی" کی شرط کے تحت — اگر ان کا ملک کروشینوں کو وہاں جائیداد خریدنے کی اجازت دیتا ہے۔ اس طرح کے لین دین کے لیے کروشین وزارت انصاف کی رضامندی درکار ہوتی ہے۔ اس طریقہ کار میں 3 سے 6 ماہ لگتے ہیں، لیکن معیاری ہے۔

مثال: جرمنی کے ایک کلائنٹ نے Split میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور اسے Airbnb کے ذریعے فوری طور پر کرائے پر دے دیا۔ واپسی 6% سالانہ تھی۔ یوکرین سے تعلق رکھنے والا ایک خاندان وزارت انصاف سے منظوری حاصل کرتے ہوئے وکیل کے ذریعے آسٹریا میں گھر خریدنے کے قابل تھا۔ پراپرٹی کو دوسرے گھر کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے اور موسم گرما کے دوران سیاحوں کو کرائے پر دیا جاتا ہے۔

کروشیا میں کمپنی قائم کرنا آپ کو اجازت دیتا ہے:

• کرائے کے کاروبار کے لیے کئی جائیدادیں حاصل کرنا؛
• نئی عمارتیں خریدتے وقت VAT کے حساب کتاب کو برقرار رکھیں؛
• اگر جائیداد کو کاروبار کے حصے کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے تو ٹیکس کے بوجھ کو بہتر بنائیں (اپارٹمنٹس، منی ہوٹلز، کرائے پر)۔.

غیر ملکی کمپنیاں کروشیا میں رئیل اسٹیٹ بھی خرید سکتی ہیں۔ یہ اختیار اکثر سرمایہ کاروں کی طرف سے منتخب کیا جاتا ہے جو مختصر مدت کے کرائے کے لیے ہوٹل، اپارتھوٹلز، یا متعدد اپارٹمنٹس خریدتے ہیں۔

مثال: آسٹریا کے ایک سرمایہ کار نے ایک پرائیویٹ لمیٹڈ کمپنی (DOO) کو رجسٹر کیا اور طلباء کو کرائے پر دینے کے لیے زگریب میں تین اپارٹمنٹس خریدے۔ جائیداد کا انتظام ایک مینجمنٹ کمپنی کے ذریعے کیا جاتا ہے، جس سے اس کی ذاتی شمولیت کم ہو جاتی ہے۔

کروشیا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ فنڈز (REIFs) تیار کر رہا ہے، جو سرمایہ کاروں کو جائیدادوں کے پورٹ فولیو میں سرمایہ کاری کرنے کی اجازت دیتا ہے، بشمول رہائشی اپارٹمنٹس، اپارٹمنٹس، اور دفاتر۔ نجی سرمایہ کاروں کے لیے، یہ خطرے کو متنوع بنانے اور غیر فعال آمدنی پیدا کرنے کا ایک طریقہ پیش کرتا ہے۔.

خاندانی ٹرسٹ، جو یورپی یونین میں عام ہیں، اثاثوں کے تحفظ اور جانشینی کی منصوبہ بندی کے لیے استعمال کیے جا سکتے ہیں۔ یہ خاص طور پر غیر ملکی خاندانوں کے لیے متعلقہ ہے جو سمندر کے کنارے ولا یا اسٹریا میں زمین کے ساتھ گھر خرید رہے ہیں۔

کروشیا میں رئیل اسٹیٹ کو متعدد مالکان کے ناموں پر رجسٹر کیا جا سکتا ہے۔ یہ خاندانی خریداریوں کے لیے آسان ہے — مثال کے طور پر، والدین اور بچے ایک اپارٹمنٹ کے شریک مالک ہو سکتے ہیں۔.

وراثت کی کارروائی نوٹری کے ذریعے کی جاتی ہے اور زمین کے رجسٹر میں درج کی جاتی ہے۔ اگر جائیداد کسی غیر ملکی کی طرف سے خریدی گئی تھی، تو ورثاء بھی ملکیت کے حقوق کو برقرار رکھتے ہیں (غیر یورپی یونین کے ممالک کے لیے باہمی تعاون سے مشروط)۔.

مثال: سلووینیا کے ایک خاندان نے اوپاٹیجا میں اپنے والدین اور بیٹے کے نام ایک گھر خریدا۔ والد کی موت کے بعد، وراثت تیزی سے آگے بڑھی: ایک نوٹری نے حصص کی منتقلی کو باقاعدہ بنایا، اور جائیداد خاندان میں ہی رہ گئی۔

دبئی کے برعکس، جس میں فری ہولڈ اور لیز ہولڈ زونز ہیں، کروشیا میں EU کے یکساں قوانین کی حکمرانی ہے۔ تاہم، کئی خصوصیات ہیں:

1. غیر ملکیوں کے لیے قواعد

• EU/EEA: بغیر کسی پابندی کے کسی بھی فلیٹ، مکانات اور اپارٹمنٹس کی خریداری۔
• غیر یورپی یونین: وزارت انصاف کی رضامندی درکار ہے (باہمی اصول)۔
• زمینی پلاٹ: غیر ملکی افراد براہ راست زرعی زمین نہیں خرید سکتے۔ حل یہ ہے کہ اسے کسی کمپنی کے ذریعے خریدا جائے یا اسے کسی قانونی ادارے کو منتقل کیا جائے۔

2. کمرشل رئیل اسٹیٹ

غیر ملکی دفاتر، دکانوں اور ہوٹلوں کے مالک ہو سکتے ہیں۔ بڑی جائیدادوں اور کاروباروں کے لیے، ایک DOO زیادہ استعمال ہوتا ہے۔.

3. کرایہ

کوئی بھی مالک جائیداد کرائے پر لے سکتا ہے، لیکن مختصر مدت کے کرایے (سیاحوں کے لیے) کے لیے لائسنس (سیاحوں کی قسم) کی ضرورت ہوتی ہے۔ طویل مدتی کرایہ ایک نوٹریائزڈ معاہدے کے ذریعہ باضابطہ اور رجسٹرڈ ہوتا ہے۔.

4. رہن

غیر ملکی کروشیا کے بینکوں سے رہن حاصل کر سکتے ہیں، لیکن شرائط مقامی بینکوں سے زیادہ سخت ہیں۔ بینکوں کو عام طور پر آمدنی کا ثبوت درکار ہوتا ہے، اور شرح سود 1-2% زیادہ ہوتی ہے۔ EU کے رہائشی جائیداد کی قیمت کے 70% تک مالی اعانت فراہم کر سکتے ہیں۔.

• مختصر مدت کے کرایے (سیاح): زیادہ پیداوار (5–7%)، لیکن موسمی۔ Split، Dubrovnik، اور Istria کے لیے خاص طور پر متعلقہ۔
• طویل مدتی کرائے (دارالحکومت اور شہر): کم پیداوار (3–5%)، لیکن مستحکم مانگ اور ہموار نقد بہاؤ۔
• ایک مشترکہ حکمت عملی: گرمیوں میں یومیہ کرایہ اور سردیوں میں طویل مدتی کرایہ۔ سپلٹ، اوپیٹیجا، اور زادار میں دستیاب ہے۔

عملی طور پر، بہت سے سرمایہ کار لین دین کی قانونی تفصیلات پر ناکافی توجہ دیتے ہیں۔ میں ہمیشہ اس بات پر زور دیتا ہوں: کلیدی کام صرف سمندر کے کنارے ایک اپارٹمنٹ یا مکان خریدنا نہیں ہے، بلکہ واضح عنوان کے اعمال کو یقینی بنانا ہے۔ مناسب رجسٹریشن خطرات کو کم کرتا ہے، وقت بچاتا ہے، اور آپ کو فوری طور پر پراپرٹی میں کرائے پر لینا یا رہنا شروع کرنے کی اجازت دیتا ہے۔.

