Маҳдудиятҳо дар харидани амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён дар Австрия

Хариди амволи ғайриманқул дар Австрия яке аз муомилоти сахттарин дар Аврупо аст ва ин тасодуфӣ нест. Хусусияти асосии бозори Австрия дар он аст, ки хориҷиён наметавонанд озодона амволи ғайриманқулро ба даст оранд: дастрасӣ ба муомилот барои аксари ғайрирезидентҳо аз ҷониби қонун маҳдуд аст ва танҳо пас аз гирифтани иҷозати махсус аз мақомоти маҳаллӣ имконпазир аст.

Аммо, қоидаҳои ягона вуҷуд надоранд - ҳар як иёлати федералӣ шартҳо, тартиб ва маҳдудиятҳои худро муқаррар мекунад, ки метавонанд аз якдигар ба таври назаррас фарқ кунанд.

Маҳз ҳамин хусусият Австрияро дар муқоиса бо аксари кишварҳои Аврупо беназир мегардонад. Дар ҳоле ки харидори хориҷӣ метавонад ба осонӣ дар Испания, Португалия ё Олмон амвол харад, дар Австрия онҳо бо талабот, санҷишҳои иловагӣ ё ҳатто манъи пурра рӯбарӯ мешаванд.

Дар иёлотҳо ба монанди Тирол ё Каринтия, харидани амвол аз ҷониби хориҷиён бе иҷозат қариб ғайриимкон аст ё комилан манъ аст, хусусан вақте ки сухан дар бораи "хонаҳои дуюм" ё амволе меравад, ки дар минтақаҳои сайёҳӣ ва истироҳатӣ ҷойгиранд.

Ин равиш сиёсати муваққатӣ нест - он қисми асосии меъмории ҳуқуқии кишвар аст. Австрия кӯшиш мекунад, ки бозори дохилии худро аз гармшавии аз ҳад зиёд муҳофизат кунад, манзили дастрасро барои сокинони маҳаллӣ нигоҳ дорад ва назорати амволро дар минтақаҳое, ки дар он ҷо саҳми баланди сармояи хориҷӣ метавонад сохтори иҷтимоӣ ё иқтисодиро тағйир диҳад, нигоҳ дорад. Аз ин рӯ, доштани маблағҳои зарурӣ, иҷозатномаи истиқомат ё далели шаффофи пайдоиши сармоя иҷозатномаро кафолат намедиҳад.

Хатои асосии бисёре аз сармоягузорони байналмилалӣ ин аст, ки ба муомилот дар Австрия ҳамон тавре муносибат мекунанд, ки дар дигар кишварҳои ИА истифода мешавад. Аммо, низоми Австрия ба таври дигар кор мекунад — аз интихоби давлати федералӣ ва намуди моликият то шакли моликият ва раванди дархост.

Як равиши хуб андешидашудаи ҳуқуқӣ ва стратегӣ лозим аст: дарки мақоми шумо, дуруст омода кардани ҳуҷҷатҳо, таҳлили маҳдудиятҳои минтақаи мушаххас ва банақшагирии бодиққати тамоми тартиб.

Чаҳорчӯби ҳуқуқӣ барои харидани амволи ғайриманқул дар Австрия яке аз мураккабтарин ва сахт сохторёфтатарин системаҳо дар Аврупо мебошад. Бар хилофи аксари кишварҳои ИА, ки дар он муомилот барои ғайрирезидентҳо ё комилан озоданд ё бо як қонуни ягонаи миллӣ маҳдуданд, Австрия принсипи салоҳияти минтақавиро истифода мебарад: ҳар як давлати федералӣ қонунҳои худ, салоҳиятҳои худ ва меъёрҳои худро барои муайян кардани он, ки оё шахси хориҷӣ метавонад амволи ғайриманқулро дар қаламрави худ харидорӣ кунад, дорад.

Ин низом дар амалияи ҳуқуқӣ мустаҳкам шудааст ва аз ҷониби манбаъҳо ба монанди GEUER Rechtsanwälte OG , ки таъкид мекунанд, ки ягон "қонуни" ягонаи Австрия дар бораи харидани амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён вуҷуд надорад - ҳашт низоми гуногуни ҳуқуқӣ мавҷуданд (мувофиқ ба шумораи иёлотҳо, ба истиснои Вена ҳамчун шаҳр-давлати алоҳида).

Аз нигоҳи таърихӣ, Австрия сиёсати ҳифзи бозори дохилии худро аз сармояи спекулятивӣ ва фишори аз ҳад зиёди инфрасохторӣ пеш гирифтааст. Бар хилофи кишварҳои калонтари Аврупо, Австрия бо захираҳои маҳдуди замин, саҳми баланди минтақаҳои ҳифзшаванда ва минтақаҳои махсусан ҳассоси сайёҳӣ рӯбарӯ аст.

Аз ин рӯ, қонунгузории иёлотҳои гуногуни федералӣ монеаҳоеро ба миён меорад, ки ба инҳо нигаронида шудаанд:

• ҳифзи дастрасии манзил барои сокинони маҳаллӣ, бахусус дар минтақаҳое, ки рақобати баланд доранд;
• назорати моликияти хориҷӣ дар минтақаҳои истироҳатӣ, минтақаҳои кӯҳӣ ва минтақаҳои табиӣ;
• маҳдуд кардани спекулятсия дар бозори дуюмдараҷаи манзил;
• маҳдуд кардани афзоиши «хонаҳои дуюм» (Zweitwohnsitz), ки метавонад ба инфрасохтори маҳаллӣ фишор оварад;
• нигоҳ доштани тавозуни фарҳангӣ ва иҷтимоӣ, махсусан дар минтақаҳои деҳот ва кӯҳистон.

Тибқи иттилои порталҳои соҳавӣ, маҳз дар минтақаҳои сайёҳии Тирол, Форарлберг ва Залтсбург маҳдудиятҳо сахттарин мебошанд.

Ҳамин тариқ, маҳдудиятҳо чораи муваққатӣ нестанд, балки қисми асосии сиёсати давлатӣ мебошанд, ки ба суботи дарозмуддати бозор нигаронида шудааст.

Азбаски ҳар як иёлот дастрасии хориҷиёнро мустақилона танзим мекунад, низоми ҳуқуқӣ ҳатто байни минтақаҳои ҳамсоя метавонад ба таври назаррас фарқ кунад.

Муҳим он аст, ки ҳатто дар дохили як иёлот, маҳдудиятҳо байни муниципалитетҳо фарқ мекунанд. Он чизе, ки харидан дар як ноҳияи Тирол қонунӣ аст, метавонад дар ноҳияи ҳамсоя комилан манъ карда шавад.

Чаҳорчӯби ҳуқуқии хариди амволи ғайриманқул дар Австрия мустақиман аз категорияи харидор вобаста аст. Ин омили калидӣ мебошад, ки мураккабии муомилот, зарурати иҷозатномаҳо, мавҷудияти намудҳои гуногуни амвол ва эҳтимолияти радди онро муайян мекунад.

Австрия аз ҷиҳати ҳуқуқӣ ҳамаи харидорони хориҷиро ба ду гурӯҳи калон :

1. Шаҳрвандони Иттиҳоди Аврупо, минтақаи иқтисодии Аврупо ва Швейтсария
2. Шаҳрвандони кишварҳои сеюм (ғайри ИА/ЕАЭ)

Ин ду категория дар шароити ҳуқуқии куллӣ аз ҳам фарқ мекунанд.

Шаҳрвандони кишварҳои ИА, Минтақаи иқтисодии Аврупо ва Швейтсария дар Австрия ҳуқуқи моликияти якхела доранд, ки сокинони маҳаллӣ доранд.

Ин маъно дорад:

• онҳо метавонанд озодона манзил ва амволи ғайриманқули тиҷоратиро харидорӣ кунанд;
• иҷозати мақомот талаб карда намешавад;
• амалиёт мувофиқи тартиби муқаррарии нотариалӣ анҷом дода мешавад;
• ягон маҳдудият дар намуди амвол (квартира, хона, замин) вуҷуд надорад.

Аз нигоҳи ҳуқуқӣ, ин дар принсипи Gleichbehandlung - муносибати баробар - инъикос ёфтааст.

Чунин харидорон инчунин ба таври худкор аз тартиби "тасдиқи хориҷиён" (Ausländergrundverkehr), ки барои ғайрирезидентҳои кишварҳои сеюм ҳатмӣ аст, канорагирӣ мекунанд.

Баъзе нозукиҳо

Ҳатто шаҳрвандони ИА метавонанд бо маҳдудиятҳои расмӣ рӯбарӯ шаванд, аммо инҳо камёбанд ва асосан дар минтақаҳои деҳоти кӯҳҳои Алп мавҷуданд:

• мақомоти шаҳрдорӣ метавонад тасдиқи онро талаб кунад, ки амвол ҳамчун манзили асосӣ истифода мешавад, на ҳамчун "хонаи дуюм" ё макони сайёҳӣ;
• Хариди қитъаҳои калони замин дар минтақаҳои ҳифзшаванда метавонад тасдиқро талаб кунад.

