Avusturya Gayrimenkul Piyasasına Yatırım Yapmak: Bilmeniz Gerekenler

Enflasyonun yüksek olduğu ve ekonominin çalkantılı olduğu dönemlerde, gayrimenkule yatırım yapmak sermayenizi korumanın yanı sıra artırmanın da en etkili yollarından biridir.

Infina'nın açık verilerine göre , Avusturya ekonomisi istikrarıyla biliniyor ve Viyana emlak piyasası onlarca yıldır ani düşüşler veya spekülasyonlar olmadan büyüyor. Viyana'daki konut fiyatlarının son 30-40 yıldır istikrarlı bir şekilde artması sayesinde, bu piyasa uzun vadeli yatırımlar için en güvenilir ve öngörülebilir piyasalardan biri haline geldi.

%8-10 (ve bazı yerlerde %15-20'ye kadar) seviyesindeki enflasyon, giderek daha fazla yatırımcıyı nakite, devletin büyük miktarda para basması nedeniyle değer kaybeden varlıklara veya "sallantılı" dijital varlıklara değil, yatırım yapmaya zorluyor. Dolayısıyla Viyana'daki gayrimenkuller sadece "güvenli bir liman" değil, aynı zamanda tasarruflar için gerçek bir koruma sağlıyor.

Bu, geliri tahmin edilebilir olan gayrimenkullerde (örneğin kiralık daireler veya sağlık merkezleri) en güvenilir şekilde işe yarar. Kârları yalnızca enflasyondan kaynaklanan zararları karşılamakla kalmaz, aynı zamanda gelir de sağlayabilir. Yetkin ve profesyonel bir yaklaşımla, belirli gayrimenkuller krizlere ve küresel istikrarsızlığa rağmen sermayenizin %80'ine kadarını koruyabilir.

sınırlı yatırım potansiyeli sunuyor ve bu akıllıca bir davranış: yeni inşaatlar sıkı bir şekilde kontrol ediliyor, tarihi yapılar korunuyor ve pazardaki arz-talep dengesi dikkatlice korunuyor.

Bu nedenle burada talep her zaman arzdan fazla oluyor ve bu tür mülkler hem talep görüyor (satılması kolay), hem de fiyatları sürekli artıyor.

Bu yazıda, Avusturya'da gayrimenkule yatırım yapmanın neden karlı olmaya devam ettiğini, AB vatandaşları ve AB dışında yaşayanlar için hangi yatırım seçeneklerinin mevcut olduğunu, bir mülk seçerken hangi faktörlerin göz önünde bulundurulması gerektiğini ve istikrar, tam yasallık ve net bir getiri sağlayacak güvenilir bir planın nasıl geliştirileceğini inceleyeceğiz.

Yıllardır gayrimenkul sektöründe çalışarak ve yatırımcılara yardımcı olarak edindiğim bulgularımı ve pratik deneyimlerimi paylaşacağım. Amacım, Avusturya'da akıllıca ve minimum riskle nasıl yatırım yapabileceğinizi anlamanıza yardımcı olmak.

Dalgalı piyasalarda istikrar arıyorsanız, Viyana'nın yatırım amaçlı gayrimenkulleri sizin için güvenli limandır. Zaman içinde kendini kanıtlamış ve krizlere göğüs germiştir. Viyana piyasası, onlarca yıldır Avrupa'nın en güvenilir piyasalarından biri ve küresel çalkantılara rağmen istikrarlı bir şekilde büyümüştür. Bu nedenle, giderek daha fazla birey ve büyük fon, uzun vadeli sermaye koruması için Viyana'yı tercih ediyor.

Avusturya sadece istikrarlı bir ülke değil, aynı zamanda iyi işleyen bir makine. 2023 yılında enflasyon (fiyat artışları) burada, avro bölgesindeki birçok komşusundan daha iyi kontrol altına alındı. Viyana ise bu sürecin kalbi.

Sadece başkent değil, aynı zamanda güçlü bir yatırım mıknatısı. Şehir yalnızca turizm veya finans odaklı değil; sağlık, bilişim ve eğitim sektörleri de gelişiyor. Bu faktörler, birçok insanın geleceğini Viyana'da görme arzusuna katkıda bulunuyor ve bu da ister kiralık ister müstakil olsun, kaçınılmaz olarak gayrimenkul düşünmelerine yol açıyor.

Statistik Austria'ya göre , Viyana sakinlerinin %75'inden fazlası kiralıyor . Bu köklü yerel gelenek, istikrarlı ve açık kira yasalarıyla destekleniyor ve bu da ev sahipleri ve kiracılar için elverişli bir ortam yaratıyor. Kira piyasası uyumlu. Yatırımcılar için bu piyasa, istikrarlı ve öngörülebilir bir gelir kaynağı sunuyor. Ortalama yıllık getiri (vergiler hariç, brüt) %2,5 ile %4 arasında değişiyor . Ancak, özellikle tıp sektöründe (örneğin klinikler, ofisler) veya öğrenciler tarafından talep gören bazı mülkler için getiri önemli ölçüde daha yüksek, yıllık %6-8'e .