1. جائیداد کا انتخاب - زگریب میں ایک اپارٹمنٹ، اسپلٹ میں سمندر کنارے اپارٹمنٹ، یا اسٹریا میں گھر۔ اس مرحلے پر، نہ صرف قیمت بلکہ منافع، رینٹل پرمٹ، اور انفراسٹرکچر کا بھی جائزہ لینا ضروری ہے۔

2. ایک ابتدائی معاہدہ – Predugovor (Predugovor ویب سائٹ) – لین دین کی شرائط کو باقاعدہ بناتا ہے اور خریدار کے لیے جائیداد کو محفوظ بناتا ہے۔ ڈپازٹ عام طور پر خریداری کی قیمت کا 10% ہے۔

3. اہم خرید و فروخت کا معاہدہ – Ugovor o kupoprodaji – فریقین کے قیمت، ادائیگی کے طریقہ کار، حقوق اور ذمہ داریوں کی وضاحت کرتا ہے۔

4. ادائیگی - دوبارہ فروخت کے لین دین کے لیے عام طور پر ایک ہی ادائیگی۔ نئی تعمیرات کے لیے، ایک شیڈول کے مطابق قسطوں میں ادائیگی کی جا سکتی ہے۔

5. نوٹریائزیشن - معاہدہ ایک نوٹری سے تصدیق شدہ ہونا چاہیے (javni bilježnik)۔

6. زمین کے رجسٹر میں رجسٹریشن - Zemljišne knjige - یہ وہ جگہ ہے جہاں ملکیت کا حق محفوظ ہے۔

میرا مشورہ: اس بات کو یقینی بنائیں کہ جائیداد زمین کی رجسٹری میں رجسٹرڈ ہے اور اس میں کوئی بوجھ نہیں ہے۔

• ایک وکیل قانونی پاکیزگی کی جانچ کرتا ہے: زمین کے رجسٹر میں ڈیٹا مطابقت رکھتا ہے، کوئی بوجھ نہیں ہے (رہن، قرض، گرفتاری)، اور معاہدہ کی درستگی۔
• ایک ایجنٹ اپارٹمنٹ یا مکان تلاش کرنے، بات چیت کرنے اور قیمت پر اتفاق کرنے میں مدد کرتا ہے۔

اگر آپ شروع سے ہی کسی وکیل اور ایجنٹ کو شامل کرتے ہیں، تو مسائل کا خطرہ کم از کم 70% تک کم ہو جاتا ہے۔.

کروشیا میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے آپ کو کیا چاہیے:

• 18 سال سے عمر اور ایک درست پاسپورٹ۔.
• یورپی یونین کے شہری براہ راست خریداری کرتے ہیں؛ غیر یورپی یونین کے ممالک کے شہریوں کو وزارت انصاف کی رضامندی درکار ہوتی ہے (باہمی اصول)۔.
• بڑے لین دین کے لیے فنڈز کی اصل پر دستاویزات۔.
• کروشیا میں ٹیکس نمبر (OIB — osobni identifikacijski broj)۔.
• کمپنیوں کے لیے - قانونی دستاویزات، محدود ذمہ داری کمپنی (DOO) یا غیر ملکی قانونی ادارے کی رجسٹریشن۔.

نئی عمارتیں (نئے اپارٹمنٹس، فلیٹس):

قیمتیں زیادہ ہیں، لیکن ان میں پہلے سے ہی VAT (عام طور پر 25%) شامل ہے۔ آپ کو 3% خریداری ٹیکس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ بلڈنگ پرمٹ اور قبضے کا سرٹیفکیٹ چیک کرنا ضروری ہے۔.

سیکنڈری مارکیٹ:

اس میں اپارٹمنٹس اور مکانات شامل ہیں جن کی ملکیت کی تاریخ ہے۔ رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس (خریداری کی قیمت کا 3%) خریداری پر قابل ادائیگی ہے۔ بقایا قرضوں اور پلاٹ/اپارٹمنٹ کی صحیح حدود کے لیے کیڈسٹرل چیک لازمی ہے۔.

غیر ملکی کروشیا میں ذاتی طور پر موجود ہوئے بغیر اپارٹمنٹ یا مکان خرید سکتے ہیں۔ ایسا کرنے کے لیے، ایک نوٹری کی طرف سے ایک پاور آف اٹارنی جاری کیا جاتا ہے، جس کا ترجمہ کروشین میں کیا جاتا ہے۔ ایک وکیل، پاور آف اٹارنی کا استعمال کرتے ہوئے، معاہدے پر دستخط کرتا ہے اور زمین کی رجسٹری میں ملکیت کا اندراج کرتا ہے۔.

معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، میں ہمیشہ چیک کرتا ہوں:

• کیا بیچنے والے کے پاس Zemljišne knjige میں جائیداد کا قانونی حق ہے؟.
• کیا کوئی قرض، لینز یا رہن ہیں؟.
• کیا کیڈسٹرل رجسٹر میں پراپرٹی کا رقبہ اور مقصد اصل رقبے سے میل کھاتا ہے؟.
• کیا تعمیرات اور شروع کرنے کے لیے (گھروں/نئی عمارتوں کے لیے) اجازت نامہ موجود ہے؟.
• جائیداد کو سیاحوں کے حوالے کرتے وقت تمام لائسنس کا ہونا ضروری ہے۔.

مثال: ایک مؤکل سیبینک میں سمندر کے کنارے ایک گھر خریدنا چاہتا تھا، لیکن وکیل نے دریافت کیا کہ جائیداد کا کچھ حصہ زرعی اراضی کے طور پر رجسٹرڈ تھا۔ لین دین روک دیا گیا، اور کلائنٹ نے رجسٹریشن کے مسائل سے گریز کیا۔

آخری مرحلہ Zemljišne knjige میں رجسٹریشن ہے۔

زمین کی رجسٹری کا نچوڑ (Vlasnički فہرست) مالک، جائیداد، اور کسی بھی بوجھ کے بارے میں معلومات کو ریکارڈ کرتا ہے ایک بار رجسٹر ہونے کے بعد، خریدار مکمل مالک بن جاتا ہے اور کرائے پر دے سکتا ہے، بیچ سکتا ہے یا جائیداد کی وصیت کر سکتا ہے۔

اوسطاً، خریداری اور رجسٹریشن کے عمل میں 6-10 ہفتے لگتے ہیں۔ ٹائم فریم دستاویزات کی تیاری پر منحصر ہے اور آیا وزارت انصاف سے منظوری درکار ہے (غیر EU ممالک کے خریداروں کے لیے)۔

جائیداد کے مالکان کے لیے ٹیکس کے نسبتاً نرم نظام کی وجہ سے سرمایہ کار اکثر کروشیا کا انتخاب کرتے ہیں۔ بہت سے جنوبی یورپی ممالک کے برعکس، شرحیں سادہ اور شفاف ہیں۔ یہ سمندر کے کنارے اپارٹمنٹ یا مکان کے لیے کرائے کی آمدنی کی زیادہ درست پیشن گوئی کی اجازت دیتا ہے۔.

