Амволи ғайриманқул дар Португалия барои сармоягузорӣ ва истиқомати шахсӣ

Мутобиқи Property Market-Index , Португалия баландтарин афзоиши нархи амволи ғайриманқулро дар ИА дар нимаи аввали соли 2025 мушоҳида кард, ки нисбат ба як сол 15,2% афзоиш ёфтааст, дар ҳоле ки миёнаи ИА ҳамагӣ 5,1% буд. Нархи миёнаи манзил дар Португалия дар давоми дах соли охир 106 фоиз афзуд. Ҳифзи бозор ва имтиёзҳои андоз (ба монанди режими NHR (Нон-резидент)) Португалияро барои резидентҳо ва сармоягузорони хориҷӣ боз ҳам ҷолибтар карданд.

Ин мақола таҳлили мунтазами ҷолибияти сармоягузории амволи ғайриманқули Португалияро пешниҳод мекунад. Мо вазъи кунунии бозор, динамикаи он, имтиёзҳои иқтисодӣ ва андозро баррасӣ карда, Португалияро бо Австрия ҳамчун як варианти алтернативии сармоягузорӣ дар Аврупо муқоиса хоҳем кард.

Португалия яке аз бозорҳои ҷолибтарин дар Аврупо боқӣ мемонад, ки талаботи қавӣ ба манзил аз ҷониби барномаҳои истиқоматӣ ва таваҷҷӯҳи муҳоҷирон ва сармоягузорон дастгирӣ мешавад, дар ҳоле ки таъминоти маҳдуд дар Лиссабон, Порто ва минтақаҳои соҳилӣ потенсиали афзоиши нархҳо ва ҳосили устувори иҷораро афзоиш медиҳад.

Ман Оксана Жушман, ҳуқуқшинос, ки дар соҳаи сармоягузорӣ ва сохтмон таҷрибаи бой дорам. Таҷрибаи ман дастгирии муомилоти амволи ғайриманқул дар Аврупо, таҳияи стратегия барои муштариёни хусусӣ ва корпоративӣ ва идоракунии лоиҳаро дар саросари қаламравҳои гуногун дар бар мегирад. Ман таҷрибаи ҳуқуқиро бо донишҳои амалии бозор муттаҳид мекунам, то ба сармоягузорон на танҳо сармояро нигоҳ доранд, балки арзиши ҳадди аксарро дар иқтисодиёти зудтағйирёбанда таъмин кунам.

Австрия як макони сармоягузории устувор ва ҷолиб аст, аммо он барои сармоягузорони консервативӣ бештар мувофиқ аст: дар ин ҷо сармоягузорӣ ба бозори амволи ғайриманқул пеш аз ҳама роҳи нигоҳ доштани сармоя бо афзоиши мӯътадил ва пешбинишаванда мебошад. Сармоягузорӣ мураккабтар аст ва талаботҳо сахттаранд, аммо:

• Устувории бозор ва пешгӯишаванда: нархҳо бе ҷаҳиши ногаҳонӣ боло мераванд;
• Амнияти ҳуқуқии муомилот ва шаффофияти расмиёт;
• амволи ғайриманқули баландсифат - хонаҳои замонавӣ ва боэътимод, квартираҳо ва амволи тиҷоратӣ;
• Амнияти сармояи дарозмуддат - Австрия як паноҳгоҳи амн барои сармоягузорон ҳисобида мешавад;
• Мавҷудияти инфрасохтори пешрафта ва сатҳи баланди зиндагӣ, ки талаботро ба манзил ба таври доимӣ нигоҳ медорад.

Португалия , дар навбати худ, имкониятҳои бештар динамикӣ пешниҳод мекунад:

• Ҳадди паст барои оғози сармоягузорӣ (аз 250 000 евро);
• Қоидаҳои чандир барои гирифтани иҷозатномаи истиқомат ва барномаи раводиди тиллоӣ;
• Талаботи зиёд ба манзил аз ҳисоби сайёҳон ва хориҷиён, ки боиси то 5-7% даромади иҷора дар минтақаҳои машҳур мегардад;
• Потенсиали афзоиши нархҳо аз ҳисоби рушди инфрасохтор ва маъруфияти кишвар дар байни муҳоҷирон.

Интихоби байни Австрия ва Португалия аз ҳадафҳои шумо вобаста аст: даромади баланд ва динамика бо унсурҳои хавф ё субот, эътимоднокӣ ва ҳифзи сармояи дарозмуддат.

Португалия худро ҳамчун яке аз ҷолибтарин бозорҳои амволи ғайриманқул дар Аврупо устувор гузошт. Интизор меравад, ки сармоягузории амволи ғайриманқул дар соли 2025 8% афзоиш ёфта, ба 2,5 миллиард евро мерасад.

Португалия суботи иқтисоди пешрафтаро бо талаботи баланд ба манзил ба шарофати барномаҳои сайёҳӣ ва резидентӣ муттаҳид мекунад. Лиссабон, Порто ва Алгарве пешсафони ҷолибияти сармоягузорӣ боқӣ мемонанд.

Тибқи гузориши PwC Emerging Trends in Estate Europe 2024, Лиссабон дар байни шаҳрҳои ҷолибтарин барои сармоягузории амволи ғайриманқул дар Аврупо мақоми 8-умро ишғол мекунад.

Тибқи маълумоти Numbeo, Лиссабон аз рӯи индекси нархи амволи ғайриманқул дар соли 2025 дар байни шаҳрҳои ҷаҳонӣ ҷои 25-умро ишғол мекунад, ки талабот ва потенсиали афзоиши нархро нишон медиҳад. Таҷрибаи ман инро тасдиқ мекунад: мизоҷоне, ки дар Лиссабон ва Порту амволи ғайриманқул сармоягузорӣ кардаанд, дар бораи афзоиши мӯътадили нарх ва шароити ҷолиби иҷора, махсусан дар минтақаҳои сайёҳӣ гузориш медиҳанд.

Португалия худро ҳамчун як кишвари дорои системаи шаффофи ҳуқуқӣ муаррифӣ кард, ки онро рейтингҳои PwC ва Бонки Ҷаҳонӣ тасдиқ мекунанд. Ин раванди хариди амволи ғайриманқулро барои сармоягузорони хориҷӣ равшан ва пешгӯинашаванда мегардонад.

Бисёре аз сармоягузорон, бахусус аз Испания, Фаронса ва баъзе аз кишварҳои Аврупои Шимолӣ, дар дунболи бозорҳои аз ҳад гарм, ки нархи амвол ба баландтаринҳои таърихӣ расида ва даромади иҷора коҳиш меёбад, имкониятҳои нав меҷӯянд. Португалия онҳоро бо маҷмӯи рушди устувори иқтисодӣ, системаи шаффофи ҳуқуқӣ ва талаботи зиёд ба манзил, бахусус дар Лиссабон, Порто ва минтақаҳои сайёҳии Алгарве ва Мадейра ҷалб мекунад.

Ғайр аз он, кишвар барои сармоягузорони хориҷӣ барномаҳои резидентӣ ва имтиёзҳои андоз пешниҳод мекунад, ки раванди хариди амволи ғайриманқулро фоидаовартар ва пешгӯинашаванда мегардонад. Ин махсусан барои онҳое, ки мехоҳанд дар Португалия манзили истиқоматии шахсӣ ва иҷораи дарозмуддат харанд, дахл доранд.

Бозори амволи ғайриманқули Португалия таърихи барқароршавии пас аз бӯҳрон, афзоиши динамикии нарх ва доираи васеи имконоти сармоягузориро дар бар мегирад. Фаҳмидани ин омилҳо ба қабули қарорҳои оқилона ҳангоми харидани хона ва сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Португалия кӯмак мекунад.

Пас аз бӯҳрони молиявии соли 2008, бозори амволи ғайриманқули Португалия, бахусус дар Лиссабон ва Порту, якбора поин рафт. Бо вуҷуди ин, барқароршавӣ дар соли 2012 оғоз ёфт. Барномаҳо ба монанди раводиди тиллоӣ дар ҷалби сармояи хориҷӣ, бахусус дар Лиссабон ва Порту, нақши калидӣ бозиданд. Тибқи як пажӯҳиши Пажӯҳишгоҳи иқтисоди меҳнати IZA, аз соли 2012, шумораи муомилоти амволи ғайриманқул ба маблағи 500 000 евро нисбат ба давраи пеш аз ҷорӣ шудани барнома 60% афзоиш ёфтааст.

