آسٹریا میں کرایہ کیسے بنتا ہے اور یہ کس چیز پر منحصر ہے؟

آسٹریا میں رینٹل مارکیٹ ملک کے ہاؤسنگ سسٹم میں کلیدی حیثیت رکھتی ہے: 40% سے زیادہ آبادی کرائے پر لینے کو ترجیح دیتی ہے، اور بڑے شہروں، خاص طور پر ویانا میں، کرایہ داروں کا حصہ اس سے بھی زیادہ ہے۔ تاہم، کرایہ داروں اور مالک مکان دونوں کے لیے کرائے کی تشکیل سب سے مشکل مسائل میں سے ایک ہے۔

وجہ یہ ہے کہ آسٹریا میں کرائے کی قیمتیں نہ صرف مارکیٹ کے عوامل پر منحصر ہوتی ہیں — مقام، اپارٹمنٹ کی حالت، تعمیر کا سال، اور انفراسٹرکچر — بلکہ قانونی ضوابط پر بھی۔ یہاں سب سے اہم عناصر میں سے ایک Mietrechtsgesetz (MRG) — کرایہ کا ایکٹ — جو مختلف جائیدادوں پر مختلف طریقے سے لاگو ہوتا ہے: بعض صورتوں میں، مکمل طور پر، دوسروں میں، جزوی طور پر، اور بعض اوقات بالکل نہیں۔ یہ اس بات کا تعین کرتا ہے کہ آیا آزاد بازار کی قیمت مقرر کی جا سکتی ہے یا مالک مکان ریگولیٹری نرخوں اور پابندیوں پر عمل کرنے کا پابند ہے۔

اس مضمون میں، ایک آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ ماہر کے طور پر، میں اس بات پر تفصیلی نظر ڈالوں گا کہ کرایہ کیا بنتا ہے، کون سے عوامل اس پر اثرانداز ہوتے ہیں، اور آسٹریا میں مکانات کے لیے مناسب کرائے کی قیمت کا تعین کیسے کریں۔

آسٹریا میں کرایہ اپارٹمنٹ کی "خالص" قیمت تک محدود نہیں ہے۔ زیادہ تر معاملات میں، کرایہ دار کی طرف سے ادا کردہ کرایہ کئی اجزاء پر مشتمل ہوتا ہے۔

بنیادی کرایہ (Hauptmietzins)۔ یہ بنیادی رقم ہے جو کرایہ دار پراپرٹی کے استعمال کے لیے ادا کرتا ہے۔ 2025 کی پہلی سہ ماہی میں، اوسط Hauptmietzins €502 فی مہینہ یا €7.50/m² تھی، جو کہ 2024 کی اسی مدت کے مقابلے 2.7% زیادہ ہے (Statistik Austria, 2025)۔ اس کرایے کی رقم کا انحصار اپارٹمنٹ کی قسم (نئی عمارت، پرانی عمارت، وغیرہ)، اس کی حالت، اور آیا یہ Mietrechtsgesetz (MRG) کے تابع ہے۔

آپریٹنگ اخراجات (Betriebskosten) ان میں یوٹیلیٹیز اور عمارت کی دیکھ بھال شامل ہے، جیسے کوڑا اٹھانا، پانی کی فراہمی، سیوریج، کامن ایریا لائٹنگ، دالان کی صفائی، لفٹ کی دیکھ بھال، اور عمارت کا انشورنس۔ 2025 کی پہلی سہ ماہی میں، اوسط Betriebskosten €165.20/مہینہ یا €2.50/m² تھی، جو کل کرایہ کے تقریباً 30% کی نمائندگی کرتا ہے۔

خصوصی اخراجات (besondere Aufwendungen)۔ یہ اضافی اخراجات ہیں جن میں لفٹ کی فیس، لانڈری، مرمت اور دیگر مخصوص خدمات شامل ہو سکتی ہیں۔ یہ اخراجات عام طور پر لیز کے معاہدے میں الگ سے بیان کیے جاتے ہیں۔

