อสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์: ลงทุนอย่างไรและทำไม

ปัจจุบัน โปแลนด์เป็นหนึ่งในตลาดที่มีการพัฒนาอย่างมีพลวัตมากที่สุดในยุโรป เศรษฐกิจที่มั่นคง ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น และสภาพคล่องที่สูง ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์เป็นที่น่าสนใจสำหรับทั้งการลงทุนและการอยู่อาศัยส่วนบุคคล

สถิติโปแลนด์ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2568 ราคาที่อยู่อาศัยในโปแลนด์เพิ่มขึ้น 6.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเพิ่มขึ้น 7.0% ในตลาดแรก และ 6.2% ในตลาดรอง JLL คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2568 ราคาที่อยู่อาศัยต่อตารางเมตรในวอร์ซออาจสูงถึงประมาณ 3,100 ยูโร (เพิ่มขึ้น 6.2%) ในคราคูฟ 2,800 ยูโร (เพิ่มขึ้น 5.7%) และในพอซนาน 2,420 ยูโร (เพิ่มขึ้น 5.2%)

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ภาพรวมที่ครอบคลุมว่าทำไมการซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานจึงคุ้มค่าในตอนนี้ ศึกษาวิธีการซื้อบ้านในโปแลนด์อย่างคุ้มค่า และอธิบายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์โดยทั่วไปสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มั่นคง นอกจากนี้ยังให้การเปรียบเทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียอีกด้วย

ฉันชื่อ Oksana Zhushman ฉันเป็นทนายความที่ให้บริการในต่างประเทศและเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์การทำงานในตลาดยุโรปมากว่า 10 ปี ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ฉันได้ให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหภาพยุโรป ช่วยสร้างพอร์ตการลงทุน และสนับสนุนธุรกรรมต่างๆ ตั้งแต่การตรวจสอบทรัพย์สินไปจนถึงการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

ทำไมต้องเป็นตอนนี้?
โปแลนด์แสดงให้เห็นถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ก้าวหน้า และสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อชาวต่างชาติ การย้ายฐานการผลิตไปใกล้ตลาดยุโรปตะวันตกและยุโรปกลาง (Nearshoring) กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นที่นี่ และการย้ายถิ่นฐานไปยังสหภาพยุโรปก็กำลังเติบโตเช่นกัน

ออสเตรียเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและคาดการณ์ได้ มีความเสี่ยงต่ำ ความโปร่งใสในการทำธุรกรรมสูง ผลตอบแทนปานกลางแต่คงที่ และราคาเติบโตในระยะยาว อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียได้รับการยกย่องให้เป็นสินทรัพย์ปลอดภัยสำหรับนักลงทุนอนุรักษ์นิยมที่ให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือและการรักษาเงินทุน

ในทางตรงกันข้าม โปแลนด์เป็นตลาดที่มีพลวัตสูง มีราคาที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า การพัฒนาที่รวดเร็ว และมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าสูง ในประเทศนี้ เราอาจคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าและมูลค่าเพิ่มที่สูงขึ้นได้ แต่ระดับความเสี่ยงก็สูงกว่าเช่นกัน เนื่องจากตลาดมีความไม่แน่นอนน้อยกว่าและมีความอ่อนไหวต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจและการเมือง

ดังนั้นออสเตรียจึงเหมาะกับผู้ที่แสวงหาเสถียรภาพและการคุ้มครองการลงทุนในระยะยาว ในขณะที่โปแลนด์น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนที่ยินดีรับความเสี่ยงที่มากขึ้นเพื่อศักยภาพในการได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่า

ฝรั่งเศสครองตำแหน่งที่แข็งแกร่งในตลาดชั้นนำของยุโรปมายาวนาน กรอบกฎหมายของฝรั่งเศสคุ้มครองสิทธิของนักลงทุน และสภาพคล่องที่สูงทำให้อสังหาริมทรัพย์สามารถหาผู้ซื้อและผู้เช่าได้

ตามข้อมูลของ Mordor Intelligence Source ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของฝรั่งเศสมีมูลค่า 528.33 พันล้านเหรียญสหรัฐในปี 2568 และคาดว่าจะเติบโตถึง 697.52 พันล้านเหรียญสหรัฐภายในปี 2573 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 5.92%

นักลงทุนกำลังพิจารณาโปแลนด์มากขึ้นในฐานะทำเลยุทธศาสตร์สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางความผันผวนของตลาดยุโรปตะวันตก ยุโรปกลางกำลังแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่มั่นคง โดยโปแลนด์มีบทบาทนำ เหตุใดจึงเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ขึ้น และเราจะใช้ประโยชน์จากแนวโน้มนี้เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในโปแลนด์ได้อย่างไร เราจะมาเจาะลึกกันในรายละเอียดต่อไปนี้

ช่วงปี 2024–2025 ยืนยันแนวโน้มดังกล่าว: โปแลนด์ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วที่สุดในภูมิภาค การเติบโตของ GDP ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรป (ประมาณ 3% ในปี 2024 คาดการณ์ว่าจะถึง 3.2% ในปี 2025) ความต้องการภายในประเทศที่แข็งแกร่ง และการดึงดูดบริษัทต่างชาติอย่างแข็งขัน ก่อให้เกิดพื้นฐานสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

ความคิดเห็นของผม: การเติบโตนี้ไม่ใช่ฟองสบู่ ต่างจากยุโรปตะวันตกที่ราคาพุ่งถึงเพดานแล้ว ในโปแลนด์ราคายังคงเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่พอเหมาะ ก่อให้เกิดศักยภาพในการลงทุนระยะยาว ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่ที่เมืองพอซนานในราคา 125,000 ยูโรในปี 2023 ขณะที่ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันมีราคาอยู่ที่ 140,000 ยูโร

เคล็ดลับ: หากคุณต้องเลือกระหว่างวอร์ซอกับศูนย์กลางภูมิภาค โปรดพิจารณาคราคูฟและโพซนาน ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการเช่าที่ยอดเยี่ยม และเป็นที่ต้องการสูงในหมู่นักศึกษาและผู้เชี่ยวชาญด้านไอที

จากข้อมูลของ PWC และธนาคารโลกในปี 2024 โปแลนด์อยู่ในอันดับต้น ๆ ของภูมิภาคในด้านความโปร่งใสในการทำธุรกรรมและการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน ข้อมูลจาก Numbeo ระบุว่าดัชนีค่าครองชีพที่นี่ต่ำกว่าเยอรมนี 30-40% ซึ่งยิ่งกระตุ้นความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยให้เพิ่มขึ้น

ในทางปฏิบัติ การจดทะเบียนธุรกรรมใช้เวลา 4-6 สัปดาห์ ซึ่งผมเห็นว่าเหมาะสมที่สุดสำหรับยุโรป นอกจากนี้ ธนาคารยังยินดีให้สินเชื่อแก่ผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักถาวร ซึ่งทำให้สามารถขอสินเชื่อบ้านได้ในอัตรา 6.5-7% ต่อปี (ดีกว่าในฮังการีหรือสาธารณรัฐเช็ก)

ฝรั่งเศสเป็นประเทศที่มีผลตอบแทนค่อนข้างสูง มีเสถียรภาพ และสามารถคาดเดาได้ และมีวิถีชีวิตที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก

นักลงทุนหันมาเลือกยุโรปกลางมากขึ้นเรื่อยๆ แทนที่จะเลือกเยอรมนี ฝรั่งเศส หรือสเปน เหตุผลก็ง่ายๆ คือ ผลตอบแทนและศักยภาพในการเติบโต ในโปแลนด์ ผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ที่ 5-6% ต่อปี เทียบกับ 2-3% ในประเทศตะวันตก แต่ตลาดยังคงผันผวน

ลูกค้ารายหนึ่งละทิ้งอพาร์ตเมนต์มูลค่า 320,000 ยูโรในเบอร์ลิน แล้วซื้อบ้านสองหลังในเมืองลอดซ์ ประเทศโปแลนด์ ในราคาหลังละ 150,000 ยูโร รายได้ค่าเช่ารายเดือนของเขาอยู่ที่ 2,200 ยูโร เทียบกับที่คาดการณ์ไว้ที่ 1,100 ยูโรในเยอรมนี

เคล็ดลับ: มองหาอสังหาริมทรัพย์ใกล้กับมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางการขนส่ง เนื่องจากเป็นที่ต้องการของผู้เช่าอยู่เสมอ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโปแลนด์ผ่านการพัฒนามาหลายระยะ และปัจจุบันถือเป็นหนึ่งในตลาดที่มีพลวัตมากที่สุดในยุโรปกลาง ลองมาดูกันว่าปัจจัยทางประวัติศาสตร์ ภูมิศาสตร์ของอุปสงค์ และพฤติกรรมของผู้ซื้อมีอิทธิพลต่อแนวโน้มปัจจุบันอย่างไร

