آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ خریدتے وقت اضافی فیس اور پوشیدہ اخراجات

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کے لیے نہ صرف جائیداد کی قیمت بلکہ اضافی اخراجات پر بھی غور کرنا پڑتا ہے، جو قیمت خرید کا اوسطاً 10-12% ہے۔ ان اخراجات کو لازمی ادائیگیوں میں تقسیم کیا گیا ہے—ٹیکس، رجسٹریشن فیس، اور نوٹری فیس — اور اختیاری، جیسے کہ رئیلٹر فیس یا رہن کی پروسیسنگ۔

غیر ملکی خریداروں کے لیے خصوصی قوانین لاگو ہو سکتے ہیں۔ مزید برآں، جولائی 2025 سے، €500,000 تک کے لین دین کے لیے ٹیکس وقفے متعارف کرائے جائیں گے، جس سے رجسٹریشن کی کچھ فیسوں میں نمایاں کمی ہوگی۔

اہم ادائیگیوں میں پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس، لینڈ رجسٹری رجسٹریشن، نوٹری یا وکیل کی فیس، اور، اگر کسی ایجنسی کے ذریعے خرید رہے ہیں تو، ریئلٹر کا کمیشن شامل ہیں۔

1. پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس (Grunderwerbsteuer)

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر یہ کلیدی ٹیکس ہے۔ یہ خریداری کے معاہدے میں بیان کردہ جائیداد کی قیمت کا 3.5% ہے۔ مثال کے طور پر، اگر آپ €400,000 میں اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، تو ٹرانسفر ٹیکس €14,000 ہوگا۔

یہ نوٹ کرنا ضروری ہے کہ ٹیکس کا حساب اصل خریداری کی قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے، لیکن کچھ معاملات میں (مثال کے طور پر، اگر معاہدے میں قیمت کو کم کیا گیا ہے)، ٹیکس اتھارٹی مارکیٹ ویلیو کو بطور رہنما استعمال کر سکتی ہے۔

2. رجسٹریشن فیس (Grundbuchseintragungsgebühr)

لین دین کے بعد، ملکیت کا اندراج زمین کی رجسٹری میں ہونا ضروری ہے۔ اس کے لیے جائیداد کی قیمت کا 1.1% فیس وصول کی جاتی ہے۔ €400,000 میں خریدی گئی جائیداد کے لیے رجسٹریشن کی لاگت €4,400 ہوگی۔

جولائی 2025 سے شروع ہو کر، €500,000 یا اس سے کم قیمت والی جائیدادوں کے لیے ٹائٹل رجسٹریشن اور ڈپازٹ فیس معاف کی جا سکتی ہے۔ €500,000 سے زیادہ رقم کے لیے، فیس صرف اضافی پر لاگو ہوگی۔ یہ تبدیلی خریداروں کو نمایاں طور پر بچت کرنے کی اجازت دے گی، خاص طور پر جب رہن خرید رہے ہوں۔

3. نوٹری یا وکیل کی خدمات

قانون کا تقاضا ہے کہ لین دین کی تصدیق نوٹری یا وکیل سے کی جائے۔ یہ ماہر جائیداد کی قانونی حیثیت کی تصدیق کرتا ہے، خرید و فروخت کا معاہدہ تیار کرتا ہے، اور محفوظ لین دین کے لیے ٹرسٹ اکاؤنٹ (Treuhandkonto) کھولتا ہے۔

خدمات کی قیمت لین دین کی پیچیدگی پر منحصر ہے اور معاہدے کی رقم کے 2% سے 5% + 20% VAT تک ہوتی ہے۔ مثال کے طور پر، €400,000 مالیت کے اپارٹمنٹ کے لیے، قانونی فیس €9,600 سے €24,000 (بشمول VAT) تک ہو سکتی ہے۔

4. ریئلٹر کمیشن

اگر آپ رئیل اسٹیٹ ایجنسی کے ذریعے خریدتے ہیں، تو آپ کو کمیشن ادا کرنا ہوگا۔ عام طور پر، یہ پراپرٹی کی قیمت کا 3% اور 20% VAT ہے۔ €400,000 کی جائیداد کی قیمت کے لیے، رئیلٹر کا کمیشن €14,400 ہوگا۔

