Чӣ гуна ба амволи ғайриманқул дар Таиланд сармоягузорӣ кардан мумкин аст

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Таиланд барои онҳое, ки ҳам даромад ва ҳам ҷои бароҳати зиндагӣ меҷӯянд, як варианти муҳим мегардад. Дар ҳоле ки сармоягузорон дар Аврупо аксар вақт бо хароҷоти баланди вуруд ва даромади маҳдуд рӯбарӯ мешаванд, Осиё ва махсусан Таиланд имкониятҳои навро пешниҳод мекунад.

Ин мақола на танҳо шарҳи бозор, балки таҳлили систематикии ҷолибияти сармоягузории кишварро пешниҳод мекунад: аз имкониятҳои манзилӣ ва даромади иҷора то нақши он дар стратегияи диверсификатсияи дороиҳои байналмилалӣ.

Аҳамияти мавзӯъ аз якчанд омилҳо вобаста аст. Сайёҳӣ, ки ҳамеша яке аз омилҳои асосии бозори Таиланд буд, аз пандемия фаъолона барқарор мешавад ва ҷараёни сайёҳон аз Чин, Русия ва Аврупо бори дигар афзоиш меёбад.

Ҳамзамон, падидаи муҳоҷирати рақамӣ рушд карда истодааст - мутахассисони соҳаҳои IT ва эҷодӣ торафт бештар Бангкок ё Чиангмайро ҳамчун пойгоҳи кор ва зиндагии худ интихоб мекунанд.

Кишвар лоиҳаҳои бузурги инфрасохторӣ, аз ҷумла рушди Долони иқтисодии шарқӣ ва сохтмони фурудгоҳҳо ва роҳҳои нави автомобилгардро амалӣ мекунад, ки ин бешубҳа арзиши амволи ғайриманқулро дар минтақаҳои калидӣ афзоиш медиҳад.

Роҳнамоии коршиносон дар ин мавзӯъ махсусан муҳим аст, зеро муҳити ҳуқуқӣ дар Таиланд нисбат ба Аврупо мураккабтар аст. Ман, Ксения Левина, ҳуқуқшинос ҳастам, ки дар муомилот дар ИА ва Осиё таҷриба дорам. Ман дар сохторбандии моликияти байналмилалӣ ва расмиёти KYC/AML тахассус дорам. Ин ба ман имкон медиҳад, ки бозорро на танҳо аз нуқтаи назари ваъдаҳои маркетингии таҳиягарон, балки аз нуқтаи назари амалияҳои воқеии мақомоти ҳифзи ҳуқуқ бубинам.

Барои беҳтар фаҳмидани самти Таиланд, муқоисаи он бо Австрияи анъанавӣ устувор муфид аст. Амволи ғайриманқули Австрия меъёри қулайро барои ҳифзи ҳуқуқ ва пешгӯишавандагии танзимкунанда пешниҳод мекунад. Ин муқоиса ду ҷаҳони гуногунро ошкор мекунад. Австрия рамзи эътимоднокӣ боқӣ мемонад: қоидаҳои пешгӯишаванда, ҳифзи ҳуқуқи моликият, аммо инчунин фоидаи паст - кам аз 2-3% дар як сол зиёдтар.

Аз тарафи дигар, Таиланд модели комилан дигарро пешниҳод мекунад: фоидаи баланд ва ҳадди пасти вуруд (баъзан аз 70,000 то 100,000 доллар барои як манзил), дар ҳоле ки кишвар дар як шароити динамикии Осиё ҷойгир аст, ки дар он суръати афзоиш нисбат ба Аврупо баландтар аст.

Бозори амволи ғайриманқули Таиланд як организми мураккаб ва бисёрқабата аст. Он метрополияи бузурги Бангкокро, ки аз ҷиҳати миқёс ба пойтахтҳои пешбари ҷаҳон қобили муқоиса аст, бо минтақаҳои истироҳатии рушдкарда ба монанди Пхукет ва Коҳ Самуи, ки рамзҳои сайёҳии Осиё ҳисобида мешаванд, муттаҳид мекунад. Инчунин маконҳои мушаххас мавҷуданд:

• Чианг Май, макони донишҷӯён ва кӯчманчиёни рақамӣ
• Хуа Хин макони маъмули тайиҳо ва хориҷиёнест, ки суръати оромтари зиндагиро қадр мекунанд.

Ин гуногунрангӣ бозорро устувор мегардонад: он аз як манбаи талабот вобаста нест.

Муҳити ҳуқуқии Таиланд маҳдудиятҳои муайянеро ҷорӣ мекунад. Шаҳрвандони хориҷӣ наметавонанд мустақиман соҳиби замин бошанд, аммо онҳо метавонанд ба иҷораи дарозмуддат ворид шаванд ё аз сохторҳои корпоративӣ истифода баранд.

Соҳибии хориҷӣ то 49% кондоминиумҳо иҷозат дода шудааст ки ин сегменти манзилро дастрастарин мегардонад. Барои бисёре аз сармоягузорон, манзилҳо дар Бангкок ё кондоминиумҳои соҳилӣ аввалин нуқтаи вуруди онҳо мебошанд.

Таваҷҷӯҳ ба Таиланд на танҳо аз иқлим ва фарҳанги он бармеояд. Арзиши зиндагӣ дар ин ҷо нисбат ба Аврупо хеле пасттар аст ва забони англисӣ дар минтақаҳои сайёҳӣ васеъ истифода мешавад, ки мутобиқ шуданро осонтар мекунад. Илова бар ин, барномаҳои ҷолиби раводид илова карда мешаванд: аз Elite Visa-и дарозмуддат то LTR (Long Term Resident) ва Smart Visa, ки барои сармоягузорон, мутахассисон ва нафақахӯрон пешбинӣ шудаанд.

Таърихи бозори амволи ғайриманқули Таиланд яке аз бӯҳронҳо ва авҷҳои пайваста мебошад. Пас аз бӯҳрони шадиди Осиё дар соли 1997, кишвар системаи танзимкуниро барои ҳифзи бозор аз гармии аз ҳад зиёд тарҳрезӣ кард.