หลังจากโปแลนด์เข้าร่วมสหภาพยุโรปในปี 2547 ตลาดก็เริ่มมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง การลงทุนจากต่างประเทศ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน แรงกระตุ้นที่สำคัญประการที่สองเกิดขึ้นหลังปี 2563 สาเหตุหลักมาจากการย้ายถิ่นฐานครั้งใหญ่ของบริษัทไอที การหลั่งไหลเข้ามาของผู้อพยพจากยูเครนและเบลารุส และการเติบโตของภาคธุรกิจอิสระ

ความคิดเห็นของผม: ขณะนี้ตลาดกำลังอยู่ในช่วงเติบโตที่มั่นคง ไม่ได้ร้อนแรงเกินไป ต่างจากยุโรปตะวันตก ตลาดนี้ยังมีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านในโปแลนด์เพื่อเช่าหรืออยู่อาศัย

ฉันมีลูกค้าจากเคียฟที่ย้ายมาโปซนานในปี 2022 เขาซื้ออพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนในอาคารใหม่ในราคา 115,000 ยูโร ซึ่งมูลค่าปัจจุบันเกิน 135,000 ยูโร นอกจากนี้ รายได้จากการเช่ายังอยู่ที่ประมาณ 650 ยูโรต่อเดือนอีกด้วย

ในปี 2566-2567 ตลาดมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจ โดยราคาเพิ่มขึ้น 8-10% ต่อปี วอร์ซอเป็นเมืองที่มีราคาสูงที่สุด แต่คราคูฟกลับรั้งอันดับสองอย่างแข็งแกร่ง

การเติบโตชะลอตัวลงเหลือ 5-7% ต่อปี โดย JLL คาดการณ์ราคาที่คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในสิ้นปี 2568 ดังนี้

• วอร์ซอ: สูงถึง 3,100 ยูโร (+6.2%)
• คราคูฟ: สูงถึง 2,800 ยูโร (+5.7%)
• พอซนาน: สูงถึง €2,420 (+5.2%)

การเติบโตนี้เห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขายต่อก็เติบโตเช่นกัน แต่ไม่ได้เติบโตอย่างรวดเร็ว หากเป้าหมายของคุณคือการเพิ่มมูลค่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่จะดีกว่า หากคุณต้องการปล่อยเช่าทันที ก็ควรขายต่อ

หากคุณกำลังคิดจะซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนาน ตอนนี้ถือเป็นโอกาสที่ดี เพราะอัตราการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์กำลังชะลอตัวลงจากเลขสองหลัก เหลือเพียง 5-7% ซึ่งช่วยสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตและการคาดการณ์

วอร์ซอ ยังคงเป็นเมืองที่ค่าครองชีพแพงที่สุดและมีสภาพคล่องสูงในโปแลนด์ โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองและโมโคตูฟ ซึ่งราคาอยู่ที่ประมาณ 16,500 PLN/ตร.ม. (~4,250 ยูโร) และมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานและสำนักงานในระยะยาวสูง

เมืองคราคูฟ ดึงดูดนักศึกษาและนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะย่านเมืองเก่าและพอดกอร์เซ ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ราคาประมาณ 15,100 PLN/ตร.ม. (~3,900 ยูโร) และมีผู้เช่าเป็นจำนวนมาก

เมืองวรอตซวาฟ เป็นที่สนใจของผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีและผู้ย้ายถิ่นฐาน โดยเขต Krzyków และ Ołting ซึ่งมีค่าใช้จ่าย 12,700 PLN/ตร.ม. (~3,275 ยูโร) เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะยาวและการลงทุนในอาคารใหม่

Gdańsk และ Tricity เป็นที่นิยมสำหรับการเช่าระยะสั้น โดยเฉพาะในย่านเมืองเก่าและโซพอต ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 11,500 ถึง 12,300 PLN/m² (~3,000 ยูโร) โดยอพาร์ตเมนต์มีอัตราผลตอบแทนสูงถึง 8–10%

เมืองโพซนาน มีทั้งค่าเข้าและความต้องการที่สูง โดยเฉพาะในเขตกรุนวาลด์และเยซิเช ซึ่งราคาประมาณ 10,800 PLN/ตร.ม. (~2,800 ยูโร) ถือเป็นราคาที่ดึงดูดใจครอบครัวและนักศึกษา

เมืองลอดซ์ เป็นเมืองที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัด โดยเขต Śródmieście และ Polesie นั้นมีอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงนัก ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 7,800 PLN/ตร.ม. (~2,015 ยูโร) ขณะที่ความต้องการเช่าระยะยาวยังคงที่

อาคารใหม่ จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 10-15% ก่อนการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ จึงเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนระยะยาว ตัวอย่าง: ลูกค้าซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองโปซนานในราคา 118,000 ยูโร แต่หนึ่งปีต่อมาราคาก็เพิ่มขึ้นเป็น 135,000 ยูโร บวกค่าเช่าเดือนละ 650 ยูโร

ตลาดรอง – สามารถให้เช่าได้ทันที โดยเฉพาะในเมืองคราคูฟและวรอตสวาฟสำหรับนักศึกษา

อพาร์ทเมนต์ระยะสั้น – ให้ผลตอบแทนสูงถึง 8–10% ในเมืองท่องเที่ยว (กดัญสก์ โซพอต คราคูฟ) แต่ต้องพิจารณาเรื่องการบริหารจัดการและฤดูกาลด้วย

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ – สัญญาในระยะยาว เกณฑ์การเข้าสูง (250,000 ยูโรขึ้นไป) สำนักงานขนาดเล็ก และพื้นที่ทำงานร่วมกันในวอร์ซอและวรอตสวาฟล้วนมีแนวโน้มดี

ผู้เริ่มต้นควรพิจารณาซื้ออาคารใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อ ขณะที่ผู้ซื้อที่มีประสบการณ์ควรพิจารณาอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ กลยุทธ์ "ซื้อบ้านในโปแลนด์สำหรับครอบครัว" เป็นที่นิยมในเมืองลอดซ์และพื้นที่โดยรอบ

อุปสงค์ภายในประเทศยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ ธุรกรรมส่วนใหญ่ดำเนินการโดยชาวโปแลนด์โดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งรับประกันการไหลเวียนของผู้ซื้อที่มั่นคงและลดการพึ่งพาปัจจัยภายนอก ในเมืองใหญ่ๆ เช่น วอร์ซอ คราคูฟ และพอซนาน ความต้องการสูงขับเคลื่อนโดยนักศึกษา ครอบครัวหนุ่มสาว และพนักงานของบริษัทขนาดใหญ่

• ชาวโปแลนด์เป็นผู้ขับเคลื่อนตลาดหลัก โดยใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ซื้อที่อยู่อาศัยให้ครอบครัว และให้เช่า
• ชาวยูเครนเป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ใหญ่ที่สุด โดยเฉพาะในวอร์ซอ คราคูฟ และโพซนาน โดยมีแรงจูงใจเพื่อถิ่นที่อยู่ถาวรและการลงทุน
• ชาวเบลารุสกำลังมองหาความมั่นคงและใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ โดยเลือกอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ชายแดน
• นักลงทุนในสหภาพยุโรปกำลังกระจายพอร์ตการลงทุนของตนโดยซื้ออพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเมืองใหญ่ๆ
• นักลงทุนสหรัฐฯ มองว่าโปแลนด์เป็นตลาดเกิดใหม่ที่มีศักยภาพในการเติบโตด้านราคาสูง

ความหลากหลายของผู้ซื้อช่วยสนับสนุนพลวัตและเสถียรภาพของตลาด อสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์มีความน่าสนใจทั้งสำหรับการลงทุนระยะยาวและการเช่า ในปี 2567 ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์มากกว่า 17,000 แห่ง (ประมาณ 5% ของตลาดรวม) โดยชาวยูเครนคิดเป็นประมาณ 20% ของธุรกรรมกับชาวต่างชาติทั้งหมดในกรุงวอร์ซอ

ตลาดโปแลนด์มีรูปแบบการถือครองและวิธีการลงทุนที่หลากหลาย เหมาะสำหรับทั้งบุคคลทั่วไปและบริษัท ความเข้าใจในสิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญในการเลือกกลยุทธ์ที่เหมาะสมและลดความเสี่ยง

บุคคลทั่วไป (รวมถึงผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักถาวร) สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์และแฟลตในโปแลนด์ได้อย่างอิสระ ข้อจำกัดนี้มีผลเฉพาะกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ชายแดนและแปลงที่ดินที่มีขนาดใหญ่กว่า 1 เฮกตาร์

หากคุณกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ในโปซนานหรือบ้านในโปแลนด์เพื่ออยู่เองหรือเพื่อเช่า ตัวเลือกนี้ง่ายและรวดเร็วที่สุด ลูกค้ารายหนึ่งจากยูเครนซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในโปซนาน จดทะเบียนในชื่อของตนเองโดยไม่ผ่านบริษัท และภายในหนึ่งปี รายได้จากการเช่าก็คงที่

การจัดตั้งบริษัทในโปแลนด์หรือการใช้บริษัทในสหภาพยุโรปที่มีอยู่แล้วจะให้โอกาสเพิ่มเติม ได้แก่ การเพิ่มประสิทธิภาพทางภาษี การลงทุนร่วมกัน และการมีส่วนร่วมในโครงการสำคัญๆ

