Қарзҳои амволи ғайриманқул дар Австрия 2025: Чӣ тавр гирифтани қарз ва дархост кардан мумкин аст

Хариди хона дар Австрия ҳам барои сокинони маҳаллӣ ва ҳам барои хориҷиён маъмул гашта истодааст. Дар соли 2025, меъёри миёнаи ипотека дар кишвар тақрибан 3,4% (маълумоти OeNB) -ро ташкил медиҳад, ки ин қарзҳои амволи ғайриманқулро дар муқоиса бо дигар кишварҳои ИА дастрас мекунад. Бо вуҷуди ин, барои гирифтани ипотека дониши қоидаҳои маҳаллӣ, таҳияи ҳуҷҷатҳо ва фаҳмиши шартҳои бонкиро талаб мекунад.

Ҳамчун коршиноси амволи ғайриманқули Австрия, ман ба мизоҷон дар фаҳмидани тамоми нозукиҳо кӯмак мекунам ва барои гирифтани ипотека кӯмак мекунам - аз интихоби бонк то имзои шартномаи қарз. Дар ин мақола, ман ба таври муфассал талаботҳои дар соли 2025 амалкунанда ва чӣ гуна бояд барои гирифтани қарзи хона дар Австрия дуруст муроҷиат кунам.

Ҷорӣ намудани KIM-VO дар соли 2022 боиси коҳиши назарраси қарздиҳии ипотека дар Австрия гардид. Тибқи маълумоти Бонки миллии Австрия (OeNB), ҳиссаи қарзҳои устувор аз 12% дар нимаи аввали соли 2022 то 84% дар нимаи аввали соли 2024 афзоиш ёфтааст, ки ин инъикоси талаботи сахттар барои қобилияти қарзгирандагон мебошад.

Бо вуҷуди ин, аз 1 июли соли 2025, KIM-VO ҳатмиро қатъ кард ва ба бонкҳо дар арзёбии қобилияти қарзгирандагон чандирии бештар фароҳам овард. Бо вуҷуди ин, ФМА тавсия медиҳад, ки ба принсипҳои асосии KIM-VO барои таъмини суботи молиявӣ риоя карда шавад.

Муқаррароти асосии KIM-VO:

• Таносуби ҳадди аксар қарз ба арзиш (LTV): 90%.
• Таносуби ҳадди аксар қарз ба даромад (DSTI): 40%.
• Мӯҳлати ниҳоии қарз: 35 сол.

Тағирот аз 1 июли соли 2025:

• Бартараф кардани талаботҳои ҳатмӣ: Бонкҳо дар арзёбии қобилиятнокии қарзгирандагон чандирии бештар пайдо карданд.
• Тавсияҳои FMA: FMA идома додани риояи принсипҳои асосии KIM-VO барои таъмини суботи молиявӣ тавсия медиҳад.
• Муваффақияти ипотека: Имконияти муносибати инфиродӣ ба қарзгирандагон, аз ҷумла имконияти зиёд кардани LTV ва DSTI, бо назардошти асосноккунии дуруст.

Таъсир ба шартҳои гирифтани ипотека:

• Ипотека барои харидани квартира дар Австрия: Бонкҳо метавонанд шартҳои чандиртар пешниҳод кунанд, аммо муҳим аст, ки вазъи молиявии қарзгиранда ба назар гирифта шавад.
• Ипотека барои иҷораи хонаҳо дар Австрия: Шартҳо вобаста ба даромаднокии амвол ва таърихи қарзи қарзгир метавонанд фарқ кунанд.

Эзоҳ: Сарфи назар аз бекор кардани талаботи ҳатмии KIM-VO, тавсия дода мешавад, ки ба принсипҳои он барои таъмини суботи молиявӣ ва кам кардани хатарҳо ҳангоми гирифтани ипотека дар Австрия риоя карда шаванд.

Ипотека дар Австрия ҳам барои шаҳрвандони Австрия ва ҳам барои хориҷиён бо шартҳои муайян дастрас аст.

