สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ครั้งแรกสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรก (Vorkaufsrecht) ในออสเตรีย เป็นกลไกทางกฎหมายที่อนุญาตให้บุคคลหรือองค์กรใดองค์กรหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับผู้ซื้อบุคคลที่สาม สิทธินี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ต้องมีการระบุไว้ในสัญญา และเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้รับผลประโยชน์ สิทธินี้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

สิทธิซื้อก่อนนี้ใช้สำหรับทั้งอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สิทธินี้คุ้มครองผลประโยชน์ของผู้เช่า นักลงทุน และเพื่อนบ้าน ช่วยป้องกันการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ไม่พึงประสงค์ และเปิดโอกาสให้คุณได้ "ลองคิด" ว่าตนเองเป็นผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ในขณะเดียวกันก็ยังคงควบคุมการทำธุรกรรมได้

กฎหมายสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อนของออสเตรียกำหนดสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา หลักการเหล่านี้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งออสเตรีย (ABGB, §§1072–1079) และสิทธิดังกล่าวอาจได้รับการกำหนดโดยสัญญา การให้ของขวัญ การแลกเปลี่ยน หรือสัญญาเช่าซื้อในภายหลัง

กฎหมายมีอยู่ 3 รูปแบบหลักๆ คือ:

ตามสัญญา (schuldrechtlich) มีผลบังคับใช้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่คุ้มครองผู้รับผลประโยชน์จากบุคคลที่สาม และเหมาะสำหรับกรณีที่ทั้งสองฝ่ายไว้วางใจซึ่งกันและกันและไม่มีแผนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าสามารถกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวไว้ใน สัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนา หรือในข้อตกลงแยกต่างหากที่กำหนดสิทธิ์ในการซื้อเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

เอกสารสิทธิ์ที่จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน (dinglich) ให้การคุ้มครองที่มากกว่ามาก เอกสารนี้มีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อรายต่อๆ ไปทั้งหมด และจะถูกบันทึกไว้ใน C-Blatt Grundbuch ทำให้กรรมสิทธิ์เป็นสาธารณะและมีผลผูกพันกับทุกคนที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินนั้นในภายหลัง ในทางปฏิบัติ เอกสารรูปแบบนี้มักถูกใช้โดยนักลงทุนและนิติบุคคลเพื่อรับประกันสิทธิ์ในการซื้อก่อนในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองหรือธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน

สิทธิทางกฎหมาย นี้ใช้ในกรณีพิเศษ เช่น สหกรณ์ที่อยู่อาศัย โครงการทางสังคม หรือโครงการริเริ่มของเทศบาลบางแห่ง โดยคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้เช่าและชุมชนท้องถิ่น ทำให้พวกเขามีโอกาสซื้อบ้านของตนเองได้ในเงื่อนไขพิเศษ

ในออสเตรียสมควรได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษแบบเช่าซื้อในบางกรณี ผู้เช่าระยะยาวอาจมีสิทธิ์ในการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านก่อนหากมีการประกาศขายทรัพย์สินนั้น นี่เป็นเครื่องมือสำคัญในการคุ้มครองผู้เช่า และในขณะเดียวกันก็เป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของนักลงทุนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้

ในออสเตรีย เทศบาลและหน่วยงานภาครัฐมักมีสิทธิพิเศษในการปฏิเสธสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกภายใต้กรอบการพัฒนาเมือง โครงการทางสังคม หรือโครงการเชิงยุทธศาสตร์ สิทธิ์นี้ได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายท้องถิ่นและเป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกของออสเตรีย

วัตถุประสงค์ของสิทธิ์นี้คือเพื่ออนุรักษ์โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ประกันที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตรวจสอบโครงการพัฒนาเมือง และป้องกันการขึ้นราคาเก็งกำไรในทำเลหรืออาคารสำคัญ เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของต้องแจ้งธุรกรรมให้เทศบาลทราบเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมระบุเงื่อนไขการซื้อขาย เทศบาลมีระยะเวลาในการตัดสินใจตามปกติ ซึ่งปกติคือ 30 วันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากเทศบาลตกลง เทศบาลจะเข้าทำธุรกรรมภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับบุคคลที่สาม