Солҳои 2010, бахусус дар Бангкок ва истироҳатгоҳҳо, ки дар он ҷо маҷмааҳои нави истиқоматӣ, меҳмонхонаҳои кондоминиумҳо ва виллаҳо пайдо мешуданд, рушди босуръатро мушоҳида карданд. Пандемияи COVID-19 дар солҳои 2020-2021 як мушкили ҷиддӣ буд: сайёҳӣ ва бо он таваҷҷӯҳи сармоягузорон ба таври назаррас коҳиш ёфт.

Аммо, тибқи иттилои Bangkokpost, аз соли 2022 инҷониб барқароршавии босуръат оғоз ёфт. Пхукет ва Коҳ Самуи бори дигар ба ҷозибаҳои сармояи байналмилалӣ табдил ёфтанд, дар ҳоле ки Бангкок устуворӣ ва устувории нархҳоро нишон дод.

Рушд дар минтақаҳои гуногун нобаробар аст. Бангкок маркази асосии фаъолияти тиҷоратӣ боқӣ мемонад ва дар наздикии истгоҳҳои метро ва ноҳияҳои тиҷоратӣ кондоминиумҳои боҳашамат сохта мешаванд.

Пхукет ба виллаҳо ва хонаҳои назди соҳилӣ тамаркуз мекунад, ки дар мавсими авҷи сайёҳӣ талабот ба онҳо махсусан зиёд аст. Коҳ Самуи ҳамчун макони муносиб барои одамоне, ки мехоҳанд аз фосилаи дур зиндагӣ ва кор кунанд, қабул карда мешавад. Чианг Май донишҷӯён ва мутахассисони IT-ро ҷалб мекунад, дар ҳоле ки Паттайя ва Хуа Хин сегменти бозорро дастрастар нишон медиҳанд.

аз ҷиҳати намудҳои амвол . Кондоминиумҳо маъмултарин мебошанд, зеро онҳо барои хориҷиён ба осонӣ дастрасанд. Виллаҳо аксар вақт тавассути созишномаҳои иҷора ё сохторҳои корпоративӣ ба даст оварда мешаванд. Меҳмонхонаҳои кондоминиум як сегменти махсус мебошанд, ки дар он сармоягузорон даромади кафолатнок мегиранд ва маҷбур нестанд, ки онҳоро худашон идора кунанд.

Талабот аз ҷониби се гурӯҳи иҷорагирон муайян карда мешавад. Аввалинҳо сайёҳоне ҳастанд, ки хонаҳо ё виллаҳои кӯтоҳмуддатро интихоб мекунанд. Дуюмӣ кӯчманчиёни рақамӣ мебошанд, ки иҷораи дарозмуддатро бо имкони кор дар фазоҳои коворкинг афзалтар медонанд. Сеюмӣ ​​муҳоҷироне мебошанд, ки дар ширкатҳои байналмилалӣ кор мекунанд ва солҳо иҷора мегиранд.

Ҳангоми муқоиса бо Австрия, фарқиятҳо равшантар мешаванд. Таиланд бозорест, ки хусусиятҳои хоси истироҳатӣ ва мавсимии қавӣ дорад. Дар мавсими баланд, даромаднокӣ метавонад ба ду рақам расад, дар ҳоле ки дар мавсими паст, онҳо метавонанд коҳиш ёбанд.

Аз тарафи дигар, Австрия модели қариб муқобилро ифода мекунад: бозорҳои шаҳрӣ бо иҷораҳои дарозмуддат, нархҳои устувор ва ноустувории паст. Барои сармоягузорон интихоб равшан аст: Таиланд имконияти фоидаи баландро пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Австрия сулҳ ва пешгӯишавандагиро пешниҳод мекунад.

Дар заминаи Осиё, Таиланд бо Ветнам (барои тафсилоти бештар ба мақолаи "Амволи ғайриманқул дар Ветнам " нигаред), Индонезия ва Малайзия рақобат мекунад. Ветнам суръати афзоиши иқтисодии баландтар дорад, аммо низоми ҳуқуқии он барои хориҷиён камтар пешгӯишаванда аст.

Индонезия ва Балӣ дар байни муҳоҷирон маъмуланд, аммо қоидаҳои моликият мураккабтаранд. Тибқи иттилои HMLF, Малайзия имконоти ҷолиби раводидро пешниҳод мекунад, аммо аз ҷиҳати ҷолибияти сайёҳӣ аз Таиланд қафо мемонад. Дар ниҳоят, Таиланд интихоби мутавозинро пешниҳод мекунад: бозори рушдёфта, шароити қулайи иҷора ва имиҷи байналмилалии муқарраршуда.

Барои фаҳмидани фарқиятҳо бо Аврупо, ба Австрия нигоҳ кардан муфид аст. Дар ҳоле ки даромаднокии иҷора дар Вена ва Залтсбург кам аз 2-3% дар як сол зиёд мешавад, дар Бангкок ё Пхукет шумо метавонед 5-10% ва баъзан ҳатто бештар аз онро интизор шавед.

Бозори Австрия шаффоф ва устувор аст ва моликияти замин барои хориҷиён осон аст, аммо хароҷоти баланди вуруд (аз 300,000 то 400,000 евро) онро барои бисёре аз сармоягузорони хусусӣ дастнорас мегардонад. Аммо, дар Таиланд хароҷоти вуруд ба таври назаррас пасттар аст ва шумораи зиёди сайёҳон талаботро барои иҷора нигоҳ медорад.

Муҳити ҳуқуқии Таиланд аз муҳити Аврупо фарқ мекунад ва ҳангоми банақшагирии муомилот инро бояд ба назар гирифт. Фарқияти асосӣ дар он аст, ки хориҷиён наметавонанд мустақиман соҳиби замин бошанд ва ин манъ қоидаи асосӣ боқӣ мемонад. Аммо, дар амал, якчанд моделҳо мавҷуданд, ки сармоягузории қонунӣ ва бехатари амволи ғайриманқулро имкон медиҳанд.

Шаклҳои асосии моликият

Кондоминиум Freeho формати соддатарин ва маъмултарин аст. Шаҳрванди хориҷӣ метавонад мустақиман соҳиби хона бошад, аммо саҳми онҳо дар бино ба 49% масоҳати умумӣ маҳдуд аст. Барои аксари сармоягузорони хусусӣ, ин интихоби беҳтарин аст.

