Ҳуқуқи аввалин рад кардани амволи ғайриманқул дар Австрия

Ҳуқуқи радди аввал (Vorkaufsrecht) барои амволи ғайриманқул дар Австрия як механизми ҳуқуқӣ мебошад, ки ба шахс ё созмони мушаххас имкон медиҳад, ки амволро бо ҳамон шартҳои харидори тарафи сеюм харидорӣ намояд. Ин ҳуқуқ ба таври худкор ба вуҷуд намеояд, балки бояд дар шартнома муқаррар карда шавад ва барои ҳимояи манфиатҳои фоидагиранда дар сабти замин ба қайд гирифта шавад.

Ин ҳуқуқи афзалиятнок ҳам барои манзилҳои истиқоматӣ ва ҳам барои объектҳои тиҷоратӣ истифода мешавад. Он манфиатҳои иҷорагирон, сармоягузорон ва ҳамсояҳоро муҳофизат мекунад, ба пешгирии тағироти номатлуби моликият кӯмак мекунад ва имкон медиҳад, ки худро дар ҷои харидори эҳтимолӣ гузоред ва дар ҳоле ки назорат аз болои муомилот нигоҳ дошта шавад.

Ҳуқуқи австриявии қонуни радди аввал ҳуқуқ ва ӯҳдадориҳои тарафҳоро муқаррар мекунад. Принсипҳоро Кодекси шаҳрвандии Австрия муайян мекунад (ABGB, §§1072–1079) ва ҳуқуқ метавонад тавассути шартнома, ҳадя, мубодила ё иҷора бо хариди минбаъда муқаррар карда шавад.

Се шакли асосии ҳуқуқ вуҷуд дорад:

шартномавӣ (schuldrechtlich) танҳо байни тарафҳои ҷалбшуда эътибор дорад. Он бенефитсиарро аз шахсони сеюм муҳофизат намекунад ва барои ҳолатҳое мувофиқ аст, ки ҳарду тараф ба ҳамдигар эътимод доранд ва интиқоли амволро ба нақша нагирифтаанд. Масалан, ичорагир метавонад бо сохибмулк дар бораи хукуки харидани квартира хангоми катъ гардидани шартнома шартнома бандад.

Ҳуҷҷате, ки дар регистри замин (dinglich) ба қайд гирифта шудааст, муҳофизати бештарро таъмин мекунад. Он нисбат ба ҳама харидорони оянда эътибор дорад ва дар C-Blatt Grundbuch сабт шудааст, ки унвонро оммавӣ месозад ва барои ҳар касе, ки баъдан амволро ба даст меорад, ҳатмӣ мекунад. Дар амал, ин шакл бештар аз ҷониби сармоягузорон ва шахсони ҳуқуқӣ барои кафолат додани афзалияти харид дар фурӯши дубора ё муомилоти мураккаби амволи ғайриманқул истифода мешавад.

Ҳуқуқи қонунӣ дар ҳолатҳои махсус истифода мешавад, масалан, кооперативҳои манзил, барномаҳои иҷтимоӣ ё ташаббусҳои муайяни мунисипалӣ. Он манфиатхои ичоракорон ва махаллиро хифз намуда, ба онхо имконият медихад, ки хонахои худро бо шартхои имтиёзнок харанд.

иҷора ва харид дар Австрия сазовори таваҷҷӯҳи махсус аст . Дар баъзе мавридҳо, иҷорагирони дарозмуддат метавонанд барои харидани квартира ё хона ҳуқуқи афзалиятнок дошта бошанд, агар амвол ба фурӯш гузошта шавад. Ин як воситаи муҳими ҳифзи иҷорагир ва ҳамзамон омилест, ки ба қарорҳои сармоягузорон ҳангоми хариди амволи даромад таъсир мерасонад.

Дар Австрия, муниципалитетҳо ва мақомоти давлатӣ аксар вақт ҳуқуқи махсуси рад кардани амволи ғайриманқулро дар доираи рушди шаҳр, барномаҳои иҷтимоӣ ё стратегӣ доранд. Ин ҳуқуқ дар қоидаҳои маҳаллӣ қайд карда шудааст ва як қисми Санади ҳуқуқи Австрия оид ба радди аввал аст.

