Avusturya Gayrimenkul Piyasasına Yatırım Yapmak: Bilmeniz Gerekenler

Enflasyonun yüksek olduğu ve ekonominin çalkantılı olduğu dönemlerde, gayrimenkule yatırım yapmak, sermayenizi korumanın yanı sıra artırmanın da en etkili yollarından biridir.

Infina'nın açık verilerine göre , Avusturya ekonomisi istikrarıyla biliniyor ve Viyana gayrimenkul piyasası, ani çöküşler veya spekülasyonlar olmadan onlarca yıldır büyüyor. Viyana'da konut fiyatlarındaki son 30-40 yıldaki istikrarlı büyüme sayesinde, bu piyasa uzun vadeli yatırımlar için en güvenilir ve öngörülebilir piyasalardan biri haline geldi.

%8-10 (ve bazı yerlerde %15-20'ye varan) enflasyon, giderek daha fazla yatırımcıyı nakde, devletin büyük miktarlarda para basmasıyla değer kaybeden varlıklara veya "istikrarsız" dijital varlıklara değil, başka alternatiflere yönelmeye zorluyor. Bu nedenle, Viyana'daki gayrimenkul sadece bir "güvenli liman" değil, tasarruflar için gerçek bir koruma sağlıyor.

Bu yöntem, geliri öngörülebilir olan gayrimenkullerde (örneğin, kiralık daireler veya tıp merkezleri) en güvenilir şekilde işe yarar. Bu tür gayrimenkullerin karları sadece enflasyondan kaynaklanan kayıpları karşılamakla kalmaz, aynı zamanda gelir de üretir. Yetkin ve profesyonel bir yaklaşımla, belirli gayrimenkuller krizlere ve küresel istikrarsızlığa rağmen sermayenizin %80'ine kadarını koruyabilir.

Viyana, yatırım potansiyelini bilinçli olarak sınırlı ve bu akıllıca bir yaklaşım: yeni inşaatlar sıkı bir şekilde kontrol ediliyor, tarihi binalar korunuyor ve piyasadaki arz ve talep dengesi özenle sağlanıyor.

Bu nedenle, burada talep her zaman arzdan daha yüksektir ve bu tür gayrimenkuller sadece talep görmeye devam etmekle kalmaz (satılması kolaydır), aynı zamanda fiyatları da sürekli olarak artar.

Bu makalede, Avusturya gayrimenkulüne yatırım yapmanın neden karlı olmaya devam ettiğini, hem AB vatandaşları hem de AB dışında yaşayanlar için hangi yatırım seçeneklerinin mevcut olduğunu, bir mülk seçerken hangi faktörleri göz önünde bulundurmanız gerektiğini ve istikrar, tam yasal uygunluk ve net bir getiri sağlayacak güvenilir bir planın nasıl geliştirileceğini inceleyeceğiz.

Gayrimenkul sektöründe yıllarca edindiğim bulgularımı ve pratik deneyimlerimi paylaşacağım. Amacım, Avusturya'ya akıllıca ve minimum riskle nasıl yatırım yapacağınızı anlamanıza yardımcı olmak.

Eğer istikrarsız piyasalarda istikrar arıyorsanız, Viyana'nın yatırım amaçlı gayrimenkulleri sizin için güvenli bir liman olabilir. Zaman içinde kendini kanıtlamış ve krizlere dayanmıştır. On yıllardır Viyana piyasası, Avrupa'nın en güvenilir piyasalarından biri . Bu nedenle giderek daha fazla birey ve büyük fon, uzun vadeli sermaye koruması için Viyana'yı tercih etmektedir. Sadece "neden"ini değil, aynı zamanda pratik adımları da anlamak önemlidir: yerel düzenlemeleri ve maliyetleri dikkate alarak Viyana'da nasıl daire satın alınır

Avusturya sadece istikrarlı bir ülke değil, aynı zamanda iyi işleyen bir makine. 2023'te enflasyon (fiyat artışları) burada birçok Euro bölgesi komşusuna göre daha iyi kontrol edildi. Viyana ise tüm bunların kalbi.

Viyana sadece başkent değil, aynı zamanda güçlü bir yatırım merkezi. Şehir sadece turizm veya finans odaklı değil; sağlık, bilişim ve eğitim sektörleri de gelişiyor. Bu faktörler, birçok insanın geleceğini Viyana'da görme arzusuna katkıda bulunuyor ve bu da kaçınılmaz olarak kiralık veya mülk sahibi olmak üzere gayrimenkul düşüncelerine yol açıyor.

Avusturya İstatistik Kurumu'nun resmi internet sitesine göre , Viyana'da yaşayanların %75'inden fazlası ev sahibi olmak yerine kirada oturuyor Ortalama yıllık getiri %2,5 ile %4 arasında değişiyor Bununla birlikte, özellikle tıp sektöründe (örneğin klinikler, ofisler) veya öğrenciler tarafından talep gören bazı mülkler için getiri önemli ölçüde daha yüksek olabilir – yıllık %6-8'e .

Daha önce de belirttiğim gibi, Viyana emlak piyasasında talep o kadar yüksek ki, mülkler çoğu zaman 24 saat içinde kiralanıyor. Bu, abartı değil, gerçek bir piyasa gerçeği.

