Амволи ғайриманқул дар Ветнам: Он чизе, ки сармоягузорон бояд донанд

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Ветнам таваҷҷӯҳи харидорони хориҷиро бештар ба худ ҷалб мекунад. Ин бозор на танҳо аз ҷиҳати даромади иҷора, балки ҳамчун дороии тарзи зиндагӣ ва воситаи гуногунранг кардани сармоя дар Осиё низ ҷолиб аст.

Бар хилофи кишварҳои аврупоӣ бо системаҳои танзимкунандаи муқарраршуда, ба монанди Австрия, ки дар он устуворӣ ва пешгӯишавандагӣ бартариҳои асосӣ мебошанд, имрӯз Ветнам як достони комилан дигарро пешниҳод мекунад: он як кишвари босуръат рушдёбанда бо потенсиали баланди афзоиши нархҳо ва монеаи нисбатан пасти вуруд аст. Барои сармоягузорон, ин имконият фароҳам меорад, ки ба бозоре ворид шавад, ки фаъолона рушд мекунад ва бо ин васила фоидаи бештар аз қаламравҳои пешрафта ба даст меорад.

Ҳоло вақти хеле ҷолиб барои баррасии Ветнам ҳамчун як макони сармоягузорӣ аст. Пас аз пандемия, кишвар марзҳои худро боз кард, сайёҳӣ бо суръати баланд барқарор мешавад ва ҳукумат ба лоиҳаҳои бузурги инфрасохторӣ - аз шоҳроҳҳо то фурудгоҳҳои байналмилалӣ сармоягузорӣ мекунад. Ҳамаи ин заминаро барои болоравии нархи манзил ва афзоиши сайёҳон фароҳам меорад ва бо ин васила ҷолибияти амволи иҷораро афзоиш медиҳад.

Ман, Ксения Левина, ҳуқуқшинос ҳастам, ки ҳам дар Осиё (Ветнам, Таиланд) ва ҳам дар Аврупо (кишварҳои ИА) таҷриба дорам. Ман бо сармоягузорони хориҷӣ кор мекунам ва онҳоро дар тамоми раванд - аз санҷиши зарурӣ ва расмиёти KYC/AML то идоракунии амвол дастгирӣ мекунам. Ин таҷрибаи байналмилалӣ ба ман имкон медиҳад, ки ҷиҳатҳои қавӣ ва заъфи бозорҳои Осиёро дар муқоиса бо бозорҳои аврупоӣ дарк кунам.

Осиёи Ҷанубу Шарқӣ муддати тӯлонӣ ҷозибаи сайёҳӣ ва тиҷорати байналмилалӣ буд. Ветнам дар ин харита торафт бештар намоён мешавад ва нақши худро ҳамчун маркази саноатӣ ва макони сайёҳӣ муттаҳид мекунад.

Ду шаҳри асосӣ - шаҳри Ҳошимин ва Ҳаной - нуқтаҳои асосии ҷалби сайёҳон боқӣ мемонанд Шаҳри Ҳошимин қалби молиявии кишвар буда, макони тиҷорат, бонкҳо, стартапҳо ва маҷмааҳои асосии истиқоматии боҳашамат мебошад. Дар ин ҷо афзоиши нархҳо ва талабот ба иҷора аз ҷониби муҳоҷирон бештар эҳсос мешавад. Ҳаной пойтахт ва маркази фарҳангӣ аст, ки дар он нархи иҷора аз ҷониби мутахассисони хориҷӣ ва донишҷӯён муайян карда мешавад.

Як бахши алоҳида амволи ғайриманқули курортӣ мебошад: Нячанг, Дананг ва ҷазираи Фукуок. Ин минтақаҳо ҳамчун кластерҳои сайёҳӣ фаъолона рушд мекунанд ва афзоиши шумораи меҳмонхонаҳо, хонаҳо ва виллаҳо дар он ҷо мустақиман бо ҷараёни сайёҳон алоқаманд аст. Барои сармоягузорон, ин як сенарияи маъмулии тарзи зиндагӣ аст: амволро дар мавсими баланд иҷора гирифтан ва барои истироҳати шахсӣ истифода бурдан мумкин аст.

Муҳити ҳуқуқии Ветнам аз муҳити Аврупо фарқ мекунад. Ба гуфтаи Ҷувай, хориҷиён метавонанд тавассути низоми иҷора - иҷораи дарозмуддат то 50 сол, бо имкони тамдиди мӯҳлат - соҳиби хонаҳо шаванд. Замин моликияти давлатӣ боқӣ мемонад, ки ин модели сотсиалистии идоракуниро инъикос мекунад.

Бар хилофи Австрия, ки дар он соҳибмулк ҳуқуқи пурраи моликиятро ба даст меорад ва дар доираи салоҳияти пешбинишавандаи ИА фаъолият мекунад, дар Ветнам чаҳорчӯбаи шартномавӣ ва дастгирии дурусти ҳуқуқии муомилот муҳиманд.

Тибқи нишондиҳандаҳои байналмилалӣ, Ветнам рушди устуворро нишон медиҳад. Тибқи иттилои Бонки Ҷаҳонӣ , нишондиҳандаҳои "Doing Business" беҳтар шуда истодаанд ва нархи амволи ғайриманқул дар шаҳрҳои калон солона 5-10% афзоиш меёбад. Фоидаи иҷора дар минтақаҳои сайёҳӣ ва шаҳрҳои калон нисбат ба Австрия, ки дар он ҷо одатан 2-3% дар як сол интизор шудан мумкин аст, ба таври назаррас баландтар аст.

Киплингер изҳор медорад, ки Таиланд, Камбоҷа ва Индонезияро метавон рақибони Ветнам ҳисобид. Аммо, Ветнам айни замон бо сабаби омезиши рушди иқтисодӣ, рушди саноатӣ ва иқтидори сайёҳии худ фарқ мекунад.

Бозори амволи ғайриманқули Ветнам нисбатан ҷавон аст. Ба гуфтаи Realtique, то соли 2015, хориҷиён қариб ки наметавонистанд амвол харидорӣ кунанд. Либерализатсияи қонунгузорӣ боиси афзоиши якбораи таваҷҷӯҳ гардид ва дар тӯли чанд сол нархҳо дар шаҳрҳои калон аз 50% то 200% афзоиш ёфтанд. Пандемия муваққатан афзоишро суст кард, аммо бозор аз соли 2022 инҷониб фаъолона барқарор шуда истодааст.

Шаҳрҳои Ҳошимин ва Ханой баландтарин суръати афзоишро нишон медиҳанд, ки дар он ҷо талабот ба манзил аз ҷониби ҷараёни муҳоҷирати дохилӣ, афзоиши табақаи миёна ва рушди ширкатҳои байналмилалӣ дастгирӣ карда мешавад. Дар минтақаҳои истироҳатӣ, динамика камтар устувор аст: Нячанг, Дананг ва Фукуок аз мавсимӣ ва ҷараёни сайёҳӣ вобастаанд, аммо ин минтақаҳо ба маконҳои асосии сармоягузорӣ ба тарзи зиндагӣ табдил меёбанд.

Ҷуғрофияи маъмулии муомилот чунин аст. Шаҳри Ҳошимин омезиши амволи премиум (кондоминиумҳои элита) ва амволи бозори оммавиро дорад. Ҳаной бозори академӣтар буда, шумораи зиёди иҷорагирон дар байни донишҷӯён ва мутахассисони хориҷӣ дорад. Дананг, Нячанг ва Фукуок ҳамчун марказҳои сайёҳӣ рушд мекунанд, ки дар он ҷо хориҷиён эҳтимоли бештари харидани хонаҳоро дар меҳмонхонаҳои кондоминиум ё виллаҳои соҳилӣ доранд.

Намудҳои амволи ғайриманқул, ки барои харидорони хориҷӣ дастрасанд, маҳдуданд: асосан хонаҳои истиқоматӣ, хонаҳои истиқоматӣ ва виллаҳои истироҳатӣ. Замин барои моликияти хусусӣ барои хориҷиён дастрас нест, ки ин фарқияти асосӣ аз Австрия аст, ки дар он замин ва хонаҳо барои хариди мустақим дастрасанд.

Харидорони асосии амволи ғайриманқули Ветнам шаҳрвандони Кореяи Ҷанубӣ, Чин, Ҷопон, инчунин русҳо ва амрикоиҳо мебошанд. Талабот ба иҷорагирон аз ҷониби сайёҳон, муҳоҷирон, донишҷӯён ва мутахассисони ширкатҳои байналмилалӣ афзоиш меёбад.

Муқоисаи афзоиши нархҳо ва ҳосилнокӣ: Ветнам ва Австрия

Ҳангоми баррасии бозори амволи ғайриманқули Ветнам, рақибони минтақавии онро нодида гирифтан мумкин нест. Асосии бозорҳо Таиланд, Камбоҷа ва Индонезия мебошанд. Ҳар яки ин бозорҳо динамика ва хусусиятҳои худро дорад, аммо тамоюли умумӣ ҷалби сармояи сармоягузории хориҷӣ тавассути сайёҳӣ, монеаҳои дастраси вуруд ва иқтисодиёти рушдёбанда мебошад.

