بلغاریہ میں رئیل اسٹیٹ کیسے اور کیوں خریدیں: سرمایہ کاروں کے لیے ایک A-Z گائیڈ

جب کلائنٹ میرے پاس مشاورت کے لیے آتے ہیں، تو ان کی درخواستیں اکثر دو وسیع زمروں میں آتی ہیں۔ سب سے پہلے سرمایہ کار اپنے سرمائے کے لیے محفوظ پناہ گاہ کی تلاش میں ہیں: استحکام، ٹھوس لیکویڈیٹی، اور آنے والی دہائیوں کے لیے پیشین گوئی۔ ان کے لیے، جواب تقریباً ہمیشہ ایک ہی ہوتا ہے: ویانا۔.

دوسرا گروپ وہ ہے جو یورپ میں داخلے کے مقام کی تلاش میں ہیں: کچھ قابل رسائی، قابل فہم، آمدنی حاصل کرنے اور شاید رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کی صلاحیت کے ساتھ۔ اور یہ وہ جگہ ہے جہاں اکثر سوال آتا ہے: "بلغاریہ کے بارے میں کیا؟"

بلغاریہ شاید یورپی یونین میں سب سے زیادہ زیر بحث "بجٹ" رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ہے۔ سمندر، پہاڑ، کم ٹیکس، اور قیمتیں جو ویانا یا میونخ کے بعد ناقابل یقین لگتی ہیں۔

اسی لیے میں نے یہ مضمون لکھنے کا فیصلہ کیا: منظم طریقے سے، گلابی رنگ کے شیشے یا اشتہاری نعروں کے بغیر، تجزیہ کریں کہ آج بلغاریہ میں رئیل اسٹیٹ واقعی کیا ہے۔.

میرا نام کینیا ہے، اور میں ویانا پراپرٹی انویسٹمنٹ میں سرمایہ کاری کا مشیر ہوں۔ میرا کام کلائنٹس کی تعداد، قوانین، اور طویل مدتی حکمت عملی کی بنیاد پر باخبر مالی فیصلے کرنے میں مدد کرنا ہے، جذبات کی نہیں۔ اور میں ہمیشہ کہتا ہوں: کوئی کامل سرمایہ کاری نہیں ہوتی، صرف وہی جو ایک خاص مقصد کے مطابق ہو۔.

اس مضمون کا مقصد آپ کو صرف ایک ایسا فریم ورک فراہم کرنا ہے۔ ہم ایمانداری سے بلغاریہ کی مارکیٹ کے تمام فوائد کا جائزہ لیں گے—ساحلی منافع سے لے کر رجسٹریشن میں آسانی تک۔ لیکن، زیادہ اہم بات، ہم اس کا موازنہ بینچ مارک مارکیٹ — آسٹریا سے کریں گے۔

کیوں؟ کیونکہ صرف موازنہ کے ذریعے ہی کوئی اثاثہ کی قدر کو صحیح معنوں میں سمجھ سکتا ہے۔ ہم دیکھیں گے کہ بلغاریہ قیمت میں کہاں جیتتا ہے، اور کہاں ویانا قابل اعتبار، لیکویڈیٹی، اور سرمائے کے معیار میں جیتتا ہے۔.

جب کلائنٹ میرے پاس مشورے کے لیے آتے ہیں، تو وہ اکثر آن لائن معلومات کے پہاڑوں کو چھان چکے ہوتے ہیں۔ اور بہت سے لوگوں کے سروں میں ایک ہی تصویر ہے: بلغاریہ سرمایہ کاروں کی جنت ہے۔ سستا، خوبصورت، یورپی یونین کا حصہ۔.

لیکن میرا پہلا سوال ہمیشہ ایک ہی ہوتا ہے: "آپ کا مقصد کیا ہے؟ 'سمندر کے کنارے' ایک خریدنا یا اپنے سرمائے کو محفوظ کرنا اور بڑھانا؟" اور یہاں ہم یہ سمجھنا شروع کر دیتے ہیں کہ یہ بازار دراصل کیا ہے۔

اگر آپ یورپی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو فٹ بال لیگ کے طور پر سوچتے ہیں، تو آسٹریا، جرمنی اور سوئٹزرلینڈ سرفہرست پرواز کرنے والی ٹیمیں ہوں گی۔ وہ مستقل طور پر کھیلتے ہیں، ان کی منتقلی کی قدریں آسانی سے اور پیشین گوئی کے ساتھ بڑھتی ہیں، اور ہر میچ احتیاط سے تیار کی گئی حکمت عملی ہے۔.

یہ وہ جگہ ہے جہاں قدامت پسند سرمایہ کار آتے ہیں، جن کے لیے قابل اعتمادی اور پیشین گوئی سب سے اہم ہے۔ ان کے لیے، رئیل اسٹیٹ آمدنی کے بارے میں اتنا زیادہ نہیں ہے کیونکہ یہ سرمائے کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ ہے۔.

تو بلغاریہ کہاں سے آتا ہے؟ وہ ایک امید افزا ٹیم ہیں، جو صرف معمولی لیگوں سے ابھر کر مرکزی اسکواڈ میں شامل ہوئی ہیں۔ یہ ایک ایسی مارکیٹ ہے جس میں بہت زیادہ صلاحیت ہے، لیکن اس کے ساتھ ساتھ غیر متوقع طور پر بھی بہت زیادہ ہے۔ آپ اسے "کیچ اپ" مارکیٹ کہہ سکتے ہیں۔ یہ ترقی کر رہا ہے، یہ بڑھ رہا ہے، لیکن اس کی تاریخ کوئی ہموار وکر نہیں ہے، یہ ایک رولر کوسٹر ہے۔

2007 میں یورپی یونین میں شمولیت کے بعد، بلغاریہ کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے حقیقی عروج کا تجربہ کیا۔ قیمتیں بڑھ گئیں، اور سرمایہ کاروں نے ہر وہ چیز چھین لی جو انہیں مل سکتی تھی۔ لیکن پھر 2008 کا عالمی مالیاتی بحران آیا۔.

اور یہاں، بلغاریہ کی "ناپختہ" مارکیٹ نے اپنے حقیقی رنگ دکھائے: ریزورٹ پراپرٹی کی قیمتیں 40-50% تک گر گئیں، بعض اوقات اس سے بھی زیادہ۔ مارکیٹ ایک طویل عرصے تک منجمد رہی، اور صرف 2016-2017 میں محتاط بحالی شروع ہوئی۔.

میں اکثر گاہکوں کو حالیہ برسوں کے اعداد و شمار پر حیران ہوتے دیکھتا ہوں: "کسینیا، میں نے پڑھا ہے کہ بلغاریہ میں مکانات کی قیمتیں 9-10% سالانہ بڑھ رہی ہیں! یہ ناقابل یقین ہے!" اور یہ واقعی سچ ہے۔ بلغاریہ کے قومی شماریاتی ادارے (NSI) کے مطابق، یہ شرح نمو یورپی یونین میں سب سے زیادہ ہے۔

لیکن میں ہمیشہ وضاحت کرتا ہوں کہ آپ کو اس بنیاد کو دیکھنے کی ضرورت ہے جہاں سے یہ ترقی ہوتی ہے۔ $50,000 پر 10% اضافہ $5,000 ہے، جبکہ $500,000 پر 3% اضافہ $15,000 ہے۔ پہلی صورت میں، فیصد زیادہ لگتا ہے، لیکن مطلق رقم کم ہے، اور خطرات غیر متناسب طور پر زیادہ ہیں۔.

یہ اہم نکتہ بلغاریہ کی مارکیٹ کو سمجھنے کی کلید ہے۔ یہ میراتھن نہیں ہے، بلکہ غیر یقینی تکمیل کے ساتھ ایک سپرنٹ ہے۔ ایک دن آپ کو متاثر کن ترقی نظر آتی ہے، اور اگلے، جمود واپس آتا ہے کیونکہ مارکیٹ ابھی پوری طرح سے مستحکم نہیں ہوئی ہے۔.

ایک ہی وقت میں، آسٹریا کی مارکیٹ واقعی ایک میراتھن ہے. یہ تیز رفتاری یا تکلیف دہ کمی کے بغیر آہستہ آہستہ لیکن مستقل طور پر بڑھ سکتا ہے۔.

بلاشبہ، بلغاریہ یورپ کے لیے "بجٹ" کے اندراج کے زمرے میں واحد ملک نہیں ہے۔ دیکھتے ہیں کہ اس کا مقابلہ کس سے ہے۔.