بنیادی ٹیکسوں اور فیسوں کے علاوہ، خریدار کو متعدد اضافی اخراجات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جو ہمیشہ فوری طور پر ظاہر نہیں ہوتے ہیں۔ یہ اخراجات لین دین کی شرائط، فنانسنگ کے طریقہ کار اور خریدار کی حیثیت پر منحصر ہیں۔

اگر رئیل اسٹیٹ بینک کے قرض سے خریدی جاتی ہے، تو یہ قابل غور ہے:

• قرض کی کارروائی کے لیے بینک کا کمیشن مخصوص ادارے کی شرائط پر منحصر ہوتا ہے اور عام طور پر قرض کی رقم کے 0.5% سے 1.5% تک ہوتا ہے۔
• جائیداد اور قرض لینے والے کی زندگی کی بیمہ عام طور پر بینک کی ایک لازمی ضرورت ہوتی ہے: پراپرٹی انشورنس - بیمہ شدہ رقم کا 0.1%-0.3% سالانہ؛ قرض لینے والے کی زندگی کا بیمہ - تقریباً 0.2%-0.5% قرض کے بیلنس کا سالانہ۔
• لئین کی رجسٹریشن (Hypothekeneintragungsgebühr) زمین کے رجسٹر میں بوجھ داخل کرنے کے لیے قرض کی رقم کا 1.2% ایک وقتی فیس ہے۔
• ڈاون پیمنٹ - آسٹریا میں یہ جائیداد کی قیمت کے 20-50% کے برابر ہے، جو ابتدائی بجٹ کو نمایاں طور پر متاثر کرتی ہے۔

غیر یورپی یونین کے شہریوں کو مقامی حکام سے خریداری کا خصوصی اجازت نامہ حاصل کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے، جس پر اضافی اخراجات (عام طور پر کئی سو یورو) ہوں گے۔

نیا گھر خریدتے وقت، ویلیو ایڈڈ ٹیکس (VAT) لاگو ہو سکتا ہے، خاص طور پر اگر پراپرٹی کسی ڈویلپر سے خریدی گئی ہو۔ مزید برآں، ریئلٹر اور نوٹری فیس (20%) کے لیے VAT وصول کیا جاتا ہے، جس سے حتمی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔

لین دین مکمل ہونے کے بعد، جائیداد کا مالک ماہانہ Betriebskosteن (کرایہ کی فیس) ​​ادا کرنے کا پابند ہے، جس میں کوڑا اٹھانا، سیوریج، ہوم انشورنس، مشترکہ علاقوں کی مرمت اور دیکھ بھال، اور مینجمنٹ کمپنی کی فیس شامل ہے۔ اوسطاً، یہ €2 سے €3.50 فی مربع میٹر فی مہینہ تک ہے۔

رہن کے لیے درخواست دیتے وقت، بینکوں کو تقریباً ہمیشہ جائیداد کی قیمت کا آزادانہ جائزہ لینے کی ضرورت ہوتی ہے۔ تشخیص کی پیچیدگی کے لحاظ سے اس سروس کی قیمت €300 سے €1,000 تک ہے۔

اضافی چیک بھی ممکن ہیں، جیسے:

• نقصان دہ مادوں کی موجودگی (ایسبیسٹوس، لیڈ، مولڈ) - €200–600؛
• عمارت کی تکنیکی حالت (جامد چیک، انجینئرنگ سسٹم) — €300–800۔

یہ اخراجات الگ سے ادا کیے جاتے ہیں اور ان کا انحصار پراپرٹی کے سائز اور حالت کے ساتھ ساتھ منتخب کردہ ماہر پر بھی ہوتا ہے۔

اگر خریدار جرمن نہیں بولتا ہے، تو تمام قانونی طور پر اہم دستاویزات کا حلف لیا ہوا مترجم کے ذریعے ترجمہ کیا جانا چاہیے۔ کسی معاہدے کا ترجمہ کرنے کی اوسط لاگت لمبائی کے لحاظ سے €100 سے €300 تک ہوتی ہے۔ نوٹرائزڈ تراجم کے لیے ترجمے کی خدمات بھی الگ سے وصول کی جاتی ہیں۔

• سیٹلمنٹس کے لیے اکاؤنٹ کو برقرار رکھنے پر تقریباً €30-60 فی سال لاگت آتی ہے۔
• معاہدے پر عمل درآمد اور دیگر معمولی انتظامی فیسوں کے لیے نقد لاگت €50 سے €200 تک ہوتی ہے۔

غیر رہائشیوں کے بنیادی اخراجات رہائشیوں کے مقابلے میں تقریباً 1-3% زیادہ ہیں، اکاؤنٹ پرمٹ پروسیسنگ، دستاویز کا ترجمہ، اضافی نوٹری خدمات، اور بینک کی ضروریات کو مدنظر رکھتے ہوئے۔ مثال کے طور پر، €400,000 کی لاگت والے اپارٹمنٹ کے لیے، یہ اضافی اخراجات میں €4,000-€12,000 تک ہو سکتا ہے۔

اگرچہ آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر اضافی اخراجات جائیداد کی قیمت کے 12% تک ہو سکتے ہیں، لیکن ان کو بہتر بنانے کے کئی عملی طریقے ہیں:

1. رئیل اسٹیٹ کی خریداری €500,000 تک۔ جولائی 2025 سے شروع ہونے والی جائیدادیں €500,000 تک کی کچھ رجسٹریشن فیس (Grundbuchseintragungsgebühr اور رہن کی رجسٹریشن) سے مستثنیٰ ہوں گی۔ یہ ٹرانزیکشن مکمل کرنے پر اہم بچت کی اجازت دیتا ہے۔

2. حصص کی منتقلی اور مرحلہ وار منتقلی۔ اگر ملکیت پوری جائیداد کے لیے نہیں، بلکہ 50% تک کے حصے کے لیے منتقل کی جاتی ہے، یا لین دین قسطوں میں کیا جاتا ہے، تو ٹیکس کی ادائیگی کی رقم کم ہو سکتی ہے یا مکمل طور پر مستثنیٰ بھی ہو سکتی ہے۔

3. رشتہ داروں کو جائیداد کی منتقلی۔ 1 جولائی 2025 سے، 0.5% کی شرح فوری رشتہ داروں، جیسے میاں بیوی، بچے، پوتے، والدین، اور سول پارٹنرز کے درمیان جائیداد کی منتقلی کے لیے برقرار رہے گی۔ تاہم، ترجیحی شرح کی تصدیق کے لیے خاندانی تعلقات کو صحیح طریقے سے دستاویز کرنا ضروری ہے۔

4. رہن کے اخراجات کو بہتر بنائیں۔ مختلف بینکوں سے ریٹ اور لون پروسیسنگ فیس کا موازنہ کریں۔ جائیداد اور قرض لینے والے کی لائف انشورنس دونوں کے لیے کم شرحوں والی انشورنس کمپنی کے انتخاب پر غور کریں۔ بڑی ڈاؤن پیمنٹ (جائیداد کی قیمت کا 20-50%) کرنے سے سود کی ادائیگی اور رہن کی فیس کم ہوجاتی ہے۔

5. طویل مدتی لیز معاہدے (Erbpacht) کا استعمال۔ طویل مدتی لیز کے معاہدوں میں داخل ہونا فائدہ مند ہو سکتا ہے، کیونکہ رسمی ملکیت منتقل نہیں ہوتی، اور کوئی ٹرانسفر ٹیکس نہیں لیا جاتا۔

6. ماہر اور تشخیصی اخراجات کو کم سے کم کریں۔ صرف ضروری معائنے کا آرڈر دیں: تکنیکی حالت، خطرناک مادوں کی موجودگی، یا توانائی کی کارکردگی۔ ایک ماہر کے دورے میں متعدد معائنے کو یکجا کرنا آپ کو سفر اور دستاویزات کے اخراجات کو بچانے کی اجازت دیتا ہے۔

7. آپریٹنگ اخراجات میں کمی (بیٹریبسکوسٹین)۔ ایک موثر مینجمنٹ کمپنی اور جدید یوٹیلیٹی سسٹم والے اپارٹمنٹس یا مکانات کا انتخاب کریں۔ کم توانائی کی کھپت اور بہتر یوٹیلیٹی لاگت والی نئی عمارتیں پرانی، درمیانی رینج ہاؤسنگ کے مقابلے میں ماہانہ ادائیگیوں میں 20-40% نمایاں طور پر کمی کر سکتی ہیں۔