สำหรับนักลงทุนรายย่อย การทำเช่นนี้อาจไม่สามารถทำได้เสมอไป แต่สำหรับผู้ที่วางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งหรือการลงทุนเชิงพาณิชย์ บริษัทถือเป็นเครื่องมือที่สะดวก นักลงทุนจากเยอรมนีรายหนึ่งได้ซื้ออพาร์ตเมนต์สามห้องในเมืองวรอตสวาฟเพื่อเช่าผ่าน Sp. z oo ซึ่งทำให้เขาสามารถบันทึกค่าใช้จ่ายและรายได้ทั้งหมดผ่านบริษัท ทำให้การทำบัญชีง่ายขึ้น

แม้จะมีกองทุนที่ดำเนินการในรูปแบบ REIT ในโปแลนด์อยู่บ้าง แต่ก็มีทางเลือกในการลงทุนผ่านโครงสร้างแบบรวม ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการมีส่วนร่วมในตลาดโดยไม่ต้องยุ่งยากกับการบริหารจัดการด้านการดำเนินงานและอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้เริ่มต้น ถือเป็นวิธีกระจายความเสี่ยงโดยไม่ต้องติดขัดกับรายละเอียดการเช่าและการปรับปรุง

คุณสามารถร่วมมือกับพันธมิตร จัดตั้งกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างเป็นทางการ หรือใช้กลไกการรับมรดกและทรัสต์ ข้อสังเกตของฉัน: วิธีนี้สะดวกมากหากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหรือการลงทุนในอพาร์ตเมนต์หลายห้องเกินงบประมาณของนักลงทุนรายเดียว

ลูกค้าสองรายของฉันซื้ออพาร์ทเมนท์สองแห่งในคราคูฟร่วมกัน โดยพวกเขาแบ่งปันรายได้จากการเช่าและค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ทำให้การลงทุนมีความปลอดภัยมากขึ้น

• อพาร์ทเมนต์: เปิดให้ประชาชนทุกประเทศสามารถซื้อได้อย่างอิสระ
• ที่ดินและบ้าน : สำหรับแปลงที่ดินขนาดมากกว่า 1 ไร่ หรือพื้นที่ติดชายแดน ต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทย

หากคุณต้องการซื้อบ้านในโปแลนด์ ควรปรึกษาทนายความเพื่อดูว่าจำเป็นต้องมีใบอนุญาตหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับแปลงที่ดินขนาดใหญ่

• ความเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ (Pełna własność) – เจ้าของมีสิทธิ์ทั้งหมดในทรัพย์สิน รวมถึงการขาย การเช่า และการพัฒนาใหม่
• กฎหมายสหกรณ์ (Spółdzielcze własnościowe) – ทรัพย์สินจะต้องจดทะเบียนกับสหกรณ์ แต่เจ้าของสามารถจัดการอพาร์ทเมนต์ได้
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (ทรัพย์สินของสมาคม) – ผู้อยู่อาศัยเช่าอพาร์ทเมนท์ จ่ายค่าเช่า โดยไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของ

เพื่อการลงทุนและการให้เช่า ควรเลือกเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบเพื่อให้บริหารจัดการรายได้และขายทรัพย์สินได้ง่ายกว่า

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์จำเป็นต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับกฎหมายและขั้นตอนมาตรฐานในท้องถิ่น การรู้ขั้นตอนและข้อกำหนดต่างๆ จะช่วยให้คุณลงทุนได้อย่างปลอดภัยและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

ขั้นตอนการซื้อเริ่มต้นด้วยการขอหมายเลขภาษี PESEL สำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศ การหาทนายความและตัวแทน การทำสัญญา การจ่ายเงินมัดจำ และการรับรองธุรกรรม

ทนายความจะตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสัญญา และตัวแทนจะช่วยหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสภาพคล่องและเจรจาต่อรองราคา แม้ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนที่มีประสบการณ์ การทำงานร่วมกับทนายความก็เป็นทางเลือกที่ดีที่สุด เพราะช่วยประหยัดเวลาและลดความเสี่ยง ลูกค้าของฉันรายหนึ่งประหยัดเงินได้ 5,000 ยูโร เมื่อทนายความพบภาระผูกพันในอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเมืองวรอตสวัฟก่อนเซ็นสัญญา

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ ธนาคารและโนตารีจำเป็นต้องมีหลักฐานยืนยันตัวตนและแหล่งที่มาของเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย นี่เป็นแนวปฏิบัติมาตรฐานที่ช่วยปกป้องทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรมและลดความเสี่ยงจากการฟอกเงิน

ข้อกำหนดพื้นฐาน:

• เอกสารแสดงตัวตน - หนังสือเดินทาง หรือ บัตรประจำตัวประชาชน
• ที่อยู่ตามทะเบียนบ้าน - สำหรับผู้ที่ไม่ได้อยู่อาศัย ได้รับการยืนยันด้วยใบรับรองถิ่นที่อยู่
• หลักฐานแสดงรายได้ - ใบแจ้งยอดธนาคาร, ใบรับรองเงินเดือน หรือใบรับรองรายได้
• ที่มาของเงิน - เอกสารเกี่ยวกับการขายทรัพย์สิน การลงทุน หรือการออม
• ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ซื้อ - แบบสอบถาม KYC บางครั้งระบุถึงวัตถุประสงค์ในการซื้อ (การลงทุน ถิ่นที่อยู่ถาวร)

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประกอบด้วยสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และคลังสินค้า การทำธุรกรรมมักดำเนินการผ่านบริษัทต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ และผลตอบแทนอาจสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ลูกค้าจากเยอรมนีรายหนึ่งซื้อสำนักงานในเมืองวรอตสวัฟผ่าน Sp. zoo และได้รับรายได้ที่มั่นคงจากผู้เช่าเป็นเวลาหลายปี

การซื้อที่ดินและบ้านโดยพลเมืองของประเทศที่อยู่นอกสหภาพยุโรปต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยสำหรับที่ดินที่มีขนาดใหญ่กว่า 1 เฮกตาร์หรือในพื้นที่ชายแดน ก่อนการลงทุน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในแผนพัฒนาท้องถิ่น

ในโปแลนด์ คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องอยู่ในประเทศ เพียงแค่แต่งตั้งตัวแทนที่มีหนังสือมอบอำนาจ วิธีนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนาน หรือบ้านในโปแลนด์ขณะอยู่ต่างประเทศ

หนังสือมอบอำนาจจะออกโดยโนตารีและมอบอำนาจให้ตัวแทนลงนามในสัญญาซื้อขาย ชำระเงินมัดจำ และรับเอกสารในนามของผู้ซื้อ หนังสือมอบอำนาจอาจมีกำหนดระยะเวลาหรือกำหนดระยะเวลาดำเนินการ ขึ้นอยู่กับความประสงค์ของผู้ลงทุน

ลูกค้าชาวสหรัฐฯ ของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานโดยใช้หนังสือมอบอำนาจขณะอยู่ในนิวยอร์ก ธุรกรรมดำเนินไปอย่างราบรื่น และการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ใช้เวลาเพียงหนึ่งสัปดาห์ด้วยเอกสารที่จัดเตรียมอย่างเชี่ยวชาญ

อสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งในโปแลนด์มีทะเบียนกรรมสิทธิ์สาธารณะ (księga wieczysta) ซึ่งบันทึกรายละเอียดทางกฎหมายทั้งหมดเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ บ้าน หรือที่ดิน ทนายความจะตรวจสอบภาระผูกพัน จำนอง หนี้สิน และสิทธิเรียกร้องจากบุคคลที่สาม ซึ่งเป็นขั้นตอนที่จำเป็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ในโปแลนด์เพื่อการลงทุนหรือเช่า

หลังจากลงนามในสัญญาและรับรองโดยโนตารีแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการทำธุรกรรม ซึ่งเป็นการยืนยันสิทธิ์ในทรัพย์สินของคุณอย่างเป็นทางการ และอนุญาตให้คุณบริหารจัดการทรัพย์สินได้ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่า ขาย หรือจดทะเบียนผ่านบริษัท

ขั้นตอนการลงทะเบียนมักใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ แต่อาจใช้เวลานานกว่านั้นหากเอกสารไม่ครบถ้วน ทางที่ดีควรเตรียมใบเสร็จรับเงิน ใบรับรอง และหนังสือรับรองจากโนตารีไว้ล่วงหน้า

โปแลนด์มีระบบภาษีที่โปร่งใสและค่อนข้างเอื้ออำนวยต่อนักลงทุน อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อคำนวณผลตอบแทนของคุณอย่างถูกต้อง

ภาษีที่อยู่อาศัยรายปีอยู่ที่ 1.00 PLN ต่อตารางเมตร (~0.25 ยูโร) สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตร ภาษีนี้จะอยู่ที่ 50 PLN (~12.5 ยูโร) ต่อปี สำหรับเมืองใหญ่ๆ เช่น วอร์ซอหรือคราคูฟ อัตราภาษีอาจสูงกว่าเล็กน้อย สูงสุด 2 PLN/ตารางเมตร (~0.5 ยูโร)