Бозор аз соли 2015 бемайлон афзоиш меёбад. Дар соли 2024 суръати миёнаи афзоиш 7-8% буд, ки минтақаҳои машҳури Лиссабон ва Алгарве афзоиши боз ҳам баландтарро нишон доданд. Агар шумо хоҳед, ки дар Португалия хонаеро барои иҷора харидорӣ кунед, бояд диққати худро ба ин бозорҳои динамикӣ, ки талабот аз пешниҳод зиёд аст, равона кунед.

Аммо, дар моҳи октябри соли 2023, ҳукумат имкони гирифтани раводиди тиллоиро тавассути сармоягузории амволи ғайриманқул боздошт, ки ба динамикаи нархҳо дар минтақаҳои марказӣ таъсир расонд.

Лиссабон пойтахти кишвар ва маркази асосии тиҷорат ва сайёҳӣ мебошад. Он макони маҷмааҳои офисӣ ва истиқоматӣ, ноҳияҳои таърихӣ ва маҳаллаҳои бонуфузе ба мисли Алфама, Байса ва Парке дас Начоес мебошад. Нархи миёнаи манзил дар маркази Лиссабон аз € 4,500 то 6,500 барои як метри мураббаъ аст ва даромади иҷораи кӯтоҳмуддат ба 5-7% дар як сол мерасад.

Порто як маркази фарҳангӣ ва иқтисодӣ дар шимоли кишвар, шаҳре мебошад, ки инфрасохтори пешрафта, фурудгоҳи байналмилалӣ ва сайёҳии ҷолиб дорад. Нархи миёнаи манзил дар Порто 3,000-4,500 евро барои як метри мураббаъ аст, ки даромади иҷора тақрибан 4-5% аст. Дар ин ҷо ҳам хонаҳои аз нав фурӯхташуда дар маркази таърихӣ ва ҳам тарҳҳои нав барои иҷораи дарозмуддат маъмуланд.

Алгарве як соҳилест, ки талабот ба амволи ғайриманқули сайёҳӣ ва боҳашамат зиёд аст. Нархи миёнаи виллаҳо ва квартираҳо €3,500-7,500 / м² буда, ҳосили мавсимӣ ба 6-8% мерасад. Мизоҷони ман аксар вақт Алгарверо барои иҷораи кӯтоҳмуддат ва даромади мавсимӣ интихоб мекунанд, алахусус дар Лагос ва Албуфейра.

Мадейра ва Ҷазираҳои Азор минтақаҳои ором барои сармоягузороне мебошанд, ки моликияти олӣ, манзараҳои уқёнус ва тарзи ҳаёти оромро меҷӯянд. Нархи миёнаи амвол аз € 2,500-5,000 барои як метри мураббаъ аст. Мадейра махсусан барои манзилҳои шахсӣ ё иҷораи дарозмуддат маъмул аст, дар ҳоле ки Ҷазираҳои Азор як бозор барои сармоягузорони ботаҷриба аст.

Дар бозори Португалия маъмул:

• Бозфурӯшии амволи ғайриманқул аксар вақт имкони таъмирро пешниҳод мекунад, ки метавонад даромаднокии онро зиёд кунад.
• Биноҳои нав ва сегменти боҳашамат - барои сармоягузороне, ки ба бозори премиум нигаронида шудаанд.
• Амволи ғайриманқули сайёҳӣ - квартираҳо ва виллаҳо барои Airbnb ва иҷораи дарозмуддат.

Маслиҳат : Харидани амвол дар Португалия дар минтақаҳои сайёҳӣ таҳлили дақиқи қоидаҳои иҷораи кӯтоҳмуддатро барои кам кардани хатарҳо ва ҳадди аксар расонидани даромад талаб мекунад.

Харидорони асосии хориҷӣ шаҳрвандони Фаронса ва Британияи Кабир, инчунин сармоягузорон аз ИМА, Чин ва Бразилия мебошанд. Онҳо дар ҷустуҷӯи амвол дар Португалия барои истифодаи шахсӣ, мақсадҳои иҷора ё иштирок дар барномаҳои резидентӣ. Таҷрибаи ман бо мизоҷон нишон медиҳад, ки аврупоиҳо аксар вақт амволи мавҷударо дар шаҳрҳои калон интихоб мекунанд, дар ҳоле ки сармоягузорон аз Осиё ва Амрико биноҳои нав ва амволи боҳашаматро бартарӣ медиҳанд.

Талаботи дохилӣ дар бозори амволи ғайриманқули Португалия нақши калидӣ дорад. Сокинони маҳаллӣ, бахусус дар Лиссабон, Порто ва Алгарве, фаъолона хона мехаранд, суботи бозорро нигоҳ медоранд ва ҳатто дар шароити тағирёбии омилҳои беруна аз якбора паст шудани нархҳо пешгирӣ мекунанд.

Нақши бозори ипотека махсусан қобили таваҷҷӯҳ аст: меъёри фоизи нисбатан паст (3,3-4%) боқӣ монда, моликияти манзилро барои аксарияти аҳолӣ дастрас мегардонад. Бояд қайд кард, ки меъёрҳои ипотека вобаста ба вазъи иқтисодӣ ва сиёсати Бонки марказии Аврупо метавонанд тағир дода шаванд.

Барои сармоягузорони хориҷӣ, ки мехоҳанд амвол дар Португалия харанд, бонкҳо маъмулан то 80% арзиши амвол қарз медиҳанд. Қарздиҳандагон ҳангоми муайян кардани шартҳои қарз даромад, таърихи қарз ва устувории молиявии қарзгирандаро ба назар мегиранд.

Интихоби усули муомилот бевосита ба андозҳо, идоракунии амвол ва стратегияи баромадан таъсир мерасонад. Португалия шартҳои тағйирпазирро бо форматҳои беҳтарин барои категорияҳои гуногуни сармоягузор пешниҳод мекунад.

Ин соддатарин ва маъмултарин роҳи харидани амвол дар Португалия аст. Он аксар вақт аз ҷониби муштариёне интихоб карда мешавад, ки моликияти дарозмуддат ё истифодаи шахсии амволро ба нақша гирифтаанд. Масалан, яке аз мизоҷони ман аз Фаронса барои кам кардани хароҷоти маъмурӣ манзилро дар Алгарве ба номи худ сабт кардааст. Камбуди имконоти маҳдуди оптимизатсияи андоз ҳангоми фурӯши дубора мебошад.

Таъсиси ширкат дар Португалия ё юрисдиксияи ИА (як омезиши Португалия ва Малта аксар вақт истифода мешавад) барои сармоягузорони калон ва онҳое, ки нақшаи идоракунии молу мулки зиёд доранд, мувофиқ аст. Ин бартариҳои андозро пешниҳод мекунад ва интиқоли дороиҳоро осон мекунад. Ман аксар вақт ин форматро ба мизоҷоне тавсия медиҳам, ки на танҳо як квартира, балки бастаи амволро харидорӣ мекунанд.

Сармоягузорӣ тавассути фондҳои амволи ғайриманқул ба шумо имкон медиҳад, ки бидуни идоракунии амвол дар бозор иштирок кунед. Португалия формати SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) -ро истифода мебарад, ки муодили REIT барои андозбандӣ мебошад. Ин усулро сармоягузороне интихоб мекунанд, ки ба дивидендҳо ва афзоиши дарозмуддат нигаронида шудаанд.

Моликияти фраксиявӣ ва сохторҳои эътимод барои сармоягузориҳои оилавӣ маъмуланд. Ин хатари баҳсҳои байни ворисонро коҳиш медиҳад ва идоракуниро содда мекунад. Ман як муштарӣ аз Бразилия доштам, ки моликияти вилла дар Алгарверо ба бовари оилавӣ барои ҳифзи дороиҳо ва сохтори мерос интиқол дод.

Португалия нисбат ба бисьёр мамлакатхои дигар бартарии хосе дорад, ки вай барои харидорони хоричй ягон махдудият чорй намекунад. Гайрирезидентҳо баробари шаҳрвандон ҳуқуқ доранд: онҳо метавонанд дар Португалия дар ҳар андоза квартира, хона ё амволи тиҷоратӣ харанд. Барои анҷом додани муомилот, шумо бояд рақами мушаххаси андоз (NIF) гиред ва андози солонаи амвол (IMI) пардохт кунед, ки маъмулан 0,3-0,8% арзиши кадастриро ташкил медиҳад.

Раванди хариди амволи ғайриманқул дар Португалия хеле шаффоф аст, аммо он риояи як қатор расмиёт ва ҷалби мутахассисонро талаб мекунад. Хатогиҳо дар ин марҳила метавонанд гарон бошанд, аз ин рӯ фаҳмидани қадамҳо ва хатарҳои алоқаманд муҳим аст.