ในทางปฏิบัติ สิทธินี้ถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายในเขตที่อยู่อาศัยเก่าแก่ของเวียนนา ซึ่งเทศบาลสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รวมถึงการขายที่ดินเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของเทศบาล ซึ่งสอดคล้องกับสิทธิในการซื้อก่อนในออสเตรีย นักลงทุนควรพิจารณาการแทรกแซงของเทศบาลที่อาจเกิดขึ้นเมื่อวางแผนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ การไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนการแจ้งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องและการทำธุรกรรมเป็นโมฆะ

จากการปฏิบัติจริงในชีวิตจริง ฉันพบว่าความรู้และการเตรียมเอกสารอย่างถูกต้องช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความขัดแย้งและคาดการณ์ข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือที่ดิน

คุณสามารถตรวจสอบ Vorkaufsrecht (กรรมสิทธิ์เชิงรุก) สำหรับอพาร์ทเมนท์หรือแปลงที่ดินในออสเตรียได้ผ่าน C-Blatt Grundbuch (กรรมสิทธิ์เชิงรุก) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทะเบียนที่ดินที่บันทึกสิทธิเชิงรุกและภาระผูกพันอื่นๆ ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

• คู่สัญญาในการทำธุรกรรม: ผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้เช่า ผู้รับผลประโยชน์จากสิทธิ
• ผู้แทนทางกฎหมายและทนายความที่ทำหน้าที่ภายใต้หนังสือมอบอำนาจของคู่กรณี
• หน่วยงานของรัฐ หากจำเป็นอย่างเป็นทางการ (เช่น เทศบาลที่ติดตามการปฏิบัติตามสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้าในออสเตรีย)

• การร้องขอต้องได้รับการยืนยันถึงความสนใจที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• ข้อมูลที่ถูกต้องประกอบด้วยเงื่อนไขการดำเนินการ ระยะเวลาที่ถูกต้อง และข้อยกเว้น (เช่น การโอนครอบครัว ของขวัญ)
• การตรวจสอบมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดินที่อยู่ติดกัน (สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้อที่ดินเป็นคนแรกในออสเตรีย) หรือวัตถุที่ดิน (สิทธิซื้อที่ดินก่อนในออสเตรีย) เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาททางกฎหมาย
• ทะเบียนไม่เพียงแต่แสดงการมีอยู่ของสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังแสดงเงื่อนไขในการดำเนินการด้วย เช่น ระยะเวลาที่ถูกต้อง วงจรของผู้รับผลประโยชน์ และข้อยกเว้น (เช่น การโอนหรือของขวัญจากครอบครัว)

การตรวจสอบอย่างรอบคอบในขั้นตอนนี้จะช่วยวางแผนธุรกรรมล่วงหน้า ลดความเสี่ยง และรับรองการปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อลงทุนในการขายต่อหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

หากต้องการทำความเข้าใจว่าสิทธิในการซื้อทรัพย์สินในออสเตรียทำงานอย่างไร จำเป็นต้องพิจารณาขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่ช่วงที่บุคคลที่สามยื่นข้อเสนอจนถึงการปิดธุรกรรม