کروشیا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، آپ کو درج ذیل لازمی اخراجات کو مدنظر رکھنا چاہیے:

• پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس (Porez na promet nekretnina) — ثانوی مارکیٹ میں جائیداد کی قیمت کا 3%۔
• VAT (PDV) نئی عمارتوں پر 25% ہے، لیکن یہ قیمت میں شامل ہے، لہذا خریدار اسے اضافی ٹیکس کے بغیر ادا کرتا ہے۔
• قانونی، نوٹری، اور ایجنسی کی خدمات لین دین کی قیمت کا اوسطاً 3-5% (زمین کی رجسٹری کی جانچ، معاہدے پر عمل درآمد، اور معاونت)۔
• سپلٹ یا زگریب میں ایک اپارٹمنٹ کے لیے یوٹیلیٹیز اور دیکھ بھال کے اخراجات سمندر کے کنارے مکانات کے لیے، زمین کی دیکھ بھال کی وجہ سے اخراجات زیادہ ہیں۔

یورپی یونین کے رہائشیوں اور غیر ملکی سرمایہ کاروں پر بھی یہی اصول لاگو ہوتے ہیں۔ عملی طور پر، میں تجویز کرتا ہوں:

• براہ کرم نوٹ کریں کہ پراپرٹی کو کرائے پر دیتے وقت، صرف خالص آمدنی پر ٹیکس لگایا جاتا ہے (10-20% ٹیکس کے نظام پر منحصر ہے)؛
• متعدد جائیدادیں خریدتے وقت، ایک پرائیویٹ لمیٹڈ لائبلٹی کمپنی (DOU) کو رجسٹر کرنے پر غور کریں- یہ آپ کو اخراجات کا حساب کتاب کرنے اور سیاحت کی صنعت میں سرکاری طور پر کام کرنے کی اجازت دیتا ہے۔
• یوٹیلیٹی بلوں کا پہلے سے حساب لگائیں، خاص طور پر پرانی عمارتوں میں کم توانائی کی بچت۔.

آسٹریا میں، سرمایہ کار 3.5% ٹیکس اور 55% ٹیکس

کروشیا میں صورتحال معتدل ہے:

• خریداری پر ٹیکس صرف 3% ہے (یا VAT اگر یہ نئی عمارت ہے)
• کرایہ کی آمدنی پر آسان نظام کے تحت 10-20% کی شرح سے ٹیکس لگایا جاتا ہے،
• ملکیت کے 2 سال کے بعد فروخت پر کوئی کیپٹل گین ٹیکس نہیں ہے۔.

یہ سرمایہ کاری پر تیزی سے واپسی کی اجازت دیتا ہے، لیکن مارکیٹ موسمی اور سیاحوں کے بہاؤ کے لیے زیادہ حساس ہے۔.

بہت سے کلائنٹس پوچھتے ہیں کہ کیا کروشیا میں اپارٹمنٹ یا مکان خریدتے وقت رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا ممکن ہے۔ ہاں، یہ ممکن ہے، لیکن کچھ باریکیاں ہیں۔ کروشیا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری خود بخود رہائشی اجازت نامے کی منظوری کی ضمانت نہیں دیتی ہے، لیکن یہ درخواست دینے کی ایک زبردست وجہ فراہم کرتی ہے۔ کلید یہ ثابت کرنا ہے کہ جائیداد دراصل رہائشی مقاصد کے لیے استعمال ہوتی ہے اور صرف "کاغذ پر" نہیں خریدی جاتی۔.

• قلیل مدتی رہائشی اجازت نامہ (1 سال تک) جائیداد کی ملکیت کی بنیاد پر حاصل کیا جا سکتا ہے، اگر آپ واقعی ملک میں رہتے ہیں۔
• توسیع - اس بات کی تصدیق کی ضرورت ہے کہ پراپرٹی رہائشی مقاصد کے لیے استعمال کی گئی ہے۔
• مستقل رہائش اور شہریت 5 سال کی رہائش کے بعد عارضی رہائشی اجازت نامہ کے ساتھ دستیاب ہے، انضمام اور زبان کی مہارت کے ساتھ۔

ایک عملی مثال: آسٹریا کے ایک خاندان نے Istria میں €320,000 کا ایک گھر خریدا، عارضی رہائش حاصل کی، اپنے بچوں کو وہاں لایا، اور ایک چھوٹا سا کاروبار کھولا۔ وہ چند سالوں میں مستقل رہائش کے لیے درخواست دینے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

اہم: جائیداد کی ملکیت کے ذریعے حاصل کیا گیا رہائشی اجازت نامہ علیحدہ اجازت نامے کے بغیر کام کرنے کا حق نہیں دیتا۔ ملازمت تلاش کرنے کے لیے، آپ کو ورک پرمٹ حاصل کرنا چاہیے یا کمپنی کو رجسٹر کرنا چاہیے اور ایک کاروباری کے طور پر کام کرنا چاہیے۔

کروشین رہائشی اجازت نامہ زندگی گزارنے، تعلیم حاصل کرنے اور کاروبار کرنے کے وسیع مواقع فراہم کرتا ہے، لیکن یہ ورک ویزا کے بجائے رہائش کا ذریعہ بنتا ہے۔ لہذا، "گھر خریدیں اور منتقل کریں" کی حکمت عملی اچھی طرح کام کرتی ہے اگر سرمایہ کار کی بنیادی آمدنی پہلے ہی کروشیا سے باہر یا ان کے اپنے کاروبار کے ذریعے پیدا کی گئی ہو۔.

اپنے عارضی رہائشی اجازت نامے کو بڑھانے کے لیے، آپ کو:

• جائیداد کی ملکیت برقرار رکھنا؛
• زیادہ تر وقت کروشیا میں رہتے ہیں؛
• دستاویزات جمع کروائیں اور وقت پر ریاستی فیس ادا کریں۔.

میں ہمیشہ کلائنٹس کو مشورہ دیتا ہوں کہ وہ جائیداد کی حالت پہلے سے چیک کریں اور وقت پر رجسٹریشن کی تجدید کریں۔.

• زرعی زمین کی براہ راست خریداری (یہ غیر ملکی افراد کے لیے ممنوع ہے)۔.
• زمین کے رجسٹر میں معاہدے کا اندراج نہ ہونا۔.
• سیاحوں کو اپارٹمنٹ کرایہ پر دیتے وقت ٹیکس کی کم اطلاع دینا۔.

کروشیا آسٹریا کے مقابلے رئیل اسٹیٹ کی خریداری اور ملکیت پر کم ٹیکس کی پیشکش کرتا ہے اور خاندانی رہائش کی پیشکش کرتا ہے۔ تاہم، طویل مدتی رہائش کے لیے ملک میں انضمام اور رہائش کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ موسمی خطرات کے ساتھ مارکیٹ ہے، لیکن داخلے میں رکاوٹ اور ٹیکس کا بوجھ مغربی یورپ کے مقابلے میں کم ہے۔.