آسٹریا میں غیر ملکی خریداروں کے لیے زبان کی رکاوٹیں سب سے زیادہ عام اور مہنگے مسائل میں سے ایک ہیں۔ دستاویزات اور ضوابط کی غلط فہمی اہم مالی نقصان کا باعث بن سکتی ہے۔

آسٹریا میں رئیل اسٹیٹ کی خریداری کرتے وقت، اضافی اخراجات کا ایک اہم حصہ بینکوں اور نوٹریوں سے وابستہ ہوتا ہے۔ تاہم، ایک ہوشیار نقطہ نظر کے ساتھ، ان اخراجات کو نمایاں طور پر کم کیا جا سکتا ہے.

1. بینکوں اور قرض کی شرائط کا موازنہ کریں۔

• کم از کم 3-5 بینکوں سے پیشکشوں کی درخواست کریں اور قرض کی فیس، شرح سود اور انشورنس کی ضروریات کا موازنہ کریں۔
• عہد اور بہترین بیمہ پیکج کے لیے رجسٹریشن فیس کو کم کرنے کے امکان کے بارے میں دریافت کریں۔
• اگر بینک کو غیر رہائشیوں کے لیے زیادہ ادائیگی کی ضرورت ہے، اگر آپ کی مالی تاریخ ٹھوس ہے تو کم رقم پر بات چیت کرنے کی کوشش کریں۔

2. انشورنس کی لازمی نوعیت کو دو بار چیک کریں۔

• رہن کے لین دین کے لیے، بینکوں کو جائیداد اور قرض لینے والے کی زندگی کا بیمہ درکار ہوتا ہے۔
• بینک سے تحریری طور پر واضح کرنے کو کہیں کہ کون سی انشورنس پالیسیاں لازمی ہیں اور کون سی اختیاری ہیں۔
• قیمت اور کوریج کا بہترین امتزاج تلاش کرنے کے لیے متعدد انشورنس کمپنیوں کا موازنہ کریں۔

3. نوٹری اور وکیل کے ساتھ مقررہ نرخوں پر بات چیت کریں۔

• جائیداد کی قیمت کے معیاری فیصد کے بجائے، آپ خدمات کے لیے ایک مقررہ فیس پر بات چیت کر سکتے ہیں۔
• بہترین قیمت کا انتخاب کرنے کے لیے علاقے کے 3-4 نوٹریوں یا وکلاء کا موازنہ کریں۔
• اگر لین دین معیاری ہے اور اس میں پیچیدہ بین الاقوامی حالات شامل نہیں ہیں، تو کچھ مشاورت کو کم کیا جا سکتا ہے۔

4. اپنے اخراجات کی پہلے سے منصوبہ بندی کریں۔

• حیرت سے بچنے کے لیے اپنے مجموعی خریداری کے بجٹ میں نوٹری اور بینک فیس شامل کریں۔
• چیک کریں کہ آیا آپ ایک ساتھ کئی خدمات کے لیے ادائیگی کر سکتے ہیں (مثال کے طور پر، نوٹری اور رجسٹریشن) - یہ بعض اوقات اضافی فیسوں کو کم کر سکتا ہے۔

5. پیشہ ورانہ مدد کو سمجھداری سے استعمال کریں۔

• صرف لین دین کے اہم مراحل کے لیے وکیل یا نوٹری کو شامل کریں۔
• معیاری طریقہ کار (رجسٹریشن، اٹارنی کے اختیارات) کے لیے، آپ زیادہ ادائیگی سے بچنے کے لیے خود کو کم سے کم مدد تک محدود کر سکتے ہیں۔

ان اقدامات پر عمل کر کے، آپ کئی ہزار یورو بچا سکتے ہیں، غیر ضروری انشورنس سے بچ سکتے ہیں، اور قانونی یا نوٹری خدمات کے لیے زیادہ ادائیگی سے بچ سکتے ہیں، یہاں تک کہ آسٹریا میں مہنگے اپارٹمنٹ یا گھر کی خریداری کے دوران۔