การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสด: เป็นไปได้หรือไม่ และขั้นตอนการซื้อขายเป็นอย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียเป็นหนึ่งในตลาดที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวดที่สุดในยุโรป แม้จะเป็นเช่นนั้น หลายคนก็ยังเข้าใจผิดคิดว่าหากมีเงินมากพอ ก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้โดยง่าย ความจริงนั้นซับซ้อนกว่านั้นมาก.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสดไม่ได้หมายความว่าต้องจ่ายเป็นเงินสดทั้งหมด เพียงแต่หมายความว่าผู้ซื้อมีเงินทุนพร้อมอยู่แล้วและไม่ได้ผูกพันกับสินเชื่อธนาคาร ซึ่งจะช่วยให้กระบวนการเร็วขึ้น ขั้นตอนต่างๆ ที่จำเป็นยังคงมีอยู่ครบถ้วน รวมถึงการตรวจสอบ KYC และ AML การแสดงหลักฐานเงินทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย และการขออนุญาตจากสำนักงานของรัฐ.

ใช่ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ "ด้วยเงินสด" นั้นได้รับอนุญาตภายใต้กฎหมายออสเตรีย อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่านี่ไม่ได้หมายความว่าต้องจ่ายเงินสดจริง ๆ การแลกเปลี่ยนธนบัตรนั้นไม่สามารถทำได้ คำว่า "การซื้อด้วยเงินสด" หมายความเพียงว่าผู้ซื้อจ่ายด้วยเงินทุนของตนเองและไม่ได้ผูกพันกับสินเชื่อจำนอง.

ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่วิธีการชำระเงิน แต่อยู่ที่ว่าเงินทุนนั้น ได้รับการจัดทำเอกสารอย่างถูกต้องและมีที่มาที่แน่ชัด ในออสเตรีย การตรวจสอบ KYC และ AML เป็นเรื่องสำคัญมาก: ทนายความ ธนาคาร และบางครั้งแม้แต่สำนักงานของรัฐ ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงินทุนนั้นได้มาอย่างถูกกฎหมาย ดังนั้น ในระหว่างการทำธุรกรรม มักจะต้องมีเอกสารยืนยันรายได้ กระแสเงินสด และการปฏิบัติตามกฎหมายภาษี

แม้ว่าการซื้อขายจะเกิดขึ้นโดยไม่ใช้เงินกู้ แต่ ทนายความและธนาคาร ทนายความมีหน้าที่รับผิดชอบด้านกฎหมายของธุรกรรม โดยการยื่นเอกสารต่อสำนักงานที่ดินและตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย ธนาคารจะเปิดบัญชี เอสโครว์ (Treuhandkonto) ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของธุรกรรมในออสเตรีย แม้ว่าจะชำระด้วยเงินส่วนตัวก็ตาม เงินจะถูกโอนไปยังบัญชีนี้ก่อน โดยจะถูกระงับไว้จนกว่าจะมีการจดทะเบียนกับทางรัฐ และหลังจากนั้นจึงจะโอนไปยังผู้ขาย

ดังนั้น การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสดจึงเป็นไปได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบทั้งหมด การทำธุรกรรมต้องโปร่งใส และต้องมีทนายความ ธนาคาร และหน่วยงานของรัฐเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย.

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียอยู่ภายใต้การควบคุมอย่างเข้มงวด: การทำธุรกรรมจะต้องผ่านการตรวจสอบในหลายระดับ และแม้แต่การซื้อขายที่ง่ายที่สุดก็ต้องมีการตรวจสอบและขออนุญาตจากหน่วยงานราชการ.

1. การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุน (ป้องกันการฟอกเงิน)

ออสเตรียมีกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงินที่เข้มงวดมาก ผู้ซื้อต้องพิสูจน์ได้ว่าเงินของตนได้มาอย่างถูกกฎหมาย.

โดยปกติแล้วพวกเขาจะขอให้ระบุข้อมูลดังต่อไปนี้:

• เอกสารยืนยันรายได้ (เงินเดือน เงินปันผล รายได้จากธุรกิจ)
• รายงานบัญชีธนาคารแสดงการเคลื่อนไหวของเงินสด;
• เอกสารเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินหรือสินทรัพย์อื่น ๆ
• การยื่นภาษี.

เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารมีหน้าที่รับผิดชอบต่อความถูกต้องและครบถ้วนของการตรวจสอบการฟอกเงิน หากไม่มีการตรวจสอบนี้ การทำธุรกรรมจะไม่สามารถเกิดขึ้นได้.

