การซื้อที่ดินในออสเตรีย: คู่มือทีละขั้นตอนและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ

ออสเตรียเป็นหนึ่งในประเทศที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด ด้วยเศรษฐกิจที่มั่นคง คุณภาพชีวิตที่ดี และทัศนียภาพทางธรรมชาติที่งดงาม อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย มักถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่ยั่งยืนและลงทุนระยะยาว คุณสามารถซื้อที่ดินบนภูเขาหรือริมทะเลสาบ หรือตัวอย่างเช่น ในหมู่บ้านที่เงียบสงบ อากาศบริสุทธิ์ และมีโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่พัฒนาแล้วอย่างดี

นักลงทุนมองว่าออสเตรียเป็นแหล่งพักเงินทุนที่น่าเชื่อถือและเป็นแหล่งเพิ่มมูลค่าที่ดินในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศต้องมีการเตรียมตัวอย่างรอบคอบ: สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาความแตกต่างทางกฎหมายและลักษณะเฉพาะของท้องถิ่นก่อนลงนามในสัญญา.

ในบทความนี้ เราจะกล่าวถึงทุกอย่างตั้งแต่ประเภทของที่ดินไปจนถึงการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้คุณทราบว่าจะต้องเตรียมตัวอย่างไรเมื่อซื้อที่ดินในออสเตรีย.

การซื้อที่ดินในต่างประเทศไม่ใช่เรื่องง่าย ดังนั้นผมจึงเข้าหาลูกค้าแต่ละรายเป็นรายบุคคล โดยพิจารณาถึงเป้าหมายในการซื้อและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ประเทศออสเตรียมีที่ดินหลากหลายประเภท ดังนั้นผมจึงแนะนำให้วิเคราะห์อย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงใดในออสเตรีย.

ภูมิประเทศของออสเตรียมีความหลากหลายมาก จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งออสเตรีย พื้นที่ทั้งหมดของประเทศประมาณ 8.36 ล้านเฮกตาร์ โดยเป็นพื้นที่ป่ากว่า 3.50 ล้านเฮกตาร์ และพื้นที่เกษตรกรรมประมาณ 2.57 ล้านเฮกตาร์

นั่นหมายความว่าป่าไม้ครอบคลุมพื้นที่เกือบ 42% ของประเทศ และพื้นที่เพาะปลูกคิดเป็นประมาณ 31% ส่วนที่เหลือประกอบด้วยภูเขา แหล่งน้ำ เมือง และโครงสร้างพื้นฐาน หากคุณตัดสินใจซื้อที่ดินในออสเตรีย สิ่งสำคัญที่สุดคือการกำหนดวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น.

นี่คือที่ดินในออสเตรียที่กำหนดไว้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ ก่อนซื้อ ต้องตรวจสอบกับแผนผังการแบ่งเขตพื้นที่: แต่ละเทศบาลจะมี Flächenwidmungsplan และ Bebauungsplan ซึ่งระบุว่า อนุญาตให้ก่อสร้างบนที่ดินแปลงนั้นได้หรือไม่ และมีข้อกำหนดใดบ้างที่เกี่ยวข้อง

หากที่ดินตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ใช้ประโยชน์เสรี (Freiland) จะต้องขอเปลี่ยนเขตการใช้ที่ดินก่อนจึงจะเริ่มก่อสร้างได้ ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น ดังนั้น ขั้นตอนแรกในการเลือกซื้อที่ดินในออสเตรียคือการขอข้อมูลเกี่ยวกับแผนผังเขตการใช้ที่ดิน ซึ่งโดยปกติแล้วสามารถขอได้โดยตรงจากเทศบาลหรือจากเว็บไซต์ของเทศบาล.

ที่ดินเหล่านี้ได้แก่ ที่ดินทำการเกษตร (Ackerland), ทุ่งหญ้าและพื้นที่เลี้ยงสัตว์ (Grünland) และไร่องุ่น/แปลงสวน (Dauerkulturen) การลงทุนในที่ดินของออสเตรียในลักษณะนี้โดยทั่วไปแล้วจะมีราคาถูกกว่า แต่ที่ดินเหล่านี้สามารถใช้ได้เฉพาะตามวัตถุประสงค์ที่กำหนดไว้เท่านั้น หากไม่มีใบอนุญาตพิเศษ จะไม่สามารถเปลี่ยนไปใช้ในการก่อสร้างได้.

ราคาที่ดินทำการเกษตรในออสเตรียต่ำมาก โดยในปี 2023 ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่ดินทำการเกษตรอยู่ที่เพียง 3.70 ยูโร ขณะที่ที่ดินทุ่งหญ้ามีราคา 3.20 ยูโรต่อตารางเมตร เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ราคาเฉลี่ยของที่ดินก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 406 ยูโรต่อตารางเมตร.

การซื้อขายไม้ซุงนั้นอยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ ในหลายรัฐของเยอรมนี "ป่า" มักถูกกำหนดไว้สำหรับการทำป่าไม้โดยเฉพาะ การตัดไม้สามารถดำเนินการได้ภายใต้เงื่อนไขที่เข้มงวดมากเท่านั้น และการซื้อขายไม้ซุง (โดยเฉพาะปริมาณมาก) ต้องได้รับการอนุมัติ.

ที่ดินประเภทนี้มักถูกซื้อโดยบริษัทป่าไม้หรือบริษัทล่าสัตว์ ผู้ซื้อทั่วไปไม่สนใจป่าไม้ เนื่องจากยากมากที่จะเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์อื่น.

ที่ดินเหล่านี้เป็นที่ดินประเภทพิเศษ ซึ่งมักมีราคาสูงมาก นักลงทุนจำนวนมากสนใจซื้อที่ดินริมทะเลสาบในออสเตรีย (เวิร์ทเทอร์ซี, ซีเฟลด์, เซลล์อัมซี) หรือในภูมิประเทศที่เป็นภูเขา (ไทโรล, ซาลซ์บูร์ก) เนื่องจากเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการสร้างอาคารที่พักอาศัย โรงแรม และรีสอร์ทบ้านพักตากอากาศ.