• ریل اسٹیٹ کے ذریعے رہائشی اجازت نامہ۔ کروشیا میں اپارٹمنٹس اور مکانات کے مالکان اس میں توسیع کے حق کے ساتھ ایک سال کے لیے عارضی رہائشی اجازت نامہ حاصل کر سکتے ہیں۔ جائیداد کو رہائش کے قابل ہونا چاہیے اور زمین کی رجسٹری میں رجسٹرڈ ہونا چاہیے۔ پانچ سال کی رہائش کے بعد، مستقل رہائش کے لیے درخواست دی جا سکتی ہے، اور آٹھ سال کے بعد، شہریت۔.
• ڈیجیٹل خانہ بدوش ویزا۔ کروشیا یورپی یونین کے پہلے ممالک میں سے ایک تھا جس نے ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کے لیے ویزا متعارف کرایا۔ یہ 12 ماہ تک درست ہے اور آپ کو غیر ملکی کمپنی کے لیے دور سے کام کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ درخواست دینے کے لیے، آپ کو کم از کم €2,500 ماہانہ کی آمدنی یا اپنے بینک اکاؤنٹ میں کافی رقم ثابت کرنا ہوگی۔ آپ پہلے ویزا کی میعاد ختم ہونے کے چھ ماہ بعد دوبارہ درخواست دے سکتے ہیں۔.
• خاندانی اتحاد۔ کروشیا کے رہائشی اجازت نامے رکھنے والے اپنے شریک حیات اور نابالغ بچوں کو اپنے ساتھ لا سکتے ہیں۔ آمدنی اور رہائش کا ثبوت درکار ہے۔ خاندان کو صحت کی دیکھ بھال اور تعلیم کے وہی حقوق حاصل ہوتے ہیں جو سرمایہ کار کو حاصل ہوتے ہیں۔.
• جاب سیکر ویزا۔ کروشیا کی یونیورسٹیوں کے فارغ التحصیل افراد کام کی تلاش کے لیے 12 ماہ تک ملک میں رہنے کے اہل ہو سکتے ہیں۔ یہ پروگرام خاص طور پر ان طلباء میں مقبول ہے جن کے والدین نے زگریب یا اسپلٹ میں رہائش خریدی ہے۔.
• رہائشی اجازت نامہ کی تجدید کے لیے نئے اصول۔ 2024 کے بعد سے، ای گرانڈ آن لائن سسٹم کی بدولت تجدید آسان ہو گئی ہے۔ دستاویزات کو اب دور سے جمع کیا جا سکتا ہے، اور ڈیٹا خود بخود بائیو میٹرک رہائشی کارڈ میں اپ ڈیٹ ہو جاتا ہے۔ تجدید کے لیے آمدنی کا ثبوت درکار ہے: ایک فرد کے لیے ماہانہ €560 سے اور چار افراد کے خاندان کے لیے تقریباً €1,200–1,300۔.

ان تبدیلیوں نے کروشیا میں امیگریشن کو زیادہ شفاف اور آسان بنا دیا ہے: سرمایہ کار اور جائیداد خریدنے والے خاندان اب زیادہ تیزی سے اسٹیٹس حاصل کر سکتے ہیں، اور ڈیجیٹل خانہ بدوشوں نے سمندر کے کنارے رہنے اور EU میں دور سے کام کرنے کا قانونی طریقہ حاصل کر لیا ہے۔.

منافع بخش ان اہم وجوہات میں سے ایک ہے جو سرمایہ کار کروشیا میں جائیداد خریدنے پر غور کرتے ہیں۔ مغربی یورپی ممالک کے برعکس، سیاحوں کے کرایے کی زیادہ شرح ممکن ہے، خاص طور پر ساحلی علاقوں میں۔ محتاط محل وقوع اور جائیداد کے انتظام کے ساتھ، سمندر کنارے جائیدادیں اپنے لیے زیادہ تیزی سے ادائیگی کرتی ہیں۔.

کروشیا میں Airbnb یا بکنگ کے ذریعے اپارٹمنٹس اور مکانات کرائے پر لینے سے 6 سے 10% سالانہ منافع ملتا ہے، سپلٹ، ڈوبرونک، اور روونج جیسے سیاحتی مراکز میں چوٹی کے موسم (جولائی-اگست) کے دوران، قبضے کی شرح 90-95% تک پہنچ جاتی ہے، جو سرمایہ کاری پر فوری واپسی کی اجازت دیتی ہے۔

مثال: ایک کلائنٹ نے سپلٹ میں €210,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور اسے روزانہ کی بنیاد پر سیاحوں کو کرائے پر دیا۔ ٹیکس اور انتظامی فیس کے بعد خالص سالانہ منافع تقریباً 8.5%

مستحکم آمدنی کے خواہاں افراد کے لیے، چھ ماہ سے ایک سال کے عرصے کے لیے اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا ایک مناسب آپشن ہے۔ Zagreb اور Rijeka میں اوسط پیداوار 3-5% سالانہ ہے۔ یہ فارمیٹ خاص طور پر طلباء، آئی ٹی پروفیشنلز، اور ہیلتھ کیئر پروفیشنلز میں مقبول ہے۔.

مثال: ایک سرمایہ کار نے زگریب میں €160,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور اسے یونیورسٹی کے طلباء کو کرائے پر دیا۔ سالانہ آمدنی تقریباً €6,500 تھی، جو کہ کم سے کم خطرہ اور مستحکم قبضے کے ساتھ 4% پیداوار کی نمائندگی کرتی ہے۔.

کروشیا میں کرائے کی مارکیٹ خطے اور موسم کے لحاظ سے بہت مختلف ہوتی ہے۔ Dubrovnik پراپرٹیز کی کمی اور پریمیم طبقہ کی وجہ سے زیادہ پیداوار پیش کرتا ہے، لیکن وہاں داخلے کی رکاوٹ بھی سب سے زیادہ ہے۔ اسپلٹ سیاحوں اور طلباء کی طلب کو یکجا کرتا ہے، جو اسے ایک زیادہ متوازن مارکیٹ بناتا ہے۔ Zagreb کم شرحیں پیش کرتا ہے، لیکن سال بھر کی آمدنی کرایہ کے بہاؤ کو کم خطرناک بناتی ہے۔

Istria ہے — یہ ایک ایسا خطہ ہے جو اپنی "پرسکون سرمایہ کاری" کے لیے جانا جاتا ہے۔ Zadar اور Šibenik ابھی بھی Dalmatia اور Dubrovnik سے سستے ہیں، لیکن وہ سیاحوں کی آمدورفت اور نئے منصوبوں میں مسلسل اضافہ دیکھ رہے ہیں۔ Hvar اور Brač جیسے جزائر

زیادہ تر غیر ملکی سرمایہ کار اپنی جائیداد کا انتظام ایجنسیوں کو آؤٹ سورس کرتے ہیں۔ وہ سنبھالتے ہیں:

• قلیل مدتی کرایہ کا لائسنس (turistička categorizacija)؛
• کرایہ داروں کی تلاش اور دیکھ بھال؛
• صفائی، مارکیٹنگ اور ادائیگی.

کمیشن آمدنی کا 20-25% ہے، لیکن یہ غیر ملکی مالکان کو مسلسل نگرانی کے بغیر منافع کمانے کی اجازت دیتا ہے۔

• قلیل مدتی کرایہ: 10% ٹیکس + ٹورسٹ ٹیکس (راتوں کی تعداد پر مبنی)۔
• طویل مدتی کرایہ: 12% + مقامی ٹیکس (پریز، شہر کے لحاظ سے 18% تک)۔
• یوٹیلیٹی کے اخراجات: اوسطاً €1.2–2 فی m²۔

نجی زمینداروں کے لیے ٹیکس کے ایک آسان نظام کی بدولت، کروشیا میں ٹیکس کے اصل اخراجات آسٹریا یا جرمنی کے مقابلے کم ہیں۔.