فرنیچر فیس (Entgelt für Einrichtungsgegenstände)۔ اگر فرنیچر کرائے کے اپارٹمنٹ میں فراہم کیا جاتا ہے تو مالک مکان اس کے استعمال کے لیے اضافی فیس وصول کر سکتا ہے۔ اس فیس کی رقم کا تعین فرنیچر کی قیمت اور اس کی عمر کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر فرنیچر کی قیمت €7,000 ہے اور اس کی متوقع عمر 20 سال ہے، تو ماہانہ فرنیچر فیس تقریباً €29.60 ہو سکتی ہے، اس کے علاوہ 12% مالک مکان سرچارج، کل €33.10 فی مہینہ کے لیے۔

VAT (Umsatzsteuer)۔ آسٹریا میں رینٹل پراپرٹیز کے لیے ویلیو ایڈڈ ٹیکس 10% ہے۔ تاہم، 20% کی معیاری VAT شرح فرنیچر، پارکنگ اور حرارتی نظام پر لاگو ہوتی ہے۔

اس طرح، آسٹریا میں ایک اپارٹمنٹ کرائے پر لینے میں کئی اجزاء شامل ہوتے ہیں، ہر ایک کی اپنی مخصوص خصوصیات اور متعلقہ قوانین اور ضوابط کے تحت۔ کرایہ داروں اور مکان مالکان دونوں کے لیے ان اجزاء کو سمجھنا ضروری ہے تاکہ کرائے کے تعلقات میں شفافیت اور انصاف کو یقینی بنایا جا سکے۔

رہائشی کرایہ داری ایکٹ (Mietrechtsgesetz, MRG) 12 نومبر 1981 کو منظور کیا گیا تھا، اور آسٹریا میں مکان مالکان اور کرایہ داروں کے درمیان تعلقات کو منظم کرتا ہے، دونوں فریقوں کے حقوق کے درمیان توازن کو یقینی بناتا ہے۔ تاہم، اس کا اطلاق تمام قسم کے رئیل اسٹیٹ پر نہیں ہوتا ہے۔ عمارت کی عمر، اس کے مقصد اور دیگر عوامل پر منحصر ہے، MRG مکمل طور پر، جزوی طور پر، یا بالکل بھی لاگو نہیں ہو سکتا۔

MRG مکمل طور پر مندرجہ ذیل اقسام کے رئیل اسٹیٹ پر لاگو ہوتا ہے:

• 1945 سے پہلے تعمیر کیے گئے مکانات، بشمول 1953 سے پہلے کی عمارتیں حکومتی سبسڈی کے ساتھ۔
• ریاستی تعاون کے ساتھ ہاؤسنگ، تعمیر کے سال سے قطع نظر۔

ایسے معاملات میں، کرایہ کو مدنظر رکھتے ہوئے محدود ہے:

• ہاؤسنگ کے زمرے: جائیداد کی قسم کی وضاحت کرتا ہے (جیسے سماجی ہاؤسنگ، حکومت کے تعاون سے ہاؤسنگ)۔
• Richtwertmietzins: رہائش کے مخصوص زمروں کے لیے مقرر کردہ ایک رہنما خطوط کرایہ کی شرح۔
• Angemessener Mietzins: معقول کرایہ جو مارکیٹ کے حالات اور مخصوص پراپرٹی کی مخصوص خصوصیات کو مدنظر رکھتا ہے۔

ان اقدامات کا مقصد کرایہ داروں کو بڑھے ہوئے کرایوں اور بلاجواز بے دخلی سے بچانا ہے۔ مثال کے طور پر، گریز میں ایک پرانی عمارت (Altbau) میں ایک 80 مربع میٹر کا اپارٹمنٹ، جس میں جدید تزئین و آرائش کا مکمل احاطہ کیا گیا ہے، جو MRG کے ذریعے مکمل طور پر احاطہ کرتا ہے، تقریباً €600 ماہانہ کے لیے کرائے پر دیا جاتا ہے، جو کہ MRG کے زیر احاطہ نہ ہونے والے اسی طرح کے مکانات کی مارکیٹ قیمت سے 25-30% کم ہے۔

MRG جزوی طور پر درج ذیل قسم کی پراپرٹی پر لاگو ہوتا ہے:

• 1953 کے بعد بنائے گئے نئے کنڈومینیم یونٹس اگر عمارت ایک سے زیادہ یونٹوں پر مشتمل ہو اور اسے حکومتی امداد نہ ملی ہو۔
• 1953 کے بعد موجودہ عمارتوں میں چٹائی اور توسیعات

