امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری - مکانات، اپارٹمنٹس، منافع، ٹیکس

2020 سے 2025 تک، امریکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی قیمت میں ریکارڈ $20 ٹریلین کا اضافہ ہوا، جس کی کل قیمت $55.1 ٹریلین تک پہنچ گئی۔ تاہم، 2025 میں، نمو میں نمایاں کمی آئی: زیلو کے مطابق، اوسط گھر کی قیمت صرف 0.3% سال بہ سال بڑھ کر تقریباً $368,000 ہو گئی۔ سرمایہ کاروں کے لیے، یہ اس بات کا اشارہ ہے کہ مارکیٹ زیادہ متوازن ہو رہی ہے، یعنی منافع بخش سودوں کی گنجائش ہے۔.

میرا مقصد آپ کو ریاستہائے متحدہ میں رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی اپیل کا ایک منظم تجزیہ فراہم کرنا ہے۔ میں آپ کو دکھانا چاہتا ہوں کہ مارکیٹ کیسے کام کرتی ہے، کون سے شہر—نیویارک اور لاس اینجلس سے میامی اور فلوریڈا— خریداری کے لیے پرکشش ہو سکتے ہیں، ایک سرمایہ کار کن ٹیکسوں اور اخراجات کی توقع کر سکتا ہے، اور کن قانونی باریکیوں پر غور کرنا ضروری ہے۔.

اب کیوں:

• طویل مدتی قیمت میں اضافہ: مقامی سست روی کے باوجود، امریکہ دنیا کی سب سے زیادہ متحرک مارکیٹوں میں سے ایک ہے۔.
• ڈالر ایک محفوظ پناہ گاہ کے طور پر: امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری غیر مستحکم ممالک میں سرمائے کی قدر میں کمی سے بچاتی ہے۔.
• رینٹل ڈیمانڈ: رہن کی بلند شرحوں کے درمیان، رینٹل مارکیٹ نیویارک سے کیلیفورنیا تک بڑھ رہی ہے۔.
• عالمی نقل مکانی کے رجحانات: ریاست ہائے متحدہ کاروباروں، طلباء، پیشہ ور افراد اور سرمایہ کاروں کے لیے ایک مقناطیس بنا ہوا ہے، جو طویل مدتی رہائش کی طلب کو سپورٹ کرتا ہے۔.

میں قانونی پس منظر اور بین الاقوامی سرمایہ کاری اور تعمیرات میں وسیع تجربے کے ساتھ ایک رئیل اسٹیٹ ماہر ہوں۔ میں نے اپارٹمنٹس اور ولاز کی خریداری سے لے کر کمرشل اور ہوٹل ریئل اسٹیٹ کے حصوں میں پیچیدہ پروجیکٹس تک یورپ اور امریکہ میں لین دین کی حمایت کی ہے۔.

میرے تجربے میں شامل ہیں:

• لین دین کی قانونی مدد اور جائیدادوں کی مستعدی
• مارکیٹوں اور انفرادی علاقوں کی سرمایہ کاری کی کشش کا تجزیہ؛
• مستحکم اور بڑھتی ہوئی منڈیوں کے درمیان سرمایہ مختص کرنے کی حکمت عملیوں کی ترقی؛
• قانونی اور ٹیکس کے پہلوؤں سمیت غیر ملکی سرمایہ کاروں کی شرکت کے ساتھ منصوبوں کی حمایت۔.

اس آرٹیکل میں، میں نے اپنا تجربہ اور عملی منظرنامے مرتب کیے ہیں جو کہ ان لوگوں کی مدد کریں گے جو امریکہ میں گھر خریدنے پر غور کر رہے ہیں یا امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کی حفاظت اور اضافہ کے ذریعہ سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔.

آسٹریا کے ساتھ امریکہ کا موازنہ کرتے وقت، یہ یورپی ملک کے کئی اہم فوائد پر توجہ دینے کے قابل ہے:

• مارکیٹ کا استحکام: قیمتیں اعتدال سے اور پیشین گوئی کے ساتھ بڑھ رہی ہیں، بڑے امریکی شہروں میں عام طور پر تیز اتار چڑھاؤ کے بغیر۔
• مستحکم مانگ: آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ کی مقامی باشندوں اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کی طرف سے مانگ ہے، لیکویڈیٹی کو یقینی بناتے ہوئے
• منصوبہ بندی میں آسانی: ٹیکس اور قانونی حالات زیادہ شفاف ہیں، طویل مدتی سرمایہ کاری کے انتظام کو آسان بناتے ہیں۔
• زندگی کا اعلیٰ معیار: بنیادی ڈھانچہ، صحت کی دیکھ بھال، تعلیم اور تحفظ زندگی اور طویل مدتی جائیداد کی ملکیت کے لیے ایک آرام دہ ماحول پیدا کرتے ہیں۔

جبکہ امریکہ پیمانے، حرکیات اور زیادہ منافع پیش کرتا ہے، آسٹریا کو پیشن گوئی، استحکام اور بھروسے سے فائدہ ہوتا ہے – خاص طور پر قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے جو اپنے سرمائے کو ذخیرہ کرنے اور بڑھانے کے لیے محفوظ جگہ تلاش کرتے ہیں۔.

امریکہ بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی سب سے پرکشش مارکیٹوں میں سے ایک ہے۔ یہ نہ صرف لین دین کے حجم اور کیپٹلائزیشن کے لحاظ سے سب سے بڑی مارکیٹ ہے، بلکہ اعلی لیکویڈیٹی اور شفاف طریقہ کار کے ساتھ بھی ہے۔ ہر سال، یورپ، ایشیا اور مشرق وسطیٰ کے سرمایہ کار امریکہ میں گھر خریدنے یا نیویارک شہر میں اپارٹمنٹ خریدنے، اپنے پورٹ فولیو کو متنوع بنانے، اور مستحکم کرائے کی آمدنی پیدا کرنے کے لیے یہاں آتے ہیں۔.

Q4 2024 کی تازہ ترین نائٹ فرینک گلوبل ہاؤس پرائس انڈیکس رپورٹ کے مطابق، امریکہ میں گھر کی قیمتوں میں اوسط سالانہ اضافہ 2.6% تھا۔ جبکہ یہ اعداد و شمار 4.8% کے طویل مدتی رجحان سے نیچے ہے، یہ استحکام اور اعتدال پسند مارکیٹ کی ترقی کی نشاندہی کرتا ہے۔.

PwC اور اربن لینڈ انسٹی ٹیوٹ کی رپورٹ، "Emerging Trends in Real Estate® 2025" نوٹ کرتی ہے کہ فیڈرل ریزرو کی جانب سے کم شرح سود رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بحال کرنے، لین دین کا حجم بڑھانے اور سرمایہ کاروں کے لیے حالات کو بہتر بنانے میں مدد کر رہی ہے۔.

JLL کے مطابق، امریکہ نے 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت کی اعلیٰ ڈگری کا مظاہرہ کیا، جیسا کہ گلوبل ریئل اسٹیٹ ٹرانسپیرنسی انڈیکس میں بہتر اسکورز سے ظاہر ہوتا ہے۔ یہ امریکی مارکیٹ کو بین الاقوامی سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بناتا ہے، لین دین کے قانونی اور مالی استحکام میں اعتماد فراہم کرتا ہے۔.

امریکہ لیکویڈیٹی، مارکیٹ کے تنوع، اور استحکام کا ایک منفرد امتزاج پیش کرتا ہے۔ یورپ کے برعکس، جہاں زیادہ ٹیکس اور محدود لیکویڈیٹی رکاوٹ ہو سکتی ہے، اور ایشیا، جہاں سیاسی عدم استحکام مارکیٹ کو متاثر کر سکتا ہے، امریکہ سرمایہ کاری کا زیادہ متوقع ماحول فراہم کرتا ہے۔.

مثال کے طور پر، نیو یارک سٹی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والے میرے کلائنٹس اعلی ابتدائی اخراجات کے باوجود اعلی منافع اور مارکیٹ کے استحکام کی اطلاع دیتے ہیں۔ ایک کلائنٹ نے نیویارک سٹی کا ایک اپارٹمنٹ $1.5 ملین میں خریدا اور، دو سالوں میں، کرایہ کی آمدنی میں $120,000 پیدا کر رہا تھا۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دنیا کی سب سے بڑی اور سب سے زیادہ مائع میں سے ایک ہے، جو سرمایہ کاروں کو وسیع مواقع فراہم کرتی ہے—رہائشی گھروں اور کنڈومینیم سے لے کر تجارتی جائیدادوں اور کثیر خاندانی جائیدادوں تک۔ ایک مستحکم معیشت، ترقی یافتہ بنیادی ڈھانچہ، اور شفاف قانونی نظام ملک کو مقامی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر پرکشش بناتا ہے۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے گزشتہ دو دہائیوں کے دوران کئی اہم مراحل کا تجربہ کیا ہے۔ 2008 کا بحران بڑے پیمانے پر سب پرائم مارگیجز اور قیاس آرائیوں سے شروع ہوا: گھروں کی قیمتیں گر گئیں، بہت سے مالکان نے خود کو منفی ایکویٹی میں پایا، اور بینک ڈیفالٹ ہو گئے۔
بعد کے سالوں میں، مارکیٹ بتدریج بحال ہوئی: 2010 سے 2015 تک، قیمتوں میں اعتدال پسند اضافہ ہوا، خاص طور پر بڑے شہروں جیسے نیویارک، سان فرانسسکو، اور لاس اینجلس میں، سرمایہ کاروں کی آمد اور رہائش کی محدود فراہمی کی بدولت۔

COVID-19 وبائی مرض نے ابتدا میں مارکیٹ کو سست کر دیا تھا، لیکن 2020 کے آخر تک، مانگ بڑھ گئی تھی: رہن کی کم شرح اور مضافاتی علاقوں میں سود نے قیمتوں میں اضافہ کو تیز کیا، خاص طور پر گھروں اور کونڈو کے لیے۔.

2025 تک، مارکیٹ مستحکم ہو جائے گی: قیمت میں اضافے کا تخمینہ 3-4% سالانہ ہے، جبکہ کرایہ کی زیادہ پیداوار اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کی دلچسپی امریکہ کو سرمایہ کاری کی ایک پرکشش منزل بناتی ہے۔ میرے کلائنٹس جنہوں نے نیو یارک اور میامی میں سرمایہ کاری کی ہے وہ مستحکم منافع اور متوقع مارکیٹ کی حرکیات کو نوٹ کرتے ہیں۔.

امریکہ میں موجودہ گھر کی اوسط قیمت $368,581 ہے، جو پچھلے سال سے 0.3% زیادہ ہے۔ نیویارک، میامی، اور لاس اینجلس میں قیمتوں میں کمی دیکھی جا رہی ہے، جس سے یہ بازار خریداروں کے لیے زیادہ پرکشش ہیں۔.

