ویانا اپارٹمنٹ لیز کا معاہدہ: اسے صحیح طریقے سے کیسے تیار کیا جائے اور اس پر غور کرنا کیا ضروری ہے

ویانا میں، 75% سے زیادہ رہائشی کرایہ پر لیتے ہیں، اس لیے آسٹریا میں اپارٹمنٹ لیز کی تفصیلات کو سمجھنا ان لوگوں اور سرمایہ کاروں کے لیے اہم ہے جو ملک میں جانے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ اگر آپ آسٹریا جانے کی منصوبہ بندی کر رہے ہیں یا ویانا میں رہائش ، تو آپ کو یہ سمجھنا ہوگا کہ اپارٹمنٹ لیز کے معاہدے کا مسودہ کیسے تیار کیا جائے اور اس پر عمل کیا جائے۔

پہلی نظر میں، عمل کافی سیدھا لگتا ہے. بس معاہدے پر دستخط کریں، چابیاں وصول کریں، اور اپنے نئے اپارٹمنٹ میں چلے جائیں۔ تاہم، آسٹریا میں، کرایہ پر لینا واضح اصولوں اور قوانین کے تحت چلتا ہے۔ معاہدہ جس طرح سے تیار کیا گیا ہے وہ نہ صرف آپ کے آرام کا تعین کر سکتا ہے بلکہ آپ کے فنڈز کی حفاظت کا بھی تعین کر سکتا ہے۔.

یہ کیوں ضروری ہے؟ کیونکہ غلطیاں مہنگی ہوتی ہیں۔ مثال کے طور پر، رینٹل کی غلط مدت یا رینٹل انڈیکسیشن کی شرائط غیر ضروری اخراجات کا باعث بن سکتی ہیں۔ اگر آپ غیر ملکی ہیں تو، آپ کی رہائش کی حیثیت کرایہ کے معاہدے پر منحصر ہو سکتی ہے۔

باریکیوں کو بہتر طور پر سمجھنے کے لیے، آپ ویانا میں ایک نمونہ اپارٹمنٹ لیز کا معاہدہ ، جو ہمارے ماہرین نے تیار کیا ہے۔ اس آسٹرین لیز معاہدے کے سانچے کو سینکڑوں کامیاب مقدمات پر آزمایا گیا ہے۔

یہ مضمون ہر اس شخص کے لیے مفید ہو گا جو ویانا یا آسٹریا کے دوسرے شہروں میں اپارٹمنٹ کرائے پر لینے کا ارادہ رکھتا ہے: طلباء، نوجوان پیشہ ور افراد، خاندان، اور یقیناً وہ سرمایہ کار جو رئیل اسٹیٹ کو منافع بخش سرمایہ کاری کے طور پر دیکھتے ہیں۔.

معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، یہ جاننا ضروری ہے کہ آسٹریا میں کرایہ داری کو رہائشی کرایہ داری ایکٹ ( Mietrechtsgesetz, MRG ) اور جنرل سول کوڈ ( ABGB ) کے ذریعے منظم کیا جاتا ہے۔ یہ کرایہ داروں کو قانون کے ذریعہ محفوظ محسوس کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

آسٹریا میں لیز کے کئی قسم کے معاہدے بھی ہیں۔ آپ کی منتخب کردہ قسم آسٹریا میں آپ کے اپارٹمنٹ کے کرایے کی شرائط کا تعین کرے گی، بشمول کرایہ اور طویل مدتی قبضے کا امکان۔.

یہ سمجھنے کے قابل ہے کہ ایک مقررہ مدت اور کھلے اختتامی معاہدے کے درمیان واضح فرق ہے۔.

مقررہ مدتی لیز (عام طور پر 3 سال یا اس سے زیادہ کے لیے)۔ کرایہ دار قیمتوں میں اچانک اضافے سے محفوظ ہے۔ تاہم، ایسے معاہدے کو جلد ختم کرنا مشکل ہو سکتا ہے۔ لیز کے پہلے سال کے بعد ہی تین ماہ کے نوٹس کے ساتھ معاہدہ ختم کرنے کا حق پیدا ہوتا ہے۔

دائمی یہ آپشن مثالی لگتا ہے۔ کرایہ دار جب تک چاہے رہ سکتا ہے، جب تک کہ تمام شرائط پوری ہو جائیں۔ تاہم، یہ معاہدہ مکان مالک کو مخصوص حالات میں کرایہ میں تبدیلی یا معاہدہ ختم کرنے کی ۔

ایک اور اہم نکتہ: آپ اپارٹمنٹ کے مالک کے ساتھ براہ راست معاہدہ کر سکتے ہیں (کرائے پر)، یا آپ کسی ایسے شخص سے مکان کرایہ پر لے سکتے ہیں جو خود اپارٹمنٹ کرایہ پر دے رہا ہو (سبلیز)۔.

• پہلی صورت میں، آپ کے حقوق قانون کے ذریعے قابل اعتماد طور پر محفوظ ہیں۔.
• دوسری صورت میں، شرائط کرایہ دار کے لیے کم سازگار ہو سکتی ہیں۔ سب لیٹنگ طلباء اور دوسرے لوگوں کے لیے فائدہ مند ہو سکتی ہے جنہیں مختصر مدت کے کرائے کی ضرورت ہے۔ تاہم، یہ احتیاط سے جانچنا ضروری ہے کہ آیا مالک مکان اصل میں جائیداد کرائے پر دینے کا مجاز ہے۔.

اگر آپ غیر ملکی ہیں، تو براہ کرم آگاہ رہیں کہ محض حقیقت یہ ہے کہ آپ کے پاس آسٹریا کی شہریت نہیں ہے، ویانا اور دیگر شہروں میں لیز کے معاہدے پر دستخط کرنے کے آپ کے حق کو محدود نہیں کرتا ہے۔.

