สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ครั้งแรกสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรก (Vorkaufsrecht) ในออสเตรีย เป็นกลไกทางกฎหมายที่อนุญาตให้บุคคลหรือองค์กรใดองค์กรหนึ่งซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับผู้ซื้อบุคคลที่สาม สิทธินี้ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ต้องมีการระบุไว้ในสัญญา และเพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้รับผลประโยชน์ สิทธินี้จะต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

สิทธิซื้อก่อนนี้ใช้สำหรับทั้งอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัยและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ สิทธินี้คุ้มครองผลประโยชน์ของผู้เช่า นักลงทุน และเพื่อนบ้าน ช่วยป้องกันการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ไม่พึงประสงค์ และเปิดโอกาสให้คุณได้ "ลองคิด" ว่าตนเองเป็นผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ในขณะเดียวกันก็ยังคงควบคุมการทำธุรกรรมได้

กฎหมายสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อนของออสเตรียกำหนดสิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา หลักการเหล่านี้กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งออสเตรีย (ABGB, §§1072–1079) และสิทธิดังกล่าวอาจได้รับการกำหนดโดยสัญญา การให้ของขวัญ การแลกเปลี่ยน หรือสัญญาเช่าซื้อในภายหลัง

กฎหมายมีอยู่ 3 รูปแบบหลักๆ คือ:

แบบสัญญา (schuldrechtlich) มีผลบังคับใช้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาที่เกี่ยวข้องเท่านั้น สัญญานี้ไม่ได้คุ้มครองผู้รับผลประโยชน์จากบุคคลที่สาม และเหมาะสำหรับกรณีที่ทั้งสองฝ่ายไว้วางใจซึ่งกันและกัน และไม่ได้วางแผนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น ผู้เช่าอาจทำข้อตกลงกับเจ้าของเพื่อสิทธิในการซื้ออพาร์ตเมนต์เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

โฉนดที่ดินที่จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน (dinglich) ให้ความคุ้มครองที่สูงกว่ามาก โฉนดนี้มีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อในอนาคตทุกคน และถูกบันทึกไว้ใน C-Blatt Grundbuch ซึ่งทำให้กรรมสิทธิ์เปิดเผยต่อสาธารณะและมีผลผูกพันต่อผู้ที่ได้มาซึ่งทรัพย์สินในภายหลัง ในทางปฏิบัติ แบบฟอร์มนี้มักใช้โดยนักลงทุนและนิติบุคคลเพื่อรับประกันสิทธิ์ในการซื้อก่อนในการขายต่อหรือการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน

สิทธิตามกฎหมายนี้ ถูกนำมาใช้ในกรณีพิเศษ เช่น สหกรณ์ที่อยู่อาศัย โครงการสังคมสงเคราะห์ หรือโครงการริเริ่มของเทศบาลบางโครงการ สิทธินี้คุ้มครองผลประโยชน์ของผู้เช่าและชุมชนท้องถิ่น โดยเปิดโอกาสให้พวกเขาซื้อบ้านในเงื่อนไขพิเศษ

เช่าซื้อ ในออสเตรียควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ ในบางกรณี ผู้เช่าระยะยาวอาจมีสิทธิ์ซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านก่อน หากทรัพย์สินนั้นถูกประกาศขาย นี่เป็นเครื่องมือสำคัญในการปกป้องผู้เช่า และในขณะเดียวกันก็เป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของนักลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้

ในออสเตรีย เทศบาลและหน่วยงานภาครัฐมักมีสิทธิพิเศษในการปฏิเสธสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกภายใต้กรอบการพัฒนาเมือง โครงการทางสังคม หรือโครงการเชิงยุทธศาสตร์ สิทธิ์นี้ได้รับการคุ้มครองโดยกฎหมายท้องถิ่นและเป็นส่วนหนึ่งของพระราชบัญญัติสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกของออสเตรีย

วัตถุประสงค์ของสิทธิ์นี้คือเพื่ออนุรักษ์โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม ประกันที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ตรวจสอบโครงการพัฒนาเมือง และป้องกันการขึ้นราคาเก็งกำไรในทำเลหรืออาคารสำคัญ เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของต้องแจ้งธุรกรรมให้เทศบาลทราบเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมระบุเงื่อนไขการซื้อขาย เทศบาลมีระยะเวลาในการตัดสินใจตามปกติ ซึ่งปกติคือ 30 วันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ หากเทศบาลตกลง เทศบาลจะเข้าทำธุรกรรมภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับบุคคลที่สาม

