В оголошенні про продаж квартири у Відні можна зустріти Nutzfläche, Rücklage, Wohnungseigentum або Baurecht. У договорі з'являться Kaufanbot, Treuhandkonto та Aufsandungserklärung. Переклад допомагає зрозуміти слова, але не завжди пояснює, які права, витрати та зобов'язання за ними стоять.
Наприклад, Kaufanbot може пов'язувати покупця ще до підписання детального договору. Наявність Rücklage не означає, що грошей удома вистачить на майбутній ремонт. А Neubau в оголошенні не обов'язково позначає нещодавно збудований будинок.
Цей словник Vienna Property пояснює терміни, які зустрічаються при виборі, купівлі та володінні нерухомістю в Австрії. До кожного поняття зазначено його значення і те, потім покупцю варто звернути увагу. Визначення допомагають підготуватися до обговорення конкретного об'єкта з агентом, адвокатом, нотаріусом чи податковим консультантом.
Як користуватися словником
Терміни згруповані за завданнями покупця:
1. Угода та реєстрація права власності.
2. Форми власності та інвестиційні об'єкти.
3. Оренда та орендне право.
4. Будівля, планування та площа.
5. Податки, збори та витрати.
6. Документи по квартирі та будинку.
7. Учасники правочину та державні органи.
Наприкінці зібрано поширені помилки перекладу, відповіді на запитання та короткий список документів для перевірки. Тут пояснюється термінологія; докладні розрахунки та процедури винесені до тематичних матеріалів блогу.
1. Угода та реєстрація права власності
При звичайній купівлі нерухомості в Австрії підписання договору та реєстрація права власності – різні етапи. Право власності виникає з внесенням відповідного запису до Grundbuch. Передача ключів та перерахування грошей можуть відбуватися в інші дати, передбачені договором.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Kaufanbot | Пропозиція купівлі на певних умовах. Зазвичай пов'язує покупця протягом встановлений термін. Якщо продавець своєчасно приймає певну пропозицію, може виникнути юридично обов'язковий договір. Це не просто заявка на перегляд чи резервування. |
| Bindungsfrist | Термін, протягом якого пропозиція про купівлю залишається обов'язковою для його автора. До підписання необхідно перевірити дату закінчення та погоджені умови припинення зобов'язань. |
| Anbotsannahme | Ухвалення пропозиції продавцем. Юридичні наслідки залежать від змісту пропозиції, своєчасності прийняття та передбачених умов. |
| Kaufvertrag | Договір купівлі-продажу. Закріплює об'єкт, ціну, розрахунки, передачу, гарантії та інші умови. Для реєстрації права необхідні документи у встановленій формі, включаючи належне посвідчення підписів. |
| Aufsandungserklärung | Пряма згода на внесення певного запису до Grundbuch. У угоді купівлі зазвичай це згода продавця на реєстрацію права покупця. Може утримуватися у договорі чи окремому документі. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Довірчий супровід угоди: уповноважена особа розпоряджається грошима та документами у рамках узгоджених умов. Важливими є обсяг доручення та порядок виплати продавцю. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Рахунок для довірчого зберігання та перерахування коштів. Сама назва рахунку не пояснює умови захисту: потрібно вивчити договір довірчого супроводу та підстави для виплати грошей. |
| Grundbuch | Поземельна книга – державний реєстр прав на нерухомість. Тут відображаються власники, зареєстровані права та обтяження. Виписку читають разом із документами, що належать до записів. |
| Einverleibung | Остаточна реєстрація права в Grundbuch, наприклад, права власності або застави. За звичайної купівлі-продажу саме реєстрація робить покупця власником. |
| Einlagezahl (EZ) | Номер запису про об'єкт нерухомості у межах кадастрової громади. Для ідентифікації його використовують разом із позначенням Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Кадастрова громада – територіальна одиниця обліку. Її назва та номер допомагають правильно визначити об'єкт у реєстрі. |
| Grundstücksnummer | Номер земельної ділянки у кадастровій громаді. Один запис Grundbuch може містити кілька ділянок. |
| Anmerkung der Rangordnung | Позначка, що забезпечує пріоритет майбутньої реєстрації продажу чи застави. Зазвичай діє один рік з моменту дозволу заяви. Не є універсальною забороною власнику вчиняти наступні угоди. |
| Vormerkung | Умовна реєстрація права, яка потребує подальшого підтвердження – Rechtfertigung. Не рівнозначна остаточна реєстрація власності. |
| Lastenfreistellung | Звільнення об'єкта від узгоджених обтяжень. Зокрема зняття іпотеки продавця. У договорі слід визначити, які записи видаляються, ким і за чий рахунок. |
| Pfandrecht | Заставне право, що зазвичай забезпечує кредит. Перевіряють забезпечене зобов'язання, розмір зареєстрованої застави та порядок її зняття чи збереження. |
| Dienstbarkeit / Servitut | Сервітут: право проходу, проїзду, користування або іншого обмеженого права на чужу нерухомість. Зміст та значення конкретного запису встановлюють за документом, на якім він заснований. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Заборона на обтяження та відчуження. Може вимагати згоди особи, на користь якої встановлено. Його дія залежить від правової підстави та реєстрації. |
| Vorkaufsrecht | Право переважної покупки. У разі продажу власнику такого права може знадобитися запропонувати об'єкт на відповідних умовах. Порядок реалізації перевіряють до завершення правочину. |
| Gewährleistung | Законна відповідальність за недоліки об'єкта. Потрібно перевірити узгоджені характеристики та умови договору: можливість обмежити відповідальність залежить, зокрема, від статусу сторін. |
| Übergabe | Фактична передача об'єкта. Зазвичай фіксуються ключі, стан приміщень, показання лічильників та передані документи. Передача сама собою не замінює реєстрацію власності. |
| Grundverkehrsbehörde | Орган, що розглядає питання придбання нерухомості за правилами відповідної федеральної землі. Дозвіл може вимагатися за статусом покупця або характеристиками об'єкта. |
| Selbstberechnung | Розрахунок та перерахування передбачених платежів уповноваженим представником, зазвичай адвокатом чи нотаріусом. Покупцеві слід отримати розрахунок та підтвердження виконаних дій. |
Що важливо зрозуміти до Kaufanbot
Перед підписанням пропозиції потрібно погодити об'єкт купівлі, ціну, термін дії та необхідні умови, включаючи обмеження на купівлю нерухомості іноземцями в Австрії. Якщо угода залежить від банківського фінансування чи дозволу на придбання, це має бути коректно відображено у документах. Усне пояснення не замінює договірну умову.