کرایہ کی اوسط پیداوار 8% ہے، جو عالمی معیارات سے زیادہ ہے۔.

خریداروں کی طرف سے سب سے زیادہ دلچسپی درج ذیل علاقوں میں دیکھی جاتی ہے:

• نیویارک: مستحکم مانگ اور ترقی یافتہ انفراسٹرکچر شہر کو سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بناتا ہے۔
• میامی: 2025 خریدار کی مارکیٹ کی منتقلی شرائط کو زیادہ سازگار بناتی ہے۔
• لاس اینجلس: کم قیمتیں رہائش کی استطاعت میں اضافہ کر رہی ہیں، خاص طور پر کثیر خاندانی جائیدادوں کے لیے۔
• ٹیکساس: کوئی انکم ٹیکس اور کم پراپرٹی ٹیکس سرمایہ کاروں کو راغب کرتے ہیں۔
• مڈویسٹ: ڈیٹرائٹ جیسے شہر 21.95% تک اعلی کرایہ کی پیداوار پیش کرتے ہیں۔

یو ایس مارکیٹ پراپرٹیز کی متنوع رینج پیش کرتی ہے، جس سے سرمایہ کار اپنے بجٹ اور اہداف کے مطابق حکمت عملی تیار کر سکتے ہیں- امریکہ میں گھر خریدنے سے لے کر نیو یارک سٹی میں اپارٹمنٹ تک۔.

• رہائشی عمارتیں کرایہ کی مستحکم آمدنی اور طویل مدتی قدر کی تعریف فراہم کرتی ہیں، خاص طور پر نیو یارک سٹی اور میامی کے مضافات میں۔
• کنڈومینیم اور ٹاؤن ہاؤسز کی مانگ ہے۔ ان کا انتظام کرنا اور 5–7% سالانہ کی کرائے کی پیداوار کی پیشکش کرنا آسان ہے۔
• ملٹی فیملی (ملٹی اپارٹمنٹ) عمارتیں اعلی منافع پیش کرتی ہیں — 10% سالانہ تک — اور خالی اپارٹمنٹس کے خطرے کو کم کرتی ہیں۔
• کمرشل رئیل اسٹیٹ (دفاتر، اسٹورز، گودام) طویل مدتی سرمایہ کاری کے لیے پرکشش ہے، خاص طور پر اسٹریٹجک مقامات پر، دور دراز کے کام کے عروج کے باوجود۔
• لگژری اور قلیل مدتی کرایے زیادہ منافع پیش کرتے ہیں لیکن فعال انتظام کی ضرورت ہوتی ہے۔

غیر ملکی خریداروں نے اپریل 2024 سے مارچ 2025 کے درمیان امریکی رئیل اسٹیٹ پر 56 بلین ڈالر خرچ کیے، جو کہ سال بہ سال 33.2 فیصد اضافہ ہے۔ اہم سرمایہ کار ممالک چین، کینیڈا، لاطینی امریکہ اور یورپ تھے۔ دلچسپی بنیادی طور پر بڑے شہروں اور باوقار علاقوں — نیو یارک، میامی، اور لاس اینجلس پر مرکوز تھی — جہاں فی مربع میٹر اوسط قیمت $1,100–$1,400 ہے۔ غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے کرائے کی پیداوار اوسطاً 6–8% فی سال ہے، جو امریکی مارکیٹ کو خطرے/انعام کے لحاظ سے سب سے زیادہ پرکشش بناتی ہے۔.

امریکی خریدار مڈویسٹ جیسے اندرونی علاقوں میں بڑھتی ہوئی دلچسپی ظاہر کر رہے ہیں، جہاں گھروں کی اوسط قیمتیں ساحلوں کے مقابلے 25-40% کم ہیں، اور کرائے کی پیداوار 10-12% سالانہ تک پہنچ جاتی ہے۔ یہ ان لوگوں کے لیے پرکشش مواقع پیدا کرتا ہے جو امریکہ میں گھر خریدنے کے خواہاں ہیں یا امریکہ میں اعلیٰ پیداوار اور سرمائے میں اضافے کی صلاحیت کے ساتھ رئیل اسٹیٹ۔.

اعلی رہن کی شرح (اگست 2025 تک 30 سالہ مقررہ رہن کی اوسط شرح تقریباً 7.2% ہے) عارضی طور پر گھر کی خریداری کی مانگ کو روکے ہوئے ہیں۔ تاہم، یہاں تک کہ 1-1.5% کی شرح میں کمی مارکیٹ کو نمایاں طور پر فروغ دے سکتی ہے۔.

کیلیفورنیا اور نیویارک جیسی مہنگی ریاستوں سے زیادہ سستی علاقوں (ٹیکساس، فلوریڈا، اور مڈویسٹ) کی طرف مکینوں کی نقل مکانی مکانات کی گھریلو مانگ کو بڑھا رہی ہے۔ مردم شماری بیورو کے مطابق، 3 ملین سے زیادہ لوگ سالانہ زیادہ سستی ریاستوں میں منتقل ہوتے ہیں، جس سے ممکنہ کرایہ داروں اور خریداروں کا ایک مستقل بہاؤ پیدا ہوتا ہے۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری مختلف مواقع فراہم کرتی ہے، اور ملکیت کے ڈھانچے کا انتخاب سرمایہ کار کے اہداف، ٹیکس کی ترجیحات اور شمولیت کی سطح پر منحصر ہوتا ہے۔.

سرمایہ کاری کا ایک آسان طریقہ یہ ہے کہ کسی فرد کے نام پر جائیداد خریدی جائے۔ تاہم، یہ زیادہ ٹیکس اور محدود اثاثہ تحفظ کا باعث بن سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، میرے کلائنٹس جنہوں نے اس طرح امریکہ میں گھر میں سرمایہ کاری کی تھی، انہیں ٹیکس کی بلند شرحوں اور ذاتی ذمہ داری کے خطرات کا سامنا کرنا پڑا۔.

خصوصیات:

• آسان ٹرانزیکشن پروسیسنگ اور کم سے کم بیوروکریسی
• انتظام، مرمت اور کرایہ پر مکمل کنٹرول
• کسی فرد کے نام پر رہن حاصل کرنا آسان ہے، خاص طور پر امریکی شہریوں کے لیے
• نجی جائیداد یا خاندانی رہائش کے لیے موزوں

ایک محدود ذمہ داری کمپنی (LLC) کا قیام آپ کو ذاتی ذمہ داری کو محدود کرنے اور ٹیکس کو بہتر بنانے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ خاص طور پر غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے فائدہ مند ہے، کیونکہ ایک LLC منافع اور نقصانات کی تقسیم میں لچک فراہم کرتا ہے اور اثاثوں کی منتقلی کو آسان بناتا ہے۔.

خصوصیات:

• مالک کی ذاتی ذمہ داری کی حد
• شرکا کے درمیان منافع اور نقصان کی تقسیم میں لچک
• جائیداد کو دوبارہ فروخت کیے بغیر دوسرے سرمایہ کاروں کو حصص کی منتقلی کو آسان بنانا
• ٹیکس کی اصلاح کا امکان، بشمول اخراجات میں کمی اور فرسودگی
• ملٹی فیملی، کمرشل پراپرٹیز اور پراپرٹی پورٹ فولیو کے لیے موزوں ہے۔

مثال: میرے کلائنٹس میں سے ایک نے LLC کے ذریعے امریکہ میں رئیل اسٹیٹ خریدی، جس نے اسے ٹیکس کے نتائج کو مؤثر طریقے سے منظم کرنے اور ذاتی اثاثوں کی حفاظت کرنے کی اجازت دی۔.

REITs وہ کمپنیاں ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی مالک ہیں اور ان کا انتظام کرتی ہیں، لیکویڈیٹی اور تنوع پیش کرتی ہیں۔ 2024 میں، عوامی REITs نے تقریباً 66.2 بلین ڈالر کے منافع کی ادائیگی کی۔.

خصوصیات:

• دفتری عمارتوں، شاپنگ سینٹرز، گوداموں اور اپارٹمنٹس میں براہ راست انتظام کے بغیر سرمایہ کاری کرنے کا موقع
• جغرافیہ اور اشیاء کی قسم کے لحاظ سے تنوع
• لیکویڈیٹی - REIT کے حصص کی مارکیٹ میں آسانی سے تجارت کی جاتی ہے۔
• غیر فعال آمدنی کی تلاش میں سرمایہ کاروں کے لیے موزوں
• ڈیویڈنڈ کی پیداوار اوسطاً 4-7% سالانہ، اضافی سرمائے میں اضافہ کے ساتھ

پارٹنرشپ اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹز (REITs) آپ کو ریئل اسٹیٹ کے بڑے اثاثوں کو حاصل کرنے، خطرے کو کم کرنے اور ممکنہ منافع میں اضافہ کرنے کے لیے سرمایہ جمع کرنے کی اجازت دیتے ہیں۔.

خصوصیات:

• اعلی قیمت والے تجارتی اور کثیر خاندانی رئیل اسٹیٹ تک رسائی
• شراکت داروں کے درمیان خطرات اور اخراجات کا اشتراک
• سہولت کا انتظام ایک پیشہ ور ٹیم کو سونپا جاتا ہے۔
• بڑی ذاتی سرمایہ کاری کی ضرورت کے بغیر بڑے منصوبوں میں حصہ لینے کا موقع

عام طور پر، US غیر ملکیوں کو رہائشی املاک، بشمول مکانات، اپارٹمنٹس، اور کمرشل رئیل اسٹیٹ کو براہ راست ان کے اپنے ناموں، LLCs، REITs، یا شراکت داری اور ٹرسٹ کے ذریعے خریدنے سے منع نہیں کرتا ہے۔ فوجی اڈوں اور اہم انفراسٹرکچر جیسے اسٹریٹجک مقامات کے قریب زمین خریدنے پر پابندیاں ہیں۔.

رہن کے کچھ پروگرام صرف شہریوں اور رہائشیوں کے لیے دستیاب ہیں، اس لیے غیر ملکی بین الاقوامی بینکوں کے ذریعے نقد رقم یا مالی اعانت استعمال کرنے کا زیادہ امکان رکھتے ہیں۔ LLC یا ٹرسٹ کے ذریعے ملکیت اکثر بیوروکریٹک پیچیدگیوں کو نظرانداز کرنے اور عمل کو آسان بنانے میں مدد کرتی ہے۔.