ในทางปฏิบัติ สิทธินี้ถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายในเขตที่อยู่อาศัยเก่าแก่ของเวียนนา ซึ่งเทศบาลสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รวมถึงการขายที่ดินเพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของเทศบาล ซึ่งสอดคล้องกับสิทธิในการซื้อก่อนในออสเตรีย นักลงทุนควรพิจารณาการแทรกแซงของเทศบาลที่อาจเกิดขึ้นเมื่อวางแผนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ การไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนการแจ้งอาจนำไปสู่การฟ้องร้องและการทำธุรกรรมเป็นโมฆะ

จากการปฏิบัติจริงในชีวิตจริง ฉันพบว่าความรู้และการเตรียมเอกสารอย่างถูกต้องช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงความขัดแย้งและคาดการณ์ข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้นเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือที่ดิน

คุณสามารถตรวจสอบ Vorkaufsrecht (กรรมสิทธิ์เชิงรุก) สำหรับอพาร์ทเมนท์หรือแปลงที่ดินในออสเตรียได้ผ่าน C-Blatt Grundbuch (กรรมสิทธิ์เชิงรุก) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทะเบียนที่ดินที่บันทึกสิทธิเชิงรุกและภาระผูกพันอื่นๆ ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

• คู่สัญญาในการทำธุรกรรม: ผู้ขาย ผู้ซื้อ ผู้เช่า ผู้รับผลประโยชน์จากสิทธิ
• ผู้แทนทางกฎหมายและทนายความที่ทำหน้าที่ภายใต้หนังสือมอบอำนาจของคู่กรณี
• หน่วยงานของรัฐ หากจำเป็นอย่างเป็นทางการ (เช่น เทศบาลที่ติดตามการปฏิบัติตามสิทธิซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้าในออสเตรีย)

• การร้องขอต้องได้รับการยืนยันถึงความสนใจที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• ข้อมูลที่ถูกต้องประกอบด้วยเงื่อนไขการดำเนินการ ระยะเวลาที่ถูกต้อง และข้อยกเว้น (เช่น การโอนครอบครัว ของขวัญ)
• การตรวจสอบมีความสำคัญอย่างยิ่งในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดินที่อยู่ติดกัน (สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้อที่ดินเป็นคนแรกในออสเตรีย) หรือวัตถุที่ดิน (สิทธิซื้อที่ดินก่อนในออสเตรีย) เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาททางกฎหมาย
• ทะเบียนไม่เพียงแต่แสดงการมีอยู่ของสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังแสดงเงื่อนไขในการดำเนินการด้วย เช่น ระยะเวลาที่ถูกต้อง วงจรของผู้รับผลประโยชน์ และข้อยกเว้น (เช่น การโอนหรือของขวัญจากครอบครัว)

การตรวจสอบอย่างรอบคอบในขั้นตอนนี้จะช่วยวางแผนธุรกรรมล่วงหน้า ลดความเสี่ยง และรับรองการปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายทั้งหมด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อลงทุนในการขายต่อหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

หากต้องการทำความเข้าใจว่าสิทธิในการซื้อทรัพย์สินในออสเตรียทำงานอย่างไร จำเป็นต้องพิจารณาขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่ช่วงที่บุคคลที่สามยื่นข้อเสนอจนถึงการปิดธุรกรรม