تاہم، حقیقت میں، مالک مکان اکثر اضافی دستاویزات طلب کرتے ہیں: آمدنی کا ثبوت، ملازمت کا ثبوت، یا حوالہ جات۔.

• یورپی یونین کے شہری آزادانہ طور پر ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر لے سکتے ہیں، انہیں بس اپنا پاسپورٹ یا شناختی کارڈ پیش کرنے کی ضرورت ہے۔
• غیر ملکیوں کے لیے عام طور پر رہائشی اجازت نامہ ہونا ضروری ہوتا ہے – “Rot-Weiß-Rot”-Karte , “EU Blue Card”، Niederlassungsbewilligung، وغیرہ – اضافی اجازت ناموں کے بغیر ریئل اسٹیٹ کرائے پر لینے کے لیے۔
• سیاح جو مختصر مدت کے ویزے پر آتے ہیں (90 دن تک) انہیں معاہدہ کرنے کے لیے مالک مکان کے ساتھ خاص طریقے سے بات چیت کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔

عام طور پر، تقریباً کوئی بھی اپارٹمنٹ غیر ملکیوں کو کرائے پر دیا جا سکتا ہے۔ معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، مالک مکان کے ساتھ کسی بھی تقاضے کی وضاحت کرنے کے قابل ہے (مثال کے طور پر، خاندان کے افراد کے اندر جانے کے لیے مالک کی رضامندی)۔.

جو لوگ پہلی بار آسٹریا میں ریئل اسٹیٹ لیز کا معاہدہ دیکھتے ہیں وہ اکثر صفحات کی تعداد سے حیران رہ جاتے ہیں۔ تاہم، اس طرح کے معاہدے کی ہر لائن آپ یا اپارٹمنٹ کے مالک کی حفاظت کرتی ہے۔ ذیل میں، ہم نے ان اہم نکات کا خاکہ پیش کیا ہے جنہیں شامل کرنا ضروری ہے۔.

براہ کرم مالک مکان اور کرایہ دار دونوں کا پورا نام اور پتہ فراہم کریں۔ اگر اپارٹمنٹ یکساں طور پر بانٹ دیا گیا ہے، تو تمام کرایہ دار کرایہ ادا کرنے کے ذمہ دار ہیں۔ دونوں فریقوں کے لیے رابطہ کی معلومات اور پاسپورٹ/آئی ڈی کی معلومات درکار ہیں۔.

• اپارٹمنٹ کا پتہ، منزل، علاقہ اور جائیداد کی فہرست جسے کرایہ دار استعمال کر سکتا ہے۔.
• کرایہ دار کون سے کمرے اور عام علاقے استعمال کر سکتا ہے (جیسے پارکنگ، اسٹوریج روم، اٹاری، باغ، کپڑے دھونے کا کمرہ وغیرہ)۔.
• پراپرٹی کی موجودہ حالت کو ریکارڈ کریں۔ معائنہ کے دوران دریافت ہونے والے تمام مسائل کو بیان کرنا ضروری ہے۔ اگر وہاں واضح نقائص (کھڑکیوں، پلمبنگ، نمی کی علامات) ہیں، تو یہ فوری طور پر واضح کرنا بہتر ہے کہ ویانا میں مرمت کا اور کس کے خرچ پر۔

میں ہمیشہ اس بات پر اصرار کرتا ہوں کہ کلائنٹ اندر جانے پر معمولی چپس اور خراشوں کو بھی دستاویز کریں۔ اپارٹمنٹ کے قبولیت کے سرٹیفکیٹ میں اس نشان کا ہونا آپ کو باہر جانے پر مالک مکان کے کسی بھی دعوے سے محفوظ رکھے گا۔.

• واضح طور پر بنیادی (مجموعی) کی رقم اور، اگر ضروری ہو تو، بنیادی (خالص) کرایہ کی ادائیگی اور اس میں کیا شامل ہے۔.
• چیک کریں کہ آیا کرایہ دار بجلی، گیس، حرارتی نظام، انٹرنیٹ اور دیگر اخراجات کے لیے الگ سے ادائیگی کرتا ہے۔.
• براہ کرم ادائیگی کا طریقہ اور شرائط کی نشاندہی کریں (عام طور پر مہینے میں ایک بار بینک ٹرانسفر)۔.
• اگر معاہدہ MRG کے تحت آتا ہے، تو اس بات پر اتفاق کریں کہ آیا فیس کو انڈیکس کیا جا سکتا ہے (مثال کے طور پر، افراط زر کے مطابق) اور وضاحت کریں کہ دوبارہ گنتی کیسے کی جائے گی۔.
• آسٹریا کے قانون کے مطابق، مالک مکان بڑھے ہوئے کرایوں کا مطالبہ کر سکتے ہیں جو بنیادی کرایہ فی مربع میٹر (Richtwert/Kategoriemiete) سے قدرے زیادہ ہیں۔ 2024-2025 تک، کرایہ میں زیادہ سے زیادہ اضافہ 5% سالانہ ہے۔

ڈپازٹ کی رقم عام طور پر 2-3 ماہ کے کرایے کے برابر ہوتی ہے (قانونی زیادہ سے زیادہ 6 ماہ تک)۔.