Viyana'da konut fiyatları 30-40 yıldır istikrarlı bir şekilde yükseliyor. Kredi faiz oranlarının fırladığı 2022-2023 yıllarında bile piyasa çökmedi, sadece biraz yavaşladı. 2024'ten beri büyüme tekrar hız kazandı ve tüm göstergeler bunun yakın zamanda sona ermeyeceğini işaret ediyor. 2034 yılına kadar fiyatların mevcut seviyelere kıyasla %55 artması bekleniyor .

Fiyatlar neden bu kadar istikrarlı bir şekilde yükseliyor? Cevap basit: Viyana'nın tam merkezinde yeni konut inşa etmek neredeyse imkansız. Şehrin tarihi binaları, mimari yönetmelikleri ve sıkı inşaat kuralları nedeniyle, merkezde yeni konut neredeyse yok denecek kadar az. Ama insanlar yine de orada yaşamak istiyor; talep hiç azalmadı! Bunu Dubai ile karşılaştırın: Orada tüm mahalleler inşa ediliyor, oysa Viyana'da merkezdeki her yeni bina neredeyse eşsiz bir olay, yaygın bir durum değil.

Avusturya'nın yatırım amaçlı gayrimenkul piyasası, konuttan ticari gayrimenkule kadar çeşitlilik göstermektedir. Her seçeneğin kendine özgü özellikleri, farklı getirileri ve farklı riskleri vardır. Hangisini seçmeli? Bu, stratejinize bağlıdır: istikrarlı kira gelirleri, zaman içinde varlık değer artışı veya portföy çeşitlendirmesi.

Viyana'da konut gayrimenkulüne yatırım yapmak umut verici görünüyor. Knight Frank'ın yaptığı bir göre şehir, yatırımcı cazibesi açısından Avrupa'nın en iyi on şehri arasında yer alıyor. Eurostat da : Viyana'da konut fiyatları yıllık %4-6 oranında artıyor ve gelişmiş bölgelerde bu artış daha da belirgin. Diğer büyük başkentlerle karşılaştırıldığında, Viyana çok istikrarlı sonuçlar sergiliyor.

Viyana, yatırımcılar için elverişli bir denge sunuyor. Gayrimenkul piyasası, güvenilir düzenlemeler, yüksek yaşam kalitesi ve istikrarlı talep nedeniyle cazip.

Piyasa bilinçli olarak spekülasyondan uzaklaşıyor ve uzun vadeli kiralama sözleşmelerine, enerji verimliliğine ve açık işlemlere odaklanıyor. Sonuç olarak herkes kazanıyor: sakinler konforun tadını çıkarırken, yatırımcılar da istikrarlı ve öngörülebilir bir piyasadan faydalanıyor.

Viyana, uzun vadeli gayrimenkul yatırımları için Avrupa'nın en karlı şehirleri arasında sürekli olarak üst sıralarda yer almaktadır. Bunun birkaç nedeni var: mükemmel yaşam kalitesi, tüm olanaklara kolay erişim ve istikrarlı bir ortam. Bu nedenle uluslararası yatırımcılar Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmaya çok istekli.

Viyana'nın diğer AB başkentlerine göre belirgin bir avantajı var: gayrimenkul piyasasının kuralları açık ve istikrarlı. Bu da makul vergi oranları ve mülkiyet haklarının güvenilir bir şekilde korunması anlamına geliyor. Bu koşullar, yatırımınızın değerinde istikrarlı bir büyüme ve kira gelirlerinden düzenli bir gelir elde etmeniz için ideal bir ortam yaratıyor.

Kısa süreli kiralama işlemlerinin düzenlenmesi özel bir dikkat gerektiriyor . Birçok bölgedeki Airbnb düzenlemeleri, piyasanın aşırı ısınmasını ve spekülatif fiyat artışlarını engelliyor.

Tüm avantajlarına rağmen, Viyana hala diğer Avrupa başkentlerinden daha ucuz. Neden? Birçok piyasa düzenlemesi var, yapay fiyat enflasyonu yok ve büyüme yavaş ve temkinli. Ancak bu, gelecekteki güvenli büyümenin temelini oluşturuyor. Analistler, 2034 yılına kadar fiyatların %50-55 oranında artabileceğini tahmin ediyor. Bu durum özellikle daire ve ev sıkıntısının olduğu bölgelerde geçerli.

Viyana gayrimenkulüne başarılı bir şekilde yatırım yapmak için öncelikle doğru daireyi veya evi seçmeniz gerekir. Buradaki piyasa sakin, ancak birçok kural var. Bu nedenle, özellikle deneyimli bir kişiye ihtiyaç duyuluyor: Para kazandıracak olan satın alma işlemidir. Nasıl mı? Maliyeti doğru hesaplayarak, dikkatlice planlayarak ve gerçek fiyatından daha düşük bir fiyata satın alarak. Sıcak ve aşırı ısınmış piyasaların aksine, burada acele etmeye gerek yok. Kararlar, rakamlar doğrulandıktan ve geleceğe yönelik bir plan yapıldıktan sonra verilir.