Daha önce de belirttiğim gibi, Viyana emlak piyasasındaki talep o kadar yüksek ki, mülkler genellikle 24 saat içinde kiralanıyor. Bu, abartısız, gerçek bir piyasa gerçeği.

Viyana'da konut fiyatları 30-40 yıldır istikrarlı bir şekilde artıyor. Kredi faiz oranlarının yükseldiği 2022-2023 yıllarında bile piyasa çökmedi, sadece hafif bir yavaşlama oldu. 2024'ten bu yana büyüme tekrar hız kazandı ve tüm göstergeler, bu büyümenin yakın zamanda sona ermeyeceğini gösteriyor. 2034 yılına kadar fiyatların mevcut seviyelere göre %55 artması bekleniyor .

Fiyatlar neden bu kadar istikrarlı bir şekilde artıyor? Cevap basit: Viyana'nın tam merkezinde yeni konut inşa etmek neredeyse imkansız. Şehrin tarihi binaları, mimari düzenlemeleri ve katı imar yönetmelikleri nedeniyle, merkezde neredeyse hiç yeni konut yok. Ama insanlar yine de orada yaşamak istiyor; talep hiç bitmiyor! Bunu Dubai ile karşılaştırın: Orada mahalleler inşa edilirken, Viyana'da merkezdeki her yeni bina neredeyse benzersiz bir olay, sıradan bir olay değil.

Avusturya'nın yatırım amaçlı gayrimenkul piyasası, konuttan ticari alana kadar çeşitlilik gösterir. Her seçeneğin kendine özgü özellikleri, farklı getirileri ve farklı riskleri vardır. Hangisini seçmelisiniz? Stratejinize bağlıdır: istikrarlı kiralar, zaman içinde varlık değer artışı veya portföy çeşitlendirmesi.

Viyana'da konut gayrimenkulüne yatırım yapmak umut verici görünüyor. Knight Frank tarafından şehri yatırımcı çekiciliği açısından Avrupa'nın en iyi on şehri arasında gösteriyor. Eurostat : Viyana'daki konut fiyatları yıllık %4-6 oranında artıyor ve gelişmiş bölgelerdeki büyüme daha da belirginleşiyor. Diğer büyük başkentlerle karşılaştırıldığında, Viyana oldukça istikrarlı sonuçlar gösteriyor.

Viyana, yatırımcılar için avantajlı bir denge sunuyor. Güvenilir mevzuatları, yüksek yaşam kalitesi ve istikrarlı talebi sayesinde gayrimenkul piyasası cazip.

Piyasa, spekülasyondan bilinçli olarak uzaklaşarak uzun vadeli kiralamalara, enerji verimliliğine ve açık işlemlere odaklanıyor. Sonuçta herkes kazanıyor: sakinler konforun, yatırımcılar ise istikrarlı ve öngörülebilir bir piyasanın tadını çıkarıyor.

Viyana, uzun vadeli gayrimenkul yatırımları için Avrupa'nın en kârlı şehirleri arasında sürekli olarak yer almaktadır. Bunun birkaç nedeni vardır: mükemmel yaşam kalitesi, tüm olanaklara kolay erişim ve istikrarlı bir çevre. İşte bu nedenle uluslararası yatırımcılar Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmaya bu kadar heveslidir.

Viyana, diğer AB başkentlerine göre belirgin bir avantaja sahiptir: gayrimenkul piyasasının kuralları açık ve istikrarlıdır. Bu, makul vergiler ve mülkiyet haklarının güvenilir bir şekilde korunması anlamına gelir. Bu koşullar, yatırımınızın değerinde istikrarlı bir büyüme ve kira gelirlerinden istikrarlı bir gelir elde etmeniz için ideal ortamı yaratır.

Kısa süreli kiralamaların düzenlenmesi özel bir ilgiyi hak ediyor . Birçok bölgedeki Airbnb düzenlemeleri, piyasanın aşırı ısınmasını ve spekülatif fiyat artışlarını engelliyor.

Tüm avantajlarına rağmen Viyana, diğer Avrupa başkentlerinden hala daha ucuz. Neden mi? Birçok piyasa düzenlemesi var, yapay fiyat enflasyonu yok ve büyüme yavaş ve temkinli. Ancak bu, gelecekteki güvenli büyümenin tam da temeli. Analistler, 2034 yılına kadar fiyatların %50-55 artabileceğini tahmin ediyor. Bu, özellikle daire ve konut sıkıntısının yaşandığı bölgelerde geçerli.

Viyana'da gayrimenkule başarılı bir şekilde yatırım yapmak için öncelikle doğru daire veya evi seçmeniz gerekir. Buradaki piyasa sakin, ancak birçok kural var. Bu nedenle, özellikle deneyimli birine ihtiyaç var: Size para kazandıracak olan şey satın almadır. Nasıl mı? Maliyeti doğru hesaplayarak, dikkatlice planlayarak ve gerçek fiyatından daha düşük bir fiyata satın alarak. Sıcak ve aşırı ısınmış piyasaların aksine, burada aceleye gerek yok. Kararlar, rakamları doğruladıktan ve geleceğe yönelik bir plan yaptıktan sonra verilir.