1. Гирифтани NIF (1 рӯз) - рақами андоз (Número de Identificação Fiscal) барои ҳама амалиётҳо, аз ҷумла хариди амволи ғайриманқул дар Португалия ҳатмист.
2. Кушодани суратҳисоби бонкӣ (1-3 рӯз) дар бонки Португалия барои анҷом додани муомилот.
3. Адвокатро ҷалб кунед - ӯ амволро тафтиш мекунад (5-10 рӯз), шартномаҳо омода мекунад ва манфиатҳои шуморо муҳофизат мекунад.
4. Имзои шартномаи пешакӣ (CPCV) (1-2 рӯз) ва пардохти пасандоз (одатан 10%).
5. Бастани муомилоти ниҳоӣ дар нотариус ва пардохти маблағи боқимонда (30-60 рӯз).
6. Бақайдгирӣ дар Conservatória do Registo Predial (Феҳристи амвол) барои ба расмият даровардани моликият (2-5 рӯз).

Давомнокии миёна: 1,5-2 моҳ (барои ипотека то 3 моҳ). Агар шумо шахсан дар Португалия бошед, ба шумо тарҷумон лозим мешавад, зеро ҳама ҳуҷҷатҳо бо забони португалӣ мебошанд.

Адвокат вазъи ҳуқуқии амволро (қарзҳо, гаравҳо ва иҷозат барои истифода) месанҷад, шартномаҳоро тартиб медиҳад ва тамоми марҳилаҳои муомилотро назорат мекунад. Агент дар интихоби амвол кӯмак мекунад ва ба гуфтушунид мусоидат мекунад, аммо адвокатро иваз намекунад.

Яке аз мизоҷони ман кӯшиш мекард, ки ба адвокат пул сарфа кунад, аммо бо ипотекаи мавҷудаи амвол ба мушкилот дучор шуд. Мо дар марҳилаи дертар адвокат овардем, аммо он созишномаро ду моҳ ба таъхир андохт.

Фикри ман: Ҳамеша адвокати мустақилро истифода баред, на аз ҷониби фурӯшанда ё агент тавсияшуда.

• Паспорт ё дигар ҳуҷҷати тасдиқкунандаи шахсият.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) - рақами андози португалӣ.
• Раводид ё иҷозатномаи иқомат - гарчанде ки хориҷиён метавонанд бидуни иҷозатномаи иқомат амволи ғайриманқул харидорӣ кунанд, барои будубоши дарозмуддат ва ҳалли масъалаҳои марбут ба харид метавонад раводиди вуруд ё мақоми резидентӣ талаб карда шавад.
• Ҳисоби бонкии Португалия барои ҳисоббаробаркунии муомилот.
• Тасдиқи манбаи маблағҳо (дар доираи қоидаҳои AML - мубориза бо шустушӯи пул).
• Шартномаи хариду фурӯш (аз ҷониби ҳарду тараф имзо шудааст).
• Ҳуҷҷатҳое, ки барои ипотека лозиманд (агар бо қарз харида бошед): шаҳодатномаи даромад, эъломияи андоз, шаҳодатномаи кор ё тиҷорат, таърихи кредит (баъзан дархост карда мешавад).

Барои гирифтани ипотека дар Португалия, ҳам резидентҳо ва ҳам ғайрирезидентҳо бояд таърихи хуби кредитӣ, даромади кофӣ ва пардохти пешпардохт аз 30 то 50% арзиши амвол дошта бошанд.

Аз ҷиҳати қонунӣ, раванди хариди амволи ғайриманқул дар Мадейра ва Ҷазираҳои Азор ба муомилот дар континенталӣ дар Португалия шабеҳ аст: NIF, шартномаи пешакӣ (CPCV), имзо дар назди нотариус ва бақайдгирӣ дар Консерватория талаб карда мешавад. Барои сармоягузорони хориҷӣ ҳеҷ гуна маҳдудият вуҷуд надорад ва тамоми ҳуқуқҳо пурра ҳифз шудаанд.

Бо вуҷуди ин, якчанд огоҳӣ вуҷуд дорад. Аввалан, аз сабаби дурии ҷуғрофӣ, гирифтани ҳуҷҷатҳо ва тасдиқҳо метавонад тӯл кашад (хусусан дар Азорҳо). Дуюм, ҳангоми харидани амволи сайёҳӣ ё манзилҳои иҷора дар Мадейра ва Ҷазираҳои Азор, шумо бояд иҷозатномаи Alojamento Local (AL)-ро тафтиш кунед ва мутмаин бошед, ки амвол ба қоидаҳои маҳаллӣ мувофиқат мекунад. Ин иҷозатномаҳо аз ҷониби муниципалитетҳо танзим карда мешаванд ва дар баъзе минтақаҳо барои иҷозатномаҳои нав маҳдудиятҳо мавҷуданд.

Дар Португалия, харидани амволи ғайриманқул аз фосилаи дур як таҷрибаи маъмул аст, махсусан дар байни сармоягузорони хориҷӣ. Аҳд тавассути ваколатнома (Procuração) ба расмият дароварда шуда, аз ҷониби нотариуси кишвари истиқоматии харидор тасдиқ карда шуда, бо апостил қонунӣ карда мешавад. Бо ин ваколатнома адвокат ё намояндаи ваколатдор метавонад ҳамаи ҳуҷҷатҳо, аз ҷумла CPCV ва санади ниҳоӣ имзо кунад.

Барои ғайрирезидентҳо ягон маҳдудияти иловагӣ вуҷуд надорад, аммо муҳим аст, ки ваколатнома мувофиқи қолаби португалӣ дуруст тартиб дода шуда, ба португалӣ тарҷума карда шавад. Дар амал ман тавсия медиҳам, ки санҷед, ки ваколатнома тамоми ваколатҳои заруриро дар бар мегирад: кушодани суратҳисоби бонкӣ, гирифтани NIF, имзои шартнома ва бақайдгирии амвол. Ин дар марҳилаи ниҳоӣ таъхирро пешгирӣ мекунад.

Ҳангоми банақшагирии хариди амвол дар Португалия, муҳим аст, ки ҳама ӯҳдадориҳои андоз ва хароҷоти алоқамандро пешакӣ баррасӣ кунед. Инҳо ба арзиши воқеии амвол ва стратегияи сармоягузорӣ таъсир мерасонанд.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) ҳангоми харидани хона пардохта мешавад. Меъёр прогрессивист, вобаста аз арзиши амвол ва оё он ҳамчун манзили асосӣ истифода мешавад, аз 1% то 7,5% аст. Масалан, барои манзиле, ки 300 000 евро арзиш дорад, андоз тақрибан 8 000-9 000 евроро ташкил медиҳад.

Маслиҳат: Агар шумо якчанд амвол мехаред, ба қайд гирифтани муомилот ба номи тарафҳои гуногун фоидаовартар аст, то нархро коҳиш диҳед.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) 0,8% арзиши муомилотро ташкил медиҳад ва дар рӯзи баста шудани шартнома дар идораи нотариалӣ пардохта мешавад. Ин андози собит аз нархи хариди амвол аст. Агар молу мулк аз ҳисоби ипотека маблағгузорӣ карда шавад, ба маблағи қарз 0,6% боҷи тамғавӣ илова карда мешавад.

Пас аз анҷоми муомилот, соҳиби амвол дар Португалия бояд IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) - муодили андози амволро пардохт кунад. Меъёр 0,3-0,45% арзиши кадастрии амволро ташкил медиҳад.

Арзиши кадастри (CV) аз ҷониби Идораи андоз (АТ) дар асоси хусусиятҳои амвол: ҷойгиршавӣ, минтақа, намуди истифода ва дигар параметрҳо ҳисоб карда мешавад. Масалан, барои квартира дар Лиссабон бо CV 200 000 евро андози солона тақрибан 600-900 евроро ташкил медиҳад.

Ҳангоми харидани квартира дар бинои нав, ААИ аллакай ба нарх дохил карда шудааст ва 23% -ро ташкил медиҳад (барои амволи тиҷоратӣ). Барои амволи истиқоматӣ, андоз ба нарх дохил карда мешавад; ягон пардохти иловагӣ талаб карда намешавад.