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อ จะมีการคิดค่าคอมมิชชั่น (PCC) 2% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา 500,000 PLN (~125,000 ยูโร) → PCC = 10,000 PLN (~2,500 ยูโร) คำนวณค่าคอมมิชชั่นนี้ในการประเมินต้นทุนโดยรวมของคุณเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ได้อย่างแม่นยำ

• อาคารที่พักอาศัยใหม่ขนาดไม่เกิน 150 ตร.ม.: ภาษีมูลค่าเพิ่ม 8% → อพาร์ตเมนต์ 600,000 PLN (~150,000 ยูโร) = 48,000 PLN (~12,000 ยูโร)
• อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์: ภาษีมูลค่าเพิ่ม 23% → สำนักงาน 1,000,000 PLN (~250,000 €) = 230,000 PLN (~57,500 €)

อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กในอาคารใหม่มีกำไรมากกว่า เนื่องจากมีภาษีมูลค่าเพิ่มต่ำกว่าและราคาเติบโตอย่างรวดเร็ว

ค่าใช้จ่ายรวมคิดเป็น 5-6% ของมูลค่าทรัพย์สิน ตัวอย่าง: อพาร์ตเมนต์ราคา 500,000 PLN (ประมาณ 125,000 ยูโร) → ราคา 25,000-30,000 PLN (ประมาณ 6,250-7,500 ยูโร)

แม้ว่าโปแลนด์จะมีภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่ำกว่า แต่ออสเตรียก็มีเสถียรภาพทางการตลาดที่ดีกว่า ราคาที่สูงขึ้น และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่สูง สำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนระยะยาวและตลาดที่มั่นคง ออสเตรียอาจน่าดึงดูดใจกว่า แม้จะมีต้นทุนที่สูงกว่าก็ตาม

ระบบภาษีของโปแลนด์เสนอวิธีทางกฎหมายหลายวิธีให้กับนักลงทุนเพื่อลดภาระภาษีและเพิ่มผลตอบแทน

การเลือกวิธีการจัดเก็บภาษี:

• ภาษีแบบคงที่ 19% สะดวกสำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ช่วยให้การทำบัญชีง่ายขึ้น และช่วยให้วางแผนรายได้ล่วงหน้าได้
• อัตราภาษีแบบก้าวหน้า 17–32% เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่มีรายได้รวมไม่มาก เนื่องจาก 17% แรกจะถูกเก็บภาษีเพียงเล็กน้อย

การตัดค่าใช้จ่าย:

• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม เฟอร์นิเจอร์ ค่าน้ำค่าไฟ และค่าบริหารจัดการทรัพย์สิน สามารถรวมเป็นค่าใช้จ่ายได้ ซึ่งจะช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษี
• ตัวอย่าง: ลูกค้าซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมืองโพซนาน แล้วใช้เงิน 20,000 PLN (~5,000 ยูโร) ไปกับการปรับปรุงและตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งทำให้ฐานภาษีลดลง ประหยัดไปได้ประมาณ 3,800 PLN (~950 ยูโร) ที่อัตรา 19%

การจดทะเบียนผ่านบริษัท:

• หากทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล สามารถใช้การหักลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมและลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลได้
• เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีทรัพย์สินหลายประเภทหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

การผสมผสานอย่างชาญฉลาดระหว่างการจัดการภาษี การหักลดหย่อนค่าใช้จ่าย และโครงสร้างองค์กรจะสามารถเพิ่มผลตอบแทนสุทธิได้ 10–15% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพอร์ตโฟลิโอที่มีทรัพย์สินหลายประเภท

ลูกค้าหลายรายเข้าใจผิดว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานหรือบ้านในโปแลนด์จะทำให้ได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยโดยอัตโนมัติ ในทางปฏิบัติไม่เป็นเช่นนั้น แต่การใช้อสังหาริมทรัพย์อย่างชาญฉลาดจะช่วยแสดงให้เห็นถึงความมั่นคงทางการเงินและความมุ่งมั่นที่จะอยู่ในประเทศนี้ในระยะยาว

การจะขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ต้องเป็นไปตามเหตุผลข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้:

• สัญญาจ้างงานกับนายจ้างชาวโปแลนด์
• การมีธุรกิจของตนเองหรือกิจกรรมผู้ประกอบการ
• การแต่งงานกับพลเมืองโปแลนด์
• มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับครอบครัวชาวโปแลนด์
• การแปลงสัญชาติหรือเหตุผลอื่นตามที่กฎหมายกำหนด

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของฉันเปิดบริษัทไอทีในเมืองโพซนาน ซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่ออยู่อาศัย และแสดงให้เห็นว่าเขามีถิ่นที่อยู่ถาวร โดยใบอนุญาตให้อยู่อาศัยก็ออกให้อย่างรวดเร็ว

หลังจากพำนักอยู่ในโปแลนด์อย่างถูกกฎหมายครบ 10 ปี คุณสามารถยื่นขอสัญชาติได้ อสังหาริมทรัพย์ช่วยแสดงให้เห็นถึงความผูกพันอันแน่นแฟ้นกับประเทศ และอำนวยความสะดวกในกระบวนการแปลงสัญชาติ แม้ว่าเป้าหมายจะไม่ใช่การพำนักอาศัย แต่เป็นการลงทุน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ก็ถือเป็นโบนัสเพิ่มเติมสำหรับเอกสารในอนาคต

ในประเทศออสเตรีย มีประเภท D (การพึ่งพาตนเอง) ซึ่งชาวต่างชาติสามารถขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ได้โดยไม่ต้องดำเนินธุรกิจ แต่เพียงยืนยันรายได้และความพร้อมของที่อยู่อาศัย

ข้อดีของออสเตรีย:

• เส้นทางตรงสู่การขอใบอนุญาตอยู่อาศัยโดยไม่จำเป็นต้องดำเนินธุรกิจ
• ความเป็นไปได้ในการได้รับสัญชาติขึ้นอยู่กับการปฏิบัติตามเงื่อนไขการอยู่อาศัย
• ตลาดอสังหาฯมีเสถียรภาพสูงและอัตราการเติบโตของราคาที่คาดเดาได้
• ความต้องการอสังหาริมทรัพย์มีสูง ทำให้การลงทุนมีความปลอดภัยมากขึ้น

โปแลนด์ไม่มีวีซ่าทองคำ แต่อสังหาริมทรัพย์สามารถช่วยเหลือทางอ้อมในการพำนักอาศัยได้ผ่านธุรกิจ การจ้างงาน หรือความสัมพันธ์ในครอบครัว ออสเตรียได้รับประโยชน์จากเสถียรภาพของตลาด ราคาที่สูงขึ้น และความต้องการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ออสเตรียเป็นประเทศที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนระยะยาวมากขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ช่วยให้คุณได้รับรายได้จากการเช่าที่มั่นคง ประเภทและภูมิภาคการเช่าที่แตกต่างกันให้ผลตอบแทนที่แตกต่างกัน การบริหารจัดการที่เหมาะสมจะช่วยเพิ่มผลกำไรและลดความเสี่ยง

การให้เช่าที่พักระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb สามารถสร้างผลตอบแทนได้ 6-8% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ในเมืองใหญ่ๆ เช่น วอร์ซอและคราคูฟ กฎระเบียบต่างๆ กำลังเข้มงวดมากขึ้น โดยเจ้าของที่พักต้องลงทะเบียนและปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย

ลูกค้าซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมืองโพซนานเพื่อเช่าระยะสั้นและได้รับรายได้คงที่ 7% ในขณะที่ใช้บริษัทจัดการในการจองและทำความสะอาด

การเช่าระยะยาวสร้างรายได้ 4-6% ต่อปี และเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มนักศึกษาและผู้ย้ายถิ่นฐาน สำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงและความเสี่ยงที่ต่ำ การเช่าระยะยาวถือเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด ลูกค้าจากเยอรมนีรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองพอซนานและให้เช่าแก่นักศึกษา ซึ่งให้ผลตอบแทนประมาณ 5% และมีความเสี่ยงที่จะว่างต่ำ

บริษัทจัดการช่วยให้นักลงทุนสามารถปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องลงทุนเอง ค่าคอมมิชชั่นเฉลี่ยอยู่ที่ 10-15% ของค่าเช่า โดยให้บริการดังนี้

• การคัดเลือกผู้เช่า;
• การจดทะเบียนและต่ออายุสัญญา;
• การเก็บค่าเช่า;
• การทำความสะอาดและซ่อมแซมเล็กน้อย;
• การควบคุมสภาพของอพาร์ทเมนท์

ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานเพื่อเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และโอนการบริหารจัดการให้กับบริษัท ผลตอบแทนยังคงอยู่ที่ 7% และอพาร์ตเมนต์พร้อมเปิดให้บริการผู้เข้าพักเสมอ

ผลตอบแทนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสและออสเตรียยังคงค่อนข้างต่ำ อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างระหว่างสองประเทศนี้เห็นได้ชัดเจน:

• ออสเตรียให้เสถียรภาพและสภาพคล่องที่ดีกว่า
• ฝรั่งเศสยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการผสมผสานการลงทุนกับการใช้ที่อยู่อาศัยส่วนตัวและวิถีชีวิตระดับพรีเมียม

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและความเสี่ยงต่ำ ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของโครงการไลฟ์สไตล์ส่วนตัว ฝรั่งเศสเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า

ออสเตรียเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพและคาดการณ์ได้ มีความเสี่ยงต่ำ มีกฎระเบียบที่โปร่งใส ผลตอบแทนปานกลางแต่คงที่ และราคาเติบโตในระยะยาว ผลตอบแทนจากการเช่าที่นี่ต่ำกว่าในโปแลนด์ แต่ความต้องการมีเสถียรภาพมากกว่า อสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องมากกว่า ขายหรือให้เช่าได้ง่ายกว่าในระยะยาว

ในทางกลับกัน โปแลนด์มีราคาที่เอื้อมถึงได้มากกว่าและผลตอบแทนจากการเช่าที่สูงกว่า แต่ตลาดมีความอ่อนไหวต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจและระดับความเสี่ยงก็สูงกว่าเช่นกัน

การเลือกเมืองและภูมิภาคสำหรับการลงทุนมีผลกระทบอย่างมากต่อผลกำไร สภาพคล่อง และการเติบโตในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ ลองพิจารณาภูมิภาคสำคัญๆ จากมุมมองของนักลงทุน

วอร์ซอเป็นศูนย์กลางของธุรกิจและการเงิน

วอร์ซอเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการเงิน มีความต้องการเช่าระยะยาวสูง แม้จะมีอัตราผลตอบแทนต่ำ แต่อพาร์ตเมนต์ก็ขายและให้เช่าได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในย่านธุรกิจ

• ราคาเฉลี่ย: €3,200–€3,500/ตร.ม.
• ผลกำไร: 4–5% ต่อปี (สัญญาเช่าระยะยาว)
• ความน่าดึงดูด: สภาพคล่องสูง ความต้องการคงที่ ผู้เช่าองค์กร

คราคูฟ – นักศึกษา การท่องเที่ยว ไอที

คราคูฟดึงดูดนักศึกษาและนักท่องเที่ยว ส่งผลให้มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูง บริษัทไอทีก็สร้างกระแสผู้ย้ายถิ่นฐานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยสนับสนุนตลาดนี้

• ราคาเฉลี่ย: €2,800–€3,100/ตร.ม.
• ผลกำไร: 5–6% (สัญญาเช่าระยะยาว), 6–8% (สัญญาเช่าระยะสั้น)
• ความน่าดึงดูด: นักศึกษา นักท่องเที่ยว ภาคไอที ศูนย์กลางวัฒนธรรม

วรอตสวัฟ – ศูนย์กลางไอทีที่มีความต้องการสูง

วรอตสวัฟเป็นศูนย์กลางไอทีที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว มีสำนักงานและสตาร์ทอัพมากมาย อพาร์ตเมนต์ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจให้เช่าได้เร็วกว่าและสร้างรายได้ที่มั่นคง

• ราคาเฉลี่ย: €2,700–€3,000/ตร.ม.
• ผลกำไร: 5–6%
• ความน่าดึงดูดใจ: บริษัทไอที ผู้ย้ายถิ่นฐาน ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น

Gdansk, Sopot, Gdynia - ชายฝั่งและพรีเมี่ยม

ชายฝั่งทะเลบอลติกดึงดูดนักท่องเที่ยวในช่วงฤดูร้อน ส่งผลให้ได้ผลตอบแทนจากการเช่าระยะสั้นสูง จึงเป็นภูมิภาคที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์หรือบ้านระดับพรีเมียมสำหรับการเช่าตามฤดูกาล

• ราคาเฉลี่ย: 3,500–4,500 ยูโร/ตร.ม.
• ผลตอบแทน: 6-8% ในช่วงฤดูร้อน (เช่าระยะสั้น)
• ความน่าดึงดูด: กลุ่มพรีเมี่ยม กระแสนักท่องเที่ยว โอกาสการเช่าตามฤดูกาล

ลอดซ์และลูบลิน – การลงทุนที่คุ้มค่าและมีศักยภาพในการเติบโต

เมืองเหล่านี้น่าดึงดูดใจนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัด ราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำและความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น ทำให้เมืองเหล่านี้น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว

• ราคาเฉลี่ย: €1,800–€2,200/ตร.ม.
• ผลกำไร: 6%
• ความน่าดึงดูด: ราคาต่ำ ศักยภาพการเติบโตสูง นักศึกษาและผู้ย้ายถิ่นฐาน

หมู่บ้านและอสังหาริมทรัพย์ในชนบทเป็นกระแสหลังการระบาด

นับตั้งแต่เกิดการระบาด ความต้องการบ้านในชนบทเพิ่มขึ้น ทั้งเพื่ออยู่อาศัยถาวรและเพื่อเช่า เขตทะเลสาบมาซูเรียน ซับคาร์เพเทีย และเทือกเขาคาร์เพเทียนได้รับความนิยม ลูกค้าของผมหลายรายเลือกบ้านเก่าเพื่อการปรับปรุงใหม่ในราคา 50,000-80,000 ยูโร ซึ่งอาจนำมาปล่อยเช่าในภายหลังได้ นับเป็นข้อได้เปรียบอย่างยิ่งสำหรับครอบครัวและผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในชนบทของโปแลนด์ในราคาที่เอื้อมถึง

• ราคาเฉลี่ย: 800–1,500 ยูโร/ตร.ม. (มักเป็นบ้านที่มีพื้นที่ 15–30 เอเคอร์)
• ผลกำไร: สูงถึง 6% (ระยะยาว) ค่าเช่าตามฤดูกาล 8–10% ในภูมิภาคท่องเที่ยว
• ความน่าดึงดูดใจ: การท่องเที่ยวเชิงนิเวศ การทำงานระยะไกล บ้านพักตากอากาศ

การคาดการณ์สำหรับปี 2568 แสดงให้เห็นว่าราคาอาคารใหม่ในโปแลนด์มีการเติบโตแบบกระจัดกระจาย โดยเฉลี่ยจะไม่เกินระดับปี 2567 (ประมาณ 5–7%) ในขณะที่ตลาดรองคาดว่าจะซบเซา

ราคาที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละเมือง ยกตัวอย่างเช่น ในเดือนมีนาคม 2568 วอร์ซอและกดัญสก์มีราคาแพงที่สุด ในขณะที่เมืองอย่างลอดซ์และบิดกอชช์มีตัวเลือกที่ราคาไม่แพงนัก ปัจจัยเหล่านี้ทำให้การเลือกระหว่างโครงการสร้างใหม่และโครงการเดิมมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่มุ่งเน้นผลตอบแทนและโอกาสในการเติบโตของเงินทุน

• ส่วนแบ่งการตลาด: มากกว่า 50% ของธุรกรรมอยู่ในเมืองใหญ่
• ราคา: วอร์ซอ — 3,000–5,000 ยูโร/ตร.ม. คราคูฟ — 2,800–4,000 ยูโร/ตร.ม.
• คุณสมบัติ: รูปแบบทันสมัย ​​ที่จอดรถใต้ดิน ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน

อาคารใหม่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในวอร์ซอ วรอตซวาฟ และกดัญสก์ ลูกค้าหลายรายของผมเลือกอพาร์ตเมนต์ใหม่ในย่านโมโคโตฟของวอร์ซอสำหรับการเช่าระยะยาว ส่งผลให้ได้รับผลตอบแทนคงที่ที่ 4.5% ต่อปี และมีสภาพคล่องสูงเมื่อขายต่อ

• ราคา: Lodz — €1,500–2,500/m², Lublin — เริ่มต้นที่ €1,200/m²
• ข้อดี: ต้นทุนต่ำกว่า, ทรัพย์สินพร้อมให้เช่า, เวลาตอบสนองรวดเร็ว
• ข้อเสีย: มักต้องปรับปรุงใหม่ (ตั้งแต่ 200 ยูโร/ตร.ม.)