1. กระบวนการเริ่มต้นด้วยการที่เจ้าของได้รับ ข้อเสนอที่แท้จริงจากผู้ซื้อที่เป็นบุคคลภายนอก จนกว่าจะถึงจุดนี้ สิทธิในการซื้อคืนของผู้รับผลประโยชน์ยังไม่ถูกเปิดใช้งาน และเจ้าของยังคงมีอิสระที่จะจัดการกับทรัพย์สินนั้นได้ ตัวอย่างเช่น หาก อพาร์ตเมนต์ในเวียนนา และได้รับข้อเสนอที่เฉพาะเจาะจงจากนักลงทุน ณ จุดนี้เองที่ผู้เช่าหรือผู้รับผลประโยชน์ที่จดทะเบียนจะมีโอกาสใช้สิทธิในการซื้อคืน
2. ขั้นตอนต่อไปคือ การแจ้งให้ผู้รับผลประโยชน์ทราบผู้ขายมีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเจตนาที่จะขายทรัพย์สิน โดยระบุรายละเอียดราคา เงื่อนไขการชำระเงิน และกำหนดเวลาในการตัดสินใจ ในทางปฏิบัติ ข้อผิดพลาดในหนังสือแจ้ง เช่น ราคาหรือกำหนดเวลาที่ไม่ถูกต้อง อาจทำให้ระยะเวลาการตอบรับล่าช้าออกไป ผมเคยพบสถานการณ์ที่หนังสือแจ้งที่ไม่ถูกต้องทำให้การทำธุรกรรมล่าช้าไปหลายสัปดาห์และต้องแก้ไขผ่านทางทนายความ
3. ตามกฎหมาย ผู้รับผลประโยชน์มี เวลา 30 วันในการตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไรก็ตาม สัญญาอาจระบุให้ขยายเวลาได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกรรมการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือหลายฝ่าย ตัวอย่างเช่น เมื่อขายอาคารสำนักงานให้กับนักลงทุน ระยะเวลาการตัดสินใจมักจะขยายออกไปเป็น 60 วัน เพื่อให้มีเวลาตรวจสอบเงื่อนไขทางการเงินและภาระผูกพันด้านเครดิต
4. ขั้นตอนการใช้สิทธิ์นี้ง่ายมากผู้รับสิทธิ์เพียงแค่ยื่นหนังสือแสดงเจตจำนงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ฝ่ายเดียวเท่านั้น หากตกลงกันไว้ในสัญญา การแจ้งทางอิเล็กทรอนิกส์ก็สามารถทำได้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้กระบวนการรวดเร็วขึ้นและลดขั้นตอนทางราชการลง
5. ในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ บัญชีเอสโครว์และการรับรองโดยทนายความในกรณีเช่นนี้ ระยะเวลาในการใช้สิทธิจะเริ่มนับหลังจากที่ได้รับการยืนยันการฝากเงินหรือมีการแต่งตั้งทนายความที่น่าเชื่อถือแล้ว ตัวอย่างเช่น เมื่อซื้ออาคารชุดพักอาศัยในชานเมืองเวียนนา ผู้รับผลประโยชน์จะต้องโอนเงินเข้าบัญชีเอสโครว์ก่อน จากนั้นระยะเวลา 30 วันจึงจะเริ่มนับ

ทนายความและสำนักงานทนายความของออสเตรียระบุว่า สิทธิในการซื้อก่อน (pre-emptive right) ค่อนข้างหายาก โดยพบในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประมาณ 10-15% และมักพบในโครงการของบริษัทหรือโครงการลงทุน ในส่วนของการเช่าซื้อ ข้อตกลงดังกล่าวกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเวียนนาและรัฐขนาดใหญ่ของรัฐบาลกลาง ซึ่งบ้านเช่ากำลังค่อยๆ ถูกเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ

การจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินกับสำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายประมาณ 500 ยูโร ซึ่งรวมค่าธรรมเนียมโนตารีและค่าธรรมเนียมการป้อนข้อมูล ค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของธุรกรรม โดยทั่วไป ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย เนื่องจากเป็นผู้รับผลประโยชน์ แต่สามารถเจรจาข้อตกลงอื่นๆ ได้

แม้จะมีต้นทุนเพิ่มเติม แต่ Vorkaufsrecht ยังคงเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการปกป้องผลประโยชน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้เช่า

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อน (Vorkaufsrecht) เป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการปกป้องผลประโยชน์ แต่ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป มีหลายกรณีที่สิทธินี้หมดผลบังคับ