ราคาที่ดินในออสเตรียสูงกว่าที่อื่นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางรีสอร์ทหรือริมน้ำ ตัวอย่างเช่น ที่ดินแปลงหนึ่งใกล้ทะเลสาบซาลซ์บูร์กอาจมีราคาสูงกว่าที่ดินแปลงเดียวกันในชนบทหลายเท่า นอกจากนี้ ที่ดินเหล่านั้นอาจอยู่ในเขตอนุรักษ์ที่มีข้อจำกัดในการก่อสร้าง ดังนั้นจึงควรตรวจสอบกฎระเบียบท้องถิ่นเสมอเพื่อพิจารณาว่าที่ดินในออสเตรียแปลงใดเหมาะสมสำหรับการก่อสร้าง.

ที่ดินแต่ละประเภทมีกฎเกณฑ์เฉพาะของตนเอง ตัวอย่างเช่น เฉพาะที่ดินที่ขึ้นทะเบียนไว้ในทะเบียนที่ดินเพื่อการก่อสร้าง (Bauland) เท่านั้นที่สามารถเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการก่อสร้างได้ ที่ดินประเภทอื่น ๆ ต้องทำการจัดประเภทใหม่ ซึ่งอาจใช้เวลานานมาก

พื้นที่คันดินหรือพื้นที่ป่าอาจมี ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม ดังนั้น ก่อนซื้อที่ดิน โปรดตรวจสอบการใช้งานที่ตั้งใจไว้ของที่ดินนั้นอย่างละเอียด (หรือปรึกษาแผนผังการแบ่งเขตพื้นที่)

สุดท้ายนี้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ตามอำเภอใจ กฎหมายการจัดซื้อที่ดินของออสเตรียกำหนดให้ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองออสเตรียต้องได้รับใบอนุญาตพิเศษ (Grundverkehrsgenehmigung) ก่อนจึงจะสามารถซื้อที่ดินได้

มาตรการควบคุมเหล่านี้ถูกนำมาใช้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและอนุรักษ์ที่ดินทางการเกษตร ธุรกรรมส่วนใหญ่ที่เกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติจะต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (กรมทรัพยากรที่ดิน).

อย่างไรก็ตาม พลเมืองจาก "ประเทศที่สาม" (เช่น รัสเซียหรือยูเครน) จะต้องยื่นคำขอต่อคณะกรรมการท้องถิ่นและรอการอนุมัติ ตัวอย่างเช่น การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรหรือที่ดินในพื้นที่ภูเขา มักต้องได้ รับอนุญาตดัง กล่าว

รายละเอียดทั้งหมดอยู่ในบทความเรื่อง “ ข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในออสเตรีย ”

คุณตัดสินใจซื้อที่ดินในออสเตรียแล้วใช่ไหม? คุณควรเริ่มต้นที่ไหนดี? คำตอบขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ: คุณวางแผนจะย้ายไปอยู่และสร้างบ้าน หรือกำลังมองหาบ้านพักตากอากาศ หรือกำลังมองหาที่ดินเพื่อการลงทุนสำหรับใช้ในกิจกรรมสันทนาการ?.

ที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการพิจารณาความพร้อมใช้งานและความใกล้ชิดกับสิ่งต่อไปนี้:

• ถนน
• ไปที่ร้านค้า
• โรงเรียน
• โรงพยาบาล
• สถานีรถไฟ
• รถโดยสาร
• สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำประปา ระบบบำบัดน้ำเสีย)

ที่ดินในหมู่บ้านห่างไกลอาจมีราคาถูกกว่า แต่ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุดของออสเตรียไม่ได้คำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการเชื่อมต่อและระยะทางไปยังโครงสร้างพื้นฐานและบริการทางสังคม.

ฉันมักจะเตือนลูกค้าเสมอว่า แม้การฝันถึงหมู่บ้านที่เงียบสงบจะเป็นเรื่องที่ดี แต่ต้องแน่ใจว่าถนนที่ใกล้ที่สุดสามารถเข้าถึงได้ตลอดทั้งปี และมีไฟฟ้าและน้ำประปาพร้อมใช้งานอยู่เสมอ มิเช่นนั้น คุณอาจต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและประสบปัญหามากมายในขั้นตอนการทำเอกสาร.

ลักษณะภูมิประเทศของพื้นที่ก็มีความสำคัญเช่นกัน หากเป็นพื้นที่ลาดชันบนภูเขาที่ไม่เรียบ อาจจำเป็นต้องปรับระดับ (ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูง) และหากเป็นพื้นที่ใกล้แหล่งน้ำ ควรตรวจสอบความเสี่ยงจากน้ำท่วม (ตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีพื้นที่น้ำท่วมขัง)

ก่อนซื้อที่ดินในเทือกเขาของออสเตรีย ควรทำการประเมินทางธรณีวิทยาหรืออุทกธรณีวิทยาเสียก่อน เว็บไซต์ของสำนักงานที่ดินและเทศบาลของออสเตรียมักมีข้อมูลโดยย่อเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้น (ขนาด ภูมิประเทศ การมีสิ่งปลูกสร้าง).

แต่ละภูมิภาคของออสเตรียเสนอโอกาสที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น:

เวียนนาและพื้นที่โดยรอบ ภายในเวียนนาเอง ที่ดินสำหรับก่อสร้าง (Bauland) แทบจะไม่มีวางขายเลย (เพราะตัวเมืองมีการก่อสร้างเต็มที่แล้ว) อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่โดยรอบ ในรัฐโลเวอร์ออสเตรีย คุณยังสามารถหาที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยหรือโครงการเชิงพาณิชย์ได้

ราคาที่ดินที่นั่นต่ำกว่าในเมืองหลวง อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อการก่อสร้างควรตรวจสอบแผนผังเมือง (Flächenwidmungsplan) และข้อจำกัด "เขตพื้นที่สีเขียว" ใดๆ ด้วย.

