วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสโดยไม่ผิดพลาด

ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฝรั่งเศสกำลังฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากชะลอตัวลงในช่วงปี 2566-2567 เฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทั่วประเทศอยู่ที่ 3,017 ยูโร ปารีสยังคงเป็นตลาดที่มีราคาสูงที่สุด โดยราคาอยู่ที่ 9,420 ยูโรต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 0.4% จากเดือนกุมภาพันธ์ 2568

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหารือเกี่ยวกับความน่าสนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศส เราจะวิเคราะห์แนวโน้มสำคัญของตลาด ประเมินเงื่อนไขทางกฎหมายและภาษี รวมถึงหารือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่นักลงทุนควรให้ความสนใจตามเป้าหมายของพวกเขา

ทำไมต้องตอนนี้?

• กิจกรรมทางการตลาดกำลังเติบโต โดยในช่วงหกเดือนแรกของปี 2568 จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับปี 2567
• ภูมิภาคหลักๆ กำลังมีราคาสูงขึ้น ปารีส โกตดาซูร์ และโพรวองซ์ ยังคงเผชิญกับการเติบโตอย่างต่อเนื่องของราคา
• การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบการเช่า กฎระเบียบใหม่ส่งเสริมการเช่าระยะยาวและลดความเสี่ยงของการเช่าระยะสั้น
• สินทรัพย์การลงทุนที่เชื่อถือได้ ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลก ฝรั่งเศสยังคงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยในการปกป้องเงินทุน

ฉันชื่อ Oksana Zhushman ฉันเป็นทนายความโดยการฝึกอบรม และเชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสมาชิกสหภาพยุโรป รวมถึงฝรั่งเศส ออสเตรีย และเยอรมนี ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ฉันได้ให้การสนับสนุนธุรกรรมในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย ไปจนถึงการปรับปรุงภาษีและโครงสร้างกรรมสิทธิ์ เป้าหมายหลักของฉันคือการปกป้องการลงทุนและทำให้กระบวนการลงทุนมีความชัดเจนและสร้างผลกำไรให้กับลูกค้า

ฝรั่งเศส มอบสภาพคล่องสูงให้กับนักลงทุน มีอสังหาริมทรัพย์ให้เลือกมากมาย และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างดี ฝรั่งเศสมีทุกสิ่งให้เลือกสรร ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ในปารีส บ้านในเขตชานเมือง ไปจนถึงชาเลต์สไตล์เทือกเขาแอลป์และวิลล่าริมชายฝั่ง ฝรั่งเศสผสมผสานเสน่ห์ของการลงทุนด้านไลฟ์สไตล์เข้ากับศักยภาพในการสร้างรายได้ที่ค่อนข้างสูง เนื่องจากการท่องเที่ยวและความต้องการเช่าที่สูงสร้างศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระยะยาว

ออสเตรีย มีรูปแบบตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า ความเสี่ยงต่ำกว่า กฎหมายมีความโปร่งใสมากกว่า และกฎระเบียบสำหรับนักลงทุนมีความเข้มงวดกว่า ทำให้มั่นใจได้ว่ามีการคุ้มครองเงินทุนที่เชื่อถือได้ โดยทั่วไปแล้ว ผลตอบแทนจากการเช่าในออสเตรียจะจำกัดอยู่ที่ 2-3% ต่อปี แต่ความอนุรักษ์นิยมนี้ทำให้ตลาดสามารถคาดการณ์ได้ ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียที่สูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยสนับสนุนราคาและยืนยันความสนใจอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อ ซึ่งแตกต่างจากฝรั่งเศสที่ผลตอบแทนส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวและความผันผวนของตลาด ในออสเตรีย อสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่เป็นเครื่องมือในการรักษาเงินทุน ดังนั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในออสเตรียจึงมักถูกมองว่าเป็นกลยุทธ์ระยะยาวที่มั่นคง มากกว่าจะเป็นวิธีการสร้างรายได้อย่างแข็งขัน

ดังนั้น ฝรั่งเศสจึงเหมาะกับผู้ที่มองหาโอกาสที่คล่องตัวและเต็มใจที่จะยอมรับความเสี่ยงเพื่อผลตอบแทนที่สูง ในขณะที่ออสเตรียเหมาะสำหรับนักลงทุนที่อนุรักษ์นิยมซึ่งให้ความสำคัญกับเสถียรภาพ ความปลอดภัยทางกฎหมาย และการเติบโตในระยะยาวของมูลค่าทรัพย์สิน

ฝรั่งเศสครองตำแหน่งที่แข็งแกร่งในตลาดชั้นนำของยุโรปมายาวนาน กรอบกฎหมายของฝรั่งเศสคุ้มครองสิทธิของนักลงทุน และสภาพคล่องที่สูงทำให้อสังหาริมทรัพย์สามารถหาผู้ซื้อและผู้เช่าได้

ตามข้อมูลของ Mordor Intelligence Source ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของฝรั่งเศสมีมูลค่า 528.33 พันล้านเหรียญสหรัฐในปี 2568 และคาดว่าจะเติบโตถึง 697.52 พันล้านเหรียญสหรัฐภายในปี 2573 ซึ่งคิดเป็นอัตราการเติบโตต่อปีแบบทบต้น (CAGR) ที่ 5.92%

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฝรั่งเศสถือว่าเติบโตเต็มที่และมั่นคง มีการกำหนดกฎเกณฑ์การทำธุรกรรมที่โปร่งใส และระบบกฎหมายก็คุ้มครองผลประโยชน์ของนักลงทุนอย่างน่าเชื่อถือ ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสมีสภาพคล่องค่อนข้างสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่และรีสอร์ทยอดนิยม ซึ่งอสังหาริมทรัพย์มักอยู่ในตลาดนานและหาเจ้าของหรือผู้เช่ารายใหม่ได้อย่างรวดเร็ว

จากประสบการณ์ของเราในการทำงานร่วมกับลูกค้าที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในฝรั่งเศส เรามักพิจารณาตัวเลือกต่างๆ ในเขตชานเมืองปารีส รวมถึงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในโกตดาซูร์ แม้จะมีราคาค่อนข้างต่ำ แต่อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ก็ให้ผลตอบแทนที่ดี โดยหลักแล้วเป็นผลมาจากความต้องการเช่าระยะยาวที่มั่นคง

รายงานการวิเคราะห์ล่าสุดจาก PwC และธนาคารโลก ระบุว่าฝรั่งเศสครองตำแหน่งผู้นำในยุโรปอย่างต่อเนื่องในด้านความมั่นคงปลอดภัยในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน นอกจากนี้ ผลตอบแทนจากการเช่าในเมืองใหญ่ๆ ของประเทศยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรป โดยอยู่ที่ประมาณ 4-5%

นักลงทุนหลายรายมักมองข้ามความสำคัญของการคุ้มครองทางกฎหมาย ผมขอแนะนำให้ลูกค้าใส่ใจเป็นพิเศษกับการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่ตนกำลังซื้อ และควรเลือกใช้บริการจากตัวแทนและโนตารีที่มีชื่อเสียงเท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ในฝรั่งเศสเพื่อเช่า

ฝรั่งเศสเป็นประเทศที่มีผลตอบแทนค่อนข้างสูง มีเสถียรภาพ และสามารถคาดเดาได้ และมีวิถีชีวิตที่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก

ปารีสและภาคใต้ของฝรั่งเศสยังคงเป็นจุดหมายปลายทางหลักสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสมาโดยตลอด เสน่ห์ของทั้งสองภูมิภาคนี้เกิดจากการผสมผสานระหว่างสภาพคล่องสูง ความต้องการที่มั่นคง และวิถีชีวิตที่โดดเด่น ซึ่งเป็นที่ชื่นชอบของทั้งผู้ซื้อชาวฝรั่งเศสและชาวต่างชาติ

ปารีสเป็นเมืองที่น่าดึงดูดเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้จากการเช่าที่มั่นคงและมูลค่าเงินลงทุนที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ขณะเดียวกัน โกตดาซูร์และโพรวองซ์ก็ดึงดูดผู้ที่ต้องการผสมผสานการลงทุนเข้ากับชื่อเสียงและศักยภาพด้านการท่องเที่ยวของภูมิภาค

• ปารีสเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการท่องเที่ยวที่ใหญ่ที่สุดในยุโรปและมีสภาพคล่องสูง
• โกตดาซูร์และโพรวองซ์เป็นภูมิภาคระดับพรีเมียมที่มีความต้องการวิลล่าสูง นอกจากนี้ยังมีความต้องการตามฤดูกาลที่คงที่และความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติอย่างต่อเนื่อง

แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ราคาค่อนข้างต่ำในพื้นที่เหล่านี้ก็สามารถสร้างรายได้มหาศาลได้ ยกตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้อวิลล่าหลังเล็กๆ ในเมืองนีซ รายได้จากการเช่าสามารถชดเชยการลงทุนได้เต็มจำนวนในช่วงสองฤดูกาลท่องเที่ยวแรก แม้ว่าเป้าหมายแรกคือการหาบ้านราคาไม่แพงในฝรั่งเศสก็ตาม

โดยทั่วไปแล้ว ฝรั่งเศสยังคงรักษาสถานะเป็นหนึ่งในตลาดที่มีเสถียรภาพและน่าดึงดูดที่สุดในยุโรป ข้อมูลจาก Notaires de France ระบุว่า ระหว่างเดือนเมษายน 2567 ถึงเมษายน 2568 มีการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ 892,000 รายการ ซึ่งเพิ่มขึ้น 50,000 รายการจากปีก่อนหน้า ราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,953 ยูโรต่อตารางเมตร

ประวัติศาสตร์ตลาดแสดงให้เห็นว่าสามารถต้านทานวิกฤตการณ์ร้ายแรงได้ ตัวอย่างเช่น:

• พ.ศ. 2551–2553: ในเมืองใหญ่ๆ ราคาที่อยู่อาศัยปัจจุบันลดลงเฉลี่ย 10–12% ภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปเนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
• 2563–2564: ในช่วงการระบาดของโควิด-19 มาตรการล็อกดาวน์และข้อจำกัดด้านการท่องเที่ยวส่งผลให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ท่องเที่ยวลดลง อย่างไรก็ตาม ความต้องการภายในประเทศ โดยเฉพาะบ้านใหม่ ช่วยหนุนตลาด

อสังหาริมทรัพย์ของฝรั่งเศสแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรับมือวิกฤตเศรษฐกิจมาโดยตลอด สำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้อบ้านในฝรั่งเศสในราคาที่เอื้อมถึง การมองหาตัวเลือกในภูมิภาคที่มีความต้องการภายในประเทศสูงจึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผล

ตัวอย่างที่ดี: ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้อบ้านหลังเล็กในโพรวองซ์ทันทีหลังวิกฤตปี 2020 และในปี 2022 รายได้จากการเช่าระยะยาวทำให้เขาสามารถคืนทุนได้เต็มจำนวน

ราคาในเมืองใหญ่ๆ (ปารีส ลียง และโกตดาซูร์) เติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 3-5% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดิมเติบโตช้ากว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่ จึงเปิดโอกาสเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสเพื่อขยายฐานทุน

แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่แพงที่สุดในภูมิภาคที่เป็นที่ต้องการของฝรั่งเศสก็มักจะยังคงมีสภาพคล่องและสร้างรายได้จากการเช่าที่มั่นคง

สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าตลาดของประเทศมีความหลากหลายตามภูมิภาคอย่างมาก และการเลือกอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์การลงทุนโดยตรง

• ปารีส : ศูนย์กลางทางวัฒนธรรม ที่อยู่อาศัยราคาเริ่มต้นที่ 350,000 ถึง 900,000 ยูโรสำหรับอพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งถึงสามห้องนอน เพนท์เฮาส์ระดับพรีเมียมราคาเริ่มต้นที่ 1.2 ล้านยูโร การเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb ให้ผลตอบแทน 4–5% ต่อปี
• ลียง : ศูนย์กลางมหาวิทยาลัยและอุตสาหกรรม อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 250,000 ถึง 600,000 ยูโร อพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ราคาตั้งแต่ 700,000 ยูโร เป็นที่นิยมเช่าระยะยาวในหมู่นักศึกษาและคนทำงาน
• มาร์เซย์ : เมืองท่าที่มีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามาเป็นจำนวนมาก ราคาบ้านพักอาศัยเริ่มต้นที่ 180,000 ถึง 450,000 ยูโร ส่วนบ้านริมทะเลเริ่มต้นที่ 500,000 ยูโร การเช่าช่วงฤดูร้อนให้ผลตอบแทน 5–6%
• โกตดาซูร์ : อพาร์ตเมนต์เริ่มต้นที่ 300,000 ยูโร วิลล่าเริ่มต้นที่ 1 ล้านยูโร การเช่าตามฤดูกาลให้ผลกำไรสูงและมีสภาพคล่องสูง
• บอร์โดซ์ : อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 220,000 ถึง 550,000 ยูโร บ้านราคาตั้งแต่ 400,000 ยูโร ภูมิภาคนี้ราคากำลังสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและเป็นที่ต้องการของนักศึกษาและนักลงทุน
• ตูลูส : อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 200,000 ถึง 450,000 ยูโร บ้านราคาตั้งแต่ 400,000 ยูโร การเช่าระยะยาวได้รับความนิยมเนื่องจากการพัฒนาของอุตสาหกรรมการบินและไอที
• เทือกเขาแอลป์ : อพาร์ตเมนต์เริ่มต้นที่ 250,000 ยูโร ชาเลต์เริ่มต้นที่ 1 ล้านยูโร การเช่าที่พักตามฤดูกาลเป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวช่วงฤดูหนาว สร้างรายได้ที่มั่นคง

กว่า 60% ของธุรกรรมเกี่ยวข้องกับบ้านที่มีอยู่แล้ว อพาร์ตเมนต์และบ้านในใจกลางเมืองและชานเมืองเป็นที่ต้องการทั้งสำหรับการเช่าและขายต่อ

โครงการพัฒนาใหม่ๆ ยังคงได้รับความนิยม โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และชายฝั่ง ข้อดีของการพัฒนาเหล่านี้ ได้แก่ รูปแบบที่ทันสมัยและสิทธิประโยชน์ทางภาษี (เช่น โครงการ Pinel) ราคาอยู่ระหว่าง 250,000 ถึง 700,000 ยูโร โดยอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเริ่มต้นที่ 1 ล้านยูโร

อพาร์ตเมนต์และสตูดิโอ เหมาะสำหรับการเช่าระยะสั้น (Airbnb) โดยเฉพาะในปารีส ลียง และโกตดาซูร์ ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% ต่อปี

ชาเลต์และวิลล่า ได้รับความนิยมสูงสุดในเทือกเขาแอลป์และทางตอนใต้ของประเทศ ราคาเริ่มต้นที่ 250,000 ยูโร และอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมมีราคาสูงถึง 1 ล้านยูโร ในพื้นที่ท่องเที่ยว สิ่งเหล่านี้สร้างรายได้ตามฤดูกาลสูง

ผู้ซื้อชาวต่างชาติคิดเป็นเพียงประมาณ 2% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์รองในฝรั่งเศส แต่พวกเขาเป็นผู้ที่ผลักดันความต้องการอย่างต่อเนื่องสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมี่ยมในภูมิภาคท่องเที่ยว

สัญชาติหลัก:

• ชาวเบลเยียมมีสัดส่วนธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติประมาณ 20% โดยส่วนใหญ่อยู่ในแคว้นวาร์และแคว้นโพรวองซ์-อัลป์-โกตดาซูร์ (PACA)
• ชาวอังกฤษประมาณ 17% ชอบ Dordogne และ PACA งบประมาณซื้อเฉลี่ยของพวกเขาอยู่ที่ประมาณ 500,000 ยูโร
• ชาวอเมริกันเป็นผู้นำในปารีส คิดเป็นสัดส่วนถึง 25% ของธุรกรรมต่างประเทศ งบประมาณเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 715,000 ยูโร พวกเขายังแสดงความสนใจในโกตดาซูร์ด้วย
• ชาวดัตช์ – การเติบโตของกิจกรรมตั้งแต่ปี 2565 ถึง 2568 อยู่ที่ +45% โดยเลือกเมืองครูเซต์และโอต-ซาวัว ซึ่งมีงบประมาณเฉลี่ยประมาณ 298,000 ยูโร
• ชาวเยอรมันซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน Var และ Alsace ในราคา 400,000–600,000 ยูโร
• นักลงทุนชาวจีนคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 10% ของข้อตกลงทั้งหมดในปารีสและโกตดาซูร์ งบประมาณของพวกเขามักเกิน 1,000,000 ยูโร
• ชาวเลบานอนมีสัดส่วนประมาณ 12% ของธุรกรรมต่างประเทศในปารีส พวกเขาให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์หรูหราในทำเลทองของเมืองหลวง

ชาวฝรั่งเศสกำลังลงทุนอย่างแข็งขันในด้านที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐาน ซึ่งสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับเสถียรภาพตลาดในระยะยาว

ลักษณะอุปสงค์ภายในประเทศ :

• อพาร์ทเมนต์และบ้านขนาดเล็กในเขตชานเมืองของเมืองใหญ่ได้รับความนิยม
• อพาร์ทเมนท์เป็นที่ต้องการใน Cote d'Azur เช่นเดียวกับในปารีส ลียง บอร์โดซ์
• การซื้อที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นแหล่งรายได้จากการเช่าอีกด้วย
• ในมหานคร ความต้องการภายในประเทศมักจะเกินอุปทาน โดยเฉพาะในส่วนของอาคารใหม่ที่มีรูปแบบทันสมัย

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศส ควรพิจารณาความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้ซื้อทั้งในและต่างประเทศ การผสมผสานนี้ช่วยให้มั่นใจได้ถึงสภาพคล่องสูงและผลตอบแทนที่มั่นคง แม้ว่าปริมาณนักท่องเที่ยวจะลดลงชั่วคราวก็ตาม

การเลือกโครงสร้างความเป็นเจ้าของขึ้นอยู่กับเป้าหมาย งบประมาณ และกลยุทธ์ของนักลงทุนโดยตรง มีวิธีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสหลักๆ หลายวิธี ซึ่งแต่ละวิธีก็มีข้อดีและข้อจำกัดแตกต่างกันไป

ตัวเลือกที่ง่ายที่สุด เหมาะสำหรับนักลงทุนรายบุคคลหรือหุ้นส่วนที่ต้องการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยตรงโดยไม่ต้องมีโครงสร้างทางกฎหมายที่ซับซ้อน

ตัวอย่าง: ลูกค้ารายหนึ่งซื้ออพาร์ตเมนต์มูลค่า 320,000 ยูโรในเมืองลียงในชื่อของตนเองเพื่อเช่าระยะยาว ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 4% ต่อปี ขณะที่การบริหารจัดการดำเนินการโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น

รูปแบบการเป็นเจ้าของร่วมที่ได้รับความนิยมในหมู่ครอบครัวและกลุ่มนักลงทุนขนาดเล็ก ช่วยให้การกระจายหุ้นและการโอนมรดกเป็นเรื่องง่ายขึ้น

ข้อดีของ SCI:

• ความเป็นไปได้ของการเป็นเจ้าของวัตถุโดยผู้เข้าร่วมหลายคนในเวลาเดียวกัน
• การโอนทรัพย์สินโดยการรับมรดกได้อย่างง่ายดาย
• สิทธิประโยชน์ทางภาษีในบางกรณี

ข้อบกพร่อง:

• การบัญชีและการรายงานภาคบังคับทุกปี
• ขั้นตอนการลงทะเบียนมีความซับซ้อนมากกว่าเมื่อเทียบกับการเป็นเจ้าของโดยตรง

ตัวอย่าง: ครอบครัวหนึ่งตัดสินใจซื้อวิลล่าในโกตดาซูร์ผ่านโครงการ SCI โดยแบ่งส่วนแบ่งระหว่างพ่อแม่และลูก วิธีนี้ช่วยให้การจัดการง่ายขึ้นและแก้ไขปัญหาเรื่องมรดกได้ล่วงหน้า

สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสโดยไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินโดยตรง มีกองทุนพิเศษดังนี้:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์โดยมีรายได้สม่ำเสมอ
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) เป็นโครงสร้างที่มีความยืดหยุ่นมากขึ้นซึ่งช่วยให้คุณสามารถรวมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับตราสารทางการเงินได้

ตัวอย่าง: ลูกค้ารายหนึ่งลงทุน 200,000 ยูโรใน SCPI ซึ่งเชี่ยวชาญด้านอาคารสำนักงานและอาคารที่พักอาศัยในปารีส ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 4.2%

อีกทางเลือกหนึ่งคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบหุ้นระหว่างนักลงทุนหลายราย ในบางกรณี ทรัสต์และโครงสร้างครอบครัวพิเศษจะถูกใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษีและลดความซับซ้อนของขั้นตอนการรับมรดก อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมดังกล่าวจำเป็นต้องมีการสนับสนุนทางกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและข้อตกลงที่โปร่งใสระหว่างผู้เข้าร่วม

ไม่มีอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอยู่ในฝรั่งเศส ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้าน อพาร์ตเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในฝรั่งเศสได้อย่างอิสระ

คุณสมบัติหลัก:

• ชาวต่างชาติมีสิทธิในการซื้อ เช่า และขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีข้อจำกัด
• ไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนหรือราคาของวัตถุ
• ในการซื้อคุณไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตถิ่นที่อยู่หรือสัญชาติ เพียงแค่หนังสือเดินทางก็เพียงพอแล้ว

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสต้องอาศัยกระบวนการทางกฎหมายที่รอบคอบ แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะดูสมบูรณ์แบบ แต่การไม่ดำเนินการตรวจสอบสถานะ (due diligence) อาจนำไปสู่ความเสี่ยงทางการเงินได้

1. การขอหมายเลข NIF (Numéro d'Identification Fiscale) เป็นหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีที่ผู้ซื้อทุกคน รวมถึงผู้ซื้อต่างประเทศด้วย
2. การเลือกผู้รับรองเอกสาร – ในประเทศฝรั่งเศส ผู้รับรองเอกสารถือเป็นผู้มีส่วนร่วมที่จำเป็นในการทำธุรกรรม โดยเป็นผู้รับประกันความถูกต้องตามกฎหมายและการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน
3. Compromis de vente – สัญญาซื้อขายเบื้องต้น โดยปกติแล้วจะต้องชำระเงินมัดจำ 5-10% ของราคา เมื่อลงนามแล้ว
4. สัญญาซื้อขาย (acte de vente) คือเอกสารฉบับสุดท้ายที่ลงนามต่อหน้าทนายความ เมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของเต็มตัว

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในปารีสโดยลงนามในสัญญา Compromis de Vente โดยวางเงินมัดจำ 7% หลังจากตรวจสอบเอกสารอย่างละเอียดแล้ว ทนายความก็ออกหนังสือ Acte de Vente ให้ และอพาร์ตเมนต์ก็พร้อมให้เช่าทันที

ในประเทศฝรั่งเศส การรับรองธุรกรรมโดยโนตารีถือเป็นข้อบังคับตามกฎหมาย โนตารีมีบทบาทสำคัญในการรับรองความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม โดยจะตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ระบุภาระผูกพันและหนี้สิน จัดทำสัญญาประนีประนอมระหว่างผู้ซื้อและผู้ ขาย (Compromis de vente) และ (Acte de vente ) และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กับ สำนักงานประชาสัมพันธ์ (Service de Publicité Foncière ) นอกจากนี้ โนตารียังคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อให้มั่นใจว่าผลประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะได้รับการคุ้มครอง

ตัวแทนมีบทบาทที่แตกต่างออกไปเล็กน้อย: พวกเขาเลือกทรัพย์สิน ประเมินมูลค่าตลาด จัดการชมทรัพย์สิน และดำเนินการเจรจา แต่พวกเขาไม่สามารถแทนที่เจ้าหน้าที่รับรองได้

เพื่อเป็นการยกตัวอย่าง ผมขอยกตัวอย่างให้ลูกค้าฟัง ลูกค้าจากเยอรมนีรายหนึ่งต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์บนเฟรนช์ริเวียร่า ตัวแทนช่วยเจรจาต่อรองลดราคา 5% และเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารก็ตรวจสอบธุรกรรมอย่างละเอียดและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์

• ในพื้นที่ชนบทและหมู่บ้านเล็กๆ ในฝรั่งเศส บ้านที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์มักพบเห็นได้ทั่วไป อย่างไรก็ตาม บ้านเหล่านี้อาจมีภาระจำยอมหรือหนี้สินติดตัว ซึ่งจำเป็นต้องได้รับการดูแลเป็นพิเศษ
• ในรีสอร์ทอย่างโกตดาซูร์หรือเทือกเขาแอลป์ บ้านเช่ามือสองและอพาร์ตเมนต์คอนโดมิเนียมเป็นเรื่องปกติ สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงค่าสาธารณูปโภคและกฎระเบียบการจัดการทรัพย์สิน

ลูกค้าท่านหนึ่งซื้อบ้านในชนบทของฝรั่งเศสในราคา 180,000 ยูโร ตอนแรกดูเผินๆ ดูเหมือนบ้านจะสมบูรณ์แบบ แต่ระหว่างการตรวจสอบ ผมกลับพบว่ามีภาษีที่ดินและค่าสาธารณูปโภคค้างชำระอยู่ หากไม่ได้รับการตรวจสอบ ผู้ซื้ออาจต้องเผชิญค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดหลายพันยูโร และปัญหาต่างๆ เกี่ยวกับการจดทะเบียนทรัพย์สิน

กฎหมายฝรั่งเศสอนุญาตให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสโดยมอบอำนาจ ซึ่งสะดวกเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ไม่สามารถเข้าร่วมธุรกรรมด้วยตนเองได้

ลูกค้าจากสหรัฐอเมริกาตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ในลียงแบบระยะไกล ผมได้ช่วยดูแลธุรกรรมตั้งแต่ต้นจนจบ โดยจัดการเรื่องการลงนามเอกสารที่สำนักงานรับรองเอกสาร การชำระเงินมัดจำ และการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้ธุรกรรมสำเร็จลุล่วงโดยที่ลูกค้าไม่ต้องเดินทางไปฝรั่งเศสด้วยตนเอง

ก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ในฝรั่งเศส สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ:

• การมีเงินค้างชำระภาษี;
• สถานะทางกฎหมายของที่ดินและภาระผูกพันที่อาจเกิดขึ้น
• ความบริสุทธิ์ทางกฎหมายของทรัพย์สิน (สิทธิการเป็นเจ้าของ, ไม่มีข้อพิพาททางกฎหมาย)

กรณีศึกษาที่น่าสนใจกรณีหนึ่งเกิดขึ้นระหว่างการซื้อบ้านในแคว้นโพรวองซ์ ระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สิน พบว่าที่ดินบางส่วนเป็นของเทศบาล ไม่ใช่ของผู้ขาย หลังจากปรับเขตแดนแล้ว ลูกค้าก็สามารถซื้อทรัพย์สินได้โดยไม่เสี่ยงต่อการสูญเสียที่ดินใดๆ เลย

ขั้นตอนสุดท้ายคือการจดทะเบียนทรัพย์สินกับ สำนักงานบริการสาธารณะ (Service de Publicité Foncière ) ผู้ซื้อจะได้รับทรัพย์สินดังกล่าวตามกฎหมายหลังจากนี้เท่านั้น การลงนามในโฉนดกับโนตารีเป็นสิ่งสำคัญ แต่การจดทะเบียนจะช่วยปกป้องเจ้าของจากการเรียกร้องใดๆ จากบุคคลที่สาม

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่เพียงแต่ต้องคำนึงถึงราคาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาล่วงหน้า การวางแผนภาษีและค่าธรรมเนียมที่เหมาะสมจะช่วยให้นักลงทุนประหยัดเงินและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่เพียงแต่ต้องชำระราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังต้องคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ด้วย การวางแผนค่าใช้จ่ายเหล่านี้อย่างเหมาะสมจะช่วยหลีกเลี่ยงเรื่องเซอร์ไพรส์ที่ไม่พึงประสงค์

• Taxe foncière คือภาษีทรัพย์สินรายปี จำนวนเงินขึ้นอยู่กับขนาด ที่ตั้ง และประเภทของทรัพย์สิน
• ภาษีที่อยู่อาศัย เป็นภาษีที่จัดเก็บจากที่พักอาศัย ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2566 เป็นต้นมา ภาษีนี้ถูกยกเลิกไปเกือบทั้งหมดสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก แต่ยังคงบังคับใช้กับบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ท่องเที่ยว

ตัวอย่าง: ลูกค้าซื้อบ้านในชนบทราคา 180,000 ยูโร ภาษีทรัพย์สิน อยู่ที่ประมาณ 1,200 ยูโร ในขณะที่ภาษีที่อยู่อาศัยแทบจะเป็นศูนย์ เนื่องจากมีมาตรการจูงใจทางภาษีอยู่แล้ว

• อากรแสตมป์ ( taxes de publicité foncière ) ในตลาดรองมีตั้งแต่ 5.09% ถึง 5.8% และในบางกรณีอาจสูงถึง 8.9% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ซื้อ
• สำหรับอาคารใหม่ที่เพิ่งเริ่มดำเนินการเมื่อไม่ถึง 5 ปีที่แล้ว ค่าธรรมเนียมนี้จะลดลงอย่างมาก คือ ประมาณ 2–3%
• ค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนจะอยู่ระหว่าง 2% ถึง 6% และโดยปกติแล้วผู้ขายจะเป็นผู้จ่าย
• ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสารขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินและรวมภาษีและค่าธรรมเนียมบังคับ

โดยรวมแล้ว ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านขายต่อโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 7-10% ของราคาบ้าน

เมื่อซื้ออาคารใหม่ที่มีอายุไม่ถึงห้าปี จะมีการเรียกเก็บภาษีมูลค่าเพิ่มเพิ่มอีก 20% ซึ่งเป็นอัตรามาตรฐานที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ทุกประเภท ทั้งอพาร์ตเมนต์ บ้าน และอพาร์ตเมนต์

อย่างไรก็ตาม มีข้อดีสำหรับผู้ซื้อบางประเภท:

• ครอบครัวที่มีลูกเล็กและผู้ซื้อบ้านครั้งแรกสามารถคาดหวังได้ว่าอัตราส่วนลดบางส่วนจะลดน้อยลง
• ในบางภูมิภาค (ส่วนใหญ่ทางตอนใต้ของฝรั่งเศสและเขตชานเมืองของเมืองใหญ่) มีโครงการจูงใจสำหรับการซื้ออาคารใหม่ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษี
• การลงทุนในโครงการบ้านพักสังคมหรือโครงการเช่าสามารถให้ผลประโยชน์ด้านภาษีเพิ่มเติมได้

ยิ่งไปกว่านั้น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสำหรับโครงการพัฒนาใหม่ยังต่ำกว่าบ้านเดิมอย่างมาก โดยคิดเป็นเพียงประมาณ 0.7% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้การลงทุนในโครงการใหม่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับผู้ที่ต้องการปรับต้นทุนให้เหมาะสมที่สุด

ในประเทศฝรั่งเศส ภาษีทรัพย์สิน IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) จะจ่ายเฉพาะเจ้าของทรัพย์สินที่มีทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีภายในประเทศมูลค่ามากกว่า 800,000 ยูโร ณ วันที่ 1 มกราคมของทุกปี มีกฎพิเศษบังคับใช้กับนักลงทุนต่างชาติ โดยพิจารณาเฉพาะทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศฝรั่งเศสเท่านั้น บทบัญญัติของสนธิสัญญาภาษีระหว่างฝรั่งเศสและประเทศที่เจ้าของทรัพย์สินมีถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษีจะมีผลบังคับใช้

วัตถุประสงค์ของการเก็บภาษี ได้แก่:

• อพาร์ทเมนต์, บ้าน รวมถึงอาคารเสริม (โรงรถ, ชั้นใต้ดิน, ลานจอดรถ);
• อาคารที่มีสถานะเป็นอนุสรณ์สถานทางประวัติศาสตร์;
• วัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง;
• ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินเพื่อการพัฒนา และพื้นที่ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาอื่น ๆ ;
• หุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฝรั่งเศส

รายการต่อไปนี้ไม่ต้องเสียภาษี:

• ที่ดินชนบทที่โอนมาโดยการเช่าระยะยาว
• ป่าไม้และสวน;
• ประเภทอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพบางประเภท

เพื่อเป็นการอธิบาย ลองมาดูตัวอย่างกัน หากมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสอยู่ที่ 1.4 ล้านยูโร ฐานภาษีจะคำนวณโดยใช้อัตราภาษีแบบก้าวหน้า ซึ่งหมายความว่ามูลค่าส่วนต่าง ๆ จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่แตกต่างกัน:

• 800,000 ยูโรแรกได้รับการยกเว้นภาษี
• จำนวนเงินระหว่าง 800,000 ยูโรถึง 1.3 ล้านยูโร จะถูกเก็บภาษีในอัตรา 0.5% (นั่นคือ 500,000 ยูโร ในอัตรา 0.5%)
• จำนวนเงินตั้งแต่ 1.3 ล้านยูโรถึง 1.4 ล้านยูโรจะถูกเก็บภาษีในอัตรา 0.7% (นั่นคือ 100,000 ยูโรในอัตรา 0.7%)

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสเพื่อเช่า มีระบบภาษีพิเศษที่เรียกว่า LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ซึ่งออกแบบมาสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ และช่วยลดภาระภาษีได้อย่างมาก

ข้อดีของ LMNP:

• ความสามารถในการลดค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะช่วยลดรายได้ที่ต้องเสียภาษี
• คุณสมบัติของรายได้เป็นรายได้จากธุรกิจ (BIC) ซึ่งช่วยลดภาษีโดยรวม
• ความสามารถในการรวมรายได้จากคุณสมบัติหลายรายการเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพที่ทำกำไรได้มากขึ้น

ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์มูลค่า 450,000 ยูโรในปารีสเพื่อปล่อยเช่าผ่าน Airbnb การนำระบบ LMNP มาใช้ทำให้เขาลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีจาก 35,000 ยูโรเหลือ 20,000 ยูโรต่อปี ส่งผลให้รายได้สุทธิของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมาก

นักลงทุนมักเปรียบเทียบฝรั่งเศสกับออสเตรีย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียมีมูลค่าสูงเนื่องจากมีกระบวนการที่โปร่งใส สภาพคล่องสูง และเสถียรภาพ ทำให้คาดการณ์ได้ง่ายกว่า ในทางกลับกัน ฝรั่งเศสดึงดูดนักลงทุนด้วยโอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมและผสมผสานการลงทุนเข้ากับไลฟ์สไตล์ส่วนตัว อย่างไรก็ตาม ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องนั้นสูงกว่า

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่ได้ให้สิทธิ์ในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยในตัวมันเอง อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของบ้านอาจถือเป็นปัจจัยบวกเมื่อยื่นขอวีซ่าหรือใบอนุญาตพำนักอาศัยด้วยเหตุผลอื่นๆ

โปรแกรม Passeport Talent ช่วยให้คุณทำงานในฝรั่งเศส รับสิทธิประโยชน์จากประกันสังคม และสมัครขอสัญชาติได้หลังจากห้าปี เพียงสมัครดังนี้:

• ลงทุนตั้งแต่ 300,000 ยูโรในบริษัทฝรั่งเศสที่มีอยู่
• เปิดธุรกิจของคุณเองด้วยทุนจดทะเบียน 30,000 ยูโร รวมถึงธุรกิจสตาร์ทอัพที่มีนวัตกรรม

สำหรับผู้ที่วางแผนจะพำนักอยู่ในฝรั่งเศสโดยไม่ต้องทำงาน มีวีซ่าท่องเที่ยวให้บริการ หนึ่งในข้อกำหนดในการขอวีซ่าคือการเป็นเจ้าของบ้านเช่าหรือบ้านที่เจ้าของเป็นเจ้าของเอง วีซ่านี้เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านในฝรั่งเศสเพื่อการพักผ่อนหรือเช่า

แบบคลาสสิก โดยการลงทุน ซึ่งได้มาโดยการซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่มีในฝรั่งเศส ดังนั้น ในฝรั่งเศสจึงไม่สามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่คุณสามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านธุรกิจและการลงทุนได้ ในทางกลับกัน ในออสเตรีย มีบัตร D-card และบัตร Self-Sufficiency ซึ่งอนุญาตให้คุณขอใบอนุญาตพำนักอาศัยได้โดยไม่ต้องลงทุนในธุรกิจ ตราบใดที่คุณมีรายได้และที่อยู่อาศัยที่มั่นคง

1. ตั้งแต่เดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 โปรแกรม Passeport Talent ได้รับการเปลี่ยนชื่ออย่างเป็นทางการเป็น Talent Residence Permit แต่เงื่อนไขในการขอใบอนุญาตพำนักยังคงเหมือนเดิม
2. ตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2568 ฝรั่งเศสได้ลดระยะเวลาในการดำเนินการสำหรับการสมัครใบอนุญาตถิ่นที่อยู่ รวมถึง EU Blue Card
3. การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของแหล่งที่มาของเงินทุนเพื่อการลงทุนได้รับการเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการการลงทุน
4. มีการกำหนดข้อกำหนดการตรวจสอบรายได้ขั้นต่ำใหม่สำหรับวีซ่าท่องเที่ยว ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป ข้อกำหนดนี้จะได้รับการเสริมด้วยหลักฐานแสดงรายได้เทียบเท่ากับค่าจ้างขั้นต่ำของฝรั่งเศส (SMIC) ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1,450 ยูโรต่อเดือนต่อคน

ตลาดการเช่าในฝรั่งเศสมีการควบคุมอย่างเข้มงวด และในแง่ของผลตอบแทนนั้น ผลตอบแทนจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับภูมิภาคและประเภทการเช่า

ในปารีสและแหล่งท่องเที่ยว การเช่าระยะสั้นเป็นที่นิยมเป็นพิเศษ แต่มีข้อจำกัดสำคัญบางประการ ได้แก่ ต้องมีการลงทะเบียนทรัพย์สินกับศาลากลาง และจำกัดเวลาให้เช่าที่อยู่อาศัยหลักได้ไม่เกิน 120 วันต่อปี

ลูกค้ารายหนึ่งของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 480,000 ยูโรเพื่อปล่อยเช่าบน Airbnb เราได้จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นทางการและพัฒนากลยุทธ์การเช่าภายใต้ข้อจำกัดที่กำหนดไว้ ผลตอบแทนที่ได้อยู่ที่ประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งแม้จะต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ในตอนแรก แต่ก็เป็นไปตามกฎหมายและไม่มีค่าปรับใดๆ ทั้งสิ้น

สัญญาเช่าระยะยาวมีความมั่นคงและคาดการณ์ได้ง่ายกว่า แต่เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับการคุ้มครองผู้เช่าจำนวนมาก ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจึงทำได้เฉพาะภายใต้กฎหมายเท่านั้น โดยมีการแจ้งล่วงหน้าและกำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่า

ลูกค้าของฉันซื้อบ้านในชนบทของฝรั่งเศสในราคา 320,000 ยูโร และเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 4% ต่อปี โดยแทบไม่ต้องบริหารจัดการอะไรเลย

บริการจัดการอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ โดยให้บริการดังต่อไปนี้:

• การคัดเลือกผู้เช่า;
• การควบคุมการชำระเงิน;
• การบำรุงรักษาและซ่อมแซม

ค่าคอมมิชชั่นของบริษัทจัดการโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 8-12% ของรายได้จากการเช่าหรือจำนวนคงที่ต่อฤดูกาล (ตัวอย่างเช่น การเช่าระยะสั้น)

ผลตอบแทนการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสและออสเตรียยังคงค่อนข้างต่ำ อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างระหว่างสองประเทศนี้เห็นได้ชัดเจน:

• ออสเตรียให้เสถียรภาพและสภาพคล่องที่ดีกว่า
• ฝรั่งเศสยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการผสมผสานการลงทุนกับการใช้ที่อยู่อาศัยส่วนตัวและวิถีชีวิตระดับพรีเมียม

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการความมั่นคงและความเสี่ยงต่ำ ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งของโครงการไลฟ์สไตล์ส่วนตัว ฝรั่งเศสเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่า

ฝรั่งเศสไม่ได้มีแค่ปารีสและโกตดาซูร์เท่านั้น เมื่อเลือกภูมิภาคเพื่อการลงทุนหรืออยู่อาศัยส่วนตัว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจเป้าหมายของคุณ: สร้างรายได้จากค่าเช่า ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว ลงทุนระยะยาว หรือย้ายไปอยู่ชนบทเพื่อชีวิตที่เงียบสงบกว่า

ปารีส – กลุ่มพรีเมี่ยมและสภาพคล่องที่มั่นคง

เมืองหลวงของฝรั่งเศสยังคงเป็นศูนย์กลางทางการเงินและวัฒนธรรมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ อพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงปารีสและย่านธุรกิจใกล้เคียงมีความต้องการอย่างต่อเนื่องจากชาวต่างชาติ นักศึกษา และผู้เช่าบริษัท แม้ในยามวิกฤต อสังหาริมทรัพย์ในปารีสก็มอบรายได้ที่คาดการณ์ได้ให้กับเจ้าของ

• ราคาที่อยู่อาศัย: 10,000–15,000 ยูโรต่อตารางเมตรในใจกลางเมือง 7,000–9,000 ยูโรต่อตารางเมตรในเขตชานเมือง
• นิเวศวิทยา: โครงสร้างพื้นฐานในเมือง สวนสาธารณะ แม่น้ำแซน และการเข้าถึงเขตชานเมืองสีเขียว
• ผลกำไร: 2–3% ต่อปีสำหรับการเช่าระยะยาว

โกตดาซูร์ – วิถีชีวิตอันทรงเกียรติและอุปสรรคในการเข้าสูง

เมืองนีซ คานส์ และอองทีบส์ เป็นเมืองที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่าในช่วงวันหยุดเป็นหลัก เช่าช่วงฤดูร้อนหาได้ง่าย และอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมสร้างรายได้มหาศาลให้กับเจ้าของ

• ราคาที่อยู่อาศัย: 8,000–12,000 ยูโรต่อตารางเมตรในเมือง Cannes และ Nice และ 6,000–8,000 ยูโรต่อตารางเมตรในเมืองที่ไม่ค่อยได้รับความนิยมในภูมิภาคนี้
• นิเวศวิทยา: ภูมิอากาศแบบเมดิเตอร์เรเนียนที่อบอุ่น ทะเล และพื้นที่สีเขียวอุดมสมบูรณ์
• ผลกำไร: 4–6% ต่อฤดูกาลสำหรับการเช่าระยะสั้น

ลียงเป็นศูนย์กลางธุรกิจและนักศึกษา

ลียงเป็นหนึ่งในศูนย์กลางธุรกิจและมหาวิทยาลัยชั้นนำของฝรั่งเศส วิทยาเขตขนาดใหญ่และออฟฟิศพาร์คของเมืองช่วยรับประกันความต้องการเช่าที่มั่นคง

• ค่าที่อยู่อาศัย: ประมาณ 5,000 ยูโรต่อตารางเมตร
• สิ่งแวดล้อม: ดีกว่าปารีส เมืองนี้มีชื่อเสียงในเรื่องสวนสาธารณะสีเขียวและวัฒนธรรมอาหาร
• ผลกำไร: 3–4% ต่อปีสำหรับการเช่าระยะยาว

บอร์โดซ์เป็นเมืองแห่งอุตสาหกรรมไวน์และการท่องเที่ยว

เมืองนี้ดึงดูดนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจที่อพยพเข้ามาอย่างแข็งขัน อสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองและใกล้แหล่งผลิตไวน์เป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง

• ค่าที่อยู่อาศัย: ประมาณ 4,500 ยูโรต่อตารางเมตร
• สภาพแวดล้อม: แม่น้ำ Garonne, ศูนย์กลางประวัติศาสตร์, ไร่องุ่น และพื้นที่เดินเล่น
• ผลกำไร: 3–4% ต่อปี

ตูลูส – ศูนย์กลางด้านอวกาศและการบิน

ตูลูสเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมการบินและอวกาศของยุโรป เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของแอร์บัส และสร้างความต้องการที่พักอาศัยอย่างมากในหมู่ผู้เชี่ยวชาญและนักศึกษา

• ค่าที่อยู่อาศัย: ประมาณ 4,000 ยูโรต่อตารางเมตร
• นิเวศวิทยา: อากาศอบอุ่น ใกล้กับเทือกเขาพิเรนีส พื้นที่สีเขียว
• ผลกำไร: 3–4% ต่อปี

เทือกเขาแอลป์ (ชามอนิกซ์ เมอริเบล) – ศูนย์กลางกีฬาฤดูหนาว

เทือกเขาแอลป์ของฝรั่งเศสเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวในช่วงฤดูหนาว อพาร์ตเมนต์และชาเลต์ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในช่วงฤดูท่องเที่ยว ซึ่งเป็นช่วงที่ราคาค่าเช่าพุ่งสูงสุด

• ค่าที่พัก: 6,000–12,000 ยูโรต่อตารางเมตรในรีสอร์ทยอดนิยม
• นิเวศวิทยา: อากาศบนภูเขา ลานสกี ทะเลสาบ และทิวทัศน์ที่สวยงาม
• ผลกำไร: 5–7% ในฤดูกาล และสูงถึง 3% ในช่วงนอกฤดูกาล

ชนบทของฝรั่งเศสเป็นพื้นที่เงียบสงบและมีสภาพคล่องต่ำ

พื้นที่ชนบทของประเทศมีความน่าดึงดูดใจด้วยราคาที่ต่ำและสภาพแวดล้อมทางนิเวศวิทยา บ้านในหมู่บ้านเป็นที่นิยมในหมู่ผู้ที่มองหาวิถีชีวิตที่ผ่อนคลายมากขึ้นหรือสำรวจทางเลือกการท่องเที่ยวเชิงเกษตร

• ค่าที่อยู่อาศัย: 1,200–2,500 ยูโรต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับภูมิภาค
• นิเวศวิทยา: ธรรมชาติที่สะอาด ป่าไม้ แม่น้ำ และวิถีชีวิตชนบทแบบดั้งเดิม
• ผลกำไร: 1–2% ต่อปี

นักลงทุนควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับแนวโน้มราคา ตลาดอสังหาริมทรัพย์เดิมกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากภาวะถดถอยที่เกิดขึ้นระหว่างปี 2564 ถึง 2567 ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านสร้างใหม่ก็มีข้อได้เปรียบอื่นๆ เช่นกัน ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์พร้อมการรับประกันคุณภาพ และเปิดโอกาสให้ลูกค้าสามารถออกแบบและออกแบบบ้านตามความต้องการได้ นอกจากนี้ ควรพิจารณาข้อจำกัดในระดับภูมิภาคเกี่ยวกับการซื้อบ้านหลังที่สองด้วย หน่วยงานท้องถิ่นกำลังดำเนินมาตรการเหล่านี้เพื่อบรรเทาปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและเพิ่มความสามารถในการซื้อ

ปัจจุบัน ประมาณ 90% ของการซื้อขายเกิดขึ้นในตลาดรอง เหตุผลนี้มาจากความนิยมของผู้ซื้อที่มีต่อสถาปัตยกรรมเก่าแก่ ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง และโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ อาคารสไตล์ Haussmann ในปารีสและอาคารที่คล้ายกันในเมืองใหญ่อื่นๆ ได้รับความนิยมเป็นพิเศษ เนื่องจากมีศักยภาพในการให้เช่าสูงและสภาพคล่องที่ดี

บ้านเก่ามีสไตล์ที่เป็นเอกลักษณ์แต่ต้องลงทุนอย่างจริงจัง:

• ระบบไฟฟ้าและระบบประปามักต้องมีการปรับปรุงใหม่ทั้งหมด
• ประสิทธิภาพการใช้พลังงานไม่เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่ ส่งผลให้ต้นทุนการบำรุงรักษาเพิ่มมากขึ้น

เคล็ดลับ: เมื่อซื้อบ้านเก่า คุณควรจัดงบประมาณไว้ล่วงหน้าสำหรับการปรับปรุงประมาณ 10–20% ของมูลค่าทรัพย์สิน

อาคารใหม่มีส่วนแบ่งการตลาดที่เล็กกว่า แต่ก็มีข้อดีของตัวเอง:

• ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสารที่ลดลง (2–3% แทนที่จะเป็น 7–8% สำหรับที่อยู่อาศัยรอง)
• การลดหย่อนภาษีที่เป็นไปได้ รวมถึงการยกเว้นภาษีทรัพย์สินชั่วคราว
• การปฏิบัติตามมาตรฐานประสิทธิภาพพลังงานสมัยใหม่ (RT 2012 และ RE 2020) ซึ่งช่วยลดต้นทุนสาธารณูปโภค
• การรับประกันจากผู้พัฒนาและความสามารถในการปรับแต่งรูปแบบและการตกแต่ง

ในปี 2567 มีการสร้างบ้านใหม่เพียง 59,014 หลังในฝรั่งเศส ซึ่งลดลง 29% จากปีก่อนหน้า และเกือบครึ่งหนึ่งของตัวเลขปี 2565 สาเหตุมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่สูงและกำลังซื้อที่ลดลง คาดว่าอัตราการก่อสร้างจะทรงตัวที่ 28,000–33,000 ยูนิตต่อปีในปี 2569–2570

อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือการเปลี่ยนผ่านสู่มาตรฐาน ESG และประสิทธิภาพการใช้พลังงาน สำหรับนักลงทุน นี่หมายความว่า:

• เพิ่มสภาพคล่องให้กับสิ่งอำนวยความสะดวกด้วยระบบประหยัดพลังงานที่ทันสมัย
• ความเป็นไปได้ในการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษี;
• ผู้เช่าให้ความสนใจที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมเพิ่มมากขึ้น

แม้แต่เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติศาสตร์ การลงทุนอย่างชาญฉลาดในการปรับปรุงให้ทันสมัยสามารถเพิ่มมูลค่าทางการตลาดและสร้างความสามารถในการแข่งขันในตลาดการเช่าได้

โครงการก่อสร้างใหม่ในออสเตรียมีมาตรฐานคุณภาพที่เข้มงวดกว่า และตลาดรองก็คาดการณ์ได้สูง อย่างไรก็ตาม ในฝรั่งเศส อสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ยังคงมีความสำคัญเป็นพิเศษ เพราะมอบโอกาสพิเศษให้กับนักลงทุนระดับพรีเมียม แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่ได้จำกัดอยู่แค่การซื้ออพาร์ตเมนต์เพียงแห่งเดียวในปารีสเท่านั้น ยังมีแนวทางมากมายในการเพิ่มผลตอบแทน ลดความเสี่ยง และปรับตัวให้เข้ากับตลาดท้องถิ่น

ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งของผมตัดสินใจไม่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ใจกลางกรุงปารีส และเลือกที่จะกระจายเงินทุนไปยังสตูดิโอสามแห่ง ซึ่งแต่ละแห่งมีราคาอยู่ระหว่าง 180,000-200,000 ยูโร ทางเลือกนี้มีข้อดีหลายประการ:

• ความเสี่ยงมีการกระจายมากขึ้น – เมื่ออพาร์ตเมนต์หนึ่งถูกปล่อยทิ้งร้าง อพาร์ตเมนต์อื่นๆ ก็ยังคงสร้างรายได้ต่อไป
• ผลตอบแทนรวมปรากฏว่าสูงกว่าการเป็นเจ้าของทรัพย์สินขนาดใหญ่หนึ่งรายการ
• การจัดการการเช่าทำได้ง่ายขึ้นผ่านแพลตฟอร์มระยะสั้น

ฝรั่งเศสกำลังส่งเสริมการบูรณะอาคารเก่าแก่อย่างแข็งขัน ภายใต้โครงการ Malraux และ Denormandie นักลงทุนจะได้รับการลดหย่อนภาษีจำนวนมากสำหรับการปรับปรุงอาคารเก่า

ตัวอย่าง: ลูกค้าซื้อบ้านสมัยศตวรรษที่ 19 ในเมืองลียงในราคา 450,000 ยูโร ลงทุนเพิ่มอีก 120,000 ยูโรในการปรับปรุงบ้าน และได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีจำนวนมาก ส่งผลให้มูลค่าที่แท้จริงของการลงทุนลดลง ในขณะที่ผลตอบแทนจากการเช่าเพิ่มขึ้น

ภาคการท่องเที่ยวยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจ อพาร์ตเมนต์โฮเทล มินิโฮเทล และรีสอร์ทเรสซิเดนซ์บนเกาะโกตดาซูร์ สร้างรายได้จากการให้เช่าระยะสั้น

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าของฉันซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองนีซในราคา 600,000 ยูโร และให้เช่าผ่าน Airbnb และ Booking ผลตอบแทนสูงถึง 6% ต่อปี และมีบริษัทจัดการเฉพาะทางเป็นผู้ดูแล อย่างไรก็ตาม ต้องคำนึงถึงปัจจัยตามฤดูกาล ค่าคอมมิชชั่น และข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวด (เช่น ในปารีส มีข้อจำกัดการเช่ารายปีสำหรับที่อยู่อาศัยหลักที่ 120 วัน)

SCPIs ของฝรั่งเศส (คล้ายกับ REIT) ช่วยให้คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องมีการบริหารจัดการโดยตรง เงินลงทุนขั้นต่ำเริ่มต้นที่ 5,000 ยูโร และให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 4-5% ต่อปี

นักลงทุนชาวสหรัฐฯ ลงทุน 50,000 ยูโรใน SCPI และได้รับเงินปันผลพร้อมกับสิทธิประโยชน์ทางภาษี หลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการบริหารจัดการ

การลงทุนที่ดินในฝรั่งเศสมักไม่ก่อให้เกิดผลตอบแทนสูงหากไม่มีการก่อสร้าง

ตัวอย่าง: ลูกค้าซื้อที่ดินผืนหนึ่งในเขตชนบทในราคา 60,000 ยูโร แต่ขายได้เพียง 75,000 ยูโรในอีก 3 ปีต่อมา ดังนั้น แบบจำลองนี้จึงเหมาะสมกว่าสำหรับผู้ที่วางแผนพัฒนาโครงการต่อ

ตลาดเวียนนามีการคาดการณ์ได้ง่ายกว่าและมีเสถียรภาพมากกว่า และ อสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา มักถูกมองว่าเป็นสวรรค์ที่ปลอดภัย อย่างไรก็ตาม อุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดมีสูงกว่า และผลตอบแทนจากการเช่าก็ต่ำกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสมีความหลากหลายมากกว่า มีโอกาสทำกำไรจากแหล่งท่องเที่ยวและทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม แต่ความเสี่ยงก็สูงกว่ามากเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อลงทุนในบ้านที่มีอยู่แล้ว

กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการผสมผสานเครื่องมือต่างๆ เข้าด้วยกัน: จัดสรรเงินทุนบางส่วนเข้าในโครงการ SCPI จัดสรรบางส่วนเข้าในโครงการปรับปรุงอาคารประวัติศาสตร์ และจัดสรรบางส่วนเข้าในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว

การลงทุนในฝรั่งเศสนั้นน่าสนใจ แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจความท้าทายและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น เพื่อลดการขาดทุนและทำให้การซื้อขายมีกำไรอย่างแท้จริง จากประสบการณ์และตัวอย่างของลูกค้า ผมได้สรุปประเด็นสำคัญที่ควรพิจารณา

ภาษีของฝรั่งเศสมีความซับซ้อนและมีหลายชั้น ได้แก่ ภาษีทรัพย์สิน อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้จากการเช่า และภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ตัวอย่างเช่น ลูกค้ารายหนึ่งซื้อบ้านในชนบทราคา 320,000 ยูโร และหากไม่มีการวางแผนภาษีอย่างเหมาะสม ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจึงเพิ่มขึ้นเกือบ 20,000 ยูโร สูงกว่างบประมาณที่คาดไว้

กฎหมายฝรั่งเศสมุ่งเน้นไปที่การคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า ดังนั้น กระบวนการขับไล่ผู้เช่าเนื่องจากการชำระเงินล่าช้าจึงอาจใช้เวลานาน ลูกความของฉันคนหนึ่งต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ผู้เช่าไม่ชำระเงินเป็นเวลาสามเดือน และสัญญาถูกยกเลิกโดยศาลเท่านั้น

คำแนะนำ: ควรเซ็นสัญญาโดยละเอียด ตรวจสอบผู้เช่าอย่างละเอียด และใช้บริษัทจัดการทุกครั้งที่เป็นไปได้

Airbnb และแพลตฟอร์มอื่นๆ มีกฎระเบียบควบคุมอย่างเข้มงวดในฝรั่งเศส ในปารีสและนีซ การปล่อยเช่าที่พักต้องลงทะเบียนและจำกัดระยะเวลาไว้ที่ 120 วันต่อปี ลูกค้ารายหนึ่งวางแผนที่จะปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ในมาร์เซย์ตลอดทั้งปี แต่ต้องลดระยะเวลาการเช่าลงเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับ

สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่า ค่าปรับจากการฝ่าฝืนอาจสูงถึง 50,000 ยูโร

กระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสใช้เวลาประมาณ 6-12 เดือน ซึ่งรวมถึงการเลือกอสังหาริมทรัพย์ การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย การอนุมัติ และการรับรองเอกสาร ยกตัวอย่างเช่น การซื้ออพาร์ตเมนต์ในบอร์โดซ์ให้กับลูกค้ารายหนึ่งใช้เวลานานเกือบ 10 เดือน

ความเร็วในการขายต่อแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค ในปารีส อสังหาริมทรัพย์ชั้นดีขายได้อย่างรวดเร็ว (โดยเฉลี่ยภายใน 1-3 เดือน) ในพื้นที่ชนบท ยอดขายอาจยืดเยื้อเป็นเวลาหลายปี ลูกค้ารายหนึ่งซื้อบ้านในหมู่บ้านเล็กๆ แห่งหนึ่งในราคา 180,000 ยูโร แต่ขายได้เพียงสองปีต่อมา

ฝรั่งเศสมอบโอกาสมากมายให้กับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านในฝรั่งเศสก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ทั้งภาษี ระบบราชการ และสภาพคล่องที่ชะลอตัวนอกเมืองใหญ่ ในทางกลับกัน ตลาดในออสเตรียได้รับประโยชน์จากความมั่นคง ความปลอดภัยสูงของนักลงทุน และผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ อย่างเวียนนา

นักลงทุนต่างให้ความสนใจในฝรั่งเศสไม่เพียงแต่เพราะศักยภาพในการสร้างรายได้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงมาตรฐานการครองชีพ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ภูมิอากาศที่อบอุ่น และความหลากหลายทางวัฒนธรรม สำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสไม่ได้เป็นเพียงแค่การลงทุน แต่ยังเป็นโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายและเพลิดเพลินกับวิถีชีวิตอันเป็นเอกลักษณ์ของประเทศอีกด้วย

ทางตอนใต้ของฝรั่งเศส รวมถึงโกตดาซูร์และโพรวองซ์ ขึ้นชื่อเรื่องฤดูหนาวที่อบอุ่น ฤดูร้อนที่ร้อนอบอ้าว และแสงแดดจัดจ้า (มากถึง 300 วันต่อปี) ปารีสมีฤดูหนาวที่หนาวเย็นกว่าและฤดูใบไม้ร่วงที่มีฝนตกมากกว่า แต่ก็สามารถชดเชยความไม่สมดุลของสภาพภูมิอากาศเหล่านี้ได้ด้วยวัฒนธรรมที่มีชีวิตชีวาและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างดี

ฝรั่งเศสเป็นประเทศที่มีมาตรฐานการครองชีพสูง แต่ก็มีราคาแพง ค่าใช้จ่ายรายเดือนโดยประมาณมีดังนี้:

• อาหาร: 300–450 ยูโรสำหรับครอบครัว 3–4 คน
• ค่าสาธารณูปโภค: 150–250 ยูโร
• การขนส่ง (รถไฟใต้ดิน, รถประจำทาง): €70–120;
• ที่อยู่อาศัย: ในปารีส – ประมาณ 3,500 ยูโร/ตร.ม. ในเมืองลียง – 5,000 ยูโร/ตร.ม. ทางตอนใต้ของประเทศ – 4,500 ยูโร/ตร.ม.

ตัวอย่างเชิงปฏิบัติ: ลูกค้าที่มีงบประมาณ 500,000 ยูโร กำลังพิจารณาปารีส แต่หลังจากวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายแล้ว เธอตัดสินใจเลือกบอร์โดซ์ ค่าครองชีพและค่าสาธารณูปโภคที่นั่นต่ำกว่ามาก ทำให้เธอสามารถจัดสรรงบประมาณได้ดีขึ้น

โรงเรียนรัฐบาลในฝรั่งเศสเปิดให้เรียนฟรีและเข้าถึงได้แม้กระทั่งผู้ที่ไม่ได้พำนักอยู่ในฝรั่งเศส แต่การเรียนการสอนเป็นภาษาฝรั่งเศส โรงเรียนเอกชนและโรงเรียนนานาชาติเปิดสอนหลักสูตรภาษาอังกฤษ ภาษาเยอรมัน และภาษาอื่นๆ ซึ่งรวมถึงหลักสูตรที่ตรงตามมาตรฐานสากล (IB, หลักสูตรอังกฤษ, ประกาศนียบัตรอเมริกัน)

ค่าเล่าเรียนในโรงเรียนเอกชนอยู่ระหว่าง 5,000 ถึง 15,000 ยูโรต่อปี ขึ้นอยู่กับระดับและภูมิภาค นอกจากนี้ยังมีการศึกษาระดับอุดมศึกษาสำหรับนักศึกษาต่างชาติ เช่น Sorbonne, Sciences Po, INSEAD และสถาบันที่มีชื่อเสียงอื่นๆ ที่เปิดรับนักศึกษาจากหลากหลายประเทศ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีหลักฐานความสามารถทางภาษาฝรั่งเศสหรือผลการสอบเข้าศึกษา

ระบบประกันสุขภาพของฝรั่งเศสใช้โครงการ Assurance Maladie ของรัฐบาล ซึ่งครอบคลุมค่าใช้จ่ายด้านบริการทางการแพทย์ประมาณ 70% ส่วนที่เหลืออีก 30% จะได้รับความคุ้มครองจากประกันเสริม (mutuelle)

ค่าใช้จ่ายเฉลี่ย:

• การปรึกษาแพทย์ทั่วไป – ประมาณ 30 ยูโร
• ปรึกษาหารือกับผู้เชี่ยวชาญ – เริ่มต้นที่ 50 ยูโร
• ทันตกรรม: อุดฟัน 20–50 ยูโร ขูดหินปูนประมาณ 30 ยูโร

สำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในฝรั่งเศสเป็นเวลาน้อยกว่าสามเดือน ขอแนะนำประกันภัยระหว่างประเทศ โดยมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นที่ประมาณ 35 ยูโรต่อเดือน

ระดับความปลอดภัยในประเทศยังคงค่อนข้างสูง โดยเฉพาะในเขตชนบทและชานเมือง ในเมืองใหญ่ อาจยังมีการลักทรัพย์เล็กๆ น้อยๆ และอาชญากรรมบนท้องถนนเกิดขึ้นได้ แต่ตำรวจยังคงทำงานอย่างแข็งขันเพื่อรักษาความสงบเรียบร้อย

โครงสร้างพื้นฐานของฝรั่งเศสได้รับการพัฒนาอย่างดี ครอบคลุมทั้งระบบขนส่งสาธารณะ รถไฟความเร็วสูง TGV สนามบินนานาชาติและสนามบินในภูมิภาค ทางหลวงที่ทันสมัย ​​และเส้นทางเรือข้ามฟาก เมืองต่างๆ มีสิ่งอำนวยความสะดวกทางวัฒนธรรมและกีฬา ศูนย์การค้า และสถานพยาบาล ในพื้นที่ชนบท โครงสร้างพื้นฐานยังมีจำกัด แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน เช่น ร้านค้า โรงเรียน และศูนย์กลางการขนส่ง

ฝรั่งเศสมีเสน่ห์ดึงดูดใจด้วยวิถีชีวิตอันหลากหลาย ทั้งอากาศอบอุ่น ทะเล ภูเขา ความหลากหลายทางวัฒนธรรมและอาหาร ในทางกลับกัน ออสเตรียมีความเกี่ยวข้องกับความเป็นระเบียบ ความปลอดภัย และความคาดเดาได้

หากนักลงทุนกำลังมองหาความสะดวกสบาย ความเงียบสงบ และความมั่นคงปลอดภัย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียถือเป็นทางเลือกที่ดีกว่า หากความหลากหลายทางวัฒนธรรม การเข้าถึงทะเล โครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวที่ได้รับการพัฒนา และวิถีชีวิตที่มีชีวิตชีวาคือสิ่งสำคัญ ฝรั่งเศสคือตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด

ตลาดฝรั่งเศสเป็นที่สนใจไม่เพียงเฉพาะนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ที่แสวงหาคุณภาพชีวิตที่ดีอีกด้วย

สำหรับพลเมืองของประเทศที่มีความไม่มั่นคงทางการเมืองหรือเศรษฐกิจ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสกลายเป็นวิธีหนึ่งในการรักษาเงินทุนและปกป้องครอบครัว ภูมิภาคที่มีแนวโน้มดีที่สุดคือปารีส โกตดาซูร์ และบอร์โดซ์ เนื่องจากมีสภาพคล่องสูงกว่าและอัตราการขายต่อก็เร็วกว่าอย่างเห็นได้ชัด

ผู้เกษียณอายุมักเลือกภูมิภาคทางตอนใต้เนื่องจากมีสภาพอากาศที่อบอุ่น การดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสูง และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลาย เมื่อซื้อบ้านราคาไม่แพงในฝรั่งเศส สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาถึงความใกล้ชิดของศูนย์การแพทย์และโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง

ชาวดิจิทัลโนแมดและผู้ประกอบการต่างชื่นชอบฝรั่งเศสเพราะมีโครงสร้างพื้นฐานอินเทอร์เน็ตที่พัฒนาอย่างดี พื้นที่ทำงานร่วมกัน และการเชื่อมต่อระหว่างประเทศที่สะดวกสบาย เมืองขนาดกลางอย่างลียงและตูลูส เหมาะอย่างยิ่งสำหรับไลฟ์สไตล์แบบนี้

ตัวอย่างเช่น ลูกค้าคนหนึ่งของผม ซึ่งเป็นผู้ประกอบการจากสหรัฐอเมริกา ได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเมืองลียงในราคา 350,000 ยูโร เขาผสมผสานการทำงานทางไกลเข้ากับการใช้ชีวิตในฝรั่งเศส และปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ในช่วงฤดูท่องเที่ยว ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้ของเขาไปอีก

ฝรั่งเศสดึงดูดนักลงทุนด้วยไลฟ์สไตล์และสภาพคล่องด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ออสเตรียดึงดูดนักลงทุนด้วยเสถียรภาพและตลาดที่อนุรักษ์นิยม สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนที่กระตือรือร้นและโอกาสในการเช่า ฝรั่งเศสคือตัวเลือกที่ดีที่สุด สำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนที่ปลอดภัยและคาดการณ์ได้มากที่สุด ออสเตรียคือตัวเลือกที่ดีที่สุด

การยุติการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสจำเป็นต้องได้รับความใส่ใจเป็นพิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่วางแผนปรับปรุงภาษีหรือโอนทรัพย์สินให้ญาติ การทำความเข้าใจกฎการขายจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดและรักษารายได้ให้มากที่สุด

กฎหมายฝรั่งเศสกำหนดให้ยกเว้นภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ได้เต็มจำนวนหลังจากถือครองสินทรัพย์ครบ 22 ปี ก่อนหน้านั้น อัตราภาษีจะอยู่ที่ 19% บวกกับเงินสมทบประกันสังคม 17.2% ส่งผลให้มีภาระภาษีรวม 36.2% ของกำไร

วิธีการที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่งในการปรับปรุงภาษีคือการโอนทรัพย์สินให้กับสมาชิกในครอบครัว (การขายหรือการตกทอดมรดก)

ตัวอย่างในทางปฏิบัติ: ครอบครัวนักลงทุนรายหนึ่งได้โอนอพาร์ตเมนต์ในบอร์โดซ์ให้ลูกๆ ของพวกเขา ส่งผลให้พวกเขาสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเงินได้จากการขายสินทรัพย์ในครั้งถัดไปได้เต็มจำนวน จึงช่วยลดค่าใช้จ่ายโดยรวมลง

ในเมืองใหญ่ๆ ของฝรั่งเศส เช่น ปารีส ลียง บอร์โดซ์ และโกตดาซูร์ ตลาดยังคงมีสภาพคล่องค่อนข้างมาก อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้ขายออกอย่างรวดเร็วเนื่องจากมีความต้องการสูง ขณะเดียวกัน ในพื้นที่ชนบทและเมืองเล็กๆ การขายอาจใช้เวลาหลายเดือนถึงหนึ่งปี

ระยะเวลาเฉลี่ยในการขายอพาร์ตเมนต์ในปารีสมักจะอยู่ที่ 3-6 เดือน ในพื้นที่ท่องเที่ยว ระยะเวลานี้อาจเพิ่มขึ้นเป็น 9 เดือน ส่วนในหมู่บ้านและเมืองต่างจังหวัด การขายต่อจะใช้เวลาตั้งแต่ 6 เดือนถึง 1 ปี

การขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ส่งผลโดยตรงต่อสถานะการพำนักอาศัย อย่างไรก็ตาม เมื่อใช้โครงการ Passeport Talent หรือ VLS-TS Visiteur สิ่งสำคัญคือต้องรักษาสินทรัพย์หรือพิสูจน์รายได้เพื่อแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการชำระหนี้

ในออสเตรีย กระบวนการถอนการลงทุนโดยทั่วไปจะง่ายกว่า ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์มีราคาต่ำกว่า สินทรัพย์มีสภาพคล่องมากกว่า ระยะเวลาการขายต่อสั้นกว่า และภาษีมรดกและการโอนทรัพย์สินมีความซับซ้อนน้อยกว่าในฝรั่งเศส

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ผมดูแลธุรกรรมต่างๆ ในฝรั่งเศสมามากมาย ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์เล็กๆ ในปารีส ไปจนถึงวิลล่าหรูในโกตดาซูร์ และบ้านพักตากอากาศในชนบท ประสบการณ์ที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่าความสำเร็จในการลงทุนนั้นขึ้นอยู่กับการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วนเป็นสำคัญ

ผมให้ความสำคัญกับเอกสารสัญญาประนีประนอมสัญญาซื้อขาย (comromis de vente) และเอกสารสัญญาซื้อขาย (acte de vente) เป็นพิเศษเสมอ สิ่งสำคัญคือต้องแน่ใจว่าไม่มีภาษีหรือค่าสาธารณูปโภคค้างชำระ และตรวจสอบสถานะที่ดิน ข้อจำกัดการเช่า และภาระผูกพันต่างๆ วิธีการนี้ช่วยปกป้องลูกค้าจากความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์หลังจากการซื้อ

ผมเชื่อว่ากลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการกระจายความเสี่ยง โดยการผสมผสานการลงทุนที่มั่นคงในออสเตรียกับโครงการที่ให้ผลกำไรมากกว่าในฝรั่งเศส ยกตัวอย่างเช่น ส่วนหนึ่งของพอร์ตการลงทุนอาจอยู่ในเวียนนา ซึ่งเป็นตลาดที่น่าเชื่อถือและคาดการณ์ได้ ในขณะที่อีกส่วนหนึ่งอาจอยู่ในปารีสหรือโกตดาซูร์ ซึ่งมีศักยภาพในการเติบโตของเงินทุนและโอกาสในการผสมผสานรายได้เข้ากับไลฟ์สไตล์ที่หรูหรา

หากพิจารณาจากความชอบส่วนตัว ผมคงเลือกฝรั่งเศสเพราะต้องการรักษาเงินทุนและมีชีวิตที่สะดวกสบาย และออสเตรียเพราะต้องการความมั่นคงและความมั่นคง ความสมดุลนี้ทำให้นักลงทุนได้รับทั้งรายได้และความสะดวกสบาย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฝรั่งเศสเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาการลงทุนที่ผสมผสานทั้งรายได้ สภาพคล่อง และไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียม ปารีส โกตดาซูร์ หรือแม้แต่หมู่บ้านเล็กๆ ก็สามารถเป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรได้ ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณ

ออสเตรียเป็นตัวเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่มองหาความมั่นคงและความสามารถในการคาดการณ์ได้ ออสเตรียมีความเสี่ยงต่ำกว่า ระบบภาษีที่ง่ายกว่า และการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินในระดับสูง

ก่อนจะสรุปธุรกรรมใดๆ ก็ตาม สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งคือต้องตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วนล่วงหน้า ได้แก่ Compromis de vente, Acte de vente ตลอดจนการลงทะเบียนกับ Service de publicité foncière

การทำความเข้าใจโครงสร้างของอุปสงค์ก็มีความสำคัญเท่าเทียมกัน โดยความสนใจจากทั้งผู้อยู่อาศัยในพื้นที่และนักลงทุนต่างชาติถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์และเสถียรภาพของการลงทุน

แนวโน้มถึงปี 2030 : ตลาดฝรั่งเศสจะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า แนวโน้มสำคัญประกอบด้วยภาษีและข้อกำหนดด้านประสิทธิภาพพลังงานใหม่ การกำกับดูแลการลงทุนของรัฐบาลที่เพิ่มขึ้น ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมที่เพิ่มขึ้น และการพัฒนาศูนย์ภูมิภาคอย่างแข็งขัน

นักลงทุนที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านในฝรั่งเศสในวันนี้จะสามารถใช้ประโยชน์จากราคาที่สูงขึ้นและการเปลี่ยนแปลงของระบบภาษีในอนาคต

1. การกำหนดเป้าหมาย

• ที่อยู่อาศัย : เพื่ออยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายต่อ
• การลงทุนระยะสั้นหรือระยะยาว
• การเงิน : การคำนวณงบประมาณและผลกำไรที่คาดหวัง

2. ด้านกฎหมาย

• ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน : ทะเบียนที่ดิน, ไม่มีหนี้สินและภาระผูกพัน
• เงื่อนไขสำหรับชาวต่างชาติ: ไม่มีข้อจำกัดสำหรับพลเมืองของยูเครนและ CIS แต่ขั้นตอนจะซับซ้อนกว่า
• ตกลงเบื้องต้น (Compromis de vente) และเงินมัดจำ 5-10%
• จำเป็นต้องมี Notarial (Notaire)

3. การเงินและภาษี

เมื่อซื้อ:

• ค่าธรรมเนียมและอากรของสำนักงานรับรองเอกสาร – ประมาณ 7–8% (ตลาดรอง)
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม (TVA) 20% – เมื่อซื้ออาคารใหม่

รายปี:

• Taxe Foncière – ภาษีทรัพย์สิน
• Taxe d'habitation – ภาษีที่อยู่อาศัย (ยกเลิกสำหรับผู้อยู่อาศัย แต่ใช้กับบ้านหลังที่สอง)
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ: โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 70–80% ของต้นทุน

4. ที่ตั้งและตลาด

• ปารีส : ราคาสูง เติบโตมั่นคง ผลตอบแทนจากการเช่า 2-3%
• โคตดาซูร์: สภาพคล่องสูง ความต้องการของนักท่องเที่ยว
• ลียง, บอร์โดซ์, น็องต์: ความสมดุลของราคาและผลกำไร
• รีสอร์ทสกี: มีความต้องการสูงในช่วงฤดูกาล

5. การบริหารจัดการและการให้เช่า

• การจัดส่ง: โดยอิสระหรือผ่านตัวแทน de gestion locative
• การเก็บภาษีค่าเช่า:
  • Régime réel – การบัญชีค่าใช้จ่าย
  • Micro-foncier / micro-BIC – การหักแบบคงที่
• ประกันภัยบ้านภาคบังคับ ( ประกันที่อยู่อาศัย )

6. การตรวจสอบวัตถุ

• การวินิจฉัย: DPE (ประสิทธิภาพพลังงาน), แร่ใยหิน, ตะกั่ว ฯลฯ
• สภาพอาคาร(โดยเฉพาะบ้านเก่า)
• ค่าสาธารณูปโภค (ค่าธรรมเนียม de copropriété)

7. การลงทุนออก

• ภาษีจากกำไรทุนจะลดลงหลังจากถือครองมาเป็นเวลา 22 ปี
• การลงทะเบียนผ่าน SCI ( Société Civile Immobilière ) – การเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษีและมรดก

1. นักลงทุนที่มีเงิน 500,000 ยูโร

วัตถุประสงค์ : เพื่อให้ได้รับรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าระยะสั้น และรักษาเงินทุน

สิ่งที่ฉันเจอ: อพาร์ตเมนต์ขนาด 80 ตร.ม. ใจกลางปารีส มีสามห้องนอน ได้รับการปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัย ​​พร้อมให้เช่าบน Airbnb

ผลลัพธ์: ผลตอบแทนเฉลี่ย 4-5% ต่อปี ทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยมทำให้มีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง และสภาพคล่องที่สูงของใจกลางกรุงปารีสทำให้นักลงทุนสามารถขายต่ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายในเวลาเพียงสามปี โดยราคาเพิ่มขึ้น 15%

2. ผู้รับบำนาญมีเงิน 300,000 ยูโร

เป้าหมาย: ชีวิตหลังเกษียณที่สุขสบาย และความมั่นคงของเงินลงทุน

สิ่งที่ฉันพบ: บ้านหลังเล็กในพื้นที่เงียบสงบของหมู่บ้านโปรวองซ์ที่เงียบสงบ มีห้องนอนสองห้องและสวนส่วนตัว

ผลลัพธ์: ค่าสาธารณูปโภคอยู่ในระดับต่ำ อยู่ที่ประมาณ 200 ยูโรต่อเดือน นอกจากนี้ อาคารยังเปิดโอกาสให้เพื่อนบ้านหรือนักท่องเที่ยวเช่าระยะยาวในช่วงฤดูร้อน (ให้ผลตอบแทน 3%) มูลค่าของอาคารเพิ่มขึ้น 10% ตลอดระยะเวลาห้าปี

3. ครอบครัวที่มีบุตรมีเงิน 500,000 ยูโร

วัตถุประสงค์ : เพื่อพักอาศัย ให้การศึกษาแก่บุตรหลาน และลงทุน

สิ่งที่ฉันพบ: อพาร์ทเมนท์ 3 ห้องในเมืองลียงใกล้กับโรงเรียนและมหาวิทยาลัยดีๆ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาดี ที่จอดรถ

ผลลัพธ์: ครอบครัวนี้ได้รับที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบาย พร้อมสิทธิ์เข้าถึงทั้งโรงเรียนรัฐและเอกชน อพาร์ตเมนต์ได้รับการเช่าระยะยาวอย่างต่อเนื่อง ให้ผลตอบแทนประมาณ 3.5% ต่อปี นอกจากนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ยังเพิ่มขึ้น 12% ตลอดระยะเวลาสี่ปี ซึ่งยืนยันถึงความสำเร็จของกลยุทธ์ที่พวกเขาเลือก