Статуси NHR (Нонрезидент) имкон медиҳад, ки андоз аз даромад, аз ҷумла иҷора ва даромад аз хориҷа то 10 сол кам карда шавад. Ин режим амволи ғайриманқули Португалияро барои сармоягузороне, ки мехоҳанд зиндагӣ кунанд ё иҷозатномаи иқомат гиранд, ҷолиб мегардонад. Беҳтар аст, ки барои гирифтани мақоми NHR дар давоми соли аввали иқомат муроҷиат кунед, то ки ҳуқуқи гирифтани имтиёзҳоро аз даст надиҳед.

Австрия барои суботи бозор ва пардохтпазирии баланди амволи ғайриманқул ғолиб меояд. Дар ин ҷо нархҳо ба таври пешбинишуда боло мераванд, талабот ба амвол мӯътадил боқӣ мемонад ва раванди фурӯш ва интиқоли моликият зуд ва осон аст. Португалия сармоягузоронро бо ҳосили баланд ва имтиёзҳои андоз ҷалб мекунад, аммо бозор бештар динамикӣ ва мавсимӣ аст ва пардохтпазирӣ аз рӯи минтақа ва намуди амвол фарқ мекунад.

Визаи тиллоии Португалия муддати тӯлонӣ яке аз воситаҳои ҷолибтарин барои сармоягузорони хориҷӣ буд. Аз соли 2024 инҷониб барнома шартҳои худро тағир дод: хариди амволи ғайриманқул дигар роҳи мустақим ба иқомат ҳисобида намешавад. Ин тавассути сармоягузорӣ ба маблағҳо, тиҷорат ё лоиҳаҳои фарҳангӣ имкониятҳои навро мекушояд, аммо баррасии бодиққатро талаб мекунад, то вақт ва пулро сарф накунад.

Фондҳои сармоягузорӣ (Воҳидҳои Фонд) - саҳми ҳадди ақали € 500,000 ба фондҳои сармоягузории Португалия. Ман ин вариантро ба мизоҷоне тавсия медиҳам, ки мехоҳанд бидуни идоракунии амволи ғайриманқул даромади ғайрифаъол ба даст оранд.

Оғоз ё сармоягузорӣ дар ширкат - ё эҷоди ҳадди аққал 10 ҷойҳои нави корӣ ё сармоягузорӣ ба 500,000 евро ба тиҷорати мавҷуда. Яке аз муштариёни ман ин роҳро интихоб карда, дар Лиссабон тиҷорате кушод, ки ба хидматрасонии IT нигаронида шудааст.

Хайрияҳо ба фарҳанг - ҳадди аққал 250,000 евро ба мероси миллӣ ё лоиҳаҳои тадқиқотӣ. Имконияти олӣ барои дастгирии фарҳанг ва ҳамзамон гирифтани иҷозатномаи истиқомат.

Барои нигоҳ доштани мақоми истиқомат, шумо бояд ба ҳисоби миёна дар як сол дар Португалия 7 рӯз гузаронед.

Агар ҳадаф бе сармоягузориҳои асосӣ зиндагӣ кардан бошад, имконоти алтернативӣ мувофиқанд:

• D7 Visa - дар асоси даромади устувор аз хориҷа.
• Visa Digital Nomad – барои кори дурдаст.

Гирифтани иқомат дар Португалия барои сармоягузор ва оилаи ӯ доираи васеи имкониятҳоро мекушояд:

• Ҳуқуқи иқомат дар Португалия маънои вуруд ва иқомат дар кишвар барои ҳамаи аъзоёни оиларо дорад.
• Дастрасӣ ба минтақаи Шенген - имкони сафар ба 27 кишвари Аврупо бидуни раводид.
• Имтиёзҳои андоз ва оптимизатсия - ҳангоми якҷоя бо режими NHR, андозбандии даромади дар хориҷа гирифташударо ба таври назаррас коҳиш додан мумкин аст.
• Муҳити ҳуқуқии устувор - Португалия узви Иттиҳоди Аврупо аст, қонунгузории шаффоф дорад ва ҳуқуқҳои сармоягузор ҳифз карда мешаванд.
• Маориф ва тандурустӣ – дастрасӣ ба мактабҳои давлатӣ ва донишгоҳҳо, хизматрасонии тиббии босифат барои сокинон.
• Фасеҳӣ барои соҳибкорон ва кӯчманчиёни рақамӣ - шумо метавонед тиҷоратро пеш баред, сармоягузорӣ кунед ва ҳамзамон аз бартариҳои барномаи резидентии аврупоӣ баҳра баред.

Хатогиҳои маъмули сармоягузорон ҳангоми дархост барои раводиди тиллоӣ:

• Кӯшиши гирифтани иҷозатномаи истиқомат тавассути хариди амволи ғайриманқул пас аз соли 2024.
• Мӯҳлати нокифояи ҳадди ақали будубош дар Португалия (7 рӯз дар як сол).
• Хатогиҳо дар ваколатномаҳо ва тарҷумаи ҳуҷҷатҳо.
• Хароҷоти ҳисобнашуда барои пардохтҳо, хидматҳои ҳуқуқӣ ва андозҳо.
• Тасдиқи нодурусти қонунӣ будани манбаъҳои даромад.

Дар айни замон, пас аз доштани раводиди тиллоии Португалия барои панҷ сол, сармоягузор ва оилаи онҳо метавонанд барои гирифтани шаҳрвандии Португалия ва шиносномаи Иттиҳоди Аврупо муроҷиат кунанд. Ин талаб мекунад:

• Дар Португалия на камтар аз 7 рӯз дар як сол зиндагӣ кунед;
• Доштани иҷозатномаи истиқомати қонунӣ ва риояи ҳама шартҳои барнома;
• Донистани забони португалиро дар сатҳи A2 тасдиқ кунед;
• Доғи ҷиддии ҷиноӣ надошта бошед;
• Тасдиқи қонунӣ будани манбаъҳои даромад.

Гирифтани шаҳрвандӣ дастрасии комил ба минтақаи Шенген, ҳуқуқи кор ва таҳсил дар ҳама кишвари Иттиҳоди Аврупо ва қобилияти додани шаҳрвандӣ ба кӯдаконро медиҳад. Барои сармоягузорон ин як воситаи стратегӣ аст: сармоягузорӣ дар Португалия ҳамзамон шиносномаи қонунии аврупоӣ ва бартариҳои андозро тавассути режими NHR таъмин мекунад.

Барномаи раводиди тиллоӣ тағйироти калидӣ ворид карда шуд:

• Истиснои амволи ғайриманқул ҳамчун роҳи мустақим ба иҷозатномаи истиқомат (аз соли 2024).
• Таваҷҷӯҳ ба сармоягузориҳо дар бунёдҳо, тиҷорат ва фарҳанг: ҳадди ақал барои бунёдҳо ва ширкатҳо 500 000 евро, барои хайрияҳои фарҳангӣ 250 000 евро мебошад.

Қатъ кардани талабот ба шаҳрвандӣ (лоиҳаи қонун аз 23 июни соли 2025):

• Онҳо нақша доранд, ки мӯҳлати ҳадди ақали иқомат барои аксари довталабон то 10 сол (барои кишварҳои CPLP 7 сол);
• Дониши ҳатмии забони португалӣ (сатҳи A2);
• Санҷиши фарҳанг ва ҳуқуқ;
• пурзӯр намудани санҷиши доғи судӣ;
• Бастани роҳ тавассути пайдоиши яҳудиёни сефардӣ.
• Шаффофияти афзояндаи пардохтҳо ва масъулиятҳо - ҳама пардохтҳо, аз ҷумла ҳуқуқӣ, нав карда шуданд ва ҳоло барои намудҳои гуногуни сармоягузорӣ муқаррар карда шудаанд.

Австрия роҳи дигари шаҳрвандиро тавассути барномаи D-visa ё худтаъминкунӣ пешниҳод мекунад, аммо ин раванд сахттар ва тӯлонӣ аст:

• Исботи даромади устувори баланд ё сармоягузории калон талаб карда мешавад;
• Мӯҳлати ҳадди ақали иқомат то дархости шаҳрвандӣ 10 сол аст;
• Дар ин ҷо чандирии камтар вуҷуд дорад: сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул бевосита шаҳрвандӣ намедиҳад;
• Раванди натурализатсия мураккабтар ва бюрократӣ аст.

Австрия аз нигоҳи субот, пешгӯӣ ва ҳифзи ҳуқуқи сармоягузорон бартарӣ дорад. Он назар ба Португалия хатарҳои камтар, қоидаҳои сахттар ва шаффофтар ва пардохтпазирии баландтари амволи ғайриманқул ва зудтар гирифтани шаҳрвандӣ дорад.