امریکہ میں گھر خریدنے کے عمل کی خصوصیت شفافیت اور سخت قانونی طریقہ کار سے ہوتی ہے جو کہ امریکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے مارکیٹ کو پرکشش بناتی ہے۔ ذیل میں، ہم غور کرنے کے لیے اہم اقدامات اور تحفظات پر بات کریں گے کہ آیا آپ نیویارک شہر میں اپارٹمنٹ خریدنے، امریکہ میں گھر، یا لاس اینجلس میں سرمایہ کاری کرنے کا منصوبہ بنا رہے ہیں۔.

امریکہ میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کا عمل واضح طور پر ترتیب دیا گیا ہے۔ امریکہ میں گھر یا نیویارک یا لاس اینجلس میں اپارٹمنٹ خریدتے وقت میرے کلائنٹس جن اہم مراحل سے گزرتے ہیں وہ یہ ہیں:

1. ایجنٹ اور جائیداد کا انتخاب - جائیداد کا انتخاب اور ایک ریئلٹر کے ذریعے پیشکش (خریداری کی تجویز) جمع کرانا۔
2. پیشکش کی قبولیت - بیچنے والا لین دین کی شرائط کی تصدیق کرتا ہے، معاہدے میں قیمت طے کی جاتی ہے۔
3. ایسکرو اکاؤنٹ – لین دین مکمل ہونے تک جمع اور رقوم کو ذخیرہ کرنے کے لیے ایک خصوصی اکاؤنٹ کھولا جاتا ہے۔
4. معائنہ (گھر کا معائنہ) کسی چیز (چھت، مواصلات، نظام) کی حالت کی تکنیکی جانچ ہے۔
5. تشخیص (تقسیم) - ایک بینک یا ایک آزاد تشخیص کنندہ کی طرف سے کیا جاتا ہے، خاص طور پر اگر ایک رہن استعمال کیا جاتا ہے.
6. ٹائٹل کی تلاش اور ٹائٹل انشورنس - قانونی پاکیزگی کی جانچ کرنا اور ٹائٹل انشورنس حاصل کرنا۔
7. دستاویز کی تیاری - ایک وکیل یا ایسکرو کمپنی حتمی معاہدے اور تصفیے تیار کرتی ہے۔
8. اختتامی - فریقین دستاویزات پر دستخط کرتے ہیں، رقم کی منتقلی ہوتی ہے، اور جائیداد کے حقوق کاؤنٹی ریکارڈ میں رجسٹر ہوتے ہیں۔

مثال: میرے کلائنٹس میں سے ایک ٹیکساس، امریکہ میں ایک گھر خرید رہا تھا، اور ٹائٹل کے اندراج کے لیے پیشکش جمع کروانے کے پورے عمل میں تقریباً 45 دن لگے—یہ زیادہ تر لین دین کے لیے معیاری ٹائم فریم ہے۔.

USA میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت، دو ماہرین کلیدی کردار ادا کرتے ہیں: ایک ریئلٹر اور ایک وکیل۔.

ایک رئیلٹر ہر مرحلے پر کلائنٹ کی مدد کرتا ہے: پراپرٹی کو منتخب کرنے اور بیچنے والے کے ساتھ گفت و شنید تک پیشکش جمع کروانے سے۔ یورپ کے برعکس، امریکہ میں رئیلٹر کی خدمات بیچنے والے کے ذریعے ادا کی جاتی ہیں، نہ کہ خریدار، جو ان کی خدمات کو غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے خاص طور پر فائدہ مند بناتے ہیں۔ مثال کے طور پر، میرے ایک کلائنٹ نے نیو یارک سٹی میں اپارٹمنٹ خریدنے کا منصوبہ بنایا جس نے ایجنٹ کے ہنر مند مذاکرات کی بدولت دسیوں ہزار ڈالر بچائے، جس نے مسابقتی مارکیٹ میں رعایت حاصل کی۔

وکیل کی ، لیکن نیویارک، نیو جرسی، اور میساچوسٹس میں، ان کی شمولیت لازمی ہے۔ وہ لین دین کی سالمیت کی تصدیق کرتے ہیں، عنوان کا تجزیہ کرتے ہیں، معاہدے کا مسودہ تیار کرتے ہیں، اور ٹیکس کے ضوابط (جیسے غیر ملکیوں کے لیے FIRPTA) کی تعمیل کو یقینی بناتے ہیں۔

میری پریکٹس میں، میرے پاس ایک کلائنٹ تھا جو فلوریڈا میں گھر خریدنے کا ارادہ کر رہا تھا، اور وکیل نے دریافت کیا کہ پچھلے مالک پر ٹیکس کی مد میں $15,000 واجب الادا تھے۔ اس کی بدولت بند ہونے سے پہلے مسئلہ حل ہو گیا اور خریدار غیر ضروری اخراجات سے بچ گیا۔.

امریکہ میں اپارٹمنٹ خریدنے یا امریکہ میں گھر میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے شہریت یا مستقل رہائش کی ضرورت نہیں ہے۔ اہم تقاضے پاسپورٹ نہیں ہیں، بلکہ لین دین کی مالی اور قانونی شفافیت ہیں۔ خریداروں کے پاس اپنے فنڈز کی قانونی اصلیت کو ثابت کرنا چاہیے، ڈاؤن پیمنٹ کو پورا کرنے کے لیے کافی فنڈز ہونا چاہیے (اگر وہ رہن لے رہے ہیں)، اور ٹیکس کے ضوابط کو سمجھنا چاہیے، بشمول FIRPTA اور رینٹل انکم ٹیکسیشن۔.

1. شناختی نمبر

• رہائشیوں کو سوشل سیکورٹی نمبر (SSN) کی ضرورت ہے
• غیر رہائشی - ٹیکس کی ادائیگی کے لیے ITIN (انفرادی ٹیکس دہندہ شناختی نمبر)

2. USA میں بینک اکاؤنٹ

• ایسکرو میں فنڈز کی منتقلی اور موجودہ اخراجات کی ادائیگی کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔
• ویزا اور پاسپورٹ کے ساتھ کھولا جا سکتا ہے۔

3. فنڈز کی شناخت اور اصلیت کی تصدیق

• بینک یا ایسکرو کمپنی اس بات کو یقینی بنانے کے لیے دستاویزات کی جانچ پڑتال کرتی ہے کہ AML (اینٹی منی لانڈرنگ) کے قوانین کی کوئی خلاف ورزی نہیں ہے۔

4. فنانسنگ

• زیادہ تر غیر ملکی سرمایہ کار لین دین کے لیے نقد ادائیگی کرتے ہیں (NAR کے مطابق، 40% سے زیادہ غیر ملکی خریداری نقد لین دین ہوتی ہے)
• رہن دستیاب ہیں، لیکن شرائط سخت ہیں: نیچے ادائیگی 30-50% ہے، سود کی شرح امریکی شہریوں کے مقابلے میں 1-2% زیادہ ہے۔

5. ٹیکس واجبات

• غیر رہائشی سیلز ٹیکس کے تابع ہیں (FIRPTA - 15% تک)
• ITIN رکھنے سے آپ رینٹل انکم ٹیکس ریٹرن فائل کر سکتے ہیں۔

6. عمر

• ملکیت پر کوئی پابندیاں نہیں ہیں؛ رئیل اسٹیٹ کو سرپرست یا ٹرسٹ کے ذریعے نابالغ کے لیے بھی رجسٹر کیا جا سکتا ہے۔
• بینک 18 سال کے رہن کے لیے کم از کم عمر کی حد مقرر کرتے ہیں۔

غیر ملکی سرمایہ کار اور خریدار امریکہ میں ذاتی طور پر موجود ہونے کے بغیر، مکمل طور پر آن لائن رئیل اسٹیٹ خرید سکتے ہیں۔ رئیلٹرز ورچوئل شوز اور 3D ٹورز پیش کرتے ہیں، اور دستاویزات پر دستخط الیکٹرانک سروسز جیسے DocuSign کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔.

لین دین کا مالی حصہ ایک ایسکرو کمپنی سنبھالتی ہے: یہ ڈپازٹ کو قبول کرتی ہے، ٹائٹل کی تصدیق کرتی ہے، اور ٹائٹل انشورنس کا بندوبست کرتی ہے۔ فنڈز بین الاقوامی بینک ٹرانسفر کے ذریعے منتقل کیے جاتے ہیں۔
بندش دور سے ہوتی ہے، اور رجسٹرڈ ڈیڈ میل یا کورئیر کے ذریعے خریدار کو بھیجا جاتا ہے۔ میرے پاس ایک کلائنٹ تھا جو نیویارک میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتا تھا، اور ہم نے لین دین مکمل طور پر آن لائن مکمل کیا — اس کے قابل اعتماد نمائندے کو چابیاں مل گئیں۔

یہ فارمیٹ ان لوگوں کے لیے خاص طور پر آسان ہے جو فوری طور پر اپنی پراپرٹی کرایہ پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں: چاہے وہ امریکہ میں گھر ہو یا لاس اینجلس، میامی، یا فلوریڈا میں اپارٹمنٹ، جائیداد فوری طور پر مینجمنٹ کمپنی کو منتقل کر دی جاتی ہے۔.

امریکہ میں مکان یا اپارٹمنٹ خریدنے کی منصوبہ بندی کرنے والے سرمایہ کاروں کو نہ صرف جائیداد کی قیمت بلکہ ٹیکس کے بوجھ پر بھی غور کرنا چاہیے۔ یورپ کے برعکس، جہاں پراپرٹی ٹیکس اکثر زیادہ شفاف اور پیش قیاسی ہوتے ہیں، امریکہ میں کثیر سطحی نظام ہے: وفاقی، ریاست اور میونسپل۔.

امریکہ میں، سالانہ پراپرٹی ٹیکس 0.3% (ہوائی) سے 2.4% (ٹیکساس، نیو جرسی) تک ہے۔ اوسط جائیداد کی قیمت کا تقریباً 1.1% ہے۔.

مثال کے طور پر، اگر امریکہ میں ایک گھر کی قیمت $500,000 ہے، تو پراپرٹی ٹیکس تقریباً $5,500 فی سال ہوگا۔ میرے کلائنٹس جنہوں نے فلوریڈا میں $650,000 میں گھر خریدا ہے وہ سالانہ صرف $9,000 سے زیادہ پراپرٹی ٹیکس ادا کرتے ہیں۔.

اس میں اٹارنی کی فیس، ٹائٹل انشورنس، ایسکرو فیس، تشخیص، اور لین دین کی رجسٹریشن شامل ہے۔ یہ عام طور پر جائیداد کی خرید قیمت کے 2-5% کے برابر ہوتا ہے۔ US میں $400,000 کا اپارٹمنٹ خریدتے وقت، آپ کو اختتامی اخراجات کے لیے $8,000-$20,000 کا بجٹ رکھنا چاہیے۔.