อพาร์ตเมนต์เก่าในใจกลางเมืองน่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในการปรับปรุงใหม่ ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าของผมคนหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในคราคูฟในราคา 90,000 ยูโร ลงทุน 15,000 ยูโรในการปรับปรุงใหม่ และตอนนี้ให้เช่าผ่าน Airbnb ซึ่งให้ผลตอบแทนประมาณ 8% ต่อปี

• ราคา: เริ่มต้นที่ 30,000 ยูโรสำหรับบ้านหลังเล็กในหมู่บ้าน (โดยส่วนใหญ่มักมีที่ดินประมาณ 10–20 เอเคอร์) ส่วนบ้านที่อยู่ในสภาพดีมีราคา 70,000–100,000 ยูโร
• เหตุใดจึงน่าสนใจ: ความต้องการบ้านในโปแลนด์เพิ่มขึ้นเนื่องมาจากการทำงานทางไกลและความปรารถนาที่จะใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น
• ภูมิภาคยอดนิยม: ทะเลสาบ Masurian, ซับคาร์เพเทีย, คาร์เพเทียน

หากคุณกำลังมองหาบ้านในหมู่บ้านในโปแลนด์ในราคาประหยัด ลองค้นหาประกาศขายใน OLX.pl ดูสิ ลูกค้าบางรายซื้อบ้านเก่าในราคา 40,000 ยูโร ปรับปรุงบ้านเล็กน้อย (10,000-15,000 ยูโร) และให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวในราคา 100-150 ยูโรต่อคืนในช่วงฤดูกาล ผลตอบแทนอยู่ที่ 8-10%

ออสเตรีย: ราคาก่อสร้างใหม่เริ่มต้นที่ 6,000–8,000 ยูโร/ตร.ม. (เวียนนา) และสูงถึง 12,000 ยูโร/ตร.ม. ในย่านทำเลทอง จุดเด่น: มาตรฐานการประหยัดพลังงาน (ESG) ที่เข้มงวด ตลาดมีเสถียรภาพ อัตราผลตอบแทนต่ำ (2–3%) แต่มีเสถียรภาพสูง โปแลนด์ยังคงเป็นตลาดที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าสำหรับนักลงทุนที่มีงบประมาณไม่เกิน 150,000 ยูโร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์มอบโอกาสมากมายให้กับนักลงทุน นอกเหนือจากอพาร์ตเมนต์แบบดั้งเดิมสำหรับการเช่าระยะยาวแล้ว ยังมีกลยุทธ์ทางเลือกอีกมากมายที่สามารถเพิ่มผลตอบแทนและใช้ประโยชน์จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มเฉพาะ

อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กขนาด 20–35 ตารางเมตร เป็นที่ต้องการอย่างมากในหมู่นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่มีมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางไอทีขนาดใหญ่ เช่น พอซนาน คราคูฟ และวรอตซวาฟ ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในพอซนานอยู่ที่ 50,000–70,000 ยูโร จากประสบการณ์ของผมพบว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้สามารถเช่าได้ง่ายในราคา 300–400 ยูโรต่อเดือน และหากตกแต่งอย่างเหมาะสม ผลตอบแทนอาจสูงถึง 6–7% ต่อปี

อพาร์ตเมนต์และบ้านเก่ามักต้องการการปรับปรุงใหม่ แต่สิ่งนี้สร้างโอกาสในการเพิ่มมูลค่าและผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองลอดซ์ในราคา 60,000 ยูโร ลงทุนปรับปรุงใหม่ 15,000 ยูโร และปัจจุบันให้เช่าผ่าน Airbnb ในราคาประมาณ 600-700 ยูโรต่อเดือน การปรับปรุงใหม่จะให้ผลกำไรเป็นพิเศษในพื้นที่ที่มีอาคารใหม่จำกัด ซึ่งอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่จะดึงดูดผู้เช่าที่มีรายได้สูง

เมืองที่มีภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และไอทีกำลังเติบโต (เช่น พอซนาน ลูบลิน ชเชชิน) กำลังกลายเป็นที่สนใจของนักลงทุนที่มุ่งเน้นการเช่าระยะยาว ความต้องการของผู้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และราคาที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับที่เอื้อมถึงได้ คือ 1,800-2,500 ยูโรต่อตารางเมตร คำแนะนำของผมสำหรับลูกค้าคือมองหาพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่และการเข้าถึงระบบขนส่ง ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์หรือที่พักให้เช่าระยะสั้นในย่านท่องเที่ยวสร้างผลตอบแทนสูงถึง 8-10% ต่อฤดูกาล อสังหาริมทรัพย์ริมชายฝั่ง (กดัญสก์ โซพอต) และบนภูเขา (คาร์เพเทียน ตัตรา) ได้รับความนิยมเป็นพิเศษ ลูกค้าของผมรายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์ในโซพอตในราคา 90,000 ยูโร และได้รับ 10,000 ยูโรในฤดูกาลแรก ซึ่งยืนยันถึงประสิทธิภาพของกลยุทธ์นี้

สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง สามารถเลือกลงทุนผ่านกองทุนหรือโครงการร่วมได้ โครงการเหล่านี้ช่วยให้สามารถกระจายความเสี่ยงและเข้าร่วมโครงการขนาดใหญ่ได้โดยไม่ต้องลงทุนจำนวนมาก เหมาะสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุน 50,000–100,000 ยูโรในอสังหาริมทรัพย์หลายรายการพร้อมกัน

ด้วยการพัฒนาของอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ ความต้องการที่ดินสำหรับสร้างคลังสินค้าและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจึงเพิ่มสูงขึ้น ราคาต่อเฮกตาร์ใกล้เมืองใหญ่อาจเริ่มต้นที่ 50,000-70,000 ยูโร แต่ผลตอบแทนจากโครงการเหล่านี้สูงกว่าการเช่าที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมอย่างมาก ลูกค้าของฉันที่ซื้อที่ดินสำหรับสร้างคลังสินค้าขนาดเล็กในพอซนานและวรอตซวาฟได้รับรายได้ที่มั่นคงจากผู้เช่าระยะยาวที่มีสัญญา 5-10 ปี

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์นั้นน่าสนใจเนื่องจากให้ผลตอบแทนสูง แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นเพื่อการตัดสินใจอย่างรอบคอบ ต่อไปนี้ ผมจะอธิบายประเด็นสำคัญที่นักลงทุนเผชิญ พร้อมแบ่งปันข้อสังเกตและตัวอย่างเชิงปฏิบัติของผม

หลังจากการเติบโตสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2565-2566 อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยได้ชะลอตัวลง คาดการณ์ว่าในปี 2568 ราคาบ้านสร้างใหม่จะเติบโตประมาณ 5-7% ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเดิมแทบจะทรงตัว ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานเพื่อขายต่อ แต่เราตัดสินใจเลื่อนการซื้อขายออกไปเพื่อรอเงื่อนไขที่ดีกว่าและประเมินแนวโน้มราคา

ขั้นตอนการซื้อประกอบด้วยการลงทะเบียน การขอ PESEL การดำเนินการทางนิติกรรม และการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย สำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ที่ไม่มีความรู้ภาษาโปแลนด์ ขั้นตอนนี้อาจมีความซับซ้อน ขอแนะนำให้ปรึกษาทนายความและตัวแทนที่มีชื่อเสียง ซึ่งจะช่วยให้กระบวนการรวดเร็วขึ้นและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในเอกสาร

ผู้อยู่อาศัยนอกสหภาพยุโรปถูกจำกัดการซื้อที่ดินและบ้านนอกเมืองหรือบนที่ดินที่มีขนาดใหญ่กว่า 1 เฮกตาร์ ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้าของฉันรายหนึ่งต้องการซื้อบ้านในหมู่บ้านแห่งหนึ่งในโปแลนด์ในราคาถูก แต่ต้องขออนุญาตจากกระทรวงมหาดไทย ซึ่งทำให้ต้องใช้เวลาดำเนินการนานหลายเดือน

นโยบายภาษีของโปแลนด์มีการเปลี่ยนแปลงเป็นระยะๆ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนจากการเช่าหรือภาษีเมื่อขาย สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงเมื่อวางแผนการลงทุนคือ แนะนำให้คำนวณผลตอบแทนของคุณโดยสำรองไว้เผื่อการเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีที่อาจเกิดขึ้น

เมื่อเทียบกับออสเตรียแล้ว โปแลนด์เป็นฝ่ายได้เปรียบในแง่ของผลตอบแทนจากการเช่าและศักยภาพในการเติบโตของราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคเศรษฐกิจและตลาดรอง อย่างไรก็ตาม ออสเตรียมีเสถียรภาพมากกว่า การเติบโตที่คาดการณ์ได้ และการควบคุมตลาดที่ง่ายกว่า นักลงทุนต้องตัดสินใจด้วยตนเองว่าอะไรสำคัญกว่า ระหว่างผลตอบแทนที่สูงขึ้นแต่มีความเสี่ยง หรือความมั่นคงแต่มีผลตอบแทนที่ต่ำลง

นักลงทุนต่างให้ความสนใจในฝรั่งเศสไม่เพียงแต่เพราะศักยภาพในการสร้างรายได้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงมาตรฐานการครองชีพ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ภูมิอากาศที่อบอุ่น และความหลากหลายทางวัฒนธรรม สำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่ได้เป็นเพียงแค่การลงทุน แต่ยังเป็นโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายและเพลิดเพลินกับวิถีชีวิตอันเป็นเอกลักษณ์ของประเทศอีกด้วย

บริการทางการแพทย์ในโปแลนด์สามารถเข้าถึงได้และมีคุณภาพสูงสำหรับทั้งผู้มีถิ่นพำนักถาวรและผู้มีถิ่นพำนักถาวร ชาวต่างชาติสามารถใช้บริการคลินิกเอกชนที่ให้บริการเป็นภาษาอังกฤษได้ โดยค่าปรึกษาและการตรวจต่างๆ เท่ากับคลินิกในประเทศ คือ 25-40 ยูโรสำหรับการปรึกษากับแพทย์ทั่วไป และ 100-200 ยูโรสำหรับการตรวจวินิจฉัยแบบองค์รวม