Viyana'da 7.500'e kadar satılık gayrimenkul bulunuyor . Ancak tahminlerimize göre, sadece yaklaşık %2'si gerçekten iyi ve iyi bir yatırım. Özetle: akıllıca seçim yapmak çok önemli. Birçok şeyi kontrol etmeniz gerekiyor: evin/dairenin durumu, belgelerin yasallığı, fiyat artışı potansiyeli ve kiraya vermenin kolaylığı.

Büyük veri tabanlarını işlemek için yapay zekâ kullanıyoruz . Bu, fiyatlar, gerçekleşen işlemler, farklı mahallelerin gelişimi, farklı lokasyonlardaki kiralama ve satın alma talebi ve diğer önemli göstergeler hakkındaki verileri içerir. İlk aşamada, algoritmalar en umut vadeden seçenekleri belirler. İkinci aşamada, uzmanlarımız bu tür her bir mülkü bizzat inceler.

İkinci el piyasası en likit konutları sunar. Bu mülkler genellikle tarihi bölgelerde bulunur ve uzun vadeli kiracılar arasında sürekli talep görmektedir. Binanın ve mahallenin gelişim potansiyeli, ulaşım olanaklarına yakınlığı ve mülkün yıpranma durumu göz önüne alındığında, piyasa fiyatından daha düşük bir fiyata daire bulmak mümkündür. Ancak, önemli olan işlemin yasal bütünlüğünü, kiracıların güvenilirliğini ve tüm altyapı hizmetlerinin düzgün çalışmasını doğrulamaktır.

Viyana'daki yeni binalar ( Neubau ), tarzları ve modern tasarımları nedeniyle çekicidir. Enerji verimlidirler ve yüksek kalitededirler. Ancak fiyatları, ikinci el piyasasındaki benzer büyüklükteki dairelere göre genellikle %30-40 daha yüksektir.

Yeni binaların yüksek maliyeti sadece kalitelerinden kaynaklanmıyor. Aynı zamanda projelerin kendilerinin yüksek maliyetinden, malzeme tedarikindeki zorluklardan ve müteahhidin üstlendiği önemli risklerden de kaynaklanıyor. Yatırımcılar için en önemli nokta, bu dairenin gelecekteki fiyat artışının başlangıçtaki primin karşılığını gerçekten verip vermeyeceğini gerçekçi bir şekilde değerlendirmektir

Küçük daireler düşük gelirli olmaları nedeniyle cazip görünse de, Viyana'da herkes için uygun değiller. Başlıca kiracıları öğrenciler, göçmen işçiler ve göçmenlerdir. Bu da daha fazla zahmet anlamına gelir: Sürekli yeni kiracı aramak ve kirayı sürekli takip etmek zorundasınız. Bu tür mülkleri yalnızca güvenilir bölgelerde ve yalnızca kimin kiralayacağını ve nasıl yönetileceğini net bir şekilde anladığınız durumlarda öneriyoruz.

Uzun vadeli kiralamalar en güvenilir seçenektir. Burada oturanlar, birkaç günlüğüne kiralayanların aksine, 5-10 yıl gibi uzun vadeli sürelerle ikamet ederler. Genellikle daireyi boş olarak, mobilyalarınız olmadan kiralarlar ve tüm şartlar ve koşullar yasa ile açıkça belirlenmiştir. Bu, bakım maliyetlerinden önemli ölçüde tasarruf sağlamaya ve kesin bir gelir elde etmeye yardımcı olur. Viyana şehir yetkilileri bu tür uzun vadeli kiralamayı aktif olarak desteklemektedir.

turistik amaçlı kiralık konutlar oldukça karmaşık bir hal aldı, çünkü yetkililer düzenlemeleri önemli ölçüde sıkılaştırdı. 2024 yılından itibaren kısa süreli kiralamalar yalnızca belirli onaylı bölgelerde yapılabiliyor. Bu iş sürekli gözetim gerektiriyor: Tüm yasalara iyice hakim olmanız ve daireyi 7/24 yönetmeye hazır olmanız gerekiyor. Bu nedenle, öncelikle birden fazla mülke sahip ve kendi temizlik ve misafir yönetimi ekibi olan deneyimli yatırımcılar tarafından tercih ediliyor.

Ticari gayrimenkul sektörü bir dönüm noktasında. Çevrimiçi alışveriş patlaması birçok mağaza ve depoyu boş bıraktı. Ancak, özel ofisler, hizmet noktaları ve klinikler gibi diğer formatlara olan talep arttı. Bu kaos ortamında başarının anahtarı, ya ödeme gücü garantili bir kiracı bulmak ya da eski bir alanı modern ihtiyaçlara göre tamamen yeniden tasarlayacak akıllı bir plana sahip olmaktır.

Mahalleler önemlidir. Viyana, tamamen farklı 23 bölgeden oluşmaktadır. Her birinin kendine özgü kuralları vardır: fiyatlar kendi hızlarında dalgalanır, her yerde inşaat sınırlıdır ve orada yaşayan insanlar çeşitlidir. Hatta tek bir bölge içinde bile, sokak manzaraları büyük ölçüde değişebilir! Biz daha derine iniyoruz: çok miktarda satış verisini analiz ediyor ve fiyatların hızla yükseleceği, değerinin altında olan köşeleri tam olarak buluyoruz. Bu sayede müşterilerimiz sadece Viyana gayrimenkulüne yatırım ; büyüme potansiyeli olan mülkler satın alıyorlar.

Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmanın çeşitli yolları vardır. Her şey kim olduğunuza (vatandaşlığınız), ne kadar yatırım yapmak istediğinize, hedeflerinize ve ne kadar aktif olarak katılmaya istekli olduğunuza bağlıdır. Kendi adınıza bir daire satın almaktan, AB şirketleri aracılığıyla daha karmaşık seçeneklere veya büyük gayrimenkul fonlarına yatırım yapmaya kadar çeşitli seçenekler sunuyoruz.

Eğer AB veya Avrupa Ekonomik Alanı vatandaşıysanız (örneğin Almanya, Fransa, Polonya), Viyana'da herhangi bir ek şart olmaksızın rahatlıkla . Ancak diğer ülkelerin vatandaşları (Ukrayna, ABD veya İngiltere gibi) için kurallar daha katıdır ( Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin kısıtlamalara ): doğrudan satın alma işlemi, Viyana Sulh Ceza Mahkemesi'nin özel bir başvurusunun onaylanmasından sonra ancak mümkündür.

Bu izni herkes alamıyor. Sadece Avusturya ile güçlü bağları olanlar—burada yaşayanlar, çalışanlar, işletme sahipleri veya vergi ödeyenler—şans bulabiliyor. Karar verilmesi aylar sürebiliyor ve iznin verileceğinin de garantisi yok.

Bu, diğer ülkelerin vatandaşları için en uygun ve popüler seçenektir. İki ana rota vardır:

● Kendi Avusturya şirketinizi kurun (örneğin, GmbH)

● Başka bir AB ülkesindeki (örneğin Slovakya, Kıbrıs veya İrlanda) hazır bir şirket aracılığıyla satın alın

Bu yaklaşım, satın alma için özel devlet izni alma ihtiyacını ortadan kaldırır, gayrimenkulün satışını veya devrini önemli ölçüde basitleştirir, vergi yükünü yasal olarak azaltmaya olanak tanır ve ayrıca mülkün hemen kiralanmasına veya satılmasına imkan sağlar.

Şunu hatırlamak önemlidir:

● Mali belgelerin (muhasebe) zorunlu olarak tutulması ve yıllık raporların sunulması

● Şirketin sürdürülmesi için düzenli giderler

● Avusturya'da şirket karları, kira gelirleri ve temettüler üzerinden alınan vergiler

Doğru yapılandırıldığında, bu uzun vadeli gayrimenkul yatırımı için en etkili yöntemdir.

Gayrimenkulünüzü yönetmek istemiyor musunuz? Gayrimenkul yatırım fonları (REIF'ler) sizin için her şeyi halleder. Mevcut bir gayrimenkul portföyünde pay satın alırsınız ve profesyoneller bunları yönetir. Geliriniz yatırımınızın miktarına bağlıdır.

Risk almak istemeyenler ve işlemlerle, kiracılarla zaman kaybetmek istemeyenler için ideal bir seçenek.

Avusturya, gayrimenkul alıcılarını vatandaşlıklarına göre ayırıyor. Bu nedenle, AB vatandaşları (Almanlar, Polonyalılar ve Fransızlar gibi) Viyana'da veya başka herhangi bir şehirde kısıtlama olmaksızın gayrimenkul satın alabilirler. Diğer herkes (Ukraynalılar, Amerikalılar, İngilizler ve diğerleri) Viyana şehir yönetimi olan Magistrat'tan izin almak zorundadır.

Bu izni almak için Avusturya ile bir bağlantınız olması gerekir: orada oturma izniniz olmalı, orada çalışmalı veya iş yapmalısınız ya da orada vergi ödemelisiniz. Böyle bir bağlantı olmadan süreç aylarca sürebilir ve genellikle ret ile sonuçlanır.

Bu gibi durumlarda, müşterilerimize başka bir seçeneği değerlendirmelerini tavsiye ediyoruz: mülkü AB'de kayıtlı bir şirket (örneğin, Avusturya GmbH veya Estonya şirketi) aracılığıyla satın almak. Bu tamamen yasaldır. Yine de mülkün tam sahibi siz olacaksınız ve mülkü istediğiniz gibi elden çıkarabilirsiniz.

1. Mülkiyet biçiminin seçilmesi

Gayrimenkulünüzü kendi adınıza veya şirketinizin adına tescil ettirebilirsiniz. Vergileri en aza indirmek, varlıklarınızı korumak ve hedeflerinize ulaşmak için mülkiyetinizi en iyi şekilde nasıl tescil ettireceğinizi anlamanıza yardımcı olacağız.

2. Nesne doğrulama (Durum Tespiti)

Satın almadan önce hem teknik hem de hukuki hususları kontrol ediyoruz: hakların yasallığından borçlara ve mülk üzerindeki gizli kısıtlamalara kadar.

3. Kaufanbot – ön anlaşma

Satın alma kararınızın kesinleştiğini teyit eden bir belge. Temel şartları özetler ve noter imzasıyla bağlayıcı hale gelir. Bu, satıcıya fikrinizi değiştirmeyeceğinizin garantisini verir.

4. Alım Satım Sözleşmesi (Kaufvertrag)
Bu belge, işlemin tüm şartlarını özetleyen bir avukat tarafından hazırlanır. Alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, evrak işlemleri ve para transferi başlar.