• Шаҳрвандони Австрия ва Иттиҳоди Аврупо. Барои онҳо ин раванд соддатар аст: танҳо даромади устуворро исбот кунед, пешпардохт кунед ва ба талаботи стандартии бонк ҷавобгӯ бошед.
• Хориҷӣ бо иҷозати иқомати доимӣ (VNZh). Онҳо метавонанд ипотека гиранд ва барои манзили худ амволи ғайриманқул бихаранд. Доштани мақоми истиқомати расмӣ имкони тасдиқи қарзро ба таври назаррас афзоиш медиҳад.
• Хориҷӣ бе иҷозати иқомат. Гирифтани ипотека имконпазир аст, аммо иҷозати шаҳрдорӣ лозим аст. Ин танҳо дар сурате дода мешавад, ки харид ба манфиатҳои иҷтимоӣ, фарҳангӣ ё иқтисодии Австрия мувофиқат кунад.
• Сармоягузорон аз кишварҳои узви Иттиҳодияи Аврупо (аз ҷумла Украина ва Русия) низ ҳуқуқи гирифтани ипотека доранд, аммо бонкҳо ҳуҷҷатҳо, таърихи молиявӣ ва манбаи даромади худро дақиқтар тафтиш мекунанд.

Дар соли 2025, раванди ипотека дар Австрия, махсусан барои харидорони хориҷӣ тағир ёфт. Гарчанде ки KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) аз 1 июли соли 2025 ҳатмӣ шуд, бонкҳо бо назардошти вазъи молиявии инфиродии қарзгирандагон муносибати эҳтиёткоронаро нигоҳ медоранд.

Қарзгиранда бояд ба синни қонунӣ расида бошад ва қобилияти пурра дошта бошад. Барои баъзе барномаҳо, бонкҳо дар охири қарз маҳдудияти синну соли болоро муқаррар мекунанд - одатан 65-70 сола.

Шаҳрвандии Австрия, иҷозатномаи истиқомати доимӣ ё корти иқомат лозим аст. Сармоягузорони хориҷӣ, ки иҷозатномаи иқомат надоранд, барои харидани амволи ғайриманқул иҷозати шаҳрдорӣ талаб мекунанд. Доштани истиқомати қонунӣ имконияти тасдиқи қарзро ба таври назаррас зиёд мекунад.

Бонкҳо даромади қарзгирандаро дар давоми 12-24 моҳи охир бо назардошти ҳамаи манбаъҳои даромад: маош, фаъолияти соҳибкорӣ, амволи иҷора ва сармоягузорӣ тафтиш мекунанд. Онҳо инчунин таърихи қарзии худро таҳлил мекунанд ва таносуби хидматрасонии қарз (DSR) таносуби даромад ба пардохтҳои ҳатмиро чен мекунад. Одатан, пардохти ҳармоҳаи ипотека набояд аз 30-40% даромад зиёд бошад.

Қарзгирандагони хориҷӣ аксар вақт талаб мекунанд, ки ҳисоботи кредитиро аз кишвари худ пешниҳод кунанд. Таърихи хуби кредитӣ раванди тасдиқи ипотекаро ба таври назаррас суръат мебахшад.

Масалан, барои харидани квартира дар Вена ба маблағи 400 000 евро ба як шаҳрванди ИА дар як моҳ 2500-3000 евро даромад лозим аст, дар ҳоле ки украинҳо ё русҳо дар як моҳ 3500-4000 евро лозиманд. Яке аз муштариёни ман, ки даромадаш 3800 евро дар як моҳ буд, бо пардохти 30% пешпардохт 350 000 евро ипотека гирифт.

Барои шаҳрвандони Австрия ва Иттиҳоди Аврупо одатан шартномаи меҳнатӣ ва далели даромад кофӣ аст. Соҳибкорон бояд эъломияи андоз ва ҳисоботи молиявиро пешниҳод кунанд. Қарзгирандагони хориҷӣ аксар вақт тарҷумаи нотариалии ҳуҷҷатҳоро ба забони олмонӣ ё англисӣ талаб мекунанд.