Механізми розрахунків та реєстрації працюють спільно. Rangordnung захищає пріоритет запису, Treuhand регулює поводження з грошима, Lastenfreistellung визначає звільнення від обтяжень. Їх застосування та послідовність встановлюють для конкретної угоди.
2. Форми власності та інвестиційні об'єкти
Wohnungseigentum дозволяє виключно користуватися певною квартирою та розпоряджатися нею. Одночасно власник володіє часткою у спільній нерухомості. Тому при купівлі мають значення документи і квартиру, і весь будинок.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Eigentum | Право власності. Обсяг прав власника залежить від закону, зареєстрованих обтяжень та інших застосовних обмежень. |
| Miteigentum | Пайова власність на нерухомість. Одна частка без оформленого Wohnungseigentum означає виняткового права на конкретну квартиру. |
| Wohnungseigentum (WE) | Право виключно використовувати певну квартиру, самостійне приміщення або місце для паркування і розпоряджатися ними, пов'язане з часткою в спільній нерухомості. |
| Eigentümergemeinschaft | Спільнота власників об'єкта, що діє у питаннях управління спільною нерухомістю. Рішення щодо утримання будинку можуть проводити витрати власника квартири. |
| Mindestanteil | Частка у спільній нерухомості, необхідна для відповідного права Wohnungseigentum. Її розмір зіставляють з документами на об'єкт, що купується. |
| Nutzwert | Розрахункова відносна цінність окремого приміщення. Використовується для визначення часток; враховує площу та коригування за характеристиками об'єкта. Не є ринковою ціною. |
| Parifizierung | Уживане на практиці позначення визначення Nutzwert окремих об'єктів. Сам розрахунок не завершує оформлення квартирної власності: потрібні відповідні документи та реєстрація. |
| Allgemeinteile | Загальні частини нерухомості: наприклад, сходи, фасад, дах чи інженерні системи. Склад та порядок використання уточнюють за документами будинку. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Приналежності, юридично пов'язані з конкретним об'єктом квартирної власності, наприклад, певний підвал або ділянка саду. Паркувальне місце може бути окремим об'єктом – його статус перевіряють самостійно. |
| Baurecht | Речове право мати будову на чужій землі. Встановлюється терміном від 10 до 100 років. Важливими є залишок терміну, договір, платежі та наслідки припинення права. |
| Superädifikat | Будова на чужій землі, зведена без наміру залишити її там постійно. Це особлива правова конструкція, відмінна від Baurecht. |
| Fruchtgenussrecht | Право користуватися чужим майном та отримувати від нього дохід. Може обмежувати можливості власника самостійно використовувати чи здавати об'єкт. |
| Wohnrecht | Право проживання чи користування житлом у встановленому обсязі. Коло осіб, приміщення та тривалість визначаються підставою цього права. |
| Genossenschaftswohnung | Побутове позначення житла некомерційної житлової організації, часто кооперативу. Зазвичай йдеться про оренду або користування фінансовим внеском. У разі виконання умов можливий наступний викуп; він не гарантований будь-якої квартири. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Муніципальна квартира / муніципальний житловий будинок. Таке житло надається за спеціальними правилами і не відноситься до звичайного ринку купівлі квартир у приватну власність. |
| Vorsorgewohnung | Квартира, що купується для довгострокової здачі в оренду та формування доходу. Назва не гарантує доходність, відрахування ПДВ чи інші податкові переваги. |
| Anlegerwohnung | Інвестиційна квартира. Загальне ринкове позначення об'єкта для інвестора без самостійного спеціального правового режиму. |
| Bauherrenmodell | Інвестиційна модель участі у будівництві чи реконструкції нерухомості. Права, обов'язки, ризики та податкові наслідки залежать від конкретної структури проекту. |
| Zinshaus | Прибутковий будинок призначений для отримання орендного доходу. Часто термін застосовують до старих багатоквартирних будинків, але вік сам собою не визначає правовий режим. |
| Immobilien-GmbH | Товариство з обмеженою відповідальністю, що володіє нерухомістю або здійснює пов'язані з нею операції. Купівля через компанію не скасовує автоматично дозвільних вимог. |
| Share Deal | Придбання часток чи акцій компанії, що володіє нерухомістю. Покупець отримує участь у компанії, а не набуває об'єкта безпосередньо. Потрібна перевірка корпоративних зобов'язань та податкових наслідків. |
Чому частка в будинку має значення
Дві квартири однакової площі можуть мати різний Nutzwert та різні частки у спільній нерухомості. Оцінюючи поточних платежів важливо перевірити як частку, а й чинний порядок розподілу витрат: закон, угоди власників і спеціальні правила можуть передбачати різні підстави расчета.