5. Tapu siciline kayıt (Grundbuch)

Avukatımız gerekli tüm belgeleri resmi veri tabanına (kayıt defterine) gönderir. Her şey kaydedilip onaylandıktan sonra, alıcı resmi olarak mülkün tapusunu alır.

6. İşleme taraf olanlar

Avusturya usulü bir işlem tipik olarak şunları içerir:

• Alıcı ve satıcı (veya temsilcileri)
• Avukat, işlem sırasında eşlik eder ve güvenilir bir kişi olarak hareket edebilir.
• Noter – imzaları onaylar, belgeleri kontrol eder.
• McLean Atalios veya Banked Household gibi bir banka veya emanet ödeme sistemi
• Emlakçı – genellikle satıcının çıkarlarını temsil eder.

İşlem genellikle şunları içerir:

• Alıcı ve satıcı (kendileri veya yardımcıları aracılığıyla).
• Avukat, bir işlemin yürütülmesine yardımcı olur ve vekaletname kapsamında hareket edebilir.
• Noter, belgeleri inceler ve imzaları onaylar.
• Özel hesap : banka veya ödeme sistemi (örneğin McLean, Atalios, Banked Household).
• Emlakçı çoğunlukla satıcının alıcı bulmasına yardımcı olur.

7. Kara Para Aklama Kontrolü: Önce Şeffaflık

Avusturya'da kara para aklama karşıtı (AML) düzenlemeler oldukça katıdır. Fonlarınızın yasal kaynağını teyit eden belgeler sunmanız gerekmektedir. Bu gereklilik hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler için geçerlidir. Her şeyin sorunsuz, hatasız ve yasal sorun yaşanmadan ilerlemesi için gerekli tüm belgeleri doğru bir şekilde toplamanıza ve hazırlamanıza yardımcı olacağız.

Avusturya yasaları, Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmayı herkes için şeffaf ve güvenli hale getiriyor. Bu sürecin yerel bir özelliği, uzun sürmesi (Avusturya bürokratik süreçleri, bu alandaki insanlar gibi yavaştır) ve çeşitli disiplinlerden ücretli üçüncü taraf uzmanların (avukatlar, emlakçılar, noterler ve bankalar) dahil edilmesini gerektirmesidir.

En büyük avantajlarından biri, tüm aşamaların sıkı bir şekilde düzenlenmesi ve bunun sonucunda hata veya dolandırıcılık riskinin minimum düzeyde olmasıdır. Uluslararası deneyime sahip bir şirket olarak, Avusturya sistemini mükemmel bir dengeye sahip olarak görüyoruz: yapılandırılmış, güvenilir ve her adımda güven veriyor.

Başarılı bir yatırım için, doğru gayrimenkulü seçmenin yanı sıra gelecekteki karı da dikkatlice hesaplamak önemlidir. Aynı zamanda, ek masrafları da göz ardı etmemek gerekir. Aşağıda, günümüz piyasasında nasıl işlediğini gösteren gerçek bir örnek bulunmaktadır.

Hesaplama örneği:

Nesne : İkinci el piyasasındaki daire

Satın alma fiyatı: €300 000

Toplam işlem tutarı: yaklaşık 330.000 €

Kira geliri

• Kira Geliri: Aylık 1.400 € (Yıllık 16.800 €)

• Bakım masrafları (sigorta, büyük onarımlar vb.): Aylık 300-320 €

• Net gelir: ayda yaklaşık 1.100 €

• Yıllık verim: yaklaşık %4

Kamu hizmetleri maliyetleri

Uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiracı tüm faturaları ödemekle yükümlüdür:

• Elektrik (bireysel anlaşma kapsamında)

• Isıtma ve su (eğer Hausbetriebskosten'e dahil değilse)

• İnternet ve televizyon

Kira sözleşmesi kiracının adına düzenlenir. Bu, ev sahibinin daha az masrafı olduğu ve gelirinin istikrarlı ve düzenli olduğu anlamına gelir.

Vergilendirme

Vergi miktarı, mülkiyet şekli ve yatırımcının vatandaşlığı gibi çeşitli faktörlere bağlıdır:

• Bireysel kiracılar: Avusturya'da kira vergisi %25'e kadar çıkmaktadır.

• Şirketler: Vergi, (örneğin, gayrimenkul amortismanı, yönetim giderleri ve onarımlar dikkate alınarak) azaltılabilir.

Vergi yükünü en aza indirmek ve optimize etmek için, tüm önemli konularda bir uzmana danışmanızı öneririz. Yatırım yapınızı optimize etmenize ve etkili bir sahiplik modeli oluşturmanıza yardımcı olabiliriz; bizimle iletişime geçmeniz yeterli.

Karınız sadece kira gelirlerinden değil, aynı zamanda gayrimenkulün değer artışından da kaynaklanıyor. Publikationen , Viyana gayrimenkul piyasasının 2034 yılına kadar %55'e varan oranda değer kazanabileceğini tahmin ediyor. Dolayısıyla, 330.000 €' 510.000 €' ya dönüşebilir . Kira gelirini ve fiyat artışını bir araya getirdiğinizde, hisse senedine yatırım yapmaktan daha düşük riskle yıllık yaklaşık %6-7 getiri elde edersiniz.