Ҳадафи ин ҳуқуқ ҳифзи инфрасохтори иҷтимоӣ, таъмини манзили дастрас, мониторинги лоиҳаҳои рушди шаҳр ва пешгирии болоравии спекулятсияи нархҳо дар сайтҳо ё биноҳои асосӣ мебошад. Ҳангоми фурӯши амволи ғайриманқул, соҳибмулк вазифадор аст, ки шаҳрдорро дар бораи муомилот бо зикри шартҳои харид хаттӣ огоҳ созад. Ба муниципалитет барои қабули қарор мӯҳлати муқаррарӣ дода мешавад - одатан барои амволи ғайриманқул 30 рӯз. Агар муниципалитет рози бошад, он бо ҳамон шартҳое, ки шахси сеюм аст, муомила мекунад.

Дар амал ин ҳуқуқ дар маҳаллаҳои кӯҳнаи истиқоматии Вена фаъолона истифода мешавад, ки дар он ҷо муниципалитет метавонад квартираҳоро барои табдил додан ба манзили иҷтимоӣ, инчунин ҳангоми фурӯши замин барои сохтмони инфрасохтори коммуналӣ, ки ба ҳуқуқи афзалиятноки харид дар Австрия мувофиқ аст, харидорӣ кунад. Сармоягузорон бояд дахолати эҳтимолии мунисипалиро ҳангоми банақшагирии муомилоти амволи ғайриманқули манзилӣ ва тиҷоратӣ баррасӣ кунанд. Риоя накардани тартиби огоҳӣ метавонад боиси баҳси судӣ ва беэътибор донистани муомилот гардад.

Дар амалияи воқеӣ ман мебинам, ки дониш ва дуруст тартиб додани ҳуҷҷатҳо ба шумо имкон медиҳад, ки ҳангоми харидани манзил ё замин аз ихтилофот канорагирӣ кунед ва маҳдудиятҳои эҳтимолиро пешбинӣ кунед.

Шумо метавонед Vorkaufsrecht (ҳуқуқи имтиёзнок) барои квартира ё қитъаи заминро дар Австрия тавассути C-Blatt Grundbuch (ҳуқуқи имтиёзнок) тафтиш кунед - бахше аз феҳристи замин, ки ҳама ҳуқуқҳои имтиёзнок ва дигар гаронии амволи ғайриманқулро сабт мекунад.

• Тарафҳои муомила: фурӯшандагон, харидорон, иҷорагирон, баҳрабардорони ҳуқуқ.
• Намояндагони қонунӣ ва нотариусҳо, ки тибқи ваколатномаи тарафҳо амал мекунанд.
• Мақомоти давлатӣ, агар расман зарур бошад (масалан, муниципалитетҳо риояи ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди манзил дар Австрияро назорат мекунанд).

• Дархост тасдиқи манфиати қонуниро талаб мекунад.
• Маълумоти дуруст шартҳои татбиқ, мӯҳлати эътибор ва истисноҳоро дар бар мегирад (масалан, интиқоли оила, тӯҳфаҳо).
• Санҷиш махсусан дар муомилоти марбут ба қитъаҳои ҳамсоя (ҳуқуқи радкунии аввал аз қитъаи замин дар Австрия) ё объектҳои замин (ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди замин дар Австрия) барои пешгирии баҳсҳои ҳуқуқӣ муҳим аст.
• Феҳрист на танҳо мавҷудияти ҳуқуқ, балки инчунин шартҳои татбиқи онро нишон медиҳад: мӯҳлати эътибор, доираи бенефитсиарҳо ва истисноҳо (масалан, интиқоли оилавӣ ё тӯҳфаҳо).

Санҷиши зарурӣ дар ин марҳила ба нақша гирифтани транзаксияҳо, кам кардани хатарҳо ва таъмини риояи ҳама расмиятҳои ҳуқуқӣ, махсусан ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул ё фурӯши дубора кӯмак мекунад.

Барои фаҳмидани он ки ҳуқуқи хариди амвол дар Австрия чӣ гуна кор мекунад, муҳим аст, ки тамоми равандро аз лаҳзаи пешниҳоди ҷониби сеюм то бастани муомилот баррасӣ кунед.