Иҷораи амвол (иҷораи дарозмуддат) – замин ё вилла ба муҳлати то 30 сол бо имконияти тамдид ба иҷора дода мешавад. Дар амал, занҷираи шартномаҳое тартиб дода мешаванд, ки ҳуқуқи моликияти амволро то 90 сол фароҳам меоранд.

Соҳиби ширкат - таъсиси як ширкати тайландӣ, ки дар он як шаҳрванди хориҷӣ саҳмияҳои ақаллиятӣ (то 49%) дорад ва назорат тавассути механизмҳои ҳуқуқӣ (саҳмдорони номзад, созишномаҳо) таъмин карда мешавад. Ин модел аксар вақт барои харидани замин ва виллаҳо истифода мешавад.

Меҳмонхонаи кондоминиумӣ ё даромади кафолатнок аз таҳиягар – сармоягузор воҳид мехарад ва даромади собит ё тағйирёбандаро бидуни ягон масъулияти идоракунӣ мегирад. Ин дар байни онҳое, ки нақшаи зиндагӣ дар Таиландро надоранд, маъмул аст.

Барои равшанӣ, биёед форматҳои мавҷудаи моликиятро дар Таиланд ва Австрия муқоиса кунем:

Ҳамин тариқ, бозори Таиланд аз ҷиҳати абзорҳо чандиртар аст, аммо омодагии ҳуқуқиро талаб мекунад. Системаи Австрия соддатар ва устувортар аст, аммо хусусиятҳои "экзотикии" ҳосилнокии баландро надорад.

Сармоягузорон вобаста ба ҳадафҳои худ метавонанд стратегияҳои гуногунро интихоб кунанд:

• Даромади иҷора - харидани хона дар Бангкок ё кондоминиум дар осоишгоҳ, иҷораи он барои кӯтоҳмуддат ё дарозмуддат.
• Сармоягузорӣ ба тарзи зиндагӣ - харидани вилла ё хона дар Пхукет/Самуи барои истифодаи шахсӣ, бо имконияти иҷораи он дар давоми мавсим.
• Стратегияҳои спекулятивӣ - сармоягузорӣ дар марҳилаи сохтмон (берун аз нақша), фурӯши минбаъдаи дубора пас аз анҷоми лоиҳа.
• Диверсификатсияи дороиҳо - доштани амволи ғайриманқул ҳамчун як қисми портфели байналмилалӣ барои сармоягузорон аз кишварҳое, ки хатари асъор доранд, махсусан муҳим аст.

Барои муқоиса, дар Австрия, модели иҷораи дарозмуддат, ки ба устуворӣ нигаронида шудааст, қариб ҳамеша бартарӣ дорад. Созишномаҳои спекулятивӣ кам ба назар мерасанд ва фоида кам аз 3% дар як сол зиёд мешавад. Дар Таиланд, иҷораи кӯтоҳмуддат метавонад 7-10% ва дар лоиҳаҳои муваффақи истироҳатӣ ҳатто бештар аз он диҳад.

Хариди амволи ғайриманқул дар Таиланд мушкилоти хоси худро дорад, ки ба мақоми ҳуқуқии хориҷиён ва сохтори моликият алоқаманданд. Мушкилии асосӣ дар он аст, ки хориҷиён наметавонанд мустақиман соҳиби замин бошанд, балки танҳо метавонанд кондоминиумҳо ё тавассути лизинг ё сохторҳои корпоративӣ дошта бошанд. Аз ин рӯ, раванди харид санҷиши бодиққат ва кӯмаки адвокати касбиро талаб мекунад.

Раванди зина ба зинаи муомилот чунин аст: аввал сармоягузор амволро нигоҳ медорад ва пасандоз мегузорад, ки пас аз он шартномаи пешакии хариду фурӯш баста мешавад, ки нарх ва шартҳоро муқаррар мекунад.

Сипас маблағи асосӣ бо назардошти маҳдудиятҳои мубодила ва талабот барои интиқоли асъори хориҷӣ ба Таиланд интиқол дода мешавад. Марҳилаи ниҳоӣ бақайдгирии муомилот дар Департаменти замин мебошад, ки дар он ҳуҷҷати расмии моликият ё шартномаи иҷора дода мешавад.

Тафтиши ҳамаҷониба барои амнияти муомилот муҳим аст. Адвокат тасдиқ мекунад:

• Ҳуҷҷати моликият,
• мавҷудияти гарав ё қарзҳо ба амвол,
• мақоми ҳуқуқии таҳиягар ва иҷозатномаҳои сохтмон,
• иҷрои дурусти шартномаҳои иҷора, агар харид заминро дар бар гирад.

Ҳангоми хариди берун аз нақша (дар ҳоли сохтмон), барои сармоягузорон муҳим аст, ки дар бораи ҷадвали пардохт ва кафолатҳо мувофиқа кунанд. Аксар вақт, муомилот дар марҳилаҳо тартиб дода мешаванд: 10-30% дар марҳилаи фармоиш, пардохтҳои минбаъда вобаста ба анҷоми лоиҳа ва пардохти ниҳоӣ пас аз интиқоли моликият. Таҳиягарон одатан дар сурати таъхир дар сохтмон кафолати баргардонидани маблағро медиҳанд, аммо санҷиши зарурӣ ҳатмист.

Хусусиятҳои соҳилӣ маҳдудиятҳои минтақабандӣ ва қоидаҳои банақшагирии шаҳрро дар бар мегиранд, ки баландии биноҳо, зичии сохтмон ва истифодаи заминро танзим мекунанд. Инро барои виллаҳо дар Пхукет ё Коҳ Самуи ба назар гирифтан муҳим аст, ки дар он ҷо қонунгузорӣ ва қоидаҳои маҳаллии муниципалӣ метавонанд эҳтимолияти азнавсозӣ ва васеъкуниро маҳдуд кунанд.

Раванди қадам ба қадам барои харидани амволи ғайриманқул

Умуман, амнияти ҳуқуқӣ дар Таиланд тавассути санҷиши ҳамаҷониба ва сохторбандии дурусти моликият ба даст оварда мешавад, дар ҳоле ки дар Австрия ин раванд соддатар ва расмӣтар аст, аммо фоидаи он камтар аст.