رومانیہ یہاں پر جائیداد کی قیمتیں بھی یورپی یونین میں سب سے کم ہیں، لیکن یہ لینڈ لاک ہے اور اس میں ریزورٹ کے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کا فقدان ہے۔ اس کی مرکزی مارکیٹ بخارسٹ جیسے بڑے شہر ہیں، جہاں صوفیہ کی طرح، آئی ٹی سیکٹر کی وجہ سے مانگ بڑھ رہی ہے۔

ہنگری بوڈاپیسٹ زیادہ لیکویڈیٹی اور مستحکم مانگ پیش کرتا ہے، لیکن داخلے میں رکاوٹ بھی زیادہ ہے۔ اسے اب بلغاریہ کی طرح ایک "بجٹ" ملک نہیں سمجھا جاتا ہے۔

یونان ایک بہت مضبوط حریف ہے۔ اس کے پاس گولڈن ویزا پروگرام ہے جو آپ کو کم از کم €250,000 کی رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے ساتھ رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ ان سرمایہ کاروں کے لیے بہت زیادہ پرکشش بناتا ہے جو نہ صرف خود اثاثہ بلکہ امیگریشن کی حیثیت کو بھی اہمیت دیتے ہیں۔

مونٹی نیگرو یہ ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے حصے میں مقابلہ کرتا ہے۔ وہاں کی قیمتیں بلغاریہ کے مقابلے ہیں، لیکن یہ یورپی یونین کا رکن نہیں ہے، جو بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے ایک اہم عنصر ہے۔

ان حریفوں کے مقابلے میں، بلغاریہ کو ایک ناقابل تردید فائدہ ہے: اس کا یورپی یونین کی رکنیت اور غیر معمولی طور پر کم داخلے کی رکاوٹوں کا مجموعہ۔ آپ €40,000-€60,000 میں ایک ساحلی اپارٹمنٹ خرید سکتے ہیں، جو کہ یورپی یونین کے دیگر ممالک میں بالکل ناقابل تصور ہے۔ ویانا میں، آپ اس قیمت پر شہر کے مرکز میں پارکنگ کی جگہ بھی نہیں خریدیں گے۔ لہذا، جو لوگ آسٹریا کو ایک اینکر مارکیٹ کے طور پر غور کر رہے ہیں انہیں اپنے بجٹ اور منظرناموں پر غور کرنے کی ضرورت ہے: اعلی لیکویڈیٹی کو برقرار رکھنے کے لیے ویانا میں اپارٹمنٹ کہاں اور کب خریدنا ہے

اسی لیے، صوفیہ اور ویانا کا موازنہ کرتے وقت، ہم نہ صرف مختلف قیمتوں کے بارے میں بات کر رہے ہیں، بلکہ مختلف اثاثہ جات کے بارے میں بات کر رہے ہیں۔ ویانا میں، آپ دنیا کی سب سے مستحکم مارکیٹوں میں سے ایک میں حصہ خرید رہے ہیں۔ بلغاریہ میں، آپ ایک ایسی مارکیٹ میں خریداری کر رہے ہیں جس میں اعلیٰ صلاحیت ہے، لیکن یہ بھی زیادہ خطرہ ہے۔.

یہ "اچھے بمقابلہ برے" کی جنگ نہیں ہے بلکہ دو مختلف حکمت عملیوں کا تجزیہ ہے: فوری حکمت عملی سے فائدہ بمقابلہ طویل مدتی اسٹریٹجک ترقی۔.

مجموعی طور پر "بلغاریائی مارکیٹ" کے بارے میں بات کرنے کی کوشش کرنا "ہسپتال میں اوسط درجہ حرارت" کے بارے میں بات کرنے کے مترادف ہے۔ یہ انتہائی متضاد ہے اور بنیادی طور پر تین بالکل مختلف طبقات پر مشتمل ہے جو ایک دوسرے سے مقابلہ بھی نہیں کرتے۔.

جب کوئی کلائنٹ مجھ سے یہ درخواست کرتا ہے کہ "میں بلغاریہ میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا ہوں"، تو میرا پہلا سوال یہ ہے: "بالکل کہاں؟ سمندر کے کنارے، پہاڑوں میں، یا دارالحکومت میں؟" کیونکہ اس کے بعد کی ساری حکمت عملی جواب پر منحصر ہے۔.

یہ بلغاریہ کی معیشت کا مرکز ہے۔ یہاں کا مرکزی بازار گھریلو ہے۔ رہائشی جائیدادیں بلغاریائی خود خریدتے ہیں اور ساتھ ہی وہ غیر ملکی بھی جو یہاں کام کرنے یا تعلیم حاصل کرنے کے لیے آتے ہیں۔.

ڈیمانڈ کے ڈرائیور۔ اہم محرک آئی ٹی سیکٹر کی ترقی اور دوسرے ممالک سے نوجوان پیشہ ور افراد کی آمد ہیں۔ طلبا اور بڑے شہروں میں دفاتر کھولنے والی بین الاقوامی کمپنیوں کے ملازمین کی بھی مانگ ہے۔ یہ طبقہ سب سے زیادہ متوقع اور مستحکم ہے۔

لیکویڈیٹی یہ ملک میں سب سے زیادہ ہے۔ اچھے علاقوں میں جائیدادیں تیزی سے فروخت ہوتی ہیں۔ اگر آپ طویل مدتی کرایے کی تلاش کر رہے ہیں، تو یہ ایک مثالی آپشن ہے۔ مطالبہ سال بھر ہے، نہ صرف موسمی۔

منافع بخشی۔ اعتدال پسند، عام طور پر طویل مدتی کرائے پر 4-5% سالانہ۔ یہ بے تحاشہ اعداد و شمار نہیں ہیں، لیکن یہ مستحکم اور پیش قیاسی ہیں۔

قیمتیں صوفیہ میں، اچھے علاقوں میں فی مربع میٹر اوسط قیمت €1,600–€2,200 تک پہنچ جاتی ہے۔ یہ اب 10 سال پہلے کے €500–€700 نہیں ہے، جو کہ کیپٹل مارکیٹ کی پختگی کو ظاہر کرتا ہے۔

یہ خالصتاً سیاحتی بازار ہے، جہاں 90% لین دین غیر ملکی کرتے ہیں۔ لوگ یہاں سورج، سمندر اور ایک سستے موسم گرما کے لیے آتے ہیں۔.

ڈیمانڈ ڈرائیورز: سیاحت اور سمندر کے کنارے ایک نجی کونے کا مالک بننے کی خواہش۔ یہ خالص سرمایہ کاری نہیں ہے، بلکہ ایک ذاتی خریداری ہے جس میں اسے کچھ مہینوں کے لیے کرایہ پر لینے کا اختیار ہے۔

لیکویڈیٹی انتہائی کم۔ ان علاقوں میں فوری طور پر اپارٹمنٹ بیچنے کا مطلب تقریباً ہمیشہ 20-30% رعایت ہوتا ہے۔ مارکیٹ حد سے زیادہ ہے، اور آپ کو سینکڑوں دیگر خصوصیات کے ساتھ مقابلہ کرنا پڑے گا۔ خریداروں کے پاس ہمیشہ ایک انتخاب ہوتا ہے۔

منافع بخشی۔ اعلی، لیکن صرف چوٹی کے موسم کے دوران. چوٹی کے مہینوں (جون-اگست) کے دوران، یہ 7-8% تک پہنچ سکتا ہے، لیکن باقی سال میں یہ صفر ہے۔ ستمبر سے مئی تک کی آمدنی کو بھول جائیں۔ آپ کو "مینٹیننس فیس" پر بھی غور کرنے کی ضرورت ہے—جائیداد کی دیکھ بھال کے لیے ایک سالانہ فیس، جو کہ €400 سے €800 فی سال تک ہو سکتی ہے، چاہے آپ اپارٹمنٹ استعمال نہ بھی کریں۔

قیمتیں €800 سے €1,500 فی مربع میٹر تک ہیں۔ قیمت کا فرق جائیداد کی سمندر سے قربت، اس کی حالت اور اس کی عمر پر منحصر ہے۔

میری ٹائم مارکیٹ کی طرح، یہ بازار موسمی سیاحت کی طرف ہے، لیکن موسم سرما کی سیاحت کی طرف۔.

ڈیمانڈ ڈرائیورز: موسم سرما کے کھیل اور برطانیہ اور پڑوسی ممالک کے سرمایہ کار سستی تعطیلات کی تلاش میں ہیں۔

لیکویڈیٹی بہت، بہت کم۔ بانسکو مارکیٹ خاص طور پر بہت زیادہ ہے، اور یہاں خریدار تلاش کرنا ایک حقیقی فن ہے۔ اکثر، جائیداد فروخت کرنے کا واحد طریقہ قیمت کو نمایاں طور پر کم کرنا ہے۔

منافع بخشی۔ موسم اور سیاحوں کے بہاؤ پر منحصر ہے۔ اگر برف باری کا موسم ہے تو کچھ آمدنی ہو سکتی ہے۔ اگر نہیں، تو یہ صفر کے قریب ہوگا۔

قیمتیں اکثر ملک میں سب سے کم۔ اسٹوڈیوز €25,000–€35,000 میں مل سکتے ہیں، جو پہاڑوں کے اپنے چھوٹے کونے کے مالک ہونے کے خواہاں افراد کے لیے پرکشش بناتے ہیں۔

ویانا میں، 99% سرمایہ کاری پرکشش جائیدادیں شہر کی حدود میں مرکوز ہیں۔ مارکیٹ یکساں ہے، طلب سال میں 12 مہینے مستحکم رہتی ہے، اور مرکزی کرایہ دار سالوینٹ کے رہائشی کے ساتھ ایک طویل مدتی معاہدہ ہے۔.