Бозори иҷора дар Португалия босуръат меафзояд, аммо он баррасии бодиққатро талаб мекунад. Фаҳмидани фарқияти байни иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат ба сармоягузорон кӯмак мекунад, ки стратегияеро интихоб кунанд, ки фоида ва хатарҳоро ба таври оптималӣ мувозинат кунад.

Иҷораи кӯтоҳмуддат дар минтақаҳои сайёҳӣ ба монанди Лиссабон, Порто, Алгарве ва Мадейра маъмул боқӣ мемонад. Бозгашт одатан 5-7% дар як сол аст, аммо дар иҷозатномаҳои AL (Alojamento Local) маҳдудиятҳо мавҷуданд.

Қоидаҳои нав: Шаҳрҳо барои танзими бозор ва коҳиш додани фишор ба манзили сокинони маҳаллӣ квотаҳоро ба миқдори иҷозатномаҳо ҷорӣ мекунанд. Намунаи муштарӣ: соҳиби манзил дар Алгарве онро дар Airbnb ба иҷора медиҳад, аммо пешакӣ иҷозатнома гирифтааст - барои пешгирӣ кардани ҷарима ва идома додани даромад кӯмак мекунад.

Шартномаҳои дарозмуддат сармоягузоронро бо устувории худ ҷалб мекунанд: даромади 3-5% дар як сол ва тағирёбии мавсимии камтар. Ин хосият ба муштариёне муроҷиат мекунад, ки ҷараёни даромади пешбинишаванда ва хатари ҳадди ақалро қадр мекунанд.

Барои сармоягузорони портфел, барои мувозинати даромаднокӣ ва устуворӣ якчанд амвол - баъзеҳо барои иҷораи кӯтоҳмуддат, баъзеҳо барои иҷораи дарозмуддат - якҷоя кардан маъно доранд.

Ширкатҳои идоракунӣ ба беҳтар кардани даромад ва ҳалли масъалаҳои андоз кӯмак мерасонанд.
Вазифаҳои асосии ширкатҳои менеҷментӣ инҳоянд:

• Идоракунии иҷораи кӯтоҳмуддат ва иҷозатномадиҳии AL.
• Интихоб ва назорати ичоракорон барои ичораи дарозмуддат.
• Ҷамъоварии иҷора ва ҳисоботи молиявӣ.
• Ташкили тозакунӣ, таъмир ва нигоҳдории манзил.
• Ҳалли масъалаҳои ҳуқуқӣ ва ҳамкорӣ бо мақомоти андоз.
• Машваратҳо оид ба оптимизатсияи даромад ва кам кардани хавф.

Ҳангоми ба иҷора додани амволи ғайриманқул, сокинон вобаста ба даромади солона андоз аз даромадро аз рӯи ҷадвали прогрессивӣ аз 14% то 48% месупоранд. Барои ғайрирезидентҳо 25% меъёри муқаррарӣ муқаррар карда мешавад. Аммо, танҳо даромаде, ки дар Португалия ба даст оварда шудааст, андозбандӣ мешавад.

Даромад дар бозори Португалия баландтар аст, аммо қоидаҳои иҷора сахттаранд ва бояд тағир дода шаванд. Дар Австрия, ҳосилнокӣ камтар аст (2-3%), аммо бозор устувор аст, қоидаҳо пешгӯишавандаанд ва хатари ҷарима камтар аст. Дар ин замина, нархи амволи ғайриманқул дар шаҳрҳои бузурги Олмон аксар вақт барои стратегияҳои консервативӣ хеле баланд ҳисобида мешавад.

Интихоби минтақа барои хариди амволи ғайриманқул бевосита ба даромаднокӣ, пардохтпазирӣ ва хавф таъсир мерасонад. Биёед минтақаҳои асосиро аз рӯи талабот, инфрасохтор ва потенсиали сармоягузорӣ баррасӣ кунем.

Лиссабон: Сегменти боло ва талаботи баланд

Лиссабон як маркази фаъолияти иқтисодӣ ва сайёҳӣ боқӣ мемонад. Талаботи шадид ба иҷораи кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат нархҳоро боло мебарад.

• Нархи миёна: €4,500-€5,500/м²
• Даромади иҷора: кӯтоҳмуддат 6-7%, дарозмуддат 3-4%

Порто: Бозори дастрас ва ояндадор

Порто сайёҳон ва донишҷӯёнро ҷалб мекунад ва талабот ба иҷораи дарозмуддат устувор аст. Нархҳо нисбат ба Лиссабон пасттаранд, аммо талабот афзоиш меёбад.

• Нархи миёна: €3,500-€4,500/м²
• Даромади иҷора: кӯтоҳмуддат 5-6%, дарозмуддат 3-4%

Алгарве: иҷораи боҳашамат ва мавсимӣ

Минтақаи сайёҳон, махсусан дар мавсими тобистон машҳур аст. Иҷораи мавсимӣ фоидаи баланд медиҳад, аммо талабот тағйир меёбад.

• Нархи миёна: €3,000-€4,000/м²
• Даромади иҷора: кӯтоҳмуддат 6-7%, дарозмуддат 3-5%

Мадейра: Имтиёзҳои иқлим ва андоз

Минтақа барои сармоягузорони пиронсол ва кӯчманчиёни рақамӣ ҷолиб аст. Имтиёзҳои андоз ва ҷараёни мӯътадили сайёҳон бозорро ояндадор мегардонанд.

• Нархи миёна: €2,500-€3,500/м²
• Даромади иҷора: кӯтоҳмуддат 5%, дарозмуддат 3%

Ҷазираҳои Азор: Нише барои сармоягузорони дарозмуддат

Бозор камтар сершуда аст ва барои сармоягузориҳои дарозмуддат бо уфуқи 5-10 сол мувофиқ аст. Бозгашт камтар аст, аммо нархҳо пастанд.

• Нархи миёна: €2,000-€3,000/м²
• Даромади иҷора: кӯтоҳмуддат 4-5%, дарозмуддат 2-3%

Интихоби байни фурӯш ва амволи нав дар Португалия аз ҳадафҳои сармоягузорӣ, буҷа ва афзалиятҳои шумо вобаста аст. Ҳарду сегмент афзалиятҳо ва маҳдудиятҳои худро доранд.

Дар соли 2024, дар Португалия 156,325 амволи истиқоматӣ фурӯхта шуд, ки нисбат ба соли қаблӣ 14,5% зиёд аст. Аз ин шумора 124445 (79,6%) амвол ва 31880 (20,4%) амвол нав буд.

Афзалиятҳо : Бозори дуввум тақрибан 80% тамоми транзаксияҳоро ташкил медиҳад, ки аксари амвол дар марказҳои таърихии Лиссабон, Порто ва дигар шаҳрҳои калон ҷойгиранд. Ин амволҳо ҳам барои иҷораи сайёҳӣ ва ҳам барои истиқомати дарозмуддат ҷолибанд.

Маҳдудиятҳо : Барқарор кардани чунин амвол риояи қоидаҳои меъморӣ ва гирифтани иҷозатнома барои барқарорсозӣ талаб карда мешавад. Баъзе биноҳо таъмири васеъро талаб мекунанд, ки ин нархи харидро зиёд мекунад.

Яке аз мизоҷони ман дар маркази таърихии Лиссабон ба маблағи 380 000 евро квартира харид. Сарфи назар аз хароҷоти иловагии таъмир, амвол аз иҷораи кӯтоҳмуддат даромади устувор ба даст меорад.

Хусусиятҳо : Сохтмони нав тақрибан 20% транзаксияҳоро ташкил медиҳад. Хонаҳо ва виллаҳои нав тарҳҳои замонавӣ, самаранокии энергия ва кафолатҳои таҳиягаронро пешниҳод мекунанд.

Афзалият барои сармоягузорон : Иморатҳои нав ба иҷора додани дарозмуддат ё фурӯхтани арзиши онҳо осонтаранд.

Дар Алгарве як муштарӣ ба хонаи нав дар соҳили баҳр 600 000 евро сармоягузорӣ кард ва пас аз ду сол амвол 15% боло рафт.

Афзалиятҳо : Иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути платформаҳои Airbnb ё Booking то 6-7% дар як сол, махсусан дар Лиссабон ва Порто, даромад медиҳад.

Хусусиятҳо : Барои ба таври қонунӣ иҷора додани манзилҳо ба сайёҳон иҷозатномаи AL лозим аст. Дар баъзе минтақаҳо квотаҳо маҳдуданд.