• صحیح رقم اور اکاؤنٹ کی تفصیلات لکھیں جس میں ادائیگی منتقل کی جانی چاہئے۔.
• ڈپازٹ واپس کرنے کے لیے شرائط بیان کریں (اندر جانے اور نقصان کی جانچ کرنے کے بعد) اور سود (ڈپازٹس کو ایک خاص اکاؤنٹ میں رکھا جا سکتا ہے اور کرایہ دار کے لیے تھوڑا سا سود حاصل کیا جا سکتا ہے)۔.
• ڈپازٹ کی ادائیگی کی رسید ضرور لے لیں۔.

میں ہمیشہ کلائنٹس کو مشورہ دیتا ہوں کہ وہ اپارٹمنٹ کی تصاویر اس دن لیں جس دن وہ داخل ہوتے ہیں۔ یہ ایک چھوٹی سی بات ہے، لیکن یہ تصاویر اکثر ان کی مدد کرتی ہیں کہ وہ بغیر کسی تنازعہ کے ان کی جمع شدہ رقم واپس کر دیں۔.

• کرایہ دار کی ذمہ داریوں کی وضاحت کریں (مثال کے طور پر، صفائی برقرار رکھنا، معمولی مرمت اور خدمات کی ادائیگی)۔.
• مالک مکان کے حقوق بیان کریں (تکنیکی حالت کی جانچ کرنا، معائنہ کرنا)۔.
• اجازت کے بغیر اپارٹمنٹ کو سبلیٹ کرنا عام طور پر ممنوع ہے، جیسا کہ جارحانہ جانوروں کو رکھنا، رات کو شور مچانا وغیرہ۔.
• اگر کوئی خاص نکتہ آپ کے لیے اہم ہے (مثال کے طور پر، آپ پالتو جانور لینے یا کچھ تزئین و آرائش کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں)، تو اسے معاہدے میں ظاہر کریں۔.
• اگر مالک مکان کوئی ذمہ داری اٹھاتا ہے (مثال کے طور پر، مستقبل کی مرمت)، تکمیل کے لیے ایک آخری تاریخ مقرر کریں۔.

اپارٹمنٹ کی عمارتوں میں اکثر ایسے اصول ہوتے ہیں جو ان گھنٹوں کا خاکہ پیش کرتے ہیں جن کے بعد خاموشی اختیار کی جانی چاہیے، کوڑے دان کے ساتھ کیا کرنا چاہیے، جہاں تمباکو نوشی اور پالتو جانوروں کو چلنے کی اجازت ہے، وغیرہ۔ اگر ایسے قوانین موجود ہیں، تو انہیں اپنے آسٹریا کے اپارٹمنٹ کرایہ کے معاہدے کے ضمیمہ میں شامل کرنے کے لیے کہیں۔.

نیز، کنٹریکٹ میں اس بات کی وضاحت کریں کہ کس کو مرمت (کاسمیٹک یا میجر) اور کن شرائط کے تحت کرنے کی اجازت ہے۔.

• اس مدت کی وضاحت کریں جس کے لیے معاہدہ ختم ہوا ہے (شروع اور اختتامی تاریخیں، یا "غیر معینہ مدت" کو نشان زد کریں)۔.
• ایک محدود مدت کے لیز میں ایک ایسی شق شامل ہونی چاہیے جو جلد از جلد بے دخلی کی اجازت دے ("Aussteigsklausel")۔ مثال کے طور پر: "کرایہ دار کو ایک ماہ کے نوٹس کے ساتھ ایک سال کے بعد لیز ختم کرنے کا حق ہے۔" اگر اس شق کو چھوڑ دیا جاتا ہے، قانون کے مطابق یہ حق صرف ایک سال کے بعد دستیاب ہوتا ہے، مالک مکان کو تین ماہ کے نوٹس کے ساتھ۔.
• معاہدے میں مدت کے اختتام کے بعد خودکار تجدید یا نئے مذاکرات کے حوالے سے ایک شق بھی شامل ہونی چاہیے۔.
• اگر معاہدہ باضابطہ طور پر ختم ہوجاتا ہے، تو اسے اکثر قانونی طور پر مزید تین سال کے لیے بڑھا دیا جاتا ہے۔.

ٹیمپلیٹس اور مثالوں کا استعمال کرنا مفید ہے ۔ یہ نمونے جرمن سے ترجمہ کرنے اور اہم نکات کی جانچ پڑتال کے وقت مددگار ثابت ہوں گے۔

اگر آپ پہلی بار آسٹریا میں کرائے پر لے رہے ہیں، تو لیز پر دستخط کرنا کافی پیچیدہ معلوم ہو سکتا ہے۔ اسے آسان بنانے کے لیے، ان ہدایات پر عمل کریں:

مرحلہ 1۔ دستخط کرنے سے پہلے اپارٹمنٹ کا معائنہ کریں۔ معائنے کے دن، کیمرے یا فون سے کسی بھی معمولی خرابی کو پکڑیں۔ ایک "قبولیت کی رپورٹ" (Übergabeprotokoll) تیار کریں اور نقصانات کی فہرست اور ان کی تفصیل شامل کریں۔

میں ہمیشہ اس بات پر اصرار کرتا ہوں کہ کلائنٹ اندر جانے پر معمولی چپس اور خراشوں کو بھی دستاویز کریں۔ یہ پیشن گوئی انہیں باہر جانے پر مالک مکان کے دعووں سے بچائے گی۔.

رپورٹ کی بنیاد پر، اس بات کی تصدیق کی جا سکتی ہے کہ نقصان ابتدائی طور پر ہوا تھا، اور آپ کو اس کی مرمت کے لیے کوئی ادائیگی نہیں کرنی پڑے گی۔.