2. ได้รับอนุญาตจาก Erwerbskommission

ในพื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศออสเตรีย ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ ก่อนซื้อ พวกเขาต้องขออนุญาตจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น (Erwerbskommission) ซึ่งจะเป็นผู้พิจารณาว่าผู้ซื้อสามารถดำเนินการทำธุรกรรมได้หรือไม่ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติม โปรดดูบทความเกี่ยวกับ ข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศ ออสเตรีย

การตรวจสอบค่าคอมมิชชั่น:

• ไม่ว่าผู้ซื้อจะเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่หรือไม่มีถิ่นที่อยู่ก็ตาม;
• มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้เพื่อวัตถุประสงค์ใด
• มีข้อจำกัดพิเศษใด ๆ ในภูมิภาคนี้หรือไม่ (เช่น ในพื้นที่รีสอร์ท)
• ธุรกรรมดังกล่าวสอดคล้องกับกฎหมายท้องถิ่นและผลประโยชน์ของรัฐนั้นๆ (สหพันธรัฐเยอรมนี) หรือไม่.

หากไม่ได้รับอนุญาตดังกล่าว ก็ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และบันทึกข้อมูลลงในทะเบียนที่ดินได้.

3. การตรวจสอบเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะมีการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น:

• ตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของการพำนักและสถานะในสหภาพยุโรป;
• พวกเขาตรวจสอบว่ามีความเชื่อมโยงกับออสเตรียหรือไม่ (บางครั้งจำเป็นต้องอธิบายวัตถุประสงค์ของการซื้อ)
• วิเคราะห์สถานะทางภาษี;
• พวกเขาตรวจสอบอย่างละเอียดว่าเงินมาจากไหน.

ในบางภูมิภาค ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นถูกจำกัดอย่างเข้มงวดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยต้องแสดงหลักฐานว่าจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นจริง ๆ ดังเช่นในแคว้นไทโรล.

แม้ว่าผู้ซื้อจะจ่ายเงินค่าอพาร์ตเมนต์ในออสเตรียทั้งหมดด้วยเงินสดของตนเอง กระบวนการซื้อขายก็ยังคงเป็นทางการ มีกฎระเบียบที่เข้มงวด และเป็นไปตามขั้นตอนที่กำหนดไว้เสมอ ผมมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า การมีเงินทุนที่เพียงพอจะทำให้กระบวนการง่ายขึ้นและเร็วขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมด การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ในออสเตรียจะต้องได้รับการรับรองจากทนายความ – นี่เป็นข้อกำหนดทางกฎหมาย และไม่มีทางหลีกเลี่ยงได้.

ผู้ซื้อเลือกอพาร์ตเมนต์ ตรวจสอบย่านที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐาน สภาพและสถานะของอาคาร และข้อจำกัดต่างๆ (เช่น ทรัพย์สินนั้นสามารถให้เช่าระยะสั้นได้หรือไม่) ในขั้นตอนนี้ รายละเอียดสำคัญหลายอย่างมักปรากฏชัดขึ้น ซึ่งหลายคนไม่ทราบมาก่อน เช่น ในบางภูมิภาค อสังหาริมทรัพย์อาจปิดไม่ให้ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นซื้อได้ในตอนแรก.

นี่คือการตรวจสอบทรัพย์สินและเจ้าของอย่างละเอียดถี่ถ้วน:

• มิเตอร์จริงตรงกับที่ระบุไว้ในเอกสารหรือไม่?
• มีภาระผูกพันหรือหนี้สินแอบแฝงใดๆ ในใบแจ้งค่าสาธารณูปโภคหรือไม่
• มีข้อจำกัดใดๆ ในการพัฒนาใหม่ การก่อสร้างใหม่ หรือการให้เช่าที่ดินหรือไม่?.

มีหลายกรณีที่อพาร์ตเมนต์ดูเหมือนจะสมบูรณ์แบบ แต่เมื่อตรวจสอบแล้วกลับพบปัญหา เช่น ข้อพิพาทเรื่องขอบเขตของห้องอเนกประสงค์ หรือการดัดแปลงอาคารอย่างผิดกฎหมาย ทางที่ดีควรหลีกเลี่ยงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้.

ราคา เงื่อนไข และข้อตกลงในการทำธุรกรรมจะถูกระบุไว้ โดยปกติจะมีการวางเงินมัดจำจำนวนเล็กน้อย ซึ่งจะถูกโอนไปยังบัญชีเอสโครว์ในภายหลัง สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ มักมีการเพิ่มข้อกำหนดที่ระบุว่า การทำธุรกรรมจะมีผลบังคับใช้ได้ก็ต่อเมื่อได้รับการอนุมัติจาก "Erwerbskommission" เท่านั้น.

ในประเทศออสเตรีย การชำระเงินค่าอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสดโดยตรงนั้นเป็นไปไม่ได้ การชำระเงินจะต้องทำผ่านการโอนเงินทางธนาคารและบัญชีเอสโครว์เท่านั้น ทนายความหรือผู้รับรองเอกสารจะดูแลธุรกรรมเพื่อให้แน่ใจในความถูกต้องตามกฎหมาย: เงินจะต้องโปร่งใสและตรวจสอบได้ มีแหล่งที่มาที่ได้รับการยืนยัน และต้องชำระภาษีและค่าธรรมเนียม ไม่ใช่แค่จ่ายเป็นเงินสดเฉยๆ.

• เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดมือสองหรือในอาคารใหม่ มักจะมีการใช้บัญชีเอสโครว์กับทนายความหรือผู้รับรองเอกสาร (treuhandkonto / Notartreuhandbank).
• ผู้ซื้อโอนเงินมัดจำหรือจำนวนเงินทั้งหมดเข้าบัญชีนี้ เงินจะถูกโอนไปยังผู้ขายก็ต่อเมื่อเงื่อนไขการทำธุรกรรมทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์แล้ว เช่น การลงนามในสัญญา การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ การชำระภาษีและค่าธรรมเนียม เป็นต้น.
• วิธีนี้เป็นการคุ้มครองผู้ซื้อ: หากการทำธุรกรรมไม่สำเร็จ (เช่น เนื่องจากการปฏิเสธการจดทะเบียนหรือขาดใบอนุญาต) เงินจะถูกคืนให้.

ระบบการวางเงินประกันและการโอนเงินผ่านธนาคารเป็นสิ่งจำเป็น หากไม่มีระบบนี้ ผู้ขายจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้.

ในขั้นตอนนี้ เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะทำการตรวจสอบอย่างละเอียดตามกฎระเบียบป้องกันการฟอกเงิน โดยทั่วไป ผู้ซื้อจะถูกขอให้ดำเนินการดังต่อไปนี้:

• รายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6-12 เดือน;
• เอกสารยืนยันการขายธุรกิจหรืออสังหาริมทรัพย์;
• การยื่นภาษี.

จากประสบการณ์: หากเงินมาจากบัญชีต่างประเทศและไม่ชัดเจนว่ามาจากที่ใด เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารอาจขอหลักฐานยืนยันเพิ่มเติม ซึ่งจนกว่าจะได้รับหลักฐานดังกล่าว การทำธุรกรรมจะไม่สามารถดำเนินการต่อได้.

เมื่อการตรวจสอบทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์เรียบร้อยแล้ว ผู้ไกล่เกลี่ยสินเชื่อจะได้รับอนุญาตให้โอนเงินไปยังผู้ขาย "การชำระเงินสด" หมายถึงสิ่งเดียวเท่านั้น คือ ผู้ซื้อมีเงินอยู่ในบัญชีแล้วและไม่ต้องรอการอนุมัติสินเชื่อ วิธีนี้ช่วยเร่งกระบวนการทำธุรกรรม แต่ลำดับขั้นตอน (การตรวจสอบ การทำสัญญา การโอนเงิน) ยังคงเหมือนเดิม.

ทนายความจะส่งเอกสารไปยังสำนักงานทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) เมื่อการจดทะเบียนเสร็จสมบูรณ์ คุณก็จะกลายเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และผู้ขายจะได้รับเงินจากเงินประกัน.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสดมีข้อดีสำหรับผู้ซื้อ ในออสเตรียซึ่งธุรกรรมทั้งหมดอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวด การไม่มีสินเชื่อจำนองจะช่วยให้กระบวนการเร็วขึ้นและทำให้คุณเป็นผู้ซื้อที่น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ขาย.

1. ธุรกรรมการดำเนินงาน

หากคุณไม่รอการอนุมัติจากธนาคาร กระบวนการก็จะเร็วขึ้น:

• ต้องใช้เอกสารน้อยลง
• ธนาคารไม่ได้ทำการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
• ไม่จำเป็นต้องตกลงเงื่อนไขเงินกู้กัน.

จากประสบการณ์ของผม การทำธุรกรรมลักษณะนี้มักใช้เวลาน้อยลง 2-4 สัปดาห์.

2. การเจรจาต่อรองส่วนลด

ผู้ขายในออสเตรียชอบผลลัพธ์ที่คาดเดาได้ ผู้ซื้อที่มีเงินสดถือว่าน่าเชื่อถือกว่า ทำให้ข้อเสนอของพวกเขามีอำนาจต่อรองมากขึ้น.

บางครั้งคุณอาจได้รับส่วนลดเล็กน้อย 1-5% โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากผู้ขายต้องการปิดการขายอย่างรวดเร็ว.

3. การอนุมัติธุรกรรมที่รวดเร็วยิ่งขึ้นจากทุกฝ่าย

เจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร ผู้ขาย และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะมีความมั่นใจมากขึ้นในผู้ซื้อที่ชำระเงินโดยตรงด้วยเงินสดของตนเอง โดยไม่ต้องใช้สินเชื่อจากธนาคาร ยิ่งมีฝ่ายที่ต้องประสานงานน้อยลง ความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าก็จะยิ่งน้อยลง.

แม้แต่การตรวจสอบเพื่อป้องกันการฟอกเงิน (AML) ที่เป็นข้อบังคับก็จะดำเนินการได้เร็วขึ้น หากคุณเตรียมเอกสารทั้งหมดไว้ล่วงหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นว่าเงินทั้งหมดมาจากไหน และเรื่องราวนี้ดูชัดเจนและถูกต้องตามกฎหมาย.