Аммо, ин ҳолатҳо истисноӣ мебошанд ва ба мақоми шаҳрванди ИА не, балки ба хусусияти объекти мушаххас дахл доранд.

Харидороне, ки шаҳрвандони ИА/ЕЭА/Швейтсария нестанд, қонунҳои махсуси давлатӣ дар бораи хариди амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён татбиқ карда мешаванд.

Қоидаи зерин нисбати онҳо татбиқ мешавад: Бе иҷозати махсуси мақомоти замин, ин муомилот аз ҷиҳати ҳуқуқӣ ғайриимкон аст.

Ин маъно дорад:

• дархости расмӣ барои харид пешниҳод карда мешавад;
• пайдоиши сармоя тафтиш карда мешавад;
• мақомот таъсири харидро ба бозори маҳаллӣ таҳлил мекунад;
• қарор дар бораи иҷозат додан ё рад кардан қабул карда мешавад.

Ва аз ҳама муҳимтар:

Ҳатто бастаи комилан омодашудаи ҳуҷҷатҳо тасдиқро кафолат намедиҳад.

Мақомот дархостҳоро чӣ гуна арзёбӣ мекунанд?

Комиссия (Grundverkehrsbehörde) метавонад рад кунад, агар:

• харид таҳдид ба дастрасии манзил барои сокинони маҳаллӣ ҳисобида мешавад;
• объект дар минтақаи сайёҳӣ ҷойгир аст;
• хона метавонад ба "хонаи дуюм" табдил дода шавад;
• замин дорои мақоми ҳифзшаванда мебошад;
• сармоягузор наметавонад робитаи худро бо Австрия исбот кунад;
• тасдиқи "фоидаҳои" иқтисодӣ ё иҷтимоии муомилот вуҷуд надорад.

Ҳар як давлат мафҳуми «манфиати ҷамъиятӣ»-ро ба тарзи худ таҳия мекунад, ки ин тартибро боз ҳам инфиродӣтар мегардонад.

Системаи Австрия оид ба танзими хариди амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён бар асоси фарқияти асосӣ байни ду категорияи харидорон асос ёфтааст: шаҳрвандони ИА/ИА ва шаҳрвандони ба истилоҳ "кишварҳои сеюм". Ин фарқият расмияти техникӣ нест, балки қисми асосии сиёсати давлатӣ мебошад, ки ба ҳифзи бозори миллӣ, тавозуни иҷтимоӣ ва суботи қаламравӣ нигаронида шудааст.

Австрия шаҳрвандони ИА-ро ҳамчун иштирокчиёни Минтақаи ягонаи иқтисодии Аврупо мешуморад. Аз нигоҳи амволи ғайриманқул, ин маънои баробарии қариб пурра бо шаҳрвандони Австрияро дорад. Дастрасии онҳо ба муомилот бар ҳуқуқи ИА барои ҳаракати озоди сармоя ва ӯҳдадории давлат барои пешгирӣ аз табъиз дар дохили Иттиҳод асос ёфтааст.

Барои Австрия, чунин харидорон нерӯи беруна нестанд, балки васеъкунии бозори ягона мебошанд, ки ба меъёрҳои умумии иқтисодӣ, ҳуқуқӣ ва иҷтимоӣ муттаҳид карда шудаанд. Аз нигоҳи давлат, фаъолияти бозории онҳо ягон хатари системавӣ эҷод намекунад, зеро онҳо дар доираи чаҳорчӯбаи устувори ҳуқуқии Аврупо фаъолият мекунанд.

Ҳукумат ба харидорон аз берун аз ИА/ИИА хеле дигар нигоҳ мекунад. Ин гурӯҳи сармоягузорон ҳамчун манбаи фишори афзояндаи бозор дида мешавад: онҳо метавонанд қобилияти харидории бештар дошта бошанд, дар сармоягузориҳои кӯтоҳмуддат фаъолона иштирок кунанд ва фишорро ба пешниҳоди маҳдуд афзоиш диҳанд, хусусан дар минтақаҳое, ки фазои сохтмонӣ хеле маҳдуд аст, ба монанди Алп.

Таърихи бозорҳои Аврупо нишон медиҳад, ки сармояи хориҷӣ аксар вақт боиси болоравии нархҳои спекулятивӣ, харидани амвол барои манзилҳои дуюм ва кӯчонидани тадриҷии сокинони маҳаллӣ мегардад. Барои муниципалитетҳои хурд, ҳатто воридшавии ночизи сармоягузорони хориҷӣ метавонад динамикаи нархҳоро комилан тағйир диҳад.

Ин равиш ба Австрия имкон медиҳад, ки дастрасии манзилро, бахусус дар шаҳрҳои сераҳолиро, ҳифз кунад, минтақаҳои ҳифзшавандаро ҳифз кунад, минтақаҳои истироҳатиро идора кунад ва устувории минтақаҳои аз ҷиҳати иҷтимоӣ ҳассосро дастгирӣ намояд. Минтақаи Алп ба амволи ғайриманқул на ҳамчун мол, балки ҳамчун як қисми мероси фарҳангӣ ва табиӣ менигарад, ки масоҳати он васеъ карда намешавад.

Аз ин рӯ, маҳдудиятҳо нисбати хориҷиён яке аз абзорҳое мебошанд, ки барои ҳифзи ин минтақаҳо аз партофташавӣ ё тиҷоратикунонии аз ҳад зиёд истифода мешаванд. Австрия кӯшиш мекунад, ки аз сенарияҳое, ки дар онҳо қисми назарраси амволи ғайриманқул ба ғайрирезидентҳо тааллуқ дорад ва танҳо чанд ҳафта дар як сол истифода мешавад, пешгирӣ кунад. Мисолҳои монанд аллакай дар як қатор кишварҳои Аврупо мушоҳида шудаанд ва Австрия бошуурона моделеро месозад, ки чунин хатарҳоро ба ҳадди ақалл мерасонад.

Маҳз аз ҳамин сабаб, тафриқагузорӣ дар асоси шаҳрвандӣ чораи муваққатӣ ё мавқеи сиёсӣ нест, балки он як механизми бодиққат муттаҳидшуда дар доираи чаҳорчӯби қонунгузорӣ мебошад, ки суботи дарозмуддати бозорро танзим мекунад.

Барои шаҳрвандони кишварҳои берун аз ИА/ЭА ва Швейтсария, харидани амволи ғайриманқул дар Австрия танҳо тавассути раванди махсуси иҷозатдиҳӣ имконпазир аст. Ин марҳилаи калидии муомилот буда, муайян мекунад, ки оё амволро харидан мумкин аст ё не.

Бар хилофи харидорони ИА, ки тартиби харид барои онҳо қариб ба тартиби хариди австриягиҳо якхела аст, ғайрирезидентҳо бо системаи назорате рӯбарӯ мешаванд, ки дар асоси принсипҳои ҳифзи бозори маҳаллӣ ва устувории ҳудудӣ сохта шудааст.

Мақомоти асосие, ки қонунияти муомиларо муайян мекунад, Комиссияи давлатӣ оид ба масъалаҳои амволи ғайриманқул - Grundverkehrsbehörde

Нақши он на танҳо санҷиши ҳуҷҷатҳои маъмурӣ, балки арзёбии қобили қабул будани харид аз ҷониби як шаҳрванди хориҷӣ аз ҷиҳати иқтисодӣ ва иҷтимоӣ-ҳудудӣ мебошад.

Вай чиро тафтиш мекунад:

• оё харидор ба категорияи онҳое, ки ҳаққи харидани ин намуди амволро доранд, мувофиқат мекунад;
• оё харид барои бозор ва тавозуни нархҳо таҳдид мекунад;
• оё амвол ба категорияи "хонаи дуюм", манзили сайёҳӣ ё замини ҳифзшаванда дохил мешавад;
• оё харидор бо Австрия робитаи дуруст дорад (иҷозатномаи истиқомат, фаъолияти соҳибкорӣ, манфиатҳои шахсӣ);
• оё харид ба манфиати ҷамъиятии минтақа мувофиқ аст.

Дар асл, ин комиссия аст, ки муайян мекунад, ки оё муомилот сурат мегирад ё не ва шартномаи хариду фурӯш танҳо бо иҷозат эътибор пайдо мекунад.

Қонунгузории Австрия истилоҳи "хориҷӣ"-ро хеле васеъ муайян мекунад. Ин муҳим аст, зеро маҳдудиятҳо баъзан на танҳо ба шахсони воқеӣ, балки ба шахсони ҳуқуқӣ низ татбиқ мешаванд, ки онҳо тавассути онҳо кӯшиши харидани амволро мекунанд.

