การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัส: สิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสได้พิสูจน์ตัวเองอย่างมั่นคงว่าเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักลงทุน ดึงดูดผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในไซปรัส ขณะเดียวกันก็มองหาที่อยู่อาศัยริมทะเล รายได้ค่าเช่าที่มั่นคง และเงื่อนไขทางภาษีที่น่าสนใจ

จุดประสงค์ของบทความนี้ คือเพื่อให้การวิเคราะห์เชิงระบบเกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัส: ตั้งแต่การซื้อบ้านเพื่อใช้ส่วนตัวและพักผ่อนหย่อนใจไปจนถึงการใช้โครงการก่อสร้างเป็นแหล่งที่มาของรายได้และเครื่องมือสำหรับการจัดโครงสร้างทุนระหว่างประเทศ

ทำไมต้องเป็นตอนนี้? ตลาดเมดิเตอร์เรเนียนกำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงในความสนใจของนักลงทุน จุดหมายปลายทางยอดนิยมอย่างสเปนและโปรตุเกสกำลังถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น ขณะที่กรีซกำลังถูกกดดันจากระบบราชการของตนเอง ในทางกลับกัน ไซปรัสกำลังได้รับประโยชน์จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นในพื้นที่ตามฤดูกาล การหลั่งไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่องของนักเดินทางดิจิทัลและผู้เชี่ยวชาญด้านไอที และระบบภาษีที่ยืดหยุ่นสำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยในไซปรัส

นอกจากนี้ โปรแกรมใหม่ๆ สำหรับผู้ย้ายถิ่นฐาน รวมถึงวีซ่า Digital Nomad และระบบภาษีที่ง่ายขึ้นสำหรับพลเมืองที่ไม่ใช่คนในประเทศ ยังได้เพิ่มความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติมากขึ้นอีกด้วย

ดิฉันคือเคเซเนีย เลวินา ทนายความผู้มีประสบการณ์ด้านธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหภาพยุโรป รวมถึงไซปรัสและออสเตรีย ความเชี่ยวชาญของดิฉันคือการให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายแก่นักลงทุน การจัดทำโครงสร้างการเป็นเจ้าของ การปฏิบัติตามข้อกำหนด KYC/AML ทั้งหมด และการปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อภายในระบบกฎหมายของไซปรัส

เพื่อทำความเข้าใจภาพรวม เราจะเปรียบเทียบกับออสเตรียกัน (เราจะอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความต่อไป)

ไซปรัสมีสถานะที่โดดเด่นบนแผนที่การลงทุนของยุโรป โดยผสมผสานคุณลักษณะของตลาดรีสอร์ทและตลาดธุรกิจเข้าด้วยกัน สามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่:

ภาคส่วนรีสอร์ทที่พักอาศัย ประกอบด้วยวิลล่าและอพาร์ตเมนต์ริมทะเลในเมืองลิมาซอล ปาฟอส และอายีอานาปา อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สามารถสร้างรายได้สูงสุดเมื่อดำเนินการให้เช่าตามฤดูกาล

อสังหาริมทรัพย์ในเมือง – อพาร์ตเมนต์และบ้านในนิโคเซีย ลิมาสซอล และลาร์นากา ความต้องการเช่าระยะยาวมีมากขึ้น ทั้งจากนักศึกษา พนักงานบริษัทต่างชาติ และผู้ย้ายถิ่นฐาน

โครงการระดับพรีเมียม – อพาร์ตเมนต์และเพนต์เฮาส์สุดหรูริมชายฝั่ง ซึ่งมักบริหารจัดการโดยผู้ประกอบการระดับนานาชาติ ตัวเลือกนี้เหมาะกับการรักษาเงินทุนและสถานะมากกว่าการเพิ่มผลตอบแทนสูงสุด

ในด้านการรับประกันทางกฎหมาย ไซปรัสมีความได้เปรียบเมื่อเทียบกับหลายประเทศในแถบเมดิเตอร์เรเนียน ไซปรัสดำเนินงานภายใต้กฎหมายเครือจักรภพ ทำให้ตลาดมีความโปร่งใสและเข้าใจง่ายสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เอกสารทั้งหมดจัดทำเป็นภาษาอังกฤษ ธุรกรรมได้รับการสนับสนุนโดยทนายความและคนกลาง และมีการจดทะเบียนทรัพย์สินผ่านสำนักงานที่ดินของรัฐ

ไซปรัสอยู่ในอันดับสูงอย่างต่อเนื่องในการจัดอันดับระดับนานาชาติชั้นนำทั้งหมด:

• ความสะดวกในการทำธุรกิจ – ดัชนีสูงกว่าประเทศเพื่อนบ้านแถบเมดิเตอร์เรเนียนส่วนใหญ่
• ดัชนีความสามารถในการแข่งขันด้านภาษี – ไซปรัสเป็นหนึ่งในเขตอำนาจศาลที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศ เนื่องจากมีระบอบการปกครองที่ไม่ใช่ถิ่นที่อยู่และอัตราภาษีนิติบุคคลที่ต่ำ (12.5%)
• การเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย – ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเมืองลิมาสซอลและปาฟอส

คู่แข่งของไซปรัสในตลาดยังคงเป็นกรีซ โปรตุเกส สเปน และมอลตา แต่ไซปรัสได้รับชัยชนะเนื่องจากสภาพภูมิอากาศ สภาพแวดล้อมที่ใช้ภาษาอังกฤษ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วสำหรับผู้ที่ย้ายถิ่นฐานและบริษัทไอที และระบบภาษีที่ยืดหยุ่น

ดังนั้น ไซปรัสจึงเป็นตัวเลือกของผู้ที่มองหาความสมดุลระหว่างการใช้ชีวิตริมทะเล โอกาสในการย้ายถิ่นฐาน และรายได้ที่สูงขึ้น ขณะเดียวกัน ออสเตรียก็เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่มองหาความแน่นอนและความมั่นคงในระยะยาว

เมื่อนักลงทุนพิจารณาไซปรัสเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ พวกเขามักจะเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ในยุโรปเสมอ คู่แข่งหลักคือประเทศแถบเมดิเตอร์เรเนียนและยุโรปกลาง ซึ่งมีตัวเลือกการลงทุนที่ใกล้เคียงกัน เช่น อพาร์ตเมนต์ริมทะเล อพาร์ตเมนต์ในเมืองระยะยาว หรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ออสเตรีย นั้นตรงกันข้ามกับไซปรัสโดยสิ้นเชิง ออสเตรียไม่มีฤดูกาลท่องเที่ยวทางทะเลและรีสอร์ท แต่กลับมีเสถียรภาพที่มั่นคง เวียนนาเป็นหนึ่งในทำเลการลงทุนที่น่าเชื่อถือที่สุด ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5,000 ยูโร/ตร.ม. และให้ผลตอบแทน 2-3% ในระยะยาว ส่วนในซาลซ์บูร์กและอินส์บรุค ราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรป และให้ผลตอบแทนต่ำแต่ก็มีเสถียรภาพ ออสเตรียให้ความสำคัญกับ "การรักษาเงินทุน" เป็นหลัก ขณะที่ไซปรัสให้ความสำคัญกับ "รายได้และไลฟ์สไตล์" เป็นหลัก

สเปนและโปรตุเกส ประเทศเหล่านี้มีตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทที่พัฒนาแล้วและมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามาอย่างคึกคัก ในสเปน ราคาที่คอสตาเดลโซลเริ่มต้นที่ 2,500-3,000 ยูโร/ตร.ม. ในขณะที่ลิสบอนและปอร์โตมีราคาสูงกว่า (4,000-5,000 ยูโร/ตร.ม.) ผลตอบแทนระยะสั้นอาจสูงถึง 5-6% แต่กฎระเบียบการเช่าค่อนข้างเข้มงวด และการขอใบอนุญาตก็ยากกว่าในไซปรัส

กรีซ สภาพภูมิอากาศและรูปแบบการท่องเที่ยวใกล้เคียงกัน ในกรุงเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 2,000 ยูโร/ตร.ม. และสูงกว่ามากในพื้นที่เกาะ ผลตอบแทนผันผวนอยู่ระหว่าง 4-6% แต่อุปสรรคด้านการบริหารสูงกว่าในไซปรัส และระบบราชการมีความท้าทายมากกว่า

มอลตา เป็นคู่แข่งโดยตรงของ "วิถีชีวิตแบบเกาะ" อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเล็กและมีราคาแพง ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 4,000 ยูโร/ตร.ม. และสภาพคล่องยังจำกัดตามขนาดของประเทศ สำหรับนักลงทุนหลายราย ไซปรัสดูเหมือนจะเป็นตัวเลือกที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาบริบทของการใช้ภาษาอังกฤษเอาไว้

มอนเตเนโกร ตัวเลือกที่คุ้มค่ากว่าสำหรับนักลงทุนที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ริมทะเล ราคาเริ่มต้นที่ 1,800-2,500 ยูโร/ตร.ม. ให้ผลตอบแทน 5-7% แต่ตลาดมีขนาดเล็กกว่าและมีความผันผวนมากกว่าไซปรัส

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไซปรัสเป็นหนึ่งในตลาดที่มีพลวัตมากที่สุดในแถบเมดิเตอร์เรเนียน การพัฒนาของไซปรัสเชื่อมโยงโดยตรงกับการท่องเที่ยว อุปสงค์ระหว่างประเทศ และนโยบายภาษีของเกาะ

ประวัติศาสตร์และแนวโน้มสำคัญ ก่อนเกิดวิกฤตการณ์โลกในปี 2008 ไซปรัสกำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจเฟื่องฟูด้านการก่อสร้าง โดยเมืองชายฝั่ง โดยเฉพาะเมืองลิมาซอลและปาฟอส กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม วิกฤตการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงเกือบ 30-40%

ในปี 2013 วิกฤตหนี้ยุโรปและการปรับโครงสร้างธนาคารกลับมาส่งผลกระทบต่อตลาดอีกครั้ง แต่อุปสงค์จากต่างประเทศช่วยให้ตลาดฟื้นตัว ตั้งแต่ปี 2013 ถึง 2020 แรงกระตุ้นหลักคือโครงการลงทุนเพื่อขอสัญชาติ ซึ่งดึงดูดเงินทุนหลายพันล้านยูโร แต่ถูกปิดตัวลงในช่วงปลายปี 2020 เนื่องจากเสียงวิพากษ์วิจารณ์จากสหภาพยุโรป

ปัจจุบันมีการเน้นไปที่การอยู่อาศัยถาวรผ่านการลงทุน (ตั้งแต่ 300,000 ยูโรในอาคารใหม่) และการเช่าระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองที่มีการย้ายระบบไอทีและการเงินอย่างต่อเนื่อง

พลวัตราคาอสังหาริมทรัพย์ (2553-2568)

ลิมาสซอล:

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แพงที่สุดและพัฒนาแล้วในไซปรัส
• ได้รับการยกย่องว่าเป็น “ดูไบแห่งไซปรัส” เนื่องจากเป็นที่ตั้งของตึกระฟ้าพร้อมอพาร์ทเมนท์สำหรับธุรกิจและระดับพรีเมียม ท่าเรือ ท่าจอดเรือยอทช์ และสำนักงานของบริษัทต่างชาติ
• ลิมาซอลเป็นศูนย์กลางการย้ายถิ่นฐานจากภาคไอทีและการเงิน เป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัทหลายแห่งที่ดำเนินงานในสหภาพยุโรปและตะวันออกกลาง
• ราคาอพาร์ตเมนต์ริมทะเลและในอาคารชุดใหม่ในปี 2568 จะสูงถึง 6,000-10,000 ยูโรต่อตารางเมตร ค่าเช่ายังคงสูงตลอดทั้งปี (โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับลูกค้าองค์กร)

ความน่าสมเพช:

• ที่ตั้งที่ “เหมาะกับครอบครัว” มากขึ้น โดยเน้นที่ไลฟ์สไตล์และการพักผ่อน
• ผู้ซื้อ: ชาวอังกฤษ (กลุ่มที่ใหญ่ที่สุดตามธรรมเนียม), ชาวเยอรมัน, ชาวสแกนดิเนเวีย
• วิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำและคอมเพล็กซ์บริการเต็มรูปแบบได้รับความนิยม
• ราคาอยู่ในระดับปานกลาง: 2,000-3,000 ยูโรต่อตารางเมตรสำหรับอพาร์ทเมนท์ และ 3,000-5,000 ยูโรต่อตารางเมตรสำหรับวิลล่า
• ตลาดการเช่าระยะสั้นนั้นคึกคัก แต่ครอบครัวที่ย้ายมาอยู่กับเด็กๆ ก็มีความต้องการการเช่าระยะยาวเช่นกัน

ลาร์นาคา:

• ตลาดนี้ถือเป็นตลาดรองมายาวนาน และได้รับการพัฒนาอย่างแข็งขันในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีท่าเรือ ท่าจอดเรือ และโครงการพัฒนาขนาดใหญ่แห่งใหม่
• เกณฑ์การเข้าที่นี่ต่ำกว่า (อพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2,000-2,500 ยูโร/ตร.ม.)
• ข้อดีหลักคือการเข้าถึงการขนส่ง: สนามบินตั้งอยู่ในตัวเมืองเอง
• คาดการณ์ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 3-5 ปีข้างหน้าเนื่องมาจากการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน

นิโคเซีย:

• เมืองหลวงและศูนย์กลางธุรกิจ ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยว แต่สำคัญสำหรับนักลงทุนที่มองหารายได้จากการเช่าที่มั่นคง
• ผู้เช่าหลัก: พนักงานภาครัฐ นักศึกษา บริษัทที่มีสัญญาระยะยาว
• ราคาต่ำกว่าที่ชายฝั่ง: €1,500-2,500/ตร.ม.
• ผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวในนิโคเซียอาจสูงกว่าในทำเลรีสอร์ท (เนื่องจากความเสถียร)

อายานาปาและโปรทาราส:

• ภูมิภาคที่เป็นรีสอร์ทโดยเฉพาะ: สร้างรายได้สูงผ่านการเช่าตามฤดูกาลรายวัน (เมษายน–ตุลาคม)
• ความต้องการจากนักลงทุนเน้นการเช่าระยะสั้น
• ฤดูกาลสูง: ผลกำไรอาจสูงถึง 8-10% ต่อปี แต่ในช่วงเวลาที่เหลือของปี (ฤดูหนาว) รายได้จะลดลงอย่างรวดเร็ว
• ราคา: 2,000-3,000 ยูโร/ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าในเมืองลิมาสซอลหรือปาฟอส แต่ผลตอบแทนจากการลงทุนจะสูงกว่าหากมีการจัดการที่เหมาะสม

อพาร์ตเมนต์สมัยใหม่ในอาคารใหม่ ยังคงเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับผู้ที่วางแผนซื้ออพาร์ตเมนต์ในไซปรัสหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ เช่า

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมุ่งเป้าไปที่ตลาดต่างประเทศ ดังนั้นจึงมีการสร้างอาคารที่พักอาศัยใหม่ๆ ให้ได้มาตรฐานใกล้เคียงกับในยุโรปและตะวันออกกลาง ภายในโครงการมีโครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน ทั้งสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ลานภายในมีรั้วรอบขอบชิด และบริการคอนเซียร์จ โครงการระดับพรีเมียมยังประกอบด้วยพื้นที่สปา เลานจ์บนดาดฟ้า และที่จอดรถที่ปลอดภัย

รูปแบบนี้เหมาะสำหรับครอบครัวที่มีเด็กและชาวต่างชาติที่ต้องการใช้ชีวิตในสภาพแวดล้อมที่คุ้นเคยและสะดวกสบาย ราคาแตกต่างกันไป ตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงในลาร์นากาและปาฟอส ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์ราคาแพงในลิมาซอล ซึ่งราคาอาจสูงกว่า 10,000 ยูโรต่อตารางเมตร

ทาวน์เฮาส์และวิลล่าริมทะเล มีตลาดที่แยกจากกัน อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีความดั้งเดิมและหรูหรา โดยเน้นกลุ่มผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยจากสหราชอาณาจักร เยอรมนี และอิสราเอลเป็นหลัก วิลล่าริมทะเลไม่ได้เป็นแค่บ้าน แต่เป็นสัญลักษณ์แห่งฐานะและทรัพย์สินที่มีอนาคตที่สดใส

ราคาเริ่มต้นที่ 500,000 ยูโรสำหรับบ้านขนาดกะทัดรัดในปาฟอสหรืออายีอานาปา และอาจสูงถึงหลายล้านยูโรในลิมาซอลและพื้นที่ชายฝั่งอันเงียบสงบ สำหรับครอบครัวที่เลือกประเทศนี้เป็นที่อยู่อาศัยถาวร การซื้อวิลล่าในไซปรัสมักเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด เพราะมีพื้นที่กว้างขวาง สระว่ายน้ำส่วนตัว และโอกาสในการให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวในช่วงฤดูร้อน

สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ รูปแบบของโครงการที่พักอาศัยที่สร้างรายได้โดยมีการบริหารจัดการแบบมอบหมาย ในรูปแบบที่เรียกว่า "สไตล์รีสอร์ท" นักลงทุนจะซื้ออพาร์ทเมนท์หรือสตูดิโอ และบริษัทจัดการจะดูแลกิจกรรมการดำเนินงานทั้งหมด ตั้งแต่การหาผู้เช่า การบำรุงรักษา และการเรียกเก็บเงิน

"การลงทุนแบบพาสซีฟ" ประเภทนี้ช่วยให้เจ้าของสามารถสร้างรายได้ได้อย่างง่ายดายในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ยังคงสภาพคล่อง นักลงทุนจากยุโรปและตะวันออกกลางที่ต้องการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในสหภาพยุโรปแต่ไม่ได้วางแผนที่จะบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าด้วยตนเอง นิยมใช้วิธีนี้มากขึ้นเรื่อยๆ

อีกหนึ่งช่องทางเฉพาะคือ โรงแรมคอนโด ซึ่งรูปแบบนี้ได้รับความนิยมในเอเชียและสหรัฐอเมริกา และกำลังพัฒนาอย่างต่อเนื่องในไซปรัส โครงการนี้เกี่ยวข้องกับนักลงทุนที่ซื้อหุ้นในคอมเพล็กซ์โรงแรมและได้รับผลตอบแทนคงที่ โดยทั่วไปอยู่ที่ 4-6% ต่อปี

สำหรับผู้ซื้อ นี่เป็นตัวเลือกที่ปลอดภัยและโปร่งใส: ทรัพย์สินดำเนินการเหมือนโรงแรมครบวงจร บริหารจัดการโดยเครือข่ายมืออาชีพ และผลกำไรไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการที่ผันผวนตามฤดูกาล

โปรไฟล์ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสมีความหลากหลายมาก แต่สามารถระบุหมวดหมู่หลักได้หลายหมวดหมู่

นักลงทุนต่างชาติ มีสัดส่วนมากที่สุด ชาติที่มีชื่อเสียงเป็นพิเศษ ได้แก่ พลเมืองเยอรมนี ฝรั่งเศส และประเทศสแกนดิเนเวีย ซึ่งมองว่าไซปรัสเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการกระจายการลงทุน

ไซปรัสเป็นที่นิยม ของชาวอังกฤษมา นับตั้งแต่ยุคอาณานิคม พวกเขาได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะนี้อย่างแข็งขัน โดยเฉพาะในปาฟอสและลิมาสซอล ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 ความสนใจจากนักลงทุนจากอิสราเอลและตะวันออกกลางเพิ่มขึ้น เนื่องจากความไม่มั่นคงทางการเมืองในภูมิภาคและความต้องการโอนสินทรัพย์บางส่วนไปยังเขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรป

กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มที่สองคือ กลุ่มที่ย้ายถิ่นฐานมาจากภาคไอทีและการเงิน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ไซปรัสมุ่งเน้นการดึงดูดธุรกิจระหว่างประเทศ การเปิดตัวโครงการตั้งสำนักงานใหญ่ ระบบภาษีพิเศษสำหรับบริษัท และการออกวีซ่าพิเศษสำหรับผู้เชี่ยวชาญด้านไอที

ส่งผลให้บริษัทไอทีขนาดใหญ่เปิดสำนักงานในเมืองลิมาสซอลและลาร์นากา และความต้องการที่พักอาศัยจากพนักงานก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก

อีกประเภทหนึ่งคือ ครอบครัวที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยถาวร โครงสร้างพื้นฐาน โรงเรียน และการดูแลสุขภาพมีความสำคัญต่อพวกเขา ไซปรัสมีโรงเรียนนานาชาติหลายแห่งที่ดำเนินการภายใต้ระบบการศึกษาของอังกฤษและอเมริกา ทำให้ไซปรัสเป็นที่น่าสนใจสำหรับครอบครัวจากสหภาพยุโรปและตะวันออกกลาง ผู้ซื้อเหล่านี้มักเลือกวิลล่าหรืออพาร์ตเมนต์กว้างขวางที่มีห้องนอนหลายห้อง

ความต้องการภายในประเทศ ก็มีอยู่เช่นกัน แต่น้อยกว่ามาก ชาวไซปรัสมักซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดเดิม โดยเน้นที่ราคาและความสามารถในการซื้อ ในขณะที่นักลงทุนต่างชาติสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมและโครงการก่อสร้างใหม่

ตลาดการเช่าในไซปรัสแบ่งออกเป็นหลายกลุ่ม โดยแต่ละกลุ่มก็มีลักษณะเฉพาะของตัวเอง

ตลาดระยะยาว มุ่งเน้นไปที่พนักงานของบริษัทต่างชาติ ธนาคาร และผู้ย้ายถิ่นฐานเป็นหลัก ลีมาซอลและนิโคเซีย การเช่าเป็นที่ต้องการตลอดทั้งปี ให้ผลตอบแทนที่มั่นคงโดยไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลที่ชัดเจน

ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนในเมืองลิมาสซอลในปี 2568 สูงกว่า 2,000 ยูโรต่อเดือน และคาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากอุปทานมีจำกัด

ตลาดระยะสั้น เป็นกลุ่มตลาดนักท่องเที่ยวแบบคลาสสิก ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาแล้วในปาฟอส ไอยานาปา และโปรทาราส ผลกำไรของตลาดนี้ขึ้นอยู่กับฤดูกาลโดยตรง ความต้องการจะพุ่งสูงขึ้นตั้งแต่เดือนเมษายนถึงตุลาคม โดยช่วงฤดูร้อนมีสัดส่วนประมาณ 70% ของรายได้ต่อปี อย่างไรก็ตาม กิจกรรมต่างๆ จะลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงฤดูหนาว ซึ่งจำเป็นต้องมีการวางแผนเชิงกลยุทธ์อย่างรอบคอบจากนักลงทุน

กลุ่มที่สามคือ การให้เช่าพื้นที่สำหรับองค์กร บริษัทหลายแห่งให้เช่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านแก่พนักงานที่ทำงานในไซปรัส กลุ่มธุรกิจนี้เป็นที่ต้องการอย่างมากในเมืองลิมาสซอล ซึ่งเป็นที่ตั้งของสำนักงานใหญ่ของบริษัทไอทีและการเงิน ผู้เช่าองค์กรให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือและลักษณะสัญญาระยะยาว ซึ่งทำให้ข้อตกลงดังกล่าวสร้างผลกำไรให้กับเจ้าของ

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

ระบบกฎหมายของไซปรัสมีพื้นฐานมาจากกฎหมายจารีตประเพณีของอังกฤษ ทำให้ไซปรัสเป็นหนึ่งในประเทศที่มีความโปร่งใสและคาดการณ์ได้มากที่สุดในสหภาพยุโรปสำหรับนักลงทุนต่างชาติ เอกสารสำคัญเกือบทั้งหมดมีให้บริการเป็นภาษาอังกฤษ และธุรกรรมต่างๆ มีโครงสร้างที่เข้าใจง่าย ไม่เพียงแต่สำหรับผู้ซื้อในประเทศเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อจากต่างประเทศด้วย

นี่เป็นสาเหตุที่ไซปรัสมักถูกเรียกว่า “จุดเข้าที่สะดวกสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป” สำหรับนักลงทุนจากประเทศต่างๆ

ด้านล่างนี้เป็นโมเดลการเป็นเจ้าของหลักและคุณลักษณะต่างๆ

วิธีที่ง่ายที่สุดและได้รับความนิยมมากที่สุดในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์คือการซื้ออพาร์ตเมนต์ในไซปรัสโดยตรงในฐานะบุคคล วิธีนี้มักถูกเลือกโดยครอบครัวที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อขออยู่อาศัยถาวร ขั้นตอนนี้ง่ายมาก: ลงนามในสัญญาซื้อขาย จดทะเบียนที่ดินกับสำนักงานที่ดิน และผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของอย่างเป็นทางการ

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้คือ ผลกระทบทางภาษีขึ้นอยู่กับประเทศที่พำนักอาศัยเพื่อเสียภาษี ตัวอย่างเช่น ผู้มีถิ่นพำนักอาศัยในบางประเทศจะต้องรายงานสินทรัพย์ต่างประเทศและชำระภาษีในประเทศ

สำหรับผู้ที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายรายการหรือลงทุนในโครงการสร้างรายได้ จะใช้ Special Purpose Vehicle (SPV)

ข้อดีของการเป็นเจ้าของผ่านบริษัท:

• การแยกทรัพย์สินและความเสี่ยงส่วนบุคคล
• ภาษีนิติบุคคลอยู่ที่เพียง 12.5% ​​ซึ่งเป็นหนึ่งในอัตราที่ต่ำที่สุดในสหภาพยุโรป
• ความสามารถในการปรับการจัดเก็บภาษีให้เหมาะสมได้อย่างยืดหยุ่น รวมถึงในกรณีที่มีการขายหรือรับมรดก

นักลงทุนมักใช้ SPV ในการซื้อโครงการที่สร้างรายได้ คอนโด โรงแรม หรือพอร์ตโฟลิโออพาร์ตเมนต์ให้เช่า รูปแบบนี้ยังช่วยอำนวยความสะดวกในการดึงดูดพันธมิตรและการขายอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง เมื่อธุรกรรมเกี่ยวข้องกับการถือหุ้นในบริษัทมากกว่าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับนักลงทุนผู้มั่งคั่ง ไซปรัสมีเครื่องมือวางแผนมรดกและการปกป้องทรัพย์สิน ได้แก่ ทรัสต์และมูลนิธิ ซึ่งจะช่วยให้:

• โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรหรือผู้รับผลประโยชน์อย่างถูกต้อง
• หลีกเลี่ยงขั้นตอนการสืบทอดที่ซับซ้อน
• ปกป้องทรัพย์สินจากการเรียกร้องที่เป็นไปได้จากบุคคลที่สาม

แนวทางนี้เหมาะสมอย่างยิ่งเมื่อเป็นเจ้าของพอร์ตโฟลิโอขนาดใหญ่หรืออสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมมูลค่าหลายล้านยูโร ในทางปฏิบัติ แนวทางนี้เปรียบเสมือน "เกราะป้องกัน" ของครอบครัว ช่วยปกป้องเงินทุนและลดความเสี่ยงทางกฎหมายให้เหลือน้อยที่สุด

อีกทางเลือกหนึ่งคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสผ่านการเป็นเจ้าของร่วม ซึ่งมักใช้กับการซื้อวิลล่าขนาดใหญ่ริมชายฝั่งหรืออพาร์ตเมนต์ ซึ่งนักลงทุนหลายรายร่วมมือกันเพื่อลดอุปสรรคในการเข้าซื้อ

การเป็นเจ้าของร่วมช่วยให้หุ้นส่วนแต่ละคนสามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินในสัดส่วนที่กำหนด และได้รับรายได้ตามสัดส่วนการลงทุน วิธีนี้สะดวกสำหรับเพื่อน หุ้นส่วน หรือครอบครัวที่ต้องการเป็นเจ้าของทรัพย์สินร่วมกัน

สำหรับนักลงทุนต่างชาติ การเข้าสู่ตลาดไซปรัสได้รับการทำให้เรียบง่ายที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้:

• แทบจะไม่มีข้อจำกัดในการซื้อเลย (ไม่เหมือนในออสเตรียหรือสวิตเซอร์แลนด์ ที่ชาวต่างชาติมักต้องเผชิญกับโควตาที่เข้มงวด)
• จำเป็นต้องมีการตรวจสอบธนาคาร (KYC, AML) โดยจะตรวจสอบแหล่งที่มาของเงิน
• ธุรกรรมทั้งหมดดำเนินการผ่านทนายความที่มีใบอนุญาต ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงจากการฉ้อโกงและรับประกันความโปร่งใส

ในความเป็นจริง นักลงทุนใดๆ ก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสได้ หากสามารถพิสูจน์ความถูกต้องตามกฎหมายของเงินทุนของตนได้

ออสเตรียมีกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลเป็นส่วนใหญ่ ระบบภาษีมีความโปร่งใสแต่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด นักลงทุนเข้าใจต้นทุนทั้งหมดล่วงหน้า แต่แทบไม่มีความยืดหยุ่น การจัดโครงสร้างผ่านทรัสต์หรือมูลนิธิมีค่าใช้จ่ายสูงและซับซ้อน จึงไม่ค่อยมีการใช้เครื่องมือดังกล่าว ผลตอบแทนจากการเช่าในออสเตรียอยู่ในระดับต่ำที่ 2-3% แต่มีความเสี่ยงน้อย และตลาดมีเสถียรภาพและคาดการณ์ได้

ต่างจากออสเตรีย ไซปรัสมีโครงสร้างกรรมสิทธิ์ที่หลากหลายกว่ามาก ที่นี่ คุณสามารถปรับแต่งโครงสร้างให้ตรงกับความต้องการเฉพาะของคุณได้:

• สำหรับผู้พักอาศัยถาวร – ซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง;
• เพื่อการลงทุน-จดทะเบียนผ่านบริษัทหรือลงทุนในคอนโดโรงแรม;
• สำหรับการวางแผนทรัพย์สิน ให้ใช้ทรัสต์และมูลนิธิ

นอกจากนี้ สถานภาพผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (non-dom status) ที่เป็นเอกลักษณ์ยังมีผลบังคับใช้ ผู้ที่ไม่ได้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศซึ่งได้รับสถานะนี้จะได้รับการยกเว้นภาษีเงินปันผลและดอกเบี้ยเป็นเวลา 17 ปี ซึ่งทำให้ไซปรัสเป็นหนึ่งในเขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรปที่เอื้ออำนวยที่สุดในแง่ของภาระภาษีสำหรับนักลงทุนเอกชน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสเป็นกระบวนการที่ตรงไปตรงมาและคล่องตัว แต่มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากระบบยุโรปส่วนใหญ่ในทวีปยุโรป กฎหมายทรัพย์สินมีพื้นฐานมาจากแนวทางแองโกล-แซกซัน ซึ่งทำให้การทำธุรกรรมมีความโปร่งใสสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่จำเป็นต้องมีการเตรียมการอย่างรอบคอบและปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมด

มาดูลำดับขั้นตอนทั้งหมดตั้งแต่การเลือกทรัพย์สินจนถึงการได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ พร้อมทั้งเปิดเผยปัญหาที่อาจเกิดขึ้น

1. การเลือกอสังหาริมทรัพย์ ขั้นแรก ให้กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุน เช่น "เพื่อการอยู่อาศัย/อยู่อาศัยถาวร" "รายได้จากการเช่าระยะสั้น" หรือ "กองทุน/พอร์ตการลงทุนของบริษัท" สิ่งเหล่านี้จะมีผลต่อรูปแบบการซื้อและข้อกำหนดของเอกสาร (สถานะทางภาษี ประเภทการจัดหาเงินทุน ข้อกำหนดของเอสโครว์ ฯลฯ)

2. ข้อตกลงการจอง ผู้พัฒนาหรือผู้ขายจะต้องลงนามในข้อตกลงเบื้องต้นกับผู้ซื้อ ซึ่งโดยปกติจะมาพร้อมกับค่าธรรมเนียมการจองคงที่ (ราคาคงที่ ระยะเวลาตรวจสอบ) สิ่งสำคัญที่ต้องทราบคือขั้นตอนนี้ไม่ใช่สัญญา เป็นเพียงการรับประกันเล็กน้อย แต่ไม่ได้คุ้มครองความเสี่ยงทางกฎหมาย

3. การตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมาย ทนายความดำเนินการดังนี้:

• การตรวจสอบห่วงโซ่แห่งกรรมสิทธิ์และกรรมสิทธิ์
• ตรวจสอบภาวะแทรกซ้อนที่อาจเกิดขึ้น เช่น การจำนอง สิทธิจำนอง คดีความ การจับกุม
• การวิเคราะห์เอกสารผังเมืองและสถานะใบอนุญาตก่อสร้าง;
• ตรวจสอบว่าสถานที่นั้นได้รับการคุ้มครองหรือไม่ (โบราณคดี ข้อจำกัดทางภูมิภาค พื้นที่ชายฝั่งทะเลที่ห้ามก่อสร้าง)

การดำเนินการอย่างรอบคอบถือเป็นกุญแจสำคัญในการทำธุรกรรมอย่างปลอดภัย การประหยัดบริการทางกฎหมายมักส่งผลให้เกิดความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น

4. สัญญา/ข้อตกลงการขาย เมื่อตกลงเงื่อนไขต่างๆ เรียบร้อยแล้ว จะมีการลงนามในสัญญา ซึ่งประกอบด้วยราคา ตารางการชำระเงิน ข้อกำหนดการรับประกัน ค่าปรับกรณีผิดสัญญา และวันเริ่มงาน มักมีตารางขั้นตอนการชำระเงินและเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์แนบมากับสัญญา

5. การวางเงินมัดจำ/เอสโครว์ โดยทั่วไป ในขั้นตอนสัญญา จะมีการฝากเงินมัดจำ (โดยปกติ 10% ของราคา) เข้าบัญชีลูกค้าของทนายความ หรือบัญชีเอสโครว์แยกต่างหาก (หากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน) ในประเทศไซปรัส การวางเงินมัดจำทรัสต์กับทนายความเป็นที่นิยมอย่างแพร่หลาย แต่ไม่ค่อยพบการใช้เอสโครว์จากธนาคารบุคคลที่สาม

6. การจดทะเบียนสัญญาและการคุ้มครองชั่วคราว หลังจากการลงนามแล้ว โดยปกติสัญญาจะได้รับการจดทะเบียน (เช่น โดยการจดทะเบียนในสำนักงานที่ดิน) การจดทะเบียนสัญญาจะทำให้ผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองในระดับหนึ่งจนกว่าจะได้รับกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย

7. การชำระเงิน ชำระราคาสัญญาที่เหลือ ภาษีและค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและค่าธรรมเนียมตัวแทน และหากจำเป็น ต้องมีใบรับรองจากโนตารี/โนตารี

8. โฉนดที่ดิน/สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับตลาดรอง คุณจะได้รับโฉนดที่ดิน สำหรับการซื้อแบบออฟแพลน มักจะมีการจัดทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ (โอนสิทธิ์ของผู้พัฒนาโครงการให้กับผู้ซื้อ) และเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ จะมีการออกโฉนดที่ดินให้

สิ่งสำคัญ: ระยะเวลาตั้งแต่การก่อสร้างเสร็จสิ้นจนถึงการออกโฉนดอาจยาวนานมาก ผู้ซื้อยังคงได้รับความคุ้มครองจากสัญญาและการจดทะเบียน แต่จะไม่ถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามกฎหมายจนกว่าจะได้รับโฉนด

ทนายความคือผู้มีส่วนร่วมสำคัญในการทำธุรกรรม โดยทำหน้าที่ตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (due diligence) จัดทำและตรวจสอบสัญญา อำนวยความสะดวกในการโอนเงิน และช่วยเหลือในการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ ความรับผิดชอบของทนายความประกอบด้วย:

• การขอและวิเคราะห์กรรมสิทธิ์และแผนผังทรัพย์สิน
• การตรวจสอบสถานะใบอนุญาตก่อสร้าง;
• คำร้องขอไปยังสำนักทะเบียนและหน่วยงานท้องถิ่นเกี่ยวกับข้อจำกัด
• การตกลงกำหนดการชำระเงินและการสงวนสิทธิ์ในสัญญา
• การจัดระเบียบบัญชีเอสโครว์/ลูกค้าและการควบคุมการรับเงิน
• รองรับการปิดธุรกรรมและจดทะเบียนสิทธิความเป็นเจ้าของ

คำแนะนำเชิงปฏิบัติ: ทำงานเฉพาะกับทนายความที่มีใบอนุญาตซึ่งมีประสบการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไซปรัสและมีประวัติการทำธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกฎหมายใดๆ ต้องมีการควบคุมด้านธนาคารและกฎหมายที่เข้มงวด:

• หลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุน (ใบแจ้งยอดธนาคาร, รายงานการขายสินทรัพย์, รายงานของบริษัท)
• การระบุตัวตนของผู้ซื้อและผู้รับผลประโยชน์ (บัตรประจำตัวประชาชน, หนังสือเดินทาง, หลักฐานที่อยู่);
• การตรวจสอบเจ้าของผลประโยชน์ขั้นสุดท้าย (UBO) เมื่อซื้อผ่านบริษัท
• การรายงานการโอนเงินจำนวนมาก (ธนาคารต้องการคำอธิบายถึงแหล่งที่มาของเงิน)

การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด KYC/AML จะส่งผลให้การเปิดบัญชีถูกปฏิเสธ เงินถูกอายัด และธุรกรรมถูกยกเลิก

อสังหาริมทรัพย์แบบออฟแพลน (ซื้อในระหว่างขั้นตอนการก่อสร้าง) ได้รับความนิยมอย่างมากในไซปรัสและมีราคาที่แข่งขันได้ แต่ต้องใช้ความระมัดระวังเพิ่มเติม

ขั้นตอนการชำระเงิน โดยทั่วไป: สำรอง → 10% เมื่อเซ็นสัญญา → ชำระเงินตามขั้นตอนเมื่อการก่อสร้างดำเนินไป (ขั้นตอนต่างๆ ระบุไว้ในสัญญา) → ชำระเงินงวดสุดท้ายเมื่อส่งมอบงาน

หนังสือค้ำประกันจากธนาคาร สัญญาที่เชื่อถือได้ประกอบด้วยหนังสือค้ำประกันจากธนาคารหรือการกันวงเงินชำระเงินบางส่วนจนกว่าจะได้กรรมสิทธิ์หรืองานสำคัญแล้วเสร็จ พยายามขอหนังสือค้ำประกันจากธนาคารสำหรับเงินมัดจำ/เงินงวด

กำหนดเส้นตายและบทลงโทษสำหรับการดำเนินการให้แล้วเสร็จ สัญญาต้องระบุกำหนดเส้นตายที่ชัดเจนสำหรับการเริ่มงานและบทลงโทษ/ค่าปรับในกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการเกิดความล่าช้า โปรดใส่ใจกับบทบัญญัติเกี่ยวกับเหตุสุดวิสัย ซึ่งอาจยกเว้นความรับผิดของผู้พัฒนาโครงการได้ในกรณีที่เกิดโรคระบาด ข้อจำกัดในท้องถิ่น ฯลฯ

การโอนสิทธิ์ เมื่อโอนสิทธิ์ ควรจัดเตรียมกลไกที่ช่วยปกป้องคุณจากหนี้สินและภาระผูกพันที่ซ่อนเร้น และตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายด้านภาษีในกรณีที่มีการปรับโครงสร้างธุรกรรม

คำแนะนำ: สำหรับการพัฒนาใหม่ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบชื่อเสียงของผู้พัฒนา โครงการปัจจุบัน คะแนน และบทวิจารณ์ ตลอดจนเงินทุนที่มีอยู่เพื่อดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์

ปัจจุบัน ธุรกรรมต่างๆ ดำเนินไปจากระยะไกลมากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเกี่ยวข้องกับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยในประเทศ รูปแบบนี้เป็นไปได้ด้วยการผสมผสานระหว่างรูปแบบกฎหมายแองโกล-แซกซอน ความยืดหยุ่นของทนายความท้องถิ่น และบริการดิจิทัล

ข้อดีของการจัดซื้อทางไกล:

• ประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง
• ความสามารถในการเข้าร่วมในการทำธุรกรรมในขณะที่อยู่ในประเทศอื่น
• กลไกที่ยืดหยุ่น – ลายเซ็นอิเล็กทรอนิกส์และหนังสือมอบอำนาจ
• โดยพื้นฐานแล้วทนายความจะทำหน้าที่ “แทนที่” ผู้ซื้อ และดูแลกระบวนการทั้งหมด

วิธีการทำงานในทางปฏิบัติ

1. การเลือกวัตถุ

นักลงทุนจะได้รับข้อมูลต่างๆ จากผู้พัฒนาหรือตัวแทน เช่น แบบแปลนห้อง รีวิวภาพถ่าย/วิดีโอ ทัวร์เสมือนจริง หลายบริษัทมีบริการชมสดผ่าน Zoom หรือ WhatsApp

2. การสนับสนุนทางกฎหมาย

ในไซปรัส ทนายความคนกลางมีบทบาทสำคัญ พวกเขาจะตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน ข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้น และใบอนุญาตก่อสร้าง รวมถึงจัดเตรียมสัญญาซื้อขาย สำหรับลูกค้า ทั้งหมดนี้สามารถทำได้จากระยะไกล โดยไม่ต้องเดินทางไปถึงเกาะ

3. การลงนามเอกสาร

สามารถลงนามสัญญาได้:

• ทางอิเล็กทรอนิกส์ (ผ่านแพลตฟอร์มที่ได้รับการรับรอง)
• หรือโดยหนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองจากทนายความในประเทศของผู้ซื้อ

การส่งเอกสารต้นฉบับทางไปรษณีย์ถือเป็นมาตรฐาน

4. การชำระหนี้ทางการเงิน

เงินจะถูกโอนเข้าบัญชีลูกค้าของทนายความ (เอสโครว์) ไม่ใช่โอนตรงไปยังผู้พัฒนาโครงการ ทนายความจะโอนเงินให้ผู้ขายก็ต่อเมื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาครบถ้วนแล้วเท่านั้น วิธีนี้ช่วยป้องกันความเสี่ยงให้กับนักลงทุน

5. การจดทะเบียนทรัพย์สิน

หลังจากธุรกรรมเสร็จสมบูรณ์ ทนายความจะส่งเอกสารไปยังกรมที่ดิน ผู้ลงทุนจะได้รับโฉนดที่ดินทางไปรษณีย์หรือทางอิเล็กทรอนิกส์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ริมทะเลมีข้อดีหลายประการ แต่ก็มาพร้อมกับข้อพิจารณาทางกฎหมายหลายประการเช่นกัน นี่คือสิ่งที่ควรพิจารณา:

ข้อจำกัดด้านระยะร่น/ชายฝั่ง ตามแนวชายฝั่ง ข้อจำกัดการพัฒนา ข้อกำหนดด้านระยะร่น กฎระเบียบผังเมืองพิเศษ และการคุ้มครองพื้นที่ธรรมชาติมีผลบังคับใช้ บางพื้นที่อาจไม่เหมาะสำหรับการก่อสร้างหรือต้องมีใบอนุญาตพิเศษ

แนวแรก / แนวที่สอง "แนวแรก" หมายถึงที่ดินที่ติดทะเลโดยตรงและมีราคาสูง ส่วน "แนวที่สอง" จะอยู่ไกลออกไปเล็กน้อยและราคาถูกกว่า แต่มีข้อจำกัดน้อยกว่า เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวแรก โปรดตรวจสอบข้อจำกัดในการก่อสร้างและพิจารณาความเสี่ยงจากการกัดเซาะชายฝั่ง

"วิวทะเล" ในเอกสาร อย่าพึ่งพาการตลาดเพียงอย่างเดียว เอกสารควรระบุถึงการมีหรือไม่มีของสิทธิอย่างเป็นทางการในการมีวิวทะเลแบบไม่มีสิ่งกีดขวาง และข้อจำกัดในการก่อสร้าง

การคุ้มครองชายฝั่ง ใบอนุญาตทางทะเล การก่อสร้างบนชายฝั่งอาจต้องได้รับการอนุมัติเพิ่มเติมจากหน่วยงานและองค์กรภาครัฐด้านทะเล/สิ่งแวดล้อม

เปรียบเทียบกับออสเตรีย ในออสเตรีย กระบวนการธุรกรรมมีความเป็นทางการมากกว่าผ่านบทบาทของโนตารีพับลิค และมีการควบคุมดูแลเอสโครว์/กองทุน ภาษี และการโอนอย่างชัดเจน แม้จะคาดเดาได้ง่ายกว่า แต่ระดับการควบคุมก็เข้มงวดกว่ามากเช่นกัน

ในไซปรัส การสนับสนุนทางกฎหมายแบบแองโกล-แซกซอนเน้นการคุ้มครองตามสัญญาและการจดทะเบียนสัญญาก่อนการออกกรรมสิทธิ์ ในออสเตรีย การสนับสนุนโดยโนตารีและการตรวจสอบอย่างเป็นทางการจะเกิดขึ้น "ในขั้นตอนของโนตารี" ในขณะที่ในไซปรัส งานจำนวนมากดำเนินการโดยทนายความ

ซึ่งทำให้กระบวนการไซปรัสมีความยืดหยุ่น แต่ต้องใช้ความมีวินัยมากขึ้นจากฝ่ายผู้ซื้อและทนายความที่มีความสามารถ

ด้านล่างนี้เป็นตารางที่มีโครงสร้างซึ่งรวมภาษีและค่าธรรมเนียมหลักทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ การเป็นเจ้าของ และการขายอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัส

แหล่งที่มาของอัตราหลัก: สิ่งพิมพ์ด้านภาษีและการวิเคราะห์ 2024-2025: PwC Cyprus, สำนักงานกฎหมาย George Konstantinou, PwC Tax Summeries

ภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีมูลค่าเพิ่ม 19% เป็นอัตรามาตรฐาน ซึ่งใช้กับอสังหาริมทรัพย์ใหม่และบริการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม มีโครงการและอัตราภาษีที่ลดลงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย (ก่อนหน้านี้ โครงการ 5% มีผลบังคับใช้สำหรับ "ที่อยู่อาศัยหลัก" และโครงการบางโครงการ แต่กฎระเบียบภาษีสำหรับโครงการที่ลดลงเหล่านี้อาจมีการเปลี่ยนแปลงเป็นประจำในปี พ.ศ. 2568-2569 ดังนั้นโปรดตรวจสอบเงื่อนไขปัจจุบันของโครงการที่คุณสนใจ)

สำหรับการขายต่อ (ตลาดรอง) โดยปกติแล้วจะไม่มีการคิดภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่จะมีค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์เป็นค่าธรรมเนียมเล็กน้อยต่อสัญญา ชำระตรงเวลาภายใน 30 วันนับจากวันที่ลงนาม ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ (ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์) คำนวณตามระดับ (3%/5%/8%) โดยส่วนลด 50% มักจะใช้กับผู้ซื้อสำหรับธุรกรรมบางประเภท

ส่วนประกอบทั้งสองนี้รวมกันคิดเป็นสัดส่วนที่สำคัญของต้นทุนธุรกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการขายต่อ

ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์ (CGT) ภาษี 20% ใช้กับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัส (และหุ้นในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยตรงภายใต้เงื่อนไขบางประการ)

มีการหักลดหย่อน (ต้นทุนเดิม การปรับปรุงที่สมเหตุสมผล) และการยกเว้นบางประการที่จำเป็นต้องนำมาพิจารณาหากคุณวางแผนที่จะออกจากการลงทุน

ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายและค่าคอมมิชชั่นของตัวแทน โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมทางกฎหมายคิดเป็น 1-2% ของราคาธุรกรรมทั้งหมด และค่าคอมมิชชั่นของตัวแทนอยู่ที่ 2-3% (โดยปกติผู้ขายจะเป็นผู้ชำระ แต่ก็มีตัวเลือกอื่นๆ ให้เลือก) ขอแนะนำให้ตั้งงบประมาณไว้อย่างน้อย 3-6% สำหรับค่าใช้จ่ายธุรกรรมที่ไม่คาดคิดและค่าใช้จ่ายคงที่เมื่อคำนวณต้นทุนรวมในการเข้า

ค่ากรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายรายปี ค่าใช้จ่ายรายปีประกอบด้วยค่าสาธารณูปโภค ค่าประกันภัย ค่าธรรมเนียมเทศบาล และค่ากำจัดขยะ ในโครงการที่มีราคาแพง (รีสอร์ทระดับพรีเมียม) ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาจสูงถึงหลายพันยูโรต่อปี ซึ่งทำให้รายได้ค่าเช่าสุทธิลดลง

การจัดเก็บภาษีจากรายได้จากการเช่าและรายละเอียดต่างๆ ของบริษัท รายได้จากการเช่าจะถูกเก็บภาษีเป็นส่วนหนึ่งของฐานภาษีทั่วไป สำหรับบุคคลธรรมดา อัตราภาษีจะคิดแบบก้าวหน้า การซื้อผ่านบริษัท (SPV) และการบริหารจัดการผ่านโครงสร้างบริษัทต้องเสียภาษีนิติบุคคล เงินสมทบประกันสังคมภาคบังคับสำหรับการจ่ายเงินเดือน นโยบายการจ่ายเงินปันผล ฯลฯ

ข้อตกลงภาษีซ้ำซ้อนระหว่างไซปรัสและประเทศของนักลงทุนก็มีความสำคัญเช่นกัน โดยข้อตกลงดังกล่าวจะช่วยลดภาระภาษีได้หากดำเนินการอย่างถูกต้อง

ระบบภาษีสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศและ "กฎ 60 วัน" ไซปรัสมีกลไกภาษีที่น่าสนใจสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบภาษีสำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ซึ่งให้การยกเว้นภาษีเงินปันผลและดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานาน (17 ปี ภายใต้เงื่อนไขบางประการ) และ "กฎ 60 วัน" สำหรับการกำหนดถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษี (ทางเลือกแทนกฎ 183 วัน) ซึ่งเป็นเครื่องมือสำหรับการวางแผนถิ่นที่อยู่เพื่อเสียภาษีชั่วคราวหรือบางส่วนในไซปรัส

ระบอบการปกครองเหล่านี้ทำให้ไซปรัสน่าดึงดูดสำหรับนักลงทุนที่ต้องการรวมการปรับปรุงภาษีและการมีถิ่นที่อยู่สหภาพยุโรป แต่การใช้แรงจูงใจนั้นต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอย่างเคร่งครัด

การขายและภาษีมูลค่าเพิ่ม (CGT) ภาษีมูลค่าเพิ่ม 20% ใช้กับกำไรจากการขายสินทรัพย์ ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย และค่าหักลดหย่อนพื้นฐานจะถูกนำมาพิจารณาเพื่อลดฐานภาษี วางแผนภาษีล่วงหน้า: การขายผ่าน SPV อาจนำมาซึ่งความท้าทายเพิ่มเติม และการรับมรดกมีกฎเกณฑ์เฉพาะที่ทำให้ทรัสต์/มูลนิธิมีความน่าสนใจมากขึ้น

เปรียบเทียบกับออสเตรีย ออสเตรียมีขั้นตอนที่ยุ่งยากกว่า เช่น การรับรองเอกสารมีบทบาทสำคัญ ระบบภาษีที่เข้มงวดและคาดการณ์ได้ และโครงสร้างที่ยืดหยุ่นน้อยกว่า (ทรัสต์/มูลนิธิมีค่าใช้จ่ายสูงและซับซ้อนกว่า) ผลตอบแทนจากการเช่าในออสเตรีย โดยเฉพาะในเวียนนา ต่ำกว่า (ประมาณ 2-3%) แต่ความเสี่ยงและความผันผวนของตลาดก็ต่ำกว่าอย่างมากเช่นกัน ไซปรัสมีศักยภาพในการให้ผลตอบแทนสูงกว่า (โดยเฉพาะบนชายฝั่ง) และความยืดหยุ่นในโครงสร้างการเป็นเจ้าของ (SPV, non-dom) แต่ก็มีความเสี่ยงด้านฤดูกาลและการดำเนินงานที่สูงกว่าเช่นกัน

ทางกฎหมาย: ในออสเตรีย ทนายความจะทำหน้าที่รับรองเอกสารและดำเนินการธุรกรรมให้ปลอดภัยอย่างเป็นทางการและแทบจะเป็นระบบอัตโนมัติ แต่ในไซปรัส ทนายความจะมีบทบาทสำคัญในการจัดการกระบวนการและจัดการบัญชีเอสโครว์ ซึ่งทำให้กระบวนการมีความยืดหยุ่นมากขึ้น แต่จำเป็นต้องเลือกผู้เชี่ยวชาญที่จะทำงานด้วยอย่างรอบคอบ

ไซปรัสยังคงเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศในยุโรปที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นำไปสู่สถานะผู้พำนักอาศัยโดยตรง เครื่องมือที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือ พำนักอาศัยถาวรแบบเร่งด่วน ซึ่งสำหรับผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสมูลค่าอย่างน้อย 300,000 ยูโร และแสดงหลักฐานรายได้จากต่างประเทศ สถานะนี้:

• ถาวรและสามารถสืบทอดได้
• ไม่จำเป็นต้องมีถิ่นที่อยู่ถาวร (เยี่ยมชมเพียง 1 ครั้งทุก 2 ปีก็เพียงพอ)
• ขยายไปถึงครอบครัวของผู้สมัคร

นอกจากนี้ ยังมีใบอนุญาตถิ่นที่อยู่มาตรฐานสำหรับผู้เกษียณอายุและบุคคลที่มีรายได้แบบพาสซีฟ รวมไปถึงวีซ่าทำงานสำหรับผู้เชี่ยวชาญ โดยเฉพาะในภาคไอทีและการเงิน

ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 เป็นต้นมา ได้ วีซ่า Digital Nomad สำหรับผู้ทำงานทางไกลที่มีรายได้อย่างน้อย 3,500 ยูโรต่อเดือน สำหรับพลเมืองสหภาพยุโรป ขั้นตอนนี้ง่ายยิ่งขึ้นไปอีก พวกเขาสามารถพำนักและทำงานในไซปรัสได้โดยไม่มีข้อจำกัด เพียงแจ้งหน่วยงานท้องถิ่น

นอกจากด้านกฎหมายแล้ว ปัจจัยด้านไลฟ์สไตล์ กัน

• ในเมืองใหญ่ๆ มีโรงเรียนสอนภาษาอังกฤษที่ได้มาตรฐานอังกฤษ
• ระบบการดูแลสุขภาพผสมผสานระหว่างประกันของรัฐ (GESY) และภาคเอกชนที่พัฒนาแล้ว
• ไซปรัสเป็นหนึ่งในประเทศที่ปลอดภัยที่สุดในยุโรปและมีอัตราการก่ออาชญากรรมต่ำ

เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้ว การอยู่อาศัยอย่างถาวรในไซปรัสไม่เพียงแต่เป็นเครื่องมือในการลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีการปรับปรุงคุณภาพชีวิตของครอบครัวอีกด้วย

สถานการณ์ในออสเตรียแตกต่างออกไป สถานะผู้พำนักอาศัยไม่สามารถขอได้โดยตรงจากอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลือกหลักคือใบอนุญาตพำนักอาศัยตามรายได้ และใบอนุญาตประกอบธุรกิจหรือใบอนุญาตทำงาน ซึ่งแตกต่างจากไซปรัส ออสเตรียกำหนดให้ต้องมีถิ่นที่อยู่จริง จึงไม่สามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยแบบ "ทางการ" ได้

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย:

• ไซปรัส: ตัวเลือกที่ยืดหยุ่นและใช้งานได้จริงสำหรับนักลงทุนและครอบครัว
• ออสเตรีย: มีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดและเป็นทางการสำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในประเทศจริง

ในไซปรัส ตลาดการเช่าแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม

การเช่าระยะสั้น เป็นรูปแบบการท่องเที่ยว

• ฤดูกาลเริ่มตั้งแต่เดือนเมษายนถึงเดือนตุลาคม
• การโหลดในช่วงเดือนพีคจะอยู่ที่ 90-95%
• ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยต่อวัน: 100-250 ยูโร
• บริษัทจัดการจะได้รับรายได้ 15-25 เปอร์เซ็นต์จากการดูแลบำรุงรักษาและการตลาด

ในช่วงนอกฤดูกาล ผลตอบแทนจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่เนื่องจาก ADR ที่สูงในช่วงฤดูร้อน นักลงทุนจึงสามารถรับผลตอบแทนได้ 6-8% ต่อปี

การเช่าระยะยาว ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีและผู้เชี่ยวชาญต่างประเทศ

• ในเมืองลิมาสซอล ราคาเช่าอพาร์ทเมนท์เริ่มต้นที่ 1,500 ยูโรต่อเดือน โดยมีผลตอบแทน 3-4%
• ในนิโคเซีย ซึ่งความต้องการได้รับแรงผลักดันจากพนักงานรัฐบาลและนักศึกษา ผลตอบแทนจะสูงกว่าที่ 5-6%
• ในปาฟอสและลาร์นากา ราคาเข้าและผลกำไรมีความสมดุลที่ 4-6%

ในออสเตรีย ตลาดมีความคาดเดาได้ง่ายกว่าแต่ให้ผลตอบแทนต่ำ ส่วนในเวียนนาและซาลซ์บูร์ก การเช่าระยะสั้นไม่เป็นที่นิยมมากนัก นักลงทุนจึงมุ่งเน้นไปที่สัญญาระยะยาว อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างคงที่ แต่ผลตอบแทนมักไม่เกิน 2-3%

ทั้งหมด:

• ไซปรัส = ศักยภาพในการคืนทุนสูง แต่มีฤดูกาลสูง
• ออสเตรีย = มีเสถียรภาพและความเสี่ยงต่ำ แต่มีรายได้จำกัด

การเลือกทำเลที่ดีที่สุดในการซื้อวิลล่าหรืออพาร์ทเมนท์ในไซปรัสขึ้นอยู่กับกลยุทธ์

• ลิมาสซอล เป็นตลาดระดับพรีเมียม มีทั้งสำนักงาน ตึกระฟ้า ท่าจอดเรือ และสถานะ "เมืองหลวงทางธุรกิจ" ราคาสูง (6,000-10,000 ยูโร/ตร.ม.) ผลตอบแทนต่ำ แต่สภาพคล่องสูง
• ปาฟอส เป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสำหรับครอบครัวและนักท่องเที่ยว เป็นที่นิยมในหมู่ชาวอังกฤษและชาวสแกนดิเนเวีย ปาฟอสมีความสมดุลระหว่างราคาและสภาพคล่อง โดยมีอัตราผลตอบแทนสูงกว่าในลิมาสซอล
• ลาร์นากา – อัปเกรดโครงสร้างพื้นฐาน (ท่าเรือ ท่าจอดเรือยอทช์) ทางเข้าราคาประหยัด (€2,000–3,000/ตร.ม.) ศักยภาพในการเติบโตของเงินทุน
• นิโคเซีย เป็นเมืองหลวงและศูนย์กลางการปกครอง มีให้เช่าตลอดทั้งปี ราคาเริ่มต้นเพียง (1,500-2,500 ยูโร/ตร.ม.) และให้ผลตอบแทน 5-6%
• Ayia Napa และ Protaras – รูปแบบรีสอร์ท: ในฤดูร้อนผลผลิตจะสูงถึง 10% ในฤดูหนาว – ไม่ได้ใช้งาน

ไซปรัส vs ออสเตรีย:

• เมืองลิมาสซอลอยู่ใกล้กับเวียนนามากที่สุด – มีชื่อเสียงและมีกำไรต่ำ
• เมืองปาฟอสมีบรรยากาศคล้ายกับเมืองซัลซ์บูร์ก ทั้งในด้านการท่องเที่ยวและวิถีชีวิต
• นิโคเซียอยู่ใกล้กับอินส์บรุค – เป็นแหล่งของนักศึกษาและข้าราชการ
• Ayia Napa และ Protaras สามารถเทียบได้กับสกีรีสอร์ทเนื่องจากมีฤดูกาลท่องเที่ยวสูง

สรุป: ตลาดออสเตรียเหมาะสำหรับผู้ที่มองหาเสถียรภาพและความสามารถในการคาดการณ์ระยะยาว ในทางกลับกัน ไซปรัสมอบโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนที่ต้องการทำงานกับระบบที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ฤดูกาล และกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค

ในไซปรัส ตลาดแบ่งออกเป็นตลาดรองและตลาดสร้างใหม่ โดยทั้งสองกลุ่มจะมีลักษณะเฉพาะของตัวเอง

ตลาดรอง มักจะน่าดึงดูดเนื่องจากคุณสมบัติต่างๆ ได้รับการพิสูจน์ตามกาลเวลาแล้ว:

• สามารถประเมินคุณภาพการก่อสร้างและต้นทุนการดำเนินงานที่แท้จริงได้
• คำนึงถึงค่าสาธารณูปโภคและเงินสำรองสำหรับการซ่อมแซมครั้งใหญ่
• ตรวจสอบประวัติทรัพย์สิน – จากสิทธิ์การเป็นเจ้าของไปจนถึงประวัติการซ่อมแซม

อาคารใหม่ ส่วนใหญ่มักขายแบบสำเร็จรูป การซื้อล่วงหน้าอาจได้ส่วนลดสูงสุด 10-15% แต่ต้องใช้การตรวจสอบอย่างละเอียดมากขึ้น:

• ตารางการชำระเงินเชื่อมโยงกับขั้นตอนการก่อสร้าง
• มีการใช้การค้ำประกันของธนาคารหรือการประกันภัย
• ความเสี่ยงที่สำคัญคือความล่าช้าในการส่งมอบและคุณภาพการก่อสร้าง

ราคาโดยประมาณ (2024)

ในออสเตรีย โครงการก่อสร้างใหม่มักมีราคาแพงกว่าและมีคุณภาพสูงกว่าเนื่องจากกฎหมายควบคุมอาคารที่เข้มงวด แต่ผลตอบแทนกลับต่ำกว่า ส่วนในไซปรัส ช่วงราคาและคุณภาพจะกว้างกว่า ดังนั้นการเลือกผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อถือจึงเป็นปัจจัยสำคัญในกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ

นอกเหนือจากการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือวิลล่ามาตรฐานเพื่อเช่าแล้ว ไซปรัสยังมีตัวเลือกการลงทุนอื่นๆ ที่ให้คุณสามารถกระจายพอร์ตการลงทุนและขยายไปยังกลุ่มเฉพาะมากขึ้น

เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และคอนโดมิเนียมโรงแรม ผู้พัฒนาหลายรายนำเสนอโครงการแบบเบ็ดเสร็จพร้อมการบริหารจัดการโดยบุคคลภายนอก ซึ่งนักลงทุนจะโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัทจัดการ ในทางกลับกัน พวกเขาจะได้รับรายได้ที่แน่นอน (3-6% ต่อปี) และไม่มีภาระผูกพันในการดำเนินงาน รูปแบบนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสามารถในการคาดการณ์และแนวทางแบบ "พาสซีฟ"

อาคารอพาร์ตเมนต์/อาคารชุดขนาดเล็ก ทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่: การซื้ออาคารหรืออพาร์ตเมนต์หลายห้องภายใต้ทีมผู้บริหารชุดเดียว วิธีนี้ต้องใช้การลงทุนและการควบคุมดูแลการดำเนินงานจำนวนมาก แต่หากบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-9% ต่อปี

การเช่าที่พักสำหรับนักศึกษา (นิโคเซีย, ลิมาสซอล) ในเมืองที่มีมหาวิทยาลัย ความต้องการที่พักจะสูงอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปีการศึกษา รูปแบบนี้รับประกันอัตราการเข้าพักสูงและรายได้ที่คาดการณ์ได้ แม้ว่าจะมีช่วงปิดเทอมฤดูร้อนก็ตาม

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์:

• ร้านค้าริมถนนและสำนักงานเป็นที่ต้องการในนิโคเซียและลิมาสซอล
• คลังสินค้าและโลจิสติกส์ยังคงเป็นธุรกิจเฉพาะกลุ่มในปัจจุบัน แต่ก็อาจมีศักยภาพในระยะยาว

ที่ดินสำหรับการพัฒนา เหมาะสำหรับผู้พัฒนาและเงินทุน ความเสี่ยงมักเกี่ยวข้องกับข้อจำกัดด้านการวางผังเมือง กำหนดเวลาอนุมัติ และต้นทุนการลงทุนที่สูง แต่ศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยก็มีนัยสำคัญเช่นกัน

การเปรียบเทียบกลยุทธ์

ออสเตรีย พบ ไซปรัส

• ออสเตรีย → มีเสถียรภาพ เน้นสำนักงานและการเช่าระยะยาว โดยทั่วไปให้ผลตอบแทน 2-4%
• ไซปรัส → มีช่องเฉพาะมากขึ้น (รูปแบบรีสอร์ท ให้เช่าระยะสั้น กลุ่มนักศึกษา) ผลตอบแทน 5-8% ขึ้นไป

การลงทุนในไซปรัสให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าแต่ก็มีความเสี่ยงสูงกว่าในออสเตรียเช่นกัน

ความเสี่ยงที่สำคัญ

• ฤดูกาลของรายได้และการพึ่งพาการท่องเที่ยว: การเช่ารีสอร์ทมีมากขึ้นในช่วงเดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม ความต้องการลดลงอย่างมากในช่วงฤดูหนาว
• ความเสี่ยงด้านคุณภาพการก่อสร้างและการพัฒนา: โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อลงทุนในโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง บางครั้งอาจพบความล่าช้าหรือการลดต้นทุนวัสดุ
• การตรวจสอบบัญชีธนาคาร (KYC/AML): การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนอาจทำให้ธุรกรรมล่าช้าลงได้ นักลงทุนควรเตรียมเอกสารล่วงหน้า
• ความเสี่ยงด้านสกุลเงินและการจัดการระยะไกล: สำหรับผู้ที่ไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่น ถือเป็นค่าใช้จ่ายที่แยกจากกัน (บริษัทจัดการ ประกันภัย)
• การควบคุมการให้เช่าที่พักระยะสั้น ต้องมีการลงทะเบียนในทะเบียนพิเศษและมีใบอนุญาตให้เช่าที่พัก

ไซปรัสไม่เพียงแต่เป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่ทำกำไรได้เท่านั้น แต่ยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการย้ายถิ่นฐานอีกด้วย ครอบครัว ผู้ประกอบการ และผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีจำนวนมากเลือกเกาะแห่งนี้ ไม่เพียงเพราะข้อได้เปรียบด้านภาษีและวีซ่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการผสมผสานอย่างลงตัวระหว่างสภาพภูมิอากาศ ความสามารถในการจ่าย และคุณภาพชีวิตที่ดีอีกด้วย

สภาพภูมิอากาศและระบบนิเวศ เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ไซปรัสกลายเป็นแหล่งดึงดูดผู้อพยพ ไซปรัสมีวันแดดจัดประมาณ 320 วันต่อปี ฤดูหนาวที่อบอุ่นแต่ฝนตกยาวนาน และโอกาสที่จะได้ว่ายน้ำในทะเลนานหกถึงเจ็ดเดือน ก่อให้เกิดวิถีชีวิตแบบรีสอร์ทที่ไม่เหมือนใคร

ในขณะเดียวกัน ระบบนิเวศของเกาะแห่งนี้ถือว่าค่อนข้างเอื้ออำนวย เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่อุตสาหกรรมขนาดใหญ่ของยุโรปแล้ว ไม่มีเขตอุตสาหกรรมที่แออัด และอากาศทะเลก็ส่งผลดีต่อสุขภาพ

การดูแลสุขภาพและการศึกษา มีให้บริการทั้งในภาครัฐและเอกชน ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2562 ระบบการดูแลสุขภาพแห่งชาติ GESY ได้เปิดให้บริการครอบคลุมบริการทางการแพทย์ขั้นพื้นฐาน สำหรับลูกค้าที่ต้องการบริการที่พิถีพิถันยิ่งขึ้น เรามีคลินิกเอกชนพร้อมแพทย์ผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติไว้คอยให้บริการ

การศึกษาเป็นสิ่งสำคัญสำหรับครอบครัวเช่นกัน ไซปรัสมีโรงเรียนและมหาวิทยาลัยที่ใช้ภาษาอังกฤษหลายแห่ง ซึ่งทำให้กระบวนการย้ายถิ่นฐานสะดวกยิ่งขึ้นสำหรับเด็กและวัยรุ่น

ค่าครองชีพ บนเกาะอยู่ในระดับปานกลาง คือสูงกว่าในยุโรปตะวันออก แต่ต่ำกว่าในออสเตรีย เยอรมนี หรือฝรั่งเศส ค่าเช่าและค่าอาหารในซูเปอร์มาร์เก็ตอาจถูกกว่า แต่สินค้านำเข้าและรถยนต์มีราคาแพงกว่า เนื่องจากระบบขนส่งสาธารณะไม่ดี ครอบครัวส่วนใหญ่จึงมีรถยนต์เป็นของตัวเอง

ความปลอดภัยระดับสูง ยังทำให้ไซปรัสเป็นประเทศที่น่าอยู่อาศัย ไซปรัสมีประชากรที่พูดภาษารัสเซีย อังกฤษ และอิสราเอลอาศัยอยู่อย่างพลัดถิ่น รวมถึงชุมชนที่มีชีวิตชีวาของผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีและผู้ประกอบการ เกาะแห่งนี้เป็นหนึ่งในภูมิภาคที่ปลอดภัยที่สุดในทะเลเมดิเตอร์เรเนียน จึงเป็นตัวเลือกที่สะดวกสบายสำหรับครอบครัวที่มีเด็กและผู้สูงอายุ

สำหรับนักลงทุนจำนวนมาก ไซปรัสได้กลายเป็นมากกว่าแค่แพลตฟอร์มการลงทุน แต่เป็น "สวรรค์ของยุโรป" ที่พวกเขาสามารถลงทุนเงินทุน รับรองความมั่นคงของครอบครัว และรักษาความยืดหยุ่นในการบริหารสินทรัพย์

เหตุผลที่สนใจไซปรัส:

• เขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรป: อสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสให้การเข้าถึงกรอบกฎหมายของยุโรปและการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินตามมาตรฐานของสหภาพยุโรป
• ระบบกฎหมายแองโกล-แซกซอน: ธุรกรรมที่โปร่งใสและคาดเดาได้ซึ่งนักลงทุนต่างชาติสามารถเข้าใจได้
• ขั้นตอนง่ายๆ ในการซื้อและจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มีขั้นตอนราชการไม่มากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป
• ภาษาอังกฤษถูกใช้กันอย่างแพร่หลายทั้งในภาคธุรกิจและภาครัฐ ทำให้ปรับตัวได้ง่ายกว่า
• ภูมิศาสตร์: ไซปรัสตั้งอยู่ระหว่างยุโรป ตะวันออกกลาง และแอฟริกา โดยมีเที่ยวบินด่วนไปยังภูมิภาคต่างๆ

ผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีได้รับการลดหย่อนภาษี วีซ่าที่ได้รับสิทธิพิเศษ และโอกาสในการทำงานในสภาพแวดล้อมระหว่างประเทศ พร้อมทั้งเพลิดเพลินไปกับคุณภาพชีวิตระดับสูง

ดังนั้น การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสจึงไม่เพียงแต่คำนึงถึงรายได้จากการลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการกระจายความเสี่ยงด้วย สำหรับผู้อยู่อาศัยในประเทศที่มีระบบการเมืองที่ไม่มั่นคงหรือข้อจำกัดด้านสกุลเงิน ไซปรัสจะกลายเป็น "สถานที่ปลอดภัย" ที่ให้การเข้าถึงสหภาพยุโรปและการใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย

การขายอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสเป็นขั้นตอนที่แยกจากกันของวงจรการลงทุน และเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการ เช่น สภาพคล่องของตลาด ภาษี ฤดูกาล และรายละเอียดทางกฎหมาย

ยอดขายและเวลาที่อยู่ในตลาด:

• ในไซปรัส ตลาดมีความผันผวนมากกว่า โดยความต้องการขึ้นอยู่กับฤดูกาลเป็นอย่างมาก (ฤดูร้อนมีกิจกรรมมากกว่าฤดูหนาว) และสถานที่
• ระยะเวลาเปิดรับความเสี่ยงโดยเฉลี่ยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ริมชายฝั่งอาจอยู่ที่ 6-12 เดือน ในขณะที่อพาร์ตเมนต์สภาพคล่องในเมืองต่างๆ (เช่น ลิมาสซอล นิโคเซีย) จะสั้นกว่ามาก
• ระยะเวลาการขายอาจยาวนานขึ้นสำหรับวิลล่าระดับพรีเมียม โดยเฉพาะหากเราพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 1.5-2 ล้านยูโร

ในออสเตรีย สถานการณ์คาดเดาได้มากกว่า: ตลาดพึ่งพาฤดูกาลน้อยลง และระยะเวลาที่อสังหาริมทรัพย์อยู่ในตลาดโดยทั่วไปคือ 3-6 เดือนในเวียนนาและเมืองใหญ่ๆ

ไซปรัส:

• ภาษีจากกำไรทุน (CGT) – 20% (โดยอาจได้รับการบรรเทาสำหรับการซื้อบ้านหลังแรกหรือการเป็นเจ้าของระยะยาว)
• เมื่อทำการขายผ่านบริษัท อาจมีการเสนอการปรับปรุงด้านภาษี
• การเปิดเผยแหล่งที่มาของเงินทุนและความโปร่งใสของการทำธุรกรรม

ออสเตรีย:

• ภาษีกำไรจากการขายทุน (Immobilienertragsteuer) – 30%
• กฎเกณฑ์ในการรับมรดกและการให้ของขวัญมีความโปร่งใส แต่มีอัตราที่สูงกว่าในไซปรัส

การวางแผนการสืบทอดและการจัดการมรดก สำหรับนักลงทุนระยะยาว การโอนสินทรัพย์มักเป็นเรื่องที่น่ากังวล:

• ในไซปรัส การใช้บริษัทหรือทรัสต์เพื่อถือครองทรัพย์สินเป็นที่นิยม ซึ่งช่วยลดความยุ่งยากในการรับมรดกและลดหย่อนภาษี
• ในประเทศออสเตรีย ระบบกฎหมายมีความเข้มงวดกว่า แต่ยังคงรับประกันการคุ้มครองเต็มที่แก่ทายาท

จากประสบการณ์การทำงานในไซปรัสและออสเตรีย ผมกล้าพูดได้เลยว่าทั้งสองประเทศมีข้อได้เปรียบมากมาย เมื่อลูกค้าของผมต้องการความน่าเชื่อถือ ความอุ่นใจ และการคุ้มครองเงินทุนระยะยาว ผมแนะนำให้พวกเขามาที่ออสเตรีย

ผลตอบแทนที่นี่ต่ำกว่า แต่ ความสามารถในการคาดการณ์และการคุ้มครองสิทธิ์ อยู่ในระดับสูงสุด ผมขอแนะนำให้ซื้อบ้านหรือที่ดินในไซปรัสสำหรับผู้ที่ต้องการไม่เพียงแต่รักษาไว้ แต่ยังต้องการเพิ่มทุน พร้อมกับการผสมผสานการลงทุนเข้ากับวิถีชีวิตที่สะดวกสบาย

เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ ฉันจะเริ่มต้นด้วย การตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการและประวัติทางกฎหมายของพวกเขา โดยตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขามีโฉนดที่ดินที่ชัดเจน ไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน และมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้อง ความผิดพลาดในขั้นตอนนี้สร้างความเสียหายอย่างมาก

ประเด็นสำคัญประการที่สองคือ การทดสอบภาวะเครียดจากผลตอบแทน (Yield Stress Test ) โดยผมจำลองสถานการณ์ที่อัตราการเช่าลดลง 20-30% และประเมินว่าโครงการยังคงมีความยืดหยุ่นเพียงใด วิธีนี้ช่วยให้เราเข้าใจล่วงหน้าว่าอสังหาริมทรัพย์สามารถทนต่อความผันผวนตามฤดูกาลได้หรือไม่

ประเภทกรรมสิทธิ์ ก็มีบทบาทเช่นกัน อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กสามารถจดทะเบียนเป็นบุคคลธรรมดาได้ แต่หากมีมูลค่าสูง ควรลงทุนผ่านบริษัท (SPV) ไซปรัสมีระบบการถือครองแบบไม่จดทะเบียน ซึ่งอนุญาตให้ยกเว้นภาษีเงินปันผลและกำไรจากการขายสินทรัพย์ได้นานถึง 17 ปี ซึ่งช่วยปรับปรุงมูลค่าทางเศรษฐกิจของธุรกรรมได้อย่างมาก

ในออสเตรีย สถานการณ์จะเข้มงวดกว่า แต่ข้อตกลงการเก็บภาษีซ้ำซ้อนก็ให้โอกาสบางประการ

โดยทั่วไปผมเสนอกลยุทธ์สามแบบ ทางเลือกที่อนุรักษ์นิยม คืออสังหาริมทรัพย์ในเมืองระยะยาว เช่น อพาร์ตเมนต์ในนิโคเซียหรือเวียนนา แนวทางที่สมดุล ใช้ได้ผลในลาร์นากาหรือปาฟอส เพราะมีราคาปานกลางและมีความต้องการคงที่

สถานการณ์ ที่ท้าทาย คือการเช่ารีสอร์ทระยะสั้นบนชายฝั่งไซปรัส คุณสามารถได้รับผลตอบแทนสูงถึง 8% ต่อปีที่นั่น แต่คุณต้องเตรียมพร้อมสำหรับฤดูกาลและการบริหารจัดการที่เข้มข้น

นั่นเป็นเหตุผลที่ผมมักจะบอกลูกค้าว่า "กระจายความเสี่ยง" การผสมผสานระหว่างออสเตรียและไซปรัสเป็นรูปแบบการทำงานที่ยอดเยี่ยม ออสเตรียให้ความมั่นคง ไซปรัสให้รายได้ เมื่อรวมกันแล้ว ทั้งสองประเทศจะสร้างพอร์ตโฟลิโอที่สมดุล โดยตลาดหนึ่งชดเชยจุดอ่อนของอีกตลาดหนึ่ง

ก่อนที่จะทำข้อตกลง ฉันแนะนำให้นักลงทุนทำการตรวจสอบอย่างเป็นระบบเสมอ:

1. KYC และการเปิดบัญชีธนาคาร
2. การตรวจสอบความเป็นเจ้าของและการไม่มีภาระผูกพันทางการเงิน
3. การวิเคราะห์ผู้พัฒนาและโครงการก่อนหน้า
4. ใบอนุญาตให้เช่าระยะสั้น (ถ้ามีการวางแผน)
5. ประกันทรัพย์สิน
6. ข้อตกลงการจัดการทรัพย์สิน
7. การวางแผนภาษีและการบัญชีสำหรับระบบที่ไม่ใช่ในประเทศ
8. แผนการออก (ขายต่อ/ระยะยาวเป็นกลยุทธ์สำรอง)

ในความคิดของผม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไซปรัสเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดเมื่อ รายได้ ความยืดหยุ่น และมาตรฐานการครองชีพสูงเป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัว ผู้เชี่ยวชาญด้านไอที และนักลงทุนที่ต้องการผสมผสานการลงทุนเข้ากับความสะดวกสบายส่วนตัว ตั้งแต่การย้ายถิ่นฐานไปจนถึงการศึกษาของลูก ในทางกลับกัน ออสเตรียจะชนะใจผู้ที่ให้ความสำคัญกับความคาดเดาได้และความน่าเชื่อถือ แม้ว่าผลตอบแทนจะค่อนข้างน้อยก็ตาม

ถึงอย่างนั้น ผมมักจะให้ คำแนะนำทั่วไปอยู่ ว่า ควรปรึกษาทนายความที่เข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยในท้องถิ่น ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้พัฒนาโครงการด้วยตนเอง และตัดสินใจเกี่ยวกับระบบการจัดการอสังหาริมทรัพย์ล่วงหน้า และที่สำคัญที่สุดคือ ควรมี "แผนสำรอง" ไว้เสมอ: เปิดโอกาสให้ตัวเองได้เปลี่ยนจากที่เช่าระยะสั้นเป็นระยะยาว ลดราคา หรือทบทวนกลยุทธ์หากจำนวนนักท่องเที่ยวลดลง

สำหรับอนาคต ฉันมั่นใจว่า เนื่องจนถึงปี 2030 โครงสร้างพื้นฐานจะได้รับการพัฒนา การท่องเที่ยวจะมีเสถียรภาพ และแรงจูงใจทางภาษีจะยังคงดึงดูดผู้ย้ายถิ่นฐานต่อไป

แต่ กฎระเบียบต่างๆ ก็จะเข้มงวดยิ่งขึ้นเช่นกัน ธนาคารจะระมัดระวังมากขึ้นเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงินทุน และการเช่าระยะสั้นจะถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น ออสเตรียจะยังคงเป็นเกาะแห่งเสถียรภาพเช่นเดิม ปราศจากการเคลื่อนไหวฉับพลัน แต่รับประกันสภาพคล่องและการคุ้มครองเงินทุน

สรุปสั้นๆ ก็คือ ออสเตรียเน้นการอนุรักษ์ ส่วนไซปรัสเน้นผลกำไร ส่วนตัวผมชอบที่จะรวมทั้งสองประเทศไว้ในพอร์ตเดียวกัน เพื่อให้ได้ทั้งความสบายใจและผลกำไร

ตลาดไซปรัสมีความหลากหลาย ไม่เพียงแต่ต้นทุนการเข้าตลาดเท่านั้น แต่รูปแบบการทำกำไรก็แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง การเช่าระยะสั้นตามฤดูกาลมักพบเห็นได้บ่อยตามชายฝั่ง ขณะที่การเช่าระยะยาวที่มั่นคงพบเห็นได้ทั่วไปในเมือง

ความแตกต่างที่สำคัญคือไซปรัสใช้แรงจูงใจอย่างแข็งขัน (การลดภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับที่อยู่อาศัยหลักที่ไม่ใช่ในประเทศ) ในขณะที่ออสเตรียมีระบบภาษีที่อนุรักษ์นิยมมากกว่า โดยเน้นที่เสถียรภาพในระยะยาว

นักลงทุนในไซปรัสมีกลยุทธ์ต่างๆ มากมายให้เลือกใช้ ตั้งแต่แบบรุก (การเช่ารีสอร์ทในระยะสั้น) ไปจนถึงแบบอนุรักษ์นิยม (การเช่าในเมืองในระยะยาว)

พักระยะสั้นริมทะเล (ปาฟอส, อายานาปา)

• งบประมาณ: 200,000-300,000 ยูโร
• ราคาเฉลี่ยต่อห้อง: 90-140 ยูโร/คืน
• อัตราคืนทุน: 6-9%
• ความเสี่ยง: ฤดูกาล การพึ่งพาการท่องเที่ยว

ระยะยาวในเมือง (นิโคเซีย, ลิมาสซอล)

• งบประมาณ: 150,000-400,000 ยูโร
• ผลกำไร: 4.5-5.5%
• ผู้เช่า: พนักงานบริษัท นักศึกษา พนักงานรัฐบาล
• ข้อดี: ความเสถียร ฤดูกาลน้อยที่สุด

พรีเมียมบีช (ลิมาสซอล, ฮาร์เบอร์)

• งบประมาณ: ตั้งแต่ 800,000 ยูโรขึ้นไป
• ผลกำไร: 2.5-4%
• สถานการณ์: มุ่งเน้นการเติบโตของเงินทุนและสภาพคล่อง
• ข้อดี: มีเกียรติสูง, ป้องกันภาวะเงินเฟ้อ

การกระจายความเสี่ยงผ่านการบริหารจัดการ (พอร์ตโฟลิโอ)

• วัตถุ 2-3 ชิ้นในตำแหน่งที่แตกต่างกัน
• ยอดคงเหลือ: หนึ่ง “รีสอร์ท” + หนึ่ง “เมือง” + ที่ดินหรือเชิงพาณิชย์ที่เป็นทางเลือก
• ผลกำไร: 5-6.5% โดยมีความเสี่ยงต่ำ