مرحلہ 2۔ معاہدے کا بغور جائزہ لیں۔ دستخط کرنے سے پہلے ہر شق کو پڑھیں۔ اصطلاحات کی غلط فہمیاں اکثر تنازعات کا باعث بنتی ہیں۔ کسی بھی غیر واضح شرائط کو واضح کریں، ترجیحا تحریری طور پر (ای میل کے ذریعے)، اور خط و کتابت کو برقرار رکھیں۔

صرف زبانی وعدوں پر بھروسہ نہ کریں۔ مطالبہ کریں کہ تمام شرائط و ضوابط (مثال کے طور پر، مرمت کی آخری تاریخ یا اضافی خدمات) معاہدے میں بیان کی جائیں۔.

مرحلہ 3۔ معاہدے میں فریقین کو چیک کریں۔ یقینی بنائیں کہ آپ جائیداد کے مالک یا ان کے مجاز نمائندے کے ساتھ معاملہ کر رہے ہیں:

• اگر آپ براہ راست مالک مکان سے کرایہ پر لے رہے ہیں تو، ٹائٹل ڈیڈز دیکھنے کے لیے کہیں۔.
• اگر آپ کسی ایجنسی کے ذریعے اپارٹمنٹ کرائے پر لے رہے ہیں، تو لائسنس اور کمیشن کی معلومات چیک کریں۔ 1 جولائی 2023 سے، "Bestellerprinzip" (Bestellerprinzip) اصول نافذ العمل ہے: ریئلٹر کی خدمات حاصل کرنے والا پہلا شخص اپنا کمیشن ادا کرتا ہے۔ عام طور پر، مالک مکان ایجنٹ کی خدمات حاصل کرتا ہے اور کمیشن ادا کرتا ہے، لیکن پہلے اسے چیک کرنا ضروری ہے۔.

مرحلہ 4۔ معاہدے کا صحیح طریقے سے مسودہ تیار کریں۔ آسٹریا میں، لیز کے معاہدے کی نوٹریائزیشن کی ضرورت نہیں ہے۔ دونوں فریقوں کے لیے معاہدے پر دستخط کرنا اور تاریخ طے کرنا کافی ہے۔ قانون کے مطابق وکیل یا نوٹری کی موجودگی ضروری نہیں ہے۔

تاہم، محفوظ رہنے کے لیے، بہت سے لوگ وکیل سے مشورہ کرتے ہیں۔ وہ اس بات کی تصدیق کر سکتے ہیں کہ آیا معاہدے میں کوئی ایسی غلطیاں ہیں جن کی غلط تشریح کی جا سکتی ہے یا ایسی شقیں ہیں جنہیں قانونی طور پر شامل نہیں کیا جا سکتا۔.

خاص معاملات میں (مثال کے طور پر، اگر آپ ایک سرمایہ کار یا بڑی کمپنی ہیں)، تو یہ بالکل وہی ہے جو معنی خیز ہے۔ اگر آپ کسی ایجنسی کے ذریعے گفت و شنید کر رہے ہیں، تو یقینی بنائیں کہ ایجنٹ اور مالک مکان کے درمیان تمام معاہدے معاہدے میں ظاہر ہوتے ہیں۔.

مرحلہ 5۔ دستخط کرنے پر ادائیگی اور دستاویزات۔ معاہدے پر دستخط کرتے وقت، ایک ڈپازٹ (عام طور پر بینک ٹرانسفر کے ذریعے) اور پہلے مہینے کی ادائیگی اکثر فوری طور پر ادا کی جاتی ہے۔ تمام لین دین کی رسیدیں حاصل کریں۔

اگر ممکن ہو تو، مالک مکان (یا ان کے نمائندے) سے مالک مکان کی شناخت اور اپارٹمنٹ کی ملکیت کے دستاویز کے اسکین حاصل کریں۔ اگر آپ براہ راست کے بجائے کسی ایجنٹ کے ذریعے بات چیت کر رہے ہیں، تو کمیشن کے کسی بھی ذکر کے لیے معاہدہ چیک کریں – Bestellerprinzip کے ساتھ، کرایہ دار کو ادائیگی کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔.

مرحلہ 6۔ اپنی سرکاری رہائش گاہ کو رجسٹر کریں اور اپنا پتہ تبدیل کریں۔ آسٹریا میں داخل ہونے کے بعد، غیر ملکیوں کو اپنے نئے پتے پر مقامی ٹاؤن ہال میں اپنی رہائش کی جگہ (Meldung) کا اندراج کرنا ہوگا۔ رجسٹر کرنے کے لیے، آپ کو مالک مکان کے دستخط شدہ "Meldezettel" (ایک خاص رہائشی فارم) اور آپ کے پاسپورٹ/شناختی کارڈ کی ضرورت ہوگی۔

یہ تین کاروباری دنوں کے اندر کرنا یقینی بنائیں، بصورت دیگر آپ کو جرمانے کا خطرہ ہے (انتظامی کوڈ کے تحت €726 تک)۔ رجسٹریشن کے بعد جاری کردہ دستاویز کو اپنے پاس رکھیں۔ آپ کو بینک اکاؤنٹ کھولنے، انشورنس حاصل کرنے اور سرٹیفکیٹ حاصل کرنے کے لیے اس کی ضرورت ہوگی۔

مرحلہ 7۔ ہر چیز کی کاپیاں رکھیں۔ معاہدے کے تمام صفحات اور ضمیمے اپنے پاس رکھیں۔ ان صفحات کو رکھنا خاص طور پر اہم ہے جو ختم کرنے کی شرائط، ڈپازٹ کی رقم، اور یوٹیلیٹی بلوں کی وضاحت کرتے ہیں۔ اگر ممکن ہو تو، کسی وکیل یا نوٹری سے تصدیق شدہ معاہدے کی ایک کاپی اپنے پاس رکھیں تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ دستاویز قانونی طور پر پابند ہے۔

ضروری دستاویزات کی تیاری کے بغیر آسٹریا میں لیز پر دستخط کرنا ناممکن ہے۔ مالک مکان اس بات کو یقینی بنانا چاہتے ہیں کہ وہ ایک قابل اعتماد کرایہ دار کے ساتھ دستخط کر رہے ہیں، لہذا وہ دستاویزات کی سختی سے تصدیق کریں۔.