Ҷанбаи молиявии харидани амволи ғайриманқул дар Таиланд нисбат ба Аврупо хеле осонтар аст, аммо он як қатор омилҳоро ба назар мегирад.

Ҳангоми харидани амвол, сармоягузорон бо пардохтҳои бақайдгирӣ ва андозҳои интиқолӣ рӯбарӯ мешаванд. Ба ҳисоби миёна, маблағи бақайдгирӣ тақрибан 2% аз арзиши амволро ташкил медиҳад ва андози интиқол аз 2 то 3% аст. Агар харид тавассути як таҳиягар анҷом дода шавад, ба биноҳои нав 7% андози арзиши иловашуда низ илова карда мешавад.

Тибқи иттилои Siamlegal соҳиби амволи ғайриманқул бори гарони андозро ба бор намеорад . Андозҳои солона пастанд (0,02-0,1% аз арзиши кадастрии амволи истиқоматӣ), аммо сармоягузорон бояд хароҷоти коммуналӣ ва ҳаққи хидматрасониро (пардохтҳои нигоҳдорӣ, нигоҳдории мураккаб, амният ва тозакунии минтақаҳои умумӣ) ба назар гиранд.

Андози фоидаи сармоя ба фурӯш татбиқ мешавад ки дар асоси арзиши расмии кадастрӣ ва мӯҳлати моликияти амвол ҳисоб карда мешавад. Аксар вақт, андоз аз 1% то 3% аст, аммо вобаста ба намуди моликият (иҷора ё моликияти озод) ва усули фурӯш метавонад танзим карда шавад.

Даромади иҷора барои ғайрирезидентҳо бо меъёри 15-20% андозбандӣ карда мешавад. Агар соҳибмулк аз сохтори корпоративӣ истифода барад ё амволро тавассути ширкати идоракунӣ идора кунад, андозҳои иловагии иҷтимоӣ ва корпоративӣ метавонанд татбиқ шаванд.

Муқоиса бо Австрия

андозҳои амволи ғайриманқули Австрияро омӯхтан лозим аст - онҳо мустақиман ба даромади соф ва стратегияи моликият таъсир мерасонанд.

Ҳамин тариқ, муҳити андози Таиланд ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки фоидаи баланди соф ба даст оранд, аммо баррасии бодиққати интиқоли асъор ва сохторбандии муомилотро талаб мекунад. Австрия шаффофият ва пешгӯишавандагиро пешниҳод мекунад, аммо фоида ба таври назаррас пасттар аст.

Объект: Хонаи 1-ҳуҷрагӣ бо масоҳати 40 м² дар кондоминиуми муосир дар наздикии истгоҳи BTS (маркази Бангкок).

Нархи харид: 5,000,000 THB (≈ $140,000).

1. Хароҷоти харид

2. Даромади иҷора

• Нархи миёнаи иҷораи як хонаи якҳуҷрагӣ дар ин минтақа 25,000 THB дар як моҳ аст.
• Даромади солона = 300,000 THB.

3. Хароҷоти солона

4. Даромади холиси иҷора

• Даромад: 300,000 THB
• Хароҷоти камтар: 101,000 THB
• Даромади холис = 199,000 THB/сол (≈ $5,600)
• Фоидаи холис = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% дар як сол

5. Баромадан пас аз 7 сол (фурӯши дубора)

Фарз мекунем, ки нархҳо дар Бангкок ба ҳисоби миёна дар як сол 3% афзоиш меёбанд.

• Нарх пас аз 7 сол: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB.

Хароҷоти фурӯш:

• Комиссияи агентӣ: 3% = 185,000 THB
• Андози фоидаи сармоя (биёед тақрибан 2%): 120,000 THB

Даромади холиси фурӯш: ≈ 5,845,000 THB

6. Ҳисобкунии ниҳоии фоиданокӣ

Сармоягузорӣ: 5,500,000 THB

Баргардонидани маблағ: 7,238,000 бат

Фоида: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (фоидаи миёна) ≈ 6.2% дар як сол

Хулоса:

• Фоидаи софи иҷора тақрибан 3,5-4% дар як солро ташкил медиҳад.
• Бо назардошти болоравии нарх ва фурӯши дубора, фоиданокии ниҳоӣ ба 6-7% дар як сол мерасад.
• Бартариҳо андозҳои паст ва вуруди нисбатан арзон мебошанд. Камбудиҳо вобастагии макон ва мавсимӣ будани иҷора мебошанд.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Таиланд мустақиман иҷозатномаи истиқомати доимӣ намедиҳад, аммо кишвар якчанд барномаҳои раводиди дарозмуддатро пешниҳод мекунад, ки ба шумо имкон медиҳанд, ки дар кишвар муддати тӯлонӣ зиндагӣ ва кор кунед.

Visa Elite Thailand як барномаи премиумӣ мебошад, ки барои мӯҳлатҳои аз 5 то 20 сол эътибор дорад. Он ба хориҷиён имкон медиҳад, ки бидуни маҳдудият ва бидуни зарурати навсозии мунтазами раводид ба Таиланд ворид шаванд ва ба имтиёзҳо, аз қабили тозакунии зудтари муҳоҷират, хизматрасонии тиббӣ ва тарзи ҳаёт дастрасӣ фароҳам меорад.

Ин барои сармоягузорон қулай аст, зеро амволро метавон барои истиқомати шахсӣ ва иҷора бидуни маҳдудияти раводид истифода бурд.

Визаи истиқомати дарозмуддат (LTR) барои сармоягузорон, кӯчманчиёни рақамӣ ва мутахассисони бомаҳорат пешбинӣ шудааст. Он ба шумо имкон медиҳад, ки дар кишвар то 10 сол бимонед ва ҳамзамон имтиёзҳои андозӣ ва озодии корро пешниҳод кунед.

Smart Visa барои мутахассисони IT, стартапҳо ва коргарони баландихтисос тарҳрезӣ шудааст. Он то чор сол иқомати доимӣ медиҳад, раванди корро содда мекунад ва дастрасӣ ба як қатор имтиёзҳо, аз ҷумла коҳиши андозро фароҳам меорад.