4. มักชนะใจผู้ซื้อที่มีสินเชื่อบ้าน

ในเมืองยอดนิยมอย่างเวียนนา ซาลซ์บูร์ก และอินส์บรุค มักจะมีผู้ซื้อหลายรายสำหรับอพาร์ตเมนต์เพียงห้องเดียว การซื้อโดยไม่ใช้สินเชื่อจึงมักได้เปรียบกว่าเสมอ:

• สำหรับผู้ขายแล้ว ไม่มีความเสี่ยงที่ธนาคารจะไม่อนุมัติธุรกรรม
• การลงทะเบียนทำได้เร็วกว่า;
• มีเงื่อนไขน้อยลงที่อาจทำให้ข้อตกลงล้มเหลว.

บางครั้งผู้ขายจะระบุโดยตรงในโฆษณาของตนว่าให้ความสำคัญกับผู้ซื้อที่มีเงินทุนส่วนตัวมากกว่า.

ควรชี้แจงความเข้าใจผิดที่พบบ่อยในหมู่ชาวต่างชาติ ในออสเตรีย คุณไม่สามารถนำเงินสดจำนวนมากมาซื้ออพาร์ตเมนต์ได้โดยตรง นี่เป็นเรื่องผิดกฎหมาย และในทางปฏิบัติ การทำธุรกรรมเช่นนี้จะไม่เกิดขึ้น: ทั้งทนายความและธนาคารจะไม่ยอมรับวิธีการชำระเงินนี้.

หากคุณพยายามซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสด การทำธุรกรรมจะถูกระงับทันที ทนายความไม่สามารถรับเงินสดประเภทนี้ได้ และมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องรายงานการกระทำผิดดังกล่าว.

ทำไมถึงเข้มงวดขนาดนี้:

• กฎหมาย: ธุรกรรมทั้งหมดเป็นไปตามกฎหมายป้องกันการฟอกเงินของออสเตรีย (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารมีหน้าที่ตรวจสอบธุรกรรมแต่ละรายการและมีสิทธิ์ระงับธุรกรรมนั้นหากมีข้อสงสัยใดๆ.
• ข้อจำกัดเกี่ยวกับการชำระเงินสด – การใช้เงินสดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีความเสี่ยงสูงและไม่เป็นที่นิยม ตามกฎหมาย การชำระเงินจะต้องทำผ่านธนาคารและบัญชีควบคุมพิเศษเท่านั้น.

หลายคนเชื่อว่าสิ่งสำคัญที่สุดในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียคือการมีเงินทุนที่เพียงพอ แต่ในความเป็นจริงแล้ว สำหรับชาวต่างชาติ ความท้าทายหลักไม่ใช่เรื่องการเงิน แต่เป็นการขอใบอนุญาตที่จำเป็นต่างหาก.

• พลเมืองของสหภาพยุโรปมีข้อได้เปรียบที่สำคัญ: ในรัฐส่วนใหญ่ ขั้นตอนการดำเนินการจะง่ายกว่าสำหรับพวกเขา และมีข้อจำกัดน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด
• ผู้ซื้อจากประเทศนอกสหภาพยุโรปต้องเผชิญกับกฎระเบียบที่เข้มงวดกว่า ในบางภูมิภาค เช่น คารินเทียและไทโรล การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีเหตุผลอันควรนั้นแทบเป็นไปไม่ได้ คุณต้องพิสูจน์ความเชื่อมโยงกับภูมิภาคหรือวัตถุประสงค์ที่ชัดเจนในการซื้อ (เช่น การทำงาน ธุรกิจ หรือการอยู่อาศัยถาวร)
• ในกรุงเวียนนา ชาวต่างชาติ สามารถ ซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ แต่ต้องได้รับอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดจากสำนักงานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Erwerbskommission) ก่อน หากไม่ได้รับการอนุมัตินี้ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะไม่ได้รับการจดทะเบียน

จากการสังเกตของผมพบว่า ลูกค้าผู้มั่งคั่งหลายรายไม่ได้เสียเวลาหลายเดือนไปกับการหาเงินทุน แต่กลับเสียเวลาหลายเดือนไปกับการขออนุญาต (โดยเฉพาะจากหน่วยงานที่ดิน) ดังนั้น เมื่อวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบข้อกำหนดในพื้นที่ของคุณก่อน และเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดล่วงหน้า

หากคุณต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสด ทนายความและธนาคารมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องตรวจสอบว่าเงินของคุณได้มาอย่างสุจริต นี่เป็นข้อกำหนดบังคับภายใต้ขั้นตอนการป้องกันการฟอกเงินและการรู้จักลูกค้า (AML และ KYC) เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีความล่าช้า ควรเตรียมเอกสารทั้งหมดที่พิสูจน์ที่มาของเงินของคุณล่วงหน้า.