مالک مکان (اپارٹمنٹ کرائے پر لینے) کو درج ذیل دستاویزات کی ضرورت ہوگی۔

• اپارٹمنٹ کے لیے ایک ٹائٹل ڈیڈ (زمین کے رجسٹر سے اقتباس – Grundbuchauszug)۔ یہ پراپرٹی کرایہ پر لینے کے آپ کے حق کی تصدیق کرتا ہے۔
• توانائی کی کارکردگی۔ آسٹریا میں (جیسا کہ دیگر یورپی یونین کے ممالک میں)، اکثر انرجی سرٹیفکیٹ (Heizkostenpass/Energieausweis) کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ حرارتی اخراجات کے بارے میں معلومات فراہم کرتا ہے۔
• قبضے کا سرٹیفکیٹ۔ اگر آپ اپنا اپارٹمنٹ کسی ایجنٹ کے ذریعے کرائے پر لے رہے ہیں، تو ایجنٹ (Maklervertrag) کے ساتھ معاہدہ کریں۔ اگر اپارٹمنٹ متعدد مالکان کی ملکیت میں ہے، تو بہتر ہے کہ ہر ایک سے نوٹرائزڈ رضامندی حاصل کی جائے۔
• عمارت کی دستاویزات۔ بعض اوقات، مالکان کو HOA جنرل میٹنگ (Eigentümerversammlung) کے منٹس کی کاپیاں فراہم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ یہ ظاہر کیا جا سکے کہ ان پر کوئی واجب الادا قرض نہیں ہے۔ دوسرے اپارٹمنٹس کے مالکان کی رضامندی بھی درکار ہو سکتی ہے۔
• یوٹیلیٹی معاہدے۔ اگر کرایہ دار کوئی خدمات (مثلاً، انٹرنیٹ، کیبل ٹی وی، یا لیز پر دی گئی جائیداد پر پارکنگ کی جگہ) استعمال کر رہا ہے، تو کرایہ دار کو فراہم کرنے کے لیے فراہم کنندگان اور خدمات کے ساتھ معاہدوں کی کاپیاں تیار کریں۔

کرایہ دار کے لیے (اپارٹمنٹ کرایہ دار):

• پاسپورٹ یا شناختی کارڈ۔ آپ کو ایک درست ID فراہم کرنا ضروری ہے۔ مرکزی صفحات کی کاپیاں بنانے کی سفارش کی جاتی ہے۔
• آمدنی کا ثبوت۔ مثال کے طور پر، آپ کو گزشتہ دو یا تین ماہ کی اپنی جمع شدہ تنخواہ، بینک اسٹیٹمنٹ، یا ملازمت کے معاہدے کے بارے میں معلومات فراہم کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔ یہ دستاویزات آپ کی سالوینسی کی تصدیق کرتی ہیں۔ ٹیکس ریٹرن بعض اوقات قبول کیے جاتے ہیں (خود ملازم افراد کے لیے)۔
• کرایہ دار کا سوالنامہ (Mieterselbstauskunft)۔ یہ ایک معیاری شکل ہے جس میں ذاتی معلومات، ملازمت کی تفصیلات، پچھلی رہائش وغیرہ شامل ہیں۔ مالک مکان کرایہ دار کی وشوسنییتا کا اندازہ لگانے کے لیے اس سے درخواست کر سکتا ہے۔ یہ قانون کی طرف سے ضروری نہیں ہے، لیکن عملی طور پر عام ہے.
• رہائشی رجسٹریشن (Meldezettel)۔ یہ دستاویز آپ کے اپارٹمنٹ یا گھر میں رہنے کے حق کی تصدیق کرتی ہے۔ آپ میلڈیزٹیل فارم میل میں وصول کریں گے اور پھر اسے میونسپل حکام کو جمع کرائیں گے۔ رجسٹریشن کے بغیر، مالک مکان آپ پر جرمانہ عائد کر سکتا ہے، اور آپ ہیلتھ انشورنس کی ادائیگی، بینک اکاؤنٹ کھولنے وغیرہ کے قابل نہیں ہوں گے۔
• رہائشی اجازت نامہ یا ویزا (EU سے باہر کے ممالک کے رہائشیوں کے لیے)۔ اگر آپ تیسرے ملک سے ہیں، تو آپ کو ایک درست رہائشی اجازت نامہ یا طویل مدتی ویزا فراہم کرنا ہوگا۔ اگر آپ مختصر مدت کے ویزے پر ملک پہنچے ہیں، تو اپنے مالک مکان سے معلوم کریں کہ آیا وہ آپ کو مختصر مدت کے لیے اپارٹمنٹ کرائے پر دینے کے لیے تیار ہیں۔ اس سے غلط فہمیوں سے بچنے میں مدد ملے گی۔ آسٹریا میں غیر ملکیوں کے لیے ثابت شدہ اپارٹمنٹ لیز ایگریمنٹ ٹیمپلیٹ استعمال کرنا بھی اچھا خیال ہے۔
• مجرمانہ ریکارڈ نہ ہونے کا سرٹیفکیٹ۔ کچھ مالک مکان کرایہ دار کی ساکھ کو یقینی بنانے کے لیے اس سرٹیفکیٹ کی درخواست کرتے ہیں۔ اگرچہ یہ کوئی قانونی تقاضا نہیں ہے، لیکن مالک مکان اپنی مرضی کے مطابق کسی بھی دستاویز کی درخواست کر سکتے ہیں۔

اضافی دستاویزات:

• حوالہ جات یا سابقہ ​​لیز۔ اگر آپ پہلے آسٹریا میں رہ چکے ہیں، تو آپ کو اپنے سابقہ ​​مالک مکان سے سفارشی خط یا اپنی سابقہ ​​لیز کی ایک کاپی درکار ہو سکتی ہے۔
• بینک کی تفصیلات۔ آسٹریا کے بینک میں کھاتہ کھولنے سے لیز کے معاہدے کو ختم کرنے کا عمل آسان ہو جائے گا۔ یہ آپ کو کمیشن کے بغیر ادائیگی اور براہ راست منتقلی کرنے کی بھی اجازت دے گا۔ کچھ معاملات میں، آپ کو ایک خصوصی اکاؤنٹ (Kautionskonto) میں رقم جمع کرانے کی ضرورت پڑ سکتی ہے۔
• دستاویزات کا ترجمہ۔ اگر آپ جرمن نہیں بولتے ہیں، تو پہلے سے اپنے پاسپورٹ اور معاہدے کا ترجمہ کریں اور اپنے مالک مکان کو دکھائیں۔

دستاویزات جمع کرنے کے بعد، آپ کو ان پر دستخط کرنے کے لیے پوری طرح تیار رہنا چاہیے۔ دستاویزات اور ادائیگی کی رسیدوں کی کاپیاں اپنے پاس رکھنا بہتر ہے۔.

آپ کی دستاویزات جتنی زیادہ مکمل ہوں گی، اتنی ہی تیزی سے آپ کو بہترین اپارٹمنٹ مل جائے گا۔ بعض اوقات، تمام ضروری دستاویزات پیشگی فراہم کرنے کے لیے تیار رہنا فیصلہ کن عنصر ہو سکتا ہے—خاص طور پر ویانا کی مسابقتی کرائے کی مارکیٹ میں۔.

معاہدے پر دستخط ہونے اور آپ کو چابیاں موصول ہونے کے بعد بھی، آرام کرنا بہت جلدی ہے۔ آسٹریا میں کرائے پر لینے کی اپنی منفرد خصوصیات ہیں جن سے آپ کو پہلے سے آگاہ ہونا ضروری ہے۔.

کم از کم مدت اور ابتدائی برطرفی۔ زیادہ تر اکثر، کم از کم لیز کی مدت تین سال ہوتی ہے۔ تاہم، پہلے سال کے بعد، کرایہ دار کو تین ماہ کے نوٹس کے ساتھ معاہدہ ختم کرنے کا حق ہے۔ یہ Mietrechtsgesetz (قانون کرایہ داری) میں درج ہے۔

اگر جائیداد مختصر مدت کے لیے کرائے پر دی جاتی ہے (مثال کے طور پر، چھ ماہ)، تو یہ اکثر ذیلی تقسیم سے منسلک ہوتا ہے۔ تاہم، یہ اختیارات طویل مدتی تحفظ فراہم نہیں کرتے ہیں اور تقریباً ہمیشہ زیادہ مہنگے ہوتے ہیں۔.

کرایہ کا اشاریہ۔ لیز کے معاہدوں میں تقریباً ہمیشہ اشاریہ سازی کے حوالے سے ایک شق شامل ہوتی ہے، جو کرایہ کو آفیشل پرائس انڈیکس (Verbraucherpreisindex) سے جوڑتا ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ مہنگائی کے لحاظ سے کرایہ سالانہ بڑھ سکتا ہے۔

جرمانے اور جرمانے۔ اگر کرایہ دار ادائیگی میں دیر کرتا ہے یا لیز کی شرائط کی خلاف ورزی کرتا ہے (مثال کے طور پر، بغیر اجازت کے جگہ کو دوبارہ تیار کرکے)، معاہدہ جرمانے کا تعین کر سکتا ہے۔ ان شقوں کو غور سے پڑھنا ضروری ہے، کیونکہ سزائیں بعض اوقات اہم ہو سکتی ہیں۔

کرایہ دار کے حقوق۔ اگر مالک مکان اپنی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکام رہتا ہے (مثال کے طور پر، ٹوٹے ہوئے بوائلر کی مرمت کرنے میں ناکام رہتا ہے یا ٹپکنے والی چھت کے بارے میں شکایات کو نظر انداز کرتا ہے)، کرایہ دار کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ یہ مطالبہ کرے کہ خامیوں کو دور کیا جائے یا کرایہ کم کیا جائے۔

میں ہمیشہ اپنے گاہکوں کو مشورہ دیتا ہوں: اپنے حقوق کے لیے کھڑے ہونے سے نہ گھبرائیں۔ آسٹریا میں کرایہ دار ثالثی کا نظام ہے، اور بعض اوقات شکایت درج کرانا مسئلہ کو حل کرنے کے لیے کافی ہوتا ہے۔.

لیز کی شرائط کو جاننا محض ایک رسم نہیں ہے۔ یہ اپنے آپ کو ممکنہ نقصانات سے بچانے کا ایک طریقہ ہے۔ آخرکار، آسٹریا میں لیز نہ صرف مالک بلکہ کرایہ دار کی بھی حفاظت کرتی ہے۔.