رینٹل پراپرٹیز سے حاصل ہونے والی آمدنی وفاقی ٹیکس (10-37%) اور ریاستی ٹیکس (0-13%) سے مشروط ہے۔ غیر رہائشیوں کو 30% کی شرح سے روکا جا سکتا ہے جب تک کہ بین الاقوامی معاہدے لاگو نہ ہوں۔ مرمت، انتظام، اور فرسودگی کے لیے کٹوتیوں سے قابل ٹیکس بنیاد کم ہو سکتی ہے۔ مثال کے طور پر، میامی میں ایک کلائنٹ نے انتظامی اور مرمت کے اخراجات کو پورا کر کے امریکہ میں اپنے اپارٹمنٹ پر کرایہ کے ٹیکس کو تقریباً نصف کر دیا۔.

یہ رئیل اسٹیٹ کی فروخت پر لاگو ہوتا ہے اور یہ وفاقی ٹیکس کی شرح کے علاوہ ریاستی ٹیکس کی شرح کے 20% کے برابر ہے۔ رہائشیوں کو دو سال سے زیادہ جائیداد رکھنے پر ٹیکس میں چھوٹ ملتی ہے۔ غیر ملکی یہ فوائد حاصل نہیں کرتے۔.

قانون کے مطابق، FIRPTA غیر رہائشیوں سے فروخت کی قیمت کا 15% تک روکتا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک آسٹریائی سرمایہ کار جس نے نیویارک میں ایک اپارٹمنٹ $1.2 ملین میں فروخت کیا، اس نے $180,000 ٹیکس روک لیا۔ ٹیکس ریٹرن فائل کرنے کے بعد رقم کا ایک حصہ واپس کیا جا سکتا ہے۔.

آسٹریا قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے زیادہ سازگار اور متوقع ریئل اسٹیٹ ٹیکس کی پیشکش کرتا ہے۔ ٹیکس کا بوجھ کم سے کم ہے، اور رینٹل کی آمدنی اور کیپٹل گین کے لیے منصوبہ بندی کرنا آسان ہے۔ امریکہ زیادہ منافع پیش کرتا ہے، لیکن خطرات اور اخراجات زیادہ ہیں، خاص طور پر غیر ملکیوں کے لیے۔.

امریکہ میں گھر خریدتے وقت ٹیکس کے بوجھ کو کم کرنے کے لیے، سرمایہ کار استعمال کرتے ہیں:

• LLC - ذاتی ذمہ داری کو محدود کرتا ہے اور لیز اور سیلز کے ٹیکس کو بہتر بناتا ہے۔.
• 1031 ایکسچینج - سرمایہ کاری کی جائیداد کو دوسرے کے لیے تبدیل کرتے وقت کیپیٹل گین ٹیکس کا التوا۔.
• ٹیکس کٹوتیاں - مرمت، انتظام، اور فرسودگی کے اخراجات قابل ٹیکس بنیاد کو کم کرتے ہیں۔.
• جائیداد کی ساخت - اثاثوں کے تحفظ اور ٹیکس کی اصلاح کے لیے ٹرسٹ یا شراکت داری۔.
• آمدنی اور اخراجات کی منصوبہ بندی - کرایہ کی آمدنی اور سرمائے کے اخراجات کی متوازن تقسیم۔.

ریاستہائے متحدہ میں جائیداد یا اپارٹمنٹ کا مالک ہونا مستقل رہائش کا براہ راست راستہ فراہم نہیں کرتا ہے۔ تاہم، ویزا کے کئی پروگرام ہیں جن میں رئیل اسٹیٹ اور کاروبار میں سرمایہ کاری شامل ہو سکتی ہے۔.

EB-5 پروگرام سرمایہ کاروں اور ان کے خاندانوں کو ریاستہائے متحدہ میں ایک تجارتی ادارے میں $1,050,000 کی سرمایہ کاری کرکے گرین کارڈ حاصل کرنے کی اجازت دیتا ہے جس سے امریکی شہریوں کے لیے کم از کم 10 ملازمتیں پیدا ہوں گی۔ اگر سرمایہ کاری ٹارگٹڈ ایمپلائمنٹ ایریا (TEA) میں کی جاتی ہے، تو رقم کم ہو کر $800,000 ہو سکتی ہے۔.

تاہم، فروری 2025 میں، امریکی صدر ڈونلڈ ٹرمپ نے EB-5 پروگرام کو $5 ملین کی ایک نئی "گولڈ کارڈ" اسکیم سے تبدیل کرنے کی تجویز پیش کی جو ملازمت پیدا کرنے کی ضرورت کے بغیر شہریت کا راستہ فراہم کرے گی۔.

E-2 ویزا کا مقصد ان ممالک کے شہریوں کے لیے ہے جن کے ساتھ امریکہ کے تجارت اور نیویگیشن کے معاہدے ہیں۔ سرمایہ کاروں کو ریاستہائے متحدہ میں کسی موجودہ یا نئے کاروبار میں کافی مقدار میں سرمایہ لگانا چاہیے اور کمپنی میں کنٹرولنگ سود (عام طور پر 50% سے زیادہ) رکھنا چاہیے۔
جائیداد کی سرمایہ کاری، جیسے انتظامی مقاصد کے لیے اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی خریداری، اس ویزا کے لیے اہل ہو سکتی ہے اگر کاروبار فعال طور پر منظم اور منافع بخش ہو۔

اگرچہ E-2 ویزا کے لیے کوئی سرکاری کم از کم سرمایہ کاری کی ضرورت نہیں ہے، عملی طور پر، یہ سفارش کی جاتی ہے کہ $250,000 اور $300,000 کے درمیان سرمایہ کاری کی جائے، خاص طور پر چھوٹے کاروباروں کے لیے۔.

L-1 ویزا ان بین الاقوامی کمپنیوں کے ملازمین کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے جو ریاستہائے متحدہ میں شاخوں یا ذیلی اداروں میں منتقل ہوتے ہیں۔ اس ویزا کے لیے کوالیفائی کرنے کے لیے، بیرون ملک کمپنی کو کم از کم ایک سال تک کام کرنا چاہیے اور اس کے امریکی کمپنی سے مناسب تعلقات ہونا چاہیے۔ یہ غیر ملکی کمپنیوں کے مالکان کے لیے فائدہ مند ہو سکتا ہے جو ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں اپنے کاروبار کو بڑھانے کے خواہاں ہیں، بشمول رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری۔.

امریکہ میں، سرمایہ کاری کے ویزوں کے علاوہ رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کے دیگر قانونی طریقے ہیں:

• خاندانی ملاپ - امریکی شہریوں اور رہائشیوں کے فوری رشتہ داروں کے لیے۔.
• امریکی شہری سے شادی گرین کارڈ حاصل کرنے کا حق دیتی ہے۔.
• ورک ویزا - H-1B، O-1 اور دیگر ہنر مند کارکنوں کے لیے۔.
• تعلیم - F-1 اسٹوڈنٹ ویزا جس کے بعد ورک ویزا پر منتقلی کا امکان ہے۔.
• گرین کارڈ لاٹری ریاستہائے متحدہ میں کم امیگریشن کی شرح والے ممالک کے شہریوں کو تصادفی طور پر ویزے مختص کرنے کا سالانہ پروگرام ہے۔.

آسٹریا میں رہائشی اجازت نامہ حاصل کرنے کے مختلف طریقے ، بشمول:

• ڈی کارڈ: اعلیٰ تعلیم یافتہ ماہرین، سرمایہ کاروں اور کاروباری افراد کے لیے ڈیزائن کیا گیا، یہ ملک میں قانونی رہائش اور کام کی اجازت دیتا ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے، کاروبار یا آسٹریا کی معیشت میں کم از کم سرمایہ کاری عام طور پر €300,000–500,000 ہے۔ ابتدائی رہائشی اجازت نامہ ایک سال کے لیے جاری کیا جاتا ہے، پانچ سال تک قابل تجدید، اس کے بعد مستقل رہائش کے لیے درخواست دی جا سکتی ہے، اور چھ سال کے بعد، شہریت۔
• خود کفالت: ایسے افراد کے لیے جو حکومت کی مدد کے بغیر مالی طور پر اپنی مدد کر سکتے ہیں۔ بینک اکاؤنٹ میں €30,000–60,000 کا ثبوت اور گھر کی ملکیت درکار ہے۔ ابتدائی رہائشی اجازت نامہ ایک سال کے لیے جاری کیا جاتا ہے، ہر سال پانچ سال تک قابل تجدید، اور پھر مستقل رہائش ممکن ہے۔

واضح تقاضوں، مقررہ سرمایہ کاری کی رقم، اور طویل مدتی رہائش اور شہریت کے لیے براہ راست راستہ کی بدولت آسٹریا سرمایہ کاری کے ذریعے رہائش کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے ایک آسان اور زیادہ متوقع راستہ پیش کرتا ہے۔.

امریکہ میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری ایک مستحکم آمدنی پیدا کر سکتی ہے، لیکن مختصر مدت اور طویل مدتی کرائے، ٹیکس کے تحفظات، اور مقامی ضوابط کے درمیان فرق پر غور کرنا ضروری ہے۔ میرا تجربہ بتاتا ہے کہ کرایہ کی صحیح حکمت عملی کا انتخاب براہ راست آپ کی سرمایہ کاری کے منافع پر اثر انداز ہوتا ہے۔.

قلیل مدتی کرایے زیادہ منافع پیش کرتے ہیں، اکثر 12-15% سالانہ کی حد میں، خاص طور پر سیاحوں اور شہری علاقوں میں۔ مثال کے طور پر:

• نیویارک: یومیہ شرح $159، 67% قبضے، سالانہ آمدنی $39,983۔.
• سانتا مونیکا: روزانہ کی شرح $216، قبضہ 72%، سالانہ آمدنی $58,184۔.
• ہالی ووڈ، FL: روزانہ کی شرح $197، 69% قبضے، سالانہ آمدنی $47,000۔.

خطرات اور تحفظات: نیویارک، میامی، اور لاس اینجلس سمیت بہت سے شہر، قلیل مدتی کرایے پر سخت ضابطے نافذ کرتے ہیں، جن کے لیے رجسٹریشن، لائسنسنگ، اور رینٹل دن کی حدود کی تعمیل کی ضرورت ہوتی ہے۔ لہذا، سرمایہ کاروں کو جرمانے سے بچنے کے لیے مقامی قوانین کا بغور تجزیہ کرنا چاہیے۔

طویل مدتی لیز کم ریگولیٹری خطرات کے ساتھ زیادہ مستحکم آمدنی فراہم کرتی ہیں۔ اوسط پیداوار تقریباً 8% ہے، اور کچھ علاقوں میں یہ 12-22% تک پہنچ سکتی ہے۔ مثالیں:

• ڈیٹرائٹ: 21.95٪ تک پیداوار۔.
• میامی: تقریباً 7 فیصد پیداوار۔.

طویل مدتی لیز خاص طور پر ان سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش ہیں جو استحکام اور کم سے کم آپریشنل پیچیدگی کے خواہاں ہیں۔ میرے کلائنٹس اکثر ٹیکساس اور ایریزونا میں اس اختیار کا انتخاب کرتے ہیں تاکہ طویل مدتی آمدنی کو بند کیا جا سکے اور موسمی اور مانگ میں اتار چڑھاو سے وابستہ خطرات کو کم کیا جا سکے۔.

1. مختصر مدت کے کرایے (Airbnb، VRBO)

• وفاقی انکم ٹیکس: 10–37% سرمایہ کار کی کل آمدنی پر منحصر ہے۔.
• مثال: اگر نیویارک سٹی کے اپارٹمنٹ سے آپ کی سالانہ قلیل مدتی کرایے کی آمدنی $40,000 ہے، تو آپ کی آمدنی کے دیگر ذرائع کے لحاظ سے آپ کی وفاقی ٹیکس کی ذمہ داری $4,000–$12,000 ہوسکتی ہے۔.
• ریاستی ٹیکس: نیویارک - آمدنی کا 4-8.82%؛ فلوریڈا - 0% (کوئی ریاستی انکم ٹیکس نہیں)۔.
• ٹورسٹ ٹیکس اور سیلز فیس: نیویارک - ہر بکنگ کا 14.75%؛ میامی - تقریبا 12٪۔.
• غیر رہائشی: مجموعی آمدنی پر 30% ٹیکس مینجمنٹ کمپنی کے ذریعے روکا جاتا ہے۔.

2. طویل مدتی لیز

• وفاقی انکم ٹیکس: 10-37%۔.
• مثال: میامی گھر کا کرایہ $2,800/ماہ، سالانہ آمدنی $33,600۔ وفاقی ٹیکس $3,300–$12,500۔.
• ریاستی ٹیکس: فلوریڈا - 0%؛ کیلیفورنیا (لاس اینجلس) - 1-13.3%۔.
• غیر رہائشیوں کے لیے روکنا: عام طور پر مجموعی آمدنی کا 30% جب تک کہ ٹیکس ریٹرن کے ساتھ LLC کے ذریعے تشکیل نہ دیا جائے۔.

یورپ اور ایشیا میں اپنے کلائنٹس کے لیے، میں ہمیشہ تجویز کرتا ہوں کہ ان کے وفاقی اور مقامی ٹیکس کے بوجھ کا پہلے سے حساب لگائیں اور زیادہ سے زیادہ اصلاح کے لیے ایک LLC قائم کرنے پر غور کریں۔ مثال کے طور پر، میامی اور نیویارک کے سرمایہ کار اخراجات اور فرسودگی کے لیے مناسب منصوبہ بندی سے کافی فائدہ اٹھاتے ہیں۔.

انتظامی کمپنیاں سرمایہ کاروں کی مدد کرتی ہیں، خاص طور پر غیر ملکیوں کو، ذاتی شمولیت کے بغیر رئیل اسٹیٹ کا انتظام کرنا۔ ان کی خدمات میں شامل ہیں:

• کرایہ داروں کو تلاش کرنا اور ان کی سالوینسی کی جانچ کرنا
• کرایہ کی وصولی اور بروقت ادائیگی کنٹرول
• دیکھ بھال، مرمت اور صفائی
• بک کیپنگ اور ٹیکس رپورٹنگ

خدمات کی قیمت:

• طویل مدتی کرایے: عام طور پر ماہانہ آمدنی کا 8–12%۔ مثال کے طور پر، اگر نیویارک شہر میں ایک اپارٹمنٹ $3,000/ماہ لاتا ہے، تو مینجمنٹ کمپنی $240–$360/ماہ لیتی ہے۔.
• قلیل مدتی کرایے (Airbnb, VRBO): عام طور پر آمدنی کا 15-20%، کیونکہ مزید بکنگ مینجمنٹ اور مہمانوں کی خدمت کی ضرورت ہوتی ہے۔ مثال: آمدنی $4,000/ماہ — کمیشن $600–$800۔.
• اضافی فیس: پلیٹ فارم پلیسمنٹ فیس، ایک وقتی رہائش کی تیاری کی فیس، ہنگامی مرمت۔.

اگر آپ کا مقصد استحکام، متوقع آمدنی، اور کم سے کم ریگولیٹری خطرات ہیں، تو میں آسٹریا پر غور کرنے کی تجویز کرتا ہوں۔ امریکہ اپنی اعلی پیداوار کی وجہ سے پرکشش ہے، خاص طور پر قلیل مدتی کرائے کے ذریعے، لیکن یہ پیچیدہ ضوابط اور متعدد خطرات کے ساتھ آتا ہے۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے لیے کسی علاقے کا انتخاب آپ کے اہداف، بجٹ اور حکمت عملی پر منحصر ہے: چاہے آپ مستحکم آمدنی، زیادہ لیکویڈیٹی، یا سرمائے کی ترقی کے امکانات تلاش کر رہے ہوں۔ میرا تجربہ بتاتا ہے کہ صحیح شہر کا انتخاب براہ راست واپسی اور خطرات کو متاثر کرتا ہے۔.

نیویارک - استحکام اور لیکویڈیٹی

نیویارک ملک کی سب سے زیادہ مائع مارکیٹ بنی ہوئی ہے۔ فی مربع میٹر اوسط قیمت $10,000–$18,000 ہے، جس سے سرمایہ کاری مہنگی لیکن قابل قیاس ہے۔.

• طویل مدتی کرائے کی پیداوار: 5-6%
• مختصر مدت کے کرایے: 12-14%
• مشہور محلے: مین ہٹن، بروکلین، کوئینز
• خصوصیات: اعلی لیکویڈیٹی، مستحکم مانگ، سخت Airbnb قوانین

میامی اور فلوریڈا - ترقی اور ٹیکس کے فوائد

گھر کی اوسط قیمتوں کے ساتھ $5,500 سے $9,000 فی مربع میٹر تک، فلوریڈا سرمایہ میں اضافے اور ٹیکس کے فوائد کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے قابل رسائی ہے۔.

• طویل مدتی کرائے کی پیداوار: 7%
• مختصر مدت کے کرایے: 11-13%
• مشہور محلے: ساؤتھ بیچ، بریکل، کورل گیبلز
• خصوصیات: قیمتوں میں تیزی سے اضافہ، سیاحوں کا زیادہ بہاؤ، انکم ٹیکس پر صفر ٹیکس

مثال کے طور پر، میرے مؤکل نے Brickell میں $600,000 ($7,500/sq.m.) میں 80 مربع میٹر کا کونڈو خریدا۔ طویل مدتی کرایے ہر ماہ $3,500 لاتے ہیں، جبکہ Airbnb کے ذریعے قلیل مدتی کرایے فی سیزن $5,500 تک پہنچ سکتے ہیں۔ دو سال کے بعد، اپارٹمنٹ کی قیمت میں 12 فیصد اضافہ ہوا ہے۔.

کیلیفورنیا (لاس اینجلس، سان فرانسسکو) - مہنگی، اعلیٰ درجہ کی مارکیٹیں۔

یہاں قیمتیں سب سے زیادہ ہیں: $8,500–$20,000 فی مربع میٹر۔ سرمایہ کاری کے لیے ایک اہم بجٹ کی ضرورت ہوتی ہے، لیکن یہ وقار اور لیکویڈیٹی فراہم کرتا ہے۔.

• طویل مدتی کرائے کی پیداوار: 5-6%
• مختصر مدت کے کرایے: 12-13%
• مشہور محلے: سانتا مونیکا، ہالی ووڈ، ڈاون ٹاؤن لاس اینجلس
• خصوصیات: مائشٹھیت علاقے، کرایہ کی زیادہ مانگ، سخت قوانین

ٹیکساس (آسٹن، ڈلاس، ہیوسٹن) – متحرک ترقی اور نقل مکانی۔

گھر کی اوسط قیمت $3,500–$6,500 فی مربع میٹر ہے، جو ٹیکساس کو بجٹ پر سرمایہ کاروں کے لیے پرکشش بناتی ہے اور سرمائے میں زیادہ اضافے کی تلاش میں ہے۔.

• طویل مدتی کرائے کی پیداوار: 8-9%
• مختصر مدت کے کرایے: 10-12%
• خصوصیات: آبادی میں اضافہ، مہنگی ریاستوں سے ہجرت، سستی قیمتیں۔

کینیڈا کے ایک سرمایہ کار نے آسٹن میں $450,000 ($4,500/sq.m.) میں 100 مربع میٹر کا ٹاؤن ہاؤس خریدا۔ طویل مدتی رینٹل کی پیداوار $3,200 فی مہینہ ہے۔ ایک سال بعد، اپارٹمنٹ کی قیمت میں 10 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ مقامی مارکیٹ فعال طور پر بڑھ رہی ہے، اور تارکین وطن کی آمد کرائے کی مانگ میں اضافہ کر رہی ہے۔.

مڈویسٹ (شکاگو، ڈیٹرائٹ) - سستے لیکن پرخطر اختیارات

یہاں گھر کی قیمتیں $1,500 سے $6,000 فی مربع میٹر تک ہیں، جو مڈویسٹ کو زیادہ منافع کے ساتھ بجٹ کے موافق سرمایہ کاری کے لیے ایک پرکشش آپشن بناتی ہے۔.

• طویل مدتی کرائے کی پیداوار: 7–22%
• مختصر مدت کے کرایے: 10-12%
• خصوصیات: بہت کم قیمت خرید، طویل مدتی کرایے کی زیادہ پیداوار، لیکن غیر مستحکم مارکیٹ اور قلیل مدتی کرائے کی کم مانگ

ایک سوئس جوڑے نے ڈیٹرائٹ میں 120 مربع میٹر کا گھر 200,000 ڈالر ($1,667/sq.m.) میں خریدا۔ طویل مدتی رینٹل کی پیداوار $2,200 فی مہینہ ہے - سالانہ 13% سے زیادہ کی پیداوار۔ قیمت میں اتار چڑھاؤ کا خطرہ زیادہ ہوتا ہے، لیکن کم لاگت سرمایہ کار کو نمایاں منافع حاصل کرنے کی اجازت دیتی ہے۔.

امریکہ میں، تمام لین دین کا تقریباً 70% موجودہ گھروں کے لیے ہے، جب کہ نئی تعمیرات مارکیٹ کا تقریباً 30% حصہ ہیں، بشمول پری کنسٹرکشن کونڈو اور ملٹی فیملی پروجیکٹس۔ نیو یارک اور لاس اینجلس جیسی مشہور مارکیٹوں میں موجودہ گھروں کی اوسط قیمت $10,000–$18,000 فی مربع میٹر ہے، جب کہ علاقے اور طبقے کے لحاظ سے نئی تعمیرات کی لاگت $8,000–$15,000 فی مربع میٹر ہے۔.

امریکی ثانوی مارکیٹ میں، ثابت شدہ انفراسٹرکچر والے بڑے، مائع شہر خاص طور پر مقبول ہیں۔ نیویارک شہر میں اپارٹمنٹس اور مکانات کی سب سے زیادہ مانگ ہے، بشمول بروکلین، کوئنز اور مین ہٹن، جہاں لیکویڈیٹی زیادہ ہے اور طویل مدتی کرائے کی مانگ مستحکم ہے۔.

ثانوی مارکیٹ شکاگو، ڈیٹرائٹ اور کلیولینڈ میں بھی فعال طور پر ترقی کر رہی ہے، جہاں مکانات کی قیمتیں کم ہیں، جو سرمایہ کاروں کو چھوٹے بجٹ کے ساتھ داخل ہونے اور 12-15% تک کے طویل مدتی کرایے کی اعلی پیداوار حاصل کرنے کی اجازت دیتی ہے۔.

خصوصیات: پرانے گھروں کو بڑی تزئین و آرائش کی ضرورت ہو سکتی ہے، لیکن کرائے کی آمدنی تک فوری رسائی فراہم کرتے ہیں۔

نئی عمارتیں سرمایہ کاروں کو جدید ترتیب اور توانائی کے موثر معیار کے ساتھ اپنی طرف متوجہ کرتی ہیں۔ سب سے زیادہ مقبول علاقوں میں میامی، فورٹ لاڈرڈیل اور اورلینڈو ہیں، جہاں پہلے سے تعمیراتی کنڈومینیمز مارکیٹ کی قیمتوں سے کم اور قلیل مدتی کرایہ $5,500 تک فی مہینہ پیش کرتے ہیں۔ ٹیکساس (آسٹن، ڈلاس، اور ہیوسٹن) میں، کثیر خاندانی منصوبے فعال طور پر بنائے جا رہے ہیں، جس سے سرمایہ کار ایک ساتھ متعدد اپارٹمنٹس سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں۔.

خصوصیات: تعمیراتی تاخیر کا خطرہ، لیکن جائیداد کی قدر میں اضافے کا امکان اور ترتیب میں لچک۔

امریکی گھر اکثر فریم کی تعمیر، لکڑی، کنکریٹ، اور جدید توانائی کے موثر مواد کا استعمال کرتے ہوئے بنائے جاتے ہیں۔ معیارات میں آگ کی حفاظت، آواز کی موصلیت اور وینٹیلیشن کے لیے سخت تقاضے شامل ہیں۔.

• نئی عمارتوں میں عام طور پر سمارٹ ہوم سسٹم، جدید کچن اور باتھ روم ہوتے ہیں، جو کرایہ داروں کے لیے ان کی اپیل کو بڑھاتے ہیں۔.
• امریکہ میں ملٹی فیملی کمپلیکس کے لیے تعمیر کا وقت 12 سے 24 ماہ تک ہوتا ہے۔.

آسٹریا کی نئی عمارتیں تعمیراتی رفتار، توانائی کی کارکردگی، اور مارکیٹ کے استحکام کے لحاظ سے فوائد پیش کرتی ہیں۔ امریکہ میں، بیوروکریسی، موسمی حالات، یا ٹھیکیدار کی تاخیر کی وجہ سے اس عمل میں تاخیر ہو سکتی ہے۔ قابل اعتماد اور طویل مدتی استحکام کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے، فی مربع میٹر زیادہ لاگت کے باوجود، آسٹریا اکثر ترجیحی انتخاب ہوتا ہے۔.

امریکہ میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری روایتی کرائے سے لے کر زمین کی ترقی تک وسیع پیمانے پر حکمت عملی پیش کرتی ہے۔ حکمت عملی کا انتخاب آپ کے اہداف، بجٹ اور خطرے کی بھوک پر منحصر ہے۔.

تزئین و آرائش اور دوبارہ فروخت کے لیے پرانی جائیدادیں خریدنا فعال سرمایہ کاروں کے لیے ایک حکمت عملی ہے۔ واپسی فی لین دین 15-25% تک پہنچ سکتی ہے، خاص طور پر بڑھتے ہوئے علاقوں جیسے لاس اینجلس یا سان فرانسسکو میں۔.

کلائنٹ کی مثالیں: آسٹن میں 1,200 مربع فٹ کا گھر $450,000 میں خریدا گیا، $70,000 میں تجدید کیا گیا، $650,000 میں دوبارہ فروخت کیا گیا - تقریباً $130,000 کا خالص منافع۔.

سرمائے کو کئی چھوٹی خصوصیات میں تقسیم کرنے سے خطرہ کم ہوتا ہے اور آمدنی میں تنوع پیدا ہوتا ہے۔ کلائنٹس کے پورٹ فولیوز میں اکثر میامی یا ٹیکساس کے مختلف علاقوں میں دو یا تین اپارٹمنٹس شامل ہوتے ہیں، جس سے کرائے کے مستحکم بہاؤ کو یقینی بنایا جاتا ہے۔.

دفاتر، گودام، اور خوردہ جائیدادیں سالانہ 6 سے 10٪ کی آمدنی پیدا کرتی ہیں لیکن ابتدائی سرمایہ کی ضرورت ہوتی ہے۔ مثال: ڈلاس میں ایک چھوٹا سا دفتری کمپلیکس $1.2 ملین میں خریدنے سے $80,000–$100,000 سالانہ آمدنی حاصل ہوتی ہے۔.

REITs آپ کو جائیدادوں کا براہ راست انتظام کیے بغیر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے کی اجازت دیتے ہیں۔ ڈیویڈنڈ کی پیداوار عام طور پر 4–6% تک ہوتی ہے، اور داخلے کی کم رکاوٹ انہیں ابتدائی افراد کے لیے پرکشش بناتی ہے۔.

تعمیر یا ترقی کے لیے زمین خریدنا ایک طویل مدتی افق کے ساتھ ایک خطرناک حکمت عملی ہے۔ مثال کے طور پر، فلوریڈا میں 1.5 ہیکٹر زمین کا پلاٹ $250,000 میں خریدا گیا ہے۔ پرمٹ اور تعمیر کے بعد، پروجیکٹ 3-5 سالوں میں $600,000–$700,000 تک کی آمدنی پیدا کرسکتا ہے۔.

ویانا کی مارکیٹ زیادہ مستحکم اور پیش قیاسی ہے۔ کرائے پر خریدنا 4-5% منافع کی پیشکش کرتا ہے، جبکہ عمارت کے سخت ضوابط اور زمین کی بلند قیمتوں کی وجہ سے فکس اینڈ فلپ اور ترقی محدود ہے۔ مارکیٹ کم متحرک ہے، لیکن سیکورٹی، شفافیت اور طویل مدتی استحکام سے فائدہ اٹھاتی ہے۔ کم سے کم خطرے کے ساتھ سرمائے کی ترقی کے خواہاں سرمایہ کاروں کے لیے، ویانا افضل ہے، جبکہ زیادہ منافع کے ساتھ فعال حکمت عملیوں کے لیے امریکہ بہتر ہے۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری بہت سی منفرد خصوصیات اور خطرات کے ساتھ آتی ہے جو کسی علاقے اور حکمت عملی کا انتخاب کرتے وقت غور کرنا ضروری ہے۔.

ریاست کے لحاظ سے پراپرٹی ٹیکس کی اوسط شرح 0.7% سے 2.3% فی سال ہے۔ کچھ ریاستوں میں، جیسے کہ نیو جرسی اور الینوائے، ٹیکس 2.2% سے زیادہ ہو سکتے ہیں، جس سے خالص منافع کو نمایاں طور پر کم کیا جا سکتا ہے۔ کلائنٹ کی مثالوں سے پتہ چلتا ہے کہ $600,000 میامی کے گھر میں سرمایہ کاری کے لیے، ٹیکس تقریباً $12,000–$15,000 فی سال ہے، جس پر سرمایہ کاری پر منافع کا حساب لگاتے وقت غور کرنا ضروری ہے۔.

مقامی کرائے کے قوانین، خاص طور پر Airbnb اور VRBO کے ذریعے قلیل مدتی کرایے، سخت ہو سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، سان فرانسسکو، نیویارک، اور میامی میں رینٹل یونٹس کی تعداد اور لائسنسنگ کی ضروریات پر پابندیاں ہیں، جو سرمایہ کاروں کی لچک کو محدود کرتی ہیں۔.

رہن کی بلند شرح اور مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ مکان کی طلب کو کم کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، 2022 اور 2024 کے درمیان، شرح سود 7% تک بڑھنے سے لین دین میں سست روی اور خریداروں کی تعداد میں کمی واقع ہوئی۔ یہ عدم استحکام کے ادوار میں قیمتوں میں کمی کا خطرہ پیدا کرتا ہے۔.

دوسرے اور تیسرے درجے کے شہروں جیسے ڈیٹرائٹ، کلیولینڈ، اور ٹیکساس کے کچھ حصوں میں، جائیداد کی لیکویڈیٹی کم ہے، اور فروخت کا وقت 6-12 ماہ تک پہنچ سکتا ہے۔ اس سے ان سرمایہ کاروں کے لیے خطرہ بڑھ جاتا ہے جو سودے سے جلدی باہر نکلنا چاہتے ہیں۔.

آسٹریا کی مارکیٹ استحکام اور پیشین گوئی سے فائدہ اٹھاتی ہے۔ ٹیکس کم ہیں، قانون سازی زیادہ شفاف ہے، کرایے کے ضوابط زیادہ نرم ہیں، اور ویانا اور سالزبرگ جیسے بڑے شہروں میں جائیدادوں کی لیکویڈیٹی مستحکم ہے۔ سرمایہ کاروں کے لیے جو طویل مدتی سرمائے کے تحفظ اور خطرے میں تخفیف کو اہمیت دیتے ہیں، آسٹریا اکثر ترجیحی آپشن ہوتا ہے۔ دوسری طرف، امریکہ ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جو اپنے پورٹ فولیوز کو فعال طور پر منظم کرنے کے لیے تیار ہیں اور مارکیٹ کے ممکنہ اتار چڑھاو کو سمجھتے ہوئے زیادہ منافع کے خواہاں ہیں۔.

امریکی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری نہ صرف منافع بلکہ مختلف ریاستوں میں طرز زندگی اور زندگی کے حالات سے بھی منسلک ہے۔ علاقے کا انتخاب آب و ہوا، صحت کی دیکھ بھال تک رسائی، تعلیمی مواقع، حفاظت اور مالیاتی ڈھانچے کو متاثر کرتا ہے۔.