โดยทั่วไป เอกสารต่อไปนี้เหมาะสมสำหรับการยืนยันแหล่งที่มาของเงินทุน:

• การขายธุรกิจ - สัญญาซื้อขาย เอกสารการโอน และการยืนยันการชำระภาษี
• การขายอสังหาริมทรัพย์ - เอกสารการทำธุรกรรมและใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารหลังจากได้รับเงินแล้ว
• โปรแกรมการฝากเงินและการลงทุน - ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารและหลักฐานแสดงรายได้จากการลงทุนที่ถูกต้องตามกฎหมาย
• รายได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา - เอกสารแสดงรายได้ เช่น แบบยื่นภาษี ใบรับรองเงินเดือน และเอกสารเงินปันผล
• สกุลเงินดิจิทัล : เงินจะถูกโอนไปยังบัญชีธนาคารก่อน จากนั้นจึงโอนไปยังบัญชีเอสโครว์เพื่อการทำธุรกรรม โดยจะต้องมีการตรวจสอบประวัติการทำธุรกรรมทั้งหมดและที่มาที่ถูกต้องของเงินทุน

คำแนะนำของผมคือ ยิ่งแหล่งที่มาของเงินของคุณง่ายและคุ้นเคยสำหรับธนาคารและทนายความมากเท่าไหร่ การตรวจสอบก็จะยิ่งเร็วขึ้นเท่านั้น แหล่งที่มาที่ผิดปกติ (เช่น การถอนเงินจำนวนมากจากบัญชีคริปโตเคอร์เรนซีโดยไม่มีเอกสารแสดงที่มาที่ชัดเจน) จะต้องใช้เวลาในการอนุมัตินานกว่ามาก และอาจทำให้เกิดความสงสัยได้

แม้จะมีเงินซื้อครบจำนวนแล้ว ผู้ซื้อชาวต่างชาติในออสเตรียก็ยังไม่พ้นความเสี่ยง การมีเงินครบจำนวนไม่ได้หมายความว่าพวกเขาไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ ในท้องถิ่น.

ความเสี่ยงหลัก:

• การปฏิเสธใบอนุญาตซื้อ ในบางภูมิภาค เช่น คารินเทียและไทโรล ผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่อาจถูกปฏิเสธการอนุญาตโดยไม่มีคำอธิบาย แม้แต่ในเวียนนา การปฏิเสธก็เป็นไปได้หากเอกสารไม่ตรงตามข้อกำหนดของคณะกรรมการควบคุมทรัพย์สิน (Erwerbskommission)
• ขั้นตอนการตรวจสอบที่ยืดเยื้อ การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุน รวมถึงขั้นตอน KYC และ AML มักใช้เวลาหลายสัปดาห์ หากมีข้อผิดพลาดหรือเอกสารไม่ครบถ้วน จะทำให้การทำธุรกรรมล่าช้าอย่างมาก
• ความถูกต้องของเอกสารมีความสำคัญอย่างยิ่ง ธุรกรรมทั้งหมดอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารและทนายความ ดังนั้นความไม่ถูกต้องใดๆ ในเอกสารอาจทำให้กระบวนการหยุดชะงักและต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติม
• การอายัดเงินหากมีข้อสงสัย หากธนาคารหรือทนายความมีข้อสงสัยเกี่ยวกับความถูกต้องของเงิน เงินอาจถูกอายัดไว้ในบัญชีเอสโครว์จนกว่าการตรวจสอบจะเสร็จสิ้น ในกรณีร้ายแรงที่สุด ธุรกรรมอาจถูกยกเลิก

ยิ่งแหล่งที่มาของเงินมีความชัดเจนและเป็นทางการมากเท่าไหร่ ธนาคารและสำนักงานทนายความก็จะยิ่งตรวจสอบได้เร็วขึ้นเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมที่ผิดปกติ เช่น การโอนเงินจำนวนมากจากบัญชีคริปโตโดยไม่มีเอกสารประกอบ จะใช้เวลานานขึ้นในการตรวจสอบ และมักจะทำให้เกิดคำถามเพิ่มเติม.

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสด คุณต้องพิจารณามากกว่าแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ทำให้งบประมาณโดยรวมสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 7-10% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์.

บางครั้งผู้ซื้อไม่เข้าใจว่าทำไมจึงยังมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเกิดขึ้นเมื่อซื้อด้วยเงินสด นี่เป็นเรื่องปกติในออสเตรีย: แม้จะไม่มีการจำนอง แต่ทนายความ ธนาคาร และฝ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมก็มีหน้าที่ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีความปลอดภัยทางกฎหมายและการเงินอย่างครบถ้วน.

ใช่ คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียโดยใช้ชื่อบริษัทได้ ซึ่งบางครั้งอาจสะดวกกว่าสำหรับชาวต่างชาติ แต่ก็มีกฎเกณฑ์และขั้นตอนต่างๆ ที่ต้องปฏิบัติตามเช่นกัน.

ตัวเลือกการออกแบบที่เป็นไปได้:

• GmbH (ออสเตรีย) เป็นบริษัทจำกัดในประเทศที่จัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายของประเทศออสเตรีย.
• บริษัทต่างชาติสามารถจัดตั้งได้ในประเทศใดก็ได้ทั่วโลก แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับทั้งหมดของประเทศออสเตรีย.