Аз соли 2022 бонкҳо талаб мекунанд, ки ҳадди ақалл 20% арзиши амвол ва хароҷоти иловагӣ (боҷҳои нотариалӣ, бақайдгирӣ, суғурта) аз ҳисоби маблағҳои шахсӣ ҷуброн карда шаванд. Шаҳрвандони ғайри ИА (масалан, украинҳо ва русҳо): 30-50% арзиши амвол.

Чӣ қадаре ки пардохти пешпардохт баланд бошад, ҳамон қадар эҳтимолияти тасдиқи қарз баландтар ва шартҳои меъёри фоизӣ мусоидтар мешавад. Барои бисёре аз бонкҳо ин нишондиҳандаи интизоми молиявии қарзгиранда низ мебошад.

Дар баъзе мавридҳо, бонкҳо барои мӯҳлати баргардонидани қарз кафил, гарав ё суғуртаи ҳаёт ва амволро талаб мекунанд. Ин махсусан барои қарзгирандагони хориҷӣ, ки таърихи қарзии дароз дар Австрия надоранд, муҳим аст.

Гирифтани ипотека дар Австрия метавонад душвор ба назар расад, махсусан барои харидорони хориҷӣ. Бо вуҷуди ин, бо омодагии дуруст ва донистани қадамҳои асосӣ, он равшан ва идорашаванда мегардад. Дар соли 2025 бонкҳо ҳангоми арзёбии хатарҳо, ки ба шартҳои қарздиҳӣ таъсир мерасонанд, баррасии тавсияҳои KIM-VO-ро идома медиҳанд.

Қадами аввал интихоби бонк ва дархост барои гирифтани ипотека мебошад. Бонкҳои пешрафтае, ки ба харидорони хориҷӣ ипотека пешниҳод мекунанд, инҳоянд:

• Erste Bank яке аз калонтарин бонкҳои Австрия буда, доираи васеи маҳсулоти ипотекаро пешниҳод мекунад.
• Raiffeisen Bank бо эътимоднокӣ ва гуногунии ҳалли ипотека машҳур аст.
• UniCredit Bank Austria барои мизоҷони хориҷӣ шартҳои рақобатпазирро пешниҳод мекунад.
• Sparkassengruppe Österreich як шабакаи зиёда аз 700 филиалҳо дар саросари кишвар буда, дастрасии хидматҳои ипотекаро таъмин мекунад.

Бояд қайд кард, ки барои шаҳрвандони кишварҳои сеюм (масалан, украинҳо ва русҳо) ин раванд метавонад қадамҳои иловагӣ, ба монанди гирифтани иҷозат барои харидани амволи ғайриманқул аз мақомоти маҳаллӣ талаб кунад.

Пас аз пешниҳоди ариза, бонк баҳодиҳии мустақили амволро оғоз мекунад. Ин барои муайян кардани арзиши бозории амвол ва ҳисоб кардани маблағи максималии қарз, ки бонк мехоҳад пешниҳод кунад, зарур аст. Баҳодиҳӣ одатан аз ҷониби коршиносони сертификатсия гузаронида мешавад ва аз ҷониби қарзгир пардохт карда мешавад.

Баъзе бонкҳо барои баҳодиҳии амвол ҳаққи муқаррарӣ мегиранд, ки он метавонад тақрибан 0,5% маблағи қарзро ташкил диҳад. Масалан, дар Bank Austria, ҳаққи арзёбӣ тақрибан 261 евроро барои қарзи € 400,000 ташкил медиҳад.

Дар ин марҳила, қарзгир бояд маҷмӯи пурраи ҳуҷҷатҳоро пешниҳод намояд, аз ҷумла:

• Паспорт ё шаҳодатномаи шахсият;
• Исботи даромад (справка дар бораи музди меҳнат, эъломияи андоз);
• Шартномаи хариду фурӯш ё шартномаи пешакӣ;
• Иқтибос аз феҳристи замин (Grundbuchauszug);
• Тасдиқи мавҷудияти пардохти пешпардохт.