Гурӯҳҳои шахсоне, ки ба қоидаҳои Грундверкер тааллуқ доранд:

Ҳамин тариқ, таъсиси расмии ширкат на ҳамеша имкон медиҳад, ки маҳдудиятҳоро аз байн барад - муайян кардани он, ки кӣ сохторро назорат мекунад ва маркази воқеии идоракунии он дар куҷо ҷойгир аст, муҳим аст.

Гарчанде ки Австрия яке аз қоидаҳои сахттаринро дар Аврупо барои хариди амволи хориҷӣ дорад, механизмҳои ҳуқуқие мавҷуданд, ки метавонанд равандро осон кунанд ё муомиларо имконпазир гардонанд.

Инҳо роҳҳои канорагирӣ аз қонун нестанд, балки роҳҳои дурусти ҳамгироии сармоягузорон ба низоми ҳуқуқии кишвар мебошанд. Ҳар як вариант далелҳои ҳуҷҷатиро талаб мекунад ва аз иёлати мушаххаси федералӣ вобаста аст.

Яке аз роҳҳои маъмултарин ва дар айни замон душвортарин ин ба даст овардани амволи ғайриманқул тавассути шахси ҳуқуқие мебошад, ки дар Австрия ё дигар кишвари Иттиҳоди Аврупо ба қайд гирифта шудааст.

Идеяи ин равиш дар он аст, ки ширкатҳои аврупоӣ ба маҳдудиятҳои шаҳрвандони кишварҳои сеюм тобеъ нестанд. Баъзе иёлотҳои федералӣ харидҳоро дар сурате иҷозат медиҳанд, ки сохтор:

• дар Австрия ё ИА ба қайд гирифта шудааст,
• фаъолияти воқеии тиҷоратиро анҷом медиҳад,
• маркази тасдиқшудаи манфиатҳои иқтисодӣ дар Аврупо дорад.

Аммо, ин равиш танҳо дар сурате самаранок аст, ки якчанд шарт риоя карда шаванд. Харидор бояд исбот кунад, ки ширкат танҳо барои мақсади муомилот таъсис дода шудааст, ки як ширкати пӯшида нест. Мақомоти замин тасдиқи сохтори шаффофи моликият, ҳисоботи андоз ва ҳузури кормандон ё офисҳоро талаб мекунанд.

Ҳар як муомилот дар Австрия беназир аст: бисёр чиз аз қонунгузории замин ва мақоми сармоягузор вобаста аст. Мо ба мизоҷон дар интихоби стратегияи дурусти моликият, пешгирӣ аз хатогиҳо ва идора кардани раванди иҷозатномадиҳӣ бидуни хатарҳои нолозим кӯмак мерасонем. Агар шумо харидро баррасӣ кунед, мо метавонем имконоти имконпазирро муҳокима кунем ва варианти мувофиқро пайдо кунем.

Гирифтани иҷозатномаи истиқомат роҳи дигари осон кардани дастрасӣ ба бозори амволи ғайриманқул аст. Дар баъзе иёлотҳои федералӣ, доштани иҷозатномаи истиқомат ниёз ба иҷозатномаро пурра аз байн намебарад, аммо ин равандро ба таври назаррас осон мекунад ва дар баъзе мавридҳо амалан қабули қарори мусбатро кафолат медиҳад.

Ҳолатҳои зерин махсусан муҳиманд:

• иҷозатномаи истиқомати дарозмуддат,
• Иҷозатномаи истиқомат барои кор ё тиҷорат,
• муттаҳидшавии оила,
• иҷозатномаи истиқомати донишҷӯӣ дар якҷоягӣ бо истиқомати дарозмуддат.

Мақоми истиқоматӣ робитаи шахсро бо Австрия ба таври муассир нишон медиҳад: онҳо дар ин ҷо зиндагӣ мекунанд, андоз месупоранд ва ба низом ворид карда шудаанд. Аз ин рӯ, комиссияҳои замин нисбат ба онҳое, ки нақша доранд амволро танҳо ҳамчун дороии сармоягузорӣ истифода баранд, бо чунин харидорон мулоимтар муносибат мекунанд.

Баъзан қарори комиссия аз он вобаста аст, ки довталаб метавонад зарурати харидро то чӣ андоза боварибахш шарҳ диҳад.

Мо дар бораи ҳолатҳое гап мезанем, ки:

• шахс бо сабабҳои корӣ ё тиҷоратӣ ба Австрия кӯчидааст;
• барои истиқомати доимии оила манзил мехарад;
• фаъолиятҳоеро анҷом медиҳад, ки барои замини мушаххас муфиданд (масалан, таъсиси ҷойҳои корӣ);
• аллакай дар минтақа зиндагӣ мекунад ва ба ҷомеаи маҳаллӣ ҳамгиро шудааст.

Дар чунин ҳолатҳо, иҷозат метавонад нисбат ба маъмулӣ зудтар дода шавад. Комиссия на танҳо меъёрҳои расмӣ, балки манфиатҳои эҳтимолии ҳузури сармоягузорро дар минтақа низ арзёбӣ мекунад.

Муҳим! Ҳамаи механизмҳои дар боло зикршуда тасдиқи худкорро кафолат намедиҳанд, аммо онҳо имкониятҳоро ба таври назаррас зиёд мекунанд. Муомилоти муваффақ на бо роҳи ёфтани камбудиҳо, балки бо роҳи дурусти ҳуқуқӣ ва стратегӣ - бо назардошти ҳамаи нозукиҳои минтақавӣ, мақоми харидор ва ангезаҳои харидор барои истиқомат ё сармоягузорӣ - ба даст оварда мешавад.

Гирифтани иҷозатнома барои харидани амволи ғайриманқул ҳамчун шахси ғайрирезидент расмиёти оддӣ нест. Он баррасии ҳамаҷонибаи маъмуриро дар бар мегирад, ки аксар вақт якчанд моҳро дар бар мегирад ва арзёбии минтақа, вазъи харидор, хусусиятҳои амвол ва ҳатто таъсири эҳтимолии муомилот ба ҷомеаи маҳаллиро дар бар мегирад.

Шаҳрвандони ғайрирезидент аксар вақт бо мушкилоти зерин рӯбарӯ мешаванд:

Пешгӯинопазирии қарори комиссия. Мақомоти замин мустақилияти назаррас доранд ва метавонанд дархостҳоро бо сабабҳое, ки на ҳамеша муфассал ифшо мешаванд, рад кунанд. Комиссия на танҳо аз рӯи қонун, балки аз рӯи манфиатҳои минтақа: иҷтимоӣ, иқтисодӣ, демографӣ ва экологӣ низ роҳбарӣ мекунад.

Мӯҳлатҳои тӯлонии коркард. Ҳатто дархости дуруст пуркардашуда кам зуд коркард мешавад. Мӯҳлатҳои маъмулии коркард аз ду то шаш моҳро ташкил медиҳанд, аммо дар минтақаҳое, ки талабот зиёд аст, ба монанди Тирол ё Залтсбург, ин раванд метавонад то як сол тӯл кашад.

Ин бо ин алоқаманд аст:

• тасдиқи бисёрмарҳилаӣ,
• зарурати дархостҳои иловагӣ,
• бо мувофиқа бо мақомоти маҳаллӣ.

Минтақаҳои сайёҳӣ қоидаҳои махсусан сахт доранд. Минтақаҳои кӯҳии Алп ҳар гуна хариди хориҷиро ҳамчун хатари эҳтимолӣ барои бозори маҳаллӣ мешуморанд. Муомилот бо:

• манзилҳо дар маҷмааҳои сайёҳӣ,
• ашёи хонаи дуюм,
• хонаҳо дар деҳаҳои истироҳатӣ,
• объектҳо дар наздикии кӯлҳо ва майдонҳои лижаронӣ.

Маҳз дар ҳамин минтақаҳо сатҳи радди дархост дар байни ғайрирезидентҳо баландтарин аст.

Раддияҳо аз сабаби набудани робитаи кофӣ бо Австрия. Иёлотҳои федералӣ далелеро талаб мекунанд, ки харидор қасди истифодаи амволро танҳо ҳамчун сармоягузорӣ надорад.

Агар рад кардан мумкин бошад, инҳо имконпазиранд:

• харидор дар Австрия зиндагӣ намекунад;
• дар ин ҷо фаъолияти иқтисодӣ анҷом намедиҳад;
• наметавонад ниёзҳои шахсии харидро асоснок кунад.

Қоидаҳо дар иёлотҳои федералӣ гуногунанд. Қоидаҳо дар Вена метавонанд нисбат ба Тирол, Каринтия ё Форарлберг хеле сабуктар бошанд. Ба шахси ғайрирезидент, ки бомуваффақият хона харидааст, дар минтақаи дигар метавонад ногаҳон рад карда шавад.