1. Раванд бо гирифтани пешниҳоди воқеӣ аз харидори тарафи сеюм оғоз меёбад. То ин лаҳза, ҳуқуқи соҳиби бенефисиар барои бозхаридан фаъол намешавад ва соҳибмулк дар ихтиёрдории амвол озод боқӣ мемонад. Масалан, агар квартира дар Вена ба фурӯш гузошта шавад ва аз сармоягузор пешниҳоди мушаххас гирифта шавад, маҳз дар ҳамин лаҳза иҷорагир ё баҳрабардори сабтиномшуда имкони истифодаи ҳуқуқи бозхаридро дорад.
2. Қадами навбатӣ огоҳ кардани бенефитсиар . Фурӯшанда вазифадор аст соҳиби ҳуқуқро дар бораи нияти фурўши амвол бо нишон додани нарх, шартҳои пардохт ва мўҳлати қабули қарор хаттӣ огоҳ созад. Дар амал, хатогиҳо дар огоҳинома, ба монанди нарх ё мӯҳлати нодуруст, метавонанд аз оғози давраи посух монеъ шаванд. Ман бо ҳолатҳое дучор шудам, ки огоҳии нодуруст амалиётро якчанд ҳафта ба таъхир меандозад ва тавассути нотариус ислоҳро талаб мекард.
3. Тибқи қонун, бенефитсиар 30 рӯз дорад, то дар бораи амволи ғайриманқул қарор қабул кунад . Бо вуҷуди ин, шартнома метавонад тамдидро пешбинӣ кунад, махсусан дар муомилоти сармоягузорӣ бо моликияти тиҷоратӣ ё якчанд тараф. Масалан, ҳангоми фурӯши бинои маъмурӣ ба сармоягузор, мӯҳлати қабули қарор аксар вақт то 60 рӯз дароз карда мешавад, то барои тафтиши шартҳои молиявӣ ва ӯҳдадориҳои кредитӣ имкон диҳад.
4. Шакли татбиқи ин ҳуқуқ оддӣ аст : баҳрабаранда танҳо бояд аризаи хаттии якҷонибаи нияти хариди амволро пешниҳод кунад. Агар дар шартнома мувофиқа шуда бошад, огоҳии электронӣ низ иҷозат дода мешавад, ки ин равандро суръат мебахшад ва бюрократизмро кам мекунад.
5. Дар муомилот бо молу мулки калон дастгирии эскроу ва нотариус . Дар чунин мавридхо мухлати татбики хукук танхо пас аз тасдики пасандоз ё таъини нотариуси боваринок огоз мегардад. Масалан, ҳангоми харидани маҷмааи истиқоматӣ дар канори Вена, бенефитсиар бояд аввал маблағро ба суратҳисоби эскроу интиқол диҳад, ки пас аз он давраи 30 рӯз оғоз меёбад.

Ба гуфтаи ҳуқуқшиносон ва палатаҳои нотариалии Австрия, ҳуқуқҳои афзалиятнок нисбатан каманд - тақрибан дар 10-15% муомилоти амволи ғайриманқули манзил ва бештар дар лоиҳаҳои корпоративӣ ё сармоягузорӣ пайдо мешаванд. Дар сегменти иҷораи моликият, чунин созишномаҳо, махсусан дар Вена ва иёлатҳои федералии калонтар, ки манзилҳои иҷора тадриҷан ба моликияти соҳибмулк табдил меёбанд, бештар маъмул мешаванд.

Бақайдгирии ҳуқуқи моликият дар феҳристи замин тақрибан 500 евро арзиш дорад, бо шумули пардохтҳои нотариалӣ ва ҳаққи вуруди маълумот. Нарх метавонад вобаста ба мураккабии муомилот фарқ кунад. Одатан, хароҷотро дорандаи ҳуқуқи амвол ба дӯш мегирад, зеро онҳо бенефитсиар мебошанд, аммо созишномаҳои дигарро метавон гуфтушунид кард.

Сарфи назар аз хароҷоти иловагӣ, Vorkaufsrecht як воситаи муфид барои ҳифзи манфиатҳо, махсусан барои сармоягузорон ва иҷоракорон боқӣ мемонад.

Ҳуқуқи радкунии аввал (Vorkaufsrecht) воситаи пурқуввати ҳифзи манфиатҳост, аммо он абадӣ намемонад. Ҳолатҳое ҳастанд, ки дар онҳо ин ҳуқуқ қатъ мегардад.

• Даст кашидан аз дорандаи ҳуқуқ: озодии интихоб. Бенефитсиар метавонад ихтиёран бо пешнињоди декларатсияи хаттї аз њуќуќ даст кашад. Дар ин ҳолат соҳиби амвол дигар вазифадор нест, ки амволро барои харид пешниҳод кунад. Ин радкунӣ аксар вақт аз ҷониби сармоягузороне истифода мешавад, ки қарор медиҳанд, ки дар муомилот иштирок накунанд, агар шартҳо мусоид набошанд.
• Ба охир расидани мӯҳлат: агар шумо онро иҷро накунед, шумо онро аз даст медиҳед . Тибқи қонун, ба доранда 30 рӯз вақт дода шудааст, ки аз ҳуқуқи амволи ғайриманқул истифода барад. Агар ин мӯҳлат бе амал гузарад, ҳуқуқ ба таври худкор ба охир мерасад. Дар амал, ин мўњлат метавонад дар шартномањо, махсусан барои муомилоти калон бо амволи сармоягузорї тамдид карда шавад.
• Марги бенефитсиар: ҳуқуқ мерос нест. Vorkaufsrecht ҳуқуқи шахсӣ аст, бинобар ин, агар дар шартнома тартиби дигаре пешбинӣ нашуда бошад, он ба ворисон дода намешавад. Ин маънои онро дорад, ки пас аз марги доранда, ҳуқуқ қатъ мешавад ва соҳибмулк дар фурӯши амвол озод аст.
• Ҷуброн: созишнома ба ҷои ҳуқуқ. Баъзан ҳуқуқро "харидан" мумкин аст - доранда ба ҷои истифодаи ҳуқуқ ба ҷуброн розӣ мешавад. Ин дар ҳолатҳое қулай аст, ки ҳарду ҷониб мехоҳанд шартномаро зуд банданд.
• Кушиши вайрон кардани конун. Фурӯшандагон баъзан кӯшиш мекунанд, ки Воркауфсрехтро дар Австрия тавассути муомилоти қалбакӣ, интиқоли амвол ба ширкат, хешовандони худ ё эҷоди шартномаҳои мубодила гузаронанд. Қонуни мурофиавӣ нишон медиҳад, ки чунин амалҳо метавонанд беэътибор дониста шаванд ва бенефитсиар ҳуқуқ дорад баргардонидани маблағ ё ҷубронро талаб кунад.

Иҷоракорон бо имтиёзҳо. Дар Австрия, ҳуқуқи умумӣ барои ҳамаи иҷорагирон вуҷуд надорад, аммо манзилҳои субсидияшаванда ё схемаҳои иҷораи худ метавонанд интихоби аввалро пешниҳод кунанд. Ин механизм ба ичоракорони дарозмуддат имкони реалии бо шартхои мусоид сохиб шуданро медихад.

Мерос ва интиқоли ҳуқуқҳо . Агар амвол ба мерос гирифта шуда бошад, агар дар шартнома пешбини шуда бошад, хукуки радди аввал метавонад нисбат ба ворисон идома ёбад.

Ҳуқуқи афзалиятнок барои хариди манзил дар Австрия ба баҳрабаранда як қатор бартариятҳо медиҳад, аммо дар айни замон хатарҳои муайяне дорад.

• Муҳофизат аз рақибон: дорандаи ҳуқуқ имкони харидани амволро пеш аз харидории тарафи сеюм дорад. Ин махсусан бо назардошти талаботи зиёд ба амволи ғайриманқул дар Вена ва дигар шаҳрҳои калон муҳим аст.
• Пешгӯии нарх ва шартҳо: бенефитсиар амволро бо ҳамон шартҳо бо шахси сеюм мехарад, ки ин аз болоравии нархҳои тахминӣ пешгирӣ мекунад.
• Банақшагирии сармоягузорӣ: Қонун ба шумо имкон медиҳад, ки стратегияҳои молиявӣ ва сармоягузориро пешакӣ ба нақша гиред, аз ҷумла харидани хонаҳо, хонаҳо ё замин.
• Ариза барои иҷора: Иҷорагирандагони дарозмуддат метавонанд аз имконоти иҷора ба моликияти дубора фурўш дар Австрия истифода баранд ва ба онҳо нисбат ба харидорони тарафи сеюм бартарӣ диҳад.

• Пастшавии пардохтпазирии амвол: амволи ғайриманқул бо ҳуқуқи бақайдгирифташудаи радкунии аввал метавонад барои сармоягузорони дигар камтар ҷолиб бошад.
• Хироҷҳои ҳуқуқӣ ва нотариалӣ: Бақайдгирии ҳуқуқи моликият хароҷотро талаб мекунад, хусусан вақте ки сухан дар бораи бозфурӯшии амвол ё қитъаҳои замин меравад.
• Маҳдудияти озодии фурӯшанда: соҳиби амвол наметавонад онро озодона ихтиёрдорӣ кунад, ки ин метавонад боиси таъхир дар муомилот шавад.
• Муҳим аст, ки мӯҳлатҳо ва тартиботро қатъиян риоя кунед: риоя накардани мӯҳлати 30 рӯз ё хатогиҳо дар огоҳӣ боиси аз даст додани ҳуқуқҳо гардад.