آسٹریا میں کرائے کے معاہدے پر دستخط کرنا محض ایک رسمی عمل نہیں ہے۔ یہ آپ کی توجہ کا امتحان بھی ہے۔ اس مرحلے پر غلطیاں مہنگی ہو سکتی ہیں، اس لیے چند عملی تجاویز کو استعمال کرنا مددگار ہے۔.

مالک مکان اور جائیداد کی جانچ کریں۔ معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے، یقینی بنائیں:

• کہ مکان مالک اصل میں اپارٹمنٹ کا مالک ہے (اس کی تصدیق زمین کے رجسٹر میں کی جا سکتی ہے - Grundbuch)؛
• کہ اپارٹمنٹ میں کوئی مسئلہ نہیں ہے جو ابتدائی معائنہ کے دوران کسی کا دھیان نہیں گیا: لیک، مولڈ، ناقص الیکٹریکل وائرنگ۔.

خطرات کو کیسے کم کیا جائے:

• پورا معاہدہ پڑھیں۔ یہاں تک کہ "اضافی اخراجات" کے بارے میں ایک معمولی شق کا مطلب ہر ماہ سینکڑوں یورو ہو سکتا ہے۔.
• اپارٹمنٹ کی حالت ریکارڈ کریں۔ تصاویر اور قبولیت کا سرٹیفکیٹ آپ کی جمع شدہ رقم واپس حاصل کرنے کی بہترین دلیل ہیں۔.
• مارکیٹ کی قیمتوں کا موازنہ کریں۔ بعض اوقات زمیندار اوور چارج کرتے ہیں۔.

تنازعہ کی صورت میں کیا کرنا ہے۔ اگر تنازعات پیدا ہوتے ہیں (مثال کے طور پر، مرمت میں تاخیر یا ڈپازٹ واپس کرنے سے انکار)، ویانا میں آپ رابطہ کر سکتے ہیں:

• Schlichtungsstelle میں (مجسٹریٹ میں ثالثی کمیشن)؛
• Arbeiterkammer میں (چیمبر آف لیبر، کرایہ داروں کے حقوق کی حفاظت کرتا ہے)؛
• عدالت میں (آخری حربے کے طور پر)۔.

رئیل اسٹیٹ ایجنسیوں کا کردار۔ آسٹریا میں، کرائے کے معاہدوں پر اکثر ایجنسیوں کے ذریعے بات چیت کی جاتی ہے۔ اس صورت میں، کرایہ دار ایک کمیشن ادا کرتا ہے—عام طور پر دو ماہانہ کرایہ تک۔ یہ ایک اہم رقم ہے، لیکن ایجنسی لین دین کی شفافیت کو یقینی بنانے کی ذمہ دار ہے اور تنازعات میں ثالثی کر سکتی ہے۔

آسٹریا کی کرائے کی مارکیٹ تیزی سے بڑھ رہی ہے۔ نئے ضوابط 2024-2025 میں متعارف کرائے جائیں گے، جو ویانا میں کرائے پر لینے کی منصوبہ بندی کرنے والے ہر فرد کے لیے غور کرنے کے لیے اہم ہیں۔.

Mietrechtsgesetz میں تبدیلیاں۔ Mietrechtsgesetz (MRG) میں ترامیم جنوری 2024 میں نافذ ہوئیں:

• کرایہ کے اشاریہ کو کنٹرول کرنے والے واضح ضوابط۔ اب، کرایہ کو خصوصی طور پر کنزیومر پرائس انڈیکس (CPI) میں ترتیب دیا گیا ہے، اور مالک مکان کو کرایہ داروں کو کرایہ میں ہونے والی تبدیلیوں کے بارے میں تین ماہ پہلے مطلع کرنے کی ضرورت ہے۔.
• اضافی اخراجات کی شفافیت۔ یوٹیلیٹی بلز کو الگ سے درج کیا جانا چاہیے، بغیر کسی پوشیدہ فیس کے۔.

لیز کے لیے نئی ضروریات۔ یہ کرایہ داروں کو بےایمان مالکان سے بچانے کے لیے اختیار کیے گئے تھے۔ لیز میں اب یہ شامل کرنے کی ضرورت ہے:

• جمع اور شرائط کی واپسی پر شق؛
• کرایہ دار کے حقوق کے بارے میں معلومات اگر ایسے مسائل دریافت ہوں جن کا معاہدہ ختم کرتے وقت ذکر نہیں کیا گیا تھا۔
• آخری بڑے اوور ہال کی تاریخ کا اشارہ۔.

غیر ملکیوں کے لیے خصوصی تحفظات۔ غیر ملکی پیشہ ور افراد کے لیے لیز کے معاہدوں کو انجام دینے کے عمل کو آسان بنانے کے لیے نئی سفارشات (فی الحال پارلیمانی اقدام کی سطح پر) پر 2025 میں تبادلہ خیال کیا جائے گا۔ منصوبے اضافی دستاویزات کی فہرست میں کمی کا مطالبہ کرتے ہیں جو مالک مکان غیر ملکیوں سے مانگنے کے حقدار ہیں۔

ویانا کی مارکیٹ پر اثر:

• کرایہ داروں کے لیے - زیادہ شفافیت اور پیشین گوئی۔.
• زمینداروں کے لیے، زیادہ رسمی کارروائیاں ہیں، لیکن قانونی چارہ جوئی کا خطرہ بھی کم ہے۔.
• غیر ملکی کرایہ داروں کے لیے، یہ ان کی رہائش کی تلاش کو آسان بنانے کا موقع ہے۔.

عملی سفارشات:

• ہمیشہ چیک کریں کہ معاہدہ موجودہ تقاضوں کی تعمیل کرتا ہے (یہ بہتر ہے کہ مالک مکان سے نیا ٹیمپلیٹ استعمال کرنے کو کہے)۔.
• اگر مالک مکان معاہدے کا "پرانا ورژن" پیش کرتا ہے، تو وجوہات واضح کریں۔.
• لیز سے متعلق تمام تحریری دستاویزات اپنے پاس رکھیں۔.

حالیہ برسوں میں رینٹل مارکیٹ زیادہ مہذب ہو گئی ہے، لیکن میں ہمیشہ اپنے کلائنٹس سے کہتا ہوں: معاہدے کی جانچ کرنا آپ کا ذاتی انشورنس ہے۔.

بہت سے لوگ یہ سوال پوچھ رہے ہیں، خاص طور پر جب یہ دعوے سننے میں تیزی سے اضافہ ہو رہا ہے کہ صرف ایک اشتہار کا جواب دینا ہی ایک اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کی ضرورت ہے۔ آئیے یہ معلوم کریں کہ آیا رئیل اسٹیٹ ایجنٹ واقعی ضروری ہے یا ان کی خدمات صرف وقت اور پیسے کا ضیاع ہیں۔.

1 جولائی 2023 سے، Bestellerprinzip (کلائنٹ کی ادائیگی) کا اصول نافذ العمل ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ اگر مالک مکان اپارٹمنٹ کی پیشکش کرتا ہے اور اس نے کسی ایجنٹ کی خدمات حاصل کی ہیں، تو کرایہ دار کوئی کمیشن ادا نہیں کرتا ہے۔ یہ کرایہ داروں کو نمایاں طور پر بچانے کی اجازت دیتا ہے۔.

بہت سے اپارٹمنٹس براہ راست مالکان کے ذریعے کرائے پر لیے جاتے ہیں، بغیر کسی کمیشن کے۔ آن لائن اور سوشل میڈیا پر اس طرح کی فہرستیں تلاش کرنا آسان ہے جس پر "کوئی درمیانی نہیں" کا نشان لگایا گیا ہے۔ اس سے وقت اور پیسے کی بچت ہوتی ہے۔.

ویانا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ انتہائی مسابقتی ہے۔ اچھے اپارٹمنٹس اکثر رئیل اسٹیٹ سرچ پلیٹ فارمز پر نظر نہیں آتے ہیں۔ وہ سب سے پہلے قابل اعتماد ایجنٹوں کے ذریعے دکھائے جاتے ہیں۔ ایک ریئلٹر بہترین اختیارات تجویز کر سکتا ہے جو آپ کو ان کی مدد کے بغیر نہیں مل پاتے۔.

قانونی خدمات اور مارکیٹ کی مہارت۔ ایجنٹ قیمتوں کے تعین، ویانا اور دیگر شہروں میں اپارٹمنٹ کرایہ کی شرائط اور قانونی باریکیوں سے بخوبی واقف ہیں۔ معاہدے پر دستخط کرتے وقت وہ آپ کو نقصانات سے بچنے اور اس عمل کو کم دباؤ بنانے میں مدد کر سکتے ہیں۔.

وقت بچائیں۔ اگر آپ حال ہی میں آسٹریا منتقل ہوئے ہیں اور آپ کو یقین نہیں ہے کہ کون سا محلہ منتخب کرنا ہے، تو ایک ایجنٹ فوری طور پر مناسب اختیارات تلاش کر لے گا۔.

ویانا میں اپارٹمنٹ کرائے پر لینے کے لیے بیوروکریٹک طریقہ کار کی پیچیدگیوں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی باریکیوں کو سمجھنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ اپارٹمنٹ یا گھر میں آپ کے محفوظ اور محفوظ قیام کو یقینی بنانے کے لیے لیز کے معاہدے میں آپ کے حقوق اور ذمہ داریوں کا واضح طور پر خاکہ ہونا چاہیے۔ ان سادہ قوانین پر عمل کریں:

1. مالک مکان اور جائیداد کے کاغذات چیک کریں۔ یقینی بنائیں کہ مالک اصل میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینے کا مجاز ہے۔
2. معاہدے کو اچھی طرح سے پڑھیں۔ یہاں تک کہ معمولی تفصیلات بھی جو آپ نظر انداز کرتے ہیں اہم نقصانات کا باعث بن سکتے ہیں۔
3. اندر جانے پر اپارٹمنٹ کی حالت ریکارڈ کریں۔ تصویر اور ویڈیو ثبوت جمع کی واپسی میں مدد کریں گے۔
4. تمام رسیدیں اور خط و کتابت اپنے پاس رکھیں۔ اگر مسائل پیدا ہوتے ہیں تو اس سے آپ کے مفادات کے تحفظ میں مدد ملے گی۔
5. نئے ضوابط پر نظر رکھیں۔ آسٹریا میں قانون سازی کو مسلسل اپ ڈیٹ کیا جا رہا ہے، اس لیے کرائے کے حالات بدل سکتے ہیں۔

ہماری خدمات:

• اپنے اہداف کی بنیاد پر اپارٹمنٹ کا انتخاب کرنا (منتقلی، کام، سرمایہ کاری)
• قانون کی تعمیل کے لیے لیز کے معاہدے کی جانچ کرنا
• آپ کے مفادات کو مدنظر رکھنے کے لیے مالک مکان سے بات چیت کرنا
• ڈپازٹس، جلد ختم کرنے، اور کرایہ کے اشاریہ سے متعلق مسائل پر مشاورت

آسٹریا میں رہنے کے لیے جگہ تلاش کرنا دباؤ کا شکار نہیں ہونا چاہیے۔ پیشہ ورانہ طور پر تیار کردہ معاہدہ ویانا میں آپ کے ذہنی سکون کی ضمانت دے گا۔.