Yatırım stratejileri

• Uzun vadeli kiralama – istikrarlı gelir, minimum zahmet, yasal güvenceler.
• Kısa vadeli spekülasyon, piyasa fiyatının altında alım yapıldığında karlı olabilir, ancak deneyim, hız ve risk alma isteği gerektirir.
• Hibrit bir model – 3-5 yıl kiralayın ve en yüksek fiyattan satın. Esnek bir yaklaşım.

Konut Kredisi: Finansman Mümkün mü?

• AB sakinleri için : Kredi almak mümkün: Sadece geliriniz ve iyi bir kredi geçmişiniz olması yeterli. Prosedür standarttır.
• Yabancı uyruklular için : Uzmanlaşmış kurumlar aracılığıyla mümkündür. Biz bir banka seçeceğiz ve başvurudan imzaya kadar adım adım size rehberlik edeceğiz.

Önemli aşamalardan biri de iyi kiracılar bulmaktır. Bu, aşağıdaki görevleri yerine getiren bir yönetim şirketi tarafından yürütülür:

• Güvenilir internet siteleri aracılığıyla kiracı aramak;
• Daireyi gösterir ve adaylarla pazarlık yapar;
• Ödeme yapıp yapamayacaklarını kontrol eder;
• Yerel yasalara uygun olarak kira sözleşmesini doğru bir şekilde hazırlar.

Sonuç olarak, ödeme yapılmayan veya boş kalan mülklerle karşılaşma olasılığınız azalır ve para düzenli olarak gelir.

Eğer mülk "temel" bir donanımla satın alınmışsa veya yenileme gerektiriyorsa, yönetim şirketi tüm onarımları ve tasarım projesini eksiksiz olarak sağlayabilir:

• Tasarımın geliştirilmesi ve onaylanması, stil seçimi ile birlikte;
• Mobilya, ekipman ve malzeme alımı;
• Yüklenicilerin ve iş süreçlerinin kontrolü;
• Gerekirse, kısa süreli kiralama için lisans alınması.

Amaç, çekici bir ortam yaratmaktır

Yönetim şirketi, kullanım ve onarımlar da dahil olmak üzere eksiksiz bir bakım hizmetleri yelpazesi sunmaktadır:

• Kiracılarla iletişimi sürdürmek;
• mühendislik sistemlerinin teknik bakımının organizasyonu;
• (Gerekirse) faturaların ödenmesi;
• Raporların hazırlanması ve mal sahibine sunulması (aylık, üç aylık).

Yatırımcı, gelir ve giderlere ilişkin şeffaf raporlara erişebilir ve kararlarını uzaktan alabilir.

Anahtar teslim hizmetimizin en büyük avantajı size zaman kazandırmasıdır. Yerel detaylarla kendiniz uğraşmanıza gerek kalmayacak. Başka bir ülkede yaşayabilir ve evrak işleriyle uğraşmayı unutabilirsiniz; her şeyi biz halledeceğiz.

Viyana ve Avusturya genelinde güvenilir emlak yönetim şirketleriyle çalışıyoruz. Bu sayede güvenebileceğiniz anahtar teslim bir çözüm elde edersiniz: her şey şeffaf ve açık.

Döviz kuru riski, dolar gibi farklı para birimlerinde gelir elde edenleri etkiler. Avusturya'da tüm ödemeler euro cinsinden yapıldığı için, döviz kuru dalgalanmaları kârı azaltabilir. Bunu önlemek için, döviz kuru dalgalanmalarına karşı korunma önlemleri alabilir veya yalnızca euro bölgesindeki projelere yatırım yapabilirsiniz.

yasal riskler ortaya çıkar. Kendinizi korumak basittir: Yetkin bir avukat tutmanız yeterlidir. Avukat, daireyi, satıcıyı ve tüm şartları inceleyecek ve uygun bir sözleşme hazırlayacaktır.

Kiralama riskleri arasında, dairenin kiracı olmadan boş kalması, kiracının ödemeyi bırakması veya tahliyede zorluklar yaşanması yer alır. Kiracıların dikkatli seçilmesi, deneyimli bir emlakçı ile kira sözleşmesi yapılması ve gelir kaybını karşılayacak sigorta yaptırılması bu riskleri azaltmaya yardımcı olabilir.

Avusturya'da, mülkünüzü korumak için farklı türde sigortalar satın alabilirsiniz:

• Daire veya evin kendisinin sigortası (yangın, sel, hasar ve diğer sorunlara karşı);
• Birine yanlışlıkla zarar veya hasar vermeniz durumunda (örneğin, alt kattaki komşuları su basması gibi) sigorta;
• Dairenin herhangi bir nedenle kiraya verilememesi durumunda kira gelir kaybına karşı sigorta.

Bu sigorta poliçeleri, beklenmedik sorunlar nedeniyle ortaya çıkabilecek masraflardan kaçınmanıza ve mülkünüzü kiraya vererek istikrarlı bir gelir elde etmenize yardımcı olur.

Henüz inşaat halinde olan bir daire satın alıyorsanız, müteahhidin güvenilir olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Aşağıdakilere dikkat etmenizi öneririz:

• Şimdiye kadar ne tür evler inşa etti?
• Onun hakkında ne diyorlar?
• Maddi durumu iyi mi?
• Arazi ve belgelerle ilgili her şey açık mı?