Таиланд бозори нисбатан пухташуда ҳисобида мешавад: механизмҳои иҷораи кӯтоҳмуддат, инфрасохтори сайёҳӣ ва брендинги қавӣ аллакай барои маконҳо ба монанди Пхукет, Коҳ Самуи ва Бангкок мавҷуданд. Аммо, ин пухтагӣ инчунин ба рақобати баланд ва хароҷоти баландтари вуруд табдил меёбад, ки имкони фоидаи бузургро коҳиш медиҳад.

Камбоҷа муддати тӯлонӣ сармоягузоронро ба шарофати маҳдудиятҳои ҳадди ақали моликият ва низоми мусоиди андоз ҷалб мекард, аммо инфрасохтор ва сохтори институтсионалии он аз Ветнам қафо мондааст. Амволи ғайриманқул дар ин ҷо аксар вақт арзонтар аст, аммо хатарҳо, бахусус аз ҷиҳати танзим ва суботи сиёсӣ, баландтаранд.

Индонезия ба минтақаҳои сайёҳӣ, бахусус Бали, тамаркуз мекунад. Ин бозор муддати тӯлонӣ дар байни муҳоҷирон, кӯчманчиёни рақамӣ ва сармоягузорон маъмул буд, аммо маҳдудиятҳо дар моликияти мустақими хориҷӣ ва сохторҳои мураккаби ҳуқуқӣ онро камтар шаффоф мегардонанд.

Ветнам мавқеи миёнаро ишғол мекунад: аз як тараф, он монеаҳои пасти вуруд ва рушди босуръатро пешниҳод мекунад, аммо аз тарафи дигар, ҳангоми сохторбандии муомилот таҷрибаи ҳуқуқиро талаб мекунад. Маҳз ҳамин тавозун байни динамизм ва потенсиали гуногунрангӣ кишварро дар минтақа рақобатпазир мегардонад.

Дар Ветнам , бар хилофи шаҳрвандон, сармоягузорони хориҷӣ наметавонанд амволи ғайриманқулро бо ҳуқуқи моликият харидорӣ кунанд. Моликияти иҷора барои ғайрирезидентҳо бо мӯҳлати то 50 сол ва қобили таҷдид аст.

Дар амал, ин маънои онро дорад, ки харидор соҳиби пурраи манзил дар кондоминиум мегардад, аммо мӯҳлати моликият маҳдуд аст ва пас аз ба охир расидани мӯҳлати иҷора, тамдиди шартнома аз қарорҳои давлат ва таҳиягар вобаста аст.

Дар Австрия вазъият комилан баръакс аст: хориҷиён метавонанд амволро мустақиман харидорӣ кунанд (гарчанде ки ин аксар вақт тасдиқи мақомоти минтақавиро талаб мекунад) ва маҳдудиятҳои вақт вуҷуд надоранд. Ин барои сармоягузорон эҳсоси бештари амниятро фароҳам меорад, аммо хароҷоти вуруд ва моликият ба таври назаррас баландтар аст.

шаклҳои дигари сохторбандии моликият дар Ветнам Баъзе сармоягузорон як ширкати маҳаллӣ (одатан бо шарики ветнамӣ) таъсис медиҳанд, ки ба онҳо имкон медиҳад, ки замин ва амволро ҳамчун соҳибони комил харидорӣ кунанд, аммо дастгирии васеи ҳуқуқӣ ва риояи доимиро талаб мекунад.

Созишномаҳои муштараки моликият низ талабот доранд - масалан, ҳангоми харидани хона ё вилла бо якчанд сармоягузор. Ин махсусан барои амволи истироҳатӣ муҳим аст, ки дар он хароҷот ва даромад мутаносибан тақсим карда мешаванд. Масъалаҳои мерос низ бояд ба назар гирифта шаванд: қонунгузории Ветнам интиқоли моликиятро ба ворисони хориҷӣ иҷозат медиҳад, аммо тасдиқи нотариалӣ ва пардохти ҳаққи хидматро талаб мекунад.

Таваҷҷӯҳи иловагӣ бояд ба суратҳисобҳои бонкӣ ва риояи қоидаҳо равона карда шавад. Харидори хориҷӣ барои пардохтҳо ба суратҳисоби бонкии Ветнам, инчунин далели пайдоиши маблағҳо ниёз дорад. Ин амалияи стандартӣ барои муҳофизат аз шустушӯи пул аст, аммо худи раванд метавонад нисбат ба Австрия, ки дар он ҷо бахши бонкӣ хуб ба роҳ монда шудааст ва дар доираи қоидаҳои қатъии ИА фаъолият мекунад, тӯлонитар тӯл кашад.

Раванди харидани амволи ғайриманқул дар Ветнам аз якчанд марҳила иборат аст. Аввалан, амвол интихоб карда мешавад ва шартномаи захиракунӣ бо пардохти гарав имзо карда мешавад. Пас аз он баррасии ҳуҷҷатҳо анҷом дода мешавад, ки таҳлили иҷозатномаҳои таҳиягар, ҳуқуқи моликияти замин ва вазъи лоиҳаро дар бар мегирад. ҳамаҷониба - баррасии ҳамаҷонибаи ҳуқуқӣ - нақши муҳим мебозад, зеро бидуни он хатари баланди ба анҷом расидани сохтмони нотамом ё маҳдудиятҳо дар истифодаи амвол вуҷуд дорад.

Пас аз анҷоми бомуваффақияти санҷиш, тарафҳо шартномаи асосии хариду фурӯшро имзо мекунанд, ки дар мақомоти дахлдори давлатӣ ба қайд гирифта шудааст. Баръакси Австрия, ки дар он бақайдгирӣ дар феҳристи замин ҳифзи мутлақи ҳуқуқҳоро кафолат медиҳад, дар Ветнам ҳифзи ҳуқуқи харидорон асосан аз сифати ҳуҷҷатҳо ва поквиҷдонии таҳиягар вобаста аст.

Аз ин рӯ, ба сармоягузорон тавсия дода мешавад, ки тавассути адвокатҳо ва мушовирони дорои иҷозатнома кор кунанд.

Таваҷҷӯҳи махсус бояд ба муомилоти берун аз нақша (харидҳо дар марҳилаи сохтмон) равона карда шавад. Ин формат аз сабаби нархи пасти вуруд ва эҳтимолияти болоравии нарх пас аз анҷомёбӣ хеле маъмул аст. Бо вуҷуди ин, он инчунин хатарҳои бузургтаринро дар бар мегирад: таъхир дар сохтмон, набудани иҷозатномаҳои зарурӣ ё мушкилоти пайвастшавӣ ба инфрасохтор.

Дар Австрия, муомилоти берун аз нақша ба шарофати қоидаҳои қатъии таҳиягарон ва суратҳисобҳои ҳатмии эскроу бехатартаранд. Дар Ветнам чунин кафолатҳо камтаранд, ки назорати боз ҳам сахттарро талаб мекунанд.

Дар солҳои охир, хариди амволи ғайриманқул аз фосилаи дур дар Ветнам ба як модели калидӣ барои сармоягузорони хориҷӣ табдил ёфтааст. Ин аз сабаби афзоиши босуръати таваҷҷӯҳ ба бозор ва рушди мувозии хидматрасониҳои рақамӣ мебошад, ки имкон медиҳад муомилот бидуни ниёз ба ҳузури доимӣ дар кишвар анҷом дода шаванд. Ин усули сармоягузорӣ махсусан барои онҳое, ки Ветнамро ҳамчун як қисми портфели байналмилалӣ мешуморанд ва нақшаи фавран кӯчидан надоранд, муҳим аст.

Раванди хариди дурдаст дар атрофи намояндаи боэътимод - одатан адвокат ё як ширкати машваратии махсусгардонидашуда - сурат мегирад. Тавассути ваколатномаи нотариалӣ, намоянда аз номи сармоягузор амал мекунад: шартномаи фармоишро имзо мекунад, ҳуҷҷатҳои ҳуқуқи моликиятро баррасӣ мекунад, дар гуфтушунид бо таҳиягар иштирок мекунад ва раванди бақайдгирии амволро назорат мекунад. Ин равиш хатарҳоро ба ҳадди ақал мерасонад ва зарурати сафарҳои сершуморро аз байн мебарад.

Таҳиягарони муосир дар Ветнам фаъолона абзорҳои онлайнро татбиқ мекунанд: сафарҳои виртуалии амвол, каталогҳои нақшаҳои электронии ошёна, презентатсияҳои видеоӣ ва ҳатто имзои онлайнии ҳуҷҷатҳои алоҳида. Ин ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки на танҳо худи лоиҳа, балки муҳити атроф, инфрасохтор ва динамикаи маҳалларо пешакӣ арзёбӣ кунанд.

Ҳангоми амалиётҳои дурдаст ба риояи қоидаҳо ва масъалаҳои молиявӣ Харидори хориҷӣ дар Ветнам суратҳисоби бонкӣ мекушояд, ки тавассути он ҳамаи пардохтҳо коркард мешаванд. Бонк пайдоиши маблағҳоро тасдиқ мекунад, ки тибқи қонунҳои маҳаллӣ ҳатмист.

Бар хилофи Австрия, ки дар он ҷо муомилотро ба шарофати салоҳияти рақамии Аврупо ва шаффофияти баланди ҳуқуқӣ онлайн анҷом додан мумкин аст, дар Ветнам харидҳои дурдаст назорати бештари ҳуқуқиро талаб мекунанд. Аммо, бо дастгирии дуруст, онҳо ба як воситаи қулай барои ворид шудан ба бозори рушдёбанда бе талаб кардани ҳузури дарозмуддат дар кишвар табдил меёбанд.

Ветнам бар зидди Австрия

Бори андоз барои амволи ғайриманқул дар Ветнам нисбатан паст аст, ки яке аз омилҳои асосии ҷолибияти бозор мебошад. Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул маблағи бақайдгирӣ ба андозаи 0,5% аз нархи муомилот ситонида мешавад. Барои соҳибон бори андоз ҳадди ақал аст: андозҳои замин ва амвол мавҷуданд, аммо меъёрҳо хеле пастанд ва аксар вақт аз чандсад доллар дар як сол зиёд нестанд.

Ҳангоми фурӯши амволи ғайриманқул, андоз аз фоидаи сармоя 2% муқаррар карда мешавад, ки нисбат ба Австрия, ки дар он ҷо андоз аз фоидаи сармоя вобаста ба сохтори моликият ва мӯҳлати нигоҳдорӣ метавонад ба 25-30% расад, хеле пасттар аст.

Дар мавриди даромади иҷора, дар Ветнам меъёри андоз аз 5 то 10% вобаста ба даромад аст, ки ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки қисми зиёди фоидаро нигоҳ доранд. Дар Австрия бори андоз аз даромади иҷора баландтар аст: ҳам андози даромад ва ҳам саҳмҳои суғуртаи иҷтимоӣ ба он илова карда мешаванд.

Муқоиса бо Австрия

Харидани амволи ғайриманқул дар Ветнам худ аз худ иҷозати иқоматро намедиҳад. Ин фарқияти калидӣ аз баъзе қаламравҳои Аврупо аст, ки дар онҳо сармоягузории амволи ғайриманқул метавонад мустақиман ба иқомат ё ҳатто шаҳрвандӣ оварда расонад. Масалан, дар Австрия, харидани амволи ғайриманқул низ иҷозати иқоматро намедиҳад, аммо ин кишвар барои сармоягузорон ва соҳибкорон барномаҳои махсус пешниҳод мекунад, ки дар онҳо амволи ғайриманқул метавонад қисми бастаи сармоягузорӣ бошад.

Ветнам низоми раводиди дарозмуддатро пешниҳод мекунад. Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд раводиди корӣ, раводиди сармоягузорӣ ё иҷозатномаи корӣ гиранд, ки имкони будубоши аз як то якчанд солро бо имконияти тамдиди мӯҳлат медиҳад. Сармоягузорони сарватманд инчунин метавонанд бақайдгирии тиҷоратро дар Ветнам баррасӣ кунанд, ки гирифтани раводиди бисёркарата ва иқомати расмиро осон мекунад.

Аз нигоҳи тарзи зиндагӣ, Ветнам аз сабаби нисбатан паст будани арзиши зиндагӣ ҷолиб аст: иҷора, хизматрасонӣ, нақлиёт ва хӯрокворӣ нисбат ба Австрия ё дигар кишварҳои Аврупо хеле арзонтаранд. Иқлим нақши ҳалкунанда дорад: дар тамоми сол гарм аст ва дар минтақаҳои истироҳатӣ ба монанди Дананг ё Фукуок, ҳаёт бо баҳр зич алоқаманд аст.

Сайёҳӣ босуръат рушд карда, хидматрасониҳои гуногун, қаҳвахонаҳо, тарабхонаҳо ва чорабиниҳои варзишӣ ва фарҳангиро пешниҳод мекунад. Барои кӯчманчиёни рақамӣ ва онҳое, ки фазои гарм ва нархҳои дастрасро меҷӯянд, Ветнам яке аз беҳтарин вариантҳо дар Осиё мегардад.

Бозори иҷораи манзил дар Ветнам ба ду сегменти асосӣ тақсим мешавад: иҷораи кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат.

Иҷораи кӯтоҳмуддат барои сайёҳон пешбинӣ шудааст. Шаҳрҳо ва ҷазираҳо ба монанди Нячанг, Дананг ва Фукуок ба марказҳои сайёҳӣ табдил ёфтаанд: кондоминиумҳо ва апарт-меҳмонхонаҳо босуръат сохта мешаванд ва бозори иҷора аз ҷониби сайёҳии дохилӣ ва байналмилалӣ пеш бурда мешавад. Мавсимӣ нақш мебозад, аммо ба шарофати иқлими тамоми сол, коҳиши мавсими паст, масалан, нисбат ба Аврупо камтар ба назар мерасад.

Иҷораи дарозмуддат дар шаҳрҳои Ҳошимин ва Ханой маъмул аст. Ин шаҳрҳо аз ҷониби муҳоҷирон, донишҷӯён ва кормандони ширкатҳои байналмилалӣ талаботи устувор доранд. Бозори иҷора дар ин ҷо нисбат ба минтақаҳои сайёҳӣ камтар ноустувор аст, ки имконияти умед ба даромади устуворро фароҳам меорад.

Даромаднокӣ аз рӯи минтақа

Тибқи иттилои Евростат ва манбаъҳои миллӣ, саҳми манзили иҷора дар Австрия хеле камтар аст, дар ҳоле ки моликияти манзил бештар маъмул аст; маълумоти ҷаҳонӣ дар бораи моликияти манзил ин тамоюлро тасдиқ мекунад - 69% сокинони ИА дар хонаҳои худ зиндагӣ мекунанд.

Интихоби макон мустақиман аз стратегияи сармоягузор вобаста аст.

Шаҳри Ҳошимин пойтахти иқтисодии кишвар ва бузургтарин бозори амволи ғайриманқули он мебошад. Муҳити шукуфони тиҷорат ва бахши пурҷӯшу хурӯши корпоративии байналмилалӣ талаботро ба иҷора аз ҷониби муҳоҷирон баланд нигоҳ медорад. Сармоягузорӣ дар шаҳри Ҳошимин барои онҳое мувофиқ аст, ки даромади устувор ва дурнамои сармоягузории дарозмуддатро меҷӯянд.

Апартаментҳои оддӣ (студияҳо, 35-5 м²): аз $60,000 то $100,000.

• Кондоминиумҳои 2-ҳуҷрагӣ: аз 150,000 то 240,000 доллар.
• Амволи дороиҳои премиум (Ноҳияи 2, Ноҳияи 7): $150,000-600,000, нарх $2,200-6,500/м².

Минтақаҳои умедбахш:

• Тхао Диен, Ту Тием (Ноҳияи 2): ҷозибаи ҷолиб барои муҳоҷирон.
• Фу Май Хунг (Ноҳияи 7): ҷамоатҳои муҳоҷирони оилавӣ, инфрасохтор.
• Бинь Тхань, Ту Дук (Ноҳияи 9): лоиҳаҳои нав, пешгӯии сармоягузорӣ то 60-90% дар 5 сол.

Ҳаной, ҳамчун пойтахти сиёсӣ, дорои сохтори беназири талабот аст. Ниҳодҳои давлатӣ, донишгоҳҳо ва сафоратхонаҳо дар ин ҷо мутамарказ шудаанд. Бозори иҷора барои донишҷӯён, омӯзгорон ва кормандони созмонҳои давлатӣ ва байналмилалӣ нигаронида шудааст. Даромад дар ин ҷо нисбат ба минтақаҳои истироҳатӣ пасттар аст, аммо устувории талабот Ҳанойро ба як стратегияи ҷолиби дарозмуддат табдил медиҳад.

• Бозори аввалия: тақрибан $2,836/м² (~72 миллион VND/м²).
• Бозори дуюмдараҷа: $1,900/м² (~48-49 миллион VND/м²).
• Нархҳои ҳадди ақал барои як хона: $120,000-180,000 (бозори дуюмдараҷа).

Минтақаҳои маъмул:

• Тай Хо (Вест Лейк): $2,500-4,000/м², иҷора барои муҳоҷирон.
• Ба Динь, Хоан Кием: $2,000-3,200/м², маркази тиҷоратӣ ва маъмурӣ.

Дананг, Нячанг ва Фукуок маконҳои истироҳатӣ мебошанд. Дар ин ҷо диққати асосӣ ба иҷораи кӯтоҳмуддат барои сайёҳон равона карда шудааст. Чунин сармоягузорӣ фоидаовартар аст, вале инчунин хатарноктар аст: мавсимӣ, вобастагӣ аз сайёҳии байналмилалӣ ва рақобат бо саноати меҳмонхонаҳо. Аз тарафи дигар, истироҳатгоҳҳо имконияти якҷоя кардани сармоягузорӣ бо истифодаи шахсӣ - ба истилоҳ сармоягузориҳои тарзи ҳаётро пешниҳод мекунанд.

Маконҳои истироҳатгоҳ

• Дананг: $1800 - 3000/м², сармоягузорӣ аз $150,000 - 300,000.
• Ня Транг: 1,500–2,500 доллар/м², аз 120,000–250,000 доллар барои ҳар як амвол.
• Фукуок: аз 1600 то 3000 доллар/м², аз 130,000 то 300,000 доллар, ҷараёни баланди сайёҳӣ.
• Самт: иҷораи кӯтоҳмуддат барои сайёҳон, ки фоидаоварӣ ва тарзи зиндагиро муттаҳид мекунад.

Метрополис бар зидди истироҳатгоҳ

Шаҳрҳои дуюмдараҷа ва атрофи шаҳрҳо

• Бин Дуонг (дар наздикии шаҳри Ҳошимин): $1300 - 2200/м².
• Сармоягузории ҳадди ақал: аз 100,000 то 150,000 доллар.
• Потенсиал: афзоиши инфрасохтор ва талабот аз сабаби кӯчонидани истеҳсолот.

Дар муқоиса бо Австрия, метавон гуфт, ки метрополияи Ветнам аз ҷиҳати устуворӣ ба Вена монанд аст, аммо бо ҳосилнокии баландтар, дар ҳоле ки минтақаҳои истироҳатӣ ба модели истироҳатгоҳҳои кӯҳӣ ё кӯлии Австрия наздиктаранд, танҳо бо остонаи вуруд ба таври назаррас пасттар ва хатарҳои бештар.

• Австрия (Вена, Залтсбург): нархҳои ибтидоӣ аз 250,000 евро, ҳатто барои як хонаи хурд дар Вена .
• Фоиданокӣ: 2–4% дар як сол.
• Ветнам: вуруд аз 60,000 то 100,000 доллар, даромаднокӣ 5-9%, аммо хатарҳои ҳуқуқӣ ва бозорӣ баландтаранд.

Барои сармоягузорони хориҷӣ, бозори Ветнам қариб ҳамеша бо таҳаввулоти нав оғоз мешавад: ин сегменти асосӣ аст, ки қисми зиёди амволи дастрасро барои харид (квотаҳо барои хориҷиён дар кондоминиумҳо, тартиби шаффофи фармоиш ва пардохтҳои марҳилавӣ, шартномаҳои стандартишуда ва хидматҳои таҳиягарон) тавлид мекунад.

Ҳуқуқи моликият дар шакли иҷора дода мешавад ва ҳуҷҷатҳои калидӣ (аз ҷумла "дафтари гулобӣ"-и манзил) пас аз ба истифода додани бино дода мешаванд.

Харид дар марҳилаи аввали сохтмон ба шумо имкон медиҳад, ки нархи вуруди пасттарро ба даст оред ва аз арзёбии дубора дар вақти таҳвил фоида ба даст оред, аммо ин санҷиши интизомии заруриро талаб мекунад: санҷиши ҳуқуқҳои замин, иҷозатномаҳои сохтмон, вазъи ҳисобҳои эскроу/ҳисобҳои лоиҳа, таърихи таҳиягар ва занҷири шартномавии он.

Дар асл, бисёр лоиҳаҳо сафари қулайи муштариёнро таъмин мекунанд: фармоиши электронӣ, Созишномаи стандартии фурӯш ва харид, ҷадвалҳои пардохт, масъулияти камбудиҳо ва идоракунии минбаъдаи бино аз ҷониби ширкати идоракунии таҳиягар.

Бозори дуюмдараҷа барои хориҷиён аз се сабаб душвортар аст. Аввалан, дар ин бино "квотаи хориҷӣ" мавҷуд аст: агар маҳдудият ба даст ояд, хориҷиён наметавонанд харидорӣ кунанд, ки ин ба пардохтпазирӣ ва ҳавзи харидорони эҳтимолӣ ҳангоми фурӯши дубора таъсир мерасонад.

Дуюм, тартиби аз нав бақайдгирии ҳуқуқҳои иҷора байни шахсони воқеӣ кори бодиққати ҳуқуқиро талаб мекунад (санҷиши вазъи "китоби гулобӣ", набудани гаравҳо/борҳо, қарзҳои коммуналӣ ва андоз ва дуруст муқаррар кардани нарх дар шартнома).

Сеюм, маблағгузорӣ барои амволи ғайрирезидентҳо барои амволи мавҷуда маҳдуд аст, аз ин рӯ, муомилот аксар вақт пурра бо пули нақд ё бо қарзҳои кӯтоҳмуддати пулӣ сурат мегирад. Қувваҳои амволи мавҷуда иборатанд аз қубури омодаи иҷора, қобилияти арзёбии фаъолияти техникӣ ва амалиётии бино (фонди HOA, меъёрҳои нигоҳдорӣ ва хароҷоти воқеии амалиётӣ) ва хатари камтари таъхири сохтмон.

Нархномаҳои асосӣ чунинанд: қитъаҳои ибтидоӣ дар шаҳри Хошимин дар марҳилаҳои аввали лоиҳа аз тақрибан $80 ҳазор имконпазиранд (одатан хонаҳои хурд дар минтақаҳои рушдёбанда/кластерҳо) ва дар маконҳои истироҳатӣ (Дананг, Нячанг, Фукуок) ҳадди поёнӣ барои хонаҳои назди баҳр аксар вақт тақрибан $120 ҳазор аст.

Албатта, ноҳияҳои марказӣ ва кластерҳои навбунёди муҳоҷирон гаронтаранд; он чизе ки дар он ҷо муҳим аст, на "пасттарин нарх", балки тавозуни макон, сифати идоракунӣ ва профили иҷорагирон аст.

Барои муқоиса бо Австрия, ҳатто нархҳои манзилҳои сатҳи ибтидоии шаҳрӣ дар бозори Вена одатан аз €250 ҳазор боло сар мешаванд, аммо сармоягузорон соҳиби пурраи моликият ва раванди пешгӯишавандаи бақайдгирии заминро мегиранд. Дар иваз, онҳо ҳосили пасттар ва мӯҳлати бозгардонии дарозтарро мегиранд.

Биноҳои нав дар муқоиса бо фурӯши дубора

Дар Австрия, ин тафовут фарқ мекунад: бозори дуюмдараҷа моеъ ва стандартишуда аст, дар ҳоле ки бозори аввалия аз ҷониби моделҳои нотариус-эскроу ҳифз карда мешавад; нархҳо баландтар, фоида пасттар аст, аммо итминони ҳуқуқӣ ҳадди аксар аст.

Илова бар варианти "классикӣ"-и хариду иҷора, Ветнам як қатор стратегияҳои махсусро пешниҳод мекунад, ки профили дақиқтари хатар/фоидаро фароҳам меоранд.

Хонаҳои даромаднок як воҳиди пурра муҷаҳҳаз дар кондоминиумҳо мебошанд, ки барои иҷораи муҳоҷирон дар минтақаҳои бузург (шаҳри Ҳошимин/Ханой) пешбинӣ шудаанд.

Тарафҳои мусбат: талаботи пешгӯишаванда, қобилияти бастани шартномаҳои дарозмуддат бо корпоратсияҳо/муҳоҷирон, нисбатан устувории ишғол.

Камбудиҳо: ниёз ба стандарти баланди мебел ва хизматрасонӣ, ҳассосият ба шароити офис ва муҳоҷирати кормандон.

Меҳмонхонаҳои кондоминиумҳои истироҳатӣ формате мебошанд, ки дар он манзилҳо аз ҷониби оператори меҳмонхона бо тамаркуз ба будубоши кӯтоҳмуддат идора карда мешаванд. Ин амвол аксар вақт фоидаи бештар медиҳанд, аммо вобастагӣ аз ҷараёни сайёҳон ва мавсимӣ хатари асосӣ аст.

Санҷиши шартҳои ҳавзи даромад, шаффофияти гузоришдиҳӣ, ҳаққи хидматрасонӣ ва сенарияҳои мавсими кам муҳим аст. Барои сармоягузори боинтизом, меҳмонхонаи кондоминиум метавонад ба ҷузъи портфеле бо профили даромади хашмгинтар табдил ёбад.

Иҷораи виллаҳо дар Да Нанг, Нячанг ва Фукуок ба сайёҳии премиум ва гурӯҳҳо/оилаҳо нигаронида шудааст. Идоракунӣ мураккабтар аст (кормандон, хизматрасонӣ, маркетинг), аммо ҳисоби миёна баландтар аст ва тафриқаи маҳсулот қавитар аст. Истироҳатгоҳҳои корпоративӣ бо нақшаи генералии таҳияшуда нисбат ба амволи алоҳида пардохтпазирии беҳтарро пешниҳод мекунанд.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ (офисҳо, чаканаи кӯчагӣ) як бахши касбӣ мебошад. Дар шаҳри Ҳошимин, биноҳои хурди офисӣ дар кластерҳои тиҷоратӣ ва қитъаҳои фурӯши чаканаи кунҷӣ, ки дар минтақаҳои пиёдагард ҷойгиранд, ҷолибанд. Дар ин ҷо, арзёбии нархҳои иҷора, хароҷоти амалиётӣ, индексатсия ва қобилияти қарзии иҷорагир муҳим аст.

Монеаҳои вуруд баландтаранд ва санҷиши зарурӣ ҳатмист. Дар муқоиса, дар Австрия, офисҳои асосӣ ва мағозаҳои чаканаи асосӣ фоидаи паст, вале хеле устувор пешниҳод мекунанд, дар ҳоле ки дар Ветнам, фарқияти даромад васеътар аст, аммо хатарҳо (аз ҷумла ҷойҳои холӣ ва таътили иҷора) низ баландтаранд.

Профилҳои стратегияи алтернативӣ

*Диапазонҳо нишондиҳанда буда, аз макон, оператор, сифати дороиҳо ва сохтори муомилот вобастаанд.

Хатари асосии консептуалӣ дар Ветнам иҷора мебошад. Шаҳрвандони хориҷӣ мӯҳлати маҳдуди истифодаи манзил (одатан то 50 сол) доранд. Тамдиди мӯҳлат имконпазир аст, аммо ба таври худкор кафолат дода намешавад. Ҳамеша муҳим аст, ки лоиҳа дар замини кӣ қарор дорад, мӯҳлати иҷораи таҳиягар ва механизмҳои танзимкунандае, ки тамдиди мӯҳлатро таъмин мекунанд, фаҳманд. Ин фарқияти асосӣ аз Австрия аст, ки дар он моликияти моликияти шахсӣ доимӣ аст ва аз ҷониби қонунҳои ИА ҳифз карда мешавад.

Маҷмӯи дуюми хатарҳо номуайянии ҳуқуқӣ ва бюрократия мебошанд. Муҳити танзимкунанда дар ҳоли таҳаввул аст, аммо тартибот метавонанд аз як вилоят ба вилоят фарқ кунанд ва мӯҳлатҳои тасдиқ метавонанд фарқ кунанд. Тафтиши зарурӣ муҳим аст: вазъи замин, иҷозатномаи сохтмон, риояи квота барои сокинони хориҷӣ дар бино, раванди китоби гулобӣ, набудани гарав ё баҳсҳо ва дурустии созишномаҳои идоракунӣ. Бе адвокати ботаҷрибаи маҳаллӣ ва харитаи роҳи равшан, ба осонӣ вақтро беҳуда сарф кардан ва иқтисодиёти муомиларо вайрон кардан мумкин аст.

Омили сеюм ноустувории бозори сайёҳӣ мебошад. Минтақаҳои истироҳатӣ ба зарбаҳои ҷаҳонӣ (сарҳадҳо, сафари ҳавоӣ), ҳодисаҳои обу ҳаво (тайфунҳо) ва рақобат аз ҷониби меҳмонхонаҳо ва дигар лоиҳаҳои манзилӣ ҳассос мебошанд. Барои иҷораи кӯтоҳмуддат, маркетинг, экосистемаи OTA, рейтинги амвол, сиёсати нархгузории чандир ва ҳузури менеҷери маҳаллӣ, ки қодир аст мавсимиро бо бастаҳо ва будубоши миёна коҳиш диҳад, муҳиманд.

Хатарҳои молиявӣ ва амалиётӣ низ мавҷуданд асъор (даромад бо VND/хароҷот ё ҳадафҳо бо USD/EUR), пардохтпазирии баромад (квотаҳо барои хориҷиён доираи харидоронро ҳангоми фурӯши дубора маҳдуд мекунанд), сифати сохтмон/нигоҳдорӣ (буҷетҳои HOA, фарсудашавии системаҳои MEP, лифтҳо, фасадҳо), риояи қоидаҳо (тасдиқи манбаи маблағҳо, расмиёти бонкӣ).

Дар Австрия, ин хатарҳо ба шарофати модели стандартии нотариалӣ, бақайдгирии замин ва амалияи пешгӯишавандаи судӣ камтаранд; нуқсони он фоидаи пасттар ва нуқтаи гаронтари вуруд аст.

Харитаи хатар ва чораҳои коҳишдиҳӣ

Муқоиса бо Австрия

• Модели ҳуқуқӣ: Ветнам – иҷора ва таҷрибаҳои гуногун дар саросари вилоятҳо; Австрия – моликияти хусусӣ, низомҳои қатъии нотариалӣ ва кадастрӣ.
• Иқтисоди муомилот: Ветнам – вуруди паст, фоидаи баландтар ва потенсиали рушд; Австрия – вуруди баланд, ҳосилнокии паст, вале устувор.
• Омилҳои амалиётӣ: Ветнам - идоракунӣ ва шарики маҳаллӣ муҳиманд; Австрия - равандҳои стандартишуда ва пешгӯишавандагии хароҷот.

Агар ҳадафҳои шумо рушд ва фоидаоварӣ бошанд, Ветнам бо идоракунии дурусти хатарҳо имкониятҳои бештареро пешниҳод мекунад. Агар ҳифзи сармоя ва эътимоди ҳуқуқӣ калидӣ бошанд, модели австриягӣ мувофиқтар аст, аммо барои даромадҳои камтар ва монеаҳои баландтари вуруд омода бошед.

Зиндагӣ дар Ветнам аз ду парадигмаи асосӣ иборат аст: шаҳрсозии босуръати бузургтарин шаҳрҳо ва ҳаёти ҳаррӯзаи ором ва фароғатӣ дар минтақаҳои истироҳатӣ. Мегашаҳрҳои Хошимин ва Ханой шаҳрҳои динамикӣ ва пурқувват бо зичии баланди тиҷорат, сохтмони шадид ва ҷамоатҳои фарқкунандаи муҳоҷирон мебошанд.

Барои онҳое, ки ба ритми шаҳрӣ одат кардаанд ва мехоҳанд сармоягузорӣ бо касб ё фаъолияти соҳибкорӣ муттаҳид кунанд, ин шаҳрҳо ҳама чизеро, ки ба онҳо лозим аст, пешниҳод мекунанд: ширкатҳои байналмилалӣ, фазоҳои кории муштарак, клиникаҳо ва мактабҳои англисӣ, логистикаи рушдёфта ва барномаи ғании фарҳангӣ.

Ҷамоатҳои муҳоҷирон дар ин ҷо пурҷӯшу хурӯш ва ба касб нигаронида шудаанд - чорабиниҳои шабакавӣ, клубҳои тиҷоратӣ, мактабҳои байналмилалӣ ва хидматҳои кӯчонидан ба ҳамгироии нисбатан зуд мусоидат мекунанд. Дар айни замон, зичии баланд ва рушди босуръат инчунин маънои инфрасохтори мураккабтарро дорад: бандшавии нақлиёт, майдонҳои тӯлонии сохтмон, садо; барои онҳое, ки ба сулҳу оромӣ арзиш медиҳанд, ин на ҳамеша роҳат аст.

Минтақаҳои истироҳатӣ — Дананг, Нячанг, Фукуок ва дигар минтақаҳои соҳилӣ — тарзи зиндагии комилан дигарро эҷод мекунанд: иқлими баҳрӣ, дастрасии ҳаррӯза ба соҳил, инфрасохтори хуб рушдёфтаи хизматрасонӣ барои истироҳаткунандагон ва хароҷоти нисбатан пасти хизматрасонии маишӣ.

"сармоягузорӣ дар тарзи зиндагӣ" ҳаммаъноанд : шумо амволеро мехаред, ки ҳамчун макони истироҳати оилавӣ хизмат мекунад ва инчунин дар мавсими авҷ даромад меорад. Зиндагӣ дар истироҳатгоҳҳо аз ҷиҳати хароҷоти асосӣ соддатар ва арзонтар аст: маҳсулоти хӯрокворӣ, хизматрасонӣ ва вақтхушӣ аксар вақт нисбат ба шаҳрҳои Аврупо хеле арзонтаранд.

Аммо, ин бо мавсимии хизматрасонӣ ва интихоби маҳдуди муассисаҳои тиббӣ ва таълимии босифат дар дохили худи осоишгоҳ алоқаманд аст - дар аксари ҳолатҳо, барои хидматрасонии ҷиддии тиббӣ ё таълимӣ, шумо бояд ба шаҳрҳои калонтар муроҷиат кунед.

Фарҳанги Ветнам омехтаи бисёрқабата аз анъанаҳои маҳаллӣ, мероси мустамликавӣ ва манзараи муосири шаҳрии босуръат рушдёбанда аст. Таомҳо яке аз қувваҳои пешбарандаи роҳати ҳаррӯза мебошанд: хӯроки кӯчагии босифат ва дастрас, инчунин қаҳвахонаҳо ва тарабхонаҳои сершуморе, ки дар шаҳрҳои калон таомҳои байналмилалиро пешкаш мекунанд.

Экспатҳо ва оилаҳо дастрасӣ ба мактабҳои байналмилалӣ ва сатҳи боэътимоди хизматрасонии тиббии хусусиро қадр мекунанд: шаҳрҳои Ҳошимин ва Ханой бо клиникаҳо ва беморхонаҳои байналмилалӣ фахр мекунанд, ки стандартҳои наздик ба стандартҳои Ғарбро пешниҳод мекунанд, аммо нисбат ба беморхонаҳои Австрия хеле дастрастаранд.

Таҳсил барои фарзандони шаҳрвандони хориҷӣ одатан тавассути мактабҳои хусусии байналмилалӣ, ки забони англисӣ мебошанд, таъмин карда мешавад; шабакаи онҳо рӯ ба афзоиш аст, аммо фазо ва хароҷот метавонад омилҳои маҳдудкунанда бошанд, махсусан дар минтақаҳои имтиёзнок.

Дар муқоиса бо Австрия, ман якчанд фарқиятҳои калидиро қайд мекунам: дар Австрия сатҳи хидматрасонии давлатӣ, бехатарии ҷамъиятӣ ва нигоҳубини тиббӣ умуман баландтар ва устувортар аст; инфрасохтор пешгӯишаванда хуб инкишоф ёфтааст; ва сифати зиндагӣ бо иқлими сард ва тарзи ҳаёти аврупоӣ алоқаманд аст.

Дар Ветнам шумо иқлими гармтар, хароҷоти собити пасттар ва динамикаи пурҷӯшу хурӯши фарҳангиро ба даст меоред, аммо шумо барои онҳо бо дараҷаи баланди номуайянӣ дар хидматрасонии давлатӣ ва пешгӯии камтар дар баъзе омилҳои амниятӣ, иҷтимоӣ ва экологӣ пардохт мекунед.

Дар солҳои охир, Ветнам аз бозори маҳаллӣ ба маркази минтақавӣ барои кӯчманчиёни рақамӣ, мутахассисони IT ва соҳибкороне табдил ёфтааст, ки дар ҷустуҷӯи пойгоҳи амалиётии кам ва бозори босуръат рушдёбанда бо дастрасӣ ба дигар қисматҳои Осиёи Ҷанубу Шарқӣ мебошанд.

Сиёсатҳои чандири раводид, пайдоиши фазоҳои коворкинг ва дастрасии интернет ва пардохтҳои мобилӣ шаҳрҳои калонро ба як платформаи табиӣ барои кори дурдаст ва стартапҳо табдил медиҳанд. Кӯчманчиёни рақамӣ на танҳо хароҷоти пасти манзил ва хӯрокворӣ, балки экосистемаи хидматрасониро низ қадр мекунанд: қаҳвахонаҳо бо Wi-Fi-и зуд, чорабиниҳои ҷамъиятӣ, дастрасӣ ба инкубаторҳои тиҷоратӣ ва логистикаи осони парвозҳои байналмилалӣ аз шаҳри Хошимин ё Дананг.

Барои сармоягузорони рушдёбанда, Ветнам бартариҳои возеҳро пешниҳод мекунад: аҳолии ҷавон, воридшавии сармоягузориҳои хориҷӣ ба боғҳои саноатӣ ва бахши IT, лоиҳаҳои бузурги инфрасохторӣ (долонҳои роҳи оҳан ва роҳ, бандарҳо, фурудгоҳҳо) ва шаҳрсозии фаъол.

Ҳамаи ин талаботро ба манзил барои кормандони ширкатҳои байналмилалӣ афзоиш медиҳад ва пойгоҳи устувори иҷорагиронро эҷод мекунад ва ҳамзамон дурнамои сармоягузориро афзоиш медиҳад.

Барои оилаҳо, Ветнам тарзи зиндагии дастрасро пешниҳод мекунад: хароҷоти камтари ҳаррӯза, иқлими гарм ва имконияти таъмини таҳсилоти байналмилалӣ барои кӯдакон бо нархи хеле арзонтар аз Австрия. Бо вуҷуди ин, оилаҳо бояд масъалаҳоеро ба монанди суғурта, сифати таҳсилоти давлатӣ ва инфрасохтори иҷтимоии дарозмуддат, ки дар Австрия бартарӣ доранд, ба назар гиранд.

Аз нигоҳи стратегӣ, Ветнам ҳамчун нуқтаи диверсификатсия ҷолиб аст: сармоягузорон аз Аврупо ва Осиё дороиҳои маҳаллиро дар портфелҳои худ дохил мекунанд, то фоидаро афзоиш диҳанд ва ҳамбастагиро бо бозорҳои ИА коҳиш диҳанд.

Дар ин замина, Австрия барои бисёриҳо ҳамчун "лангари субот" хизмат мекунад - ҷое, ки дар он сармояро бо хатарҳои ҳадди ақали ҳуқуқӣ нигоҳ доштан мумкин аст; аз тарафи дигар, Ветнам "муҳаррики рушд" аст, ки дар он ҳангоми ба дӯш гирифтани хатарҳои иловагии амалиётӣ ва танзимӣ фоидаи баландтар ба даст овардан мумкин аст.

Банақшагирии баромадан қисми ҷудонашавандаи ҳама гуна стратегияи сармоягузорӣ мебошад ва дар Ветнам, ин махсусан бо сабаби модели мушаххаси ҳуқуқӣ ва шароити бозор муҳим аст. Нуктаи аввал ва муҳимтарин дарки моҳияти иҷора аст: дар аксари мавридҳо, сармоягузор ҳуқуқи моликияти доимии заминро намегирад, балки ҳуқуқи истифодаи барқароршавандаро мехарад (одатан то 50 сол).

Аз ин рӯ, яке аз тадбирҳои амалӣ ин тамаркуз ба профили муомилотест, ки дар он уфуқи сармоягузории пешбинишуда нисбат ба мӯҳлати иҷора хеле кӯтоҳтар аст, ё ба даст овардани амвол дар лоиҳаҳое мебошад, ки дар онҳо таҳиягар кафолатҳои дарозмуддати замин ва сиёсати шаффофи тамдид дорад.

Фурӯши манзил «пеш аз ба охир расидани мӯҳлати иҷора» як сенарияи маъмулии баромадан аст; сармоягузорон амволеро, ки мӯҳлати тӯлонии иҷора боқӣ мондаанд, афзалтар медонанд, зеро талабот ва нархҳои харидор бо кӯтоҳ шудани мӯҳлати иҷора коҳиш меёбанд.

Давраҳои таъсир ба бозор дар Ветнам одатан нисбат ба қаламравҳои пешрафтаи Аврупо дарозтаранд. Лоиҳаҳои аз ҳама пардохтпазир дар маконҳои беҳтарин метавонанд дар давоми чанд моҳ бо нархгузорӣ ва маркетинги мувофиқ фурӯхта шаванд; аммо, барои амволе, ки берун аз кластерҳои экспат ё мушкилоти квотаи хориҷиён доранд, давраи фурӯш аксар вақт то як ё ду сол тӯл мекашад.

Ин аз сабаби маҳдуд будани шумораи харидорон (квотаҳои хориҷӣ), ноустувории талабот дар бозори дуюмдараҷа ва зарурати харидорони пурра бо пули нақд барои бисёр муомилот ба амал меояд. Дар хотир доред, ки дар рушди истироҳатгоҳҳо мавсимӣ инчунин ба вақт ва нархи фурӯш таъсир мерасонад - номбар кардани бисёр чизҳо дар давраи "мавсими паст" метавонад тахфифи назаррасро талаб кунад.

Ҷанбаҳои андозии баромадан дар муқоиса бо Австрия соддаанд - меъёрҳо пасттаранд, аммо расмиёти бюрократӣ ва талаботи ҳуҷҷатҳо (тасдиқи манбаъҳои маблағ, интиқоли тасдиқшуда, рақамҳои суратҳисобҳои маҳаллӣ ва ғайра) омодагии бодиққатро талаб мекунанд.

Андозҳои маъмулӣ аз фурӯш андоз аз фоидаи сармоя (дар Ветнам аксар вақт тақрибан 2% аз нархи муомилот ё меъёри муқарраршудаи дигар вобаста ба сохтор), инчунин пардохтҳои бақайдгирӣ ва пардохтҳои эҳтимолии интиқолро дар бар мегиранд.

Дар Австрия, бори андоз аз фурӯш метавонад баландтар бошад, аммо раванди ҳисобкунӣ ва пардохти андоз стандартитар ва шаффофтар аст. Дар Ветнам, доштани як мушовири андози маҳаллӣ, ки метавонад ба шумо дар сохтори дурусти муомилот ва кам кардани хатарҳои молиявӣ дар доираи қонун кӯмак расонад, муҳим аст.

Ветнам бар зидди Австрия

Аз нигоҳи амалӣ, барои сармоягузорон мантиқӣ аст, ки сенарияҳои баромаданро пешакӣ таҳия кунанд: гуногунрангии каналҳоро (брокерҳо, платформаҳои байналмилалӣ, агентиҳои маҳаллӣ) баррасӣ кунанд, захираи маблағҳоро барои маркетинг ва танзими эҳтимолии нархҳо дошта бошанд ва "бастаи ҳуҷҷатҳо"-ро ба тартиб дароранд - шартномаҳо, таърихи иҷора, ҳисобҳои коммуналӣ ва далели пардохти андоз - ки эътимоди харидорони эҳтимолиро афзоиш медиҳанд ва вақти санҷиши заруриро кам мекунанд.

Ҳолати 1: Шаҳри Хошимин – манзили 45 м², 5.5% фоида

Як сармоягузори сингапурӣ як хонаи студияро дар ноҳияи 2 (Тао Диен), ки макони маъмул дар байни муҳоҷирон аст, харид. Нархи хона тақрибан 95,000 доллар буд. Амвол берун аз нақша харида шуд ва пас аз анҷоми сохтмон 12% тахфиф аз нархи бозорӣ пешниҳод карда шуд.

Ин хона ба муддати тӯлонӣ ба як мутахассиси IT, ки дар шаҳри Хошимин кор мекард, иҷора дода шуд. Фоидаи миёнаи он 5,5% дар як солро ташкил дод. Ғайр аз ин, сармоягузорӣ дар тӯли ду сол 15% афзоиш ёфт.

Ҳолати 2: Ҳаной – манзили 70 м², 4.8% фоида

Як сармоягузори олмонӣ як хонаи дуҳуҷрагиро дар ноҳияи Кау Гиай, ки дар он донишгоҳҳо ва офисҳои ширкатҳои байналмилалӣ ҷойгиранд, харид. Нархи он 110,000 доллар аст.

Пас аз таъмири мебел ва таъмири ночиз, манзил ба як гурӯҳи донишҷӯёни хориҷӣ ба муддати тӯлонӣ иҷора дода шуд. Фоидаи солона 4,8% буд. Бартарии асосӣ талаботи устувори донишҷӯён ва кормандони давлатӣ мебошад. Камбудӣ дар муқоиса бо маконҳои истироҳатӣ чандирии камтар аст.

Мисоли 3: Да Нанг – 55 м² квартира, 7,0% даромад

Як сармоягузори австралиягӣ ба манзилҳои истиқоматӣ дар наздикии соҳили Май Хе, яке аз минтақаҳои асосии сайёҳии Да Нанг, сармоягузорӣ кардааст. Нархи харид 120 000 доллар аст.

Хонаҳо ба як ширкати идоракунии маҳаллӣ интиқол дода шуданд, ки онҳоро тавассути Booking ва Airbnb ба сайёҳон иҷора доданд. Фоидаи миёнаи солона новобаста аз мавсимӣ 7,0% буд. Дар давраҳои авҷ (зимистон ва баҳор), шумораи одамон ба 90% расид.

Ҳолати 4: Ня Транг – манзилҳои истироҳатии 60 м², 8.2% фоида

Як сармоягузори русӣ дар як маҷмааи нави соҳилӣ дар Нячанг ба маблағи 125 000 доллар хонаҳо харид. Идоракунӣ ба ширкати сохтмонӣ супорида шуд, ки дар се соли аввал ҳадди ақал 7% фоидаро кафолат дод.

Дар асл, бозгашт 8,2% -ро ташкил дод, зеро пас аз пандемия ҷараёни сайёҳӣ ба Нячанг зуд барқарор шуд. Хатари асосӣ вобастагии баланд аз сайёҳони чинӣ ва кореягӣ аст.

Ҳолати 5: Фукуок – виллаи 120 м², ҳосилнокии 9.5%

Як сармоягузор аз Кореяи Ҷанубӣ виллаеро дар маҷмааи боҳашамати соҳилӣ ба маблағи 280 000 доллар харид.

Вилла тавассути як оператори байналмилалӣ (Accor) ба иҷора дода шуд. Аз сабаби талабот дар Фукуока, даромаднокӣ 9,5% дар як солро ташкил дод. Илова бар ин, сармоягузор аз вилла барои истироҳат то 30 рӯз дар як сол истифода мебурд. Хатари асосӣ вобастагии баланд аз сафари ҳавоӣ ва мавсимӣ буд.

Мисоли 6: Шаҳри Хошимин – 90 м² фазои тиҷоратӣ, 6.3% ҳосилнокӣ

Як сармоягузори австриягӣ дар ошёнаи якум дар маҷмааи истиқоматӣ дар ноҳияи 7 (Пху Май Хунг), як маҳаллаи бонуфуз бо аҳолии зиёди муҳоҷирон ва тиҷорат, амволи ғайриманқулро харид. Нархи харид 210,000 долларро ташкил дод.

Биноҳо тибқи шартномаи дарозмуддат (5 сол) ба қаҳвахона ва қаҳвахона иҷора дода шуданд. Фоиданокӣ 6,3% дар як сол буд. Бартарӣ устувории иҷорагирон буд; нуқсон арзиши ибтидоии баланд ва вобастагӣ аз талаботи истеъмолкунандагон буд.

Ҳолати 7: Ҳаной – манзили 50 м², 5.0% фоида

Як сармоягузори фаронсавӣ як хонаи хурдеро дар наздикии Вест Лейк (Хо Тай), як маҳаллаи маъруфи муҳоҷирон, ба маблағи 100 000 доллар харид.

Хона тавассути Airbnb ба муддати кӯтоҳ ба иҷора дода шуд. Фоидаи миёнаи солона 5,0% буд ва бинобар маъруфияти ин минтақа, нархи хона дар тӯли ду сол 12% афзоиш ёфт.

Таҷрибаи ман муомилотро ҳам дар Осиё ва ҳам дар Аврупо (аз ҷумла Австрия) фаро мегирад. Ин ба ман имкон медиҳад, ки на танҳо фарқиятҳои низомҳои ҳуқуқӣ ва шаффофияти бозорро, балки инчунин сенарияҳои фоида ва хатари воқеии сармоягузоронро дарк кунам.

Дар Осиё, бахусус Ветнам ва Таиланд, вазифаи асосии сармоягузор интихоби амвол "бар асоси расм" нест, балки гузаронидани санҷиши ҳамаҷонибаи зарурӣ: санҷиши таҳиягар, сохтори моликият, ҳуқуқҳои замин ва омодагии лоиҳа барои ба истифода додан мебошад.

Дар ҳоле ки низоми қавии кадастрии Австрия, қоидаҳои қатъии ИА ва муомилоти нотариалӣ аксари хатарҳои ҳуқуқиро ба ҳадди ақал мерасонанд, дар Ветнам таҷрибаи ҳуқуқӣ барои муваффақият муҳим аст.

Чӣ тавр объектро интихоб кардан мумкин аст:

1. Санҷиши обрӯи таҳиягар (лойиҳаҳои анҷомёфта, баррасиҳои муштариён, парвандаҳои ҳуқуқӣ).
2. Таҳлили чаҳорчӯбаи ҳуқуқӣ: ҳуҷҷатҳои қонунии таҳиягар, ҳуқуқҳои замин, квотаҳо барои шаҳрвандони хориҷӣ.
3. Шаффофияти молиявӣ: сохтори пардохт, кафолатҳои бонкӣ ё суратҳисобҳои депозитӣ (дар ҳолатҳои зарурӣ).
4. Таҳлили муқоисавии нархҳо: муқоисаи арзиши як метри мураббаъи лоиҳаи ҷорӣ бо амволи шабеҳе, ки аллакай дар минтақа сохта шудаанд.

Шаклҳои моликият ва андозҳо:

Дар мавриди шаклҳои моликият ва андозҳо, дар Ветнам, шаҳрвандони хориҷӣ одатан иҷора (иҷораи дарозмуддат, одатан то 50 сол) мегиранд, ки онро метавон тамдид кард. Бар хилофи Австрия, ки дар он ҳуқуқи мутлақи моликият, ки аз ҷониби конститутсия ҳифз мешавад, хеле маҳдуд аст.

Андозбандӣ дар Ветнам соддатар ва пасттар аст: андоз аз фоидаи сармоя аксар вақт яксон аст (~2%) ва андози иҷора тақрибан 10% дар якҷоягӣ аст (ААИ + PIT). Аммо, дар Австрия андози даромади иҷора метавонад ба 25-30% расад ва андози фоидаи сармоя (Immobilienertragsteuer) қатъиян танзим карда мешавад ва аз мӯҳлати моликият вобаста аст.

Вобаста аз стратегияи сармоягузор, ман якчанд сенарияҳои сармоягузориро пешниҳод мекунам:

• Муҳофизакор: Хона дар шаҳри Ҳошимин. Талаботи дохилӣ зиёд аст, муҳоҷирон, донишҷӯён ва кормандони хориҷӣ иҷораи манзили устуворро таъмин мекунанд. Фоидаи солона 4-6% аст, аммо бо хатари кам.
• Мувозинатшуда: манзилҳо дар Да Нанг. Сайёҳӣ + кластери афзояндаи муҳоҷирон, фоида 6-8% бо эҳтимолияти афзоиши сармоя.
• Хашмгин: меҳмонхонаҳои кондоминиумҳои истироҳатӣ дар Фукуок. Фоидаи баландтарин метавонад ба 10-12% расад, аммо хатари баланди хатогиҳои мавсимӣ, танзим ва идоракунӣ вуҷуд дорад.

Саволи он ки оё сармоягузорӣ дар Ветнам ё Таиланд беҳтар аст, аз афзалиятҳои сармоягузор вобаста аст.

Кай Ветнам интихоби беҳтар аст: агар ҳадаф фоидаи баландтар, тамаркуз ба рушди сайёҳӣ ё хоҳиши "ворид шудан ба бозор пеш аз он ки он пурра институтсионалӣ шавад" бошад. Барои сармоягузороне, ки омодаанд санҷиши заруриро анҷом диҳанд ва таҳаммулпазирии баланди хатар дошта бошанд, мувофиқ аст.

Кай Таиланд беҳтар аст: агар шаффофият, инфрасохтори рушдёфта барои зиндагии муҳоҷирон, баромадан аз сармоягузориҳо ва пардохтпазирии баланди бозори дуюмдараҷа афзалият дошта бошад.

Маслиҳатҳо барои сармоягузорон:

• Ҳамеша бо адвокате кор кунед, ки қонунҳои маҳаллиро мефаҳмад.
• Тафтиши зарурии лоиҳа ва таҳиягарро анҷом диҳед.
• Ҳатто пеш аз харид стратегияи баромаданро таҳия кунед (иҷора → нақшаи фурӯш 5-10 сол пеш аз анҷом).
• Барои беҳтар кардани даромад, моделҳои андозро дар кишварҳои гуногун муқоиса кунед.

Пешгӯӣ барои Ветнам то соли 2030:

• Сайёҳӣ минбаъд низ рушд хоҳад кард: интизор меравад, ки шумораи мусофирони байналмилалӣ то 50 миллион нафар афзоиш ёбад.
• Инфрасохтор – фурудгоҳҳои нав (масалан, Лонг Тхань дар наздикии шаҳри Ҳошимин), шоҳроҳҳо ва бандарҳо ҷолибияти истироҳатгоҳҳоро афзун хоҳанд кард.
• Нархҳо дар минтақаҳои истироҳатӣ (Дананг, Нячанг, Фукуок) нисбат ба минтақаҳои бузурги пойтахт бо сабаби маҳдуд будани замин дар наздикии баҳр ва воридшавии сармояи хориҷӣ зудтар боло хоҳанд рафт.
• Бозор бештар институтсионалӣ хоҳад шуд, аммо равзанаи "фоидаи баландтар бо хатарҳои баландтар" барои чанд соли дигар боқӣ хоҳад монд.

Сенарияҳои сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Ветнам

Рӯйхати сармоягузор

1. Марҳилаи омодагӣ

Ҳадафҳои сармоягузории худро муайян кунед: даромад, тарзи зиндагӣ, гуногунрангӣ ё афзоиши спекулятивӣ.

Стратегияеро интихоб кунед:

• пойтахт (шаҳри Ҳошимин, Ҳаной) → иҷораи устувор;
• курорт (Дананг, Нха Транг, Фукуок) → фоидаоварии баланд, аммо мавсимӣтар.

Бо алтернативаҳо дар Аврупо муқоиса кунед: Австрия хатарҳои камтар ва муҳити ҳуқуқии равшан дорад, аммо монеаҳои вуруд баландтар ва фоидаи пасттар дорад.

2. Масъалаҳои ҳуқуқӣ

Фаҳмидани шаклҳои моликият:

• шаҳрвандони хориҷӣ танҳо ба мӯҳлати то 50 сол ба иҷораи амвол дастрасӣ доранд;
• моликияти озод - танҳо барои шаҳрвандони Ветнам;
• Агар амволи тиҷоратӣ лозим бошад, моликият тавассути ширкат имконпазир аст.

ва моликияти муштарак (издивоҷ ё шарикӣ) -ро санҷед

Барои пардохтҳо ва иҷора дар Ветнам суратҳисоби бонкӣ кушоед

Адвокате киро кунед, ки бо қонунҳои маҳаллӣ ошно аст — хатогиҳо ҳангоми санҷиши зарурӣ метавонанд аз сарфаи машварат гаронтар бошанд.

3. Ҷустуҷӯ ва тафтиши объект

Таҳлили бозор: муайян кунед, ки талабот ва нархҳо дар айни замон дар куҷо афзоиш меёбанд (минтақаҳои калон ва истироҳатгоҳҳоро муқоиса кунед).

Интихоби таҳиягар: обрӯи онҳо, лоиҳаҳои анҷомёфта ва мавҷудияти иҷозатномаҳоро омӯзед.

Тасдиқи объект (санҷиши зарурӣ):

• вазъи замин (давлатӣ, хусусӣ, иҷоравӣ);
• мавҷудияти иҷозатномаҳои сохтмонӣ;
• риояи маҳдудиятҳо барои шаҳрвандони хориҷӣ (на бештар аз 30% манзилҳои истиқоматӣ дар бино).

Фоиданокиро арзёбӣ кунед: иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат, нархҳои воқеиро муқоиса кунед.

4. Амалиёти харид

Қадамҳои анҷом додани амалиёт:

• Шартномаи бронкунӣ ва пардохти пешпардохт.
• Имзои шартномаи хариду фурӯш.
• Пардохт мувофиқи ҷадвал (хусусан ҳангоми харид берун аз нақша).
• Бақайдгирии ҳуқуқҳо дар шӯъбаи замин.
• Сабти ҳамаи пардохтҳо тавассути бонк - ин талаботи ҳатмӣ барои хориҷиён аст.
• Ҳама ҳуҷҷатҳоро (хусусан иҷозатномаҳо ва шаҳодатномаҳои моликият) нигоҳ доред.

5. Андозҳо ва хароҷот

Ҳангоми харид: ҳаққи бақайдгирӣ 0,5%.

Ҳангоми соҳибӣ: андозҳои замин ва амвол ҳадди ақал мебошанд.

Ҳангоми иҷора: андоз аз 5-10% вобаста ба даромад.

Дар фурӯш: андоз аз фоидаи сармоя 2%.

Муқоиса бо Австрия: Ветнам андозҳои камтар дорад, аммо бюрократия ва номуайянӣ бештар аст.

6. Идоракунии амвол

Стратегияи иҷораи худро муайян кунед:

• кӯтоҳмуддат → сайёҳӣ, фоидаи баланд, аммо кори бештар ва мавсимӣ;
• дарозмуддат → муҳоҷирон, донишҷӯён, муштариёни тиҷоратӣ, фоиданокии пасттар, аммо устуворӣ.

Агар шумо нақша надошта бошед, ки иҷораро худатон анҷом диҳед, ширкати идоракуниро интихоб кунед

Риояи қоидаҳоро риоя кунед - даромад бояд тавассути суратҳисобҳои расмӣ интиқол дода шавад.

7. Баромадан аз сармоягузорӣ

Пешакӣ ба нақша гиред: мӯҳлати иҷора маҳдуд аст, беҳтар аст, ки 5-10 сол пеш аз анҷом фурӯшед.

Ба назар гиред, ки таъсири амвол дар Ветнам нисбат ба Аврупо фурӯши бештарро талаб мекунад (то 6-12 моҳ).

Андозҳоро ҳангоми фурӯш ҳисоб кунед: андоз аз фоидаи сармоя ба андозаи 2% аз нархи муомилот муқаррар карда мешавад.

Муқоиса бо Австрия: дар Аврупо фурӯши амволи ғайриманқул пешгӯишавандатар аст, дар ҳоле ки дар Ветнам ноустувории талабот эҳтимоли бештар дорад.

8. Роҳати шахсӣ ва тарзи зиндагӣ

Мегашаҳрҳо: фаъолияти тиҷоратӣ, ҷамоатҳои муҳоҷирон, талаботи баланди иҷора.

Истироҳатгоҳҳо: арзиши пасти зиндагӣ, иқлими гарм, сармоягузорӣ ба тарзи зиндагӣ.

Инфрасохторро ба назар гиред: тиб, маориф, нақлиёт.

Муқоиса бо Австрия: Аврупо инфрасохтор ва низоми ҳуқуқии устувортарро пешниҳод мекунад, Ветнам имкониятҳои бештар барои рушд ва монеаи камтар барои вуруд пешниҳод мекунад.