การศึกษาสำหรับชาวต่างชาติก็มีการนำเสนออย่างแข็งขันเช่นกัน โดยมีโรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนภาษาอังกฤษเปิดสอนในเมืองใหญ่ๆ (วอร์ซอ คราคูฟ พอซนาน และวรอตสวาฟ) ค่าเล่าเรียนรายปีของโรงเรียนเหล่านี้อยู่ระหว่าง 4,000 ถึง 12,000 ยูโร ขึ้นอยู่กับหลักสูตรและระดับการศึกษา

ข้อแตกต่างสำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยคืออาจต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมและหลักฐานการพำนักอาศัยเมื่อได้รับการรับเข้าศึกษา แต่ยังคงสามารถเข้าถึงโรงเรียนและสื่อการศึกษาได้อย่างเต็มที่ ลูกค้าของฉันที่มีลูกมักเลือกอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ที่มีโรงเรียนเหล่านี้ เพื่อการลงทุนและความสะดวกสบายให้กับครอบครัวไปพร้อมๆ กัน

โปแลนด์เป็นสมาชิกนาโต้ และมีความปลอดภัยสูง โครงสร้างพื้นฐานของเมืองได้รับการพัฒนาอย่างดี ครอบคลุมทั้งระบบธนาคาร อินเทอร์เน็ต และโทรศัพท์มือถือที่สะดวก รวมถึงเครือข่ายการคมนาคมขนส่งที่หลากหลาย ตั้งแต่รถไฟใต้ดินวอร์ซอไปจนถึงรถไฟความเร็วสูงระหว่างเมืองใหญ่ๆ สิ่งเหล่านี้ช่วยอำนวยความสะดวกทั้งในชีวิตประจำวันและการบริหารจัดการทรัพย์สินในระยะไกล

ออสเตรียมีความโดดเด่นในด้านเสถียรภาพและความสามารถในการคาดการณ์ได้ในทุกปัจจัยทางสังคมและเศรษฐกิจ มาตรฐานการครองชีพของที่นี่สูงกว่า ระบบการศึกษาและโรงเรียนนานาชาติได้รับการยอมรับว่าเป็นหนึ่งในระบบที่ดีที่สุดในยุโรป การดูแลสุขภาพมีคุณภาพสูงและเข้าถึงได้ง่าย โครงสร้างพื้นฐานและสภาพแวดล้อมทำให้ประเทศนี้เป็นสถานที่ที่สะดวกสบายสำหรับการอยู่อาศัยในระยะยาว

โปแลนด์มีความสมดุลระหว่างความสะดวกสบาย ความสามารถในการซื้อ และศักยภาพในการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่มีอัตราผลตอบแทนสูงและอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น นักลงทุนที่กำลังพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานหรือบ้านในโปแลนด์มักเลือกที่นี่เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีกว่าในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาคุณภาพชีวิตที่ยอมรับได้สำหรับตนเองและครอบครัว

โปแลนด์กำลังกลายเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและสะดวกสบายในยุโรป นอกจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แล้ว ประเทศนี้ยังดึงดูดผู้ที่ต้องการย้ายถิ่นฐานจากภูมิภาคที่ไม่มั่นคง ผู้เกษียณอายุ และคนเร่ร่อนดิจิทัล

สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในประเทศที่ประสบปัญหาความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจหรือการเมือง โปแลนด์เป็นช่องทางที่สะดวกในการขอถิ่นที่อยู่ชั่วคราวหรือถาวรผ่านการจ้างงาน การประกอบการ หรือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันจากยูเครนซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมืองโปซนานเพื่อขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ผ่านทางธุรกิจของเขา ซึ่งทำให้เขาได้รับสถานะทางกฎหมายและมีชีวิตความเป็นอยู่ที่สะดวกสบายสำหรับครอบครัวของเขา

โปแลนด์เป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสมสำหรับผู้เกษียณอายุ เนื่องจากมีความปลอดภัยสูง โครงสร้างพื้นฐานที่มั่นคง และค่าครองชีพที่สมเหตุสมผล ค่าอาหาร ค่าสาธารณูปโภค และค่ารักษาพยาบาลต่ำกว่าเยอรมนีหรือสาธารณรัฐเช็กอย่างมาก ทำให้การย้ายถิ่นฐานมีความสะดวกทางการเงิน

ลูกค้าบางรายของฉันเลือกบ้านในหมู่บ้านโปแลนด์หรืออพาร์ทเมนท์ในเมืองระดับสองเพื่อเพลิดเพลินกับชีวิตที่เงียบสงบและธรรมชาติในขณะที่ยังคงอยู่ในยุโรป

สำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีและคนพเนจรดิจิทัล โปแลนด์เป็นประเทศที่น่าสนใจด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว อินเทอร์เน็ตคุณภาพสูง และเขตธุรกิจระหว่างประเทศ ลูกค้าหลายรายที่ผมเคยแนะนำได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในคราคูฟและวอร์ซอ ไม่เพียงแต่เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นฐานสำหรับการจดทะเบียนบริษัทและการย้ายที่ตั้งธุรกิจอีกด้วย ซึ่งทำให้การอยู่อาศัยสะดวกสบาย พร้อมสิทธิประโยชน์ทางภาษีและสิทธิประโยชน์ทางธุรกิจ

เวียนนามีเกียรติภูมิสูงและสามารถคาดการณ์ปัจจัยทางสังคมและเศรษฐกิจได้อย่างครอบคลุม แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์และมาตรฐานการครองชีพกลับสูงกว่ามาก อย่างไรก็ตาม ออสเตรียเป็นประเทศที่น่าดึงดูดเป็นพิเศษสำหรับพลเมืองจากประเทศที่ไม่มั่นคงซึ่งกำลังมองหาเขตอำนาจศาลที่ปลอดภัยและมั่นคงในการอยู่อาศัยและรักษาความมั่งคั่งของตน

สำหรับผู้เกษียณอายุ ออสเตรียมีการดูแลสุขภาพคุณภาพสูง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลาย ส่วนคนเร่ร่อนดิจิทัลและผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานทางไกล ประเทศนี้กำลังกลายเป็นที่น่าสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ด้วยมาตรฐานการครองชีพที่สูง อินเทอร์เน็ตที่เสถียร ความหลากหลายทางวัฒนธรรม และโครงการที่มีศักยภาพในการดึงดูดแรงงานที่มีทักษะ

โปแลนด์เป็นประเทศที่น่าสนใจเนื่องจากพลวัตทางการตลาด ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และศักยภาพในการเติบโตของรายได้ อย่างไรก็ตาม ในแง่ของความมั่นคง ชื่อเสียง และคุณภาพชีวิต โปแลนด์ยังตามหลังออสเตรียอยู่

เมื่อวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าควรออกจากโครงการเมื่อใดและอย่างไร เพื่อให้ได้รายได้และสภาพคล่องสูงสุด ลองมาดูประเด็นสำคัญของการขายและตัวอย่างในทางปฏิบัติกัน

วอร์ซอและเมืองใหญ่อื่นๆ (คราคูฟ วรอตซวาฟ และกดัญสก์) มีสภาพคล่องสูง อพาร์ตเมนต์ที่นั่นขายได้เร็วกว่าและมีส่วนลดน้อยกว่า ในภูมิภาคระดับรอง เช่น ลอดซ์ หรือลูบลิน สภาพคล่องจะต่ำกว่า และกระบวนการขายอาจใช้เวลานานกว่า

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ทเมนท์ในเมืองโพซนานเพื่อเช่าระยะยาว และเมื่อเขาจำเป็นต้องขายต่อหลังจากผ่านไปสองปี เขาก็สามารถขายได้โดยขาดทุนเพียงเล็กน้อย ขอบคุณตลาดที่คึกคักและความสนใจจากนักลงทุน

เมื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็สามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ หากเกิดขึ้นภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อ จะต้องเสียภาษี 19% จากกำไร ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณผลตอบแทนที่คาดหวัง

สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คืออสังหาริมทรัพย์ระดับประหยัดขายได้เร็วกว่าอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ซึ่งผู้ซื้อมองหาคุณสมบัติเฉพาะเจาะจง ผมแนะนำให้ลูกค้าวางแผนการขายล่วงหน้า โดยคำนึงถึงความต้องการตามฤดูกาลและการเคลื่อนไหวของราคา

สำหรับนักลงทุนที่มีใบอนุญาตพำนักอาศัยในโปแลนด์ผ่านธุรกิจหรือการประกอบการ การขายอสังหาริมทรัพย์จะไม่ส่งผลกระทบต่อสถานะของพวกเขา ตราบใดที่ยังมีเหตุผลอื่นในการพำนักอาศัยอยู่ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันยังคงรักษาใบอนุญาตพำนักอาศัยไว้หลังจากขายอพาร์ตเมนต์ของเขาไป ขณะที่ยังคงพัฒนาธุรกิจของเขาในโปแลนด์ต่อไป