Bir işleme girmeden önce tüm bilgileri doğrulamak için mutlaka profesyonel bir avukat ve emlakçıyla görüşün.

Fiyatlar yükseldiğinde (enflasyon), Avusturya'da gayrimenkul yatırımı en güvenilir yatırım yollarından biri olmaya devam ediyor. Viyana'daki daireler ve evler tarihsel olarak değer kazanıyor ve bunları kiraya vermek, diğer her şeyin yükselen fiyatlarını dengeleyen bir gelir sağlıyor. Dahası, "gerçek" bir varlığa sahip olma gerçeği, yatırımcılara uzun vadede güven ve huzur veriyor.

2023'ten 2025'e kadar Viyana'da daire ve ev fiyatları neredeyse hiç değişmedi. Bu durum, artan yaşam maliyetlerine (enflasyon) ve Avrupa Merkez Bankası nedeniyle avro bölgesinde borçlanma maliyetlerinin artmasına rağmen gerçekleşti. Piyasadaki bu sakinlik tesadüf değil: sıkı düzenlemeler, az sayıda yeni ilan ve heyecan eksikliği istikrarlı ve öngörülebilir bir ortam yaratıyor.

Ancak değişiklikler şimdiden gözle görülür durumda. Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirimi yeni bir sayfa açıyor: ipotekler tekrar ucuzluyor, bu da ev satın almayı kolaylaştırıyor. Talep artıyor – sadece yabancılardan değil, Avusturyalıların kendilerinden de. Ve konut arzı hala sınırlı olduğundan, piyasa yavaş ama emin adımlarla daha yüksek fiyatlara doğru kayıyor.

Viyana, fiyatların hızla yükseldiği Berlin veya Prag gibi değil. Burada her şey yavaş ve sorunsuz bir şekilde değişiyor. Giderek daha fazla insanın, ihtiyaç duydukları her şeye sahip olan, yani parkları, dükkanları, okulları ve iyi ulaşım imkanları olan yerleşik mahallelerde ev satın almak istediğini görüyoruz.

Akıllı Şehir Viyana sayesinde değişiyor . Şehir, yeni banliyöler aracılığıyla değil, eski bölgelerin yenilenmesiyle büyüyor. Gelişim genişlikte değil, derinlikte gerçekleşiyor: yenileme, karma kullanımlı geliştirme, enerji verimliliği iyileştirmeleri ve dijitalleşme yoluyla. Bu yaklaşım, yaşam ve yatırım için cazip, yüksek kaliteli bir kentsel ortam yaratıyor.

Viyana, istikrarlı ve yaşanabilir bir şehir olup, Avusturya'nın her yerinden ve yurt dışından insanları kendine çekmektedir. Şehrin nüfusunun 2030 yılına kadar 200.000 . Ancak konut inşaat hızı, arzu edilenden çok uzaktır ve bu durum uzun vadede konut arzında önemli bir kıtlığa yol açacaktır.

Daha da önemlisi, insanlar Viyana'ya uzun vadeli olarak geliyor: iyi çalışanlar, çocuklu aileler ve iyi maaş alan kişiler. Bu sakinler istikrarlı kira ödüyor, bu da gayrimenkul yatırımlarını daha güvenilir ve karlı hale getiriyor.

Sonuç olarak, Viyana dünyanın yaşanabilecek en iyi şehirleri arasında yer almaya devam ediyor. Evet, Kopenhag 2025'te beklenmedik bir şekilde birinci sırayı aldı, ancak Viyana hala birçok önemli alanda öne çıkıyor: mükemmel ulaşım, iyi hastaneler, güvenli sokaklar, güzel binalar, yüksek kaliteli eğitim ve hoş bir iklim.

Peki bu yatırımcılar için ne anlama geliyor? Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmak hızlı para kazanmakla ilgili değil. 5-10 yıl sürecek uzun vadeli bir yatırım: iyi düşünülmüş, anlaşılabilir ve minimum riskli. Ve şu anda özellikle karlı: krediler ucuzluyor, şehir daha kalabalıklaşıyor ve gelişiyor. Bu harika bir fırsat ve şimdiden ortaya çıkmaya başladı.

Bunun gerçek hayatta nasıl işlediğini göstermek için, 2024 yılında müşterilerimiz için tamamladığımız birkaç gerçek hayattaki işlemi paylaşacağım. Her bir daireyi, yatırımcının hedeflerine ve olanaklarına göre özel olarak aradık; bütçelerini, yatırım yapma isteklerini, istedikleri getiriyi ve öngörülen yaşam sürelerini dikkate aldık.

Örnek 1: İkinci Bölge – 64 m², verim %4,5

Değer artışından korkmayan bir yatırımcı için Leopoldstadt (2. bölge) . 64 m²'lik daire, 1960'lardan kalma bir binada yer alıyor. Kötü durumdaydı, biraz tadilata ihtiyacı vardı, ancak bu da satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürmeye yardımcı oldu.

Kiralık daire için bazı tadilatlar yaptık ve daire kısa sürede yıllık %4,5 getiri sağlamaya başladı; bu da piyasa ortalamasının üzerinde. Bu örnek, şu kuralı mükemmel bir şekilde gösteriyor: İyi fiyata al, iyi kar elde et.