میرے ایک کلائنٹ نے Split میں €210,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور Airbnb پر مختصر مدت کے کرایے کی بدولت 8.5% سالانہ ایک اور سرمایہ کار نے روونج میں €420,000 میں گھر کا انتخاب کیا۔ ابتدائی کرائے کی پیداوار صرف 4% تھی، لیکن تین سال کے بعد، جائیداد کی قیمت میں 28% اضافہ ہوا، جس کے نتیجے میں دوبارہ فروخت پر کل واپسی نمایاں طور پر زیادہ ہوئی۔

میری طرف سے تجاویز:

• استحکام اور کم سے کم خطرہ آپ کے لیے اہم ہیں Zagreb یا Rijeka کا انتخاب کریں — کرایے پر سال بھر دستیاب ہیں۔
• اگر آپ سیاحوں کی بڑھتی ہوئی قیمتوں پر اعتماد کر رہے ہیں، تو اسپلٹ، زادار، یا استرا پر غور کریں۔
• اگر آپ وقار اور نایاب چیزوں میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں تو، Dubrovnik اور Hvar یا Brač جیسے جزیرے اچھے اختیارات ہیں۔
• ہمیشہ نہ صرف موجودہ پیداوار بلکہ علاقے کے ترقیاتی منصوبوں کو بھی چیک کریں: نئی سڑکیں، ہوائی اڈے، یا مرینا فوری طور پر مکانات کی قیمت میں اضافہ کرتے ہیں۔.

کروشین رئیل اسٹیٹ کے اہم فوائد میں سے ایک اس کا اعلیٰ معیار کا بنیادی ڈھانچہ ہے، خاص طور پر سیاحتی مراکز اور دارالحکومت میں۔.

• نقل و حمل کی رسائی۔ Zagreb براہ راست پروازوں کے ذریعے یورپ سے جڑا ہوا ہے، اور Split، Zadar، اور Dubrovnik میں بین الاقوامی ہوائی اڈے ہیں، جو سیاحوں کے مسلسل بہاؤ کو یقینی بناتے ہیں۔ اچھی شاہراہیں ساحل کو اندرونی حصے سے جوڑتی ہیں۔
• تجارتی اور سماجی انفراسٹرکچر۔ ساحلی شہر تیزی سے شاپنگ سینٹرز، ریستوراں، طبی کلینک، اور بین الاقوامی اسکول تیار کر رہے ہیں، جو انہیں نہ صرف سیاحوں بلکہ غیر ملکیوں کے لیے بھی پرکشش بنا رہے ہیں۔
• ماحولیات۔ کروشیا اپنے صاف سمندر، سبز جگہوں اور محفوظ قومی پارکوں کے لیے مشہور ہے۔ یہ خاص طور پر اسٹریا اور جزائر میں سچ ہے، جہاں ماحولیاتی سیاحت نے قیمتیں بڑھا دی ہیں۔ زگریب میں، اس کے برعکس، ماحولیات کمتر ہے، لیکن یہ کاروباری سرگرمی اور مکانات کی مستحکم مانگ سے پورا ہوتا ہے۔

2024-2025 میں، سرمایہ کاروں کی سب سے زیادہ دلچسپی Split، Dubrovnik اور Istria میں مرکوز ہے، جہاں سیاحت سب سے زیادہ تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ اسی وقت، ماہرین Zadar اور Šibenik — قیمتیں فی الحال وہاں کم ہیں، لیکن ہوائی اڈوں اور بندرگاہوں کی ترقی مارکیٹ کو تیزی سے امید افزا بنا رہی ہے۔

پیشین گوئیوں سے پتہ چلتا ہے کہ اگلے 2-3 سالوں میں، اسٹریا اور جزائر میں قیمتوں میں سب سے نمایاں اضافہ متوقع ہے، جہاں پریمیم ہاؤسنگ کی طلب مسلسل رسد سے زیادہ ہے۔

کروشیا میں نئی ​​تعمیر اور موجودہ جائیدادوں کے درمیان انتخاب خریداروں کے لیے اہم سوالات میں سے ایک ہے۔ حالیہ برسوں میں، ساحل کے ساتھ ساتھ زیادہ سے زیادہ جدید کمپلیکس بنائے گئے ہیں، لیکن ری سیل مارکیٹ اب بھی زیادہ تر ٹرانزیکشنز کا حصہ ہے۔ بہترین انتخاب سرمایہ کار کے اہداف پر منحصر ہے: فوری کرایے کی آمدنی یا طویل مدتی تعریف۔.

• جدید ترتیب، توانائی کی بچت کرنے والا مواد اور ہاؤسنگ کے نئے معیارات (A+/A کلاس)۔.
• موصلیت اور جدید ہیٹنگ/کولنگ سسٹم کی وجہ سے یوٹیلیٹی کے کم اخراجات۔.
• قانونی اداروں کے لیے ڈویلپر سے خریداری کرتے وقت VAT ریفنڈ (25%) کا امکان۔.
• تکمیل کے بعد قیمت میں اضافہ: سمندر کے کنارے اپارٹمنٹس کی قیمت میں پہلے 2-3 سالوں میں 10-20% اضافہ ہوتا ہے۔.

مثال: جرمنی کے ایک کلائنٹ نے پلا کے قریب ایک نئی عمارت میں €240,000 میں ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ صرف دو سال بعد، سیاحوں کی طلب اور بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی وجہ سے قیمت بڑھ کر €290,000 ہو گئی۔

• آپ اسے فوراً کرائے پر دے سکتے ہیں، خاص طور پر اگر یہ پراپرٹی کسی سیاحتی مرکز (اسپلٹ، ڈبروونیک) میں واقع ہے۔.
• زیادہ تر جائیدادیں پہلے ہی بنیادی ڈھانچہ قائم کر چکی ہیں - اسکول، دکانیں، نقل و حمل۔.
• شہر کے مراکز یا جزیروں پر پتھر کے پرانے مکانات اور اپارٹمنٹس کا ایک وسیع انتخاب۔.
• نقصان: مرمت کے ممکنہ اخراجات (کھڑکی کی تبدیلی، موصلیت، اندرونی تزئین و آرائش)۔.

مثال: آسٹریا کے ایک خاندان نے روونج میں 1970 کی دہائی کا ایک گھر €380,000 میں خریدا۔ اس کے اہم مقام کی بدولت، انہوں نے فوری طور پر اسے سیاحوں کو کرائے پر دینا شروع کر دیا اور کچھ تزئین و آرائش کی ضرورت کے باوجود سالانہ تقریباً 7% کی پیداوار حاصل کر رہے ہیں۔

کروشیا میں، نئی تعمیرات کا حصہ ویانا یا سالزبرگ کی نسبت کم ہے، لیکن ان میں دلچسپی بڑھ رہی ہے، خاص طور پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے۔ ساحل پر جدید رہائشی احاطے اور زگریب میں نئے مکانات کی سب سے زیادہ مانگ ہے۔ یہ پراجیکٹس بہتر ترتیب، توانائی کی بچت کرنے والے مواد، اور آسان انفراسٹرکچر پیش کرتے ہیں، جو انہیں موجودہ خصوصیات کے مقابلے میں زیادہ مسابقتی بناتے ہیں۔.

کروشیا اب بھی کئی اشاریوں میں آسٹریا سے پیچھے ہے، لیکن آہستہ آہستہ اس فرق کو ختم کر رہا ہے۔.

• توانائی کی کارکردگی۔ کروشیا میں نئے منصوبے A+/A توانائی کی کارکردگی کے معیارات کے مطابق بنائے گئے ہیں، جس سے افادیت کے اخراجات میں نمایاں کمی واقع ہوتی ہے۔ آسٹریا میں معیارات اعلیٰ اور قانون میں شامل ہیں۔
• تعمیراتی رفتار۔ کروشیا میں، رہائشی کمپلیکس بنانے کا اوسط وقت 18-36 ماہ ہے، جب کہ آسٹریا میں رفتار زیادہ ہے، خاص طور پر بڑے شہروں میں۔
• ESG معیارات۔ کروشیا میں، وہ صرف لاگو ہونے لگے ہیں، بنیادی طور پر ساحل پر، لیکن آسٹریا میں، وہ پہلے ہی تمام منصوبوں کے لیے لازمی ہیں۔
• فی مربع میٹر قیمت۔ کروشیا کے ساحل پر، نئی عمارتوں کی قیمت €2,200–4,500 ہے، جبکہ Zagreb میں ان کی قیمت €2,000–2,800 تک ہے۔ مقابلے کے لحاظ سے، آسٹریا میں قیمتیں زیادہ ہیں: €5,000–9,000 فی مربع میٹر۔
• نئی تعمیر کا حصہ۔ کروشیا میں، تقریباً 25% لین دین نئے پروجیکٹس کے لیے ہوتے ہیں، جب کہ آسٹریا میں یہ حصہ 30% تک پہنچ جاتا ہے، باوجود اس کے کہ مارکیٹ مجموعی طور پر ثانوی ہے۔

پایان لائن: کروشیا زیادہ سستی قیمتیں اور ایک بڑھتی ہوئی نئی تعمیراتی مارکیٹ پیش کرتا ہے، جبکہ آسٹریا معیارات اور استحکام کے لحاظ سے جیتتا ہے۔.

حالیہ برسوں میں، کروشیا میں سرمایہ کار روایتی "سمندر کے کنارے اپارٹمنٹ خریدیں اور گرمیوں میں اسے کرائے پر دیں" کے ماڈل سے تیزی سے دور ہو گئے ہیں۔ وہ واپسی کو بڑھانے اور خطرات کو کم کرنے کے لیے مشترکہ حکمت عملی استعمال کر رہے ہیں۔.

• ایک ولا کے بجائے کئی اپارٹمنٹس۔ ڈوبرونک میں ایک مہنگے ولا کے بجائے سرمایہ کار اسپلٹ یا زادار میں دو یا تین اپارٹمنٹس خرید رہے ہیں۔ یہ نقطہ نظر لچک فراہم کرتا ہے: اگر ایک جائیداد بیکار ہے، تو دوسری آمدنی پیدا کرتی رہتی ہے۔
• اپارٹمنٹس اور کونڈو۔ مالک کو آمدنی کا ایک حصہ ملتا ہے، اور ہوٹل کمپنی اس کا انتظام کرتی ہے۔ یہ حل خاص طور پر دوسرے ملک میں رہنے والے expats کے لیے آسان ہے۔
• پرانے پتھر کے مکانات کی تزئین و آرائش جاری ہے۔ Istria اور جزائر میں، روایتی مکانات خریدے جا رہے ہیں، بحال کیے جا رہے ہیں اور لگژری سیاحوں کو کرائے پر دیے جا رہے ہیں۔ تزئین و آرائش کے بعد واپسی 8-10% تک پہنچ سکتی ہے۔
• شریک سرمایہ کاری۔ سرمایہ کاروں کے گروپ اعلیٰ درجے کی جائیدادوں کی خریداری کے لیے افواج میں شامل ہوتے ہیں، جیسے کہ ڈوبروونک میں ولاز یا ساحل پر اپارٹمنٹ کمپلیکس۔

یہ نقطہ نظر ہمیں صرف ایک فارمیٹ پر انحصار سے بچنے اور خطرات کو بہتر طریقے سے تقسیم کرنے کی اجازت دیتا ہے۔.

کروشین رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پرکشش ہے، لیکن اس کی اپنی منفرد خصوصیات ہیں جن پر غور کرنا ضروری ہے۔ اہم ایک موسمی ہے. جب کہ ساحل پر اپارٹمنٹس کے لیے قبضے کی شرح گرمیوں میں تقریباً 100% تک پہنچ جاتی ہے، سردیوں میں طلب میں تیزی سے کمی آتی ہے، جس سے براہ راست پیداوار متاثر ہوتی ہے۔ زگریب میں صورتحال زیادہ مستحکم ہے، لیکن وہاں کرائے کی پیداوار کم ہے۔.

ایک اور عنصر بیوروکریسی ہے۔ تمام اراضی غیر ملکیوں کے لیے قابل رسائی نہیں ہے، خاص طور پر زرعی زمین، اس لیے مستقبل کے مسائل سے بچنے کے لیے خریداری سے پہلے زمین کی رجسٹری کے دستاویزات کو احتیاط سے چیک کرنا بہت ضروری ہے۔.

تعمیراتی معیار بھی ایک نقصان ہو سکتا ہے۔ نئی عمارتیں بعض اوقات ناکافی تھرمل یا آواز کی موصلیت کا شکار ہوتی ہیں، جب کہ موجودہ گھروں کو اکثر بوسیدہ یوٹیلیٹیز اور مرمت کی ضرورت کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔.

افادیت کے اخراجات پر بھی غور کیا جانا چاہئے۔ سنٹرل ہیٹنگ والے پرانے گھروں میں، موسم سرما کے بل کافی زیادہ ہو سکتے ہیں اور کرائے کی خالص آمدنی کو نمایاں طور پر کم کر سکتے ہیں۔.

کروشیا ایک معتدل آب و ہوا، سمندر اور حفاظت کو یکجا کرتا ہے، یہاں کی رئیل اسٹیٹ کو نہ صرف سرمایہ کاری کے طور پر بلکہ رہنے کی جگہ کے طور پر بھی پرکشش بناتا ہے۔.

• زندگی گزارنے کی لاگت۔ آسٹریا سے کم: زگریب میں اپارٹمنٹ کا کرایہ €600–900 ہے، جبکہ سمندر کے کنارے اپارٹمنٹ کا کرایہ €800–1,200 ہے۔ گروسری اور ٹرانسپورٹیشن بھی سستی ہے۔
• صحت کی دیکھ بھال. قابل رسائی سرکاری خدمات اور ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ نجی شعبہ؛ کلینک کا دورہ €30 سے ​​شروع ہوتا ہے۔
• تعلیم۔ Zagreb اور Split کی یونیورسٹیوں کو EU نے تسلیم کیا ہے، اور وہاں بین الاقوامی اسکول بھی ہیں۔
• نقل و حمل۔ Zagreb، Split، Dubrovnik، اور Zadar میں ہوائی اڈے؛ ہائی ویز اور فیریز کا ایک اچھی طرح سے تیار کردہ نیٹ ورک۔
• حفاظت یورپ میں سب سے زیادہ میں سے ایک، خاص طور پر چھوٹے شہروں اور جزیروں پر۔

یہ کروشیا کو ریٹائر ہونے والوں، خاندانوں اور غیر ملکیوں کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ بناتا ہے جو یورپی معیار زندگی اور سستی قیمتوں کے امتزاج کے خواہاں ہیں۔.

بہت سے کلائنٹس کروشیا کو سرمائے کے لیے محفوظ پناہ گاہ کے طور پر دیکھتے ہیں۔ یہ نہ صرف خوبصورت مناظر اور سازگار آب و ہوا والا ملک ہے بلکہ سرمایہ کاری کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کا ایک پلیٹ فارم بھی ہے۔ آسٹریا یا جرمنی کے برعکس، جہاں مارکیٹ آہستہ اور ثابت قدمی سے چلتی ہے، کروشیا موسمی اتار چڑھاو سے مشروط ہونے کے باوجود یورپی سلامتی کو زیادہ منافع کے ساتھ جوڑتا ہے۔.

ریٹائر ہونے والے افراد دوسرا گھر یا مستقل رہائش خریدنے کے لیے تیزی سے کروشیا کا انتخاب کر رہے ہیں۔ معتدل آب و ہوا، مکانات کی سستی قیمتیں، اور زندگی کی آرام دہ رفتار ان کے لیے فیصلہ کن عوامل ہیں۔ ایک ہی وقت میں، اچھے طبی مراکز کی موجودگی اور یورپی یونین کے دیگر ممالک سے قربت سکون اور تحفظ کے احساس کو یقینی بناتی ہے۔

ڈیجیٹل خانہ بدوش کروشیا کو کاروبار اور تفریح ​​کو یکجا کرنے کے ایک موقع کے طور پر دیکھتے ہیں۔ ڈیجیٹل خانہ بدوشوں کے لیے خصوصی ویزا متعارف کرانے کے ساتھ، ملک آئی ٹی اور تخلیقی صنعت کے پیشہ ور افراد کے لیے ایک مقبول انتخاب بن گیا ہے۔ سمندری نظارے کے ساتھ کام کرنا، سپلٹ یا جزیروں پر اپارٹمنٹس میں رہنا، اور پھر بھی یورپی یونین کے بنیادی ڈھانچے تک رسائی کرائے اور مکانات کی خریداری کی مانگ کا ایک نیا طبقہ پیدا کر رہی ہے۔

خاندان کروشیا کو اس کے استحکام، یورپی تعلیم تک رسائی، اور یورپی یونین کے انضمام کے امکان کے لیے اہمیت دیتے ہیں۔ بہت سے لوگ نہ صرف موسم گرما کے کرائے کے لیے بلکہ ذاتی سفر یا مستقبل میں نقل مکانی کے لیے بھی سمندر کے کنارے اپارٹمنٹ یا مکان خریدتے ہیں۔ بین الاقوامی اسکولوں، یونیورسٹیوں، اور محفوظ ماحول کی موجودگی ملک کو طویل مدتی رہائش کے لیے آسان بناتی ہے۔

اس طرح کروشیا یورپ کے استحکام اور سیاحت کی منڈی کی حرکیات کے درمیان توازن قائم کرتا ہے۔ یہاں، کوئی آسٹریا کی نسبت زیادہ منافع کی توقع کر سکتا ہے (5-8% بمقابلہ 2-3%)، لیکن موسم کے لیے تیار رہنا چاہیے: گرمیوں میں، مانگ تقریباً لامحدود ہوتی ہے، جب کہ سردیوں میں، واپسی کا انحصار مقام اور جائیداد کے محتاط انتخاب پر ہوتا ہے۔.

فروخت کی مدت علاقے اور پراپرٹی کی قسم پر منحصر ہے۔.

• Zagreb اور Split میں اچھی جگہوں پر اپارٹمنٹس 1-2 ماہ میں فروخت ہو جاتے ہیں۔
• Dubrovnik اور جزائر میں مہنگے ولاز اور پرانے گھر خریدار کے لیے 6-12 ماہ انتظار کر سکتے ہیں۔

تمام لین دین لینڈ رجسٹر (ZK) کے ذریعے ریکارڈ کیے جاتے ہیں۔ جائیداد کا قانونی جائزہ لازمی ہے - یہ سرمایہ کار کو ناخوشگوار حیرت سے بچاتا ہے۔

میرا تجربہ بتاتا ہے کہ کروشین مارکیٹ کی الگ الگ علاقائی خصوصیات ہیں۔ ساحلوں اور جزیروں پر، پیداوار زیادہ ہوتی ہے، لیکن موسمی کیفیت زیادہ واضح ہوتی ہے۔ زگریب اور بڑے شہروں میں، شرحیں زیادہ معمولی ہیں، لیکن مانگ سال بھر مستحکم رہتی ہے۔ میں ہمیشہ لینڈ رجسٹری (ZK) کے ذریعے دستاویزات کی تصدیق کرتا ہوں، زمین کی حیثیت کی جانچ کرتا ہوں (خاص طور پر زرعی زمین کے لیے اہم)، اور اس کے بعد ہی مؤکل کو لین دین کی سفارش کرتا ہوں۔ یہ نقطہ نظر خطرات کو کم کرتا ہے اور تحفظ کی ضمانت دیتا ہے۔

مجھے یقین ہے کہ ایک مجموعہ بہترین حکمت عملی ہے۔ میرے کلائنٹس میں سے ایک نے موسمی کرایے کے لیے Split میں ایک اپارٹمنٹ خریدا اور ساتھ ہی Zagreb میں "محفوظ پناہ گاہ" کے طور پر ایک اپارٹمنٹ خریدا۔ نتیجے کے طور پر، وہ گرمیوں میں زیادہ آمدنی حاصل کرتا ہے اور موسم سرما میں کرایہ داروں کا ایک مستحکم بہاؤ۔ یہ توازن خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے اہم ہے جو منافع اور سلامتی دونوں چاہتے ہیں۔.

اگر میں اپنے لیے ایک پورٹ فولیو بنا رہا تھا، تو میں اسے مندرجہ ذیل طور پر تقسیم کروں گا: میں سیاحوں کی زیادہ مانگ کے ساتھ کچھ ساحلی جائیدادوں کے لیے مختص کروں گا، اور باقی کو زگریب کی شہری جائیداد میں لگاؤں گا۔ یہ نقطہ نظر مجھے موسمی سیاحت سے بیک وقت فائدہ اٹھانے اور سال بھر آمدنی کا ایک مستحکم ذریعہ رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔.

میرا بنیادی مشورہ: ہمیشہ اپنے مقاصد سے شروع کریں۔ چاہے آپ ساحل پر فوری آمدنی حاصل کرنا چاہتے ہیں، اپنے سرمائے کو ایک قابل اعتماد اثاثہ میں محفوظ کرنا چاہتے ہیں، یا اپنے خاندان کے لیے گھر تلاش کرنا چاہتے ہیں، ہر مقصد کے لیے ایک مختلف حکمت عملی کی ضرورت ہوتی ہے۔.

ترجیح دیں، ملک کے مختلف خطوں میں سرمائے کی تقسیم کریں، لینڈ رجسٹری کے ذریعے قانونی آڈٹ کو یقینی بنائیں، اور مارکیٹ کی تفصیلات پر غور کریں: ساحلی موسم اور شہروں میں مستحکم مانگ۔.

جب کروشیا بہترین انتخاب ہے۔

• ان لوگوں کے لیے جو آسٹریا یا جرمنی کے مقابلے زیادہ منافع کے خواہاں ہیں۔.
• اگر سمندر تک رسائی ہو تو معتدل آب و ہوا اور آمدنی کے اہم محرک کے طور پر سیاحت اہم ہے۔.
• ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو موسم کے ساتھ کام کرنے کے لیے تیار ہیں اور مانگ میں اتار چڑھاؤ کو مدنظر رکھتے ہیں۔.
• ان خریداروں کے لیے جو شفاف رجسٹریشن اور رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کی اہلیت کے ساتھ EU جائیداد کی قدر کرتے ہیں۔.

آسٹریا پر کب غور کیا جائے۔

• ان لوگوں کے لیے جو زیادہ سے زیادہ استحکام اور پیشین گوئی کی قدر کرتے ہیں۔.
• اگر بنیادی مقصد موسمی خطرات کے بغیر طویل مدتی سرمائے کا ذخیرہ ہے۔.
• ان سرمایہ کاروں کے لیے جو تمام ممکنہ قانونی باریکیوں کو کم کرنا چاہتے ہیں اور پائیدار ترقی کی طویل تاریخ کے ساتھ مارکیٹ کا انتخاب کرنا چاہتے ہیں۔.

2030 تک کروشیا کے امکانات پر امید ہیں۔ شینگن ایریا اور یورو زون میں شامل ہونے سے غیر ملکی خریداروں میں اعتماد میں اضافہ ہوا ہے، سیاحوں کی آمدورفت میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، اور جرمنوں، آسٹریا کے باشندوں اور سکینڈے نیویا کے باشندوں کی ساحل میں دلچسپی مسلسل زیادہ ہے۔ ایک اچھی طرح سے منتخب کردہ حکمت عملی EU ریئل اسٹیٹ میں کرائے کی آمدنی اور محفوظ سرمائے کے تحفظ کے امتزاج کی اجازت دے گی۔

1. اپنا سرمایہ کاری کا ہدف بنائیں

• ساحل پر قلیل مدتی کرایے (Airbnb، بکنگ) یا زگریب میں طویل مدتی کرائے۔.
• کرایہ سے آمدنی حاصل کرنا، اثاثے کی قیمت میں اضافہ، یا رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنا۔.

2. مناسب آبجیکٹ کی قسم منتخب کریں۔

• زگریب یا اسپلٹ میں اپارٹمنٹ۔.
• Istria یا Dalmatia میں سمندر کے کنارے گھر۔.
• جزیرے پر ولا (Hvar، Brac، Corcula)۔.
• ٹورسٹ کمپلیکس میں اپارٹمنٹس (کونڈو فارمیٹ)۔.

3. اپنے بجٹ اور داخلے کی کم از کم حد کو واضح کریں۔

• زگریب میں اپارٹمنٹس: €120,000 سے۔.
• ساحل پر اپارٹمنٹس: €150,000–200,000 سے۔.
• Dubrovnik میں ولاز: €600,000+ سے۔.
• اضافی اخراجات: لین دین پر 3% ٹیکس، نوٹری اور رجسٹریشن 1-2%، یوٹیلیٹی بل۔.

4. ایک مقام منتخب کریں۔

• ساحل (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – اعلی موسمی منافع۔.
• زگریب - سال بھر کی مستحکم مانگ۔.
• جزائر (Hvar, Brač, Korčula) – مضبوط موسم کے ساتھ پریمیم طبقہ۔.

5. اعتراض کا تجزیہ

• لینڈ رجسٹر (ZK) کے ذریعے چیک کریں۔.
• اسٹیج: نئی عمارت یا سیکنڈری مارکیٹ۔.
• زمین کی حیثیت (تمام زرعی زمین غیر ملکیوں کے لیے دستیاب نہیں ہے)۔.
• عمارت کی حالت اور توانائی کی کارکردگی (حرارتی بل ایک اہم عنصر ہیں)۔.

6. ایک معاہدہ تیار کرنا

• ابتدائی معاہدہ (predugovor) 10% ڈپازٹ کے ساتھ۔.
• اہم معاہدہ نوٹری کے دفتر میں ہے۔.
• ادائیگی: فوری طور پر یا قسطوں میں (نئی عمارتیں)۔.

7. رئیل اسٹیٹ کی رجسٹریشن

• لینڈ رجسٹر (ZK) میں اندراج۔.
• کیڈسٹرل رجسٹر میں اندراج۔.
• جائیداد کا ٹائٹل حاصل کرنا۔.

8. سرمایہ کاری کی تشخیص

• کرائے کی پیداوار: ساحل پر 5–8%، زگریب میں 3–5%۔.
• یوٹیلیٹی لاگت: ایک اپارٹمنٹ کے لیے €100–300 ماہانہ، گھروں کے لیے زیادہ۔.
• کرایہ ٹیکس: 2024 سے 10%۔.

9. کرائے پر لینے یا دوبارہ فروخت کرنے کی منصوبہ بندی کرنا

• Dalmatia میں انتظامی کمپنیاں 20-30% قلیل مدتی کرائے پر وصول کرتی ہیں۔.
• زگریب میں، اپنے طور پر کرایہ پر لینا آسان ہے (طویل مدتی معاہدے)۔.
• دوبارہ فروخت - سپلٹ، زادار، ڈبروونیک میں زیادہ لیکویڈیٹی۔.

10. سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو میں تنوع

• "سیاحوں کی رہائش" (اسپلٹ، جزائر) کو "شہر" (زگریب) کے ساتھ جوڑیں۔.
• مختلف شکلیں: اپارٹمنٹ + سمندر کے کنارے گھر۔.
• مختلف موسمی علاقوں کا انتخاب کرکے خطرات کو کم کریں۔.

1. €150,000 کے ساتھ سرمایہ کار

مقصد: کم سے کم سرمایہ کاری کے ساتھ مارکیٹ میں داخل ہونا اور گرمیوں میں کرائے کی آمدنی پیدا کرنا۔

اختیارات: Zadar، Šibenik یا Split میں چھوٹے اپارٹمنٹس۔

منافع: قلیل مدتی کرائے کے لیے 6-7% سالانہ۔

خطرات: موسمی، سیاحت پر انحصار۔

مثال: جرمنی کے ایک کلائنٹ نے Zadar میں €145,000 میں ایک اسٹوڈیو اپارٹمنٹ خریدا۔ موسم گرما کے دوران بکنگ کے ذریعے کرایہ پر لینے پر 7% سالانہ سود ملتا ہے، اور آف سیزن میں، اپارٹمنٹ طلباء کو کرائے پر دیا جاتا ہے، جو استحکام فراہم کرتا ہے۔

2. €600,000–1 ملین والا خاندان

مقصد: ذاتی تفریح ​​اور کرائے کی آمدنی کے لیے سمندر کے کنارے گھر خریدنا۔

اختیارات: Istria (Rovinj, Pula) میں ولاز، Hvar یا Brač کے جزیروں پر مکانات، Dubrovnik میں پریمیم اپارٹمنٹس۔

منافع: 5–6% سالانہ + قدر میں اضافہ۔

خطرات: اعلی دیکھ بھال کے اخراجات اور کرایہ کے ٹیکس۔

مثال: آسٹریا کے ایک خاندان نے روونج میں €720,000 میں ایک ولا خریدا۔ گرمیوں میں، یہ سیاحوں کو €400 فی رات کے حساب سے کرائے پر دیا جاتا ہے، اور سردیوں میں، گھر کو ذاتی رہائش کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔ مجموعی پیداوار تقریباً 5% سالانہ ہے۔

3. کمرشل رئیل اسٹیٹ

مقصد: کرایے کی مستحکم آمدنی اور قدر میں اضافہ۔

اختیارات: اسپلٹ اور ڈوبرونک کے سیاحتی علاقوں میں دکانیں اور ریستوراں، زگریب میں دفاتر اور اپارتھوٹلز۔

منافع: 7-9% سالانہ۔

خطرات: موسمی ٹریفک، اعلی مقابلہ۔

مثال: نیدرلینڈ کے ایک کلائنٹ نے €400,000 میں Split کے بیچ میں ایک کیفے کی قسم کی جگہ خریدی۔ سال بھر سیاحوں کی آمدورفت کی بدولت، کرایہ دار ماہانہ €2,800 مستحکم ادا کرتا ہے، جس کی سالانہ شرح سود 8.4% ہے۔

کروشین رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کو مختلف مقاصد کے مطابق بنایا جا سکتا ہے۔ Zadar یا Split میں اپارٹمنٹس غیر فعال آمدنی کے لیے مثالی ہیں، Istria یا Dubrovnik میں ولاز خاندان اور حیثیت کے لیے مثالی ہیں، اور شہر کے مراکز میں تجارتی جائیدادیں کاروبار کے لیے مثالی ہیں۔.