Қобили зикр аст, ки иҷозатномаи истиқомати доимиро мустақиман тавассути харидани амволи ғайриманқул ба даст овардан мумкин нест, чунон ки дар баъзе кишварҳои Аврупо чунин аст. Ба ҷои ин, хориҷиён раводидҳои дар боло зикршударо барои будубоши дарозмуддат ва ҳамгироӣ бо тарзи ҳаёти кишвар - зиндагии бароҳат, хизматрасонии тиббии босифат, сатҳи пасти ҷинояткорӣ ва иқлим бо соҳилҳо ва фаъолиятҳои тамоми сол истифода мебаранд.

Таиланд бар зидди Австрия

Таиланд раводидҳоро бо ҷузъи тарзи ҳаёти пурҷӯшу хурӯш пешниҳод мекунад, ки ба шумо имкон медиҳад сармоягузорӣ ва зиндагии бароҳатро якҷоя кунед, дар ҳоле ки Австрия ба категорияҳои расмии истиқомат бо далели ҳатмии ҳуҷҷатии даромад ё тиҷорат тамаркуз мекунад.

Бозори иҷораи манзил дар Таиланд, бахусус дар минтақаҳои истироҳатӣ ва шаҳрҳои калон, хеле динамикӣ аст. Он ба ду сегменти асосӣ тақсим мешавад: иҷораи кӯтоҳмуддат (сайёҳон, Airbnb, Booking) ва иҷораи дарозмуддат (экспатҳо, кӯчманчиёни рақамӣ).

Иҷораи кӯтоҳмуддат сармоягузоронро бо фоидаи баланд ҷалб мекунад, аммо ба мавсим вобаста аст. Дар минтақаҳои истироҳатии Пхукет ва Коҳ Самуи, даромад метавонад дар зимистон то 12% дар як сол афзоиш ёбад, аммо дар мавсими истироҳатӣ нисф кам мешавад. Иҷора аксар вақт тавассути ширкатҳои идоракунӣ идора карда мешавад, ки маркетинг, тозакунӣ ва пардохтҳои меҳмононро анҷом медиҳанд.

Иҷораи дарозмуддат дар Бангкок ва Чиангмай маъмул аст. Дар ин ҷо талабот устувортар аст, аммо ҳосилнокӣ пасттар аст — ба ҳисоби миёна 4-6% дар як сол. Кӯчманчиёни рақамӣ ва муҳоҷирон ҷараёни иҷорагиронро дар тӯли сол таъмин мекунанд ва хатарҳои мавсимиро ба ҳадди ақал мерасонанд.

Диапазони фоиданокӣ аз рӯи макон

Дар шаҳрҳои Аврупо, ҳосилнокӣ 2-3% аст, аммо онҳо устуворанд ва қариб ки аз мавсимӣ таъсир намегиранд. Дар Таиланд, ҳосилнокӣ 2-3 маротиба баландтар аст, аммо сармоягузорон бояд хатарҳоро ба назар гиранд: мавсимӣ, сифати амвол, идоракунӣ ва ҷанбаҳои ҳуқуқии иҷора.

Интихоби макон аз ҳадафи сармоягузорӣ вобаста аст - даромади иҷора, тарзи зиндагӣ ё стратегияи якҷоя. Минтақаҳои гуногун аз рӯи ҳосилнокӣ, намудҳои амвол, хароҷоти вуруд ва талабот ба иҷора фарқ мекунанд.

Бангкок бузургтарин метрополияи Таиланд ва маркази тиҷорат ва фарҳанг аст. Талаботи асосӣ дар ин ҷо аз ҷониби иҷорагирони дарозмуддат - муҳоҷирон, кормандони ширкатҳои байналмилалӣ ва мутахассисони бахши IT ва молиявӣ афзоиш меёбад.

Намудҳои амволи ғайриманқул: кондоминиумҳо, хонаҳо дар осмонхарошҳо, виллаҳои нодир дар канори шаҳр.

Нархҳои ҳадди ақал: студияҳо – аз 60-70 ҳазор доллар, хонаҳои якҳуҷрагӣ – аз 80-100 ҳазор доллар, кондоминиумҳои премиум – аз 200-250 ҳазор доллар.

Минтақаҳои маъмул:

• Сухумвит (Тонглор, Эккамай): тарзи ҳаёти фаъол, тарабхонаҳо, марказҳои савдо, маъмул дар байни муҳоҷирон.
• Силом / Саторн: ноҳияҳои тиҷоратӣ, иҷораи бонуфуз барои кормандони офисӣ.
• Ари / Пром Фонг: минтақаҳои истиқоматии ором, талабот ба иҷораи дарозмуддат зиёд аст.

Пхукет бозори истироҳатии босифат бо амволи ғайриманқули соҳилӣ буда, сайёҳон ва соҳибони меҳмонхонаҳои кондоминиумро ҷалб мекунад. Он дорои имкониятҳои баланди даромади кӯтоҳмуддати иҷора мебошад, аммо мавсимӣ аст.

Намудҳои амвол: виллаҳо бо ҳавзҳо, кондоминиумҳо бо манзараҳои баҳр, апартаментҳо дар минтақаҳои сайёҳӣ.

Нархҳои ҳадди ақал: кондоминиумҳо - аз 100,000 то 120,000 доллар, виллаҳо - аз 250,000 доллар, виллаҳои премиум - 500,000 доллар ва болотар.

Минтақаҳои маъмул:

• Патонг / Карон / Ката: ҷараёни сайёҳӣ, фоиданокии баланди кӯтоҳмуддат.
• Камала / Сурин / Банг Тао: виллаҳои боҳашамат, минтақаҳои ором, ки барои сармоягузорӣ дар тарзи зиндагӣ мувофиқанд.

Самуи барои кӯчманчиёни рақамӣ тарзи зиндагӣ ва иҷораи миёнамуддат пешбинӣ шудааст. Ҳосилнокӣ нисбат ба Пхукет каме пасттар аст, аммо бозор дар тӯли сол устувор аст.

Намудҳои амвол: кондоминиумҳо, виллаҳо, студияҳо ва апартаментҳо дар наздикии соҳилҳо.

Нархҳои ҳадди ақал: студияҳо – аз 80 ҳазор доллар, хонаҳои якҳуҷрагӣ – аз 120 ҳазор доллар, виллаҳо – аз 200 ҳазор доллар.

Минтақаҳои маъмул:

• Чавенг / Ламай: соҳилҳои марказӣ бо иҷораи фаъол барои сайёҳон.
• Бофут / Маенам: Минтақаҳои ором бо тарзи зиндагӣ ва иҷорагирони дарозмуддат.

Чианг Май маркази донишҷӯён ва IT аст, ки дар он иҷораи дарозмуддат талабот зиёд аст. Мавсимӣ паст, ҳосилнокӣ миёна ва монеаҳои вуруд кам аст.

Намудҳои амвол: квартираҳо ва таунхаусҳо, хонаҳои алоҳида дар канори шаҳр.

Нархҳои ҳадди ақал: студияҳо – аз 50–60 ҳазор доллар, хонаҳои якҳуҷрагӣ – аз 70–80 ҳазор доллар, хонаҳо – аз 150 ҳазор доллар.

Минтақаҳои маъмул:

• Нимман / Сантитам: IT ва коворкинг, кӯчманчиёни рақамӣ, ки талабот доранд.
• Шаҳри қадим / Риверсайд: наздик ба донишгоҳҳо ва минтақаҳои сайёҳӣ.

Паттайя ва Хуа Хин як сегменти бозори оммавӣ бо амволи ғайриманқули дастрас мебошанд. Онҳо барои сармоягузороне, ки буҷаи маҳдуд доранд, рақобати баланд ва фоидаи мӯътадил доранд, мувофиқанд.

Намудҳои амволи ғайриманқул: кондоминиумҳо, хонаҳои баландошёна, виллаҳои хурд.

Нархҳои ҳадди ақал: кондоминиумҳо – аз 50 то 70 ҳазор доллар, хонаҳои якҳуҷрагӣ – аз 60 то 80 ҳазор доллар, виллаҳо – аз 150 то 180 ҳазор доллар.

Минтақаҳои маъмул:

• Паттайя Марказӣ / Ҷомтиен: марказҳои сайёҳӣ, иҷораи кӯтоҳмуддати баланд.
• Шаҳри Хуа Хин / Хао Такиаб: минтақаҳои ором, ки барои тарзи ҳаёти оилавӣ мувофиқанд.

Ҷадвали муқоисавии минтақаҳо ва хусусиятҳо:

Бозори амволи ғайриманқули Таиланд ба ду қисм тақсим мешавад: дуюмдараҷа ва ибтидоӣ (биноҳои нав) ва ҳар як категория аз нигоҳи сармоягузор хусусиятҳои худро дорад.

Бозори дуюмдараҷа бо нархҳои дастрастар ва амволи анҷомёфта тавсиф мешавад, ки даромади фаврии иҷораро таъмин мекунад. Масъулияти асосии сармоягузор дар ин ҷо санҷиши ҳамаҷонибаи амвол аст: ҳолати коммуналӣ, фарсудашавии масолеҳи сохтмонӣ ва мавҷудияти нуқсонҳо ё камбудиҳое, ки метавонанд ба хароҷоти таъмир ва даромади оянда таъсир расонанд.

Инчунин муҳим аст, ки макон ва инфрасохторро арзёбӣ кунем — фурӯши дубора дар минтақаҳои бонуфузи Бангкок ё Пхукет метавонад нисбат ба таҳаввулоти нав фоидаовартар бошад, зеро ҷараёни фаврии иҷорагирон ва талаботи муқарраршуда ба назар мерасад.

Таҳияҳои нав (берун аз нақша) имконияти харидани амволи ғайриманқулро бо нархи пасттар фароҳам меоранд, аммо бо хатарҳо алоқаманданд: таъхир дар сохтмон, тағир додани санаҳои таҳвил, зарурати риояи ҷадвали пардохт ва тағйироти эҳтимолӣ дар лоиҳа.

Пардохтҳо одатан дар марҳилаҳо анҷом дода мешаванд: пешпардохти аввалия, якчанд траншҳо ҳангоми анҷоми сохтмон ва пардохти ниҳоӣ пас аз супоридани амвол. Санҷиши ҳамаҷонибаи таҳиягар ва шартҳои шартнома барои кам кардани хатарҳо муҳим аст.

Диапазони нархҳо дар бозор гуногун аст: студияҳо ва кондоминиумҳои хурд дар Бангкок ва Чианг Май аз 50,000 то 70,000 доллар сар мешаванд, дар ҳоле ки виллаҳо дар Пхукет ва Коҳ Самуи аз 300,000 доллар ва бештар аз он арзиш доранд.

Таиланд бар зидди Австрия

Умуман, бозори дуюмдараҷа имкон медиҳад, ки даромад зудтар ба даст оварда шавад ва амволи сохтмонӣ дар минтақаҳои калидӣ интихоб карда шавад, дар ҳоле ки таҳаввулоти нав барои сармоягузорони стратегӣ, ки омодаанд интизор шаванд ва хатарҳои лоиҳаро идора кунанд, мувофиқанд.

Дар Таиланд, имконоти зиёде барои диверсификатсияи портфели сармоягузории шумо берун аз моликияти стандартии кондоминиум ё вилла мавҷуданд.

Меҳмонхонаҳои кондоминиумӣ амволе мебошанд, ки дар онҳо таҳиягар ё ширкати идоракунӣ даромади собитро барои якчанд сол кафолат медиҳад. Ин хатарҳои амалиётиро коҳиш медиҳад, аммо даромаднокӣ одатан нисбат ба амволи иҷораи мустақил пасттар аст.

Виллаҳои идорашаванда тавассути иҷораи кӯтоҳмуддат фоидаи бештар медиҳанд, аммо ба идоракунии касбӣ ва нигоҳдорӣ ниёз доранд. Сармоягузор саҳми даромадро мегирад ва ширкат маркетинг, тозакунӣ ва идоракунии иҷораро анҷом медиҳад.

Иҷораи манзилҳои донишҷӯён дар Чиангмай ва Бангкок барои донишҷӯён ва мутахассисони ҷавон пешбинӣ шудааст. Ҷараёни доимии иҷорагирон даромадро камтар мавсимӣ мекунад, гарчанде ки амвол ба таъмир ва нигоҳдории зуд-зудтари дохилӣ ниёз дорад.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ, аз ҷумла офисҳо, анборҳо ва фурӯшгоҳҳои кӯчагӣ, дар шаҳрҳои калон талабот доранд, аммо таҳлили амиқи бозор ва идоракунии дарозмуддатро талаб мекунанд.

Замин тавассути SPV ба хориҷиён имкон медиҳад, ки маҳдудиятҳоро дар бораи моликияти мустақими замин аз байн баранд. Сармоягузор як ширкати тайландӣ (SPV) таъсис медиҳад ва заминро тавассути он мехарад. Ин чандирӣ фароҳам меорад, аммо таъсири ҳуқуқӣ ва андозиро низ илова мекунад.

Муқоиса бо Австрия

Таиланд ба сармоягузорон доираи васеи форматҳои кӯтоҳмуддат ва махсусро пешниҳод мекунад, ки дар онҳо фоида метавонад баландтар бошад, аммо хатарҳои амалиётӣ ва ҳуқуқӣ баландтаранд. Аз тарафи дигар, Австрия ба устуворӣ ва иҷораҳои дарозмуддат тамаркуз мекунад, ки дар он фоида камтар аст, аммо хатарҳои ҳуқуқӣ ва бозорӣ ҳадди ақалл мебошанд.

Бозори муосири амволи ғайриманқул дар Таиланд барои сармоягузорони хориҷӣ хеле мутобиқ шудааст ва қисми назарраси муомилот аз фосилаи дур анҷом дода мешаванд, бе он ки харидор маҷбур бошад, ки дар кишвар ҳузури ҷисмонӣ дошта бошад. Ин махсусан дар давраи пас аз COVID, вақте ки равандҳои онлайн қариб пурра сохта шудаанд, муҳим гаштааст.

Раванд бо интихоби амвол оғоз мешавад: таҳиягарон ва агентиҳо сафарҳои 3D, баррасиҳои видеоӣ ва нақшаҳои муфассали ошёнаи хонаҳо ё виллаҳоро пешниҳод мекунанд. Бисёре аз ширкатҳо "намоишҳои виртуалӣ"-ро тавассути Zoom ё WhatsApp ташкил мекунанд, ки дар он агент амволро дар вақти воқеӣ нишон медиҳад ва ба саволҳо ҷавоб медиҳад. Пас аз қабули қарор дар бораи харид, сармоягузор шартномаи фармоишро онлайн имзо мекунад ва пасандозро тавассути интиқоли байналмилалии бонкӣ пардохт мекунад.

Кӯмаки ҳуқуқии дурдаст Дар Таиланд намояндагии нотариалӣ ҳатмӣ нест, аз ин рӯ шартномаҳоро адвокате, ки тибқи ваколатнома амал мекунад, метавонад тартиб диҳад. Муштарӣ ваколатномаро бо нотариуси кишвари худ имзо мекунад (бо апостил ё қонунигардонии консулӣ баъдан) ва адвокат дар Таиланд ваколатдор аст, ки манфиатҳои онҳоро дар назди шӯъбаи замин намояндагӣ кунад.

Ҳисоббаробаркуниҳои молиявӣ тавассути интиқоли бонкӣ аз хориҷа анҷом дода мешаванд. Қонун талаб мекунад, ки харидорони кондоминиумҳои хориҷӣ маблағҳоро ба кишвар бо асъори хориҷӣ ворид кунанд ва сипас онҳоро ба бат табдил диҳанд. Барои тасдиқи манбаи маблағ ва риояи қоидаҳои асъор, варақаи муомилоти асъори хориҷӣ (FET) пур карда мешавад. Ин ҳуҷҷат хеле муҳим аст: бе он, моликияти манзилро ба қайд гирифтан мумкин нест.

Ин муомилот дар Департаменти замин , идораи маҳаллии замин, ба қайд гирифта шудааст. Ҳузури сармоягузор шарт нест: адвокат ё намоянда равандро анҷом медиҳад, Шаноте (ҳуҷҷати моликият)-ро мегирад ва онро ба муштарӣ медиҳад.

Аз ин рӯ, харидани амволи ғайриманқул аз фосилаи дур дар Таиланд аз 4 то 8 ҳафтаро дар бар мегирад, ки ин аз намуди амвол (анҷомёфта ё дар ҳоли сохтмон) ва суръати интиқоли бонкӣ вобаста аст. Ин модели чандир ба сармоягузорон аз тамоми ҷаҳон имкон медиҳад, ки бидуни расмиёти мураккаби бюрократӣ ба бозор ворид шаванд.

Муқоиса бо Австрия

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Таиланд фоидаи баланд ва монеаҳои пасти вурудӣ медиҳад, аммо он як қатор хатарҳои мушаххасеро дар бар мегирад, ки пеш аз харид бояд ба назар гирифта шаванд.

Маҳдудиятҳои замин – шаҳрвандони хориҷӣ наметавонанд мустақиман соҳиби замин шаванд. Моликият танҳо тавассути иҷора (иҷораи 30-90 сол) ё SPV (ширкати тайландӣ) имконпазир аст. Ин нозукиҳои ҳуқуқиро ба вуҷуд меорад ва санҷиши бодиққати ҳуҷҷатҳоро талаб мекунад.

Назорати асъори хориҷӣ – интиқоли маблағҳои калон аз хориҷа бояд бо эъломия ва далели манбаи маблағ ҳамроҳ карда шавад, то асъори хориҷӣ дар Бонки Таиланд ба қайд гирифта шавад. Хатогиҳо метавонанд боиси таъхир дар бақайдгирии амвол ва мушкилоти ҳуқуқӣ шаванд.

Хатарҳои таҳиягар махсусан барои лоиҳаҳои нави сохтмонӣ (берун аз нақша) муҳиманд. Таъхир дар сохтмон, тағир додани ҷадвали пардохт ё сифати пасти лоиҳа имконпазир аст.

Мавсимӣ будани сайёҳӣ – иҷораи кӯтоҳмуддат аз воридшавии сайёҳон вобастагии зиёд дорад. Дар Пхукет ва Коҳ Самуи, даромаднокии иҷораи тобистона метавонад дар муқоиса бо моҳҳои авҷ 30-50% коҳиш ёбад.