Örnek 2: Dördüncü Bölge – 2 yatak odalı daire, %3,8 getiri

Wieden bir daire . 1973 yılında inşa edilmiş bir binada bir daire satın aldık. Bölge çok prestijli, daire sakin, yeşil bir avluda ve metroya çok yakın. Yatırımcı Avrupa Birliği üyesi olmadığı için, anlaşmayı tamamlamak için özel bir izin almamız gerekti.

Konumunun çok iyi olması nedeniyle fiyatı daha yüksek olsa da, daireyi kiraya vermek %3,8 getiri sağlıyor. Daha da önemlisi, bu dairenin fiyatı şehir ortalamasına göre daha hızlı değer kazanacak. Bu seçenek, hızlı getiri potansiyeli olan güvenli bir yatırım arayanlar için idealdir.

Örnek 3: Onuncu Bölge – 71 m², verim %4,2

Favoriten , metroya çok yakın büyük bir daire satın aldık . Mahalle tam anlamıyla lüks sayılmaz ama hızla gelişiyor ve fiyatlar hala uygun. Şehir merkezine arabayla sadece 15 dakika uzaklıkta. Bu konumu, ulaşım kolaylığı ve bölgenin daha popüler ve pahalı hale geleceği umuduyla seçtik. Sonuç olarak, daire şimdiden %4,2 gelir getiriyor ve çevredeki altyapı geliştikçe fiyatının zamanla artma olasılığı yüksek.

Örnek 4: 22. Bölgede yeni bina – 54 m², getiri %3,2

Sadece yatırım yapıp unutmak isteyen bir müşteri için, Donaustadt'ta 54 metrekarelik yeni, anahtar teslim bir daire bulduk Donaustadt Bu modern mülk hiçbir tadilat gerektirmiyor ve hemen kiraya verdik. Buradaki getiri biraz daha düşük – %3,2 . Ancak bu, minimum çaba ve zahmet gerektiren ideal bir anahtar teslim seçeneği. Huzur ve yatırım güvenliğine değer verenler için mükemmel bir seçim.

Örnek 5: 15. Bölge – 3 odalı daire, %4,4 getiri

Rudolfsheim-Fünfhaus semtinde bir daire bulduk . Bölge ulaşım açısından elverişli (iyi toplu taşıma) ve birçok kişi kiralık ev arıyor. Daire, 1980'lerden kalma bir binada, Westbahnhof tren istasyonuna yakın, üç odalı, 70 m²'lik bir dairedir.

Daire iyi durumdaydı, sadece bazı kozmetik tadilatlara ihtiyaç duyuyordu. Tadilat ve mobilya alımı da dahil olmak üzere her şeyi uzaktan organize ettik. Bu yaklaşık 15.000 €' . Tadilat sayesinde hızlıca kiracı bulduk.

Daire şu anda %4,4 getiri sağlıyor. Sahibinin neredeyse hiç müdahalesine gerek yok. Yönetim şirketi tüm rutin daire yönetimi ve kiracı yönetimini üstleniyor. Bu, istikrarlı bir gelir isteyen ve dairenin değerinin artmasını bekleyenler için, yatırımlarını uzaktan ve sorunsuz bir şekilde yönetmek isteyenler için mükemmel bir seçenektir.

Viyana gayrimenkulüne yatırım yapmak sadece güzel binalarla ilgili değil. Her şeyin açık, güvenli ve dürüst olduğu bir ülkede paranızı korumanın bir yolu. Bunu yapıyorum çünkü burada gerçek bir değer var: fiyatlar istikrarlı bir şekilde artıyor, kurallar açık ve neredeyse hiç sürpriz yok.

Son birkaç yıldır Avrupa ve diğer ülkelerden birçok müşterimize yardımcı olduk. Yeni gelenlerin hatalardan kaçınmasına, gerçek değer artışı potansiyeli olan mülkler bulmasına, alım işlemlerini doğru bir şekilde gerçekleştirmesine ve gelecekteki gelirleri hesaplamasına yardımcı olduk. En önemlisi, her zaman satıcı için değil, sizin için çalışıyoruz.

Amacım size her fiyata daire satmak değil, akıllıca bir yatırım kararı vermenize yardımcı olmaktır. Biz emlakçı, müteahhit veya aracı değiliz. Biz sizin danışmanlarınızız. Ve Viyana'da fiyatı artacak bir daireyi nerede bulabileceğinizi, kolayca kiraya verilebilecek bir daireyi nerede bulabileceğinizi ve hiç yatırım yapmamanız gereken yerleri biliyoruz.

Biz sadece peşin mülk alımlarında yardımcı oluyoruz . Mülkün birden fazla sahibi arasında bölündüğü durumlarda işlem yapmıyoruz. Çalışmaya başladığımız minimum tutar 250.000 . Viyana'da uzun vadeli kiralama, para biriktirme veya sadece yerel emlak piyasasını anlamak için bir daire veya ev satın almak istiyorsanız, lütfen bizimle iletişime geçin. Bildiğimiz her şeyi sizinle paylaşmaktan ve doğru kararı vermenize yardımcı olmaktan mutluluk duyarız.