Для Baurecht окремо вивчають термін та умови його закінчення. Для Share Deal - зобов'язання компанії, структуру участі та оподаткування. Ці конструкції не можна порівнювати із звичайною покупкою квартири лише за ціною пропозиції.
При інвестуванні в нерухомість Австрії форма володіння впливає на витрати, порядок управління об'єктом та можливості його використання.
3. Оренда та орендне право
Для квартири, яку планують здавати, важливий режим оренди. Від нього залежать допустима орендна плата, захист орендаря та вимоги до договору. За одним словом Altbau або Neubau в оголошенні не можна встановити цей режим.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| MRG - Mietrechtsgesetz | Закон про аренду. Може застосовуватися повністю, частково або застосовуватися до конкретного договору. При цьому зберігаються інші норми, включаючи загальні цивільно-правові правила. |
| Vollanwendung | Повне застосування MRG. Включає, зокрема, правила про допустиму орендну плату, експлуатаційні витрати та захист від припинення оренди. Конкретний спосіб визначення плати залежить від об'єкта та договору. |
| Teilanwendung | Часткове застосування MRG. Певні захисні норми зберігаються, хоча обмеження основної орендної плати MRG зазвичай не діють. Не відсутність регулювання. |
| Vollausnahme | Виняток договору зі сфери MRG. Права та обов'язки визначаються іншими застосовними нормами та умовами договору. Підставу виключення необхідно підтвердити. |
| Hauptmietzins | Основна орендна плата. Її відокремлюють від додаткових нарахувань, наприклад експлуатаційних витрат, оплати окремих послуг та ПДВ, якщо вона застосовується. |
| Richtwertmietzins | Орендна плата, що розраховується на основі Richtwert з допустимими надбавками та знижками. Застосовується у передбачених законом випадках, а не до всіх старих квартир. |
| Richtwert | Встановлена для федеральної землі базова величина до розрахунку певних регульованих орендних ставок. Це не середня ринкова вартість оренди. |
| Lagezuschlag | Надбавка за розташування при розрахунку орендної плати, що регулюється. Її допустимість та обґрунтування перевіряють для конкретної адреси та договору. |
| Категорії | Орендна плата за категорією оснащення квартири. Пов'язана з певними договірними та перехідними режимами. Не можна автоматично застосовувати її до всіх квартир однієї категорії. |
| Angemessener Mietzins | Пропорційна орендна плата у передбачених MRG випадках. Визначається з урахуванням характеристик та розташування об'єкта, а не лише побажань власника. |
| Befristung | Встановлення терміну аренды. Для житлових договорів у сфері MRG за правилами, що діють з 2026 року, мінімальний термін зазвичай становить п'ять років при орендодавці-підприємці та три роки, якщо він не є підприємцем у сенсі KSchG. Перевіряють дату договору та перехідні положення. |
| Befristungsabschlag | Знижка за терміновість договору під час застосування відповідних обмежень орендної плати. Не є обов'язковою знижкою за будь-яку оренду в Австрії. |
| Kündigungsverzicht | Узгоджена відмова від звичайного розірвання на певний термін. Потрібно перевірити, на кого він поширюється та які підстави припинення договору зберігаються. |
| Wertsicherungsklausel | Умова про зміну орендної плати за індексом чи іншим узгодженим механізмом. Застосовується з урахуванням чинних обмежень та вимог до договору. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Закон, який регулює умови індексації орендної плати. Для конкретного розрахунку важливими є сфера застосування, дата договору та перехідні правила. |
| Kaution | Забезпечувальний депозит орендаря. Використовується для покриття обґрунтованих вимог та підлягає поверненню у відповідному залишку після закінчення оренди. Це не плата за покупку квартири. |
| Ablöse | Платіж, наприклад за меблі, що передаються, або певні поліпшення. Допустимість залежить від підстави та пропорційності зустрічного надання; необґрунтована плата за одержання договору може бути незаконною. |
| Investitionsablöse | Компенсація певних вкладень орендаря у разі припинення оренди. Право на неї залежить від виду поліпшень та дотримання законних умов та строків. |
| Untermiete | Субаренда. Можливість здачі та межі обмежень залежать від договору та застосовних норм. Вона не завжди потребує окремої згоди в однаковій формі. |
| Eintrittsrecht | Право певних осіб вступити до існуючого договору оренди за передбачених законом обставин. Спорідненість сама по собі не гарантує такого права. |
| Erhaltungspflicht | Обов'язок щодо утримання та усунення певних несправностей. Розподіл відповідальності між сторонами залежить від правового режиму та характеру робіт. |
| Räumungsklage | Позов про виселення чи звільнення приміщення. Для примусового звільнення потрібна встановлена законом процедура; самостійна зміна замків не замінює її. |
| Schlichtungsstelle | Муніципальна інстанція з певних житлових суперечок. У Відні розглядає встановлені законом категорії справ; не є обов'язковим першим етапом будь-якої суперечки з оренди. |
| Mietvertragsgebühr | Збір за договір оренди. Для договорів оренди житлових приміщень скасовано; для інших договорів застосовність визначається окремо. |
Чому рік будівництва не дає повної відповіді
При визначенні режиму MRG враховуються дата дозволу на будівництво, наявність квартирної власності, державне фінансування, створення нових приміщень та інші обставини. Наприклад, пізніше облаштована мансарда в старому будинку може мати інший режим, ніж квартири на нижніх поверхах.