بلغاریہ میں، آپ کو ایک مشکل انتخاب کرنا پڑے گا: صوفیہ کا استحکام اس کے معتدل منافع کے ساتھ، یا ریزورٹس کی اعلی، لیکن "کاغذی" آمدنی ان کے بہت زیادہ ڈاؤن ٹائم خطرات اور کم لیکویڈیٹی کے ساتھ۔.

لہذا، جیسا کہ آپ دیکھ سکتے ہیں، بلغاریہ میں اپارٹمنٹ خریدنے سے پہلے، آپ کو یہ سمجھنا ہوگا کہ آپ ان تینوں دنیاوں میں سے کس میں داخل ہونا چاہتے ہیں۔ اور سب سے اہم بات، ان کو مکس نہ کریں۔.

انفرادی سب سے آسان آپشن یہ ہے کہ اپنے نام پر اپارٹمنٹ یا گھر خریدیں۔ بلغاریہ کا قانون غیر ملکیوں کو بغیر کسی پابندی کے رہائشی املاک (اپارٹمنٹ، کمرے) رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔

اس کے لیے کم سے کم رسمی کارروائیوں کی ضرورت ہوتی ہے: ٹیکس شناختی نمبر (غیر ملکی کی شناخت)، مقامی بینک اکاؤنٹ، اور ایک نوٹری معاہدہ۔ یہ فارمیٹ آسان ہے کیونکہ مالک جائیداد سے متعلق تمام فیصلے آزادانہ طور پر کرتا ہے۔.

ایک کمپنی کے ذریعے۔ اگر آپ یورپی یونین کے شہری نہیں ہیں، تو آپ باضابطہ طور پر اپنے نام پر زمین (یا پلاٹ والا مکان) نہیں خرید سکتے—صرف ایک اپارٹمنٹ۔ تاہم، آپ بلغاریائی ایل ایل سی (OOD/EOOD) قائم کر سکتے ہیں اور اسے کسی بھی پراپرٹی (بشمول تجارتی پراپرٹیز) خریدنے کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔

بہت سے سرمایہ کار آپریشنل لچک اور ٹیکس کی اصلاح کے لیے یہ طریقہ استعمال کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، کوئی پراپرٹی بیچتے وقت، کمپنی اس آمدنی پر 10% انکم ٹیکس ادا کرتی ہے، جبکہ مالکان صرف ادا کیے گئے منافع پر ادائیگی کرتے ہیں۔.

ٹرسٹ یا فنڈز کے ذریعے۔ ایک متبادل آپشن یہ ہے کہ براہ راست رئیل اسٹیٹ خریدنے کے بجائے کسی کاروبار (رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ کمپنی، REIC) یا ایک بند اینڈ فنڈ جو رئیل اسٹیٹ کا مالک ہو۔

بلغاریہ کا قانون سرکاری طور پر ایسی اسکیموں پر پابندی نہیں لگاتا۔ تاہم، ایسے آلات نایاب ہیں - عملی طور پر، رجسٹرڈ REIC کو تلاش کرنے کے بجائے کسی کمپنی کے ذریعے یا آزادانہ طور پر "جسمانی طور پر" خریدنا زیادہ آسان ہے۔.

سرمایہ کاری کا مقصد حکمت عملی کو بہت متاثر کرتا ہے:

طویل مدتی کرایے (خریدنے کے لیے)۔ ہم مستحکم مانگ کے ساتھ بڑے شہروں (صوفیہ، پلوودیو) میں اپارٹمنٹس کا انتخاب کرتے ہیں۔ بنیادی ہدف 4-5% کی مستحکم آمدنی ہے۔

مختصر مدت کے کرایے، اکثر ساحل پر۔ موسمی سیاحوں کا بہاؤ یہاں اہم ہے، خاص طور پر چھٹی والے بازاروں (سنی بیچ، نیسیبار) میں۔ بعض اوقات، موسم گرما کے کرایے کی بلند شرحوں کی بدولت اچھی جگہ پر اپارٹمنٹ کی قیمت 7-10 سالوں میں دوبارہ حاصل کی جا سکتی ہے۔

قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری (فکس اینڈ فلپ)۔ کم قیمت پر پراپرٹی خریدنا (اکثر دوبارہ فروخت)، تزئین و آرائش اور دوبارہ فروخت کرنا۔ اس منظر نامے کے لیے مقامی مارکیٹ اور تعمیراتی باریکیوں کے بارے میں گہرائی سے معلومات کی ضرورت ہے۔ یہ ابتدائیوں کے لیے خطرناک ہے، کیونکہ اخراجات منافع میں بدل سکتے ہیں۔

مستقل رہائش/رہائشی اجازت نامہ۔ اگر مقصد ہجرت ہے، تو ذاتی استعمال کے لیے ایک اپارٹمنٹ کا انتخاب کیا جاتا ہے (ایک خاندان کے لیے کم از کم 60-80 m²)۔ صحیح جگہ — اسکول اور انفراسٹرکچر کے ساتھ — اور اپنے لیے کمرے کرائے پر لینے کا امکان جب آپ وہاں نہیں رہ رہے ہوں۔

جب ہم مختلف ممالک میں گاہکوں کے ساتھ قانونی طریقہ کار پر بات کرتے ہیں، تو بلغاریہ عام طور پر سکون کی سانس لیتا ہے۔ آسٹریا کے مقابلے، جہاں کاغذی کارروائی کا ہر ٹکڑا درجنوں حکام سے گزرتا ہے، بلغاریہ کا نظام ناقابل یقین حد تک آسان اور تیز لگتا ہے۔.

ڈپازٹ کرنے سے لے کر نوٹری ڈیڈ وصول کرنے تک کے پورے عمل میں 2-3 ہفتے لگ سکتے ہیں، اور یہ یقینی طور پر سب سے بڑے فائدے میں سے ایک ہے۔ لیکن، جیسا کہ میں ہمیشہ کہتا ہوں، سادگی کا مطلب ہمیشہ سلامتی نہیں ہوتا۔ یہ ظاہری آسانی اہم باریکیوں کو چھپا سکتی ہے جن کے بارے میں آپ کو پہلے سے آگاہ ہونا ضروری ہے۔.

آئیے قدم بہ قدم اس چیز کو توڑتے ہیں جس کا آپ کا انتظار ہے۔ تصور کریں کہ آپ کو سنی بیچ میں اپنے خوابوں کا اپارٹمنٹ مل گیا ہے۔ آگے کیا ہے؟

ریزرویشن ڈپازٹ۔ یہ پہلا قدم ہے۔ یہ عام طور پر ایک چھوٹی سی رقم ہوتی ہے، تقریباً €2,000–€3,000، جو بیچنے والے یا ایجنسی کے اکاؤنٹ میں جمع کی جاتی ہے۔ ڈپازٹ کا مقصد جائیداد کو "منجمد" کرنا ہے تاکہ اسے مارکیٹ سے ہٹایا جا سکے۔

یہ بہت اہم ہے کہ ڈپازٹ معاہدہ واضح طور پر کہتا ہے کہ اگر مستعدی کے عمل کے دوران قانونی مسائل کا پتہ چل جائے تو یہ قابل واپسی ہے۔.

مستعدی کی وجہ سے۔ یہ سب سے نازک مرحلہ ہے، اور اسے آپ کے آزاد وکیل کے ذریعے کروایا جانا چاہیے۔ بیچنے والے یا ایجنسی کے وکیل پر بھروسہ نہ کریں! آپ کے وکیل کو تمام ریاستی رجسٹریوں کے خلاف جائیداد کی جانچ کرنی چاہیے:

• پراپرٹی رجسٹر۔ بوجھ (رہن، لینز، لینز)۔.
• کیڈسٹرل رجسٹر۔ دستاویزات کے ساتھ جائیداد کے اصل علاقے اور حدود کی مطابقت۔.
• مالک کی تصدیق۔ وراثت کا کوئی تنازعہ یا دیگر قانونی کارروائی نہیں۔.
• بقایا قرضوں کی جانچ ہو رہی ہے۔ غیر ادا شدہ یوٹیلیٹی بل، ٹیکس، یا "سپورٹ فیس" عام ہیں۔ اتفاق سے، یہ ریزورٹ کمپلیکس میں ایک بہت عام مسئلہ ہے۔.