• การสละสิทธิ์ของผู้ถือสิทธิ์: เสรีภาพในการเลือก ผู้รับผลประโยชน์อาจสละสิทธิ์โดยสมัครใจด้วยการลงนามในคำประกาศเป็นลายลักษณ์อักษร ในกรณีนี้ เจ้าของทรัพย์สินจะไม่ต้องเสนอขายทรัพย์สินอีกต่อไป การสละสิทธิ์นี้มักใช้โดยนักลงทุนที่ตัดสินใจไม่เข้าร่วมในธุรกรรมหากเงื่อนไขไม่เอื้ออำนวย
• สิทธิหมดอายุ: หากคุณไม่ดำเนินการ คุณก็จะเสียสิทธินั้นไป ตามกฎหมาย ผู้ถือสิทธิมีเวลา 30 วันในการใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หากระยะเวลานี้ผ่านไปโดยไม่มีการดำเนินการใดๆ สิทธินั้นจะหมดอายุโดยอัตโนมัติ ในทางปฏิบัติ ระยะเวลานี้อาจขยายออกไปได้ในสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การเสียชีวิตของผู้รับผลประโยชน์: สิทธิไม่สามารถตกทอดได้สิทธิในการซื้อ (Vorkaufsrecht) เป็นสิทธิส่วนบุคคล ดังนั้นจึงไม่สามารถส่งต่อให้ทายาทได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ซึ่งหมายความว่าเมื่อผู้ถือสิทธิเสียชีวิต สิทธินั้นจะสิ้นสุดลง และเจ้าของมีสิทธิที่จะขายทรัพย์สินนั้นได้
• ค่าชดเชย: ข้อตกลงแทนสิทธิ์ บางครั้งสิทธิ์อาจถูก "ซื้อ" ได้ กล่าวคือ ผู้ถือสิทธิ์ตกลงรับค่าชดเชยแทนการใช้สิทธิ์นั้น วิธีนี้สะดวกในสถานการณ์ที่ทั้งสองฝ่ายต้องการปิดดีลอย่างรวดเร็ว
• ความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงกฎหมาย ผู้ขายบางครั้งพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย Vorkaufsrecht ในออสเตรียโดยการทำธุรกรรมปลอม เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินไปยังบริษัท ญาติ หรือการสร้างข้อตกลงแลกเปลี่ยน คำพิพากษาของศาลแสดงให้เห็นว่าการกระทำดังกล่าวอาจถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ และผู้รับผลประโยชน์มีสิทธิ์เรียกร้องเงินคืนหรือค่าชดเชย

ผู้เช่าที่มีสิทธิพิเศษ ในประเทศออสเตรีย ไม่มีสิทธิ์ทั่วไปสำหรับผู้เช่าทุกคน แต่ห้องพักราคาประหยัดหรือโครงการเช่าซื้ออาจเป็นทางเลือกแรก กลไกนี้เปิดโอกาสให้ผู้เช่าระยะยาวได้เป็นเจ้าของห้องพักในเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย

การรับมรดกและการโอนสิทธิ์หากทรัพย์สินนั้นตกทอดเป็นมรดก สิทธิ์ในการซื้อก่อนอาจยังคงใช้ได้กับทายาทหากมีการระบุไว้ในสัญญา

สิทธิซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้าในออสเตรียมอบข้อดีมากมายให้กับผู้รับประโยชน์ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงบางประการเช่นกัน

• การป้องกันจากคู่แข่ง: ผู้ถือสิทธิ์มีโอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนที่ผู้ซื้อรายอื่นจะซื้อไป ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งเนื่องจากความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาและเมืองใหญ่อื่นๆ มีสูงมาก
• ความแน่นอนของราคาและเงื่อนไข: ผู้รับประโยชน์ซื้อทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขเดียวกับบุคคลที่สาม ซึ่งช่วยหลีกเลี่ยงการเพิ่มขึ้นของราคาจากการเก็งกำไร
• การวางแผนการลงทุน: กฎหมายอนุญาตให้คุณวางแผนกลยุทธ์ทางการเงินและการลงทุนล่วงหน้าได้ รวมถึงการซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือที่ดิน
• ใบสมัครเช่า: ผู้เช่าระยะยาวสามารถใช้ประโยชน์จากตัวเลือกการเช่าซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์มือสองในออสเตรีย ซึ่งทำให้พวกเขามีข้อได้เปรียบเหนือผู้ซื้อรายอื่น

• สภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์ลดลง: อสังหาริมทรัพย์ที่มีการจดทะเบียนสิทธิ์ในการซื้อก่อน อาจไม่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนรายอื่น
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและค่าธรรมเนียมทนายความ: การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต้องเสียค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินเปล่า
• ข้อจำกัดด้านเสรีภาพของผู้ขาย: เจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินได้อย่างอิสระ ซึ่งอาจทำให้เกิดความล่าช้าในการทำธุรกรรม
• การปฏิบัติตามกำหนดเวลาและขั้นตอนอย่างเคร่งครัดเป็นสิ่งสำคัญ: การไม่ปฏิบัติตามภายในระยะเวลา 30 วัน หรือข้อผิดพลาดในการแจ้ง อาจส่งผลให้สูญเสียสิทธิ์