Ҳамаи ин омилҳо раванди харидро ғайричашмдошт мегардонанд ва ҳатто пеш аз интихоби амвол банақшагирии бодиққати ҳуқуқиро талаб мекунанд.

Сабабҳои фарқ кардани муносибат бо хориҷиён аз нармӣ то хеле сахтгирона бо хусусиятҳои минтақаҳо сахт алоқаманданд.

Фишори иқтисодӣ ва андозаи бозор. Вена бозори калон, чандир ва гуногунранги манзил дорад. Муниципалитетҳои хурдтари кӯҳистонии Тирол бозори маҳдудтар доранд, ки дар он ҳар як фурӯш метавонад ба нархҳо таъсир расонад.

Аз ин рӯ, ҳамон як ғайрирезидент, ки дар пойтахт ягон хатар эҷод намекунад, метавонад ҳамчун таҳдид ба субот дар як минтақаи хурди Алп дарк карда шавад.

Ҳиссаи минтақаҳои сайёҳӣ. Тирол, Залтсбург ва қисматҳои Каринтия осоишгоҳҳои сатҳи ҷаҳонӣ мебошанд. Талабот ба манзил дар он ҷо нисбат ба аҳолии маҳаллӣ номутаносиб аст ва иёлотҳои федералӣ кӯшиш мекунанд, ки аз сенарияе, ки дар он "хонаҳои дуюм" сокинони маҳаллиро пурра аз кор меронанд, пешгирӣ кунанд.

Омили ҳифзи муҳити зист. Ҳудудҳои кӯҳӣ минтақаҳои дорои захираҳои маҳдуд мебошанд. Васеъ кардани онҳо ғайриимкон аст ва рушди аз ҳад зиёд хатарҳои экологӣ эҷод мекунад. Аз ин рӯ, бисёр заминҳо минтақаҳои махсуси ҳифзшавандаро дар бар мегиранд, ки дар онҳо муомилоти хориҷӣ қариб ғайриимкон аст.

Устувории иҷтимоии муниципалитетҳои хурд. Дар деҳаҳои хурд ва шаҳракҳои истироҳатӣ нигоҳ доштани аҳолии доимӣ, ҷойҳои корӣ ва инфрасохтор муҳим аст. Хариди оммавии амвол аз ҷониби ғайрирезидентҳо боиси "деҳаҳои холӣ" мегардад, чизе ки аллакай дар Италия ва Швейтсария рух додааст - вазъияте, ки Австрия пешгирикунанда аст.

Ҳар як давлати федералӣ модели танзими худро дар асоси манфиатҳои ҳудудӣ, иқтисодӣ ва иҷтимоии худ таҳия мекунад. Аз ин рӯ, сармоягузорон бояд таҳлили худро на танҳо бо мақоми шахсии худ, балки бо харитаи минтақавӣ низ оғоз кунанд - бо дарки он, ки қоидаҳо дар Вена ва Тирол ба ду воқеияти гуногуни ҳуқуқӣ тааллуқ доранд.

Ин ҷадвал нишон медиҳад, ки интихоби минтақа як қадами муҳими стратегӣ аст. Барои харидор аз кишвари сеюм, харидани хона дар Вена ё Грац метавонад комилан имконпазир бошад, дар ҳоле ки харидани хона дар Китсбюхел ё Зеефелд, новобаста аз буҷа, қариб ғайриимкон аст.

Дар Австрия, дастрасии харидори хориҷӣ ба амвол на танҳо аз рӯи шаҳрвандӣ ва минтақа, балки аз рӯи намуди мушаххаси амволе, ки онҳо мехоҳанд харидорӣ кунанд, муайян карда мешавад. Қонун ба категорияҳои гуногуни амвол ба таври гуногун муносибат мекунад, зеро ҳар як намуд сатҳи хатари худро барои бозор, суботи иҷтимоӣ ё минтақаҳои сайёҳӣ дорад.

Аз ин рӯ, ҳамон як сармоягузор метавонад ба осонӣ як хонаи истиқоматии шаҳриро дар Вена харад, аммо ҳангоми кӯшиши харидани хона дар Тирол барои зиндагии мавсимӣ бо монеаҳои қариб бартарафнашаванда рӯ ба рӯ мешавад.

Манзили истиқомати асосӣ (Hauptwohnsitz). Амволи барои истиқомати доимӣ пешбинишуда одатан ба қоидаҳои сабуктар тобеъ аст. Агар харидори хориҷӣ шарҳ диҳад, ки барои кор, таҳсил ё тиҷорати дарозмуддат дар Австрия ба манзил ниёз дорад, имконияти онҳо барои гирифтани тасдиқ ба таври назаррас меафзояд.

Чунин амволи ғайриманқул зарурати иҷтимоӣ ҳисобида мешавад, на як спекулятсияи сармоягузорӣ, аз ин рӯ, ҳатто дар минтақаҳои ҳассос, мақомот омодаанд, ки ба чунин харидҳо мусбаттар нигоҳ кунанд.

Манзили дуюмдараҷа, котеҷҳои тобистона ва хонаҳои истироҳатӣ. Вазъият дар ин ҷо хеле сахттар аст. Австрия пайваста табдил додани минтақаҳои сайёҳиро ба деҳаҳои мавсимӣ маҳдуд мекунад, ки дар онҳо амволи ғайриманқул дар аксари сол холӣ мемонад. Аз ин рӯ, харидани "хонаи дуюм" аз ҷониби ғайрирезидентҳо аксар вақт ё комилан манъ карда мешавад ё танҳо дар шароити мушаххас иҷозат дода мешавад.

Дар минтақаҳои Алп (Тирол, Залтсбург, Ворарлберг), режими қатъӣ вуҷуд дорад, яъне танҳо фоизи ками амвол расман барои истифода ҳамчун манзили дуюм иҷозат дода шудааст (Nebenwohnsitz). Харидани чунин амвол барои як шаҳрванди хориҷӣ қариб ғайриимкон аст.

Амволи ғайриманқули сайёҳӣ ва хонаҳои хидматрасон. Ин қисмати аз ҳама ҳассос аст. Хонаҳои сайёҳӣ (touristische Nutzung) ҳамеша таҳти назорати махсус қарор доранд. Сокинони кишвар аз тиҷоратикунонии беназорат, ки метавонад боиси болоравии нархҳо ва коҳиши манзили дастрас барои сокинони маҳаллӣ гардад, метарсанд.

Аз ин рӯ, харидани амволи барои сайёҳӣ таъиншуда аз ҷониби хориҷиён на танҳо тасдиқи комиссияро талаб мекунад, балки аксар вақт рад карда мешавад. Ҳатто агар амвол расман фурӯхта шавад ҳам, аз харидори "кишвари сеюм" талаб карда мешавад, ки робитаҳои иқтисодиро бо минтақа исбот кунад ё нақшаи тиҷоратӣ пешниҳод кунад.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ ва харид тавассути ширкат. Ба амволи тиҷоратӣ равиши комилан дигар татбиқ карда мешавад. Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ - офисҳо, фазои чакана, анборҳо ва биноҳои саноатӣ - аксар вақт таҳти низоми ҳуқуқии чандиртар қарор мегирад. Мантиқ содда аст: чунин амвол иқтисодиётро ҳавасманд мекунад, ҷойҳои корӣ эҷод мекунад ва ба бозори манзил таъсир намерасонад.

Шахсони ҳуқуқие, ки дар Австрия ё ИА ба қайд гирифта шудаанд, метавонанд амволи тиҷоратиро нисбат ба шаҳрвандони хориҷӣ осонтар ба даст оранд, ҳатто агар соҳиби ниҳоии ширкат ғайрирезидент бошад. Аммо, далели эътибори тиҷорат ва риояи қоидаҳои корпоративӣ талаб карда мешавад.

Дастрасии намудҳои амвол барои ғайрирезидентҳо

Дар Австрия, танҳо гирифтани иҷозатнома барои харидани амволи ғайриманқул дастрасӣ ба маблағгузории ипотекаро кафолат намедиҳад. Низоми бонкии кишвар тибқи танзими қатъӣ ва стандартҳои арзёбии хатар фаъолият мекунад, ки ба шартҳои қарздиҳӣ ҳатто бештар аз нархи харид ё вазъи молиявии харидор таъсир мерасонад.

Мақоми ҳуқуқии сармоягузор — хоҳ резидент бошад, хоҳ ғайрирезидент, шаҳрванди ИА ё шаҳрванди кишвари сеюм — омили калидӣ мегардад, ки имконияти гирифтани қарз ва параметрҳои онро муайян мекунад.