ایسے معاملات میں، کرایہ کی تعریف "مناسب" (اینجیمسن) کے طور پر کی جاتی ہے، مطلب یہ ہے کہ مالک مکان اور کرایہ دار مارکیٹ کے حالات کو مدنظر رکھتے ہوئے کرایہ کی رقم پر آزادانہ طور پر متفق ہو سکتے ہیں۔

مثال : لنز میں ایک کنڈومینیم میں ایک جدید 55 m² اپارٹمنٹ، جو 1960 کی دہائی میں بنایا گیا تھا، MRG کے جزوی اطلاق کے تحت، €650/ماہ کے لیے کرائے پر دیا جا سکتا ہے، جبکہ نجی مارکیٹ میں MRG کے بغیر موازنہ مکان کی قیمت تقریباً €750/ماہ ہے۔

MRG درج ذیل قسم کی جائیداد پر لاگو نہیں ہوتا:

• پرائیویٹ مکانات اور ڈوپلیکس ، تعمیر کے سال سے قطع نظر۔
• 2006 کے بعد نئی عمارتیں جنہیں ریاستی تعاون حاصل نہیں تھا۔
• سیاحتی اپارٹمنٹس اور قلیل مدتی کرایہ۔

ان معاملات میں، مالک مکان اور کرایہ دار کو کرایہ کی رقم سمیت لیز کی شرائط طے کرنے کی مکمل آزادی ہے۔

مثال 1: ویانا کے مضافات میں 100 m² کا ایک نجی گھر، جو 2010 میں بنایا گیا تھا، مکمل طور پر فریقین کے درمیان معاہدے کے ذریعے، €1,200/ماہ کے لیے کرائے پر دیا جا سکتا ہے۔

مثال 2: طویل مدتی کرایہ کے لیے 2020 سے انسبرک میں ایک نئی عمارت میں 70 m² کے اپارٹمنٹ کے کرایے کی شرح €1,050/ماہ ہو سکتی ہے، جو طلب کے لحاظ سے MRG پابندیوں کے بغیر مقرر کی گئی ہے۔

یہ اختلافات خاص طور پر ان لوگوں کے لیے اہم ہیں جو ویانا میں طویل مدتی اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں یا عام طور پر آسٹریا میں رہائش کرائے پر لینے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔

آسٹریا میں، کرایہ کا تعین کئی نظاموں کے ذریعے کیا جاتا ہے، جن میں سے ہر ایک مختلف عوامل کو مدنظر رکھتا ہے، جیسے کہ جائیداد کی حالت، اس کا مقام، اور اس کی تعمیر کا سال۔ آئیے اہم کو دیکھتے ہیں:

کرایے کے زمرے کا نظام اپارٹمنٹس کو لیز کے معاہدے کے وقت ان کی حالت اور آلات کی بنیاد پر چار زمروں (A–D) میں درجہ بندی کرتا ہے:

• زمرہ A: جدید معیار، جدید فنشنگ اور آلات کے ساتھ اپارٹمنٹ۔
• کیٹیگری B: اچھا معیار، کوالٹی فنشنگ کے ساتھ اپارٹمنٹ، لیکن تازہ ترین بہتری کے بغیر۔
• زمرہ C: اوسط معیار، بنیادی تکمیل کے ساتھ اپارٹمنٹ، شاید کچھ بہتری کی ضرورت ہے۔
• زمرہ D: کم معیاری، اپارٹمنٹ جس کے اندر ٹوائلٹ نہیں، ممکنہ طور پر پرانی فنشنگ کے ساتھ۔

یہ زمرے کرائے کی رقم پر اثر انداز ہوتے ہیں، اعلیٰ معیاری اپارٹمنٹس کے کرائے زیادہ ہوتے ہیں۔

Richtwertmietzins آسٹریا کی ہر وفاقی ریاست کے لیے قائم کردہ ریفرنس رینٹل ریٹس ہیں۔ ہر دو سال بعد ان کا جائزہ لیا جاتا ہے۔

آسٹریا میں Richtwertmietzins اور زمرہ کی شرحوں میں سالانہ ایڈجسٹمنٹ کا ایک نیا نظام 1 اپریل 2025 کو نافذ ہوا۔ یہ تبدیلیاں کرایہ داروں پر بلند افراط زر کے اثرات کو کم کرنے کے لیے 4th Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) کے حصے کے طور پر متعارف کرائی گئیں۔