1. กระบวนการเริ่มต้นเมื่อเจ้าของได้รับ ข้อเสนอซื้อคืนที่แท้จริงจากผู้ซื้อบุคคลที่สาม จนกระทั่งถึงจุดนี้ สิทธิในการซื้อคืนของเจ้าของผลประโยชน์จะยังไม่ถูกเปิดใช้งาน และเจ้าของยังคงมีอิสระในการขายทรัพย์สินนั้น ตัวอย่างเช่น หากอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาถูกประกาศขายและได้รับข้อเสนอเฉพาะจากนักลงทุน ณ จุดนี้ ผู้เช่าหรือผู้รับผลประโยชน์ที่ลงทะเบียนไว้จะมีโอกาสใช้สิทธิในการซื้อคืน
2. ขั้นตอนต่อไปคือ การแจ้งให้ผู้รับผลประโยชน์ ทราบ ผู้ขายต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรถึงเจตนาที่จะขายทรัพย์สิน โดยระบุรายละเอียดราคา เงื่อนไขการชำระเงิน และกำหนดเวลาในการตัดสินใจ ในทางปฏิบัติ ข้อผิดพลาดในประกาศ เช่น ราคาหรือกำหนดเวลาที่ไม่ถูกต้อง อาจทำให้ระยะเวลาการตอบกลับล่าช้าออกไปได้ ฉันเคยพบสถานการณ์ที่ประกาศที่ไม่ถูกต้องทำให้ธุรกรรมล่าช้าไปหลายสัปดาห์และต้องได้รับการแก้ไขผ่านสำนักงานทนายความ
3. ตามกฎหมาย ผู้รับผลประโยชน์มี เวลา 30 วันในการตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สัญญาอาจกำหนดให้ขยายเวลาออกไปได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในธุรกรรมการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หรือหลายฝ่าย ตัวอย่างเช่น เมื่อขายอาคารสำนักงานให้กับนักลงทุน ระยะเวลาการตัดสินใจมักจะขยายเป็น 60 วัน เพื่อให้สามารถตรวจสอบเงื่อนไขทางการเงินและภาระผูกพันด้านสินเชื่อได้
4. แบบฟอร์มสำหรับการใช้สิทธิ์นี้ง่ายมาก เพียงผู้รับผลประโยชน์ยื่นคำแถลงเจตนาซื้อทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรฝ่ายเดียว หากตกลงกันไว้ในสัญญา ก็สามารถแจ้งทางอิเล็กทรอนิกส์ได้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยเร่งกระบวนการและลดขั้นตอนราชการ
5. ในการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ บริการเอสโครว์และการรับรองโดยโนตารี ในกรณีเช่นนี้ ระยะเวลาการใช้สิทธิ์จะเริ่มหลังจากยืนยันการวางเงินมัดจำหรือแต่งตั้งโนตารีที่เชื่อถือได้แล้วเท่านั้น ตัวอย่างเช่น เมื่อซื้ออาคารชุดพักอาศัยในเขตชานเมืองเวียนนา ผู้รับผลประโยชน์จะต้องโอนเงินเข้าบัญชีเอสโครว์ก่อน หลังจากนั้นระยะเวลา 30 วันจึงจะเริ่มต้นขึ้น

ทนายความและสำนักงานทนายความของออสเตรียระบุว่า สิทธิในการซื้อก่อน (pre-emptive right) ค่อนข้างหายาก โดยพบในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยประมาณ 10-15% และมักพบในโครงการของบริษัทหรือโครงการลงทุน ในส่วนของการเช่าซื้อ ข้อตกลงดังกล่าวกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเวียนนาและรัฐขนาดใหญ่ของรัฐบาลกลาง ซึ่งบ้านเช่ากำลังค่อยๆ ถูกเปลี่ยนให้เป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ

การจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินกับสำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายประมาณ 500 ยูโร ซึ่งรวมค่าธรรมเนียมโนตารีและค่าธรรมเนียมการป้อนข้อมูล ค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของธุรกรรม โดยทั่วไป ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย เนื่องจากเป็นผู้รับผลประโยชน์ แต่สามารถเจรจาข้อตกลงอื่นๆ ได้

แม้จะมีต้นทุนเพิ่มเติม แต่ Vorkaufsrecht ยังคงเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ในการปกป้องผลประโยชน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนและผู้เช่า

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อน (Vorkaufsrecht) เป็นเครื่องมืออันทรงพลังในการปกป้องผลประโยชน์ แต่ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป มีหลายกรณีที่สิทธินี้หมดผลบังคับ

• การสละสิทธิ์ของผู้ถือสิทธิ์: เสรีภาพในการเลือก ผู้รับผลประโยชน์สามารถสละสิทธิ์โดยสมัครใจโดยการทำคำประกาศเป็นลายลักษณ์อักษร ในกรณีนี้ เจ้าของทรัพย์สินไม่มีภาระผูกพันในการเสนอขายทรัพย์สินอีกต่อไป การสละสิทธิ์นี้มักถูกใช้โดยนักลงทุนที่ตัดสินใจไม่เข้าร่วมในการทำธุรกรรมหากเงื่อนไขไม่เอื้ออำนวย
• การสิ้นสุดระยะเวลา: หากคุณไม่ปฏิบัติตาม คุณจะสูญเสียสิทธิ์นั้นไป ตามกฎหมาย ผู้ถือครองมีเวลา 30 วันในการใช้สิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หากระยะเวลานี้ผ่านไปโดยไม่มีการดำเนินการใดๆ สิทธิ์นั้นจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ในทางปฏิบัติ ระยะเวลานี้อาจขยายออกไปในสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• ผู้รับผลประโยชน์เสียชีวิต: สิทธิ์นี้ไม่สามารถสืบทอดได้ สิทธิ Vorkaufsrecht เป็นสิทธิส่วนบุคคล ดังนั้นจึงไม่สามารถถ่ายทอดให้แก่ทายาทได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา ซึ่งหมายความว่าเมื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เสียชีวิต สิทธิ์ดังกล่าวจะสิ้นสุดลง และเจ้าของทรัพย์สินมีอิสระที่จะขายทรัพย์สินนั้นได้
• การชดเชย: ข้อตกลงแทนสิทธิ บางครั้งสิทธิอาจถูก "ซื้อ" ได้ โดยผู้ถือสิทธิตกลงรับค่าชดเชยแทนการใช้สิทธิ ซึ่งสะดวกในกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต้องการปิดข้อตกลงโดยเร็ว
• การพยายามหลีกเลี่ยงกฎหมาย บางครั้งผู้ขายพยายามหลีกเลี่ยง Vorkaufsrecht ในออสเตรียผ่านการทำธุรกรรมปลอม เช่น การโอนทรัพย์สินให้กับบริษัท ญาติ หรือการทำข้อตกลงแลกเปลี่ยน หลักกฎหมายระบุว่าการกระทำดังกล่าวอาจถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ และผู้รับผลประโยชน์มีสิทธิ์เรียกร้องเงินคืนหรือค่าชดเชย

ผู้เช่าที่มีสิทธิพิเศษ ในออสเตรียไม่มีสิทธิทั่วไปสำหรับผู้เช่าทุกคน แต่อพาร์ตเมนต์ที่ได้รับเงินอุดหนุนหรือโครงการเช่าซื้ออาจเป็นทางเลือกแรก กลไกนี้เปิดโอกาสให้ผู้เช่าระยะยาวได้เป็นเจ้าของในเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย

การรับมรดกและการโอนสิทธิ หากทรัพย์สินตกทอดไปถึงทายาท สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อนอาจยังคงมีผลบังคับใช้กับทายาท หากมีการระบุไว้ในสัญญา

สิทธิซื้อที่อยู่อาศัยล่วงหน้าในออสเตรียมอบข้อดีมากมายให้กับผู้รับประโยชน์ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงบางประการเช่นกัน

• การปกป้องจากคู่แข่ง: ผู้ถือกรรมสิทธิ์มีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ก่อนผู้ซื้อบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่สูงในกรุงเวียนนาและเมืองใหญ่อื่นๆ
• ความสามารถในการคาดเดาราคาและเงื่อนไข: ผู้รับผลประโยชน์จะซื้อทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับบุคคลที่สาม ซึ่งหลีกเลี่ยงการขึ้นราคาเพื่อเก็งกำไร
• การวางแผนการลงทุน: กฎหมายอนุญาตให้คุณวางแผนกลยุทธ์ทางการเงินและการลงทุนล่วงหน้า รวมถึงการซื้ออพาร์ทเมนท์ บ้าน หรือที่ดิน
• การสมัครเช่า: ผู้เช่าระยะยาวสามารถใช้ประโยชน์จากตัวเลือกเช่าซื้อเพื่อขายต่ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย ซึ่งทำให้พวกเขามีข้อได้เปรียบเหนือผู้ซื้อบุคคลที่สาม

• สภาพคล่องของทรัพย์สินลดลง: อสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิการปฏิเสธสิทธิ์ครั้งแรกอาจไม่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนรายอื่น
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร: การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต้องมีค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเป็นการขายต่อทรัพย์สินหรือแปลงที่ดิน
• ข้อจำกัดเสรีภาพของผู้ขาย: เจ้าของทรัพย์สินไม่สามารถกำจัดทรัพย์สินนั้นได้อย่างอิสระ ซึ่งอาจทำให้เกิดความล่าช้าในการทำธุรกรรม
• สิ่งสำคัญคือต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาและขั้นตอนอย่างเคร่งครัด การไม่ปฏิบัติตามระยะเวลา 30 วันหรือข้อผิดพลาดในการแจ้งเตือนอาจส่งผลให้สูญเสียสิทธิ์ได้