แคว้นไทโรลและซาลซ์บูร์ก พื้นที่เล่นสกี (อิชกล์ คิทซ์บูเฮล โซลเดน ฯลฯ) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินราคาแพงสำหรับโรงแรม อพาร์ตเมนต์ และบ้านพักตากอากาศหรูหรา

ราคาที่นี่สูงมาก: ในอินส์บรุค (เมืองหลวงของไทโรล) ที่ดินสำหรับสร้างบ้านมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1,043 ยูโรต่อตารางเมตร และในคิทซ์บูเฮล ราคาสูงกว่านั้นอีก ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ข้อเสนอราคาสูงเป็นประวัติการณ์มักปรากฏในสถานที่เหล่านี้: บ้านที่แพงที่สุดในออสเตรีย มักอยู่ในรีสอร์ทหรูบนเทือกเขาแอลป์ ซึ่งเป็นการกระตุ้นความต้องการที่ดินในภูมิภาคนี้ทางอ้อม อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวส่วนใหญ่มักต้องขออนุญาตก่อสร้างบนภูเขาและปฏิบัติตามกฎระเบียบทางสถาปัตยกรรมของท้องถิ่น

ที่ดินริมทะเลสาบ ที่ดินสำหรับสร้างบ้านในออสเตรียใกล้ทะเลสาบยอดนิยม (เวิร์ทเทอร์ซี ซีเฟลด์ อาเชนซี) ถือว่ามีราคาสูง ตัวอย่างเช่น ที่ดินใกล้ทะเลสาบคอนสแตนซ์ในโวราร์ลแบร์กเป็นหนึ่งในที่ดินที่มีราคาแพงที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งแปลงที่มีวิวทะเล

ในหมู่บ้านเล็กๆ ริมทะเลสาบในแคว้นคารินเทีย (เช่น โกรเบล, วาเปรช) หรืออัปเปอร์ออสเตรีย (บนเทือกเขาชลอสเกเบียร์เก) ที่ดินริมชายฝั่งเป็นทำเลที่ยอดเยี่ยมสำหรับการสร้างบ้านหรือโรงแรม ที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่มักได้รับการคุ้มครองโดยรัฐ ดังนั้นอาจมีข้อจำกัดบางประการ.

เขตชนบท (สไตเออร์มาร์ก บูร์เกนลันด์ นีเดอร์เอิสเตอร์ไรช์) มีนักท่องเที่ยวน้อยกว่า แต่มีทุ่งโล่งและไร่องุ่นมากมาย ที่ดินราคาถูกกว่า (ในสไตเรีย ราคาเฉลี่ย 360 ยูโรต่อตารางเมตร) นี่เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินในชนบทของออสเตรียเพื่อใช้ชีวิตอย่างสงบ หรือเพื่อลงทุนในธุรกิจท่องเที่ยวเชิงเกษตรหรือการผลิตไวน์

ตัวอย่างเช่น ในรัฐ Burgenland และ Niederösterreich ที่อยู่ใกล้เคียง ราคาที่ดินอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นโอกาสพิเศษในการซื้อที่ดินในออสเตรียในราคาประหยัด พร้อมศักยภาพในการเติบโตในอนาคต.

ราคาที่ดินในภูเขาและหุบเขาของออสเตรีย เพื่อเป็นข้อมูลอ้างอิง ราคาที่ดินเปล่าสำหรับสร้างบ้านในอินส์บรุคโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,043 ยูโรต่อตารางเมตร ในขณะที่ในเขตชนบทของอำเภอรอยต์ที่อยู่ใกล้เคียง ราคาอยู่ที่เพียง 188 ยูโรต่อตารางเมตร ส่วนในสไตเรีย ราคาที่ดินในกราซอยู่ที่ 360 ยูโรต่อตารางเมตร และในอำเภอคลิชไชเลนทางตอนใต้ของสไตเรีย ราคาอยู่ที่ประมาณ 50-70 ยูโรต่อตารางเมตร สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าราคาที่ดินขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานเป็นอย่างมาก

โปรดคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของสถาปัตยกรรมท้องถิ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแถบเทือกเขาแอลป์ มักจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับส่วนหน้าอาคาร หลังคา และประสิทธิภาพด้านพลังงาน (การปฏิบัติตามมาตรฐาน OIB และ Energoausweis ของออสเตรีย)

ทางการออสเตรียกำลังส่งเสริมการก่อสร้างบ้านประหยัดพลังงาน ตัวอย่างเช่น โครงการ Umweltförderung (การเงินเพื่อสิ่งแวดล้อม) ให้เงินอุดหนุนอาคารใหม่ที่มีประสิทธิภาพด้านพลังงานสูงและใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม.

เรามาดูแง่มุมทางกฎหมายของการซื้อขายที่ดินในออสเตรียกัน ออสเตรียมีกฎระเบียบที่ชัดเจนว่าใครบ้างที่จะสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ และต้องทำอย่างไร.

สถานะผู้ซื้อ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น พลเมืองของสหภาพยุโรป/เขตเศรษฐกิจยุโรปได้รับการปฏิบัติเช่นเดียวกับพลเมืองออสเตรีย กล่าวคือ ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตพิเศษในการซื้อที่ดิน ส่วนพลเมืองของประเทศอื่นๆ จำเป็นต้องขออนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่น (Grundverkehrsgenehmigung) ก่อนทำธุรกรรม

การจดทะเบียนสิทธิ์ (Grundbuch) การซื้อที่ดินในออสเตรียจะเสร็จสมบูรณ์เมื่อมีการบันทึกข้อมูลของเจ้าของใหม่ลงในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) หลังจากนั้นคุณจึงจะกลายเป็น เจ้าของโดยสมบูรณ์ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่า แม้จะมีสัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้วภายใต้กฎหมายออสเตรีย ก็ไม่ได้ให้สิทธิ์ความเป็นเจ้าของจนกว่าจะมีการจดทะเบียน

ดังนั้น ก่อนโอนเงินทั้งหมด โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีภาระผูกพันที่ไม่คาดคิด (เช่น การจำนอง ข้อจำกัดในการใช้สิทธิ ฯลฯ) ในทะเบียนที่ดิน และยื่นคำขอจดทะเบียน (Grundbuchsantrag) โดยเร็วที่สุด.

สัญญาซื้อขายที่ดิน จัดทำขึ้นในรูปแบบเอกสารรับรองโดยพนักงานรับรองเอกสาร สัญญาฉบับนี้ระบุรายละเอียดของที่ดินอย่างละเอียด (โดยปกติจะระบุเลขที่ที่ดินและที่อยู่) ราคาที่ตกลงกัน เงื่อนไขการชำระเงิน และข้อกำหนดเกี่ยวกับการโอนสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

สัญญามักจะมีส่วนที่เกี่ยวกับการ "วางเงินมัดจำ" หรือการชำระเงินล่วงหน้า (เช่น 5-10% ของยอดรวมทั้งหมด) ซึ่งผู้ซื้อจะจ่ายเพื่อเป็นหลักประกัน เงินมัดจำนี้อาจถูกยึดไว้หากคู่สัญญาตัดสินใจไม่ดำเนินการต่อในภายหลัง (โดยปกติคือกรณีที่ผู้ซื้อถอนตัว) กระบวนการอนุมัติรวมถึงการตรวจสอบการเคลียร์พื้นที่: จะมีการขอเอกสารจากทะเบียนที่ดิน ตรวจสอบภาระผูกพัน และตรวจสอบแผนการพัฒนา.

ทนายความและผู้รับรองเอกสาร ในประเทศออสเตรีย การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีผู้รับรองเอกสารหรือทนายความที่ได้รับอนุญาต (จากสำนักงานรับรองเอกสารท้องถิ่น) เข้าร่วมด้วย ผู้รับรองเอกสารจะเป็นผู้ร่าง/รับรองสัญญา ตรวจสอบตัวตนและอำนาจของคู่สัญญา และตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามขั้นตอนต่างๆ ครบถ้วน

ค่าธรรมเนียมของทนายความจะเรียกเก็บสำหรับการให้บริการ โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าธรรมเนียมทนายความจะอยู่ที่ 1-3% ของราคาธุรกรรม ทนายความมักจะช่วยในการตรวจสอบข้อมูลและขอใบอนุญาตที่จำเป็นต่างๆ ด้วย.

การซื้อที่ดินในออสเตรียเกี่ยวข้องกับการชำระเงินจำนวนมากหลายรายการ:

ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (Grunderwerbsteuer) ภาษีนี้คิด 3.5% ของราคาซื้อขายสำหรับเกือบทุกการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ (ภายใต้เงื่อนไขปกติ) ดังนั้น หากคุณซื้อที่ดินในราคา 100,000 ยูโร ภาษีจะอยู่ที่ประมาณ 3,500 ยูโร ในบางกรณีอาจมีการยกเว้น (เช่น สำหรับการทำธุรกรรมระหว่างญาติสนิท จะใช้อัตราภาษีแบบก้าวหน้า) แต่โดยปกติแล้ว อัตราภาษีมาตรฐานคือ 3.5%

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนของรัฐ นอกเหนือจากภาษีแล้ว ยังมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมอีก 1.1% ของราคาซื้อเมื่อยื่นคำขอต่อศาลที่ดิน

เป็นที่น่าสังเกตว่าการยกเว้นภาษีจะมีผลบังคับใช้ในปี 2024-2025 สำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไป ภาษีนี้ได้รับการยกเว้นจนถึงเดือนกรกฎาคม 2026 (โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ซื้อต้องจดทะเบียนเป็นที่อยู่อาศัยหลักของตน).

ภาษีจากการขาย หากเจ้าของตัดสินใจขายทรัพย์สินและได้รับกำไร จะต้องเสียภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Immobilienertragsteuer) จากกำไรนั้น

ตั้งแต่ปี 2016 อัตราภาษีอยู่ที่ 30% ของส่วนต่างระหว่างราคาขายและค่าใช้จ่ายที่รวมอยู่ อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินนั้นถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก (บ้านหรืออพาร์ตเมนต์) เป็นเวลาสองถึงห้าปี เจ้าของอาจมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นภาษีทั้งหมดหรือบางส่วน.

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้จัดการธุรกรรม ค่าคอมมิชชั่นของพวกเขามักจะอยู่ที่ 3-4% ของราคาทั้งหมด บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม นอกจากนี้ อาจมีค่าใช้จ่ายสำหรับประกันที่ดินภาคบังคับ หรือบัญชีเอสโครว์ (บัญชีที่เก็บเงินไว้ชั่วคราวจนกว่าธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์) – ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่มากนัก แต่ก็ควรเตรียมพร้อมไว้

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม โปรดดูบทความของเราเรื่อง “ ภาษีที่ดินในออสเตรีย ”

มาตรการป้องกัน ในระหว่างการเจรจาและการเตรียมการทำข้อตกลง มักมีการใช้ข้อตกลงเบื้องต้น (Kaufanbot) ควบคู่ไปกับการชำระเงินมัดจำหรือการเปิดบัญชีเอสโครว์พิเศษ

วิธีนี้รับประกันว่า ที่ดินแปลงนั้นจะถูกถอนออกจากการขาย (จะถูก "สงวน" ไว้สำหรับคุณ) และเงินจะถูกเก็บรักษาไว้โดยบุคคลที่สาม (เช่น ทนายความ) จนกว่าสัญญาจะเสร็จสมบูรณ์ กลไกนี้ช่วยปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อได้อย่างน่าเชื่อถือ: พวกเขาจ่ายเงินแต่ไม่ต้องเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินหากการซื้อขายล้มเหลวด้วยเหตุผลที่ถูกต้อง

เราจะมาติดตามขั้นตอนการซื้อของลูกค้าตั้งแต่ต้นจนจบ เพื่อให้แน่ใจว่าเราจะไม่พลาดรายละเอียดแม้แต่เล็กน้อย.

การค้นหาที่ดิน เริ่มต้นด้วยการติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือดูรายชื่อในเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น เช่น:

• ImmobilienScout24
• อิมโมเวลท์
• หนังสือพิมพ์ท้องถิ่น

ในการเลือก ควรไปเยี่ยมชมตัวเลือกต่างๆ ด้วยตนเอง ประเมินพื้นที่ เพื่อนบ้าน ทางเข้า และปริมาณแสงแดด (ความสว่างจากแสงอาทิตย์).

ทะเบียนที่ดินออนไลน์ (Kataster) อาจเป็นประโยชน์ในกรณีนี้ – คุณสามารถดูขอบเขตที่แน่นอนของที่ดินและที่ดินข้างเคียงได้ที่นั่น อย่าลังเลที่จะขอให้เจ้าของแสดงเอกสารให้คุณดู เช่น แผนที่ที่ดินและสำเนาจาก Grundbuch (เอกสารที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อทุกคน).

การยื่นข้อเสนอและข้อตกลง เมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมแล้ว คุณจะต้องยื่นข้อเสนอ (Anbot) ให้กับผู้ขาย ในประเทศออสเตรีย โดยปกติแล้วจะทำเป็นลายลักษณ์อักษรในรูปแบบ Kaufanbot หรือข้อตกลงเบื้องต้น ซึ่งระบุราคาซื้อ ระยะเวลาการชำระเงิน และจำนวนเงินมัดจำ

ในศัพท์ทางรัสเซีย นี่คือสิ่งที่คล้ายกับสัญญาซื้อขาย แต่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย มันเป็นเพียงการสร้างพันธะสัญญาที่จะทำการซื้อขายให้เสร็จสิ้น โดยคุณจะต้องวางเงินมัดจำ (เช่น 5-10% ของราคาซื้อ) ไว้ในบัญชีทรัสต์ (Treuhandkonto) ที่ดูแลโดยทนายความหรือผู้รับรองเอกสารเป็นหลักประกัน.

เมื่อคุณลงนามในสัญญาซื้อขาย (Kaufanbot) แล้ว ที่ดินแปลงนั้นจะถือว่า "ถูกจอง" ไว้สำหรับคุณ หากผู้ขายปฏิเสธโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร พวกเขาจะต้องคืนเงินมัดจำให้คุณเป็นสองเท่า.

การตรวจสอบและการขออนุญาต นอกจากนี้ยังมีการเตรียมการตรวจสอบการเคลียร์พื้นที่ด้วย โดยคุณจะว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญ (เช่น นักสำรวจ) หรือทนายความที่จะทำการวิเคราะห์:

• ทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) — ตรวจสอบหนี้สิน ภาระผูกพัน (จำนอง สิทธิการใช้ประโยชน์) และสิทธิเรียกร้องของบุคคลที่สามในทรัพย์สิน ข้อมูลเหล่านี้มีอยู่ในเว็บไซต์ของศาลประจำภูมิภาค
• แผนผังการใช้ที่ดิน – ตรวจสอบว่าที่ดินนั้นตรงกับแผนของคุณหรือไม่ หาข้อมูลว่าที่ดินอยู่ในเขตใด (เช่น บาวแลนด์ วาลด์ อัลม์ เป็นต้น) และอนุญาตให้ก่อสร้างอะไรได้บ้าง
• การจัดหาเงินทุน - คุณยื่นขอสินเชื่อ (หากจำเป็น) โดยคำนึงถึงบัญชีเอสโครว์และการอนุมัติจากธนาคารซึ่งเป็นขั้นตอนที่จำเป็น
• การขออนุญาตจากรัฐ เป็นขั้นตอนที่ใช้เวลานานที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งและประเภทของที่ดิน อาจต้องได้รับการอนุมัติจากสำนักงานที่ดิน (Grundverkehrsbehörde) ตัวอย่างเช่น หากที่ดินอยู่ในพื้นที่ภูเขาหรือกำหนดให้ใช้เพื่อการเกษตร หน่วยงานที่ดินหรือหน่วยงานบริหารส่วนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องจะต้องให้การอนุญาตแก่ชาวต่างชาติในการซื้อที่ดิน โดยปกติแล้วทนายความหรือทนายความรับรองเอกสารจะเป็นผู้ดำเนินการเรื่องนี้ พวกเขาจะรวบรวมเอกสาร (หนังสือเดินทาง หลักฐานการอยู่อาศัย วัตถุประสงค์ในการซื้อ ฯลฯ) และยื่นคำขอ

ขั้นตอนหลักของการทำธุรกรรมจะเกิดขึ้นต่อหน้าพนักงานรับรองเอกสาร เมื่อตรวจสอบทุกอย่างเสร็จสิ้นและได้รับอนุญาตแล้ว ก็จะมีการกำหนดวันออกเอกสารรับรอง (Beurkundung) ในประเทศออสเตรีย การไม่มีเอกสารรับรองจากพนักงานรับรองเอกสารสำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์นั้นถือว่าผิดกฎหมาย

ในขั้นตอนนี้ คุณและผู้ขายจะไปที่สำนักงานทนายความ (โดยปกติแล้วการประชุมจะเปิดให้บุคคลทั่วไปเข้าร่วม และมีการอ่านสัญญาให้ฟัง) ทนายความจะตรวจสอบตัวตนและลายเซ็นของคุณ และรับรองการทำธุรกรรม หลังจากลงนามแล้ว คุณจะโอนเงินส่วนที่เหลือผ่านบัญชีเอสโครว์ หรือโอนโดยตรงตามที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้.

การจดทะเบียนและการได้มาซึ่งสิทธิ์ ทนายความหรือผู้รับรองเอกสารจะยื่นเอกสารต่อศาลประจำภูมิภาค ที่นั่น จะมีการกรอกแบบฟอร์มขอจดทะเบียน (Einverleibung) ซึ่งเป็นการบันทึกสิทธิ์ความเป็นเจ้าของของคุณลงในทะเบียน

หลังจากศาลรับเอกสารแล้ว ศาลจะจดทะเบียนคุณเป็นเจ้าของคนใหม่ จากนั้นเป็นต้นไป ที่ดินแปลงนั้นจะเป็นของคุณอย่างเป็นทางการ คุณสามารถรับกุญแจได้ (หรือเริ่มก่อสร้างได้เลย หากระบุไว้ในสัญญา).

ภาษีและการชำระเงิน ในขั้นตอนนี้ เป็นเวลาที่จะต้องชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้เสร็จสิ้น ได้แก่ การโอนเงินให้ผู้ขาย (โดยปกติหลังจากหรือพร้อมกับการยื่นฟ้องคดี) การชำระภาษี และค่าธรรมเนียมทนายความ

เมื่อศาลจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์แล้ว คุณจะต้องชำระเพียงค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (1.1% ของมูลค่าทรัพย์สิน) เว้นแต่ว่าได้มีการหักค่าธรรมเนียมดังกล่าวจากบัญชีเอสโครว์ไปแล้ว โดยหลักแล้ว กุญแจของทรัพย์สินจะถูก "โอน" เมื่อสัญญาหลักได้รับการรับรองและมีการเรียกเก็บเงินมัดจำเรียบร้อยแล้ว.

นอกจากนี้ ในขั้นตอนต่างๆ (เช่น การโอนเงิน การประกันภัย ฯลฯ) ผู้เชี่ยวชาญสามารถตอบคำถามต่างๆ ของคุณได้ พวกเขาสามารถช่วยให้คุณรู้สึกมั่นใจมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณพูดภาษาเยอรมันไม่ได้.

หากคุณทำตามขั้นตอนที่ระบุไว้ข้างต้น การซื้อที่ดินในออสเตรียก็จะราบรื่น สิ่งสำคัญคือต้องใช้เวลา ตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียด และปฏิบัติตามขั้นตอนการจดทะเบียนของออสเตรีย.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดที่ดินของออสเตรียมีความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้นเรื่อยๆ นี่ไม่ใช่แค่กระแส แต่ยุโรปได้เข้มงวดมากขึ้นในการกำหนดข้อกำหนดด้านการก่อสร้างและการใช้ที่ดินที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เมื่อเลือกที่ตั้ง นักลงทุนจำนวนมากจึงพิจารณาถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากแผนการก่อสร้างต่อสภาพภูมิอากาศและสิ่งแวดล้อมด้วย.

เหตุใดเรื่องนี้จึงสำคัญ: จากรายงานด้านสิ่งแวดล้อม พบว่าประมาณ 27% ของการใช้พลังงานทั้งหมดของออสเตรียมาจากภาคที่อยู่อาศัย (การทำความร้อนและน้ำร้อน) โดยอาคารต่างๆ ก่อให้เกิดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ประมาณ 10% ของประเทศ ในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมา การปล่อยมลพิษที่เป็นอันตรายได้ลดลงไปแล้วกว่าหนึ่งในสาม

ในขณะเดียวกัน ชาวออสเตรียต้องพยายามอย่างยิ่งยวดเพื่อปฏิบัติตามพันธกรณีภายใต้ข้อตกลงปารีส ดังนั้น ทางการจึงส่งเสริมประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เช่น อาคารใหม่มักต้องมีใบรับรองด้านพลังงาน และภาษีและเงินอุดหนุนจะมอบให้เฉพาะโครงการที่มีมาตรฐานประสิทธิภาพการใช้พลังงานสูงเท่านั้น.

กฎหมายและข้อจำกัดต่างๆ ระเบียบการใช้ที่ดินด้านสิ่งแวดล้อมถูกบัญญัติไว้ในข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง เมื่อวางแผนการก่อสร้าง จะมีการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (Umweltverträglichkeitsprüfung)

ในพื้นที่อนุรักษ์พิเศษ (เช่น อุทยานแห่งชาติ) อาจมีการห้ามก่อสร้างโดยสิ้นเชิง ในพื้นที่ก่อสร้างทั่วไป มีการกำหนดมาตรฐานเกี่ยวกับฉนวนกันความร้อนขั้นต่ำที่ยอมรับได้ และการพิจารณาความร้อนจากแสงอาทิตย์อย่างเป็น100%.

มาตรฐานเหล่านี้กำลังถูกเข้มงวดขึ้นอย่างต่อเนื่อง: ภายในปี 2025 บ้านใหม่เกือบทั้งหมดจะต้องมีการใช้พลังงานเกือบเป็นศูนย์ (โดยต้องมีแหล่งความร้อนเป็นของตัวเองหรือเป็นแหล่งความร้อนที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม).

โครงการของรัฐบาล เพื่อดึงดูดนักพัฒนา ออสเตรียเสนอเงินทุนสนับสนุนสำหรับโครงการสีเขียว ตัวอย่างเช่น กองทุนสภาพภูมิอากาศและพลังงาน (Klima- und Energiefonds) ให้เงินทุนสนับสนุนโครงการอนุรักษ์พลังงานและการใช้แหล่งพลังงานหมุนเวียนในการก่อสร้างอาคาร

มีเงินอุดหนุนสำหรับการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ ปั๊มความร้อน หน้าต่างประหยัดพลังงาน และอื่นๆ นอกจากนี้ยังมีสิ่งจูงใจสำหรับการลงทุนที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงการชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้จำนองบางส่วนสำหรับการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการหักลดหย่อนภาษีสำหรับเทคโนโลยีที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม.

ทั้งหมดนี้ทำให้โครงการที่มุ่งเน้นด้านสิ่งแวดล้อมมีผลกำไรมากขึ้น.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผมได้แนะนำให้ลูกค้าวางแผนโครงการโดยคำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมตั้งแต่เริ่มต้นมากขึ้นเรื่อยๆ.

ในระดับโลก โดยเฉพาะในเยอรมนีและออสเตรีย อาคารสีเขียวเป็นที่ต้องการอย่างมาก รัฐบาลให้เงินอุดหนุนบ้านประหยัดพลังงานและแผงโซลาร์เซลล์ และผู้ซื้อให้ความสำคัญกับการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านความร้อน ตัวอย่างเช่น บ้านระดับ Passivhaus ใช้พลังงานน้อยกว่าอาคารทั่วไปถึง 5-10 เท่า ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกสถานที่และแบบบ้าน.

ตัวอย่างโครงการที่ประสบความสำเร็จ ในออสเตรีย มีหลายกรณีที่ซื้อที่ดินเพื่อโครงการ "สีเขียว" เช่น โรงบ่มไวน์ที่ใช้แผงโซลาร์เซลล์ หรือโรงแรมที่ใช้ระบบทำความร้อนด้วยพลังงานความร้อนใต้ดิน

อีกหนึ่งแนวโน้มคือการพัฒนาการท่องเที่ยวเชิงเกษตร นักลงทุนกำลังซื้อที่ดินในเทือกเขาของออสเตรีย สร้างบ้านที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม และจัดทัวร์ปั่นจักรยาน อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ได้รับความนิยมอย่างมาก ตัวอย่างเช่น บ้านไร่ ในแคว้นไทโรล มักขายได้ราคาสูงกว่าบ้านทั่วไปหากมีใบรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (เช่น ใบรับรองอาคารสีเขียว)

ต่อไปนี้เราจะมาดูตัวเลือกเฉพาะเจาะจงในรายละเอียดเพิ่มเติมกัน.

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย (Bauland-Wohngebiet) นี่คือตัวเลือกมาตรฐานสำหรับครอบครัว: ที่ดินที่เหมาะสมสำหรับบ้านชั้นเดียวหรือสองชั้น โดยปกติแล้วที่ดินประเภทนี้จะมีสาธารณูปโภค (อย่างน้อยไฟฟ้าและน้ำประปา) และออกแบบมาสำหรับครอบครัวเดียว

สถาปัตยกรรมของบ้านสอดคล้องกับข้อกำหนดของท้องถิ่น (โดยคำนึงถึงอาคารข้างเคียงและทัศนียภาพโดยรวมของย่านนั้น) ราคาที่ดินเฉลี่ยในออสเตรียสำหรับบ้านพักอาศัยมีตั้งแต่ประมาณ 240 ยูโร (คลาเกนฟูร์ท) ถึงมากกว่า 1,250 ยูโร (ซาลซ์บูร์ก) ต่อตารางเมตร.

ราคาที่ดินแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่: ในแคว้นคารินเทีย ที่ดินริมทะเลสาบ (เวิร์ทเทอร์ซี) อาจมีราคาสูงถึงหลายร้อยยูโรต่อตารางเมตร ในขณะที่ในอัปเปอร์ออสเตรีย ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 200-300 ยูโรต่อตารางเมตร.

ที่ดินบนภูเขา อสังหาริมทรัพย์บนภูเขา (เช่น ชาเลต์หรือกระท่อมบนภูเขา) มีข้อกำหนดเฉพาะของตนเอง หลายพื้นที่ได้กำหนด "เขตการก่อสร้าง" (ระดับความสูง) โดยอิงจากระดับความสูงของพื้นที่นั้นๆ อาคารที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปจะสร้างขึ้นเฉพาะภายในขอบเขตของเขตที่อยู่อาศัย (Siedlungsgebieten) หรือหมู่บ้านเท่านั้น

ในพื้นที่ "ภูเขาสูงโล่ง" (Hochgebirge) การก่อสร้างเป็นสิ่งต้องห้ามเกือบทุกพื้นที่ หากคุณกำลังมองหาสถานที่บนที่สูง โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้รับอนุญาตในพื้นที่นั้นหรือไม่.

สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือการพิจารณาข้อจำกัดของภูมิประเทศ: บนพื้นที่ลาดชัน จำเป็นต้องตรวจสอบกำแพงกันดินเพิ่มเติม.

ข้อดีของการซื้อที่ดินในเทือกเขาออสเตรีย ได้แก่ ทิวทัศน์ที่สวยงามและศักยภาพในการพัฒนาเป็นรีสอร์ท: ที่ดินใกล้กับลิฟต์สกีหรือลานสกีสามารถเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรสูงมากสำหรับการสร้างโรงแรมหรือที่พักอาศัย.

ข้อจำกัดทางสถาปัตยกรรม ภูมิภาคต่างๆ ของออสเตรียมักมีกฎระเบียบที่กำหนดให้รักษาลักษณะดั้งเดิมของอาคารไว้ หลังคาโลหะและหลังคามุงจากนั้นถูกห้ามอย่างไม่เป็นทางการ แนะนำให้ใช้ไม้หรือกระเบื้องมุงหลังคาแทน ความสูงของอาคารในพื้นที่ชนบทมักถูกจำกัดอย่างเข้มงวด (สูงสุด 1-2 ชั้นเหนือพื้นดิน บางครั้งกำหนดไว้ที่ 7 เมตร)

ในพื้นที่ป่าเวียนนาหรือชุมชนเก่าแก่ อาจจำเป็นต้องขออนุมัติการออกแบบด้านหน้าอาคาร ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบเหล่านี้อย่างเคร่งครัดเพื่อให้โครงการของคุณได้รับการอนุมัติ.

ราคาโดยประมาณ (ปี 2025) สรุปได้ดังนี้:

• ราคาเฉลี่ยของที่ดินในชนบทสำหรับสร้างบ้านในออสเตรียอยู่ที่ประมาณ 400 ยูโรต่อตารางเมตร.
• ในพื้นที่ภูเขา (ไทโรล ซาลซ์บูร์ก) ซึ่งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม ราคาอาจสูงกว่าหลายเท่า เช่น อินส์บรุค 1,043 ยูโร/ตร.ม. และซาลซ์บูร์ก 1,256 ยูโร/ตร.ม.
• ที่ดินริมทะเลสาบเป็นทรัพย์สินที่หายากและมีราคาแพง: ในแคว้นเบอร์เกนลันด์ ริมทะเลสาบเนอซีดเลอร์ ราคาอาจสูงถึง 250-400 ยูโรต่อตารางเมตร และริมทะเลสาบเวิร์ทเทอร์ซี (แคว้นคารินเทีย) ราคาอาจสูงกว่า 600 ยูโรต่อตารางเมตร.

การหาที่ดินราคาไม่แพงในออสเตรียนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ยิ่งอยู่ใกล้ทะเลสาบมากเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น เพื่อประหยัดเงิน นักลงทุนมักเลือกที่ดินที่อยู่ห่างจากศูนย์กลางรีสอร์ทออกไปเล็กน้อย (2-5 กิโลเมตร) แต่ก็ต้องแลกมากับการเสียโอกาสในการเข้าถึงแหล่งน้ำ.

การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร (ที่ดินเพาะปลูก ที่ดินเลี้ยงสัตว์) นั้นแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการลงทุนในที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย.

ใครสามารถซื้อได้บ้าง? อย่างที่กล่าวไปแล้ว แม้แต่พลเมืองออสเตรียเองก็ต้องขออนุญาตอย่างเป็นทางการ ชาวต่างชาติมีโอกาสน้อยกว่า: เฉพาะผู้ที่จะมีส่วนร่วมโดยตรงในงานเกษตรกรรมเท่านั้นที่จะได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินทำกิน ซึ่งหมายความว่านักลงทุนที่ไม่มีแผนจะทำการเกษตรอาจจะไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อที่ดินทำกิน

จุดประสงค์ของกฎหมายนี้คือเพื่อรักษาสภาพคล่องของการใช้ประโยชน์ที่ดินและทำให้มั่นใจว่าที่ดินนั้นจะถูกนำไปใช้ผลิตอาหารแทนที่จะปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ในมือของนักเก็งกำไร ข้อยกเว้นคือ "สวนผลไม้ทางการเกษตร" และไร่องุ่น: ที่ดินเหล่านี้เปลี่ยนมาใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้ง่ายกว่าและบางครั้งก็ถูกซื้อไปเป็นโครงการลงทุน (ตัวอย่างเช่น ฟาร์มท่องเที่ยว).

ข้อดีและข้อเสีย ที่ดินทำกินเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงค่อนข้างสูง สามารถให้เช่าที่ดินเพื่อการเกษตรแก่ธุรกิจการเกษตร หรือได้รับเงินอุดหนุนประจำปีจากสหภาพยุโรป (โครงการด้านการเกษตร) ราคาที่ดินประเภทนี้ค่อนข้างต่ำ โดยในออสเตรีย ราคาที่ดินทำกินต่อเฮกตาร์อยู่ที่เพียงไม่กี่ยูโรต่อตารางเมตร

แนวโน้ม ราคาในตลาดเกษตรกรรมของออสเตรียเติบโตอย่างช้าๆ จากสถิติพบว่า ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่ดินทำกินเพิ่มขึ้นจาก 3.50 ยูโร เป็น 3.70 ยูโร ในปี 2023 ซึ่งหมายความว่าไม่มีการเติบโตจากการเก็งกำไรอย่างมีนัยสำคัญ

ที่ดินสำหรับปลูกองุ่นเพื่อทำไวน์ในรัฐสไตเรียอาจมีราคาสูงกว่าปกติ เนื่องจากความต้องการไร่องุ่นสูงกว่า.

การซื้อที่ดินในออสเตรียเป็นกระบวนการที่มีกฎระเบียบเข้มงวด แต่หากมีการเตรียมตัวอย่างเหมาะสมก็สามารถจัดการได้ค่อนข้างง่าย.

สิ่งสำคัญที่ชาวต่างชาติควรจำไว้คือ แม้ว่าออสเตรียจะเป็นประเทศที่ดึงดูดการลงทุน แต่ก็มีระบบการขออนุญาตที่เข้มงวดและมีมาตรการคุ้มครองผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น ดังนั้น การวางแผนล่วงหน้าและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ ทนายความรับรองเอกสาร และสถาปนิก จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง.

ในทางกลับกัน ข้อดีของการลงทุนในออสเตรียก็มีมากมายเช่นกัน ได้แก่ ตลาดที่มีเสถียรภาพ ความปลอดภัยในการลงทุน และความสะดวกในการจัดการเอกสารให้เรียบร้อย (ด้วยฐานข้อมูลที่เป็นหนึ่งเดียวของศาลระดับภูมิภาค) การทำธุรกรรมกับทนายความในออสเตรียมีความโปร่งใสและโดยทั่วไปแล้วจะดำเนินไปโดยไม่มีปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณได้ตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียดและปฏิบัติตามขั้นตอนต่างๆ ครบถ้วนแล้ว.

กล่าวโดยสรุปคือ ตรวจสอบแผนผังที่ดินและกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน และใช้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ การซื้อที่ดินของคุณจะนำมาซึ่งผลประโยชน์ที่คุณคาดหวังโดยปราศจากความเครียดหรือความยุ่งยากที่ไม่จำเป็น.

ตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดที่จะใช้ประโยชน์จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย ซึ่งมีให้เลือกครบครัน ตั้งแต่เนินเขาที่สวยงามไปจนถึงชนบทที่เงียบสงบ.