ریاستہائے متحدہ آب و ہوا کے وسیع تنوع پر فخر کرتا ہے، جس پر جائیداد اور کرایے کی حکمت عملی کا انتخاب کرتے وقت غور کرنا ضروری ہے۔ فلوریڈا کے شہر گرم آب و ہوا اور ساحلوں پر فخر کرتے ہیں، جو اسے سال بھر مختصر مدت کے کرائے کے لیے مقبول بناتے ہیں۔ کیلیفورنیا ایک ہلکی بحیرہ روم کی آب و ہوا پیش کرتا ہے، خاص طور پر لاس اینجلس اور سان ڈیاگو میں، طویل مدتی کرایہ داروں اور خاندانوں کو اپنی طرف متوجہ کرتا ہے۔.

ایک ہی وقت میں، مڈویسٹ اور شمالی ریاستیں (شکاگو، منیاپولس) سرد سردیوں اور برف باری کے دورانیے کی خصوصیت رکھتی ہیں، جس سے قلیل مدتی کرایے کی مانگ کم ہو جاتی ہے، لیکن یہ خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کر سکتی ہیں جو معیشت کے حصے اور سستی قیمتوں پر مرکوز ہیں۔.

غیر رہائشیوں کے لیے، معیاری صحت کی دیکھ بھال اور تعلیم تک رسائی پر غور کرنا ضروری ہے۔ نیویارک میں، چار افراد کے خاندان کے لیے بیمہ کی قیمت $1,500–$2,000 فی مہینہ ہوسکتی ہے، بشمول بنیادی کوریج اور ماہرین کے دورے۔ لاس اینجلس میں، اسی طرح کی قیمتیں $1,300–$1,800 تک ہوتی ہیں، جب کہ میامی اور ٹیکساس میں، یہ منتخب کردہ منصوبے کے لحاظ سے، $700–$1,000 فی مہینہ تک ہوتی ہے۔.

تعلیم بھی مختلف ہوتی ہے: نیو یارک اور کیلیفورنیا میں نجی اسکولوں اور نامور یونیورسٹیوں کی لاگت $20,000–$50,000 فی سال ہے، جب کہ ٹیکساس یا فلوریڈا میں آپ کو $10,000–$20,000 فی سال میں اچھے اسکول مل سکتے ہیں۔.

غیر ملکی ریاستہائے متحدہ میں اکاؤنٹس کھول سکتے ہیں اور رہن حاصل کر سکتے ہیں، لیکن یہ عمل شہریوں کے مقابلے میں زیادہ پیچیدہ ہے: ایک ITIN/SSN، آمدنی کا ثبوت، اور ایک اہم ڈاون پیمنٹ (عام طور پر 30-40%) کی اکثر ضرورت ہوتی ہے۔ میامی اور کیلیفورنیا کے کچھ بینک غیر رہائشیوں کے لیے خصوصی پروگرام پیش کرتے ہیں۔.

امریکہ میں زندگی شہر اور ریاست کے لحاظ سے بہت مختلف ہوتی ہے۔ مثالیں:

• نیو یارک (مین ہٹن): 2 بیڈروم اپارٹمنٹ کا کرایہ: $4,500–$6,000/مہینہ، گروسری اور خدمات: اوسط سے زیادہ 30–40%، کیفے اور ریستوراں: $15–$25 فی کھانا، یوٹیلیٹیز: $250–$400/ماہ۔
• لاس اینجلس، کیلیفورنیا: 2 بیڈروم کا کرایہ $3,500-$4,500، گروسری 20-30% اوسط سے زیادہ، ریستوراں $12-$20، یوٹیلیٹیز $200-$350۔
• میامی، FL: 2 بیڈروم کا کرایہ $2,500-$3,500، گروسری اور کھانے کے اختیارات امریکی اوسط کے قریب، یوٹیلیٹیز $150-$300۔
• آسٹن، ڈلاس، TX: 2 بیڈروم کا کرایہ $1,800-$2,500، گروسری اوسط، ریستوراں $10-$18، یوٹیلیٹیز $120-$250۔
• شکاگو، مڈویسٹ: 2 بیڈ روم کا کرایہ $1,500–$2,200، قومی اوسط سے کم گروسری، یوٹیلیٹیز $120–$250۔

آسٹریا میں زندگی قابل قیاس اور منظم ہے: صحت کی دیکھ بھال اعلیٰ معیاری اور قابل رسائی ہے، تعلیم اعلیٰ معیار کی ہے، اور بیوروکریسی کم سے کم ہے۔ مثال کے طور پر، چار افراد کے خاندان کے لیے ہیلتھ انشورنس کی قیمت $300–$500 فی مہینہ ہے، اور سرکاری اسکولوں اور یونیورسٹیوں میں ٹیوشن اکثر مفت یا بہت سستی ہوتی ہے۔.

شہر کا بنیادی ڈھانچہ، نقل و حمل، اور حفاظت آرام دہ اور پرسکون طویل مدتی زندگی کا باعث بنتی ہے۔ مجھے یقین ہے کہ آسٹریا میں، اخراجات کی منصوبہ بندی کرنا، خطرات کو کم کرنا، اور خاندانی سکون کو یقینی بنانا آسان ہے۔.

امریکہ میں رئیل اسٹیٹ کا انتخاب سرمایہ کار کے اہداف اور ان کی زندگی کی صورتحال پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے۔ آبادی کے مختلف طبقات مارکیٹ کو مختلف طریقے سے نیویگیٹ کرتے ہیں، اور مالی، قانونی اور ذاتی عوامل پر غور کرنا ضروری ہے۔.

غیر مستحکم ممالک کے شہریوں کے لیے، ریاست ہائے متحدہ امریکہ میں گھر یا اپارٹمنٹ خریدنا اکثر سرمائے کی حفاظت کا ایک طریقہ ہوتا ہے۔ مشرقی یورپ اور لاطینی امریکہ کے میرے کلائنٹس نے اپنے اثاثوں کو متنوع بنانے اور طویل مدتی دولت کے تحفظ کو یقینی بنانے کے لیے میامی اور لاس اینجلس میں $400,000–$700,000 میں اپارٹمنٹس خریدے ہیں۔

اپنی معتدل آب و ہوا، کم پراپرٹی ٹیکس، اور ریاستی انکم ٹیکس کی عدم موجودگی کی بدولت ریٹائر ہونے والوں کے لیے مثال کے طور پر، فورٹ لاؤڈرڈیل کے علاقے میں ایک $550,000 گھر، طویل مدتی کرائے پر، تقریباً $2,800–$3,200 فی ماہ آمدنی پیدا کرتا ہے، جب کہ پراپرٹی کو ایک آرام دہ دوسرے گھر کے طور پر استعمال کیا جاتا تھا۔

ڈیجیٹل خانہ بدوش امریکہ کو اس کے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر، تیز رفتار انٹرنیٹ، اور Airbnb اور VRBO کے ذریعے قلیل مدتی کرائے کے مواقع کی قدر کرتے ہیں۔ تاہم، ویزا کی پابندیاں اور طویل مدتی دستاویزات کی ضرورت کچھ مشکلات پیدا کرتی ہے۔ کلائنٹ کی مثال: آسٹن میں ایک اپارٹمنٹ $350,000 میں خریدنے اور بعد ازاں اسے مختصر مدت کے لیے کرایہ پر لینے سے ہر ماہ $2,000–$2,400 کی آمدنی ہوتی ہے، جس میں غیر رہائشیوں کے لیے ITIN اور بینک اکاؤنٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔

امریکہ بمقابلہ آسٹریا؟ آسٹریا کے مقابلے میں، یہ ملک قدامت پسند سرمایہ کاروں کے لیے جیتتا ہے: مارکیٹ مستحکم ہے، قوانین شفاف ہیں، ٹیکس کم ہیں، اور واپسی متوقع ہے۔ دوسری طرف، امریکہ زیادہ منافع، مختلف خطوں اور سرمایہ کاری کی حکمت عملی پیش کرتا ہے، لیکن اس کا تعلق خطرات، مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ، اور پراپرٹی مینجمنٹ کے چیلنجوں سے ہے۔ ان کلائنٹس کے لیے جو سیکورٹی اور آرڈر کو اہمیت دیتے ہیں، میں اکثر آسٹریا کی سفارش کرتا ہوں۔

سرمایہ کاری سے باہر نکلنا ایک اہم قدم ہے جو براہ راست منافع پر اثر انداز ہوتا ہے۔ امریکہ میں جائیداد کی فروخت عام طور پر MLS (Multiple Listing Service) یا پیشہ ور ایجنٹوں کے ذریعے ہینڈل کی جاتی ہے۔ اوسط فروخت کا وقت علاقہ کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے: میامی یا لاس اینجلس جیسے مشہور شہروں میں، کوئی پراپرٹی 30-90 دنوں میں فروخت ہو سکتی ہے، جبکہ کم مائع حالتوں میں، اس میں 6-9 مہینے لگ سکتے ہیں۔ میرے کلائنٹس، میامی میں اپارٹمنٹس $600,000-$750,000 میں فروخت کرتے ہیں، اکثر اس عمل کو تیز کرنے اور کمیشن کو کم کرنے کے لیے MLS اور ایک ایجنٹ کا استعمال کرتے ہیں۔.

غیر رہائشیوں کے لیے، ایک اہم پہلو FIRPTA ہے، جس کے لیے وفاقی ٹیکس کے لیے فروخت کی قیمت کا 15% تک روکنا ضروری ہے۔ غیر متوقع ادائیگیوں سے بچنے کے لیے اپنی ٹیکس کی ذمہ داری کا صحیح حساب لگانا ضروری ہے۔.

ایک 1031 ایکسچینج آپ کو جائیداد بیچنے اور کسی دوسرے امریکی رئیل اسٹیٹ اثاثے میں دوبارہ سرمایہ کاری کرتے وقت ٹیکس موخر کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ مثال کے طور پر، میرے ایک کلائنٹ نے میامی کا ایک کنڈومینیم $650,000 میں فروخت کیا اور آسٹن کی متعدد جائیدادوں میں سرمایہ کاری کی، جس سے اسے ٹیکس کے بوجھ کو منتقل کرنے اور پورٹ فولیو میں تنوع بڑھانے کا موقع ملا۔.

وراثت یا ٹرسٹ کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کی منتقلی آپ کی جائیداد کو مؤثر طریقے سے منظم کرنے اور اپنے مستقبل کے لیے منصوبہ بندی کرنے کا ایک اور طریقہ ہے۔ ٹرسٹ اثاثوں کا نظم کرنے، ٹیکس کے خطرات کو کم کرنے اور آپ کے اثاثوں کی حفاظت میں مدد کرتے ہیں۔.

آسٹریا کے مقابلے میں، وہاں سرمایہ کاری سے نکلنے کا عمل آسان اور زیادہ متوقع ہے۔ سیکنڈری مارکیٹ کی لیکویڈیٹی زیادہ ہے، بیوروکریسی کم سے کم ہے، سیلز ٹیکس شفاف ہیں، اور لین دین تیزی سے انجام پاتے ہیں۔ امریکہ زیادہ منافع دیتا ہے، لیکن ٹیکس کے پیچیدہ ضوابط اور بیوروکریسی سے دوچار ہے۔.

کئی سالوں سے، میں امریکہ اور یورپ میں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والے کلائنٹس کے ساتھ کام کر رہا ہوں۔ میرا تجربہ بتاتا ہے کہ ہر مارکیٹ کی اپنی منفرد خصوصیات ہوتی ہیں، اور سرمایہ کاری کی کامیابی کا براہ راست انحصار مناسب مستعدی پر ہوتا ہے۔.

مستحکم اور بڑھتی ہوئی منڈیوں کے درمیان سرمائے کی تقسیم متوازن پورٹ فولیو کی کلید ہے۔ اس نقطہ نظر میں، آسٹریا کے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری عام طور پر استحکام اور پیشین گوئی فراہم کرتی ہے، جب کہ امریکی جائیدادیں ترقی کی صلاحیت اور زیادہ کرایہ کی پیداوار پیش کرتی ہیں۔ میں امریکی جائیدادوں کو زیادہ متحرک، منافع بخش مارکیٹوں، جیسے میامی یا لاس اینجلس، اور مستحکم یورپی پراپرٹیز، جیسے ویانا کے ساتھ ملانے کی تجویز کرتا ہوں۔ یہ نقطہ نظر آپ کو خطرات کو متنوع بنانے، کرایے کی آمدنی پیدا کرنے اور بیک وقت سرمایہ جمع کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

حکمت عملی کا انتخاب کرتے وقت، میں اپنے کلائنٹس کے اہداف پر غور کرتا ہوں: کرایہ، حیثیت، یا طویل مدتی کیپٹلائزیشن۔ مثال کے طور پر، آمدنی اور ترقی پر توجہ مرکوز کرنے والے کلائنٹس کے لیے، امریکہ زیادہ موزوں ہے، خاص طور پر امریکہ میں اپارٹمنٹس اور فلوریڈا میں جائیدادوں کے ذریعے۔ ان لوگوں کے لیے جو استحکام، پیشین گوئی، اور سرمائے کے تحفظ کو اہمیت دیتے ہیں، آسٹریا اکثر جیت جاتا ہے۔.

ذاتی طور پر، میں اپنی سرمایہ کاری کو امریکہ اور آسٹریا کے درمیان تقسیم کروں گا: امریکہ ترقی اور زیادہ منافع فراہم کرتا ہے، جبکہ آسٹریا ذہنی سکون، شفافیت اور طویل مدتی اثاثوں کا تحفظ فراہم کرتا ہے۔ یہ نقطہ نظر آپ کو دونوں جہانوں کے بہترین کو یکجا کرنے اور ایک پائیدار پورٹ فولیو بنانے کی اجازت دیتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے اہداف اور منڈیوں کی واضح سمجھ کی ضرورت ہوتی ہے۔ اعلی منافع، مختلف حکمت عملیوں، اور متحرک بازاروں جیسے میامی، لاس اینجلس، یا ٹیکساس کے خواہاں افراد کے لیے امریکہ بہترین انتخاب ہے۔ آسٹریا ان سرمایہ کاروں کے لیے موزوں ہے جو استحکام، قانونی شفافیت اور متوقع منافع کی قدر کرتے ہیں۔ عملی طور پر، پورٹ فولیو کے اس طرح کے قدامت پسند حصے کے لیے، آسٹریا کی رئیل اسٹیٹ کو ایک سٹیبلائزر کے طور پر دیکھا جاتا ہے، جب کہ امریکہ کو ترقی اور زیادہ منافع کے ذریعہ کے طور پر دیکھا جاتا ہے۔

سرمایہ کاری کے وکیل کی طرف سے عمومی مشورہ: جائیدادوں کی اچھی طرح جانچ کریں، ٹیکس کی ذمہ داریوں پر غور کریں، اپنے پورٹ فولیو کو متنوع بنائیں، اور ہمیشہ باہر نکلنے کی حکمت عملی کی منصوبہ بندی کریں۔ غیر رہائشیوں کے لیے، FIRPTA، رینٹل انکم ٹیکس، اور LLCs یا ٹرسٹ کے ذریعے اختیارات پر غور کرنا خاص طور پر اہم ہے۔.

آؤٹ لک ٹو 2030 آبادی میں اضافہ، اندرونی نقل مکانی، اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی فعال ترقی کو ظاہر کرتا ہے۔ ریاستہائے متحدہ میں، مضبوط اقتصادی ترقی اور پرکشش کرائے کی پیداوار والے شہروں میں مکانات کی مانگ بڑھ رہی ہے۔ آسٹریا میں، استحکام برقرار ہے، اور ثانوی اور نئی منڈیوں کی ترقی طویل مدتی سرمائے کے لیے محفوظ سرمایہ کاری فراہم کرتی ہے۔.

1. اپنے سرمایہ کاری کے اہداف کا تعین کریں۔

• کرایہ کی آمدنی (طویل مدتی بمقابلہ مختصر مدت)
• کیپٹلائزیشن اور قدر میں اضافہ
• رہائش یا ویزا کی حکمت عملی حاصل کرنا (EB-5, E-2)

2. ملکیت کا فارمیٹ منتخب کرنا

• ایک فرد کی طرف سے خریداری
• ایل ایل سی (محدود ذمہ داری کمپنی) کے ذریعے خریداری
• REITs اور فنڈز کے ذریعے سرمایہ کاری کرنا
• شراکت داری یا ٹرسٹ

3. مارکیٹ اور علاقائی تجزیہ

• شہر اور ریاستیں: میامی، نیویارک، لاس اینجلس، آسٹن، مڈویسٹ
• کرایہ کی پیداوار اور جائیداد کی لیکویڈیٹی
• قیمتیں فی مربع میٹر اور مارکیٹ کی حرکیات
• انفراسٹرکچر، ٹرانسپورٹ، ماحولیات، کرایہ دار کی مانگ

4. اعتراض کا معائنہ اور قانونی تصدیق

• عنوان کی تلاش اور ٹائٹل انشورنس
• معائنہ رپورٹ: تعمیراتی حالت، افادیت
• ملکیت کی تاریخ اور ذمہ داریوں کی جانچ کرنا

5. فنانسنگ اور خریدار کی ضروریات

• غیر ملکیوں کے لیے SSN/ITIN کی دستیابی
• USA میں بینک اکاؤنٹ
• ابتدائی شراکت اور فنڈز کی قانونی اصلیت کا ثبوت
• عمر (کچھ بینکوں کو 18 سال کی عمر درکار ہے)

6. خریداری کا عمل

• ایک ریئلٹر اور وکیل کا انتخاب
• پیشکش کی تیاری
• ایسکرو اکاؤنٹ
• کاؤنٹی ریکارڈز میں جائیداد کے حقوق کی بندش اور رجسٹریشن
• دور سے خریداری کا امکان

7. ٹیکس اور اخراجات

• پراپرٹی ٹیکس (0.5–3% ریاست پر منحصر ہے)
• اختتامی اخراجات (لین دین کا 2–5%)
• رینٹل انکم ٹیکس (وفاق + ریاست)
• سیلز پر کیپیٹل گینز ٹیکس
• غیر رہائشیوں کے لیے FIRPTA

8. جائیداد کا انتظام

• مینجمنٹ کمپنی کا انتخاب (پراپرٹی مینجمنٹ)
• طویل مدتی اور قلیل مدتی کرایہ
• کرایہ دار کے معاہدے اور مقامی ضوابط

9. باہر نکلنے کی حکمت عملی

• ایم ایل ایس یا ایجنٹ کے ذریعے فروخت کرنا
• 1031 ایکسچینج برائے ٹیکس ٹرانسفر
• وراثت کے ذریعے یا ٹرسٹ کے ذریعے منتقلی

10. منظرنامے اور تنوع

• ایک آبجیکٹ بمقابلہ متعدد اشیاء
• امریکہ اور یورپ کا مجموعہ (استحکام کے لیے آسٹریا، ترقی کے لیے امریکہ)
• واپسی اور خطرے کا توازن

1. "$300,000 سرمایہ کار"

• کلائنٹ کیا چاہتا تھا: نیو یارک سٹی میں ایک اپارٹمنٹ خریدنا جو کرایہ کی مستحکم آمدنی فراہم کرے اور ایک مائع اثاثہ بھی ہو۔
• ہم نے کیا پایا: مین ہٹن میں 70 مربع میٹر کا کنڈومینیم، جدید تزئین و آرائش اور آسان نقل و حمل تک رسائی کے ساتھ۔
• نتیجہ: سالانہ 4–5% کی پیداوار، زیادہ لیکویڈیٹی، 2 سالوں میں جائیداد کی قیمت میں +8% اضافہ۔

2. "$500,000 کے ساتھ ریٹائرڈ"

• کلائنٹ کیا چاہتا تھا: آرام سے ریٹائرمنٹ کے لیے میامی، فلوریڈا میں گھر خریدنا، ضرورت پڑنے پر اسے کرائے پر لینے کے اختیار کے ساتھ۔
• ہم نے کیا پایا: ایک 90 m² کا مکان جس میں 2 بیڈ رومز ایک پرسکون علاقے میں، ساحل سمندر کے قریب اور اچھی طرح سے ترقی یافتہ انفراسٹرکچر۔
• نتیجہ: 4.5% کی اوسط کرائے کی پیداوار، 3 سالوں میں قیمت میں +10% کا اضافہ، پرامن زندگی کے لیے محفوظ علاقہ۔

3. "بچوں کے ساتھ خاندان"

• کلائنٹس کیا چاہتے تھے: لاس اینجلس میں اپنی رہائش کے لیے ایک اپارٹمنٹ یا مکان خریدنا، اچھے اسکول اور سبز ماحول کے ساتھ۔
• ہم نے کیا پایا: ایک 120 m² ٹاؤن ہاؤس جس میں تین بیڈروم اور ایک اچھی طرح سے ترقی یافتہ علاقے میں ایک چھوٹا سا باغ ہے۔ قیمت: $750,000۔
• نتیجہ: 5 سالوں میں 6-7% کی اعلی کیپٹلائزیشن کی صلاحیت، بچوں کے لیے محفوظ علاقہ، اگر ضرورت ہو تو کرایہ پر لینے کا امکان۔