Бонкҳои Австрия қарзгирандагонро на танҳо аз рӯи даромад, балки аз рӯи он ки онҳо чӣ гуна метавонанд қарзро дар сурати мушкилот ба осонӣ ситонанд, арзёбӣ мекунанд. Истиқомат дар кишвар сатҳи баланди робитаро бо кишвар дар назар дорад: шуғл, андозҳо, таърихи бонкӣ, макони бақайдгирии истиқомат ва мавҷудияти маълумоти расмӣ. Аммо, барои ғайрирезидентҳо аксари ин параметрҳо мавҷуд нестанд ё тасдиқи онҳо душвортар аст ва механизмҳои ҳуқуқии ситонидани қарз дар хориҷа ба таври назаррас камтар самаранок мебошанд.

Аз ин рӯ, сармоягузори хориҷӣ бо даромади баланд, кори бонуфуз ва дороиҳои назаррас аксар вақт нисбат ба сокини миёнаи Австрия бо даромади миёна шартҳои камтар мусоид мегирад. Бонк на танҳо қобилияти пардохтпазирии муштариро, балки идоракунии онҳоро низ авлавият медиҳад.

Яке аз оқибатҳои намоёни мақоми ғайрирезидентӣ афзоиши пардохти аввалия мебошад. Дар ҳоле ки сокинони маҳаллӣ ва шаҳрвандони ИА метавонанд интизор шаванд, ки 80-90% арзиши амволро маблағгузорӣ кунанд, ғайрирезидентҳо бояд аз маблағҳои худ ба таври назаррас бештар саҳм гузоранд.

Шартҳои стандартӣ барои ғайрирезидентҳо 40-50%, баъзан 60% мебошанд. Танҳо муштариёни интихобшуда бо даромади тасдиқшудаи ИА, дороиҳои аврупоӣ ва таърихи қарзии беайб метавонанд ба меъёри фоизии 70% умед банданд. Ҳангоми харидани амволи сайёҳӣ ё хонаҳои мавҷуда, бонкҳо равиши боз ҳам сахттарро истифода мебаранд, зеро ин амволи ғайриманқул хатари баланди пардохтпазириро ба бор меорад.

Ин равиш қисман бо он шарҳ дода мешавад, ки барои шахси ғайрирезидент амволи ғайриманқул дар асл ягона гарав барои қарз мегардад. Бонк мекӯшад, ки хатари худро бо зиёд кардани саҳми харидор дар маблағҳои "худӣ" кам кунад.

Муассисаҳои қарзӣ нисбат ба ғайрирезидентҳо санҷиши хеле дақиқтар мегузаронанд. Ин на танҳо ба қоидаҳои дохилии бонкӣ, балки ба стандартҳои умумии аврупоии AML ва KYC, ки тасдиқи муфассали пайдоиши маблағҳо ва устувории молиявии муштариро талаб мекунанд, вобаста аст.

Харидорони хориҷӣ бояд маҷмӯи васеъшудаи ҳуҷҷатҳоро пешниҳод кунанд: тасдиқи даромад барои якчанд сол, тарҷумаҳои тасдиқшудаи ҳисоботҳои молиявӣ, ҳисоботи бонкӣ аз кишвари пайдоиш, ҳуҷҷатҳо дар бораи резидентураи андоз ва сохтори дороиҳо.

Барои онҳое, ки дар Австрия иҷозатномаи истиқомат надоранд, санҷиш аксар вақт қадамҳо ва пурсишҳои иловагиро дар бар мегирад, зеро бонк ба феҳристҳои муқаррарии дохилӣ дастрасӣ надорад.

Дар баъзе ҳолатҳо, муассисаи молиявӣ метавонад дархости шарҳи фаъолияти тиҷоратӣ ё манбаъҳои сармояро пешниҳод кунад, ки ин мӯҳлати баррасии дархостро ба таври назаррас зиёд мекунад.

Вазъи амвол мустақиман ба қарори бонк таъсир мерасонад. Вақте ки сухан дар бораи харидани манзили асосӣ меравад, бонкҳо одатан омодаанд, ки ин гуна амволро таъмин кунанд: чунин амвол устувортар ва камтар хатарнок ҳисобида мешаванд.

Аммо, манзилҳои дуюмдараҷа, котеҷҳои тобистона ва амволи мавсимӣ ба минтақаи хавфи баланд дохил мешаванд, зеро онҳо аксар вақт гоҳ-гоҳ истифода мешаванд ва ҳангоми фурӯш арзиши камтарро нигоҳ медоранд.

амволи сайёҳӣ ва манзилҳои хидматрасонӣ, муносибати боз ҳам эҳтиёткоронатар сурат мегирад Чунин амволи ғайриманқул ба мавсимӣ, маҳдудиятҳои иҷора ва тағйирот дар сиёсати сайёҳии минтақавӣ вобаста аст. Бонкҳо метавонанд чунин қарзҳоро танҳо бо шартҳои қатъӣ пешниҳод кунанд ё аз маблағгузории онҳо пурра даст кашанд.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ аз ҳам фарқ мекунад: он дар асоси фоиданокии тиҷорат арзёбӣ мешавад ва барои сармоягузори ғайрирезидент, он аксар вақт аз ҷиҳати маблағгузорӣ нисбат ба амволи истиқоматӣ дастрастар аст.

Ҳолатҳое, ки иҷозати қонунӣ барои харид гирифта шудааст, аммо маблағгузорӣ ногаҳон дастнорас мегардад, хеле маъмуланд. Барои ғайрирезидентҳо, инҳо яке аз сенарияҳои нохушоянд ва хатарноктарин мебошанд.

Агар харидор шартномаи пешакӣ имзо карда, пардохти аввалияро анҷом дода бошад, рад кардани бонк метавонад маънои онро дошта бошад, ки харидор маҷбур мешавад амволро бе қарз харидорӣ кунад ё пасандозро аз даст диҳад. Аз ин рӯ, ҷанбаи молиявии муомилот бояд дар якҷоягӣ бо санҷиши ҳуқуқии амвол ва таҳлили пешакии талаботи иҷозатномадиҳӣ дар иёлати мушаххаси федералӣ баррасӣ карда шавад.

Барои сармоягузорони хориҷӣ, пайдарпайии дурусти раванд муҳим аст. Аввалан, муайян кардани мақоми ҳуқуқии шумо ва маҳдудиятҳои замине, ки амвол дар он ҷойгир аст, муҳим аст.

Баъдан, аз бонк дар бораи шартҳои қарздиҳӣ, ки махсусан барои вазъияти шумо мувофиқанд, хулосаи пешакӣ гиред. Танҳо пас аз он шумо бояд ба интихоби амволи мушаххас бо назардошти мавҷудияти воқеии маблағгузорӣ шурӯъ кунед.

Ин стратегия барои пешгирӣ аз хатогиҳое, ки метавонанд боиси хароҷоти нолозим, раддияҳо ё нотавонии анҷом додани муомилот бо шартҳои қобили қабул шаванд, кӯмак мекунад.

Қонунгузории Австрия сахтгирона ва чандир аст, ки агар сармоягузор омода бошад, ки шаффофият ва риояи қоидаҳоро таъмин кунад, имкон медиҳад, ки раванди харид аз ҷиҳати ҳуқуқӣ осон карда шавад.

Фаҳмидани он муҳим аст, ки мо дар ин ҷо дар бораи "камбудиҳо" гап намезанем, балки дар бораи стратегияҳои ҳуқуқие сухан меронем, ки ба чаҳорчӯбаи низоми ҳуқуқии Австрия мувофиқанд.

Агар сармоягузор ширкатеро дар Австрия ё дигар кишвари Иттиҳоди Аврупо ба қайд гирад, пас, ба шарте ки он фаъолияти воқеӣ дошта бошад, ин субъект субъекти бозори дохилӣ ҳисобида мешавад. Дар баъзе иёлотҳои федералӣ, муомилот дар ин ҳолат зудтар ва баъзан ҳатто бе иштироки комиссияи давлатӣ коркард мешаванд.

Аммо, талаботи асосӣ воқеияти тиҷорат аст. Ширкат бояд фаъолияти иқтисодиро анҷом диҳад, ҳисобҳо, гузоришҳо ва амалиётҳои воқеиро дошта бошад.

Ин яке аз стратегияҳои фаҳмотарин ва боэътимод аст.

Бо гирифтани иҷозатномаи истиқомат (масалан, тавассути барномаи "Иҷозатномаи истиқомат бидуни ҳуқуқи кор", тавассути шартномаи меҳнатӣ ё тавассути тиҷорат), харидор имконияти муомилоти муваффақро ба таври назаррас зиёд мекунад.

Дар баъзе иёлотҳо, доштани иҷозатномаи истиқомат харидорро аз ҷиҳати дастрасӣ ба амволи ғайриманқул аз ҷиҳати ҳуқуқӣ бо шаҳрванди ИА баробар мекунад.

Австрия бозори ягона нест - дар баъзе иёлотҳо маҳдудиятҳо бениҳоят сахт мебошанд, дар ҳоле ки дар дигар иёлотҳо қонунгузорӣ ба ҷалби сармоя нигаронида шудааст.