ในทางปฏิบัติ ผมพบว่า RoFR ในออสเตรียมักถูกประเมินต่ำเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผู้เช่าและนักลงทุนรายย่อย หลายคนเชื่อว่ากฎหมายคุ้มครองผลประโยชน์ของพวกเขาโดยอัตโนมัติ แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากปราศจากการแจ้งเตือน การลงทะเบียน และการปฏิบัติตามกำหนดเวลาอย่างถูกต้อง ข้อได้เปรียบนี้อาจสูญหายไป ดังนั้น แนวทางที่เชี่ยวชาญในการตรวจสอบและบังคับใช้กฎหมายจึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของธุรกรรม

สิทธิ Vorkaufsrecht ในออสเตรียไม่เพียงแต่เป็นสิทธิการซื้อก่อนแบบคลาสสิกเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือที่พัฒนาไปพร้อมกับตลาดและปรับตัวเข้ากับเงื่อนไขใหม่ๆ อีกด้วย

การจำกัดสิทธิ์ "ตลอดไป" และการคุ้มครองผู้เช่าในเมืองต่างๆ เช่น เวียนนา กฎหมายกำลังค่อยๆ จำกัดสิทธิ์ในการซื้อก่อนในระยะยาวหรือ "ตลอดไป" เพื่อคุ้มครองผู้เช่าและป้องกันการผูกขาดตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าระยะยาวยังคงสามารถใช้สิทธิ์การเช่าและสิทธิ์ในการซื้อในออสเตรีย ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์

การใช้ในกระบวนการประมูลบังคับ (Zwangsversteigerung) ในกรณีการขายแบบประมูล ผู้รับประโยชน์สามารถใช้สิทธิ์ในการซื้อคืนเมื่อขายบ้านในออสเตรียหลังจากการประมูล นี่เป็นกลยุทธ์ที่แปลกแต่ได้ผล ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถซื้อทรัพย์สินในราคาที่เสนอโดยบุคคลที่สามได้ แม้ว่าพวกเขาจะเคยเข้าร่วมการประมูลมาก่อนก็ตาม

กรณีศึกษาด้านธุรกิจและการลงทุน สิทธิในการซื้อที่ดินก่อนผู้อื่นในออสเตรีย ถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการปรับโครงสร้างองค์กร การแลกเปลี่ยน และธุรกรรมที่ดิน บริษัทต่างๆ ใช้สิทธิในการซื้อที่ดินก่อนผู้อื่นเพื่อควบคุมสินทรัพย์ตั้งแต่เนิ่นๆ และจำกัดการแข่งขัน

สิทธิ์ในการซื้อก่อนในที่ดินข้างเคียงในประเทศออสเตรีย ในบางกรณี เจ้าของที่ดินจะได้รับสิทธิ์ในการซื้อก่อนในที่ดินข้างเคียง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะควบรวมหรือขยายอสังหาริมทรัพย์ของตน

การขายบางส่วนและสิทธิ์ในการซื้อคืน เจ้าของบางรายขายทรัพย์สินบางส่วน โดยยังคงสิทธิ์ในการซื้อส่วนแบ่งที่ขายไปคืน วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาสามารถนำเงินทุนออกมาใช้ได้ ในขณะที่ยังคงมีสิทธิ์ที่จะได้ทรัพย์สินคืน ตัวอย่างเช่น หากขายทรัพย์สินไป 10%, 25% หรือ 50% เจ้าของสามารถซื้อส่วนแบ่งเหล่านั้นคืนได้ในราคาตลาดปัจจุบัน

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกในออสเตรียเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้รับประโยชน์ ขณะเดียวกันก็กำหนดข้อจำกัดบางประการให้กับเจ้าของ สิทธินี้ครอบคลุมทั้งอพาร์ตเมนต์ บ้าน และที่ดิน โดยกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างเคร่งครัด จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน และแจ้งให้ทุกฝ่ายทราบโดยทันที

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อน (First Refusal Rights) ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้มากขึ้น ปกป้องผลประโยชน์ของผู้เช่าระยะยาวและนักลงทุน ในทางปฏิบัติ ประสิทธิภาพของสิทธินี้ขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามกำหนดเวลาอย่างเคร่งครัด การทำสัญญาอย่างถูกต้อง และการตรวจสอบทะเบียนเบื้องต้น นักลงทุน นายหน้า และผู้เช่าจึงควรใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยไม่เสี่ยงต่อความขัดแย้ง