Ҳама ҳуҷҷатҳое, ки берун аз Австрия дода мешаванд, бояд ба забони олмонӣ тарҷума ва тасдиқ карда шаванд. Бе маҷмӯи пурраи ҳуҷҷатҳо, бонк наметавонад дархостро идома диҳад.

Пас аз тасдиқи ариза ва ҳамаи ҳуҷҷатҳо, қарзгиранда бо бонк шартномаи қарзро имзо мекунад. Шартнома шартҳои қарз, аз ҷумла меъёри фоиз, мӯҳлати пардохт ва дигар ҷузъиёти муҳимро дар бар мегирад. Тавсия дода мешавад, ки шартҳои шартномаро бодиққат аз назар гузаронед ва дар ҳолати зарурӣ бо адвокат машварат кунед.

Қадами ниҳоӣ бақайдгирии муомилот дар феҳристи замин (Grundbuch) мебошад. Ин тасдиқи расмии моликияти амвол аст. Раванди бақайдгирӣ вобаста ба мураккабии транзаксия ва минтақа метавонад аз чанд ҳафта то чанд моҳро дар бар гирад. Пас аз бақайдгирӣ, қарзгир соҳиби расмии амвол мегардад.

Муҳим! Суғуртаи амвол шарти ҳатмӣ барои гирифтани ипотека мебошад. Он зарари ба хона ё квартира расида, инчунин масъулияти сохибмулкро фаро мегирад. Инчунин тавсия дода мешавад, ки барои ҳифзи молу мулки худ Hauschaltsversicherung (суғуртаи соҳибони хона) харед.

Меъёрҳои ипотека дар Австрия маъмулан хеле ҷолиб ҳисобида мешаванд ва маъмулан аз 2% то 5% тағйир меёбанд. Тибқи маълумоти OeNB, меъёри миёнаи ипотека то моҳи апрели соли 2025 3,42% -ро ташкил медиҳад, ки нисбат ба моҳи октябри соли 2023 4,17% пасттар аст, аммо аз сатҳи рекордии 1,18% дар солҳои 2021-2022 баландтар аст. Динамикаи қурб мустақиман аз устувории молиявии бонкҳо ва эътимоднокии қарзгирандагон вобаста аст.

Дар соли 2025, ипотека ҳам барои сокинони Австрия ва ҳам харидорони хориҷӣ, аз ҷумла украинҳо ва русҳо дастрас хоҳанд буд. Шартҳои асосии қарз аз намуди амвол, мақоми қарзгир, минтақа ва бонки мушаххас вобаста аст.

Дар Австрия маблағи ипотека аз арзиши амвол ва намуди қарз вобаста аст. Одатан, бо меъёри муқарраршуда, шумо метавонед то 70% арзиши амвол, баъзан то 80% қарз гиред. Қисми боқимонда бояд бо пардохти пешпардохт фаро гирифта шавад.

Мисолҳо:

• Сохтмони нав маъмулан 40% пешпардохтро талаб мекунад.
• Барои манзили дуюм - 50%.
• Шартҳои пардохти қарз одатан то 35 сол аст, ҳадди ақали маблағи қарз 25 000 евро аст, маҳдудияти болоӣ вуҷуд надорад.

Агар шумо аллакай дар Австрия амволи ғайриманқул дошта бошед, шумо метавонед онро ҳамчун гарав истифода баред. Қоидаро дар хотир нигоҳ доштан муҳим аст: хароҷоти моҳона ва пардохтҳои ипотека набояд аз 40% даромади умумии шумо зиёд бошад. Даромади иловагии иҷора метавонад ин фоизро кам кунад.

1. Меъёри собит. Варианти маъмултарин. Шартҳо одатан аз 15 то 30 солро дар бар мегиранд, аммо вобаста ба бонк метавонанд фарқ кунанд.

2. Меъёри шинокунанда. Инчунин ҳамчун ипотекаи танзимшаванда маълум аст. Меъёри фоиз ба Euribor вобаста аст ва ҳар се моҳ ислоҳ карда мешавад.

• Тарафдор: Меъёр метавонад коҳиш ёбад, ки ба шумо имкон медиҳад, ки қарзро пештар пардохт кунед.
• Камбудиҳо: Euribor метавонад боло равад, ки пардохти изофаро зиёд мекунад.

3. Ипотекаи омехта. Ҳарду вариантро муттаҳид мекунад. Барои намуна:

• Қарз бо меъёри 60% барои мӯҳлати мувофиқашуда
• 40% қарз бо меъёри шинокунандаи 1,5% + Euribor

Муносиб барои амволи тиҷоратӣ ва истиқоматӣ, фурӯш ё таъмир.

Дар Австрия, бонкҳо на танҳо барои хариди манзили асосӣ, балки барои мақсадҳои махсус, аз ҷумла лоиҳаҳои сабз, ипотека пешниҳод мекунанд.

Вариантҳои асосӣ:

• Ипотекаи дуюм барои хонаҳои истироҳатӣ ё амволи иҷора дастрас аст. Онҳо ба шумо имкон медиҳанд, ки ба амволи ғайриманқул сармоягузорӣ кунед ва даромади иҷора гиред.
• Қарзҳо барои таъмир ва азнавсозӣ - барои таъмири хонаҳо ё квартираҳои мавҷуда, аз ҷумла такмил додани стандартҳои самаранокии энергия.
• Ипотекаи тиҷоратӣ - барои офисҳо, моликияти чакана ва саноатӣ.

Барномаҳои ипотекаи сабз:

• UniCredit Bank Austria вомбаргҳои ипотекаи сабзро пешниҳод мекунад, ки даромади онҳо барои сохтани биноҳои аз ҷиҳати экологӣ тоза ва каммасраф истифода мешавад.
• Erste Bank ва Sparkasse барои хонаҳои хеле каммасраф қарз бо фоизи паст пешниҳод мекунанд.

Хариди амволи ғайриманқул дар Австрия барои шаҳрвандони хориҷӣ, аз ҷумла украинҳо ва русҳо, як қатор мулоҳизаҳои ҳуқуқӣ ва молиявиро дарбар мегирад. Гарчанде ки раванд дастрас аст, муҳим аст, ки чизҳои зеринро ба назар гиред:

1. Маҳдудиятҳо дар хариди амволи ғайриманқул. Дар Австрия барои хариди амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиён маҳдудиятҳои минтақавӣ вуҷуд доранд. Аз ҷумла, иёлатҳои федеролии Тирол ва Форарлберг хариди амволи ғайриманқул аз ҷониби хориҷиёнро маҳдуд мекунанд, ки иҷозати мақомоти маҳаллӣ талаб мекунанд. Дар минтақаҳои дигар, ба монанди Вена, харид бо иҷозати иқомат ё далели "манфиати иҷтимоӣ" дар хариди амволи ғайриманқул имконпазир аст.

2. Талаботи иҷозат. Шаҳрвандони кишварҳои сеюм барои харидани амволи ғайриманқул аз мақомоти маҳаллӣ (Grundverkehrsbehörde) иҷозат талаб мекунанд. Раванди иҷозатнома метавонад аз 3 то 6 моҳ тӯл кашад ва аз минтақа ва намуди амвол вобаста аст. Рад кардан мумкин аст, агар харид ба манфиатҳои маҳаллӣ мувофиқ набошад.

3. Пардохти баланди пешпардохт. Аз харидорони хориҷӣ маъмулан талаб карда мешавад, ки 30-50% арзиши амволро пешпардохт кунанд. Ин назар ба шаҳрвандони ИА ба таври назаррас баландтар аст, ки дар он ҷо пардохти ҳадди ақал 20% аст. Ҳуҷҷатҳои иловагӣ, ба монанди исботи қобилияти пардохтпазирии молиявӣ ва таърихи кредитӣ низ метавонанд талаб карда шаванд.