Масалан, дар Вена ё Австрияи Поён харидани хона ҳамчун шахси ғайрирезидент аксар вақт тавассути тартиби стандартӣ имконпазир аст, дар ҳоле ки дар Тирол ё Залтсбург харидани амволи шабеҳ қариб ғайриимкон аст.

Қонунгузории Австрия бозорро ҳимоя мекунад, аммо барои дилсард кардани сармоягузорон талош намекунад. Ин низом ба онҳое нигаронида шудааст, ки мехоҳанд ба фазои иқтисодии кишвар ҳамгиро шаванд ва шаффофияти сармоя ва риояи қоидаҳоро таъмин намоянд. Аз ин рӯ, имконоти қонунӣ барои содда кардани тартиб ҳамеша бо ҳамгироии воқеии сармоягузор ба низом алоқаманданд - ҳуқуқӣ, иқтисодӣ ё иҷтимоӣ.

Ҳатто сармоягузорони хуб омодашуда, ки бо қоидаҳои асосии бозори амволи ғайриманқули Австрия ошно ҳастанд, бо шароити ғайричашмдошт рӯ ба рӯ мешаванд, ки метавонанд нархи муомилот, мӯҳлат ва ҳатто қобилияти анҷом додани харидро тағйир диҳанд. Австрия кишварест, ки қонунҳои муомилоти заминро хеле сохторӣ ва мураккаб дорад, яъне танҳо доштани маблағ ё омодагӣ барои сармоягузорӣ натиҷаи муваффақро кафолат намедиҳад.

Яке аз хатарҳои аз ҳама кам баҳо додашуда эҳтимолияти рад шудан аз ҷониби Комиссияи замин (Grundverkehrsbehörde) мебошад. Ин метавонад ҳатто дар сурате рух диҳад, ки харидор даромади шаффоф, профили молиявии соф ва ниятҳои ҷиддии истифодаи қонунии амвол дошта бошад.

Сабабҳои радкунӣ гуногунанд: квотаҳои минтақавӣ, маҳдудиятҳо дар фурӯш ба хориҷиён, ҳифзи бозори маҳаллӣ, талабот барои нигоҳ доштани манзил барои сокинони маҳаллӣ ё шубҳаҳо дар бораи он, ки амвол барои сайёҳӣ истифода мешавад. Дар баъзе иёлотҳои федералӣ, радкунӣ як амалияи маъмулӣ аст, махсусан дар минтақаҳои машҳури лижаронӣ ё минтақаҳои истироҳатӣ, ки дар онҳо амволи ғайриманқул захираи стратегӣ ҳисобида мешавад.

Раванди иҷозатдиҳӣ метавонад аз якчанд ҳафта то якчанд моҳ тӯл кашад. Ин хатарҳои назаррасро ба вуҷуд меорад, хусусан дар бозори динамикӣ, ки дар он амволи гаронбаҳо зуд фурӯхта мешавад.

Мушкилот дар он аст, ки фурӯшандагон аксар вақт намехоҳанд амволро барои муддати тӯлонӣ "нигоҳ доранд", ки ин харидорро дар бюрократия банд мегузорад. Агар дар ин давра харидори мусоидтар пайдо шавад, хоҳ сокини он бошад, хоҳ ширкати ИА, соҳиб метавонад аз муомила даст кашад. Аз ин рӯ, ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Австрия, муҳим аст, ки таъхирҳои эҳтимолиро пешбинӣ кунед ва шартҳои фармоиши худро пешакӣ мувофиқа кунед.

Барои сармоягузороне, ки ба даромади иҷора, бахусус аз манзилҳои кӯтоҳмуддати сайёҳӣ, такя мекунанд, ин қоидаҳо метавонанд ногаҳонии нохушоянд бошанд. Австрия фаъолона бо иҷораи танзимнашудаи Airbnb мубориза мебарад ва дар як қатор иёлотҳои федералӣ иҷораи сайёҳӣ манъ аст ё танҳо бо категорияи махсуси амвол иҷозат дода мешавад.

Дар баъзе минтақаҳо, иҷора танҳо дар асоси солона иҷозат дода мешавад, дар ҳоле ки дар дигар минтақаҳо, истиқомати кӯтоҳмуддат қатъиян манъ аст. Иҷозатномаҳои иҷора аксар вақт бо намуди бино, минтақа, мақсади тарҳрезӣ ё ҳатто мавҷудияти инфрасохтори меҳмонхона дар дохили ҳамон маҷмаа алоқаманданд.

Ин маънои онро дорад, ки танҳо шумораи зиёди сайёҳон даромади иҷораро кафолат намедиҳад. Баррасии ҳамаҷонибаи пешакии ҳар як амвол ва истифодаи иҷозатдодашудаи он зарур аст.

Дар Австрия қонуни ягонаи федералӣ вуҷуд надорад, ки хариди замин ва амволи ғайриманқулро аз ҷониби хориҷиён танзим мекунад. Ҳар як иёлати федералӣ — Тирол, Форарлберг, Залтсбург, Каринтия, Штирия, Австрияи Поёнӣ, Австрияи Болоӣ, Бургенланд ва Вена — қоидаҳои худро муқаррар мекунад.

Баъзан фарқиятҳои байни онҳо он қадар назаррасанд, ки объекте, ки дар масофаи чанд километр аз марзи замини ҳамсоя ҷойгир аст, комилан ба таври дигар танзим карда мешавад.

Дар баъзе ҳолатҳо, қонунҳоро метавон ба таври норавшан шарҳ дод ва амалияҳои иҷрои комиссияҳо аз шаҳр ба шаҳр фарқ мекунанд. Ин ба ҳолатҳое оварда мерасонад, ки сармоягузор як чизро интизор аст, аммо дар асл талабот ё маҳдудиятҳои комилан гуногунро мегирад.

Ҳатто агар қисми ҳуқуқии муомилот муваффақ бошад ҳам, харидор бо хароҷоти иловагӣ рӯбарӯ мешавад, ки метавонад ба буҷаи умумӣ таъсири назаррас расонад. Инҳо иборатанд аз:

• андоз аз амволи ғайриманқул (Grunderwerbsteuer);
• Пардохти бақайдгирии замин (Grundbucheintragungsgebühr);
• пардохтҳои нотариалӣ;
• хароҷоти баҳодиҳии амволи ғайриманқул;
• комиссияҳои миёнаравӣ;
• комиссияҳои бонкӣ ҳангоми интиқоли сармоя аз хориҷа;
• хароҷоти дастгирии ҳуқуқӣ;
• ӯҳдадориҳои иловагӣ ҳангоми харид тавассути ширкат (аудит, хидматрасонии андоз, ҳисоботдиҳӣ).

Барои пешгирӣ аз сюрпризҳои нохуш, сармоягузорон бояд ба ҷои он ки танҳо ба нархи амвол такя кунанд, сметаи муфассали тамоми муомиларо пешакӣ тартиб диҳанд.

Харидани амволи ғайриманқул дар Австрия лоиҳаест, ки равиши ҳамаҷонибаро талаб мекунад. Муҳим аст, ки на танҳо худи амвол, балки вазъи ҳуқуқии харидор, ҷойгиршавии амвол дар минтақаи мушаххаси замин, ҳама гуна маҳдудиятҳо дар истифода ва хусусиятҳои маблағгузории бонкӣ, ки онҳоро дар вебсайти расмии ҳукумат .

Барои сармоягузорони хориҷӣ, ҳар як хато ё камбудӣ метавонад моҳҳо тӯл кашад ва талафоти назарраси молӣ ба бор орад, аз ин рӯ омодагӣ бояд бо усул ва қадам ба қадам бошад.

Аввалин коре, ки сармоягузор бояд анҷом диҳад, ин муайян кардани он аст, ки амвол ба кадом давлати федералӣ тааллуқ дорад ва кадом қоидаҳо дар он ҷо татбиқ мешаванд. Австрия аз ҷониби қонуни ягона дар бораи хариди хориҷӣ танзим карда намешавад: ҳар як иёлот талаботи худро, кумитаҳои баррасии муомилоти худро ва таърифи худро дар бораи он, ки "харидори хориҷӣ" чист, дорад.

Бисёр вақт, ду амволи воқеъ дар масофаи чанд километр аз ҳам, қоидаҳои комилан гуногунро риоя мекунанд: яке метавонад бидуни маҳдудият барои хориҷиён дастрас бошад, дар ҳоле ки дигаре метавонад иҷозатномаи дарозмуддатро талаб кунад ё барои ғайрирезидентҳо комилан манъ карда шавад.