ابتدائی معاہدے پر دستخط کرنا۔ یہ دستاویز معاہدے کی تمام کلیدی شرائط کو متعین کرتی ہے: مکمل قیمت، ادائیگی کا شیڈول، آخری تاریخ، اور فریقین کی ذمہ داریاں۔ یہ حتمی دستخط ہونے تک آپ کے روڈ میپ اور ضمانت کے طور پر کام کرتا ہے۔

BULSTAT حاصل کرنا ۔ ریل اسٹیٹ خریدنے والے ہر غیر ملکی کو ٹیکس نمبر کے برابر بلسٹیٹ حاصل کرنا چاہیے۔ یہ طریقہ کار آسان ہے، اس میں 1-2 دن لگتے ہیں، اور ریاستی رجسٹریوں میں رجسٹریشن کے لیے ضروری ہے۔

نوٹری ڈیڈ پر دستخط کرنا۔ یہ فروخت کا حتمی عمل ہے، جس پر نوٹری سے پہلے دستخط کیے گئے ہیں۔ نوٹری ایک اہم کردار ادا کرتی ہے: وہ تمام دستاویزات کی تصدیق کرتے ہیں، فریقین کی شناخت کی تصدیق کرتے ہیں، اور لین دین کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرتے ہیں۔ اس موقع پر، بیچنے والے کو مکمل ادائیگی کی جاتی ہے۔

پراپرٹی رجسٹر میں رجسٹریشن۔ نوٹری ڈیڈ پر دستخط کرنے کے بعد، نوٹری نئے مالک کی معلومات اسٹیٹ پراپرٹی رجسٹر میں داخل کرتا ہے۔ اس لمحے سے، آپ مکمل مالک بن جاتے ہیں.

ان دستاویزات کی فہرست جن کی آپ کو ضرورت ہو گی (ایک فرد کے لیے):

• ایک درست بین الاقوامی پاسپورٹ۔.
• پاور آف اٹارنی (اگر آپ ذاتی طور پر موجود نہیں ہوسکتے ہیں)۔.
• شادی کا سرٹیفکیٹ (اگر آپ شادی شدہ ہیں)۔.
• فنڈز کی قانونی اصلیت کا سرٹیفکیٹ (عام طور پر €10,000 سے زیادہ رقم کے لیے درکار ہوتا ہے)۔.

اب سب سے اہم چیز کے بارے میں بات کرتے ہیں: بلغاریہ کی سادگی کو آسٹرین اعتبار سے کیا فرق ہے۔.

1. زمین کی ملکیت۔ یہ سب سے اہم تفصیل ہے جس پر میں ہمیشہ اپنے کلائنٹس کے ساتھ بات کرتا ہوں۔ بلغاریہ کے قانون کے مطابق، غیر ملکی افراد (غیر یورپی یونین کے شہری) زمین نہیں خرید سکتے۔

عملی طور پر اس کا کیا مطلب ہے؟ اگر آپ زمین کے پلاٹ کے ساتھ مکان خریدتے ہیں، تو آپ گھر کو اپنے نام پر رجسٹر کروا سکتے ہیں، لیکن زمین نہیں۔ اس کا واحد حل یہ ہے کہ بلغاریہ میں کسی قانونی ادارے (کمپنی) کو رجسٹر کروایا جائے اور زمین کو اس کے نام پر رجسٹر کیا جائے۔ یہ اضافی اخراجات، اکاؤنٹنگ کے مسائل، اور عمل کو پیچیدہ بناتا ہے۔ ایک اپارٹمنٹ خریدنا جہاں آپ عمارت کا صرف ایک حصہ رکھتے ہیں اس کی ضرورت نہیں ہے۔

ویانا میں، یہ مسئلہ موجود نہیں ہے۔ کوئی بھی سرمایہ کار، شہریت سے قطع نظر، اپارٹمنٹ یا زمین کے ساتھ مکان خرید سکتا ہے۔

2. سادگی بطور خطرہ۔ بلغاریہ میں طریقہ کار کی سادگی بھی اس کی کمزوری ہے۔ یہ بیچنے والے کی طرف سے دھوکہ دہی یا بے ایمانی کے لیے مزید گنجائش چھوڑتا ہے۔

آسٹریا سے بنیادی فرق بستیوں کے لیے ٹرسٹی (Treuhänder) کی لازمی شمولیت کا فقدان ہے۔ آسٹریا میں، خریدار کے تمام فنڈز ایک خصوصی ٹرسٹ اکاؤنٹ میں جمع کیے جاتے ہیں، جہاں سے تمام قانونی شرائط پوری ہونے اور ملکیت خریدار کو منتقل ہونے کے بعد ہی وہ بیچنے والے کو منتقل کیے جاتے ہیں۔ یہ ایک طاقتور فلٹر ہے جو لین دین کی حفاظت کی ضمانت دیتا ہے۔.

3. نوٹری اور وکیل کا کردار۔ بلغاریہ میں، ایک نوٹری بنیادی طور پر دستخطوں کی تصدیق کرتا ہے اور دستاویزات کی تصدیق کرتا ہے، لیکن ان کے مواد کے لیے مکمل طور پر ذمہ دار نہیں ہے۔ یہی وجہ ہے کہ تمام تصدیقات کرنے کے لیے اپنے خود مختار وکیل کی خدمات حاصل کرنا بہت ضروری ہے۔

آسٹریا میں، نوٹری (یا ٹرسٹی کے طور پر کام کرنے والا وکیل) لین دین کی سالمیت کے لیے مکمل قانونی اور مالی ذمہ داری اٹھاتا ہے، جو کہ آپ کی ادا کی جانے والی اعلیٰ قیمت کا حصہ ہے۔.

جب بھی میں کلائنٹس کے ساتھ اخراجات پر بات کرنا شروع کرتا ہوں، میں ان کے چہروں پر یہ سوال دیکھ سکتا ہوں: "کسینیا، کیا بلغاریہ میں کوئی چیز واقعی مہنگی ہو سکتی ہے؟" اور یہ سمجھ میں آتا ہے۔

ہم بلغاریہ کے ایسے ملک ہونے کے عادی ہیں جہاں ہر چیز کی قیمت ادا ہوتی ہے۔ اور ہاں، یہاں کی قیمتیں واقعی یورپ میں سب سے کم ہیں۔ لیکن وہ موجود ہیں، اور کسی بھی ناخوشگوار حیرت سے بچنے کے لیے ان کا خیال رکھنا ضروری ہے۔.

آئیے فوری طور پر اخراجات کو دو قسموں میں تقسیم کرتے ہیں: وہ جو آپ خریداری پر ایک بار ادا کرتے ہیں، اور وہ جو سالانہ ہوں گے۔.

آئیے تصور کریں کہ آپ €60,000 میں ایک اپارٹمنٹ خرید رہے ہیں۔ اس کی اصل قیمت کتنی ہوگی؟

مقامی حصول ٹیکس۔ یہ میونسپلٹی کے لحاظ سے 2% سے 4% تک ہے۔ آئیے کہتے ہیں 3٪۔ یہ €1,800 ہوگا۔

نوٹری فیس۔ لین دین کی رقم کا تقریباً 1%، لیکن زیادہ ہو سکتا ہے۔ آئیے €600 لیتے ہیں۔

رجسٹریشن فیس: 0.1%۔ یہ صرف €60 ہے۔

وکیل اور ایجنٹ کی فیس۔ یہ ایک اہم فرق کر سکتا ہے. اوسطاً، یہ لاگت کا 3-5% ہے۔ اگر ہم 4% لیتے ہیں، تو یہ ایک اور €2,400 ہے۔

کل اخراجات 5% سے 9% تک ہو سکتے ہیں۔ ہماری مثال میں، €60,000 کی قیمت والے اپارٹمنٹ کے ساتھ، کل اخراجات تقریباً €4,860 ہوں گے۔ یہ یقیناً آسٹریا کے مقابلے میں بہت کم ہے، جہاں خریداری کے اخراجات خریداری کی قیمت کے 10-12% تک پہنچ سکتے ہیں۔ لیکن یہ یاد رکھنا ضروری ہے کہ آپ آخر میں کیا حاصل کر رہے ہیں۔

آسٹریا میں، ان اخراجات میں نہ صرف ٹیکس شامل ہیں بلکہ ٹرسٹی کی فیس بھی شامل ہے، جو آپ کے لین دین کی حفاظت کی ضمانت دیتا ہے۔ بلغاریہ میں، یہ رقوم سرکاری فیس کی طرف جاتی ہیں، اور آپ خود سیکورٹی کے ذمہ دار ہیں، ایک علیحدہ وکیل کی خدمات حاصل کرنا۔.

یہاں، بلغاریہ واقعی ٹیکس کی پناہ گاہ ہے۔ زیادہ تر یورپی یونین کے ممالک کے مقابلے میں سالانہ ٹیکس ہنسی سے کم ہیں۔.

پراپرٹی ٹیکس۔ یہ جائیداد کی قابل ٹیکس قیمت کے 0.15–0.3% کے برابر ہے، جو عام طور پر مارکیٹ ویلیو سے کم ہوتی ہے۔ ہمارے €60,000 اپارٹمنٹ کے لیے، یہ صرف €100–€150 فی سال ہوگا۔

میونسپل ٹیکس (کوڑا ٹیکس)۔ یہ بھی بہت کم ہے، تقریباً 0.14–0.45%۔ ہمارے معاملے میں، یہ €80–€100 فی سال ہوگا۔

دیکھ بھال کی فیس۔ یہ ایک اہم خرچ ہے جو صرف ریزورٹ پراپرٹیز پر لاگو ہوتا ہے۔ یہ گراؤنڈز کی دیکھ بھال، پول، سیکورٹی، صفائی وغیرہ کے لیے سالانہ فیس ہے۔

اس کا سائز €400 سے €800 فی سال یا اس سے زیادہ ہو سکتا ہے۔ یہ بنیادی طور پر انفراسٹرکچر کی فیس ہے جسے آپ استعمال بھی نہیں کر سکتے، لیکن جو لازمی ہے۔.

آسٹریا کے ساتھ موازنہ یہاں نہیں ہوتا:

سالانہ ٹیکس۔ آسٹریا میں، یہ ٹیکس قابل قدر کا تقریباً 1–1.5% ہے، نیز کرائے کی آمدنی پر انکم ٹیکس۔ €300,000 اپارٹمنٹ کے لیے، سالانہ اخراجات آسانی سے €4,000–€5,000 سے تجاوز کر سکتے ہیں۔ بلغاریہ میں، ہم نے حساب لگایا کہ یہ کئی سو یورو ہوگا۔

انفراسٹرکچر۔ بلغاریہ میں کم ٹیکس یقینی طور پر بٹوے پر آسان ہیں، لیکن وہ براہ راست عوامی خدمات کی سطح کو بھی ظاہر کرتے ہیں۔

ویانا میں، آپ زیادہ ادائیگی کرتے ہیں، لیکن اس کے بدلے میں آپ کو قریب قریب کامل شہری ماحول، بے عیب سڑکیں، صفائی، عوامی نقل و حمل جو گھڑی کے کام کی طرح چلتی ہے، اور تحفظ کا احساس ملتا ہے۔ بلغاریہ میں، تاہم، بڑے شہروں سے باہر، بنیادی ڈھانچے کی حالت خراب ہو سکتی ہے۔

تو، ہم کیا حاصل کرتے ہیں؟ بلغاریہ میں، آپ کم ٹیکس اور فیس ادا کرتے ہیں، لیکن پھر بھی آپ تمام خطرات کو برداشت کرتے ہیں اور اثاثوں کی دیکھ بھال پر پیسہ خرچ کرتے ہیں، خاص طور پر ریزورٹ کے علاقوں میں۔

ویانا میں، آپ زیادہ ادائیگی کرتے ہیں، لیکن یہ رقم بنیادی ڈھانچے میں لگائی جاتی ہے، جو براہ راست آپ کی جائیداد کے سرمایہ کاری کو متاثر کرتی ہے اور اسے کرایہ داروں کے لیے زیادہ پرکشش بناتی ہے۔.

بالآخر، ان دو بازاروں کے درمیان انتخاب کرنا "ابھی ادائیگی کریں اور کچھ حاصل نہیں کریں" (بلغاریہ) اور "ابھی ادائیگی کریں اور اپنے مستقبل میں سرمایہ کاری کریں" (آسٹریا) کے درمیان انتخاب ہے۔ بلغاریہ میں، آپ ٹیکس بچاتے ہیں لیکن سرمائے میں اضافے کی کوئی ضمانت نہیں ہے، جب کہ ویانا میں، آپ یقین کر سکتے ہیں کہ آپ کا پیسہ آپ کے لیے کام کر رہا ہے۔.

جب کلائنٹ بلغاریہ میں پراپرٹی خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو میرے پاس قیمت کے بعد جو پہلا سوال پوچھتے ہیں ان میں سے ایک یہ ہے کہ "کیا یہ مجھے رہائشی اجازت نامہ دے گا؟" اور میں سمجھتا ہوں کیوں۔.

کچھ عرصہ پہلے تک ایسا ہی تھا۔ بلغاریہ، جنوبی اور مشرقی یورپ کے دیگر ممالک کی طرح، رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے ایک قسم کا "گولڈن ویزا" پیش کرتا ہے۔ یہ خاص طور پر غیر یورپی یونین کے ممالک کے شہریوں کے لیے پرکشش تھا۔ لیکن وہ دن ختم ہو چکے ہیں، اور یہ بنیادی طور پر سرمایہ کاری کی پوری حکمت عملی کو بدل دیتا ہے۔.

آج تک، 2024-2025 میں، رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے ذریعے عارضی یا مستقل رہائش بند ہے۔ اگر آپ اس کے برعکس معلومات دیکھتے ہیں، تو یہ یا تو پرانی ہے یا بدتر، آپ کو گمراہ کرنے کی کوشش ہے۔ یہ یونان یا پرتگال سے ایک اہم فرق ہے، جہاں اس طرح کے پروگرام اب بھی نافذ العمل ہیں، اگرچہ داخلے کی بڑھتی ہوئی رکاوٹوں کے ساتھ۔

تاہم، بلغاریہ اب بھی سرمایہ کاری کے ذریعے رہائش حاصل کرنے کے مواقع فراہم کرتا ہے، لیکن یہ اب براہ راست جائیداد کی خریداری سے منسلک نہیں ہیں۔ یہ عام طور پر نجی سرمایہ کاروں میں زیادہ پیچیدہ اور کم مقبول ہیں:

کاروباری منصوبوں میں سرمایہ کاری۔ رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کے لیے، آپ کو بلغاریہ کے بعض کاروباری اداروں میں کم از کم €250,000 کی سرمایہ کاری کرنی چاہیے۔ ان منصوبوں کو ملازمتیں پیدا کرنا ہوں گی، جس کے لیے سرمایہ کار کی مسلسل نگرانی اور فعال شرکت کی ضرورت ہے۔

سرکاری بانڈز یا سرمایہ کاری فنڈز میں سرمایہ کاری کرنا۔ یہاں داخلے کی حد زیادہ ہے — €512,000 سے۔ یہ زیادہ غیر فعال سرمایہ کاری ہے، لیکن، جیسا کہ کاروباری منصوبوں کے ساتھ، یہ آپ کو ذاتی مقاصد کے لیے جائیداد کے استعمال کا حق نہیں دیتا۔

لہذا، آج بلغاریہ میں اپارٹمنٹ خریدنا کسی اثاثہ یا طرز زندگی میں سرمایہ کاری ہے، نہ کہ امیگریشن کی حیثیت میں۔ یہ ایک اہم نکتہ ہے جسے سرمایہ کاروں کو لین دین کرنے سے پہلے واضح طور پر سمجھنا چاہیے۔.

بلغاریہ کے برعکس، آسٹریا نے کبھی بھی رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے "گولڈن ویزا" کی پیشکش نہیں کی۔ اس نے ہمیشہ سرمایہ کاروں کے معیار پر توجہ مرکوز کی ہے نہ کہ مقدار پر۔ اس کے پاس مالی طور پر خودمختار افراد کے لیے ایک باوقار اور شفاف رہائشی اجازت نامے کا پروگرام ہے — The Aufenhaltstitel "Privatier." اگرچہ اس کا تعلق رئیل اسٹیٹ سے نہیں ہے، لیکن یہ اس بات کی ایک بہترین مثال ہے کہ مختلف ممالک سرمائے کی کشش تک کیسے پہنچتے ہیں۔.

آسٹریا میں رہائشی اجازت نامے کے تقاضے:

کافی آمدنی۔ آپ کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ آپ کی ماہانہ آمدنی آسٹریا میں ملازمت سے آزاد ہے۔ اس میں جائیداد کے کرایے، منافع، ڈپازٹس پر سود، یا پنشن سے ہونے والی آمدنی شامل ہو سکتی ہے۔ مطلوبہ رقم دو افراد کے خاندان کے لیے تقریباً €45,000 سالانہ ہے۔

ہاؤسنگ. آپ کو آسٹریا میں مکان کا مالک ہونا یا کرایہ پر لینا چاہیے۔

میڈیکل انشورنس۔ جامع طبی انشورنس لازمی ہے۔

پیچیدگی بنیادی رکاوٹ یہ ہے کہ پروگرام کوٹہ پر مبنی ہے۔ درخواستیں صرف سال کے آغاز میں ہی قبول کی جاتی ہیں، اور ان کی تعداد سختی سے محدود ہے۔

اہم فرق: آسٹریا میں، آپ خطرناک اثاثوں میں لاکھوں یورو باندھے بغیر دنیا کے سب سے مستحکم اور محفوظ ترین ممالک میں سے ایک رہائشی اجازت نامہ حاصل کرتے ہیں۔ آپ کا پیسہ مائع رہتا ہے اور اسے متنوع پورٹ فولیو میں لگایا جا سکتا ہے۔

بلغاریہ میں، یہاں تک کہ اگر آپ کاروبار یا بانڈز میں سرمایہ کاری کرنے کا فیصلہ کرتے ہیں، تو آپ بنیادی طور پر حیثیت کی خاطر اپنا سرمایہ "منجمد" کر رہے ہیں۔.

ایک سرمایہ کار کے لیے، واپسی شاید سب سے اہم میٹرک ہے۔ اور یہاں، پہلی نظر میں، بلغاریہ بہت پرکشش لگ رہا ہے. ہم سے 7-8% کا وعدہ کیا جا رہا ہے، شاید اس سے بھی زیادہ!

لیکن، ہمیشہ کی طرح، شیطان تفصیلات میں ہے. اور بلغاریہ کی مارکیٹ کے بارے میں سمجھنے کی سب سے اہم بات یہ ہے کہ یہاں کا منافع براہ راست مقام اور کرایے کی قسم پر منحصر ہے۔.

آئیے کرائے کے معاہدوں کی دو اہم اقسام کو دیکھتے ہیں جو آپ بلغاریہ میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت حاصل کر سکتے ہیں۔.

یہی وہ چیز ہے جو زیادہ تر سرمایہ کاروں کو ریزورٹ علاقوں کی طرف راغب کرتی ہے۔.

کہاں؟ سمندر کنارے (سنی بیچ، گولڈن سینڈز، سوزوپول) اور سکی ریزورٹس (بانسکو، پامپوروو)۔

واپسی موسم کے عروج پر (سمندر کنارے جائیدادوں کے لیے جون-اگست، پہاڑی جائیدادوں کے لیے دسمبر-فروری)، واپسی واقعی اعلیٰ سطح تک پہنچ سکتی ہے—8% سالانہ تک۔

خطرات اور یہاں ہم اصل مسئلے کی طرف آتے ہیں۔ موسم سال میں صرف 3-4 ماہ رہتا ہے۔ باقی وقت، آپ کا اپارٹمنٹ نہ صرف خالی رہے گا بلکہ "مینٹیننس فیس" اور یوٹیلیٹیز کے اخراجات بھی اٹھائیں گے۔

ایک خراب موسم (مثال کے طور پر موسم یا جغرافیائی سیاست کی وجہ سے) آپ کے پورے منافع کو ختم کر سکتا ہے۔ مزید برآں، قلیل مدتی کرایے کے لیے مستقل نگرانی، صفائی ستھرائی اور مہمانوں کے تعاملات کی ضرورت ہوتی ہے، جو اکثر ایک انتظامی کمپنی کو سونپ دی جاتی ہے، جو 25-30% محصول وصول کرتی ہے۔ یہ بہت بڑے خطرات ہیں جن پر بہت سے سرمایہ کار غور کرنے میں ناکام رہتے ہیں۔.

یہ آپشن بہت زیادہ مستحکم اور پیش قیاسی ہے۔.

کہاں؟ بڑے شہر (صوفیہ، پلوڈیو، ورنا)۔

منافع بخشی۔ یہاں، یہ نمایاں طور پر کم ہے—4-5% سالانہ۔ لیکن مطالبہ سال بھر ہے، نہ صرف موسمی۔

خطرات خطرات کم سے کم ہیں، کیونکہ کرایہ دار طلباء اور نوجوان پیشہ ور افراد ہیں جو 1-2 سال کے معاہدے پر دستخط کرتے ہیں۔ یہ بنیادی طور پر بلغاریائی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا واحد "خاموش" طبقہ ہے۔

یہاں اوسط طویل مدتی کرایہ کی پیداوار 2-3.5% سالانہ ہے۔ پہلی نظر میں، یہ بلغاریہ کے مقابلے میں بہت کم لگتا ہے۔ تو زیادہ ادائیگی کیوں؟

جواب آسان ہے: ویانا میں سرمایہ کار کے لیے بنیادی آمدنی کرایہ نہیں ہے، بلکہ خود اثاثہ کی قدر میں اضافہ (سرمایہ کاری) ہے۔.

• سرمایہ کار کی آمدنی کا ڈھانچہ (10 سال کی مثال):

بلغاریہ (ریزورٹ)۔ 80% آمدنی کرائے سے آتی ہے (غیر مستحکم، موسمی)، 20% سرمائے کی ترقی سے (غیر متوقع)۔ آپ ٹرن اوور پر کماتے ہیں، خود اثاثہ پر نہیں۔

متن

ویانا۔ 30% آمدنی کرائے سے آتی ہے (مستحکم، طویل مدتی)، 70% سرمائے کی ترقی (نامیاتی، مستحکم) سے۔ آپ سرمائے پر کماتے ہیں، جو کہ زیادہ قابل اعتماد ہے۔

Statistik Austria کے مطابق ، گزشتہ 10 سالوں میں ویانا میں جائیداد کی قیمتوں میں 90% سے زیادہ اضافہ ہوا ہے، اور یہ ترقی نامیاتی اور مستحکم رہی ہے۔

بلغاریہ کے ریزورٹ میں اپارٹمنٹ خریدنا اسٹاک مارکیٹ پر قیاس آرائی کے مترادف ہے، جہاں آپ تیزی سے اتار چڑھاؤ سے فائدہ اٹھانے کی کوشش کر رہے ہیں۔ ویانا میں خریدنا ایک بلیو چپ میں سرمایہ کاری کرنے کے مترادف ہے، جہاں آپ کو بہت زیادہ منافع کی توقع نہیں ہے لیکن آپ کو اپنے پورٹ فولیو کے لیے طویل مدتی، مستحکم ترقی کا یقین ہے۔.

جیسا کہ ہم نے پچھلے حصے میں تبادلہ خیال کیا تھا، بلغاریہ ایک نہیں بلکہ تین مکمل طور پر مختلف رئیل اسٹیٹ کی دنیا ہے۔ لہذا، سوال "کہاں خریدنے کے لئے؟" اپنے آپ سے پوچھنا واقعی سب سے اہم ہے۔.

دنیا میں کوئی بہترین مقام نہیں ہے، صرف وہی جو آپ کے مخصوص مقصد کے لیے مثالی ہو۔ آئیے کلیدی خطوں پر گہری نظر ڈالیں اور سمجھیں کہ کون سے سامعین کے لیے کون سے بہترین ہیں۔.

اگر آپ بلغاریہ کو صرف چھٹیوں کے مقام کے طور پر نہیں بلکہ اپنے سرمائے کو محفوظ رکھنے اور بڑھانے کے لیے ایک سنجیدہ سرمایہ کاری کے طور پر غور کر رہے ہیں، تو یہ شروع کرنے کی جگہ ہے۔.

صوفیہ ملک کا واحد شہر ہے جس کا موازنہ یورپی دارالحکومتوں جیسے ویانا، بوڈاپیسٹ یا پراگ سے کیا جا سکتا ہے۔ یہ بلغاریہ کا اقتصادی، ثقافتی اور تعلیمی مرکز ہے۔ آئیے فوائد اور نقصانات پر قریبی نظر ڈالیں:

یہ شاید غیر ملکیوں کے لیے مارکیٹ کا سب سے مشہور حصہ ہے۔ سنی بیچ، گولڈن سینڈز، نیسبار، سوزوپول—یہ نام سب کو معلوم ہیں۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں وہ لوگ جو یورپی یونین میں اپنے "ڈاچا" کے مالک بننا چاہتے ہیں وہ جائیداد خریدتے ہیں، اور کرائے کی آمدنی ایک خوشگوار بونس ہے۔

سمندر کنارے ریزورٹس کی طرح، یہ ایک ایسا بازار ہے جو صرف سیزن کے دوران چلتا ہے - دسمبر سے مارچ تک:

خطرے کے مکمل تجزیہ کے بغیر کوئی ایماندارانہ جائزہ مکمل نہیں ہوگا۔ بدقسمتی سے، بلغاریہ میں بہت سے بیچنے والے اور ایجنٹ سونے کے پہاڑوں کا وعدہ کرتے ہوئے ان خطرات کو کم کرتے ہیں۔ میں اپنے کلائنٹس کو ہمیشہ کہتا ہوں: کوئی بھی سرمایہ کاری کامل نہیں ہوتی، لیکن تمام ممکنہ نقصانات سے آگاہ ہونا ضروری ہے۔

کم لیکویڈیٹی بلغاریہ کی مارکیٹ میں خاص طور پر صوفیہ سے باہر بنیادی مسئلہ ہے۔ ویانا میں رہتے ہوئے، اچھے علاقے میں ایک اپارٹمنٹ اوسطاً 2-4 ماہ میں فروخت ہوتا ہے، بلغاریہ میں آپ خریدار کے لیے مہینوں یا سالوں تک انتظار کر سکتے ہیں۔ ایسا کیوں ہوتا ہے:

oversaturation. ریزورٹس میں سپلائی ڈیمانڈ سے کئی گنا زیادہ ہے۔

ایک مخصوص سامعین۔ ریزورٹ پراپرٹیز کے خریدار بنیادی طور پر غیر ملکی ہیں جنہیں کوئی جلدی نہیں ہے۔ انہیں فوری طور پر خریدنے کی ضرورت نہیں ہے، لہذا وہ انتخاب اور گفت و شنید میں وقت گزار سکتے ہیں۔

رعایت کی ضرورت۔ اگر آپ کو اپنا اپارٹمنٹ فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہے، تو قیمت 20-30% یا اس سے زیادہ کم کرنے کے لیے تیار رہیں۔

اگر آپ سمندر کے کنارے یا پہاڑوں میں جائیداد خریدتے ہیں تو اس کے لیے سال کے نو مہینے بیکار رہنے کے لیے تیار رہیں۔ اس وقت کے دوران، یہ آمدنی پیدا نہیں کرے گا، لیکن اس کے بجائے اخراجات کی ضرورت ہوگی۔ سالانہ بے کار اخراجات:

دیکھ بھال کی فیس۔ یہ سب سے اہم "پوشیدہ" خرچ ہے۔ آپ کو کمپلیکس میں گراؤنڈز کی دیکھ بھال، پول کی دیکھ بھال، سیکورٹی اور صفائی کے لیے ادائیگی کرنے کی ضرورت ہے، چاہے آپ اپارٹمنٹ استعمال نہ کریں۔ یہ رقم €400 سے €800 فی سال تک ہو سکتی ہے۔

افادیت یہاں تک کہ اگر آپ اپارٹمنٹ میں نہیں رہتے ہیں، تب بھی آپ کو بجلی، پانی، سیکیورٹی وغیرہ کی ادائیگی کرنی ہوگی۔

غیر متوقع مرمت۔ ناقص تعمیراتی معیار مسائل کا باعث بن سکتا ہے جن کے لیے مرمت کے اضافی اخراجات کی ضرورت ہوتی ہے۔

خاص طور پر 2000 کی دہائی کے وسط کے دوران تعمیر ہونے والی عمارتوں میں، تعمیراتی معیار اکثر مطلوبہ حد تک چھوڑ دیتا ہے۔ سب سے عام مسائل میں شامل ہیں:

واٹر پروفنگ۔ ناقص واٹر پروفنگ مولڈ، پھپھوندی اور نم بدبو کا باعث بنتی ہے۔

مواصلات ناقص معیار کے پائپ، بجلی کے مسائل۔

خستہ حالت۔ بہت سی عمارتیں تیزی سے خراب ہو رہی ہیں اور انہیں مستقل مرمت کی ضرورت ہے۔

دوسری طرف، آسٹریا میں سخت بلڈنگ کوڈ ( ÖNORM ) ہیں جو اعلیٰ ترین معیار کی ضمانت دیتے ہیں۔ یہاں، آپ ایک ایسا اثاثہ خرید رہے ہیں جو مسلسل مرمت کی ضرورت کے بغیر کئی دہائیوں تک آپ کی خدمت کرے گا۔

اگرچہ بلغاریائی لیو (BGN) یورو کے ساتھ مضبوطی سے جڑا ہوا ہے، بلغاریہ اب بھی یورو زون کا حصہ نہیں ہے۔ یہ عالمی اقتصادی اتھل پتھل کی صورت میں بعض خطرات پیدا کرتا ہے۔ اگرچہ بلغاریہ کے اس پیگ کو چھوڑنے کا امکان کم سے کم ہے، لیکن یہ پھر بھی ذہن میں رکھنے کے قابل خطرہ ہے۔.

ویانا میں، آپ یورو میں ایک اثاثہ خریدتے ہیں، جو آپ کو کرنسی کے مکمل استحکام کی ضمانت دیتا ہے۔.

اب جب کہ ہم نے تمام نمبروں کو توڑ دیا ہے، آئیے سب سے اہم چیز کے بارے میں بات کرتے ہیں: زندگی کا معیار۔ سب کے بعد، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری صرف پیسے کے بارے میں نہیں ہے، بلکہ اس طرز زندگی کے بارے میں بھی ہے جو آپ حاصل کرتے ہیں۔ آپ اپنے بچوں کی پرورش کہاں کرنا چاہتے ہیں، آپ اپنی ریٹائرمنٹ کہاں گزارنا چاہتے ہیں؟ آپ کہاں آرام دہ اور پرسکون محسوس کریں گے؟ اس سوال کا جواب آپ کی پسند کو مکمل طور پر بدل سکتا ہے۔.

بلغاریہ میں زندگی اپنی استطاعت کی وجہ سے بہت سے لوگوں کے لیے پرکشش ہے۔ یوروسٹیٹ کے مطابق، بلغاریہ میں اشیائے صرف اور خدمات کی قیمتیں یورپی اوسط کا صرف 60% ہیں۔ یہ گروسری کی قیمت سے لے کر ریستوراں کے بل تک ہر چیز سے ظاہر ہوتا ہے۔.

آب و ہوا یہاں کی آب و ہوا بلاشبہ شاندار ہے۔ ساحل کے ساتھ ساتھ، یہ ہلکا ہے، گرم، لمبی گرمیاں اور مختصر، ہلکی سردیوں کے ساتھ۔ پہاڑوں میں موسم سرما کے کھیلوں کے لیے دسمبر سے مارچ تک حالات بہترین ہوتے ہیں۔

استطاعت۔ بلغاریہ میں، آپ زندگی کا ایک ایسا معیار برداشت کر سکتے ہیں جو مغربی یورپ میں ناقابل تصور ہوگا۔ آسٹریا میں لاکھوں یورو کی لاگت سے سوئمنگ پول والا گھر یہاں چند لاکھ میں خریدا جا سکتا ہے۔

صحت اور تعلیم۔ یہ وہ جگہ ہے جہاں ایک اہم خرابی ہے۔ صحت کی دیکھ بھال اور تعلیم کی سطح مغربی یورپی معیارات سے نمایاں طور پر کمتر ہے۔ اگرچہ صوفیہ جیسے بڑے شہروں میں پرائیویٹ کلینک اور بین الاقوامی اسکول ہیں، لیکن مجموعی نظام ابھی تک یورپی یونین کے معیار تک نہیں پہنچا ہے۔ بہت سے مالدار بلغاریائی اور غیر ملکی مغربی یورپ میں صحت کی دیکھ بھال یا اپنے بچوں کو تعلیم دینے کو ترجیح دیتے ہیں۔

انفراسٹرکچر۔ بڑے شہروں اور اہم سیاحتی راستوں سے باہر، سڑکوں، عوامی نقل و حمل اور سہولیات کی حالت خراب ہو سکتی ہے۔ یہ آسٹریا کے بے عیب ترتیب سے بالکل متصادم ہے، جہاں چھوٹے سے چھوٹے دیہات میں بھی بہترین سڑکیں ہیں اور ٹرینیں شیڈول کے مطابق چلتی ہیں۔

زندگی کی رفتار۔ بلغاریہ میں، خاص طور پر جنوب میں، زندگی زیادہ پر سکون اور بے ہنگم ہے۔ کچھ کے لیے، یہ ایک پلس ہے، دوسروں کے لیے، ایک مائنس۔ اگر آپ سوئس وقت کی پابندی اور جرمن کارکردگی کے عادی ہیں، تو بلغاریائی سست روی ایک حقیقی چیلنج ہو سکتی ہے۔

مرسر نے مسلسل 10 سال سے ویانا کو رہنے کے لیے دنیا کا بہترین شہر قرار دیا ہے ۔ اس نے یہ اعزاز ایک وجہ سے حاصل کیا ہے۔ ویانا ترتیب، معیار اور حفاظت کا مجسمہ ہے۔

آب و ہوا معتدل براعظمی ہے۔ چار الگ الگ موسم ہیں: گرم گرمیاں، سرد، برفیلی سردیاں، اور خوبصورت بہار اور خزاں۔

زندگی گزارنے کی قیمت زیادہ ہے، لیکن مکمل طور پر جائز ہے۔ اعلیٰ ٹیکس عالمی معیار کے بنیادی ڈھانچے، تعلیم اور صحت کی دیکھ بھال کی حمایت کرتے ہیں۔ آپ زیادہ ادائیگی کرتے ہیں، لیکن آپ کو بھی زیادہ ملتا ہے۔