Для інвестора спочатку встановлюють правовий режим, потім перевіряють договір, що діє, і тільки після цього розраховують орендний дохід. Ставка з оголошення або сусідньої квартири не підтверджує допустиму ставку для об'єкта, що купується.
У прогнозі доходу також потрібно враховувати умови індексації орендної плати у Відні: щорічне підвищення не можна закладати автоматично.
-
Кейс із практики:
Покупець планував переїхати до квартири після закінчення зазначеного у договорі терміну оренди. Я перевірила договір та виявила обставини, які вимагали юридичної оцінки дійсності цього терміну. Разом із юристом ми встановили, що розраховувати на звільнення квартири до заявленої дати не можна. Я переглянула критерії підбору: для покупки під власне проживання був потрібний об'єкт із підтвердженою вільною передачею. Це дозволило виключити варіант, який не відповідав планам покупця.
4. Будівля, планування та площа
Терміни в оголошенні допомагають уявити квартиру, але не замінюють перевірку плану, дозволів та фактичного стану. Особливо це важливо при порівнянні площ та купівлі квартири у Altbau у Відні, де потрібно перевірити документи на виконані реконструкції та перепланування.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Altbau | Старий будинок; на віденськім ринку часто так називають історичну забудову. Єдиної дати, за якою це слово визначає всі юридичні наслідки, немає. Для оренди та будівництва перевіряють окремі критерії. |
| Gründerzeit | Історична епоха інтенсивної міської забудови XIX – початку XX століття. Позначення архітектурного періоду, а чи не підтвердження технічного стану чи охоронного статусу. |
| Neubau | Новий або відносно новий будинок у ринковій класифікації. Може ставитися до будинку, збудованого десятиліття тому. Чи не підтверджує нещодавнє завершення будівництва. |
| Erstbezug | Перше заселення. У оголошенні може означати як новий об'єкт, і перше використання після реконструкції. Потрібно уточнити, що саме було збудовано чи оновлено. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Облаштування житлових приміщень у горищній частині чи мансарді. Перевіряють дозволи, оформлену площу та самостійний правовий статус об'єкта, що вийшов. |
| Rohdachboden | Необлаштоване горище. Можливість створення житла залежить від прав на приміщення, погодження, будівельних вимог та технічних умов. |
| Souterrain | Приміщення нижче або частково нижче за рівень землі. Можливість використання для проживання визначають за дозволеним призначенням та будівельними вимогами. |
| Hochparterre | Піднятий нижній поверх. Висота вікон, доступність та фактичне розташування потребують перевірки на місці. |
| Мезанін | Проміжний поверх характерний для деяких історичних будівель. Його положення та висоту не можна достовірно визначити за однією назвою. |
| Stiege | Сходи, під'їзд чи секція будівлі. Номер Stiege може бути частиною адреси та потрібен для точної ідентифікації квартири. |
| Top | Позначення окремої квартири або приміщення, наприклад, Top 14. Номер звіряють між оголошенням, планом, договором та документами власності. |
| Kabinett | Невелика кімната. Сам термін не підтверджує окреме опалення, відповідність вимог до житлового приміщення або можливість використовувати її як спальню. |
| Loggia | Простір, вбудований в об'єм будівлі та відкритий з одного боку. За дотримання встановлених критеріїв його площа враховується в Nutzfläche; лоджію не можна автоматично прирівняти до балкона. |
| Erker | Еркер - частина приміщення, що виступає. Важливо перевірити план, фактичні розміри та стан конструкцій. |
| Innenhof | Внутрішнє подвір'я. Вікна у двір не гарантують тишу або гарне освітлення: мають значення його розміри, використання та сусідні приміщення. |
| Wohnnutzfläche | Корисна площа житлового об'єкту. Порядок розрахунку уточнюють за документами та застосовною підставою; рекламне позначення площі саме недостатньо. |
| Nutzfläche | Корисна площа, яка використовується у передбачених законом розрахунках. По MRG і WEG відкриті балкони та тераси не враховуються, лоджії можуть враховуватися. Для підвальних та горищних приміщень має значення придатність до житлового чи комерційного використання. |
| категорії A, B, C, D | Категорії обладнання квартири по MRG. Враховуються встановлені законом показники та стан об'єкта в юридично значимий момент. Літера категорії не замінює опис обладнання. |
| Widmung | Призначення території або окремого об'єкта – залежно від контексту. Потрібно розрізняти містобудівне призначення ділянки, дозволене використання приміщення та призначення за документами квартирної власності. |
| Flächenwidmungsplan | План зонування території за допустимим призначенням. Допомагає оцінити дозволене використання ділянки та сусідніх територій. |
| Bebauungsplan | План забудови. Містить параметри допустимого будівництва, наприклад, висоту, лінії забудови та інші обмеження. |
| Zweitwohnsitz | Друге місце проживання. Його реєстрація не рівнозначна дозволу використовувати об'єкт як туристичне чи відпускне житло. Обмеження та можливі збори залежать від регіону. |
| Denkmalschutz | Охорона пам'ятника. Вимоги залежать від конкретного статусу та запланованих робіт. Погодження з охорони пам'яток та будівельний дозвіл – різні питання. |
| Schutzzone | Охоронна зона забудови, зокрема у Відні. Може обмежувати зміни зовнішнього вигляду та інші роботи, але автоматично не означає індивідуальний статус пам'ятника. |
| Thermische Sanierung | Підвищення теплотехнічних характеристик будівлі: наприклад, утеплення чи модернізація окремих елементів. Обсяг та результат потрібно підтвердити документами. |
| Generalsanierung | Комплексна реконструкція чи капітальне оновлення. Ринкове позначення без універсального переліку робіт: слід запитати, що й коли виконано. |
| Sanierungsbedürftig | Що вимагає ремонту або реконструкції. Формулювання не показує бюджет: оцінка залежить від стану конструкцій, інженерії, дозволів та обсягу робіт. |
Як не помилитись при порівнянні площі
При порівнянні двох квартир потрібно зрозуміти, як розраховано площу кожної. Балкон, лоджія, тераса та придатний для використання підвал можуть мати різний статус. Додавання всіх площ з оголошення не обов'язково дає юридично значиму Nutzfläche.
У поясненнях MA 25 міста Відня окремо розглянуто лоджії, балкони, тераси та інші елементи. Для конкретної квартири корисно зіставити оголошення, план та документи, за якими визначено площу та частку.
-
Кейс із практики:
Покупець розглядав квартиру за 320 000 € із заявленою площею 80 м². Я звірила експозі з планом та розрахунком площі: у вказану цифру включили відкритий балкон площею 8 м². Внутрішня площа становила 72 м², тому показник ціни виявився близько 4444 €/м² замість 4000 €/м². Я перерахувала порівнянні пропозиції, окремо враховуючи цінність балкона. Покупець отримав обґрунтовану оцінку об'єкта до подання пропозиції.
5. Податки, збори та витрати
Покупцеві важливо розділити разові витрати угоди, поточні платежі власника та податки при отриманні доходу чи продажу. Ці суми виникають з різних підстав і повинні змішуватися в одному показнику «вартість змісту».
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Супутні витрати на купівлю: податки, реєстраційні платежі, юридичний супровід, комісія та інші витрати конкретної угоди. Їх розраховують окремо від ціни квартири. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Податок на придбання нерухомості. При звичайній відплатній покупці стандартна ставка становить 3,5%; база та винятки залежать від виду передачі. |
| Eintragungsgebühr | Мито за внесення права до Grundbuch. Стандартна ставка реєстрації власності становить 1,1% вартості права; можливі пільги перевіряють за чинними умовами. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Мито за реєстрацію застави. База пов'язана з забезпеченням, що реєструється, і може відрізнятися від суми фактично виданого кредиту. |
| Vertragserrichtungskosten | Витрати на підготовку та супровід договору. Потрібно з'ясувати склад послуг, ПДВ, додаткові витрати та включеність довірчого супроводу. |
| Maklerprovision | Комісія посередника. За типової купівлі квартири вартістю понад 48 448,51 євро максимальна ставка для кожної сторони становить 3% плюс ПДВ. Для менших сум діють інші межі; фактичне зобов'язання перевіряють за договором. |
| Bestellerprinzip | Принцип першого замовника за посередництва в оренді житла. Визначає, хто може бути зобов'язаний сплачувати комісію. Не переноситься автоматично на купівлю-продаж нерухомості. |
| Grundsteuer | Періодичний податку нерухомість. Розмір встановлюють за відповідними підставами та муніципальними правилами; це не податок на покупку. |
| Betriebskosten | Експлуатаційні витрати. При повному застосуванні MRG їх список регулюється законом; в інших режимах важливі додаткові правові та договірні підстави. Не вся щомісячна сума власника Betriebskosten. |
| Betriebskostenabrechnung | Звіт та перерахунок експлуатаційних витрат за період. Дозволяє перевірити нарахування та зіставити їх із авансовими платежами. |
| Rücklage | Резерв спільноти власників для майбутніх витрат, зокрема робіт по дому. Перевіряють фактичний залишок, заплановані витрати та розмір внесків. Наявність резерву не гарантує відсутності додаткових зборів. |
| Instandhaltungskosten | Витрати на підтримку нерухомості у належному стані. Потрібно розрізняти роботи всередині квартири та витрати на загальні частини будинку. |
| Hausverwaltungshonorar | Винагорода компанії, що управляє. Його порядок нарахування та віднесення на власників чи орендарів залежить від застосовного режиму. |
| Heizkostenabrechnung | Розрахунок витрат на опалення, а при відповідній системі також на гарячу воду. Перевіряють період, спосіб розподілу та фактичне споживання. |
| Rauchfangkehrer | Трубочист або фахівець із відповідних перевірок. Це учасник обслуговування, а в рахунку – позначення пов'язаних послуг, якщо вони потрібні для цього об'єкта. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Збір за друге житло там, де він встановлений чинними регіональними або муніципальними правилами. Не є єдиним федеральним податком; наявність збору перевіряють за місцезнаходженням об'єкта. |
| Umsatzsteuer (USt) | ПДВ. При оподатковуваній оренді для проживання зазвичай застосовується ставка 10%, але можливі звільнення та спеціальні правила; паркування та окремі послуги можуть мати іншу ставку. |
| Vorsteuerabzug | Відрахування ПДВ при виконанні законних умов. Купівля інвестиційної квартири як така не створює безумовного права відрахування. |
| AfA — Absetzung für Abnutzung | Податкова амортизація. Для будинків при доходах від здачі нерухомості стандартний законний відсоток зазвичай становить 1,5% на рік. Вартість землі не амортизується; спеціальні режими та база вимагають окремого розрахунку. |
| Liebhaberei | Податкова кваліфікація діяльності, не спрямованої отримання сукупного прибутку у встановленому значенні. Може впливати на визнання збитків та режим ПДВ. Наявність негативного результату в окремому році сама по собі недостатня для виведення. |
| ImmoESt — Immobilienertragsteuer | Особлива форма стягування прибуткового податку під час продажу нерухомості. Стандартна ставка на відповідний дохід становить 30%, але база, винятки та спеціальні випадки розраховуються окремо. |
| Neuvermögen | Позначення об'єктів, котрим під час продажу зазвичай застосовується розрахунок за фактичними податковими доходами і витратах. Правильніше встановлювати категорію за історичним податковим статусом об'єкта, а не лише за датою покупки. |
| Altvermögen | Позначення певної «старої» нерухомості, на яку можливий спеціальний розрахунок доходу під час продажу. Застосовність залежить від колишнього податкового статусу та інших обставин, включаючи зміну призначення землі. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Звільнення доходу від продажу основного місця проживання від ImmoESt за умови дотримання умов. Однієї реєстрації Hauptwohnsitz недостатньо: важливим є фактичне використання та встановлені терміни. |
| Herstellerbefreiung | Визволення, пов'язане з продажем самостійно створеної будівлі при виконанні умов. Не розповсюджується автоматично на землю або на куплений та відремонтований об'єкт. |
Які суми не можна об'єднувати
Betriebskosten, Rücklage та опалення можуть бути присутніми в одному щомісячному повідомленні, але відносяться до різних статей. Для інвестиційної моделі необхідно з'ясувати, які витрати несе власник і які можна перекласти на орендаря.
При оцінці покупки окремо розраховують доплати та приховані витрати при покупці нерухомості в Австрії, включаючи юридичні послуги, застосовний ПДВ та реєстраційні платежі.
-
Кейс із практики:
Продавець запропонував знижку 5 000 €, але при перевірці документів Hausverwaltung я виявила ремонт фасаду і недостатній резерв. Зіставивши бюджет робіт із ключем розподілу видатків, я розрахувала можливий додатковий внесок на квартиру — 7 200 €. Потім уточнила порядок фінансування та строки платежів. До підписання договору ми врегулювали з продавцем розподіл цих витрат, щоб покупець міг оцінити повний бюджет угоди.
6. Документи по квартирі та будинку
Один документ не дає повної картини об'єкта. Виписка показує зареєстровані права, план — конфігурацію, а документи компанії, що управляє, — фінансовий стан будинку і майбутні роботи.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Виписка із поземельної книги. У аркуші A містяться відомості про об'єкт і пов'язані записи, B - власність, C - обтяження. Важливими є актуальність та зміст документів-підстав. |
| Exposé | Інформаційний опис об'єкта. Його дані слід перевіряти, але не можна вважати, що вони ніколи не мають юридичного значення: конкретні заяви можуть впливати на узгоджені характеристики та відповідальність. |
| Energieausweis | Енергетичний паспорт. Під час продажу чи здавання, якщо немає передбаченого виключення, має бути поданий документ не старший десяти років. Оцінки не рівнозначні фактичному рахунку за опалення. |
| Nutzwertgutachten | Експертний висновок про Nutzwert окремих об'єктів. Допомагає зіставити квартиру, приладдя та частку у спільній нерухомості. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Договір про квартирну власність. Регулює відповідні права, призначення об'єктів та відносини власників. Його читають разом із реєстрацією та іншими документами. |
| Hausordnung | Правила будинку, наприклад порядок використання загальних приміщень та дотримання тиші. Вони можуть автоматично скасувати права, надані законом. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Протокол зборів власників. Містить обговорення та рішення. Для майбутніх витрат важливо встановити, що саме заведено, в якім порядку і як фінансуватиметься. |
| Jahresabrechnung | Річний звіт з управління нерухомістю. У ньому перевіряють доходи, витрати, залишки та розподіл нарахувань. |
| Vorausschau | Попередня інформація керуючої компанії про передбачувані роботи та витрати. Допомагає побачити плани, які ще не відображені в поточних платежах. |
| Baubewilligung | Дозвіл на будівництво чи певні зміни. Перевіряють, чи фактичний об'єкт відповідає узгодженому проекту. |
| Benützungsbewilligung | Дозвіл на використання завершеного об'єкта там, де він потрібний. Залежно від землі та процедури значення може мати інший документ, наприклад, повідомлення про завершення будівництва. |
| Bauträgervertrag | Договір із забудовником. За умов застосовується спеціальний режим захисту покупця по BTVG. Не будь-який договір із компанією-забудовником автоматично має однакові гарантії. |
| Treuhandvertrag | Договір довірчого супроводу. Встановлює, хто приймає кошти, які умови перевіряє і коли має право перерахувати гроші. |
| Finanzierungszusage | Доказ фінансування. Може бути умовним, обмеженим терміном чи залежати від оцінки об'єкта. Слід перевірити, чи воно є остаточним зобов'язанням банку. |
| Grundriss | План квартири. Сам собою не підтверджує законність перепланування чи точність зазначеної площі; важливими є походження, дата і відповідність фактичному стану. |
| Meldezettel | Формуляр для реєстрації місця проживання. Не є документом про власність чи дозвіл на придбання нерухомості. Для підтвердження реєстрації використовується відповідна реєстраційна інформація. |
Що запитувати окрім оголошення
Для попередньої перевірки зазвичай потрібна актуальна виписка, план, документи квартирної власності та енергетичний паспорт. Для оцінки будинку корисні останні річні звіти, відомості про Rücklage, Vorausschau та протоколи зборів за кілька років. Це практичний набір, а чи не однаковий обов'язковий перелік будь-якої угоди.
Якщо є перепланування, мансарда, окремий сад або місце для паркування, потрібні документи, що підтверджують їх статус. Якщо квартира зайнята орендарем - діючий договір та додаткові угоди.
7. Учасники правочину та державні органи
Перед покупкою корисно з'ясувати, хто підбирає об'єкт, хто готує договір, хто перевіряє технічний стан та хто відповідає за довірчі розрахунки. Один спеціаліст може виконувати кілька функцій, але обсяг його роботи має бути визначений.
| Термін | Значення та що перевірити покупцю |
|---|---|
| Rechtsanwalt | Адвокат. Може консультувати з угоди, готувати договір, супроводжувати розрахунки та реєстрацію. Представлені сторони та обсяг доручення слід уточнити. |
| Notar | Нотаріус. Посвідчує підписи та документи, а також може готувати договір та вести довірчі розрахунки. Його роль не обмежується засвідченням підписів. |
| Parteienvertreter | Представник сторони чи сторін; у податковому та реєстраційному контексті часто адвокат чи нотаріус. Значення залежить від конкретної процедури. |
| Treuhänder | Особа, яка виконує довірче доручення. Приймає та перераховує кошти за погодженими умовами. Захист забезпечується умовами та належним виконанням доручення, а не обіцянкою буквальної одночасності всіх дій. |
| Immobilienmakler | Посередник нерухомості. При продажі може працювати для обох сторін, як Doppelmakler. Його інформаційні обов'язки не замінюють самостійне юридичне представництво покупця. |
| Immobilientreuhänder | Регульована професійна категорія, що включає напрямки Immobilienmakler, Immobilienverwalter та Bauträger. Термін не підтверджує сам по собі, що конкретна особа має право виконувати всі ці види робіт. |
| Hausverwaltung | Керуюча компанія або керуючий. Організує управління будинком у межах доручення та закону, веде звітність та взаємодіє з власниками. |
| Bauträger | Забудовник чи організатор будівельного проекту. Перевіряють юридичну особу, проект, дозволи та договірні зобов'язання. |
| Sachverständiger | Експерт у відповідній галузі. Може оцінювати вартість, технічний стан чи Nutzwert. Статус судово-сертифікованого експерта вимагає окремого підтвердження. |
| Bezirksgericht | Районний суд. Залежно від компетенції розглядає певні житлові відносини та веде Grundbuch. |
| Grundbuchsgericht | Суд, компетентний з реєстрації в Grundbuch. Це позначення функції, а чи не окрема професія. |
| Magistrat | Адміністрація міста зі спеціальним статусом, у тому числі Відня. Конкретне звернення прямує до компетентного підрозділу. |
| Magistratsabteilung (MA) | Відділ адміністрації Відня, що позначається номером. Потрібний підрозділ обирають з предмета звернення, а не лише за загальним словом «нерухомість». |
| Finanzamt | Податковий орган. Відповідає за питання оподаткування у межах своєї компетенції. |
| Mietervereinigung | Організація, що консультує та представляє орендарів з певних питань. Умови допомоги та членства уточнюють окремо. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Економічна палата Австрії. Надає професійну інформацію та послуги пошуку компаній. Обсяг дозволеної комерційної діяльності перевіряють також за Gewerbeberechtigung та реєстром GISA. |
Чиї інтереси враховує агент
В Австрії під час продажу нерухомості поширена робота посередника як Doppelmakler. У такім разі він має враховувати інтереси обох сторін. Це відрізняється від доручення адвокату самостійно захищати інтереси однієї сторони.
Тому покупцеві важливо поставити два питання: як працює посередник і хто окремо перевіряє юридичні умови угоди для покупця. Аналогічно слід уточнити функції нотаріуса, адвоката та Treuhänder, якщо їх поєднує один фахівець.
Терміни, які часто розуміють неправильно
| Термін | Поширене розуміння | Що означає на практиці |
|---|---|---|
| Neubau | Тільки нещодавно збудована квартира | Ринкова категорія може включати будинки минулих десятиліть. Рік та стан перевіряють окремо. |
| Erstbezug | Обов'язково нова споруда | Може означати перше заселення після реконструкції. |
| Nutzfläche | Сума площі квартири, балкона, тераси та підвалу | Склад визначається застосовними правилами. Лоджія та відкритий балкон враховуються по-різному. |
| Betriebskosten | Усі щомісячні витрати власника | Резерв, опалення, електрика та ремонт можуть бути окремими статтями. |
| Rücklage | Гарантія, що ремонт вже сплачено | Це резерв будинку. Його може вистачити на прийняті чи плановані роботи. |
| Kaufanbot | Необов'язкова заявка на покупку | Пропозиція може пов'язувати покупця та при прийнятті створювати обов'язковий договір. |
| Wohnungseigentum | Квартира без зв'язку з рештою будинку | Виняткове право на об'єкт пов'язане з часткою у спільній нерухомості та обов'язками по дому. |
| Genossenschaftswohnung | Дешева квартира, яка вже належить мешканцю | Зазвичай це оренда чи користування; можливість викупу потребує самостійної перевірки. |
| Vorsorgewohnung | Інвестиція з гарантованим поверненням ПДВ | Податковий результат залежить від умов купівлі, використання та оподаткування. |
| Baurecht | Звичайна власність на квартиру та землю | Об'єкт пов'язані з обмеженим терміном правом чужій землі. |
| Kaution | Завдаток за покупку | Забезпечувальний депозит у орендних відносинах. |
| Exposé | Документ, що підтверджує всі характеристики | Опис вимагає перевірки; окремі заяви у своїй можуть мати юридичне значення. |
Часті запитання
Який момент покупець стає власником квартири в Австрії?
При звичайній покупці після реєстрації права в Grundbuch. Підписання договору, оплата та отримання ключів власними силами не замінюють цей запис.
Чи можна вважати Kaufanbot звичайним резервуванням?
Ні. Ця пропозиція із можливими обов'язковими наслідками. До підписання потрібно перевірити його зміст, термін дії та умови, від яких залежить правочин.
Чи входить лоджія у Nutzfläche?
За дотримання встановлених критеріїв входить. Відкритий балкон або тераса за правилами MRG та WEG не враховуються так само, як лоджія. Для конкретної квартири перевіряють план та підставу розрахунку.
Чи можна визначити режим оренди за словами Altbau чи Neubau?
Ні. Мають значення будівельні документи, квартирна власність, фінансування, історія створення приміщення та передбачені винятки. Вік фасаду чи формулювання оголошення недостатні.
Хто складає договір купівлі: адвокат чи нотаріус?
Договір може підготувати адвокат чи нотаріус. Обидва можуть виконувати пов'язані функції, включаючи довірчий супровід. Конкретне розподіл обов'язків визначають за узгодження угоди.
Агент обов'язково представляє лише продавця?
Ні. При продажу він може діяти як Doppelmakler та враховувати інтереси обох сторін. Це не скасовує необхідності розуміти межі його доручення та окремо перевіряти юридичні умови покупки.
Чи означає Vorsorgewohnung гарантовану прибутковість?
Ні. Прибутковість залежить від ціни, дозволеної оренди, поточних витрат, простою, ремонту, фінансування та податків. Назва об'єкта не підтверджує ні дохід, ні декларація про відрахування ПДВ.
Чи дозволяє компанія купити нерухомість без дозволу для іноземців?
Чи не автоматично. Застосовність дозвільних правил залежить від землі, об'єкта та структури володіння компанією. Податкові наслідки та дозвіл на придбання – різні питання.
Де отримати виписку Grundbuch?
Через офіційні послуги юстиції, уповноважені послуги, адвоката або нотаріуса. Умови доступу та вартість залежать від способу запиту. З 1 жовтня 2026 року власники можуть безкоштовно отримувати електронні виписки з власної нерухомості через JustizOnline у передбаченому обсязі.
Думка експерта: Ксенія Левіна
За час роботи на австрійськім ринку я зауважила закономірність: помилки покупців рідко пов'язані з незнанням ринку. У більшості випадків вони пов'язані з тим, що знайоме слово було зрозуміло по-своєму. Людина вважає прибутковість від площі, яка насправді вимірюється інакше. Планує бюджет без супутніх витрат, бо у його країні вони становлять частки відсотка. Розраховує підняти оренду, не знаючи, що будинок підпадає під повну дію MRG.
Тому перший документ, який я надсилаю новому клієнту, – не добірка об'єктів, а саме словник. Далі розмова йде однією мовою.
Короткий список перевірок перед покупкою
Цей список допомагає підготувати документи та питання. Обсяг перевірки залежить від об'єкта та умов угоди.
Об'єкт та права
- Актуальна виписка Grundbuch отримана; власник, частка та об'єкт зіставлені з пропозицією.
- Обтяження вивчені, включаючи документи-підстави.
- Зрозуміло, які обтяження зберігаються, а які знімаються.
- Статус підвалу, місця для паркування, саду або тераси підтверджений документами.
- Площа та план зіставлені з фактичним станом та дозволеними змінами.
Будинок та майбутні витрати
- Отримано документи квартирної власності.
- Вивчено останні річні звіти, відомості про Rücklage та Vorausschau.
- Перевірено доступні протоколи зборів та прийняті рішення щодо робіт.
- Окремо встановлено поточні платежі власника та можливі додаткові внески.
- Енергетичний паспорт та доступні технічні документи перевірено.
Використання та оренда
- Встановлено припустиме призначення об'єкта.
- Якщо планується здавання, перевірено застосовний режим оренди.
- Для зайнятої квартири вивчено договір оренди та додаткові угоди.
- Використання як другого чи туристичного житла перевірено окремо, якщо це відповідає меті покупки.
Угода та розрахунки
- До підписання Kaufanbot узгоджено необхідні умови фінансування та дозволів.
- Дозвільні вимоги визначені для покупця та обраної структури володіння.
- Розраховані витрати понад ціну об'єкта.
- Відомі функції учасників та обсяг їх доручень.
- Умови довірчих розрахунків, зняття обтяжень та реєстрації відображені у документах.
- Узгоджено дату передачі, стан квартири та порядок оформлення протоколу.
Що варто запам'ятати
Термінологія в австрійській угоді не формальність, а спосіб побачити реальні параметри об'єкта. Три речі, які варто запам'ятати, навіть якщо весь словник читати ніколи:
Право власності виникає в момент запису в Grundbuch. Чи не при підписанні договору і не при оплаті. Все, що відбувається між цими подіями, захищене відміткою про черговість і довірчий рахунок — їх наявність перевіряють до переказу грошей.
Купується частка у будинку, а не квартира. Звідси Nutzwert, витрати на загальні частини, рішення зборів власників та ремонтний резерв. Протоколи зборів показують майбутні витрати точніше, ніж будь-який опис об'єкта.
Режим орендного права визначає прибутковість. Перш ніж вважати модель, потрібно знати, чи підпадає будинок під повну, часткову дію MRG або під вилучення. У 2026 році до цього додалися нові правила індексації та терміновості договорів.
Офіційні джерела: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
