Viyana'daki bir daire listesinde "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum" veya "Baurecht" gibi terimler görebilirsiniz. Sözleşme ayrıca "Kaufanbot", "Treuhandkonto" ve "Aufsandungserklärung"u da içerecek. Çeviri, sözcüklerin açıklığa kavuşturulmasına yardımcı olur ancak bunların gerektirdiği hakları, masrafları ve yükümlülükleri her zaman açıklamaz.
Örneğin, Kaufanbot detaylı bir sözleşme imzalanmadan önce bile bir alıcıyla iletişime geçebilir. "Rücklage" (geri ödeme) ifadesi, evin gelecekteki tadilatlar için yeterli paraya sahip olacağı anlamına gelmez. Ve bir ilandaki Neubau , mutlaka yeni inşa edilmiş bir binayı göstermez.
Bu Viyana Gayrimenkul Sözlüğü, Avusturya'da gayrimenkul seçerken, satın alırken ve sahip olurken kullanılan terimleri açıklamaktadır. Her terim tanımlanmış ve alıcıların nelere dikkat etmesi gerektiği hakkında bilgiler içermektedir. Tanımlar, bir emlakçı, avukat, noter veya vergi danışmanı ile belirli bir gayrimenkul hakkında yapılacak görüşmelere hazırlanmanıza yardımcı olur.
Sözlük nasıl kullanılır?
Şartlar, alıcının görevlerine göre gruplandırılmıştır:
1. Mülkiyet işlemleri ve tescili.
2. Mülkiyet biçimleri ve yatırım nesneleri.
3. Kira ve kiracılık hakları.
4. Bina, yerleşim planı ve alanı.
5. Vergiler, harçlar ve giderler.
6. Daire ve ev için belgeler.
7. İşlem tarafları ve devlet kurumları.
Son olarak, sık yapılan çeviri hatalarının bir listesini, soruların cevaplarını ve kontrol edilmesi gereken belgelerin kısa bir listesini derledik. Terminoloji açıklanmıştır; ayrıntılı hesaplamalar ve prosedürler blogun ilgili bölümlerinde yer almaktadır.
1. Mülkiyet haklarının devri ve tescili
Avusturya'da gayrimenkul satın alırken, sözleşmenin imzalanması ve tapunun tescili ayrı aşamalardır. Tapu, tapu siciline kaydedilmesiyle oluşur . Anahtar teslimi ve ödeme, sözleşmede belirtilen diğer tarihlerde gerçekleşebilir.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Kaufanbot | Belirli koşullar altında yapılan bir satın alma teklifi. Genellikle alıcıyı belirli bir süre için bağlar. Satıcı, yeterince spesifik bir teklifi zamanında kabul ederse, yasal olarak bağlayıcı bir sözleşme oluşturulabilir. Bu sadece bir görüntüleme talebi veya rezervasyon değildir. |
| Bağlanma sınırı | Satın alma teklifinin, teklifi sunan kişi için bağlayıcı kaldığı süre. İmza atmadan önce, sona erme tarihini ve üzerinde anlaşılan fesih koşullarını doğrulamak önemlidir. |
| Anbotsannahme | Satıcının teklifi kabul etmesi. Hukuki sonuçlar, teklifin içeriğine, kabulün zamanlamasına ve belirtilen şartlara bağlıdır. |
| Kaufvertrag | Alım satım sözleşmesi. Mülkiyeti, fiyatı, ödemeleri, devri, garantileri ve diğer şartları belirler. Tapu tescili, imzaların usulüne uygun olarak tasdik edilmesi de dahil olmak üzere, öngörülen formda belgeler gerektirir. |
| Aufsandungserklärung | Tapu siciline belirli bir kaydın yapılmasına ilişkin açık onay. Bir satın alma işleminde bu genellikle satıcının alıcının mülkiyetini tescil ettirmesine ilişkin onayını ifade eder. Bu, sözleşmede veya ayrı bir belgede yer alabilir. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Güvenilir işlem desteği: Yetkili bir temsilci, kararlaştırılan şartlar çerçevesinde fonları ve belgeleri yönetir. Güvenin kapsamı ve satıcıya ödeme prosedürü önemlidir. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Paraların güvenli bir şekilde saklanması ve transferi için kullanılan bir emanet hesabı. Hesap adı tek başına koruma şartlarını açıklamaz; emanet sözleşmesini ve ödeme gerekçelerini incelemeniz gerekir. |
| Grundbuch | Tapu sicili, gayrimenkul haklarının devlet sicilidir. Sahipleri, tescilli hakları ve ipotekleri kaydeder. Bu özet, ilgili belgelerle birlikte okunur. |
| Einverleibung | Tapu veya ipotek gibi bir hakkın Grundbuch'a nihai olarak kaydedilmesi. Standart bir alım satım işleminde, alıcıyı mülk sahibi yapan şey bu kayıttır. |
| Einlagezahl (EZ) | Kadastro bölgesindeki bir gayrimenkulün kayıt numarası. Kadastro bölgesi tanımlamasıyla birlikte kullanılır. |
| Katastralgemeinde (KG) | Kadastro bölgesi, bölgesel bir kayıt birimidir. Adı ve numarası, bir mülkün kayıt defterinde doğru şekilde tanımlanmasına yardımcı olur. |
| Grundstücksnummer | Kadastro topluluğundaki arazi parsel numarası. Bir Grundbuch kaydı birden fazla parsel içerebilir. |
| Anmerkung der Rangordnung | Gelecekteki satış veya ipotek kayıtlarında önceliği sağlayan bir işarettir. Genellikle, başvurunun onaylandığı tarihten itibaren bir yıl geçerlidir. Sahibinin daha sonraki işlemleri yapmasını engellemez. |
| Wormerkung | Şartlı mülkiyet tescili, sonradan onay (Rechtfertigung) gerektirir. Nihai mülkiyet tesciline eşdeğer değildir. |
| Lastenfreistellung | Mülkün üzerinde mutabık kalınan yükümlülüklerden kurtarılması. Özellikle, satıcının ipoteğinin kaldırılması. Sözleşmede hangi yükümlülüklerin kaldırılacağı, kim tarafından ve kimin masraflarıyla kaldırılacağı belirtilmelidir. |
| Pfandrecht | Genellikle bir krediyi güvence altına alan bir rehin hakkı. Güvence altına alınan yükümlülük, tescil edilen rehin tutarı ve kaldırılması veya korunması prosedürü incelenir. |
| Hizmetkarlık / Hizmetkarlık | İrtifak hakkı: Başkasının mülkiyeti üzerinde geçiş, seyahat, kullanım veya diğer sınırlı haklar. Belirli bir hakkın içeriği ve anlamı, dayandığı belgeye göre belirlenir. |
| Belastungs- ve Veräußerungsverbot | İpotek ve devir yasağı. Lehine tesis edildiği kişinin rızasını gerektirebilir. Geçerliliği, yasal dayanağa ve tescile bağlıdır. |
| Vorkaufsrecht | Öncelikli satın alma hakkı. Satış yaparken, bu hakkı elinde bulunduran kişiden mülkü uygun şartlar altında sunması istenebilir. Satış prosedürü, işlem tamamlanmadan önce doğrulanır. |
| Gewährleistung | Mülkteki kusurlardan kaynaklanan yasal sorumluluk. Anlaşmada kararlaştırılan şartname ve sözleşme koşullarını kontrol etmek önemlidir: sorumluluğun sınırlandırılabilmesi, özellikle tarafların statüsüne bağlıdır. |
| Übergabe | Mülkün fiili devri. Genellikle anahtarlar, mülkün durumu, sayaç okumaları ve devredilen belgeler kaydedilir. Devir işleminin kendisi, mülkiyetin tescilinin yerini almaz. |
| Grundverkehrsbehörde | İlgili federal eyaletin düzenlemelerine uygun olarak gayrimenkul alımlarını inceleyen yetkili merci. Alıcının statüsüne veya mülkün özelliklerine bağlı olarak izin gerekebilir. |
| Öz yeterlilik | Gerekli ödemelerin hesaplanması ve yetkili bir temsilci, genellikle bir avukat veya noter tarafından transferi yapılır. Alıcı, hesaplamayı ve tamamlanan işlemlerin onayını almalıdır. |
Kaufanbot'tan önce anlaşılması gerekenler
Teklifi imzalamadan önce, satın alma fiyatı, vade ve gerekli koşullar üzerinde anlaşmaya varılmalıdır; bu koşullar arasında Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin geçerli kısıtlamalar. İşlem banka finansmanına veya satın alma iznine bağlıysa, bu durum belgelerde açıkça belirtilmelidir. Sözlü açıklama, sözleşmesel bir anlaşmanın yerini tutmaz.
Ödeme ve kayıt mekanizmaları birlikte çalışır. Rangordnung (kayıt), kayıt önceliğini korur, Treuhand (hazine), paranın yönetimini düzenler ve Lastenfreistellung (son mülkiyet hakkı), ipoteklerin kaldırılmasını belirler. Bunların uygulanması ve sırası, belirli bir işlem için belirlenir.
2. Mülkiyet biçimleri ve yatırım nesneleri
Kira sözleşmesi, belirli bir dairenin münhasır kullanım ve tasarruf hakkını tanır. Aynı zamanda, mal sahibi ortak mülkiyette de pay sahibidir. Bu nedenle, satın alma işlemi sırasında hem daireye hem de tüm binaya ait belgeler önemlidir.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Eigentum | Mülkiyet hakları. Bir mülk sahibinin haklarının kapsamı, kanuna, kayıtlı ipoteklere ve diğer geçerli kısıtlamalara bağlıdır. |
| Miteigentum | Gayrimenkulde ortak mülkiyet. Resmi tapu senedi olmayan tek bir hisse, belirli bir dairenin münhasır mülkiyetini oluşturmaz. |
| Wohnungseigentum (WE) | Ortak mülkiyetteki payla bağlantılı olarak, belirli bir daireyi, ayrı bir odayı veya otopark alanını münhasır olarak kullanma ve elden çıkarma hakkı. |
| Eigentümergemeinschaft | Ortak mülk yönetimi konularında birlikte hareket eden mülk sahipleri topluluğu. Bina bakımıyla ilgili kararlar, daire sahibinin giderlerini etkileyebilir. |
| Mindestanteil | Ortak mülkiyetteki payın, ilgili konut edinme hakkı için gerekli olan kısmı. Bu payın büyüklüğü, edinilen mülke ilişkin belgelerle karşılaştırılmıştır. |
| Nutzwert | Bireysel bir mülkün tahmini göreceli değeri. Hisseleri belirlemek için kullanılır; alanı ve mülk özelliklerine ilişkin ayarlamaları dikkate alır. Piyasa fiyatı değildir. |
| Parifizierung | Gayrimenkullerin kullanım değerini belirlemek için pratikte kullanılan bir terimdir. Hesaplama tek başına apartman mülkiyetinin tescilini tamamlamaz; ilgili belgeler ve tescil gereklidir. |
| Genel | Mülkün ortak alanları: örneğin, merdivenler, cephe, çatı veya tesisat sistemleri. Yapının yapısı ve kullanım prosedürleri, binanın dokümanlarında belirtilmiştir. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Belirli bir apartman dairesiyle yasal olarak ilişkili eklentiler, örneğin belirli bir bodrum katı veya bahçe parseli. Bir park yeri ayrı bir mülk olabilir; statüsü bağımsız olarak doğrulanır. |
| Baurecht | Başkasının arazisi üzerinde bir binaya sahip olma hakkı. 10 ila 100 yıl arasında bir süre için tesis edilir. Kalan süre, sözleşme, ödemeler ve fesih sonuçları önemlidir. |
| Süperdifikat | Başkasının arazisi üzerine, kalıcı ikamet amacı olmaksızın inşa edilen yapı. Bu, baurecht'ten farklı, özel bir yasal yapıdır. |
| Fruchtgenussrecht | Başkasının mülkünü kullanma ve ondan gelir elde etme hakkı. Bu durum, mülk sahibinin mülkü bağımsız olarak kullanma veya kiraya verme yeteneğini sınırlayabilir. |
| Wohnrecht | Belirli bir kapsamda ikamet etme veya konut kullanma hakkı. Bu hakkın dayanağı, kişileri, mekanları ve süreyi belirler. |
| Genossenschaftswohnung | Genellikle kâr amacı gütmeyen konut kuruluşları, çoğunlukla kooperatifler tarafından sahip olunan konutlar için kullanılan günlük bir terimdir. Tipik olarak, mülkün kiralanması veya mali bir katkı karşılığında kullanılması söz konusudur. Koşullar karşılandığı takdirde daha sonra satın alma mümkündür; ancak bu her daire için garanti edilmez. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Belediyeye ait apartman/belediye konut binası. Bu konut türü özel kurallar çerçevesinde sağlanır ve normal özel apartman piyasasına dahil değildir. |
| Vorsorgewohnung | Uzun vadeli kira geliri elde etmek amacıyla satın alınmış bir daire. Tapu, gelir, KDV indirimi veya diğer vergi avantajlarını garanti etmez. |
| Anlegerwohnung | Yatırım amaçlı daire. Belirli bir yasal statüsü olmayan, yatırımcıya ait gayrimenkuller için kullanılan genel bir piyasa tanımı. |
| Bauherrenmodell | Gayrimenkul inşaatı veya yenileme projelerine katılım için bir yatırım modeli. Haklar, yükümlülükler, riskler ve vergi sonuçları, projenin yapısına bağlı olarak değişir. |
| Zinshaus | Kira geliri elde etmek amacıyla tasarlanmış bir apartman binası. Bu terim genellikle eski apartman binaları için kullanılır, ancak yasal statüsünü yalnızca yaşı belirlemez. |
| Immobilien-GmbH | Gayrimenkul sahibi olan veya ilgili işlemleri gerçekleştiren bir limited şirket. Limited şirket aracılığıyla satın alma işlemi, izin gerekliliklerinden otomatik olarak muafiyet sağlamaz. |
| Hisse Senedi Anlaşması | Gayrimenkul sahibi bir şirkette hisse veya pay edinmek. Alıcı, gayrimenkulü doğrudan satın almak yerine şirkette mülkiyet hakkı elde eder. Kurumsal yükümlülüklerin ve vergi sonuçlarının incelenmesi gereklidir. |
Evdeki öz sermayenin önemi
Aynı büyüklükteki iki dairenin kullanım değeri (Nutzwert) ve ortak mülkiyetteki payları farklı olabilir. Mevcut ödemeleri değerlendirirken, sadece payı değil, aynı zamanda giderlerin dağıtımına ilişkin mevcut prosedürü de kontrol etmek önemlidir: yasa, mal sahipleri sözleşmeleri ve özel düzenlemeler farklı hesaplama esasları öngörebilir.
Baurecht için bitiş tarihi ve koşulları ayrı ayrı incelenir. Hisse Senedi İşlemleri için şirketin yükümlülükleri, katılım yapısı ve vergilendirmesi dikkate alınır. Bu yapılar, yalnızca satış fiyatına dayalı standart bir daire satın alımıyla karşılaştırılamaz.
Avusturya gayrimenkulüne yatırım yaparken, mülkiyet biçimi maliyetleri, yönetim prosedürlerini ve kullanım olanaklarını etkiler.
3. Kira ve kira hukuku
Kiraya verilmesi planlanan bir daire için geçerli kira rejimi önemlidir. Bu rejim, izin verilen kira bedelini, kiracı korumasını ve sözleşme şartlarını belirler. Bir ilanda yalnızca "Altbau" veya Neubau kelimeleri bu rejimi belirleyemez.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| MRG — Kira Hukuku Yasası | Kira Kanunu, belirli bir sözleşmeye tamamen, kısmen veya hiç uygulanmayabilir. Genel medeni hukuk kuralları da dahil olmak üzere diğer geçerli kurallar yürürlükte kalmaya devam eder. |
| Vollanwendung | MRG'nin tam uygulaması. Bu, diğer hususların yanı sıra, kabul edilebilir kira, işletme maliyetleri ve kira sözleşmesinin feshedilmesine karşı koruma kurallarını içerir. Kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan yöntem, mülke ve sözleşmeye bağlıdır. |
| Teilanwendung | MRG'nin kısmi uygulaması. Bazı koruyucu hükümler yürürlükte kalmaya devam ediyor, ancak MRG kapsamındaki temel kira sınırlamaları genel olarak uygulanmıyor. Bu, düzenleme eksikliği anlamına gelmiyor. |
| Vollausnahme | Sözleşmenin MRG kapsamı dışında tutulması. Haklar ve yükümlülükler, sözleşmenin diğer geçerli kuralları ve koşullarıyla belirlenir. Kapsam dışı bırakma gerekçesi teyit edilmelidir. |
| Hauptmietzins | Temel kira bedeli. Bu, işletme giderleri, bireysel hizmet ücretleri ve varsa KDV gibi ek ücretlerden ayrıdır. |
| Richtwertmietzins | Kira bedeli, izin verilen ek ücretler ve indirimler de dahil olmak üzere Richtwert üzerinden hesaplanır. Kanunda belirtilen durumlarda geçerlidir, ancak tüm eski daireler için geçerli değildir. |
| Richtwert | Federal eyalet tarafından belirli düzenlenmiş kira bedellerinin hesaplanması için belirlenmiş bir taban değerdir. Ortalama piyasa kira bedeli değildir. |
| Lagezuschlag | Yasal kira bedeli hesaplanırken konum ek ücreti uygulanır. Bu ücretin geçerliliği ve gerekçesi, ilgili adres ve sözleşme için doğrulanır. |
| Kategori | Kira bedeli, dairenin donanım kategorisine göre belirlenir. Bu, belirli sözleşmesel ve geçiş düzenlemelerine bağlıdır. Aynı kategorideki tüm dairelere otomatik olarak uygulanamaz. |
| Angemessener Mietzins | MRG tarafından belirlenen durumlarda makul bir kira bedeli. Bu bedel, yalnızca mülk sahibinin tercihlerine değil, mülkün özelliklerine ve konumuna göre belirlenir. |
| Befristung | Kira süresinin belirlenmesi. MRG sektöründeki konut sözleşmeleri için, 2026'dan beri yürürlükte olan kurallara göre, asgari süre genellikle girişimci olan ev sahipleri için beş yıl, KSchG kapsamında girişimci olmayan ev sahipleri için ise üç yıldır. Sözleşme tarihi ve geçiş hükümleri kontrol edilir. |
| Befristungsabschlag | Geçerli kira kısıtlamalarının uygulandığı kısa dönemli kiralamalar için indirim. Bu indirim Avusturya'daki tüm kiralamalar için zorunlu değildir. |
| Kündigungsverzicht | Belirli bir süre için standart fesih hakkından feragat edilmesi konusunda anlaşmaya varılmıştır. Bunun kimleri kapsadığını ve hangi fesih gerekçelerinin geçerli kaldığını kontrol etmek önemlidir. |
| Wertsicherungsklausel | Bir endekse veya üzerinde mutabık kalınan başka bir mekanizmaya dayalı kira ayarlaması hükmü. Geçerli kısıtlamalara ve sözleşme şartlarına tabidir. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Kira endekslemesinin şartlarını düzenleyen kanun. Spesifik hesaplama, uygulama kapsamına, sözleşme tarihine ve geçiş hükümlerine bağlıdır. |
| Dikkat | Kiracının güvenlik depozitosu. Bu, makul talepleri karşılamak için kullanılır ve kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte tamamen iade edilir. Bu, dairenin satın alma bedeli değildir. |
| Ablöse | Örneğin, taşınan mobilyalar veya belirli iyileştirmeler için yapılan bir ödeme. Bunun caiz olup olmadığı, bedelin esasına ve orantılılığına bağlıdır; bir sözleşme elde etmek için makul olmayan bir ücret yasa dışı olabilir. |
| Yatırımlar | Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiracının yaptığı bazı yatırımlar için tazminat ödenir. Uygunluk, yapılan iyileştirmelerin türüne ve yasal şartlara uyulmasına bağlıdır. |
| Untermiete | Alt kiralama. Alt kiralamanın mümkünlüğü ve kısıtlamaların sınırları, sözleşmeye ve geçerli düzenlemelere bağlıdır. Her zaman aynı formda ayrı bir onay gerektirmez. |
| Eintrittsrecht | Belirli kişilerin, belirli koşullar altında mevcut bir kira sözleşmesine girme hakkı. Sadece akrabalık bağı bu hakkı garanti etmez. |
| Erhaltungspflicht | Belirli arızaların bakım ve onarımından sorumluluk. Taraflar arasındaki sorumluluk dağılımı, yasal düzenlemeye ve işin niteliğine bağlıdır. |
| Räumungsklage | Tahliye veya mülkün boşaltılması. Zorunlu tahliye, yasal olarak belirlenmiş prosedürü gerektirir; kilitleri kendiniz değiştirmeniz bunun yerini tutmaz. |
| Schlichtungsstelle | Belirli konut anlaşmazlıkları için yetkili bir belediye merciidir. Viyana'da, kanunla tanımlanan davalara bakar; herhangi bir kira anlaşmazlığında zorunlu ilk adım değildir. |
| Kira sözleşmesi ücreti | Kira Sözleşmesi Ücreti. Konut kira sözleşmeleri için muafiyet uygulanır; diğer sözleşmeler için geçerliliği ayrı olarak belirlenir. |
İnşa yılının neden tam bir cevap vermediği sorusuna cevap vermediği sorusuna da cevap vermiyor
MRG rejimini belirlerken , yapı ruhsatının tarihi, kat mülkiyetinin varlığı, devlet finansmanı, yeni mekanların oluşturulması ve diğer koşullar dikkate alınır. Örneğin, eski bir binada daha sonra geliştirilen bir çatı katı, alt katlardaki dairelerden farklı bir rejime tabi olabilir.
Bir yatırımcı için öncelikle yasal düzenleme belirlenir, ardından mevcut sözleşme doğrulanır ve ancak ondan sonra kira geliri hesaplanır. İlanda veya komşu bir dairede belirtilen oran, satın alınan mülk için kabul edilebilir oranı teyit etmez.
Gelir tahmini yapılırken Viyana'daki kira endeksleme koşulları da dikkate alınmalıdır : yıllık artışlar otomatik olarak hesaba katılamaz.
-
Vaka incelemesi:
Alıcı, kira sözleşmesi sona erdikten sonra daireye taşınmayı planlıyordu. Sözleşmeyi inceledim ve bu şartın geçerliliğinin hukuki olarak değerlendirilmesini gerektiren durumları tespit ettim. Bir avukatla birlikte, dairenin belirtilen tarihte boşaltılmasının mümkün olmadığına karar verdik. Seçim kriterlerini gözden geçirdim: kişisel kullanım için satın alma işleminde, tapu devrinin sorunsuz olduğu teyit edilmiş bir mülk gerekiyordu. Bu, alıcının planlarına uymayan bir seçeneği ortadan kaldırdı.
4. Bina, yerleşim planı ve alanı
İlanlardaki terimler daireyi görselleştirmenize yardımcı olur, ancak kat planını, izinleri ve gerçek durumu kontrol etmenin yerini tutmaz. Bu, özellikle Viyana'daki eski binalarda daire satın alırken; çünkü herhangi bir tadilat veya yeniden düzenleme için belgeleri kontrol etmeniz gerekir.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Altbau | Eski bina; Viyana pazarında bu terim genellikle tarihi bir binayı tanımlamak için kullanılır. Bu terimin tüm yasal sonuçlarını belirleyen tek bir tarih yoktur. Kiralama ve inşaat için ayrı kriterler uygulanır. |
| İlkbahar zamanı | 19. yüzyıldan 20. yüzyılın başlarına kadar uzanan yoğun kentsel gelişme dönemini ifade eder. Mimari bir dönemi belirtir, teknik durum veya koruma statüsünün teyidi anlamına gelmez. |
| Neubau | Piyasa sınıflandırmasında yeni veya nispeten yeni bir bina. On yıllar önce inşa edilmiş bir evi de ifade edebilir. Yakın zamanda tamamlandığını göstermez. |
| Erstbezug | İlk kullanım. Bu, yeni bir mülkü veya tadilattan sonraki ilk kullanımı ifade edebilir. Tam olarak neyin inşa edildiğini veya yenilendiğini açıklığa kavuşturmak önemlidir. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Yaşam alanlarını çatı katı veya loft alanlarına dönüştürme. İzinleri, kayıtlı alanı ve ortaya çıkan yapının bağımsız yasal statüsünü kontrol ederler. |
| Rohdachboden | Kullanılmayan bir çatı katı. Konut oluşturma olanağı, mülkün tapusuna, onaylarına, inşaat şartlarına ve teknik özelliklerine bağlıdır. |
| Yeraltı | Zemin seviyesinin altında veya kısmen altında bulunan bir alan. Konut amaçlı kullanım, izin verilen amaç ve yapı yönetmeliklerine göre belirlenir. |
| Hochparterre | Yükseltilmiş zemin kat. Pencere yüksekliği, erişilebilirlik ve gerçek konum yerinde doğrulama gerektirir. |
| Asma kat | Bazı tarihi binalarda tipik olan ara kat. Konumu ve yüksekliği, yalnızca adına bakılarak güvenilir bir şekilde belirlenemez. |
| Stiege | Merdiven, giriş veya bina bölümü. Merdiven numarası adresin bir parçası olabilir ve daireyi doğru bir şekilde tanımlamak için gereklidir. |
| Tepe | Örneğin, Top 14 gibi ayrı bir daire veya iş yerinin belirlenmesi. Bu numara, ilan, plan, sözleşme ve mülkiyet belgeleri arasında doğrulanır. |
| Dolap | Küçük bir oda. Bu terim, ayrı bir ısıtma sistemine sahip olduğunu, konut şartlarına uygun olduğunu veya yatak odası olarak kullanılabileceğini belirtmez. |
| Sundurma | Binanın hacmine entegre edilmiş ve bir tarafı açık olan bir alan. Belirlenen kriterler karşılanırsa, alanı Nutzfläche'ye (balkon alanı) dahil edilir; bir loggia otomatik olarak balkon olarak kabul edilmez. |
| Cumba penceresi | Cumba penceresi, odanın dışarı doğru çıkıntı yapan bir bölümüdür. Planı, gerçek boyutları ve yapının durumunu kontrol etmek önemlidir. |
| Innenhof | İç avlu. Avluya bakan pencereler sessizliği veya iyi aydınlatmayı garanti etmez: avlunun boyutu, kullanım amacı ve bitişik alanlar önemli faktörlerdir. |
| Wohnnutzfläche | Konutun kullanılabilir alanı. Hesaplama prosedürü, belgelere ve geçerli esaslara göre açıklığa kavuşturulmuştur; yalnızca ilan edilen alan tanımları yeterli değildir. |
| Nutzfläche | Hesaplamalarda kullanılan kullanılabilir alan, kanunen zorunludur. MRG ve WEG kapsamında, açık balkonlar ve teraslar dahil edilmez, ancak logyalar dahil edilebilir. Bodrum ve çatı katları için, konut veya ticari kullanıma uygunluk önemlidir. |
| Kategori A, B, C, D | MRG'ye göre apartman dairesi donanım kategorileri. Bunlar, yasal olarak belirlenmiş özellikleri ve ilgili yasal zamandaki mülkün durumunu dikkate alır. Kategori harfi, donanım açıklamasının yerini almaz. |
| Widmung | Bir bölgenin veya bireysel bir mülkün amacı bağlama bağlıdır. Alanın kentsel planlama amacını, mekanın izin verilen kullanımını ve apartman mülkiyet belgelerinde belirtilen amacı birbirinden ayırt etmek önemlidir. |
| Flächenwidmungsplan | Arsa ve bitişik alanların izin verilen kullanımına ilişkin imar planı. Arsa ve bitişik alanların izin verilen kullanımlarının değerlendirilmesine yardımcı olur. |
| Bebauungsplan | Geliştirme planı. Yükseklik, bina hatları ve diğer kısıtlamalar gibi izin verilen inşaat parametrelerini içerir. |
| Zweitwohnsitz | İkinci bir ikametgah. Kayıt ettirmek, mülkü turistik veya tatil evi olarak kullanma izni vermez. Kısıtlamalar ve olası ücretler bölgeye göre değişir. |
| Denkmalschutz | Anıt koruma. Gereksinimler, belirli duruma ve planlanan çalışmaya bağlıdır. Anıt koruma onayı ve inşaat izinleri farklı konulardır. |
| Schutzzone | Özellikle Viyana'da koruma altına alınmış bir imar bölgesi, binanın görünümünde ve diğer çalışmalarda yapılacak değişiklikleri kısıtlayabilir, ancak otomatik olarak ona anıt statüsü kazandırmaz. |
| Thermische Sanierung | Binanın ısı yalıtım performansının iyileştirilmesi: örneğin, bazı elemanların yalıtımı veya iyileştirilmesi. Kapsam ve sonuçlar belgelenmelidir. |
| Genel sanierung | Kapsamlı bir yenileme veya büyük bir tadilat. Yapılan işlerin kapsamlı bir listesini içermeyen bir piyasa tanımı: lütfen tamamlanan işler ve zamanlama hakkında bilgi isteyin. |
| Sanierungsbedürftig | Onarım veya yeniden inşa gerektiriyor. İfadede bir bütçe belirtilmemiştir: tahmin, yapının durumuna, mühendislik çalışmalarına, izinlere ve işin kapsamına bağlıdır. |
Bölgeleri karşılaştırırken hatalardan nasıl kaçınılır?
İki daireyi karşılaştırırken, her birinin alanının nasıl hesaplandığını anlamak önemlidir. Balkon, loggia, teras ve kullanılabilir bodrum katının farklı statüleri olabilir. İlanda listelenen tüm alan değerlerini toplamak, yasal olarak geçerli bir alan değeri vermeyebilir.
Viyana Belediyesi'nin MA 25 açıklamaları özellikle sundurmalar, balkonlar, teraslar ve diğer unsurları ele almaktadır. Belirli bir daire için, alan ve payı belirleyen ilan, kat planı ve belgeleri karşılaştırmak faydalı olacaktır.
-
Vaka incelemesi:
Alıcı, 80 m² olarak belirtilen ve 320.000 € fiyat biçilen bir daireyi değerlendiriyordu. İlanı, kat planını ve alan hesaplamasını karşılaştırdım: İlan edilen rakam 8 m²'lik açık bir balkonu da içeriyordu. İç alan 72 m² olduğundan, fiyat 4.000 €/m² yerine yaklaşık 4.444 €/m² olarak hesaplandı. Balkonun değerini ayrı ayrı dikkate alarak benzer teklifleri yeniden hesapladım. Alıcı, teklif vermeden önce mülkün makul bir değerlemesini aldı.
5. Vergiler, harçlar ve giderler
Alıcının, tek seferlik işlem maliyetlerini, devam eden mal sahibi ödemelerini ve gelir veya satıştan elde edilen gelire bağlı olarak ödenmesi gereken vergileri birbirinden ayırması önemlidir. Bu tutarlar farklı nedenlerden kaynaklanır ve tek bir "bakım maliyeti" rakamı altında birleştirilmemelidir.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Satın alma işlemine ilişkin ek giderler arasında vergiler, kayıt ücretleri, hukuki destek, komisyonlar ve diğer işleme özgü maliyetler yer almaktadır. Bunlar dairenin fiyatından ayrı olarak hesaplanır. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Gayrimenkul edinim vergisi. Tipik bir bedel karşılığı alım için standart oran %3,5'tir; vergi matrahı ve istisnalar, devir türüne bağlıdır. |
| Eintragungsgebühr | Tapu kaydının Grundbuch'a işlenmesi için ücret. Standart tapu kayıt ücreti, tapu değerinin %1,1'idir; olası istisnalar, geçerli hüküm ve koşullar tarafından doğrulanır. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Teminat kaydı ücreti. Ücret, kayıt altına alınan teminata bağlıdır ve gerçek kredi tutarından farklılık gösterebilir. |
| Vertragserrichtungskosten | Sözleşme hazırlama ve yönetim maliyetleri. Hizmet kapsamının, KDV'nin, ek maliyetlerin ve mali destek hizmetinin dahil olup olmadığının belirlenmesi önemlidir. |
| Maklerprove | Emlakçı komisyonu. 48.448,51 €'nun üzerindeki tipik bir daire alımında, her iki taraf için de azami oran KDV hariç %3'tür. Daha küçük tutarlar için farklı sınırlar geçerlidir; gerçek yükümlülük sözleşme ile belirlenir. |
| Bestellerprinzip | Kiralama aracılığında "öncelik müşteriye verilir" ilkesi geçerlidir. Bu ilke, komisyon ödemekle yükümlü olan kişiyi belirler. Bu ilke, gayrimenkul alım ve satımlarında otomatik olarak geçerli değildir. |
| Grundsteuer | Dönemsel bir emlak vergisi. Miktarı ilgili kriterlere ve belediye yönetmeliklerine göre belirlenir; satın alma vergisi değildir. |
| İşletme maliyetleri | İşletme giderleri. MRG'nin tam uygulanması durumunda, bunların listesi kanunla düzenlenir; diğer rejimlerde ek yasal ve sözleşmesel faktörler önemlidir. Sahibinin aylık ödemesinin tamamı işletme gideri olarak kabul edilmez. |
| Betriebskostenabrechnung | Dönem için işletme giderlerini raporlayın ve yeniden hesaplayın. Tahakkukları doğrulamanıza ve bunları avans ödemeleriyle karşılaştırmanıza olanak tanır. |
| Geri | Konut sahipleri derneğinin gelecekteki giderler, özellikle de bina bakımı için ayırdığı bir rezerv. Gerçek bakiye, planlanan giderler ve katkı miktarları doğrulanır. Rezervin varlığı, ek ücretlerin olmayacağı anlamına gelmez. |
| Instandhaltungskosten | Mülkün bakım maliyetleri. Daire içinde yapılan işler ile binanın ortak alanlarına ilişkin giderler arasında ayrım yapmak önemlidir. |
| Hausverwaltungshonorar | Yönetim şirketine ödenecek ücret. Bu ücretin hesaplanması ve mal sahiplerine veya kiracılara dağıtılması prosedürü, geçerli rejime bağlıdır. |
| Heizkostenabrechnung | Isıtma maliyetlerini ve sistem uygunsa sıcak su maliyetlerini hesaplayın. Süre, dağıtım yöntemi ve gerçek tüketim doğrulanır. |
| Rauchfangkehrer | Baca temizleyicisi veya ilgili incelemeleri yapan bir uzman. Bu, hizmet sağlayıcıdır ve faturada, tesis için gerekli olan ilgili hizmetler belirtilecektir. |
| Zweitwohnsittabgabe | İkinci konut ücreti, ilgili bölgesel veya belediye düzenlemeleri tarafından belirlendiği durumlarda uygulanır. Bu, tek bir federal vergi değildir; ücretin varlığı, mülkün bulunduğu yerde doğrulanır. |
| Umsatzsteuer (USt) | KDV. Vergilendirilebilir konut kiraları için genellikle %10 oranında KDV uygulanır, ancak istisnalar ve özel kurallar geçerli olabilir; otopark ve bazı hizmetler için farklı bir oran uygulanabilir. |
| Vorsteuerabzug | Giriş KDV'si indirimi, yasal koşulların yerine getirilmesine bağlıdır. Yatırım amaçlı bir daire satın almak, kendi başına koşulsuz bir indirim hakkı yaratmaz. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Vergi amortismanı. Kira geliri olan binalar için standart yasal amortisman oranı genellikle yıllık %1,5'tir. Arsa amortismana tabi değildir; özel vergi rejimleri ve amortisman tabanı ayrı hesaplamalar gerektirir. |
| Liebhaberei | Vergi sınıflandırması, yerleşik anlamda kapsamlı kar elde etmeyi amaçlamayan faaliyetlerin vergilendirilmesini içerir. Zarar tanımını ve KDV uygulamasını etkileyebilir. Belirli bir yılda negatif bir sonucun olması, bir sonuca varmak için yeterli değildir. |
| ImmoESt - Immobiliertragsteuer | Gayrimenkul satışından elde edilen gelire uygulanan özel bir gelir vergisi türü. İlgili gelir üzerinden standart vergi oranı %30'dur, ancak vergi matrahı, istisnalar ve özel durumlar ayrı olarak hesaplanır. |
| Yenivermögen | Vergi gelirleri ve giderlerinin genellikle satış anında hesaplandığı mülklerin belirlenmesi. Mülkün yalnızca satın alma tarihine değil, geçmişteki vergi durumuna göre bir kategori belirlemek daha uygun olur. |
| Altvermögen | Satış sırasında özel gelir vergisi hesaplamasının yapılabileceği bazı "eski" mülklerin belirlenmesi. Uygulanabilirlik, önceki vergi durumuna ve arazinin kullanım amacındaki değişiklik de dahil olmak üzere diğer koşullara bağlıdır. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Ana ikametgahın satışından elde edilen gelir, belirli koşullara bağlı olarak ImmoESt'ten muaftır. Ana ikametgah olarak kayıt yaptırmak yeterli değildir; fiili kullanım ve gerekli süreler şarttır. |
| Üretici serbestleştirme | Belirli koşulların yerine getirilmesi şartıyla, kendi inşa ettiği bir binanın satışıyla ilgili bir muafiyet. Bu muafiyet, arsalar veya satın alınmış ve yenilenmiş mülkler için otomatik olarak geçerli değildir. |
Hangi tutarlar birleştirilemez?
Kira, kira bedeli ve ısıtma giderleri aynı aylık bildirimde yer alabilir, ancak farklı başlıklar altında sınıflandırılırlar. Yatırım modeli için, hangi maliyetlerin ev sahibi tarafından karşılanacağı ve hangilerinin kiracıya yansıtılabileceğinin belirlenmesi gereklidir.
Avusturya'da gayrimenkul satın alırken , ek ödemeler ve gizli maliyetler (yasal hizmetler, geçerli KDV ve kayıt ücretleri dahil) ayrı olarak hesaplanır.
-
Vaka incelemesi:
Satıcı 5.000 € indirim teklif etti, ancak konut yönetim belgelerini incelediğimde, yakında yapılacak cephe onarımları ve yetersiz bir rezerv olduğunu keşfettim. Proje bütçesini maliyet dağıtım anahtarıyla karşılaştırdıktan sonra, daire için potansiyel ek peşinatı 7.200 € olarak hesapladım. Ardından finansman düzenlemelerini ve ödeme koşullarını netleştirdim. Sözleşmeyi imzalamadan önce, alıcının tüm işlem bütçesini tahmin edebilmesi için bu masrafların dağılımı konusunda satıcıyla anlaştık.
6. Daire ve eve ait belgeler
Tek bir belge, bir mülkün tüm detaylarını göstermez. Bir belgenin özeti tescilli hakları, bir plan yapıyı, yönetim şirketi belgeleri ise binanın mali durumunu ve yapılacak çalışmaları gösterir.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Tapu sicilinden bir alıntı. A sayfası mülk ve ilgili kayıtlar hakkında bilgi içerirken, B sayfası mülkiyet bilgilerini, C sayfası ise ipotekleri içermektedir. Destekleyici belgelerin önemi ve içeriği büyüktür. |
| Ortaya çıkarmak | Mülke ilişkin bilgilendirme amaçlı bir açıklama. Verilerinin doğruluğu teyit edilmelidir, ancak hiçbir zaman hukuki önem taşımayacağı varsayılamaz: belirli ifadeler, üzerinde mutabık kalınan özellikler ve sorumlulukları etkileyebilir. |
| Energeausweis | Enerji Performans Sertifikası. Bir mülk satarken veya kiralarken, aksi belirtilmedikçe, on yıldan eski olmayan bir belge sunulmalıdır. Bu belgede yer alan tahminler, gerçek ısıtma faturasına eşdeğer değildir. |
| Nutzwertgutachten | Bireysel gayrimenkullerin kullanım değerine ilişkin uzman görüşleri. Daireleri, ek binaları ve ortak mülkiyetteki payları karşılaştırmaya yardımcı olur. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Daire mülkiyet sözleşmesi. İlgili hakları, mülkün amacını ve sahipler arasındaki ilişkileri düzenler. Tapu kaydı ve diğer belgelerle birlikte okunur. |
| Hausordnung | Ortak alanların kullanımı ve sessizliğin korunması gibi ev kuralları, yasal olarak tanınan hakların otomatik olarak önüne geçmez. |
| Eigentümerversammlung Protokolü | Malikler toplantısının tutanakları. Görüşmeleri ve kararları içerir. Gelecekteki giderler için, tam olarak neyin kararlaştırıldığını, hangi sırayla ve nasıl finanse edileceğini belirlemek önemlidir. |
| Jahresabrechnung | Yıllık gayrimenkul yönetim raporu. Gelirleri, giderleri, bakiyeleri ve tahakkukların dağılımını kapsar. |
| Vorausschau | Yönetim şirketinden önerilen işler ve giderlerle ilgili ön bilgiler. Mevcut ödemelere henüz yansımamış planların belirlenmesine yardımcı olur. |
| Baubewilligun | Yapı ruhsatı veya belirli değişiklikler için izin verilir. Bu izinler, fiili inşaatın onaylanmış tasarıma uygun olduğunu doğrular. |
| Benützungsbewilligung | Gerekli olduğu yerlerde tamamlanmış yapının kullanımına ilişkin izin. Araziye ve prosedüre bağlı olarak, tamamlanma bildirimi gibi başka bir belge de gerekli olabilir. |
| Bauträgervertrag | Geliştiriciyle sözleşme yapılır. Şartlar yerine getirilirse, BTVG kapsamında özel bir alıcı koruma rejimi uygulanır. Her geliştiriciyle yapılan sözleşme otomatik olarak aynı garantileri içermez. |
| Treuhandvertrag | Bir emanet sözleşmesi. Fonları kimin kabul edeceğini, hangi koşulları kontrol edeceğini ve fonları ne zaman transfer etmeye yetkili olduğunu belirler. |
| Finanzierungszusage | Finansman onayı. Bu, şartlı, süreli veya gayrimenkulün değerlemesine bağlı olabilir. Bankanın nihai taahhüdünü temsil edip etmediğini kontrol etmek önemlidir. |
| Grundriss | Bir apartman planı tek başına yeniden geliştirmenin yasallığını veya belirtilen alanın doğruluğunu teyit etmez; kaynağı, tarihi ve gerçek duruma uygunluğu önemlidir. |
| Meldezettel | İkamet kayıt formu. Bu form, tapu senedi veya gayrimenkul satın alma izni niteliği taşımaz. İlgili kayıt bilgileri, kaydı onaylamak için kullanılır. |
İlana ek olarak neler talep edebilirsiniz?
Ön inceleme genellikle güncel bir özet, bir plan, daire mülkiyet belgeleri ve enerji performans sertifikası gerektirir. Bina değerlendirmesi için ise en son yıllık raporlar, binanın Rücklage (yapı yönetmeliği), Vorausschau (yapı yönetmeliği) bilgileri ve birkaç yıla ait toplantı tutanakları faydalıdır. Bu, her işlem için zorunlu bir liste değil, pratik bir belge setidir.
Dairede tadilat, çatı katı, ayrı bahçe veya otopark varsa, bunların durumunu teyit eden belgeler gereklidir. Dairede kiracı oturuyorsa, geçerli bir sözleşme ve ek anlaşmalar gereklidir.
7. İşlemde yer alan taraflar ve devlet kurumları
Satın almadan önce, mülkü kimin seçtiğini, sözleşmeyi kimin hazırladığını, teknik durumu kimin incelediğini ve emanet hesaplarından kimin sorumlu olduğunu öğrenmek faydalıdır. Bir uzman birkaç işlevi yerine getirebilir, ancak çalışma kapsamı tanımlanmalıdır.
| Terim | Anlamı ve bir alıcının nelere dikkat etmesi gerektiği |
|---|---|
| Avukat | Avukat. İşlem danışmanlığı sağlayabilir, sözleşme taslakları hazırlayabilir ve uzlaşma ve tescil işlemlerine yardımcı olabilir. Temsil edilen taraflar ve görevin kapsamı açıklığa kavuşturulmalıdır. |
| Noter | Noter. İmzaları ve belgeleri tasdik eder, ayrıca sözleşme hazırlayabilir ve vekalet işlemlerini yürütebilir. Görevleri sadece imza tasdik etmekle sınırlı değildir. |
| Parteienvertreter | Bir veya birden fazla tarafın temsilcisi; vergi ve kayıt işlemlerinde genellikle avukat veya noter. Anlamı, uygulanan prosedüre bağlıdır. |
| Treuhänder | Vekalet görevini yerine getiren kişi, kararlaştırılan şartlara göre fonları kabul eder ve transfer eder. Koruma, kelime anlamıyla eş zamanlılık vaadiyle değil, şartlar ve görevin doğru bir şekilde yerine getirilmesiyle sağlanır. |
| Gayrimenkulcüler | Gayrimenkul danışmanı. Satış sırasında her iki taraf için de ikinci temsilci olarak görev yapabilir. Bilgilendirme görevleri, alıcı için bağımsız yasal temsilin yerini almaz. |
| Immobilientreuhänder | Aşağıdaki meslekleri içeren, yasal olarak düzenlenmiş bir meslek kategorisi: Gayrimenkul Danışmanı (Immobilienmakler), Gayrimenkul Yöneticisi (Immobilienverwalter) ve İnşaatçı (Baturger). Terimin kendisi, belirli bir kişinin bu işlerin tümünü yapmaya yetkin olduğunu garanti etmez. |
| Hausverwaltung | Yönetim şirketi veya yöneticisi. Yetki ve yasalar çerçevesinde binanın yönetimini organize eder, kayıtları tutar ve mal sahipleriyle iletişim kurar. |
| Bauträger | İnşaat projesinin geliştiricisi veya organizatörü. Tüzel kişiliği, projeyi, izinleri ve sözleşmesel yükümlülükleri kontrol ederler. |
| Sachverständiger | İlgili alanda uzman. Değer, teknik durum veya fayda değerlendirmesi yapabilir. Adli olarak sertifikalı uzman olmak ayrı bir onay gerektirir. |
| Bezirksgericht | Bölge mahkemesi. Yetki alanına bağlı olarak, bazı konut davalarına bakar ve Grundbuch'u muhafaza eder. |
| Grundbuchsgericht | Grundbuch'a kayıt işlemleriyle ilgili yetkili mahkeme. Bu, ayrı bir meslek değil, bir işlevin tanımlanmasıdır. |
| Hakim | Viyana da dahil olmak üzere özel statüye sahip bir şehrin yönetimi. Özel talepler yetkili departmana gönderilir. |
| Magistratsabteilung (MA) | Viyana şehir yönetiminde, bir numara ile belirtilen bir departman. Uygun departman, sadece genel "gayrimenkul" terimine değil, talebin konusuna göre seçilir. |
| Finanzamt | Vergi dairesi. Yetki alanı içindeki vergi konularından sorumludur. |
| Mietervereinigung | Kiracılara belirli konularda danışmanlık ve temsil hizmeti veren bir kuruluş. Yardım ve üyelik şartları ayrı olarak belirtilmektedir. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Avusturya Ekonomi Odası. Profesyonel bilgi ve şirket arama hizmetleri sunmaktadır. İzin verilen ticari faaliyet kapsamı, Gewerbeberechtigung (Gerçek ve Yasal Kuruluş Belgesi) ve GISA sicili kullanılarak da doğrulanmaktadır. |
Temsilci kimin çıkarlarını dikkate alır?
Avusturya'da, bir emlakçının "Doppelmakler" ("şüphe aracısı") olarak hareket etmesi yaygındır. Bu durumda, emlakçı her iki tarafın da çıkarlarını göz önünde bulundurmalıdır. Bu, bir avukata tek başına bir tarafın çıkarlarını temsil etmesi talimatı vermekten farklıdır.
Bu nedenle, alıcının iki soru sorması önemlidir: aracı hangi sıfatla hareket ediyor ve alıcı adına işlemin yasal şartlarını kim doğruluyor? Benzer şekilde, noter, avukat ve Treuhänder'in (aracı kurum temsilcisi) işlevlerinin bir arada olması durumunda bunların açıklığa kavuşturulması da önemlidir.
Sıklıkla yanlış anlaşılan terimler
| Terim | Ortak anlayış | Bu pratikte ne anlama geliyor? |
|---|---|---|
| Neubau | Yeni inşa edilmiş bir daire | Pazar kategorisi, önceki on yıllara ait evleri de içerebilir. Yıl ve durum ayrı ayrı doğrulanır. |
| Erstbezug | Yeni bir bina şart | Yeniden yapılanmanın ardından ilk yerleşim yerini gösterebilir. |
| Nutzfläche | Dairenin, balkonun, terasın ve bodrumun alanlarının toplamı | Yapının bileşimi ilgili düzenlemelerle belirlenir. Loggialar ve açık balkonlar farklı şekilde sayılır. |
| İşletme maliyetleri | Ev sahibinin tüm aylık giderleri | Rezerv, ısıtma, elektrik ve onarım giderleri ayrı kalemler olabilir. |
| Geri | Onarım masraflarının önceden ödendiğine dair garanti | Bu, binanın rezervidir. Halihazırda yapılan veya planlanan işler için yeterli olmayabilir. |
| Kaufanbot | İsteğe bağlı satın alma siparişi | Teklif, alıcı için bağlayıcı olabilir ve kabul edilmesi halinde bağlayıcı bir sözleşme oluşturabilir. |
| Wohnungseigentum | Binanın geri kalanıyla hiçbir bağlantısı olmayan bir daire | Bir nesne üzerindeki münhasır hak, evin ortak mülkiyetindeki pay ve sorumluluklarla ilişkilidir. |
| Genossenschaftswohnung | Hali hazırda bir kiracıya ait olan ucuz bir daire | Genellikle bu bir kiralama veya kullanım sözleşmesidir; satın alma seçeneği bağımsız doğrulama gerektirir. |
| Vorsorgewohnung | KDV iadesi garantili yatırım | Vergi sonucu, satın alma, kullanım ve vergilendirme koşullarına bağlıdır. |
| Baurecht | Apartman ve arsanın ortak mülkiyeti | Bu nesne, başkasının arazisi üzerinde belirli bir süreyle sınırlı bir hakla ilişkilidir. |
| Dikkat | Satın alma için depozito | Kira ilişkilerinde güvenlik depozitosu. |
| Ortaya çıkarmak | Tüm özellikleri doğrulayan bir belge | Açıklamanın doğrulanması gerekmektedir; bireysel ifadelerin hukuki önemi olabilir. |
Sıkça sorulan sorular
Avusturya'da bir daire satın alan kişi hangi aşamada dairenin sahibi olur?
Standart bir satın alma işlemi için, bu, tapu Grundbuch'a kaydedildikten sonra gerçekleşir. Sözleşmeyi imzalamak, ödeme yapmak ve anahtarları teslim almak, kendi başlarına bu kaydı ortadan kaldırmaz.
Kaufanbot normal bir koruma alanı olarak kabul edilebilir mi?
Hayır. Bu, bağlayıcı sonuçlar doğurabilecek bir tekliftir. İmzalamadan önce içeriğini, geçerlilik süresini ve işlemin şartlarını kontrol etmelisiniz.
Loggia, Nutzfläche'ye dahil mi?
Belirlenen kriterler karşılanırsa, dahil edilir. MRG ve WEG kurallarına göre, sundurma gibi açık balkon veya teraslar sayılmaz. Plan ve hesaplama esasları, ilgili daire için kontrol edilir.
"Altbau" veya Neubaukelimelerini kullanarak kiralama türünü belirlemek mümkün mü?
Hayır. İnşaat belgeleri, daire sahipliği, finansman, binanın geçmişi ve varsa muafiyetler hepsi önemlidir. Cephenin yaşı veya tescil belgesinin içeriği yeterli değildir.
Satın alma sözleşmesini kim hazırlar: avukat mı, noter mi?
Sözleşme bir avukat veya noter tarafından hazırlanabilir. Her ikisi de vekalet desteği de dahil olmak üzere ilgili işlevleri yerine getirebilir. Sorumlulukların özel dağılımı, işlem onay sürecinde belirlenir.
Emlakçı mutlaka sadece satıcıyı mı temsil eder?
Hayır. Satış sırasında, bir nevi vekil gibi hareket edebilirler ve her iki tarafın da çıkarlarını dikkate alabilirler. Bu, yetki alanlarının kapsamını anlama ve satın almanın yasal şartlarını ayrı ayrı doğrulama ihtiyacını ortadan kaldırmaz.
Vorsorgewohnung garantili bir dönüş anlamına mı geliyor?
Hayır. Kârlılık, fiyata, izin verilen kiraya, işletme giderlerine, arıza sürelerine, onarımlara, finansmana ve vergilere bağlıdır. Mülk tapusu, gelir veya KDV indirimi uygunluğunu teyit etmez.
Şirket, yabancıların izinsiz gayrimenkul satın almasına izin veriyor mu?
Otomatik olarak değil. İzin kurallarının uygulanabilirliği, araziye, mülke ve şirketin sahiplik yapısına bağlıdır. Vergi sonuçları ve satın alma izinleri ayrı konulardır.
Grundbuch'tan bir alıntıya nereden ulaşabilirim?
Resmi adalet hizmetleri, yetkili servisler, avukat veya noter aracılığıyla. Erişim koşulları ve maliyet, talep yöntemine bağlıdır. 1 Ekim 2026'dan itibaren, mülk sahipleri JustizOnline üzerinden, talep edilen miktara kadar, mülklerine ilişkin ücretsiz elektronik özetler alabilirler.
Uzman görüşü: Ksenia Levina
Avusturya pazarında çalıştığım süre boyunca bir örüntü fark ettim: Alıcıların hataları nadiren piyasa bilgisi eksikliğinden kaynaklanıyor. Neredeyse her zaman tanıdık bir terimin yanlış yorumlanmasından kaynaklanıyor. Getiriyi aslında farklı şekilde ölçülen alana göre hesaplıyorlar. Ek giderleri hesaba katmadan bütçelerini planlıyorlar, çünkü kendi ülkelerinde bu giderler yüzde birin çok küçük bir kısmını oluşturuyor. Binanın tamamen MRG (Minimum Gelir Garantisi) kapsamında olduğunu bilmeden kirayı artırmayı planlıyorlar.
Bu yüzden yeni bir müşteriye gönderdiğim ilk belge nesnelerden oluşan bir koleksiyon değil, bir sözlük oluyor. Bundan sonra, iletişim aynı dilde devam ediyor.
Satın almadan önce hızlı bir kontrol listesi
Bu liste, belgeleri ve soruları hazırlamanıza yardımcı olur. Durum tespiti kapsamı, mülke ve işlemin şartlarına bağlıdır.
Nesne ve haklar
- Mevcut Grundbuch özeti alınmıştır; mal sahibi, hisse ve konu, teklifle karşılaştırılmıştır.
- İlgili yükümlülükler ve bunlara ilişkin destekleyici belgeler incelenmiştir.
- Hangi engellerin devam ettiği ve hangilerinin kaldırıldığı açıkça bellidir.
- Bodrum katın, otoparkın, bahçenin veya terasın durumu belgelerle teyit edilir.
- Alan ve plan, gerçek durum ve izin verilen değişikliklerle karşılaştırılır.
Ev ve gelecekteki giderler
- Daire mülkiyet belgeleri teslim alındı.
- Rücklage ve Vorausschau'ya ilişkin en son yıllık raporlar ve bilgiler incelendi.
- Toplantı tutanakları ve işe ilişkin kararlar incelendi.
- Ev sahibi tarafından yapılan mevcut ödemeler ve olası ek katkılar ayrı ayrı belirlenir.
- Enerji pasaportu ve mevcut teknik belgeler doğrulandı.
Kullanım ve kiralama
- Nesnenin amaçlanan kullanım amacı belirlenmiştir.
- Eğer mülkü kiraya vermeyi planlıyorsanız, geçerli kira düzenlemelerini kontrol edin.
- Oturulan daire için kira sözleşmesi ve ek sözleşmeler incelenmiştir.
- İkinci konut veya turistik konut olarak kullanımı, satın alma amacına uygunsa ayrı olarak kontrol edilir.
İşlem ve ödemeler
- Kaufanbot imzalanmadan önce, gerekli finansman ve izin koşulları üzerinde anlaşmaya varıldı.
- İzin alma şartları, alıcı ve seçilen mülkiyet yapısı için tanımlanmıştır.
- Gayrimenkul fiyatını aşan giderler hesaplanır.
- Katılımcıların görevleri ve sorumluluk alanları bilinmektedir.
- Vasiyetname şartları, ipoteklerin kaldırılması ve tescil işlemleri belgelerde yer almaktadır.
- Devir tarihi, dairenin durumu ve tapu kayıt protokolünün hazırlanma şekli konusunda anlaşmaya varıldı.
Hatırlamaya değer olan nedir?
Avusturya gayrimenkul işlemlerinde kullanılan terminoloji bir formalite değil, bir mülkün gerçek parametrelerini anlamanın bir yoludur. Sözlüğün tamamını okumaya vaktiniz olmasa bile, hatırlamaya değer üç şey var:
Mülkiyet hakları, sözleşmenin imzalanması veya ödemenin yapılmasıyla değil, Grundbuch'a kayıt anında doğar . Bu olaylar arasında gerçekleşen her şey, öncelik kaydı ve emanet hesabı ile korunur; bunların varlığı para transfer edilmeden önce doğrulanır.
Bir daire değil, bir binanın hissesi satın alınıyor. Bu, kullanım bedelini, ortak alan giderlerini, mal sahipleri toplantısı kararlarını ve onarım rezervini içerir. Toplantı tutanakları, herhangi bir mülk açıklamasından daha doğru bir şekilde gelecekteki giderleri gösterir.
Kira geliri, kira gelir rejimine bağlıdır. Modeli hesaplamadan önce, binanın tamamen, kısmen veya hacizli olup olmadığını bilmek önemlidir. 2026 yılında endeksleme ve sözleşme süresi için yeni kurallar eklendi.
Resmi kaynaklar: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