Viyana'da 7.500'e kadar satılık mülk bulunmaktadır . Ancak tahminlerimize göre, yalnızca yaklaşık %2'si gerçekten iyi ve iyi bir yatırımdır. Sonuç olarak, akıllıca seçim yapmak çok önemlidir. Evin/dairenin durumunu, belgelerin yasallığını, fiyat artış potansiyelini ve kiraya verme kolaylığını kontrol etmeniz gerekir.

Devasa veritabanlarını yapay zeka ve makine öğrenimini aktif olarak kullanıyoruz . Bu veriler arasında fiyatlar, gerçek işlemler, farklı mahallelerin gelişimi, farklı konumlardaki kiralık ve satılık konut talebi ve diğer önemli göstergeler yer alıyor. İlk aşamada, algoritmalar en umut verici seçenekleri belirliyor. İkinci aşamada ise uzmanlarımız her bir mülkü bizzat inceliyor.

İkincil piyasa, en likit konutları sunar. Bu mülkler genellikle tarihi bölgelerde yer alır ve uzun süreli kiracılar arasında sürekli talep görür. Binanın ve mahallenin gelişme potansiyeli, ulaşıma yakınlığı ve mülkün yıpranması göz önüne alındığında, burada piyasa fiyatından daha düşük bir fiyata daire bulmak mümkündür. Ancak asıl önemli olan, işlemin yasal bütünlüğünü, kiracıların güvenilirliğini ve tüm kamu hizmetlerinin düzgün çalıştığını doğrulamaktır.

Viyana'daki yeni binalar ( Neubau ), stilleri ve modern tasarımlarıyla ilgi çekicidir. Enerji tasarruflu ve yüksek kalitelidirler. Ancak fiyatları, ikincil piyasadaki benzer büyüklükteki dairelere göre genellikle %30-40 daha yüksektir.

Yeni binaların yüksek maliyeti sadece kalitelerinden kaynaklanmıyor. Aynı zamanda projelerin yüksek maliyeti, malzeme teslimatındaki zorluklar ve müteahhitin üstlendiği önemli risklerden de kaynaklanıyor. Yatırımcılar için kilit nokta, bu dairenin gelecekteki fiyat artışının ilk primi gerçekten karşılayıp karşılamayacağını gerçekçi bir şekilde değerlendirmek.

Küçük daireler düşük gelirleri nedeniyle cazip gelse de, Viyana'da herkese göre değiller. Ana kiracıları öğrenciler, göçmen işçiler ve göçmenler. Bu da daha fazla zahmet anlamına geliyor: sürekli yeni kiracı arıyor ve kirayı sürekli takip ediyorsunuz. Bu tür mülkleri yalnızca güvenilir bölgelerde ve kimin kiralayacağını ve nasıl yönetileceğini net bir şekilde anlıyorsanız öneriyoruz.

Uzun süreli kiralamalar en güvenilir seçenektir. Burada yaşayanlar, birkaç günlüğüne kiralayanların aksine, 5-10 yıl gibi uzun süreli yaşarlar. Daireyi genellikle boş, eşyaları olmadan kiralarlar ve tüm şartlar ve koşullar yasalarca açıkça tanımlanmıştır. Bu, bakım maliyetlerinden önemli ölçüde tasarruf sağlar ve net bir gelir sağlar. Viyana belediye yetkilileri bu tür uzun süreli kiralamaları aktif olarak desteklemektedir.

turistik kiralamalar , yetkililerin düzenlemeleri önemli ölçüde sıkılaştırması nedeniyle oldukça karmaşıktır. 2024'ten bu yana, kısa süreli kiralamalara yalnızca belirli onaylı bölgelerde izin verilmektedir. Bu iş sürekli denetim gerektirir: tüm yasalara tamamen hakim olmanız ve daireyi 7/24 yönetmeye hazır olmanız gerekir. Bu nedenle, öncelikle birden fazla mülkü ve kendi temizlik ve misafir yönetim ekibi olan deneyimli yatırımcılar tarafından tercih edilmektedir.

Ticari gayrimenkul sektörü bir dönüm noktasıyla karşı karşıya. Çevrimiçi alışveriş patlaması birçok mağaza ve depoyu boş bıraktı. Ancak, özel ofisler, hizmet noktaları ve klinikler gibi farklı formatlara talep arttı. Bu kaos ortamında başarının anahtarı, ya ödeme gücü garantili bir kiracıya sahip olmak ya da eski bir alanı modern ihtiyaçlara göre tamamen yeniden tasarlamak için akıllıca bir plan yapmaktır.

Mahalleler önemlidir. Viyana, birbirinden tamamen farklı 23 bölgeden oluşur. Her bölgenin kendine özgü kuralları vardır: Fiyatlar kendi hızlarında dalgalanır, inşaat her yerde sınırlıdır ve yaşayan insanlar çeşitlidir. Tek bir bölge içinde bile, sokak beklentileri önemli ölçüde farklılık gösterebilir! Daha derine iniyoruz: Çok sayıda satış verisini analiz ediyor ve fiyatların fırlamak üzere olduğu, değerinin altında kalmış köşeleri tam olarak tespit ediyoruz. Bu sayede müşterilerimiz Viyana'da gayrimenkule yatırım , aynı zamanda büyüme potansiyeli olan mülkler satın alıyorlar.