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดและราคาปานกลางจะขายได้เร็วกว่าในโปแลนด์ แต่ออสเตรียกลับมีตลาดที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า สภาพคล่องของตลาดที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมก็อยู่ในระดับสูง ระยะเวลาการขายต่อก็คาดการณ์ได้ง่ายกว่า และนโยบายภาษีก็โปร่งใส

สำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและความแน่นอนในระยะยาวของการรักษามูลค่า ออสเตรียยังคงเป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยกว่า แม้จะมีค่าอสังหาริมทรัพย์และค่าครองชีพที่สูงขึ้นก็ตาม

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผมได้มีส่วนร่วมในธุรกรรมหลายสิบรายการในออสเตรีย สโลวาเกีย โปแลนด์ และเยอรมนี แต่ละประเทศมีลักษณะเฉพาะของตนเอง ออสเตรียเป็นตลาดที่มั่นคง มีความเสี่ยงน้อย แต่ให้ผลตอบแทนต่ำและมีอุปสรรคในการเข้าสูง ในทางกลับกัน โปแลนด์เป็นตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว ซึ่งคุณยังสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในพอซนานหรือกดัญสก์ได้ในราคาที่เหมาะสมและคาดหวังผลตอบแทนที่สูงขึ้นได้

เมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดินถูกต้องตามกฎหมายและไม่มีค่าสาธารณูปโภคหรือภาษีค้างชำระ ลูกค้าหลายรายถามถึงวิธีหลีกเลี่ยงปัญหาภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งทนายความเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง อีกประเด็นหนึ่งคือ เมื่อขายอพาร์ตเมนต์ภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อ คุณต้องเสียภาษีเงินได้ 19% ซึ่งมักถูกมองข้ามเมื่อคำนวณผลกำไร

คำแนะนำของผมสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุน 500,000 ยูโรขึ้นไปคือ อย่ากระจุกตัวอยู่ในตลาดเดียวทั้งหมด ตัวอย่างเช่น ลงทุนบางส่วนในออสเตรีย (เวียนนาหรือซาลซ์บูร์ก) เพื่อความมั่นคงและการคุ้มครองเงินทุนในระยะยาว และส่วนที่เหลือในโปแลนด์ซึ่งมีผลตอบแทนสูงกว่า

ถ้าเป้าหมายของผมคือการรักษาเงินทุนโดยมีความเสี่ยงน้อยที่สุด ผมคงเลือก ออสเตรีย ถ้าผมให้ความสำคัญกับการเติบโตและผลกำไร ผมคง โปแลนด์ ปัจจุบันคุณยังสามารถซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในคราคูฟได้ในราคาที่ดูเหมือนจะถูกในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า สำหรับครอบครัวที่มีลูกและใช้ชีวิตระยะยาวในสหภาพยุโรป ผมเชื่อว่าสถานการณ์ที่ผสมผสานกันนั้นเหมาะสมที่สุด นั่นคือ บ้านในออสเตรียสำหรับอยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์สำหรับเช่า

ปัจจุบันโปแลนด์เป็น "หน้าต่างแห่งโอกาส" สำหรับผู้ที่ต้องการมีส่วนร่วมกับตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาและเปิดรับเอกลักษณ์เฉพาะตัว แม้ว่าความเสี่ยงของโปแลนด์จะสูงกว่าออสเตรีย แต่ศักยภาพในการเติบโตก็มีความสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว เช่น พอซนานหรือวรอตสวัฟ

ออสเตรียได้รับประโยชน์จากเสถียรภาพของตลาด ความสามารถในการคาดการณ์ราคา และความเสี่ยงต่ำ แม้ว่าผลตอบแทนจะต่ำกว่าในโปแลนด์ แต่อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและราคาปานกลางยังคงรักษามูลค่าไว้ได้ในระยะยาว

ก่อนซื้อ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบข้อกฎหมายทุกด้าน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ที่ชัดเจน การไม่มีภาระผูกพันและหนี้สิน และภาระภาษี ผมขอแนะนำให้นักลงทุนวางแผนการขายล่วงหน้า พิจารณาภาษีขายต่อ และประเมินสภาพคล่องของภูมิภาค ตัวอย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ในพอซนานและวอร์ซอขายได้เร็วกว่าในเมืองเล็กๆ ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้า

คาดการณ์ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในโปแลนด์จะเติบโตต่อเนื่องไปจนถึงปี 2030 โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง การย้ายถิ่นฐานไปยังเมืองใหญ่ๆ ที่เพิ่มขึ้น และตลาดเช่าที่อยู่อาศัยที่กำลังเติบโตสำหรับนักศึกษาและชาวต่างชาติ สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ในวอร์ซอ พอซนาน คราคูฟ และวรอตซวาฟยังคงมีโอกาสเติบโตได้ ขณะเดียวกัน ออสเตรียจะยังคงเป็นตลาดที่มั่นคง โดยมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ เพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แต่มั่นคง

1. กำหนดเป้าหมายการลงทุนของคุณ

• การเช่าระยะยาวหรือระยะสั้น (Airbnb)
• กำไรจากการขายต่อหรือสะสมทุน
• การขอใบอนุญาตอยู่อาศัยหรือที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

2. เลือกภูมิภาคและเมือง

• วอร์ซอ, คราคูฟ, วรอตสวาฟ – สภาพคล่องสูง ความต้องการที่มั่นคง
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz – ราคาไม่แพงและมีศักยภาพในการเติบโต
• กดานสค์/โซพอต/กดิเนีย – ส่วนระดับพรีเมียม การเช่าสำหรับนักท่องเที่ยว
• พิจารณาหมู่บ้านและเขตชานเมืองเพื่อตัวเลือกราคาไม่แพง

3. การวิเคราะห์ทรัพย์สิน

• อาคารใหม่หรือตลาดรอง
• สภาพห้องต้องปรับปรุงใหม่
• ประเภททรัพย์สิน: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego

4. การตรวจสอบทางกฎหมาย

• การยืนยัน księga wieczysta (ความเป็นเจ้าของ)
• การมีภาระผูกพันและหนี้สิน
• ข้อตกลงกับผู้พัฒนาหรือเจ้าของก่อนหน้า

5. การเงินและภาษี

• ภาษีซื้อ (PCC/NDS)
• ภาษีทรัพย์สินและรายได้จากการเช่า
• ค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร,ทนายความ,ตัวแทน
• โครงการปรับปรุงภาษีที่เป็นไปได้

6. การจัดการทรัพย์สิน

• การเลือกบริษัทจัดการหรือจัดการเอง
• สัญญาเช่าบริการ, ประกันทรัพย์สิน.
• การติดตามผลกำไรและการคืนทุน

7. กลยุทธ์การออก

• สภาพคล่องในตลาด: วอร์ซอ, คราคูฟ, วรอตสวาฟ ขายเร็วขึ้น
• ระยะเวลาการขายต่อ: 1-3 ปี หรืออาจมากกว่า 5 ปี เพื่อลดหย่อนภาษี
• การคงไว้ซึ่งใบอนุญาตถิ่นที่อยู่เมื่อมีการขาย (หากมีธุรกิจหรือเหตุผลอื่น)

8. คะแนนเพิ่มเติม

• พิจารณาความต้องการภายในประเทศ (สินเชื่อที่อยู่อาศัย นักเรียน ผู้ที่ย้ายถิ่นฐาน)
• ติดตามพยากรณ์ตลาดและโครงการโครงสร้างพื้นฐาน
• เปรียบเทียบกับตลาด EU อื่นๆ เพื่อสร้างสมดุลให้กับพอร์ตโฟลิโอของคุณ (ออสเตรีย สโลวาเกีย)

1. นักลงทุนที่มีเงิน 150,000 ยูโร

ฉันเจออพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในพอซนาน กำลังมองหารายได้จากการเช่าระยะยาวที่ให้ผลตอบแทน 5-6% ต่อปี บ้านหลังใหม่นี้มีสภาพคล่องสูงและศักยภาพในการเติบโตของเงินทุน เป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้ที่มั่นคงในงบประมาณจำกัด

2. ผู้รับบำนาญมีเงิน 300,000 ยูโร

เพื่อความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยและให้เช่าบางส่วน ฉันเลือกอพาร์ตเมนต์ขนาด 80 ตารางเมตรในคราคูฟ ทำเลที่ตั้งใกล้ใจกลางเมือง โครงสร้างพื้นฐาน และสิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวันเป็นสิ่งสำคัญ ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการผสมผสานการใช้ชีวิตส่วนตัวเข้ากับรายได้เสริม

3. ครอบครัวที่มีเด็กตั้งแต่ 400,000 ยูโร

ฉันเจอบ้านขนาด 130 ตารางเมตรสำหรับครอบครัวในย่านชานเมืองวอร์ซอ เป้าหมายหลักคือการอยู่อาศัยอย่างสะดวกสบายและสร้างรายได้ระยะยาว บ้านหลังนี้ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนและศูนย์กลางการคมนาคม สามารถขายต่อได้ภายใน 5-10 ปี และมีโอกาสเพิ่มมูลค่า ทำให้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน