เขตที่ 9 ของเวียนนา – อัลเซอร์กรุนด์: ความหรูหรา ความสะดวกสบาย และการลงทุนที่มั่นคง

เมื่อพูดถึงย่านที่มีชื่อเสียงและเป็นที่ต้องการในเวียนนา ย่านที่หลายคนนึกถึงมักจะเป็นย่านใจกลางเมืองเขต 1 ที่มีพระราชวัง หรือ ย่านเขต 7 ​​อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มีความเข้าใจเมืองนี้อย่างลึกซึ้งมักจะนึกถึงย่านเขต 9 หรือ อัลเซอร์กรุนด์ ด้วยเช่นกัน

นักลงทุนและผู้ที่กำลังพิจารณาเมืองนี้เป็นที่อยู่อาศัยถาวรจำนวนมากให้ความสนใจเขตอัลเซอร์กรุนด์ของเวียนนา เนื่องจากเป็นเขตที่มีการผสมผสานระหว่างโครงสร้างพื้นฐาน "อัจฉริยะ" และความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืนอย่างลงตัว.

ผู้เช่าและผู้ซื้อที่หมุนเวียนอยู่ตลอดเวลาประกอบไปด้วยนักเรียน นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ ครู และแพทย์ ทำให้ตลาดมีความมั่นคงมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้.

เขต 9 ของเวียนนาอยู่ห่างจากใจกลางเมืองเก่าเพียงไม่กี่นาที และอยู่ติดกับวงแหวนรอบนอก (Ring) เขตนี้เป็นที่รู้จักกันดีในฐานะ "เขตมหาวิทยาลัยและโรงพยาบาล" เนื่องจากเป็นที่ตั้งของสถาบันวิทยาศาสตร์และการแพทย์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ได้แก่ มหาวิทยาลัยเวียนนา มหาวิทยาลัยการแพทย์ และโรงพยาบาลทั่วไปเวียนนา (AKH) ที่มีชื่อเสียง อย่างไรก็ตาม บทบาทของ Alsergrund นั้นกว้างไกลกว่านั้นมาก.

ที่นี่ ไม่จำเป็นต้องพึ่งพิง "ศูนย์กลางสำหรับทุกคน" เพื่อให้รู้สึกว่าอยู่ใจกลางเมือง บรรยากาศทางวิทยาศาสตร์ สถาบันทางวัฒนธรรม โรงละคร พิพิธภัณฑ์ และฐานการแพทย์ที่แข็งแกร่ง สร้างกระแสผู้คนที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าหรือซื้ออย่างต่อเนื่องในอีกหลายปีข้างหน้า.

สิ่งสำคัญคือต้องเน้นย้ำว่าพื้นที่ที่มีมหาวิทยาลัยและคลินิกกระจุกตัวอยู่นั้นมีความเสี่ยงต่ำมากที่จะประสบกับสิ่งที่เรียกว่า "ภาวะขาดแคลนอุปสงค์" ตราบใดที่โครงสร้างพื้นฐานด้านการศึกษาและการแพทย์ยังคงอยู่ ก็จะมีผู้อยู่อาศัย ผู้เช่า และผู้บริโภคบริการอยู่เสมอ.

อย่างไรก็ตาม อัลแซร์กรุนด์ไม่ได้มีเพียงวิทยาศาสตร์และการแพทย์เท่านั้น ที่นี่ยังมีสวนสาธารณะที่ได้รับการดูแลอย่างดี พื้นที่สีเขียว และอาคารเก่าแก่ที่มีสถาปัตยกรรมงดงาม ซึ่งชวนให้นึกถึงปัญญาชนในศตวรรษที่ 19 และ 20.

พื้นที่ของย่านนี้ค่อนข้างเล็ก เพียง 2.99 ตารางกิโลเมตร แต่มีถนนสายหลักมากมายที่เต็มไปด้วยคาเฟ่ ร้านค้า และรถราง นอกจากนี้ยังมีลานภายในที่เงียบสงบซึ่งดอกกุหลาบจะบานสะพรั่งในฤดูร้อน.

Alsergrund มีความน่าสนใจในหลายแง่มุม:

• ในฐานะศูนย์กลางทางปัญญาและการศึกษา
• เนื่องจากเป็นพื้นที่สีเขียวที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมือง
• ในฐานะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพซึ่งมีลักษณะเฉพาะคือความต้องการสูงและอุปทานจำกัด.

เป้าหมายของผมคือการนำเสนอบทความนี้ให้ผู้อ่านได้เห็นภาพรวมที่ลึกซึ้งและเป็นประโยชน์ ไม่ใช่แค่ภาพรวมผิวเผิน เราจะมาพิจารณาว่าถนนและประเภทที่อยู่อาศัยแบบใดที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน โครงสร้างเครือข่ายการคมนาคมและพื้นที่สีเขียวเป็นอย่างไร สถาบันการศึกษาและสถานพยาบาลใดที่เป็นตัวขับเคลื่อนความต้องการ และโครงการใดบ้างที่กำลังส่งผลกระทบหรือจะส่งผลกระทบต่อตลาดในเขตนี้ของกรุงเวียนนาในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า.

นอกจากนี้ จะมีการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับ "แง่มุมของมนุษย์" เช่น ความคิดเห็นของผู้พักอาศัย กรณีศึกษาการเช่าและการซื้อ รวมถึงคำแนะนำสำหรับผู้ซื้อประเภทต่างๆ เช่น ครอบครัวที่มีเด็ก นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า และผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานในสาขาการแพทย์หรือวิทยาศาสตร์.

ย่านอัลเซอร์กรุนด์เติบโตขึ้นบนพื้นที่ซึ่งเคยเป็นชุมชนชนบทและชานเมืองมาก่อน และค่อยๆ ซึมซับจังหวะชีวิตในเมืองเวียนนาที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วในศตวรรษที่ 19.

เดิมทีพื้นที่เหล่านี้เป็นที่ดินและชุมชนแยกกัน ตั้งอยู่ตามแนวถนนและแหล่งน้ำ หลังจากมีการปฏิรูปการบริหารและการเติบโตของเมืองในศตวรรษที่ 19 ดินแดนเหล่านี้ก็กลายเป็นส่วนหนึ่งของเมืองไปโดยปริยาย.

บทบาทพิเศษของย่านนี้เริ่มปรากฏชัดตั้งแต่ศตวรรษที่ 18 ในปี 1784 โรงพยาบาลทั่วไป (Allgemeines Krankenhaus) ซึ่งต่อมาคือคลินิก AKH ได้ก่อตั้งขึ้นที่นี่ และโดยรอบโรงพยาบาลนั้นเองก็เริ่มมีการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกทางการแพทย์ สถาบันวิจัย และที่พักอาศัยสำหรับแพทย์และอาจารย์.

กลุ่มอุตสาหกรรมการแพทย์เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของเศรษฐกิจและสังคมในภูมิภาค เนื่องจากเป็นแหล่งรวมผู้เชี่ยวชาญ นักศึกษา และบริการที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก.

เมื่อพูดถึงสถาปัตยกรรมของเขตที่ 9 ของเวียนนา ในช่วงเวลาของการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในปลายศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20 อาคารสไตล์กรุนเดอร์ไซท์ (Gründerzeit) ได้ถูกสร้างขึ้นอย่างมากมายในเขตนี้ ซึ่งเป็นอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ที่มีด้านหน้าอาคารประดับประดาอย่างวิจิตรงดงาม อพาร์ตเมนต์ที่กว้างขวาง และลานภายในอาคาร (hof courtyard).

จนถึงทุกวันนี้ อาคารเหล่านี้ยังคงเป็นพื้นฐานของที่อยู่อาศัยใน Alsergrund สร้างบรรยากาศของ "ความเก่าแก่อันสง่างาม" ซึ่งเป็นที่ต้องการอย่างมากในตลาดระดับพรีเมียม.

ช่วงเปลี่ยนศตวรรษได้เกิดขบวนการศิลปะเซเซสชั่นขึ้นในเวียนนา และถึงแม้ว่าสัญลักษณ์หลักของขบวนการนี้ ซึ่งก็คืออาคารเซเซสชั่น จะตั้งอยู่นอกเขต แต่แนวคิดอาร์ตนูโวและหลักการสุนทรียศาสตร์ใหม่ๆ ก็ได้มาถึงที่นี่เช่นกัน.

อัลเซอร์กรุนด์แสดงให้เห็นถึงรูปแบบการเปลี่ยนแปลง: จากอาคารที่ประดับประดาอย่างหรูหราในยุคกรุนเดอร์ไซท์ ไปสู่สถาปัตยกรรมสมัยใหม่ที่เน้นฟังก์ชั่นการใช้งานและเรียบง่ายกว่า สถาปนิกแต่ละคนยังมีบทบาทสำคัญในการออกแบบอาคารโรงพยาบาล โรงเรียน และอาคารที่พักอาศัย โดยคำนึงถึงข้อกำหนดใหม่ๆ ด้านสุขอนามัย แสงสว่าง และการจัดระเบียบพื้นที่.

ประวัติศาสตร์ของอัลแซร์กรุนด์มีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเหตุการณ์วุ่นวายในศตวรรษที่ 20 (สงคราม การปฏิวัติ และการเปลี่ยนแปลงระบอบการเมือง) ซึ่งทิ้งร่องรอยที่เห็นได้ชัดเจนไว้บนลักษณะของย่านนี้ ในช่วงทศวรรษแรกของศตวรรษที่ผ่านมา แพทย์และนักวิทยาศาสตร์ที่มีชื่อเสียงหลายท่านอาศัยและทำงานอยู่ที่นี่ ชุมชนชาวยิวมีบทบาทสำคัญในชีวิตทางวัฒนธรรมและปัญญาของย่านอัลแซร์กรุนด์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถาบันทางการแพทย์และศูนย์วัฒนธรรมโดยรอบ.

การยึดครองของนาซีและสงครามโลกครั้งที่สองนำมาซึ่งความสูญเสียอย่างหนัก ย่านนี้สูญเสียสถาปัตยกรรมไปมาก เนื่องจากอาคารหลายแห่งถูกทำลายหรือเสียหาย อย่างไรก็ตาม ชะตากรรมที่น่าเศร้าที่สุดคือชะตากรรมของผู้อยู่อาศัยจำนวนมากที่ถูกบังคับให้หนีออกจากบ้านหรือถูกเนรเทศ.

หลังสงคราม อัลแซร์กรุนด์เข้าสู่ช่วงของการฟื้นฟู มีการสร้างพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ๆ อย่างรวดเร็ว รวมถึงที่อยู่อาศัยของเทศบาล ซึ่งช่วยแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรงของเมือง.

อัลแซร์กรุนด์สามารถอธิบายได้ว่าเป็นส่วนผสมของ "ฮอฟ" (ลานบ้าน) อันเป็นเอกลักษณ์ ถนนแคบๆ และสวนสาธารณะและจัตุรัสสีเขียวที่คาดไม่ถึง.

อาคารส่วนใหญ่ได้รับการคุ้มครองโดยรัฐ งานบูรณะกำลังดำเนินการอย่างระมัดระวังเพื่อรักษาสภาพทางประวัติศาสตร์ของภายนอกและปรับปรุงพื้นที่ภายในให้ได้มาตรฐานสมัยใหม่ (ฉนวนกันความร้อน การระบายอากาศ ฯลฯ).

สิ่งนี้สร้างข้อได้เปรียบบางประการสำหรับนักลงทุน เนื่องจากบ้านที่มีห้องโถงแบบดั้งเดิมเป็นที่ชื่นชอบในด้านบรรยากาศและเสน่ห์ อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากในการปรับปรุงซ่อมแซม.

เอกลักษณ์ของเขตที่ 9 ของเวียนนาคืออัตลักษณ์ทางวัฒนธรรม ซึ่งพัฒนามาหลายศตวรรษ ดนตรี วรรณกรรม มหาวิทยาลัย และวิทยาศาสตร์การแพทย์ ได้สร้างภาพลักษณ์ที่ยั่งยืนของอัลเซอร์กรุนด์ในฐานะสถานที่แห่งปัญญาชนและความรู้.

ฟรานซ์ ชูเบิร์ต และซิกมุนด์ ฟรอยด์ ก็เคยอาศัยอยู่ที่นี่เช่นกัน ปัจจุบันบ้านของฟรอยด์ที่เบอร์กกัสเซ 19 เป็นพิพิธภัณฑ์และดึงดูดนักท่องเที่ยวจากทั่วโลก.

สำหรับนักลงทุนแล้ว "แบรนด์" ทางวัฒนธรรมนี้มีคุณค่าในทางปฏิบัติ ช่วยสร้างความต้องการที่มั่นคงจากผู้เช่าที่มีฐานะทางการเงินดี และลดการพึ่งพารายได้จากการเช่าระยะสั้นของพื้นที่นั้นๆ.

แม้จะมีขนาดกะทัดรัด—ประมาณ 2.99 ตารางกิโลเมตร—แต่เมืองอัลแซร์กรุนด์กลับมีความหนาแน่นของประชากรสูง จากการประมาณการล่าสุดของเทศบาลและหน่วยงานสถิติ พบว่า มีประชากรอาศัยอยู่ที่นี่ประมาณ 40,000–42,000 คน หรือหลายหมื่นคนต่อตารางกิโลเมตร

ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่า พื้นที่นี้มีขนาดเล็ก แต่เต็มไปด้วยฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย ตั้งแต่พื้นที่อยู่อาศัยไปจนถึงศูนย์การแพทย์ขนาดใหญ่และสถาบันการศึกษา.

ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และขอบเขต อัลเซอร์กรุนด์มีทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม โดยอยู่ติดกับทั้งย่านใจกลางเมืองเวียนนาและพื้นที่สีเขียวทางทิศเหนือ ทำให้เป็นพื้นที่ "เชื่อมต่อ" ผู้อยู่อาศัยสามารถเดินไปยังสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรมที่สำคัญในใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย ในขณะเดียวกันก็อยู่ใกล้กับสวนสาธารณะและย่านที่อยู่อาศัยที่เงียบสงบ

ในด้านการคมนาคมขนส่ง เส้นทางคมนาคมหลักของเมืองตัดผ่านพื้นที่นี้ โดยมีรถรางและรถประจำทางให้บริการ และสถานีรถไฟใต้ดินในบริเวณโดยรอบช่วยให้เดินทางไปยังใจกลางเมืองและย่านธุรกิจได้อย่างรวดเร็ว.

สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับนักเรียนและคนทำงานรุ่นใหม่ที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว หรือไม่ต้องการใช้รถยนต์ทุกวันในการเดินทางไปรอบเมือง.

ย่านหลักและเขตการใช้งาน ภายในเขตนี้ สามารถแบ่ง "เขตย่อย" ได้หลายเขตตามหน้าที่การใช้งาน:

• ย่านมหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์ ตั้งอยู่รอบๆ วิทยาเขต สถาบันวิจัย และคลินิกต่างๆ มีความต้องการเช่าระยะสั้นและระยะกลางสูงอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีคลินิกทันตกรรม ร้านขายยา และร้านค้าเฉพาะทางต่างๆ ในย่านนี้ด้วย
• ศูนย์กลางที่พักอาศัยทางประวัติศาสตร์ —ย่านกรุนเดอร์ไซท์ (Gründerzeit) ที่มีอาคารเก่าแก่และส่วนหน้าอาคารที่ได้รับการอนุรักษ์—เป็นตัวอย่างคลาสสิกของสถาปัตยกรรมที่พักอาศัยของเวียนนา โดยมีอพาร์ตเมนต์ที่โดดเด่นด้วยเพดานสูงและพื้นที่กว้างขวาง ซึ่งดึงดูดใจเป็นพิเศษสำหรับครอบครัวและผู้ที่ชื่นชอบความดั้งเดิม
• ย่านการค้าและธุรกิจขนาดเล็ก เรียงรายไปด้วยถนนที่มีร้านกาแฟ ร้านเบเกอรี่ ร้านอาหารขนาดเล็ก และร้านค้าต่างๆ ส่วนนี้ของย่านเป็นเหมือน "โครงสร้างชีวิต" ที่ทำให้พื้นที่แห่งนี้สะดวกสบายสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและผู้มาเยือน
• พื้นที่สีเขียว เช่น จัตุรัส ซอย และสวนขนาดเล็ก คิดเป็นประมาณ 10% ของพื้นที่ทั้งหมดของเมือง แต่มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการกำหนดคุณภาพชีวิต

ย่านนี้ของเวียนนามีความแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด ตัวอย่างเช่น ถนนที่พลุกพล่านและคึกคักอย่าง Alserstrasse และ Wöhringerstrasse ตั้งอยู่เคียงข้างตรอกซอยที่เงียบสงบในย่านที่อยู่อาศัยซึ่งซ่อนตัวอยู่ในลานบ้านที่อบอุ่น การผสมผสานนี้เองที่สร้างสมดุลที่ลงตัวสำหรับการอยู่อาศัย.

การแบ่งเขตพื้นที่: ข้อกำหนดด้านการใช้งานแบบผสมผสานและการพัฒนาเมือง โครงสร้างเมืองของเขตนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่การใช้งานด้านเดียว แต่มีการผสมผสานกันระหว่างพื้นที่อยู่อาศัย อาคารมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และสถานที่ทางวัฒนธรรม

ในขณะเดียวกัน กฎระเบียบการแบ่งเขตพื้นที่ (Bauordnung) และมาตรฐานการคุ้มครองโบราณสถานในท้องถิ่นได้จำกัดการพัฒนาใหม่และการก่อสร้างอาคารสูงในพื้นที่ประวัติศาสตร์อย่างเข้มงวด สำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นและผู้อยู่อาศัยในเมือง นี่เป็นข้อดีที่ปฏิเสธไม่ได้: พื้นที่ยังคงรักษาเอกลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมและสถานะพิเศษเอาไว้ได้ นอกจากนี้ยังเป็นข้อดีสำหรับนักลงทุนด้วย เพราะหากการก่อสร้างใหม่มีจำกัด ราคาจะสูงขึ้นเนื่องจากอุปทานที่มีคุณภาพขาดแคลน.

อัลเซอร์กรุนด์เป็นหนึ่งในย่านของเวียนนาที่คุณสัมผัสได้ถึงบรรยากาศพิเศษตั้งแต่ก้าวแรกที่เข้ามา ที่นี่ไม่มี "บรรยากาศ" แบบพิพิธภัณฑ์สำหรับนักท่องเที่ยวเหมือนในย่านใจกลางเมือง และไม่มีความวุ่นวายเสียงดังจากผู้คนหลากหลายภาษาเหมือนในบางชานเมือง.

ปัจจุบัน เขต 9 ของกรุงเวียนนามีประชากรประมาณ 43,000 คน และโครงสร้างประชากรสะท้อนให้เห็นถึงบทบาททางด้านวิชาการและวิชาชีพของเมืองอย่างชัดเจน.

กลุ่มผู้อยู่อาศัยหลักคือ นักศึกษาและคนหนุ่มสาววัยทำงาน มหาวิทยาลัยเวียนนาและมหาวิทยาลัยการแพทย์เวียนนา ดึงดูดนักศึกษาหลายพันคนจากทั่วโลกทุกปี หลายคนเลือกที่จะอยู่ต่อในอัลเซอร์กรุนด์หลังจบการศึกษา โดยหางานทำในคลินิก มหาวิทยาลัย หรือในสาขาเทคโนโลยีขั้นสูง.

ส่งผลให้ประชากรมีช่วงอายุที่กว้าง โดยมีกลุ่มประชากรวัยหนุ่มสาวและวัยทำงานเป็นกลุ่มที่มีจำนวนมากที่สุดอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก—แบบหนึ่งและสองห้องนอน—สูงเป็นพิเศษ รวมถึงมีความต้องการเช่าระยะสั้นและระยะกลางสูงด้วย.

ในขณะเดียวกัน พื้นที่นี้ยังดึงดูดใจครอบครัวที่มีเด็ก ๆ ด้วย เนื่องจากมีพื้นที่สีเขียว สภาพแวดล้อมที่เงียบสงบ ปลอดภัย และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างดี ระดับรายได้ในอัลแซร์กรุนด์ถือว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง และอย่างที่คุณอาจเดาได้ อาชีพที่พบมากที่สุดในหมู่ผู้อยู่อาศัยนั้นเกี่ยวข้องกับการศึกษา การแพทย์ ไอที และวัฒนธรรม.

องค์ประกอบทางเชื้อชาติของเขตนี้ก็น่าสนใจเช่นกัน ประมาณ 20-25% ของผู้อยู่อาศัยในเขตนี้เป็น ชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นนักศึกษาจากเยอรมนี อิตาลี และยุโรปตะวันออก รวมถึงนักวิจัยจากสหรัฐอเมริกาและเอเชีย ทำให้ Alsergrund รู้สึกเหมือนเป็น "วิทยาเขตนานาชาติ" ขนาดเล็ก เนื่องจากมีการใช้ภาษาต่างๆ มากมายในชีวิตประจำวัน

ความหลากหลายนี้ก่อให้เกิดความต้องการบริการเฉพาะด้าน เช่น ร้านค้าต่างประเทศ หลักสูตรภาษา ร้านกาแฟที่เสิร์ฟอาหารนานาชาติ และกิจกรรมทางวัฒนธรรมสำหรับชาวต่างชาติที่อพยพมาอยู่ต่างแดน.

วันหนึ่ง ขณะที่ผมกำลังดื่มกาแฟอยู่ในร้านกาแฟเล็กๆ ใกล้กับคลินิก AKH ผมก็ได้เห็นภาพที่น่าสนใจ: ที่โต๊ะข้างๆ แพทย์จากอินเดีย นักศึกษาจากโปแลนด์ และอาจารย์จากเยอรมนี กำลังพูดคุยกันถึงโครงการร่วมกัน ช่วงเวลาแบบนี้ทำให้ผมตระหนักว่า อัลเซอร์กรุนด์ไม่ใช่แค่ย่านหนึ่ง แต่เป็นจุดเชื่อมต่อที่แท้จริงของวัฒนธรรมและความรู้.

ลักษณะทางเศรษฐกิจและสังคมของเขตนี้สามารถอธิบายได้ว่า "มีการศึกษาสูงและมุ่งเน้นด้านอาชีพ" ประชากรส่วนใหญ่ทำงานในด้านการศึกษา การแพทย์ การวิจัยทางวิทยาศาสตร์ วัฒนธรรม และภาคบริการ ซึ่งรวมถึงอาจารย์ แพทย์ นักวิจัย ตัวแทนองค์กรระหว่างประเทศ และผู้ประกอบอาชีพสร้างสรรค์.

รายได้เฉลี่ย ในเขตนี้สูงกว่าค่าเฉลี่ยของเวียนนา แต่ย่านนี้มีความหลากหลาย บนถนนสายหนึ่ง คุณอาจพบอาคารเก่าแก่ของ Hof ที่ดัดแปลงเป็นอพาร์ตเมนต์ของเทศบาล ในขณะที่บริเวณใกล้เคียง คุณจะพบอพาร์ตเมนต์หรูทันสมัยและอาคารสำนักงาน

สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงโอกาสในการดำเนินงานในหลายกลุ่มตลาดพร้อมกัน ตั้งแต่ชนชั้นกลางที่มีฐานะมั่นคงไปจนถึงที่อยู่อาศัยราคาแพงที่มีความสามารถในการชำระหนี้สูง.

การย้ายถิ่นฐานและการหลั่งไหลเข้ามาของนักศึกษาต่างชาติในเขตที่ 9 ของเวียนนา ก่อให้เกิดความต้องการสองกลุ่มหลักๆ กลุ่มแรกคือความต้องการระยะสั้น ได้แก่ นักศึกษาแลกเปลี่ยน นักศึกษาฝึกงาน ผู้ป่วยในคลินิก และครอบครัวที่มาด้วย กลุ่มที่สองคือความต้องการระยะยาว ได้แก่ ผู้เชี่ยวชาญรุ่นใหม่ และครอบครัวของนักวิชาการ.

โครงสร้างนี้ช่วยกระตุ้นการพัฒนาการเช่ารายวันและรายฤดูกาล รวมถึงบริการสำหรับชาวต่างชาติ เช่น หน่วยงานเฉพาะทาง การให้คำปรึกษาหลายภาษา และบริการระดับมืออาชีพสำหรับการเช่าที่พักพร้อมเฟอร์นิเจอร์.

สำหรับนักลงทุนที่เต็มใจบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้อย่างจริงจัง นั่นหมายถึงอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้น แม้ว่าจะต้องให้ความสำคัญกับการตลาดและการบริการมากขึ้นก็ตาม.

โรงละคร พิพิธภัณฑ์ หอศิลป์ ร้านกาแฟ และร้านค้าเล็กๆ ต่างๆ ก่อให้เกิดเศรษฐกิจท้องถิ่นที่มีชีวิตชีวา สร้างงาน และสร้างบรรยากาศที่คึกคักให้กับย่านนั้นๆ.

ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่ส่งผลต่อเสถียรภาพคืออุตสาหกรรมการแพทย์ คลินิกและศูนย์เฉพาะทางต่างๆ ทำให้มีบุคลากรและผู้ป่วยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างสม่ำเสมอและเสริมสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจของเขตนั้นๆ.

ข้อควรจำสำหรับผู้ที่กำลังเลือกที่อยู่อาศัย: ครอบครัวและผู้ที่กำลังมองหาบ้านที่เงียบสงบและอยู่อาศัยระยะยาว ควรเน้นไปที่พื้นที่ทางตอนเหนือและตะวันตกของเขต เนื่องจากมีพื้นที่อยู่อาศัยและพื้นที่สีเขียวมากกว่า หากคุณกำลังมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ฉันขอแนะนำให้มองหาอสังหาริมทรัพย์ใกล้กับมหาวิทยาลัยและศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง เนื่องจากความต้องการเช่าจากนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่นั้นสูงอย่างต่อเนื่องในพื้นที่เหล่านี้

อัลเซอร์กรุนด์ถือเป็นหนึ่งในย่านที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจที่สุดของเวียนนา ที่นี่โลกสองใบอยู่ร่วมกัน: บ้านสไตล์คลาสสิกศตวรรษที่ 19 ที่ตกแต่งด้วยปูนปั้นและมีห้องกว้างขวาง กับอพาร์ตเมนต์ทันสมัยในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่สร้างขึ้นจากการปรับปรุงครั้งใหญ่.

อาคารอพาร์ตเมนต์สไตล์กรุนเดอร์ไซท์อันเก่าแก่และลานภายในอันอบอุ่น หรือที่เรียกว่า ฮอฟ (hof) ยังคงเป็นสัญลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมหลักของย่านนี้ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้เป็นที่ชื่นชอบเนื่องจากมีเพดานสูง ห้องกว้างขวาง และเสน่ห์แบบเมือง.

อย่างไรก็ตาม ควรคำนึงถึงว่าการปรับปรุงเหล่านี้มักต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก เช่น การติดตั้งฉนวนกันความร้อนและลิฟต์ เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานสมัยใหม่.

ที่อยู่อาศัยของเทศบาล (Wiener Wohnen) ซึ่งมีความแข็งแกร่งเป็นพิเศษในเวียนนามาโดยตลอด ก็มีบทบาทสำคัญเช่นกัน ในย่านอัลเซอร์กรุนด์ เราสามารถพบเห็นอาคารที่พักอาศัยจากต้นศตวรรษที่ 20 และโครงการต่างๆ จากช่วงหลังสงครามได้.

อาคารเหล่านี้บางส่วนได้รับการขึ้นทะเบียนเป็นอนุสรณ์สถานทางสถาปัตยกรรม ซึ่งจำกัดการเปลี่ยนแปลงภายนอก พร้อมทั้งรับประกันการใช้งานที่มั่นคงและการอนุรักษ์สภาพแวดล้อมทางประวัติศาสตร์.

สำหรับนักลงทุนแล้ว นี่หมายความว่าการแข่งขันกับที่อยู่อาศัยของเทศบาลในกลุ่มบ้านเช่าราคาประหยัดนั้นค่อนข้างรุนแรง อย่างไรก็ตาม ด้วยนโยบายทางสังคมของเขต ทำให้ความต้องการยังคงคาดการณ์ได้ โดยไม่มีการพุ่งสูงขึ้นอย่างฉับพลัน.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการปรับปรุงอาคารเพิ่มขึ้นอย่างมาก อาคารอพาร์ตเมนต์เก่ากำลังถูกแปลงโฉมเป็นอาคารที่ทันสมัย ​​พร้อมหน้าต่างแบบพาโนรามา ที่จอดรถใต้ดิน และเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน.

ยิ่งอสังหาริมทรัพย์อยู่ใกล้ถนนวงแหวนหรือสวนสาธารณะสำคัญมากเท่าไหร่ ราคาก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น กลุ่มพรีเมียมประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ในอาคารเก่าแก่ และโครงการที่อยู่อาศัยสมัยใหม่ขนาดเล็กบนพื้นที่ที่อนุญาตให้ก่อสร้างใหม่ได้.

จากข้อมูลของ Immopreice ราคาอสังหาริมทรัพย์ใน Alsergrund สูงกว่าราคาเฉลี่ยของเมืองอย่างเห็นได้ชัด โดยในทำเลที่ดีเยี่ยม ราคาอาจสูงถึง 7,000–9,000 ยูโรต่อตารางเมตร.

ตัวอย่างเช่น ที่อยู่อาศัยใกล้กับสวนสาธารณะเวิร์ททิงปาร์คหรือย่านมหาวิทยาลัยสามารถซื้อได้ในราคาประมาณ 5,500–6,000 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบได้กับย่านที่อยู่อาศัยหรูหราของเวียนนา และความต้องการยังคงสูงอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานมีจำกัด.

เพื่อให้เข้าใจได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ผมจะให้ข้อมูลโดยประมาณเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยดังนี้:

ตลาดเช่าในเขตที่ 9 ของเวียนนาแบ่งออกเป็นสองส่วนหลัก ได้แก่ การเช่าระยะยาวสำหรับครอบครัวและผู้ประกอบอาชีพ และการเช่าระยะสั้นสำหรับนักเรียน นักศึกษาฝึกงาน และผู้ป่วยทางการแพทย์.

ค่าเช่าต่อตารางเมตรแตกต่างกันไปตามอาคารเก่าและอาคารใหม่ ดังนั้น การพิจารณากลุ่มเป้าหมายจึงเป็นสิ่งสำคัญเมื่อเลือกกลยุทธ์.

ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดหนึ่งหรือสองห้องนอนใกล้กับมหาวิทยาลัยจะเป็นที่ต้องการของนักศึกษาเสมอ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่สามหรือสี่ห้องนอนในย่านที่เงียบสงบมีแนวโน้มที่จะดึงดูดครอบครัวที่เต็มใจเช่าระยะยาว แต่มีการเปลี่ยนผู้เช่าน้อยกว่า.

ยกตัวอย่างเช่น ถนน

บริเวณรอบๆ โรงพยาบาล AKH และวิทยาเขตของมหาวิทยาลัยบนถนน Alserstrasse มีความต้องการเช่าสูงเนื่องจากอยู่ใกล้คลินิกและอาคารเรียน อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจึงเหมาะสมอย่างยิ่ง โครงการนี้มีการผสมผสานระหว่างอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงและโครงการพัฒนาใหม่ๆ

ย่าน Gründerzeit ดึงดูดผู้ซื้อที่มองหาเสน่ห์ทางประวัติศาสตร์และสถานะทางสังคม ราคาต่อตารางเมตรจะสูงกว่า แต่มาตรฐานคุณภาพการปรับปรุงก็เข้มงวดเป็นพิเศษ

ถนนที่อยู่ใกล้สวนสาธารณะและจัตุรัส เป็นที่นิยมในหมู่ครอบครัว เนื่องจากราคาและอุปสงค์ค่อนข้างคงที่ แต่ตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด

ถนน Wöhringerstrasse เป็นถนนช้อปปิ้งที่คึกคัก ซึ่งคุณสามารถหาอพาร์ตเมนต์เก่าราคาไม่แพงได้

ถนนแบร์งกัสเซ ที่อยู่หรูหราใกล้พิพิธภัณฑ์ฟรอยด์ ราคาค่อนข้างสูงกว่าปกติ

ความเสี่ยงหลักสำหรับนักลงทุนเกี่ยวข้องกับความจำเป็นในการลงทุนด้านเงินทุนในอาคารเก่า เช่น ฉนวนกันความร้อน ระบบไฟฟ้า และการปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค ข้อจำกัดเพิ่มเติมอาจเป็นสถานะการอนุรักษ์ของอาคาร ซึ่งห้ามการพัฒนาใหม่และการดัดแปลงด้านหน้าอาคาร นอกจากนี้ยังควรพิจารณาถึงการแข่งขันจากอพาร์ตเมนต์ของเทศบาลในกลุ่มที่พักให้เช่าราคาไม่แพงด้วย.

คำแนะนำของผมสำหรับนักลงทุน: วางแผนล่วงหน้าสำหรับเงินสำรองเพื่อการปรับปรุง; ร่วมมือกับสถาปนิกในท้องถิ่นและทำความคุ้นเคยกับข้อกำหนดด้านการป้องกันความเสียหายของอาคาร; ใช้กลยุทธ์แบบผสมผสาน: อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อคงสัดส่วนการขายอย่างต่อเนื่อง และอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่หนึ่งหรือสองแห่งเพื่อการลงทุนระยะยาว

หากคุณถามชาวเวียนนาว่าพวกเขานึกถึงอะไรเมื่อพูดถึงเขตที่ 9 ส่วนใหญ่จะตอบว่า "มหาวิทยาลัย" เพราะที่นี่คือศูนย์กลางทางการศึกษาของเมืองอย่างแท้จริง.

เขตอัลเซอร์กรุนด์เป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยเวียนนา ซึ่งเป็นหนึ่งในมหาวิทยาลัยที่เก่าแก่และใหญ่ที่สุดในยุโรป รวมถึงมหาวิทยาลัยการแพทย์ ซึ่งมีชื่อเสียงในการฝึกอบรมผู้เชี่ยวชาญระดับโลก.

พื้นที่ส่วนสำคัญของเขตนี้เป็นที่ตั้งของศูนย์การแพทย์ AKH ซึ่งเป็นศูนย์ที่ใหญ่ที่สุดในยุโรปที่รวมการปฏิบัติทางคลินิก การวิจัย และการศึกษาเข้าด้วยกัน สิ่งนี้ดึงดูดนักศึกษา คณาจารย์ และนักวิจัยมายังอัลแซร์กรุนด์.

นอกจากนี้ สถาบันวิจิตรศิลป์ก็ตั้งอยู่ที่นี่ ทำให้พื้นที่นี้มีบรรยากาศที่สร้างสรรค์ โรงเรียนสอนภาษา โรงเรียนมัธยมเอกชน และหลักสูตรการศึกษาต่อเนื่องจำนวนมากก็มีบทบาทสำคัญเช่นกัน.

ทั้งหมดนี้ก่อให้เกิดระบบนิเวศทางการศึกษาที่ครบวงจร ซึ่งดึงดูดทั้งนักเรียน ชาวต่างชาติ และครอบครัวที่ให้ความสำคัญกับการศึกษาของบุตรหลานในการเลือกที่อยู่อาศัย.

เขตนี้ของเวียนนาเสนอสถาบันการศึกษาที่หลากหลาย ตั้งแต่โรงเรียนมัธยมต้นและมัธยมปลายของรัฐ ไปจนถึงโรงเรียนเอกชนและหลักสูตรนานาชาติ สถาบันการศึกษานานาชาติขนาดใหญ่ตั้งอยู่ในเขตใกล้เคียง แต่ด้วยระบบขนส่งที่สะดวกสบาย ทำให้ผู้อยู่อาศัยในเขตนี้เดินทางไปได้สะดวก.

เมื่อเลือกที่อยู่อาศัย ผู้ปกครองจะพิจารณาไม่เพียงแต่คุณภาพการศึกษาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสะดวกในการเดินทางด้วย บ่อยครั้งที่ความสามารถในการเดินไปโรงเรียนภายใน 10-20 นาที เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์.

หลักสูตรภาษาก็ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน หลายครอบครัวส่งลูกไปเรียนที่นี่เพื่อช่วยให้พวกเขาปรับตัวและเข้ากับสภาพแวดล้อมในเวียนนาได้เร็วขึ้น.

อัลแซร์กรุนด์ยังเป็นที่รู้จักในฐานะศูนย์กลางด้านวิทยาศาสตร์และการวิจัย มีห้องปฏิบัติการ สถาบันวิจัย และศูนย์นานาชาติหลายสิบแห่งตั้งอยู่ที่นี่ นักศึกษาจำนวนมากเลือกที่จะอยู่ต่อในพื้นที่นี้หลังจบการศึกษาเพื่อหางานทำ และนักวิทยาศาสตร์ก็มาทำงานที่นี่ตามสัญญา ทำให้พื้นที่นี้มีชีวิตชีวาเป็นพิเศษ.

มหาวิทยาลัยการแพทย์เวียนนา (MedUni) และสถาบันใกล้เคียงกำลังพัฒนาโครงการร่วมกับพันธมิตรระหว่างประเทศอย่างแข็งขัน รูปแบบความร่วมมือนี้ช่วยเสริมสร้างสถานะของ Alsergrund ในฐานะศูนย์รวมทางวิทยาศาสตร์ และดึงดูดไม่เพียงแต่นักวิจัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงนิติบุคคลที่สนใจเข้าถึงห้องปฏิบัติการและสิ่งอำนวยความสะดวกทางคลินิกด้วย.

โครงการสำคัญคือวิทยาเขตใหม่บนถนนมาริอันเนงกัสเซ ซึ่งจะเพิ่ม "ความหนาแน่นทางวิชาการ" ของพื้นที่ สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นหมายถึงความต้องการที่อยู่อาศัยเฉพาะทางและบริการที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้น.

หลายครอบครัวเลือกอัลเซอร์กรุนด์เป็นสถานที่ศึกษาเล่าเรียนโดยตั้งใจ ลูกค้ารายหนึ่งจากอิตาลีบอกกับผมว่า "เราตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ที่นี่เพราะเราอยากให้ลูกๆ เรียนที่เวียนนา ขณะที่พวกเขายังเด็ก เราสามารถปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ให้นักเรียนได้ ถือเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยม"

เขตอัลแซร์กรุนด์โดดเด่นในด้านการคมนาคมขนส่ง แม้จะมีขนาดกะทัดรัด (ประมาณ 3 ตารางกิโลเมตร) แต่ก็มีเส้นทางคมนาคมหลักหลายสายตัดผ่านเขตนี้ เชื่อมต่อทั้งใจกลางเมืองเก่าและส่วนอื่นๆ ของเมือง.

รถไฟใต้ดิน สายหลัก U6 วิ่งผ่านทางตอนเหนือของ Alsergrund Alser Straße และ Michelbeuern ช่วยให้เดินทางไปยังอาคารมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล และพื้นที่อื่นๆ ของเมืองได้อย่างรวดเร็ว

การอยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินทำให้ชีวิตสะดวกสบายยิ่งขึ้น ลดการพึ่งพารถยนต์ และเพิ่มความน่าสนใจของที่อยู่อาศัยใกล้สถานี.

พูดตามตรง สำหรับผมแล้ว เส้นทางนี้สะดวกมาก เพราะคุณสามารถเดินทางไปยังอีกฟากหนึ่งของเมืองได้อย่างรวดเร็ว ช่วยประหยัดเวลาได้มาก.

รถราง สัญลักษณ์ที่แท้จริงของเขต 9 สาย 2, 43 และ 44 วิ่งผ่านถนนที่พลุกพล่าน พาผู้โดยสารไปยังใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็นศาลากลางหรือถนนวงแหวน ในเวลาเพียงไม่กี่ป้าย ในตอนเย็น รถรางจะเต็มไปด้วยนักเรียนที่กลับจากเรียน และบรรยากาศก็คล้ายกับรถบัสของมหาวิทยาลัยจริงๆ

สำหรับผู้อยู่อาศัย หมายความว่าสามารถเดินทางไปยังจุดหมายปลายทางต่างๆ ได้หลายสิบแห่งภายใน 10-20 นาทีโดยไม่ต้องเปลี่ยนรถ และสำหรับนักลงทุน ก็รับประกันสภาพคล่องสูงสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้ป้ายรถเมล์.

โครงสร้างพื้นฐานสำหรับจักรยานและคนเดินเท้า มีเส้นทางจักรยานเลียบไปตามถนนสายหลัก และยังมีสถานีให้เช่าสกูตเตอร์ไฟฟ้าอีกด้วย

ผู้อยู่อาศัยจำนวนมากเลือกใช้การเดินทางแบบนี้ ส่วนตัวผมเองก็เคยใช้สกูตเตอร์หลายครั้งในการเดินทางจากคลินิก AKH ไปยังถนน Ringstrasse การเดินทางใช้เวลาประมาณ 10 นาที และไม่มีรถติดเลย.

STEP 2025 เป็นโครงการพัฒนาการคมนาคมขนส่งของเมือง ซึ่งกำลังดำเนินการอย่างจริงจังในเขตที่ 9 ของกรุงเวียนนา มีการสร้างพื้นที่สำหรับคนเดินเท้าใหม่ ขยายโครงสร้างพื้นฐานสำหรับจักรยาน และปรับปรุงป้ายรถรางให้ดียิ่งขึ้น

เมื่อไม่นานมานี้ ได้มีการปรับปรุงทางข้ามให้ปลอดภัยยิ่งขึ้นบนถนน Wöhringerstrasse และติดตั้งป้ายหยุดรถที่ทันสมัยพร้อมป้ายบอกทางแบบไดนามิก.

เพื่อให้เข้าใจได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ผมจะนำเสนอตารางแสดงศักยภาพด้านการขนส่งของพื้นที่ดังนี้:

การคมนาคมขนส่งควรเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุน อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดินหรือรถรางมักปล่อยเช่าได้เร็วและได้ราคาดีกว่า อัลแซร์กรุนด์มี "จุดดึงดูด" เหล่านี้มากมาย ทำให้ที่นี่น่าสนใจกว่าชานเมือง.

ปัญหาการจอดรถในเขตที่ 9 เป็นเรื่องซับซ้อน ถนนแคบและอาคารหนาแน่น ดังนั้นเทศบาลจึงกำลังดำเนินการวางระบบระเบียบข้อบังคับที่คิดมาอย่างรอบคอบ.

จอดรถ (Parkpickerl) เป็นเครื่องมือหลัก ซึ่งเป็นใบอนุญาตสำหรับผู้อยู่อาศัยที่ออกโดยเทศบาล อนุญาตให้ผู้อยู่อาศัยที่มีทะเบียนถาวรสามารถจอดรถในเขตของตนเองได้ สามารถขอใบอนุญาตได้ผ่านบริการออนไลน์ของสำนักงานเทศบาลหรือ สำนักงาน เขต

ค่าจอดรถประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการจัดการและค่าธรรมเนียมรายปี นอกจากนี้ยังมีการจำกัดจำนวนใบอนุญาตต่อที่อยู่ สำหรับผู้อยู่อาศัย ใบอนุญาตรายปีมีราคาประมาณ 10 ยูโรต่อเดือน ซึ่งถือว่าไม่แพงเมื่อเทียบกับมาตรฐานของเวียนนา ส่วนนักท่องเที่ยวสามารถจอดรถได้เฉพาะระยะสั้นเท่านั้น ในอัตราประมาณ 2.20 ยูโรต่อชั่วโมง.

สำหรับผู้เช่าที่มีรถยนต์ ปัญหานี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญที่นักลงทุนจะต้องระบุรายละเอียดทั้งหมดไว้ในคำอธิบายห้องพัก เช่น มีโรงจอดรถส่วนตัวหรือไม่ มีบริการเลือกที่จอดรถหรือไม่ และมีข้อจำกัดอะไรบ้างสำหรับแขก ข้อมูลเกี่ยวกับการจอดรถที่ชัดเจนส่งผลโดยตรงต่อความน่าสนใจของที่พัก.

ข้อมูลเปรียบเทียบเกี่ยวกับการจอดรถ:

ฉันสังเกตเห็นหลายครั้งแล้วว่าครอบครัวที่มีเด็กมักเลือกอพาร์ตเมนต์ในอาคารที่มีที่จอดรถใต้ดิน แม้ว่าที่พักแบบนั้นจะมีราคาแพงกว่า แต่ก็ยังมีราคาตลาดที่สูงกว่าอยู่ดี.

นวัตกรรม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เวียนนาได้นำระบบจอดรถดิจิทัลมาใช้มากขึ้นเรื่อยๆ ตัวอย่างเช่น ป้ายแบบไดนามิกปรากฏขึ้นในเขตต่างๆ เพื่อแสดงจำนวนที่จอดรถว่างในลานจอดรถใกล้เคียง ระบบจอดรถยังถูกรวมเข้ากับแอปพลิเคชันบนมือถือด้วย ซึ่งช่วยประหยัดเวลาให้กับผู้ขับขี่และลดภาระการจอดรถริมถนน

การปรับเปลี่ยนพื้นที่ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่จอดรถบางส่วนถูกเปลี่ยนเป็นจัตุรัสขนาดเล็กที่มีม้านั่งและต้นไม้ การตัดสินใจนี้ในตอนแรกก่อให้เกิดความขัดแย้งในหมู่ผู้อยู่อาศัย แต่หลายคนในปัจจุบันสังเกตว่าลานเหล่านี้เงียบสงบขึ้น สะดวกสบายมากขึ้น และน่าเดินเล่นมากขึ้น

สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์: ถนนที่มีที่จอดรถจำกัดและพื้นที่สีเขียวมักจะดึงดูดใจครอบครัวและคนเดินเท้ามากขึ้น บ้านที่อยู่ใกล้พื้นที่ดังกล่าวจึงมีราคาสูงกว่า.

สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนคือการรักษาสมดุล: แม้ว่าอพาร์ตเมนต์ที่มีที่จอดรถยังคงเป็นตัวเลือกการลงทุนที่น่าเชื่อถือที่สุด แต่ที่อยู่อาศัยที่ไม่มีที่จอดรถซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเดินไปยังระบบขนส่งสาธารณะและโครงสร้างพื้นฐานของเมืองได้ ก็แสดงให้เห็นถึงการเติบโตของราคาอย่างต่อเนื่องเช่นกัน.

รถยนต์ไฟฟ้า เมืองเวียนนากำลังเสริมสร้างเครือข่ายสถานีชาร์จสาธารณะ ปัจจุบันมีสถานีชาร์จหลายร้อยแห่งทั่วเวียนนา รวมถึงบริเวณอัลเซอร์กรุนด์ด้วย

เจ้าของอาคารที่มีที่จอดรถใต้ดินควรพิจารณาติดตั้งจุดชาร์จส่วนตัวหรือทำสัญญากับผู้ให้บริการ สิ่งนี้กำลังกลายเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันและจะเป็นปัจจัยสำคัญในอนาคตอย่างแน่นอน.

ผู้ให้บริการนำเสนอโซลูชันสำเร็จรูปสำหรับอาคารที่พักอาศัย ได้แก่ การจัดการโหลดแบบไดนามิก การชำระเงินอัตโนมัติ และบริการที่สะดวกสบาย ซึ่งช่วยลดความซับซ้อนในการติดตั้งสถานีชาร์จและทำให้ห้องพักประเภทนี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษ.

แม้ว่าอัลเซอร์กรุนด์จะมีลักษณะทางวิชาการและวิทยาศาสตร์ที่แข็งแกร่ง แต่ก็ยังคงมีองค์ประกอบทางจิตวิญญาณที่อุดมสมบูรณ์ ชีวิตทางศาสนาของย่านนี้สะท้อนให้เห็นถึงความหลากหลายของเวียนนาในอดีต ไม่ว่าจะเป็นโบสถ์คาทอลิก โบสถ์ออร์โธดอกซ์และโปรเตสแตนต์ ร่องรอยของชุมชนชาวยิว และศูนย์กลางของศาสนาอิสลาม.

สำหรับครอบครัวที่ย้ายมาอยู่ที่นี่ โครงสร้างพื้นฐานทางศาสนามีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง ซึ่งไม่เพียงแต่รวมถึงสถานที่สำหรับการสวดมนต์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงศูนย์วัฒนธรรม การศึกษา และสังคม ที่ช่วยส่งเสริมการปรับตัวและการสร้างความสัมพันธ์ใหม่ๆ ด้วย.

โบสถ์คาทอลิกที่มีชื่อเสียงที่สุดในเขต 9 คือ โบสถ์เซอร์ไวต์ บนจัตุรัสเซอร์วิเทนพลาทซ์ โบสถ์แห่งนี้เป็นผลงานชิ้นเอกของสถาปัตยกรรมบาโรก และยังเป็นศูนย์กลางของชุมชนท้องถิ่น โดยมีการจัดคอนเสิร์ตออร์แกน การรวมตัวทางวัฒนธรรม และงานการกุศล บรรยากาศของจัตุรัสแห่งนี้ ด้วยคาเฟ่บรรยากาศอบอุ่นและน้ำพุ ทำให้ที่นี่เป็นหนึ่งในสถานที่ที่ "มีกลิ่นอายยุโรป" มากที่สุดในเขตนี้.

อีกหนึ่งผลงานชิ้นเอกทางสถาปัตยกรรมคือ โบสถ์โวติฟเคียร์เช (Votivkirche) โบสถ์สไตล์นีโอโกธิคบนถนนริงส์ตราสเซ (Ringstraße) โบสถ์แห่งนี้ไม่เพียงแต่เป็นสถานที่สักการะบูชาเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ทางวัฒนธรรมของเมือง โดยมีการจัดคอนเสิร์ต นิทรรศการ และการนำชมต่างๆ อีกด้วย.

นอกจากโบสถ์ขนาดใหญ่แล้ว บริเวณนี้ยังมีโบสถ์ประจำเขตขนาดเล็กที่ทำหน้าที่สำคัญทางสังคมอีกด้วย โบสถ์เหล่านี้จัดตั้งชมรม โรงเรียน และให้ความช่วยเหลือแก่ผู้ที่ต้องการความช่วยเหลือ เสริมสร้างความเข้มแข็งให้กับชุมชนท้องถิ่น และสร้างเครือข่ายบริการเพิ่มเติมสำหรับครอบครัว.

อัลเซอร์กรุนด์และเขตโดยรอบเป็นที่ตั้งของชุมชนออร์โธดอกซ์หลายแห่ง ได้แก่ ชาวรัสเซีย กรีก เซอร์เบีย และโรมาเนีย โบสถ์เหล่านี้ไม่เพียงแต่รวมผู้ศรัทธาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงครอบครัวผู้อพยพทั้งหมด ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางของชุมชนและการสนับสนุน.

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มโปรเตสแตนต์ที่ดำเนินกิจกรรมอยู่ในพื้นที่นี้ และมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในชีวิตทางวัฒนธรรมและสังคมของพื้นที่ด้วย.

จนกระทั่งปี 1938 มีชุมชนชาวยิวขนาดใหญ่ในอัลเซอร์กรุนด์ ซึ่งครอบครองพื้นที่ทั้งบล็อก.

เหตุการณ์อันน่าเศร้าในสมัยระบอบนาซีได้ทำลายชีวิตในส่วนนี้ของเมืองไป แต่ความทรงจำยังคงอยู่ ทุกวันนี้ เราสามารถเห็นได้จากอนุสรณ์สถาน พิพิธภัณฑ์ และชีวิตทางศาสนาที่คึกคักในย่านใจกลางเมืองเวียนนา โบสถ์ยิวหลักๆ รวมถึงมหาวิหารประจำเมือง (Stadttempel) ตั้งอยู่ใกล้เคียงและสามารถเดินไปถึงได้.

บริเวณนี้ยังกลายเป็นที่อยู่อาศัยของชุมชนชาวมุสลิมอีกด้วย มีสมาคมทางวัฒนธรรมและมัสยิดขนาดเล็กหลายแห่งตั้งอยู่ โดยส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่ผู้อพยพและนักศึกษา พวกเขาจัดโครงการด้านการศึกษาและการแลกเปลี่ยนความคิดเห็นระหว่างศาสนาต่างๆ.

หนึ่งในจุดแข็งของย่านนี้ในเวียนนาคือความอดทนอดกลั้นและความสามารถในการผสมผสานประเพณีทางศาสนาที่แตกต่างกัน มีการจัดงานพบปะระหว่างศาสนา นิทรรศการ และคอนเสิร์ตเป็นประจำ ซึ่งช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเข้าใจซึ่งกันและกันได้ดียิ่งขึ้นและส่งเสริมความรู้สึกเป็นชุมชนเดียวกัน.

สำหรับผู้พักอาศัยใหม่ นั่นหมายถึงบริการหลากหลายทางศาสนา ตั้งแต่การเข้าร่วมพิธีกรรมและวันหยุด ไปจนถึงการรวมกลุ่มผ่านชมรมและกิจกรรมทางสังคมต่างๆ.

อย่างที่ผมมักบอกกับลูกค้าเสมอ การมีโบสถ์ ศูนย์วัฒนธรรม และกิจกรรมทางศาสนา ทำให้ย่านนั้นเป็นที่ต้อนรับผู้คนหลากหลายกลุ่มมากขึ้น ซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นจะน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อ.

ในขณะที่บางเขตของเวียนนาอาจถูกอธิบายว่าเป็น "ย่านเงียบสงบ เหมาะสำหรับครอบครัว" แต่แอลเซอร์กรุนด์เป็นย่านแห่งความคิด การทดลอง และการสำรวจทางวัฒนธรรม พลังของมหาวิทยาลัยนั้นสัมผัสได้ชัดเจน และเป็นตัวกำหนดบรรยากาศทางวัฒนธรรมโดยรวม.

โรงละครและหอแสดงคอนเสิร์ต ย่านนี้มีโรงละครและสถานที่จัดแสดงขนาดเล็กหลายแห่ง ซึ่งเน้นรูปแบบการแสดงเชิงทดลองเป็นหลัก โรงละคร Theater im Zentrum และ Rabenhof Theater เป็นที่รู้จักจากผลงานการแสดงที่มีการกำกับแบบมินิมัลลิสต์และการตีความที่กล้าหาญ.

บรรยากาศของการแสดงเช่นนี้ดึงดูดผู้ชมให้เข้าสู่บทสนทนาทางปัญญา ตัวอย่างเช่น ครั้งหนึ่งฉันเคยไปชมการแสดงละครจากนวนิยายร่วมสมัยที่โรงละครราเบนฮอฟ เวทีแทบจะว่างเปล่า ฉากมีน้อย แต่การแสดงของนักแสดงกลับตรึงใจผู้ชมทั้งโรงละครจนจบ.

นอกจากนี้ ในบริเวณนี้คุณยังสามารถพบสิ่งต่อไปนี้:

• โรงละคร Theater am Alsergrund – โรงละครคาบาเรต์;
• Schauspielhaus Wien – โรงละคร;
• โรงละคร Volksoper, Burgtheater และ Musikverein ล้วนอยู่ในระยะที่สามารถเดินหรือเดินทางโดยระบบขนส่งสาธารณะได้อย่างสะดวก.

พิพิธภัณฑ์และหอศิลป์ ความภาคภูมิใจของย่านนี้คือ พิพิธภัณฑ์อัลเซอร์กรุนด์ ซึ่งบอกเล่าเรื่องราวของย่านนี้ในช่วงสองศตวรรษที่ผ่านมา ตั้งแต่ชานเมืองชนบทไปจนถึงศูนย์กลางนักศึกษา สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษคือ นิทรรศการเกี่ยวกับแพทย์ในศตวรรษที่ 19 และโรงเรียนแพทย์เวียนนาอันโด่งดัง

สิ่งสำคัญที่ควรจำไว้ก็คือ พิพิธภัณฑ์ที่ใหญ่ที่สุดของเมือง ได้แก่ พิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์ศิลปะและพิพิธภัณฑ์ประวัติศาสตร์ธรรมชาติ อยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่นาทีเท่านั้น ชาวบ้านในบริเวณนั้นมักพูดติดตลกว่า "เราอาศัยอยู่ระหว่างมหาวิทยาลัยกับพิพิธภัณฑ์ " ซึ่งก็มีส่วนที่เป็นความจริงอยู่บ้าง

การฉายภาพยนตร์และเทศกาลต่างๆ ในช่วงฤดูร้อน ลานและจัตุรัสต่างๆ ของอัลแซร์กรุนด์จะถูกเปลี่ยนเป็นสถานที่ฉายภาพยนตร์กลางแจ้ง มีการตั้งจอภาพยนตร์ไว้หน้าโบสถ์เซอร์ไวต์ เข้าชมฟรี และนักเรียน ครอบครัวที่มีเด็ก และนักท่องเที่ยวต่างหลั่งไหลมาที่นี่ บรรยากาศชวนให้นึกถึงช่วงเย็นของยุโรปตอนใต้ เมื่อคนทั้งย่านออกมาเดินบนถนน

กิจกรรมหลักของปีคือเทศกาลเซอร์วิเทนเฟสต์ (Servitenfest) ซึ่งจะเปลี่ยนจัตุรัสเซอร์วิเทน (Servitenplatz) ให้กลายเป็นงานเทศกาลดนตรี งานฝีมือ และอาหารริมทาง ส่วนตัวแล้วฉันคิดว่านี่เป็นหนึ่งในวิธีที่ดีที่สุดที่จะสัมผัสจิตวิญญาณของเขต 9 ได้อย่างแท้จริง.

การบรรยายและกิจกรรมทางวิทยาศาสตร์ ความใกล้ชิดของมหาวิทยาลัยเวียนนาและวิทยาเขตทางการแพทย์ทำให้ย่านอัลเซอร์กรุนด์เป็นพื้นที่ที่วัฒนธรรมและวิทยาศาสตร์ผสานกันอย่างใกล้ชิด ห้องสมุดประจำเขตและหอประชุมของมหาวิทยาลัยจัดกิจกรรมต่างๆ เช่น การบรรยาย นิทรรศการ และการอภิปรายสาธารณะ ตั้งแต่ชีวการแพทย์ไปจนถึงปรัชญาและวรรณกรรมร่วมสมัย

ตลาดนัดและตลาดสด ในวันสุดสัปดาห์ ตลาดนัดจะเปิดขึ้นในพื้นที่เล็กๆ ที่นี่คุณสามารถหาหนังสือเก่า เครื่องประดับ หรือเฟอร์นิเจอร์ได้ พื้นที่เหล่านี้ดึงดูดชุมชนสร้างสรรค์อยู่เสมอ ซึ่งส่งผลดีต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ

อย่าลืมไปเยี่ยมชมตลาดคริสต์มาส Altes AKH ซึ่งเป็นตลาดคริสต์มาสที่ได้รับความนิยมจากทั้งคนท้องถิ่นและนักศึกษา.

เมื่อฉันบอกลูกค้าว่าความร่ำรวยทางวัฒนธรรมส่งผลโดยตรงต่อความน่าดึงดูดใจในการลงทุน ไม่ใช่ทุกคนจะเชื่อในทันที แต่ประสบการณ์ยืนยันว่า อพาร์ตเมนต์ใกล้ศูนย์กลางทางวัฒนธรรมปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติและนักศึกษา อัลแซร์กรุนด์เป็นตัวอย่างที่ดีของเรื่องนี้.

เวียนนาเป็นที่รู้จักกันดีในเรื่องพื้นที่สีเขียวซึ่งคิดเป็นประมาณ 50% ของพื้นที่ทั้งหมด และย่านอัลเซอร์กรุนด์ก็สอดคล้องกับระบบนี้อย่างลงตัว แม้ว่าจะมีการพัฒนาอย่างหนาแน่น แต่สวนสาธารณะและจัตุรัสก็คิดเป็นประมาณ 10% ของพื้นที่ทั้งหมด ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าพอใจสำหรับย่านใจกลางเมือง.

Altes AKH อดีตอาคารโรงพยาบาลได้ถูกเปลี่ยนเป็นวิทยาเขตของมหาวิทยาลัยและลานภายในที่ร่มรื่น ที่นี่เป็นสถานที่เดินเล่น พบปะสังสรรค์ของนักศึกษา และตลาดตามฤดูกาล รวมถึงตลาดคริสต์มาสที่กล่าวถึงไปแล้ว ที่นี่เปรียบเสมือน "ปอด" ที่แท้จริงของย่านนี้

สวนสาธารณะโวติฟปาร์ค (Votivpark) สวนสาธารณะขนาดเล็กใกล้กับโบสถ์โวติฟเคียร์เช (Votivkirche) เป็นที่นิยมของนักศึกษาและพนักงานออฟฟิศสำหรับการพักผ่อนสั้นๆ และพักกลางวัน ซึ่งช่วยเสริมบรรยากาศของพื้นที่การศึกษาโดยรอบมหาวิทยาลัยได้อย่างลงตัว

พราเตอร์ แม้ว่าในทางบริหารแล้ว สวนสาธารณะพราเตอร์จะอยู่ในเขตใกล้เคียง แต่พื้นที่สีเขียวของสวนนั้นเริ่มต้นจากบริเวณใกล้เคียงเท่านั้น ผู้อยู่อาศัยในอัลเซอร์กรุนด์มักเดินหรือปั่นจักรยานมาที่นี่ เพราะทางเดินเชื่อมต่อกับเครือข่ายของเมืองและนำไปสู่แม่น้ำดานูบโดยตรง

สวนสาธารณะเวิร์ทติ้ง ชาวบ้านเรียกกันว่า "หัวใจอันเงียบสงบของย่านนี้" บรรยากาศชวนให้นึกถึงสวนเวียนนาโบราณ: ทางเดินที่เป็นระเบียบเรียบร้อย ร่มรื่นด้วยต้นไม้ใหญ่ และการเดินเล่นอย่างสงบสุขของครอบครัวและผู้สูงอายุ

สวนเฮดวิกส์การ์เทนและสวนสาธารณะขนาดเล็ก บริเวณนี้เต็มไปด้วยพื้นที่สีเขียวขนาดเล็กมากมาย สร้างบรรยากาศอบอุ่นและเป็นที่พักผ่อนจากความวุ่นวายของเมืองที่อยู่ไม่ไกลจากที่พัก

โครงการพัฒนาเมืองใหม่ ภายใต้โครงการ STEP 2025 และ เมืองอัจฉริยะ มีการพัฒนาพื้นที่สีเขียวใหม่ ๆ ในเขตนี้อย่างแข็งขัน พื้นที่จอดรถบางส่วนถูกเปลี่ยนเป็น "เกาะสีเขียว" ที่มีต้นไม้และม้านั่ง มีการปรับปรุงสนามเด็กเล่น ติดตั้งระบบเก็บน้ำฝน และพัฒนาลานภายในอาคาร

ด้านสังคม โครงการสมัยใหม่ยังคำนึงถึงด้านสังคมด้วย เช่น การเดินทางในตอนเย็นที่ปลอดภัย แสงสว่างที่ดี สนามเด็กเล่นที่เหมาะสำหรับเด็ก และพื้นที่สาธารณะที่ปรับให้เหมาะสมสำหรับผู้ที่มีความบกพร่องทางการเคลื่อนไหว ทั้งหมดนี้ช่วยสร้างภาพลักษณ์ของอัลแซร์กรุนด์ให้เป็นย่านที่น่าอยู่

ส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่านี่เป็นประเด็นสำคัญ: ครอบครัวสมัยใหม่เลือกซื้ออพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้พิจารณาแค่ขนาดพื้นที่และราคาเพียงอย่างเดียว แต่ยังพิจารณาถึงความใกล้กับสวนสาธารณะและพื้นที่สีเขียวที่สะดวกสบายด้วย.

เขต 9 ของเวียนนาไม่เพียงแต่เป็นย่านวัฒนธรรมและมหาวิทยาลัยเท่านั้น แต่ยังเป็นชุมชนธุรกิจที่มีชีวิตชีวาอีกด้วย ที่นี่ ธุรกิจขนาดเล็ก สตาร์ทอัพที่สร้างสรรค์ และสถาบันวิจัยชั้นนำต่างอยู่ร่วมกันอย่างน่าประหลาดใจ.

ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง ถนนในย่านนี้เต็มไปด้วยร้านกาแฟ ร้านหนังสือ ร้านขายของเก่า และร้านเบเกอรี่ที่ดำเนินกิจการโดยครอบครัว พวกเขาสร้างบรรยากาศของ "เวียนนาแบบบ้านๆ" อย่างแท้จริง ตัวอย่างเช่น บนถนนลิชเทนทาลสตรัสเซ ยังคงมีร้านค้าที่สืบทอดสูตรอาหารจากรุ่นสู่รุ่นอยู่

ธุรกิจเหล่านี้เติบโตได้ดีเนื่องจากมีนักเรียน นักศึกษา ผู้ป่วยที่มาใช้บริการคลินิก และผู้เข้าร่วมงานกิจกรรมทางวัฒนธรรมอย่างต่อเนื่อง สำหรับนักลงทุนแล้ว นี่หมายถึงความต้องการพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กและสำนักงานสำหรับบริษัทในท้องถิ่นที่คงที่.

การสนับสนุนจาก สำนักงานส่งเสริมธุรกิจเวียนนา และโครงการต่างๆ ของเมือง ทำให้การจดทะเบียนธุรกิจ การหาแหล่งเงินทุน และการหาพื้นที่สำนักงานง่ายขึ้น

ธุรกิจสตาร์ทอัพ สภาพแวดล้อมของมหาวิทยาลัยเป็นแหล่งที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการด้านไอทีและชีวการแพทย์ สตาร์ทอัพจำนวนมากเริ่มต้นที่นี่ โดยเช่าพื้นที่ทำงานร่วมกันและสำนักงานขนาดเล็ก และใช้ประโยชน์จากการสนับสนุนด้านการให้คำปรึกษาจากหน่วยงานของเมือง

สำนักงานและสถาบันวิจัย วิทยาเขตของมหาวิทยาลัยการแพทย์เวียนนาและศูนย์วิจัยที่ร่วมมือกับองค์กรระหว่างประเทศตั้งอยู่ที่นี่ การมีอยู่ของสถานที่เหล่านี้ทำให้มีความต้องการที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่อง ทั้งระยะสั้นและระยะยาว สำหรับนักศึกษา นักวิจัย และเจ้าหน้าที่

ที่สำคัญ แห่งหนึ่งของโลก เป็นที่ตั้งขององค์การสหประชาชาติ (UNO City) สำนักงานขององค์กรระหว่างประเทศหลายสิบแห่ง สถานทูต และสถานกงสุล ซึ่งโครงสร้างพื้นฐานบางส่วนตั้งอยู่ใกล้กับย่านอัลเซอร์กรุนด์ (Alsergrund)

ตัวอย่างเช่น สถานทูตสหรัฐอเมริกาตั้งอยู่ที่นี่ ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงที่เน้นย้ำถึงสถานะของพื้นที่ การมีผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติและเจ้าหน้าที่ทางการทูตอยู่จำนวนมาก ย่อมส่งผลให้ความต้องการอพาร์ตเมนต์คุณภาพสูงและบริการระดับสากลเพิ่มขึ้นตามไปด้วย.

อสังหาริมทรัพย์ การพาณิชย์ เวียนนา ความต้องการพื้นที่เชิงพาณิชย์มีเสถียรภาพ สำนักงานขนาดเล็ก พื้นที่ทำงานร่วมกัน และร้านค้าปลีกบนถนนสายหลักยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง แนวโน้มในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือรูปแบบไฮบริด: ทำงานในสำนักงานบางส่วนและทำงานจากระยะไกลบางส่วน ซึ่งเพิ่มมูลค่าให้กับโซลูชันที่กะทัดรัดและยืดหยุ่น

สำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะเริ่มต้นธุรกิจใหม่ สิ่งสำคัญที่ควรพิจารณาคือทำเลที่มีผู้คนสัญจรไปมาหนาแน่น เช่น ใกล้กับอาคารมหาวิทยาลัย วิทยาเขต และศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง นอกจากนี้ การอยู่ใกล้กับโครงการสนับสนุนธุรกิจเกิดใหม่ เช่น สำนักงานส่งเสริมธุรกิจเวียนนา ซึ่งช่วยกระตุ้นการเติบโต ก็เป็นข้อได้เปรียบเพิ่มเติมอีกด้วย.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจในท้องถิ่นโดยตรง อัลแซร์กรุนด์มีผู้เช่าหลักสามกลุ่ม ได้แก่ นักศึกษา นักวิจัย และผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติ สำหรับนักลงทุนแล้ว นี่คือการผสมผสานระหว่างความมั่นคงและการเติบโตที่หาได้ยาก.

แม้ว่าอัลแซร์กรุนด์จะเป็นย่านประวัติศาสตร์ แต่ก็กำลังได้รับการปรับปรุงใหม่อย่างต่อเนื่องเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของศตวรรษที่ 21 การพัฒนาเมืองร่วมสมัยในย่านนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน.

หนึ่งในโครงการขนาดใหญ่ที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือ Seestadt Aspern ในเขตที่ 22 แม้จะอยู่ห่างจากใจกลางเมือง แต่โครงการนี้ได้สร้างมาตรฐานให้กับเวียนนาทั้งหมดในด้านเทคโนโลยีที่ยั่งยืน ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน อิทธิพลของโครงการนี้ยังแผ่ขยายไปยัง Alsergrund ซึ่งมีการนำโครงการริเริ่มที่ชาญฉลาดและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมาใช้เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของมหาวิทยาลัยมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับเขตนี้ โครงการที่ใหญ่ที่สุดในเขตนี้ของเวียนนาคือวิทยาเขตมาริอันเนงกัสเซของมหาวิทยาลัยการแพทย์เวียนนา ศูนย์กลางด้านคลินิกและการศึกษาแห่งนี้จะมีมูลค่าหลายร้อยล้านยูโร การก่อสร้างมีกำหนดเริ่มในช่วงครึ่งแรกของทศวรรษ 2020.

โครงการดังกล่าวจะดึงดูดผู้เชี่ยวชาญใหม่ๆ สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าเพิ่มขึ้น และกระตุ้นการพัฒนาบริการต่างๆ ในบริเวณใกล้เคียง.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริเวณนี้ได้เห็นการเกิดขึ้นของอาคารที่พักอาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น โดยมีการติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์และหลังคาเขียว คุณค่าของอาคารเหล่านี้อยู่ที่การที่ยังคงตั้งอยู่ในใจกลางเมืองเก่าแก่ ในขณะเดียวกันก็ปฏิบัติตามมาตรฐานสมัยใหม่ได้อย่างครบถ้วน.

ภายใต้โครงการ STEP 2025 เขตนี้จะได้รับเส้นทางจักรยานใหม่ ทางเดินเท้า และสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ปัจจัยเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่า เนื่องจากผู้คนจำนวนมากขึ้นเลือกที่อยู่อาศัยโดยพิจารณาจากความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความสะดวกในการเดินทางโดยไม่ต้องใช้รถยนต์.

อัลเซอร์กรุนด์ยังคงเป็นหนึ่งในย่านที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับนักลงทุนในเวียนนา ด้วยปัจจัยสามประการที่ลงตัว ได้แก่ ความต้องการเช่าที่พักอาศัยที่คงที่ อุปทานที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงที่มีจำกัด และโครงสร้างพื้นฐานของเมืองที่พัฒนาอย่างดี.

ข้อได้เปรียบหลักของการลงทุนที่นี่คือ โครงสร้างพื้นฐานด้านการศึกษาและการแพทย์ที่แข็งแกร่ง รูปลักษณ์ทางประวัติศาสตร์ของอาคาร และพื้นที่สีเขียวที่อยู่ใกล้กับใจกลางเมือง สามารถเดินไปได้สะดวก.

ราคาที่อยู่อาศัย จากรายงานของเทศบาล ราคาต่อตารางเมตรใน Alsergrund อยู่ระหว่าง 5,500 ถึง 6,000 ยูโร ค่าเช่าสำหรับอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 800 ถึง 1,000 ยูโรต่อเดือน ในขณะที่อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนมีราคา 1,200 ถึง 1,500 ยูโรต่อเดือน

ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันสถานะของย่านนี้ว่าเป็นหนึ่งในตลาดขนาดเล็กที่มีราคาแพงและมั่นคงที่สุดแห่งหนึ่งของเวียนนา ราคาเฉลี่ยในย่านนี้สูงกว่าราคาเฉลี่ยทั่วเมืองอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งบ่งชี้ถึงมูลค่าตลาดที่สูงและอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสำหรับนักลงทุนรายใหม่.

เหตุผลที่มันดีสำหรับการลงทุน:

• ความต้องการที่คง ที่ มหาวิทยาลัยและศูนย์การแพทย์มีผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่นักศึกษาและอาจารย์ ไปจนถึงแพทย์และผู้ป่วยในคลินิก ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของการหยุดชะงัก ต่างจากพื้นที่ที่ความต้องการขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวหรือกิจกรรมสำนักงาน
• อุปทานที่อยู่อาศัยใหม่มีจำกัด อาคารเก่าแก่ได้รับการคุ้มครองโดยกฎระเบียบที่เข้มงวด และโครงสร้างที่หนาแน่นของย่านที่อยู่อาศัยทำให้ไม่สามารถก่อสร้างขนาดใหญ่ได้ ด้วยความต้องการที่คงที่ ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่ทรงตัว
• การกระจายแหล่งรายได้ ย่านนี้ในเวียนนาประสบความสำเร็จในการผสมผสานการให้เช่าระยะยาวสำหรับครอบครัวกับการให้เช่าระยะสั้นหรือระยะกลางสำหรับนักศึกษา แนวทางนี้ช่วยให้พอร์ตการลงทุนมีความสมดุล กล่าวคือ อสังหาริมทรัพย์บางแห่งสร้างรายได้ที่มั่นคง ในขณะที่บางแห่งให้ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากมีนักศึกษาและนักท่องเที่ยวเข้ามาจำนวนมาก
• การลงทุนในเขตเมือง โครงการ STEP 2025 การพัฒนาวิทยาเขต และโครงการต่างๆ เช่น โครงการ Aspern กำลังเพิ่มความน่าดึงดูดโดยรวมของเวียนนาและผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้น การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานใดๆ ย่อมสะท้อนให้เห็นในมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ความเสี่ยงและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน อุปสรรคสำคัญคือราคาเริ่มต้นที่สูง นอกจากนี้ อาคารเก่าจำเป็นต้องมีการลงทุนในการปรับปรุง เช่น ฉนวนกันความร้อน การอัพเกรดระบบสาธารณูปโภค และบางครั้งอาจต้องขออนุมัติจากหน่วยงานคุ้มครองโบราณสถานด้วย

นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดเชิงปฏิบัติอื่นๆ อีก เช่น ภาษี กฎระเบียบสำหรับการเช่าอพาร์ตเมนต์พร้อมเฟอร์นิเจอร์ และนโยบายที่จอดรถ (Parkpickerl) ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อผลกำไรในท้ายที่สุด.

เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์:

• ดำเนิน การตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียดถี่ถ้วน ร่วมกับสถาปนิกและวิศวกรในท้องถิ่น
• จัดสรรงบประมาณล่วงหน้าเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการคุ้มครองอนุสรณ์สถาน
• สร้างพอร์ตโฟลิโอที่ประกอบด้วยทั้งอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมและอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณการขายสูง

โดยสรุปแล้ว อัลเซอร์กรุนด์ไม่ใช่ภูมิภาคที่ให้ผลตอบแทนรวดเร็ว แต่เป็นตลาดขนาดเล็กที่มีเสถียรภาพ มีความเสี่ยงปานกลาง และคุณภาพสินทรัพย์สูง

เขต 9 ของเวียนนาเป็นตัวอย่างของการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างประวัติศาสตร์และความทันสมัย ​​เหมาะสำหรับผู้ที่ชื่นชอบบรรยากาศทางปัญญา ความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตในเมือง และความใกล้ชิดกับใจกลางเมือง.

สำหรับนักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ การพักอาศัยใกล้กับมหาวิทยาลัยหมายถึงเวลาในการเดินทางที่น้อยลงและเข้าถึงกิจกรรมทางวิชาการได้ง่ายขึ้น อพาร์ตเมนต์ที่นี่ขายหมดเร็วมาก

เหมาะสำหรับครอบครัว สวนสาธารณะ โรงเรียน ถนนที่เงียบสงบ และย่านที่ปลอดภัย ทำให้สะดวกสบายสำหรับครอบครัวที่มีเด็ก ๆ ใจกลางเมืองเวียนนาอยู่ห่างออกไปเพียงสิบนาที

สำหรับชุมชนสร้างสรรค์และนานาชาติ เทศกาล กิจกรรมทางวัฒนธรรม และศูนย์กลางสตาร์ทอัพ สร้างสภาพแวดล้อมที่ทำให้ง่ายต่อการพบปะผู้คนที่มีความคิดเหมือนกัน

สำหรับนักลงทุน ความต้องการที่คงที่ ราคาที่เพิ่มขึ้น และผู้เช่าระยะยาว สร้างรากฐานที่มั่นคง ที่นี่อาจไม่ใช่พื้นที่ที่ถูกที่สุด แต่เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่คาดการณ์ผลตอบแทนได้มากที่สุด

รายการตรวจสอบที่เป็นประโยชน์สำหรับนักลงทุน:

• กำหนดกลุ่มเป้าหมายของคุณ: นักเรียน ครอบครัว หรือลูกค้าระดับพรีเมียม.
• ตรวจสอบสถานะของอาคาร: อาคารได้รับการคุ้มครองหรือไม่, ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน, สภาพทางเทคนิค.
• โปรดศึกษาข้อมูลภาษีและกฎระเบียบของ Parkpickerl.
• จัดสรรงบประมาณสำหรับการปรับปรุงและทำการตลาด (โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณตั้งเป้าหมายไว้ที่การให้เช่าระยะสั้น).

กล่าวโดยสรุป อัลเซอร์กรุนด์เป็นหนึ่งในย่านที่ดีที่สุดของเวียนนา ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ทุกอย่างอยู่ใกล้แค่เอื้อม ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัย สวนสาธารณะ พิพิธภัณฑ์ ร้านกาแฟ และโรงเรียน แต่ที่สำคัญที่สุดคือ ที่นี่มีบรรยากาศและวิถีชีวิตที่เป็นเอกลักษณ์ ซึ่งเป็นที่ชื่นชอบของผู้คนที่มีการศึกษาและกระตือรือร้น

เมื่อนึกถึงอัลแซร์กรุนด์ ผมเห็นความสมดุลที่หาได้ยาก: ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองมากพอที่จะคงไว้ซึ่งความหรูหรา แต่ก็อบอุ่นสบายพอที่จะอยู่อาศัยได้ สำหรับนักลงทุนแล้ว ที่นี่คือการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างความสะดวกสบายและผลตอบแทนทางการเงิน.