Пешрафтҳои нав дар Португалия нархҳои дастрастар ва ҳосили эҳтимолии баландтари иҷораро пешниҳод мекунанд, махсусан дар минтақаҳои машҳури сайёҳӣ ва Лиссабон. Бо вуҷуди ин, Австрия аз нигоҳи устувории нархҳо, сифати сохтмон ва самаранокии энергия бартариҳо дорад - амвол ҳатто дар солҳои ноустувор фурӯхта ва нигоҳ доштани пардохтпазирӣ осонтар аст.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Португалия бо хариди стандартии манзили иҷора маҳдуд нест. Якчанд равишҳои алтернативӣ мавҷуданд, ки метавонанд фоидаро оптимизатсия кунанд, хавфҳоро коҳиш диҳанд ва портфели сармоягузории шуморо васеъ кунанд.

Хариди квартираҳо ё биноҳои кӯҳна, баъд аз нав таъмир кардан ва иҷора додан ё бозфурӯши онҳо як стратегияи маъмул боқӣ мемонад. Бозори мавҷуда амволро аз нархи миёна камтар пешниҳод мекунад ва пас аз таъмир нарх ва даромаднокии онҳо ба таври назаррас афзоиш меёбад.

Масалан, яке аз мизоҷони ман дар маркази Лиссабон ба маблағи 320 000 евро квартира харид, барои таъмир 50 000 евро сармоягузорӣ кард ва пас аз як сол тавонист онро дар Airbnb бо даромади солона тақрибан 6% ба иҷора диҳад. Муҳим аст, ки маҳдудиятҳои меъморӣ ва зарурати иҷозат барои таъмирро баррасӣ кунед.

Сармоягузорӣ ба мини-меҳмонхонаҳо, апартателҳо ва хонаҳои меҳмоннавозӣ ба шумо имкон медиҳад, ки даромади устувор ба даст оред, зеро талабот ба манзилҳои туристӣ дар Лиссабон, Алгарве ва ҷазираҳо зиёд аст.

Як муштарӣ ба як меҳмонхонаи истиқоматӣ дар Алгарве ба маблағи 700 000 евро сармоягузорӣ кард, ки сатҳи миёнаи ишғолӣ тақрибан 70% -ро ташкил медиҳад, ки дар натиҷа тақрибан 7% дар як сол фоида меорад. Тавсия дода мешавад, ки ширкатҳои идоракунанда барои беҳсозии даромад ва риояи қонунҳои иҷораи кӯтоҳмуддат истифода шаванд.

Сармоягузорӣ дар REITs (SIGI) ё фондҳои сармоягузории амволи ғайриманқул ба шумо имкон медиҳад, ки бидуни идоракунии бевоситаи амвол аз бозор даромад ба даст оред ва хатарҳои ҳуқуқиро коҳиш диҳед.

Масалан, муштарӣ ба фонди амволи ғайриманқули Португалия 500 000 евро сармоягузорӣ кардааст ва ҳангоми нигоҳ доштани резидентӣ аз дивидендҳо даромади ғайрифаъол мегирад. Пеш аз сармоягузорӣ, муҳим аст, ки эътибори фонд ва сохтори пардохтро тафтиш кунед.

Хариди замин барои рушди амволи ғайриманқули истиқоматӣ ё сайёҳӣ як стратегияи ояндадор боқӣ мемонад, зеро потенсиали афзоиши арзиши замин нисбат ба амволи анҷомёфта баландтар аст.

Яке аз муштариёни ман як қитъаи заминро дар Мадейра ба маблағи 300 000 евро харидааст ва ҳоло арзиши он пас аз анҷоми лоиҳаҳои инфрасохторӣ 420 000 евро арзёбӣ мешавад. Ҳангоми интихоби қитъа, муҳим аст, ки мавҷудияти инфрасохтор, маҳдудиятҳои экологӣ ва маҳдудиятҳои сохтмон дар ҷазираҳо ба назар гирифта шаванд.

Португалия потенсиали баланди ноустувории нархҳо ва имконияти ба даст овардани ҳосили баландро пешниҳод мекунад, аммо хатарҳои танзимкунанда ва мавсимӣ назаррас боқӣ мемонанд. Австрия, баръакс, суботи бозор, пардохтпазирии пешбинишаванда ва даромадро пешниҳод мекунад, гарчанде ки монеаи воридшавӣ баландтар аст.

Барои сармоягузороне, ки стратегияи тағйирпазир ва омодагии идоракунии дороиҳо доранд, Португалия имкониятҳои бештар пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки барои сармоягузорони консервативӣ Австрия беҳтарин интихоб боқӣ мемонад.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Португалия фоидаи баланд ва имкониятҳои ҷолибро пешкаш мекунад. Новобаста аз он ки шумо дар бораи хона ё манзил дар Португалия фикр мекунед, фаҳмидани хатарҳо ба шумо кӯмак мекунад, ки аз мушкилоти ғайричашмдошт канорагирӣ кунед.

Раванди харид ва бақайдгирии амволи ғайриманқул дар Португалия метавонад назар ба интизори сармоягузорон зиёдтар вақт гирад. Гирифтани рақами мушаххаси андоз (NIF), санҷиши қонунӣ ва сабти ном дар Консерватория баъзан бо таъхирҳо ҳамроҳ мешавад.

Масалан, яке аз муштариёни ман тақрибан ду моҳ интизор шуд, то созишномаи манзили Лиссабонро бо сабаби аудитҳои Encargos ва гаравбандӣ анҷом диҳанд. Барои кам кардани хатарҳои бюрократӣ ҳамеша бо ҳуқуқшинос ва агенти ботаҷриба кор кунед.

Иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути платформаҳо ба монанди Airbnb ва Booking иҷозатномаи AL (Alojamento Local) талаб мекунад ва шаҳрҳои машҳур ба монанди Лиссабон ва Порто барои додани иҷозатномаҳои нав квота доранд. Мизоҷон аксар вақт ҳангоми тамдиди иҷозатномаи худ ба маҳдудиятҳо ё ҷарима барои вайрон кардани қоидаҳо дучор мешаванд.

Дар минтақаҳое, ки талаботи зиёди сайёҳӣ доранд, ба монанди Алгарве, Мадейра ва Азорҳо, даромади иҷора вобаста ба мавсим хеле фарқ мекунад. Масалан, дар тобистон хосилнокй ба 7—8 фоиз мерасад, дар фасли зимистон бошад, ба 2—3 фоиз меафтад. Барои кам кардани хатар, мизоҷон иҷораи кӯтоҳмуддат ва дарозмуддатро муттаҳид мекунанд ё ба амвол дар Лиссабон ва Порто, ки дар он ҷо талабот устувортар аст, тамаркуз мекунанд. Муҳим аст, ки нархҳои амвол дар Португалия ва ҳосили эҳтимолӣ бо назардошти тағирёбии мавсимӣ.

Бозори навбунёд дар Португалия маҳдуд аст, махсусан дар минтақаҳои машҳури сайёҳӣ. Ин ба интихоби амвол таъсир мерасонад ва метавонад афзоиши портфелиро барои сармоягузороне суст кунад, ки манзилҳо ва хонаҳои навро дар Португалия бо иҷозатномаи AL ҳадаф қарор медиҳанд.

Дар шаҳрҳои хурдтар ва дар ҷазираҳо, барои фурӯш нисбат ба Лиссабон, Порто ё Алгарве вақти зиёдтар мегирад. Масалан, квартира дар Ҷазираҳои Азор метавонад то як сол дар бозор бимонад. Ҳангоми интихоби амвол пардохтпазириро ба назар гиред ва кӯшиш кунед, ки дар минтақаҳое, ки талаботи доимӣ ё трафики сайёҳӣ доранд, харед.

Португалия даромади баландтар ва динамикаи бозорро пешниҳод мекунад, аммо бо хатарҳои танзимкунанда ва мавсимӣ пур аст. Австрия субот, пешгӯӣ ва пардохтпазириро пешниҳод мекунад, ки онро барои сармоягузорони консервативӣ мувофиқтар мекунад. Дар ниҳоят, интихоб аз стратегияи шумо вобаста аст: даромади баланд бо идоракунии хавфҳо дар Португалия ё рушди устувор ва ҳифзи сармоя дар Австрия.

Ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Португалия, украинҳо ва дигар харидорони хориҷӣ бояд на танҳо даромаднокӣ, балки сатҳи бароҳатӣ, инфрасохтор ва хидматро низ ба назар гиранд. Фаҳмидани шароити зиндагӣ ба онҳо кӯмак мекунад, ки пас аз харидани хона ё квартира дар Португалия ҳаёти ҳаррӯза чӣ гуна хоҳад буд.

Португалия бо иқлими муътадили баҳри Миёназамин машҳур аст, ки зиндагии худро дар давоми сол бароҳат мегардонад. Ҳарорати миёнаи зимистон дар Лиссабон 12 ° C (53 ° F), ҳарорати тобистон 28 ° C (82 ° F) ва дар соҳили ҷанубии Алгарве тобистон гарм ва хушк аст.

хизматрасонии тиббии . Сокинон ба системаи тандурустии ҷамъиятӣ (SNS) дастрасӣ доранд, ки дар он хидматрасониҳои асосӣ ройгон мебошанд ё арзиши номиналӣ доранд. Ғайрирезидентҳо ва сармоягузорони хориҷӣ метавонанд суғуртаи хусусиро анҷом диҳанд, ки дар беморхона бистарӣ, амбулаторӣ ва муолиҷаи таъҷилӣ фаро гирифта шудаанд. Хароҷоти суғурта аз €50-100 дар як моҳ барои як шахс ва €150-250 барои оилаҳо оғоз меёбад.

Таҳсилот низ гуногун аст: мактабҳои давлатӣ барои сокинон ройгонанд, дар ҳоле ки мактабҳои хусусӣ ва байналмилалӣ барномаҳоро бо забони англисӣ ва дигар забонҳо пешниҳод мекунанд. Нархи мактабҳои байналмилалӣ вобаста ба сатҳ ва макон аз 5000 то 15000 евро дар як сол аст.

Арзиши миёнаи зиндагӣ дар Португалия нисбат ба Австрия камтар аст. Нархи хӯрокворӣ ва хидматрасонӣ дар Лиссабон тақрибан € 700-1,000 дар як моҳ барои як нафар, иҷораи як хонаи як ё дуҳуҷрагӣ дар маркази шаҳр 1,000-1,500 евро ва хидматрасонии коммуналӣ тақрибан 150-200 евро аст. Дар ҷазираҳо ва дар шаҳрҳои хурдтар, нархҳо метавонанд 10-20% камтар бошанд.

Системаи бонкии Португалия шаффоф буда, бо бонкҳои сершумори байналмилалӣ ва хидматҳои онлайнии бонкӣ мавҷуд аст. Норезидентҳо метавонанд суратҳисобҳои бонкӣ кушоянд ва ипотека гиранд. Инфрасохтори нақлиётӣ хуб инкишоф ёфтааст: метро, ​​трамвайҳо, қатораҳои баландсуръат ва фурудгоҳҳои байналмилалӣ сафарҳои бароҳатро таъмин мекунанд. Мизоҷоне, ки дар Португалия амволи ғайриманқул мехаранд, аксар вақт осонии ҳамгироӣ ба ҳаёти маҳаллӣ ба шарофати ин системаҳоро қайд мекунанд.

Дар робита ба хидматрасонӣ ва инфрасохтор, Австрия ғолиб меояд: бақайдгирии зуд, хидматрасонии баландсифати тиббӣ ва нақлиёт. Аз тарафи дигар, Португалия тарзи ҳаёти беназирро пешниҳод мекунад: иқлими гарм, баҳр, ҳаёти фаъоли иҷтимоӣ ва арзиши пасти моликият. Барои сармоягузорон, интихоб аз афзалиятҳои онҳо вобаста аст: Австрия субот ва хидматро дастгирӣ мекунад, дар ҳоле ки Португалия бароҳатӣ, иқлим ва тарзи ҳаётро дӯст медорад.

Агар шумо амволи ғайриманқулро дар Португалия ҳамчун як шакли ҳифзи сармоя ва "паноҳгоҳи аврупоӣ " баррасӣ кунед, кишвар бозори устувор ва шаффофияти қонуниро пешниҳод мекунад. Масалан, бисёре аз муштариёни украинии ман дар Португалия амвол мехаранд, то дороиҳои худро бо асъори аврупоӣ нигоҳ доранд ва аз озодии зиндагии осоишта дар кишвари амн бархурдор шаванд.

фрилансерҳо ва кӯчманчиёни рақамиро фаъолона ҷалб мекунад . Шаҳрҳо ба монанди Лиссабон ва Порто фазои коворкинг, интернети устувор ва шароити бароҳат барои кори дурдаст пешниҳод мекунанд. Хариди квартира дар Португалия ё амволи назди соҳил ба шумо имкон медиҳад, ки истироҳат ва корро якҷоя кунед ва осонии дарёфти раводиди D7 ё мақоми истиқомат кишварро боз ҳам ҷолибтар мекунад.

Нафақахурон Португалияро барои иқлими гарм, арзиши пасти зиндагӣ ва имтиёзҳои махсуси андоз, аз ҷумла режими NHR интихоб мекунанд. Бо харидани хона ё квартира дар Португалия, сармоягузорони калон имкон доранд, ки бароҳат ва дастрас зиндагӣ кунанд ва дар доираи минтақаи Шенген зиндагӣ кунанд.

Австрия умуман аз нигоҳи субот, сатҳи хидматрасонӣ ва инфрасохтор ғолиб меояд. Бо вуҷуди ин, Португалия тарзи ҳаёти беназирро пешниҳод мекунад: озодӣ, бароҳатӣ, иқлими гарм ва арзиши пасти зиндагӣ. Агар шумо устувории ором ва қоидаҳои қатъиро авлавият диҳед, Австрияро интихоб кунед.

Хуруҷ аз сармоягузории амволи ғайриманқул дар Португалия банақшагирӣ ва фаҳмидани тамоми нозукиҳои андоз ва қонуниро талаб мекунад. Сармоягузорон бояд пешакӣ вақти фурӯш, усулҳои интиқоли амвол ва таъсири барномаи раводиди тиллоиро, агар ҳангоми харид истифода шаванд, баррасӣ кунанд.

Фурӯши хона дар Португалия, квартира дар Португалия ё дигар амвол баррасии бодиққат андозҳо ва ҳуҷҷатҳоро талаб мекунад. Давраи миёнаи фурӯш дар минтақаҳои машҳур ба монанди Лиссабон ё Порто аз 3 то 6 моҳ аст, дар ҳоле ки дар минтақаҳои камтар моеъ, он метавонад то як сол тӯл кашад.

Аз фурӯш андоз аз фоидаи сармоя ситонида мешавад, ки вобаста ба маҳалли истиқомати фурӯшанда ва намуди амвол фарқ мекунад. Масалан, яке аз мизоҷони ман дар давоми ҳафт моҳ дар Лиссабони Португалия амвол фурӯхта, тавассути мақоми NHR-и худ андозҳоро оқилона оптимизатсия кард. Дар натиҷа, ӯ ба ҷои 28 фоизи муқаррарӣ танҳо тақрибан 14% андоз аз фоида пардохт кард.

Агар амвол барои барномаи раводиди тиллоӣ харида шуда бошад, ҳангоми фурӯш қоидаҳои барномаро ба назар гирифтан муҳим аст. Амволи қаблан харидашуда ба шумо имкон дод, ки ҷои истиқоматро нигоҳ доред, аммо ҳангоми баромадан ба шумо лозим аст, ки муомилотро дуруст ба расмият оред, то мақоми худро нигоҳ доред. Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки кор бо адвокат ва агент метавонад аз ҷаримаҳо ва мушкилиҳо ҳангоми тамдиди ҷои истиқомататон пешгирӣ кунад.

Интиқоли хона ё квартира дар Португалия ба хешовандон тавассути тӯҳфа ё васият имконпазир аст. Ин махсусан барои сармоягузорони оилавӣ, ки мехоҳанд дороиҳоро дар оила нигоҳ доранд ва андозбандиро оптимизатсия кунанд, дахл дорад. Яке аз мизоҷони ман бо ваколатнома амволро ба фарзандонаш дод ва моликиятро дуруст ба қайд гирифта, андозҳоро кам кард. Вай аз арзиши амвол тақрибан 0,8% боҷи тамға (SD) пардохт кардааст.

Австрия аз ҷиҳати пардохтпазирӣ ва устувории бозор ғолиб меояд. Фурӯши амвол одатан тезтар аст ва равандҳои ҳуқуқӣ ва андоз пешгӯишавандатаранд. Дар Португалия, ҳосилнокӣ баландтар аст, аммо транзаксияҳо метавонанд тӯл кашанд, махсусан дар минтақаҳои хурдтар ё дар ҷазираҳо.

Дар тӯли солҳо ман дар даҳҳо муомилоти марбут ба хонаҳо, хонаҳо ва амволи тиҷоратӣ дар Португалия ширкат доштам. Таҷриба нишон медиҳад, ки банақшагирии дуруст ва санҷиши ҳуҷҷатҳо метавонад раванди харидро суръат бахшад ва хатарҳоро ҳангоми фурӯши амволи ғайриманқул дар Португалия кам кунад.

Ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Португалия, гузаронидани санҷиши ҳамаҷониба муҳим аст: риояи қонуниро тафтиш кунед, набудани масъулият, риояи иҷозатномаҳо (AL, агар амвол барои иҷораи кӯтоҳмуддат пешбинӣ шуда бошад), ҳолати техникӣ ва самаранокии энергия. Ҳангоми тафтиши амвол дар Португалия, ҷалб кардани ҳуқуқшинос ва риэлтори ботаҷриба барои пешгирӣ кардани хатогиҳое, ки метавонанд даҳҳо ҳазор евро арзиш дошта бошанд, муҳим аст. Ман тавсия медиҳам, ки мизоҷон ҳамеша пеш аз бастани шартнома Encargos, Hipotecas ва Литсензияи истифодаро тафтиш кунанд.

Муносибати ман сармоягузории як қисми сармояи худро дар кишварҳои устувори дорои пардохтпазирии баланд, ба монанди Австрия ва қисмате дар бозорҳои динамикӣ бо потенсиали баланди рушд, ба мисли Португалия дар бар мегирад. Амволи ғайриманқули Португалия фоида ва манфиатҳои баланд пешниҳод мекунад (NHR, Golden Visa), аммо бозор идоракунии фаъолро талаб мекунад. Ин тавозун имкон медиҳад, ки хатарҳо кам карда шаванд ва даромади портфел зиёд шавад.

Интихоби байни амволи ғайриманқул дар Португалия ва Австрия аз ҳадафҳои шумо вобаста аст. Агар шумо дар ҷустуҷӯи тарзи ҳаёти динамикӣ, манзили дастрас ва иқлими мулоим бошед, Португалия як варианти олист. Шумо метавонед дар канори уқёнус хона харед ё дар Португалия квартираеро барои иҷора ба сайёҳон интихоб кунед. Ин бозор, махсусан дар Лиссабон, Порто ва Алгарве, ба шарофати муҳоҷирати фрилансерҳо ва нафақахӯрон афзоиш хоҳад ёфт.

Австрия, аз тарафи дигар, дар бораи субот ва пешгӯишаванда аст. Агар ҳадаф нигоҳдории сармояи дарозмуддат ва хидматрасонии баландсифат бошад, бозори Вена беҳтарин аст ва харидани квартира дар Вена мантиқан ба чунин стратегияи консервативӣ мувофиқ аст.

Пеш аз харид кардан, ҳамеша ҳуҷҷатҳои амволро тафтиш кунед, иқтибос аз сабти заминро талаб кунед ва боварӣ ҳосил кунед, ки ҳеҷ гуна гарав вуҷуд надорад. Агар шумо нақшаи харидани амвол дар Португалияро барои иҷора дошта бошед, қоидаҳои иҷозатномаҳои сайёҳӣ ва оқибатҳои андозро баррасӣ кунед. Ҳангоми муомилот тавассути раводиди тиллоӣ ё режими NHR, муҳим аст, ки сохтори моликиятро дуруст созед, то андозҳоро ҳангоми фурӯш кам кунад.

Дар таҷрибаи ман, бозори амволи ғайриманқули Португалия аз ҳисоби муҳоҷирати кӯчманчиёни рақамӣ, нафақахӯрон ва сармоягузороне, ки дар ҷустуҷӯи хонаи дуюм дар Аврупо ҳастанд, афзоиш хоҳад ёфт. Нархи хонаҳо ва квартираҳои Португалия дар ҷойҳои боло аллакай мунтазам 5-7% дар як сол меафзояд. Австрия як минтақаи устувори сармоягузорӣ боқӣ мемонад, аммо афзоиш мӯътадил хоҳад буд - тақрибан 2-3% солона - аммо пардохтпазирӣ баландтар аст.

1. Ҳадафи сармоягузориро муайян кунед

• Чаро харед: иҷора, фурӯш, "паноҳгоҳи аврупоӣ"?
• Буҷаи худро ҳисоб кунед: арзиши квартира дар Португалия аз 150 000 евро дар шаҳрҳои хурд ва аз 250 000 евро дар Лиссабон оғоз мешавад.

2. Ҷойгоҳро интихоб кунед

• Лиссабон - пардохтпазирии баланд, вале даромад гарон.
• Порто – талаботи устувор ва рушди туризм.
• Алгарве як минтақаи курортӣ, мавсими иҷора аст.
• Таҳлил кунед: даромаднокӣ, инфрасохтор, дурнамои афзоиши нарх.

3. Амвол ва фурӯшандаро тафтиш кунед

• Покии ҳуқуқӣ: иқтибос аз Registro Predial (Феҳристи амволи ғайриманқул).
• Санҷиши қарзҳои андоз ва коммуналӣ.
• Боварӣ ҳосил кунед, ки шумо иҷозатномаҳои иҷора доред (махсусан барои Airbnb).

4. Андозҳо ва хароҷотро ҳисоб кунед

• IMT (андоз аз харид): то 7,5%.
• IMI (андози солона): 0,3-0,45%.
• Андоз аз иҷора: 28% (барои ғайрирезидентҳо).
• Хароҷоти адвокат (€1500-3000€) ва бақайдгирии муомилотро баррасӣ кунед.

5. Ҳалли масъалаи маблағгузорӣ

• Ипотека барои ғайрирезидентҳо: то 70% арзиши.
• Меъёри қарз дар соли 2025: 4-5% дар як сол.

6. Нақшаи иҷора ва даромад

• Ҳосили миёна: 4-6% дар шаҳрҳои калон.
• Дар минтақаҳои курортӣ он баландтар аст, аммо мавсимӣ вуҷуд дорад.

7. Барои баромадан аз сармоягузорӣ омода шавед

• Фурӯш: Андоз аз фоидаи сармоя – 28%.
• Вақти худро ба нақша гиред: дар Лиссабон баромадан 6-9 моҳро мегирад.

8. Бо алтернативаҳо муқоиса кунед

• Австрия иктисодиёти нисбатан устувор дорад, вале даромаднокии он камтар аст.
• Португалия - даромади баландтар ва чандирӣ, аммо хавфҳои бештари танзимкунанда.

1. Сармоягузор бо 250 000 евро: даромад аз иҷора

Муштарии ман, мутахассиси соҳаи технологияҳои иттилоотӣ аз Украина, дар ҷустуҷӯи манзил дар Португалия барои иҷора ва ҳамчун "захираи аврупоӣ" буд.

• Он чизе ки мо ёфтем: хонаи 1+1 дар Порто (52 м²) дар бинои нав дар наздикии донишгоҳ.
• Нархи: € 245,000.
• Он чизе ки ман гирифтам: иҷораи миёна € 1,100 / моҳ, 5,4% даромади солона, имкони дархост барои раводиди рақамии Nomad ва зиндагӣ дар Португалия.

2. Нафақагир бо € 500,000: бароҳатӣ ва манзараҳои уқёнус

Як муштарӣ аз Ҷумҳурии Чех мехост, ки дар Португалия дар соҳили баҳр хонае дошта бошад, то фарзандонаш дар он зиндагӣ ва истироҳат кунанд.

• Он чизе ки мо интихоб кардем: вилла дар Алгарве (160 м², 3 хонаи хоб, террас бо манзараи уқёнус).
• Нархи: € 495,000.
• Он чизе ки ман гирифтам: ҳавои тоза, иқлими мулоим, имтиёзҳои андоз дар доираи барномаи NHR (барои 10 сол), қобилияти интиқоли амволи ғайриманқул ба кӯдакон бо андозҳои ҳадди ақал.

3. Оилаи кудакдор: зиндагй ва тарбия

Як ҷуфти ҳамсарон, ки ду фарзанд доранд, дар ҷустуҷӯи манзил дар Португалия буданд, то фарзандони худро ба мактаби байналмилалӣ фиристанд.

• Он чизе ки мо ёфтем: хона дар канори Лиссабон (Каркавелос), 150 м², боғ, 3 хонаи хоб.
• Нархи: € 420,000.
• Он чизе ки мо гирифтем: мактаби байналмилалии Бритониё дар наздикӣ, минтақаи ором, 25 дақиқа то маркази Лиссабон, имкони иҷораи як қисми хона (то € 1,500 дар як моҳ).