4. Мушкилот дар гирифтани ипотека. Шаҳрвандони хориҷӣ дар Австрия гирифтани ипотека мушкилтар мешаванд. Бонкҳо далели даромади устуворро бо евро талаб мекунанд ва инчунин метавонанд иҷозатномаи истиқомат ё кафили маҳаллиро талаб кунанд. Раванди дархост метавонад аз 4 то 6 моҳро дар бар гирад ва таносуби максималии қарз ба арзиш (LTV) одатан бо 50-70% маҳдуд аст.

Барои харидорони хориҷии амволи ғайриманқул дар Австрия, имконоти алтернативии маблағгузорӣ мавҷуданд, ки метавонанд вобаста ба вазъият ва ҳадафи харид муфид бошанд. Биёед се варианти асосиро дида бароем:

1. Истифодаи ширкати австриягӣ. Яке аз роҳҳои рафъи маҳдудиятҳо дар бораи харидории амволи ғайриманқул ин хариди амволи ғайриманқул тавассути ширкати ба қайд гирифташудаи Австрия мебошад. Ин равиш метавонад барои сармоягузороне муфид бошад, ки мехоҳанд амволро иҷора гиранд ё ба фаъолияти тиҷоратӣ машғул шаванд. Бо вуҷуди ин, бояд қайд кард, ки ин бақайдгирии ширкатро дар Австрия талаб мекунад, ки хароҷоти иловагӣ ва расмиёти маъмуриро талаб мекунад.

2. Шарики маҳаллиро ҷалб кунед. Хариди амволи ғайриманқул дар якҷоягӣ бо як шаҳрванди Иттиҳоди Аврупо метавонад раванди харидро содда кунад, махсусан дар минтақаҳое, ки барои шаҳрвандони кишварҳои сеюм маҳдудият доранд. Чунин шарик метавонад ҳамчун сармоягузори муштарак амал кунад ва хароҷот ва хатарҳоро тақсим кунад. Бо вуҷуди ин, муҳим аст, ки шартҳои моликияти муштарак ва тақсими фоидаро бодиққат баррасӣ кунед, то мушкилоти эҳтимолии ҳуқуқӣ ва молиявӣ дар роҳ пешгирӣ карда шавад.

3. Истифодаи схемахои пасандоз (Бауспар). Системаи Бауспар дар Австрия як шакли қарзи пасандозӣ мебошад, ки барои ҷамъ кардани маблағ барои харид ё сохтмони хона пешбинӣ шудааст. Ин раванд ду марҳиларо дар бар мегирад: пасандоз дар муддати муайян ва баъд гирифтани қарз бо шартҳои имтиёзнок. Маблағи ниҳоии қарз дар доираи нақшаи Бауспар 300 000 евроро ташкил медиҳад, ки меъёрҳои фоизӣ одатан аз меъёрҳои бозор пасттаранд ва барои тамоми мӯҳлати қарз муқаррар карда мешаванд.

Гирифтани ипотека дар Австрия як равандест, ки баррасии бодиққат ва омодагии дақиқро талаб мекунад, махсусан барои шаҳрвандони хориҷӣ, аз ҷумла украинҳо ва русҳо. Муваффақият асосан аз интихоби бонки дуруст, омода кардани тамоми ҳуҷҷатҳои зарурӣ ва фаҳмидани меъёрҳои ҳуқуқӣ, аз қабили талаботи ҳукумати минтақавӣ ва дастурҳои қарздиҳии FMA вобаста аст.

Ҳатто пас аз бекор кардани талаботи ҳатмии KIM-VO, бонкҳо принсипҳои онро ҳангоми арзёбии қобилияти қарзгирандагон, таъмини суботи молиявӣ ва амнияти транзаксия идома медиҳанд. Пас аз ин тавсияҳо, банақшагирии буҷет ва дастгирии ҳуқуқии салоҳиятдор ба шумо имкон медиҳад, ки бо шартҳои мусоид ипотека ба даст оред ва ба амволи ғайриманқули Австрия ҳам барои истиқомати худ ва ҳам барои иҷора сармоягузорӣ кунед.