Чизҳое, ки пешакӣ санҷидан муҳим аст:

• Оё иҷозати Grundverkehrsbehörde лозим аст?
• Оё барои шахсе, ки шаҳрвандии ИА/АЭА надорад, харид кардан ҷоиз аст?
• Оё ягон маҳдудият барои тағйирот вуҷуд дорад, бахусус барои сайёҳон?
• Оё Hauptwohnsitz иҷозат дода шудааст ё амвол дар минтақае ҷойгир аст, ки истиқомати доимӣ манъ аст?
• оё ин минтақа ба минтақаҳои фароғатӣ ё ҳифзшаванда дохил мешавад;
• чӣ гуна замин намуди истифодаро (истиқоматӣ, дуюмдараҷа, сайёҳӣ, омехта ва ғайра) тасниф мекунад.

Ин масъалаҳо бояд пеш аз пардохти пешакӣ ҳал карда шаванд, зеро баргардонидани он одатан кафолат дода намешавад.

Қонунгузории амволи ғайриманқули Австрия яке аз муфассалтарин қонунҳо дар Аврупо ба ҳисоб меравад. Барои шаҳрванди хориҷӣ, бахусус ғайрирезидент, мустақилона паймоиш кардани ҳама нозукиҳо қариб ғайриимкон аст: аз мақоми амвол дар феҳристи кадастрӣ то қоидаҳои истифодаи минбаъдаи он ва раванди иҷозатдиҳӣ.

Адвокат ба як шахси калидӣ табдил меёбад, дурустии муомиларо назорат мекунад ва аз хатарҳое, ки метавонанд ҳангоми санҷиш ё ҳангоми гуфтушунид бо фурӯшанда ба миён наоянд, пешгирӣ мекунад.

Мутахассиси салоҳиятдор кӯмак мекунад:

• гузаронидани экспертизаи ҳуқуқии амвол;
• маҳдудиятҳои пинҳониро дар истифода ё таслим муайян кунед;
• дархостро барои гирифтани иҷозатнома дуруст пур кунед;
• раванди ҳамкорӣ бо комиссияи заминро ҳамроҳӣ мекунад;
• ҳангоми бастани шартнома манфиатҳои харидорро ҳимоя кунад;
• пешгирӣ аз қатъ шудани созишнома аз сабаби номувофиқатии ҳуқуқӣ.

Арзиши хидматҳои адвокат як сармоягузорӣ дар амният , ки бо назардошти оқибатҳои эҳтимолии хатогиҳои харидори хориҷӣ, худро чандин маротиба бармегардонад.

Вобаста аз ҳадафҳои сармоягузор, шояд баррасии сохторҳои алтернативии моликият арзанда бошад. Дар баъзе ҳолатҳо, харид тавассути ширкат (масалан, Austrian GmbH ё сохтори холдингии аврупоӣ) муоширатро бо мақомоти давлатӣ ё бонкҳо содда мекунад, гарчанде ки он масъалаҳои андози корпоративӣ ва ҳисоботдиҳиро илова мекунад.

Гирифтани иҷозатномаи истиқомати муваққатӣ ё мақоми истиқоматӣ инчунин метавонад муносибати бонкҳоро нисбат ба он тағйир диҳад, додани иҷозатномаро содда гардонад ва намудҳои амволи ғайриманқули дастрасро васеъ намояд. Аммо, ҳар як қарор арзёбии пешакии ҳуқуқӣ ва андозро талаб мекунад.

Вақте ки сохтор метавонад муфид бошад

Барои сармоягузорони хориҷӣ муҳим аст, ки дарк кунанд, ки равандҳои Австрия хеле кам зуд анҷом дода мешаванд, хусусан агар муомилот тасдиқи Grundverkehrsbehörde (Идораи федералии амволи ғайриманқул)-ро талаб кунад ё бо шароити ғайриоддӣ алоқаманд бошад. Вақт як захираи арзишманд аст ва онро ҳатто дар марҳилаи интихоби амвол бояд ба назар гирифт.

Давраи пурра метавонад инҳоро дар бар гирад:

• аз 2 то 16 ҳафта - баррасии иҷозатнома;
• аз 2 то 6 ҳафта – бақайдгирӣ ва интиқоли нотариалӣ;
• аз 1 то 3 моҳ – бақайдгирии ҳуқуқи моликият;
• шартҳои иловагӣ, агар амвол маҳдудиятҳо дар иҷора ё мақсад дошта бошад.

Агар сармоягузор ба даромади иҷора умед бандад, бояд ба назар гирифт, ки баъзе минтақаҳо метавонанд барои иҷора додани амвол иҷозат талаб кунанд ё онро пурра манъ кунанд.

Хариди амволи ғайриманқул танҳо оғоз аст. Барои он ки дорои даромад ба даст орад ё арзиши худро нигоҳ дорад, муҳим аст, ки истифодаи ояндаи онро баррасӣ кунем. Ин махсусан барои сармоягузороне, ки амволро ҳамчун манбаи даромад мехаранд ё дар тӯли чанд сол фурӯши дубораро баррасӣ мекунанд, муҳим аст.

Дар ин бора фикр кардан муҳим аст:

• иҷозати иҷора (дарозмуддат ё сайёҳӣ);
• ҳисоб кардани хароҷоти амалиётӣ (Hausverwaltung, таъмир, ҳисобҳои коммуналӣ);
• низоми андоз аз даромад ва вазъи амвол;
• Стратегияи баромадан: мӯҳлати фурӯш, таъсири қоидаҳои замин, андоз аз фоидаи сармоя.

Ҳар қадар роҳи аз харид то амалиёти минбаъда равшантар ба назар гирифта шавад, даромад ҳамон қадар устувортар ва хатарҳо камтар мешаванд.

I. Муайян кардани мақоми ҳуқуқӣ

Лутфан, муайян кунед, ки оё шумо шаҳрванди ИА/ЕЭА/Швейтсария ҳастед ё шаҳрванди кишвари сеюм. Агар шумо шаҳрванди кишвари сеюм бошед, лутфан дастрасӣ ё қобилияти худро барои гирифтани инҳо арзёбӣ кунед:

• Иҷозатномаи истиқомат дар Австрия,
• Иҷозатномаи истиқомат дар кишвари дигари ИА,
• фаъолияти соҳибкорӣ дар Австрия.

II. Таҳлили як давлати мушаххаси федералӣ

Қонунҳоеро муайян кунед, ки муомилот дар кадом замин сурат мегирад.

Қоидаҳои қонунии амалкунандаро барои шаҳрвандони хориҷӣ дар ин иёлот пайдо кунед.

Санҷед:

• Оё иҷозати Grundverkehrsbehörde лозим аст?
• Оё ягон маҳдудият барои иҷораи мошинҳои сайёҳӣ вуҷуд дорад?
• оё объект ба категорияи Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz тааллуқ дорад,
• Оё барои шаҳрванди хориҷӣ харидани ин намуди амвол ҷоиз аст?

III. Санҷиши намуди амвол

Мақсади объектро муайян кунед:

• манзили асосӣ,
• хонаи дуюм,
• амволи ғайриманқули сайёҳӣ,
• амволи ғайриманқули тиҷоратӣ.

Боварӣ ҳосил кунед, ки вазъи шумо ба шумо имкон медиҳад, ки ин намуди амволро харед.

IV. Омодагии молиявӣ

Пешниҳодҳои бонкиро муқоиса кунед:

• пардохти аввалия чӣ қадар лозим аст,
• Оё ягон маҳдудият барои қарздиҳӣ барои даромади ғайримаҳаллӣ вуҷуд дорад?
• Оё далели пайдоиши маблағҳо зарур аст?

Пеш аз ҷустуҷӯи амволи ғайриманқул, аз бонк қарори пешакӣ гиред.

V. Омӯзиши ҳуқуқӣ

Адвокате ёбед, ки дар муомилоти байналмилалӣ тахассус дорад.

Ҳуҷҷатҳои амволи ғайриманқулро санҷед:

• иқтибос аз бақайдгирӣ,
• мақсади объект,
• риояи истифодаи воқеӣ ва қонунӣ,
• мавҷудияти қарзҳо ё маҳдудиятҳо.

Маҷмӯи ҳуҷҷатҳоро барои комиссия омода кунед (агар лозим бошад).

VI. Арзёбии хатар

• Эҳтимолияти нокомиро тахмин кунед.
• Бо фурӯшанда шартҳои муомилотро мувофиқа кунед (бо назардошти таъхирҳои эҳтимолии 2-6 моҳ).
• Имконоти алтернативиро баррасӣ кунед: харид тавассути шахси ҳуқуқӣ, гирифтани иҷозатномаи истиқомат ё интихоби замини дигар.

VII. Қабули қарор

Созишнома дар сурати риояи се шарт арзишманд аст:

1. замин иҷозати харид дорад,
2. Комиссия омода аст, ки дархостро баррасӣ кунад.
3. Бонк маблағгузориро тасдиқ мекунад.