ในทางปฏิบัติ ผมพบว่า RoFR ในออสเตรียมักถูกประเมินต่ำเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผู้เช่าและนักลงทุนรายย่อย หลายคนเชื่อว่ากฎหมายคุ้มครองผลประโยชน์ของพวกเขาโดยอัตโนมัติ แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากปราศจากการแจ้งเตือน การลงทะเบียน และการปฏิบัติตามกำหนดเวลาอย่างถูกต้อง ข้อได้เปรียบนี้อาจสูญหายไป ดังนั้น แนวทางที่เชี่ยวชาญในการตรวจสอบและบังคับใช้กฎหมายจึงเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของธุรกรรม

สิทธิ Vorkaufsrecht ในออสเตรียไม่เพียงแต่เป็นสิทธิการซื้อก่อนแบบคลาสสิกเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือที่พัฒนาไปพร้อมกับตลาดและปรับตัวเข้ากับเงื่อนไขใหม่ๆ อีกด้วย

การจำกัดสิทธิ "ถาวร" และการคุ้มครองผู้เช่า ในเมืองใหญ่ๆ เช่น เวียนนา กฎหมายกำลังค่อยๆ จำกัดสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อนในระยะยาวหรือ "ถาวร" เพื่อปกป้องผู้เช่าและป้องกันการผูกขาดตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าระยะยาวยังคงสามารถใช้สิทธิเช่าและสิทธิในการซื้อในออสเตรียได้ ซึ่งทำให้สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย

ใช้ในกระบวนการประมูลบังคับ (Zwangsversteigerung) ในกรณีของการขายทอดตลาด ผู้รับผลประโยชน์สามารถใช้สิทธิซื้อคืนเมื่อขายบ้านในออสเตรียหลังการประมูล นี่เป็นกลยุทธ์ที่แปลกใหม่แต่ได้ผล ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่บุคคลที่สามเสนอมาได้ แม้ว่าจะเข้าร่วมการประมูลแล้วก็ตาม

คดีเกี่ยวกับบริษัทและการลงทุน สิทธิในการซื้อที่ดินก่อนกำหนด (Preemptive Rights) ในออสเตรีย  ถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายในการปรับโครงสร้างองค์กร การแลกเปลี่ยน และการทำธุรกรรมที่ดิน บริษัทต่างๆ ใช้สิทธิในการซื้อที่ดินก่อนกำหนดเพื่อควบคุมสินทรัพย์ตั้งแต่เนิ่นๆ และจำกัดการแข่งขัน

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ครอบครองที่ดินข้างเคียงในออสเตรีย ในบางกรณี เจ้าของที่ดินจะได้รับสิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ครอบครองที่ดินข้างเคียง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะควบรวมหรือขยายที่ดินของตน

การขายและสิทธิในการซื้อบางส่วน เจ้าของบางรายขายทรัพย์สินบางส่วนของตน โดยยังคงสิทธิในการซื้อหุ้นที่ขายไป วิธีนี้ช่วยให้พวกเขาสามารถนำเงินทุนออกมาใช้ใหม่ได้ ในขณะที่ยังคงมีสิทธิ์ในการคืนทรัพย์สินนั้น ตัวอย่างเช่น หากขายทรัพย์สินได้ 10%, 25% หรือ 50% เจ้าของก็สามารถซื้อหุ้นเหล่านี้คืนได้ในราคาตลาดปัจจุบัน

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นอันดับแรกในออสเตรียเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการปกป้องผลประโยชน์ของผู้รับประโยชน์ ขณะเดียวกันก็กำหนดข้อจำกัดบางประการให้กับเจ้าของ สิทธินี้ครอบคลุมทั้งอพาร์ตเมนต์ บ้าน และที่ดิน โดยกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างเคร่งครัด จดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน และแจ้งให้ทุกฝ่ายทราบโดยทันที

สิทธิในการปฏิเสธสิทธิ์ก่อน (First Refusal Rights) ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้มากขึ้น ปกป้องผลประโยชน์ของผู้เช่าระยะยาวและนักลงทุน ในทางปฏิบัติ ประสิทธิภาพของสิทธินี้ขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามกำหนดเวลาอย่างเคร่งครัด การทำสัญญาอย่างถูกต้อง และการตรวจสอบทะเบียนเบื้องต้น นักลงทุน นายหน้า และผู้เช่าจึงควรใช้ประโยชน์จากสิทธินี้โดยไม่เสี่ยงต่อความขัดแย้ง