Richtwertmietzins ایڈجسٹمنٹ کے حساب کتاب کی مثال:

کرایہ داروں کے لیے اہم نکات:

• ریٹ منجمد: 1 اپریل 2025 سے پہلے طے پانے والے کرائے کے معاہدوں کے لیے، شرحیں 2023 کی سطح پر رہیں گی۔ اس کا مطلب ہے کہ 2025 میں کرایوں میں اضافہ نہیں ہوگا۔
• شرح میں اضافے کی حد: 2026 میں، شرح میں اضافے کو پچھلی شرح کے 5% تک محدود کیا جائے گا۔ 2027 میں، گزشتہ تین سالوں کی اوسط افراط زر کی شرح لاگو ہوگی، جس کی حد 5% ہوگی۔
• مستثنیات: یہ پابندیاں خالی Mietverträge پر لاگو نہیں ہوتی ہیں، جیسے کہ نئی عمارتیں یا نجی گھر۔

Angemessener Mietzins ایک کرائے کے حساب کا نظام ہے جو مارکیٹ کے حالات پر مبنی ہے اور اس کا اطلاق کچھ خاص قسم کی جائیداد پر ہوتا ہے:

• بڑے اپارٹمنٹس: عام طور پر 130 m² سے زیادہ، جیسے کہ پہلے ضلع میں ویانا کی پرانی عمارت (Altbau) میں ایک کشادہ اپارٹمنٹ۔
• درج عمارتوں میں پراپرٹیز: ثقافتی ورثے کے رجسٹر میں شامل تاریخی عمارتیں، جہاں کرایہ کو دیکھ بھال اور تعمیر نو کے اخراجات کو مدنظر رکھنا چاہیے۔
• نئی عمارتیں: نئی تعمیر شدہ عمارتوں میں اپارٹمنٹس جہاں MRG کا استعمال محدود یا غیر حاضر ہے۔

مثال کے طور پر، ویانا میں ایک گیٹڈ کمیونٹی میں 140 m² کا اپارٹمنٹ: گائیڈ کی قیمت €6.70/m² ہے، لیکن حالت، مقام اور مارکیٹ کی طلب کو دیکھتے ہوئے، Angemessener Mietzins €9.50/m² ہو سکتا ہے، جو Richtwertmietzins سے زیادہ ہے۔

اہم: Angemessener Mietzins مکان مالکان کو بڑی اور منفرد جائیدادوں کے لیے بازار کا کرایہ وصول کرنے کا موقع فراہم کرتا ہے، لیکن ساتھ ہی، کرایہ داروں کو بڑھے ہوئے کرایوں سے تحفظ حاصل ہے — کرایہ کو مارکیٹ کی صورت حال کے مطابق جائز قرار دینا چاہیے۔

Erhöhter Mietzins استعمال کیا جاتا ہے جب مالک مکان کسی اپارٹمنٹ کی بڑی مرمت یا بہتری کرتا ہے۔ اس میں شامل ہوسکتا ہے:

• باورچی خانے یا باتھ روم کی مکمل تزئین و آرائش
• عمارت کی تھرمل جدید کاری (توانائی کی بچت)
• لفٹ کی تنصیب، عام علاقے میں بہتری، اگواڑا جدید کاری

انسٹال کرنے کا طریقہ:

• بڑھے ہوئے کرائے کی رقم کا تعین ثالثی کمیشن یا عدالت کرتا ہے۔
• یہ اضافہ ایک مخصوص مدت تک محدود ہے، اکثر معیاری رہائش کے لیے 10 سال اور سماجی رہائش کے لیے 20 سال تک۔
• یہ اقدامات کرایہ داروں کو بلاجواز اضافے سے بچاتے ہیں، جبکہ مالک مکان اپنی سرمایہ کاری کی وصولی کرتا ہے۔