Дар амал, ман мебинам, ки RoFR дар Австрия аксар вақт аз ҷониби иҷоракорон ва сармоягузорони хурд кам арзёбӣ мешавад. Бисёриҳо бар ин боваранд, ки қонун ба таври худкор манфиатҳои онҳоро ҳимоя мекунад, аммо воқеият нишон медиҳад, ки бидуни огоҳии дуруст, сабти ном ва риояи мӯҳлат ин бартарият аз даст меравад. Аз ин рӯ, муносибати ботаҷриба ба тафтиш ва татбиқи қонун калиди муомилоти муваффақ мебошад.

Ҳуқуқи Vorkaufsrecht дар Австрия на танҳо як ҳуқуқи классикии афзалиятнок, балки асбобест, ки бо бозор инкишоф меёбад ва ба шароити нав мутобиқ мешавад:

Маҳдуд кардани ҳуқуқҳои "абадӣ" ва ҳифзи иҷоракорон . Дар шаҳрҳо, ба монанди Вена, қонунгузорӣ тадриҷан ҳуқуқҳои дарозмуддат ё "абадӣ" -ро дар бораи рад кардани аввал барои ҳифзи иҷоракорон ва пешгирии монополияи бозор маҳдуд мекунад. Бо вуҷуди ин, иҷорагирони дарозмуддат метавонанд дар Австрия ҳуқуқи иҷора ва ҳуқуқи харидро истифода баранд, ки ба онҳо имкон медиҳад, ки бо шартҳои мусоид квартира харанд.

Истифода дар расмиёти музоядаи маҷбурӣ (Zwangsversteigerung). Дар ҳолатҳои фурӯши музояда, бенефитсиар метавонад ҳуқуқи бозхаридро ҳангоми фурӯши хона дар Австрия пас аз музояда истифода барад. Ин як стратегияи ғайриоддӣ, вале муассир аст, ки ба харидор имкон медиҳад, ки амволро бо нархи пешниҳодкардаи тарафи сеюм, ҳатто агар онҳо аллакай дар музояда иштирок карда бошанд ҳам, харад.

Ҳодисаҳои корпоративӣ ва сармоягузорӣ. Ҳуқуқи афзалиятноки хариди замин дар Австрия  дар таҷдиди сохторҳои корпоративӣ, мубодила ва муомилоти замин фаъолона истифода мешавад. Ширкатҳо ҳуқуқҳои афзалиятнокро барои ба даст овардани назорати барвақти дороиҳо ва маҳдуд кардани рақобат истифода мебаранд.

Ҳуқуқи радкунии аввал дар замини ҳамсоя дар Австрия. Дар баъзе мавридҳо, ба заминдорон ҳуқуқи радкунии аввал дар замини ҳамсоя дода мешавад, ки ин барои сармоягузороне, ки мехоҳанд моликияти худро якҷоя кунанд ё васеъ кунанд, муҳим аст.

Фурӯши қисман ва ҳуқуқи харид. Баъзе соҳибон як қисми амволи худро мефурӯшанд ва ҳуқуқи хариди саҳмияҳои фурӯхташударо нигоҳ медоранд. Ин ба онҳо имкон медиҳад, ки сармояро озод кунанд ва дар ҳоле ки имкони баргардонидани амволро нигоҳ доранд. Масалан, агар 10%, 25% ё 50% амвол фурӯхта шавад, соҳиб метавонад ин саҳмияҳоро бо нархи бозории ҷорӣ бозхарад.

Ҳуқуқи радкунии аввал аз амволи ғайриманқул дар Австрия як воситаи муассирест, ки манфиатҳои бенефитсиарро муҳофизат мекунад ва ҳамзамон ба соҳибмулк маҳдудиятҳои муайянро ҷорӣ мекунад. Вай хам ба квартирахо, хам ба хонахо ва хам участкахои замин дахл дорад ва ба расмиятчигй бодиккат риоя кардани расмиятчигй, ба кайд гирифтан дар кайди замин ва фавран огох намудани хамаи тарафхоро талаб мекунад.

Ҳуқуқи радкунии аввал ба шаффофтар ва пешгӯишавандаи бозори амволи ғайриманқул кӯмак мекунад, ки манфиатҳои иҷорагирон ва сармоягузорони дарозмуддатро ҳимоя мекунад. Дар амал самараи ин хукук бевосита ба риояи катъии мухлат, дуруст ичро намудани шартномахо, пешакй тафтиш кардани реестрхо вобаста аст. Барои сармоягузорон, риэлторҳо ва иҷорагирон муҳим аст, ки ин ҳуқуқро бидуни хатари муноқиша истифода баранд.