صحت اور تعلیم۔ آسٹریا کا ہیلتھ کیئر سسٹم دنیا کے بہترین نظاموں میں سے ایک ہے۔ سرکاری اسکول اور یونیورسٹیاں اعلیٰ درجے کی تعلیم فراہم کرتی ہیں۔ یہ بچوں والے خاندانوں کے لیے ایک مثالی جگہ ہے۔

انفراسٹرکچر۔ یہ یہاں صرف بے عیب ہے۔ عوامی نقل و حمل گھڑی کے کام کی طرح چلتی ہے، گلیاں صاف ستھری ہیں، اور پارکس اچھی طرح سے برقرار ہیں۔ پورا شہر ترتیب اور معیار سے بھرا ہوا ہے، اور یہ براہ راست آپ کی جائیداد کی قدر کو متاثر کرتا ہے۔

زندگی کی رفتار۔ ویانا ایک تیز رفتار شہر ہے، لیکن رش کے بغیر۔ سب کچھ آسانی سے اور ایک شیڈول کے مطابق چلتا ہے، لوگوں کو اپنے وقت کی منصوبہ بندی کرنے اور زندگی سے لطف اندوز ہونے کی اجازت دیتا ہے۔

میں اپنے مؤکلوں سے ہمیشہ ایمانداری سے اس سوال کا جواب دینے کو کہتا ہوں: "آپ اپنے بچوں کی پرورش کہاں کرنا چاہتے ہیں؟" اگر جواب "بہترین اسکولوں، حفاظت اور فرسٹ کلاس ہیلتھ کیئر تک رسائی والے ماحول میں" ہے، تو انتخاب واضح ہے، اور یہ بلغاریہ نہیں ہے۔

اگر آپ کا مقصد گرمیوں کی تعطیلات یا ریٹائرمنٹ کے لیے ایک سستا گھر ہے، جہاں دھوپ اور کم قیمتیں اہم ہیں، تو بلغاریہ ایک بہترین آپشن ہو سکتا ہے۔.

کسی بھی سرمایہ کاری کا آخری مرحلہ باہر نکلنا ہے۔ اور یہاں، بلغاریہ اور آسٹریا کے درمیان اختلافات شاید سب سے زیادہ شدید ہیں۔ آپ سرمایہ کاری سے کیسے نکلتے ہیں؟ نفع یا نقصان کے ساتھ؟ جلدی یا آہستہ؟ اس سوال کا جواب آپ کی توقعات کو مکمل طور پر برباد کر سکتا ہے۔.

جیسا کہ ہم پہلے ہی قائم کر چکے ہیں، بلغاریہ کی مارکیٹ میں لیکویڈیٹی، خاص طور پر ریزورٹ کے علاقوں میں، انتہائی کم ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ کسی پراپرٹی کو جلدی اور مناسب قیمت پر فروخت کرنا قسمت کا ایک جھٹکا ہے۔.

صوفیہ میں۔ اگر قیمت مارکیٹ کے لیے صحیح ہے تو فروخت کا عمل نسبتاً تیز ہو جائے گا۔ خریداروں کی اکثریت بلغاریائی ہے، اس لیے زبان کی کوئی رکاوٹ نہیں ہوگی، اور مانگ سال بھر رہتی ہے۔ تاہم، کئی مہینوں سے لے کر ایک سال تک کی فروخت کے لیے تیار رہیں۔

ریزورٹس میں۔ یہیں سے مزہ شروع ہوتا ہے۔ سنی بیچ میں اپنا اپارٹمنٹ بیچنے کے لیے، آپ کو اسی طرح کی ہزاروں پیشکشوں کا مقابلہ کرنا ہوگا۔ اہم خریدار غیر ملکی ہیں جو جلدی میں نہیں ہیں۔ انہیں ابھی خریدنے کی ضرورت نہیں ہے، اس لیے وہ انتخاب، ہیگلنگ اور انتظار کرنے میں طویل وقت گزار سکتے ہیں۔

"ڈسکاؤنٹ ٹریپ۔" اگر آپ کو اپنی جائیداد کو جلدی فروخت کرنے کی ضرورت ہے، تو آپ "ڈسکاؤنٹ ٹریپ" میں پڑ جائیں گے۔ ہجوم سے الگ ہونے کا واحد طریقہ یہ ہے کہ آپ اپنی قیمت کو کافی حد تک کم کریں۔

ویانا میں، مارکیٹ اتنی مستحکم ہے کہ اچھی جائیدادوں میں اکثر انتظار کی فہرستیں ہوتی ہیں۔ یہاں رئیل اسٹیٹ بیچنا ایک سیدھا سادا اور پیش قیاسی عمل ہے۔.

ہائی لیکویڈیٹی۔ ویانا میں، اچھے علاقوں میں اپارٹمنٹس 2-4 ماہ میں فروخت ہوتے ہیں۔ مقامی باشندوں اور غیر ملکی سرمایہ کاروں دونوں کی طرف سے سال بھر مانگ مضبوط رہتی ہے۔

سرمائے کا فائدہ۔ ویانا میں سرمایہ کار کی بنیادی آمدنی کرایہ نہیں ہے، بلکہ اثاثوں کی تعریف ہے۔ پچھلے 10 سالوں میں، ویانا میں جائیداد کی قیمتوں میں 90% سے زیادہ اضافہ ہوا ہے، اور یہ ترقی مستحکم اور نامیاتی رہی ہے۔

پیشین گوئی کی صلاحیت 50-100% واپسی کے ساتھ 5-10 سالوں میں سرمایہ کاری سے باہر نکلنا معیاری مشق ہے، قسمت کا جھٹکا نہیں۔ آپ اپنی واپسی کا پہلے سے حساب لگا سکتے ہیں، جس سے آپ کو اعتماد اور کنٹرول کا احساس ملتا ہے۔

ہم نے بلغاریہ اور آسٹریا کا سب سے اہم پیرامیٹرز کا تجزیہ کرنے میں ایک طویل سفر طے کیا ہے: مارکیٹ اور قانونی پیچیدگیوں سے لے کر خطرات اور معیار زندگی تک۔ اب ہمارے پاس وہ تمام معلومات موجود ہیں جن کی ہمیں سب سے اہم نتیجہ اخذ کرنے کی ضرورت ہے۔.

اہم مخمصہ: بلغاریہ یا آسٹریا؟ بلغاریہ اور آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدنا صرف دو مختلف سرمایہ کاری نہیں ہیں۔ وہ دو بالکل مختلف فلسفے ہیں۔

بلغاریہ: اگر آپ "ڈاچا" تلاش کر رہے ہیں۔ اگر آپ کا مقصد سمندر کے کنارے یا پہاڑوں میں گھر بنانا ہے، جہاں آپ سال میں ایک یا دو مہینے گزار سکتے ہیں، اور آپ اس کی دیکھ بھال کے لیے ادائیگی کرنے کے لیے تیار ہیں، تو بلغاریہ ایک بہترین آپشن ہے۔

یہ ایک شاندار آب و ہوا، خوبصورت فطرت، اور انتہائی سستی رہائش اور رہنے کے اخراجات والا ملک ہے۔ اگر آپ سرمایہ کاری کے طور پر گھر خریدنے پر غور کر رہے ہیں، تو صوفیہ واحد شہر ہے جو قابل غور ہے۔ یہاں، آپ کو ریزورٹس کے مقابلے طویل مدتی کرایے اور زیادہ لیکویڈیٹی کی مستحکم مانگ ملے گی۔.

آسٹریا: اگر آپ کوئی اثاثہ تلاش کر رہے ہیں۔ اگر آپ کا مقصد ایک قابل اعتماد اور مستحکم دائرہ اختیار میں اپنے سرمائے کو محفوظ رکھنا اور بڑھانا ہے، تو آسٹریا اور خاص طور پر ویانا، آپ کی ضرورت ہے۔ آپ کو یہاں فوری اور زیادہ کرایے کی پیداوار نہیں ملے گی، لیکن آپ کا سرمایہ مہنگائی اور بحرانوں سے قابل اعتماد طور پر محفوظ رہے گا۔

آپ اپنے پیسے کو ایک ایسے اثاثے میں لگانے کے قابل ہو جائیں گے جس کی قدر میں اضافہ ہو گا، جو آپ کو طویل مدتی منافع کی ضمانت دے گا۔ اور، بالکل اسی طرح اہم بات، آپ کو اعلیٰ ترین معیار زندگی، ترتیب اور سلامتی تک رسائی حاصل ہوگی۔.

فیصلہ کرنے سے پہلے، ایمانداری سے ایک آسان سوال کا جواب دیں: آپ واقعی کیا چاہتے ہیں؟ ایک ریزورٹ چھٹی اور کم قیمت، یا آرڈر، وشوسنییتا، اور مستحکم سرمائے کی ترقی؟ ایک بار جب آپ کو جواب مل جائے گا، تو صحیح انتخاب واضح ہو جائے گا۔.