Бозори амволи ғайриманқули Австрия яке аз устувортарин ва ҷолибтарин бозорҳои Аврупои Марказӣ барои сармоягузории оқилона : суботи иқтисодӣ ва сиёсӣ, инфрасохтори рушдёфта, талаботи баланди иҷора дар шаҳрҳои калон ва маъруфияти минтақаҳои истироҳатӣ заминаи мустаҳкамеро барои ҳифзи дарозмуддати сармоя фароҳам меоранд.

Аммо, барои харидорони хориҷӣ ва махсусан барои шаҳрвандони кишварҳои ғайри Иттиҳоди Аврупо/ЭҲА, ин бозор асосан аз ду сатҳ иборат аст: қобилият ва шартҳои харид на танҳо аз нарх, балки аз мақоми ҳуқуқии харидор, истифодаи мақсадноки амвол ва салоҳияти замин низ вобаста аст. Бе ба назар гирифтани ин омилҳо, муомилоти ҷолиб метавонад аз ҷиҳати ҳуқуқӣ ғайриимкон ё аз ҷиҳати иқтисодӣ номуассир бошад.

Чаро Австрия бозори ҷолиб, вале серталаб аст

Аз як тараф, сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Вена ё дар мавқеъи хуб ҷойгиршуда ноустувории паст, талаботи устувори иҷора ва ҳифзи дарозмуддати сармояро таъмин мекунад.

Аз тарафи дигар, хусусияти беназири танзими Австрия - тақсимоти ваколатҳо байни иёлотҳои федералӣ ва амалияҳои қатъии ҳифзи манфиатҳои маҳаллӣ - раванди харидро барои ғайрирезидентҳо мураккабтар ва бисёрҷанбатар мегардонад.

Нуктаҳои калидӣ, ки Австрияро аз бисёр кишварҳои дигар фарқ мекунанд:

• Мақоми ҳуқуқии харидор нақши ҳалкунанда мебозад: шаҳрвандони ИА ҳамчун сокинон муомила карда мешаванд, дар ҳоле ки харидорон аз "кишварҳои сеюм" тартиби алоҳидаи иҷозатномадиҳиро мегузаронанд.
• Навъи амвол ва мақсади он (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz vs. манзили сайёҳӣ vs. амволи тиҷоратӣ) имконияти тасдиқ ва шартҳои маблағгузориро ба таври назаррас тағйир медиҳад.
• Тафовутҳои минтақавӣ: Вена ва баъзе иёлотҳо нармтаранд; Тирол, Залтсбург ва Ворарлберг махсусан сахтгиранд.
• Шартҳои бонкӣ барои ғайрирезидентҳо аксар вақт сахттаранд: пардохти аввалияи бештар, санҷиши ҳамаҷонибаи зарурӣ ва саҳми маҳдуди қарз барои лоиҳаҳои хатарнок.

Австрия бозори ҷолиб барои сармоягузории амволи ғайриманқул боқӣ мемонад, аммо муомилоти муваффақ барои як шаҳрванди хориҷӣ бе омодагии ҳамаҷониба ғайриимкон аст: санҷиши ҳуқуқии салоҳияти замин, сохтори шаффофи моликият, нақшаи хуб таҳияшудаи маблағгузорӣ ва дастгирии касбӣ. Бо ин равиш, маҳдудиятҳо камтар монеа ва бештар омили идорашаванда мебошанд - ва он гоҳ амвол дар Австрия воқеан метавонад ба як қисми боэътимоди портфел табдил ёбад.

• Оё хориҷиён метавонанд дар Австрия амвол харидорӣ кунанд?

Бале, аммо шароит аз шаҳрвандӣ ва иёлати мушаххаси федералӣ вобаста аст.

Шаҳрвандони ИА/АЭА қариб ҳеҷ маҳдудияте надоранд ва метавонанд амволро қариб бо ҳамон шартҳое, ки шаҳрвандони Австрия доранд, харидорӣ кунанд.

Шаҳрвандони "кишварҳои сеюм" (Русия, ИМА, АМА, Британияи Кабир, Қазоқистон ва ғайра) бояд аз мақомоти давлатӣ (Grundverkehrsbehörde) иҷозатномаи махсус гиранд. Бе чунин иҷозатнома, муомилот аз ҷиҳати ҳуқуқӣ беэътибор дониста мешавад.

• Чаро барои ғайрирезидентҳо чунин маҳдудиятҳои сахт вуҷуд доранд?

Австрия тавозуни бозори маҳаллиро ҳифз мекунад ва аз спекулятсия пешгирӣ мекунад. Дар минтақаҳои сайёҳӣ ва кӯҳистонӣ пешниҳоди манзил маҳдуд аст ва агар бозор аз талаботи хориҷӣ пур шавад, сокинони маҳаллӣ наметавонанд онро харидорӣ кунанд.

Ғайр аз ин, давлат истифодаи минтақаҳои ҳифзшаванда ва муниципалитетҳои аз ҷиҳати иҷтимоӣ ҳассосро назорат мекунад. Аз ин рӯ, танзим на бар зидди сармоягузорони хориҷӣ, балки барои ҳифзи устувории маҳаллӣ равона карда шудааст.

• Кадом намуди амволи ғайриманқул барои хориҷиён осонтарин аст ва кадоме аз онҳо душвортар аст?

нархҳои кунунии манзилҳо дар Вена , яке аз бозорҳои намояндагии кишвар, мантиқӣ аст

Хонаҳои истиқоматӣ, хонаҳои сайёҳӣ ва амволи ғайриманқул дар минтақаҳои кӯҳистонӣ (Тирол, Залтсбург, Форарлберг) мураккабтаранд. Ин минтақаҳо аксар вақт маҳдудиятҳои қатъӣ доранд ё ҳатто хариди амволи ғайрирезидентҳоро манъ мекунанд.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ одатан сабуктар танзим карда мешавад, хусусан агар харид бо фаъолияти воқеии тиҷорат алоқаманд бошад.

• Гирифтани иҷозатномаи харид барои шаҳрвандони кишварҳои сеюм чӣ қадар вақт мегирад?

Аз 2-3 моҳ дар минтақаҳои сабуктар (масалан, Вена) то 6-12 моҳ дар минтақаҳои сайёҳӣ. Мӯҳлат аз хусусиятҳои амвол, бори кории комиссия ва зарурати пешниҳоди ҳуҷҷатҳои иловагӣ вобаста аст.

Баъзан тасдиқ зуд дода мешавад, аммо дар ҳолатҳои дигар, сармоягузорон шаш моҳ ё бештар аз он интизори қарор мешаванд - аз ин рӯ, пешакӣ банақшагирии муомилот муҳим аст.

• Оё комиссия метавонад рад кунад - ва чаро?

Бале, ва бе шарҳи муфассал. Аксар вақт, раддия аз он сабаб аст, ки соҳиби замин харидро хилофи манфиатҳои минтақа мешуморад. Сабабҳо метавонанд гуногун бошанд:

• амвол дар минтақаи сайёҳӣ ҷойгир аст, ки дар он ҷо манзил бояд барои сокинони маҳаллӣ дастрас бошад;
• харидор бо Австрия робитаҳои кофӣ надорад;
• мақсади объект бо ҳадафи муқарраршуда мувофиқат намекунад;
• Хатари истифодаи амвол ҳамчун макони сайёҳӣ бидуни иҷозат вуҷуд дорад.

• Оё доштани иҷозатномаи истиқомат ё харид тавассути як ширкати ИА кӯмак мекунад?

Бале, дар аксари мавридҳо. Харидоре, ки иҷозатномаи иқомати Австрияро дорад, аксар вақт аз ҷониби давлат нисбат ба сармоягузори комилан ғайрирезидентӣ мусбаттар арзёбӣ мешавад.

Харид тавассути ширкати бақайдгирифташуда дар ИА ё Австрия низ метавонад маҳдудиятҳоро коҳиш диҳад, аммо танҳо дар сурате. Чунин роҳҳои ҳал ҳуҷҷатгузории дурусти ҳуқуқиро талаб мекунанд.

• Кадом хароҷоти иловагиро шаҳрвандони хориҷӣ бояд ба назар гиранд?

Илова бар хароҷоти стандартӣ (андозҳо, ҳаққи хидматрасонии нотариалӣ, комиссияи агентӣ), ғайрирезидентҳо бояд инҳоро ба назар гиранд:

• тарҷума ва тасдиқи ҳуҷҷатҳо;
• хизматрасонии адвокате, ки дар муомилот бо хориҷиён тахассус дорад;
• хароҷоти эҳтимолии гирифтани иҷозатномаҳо;
• пардохти аввалияи баландтар ва шартҳои сахттари қарздиҳӣ;
• андозҳои иҷора, агар истифодаи амвол ҳамчун амволи сармоягузорӣ ба нақша гирифта шуда бошад.

Ҳамаи ин хароҷот метавонанд арзиши умумии муомилотро вобаста ба замин ва сохтори моликият 1-2%, баъзан бештар ва бештар афзоиш диҳанд.