عملی مشورہ: اگر آپ آسٹریا میں طویل مدت کے لیے اپارٹمنٹ کرائے پر لینا چاہتے ہیں، تو یہ دیکھنے کے قابل ہے کہ آیا کرائے کی اصل قیمت کو سمجھنے کے لیے جائیداد پر Erhöhter Mietzins ٹیکس لاگو کیا گیا ہے۔ مثال کے طور پر، تھرمل ماڈرنائزیشن کے بعد ویانا میں ایک تاریخی عمارت میں ایک اپارٹمنٹ: بیس ریٹ €6.80/m² → €8.20/m² تک اضافہ، ثالثی کمیٹی نے منظور کیا۔

آسٹریا میں رینٹل ہاؤسنگ کا قانونی فریم ورک سختی سے ریگولیٹ کیا جاتا ہے، اور کرایہ داروں اور مالک مکان کے لیے موجودہ قوانین اور کسی بھی حالیہ تبدیلی کو سمجھنا ضروری ہے۔ Mietrechtsgesetz (MRG) اور Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) قابل قبول کرایوں کی حدود، کرایہ دار کے تحفظات، اور قانونی کرایہ میں اضافے کے امکان کی وضاحت کرتے ہیں۔

کرایہ میں اضافے کو روکنے، شفافیت بڑھانے اور کرایہ داروں کے تحفظ کے لیے 2024-25 میں کلیدی تبدیلیاں متعارف کروائی گئیں، خاص طور پر ویانا جیسے بڑے شہروں میں۔

کرایہ کی ایڈجسٹمنٹ کی شق لیز کے معاہدے میں ایک ایسی شق ہے جو مالک مکان کو کنزیومر پرائس انڈیکس (CPI) میں تبدیلیوں کی بنیاد پر کرایہ کو ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ 2024 تک، اس طرح کی ایڈجسٹمنٹ کے نتیجے میں کرایہ میں 10% یا اس سے زیادہ اضافہ ہو سکتا ہے۔

2024 سے شروع ہو کر، اشاریہ سازی کی بنیاد پر سالانہ کرایہ میں اضافے پر ایک ٹوپی متعارف کرائی گئی: زیادہ سے زیادہ اضافہ 5% سالانہ ہے۔ اس تبدیلی کا مقصد کرایہ داروں کو زیادہ مہنگائی کے پیش نظر کرائے میں اضافی اضافے سے بچانا ہے۔

بعض حالات ایسے ہوتے ہیں جب مالک مکان قانونی طور پر کرایہ بڑھا سکتا ہے:

• مرمت اور جدید کاری: اگر مالک مکان اپارٹمنٹ کی بڑی مرمت یا بہتری کرتا ہے، تو وہ کرایہ بڑھا سکتا ہے۔ اضافے کی رقم کا تعین ثالثی کمیٹی یا عدالت محدود مدت کے لیے کرتی ہے۔
• رشتہ داروں کو معاہدہ کی منتقلی: رشتہ داروں کو لیز منتقل کرتے وقت، مالک مکان مارکیٹ کے حالات کے مطابق نیا کرایہ مقرر کر سکتا ہے۔
• بہت کم ابتدائی کرایہ: اگر ابتدائی کرایہ مارکیٹ کی شرح سے نمایاں طور پر کم ہے، تو مالک مکان §45 Mietrechtsgesetz (MRG) کے مطابق مناسب سطح تک اضافے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) غیر منافع بخش ہاؤسنگ، جیسے ہاؤسنگ کوآپریٹیو کی طرف سے فراہم کردہ ہاؤسنگ میں کرایہ کو کنٹرول کرتا ہے۔ کرایے کی حدیں ہیں، اور 20 سال تک طویل مدتی اضافے کا اطلاق کیا جا سکتا ہے، مثال کے طور پر، مرمت اور جدید کاری کے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے۔ یہ اقدامات کرایہ داروں اور مالک مکان کے مفادات میں توازن رکھتے ہیں۔

بہت سے ہاؤسنگ کوآپریٹیو اور میونسپل پروگرام یوکرینیوں اور پناہ گزینوں کو سبسڈی والے مکانات کے لیے درخواست دینے کی اجازت دیتے ہیں۔ اگر آپ پناہ گزینوں کے لیے ویانا میں ایک اپارٹمنٹ کرائے پر لینا چاہتے ہیں، تو رجسٹریشن اور رہائشی حیثیت کے ثبوت پر غور کرنا ضروری ہے۔ یہ کوآپریٹو ہاؤسنگ تک رسائی کو عارضی یا مستقل رہائش کے لیے زیادہ حقیقت پسندانہ اور محفوظ اختیار بناتا ہے۔

آسٹریا میں گھر کرائے پر لینا بہت سے عوامل پر منحصر ہے جو لاگت کو نمایاں طور پر متاثر کر سکتے ہیں۔ آئیے اہم کو دیکھتے ہیں:

ویانا روایتی طور پر آسٹریا میں کرائے کے لیے سب سے مہنگا شہر ہے۔ شہر کے اندر، قیمتوں میں فرق بھی اہم ہے:

• سٹی سینٹر (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): وقار اور ترقی یافتہ انفراسٹرکچر کی وجہ سے کرائے کی اونچی قیمتیں۔
• مضافات (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): زیادہ سستی قیمتیں، لیکن کم نقل و حمل کی رسائی اور بنیادی ڈھانچے کے ساتھ۔

CBRE کے مطابق، وسطی ویانا میں کرائے 2025 میں €16.5/m² تک پہنچ سکتے ہیں، جب کہ مضافات میں یہ تقریباً €12.2/m² ہوں گے۔

چھوٹے اپارٹمنٹس (40 مربع میٹر سے کم) طلباء اور نوجوان پیشہ ور افراد میں بہت زیادہ مانگ میں ہیں۔ وہ اکثر بڑے اختیارات کے مقابلے فی مربع میٹر زیادہ خرچ کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، ویانا میں اسٹوڈیو اپارٹمنٹس €630 اور €890 کے درمیان ماہانہ کرایہ پر لے سکتے ہیں۔

نئی عمارتوں میں یا جدید تزئین و آرائش کے ساتھ اپارٹمنٹس (مثال کے طور پر، Altbau طرز میں) زیادہ مہنگے ہیں۔ 2025 میں، نئے اپارٹمنٹس کا اوسط کرایہ تقریباً €14.87/m² ہے، جبکہ پرانے اپارٹمنٹس کے لیے یہ تقریباً €10.00/m² ہے۔

اعلی توانائی کی کارکردگی کی درجہ بندی والے اپارٹمنٹس (مثال کے طور پر، کلاس A) کے یوٹیلیٹی اخراجات کم ہوتے ہیں، جو انہیں کرایہ داروں کے لیے زیادہ پرکشش بناتے ہیں۔ یہ کم توانائی کی کارکردگی کی درجہ بندی کے ساتھ ملتے جلتے اپارٹمنٹس کے مقابلے کرائے کی قیمتوں میں 5-10% اضافہ کر سکتا ہے۔

فرنیچر، لفٹ، بالکونی، گیراج یا پارکنگ کرایہ میں نمایاں اضافہ کر سکتے ہیں۔ اضافی سہولیات کے ساتھ مکمل طور پر فرنشڈ اپارٹمنٹس کی قیمت 10-20% زیادہ ہو سکتی ہے۔

آسٹریا میں کرائے کے مکانات کی مانگ روایتی طور پر موسم خزاں میں بڑھ جاتی ہے، جب طلباء اور غیر ملکی شہر واپس آتے ہیں۔ اس سے اس مدت کے دوران کرایہ کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں۔ 2024 میں، ویانا میں کرایوں میں اوسطاً 6.2–7.7% اضافہ ہوا۔

اگر آپ کو لگتا ہے کہ آپ آسٹریا میں بہت زیادہ کرایہ ادا کر رہے ہیں، تو آپ کے پاس اسے چیلنج کرنے کا اختیار ہے۔ مکمل Mietrechtsgesetz (MRG) کے تابع عمارتوں میں، کرایہ دار کرایہ کی تصدیق کے لیے ثالثی بورڈ یا عدالت سے اپیل کر سکتے ہیں۔ اگر کرایہ قابل اجازت سطح سے زیادہ ہے، تو اسے قانونی حد تک کم کیا جا سکتا ہے، اور کسی بھی زائد ادائیگیوں کو واپس کیا جا سکتا ہے۔
درج ذیل ڈیڈ لائنز پر عمل کرنا ضروری ہے:

• کھلے عام معاہدوں کے لیے، معاہدہ ختم ہونے کی تاریخ سے 3 سال کے اندر ایک درخواست جمع کرائی جا سکتی ہے۔
• مقررہ مدت کے معاہدوں کے لیے - ان کی میعاد ختم ہونے یا کھلے عام معاہدوں میں تبدیل ہونے کے 6 ماہ بعد نہیں۔

ان ڈیڈ لائنز کی میعاد ختم ہونے کے بعد، کرایہ کو چیلنج کرنا اب ممکن نہیں رہا، لیکن انڈیکسیشن (ورٹسیچرنگ) کے ذریعے کرایہ میں بلاجواز اضافے پر اعتراض کرنا ممکن ہے۔

MRG کے دائرہ اختیار سے باہر نئی عمارتوں اور جائیدادوں میں، صورت حال زیادہ پیچیدہ ہے: وہاں، قیمت کا تعین آزادانہ طور پر کیا جاتا ہے، اور عدالتی فیصلے شاذ و نادر ہی کرایہ دار کے ساتھ ہوتے ہیں۔

میری مشق میں، میں نے ایسے معاملات کا سامنا کیا ہے جہاں کرایہ داروں نے بہت زیادہ کرایہ کی شکایت کی تھی۔ مثال کے طور پر، ایک پناہ گزین خاندان جس نے ویانا میں طویل مدتی اپارٹمنٹ کرائے پر لینے کا فیصلہ کیا تھا، وہ پرانے اپارٹمنٹس کے لیے قانونی طور پر قائم کرائے سے تقریباً 20% زیادہ ادا کر رہا تھا۔ ہم نے ثالثی کمیشن میں شکایت درج کرائی، اور کرایہ کم کر دیا گیا اور زائد ادائیگیاں واپس کر دی گئیں۔

میری رائے میں، آسٹریا میں کرائے کی قیمتیں کسی معاہدے پر صرف ایک اعداد و شمار نہیں ہیں، بلکہ مارکیٹ کے حالات، قانونی ضوابط، اور جائیداد کی مخصوص حالت کے پیچیدہ امتزاج کا نتیجہ ہیں۔ کرایہ داروں کے لیے یہ سمجھنا خاص طور پر اہم ہے کہ آیا اپارٹمنٹ Mietrechtsgesetz (MRG) کے تابع ہے اور کنٹریکٹ میں کون سی اضافی شرائط شامل ہیں — انڈیکسیشن سے لے کر تزئین و آرائش کی وجہ سے کرایہ میں ممکنہ اضافے تک۔

2025 میں ایک دلچسپ رجحان دیکھنے میں آیا: نئی عمارتوں کے کرایوں میں اضافہ جاری ہے، خاص طور پر ویانا کے معزز اضلاع میں، جبکہ قانون سازی پرانی عمارتوں اور ریگولیٹڈ عمارتوں میں کرایہ داروں کے تحفظ کو مضبوط کرتی ہے۔ اس سے مکان مالکان اور کرایہ داروں کے مفادات کے درمیان توازن پیدا ہوتا ہے۔ یہ خاص طور پر ان لوگوں کے لیے متعلقہ ہے جو ویانا میں پناہ گزینوں کے لیے اپارٹمنٹ کرائے پر لینا چاہتے ہیں: ریگولیٹڈ کرائے مارکیٹ کے نرخوں سے نمایاں طور پر کم ہو سکتے ہیں، جو اس طرح کے اختیارات کو زیادہ سستی بناتے ہیں۔

اپارٹمنٹ کا انتخاب کرتے وقت، نہ صرف قیمت بلکہ رہائش کے زمرے، توانائی کی کارکردگی، انفراسٹرکچر، اور معاہدے کی شرائط پر بھی غور کریں۔ بعض اوقات جدید تزئین و آرائش کے لیے تھوڑا سا اضافی ادائیگی کرنا اور کسی آسان جگہ کی مرمت کے جاری اخراجات یا زیادہ یوٹیلیٹی بلوں کا سامنا کرنے سے زیادہ دانشمندی ہوتی ہے۔

وہ لوگ جو آسٹریا میں طویل مدت کے لیے اپارٹمنٹ کرائے پر لینا چاہتے ہیں، ان کے لیے معاہدہ کا بغور جائزہ لینا اور اپنے حقوق کو سمجھنا ضروری ہے- اس سے پیسے بچ سکتے ہیں اور ناخوشگوار حیرت سے بچا جا سکتا ہے۔