ความแตกต่างเล็กน้อยและการตรวจสอบที่จำเป็น:

• WiEReG (กฎหมายว่าด้วยความโปร่งใสของผู้รับผลประโยชน์ของออสเตรีย) กำหนดให้ต้องเปิดเผยเจ้าของที่แท้จริงของบริษัท ผู้รับผลประโยชน์ทุกคนต้องได้รับการเปิดเผยอย่างเป็นทางการ
• การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ - ข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทและเจ้าของที่แท้จริงจะถูกระบุไว้ในทะเบียนที่ดินเมื่อมีการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์
• การปฏิบัติตามกฎระเบียบ/การป้องกันการฟอกเงิน/การตรวจสอบลูกค้า — การชำระเงินทั้งหมดต้องผ่านการตรวจสอบอย่างเข้มงวดจากธนาคารและสำนักงานทนายความ หากพบความไม่ถูกต้องในเอกสาร การทำธุรกรรมอาจถูกระงับชั่วคราว

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทช่วยให้กระบวนการรวดเร็วขึ้นและมีข้อได้เปรียบทางด้านภาษี อย่างไรก็ตาม เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าใดๆ ควรเตรียมเอกสารล่วงหน้าเพื่อพิสูจน์ว่าใครเป็นเจ้าของบริษัทอย่างแท้จริงและแหล่งที่มาของเงินทุน.

ใช่ การซื้อขายเป็นไปได้ แต่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดมาก คุณไม่สามารถโอนสกุลเงินดิจิทัลให้ผู้ขายโดยตรงได้ เงินทั้งหมดต้องผ่านช่องทางธนาคารอย่างเป็นทางการเพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายป้องกันการฟอกเงิน (AML) และการตรวจสอบตัวตนลูกค้า (KYC) ของออสเตรีย.

รูปแบบการทำธุรกรรมโดยทั่วไป:

• คริปโตเคอร์เรนซี → ธนาคาร / ไม่ใช่ธนาคาร คริปโตเคอร์เรนซีจะถูกแลกเปลี่ยนเป็นเงินสกุลปกติ (ยูโรหรือดอลลาร์) ผ่านผู้แลกเปลี่ยนที่ได้รับอนุญาตหรือธนาคารก่อน
• → บัญชีเอสโครว์ เงินจะถูกฝากเข้าบัญชีเอสโครว์ (Treuhandkonto) ของทนายความหรือธนาคาร และจะคงอยู่ในบัญชีนั้นจนกว่าการทำธุรกรรมจะได้รับการจดทะเบียน
• → การทำธุรกรรม หลังจากตรวจสอบแล้วว่าเงินทุนถูกต้องและเอกสารทั้งหมดได้รับการตรวจสอบแล้ว เงินจะถูกโอนไปยังผู้ขาย

สิ่งที่ห้ามทำ:

• ไม่สามารถใช้ USDT หรือสกุลเงินดิจิทัลอื่นใดเป็น "เงินสด" โดยตรงเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้.
• การแลกเปลี่ยนสกุลเงินดิจิทัลเป็นเงินยูโรเพื่อนำไปจ่ายค่าเช่าถือเป็นการละเมิดกฎหมายและข้อบังคับเกี่ยวกับการป้องกันการฟอกเงิน.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยสกุลเงินดิจิทัลนั้นเป็นไปได้ แต่ต้องมีความโปร่งใสอย่างสมบูรณ์: คุณต้องยืนยันที่มาของเงินและผ่านการตรวจสอบจากธนาคารและทนายความทุกขั้นตอน การพยายามหลีกเลี่ยงกฎเหล่านี้มักส่งผลให้การทำธุรกรรมถูกระงับ.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสดไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวกสบายเท่านั้น แต่เป็นการวางแผนมาอย่างรอบคอบ ผมจะช่วยคุณลดความเสี่ยง ตรวจสอบทรัพย์สิน และเลือกประเทศที่เงินของคุณจะได้รับการเก็บรักษาอย่างปลอดภัยและงอกเงยได้.

หมวดหมู่หลัก:

• โครงการพัฒนาใหม่ๆ นักลงทุนจำนวนมากเลือกซื้ออพาร์ทเมนต์ใหม่ โดยเฉพาะในเวียนนาและพื้นที่รีสอร์ท การชำระเงินโดยไม่ต้องกู้เงินช่วยให้การซื้อขายเสร็จสิ้นเร็วขึ้น และบางครั้งอาจได้รับส่วนลดจากผู้พัฒนาโครงการด้วย
• ตลาดมือสอง เมื่อซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อที่มีเงินสดมักเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ขายมากกว่า การซื้อขายจึงเสร็จสิ้นได้เร็วกว่า โดยเฉพาะในพื้นที่ยอดนิยม
• อพาร์ตเมนต์ในฐานะสินทรัพย์เพื่อการลงทุน ผู้ ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่ามักจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงการรออนุมัติจากธนาคารและปิดดีลได้เร็วขึ้น
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ การซื้อสำนักงาน ร้านค้า หรือโรงแรมขนาดเล็กด้วยเงินสดนั้นพบได้ไม่บ่อยนัก แต่ข้อดีก็เหมือนกัน คือ การทำธุรกรรมที่รวดเร็วขึ้น โอกาสที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดี และความเสี่ยงด้านระบบราชการที่ลดลง

การซื้อสำนักงาน ร้านค้า หรือโรงแรมขนาดเล็กด้วยเงินสดนั้นพบได้ไม่บ่อยนัก แต่ก็มีข้อดีเช่นเดียวกัน คือ การทำธุรกรรมรวดเร็วกว่า เจรจาต่อรองเงื่อนไขได้ง่ายกว่า และมีเอกสารน้อยกว่า รวมถึงความเสี่ยงน้อยกว่าด้วย.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรียด้วยเงินสดมีข้อดีมากมายสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในออสเตรียซึ่งเป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงและธุรกรรมรวดเร็ว.

ประโยชน์หลัก:

• ส่วนลด 2%–7% เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ขายต้องทำให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างราบรื่น เมื่อผู้ซื้อชำระเงินสดล่วงหน้า พวกเขามักจะได้รับส่วนลดเพิ่มเติม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีผู้เสนอราคาหลายรายสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้น
• การประมูลให้ผลกำไรมากกว่า ในการประมูล ผู้ประมูลที่มีเครดิตต้องพึ่งพาขั้นตอนการอนุมัติของธนาคาร ผู้ซื้อที่จ่ายเงินสดมีข้อได้เปรียบคือ สามารถชำระเงินได้อย่างรวดเร็วและปิดการซื้อขายได้ทันที
• รวดเร็วและยุ่งยากน้อยกว่า หากไม่มีสินเชื่อบ้าน ก็ไม่ต้องรอการอนุมัติจากธนาคาร การประเมินราคา หรือการตรวจสอบ ธุรกรรมจะดำเนินการโดยตรงผ่านทางทนายความและบัญชีเอสโครว์ ซึ่งช่วยประหยัดเวลาได้อย่างมาก—บางครั้งอาจนานเป็นสัปดาห์หรือหลายเดือน

การซื้ออพาร์ทเมนต์ด้วยเงินสดของคุณเองในตลาดที่มีอยู่แล้วหรือในอาคารใหม่ที่มีการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อนั้นให้ผลกำไรสูงเป็นพิเศษ ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ที่สามารถจ่ายเงินได้ทันทีและรวดเร็วมักจะเป็นผู้ชนะ ความเร็วและการมีเงินสดครบจำนวนในมือจะเป็นตัวกำหนดผลลัพธ์ของการทำธุรกรรม.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แนวโน้มทั่วไปได้ปรากฏขึ้นในสหภาพยุโรป คือ การจำกัดและควบคุมการหมุนเวียนของเงินสด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายขนาดใหญ่ หรือธุรกรรมข้ามพรมแดน มีหลายสาเหตุที่ทำให้เกิดเรื่องนี้:

• การป้องกันการฟอกเงิน (AML) สหภาพยุโรปกำลังนำกฎระเบียบที่เข้มงวดมาใช้เพื่อให้ตรวจสอบที่มาของเงินได้ง่ายขึ้น การทำธุรกรรมเงินสดจำนวนมากถือว่ามีความเสี่ยง เนื่องจากอาจเชื่อมโยงกับการฟอกเงินหรือกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย แต่ละประเทศมีเกณฑ์กำหนดไว้ว่าต้องตรวจสอบที่มาของเงินหากเกินกว่าเกณฑ์ดังกล่าว
• การต่อต้านการหลีกเลี่ยงภาษี เงินสดนั้นยากต่อการตรวจสอบโดยหน่วยงานจัดเก็บภาษี การโอนเงินผ่านธนาคารนั้นติดตามได้ง่ายกว่า ทำให้สามารถบันทึกธุรกรรมอย่างเป็นทางการและเพิ่มความโปร่งใสในการจัดเก็บภาษีได้
• การเติบโตของการชำระเงินดิจิทัล เนื่องจากปัจจุบันการชำระเงินเกือบทั้งหมดดำเนินการผ่านธนาคารและระบบอิเล็กทรอนิกส์ การใช้เงินสดจำนวนมากจึงก่อให้เกิดความสงสัย ประเทศในสหภาพยุโรปจึงส่งเสริมการชำระเงินแบบไร้เงินสด โดยสงวนเงินสดไว้ใช้สำหรับค่าใช้จ่ายเล็กๆ น้อยๆ เท่านั้น
• การอัปเดตด้านกฎหมาย ออสเตรียและประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรปมีกฎหมาย เช่น กฎหมายว่าด้วยตลาดการเงินและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz หรือ FM-GwG) ซึ่งกำหนดให้ต้องแสดงหลักฐานที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่มาของเงินทุนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปริมาณมาก การฝ่าฝืนกฎเหล่านี้อาจส่งผลให้การทำธุรกรรมถูกระงับ และอาจมีการปรับเงินได้

ถึงแม้ผู้ซื้อจะมีเงินสดครบจำนวน แต่ก็ไม่สามารถชำระด้วยธนบัตรได้ ตามกฎหมาย การซื้อสินค้าจำนวนมากต้องดำเนินการผ่านธนาคาร โดยโอนเงินจากบัตรหนึ่งไปยังอีกบัตรหนึ่ง หรือผ่านบัญชีที่ปลอดภัยเป็นพิเศษ วิธีนี้ช่วยให้การทำธุรกรรมมีความยุติธรรมและปลอดภัยสำหรับทั้งสองฝ่าย.

• สหภาพยุโรป (EU) กำลังกำหนดวงเงินสูงสุดสำหรับการทำธุรกรรมด้วยเงินสด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงิน หมายความว่า การทำธุรกรรมด้วยเงินสดจำนวนมากจะถูกห้ามหรือถูกควบคุมอย่างเข้มงวด.
• กำลังมีการหารือถึงขีดจำกัด: หากธุรกรรมเงินสดมีมูลค่าเกินประมาณ 3,000 ยูโร ถึง 3,000 ยูโรขึ้นไป ผู้ขาย (บริษัทหรือธุรกิจ) มีหน้าที่ต้องบันทึกรายละเอียดของผู้ซื้อและดำเนินการตรวจสอบตัวตนของผู้ซื้อ.
• บางประเทศ เช่น เนเธอร์แลนด์ วางแผนที่จะห้ามการทำธุรกรรมด้วยเงินสดที่มีมูลค่าเกิน 3,000 ยูโร ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 หากมีผู้ขายที่เป็นมืออาชีพเข้ามาเกี่ยวข้องในธุรกรรมนั้น.
• ประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรปกำลังเสนอให้กำหนดวงเงินสูงสุดทั่วไปสำหรับการชำระเงินสดในบางหมวดหมู่ (ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ สินค้าและบริการหรูหรา) ไว้ที่ประมาณ 10,000 ยูโร วงเงินนี้จะเป็นข้อบังคับ แต่แต่ละประเทศสามารถกำหนดข้อจำกัดที่เข้มงวดกว่านี้ได้.

เรื่องนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมสำคัญอย่างไรบ้าง?

• หากนักลงทุนพยายามชำระเงินก้อนใหญ่เป็นเงินสดโดยตรง อาจเป็นไปไม่ได้ เนื่องจากบริษัท นายหน้า ทนายความ และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะไม่รับเงินสดเกินกว่าวงเงินที่กำหนดไว้.
• แม้แต่ผู้ซื้อที่ไม่มีเครดิตก็มักจะต้องโอนเงินผ่านบัญชีธนาคารหรือบัญชีเอสโครว์เพื่อให้เป็นไปตามกฎระเบียบป้องกันการฟอกเงิน.
• หากธุรกรรมนั้นเป็นทางการและเกี่ยวข้องกับนิติบุคคล (บริษัท ตัวแทน ผู้ขายในฐานะธุรกิจ) ข้อจำกัดเรื่องเงินสดและการแสดงหลักฐานยืนยันตัวตนจะมีผลบังคับใช้ในทุกกรณี.
• สำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากใช้แหล่งเงินทุนที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน (เช่น การแปลงสกุลเงินดิจิทัลเป็นสกุลเงินทั่วไป) ข้อกำหนดด้านการตรวจสอบและการเปิดเผยข้อมูลจะเข้มงวดมากยิ่งขึ้น ธุรกรรมที่มีที่มาไม่ชัดเจนอาจไม่ได้รับการอนุมัติ.

เมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในออสเตรีย สิ่งสำคัญที่สุดไม่ใช่ว่าคุณมีเงินมากแค่ไหน ต่อให้มีเงินเป็นล้านก็ไม่มีประโยชน์อะไรหากคุณไม่ทำทุกอย่างให้ถูกต้อง.

ประเด็นสำคัญ:

• เพื่อให้การทำธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องตามกฎหมาย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องทำงานร่วมกับทนายความหรือเจ้าหน้าที่รับรองเอกสาร และปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมาย
• ผ่านการตรวจสอบ - การตรวจสอบการฟอกเงิน (AML), การตรวจสอบลูกค้า (KYC) และการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนเป็นสิ่งสำคัญ
• ในการเลือกสถานที่และที่ดิน โปรดคำนึงถึงข้อจำกัดในระดับภูมิภาคและข้อกำหนดของคณะกรรมการควบคุมการใช้ที่ดิน (Erwerbskommission) ด้วย
• วางแผนการซื้อให้ถูกต้องเหมาะสม —โดยการซื้อผ่านบุคคลธรรมดาหรือบริษัท โดยคำนึงถึงข้อตกลงทางกฎหมายและการเงินล่วงหน้า

นักลงทุนที่เตรียมเอกสารที่จำเป็นครบถ้วนล่วงหน้า เลือกภูมิภาคที่เหมาะสม และวางแผนการซื้ออย่างรอบคอบ จะได้รับผลประโยชน์มากกว่าจากการซื้อด้วยเงินทุนของตนเอง เนื่องจากธุรกรรมจะรวดเร็ว ปลอดภัย และมีความเสี่ยงน้อยที่สุด.