Viyana'da gayrimenkule yatırım yapmanın çeşitli yolları vardır. Her şey kim olduğunuza (vatandaşlığınız), ne kadar yatırım yapmak istediğinize, hedeflerinize ve ne kadar aktif olarak katılmaya istekli olduğunuza bağlıdır. Çeşitli seçenekler sunuyoruz: Kendi adınıza bir daire satın almaktan, AB şirketleri aracılığıyla daha karmaşık seçeneklere veya büyük gayrimenkul fonlarına yatırım yapmaya kadar.

AB veya Avrupa Ekonomik Alanı (örneğin Almanya, Fransa, Polonya) vatandaşıysanız, Viyana'da herhangi bir ek koşula bağlı kalmadan özgürce . Ancak, diğer ülkelerin (örneğin Ukrayna, ABD veya Birleşik Krallık) vatandaşları için kurallar daha katıdır: Doğrudan satın alma, yalnızca Viyana Sulh Ceza Mahkemesi tarafından onaylanan özel bir başvurunun ardından mümkündür.

Bu izni herkes alamaz. Sadece Avusturya ile güçlü bağları olanların (burada yaşayan, çalışan, işletme sahibi olan veya vergi ödeyenlerin) bir şansı vardır. Kararın çıkması aylar sürebilir ve onaylanacağının garantisi yoktur.

Bu, diğer ülke vatandaşları için en uygun ve popüler seçenektir. İki ana yol vardır:

● Kendi Avusturya şirketinizi açın (örneğin, GmbH)

● Başka bir AB ülkesindeki hazır bir şirket aracılığıyla satın alın (örneğin, Slovakya, Kıbrıs veya İrlanda)

Bu yaklaşım, satın alma için özel devlet izni alma ihtiyacını ortadan kaldırıyor, gayrimenkul satışını veya devrini önemli ölçüde basitleştiriyor, vergi yükünün yasal olarak azaltılmasına olanak tanıyor ve ayrıca gayrimenkulün derhal kiralanmasına veya satılmasına olanak tanıyor.

Şunu hatırlamak önemlidir:

● Mali belgelerin (muhasebe) zorunlu olarak tutulması ve yıllık raporların sunulması

● Şirketin bakımı için düzenli harcamalar

● Avusturya'da şirket kârları, kira gelirleri ve temettüler üzerindeki vergiler

Doğru yapılandırıldığında, gayrimenkule uzun vadede yatırım yapmanın en etkili yoludur.

Mülkünüzü yönetmek istemiyor musunuz? Gayrimenkul yatırım fonları (GYF'ler) sizin için her şeyi halleder. Mevcut bir gayrimenkul portföyünde hisse satın alırsınız ve profesyoneller tarafından yönetilir. Geliriniz, yatırım miktarınıza bağlıdır.

Risk almak istemeyen, işlem ve kiracılarla vakit kaybetmek istemeyenler için ideal bir seçenek.

Avusturya, mülk alıcılarını vatandaşlıklarına göre ayırmaktadır. Bu nedenle, AB vatandaşları (Almanlar, Polonyalılar ve Fransızlar gibi) Viyana'da veya başka herhangi bir şehirde kısıtlama olmaksızın mülk satın alabilirler. Diğer herkes (Ukraynalılar, Amerikalılar, İngilizler ve diğerleri) Viyana belediyesi olan Magistrat'tan izin almak zorundadır.

Bu izni alabilmek için Avusturya ile bir bağlantınız olması gerekir: orada oturma izniniz olması, orada çalışmanız veya ticari faaliyette bulunmanız ya da orada vergi ödemeniz gerekir. Böyle bir bağlantı olmadan, süreç aylarca sürebilir ve çoğu zaman ret ile sonuçlanır.

Bu gibi durumlarda, müşterilerimize başka bir seçeneği değerlendirmelerini tavsiye ediyoruz: AB'de kayıtlı bir şirket (örneğin, Avusturyalı bir GmbH veya Estonyalı bir şirket) aracılığıyla mülkü satın almak. Bu tamamen yasaldır. Mülkün tam sahibi olmaya devam edecek ve mülkü dilediğiniz gibi kullanabileceksiniz.

1. Mülkiyet biçiminin seçilmesi

Gayrimenkullerinizi kendi adınıza veya şirketiniz adına tescil ettirebilirsiniz. Vergileri en aza indirmek, varlıklarınızı korumak ve hedeflerinize ulaşmak için mülkiyetinizi en iyi şekilde nasıl tescil ettireceğinizi anlamanıza yardımcı olacağız.

2. Nesne doğrulaması (Durum Tespiti)

Satın almadan önce hem teknik hem de hukuki açıdan kontrollerimizi yapıyoruz: Hakların yasallığından, borçlara ve taşınmaz üzerindeki gizli kısıtlamalara kadar.

3. Kaufanbot – ön anlaşma

Satın alma kararınızı kesinleştiren bir belge. Temel şartları özetliyor ve noter imzasıyla bağlayıcı hale geliyor. Bu, satıcıya fikrinizi değiştirmeyeceğinizin garantisini veriyor.

4. Alım Satım Sözleşmesi (Kaufvertrag)
Bu belge, bir avukat tarafından hazırlanır ve işlemin tüm şartlarını içerir. Alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, evrak işleri ve para transferi başlar.

5. Tapu siciline kayıt (Grundbuch)

Avukatımız gerekli tüm belgeleri resmi veri tabanına (sicil dairesine) sunar. Her şey kayıt altına alınıp onaylandıktan sonra, alıcı resmi olarak mülkün tapusunu alır.

6. İşlemin tarafları

Avusturya'da yapılan bir işlem genellikle şunları içerir:

• Alıcı ve satıcı (veya temsilcileri)
• Bir avukat , işlemlere eşlik eder ve güvenilir bir kişi olarak hareket edebilir.
• Noter – imzaları onaylar, belgeleri kontrol eder
• Bir banka veya güven ödeme sistemi – örneğin Mclean Atalios veya Banked Household
• Emlakçı – genellikle satıcının çıkarlarını temsil eder

İşlem genellikle şunları içerir:

• Alıcı ve satıcı (kendileri veya yardımcıları aracılığıyla).
• Avukat, bir işlemin yürütülmesine yardımcı olur ve bir vekaletname ile hareket edebilir.
• Noter belgeleri kontrol eder ve imzaları onaylar.
• Özel hesap : banka veya ödeme sistemi (örn. Mclean, Atalios, Banked Household).
• Emlakçılar çoğu zaman satıcının alıcı bulmasına yardımcı olurlar.

7. AML kontrolü: şeffaflık ön planda

Avusturya, kara para aklamayla mücadele (AML) konusunda oldukça katı düzenlemelere sahiptir. Fonlarınızın yasal kaynağını doğrulayan belgeler sunmanız gerekmektedir. Bu gereklilik hem bireyler hem de tüzel kişiler için geçerlidir. Her şeyin sorunsuz, hatasız veya yasal sorun olmadan ilerlemesini sağlamak için gerekli tüm belgeleri doğru bir şekilde toplamanıza ve hazırlamanıza yardımcı olacağız.

Avusturya yasaları, Viyana'daki gayrimenkul yatırımlarını herkes için şeffaf ve güvenli hale getirir. Bu sürecin yerel bir özelliği, uzun sürecidir (Avusturya'daki bürokratik süreçler, bu alandaki kişiler gibi yavaştır) ve çeşitli disiplinlerden ücretli üçüncü taraf uzmanların (avukatlar, emlakçılar, noterler ve bankalar) dahil edilmesi gerekliliğidir.

Tartışmasız bir avantaj, tüm aşamaların sıkı bir şekilde denetlenmesi ve bu sayede hata veya dolandırıcılık riskinin minimuma indirilmesidir. Uluslararası deneyime sahip bir şirket olarak, Avusturya sisteminin mükemmel bir dengeye sahip olduğunu düşünüyoruz: yapılandırılmış, güvenilir ve her adımda güven sağlıyor.

Başarılı bir yatırım için, yalnızca doğru mülkü seçmek değil, aynı zamanda gelecekteki kârı da dikkatlice hesaplamak önemlidir. Aynı zamanda, ek masrafları da unutmayın. Aşağıda, günümüz piyasasında nasıl işlediğini gösteren gerçek bir anlaşma örneği bulunmaktadır.

Hesaplama örneği:

Nesne : İkincil piyasada daire

Satın alma fiyatı: €300 000

Toplam işlem tutarı: yaklaşık 330.000 €

Kira geliri

• Kira Geliri: Aylık 1.400 € (Yıllık 16.800 €)

• Bakım maliyetleri (sigorta, büyük onarımlar, vb.): Aylık 300-320 €

• Net gelir: ~Ayda 1.100 €

• Yıllık getiri: yaklaşık %4

Kamu hizmetleri maliyetleri

Uzun vadeli kiralamalarda kiracı tüm faturaları ödemekten sorumludur:

• Elektrik (bireysel anlaşma kapsamında)

• Isınma ve su (Hausbetriebskosten'a dahil değilse)

• İnternet ve televizyon

Kira sözleşmesi kiracı adına düzenlenir. Bu, ev sahibinin daha az masraf yapması ve gelirinin istikrarlı ve net olması anlamına gelir.

Vergilendirme

Vergi miktarı, yatırımcının mülkiyet biçimi ve vatandaşlığı gibi çeşitli faktörlere bağlıdır:

• Gerçek kişiler: Avusturya'da kira vergisi %25'e kadar çıkmaktadır.

• Şirketler: Vergi azaltılabilir (örneğin, mülkün amortismanı, yönetim maliyetleri ve onarımlar dikkate alınarak).

Vergilendirmeyi en aza indirmek ve optimize etmek için, tüm temel konularda bir uzmana danışmanızı öneririz. Yatırım yapınızı optimize etmenize ve etkili bir mülkiyet modeli oluşturmanıza yardımcı olabiliriz; bizimle iletişime geçmeniz yeterli.

Kârınız sadece kira gelirinden değil, aynı zamanda mülkün değer kazanmasından da gelir. Publikationen , Viyana emlak piyasasının 2034 yılına kadar %55'e kadar değer kazanabileceğini tahmin ediyor. Dolayısıyla, 330.000 €' 510.000 €' ya dönüşebilir . Kira geliri ve fiyat artışını bir araya getirdiğinizde, hisse senetlerine yatırım yapmaktan daha düşük riskle yılda yaklaşık %6-7 getiri elde edersiniz.

Yatırım stratejileri

• Uzun dönem kiralama – istikrarlı gelir, minimum sorun, yasal garantiler.
• Kısa vadeli spekülasyon, piyasa fiyatının altında alım yapıldığında karlıdır; ancak deneyim, hız ve risk alma isteği gerektirir.
• Hibrit bir model – 3-5 yıl kiralayın ve zirve fiyattan satın. Esnek bir yaklaşım.

İpotek: Finansman Mümkün mü?

• AB vatandaşları için : Kredi almak mümkündür: sadece gelire ve iyi bir kredi geçmişine ihtiyacınız var. Prosedür standarttır.
• Yerleşik olmayanlar için : Uzman kuruluşlar aracılığıyla mümkündür. Bir banka seçeceğiz ve başvurudan imzaya kadar adım adım size rehberlik edeceğiz.

Önemli aşamalardan biri iyi kiracılar bulmaktır. Bu, aşağıdakileri yapan bir yönetim şirketi tarafından gerçekleştirilir:

• güvenilir web siteleri aracılığıyla kiracı arayışı;
• daireyi gösterir ve adaylarla pazarlık yapar;
• ödeme yapıp yapamayacaklarını kontrol eder;
• Yerel yasalara uygun olarak kira sözleşmesini doğru bir şekilde düzenler.

Sonuç olarak, ödeme yapmama veya boş mülklerle karşılaşma olasılığınız azalır ve düzenli olarak para gelir.

Eğer mülk "temel" bir bitişle satın alınmışsa veya yenileme gerektiriyorsa, yönetim şirketi tam onarım ve bir tasarım projesi sağlayabilir:

• stil seçimiyle düzenin geliştirilmesi ve onaylanması;
• mobilya, ekipman ve malzemelerin satın alınması;
• yüklenicilerin ve iş süreçlerinin kontrolü;
• Gerekiyorsa kısa süreli kiralama için ruhsat alınması.

Amaç çekici bir ortam yaratmaktır

Yönetim şirketi, işgal ve onarımlar da dahil olmak üzere tam kapsamlı bakım hizmetleri sunmaktadır:

• kiracılarla iletişimin sürdürülmesi;
• mühendislik sistemlerinin teknik bakımının organizasyonu;
• fatura ödemeleri (gerekirse);
• Sahibine raporların hazırlanması ve sunulması (aylık, üç aylık).

Yatırımcı, gelir ve giderlerine ilişkin şeffaf raporlamaya erişebiliyor ve kararlarını uzaktan alabiliyor.

Anahtar teslim hizmetimizin en büyük avantajı size zaman kazandırmasıdır. Yerel ayrıntılarla kendiniz uğraşmanıza gerek kalmaz. Başka bir ülkede yaşayıp evrak işleriyle uğraşmayı unutabilirsiniz; her şeyi biz hallederiz.

Viyana ve Avusturya genelinde güvenilir emlak yönetim şirketleriyle çalışıyoruz. Bu size güvenebileceğiniz anahtar teslim bir çözüm sunuyor: her şey şeffaf ve şeffaf.

Döviz kuru riski, gelirlerini dolar gibi diğer para birimlerinden elde edenleri etkiler. Avusturya'da tüm ödemeler avro cinsinden yapıldığından, döviz kuru dalgalanmaları kârı azaltabilir. Bundan kaçınmak için döviz kuru dalgalanmalarına karşı korunmalı veya yalnızca avro bölgesi içindeki projelere yatırım yapmalısınız.

yasal riskler ortaya çıkar. Kendinizi korumak basittir: Yetkin bir avukat tutmanız yeterlidir. Avukatınız daireyi, satıcıyı ve tüm şart ve koşulları inceleyecek ve uygun bir sözleşme hazırlayacaktır.

Kira riskleri , bir dairenin kiracı olmadan boş kalması, kiracının ödemeyi bırakması veya tahliye ile ilgili zorluklar yaşanması durumlarını içerir. Kiracıların dikkatli seçilmesi, deneyimli bir emlakçı ile kira sözleşmesi müzakere edilmesi ve gelir kaybını karşılayacak sigorta yaptırmak bu riskleri azaltmaya yardımcı olabilir.

Avusturya'da mülkünüzü korumak için farklı sigorta türleri satın alabilirsiniz:

• dairenin veya evin kendisinin sigortası (yangın, su baskını, hasar ve diğer sorunlara karşı);
• kazara birine zarar vermeniz veya hasara yol açmanız durumunda sigorta (örneğin, alt kattaki komşularınızı su basması);
• kira geliri kaybına karşı sigorta (dairenin herhangi bir nedenle kiraya verilememesi durumunda).

Bu sigorta poliçeleri, sorunlar nedeniyle beklenmedik masraflara para harcamanızı önlemenize ve ayrıca mülkünüzü kiraya vererek istikrarlı bir gelir elde etmenize yardımcı olur.

İnşaatı devam eden bir daire satın alıyorsanız, müteahhidin güvenilir olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Aşağıdakilere dikkat etmenizi öneririz:

• Şimdiye kadar ne tür evler inşa etti?
• Onun hakkında ne diyorlar?
• Mali durumu güçlü mü?
• Arazi ve evraklar konusunda her şey net mi?

Bir işlem yapmadan önce tüm bilgilerin doğruluğunu teyit etmek için mutlaka profesyonel bir avukat ve emlakçı ile çalışın.

Fiyatlar yükseldiğinde (enflasyon), Avusturya'da yatırım amaçlı gayrimenkuller en güvenilir yatırım yollarından biri olmaya devam ediyor. Viyana'daki daireler ve evler tarihsel olarak değer kazanmıştır ve bunları kiraya vermek, diğer her şeyin artan fiyatlarını dengeleyen bir gelir sağlar. Dahası, "gerçek" bir varlığa sahip olmak, yatırımcılara uzun vadede güven ve gönül rahatlığı sağlar.

2023-2025 yılları arasında Viyana'daki daire ve konut fiyatları neredeyse hiç değişmedi. Bu durum, artan yaşam maliyetlerine (enflasyon) ve Avrupa Merkez Bankası'nın etkisiyle Avro Bölgesi'nde artan borçlanma maliyetlerine rağmen gerçekleşti. Piyasadaki bu sakinlik tesadüf değil: sıkı düzenlemeler, az sayıda yeni ilan ve heyecan eksikliği, istikrarlı ve öngörülebilir bir ortam yaratıyor.

Ancak değişimler şimdiden gözle görülür hale geldi. ECB'nin faiz indirimi yeni bir sayfa açıyor: ipotekler tekrar ucuzluyor ve satın almayı kolaylaştırıyor. Talep artıyor; sadece yabancılardan değil, Avusturyalılardan da talep artıyor. Konut arzı hâlâ sınırlı olduğundan, piyasa yavaş ama emin adımlarla daha yüksek fiyatlara yöneliyor.

Viyana, fiyatların fırlayabildiği Berlin veya Prag gibi değil. Burada her şey yavaş yavaş ve sorunsuz bir şekilde değişiyor. Parklar, mağazalar, okullar ve iyi ulaşım gibi ihtiyaç duydukları her şeye sahip, köklü semtlerde ev satın almak isteyen insan sayısının giderek arttığını görüyoruz.

Akıllı Şehir Viyana sayesinde değişiyor . Şehir, yeni banliyölerle değil, eski semtlerin yenilenmesiyle büyüyor. Gelişim, genişlikte değil, derinlemesine: yenileme, karma kullanımlı geliştirme, enerji verimliliği iyileştirmeleri ve dijitalleşme yoluyla. Bu yaklaşım, hem yaşam hem de yatırım için cazip, yüksek kaliteli bir kentsel ortam yaratıyor.

Viyana, istikrarlı ve yaşanabilir bir şehir olup, Avusturya'nın dört bir yanından ve yurt dışından insanları kendine çekmektedir. 2030 yılına kadar şehrin nüfusunun 200.000 kişi . Ancak konut inşaat hızı beklentilerin çok altında ve bu durum şüphesiz uzun vadede önemli bir konut açığını sürdürecektir.

Daha da önemlisi, insanlar Viyana'ya uzun vadeli bir amaç için geliyor: iyi çalışanlar, çocuklu aileler ve iyi maaş alan insanlar. Bu sakinler istikrarlı kira ödüyor, bu da gayrimenkul yatırımlarını daha güvenilir ve karlı hale getiriyor.

Son olarak, Viyana dünyanın yaşanacak en iyi şehirleri arasında yer almaya devam ediyor. Evet, Kopenhag beklenmedik bir şekilde 2025'te birinci oldu, ancak Viyana hala birçok önemli alanda öne çıkıyor: mükemmel ulaşım, iyi hastaneler, güvenli sokaklar, güzel binalar, yüksek kaliteli eğitim ve hoş bir iklim.

Peki bu yatırımcılar için ne anlama geliyor? Viyana'da gayrimenkule yatırım yapmak hızlı para kazanmakla ilgili değil. 5-10 yıl süren uzun vadeli bir yatırım: iyi düşünülmüş, anlaşılır ve minimum riskli. Ve şu anda özellikle kazançlı: krediler ucuzluyor, şehir daha kalabalık hale geliyor ve şehir gelişiyor. Bu harika bir fırsat ve şimdiden ortaya çıkmaya başladı.

Bunun gerçek hayatta nasıl işlediğini göstermek için, 2024 yılında müşterilerimiz için tamamladığımız birkaç gerçek işlemden bahsedeceğim. Her daireyi, yatırımcının hedefleri ve yeteneklerine göre, bütçesini, yatırım yapma isteğini, arzu ettiği getiriyi ve öngörülen yaşam süresini göz önünde bulundurarak aradık.

Vaka 1: İkinci Bölge – 64 m², verim %4,5

Fiyatı artabilecek bir daire satın almaktan çekinmeyen bir yatırımcı için Leopoldstadt'ta Leopoldstadt 2. bölge) bir seçenek bulduk. 64 metrekarelik daire, 1960'lardan kalma bir binada yer alıyor. Durumu kötüydü; bazı tadilatlara ihtiyacı vardı, ancak bu tadilatlar satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürdü.

Kiralık dairemizde bazı tadilatlar yaptık ve daire kısa sürede yıllık %4,5 getiri sağlamaya başladı; bu da piyasa ortalamasının üzerinde. Bu örnek, kuralı mükemmel bir şekilde açıklıyor: İyi bir fiyata satın al, iyi bir kâr elde et.

Vaka 2: Dördüncü Bölge – 2 yatak odalı daire, %3,8 getiri

Wieden bir daire . 1973 yılında inşa edilmiş bir binada daire satın aldık. Bölge oldukça prestijli, daire sakin ve yeşil bir avluda yer alıyor ve metroya çok yakın. Yatırımcı Avrupa Birliği üyesi olmadığı için anlaşmayı tamamlamak için özel bir izin almamız gerekti.

Konumu nedeniyle fiyatı daha yüksek olsa da, daireyi kiraya vermek %3,8 getiri sağlıyor. Daha da önemlisi, bu dairenin fiyatı şehir ortalamasından daha hızlı değer kazanacak. Bu seçenek, hızlı getiri potansiyeli olan güvenli bir yatırım arayanlar için ideal.

Vaka 3: Onuncu Bölge – 71 m², verim %4,2

Favoriten metronun hemen yanında büyük bir daire satın aldık . Mahalle pek de lüks olmasa da hızla gelişiyor ve fiyatlar hala uygun. Şehir merkezine arabayla sadece 15 dakika uzaklıkta. Bu konumu, ulaşım kolaylığı ve bölgenin daha popüler ve daha pahalı hale geleceği umuduyla seçtik. Sonuç olarak, daire şimdiden %4,2 getiri sağlıyor ve çevredeki altyapı geliştikçe fiyatının zamanla artma ihtimali yüksek.

Vaka 4: 22. Bölgedeki yeni bina – 54 m², %3,2 verim

Donaustadt 54 metrekarelik yeni, anahtar teslim bir daire bulduk . Bu modern mülkte tadilat gerekmiyor ve hemen kiraya verdik. Buradaki getiri biraz daha düşük - %3,2 . Ancak bu, ideal bir anahtar teslim seçenek: minimum çaba ve zahmet. İç huzuruna ve yatırım güvenliğine değer verenler için mükemmel bir seçim.

Vaka 5: Bölge 15 – 3 odalı daire, getiri %4,4

BAE'li bir yatırımcı için Rudolfsheim-Fünfhaus . Bölge ulaşım için elverişli (iyi toplu taşıma) ve birçok kişi kiralamak istiyor. Daire, Westbahnhof tren istasyonunun yakınında, 1980'lerden kalma bir binada yer alan üç odalı, 70 m²'lik bir dairedir.

Daire iyi durumdaydı, sadece birkaç kozmetik tadilata ihtiyacı vardı. Tadilat ve mobilya alımı da dahil olmak üzere her şeyi uzaktan organize ettik. Yaklaşık 15.000 avroya . Tadilat sayesinde hızla kiracı bulduk.

Daire şu anda %4,4 getiri sağlıyor. Ev sahibinin neredeyse hiç müdahalesine gerek yok. Yönetim şirketi, tüm rutin daire yönetimi ve kiracı yönetimini üstleniyor. Bu, istikrarlı bir gelir elde etmek ve yatırımlarını uzaktan ve sorunsuz bir şekilde yönetirken dairenin değerinin artmasını bekleyenler için mükemmel bir seçenek.

Viyana'da gayrimenkule yatırım yapmak sadece güzel binalarla ilgili değil. Her şeyin açık, güvenli ve dürüst olduğu bir ülkede paranızı korumanın bir yolu. Bunu yapıyorum çünkü burada gerçek bir değer var: fiyatlar sürekli artıyor, kurallar net ve neredeyse hiç sürpriz yok.

Son birkaç yıldır Avrupa ve diğer ülkelerden birçok müşteriye yardımcı olduk. Yeni gelenlerin hatalardan kaçınmasına, değer artışı potansiyeli olan mülkler bulmasına, satın alımlarını doğru bir şekilde gerçekleştirmesine ve gelecekteki gelirlerini hesaplamasına yardımcı olduk. En önemlisi, her zaman satıcı için değil, sizin için çalışıyoruz.

Amacım size herhangi bir fiyata daire satmak değil, akıllıca bir yatırım kararı vermenize yardımcı olmak. Biz emlakçı, müteahhit veya aracı değiliz. Danışmanlarınızız. Viyana'da fiyatı artacak, kiraya vermesi kolay ve hiç yatırım yapmamanın en iyi olduğu daireleri nerede bulabileceğinizi biliyoruz.

Sadece peşin mülk alımlarında yardımcı oluyoruz . Mülkün birden fazla sahibi arasında paylaşıldığı mülklerle çalışmıyoruz. Çalışmaya başladığımız minimum tutar 250.000 . Viyana'da uzun vadeli kiralamak, tasarruf etmek veya sadece yerel emlak piyasasını anlamak için bir daire veya ev satın almak istiyorsanız, lütfen bizimle iletişime geçin. Bildiğimiz her şeyi sizinle paylaşmaktan ve doğru kararı vermenize yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.