Таиланд на танҳо сармоягузоронро, балки онҳоеро низ ҷалб мекунад, ки мехоҳанд сармоягузорӣ бо тарзи ҳаёти бароҳатро муттаҳид кунанд. Ин кишвар омезиши беназири иқлими тропикӣ, соҳили баҳрӣ, арзиши пасти зиндагӣ ва инфрасохтори рушдёфта барои муҳоҷиронро пешниҳод мекунад.

Иқлими тропикӣ бо мавсими гарм аз моҳи март то май, мавсими боронгарӣ аз июн то октябр ва мавсими хунук ва хушк аз ноябр то феврал Таиландро барои зиндагии тамоми сол ҷолиб мегардонад. Тафовутҳои минтақавӣ инчунин ба роҳатӣ таъсир мерасонанд: шимоли кишвар (Чианг Май) сардтар ва сабзтар аст, дар ҳоле ки ҷануб (Пхукет, Ко Самуи) ба баҳр ва соҳилҳо дастрасӣ медиҳад, аммо бо намӣ баланд. Баҳр ва ҷангалҳои тропикӣ барои дӯстдорони табиат ва мухлисони фаъолиятҳои беруна тарзи зиндагии беназирро фароҳам меоранд.

Таиланд дорои шабакаи хуб рушдёфтаи клиникаҳо ва беморхонаҳои байналмилалӣ мебошад. Бангкок, Пхукет ва Коҳ Самуи дорои муассисаҳои дорои стандартҳои баланди нигоҳубин, кормандони англисзабон ва таҷҳизоти муосир мебошанд. Хароҷоти тиббӣ барои сокинон ва дорандагони раводиди дарозмуддат нисбат ба кишварҳои Аврупо хеле пасттар аст, дар ҳоле ки сифати хидматрасонии қобили муқоисаро нигоҳ медорад. Суғуртаи хусусӣ барои хориҷиён табобат ва машваратҳоро бо мутахассисон фаро мегирад.

Зиндагӣ дар Таиланд нисбат ба Аврупои Ғарбӣ хеле арзонтар аст. Иҷораи як хона ё кондоминиуми бароҳат дар Бангкок ё Чианг Май метавонад аз 400 то 800 доллар дар як моҳ бошад, дар ҳоле ки иҷораи вилла дар Пхукет ё Коҳ Самуи аз 1200 то 2500 доллар арзиш дорад. Хӯрокворӣ, нақлиёт, хизматрасонии коммуналӣ, интернет ва нигоҳдории хона ҳама нисбат ба ИА арзонтаранд. Ин сатҳи хароҷот ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки на танҳо бароҳат зиндагӣ кунанд, балки қисми зиёди даромади худро аз иҷораи амволи ғайриманқул низ нигоҳ доранд.

Таиланд муҳоҷиронро аз Русия, Аврупо, Чин ва Иёлоти Муттаҳида фаъолона ҷалб мекунад. Дар марказҳои бузурги сайёҳӣ ва тиҷоратӣ, ба монанди Бангкок, Пхукет, Коҳ Самуи ва Чианг Май, ҷамоатҳои калони муҳоҷирон ташкил шудаанд. Онҳо дар масъалаҳои ҳаррӯза дастгирӣ мекунанд, дар масъалаҳои ҳуқуқӣ ва бонкӣ кӯмак мерасонанд ва барои фарзандони муҳоҷирон клубҳо ва мактабҳо таъсис медиҳанд. Ин ба мутобиқшавӣ мусоидат мекунад ва зиндагии онҳоро бароҳат мегардонад.

Ин кишвар бо фазои бехатар ва ороми худ машҳур аст, ки дар муқоиса бо шаҳрҳои бузурги Аврупо сатҳи пасти ҷинояткорӣ дорад. Аҳолии маҳаллӣ бо хориҷиён, махсусан дар минтақаҳои сайёҳӣ ва муҳоҷирон, дӯстона ва хушмуомилаанд. Мактабҳои байналмилалӣ барои оилаҳои дорои фарзанд дастрасанд, ки ба ҳамгироӣ мусоидат мекунанд.

Шаҳрҳои калон ва минтақаҳои истироҳатӣ дорои шабакаи хуб инкишофёфтаи роҳҳо, нақлиёти ҷамъиятӣ, фурудгоҳҳо ва бандаргоҳҳо мебошанд. Дар Бангкок ҳам BTS ва ҳам MRT мавҷуданд, ки дастрасии қулайи нақлиётро фароҳам меоранд. Минтақаҳои сайёҳии Пхукет ва Коҳ Самуи хидматрасонии васеи таксӣ, иҷораи мошин ва паромро пешниҳод мекунанд.

Таиланд доираи васеи имкониятҳои фароғатиро пешниҳод мекунад: соҳилҳо, варзишҳои обӣ, голф, йога, фитнес, тарабхонаҳои байналмилалӣ, марказҳои истироҳатӣ ва чорабиниҳои фарҳангӣ. Чорабиниҳо ва фестивалҳои фарҳангӣ, ба монанди Сонгкран (Соли нави Таиланд) ва Лой Кратхонг, фазои махсусеро эҷод мекунанд.

Баромадан аз сармоягузории амволи ғайриманқул марҳилаи калидии стратегияи сармоягузор аст. Ин аз намуди амвол, минтақа, сохтори моликият ва шароити бозор вобаста аст. Дар Таиланд, бозор ҳам фоидаи баланд ва ҳам мушкилоти муайяни марбут ба пардохтпазирӣ ва мавсимӣ пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Австрия устуворӣ, вале потенсиали даромади пастро пешниҳод мекунад.

Дар Таиланд, фурӯши амволи ғайриманқул аксар вақт тавассути агентиҳо анҷом дода мешавад, хусусан агар соҳиб дар хориҷа бошад. Агентиҳо ба арзёбии нархи амвол дар асоси мавсимӣ, динамикаи талабот ва намуди иҷора (дарозмуддат ё кӯтоҳмуддат) кӯмак мерасонанд.

Дар Бангкок ва Чианг Май, амвол ба шарофати талаботи устувори муҳоҷирон ва кӯчманчиёни рақамӣ зудтар фурӯхта мешаванд. Дар ҷазираҳои истироҳатии Пхукет ва Коҳ Самуи, давраи миёнаи фурӯш метавонад аз сабаби ноустувории мавсимии ҷараёни сайёҳон дарозтар бошад.

Вақти миёнаи экспозитсияи амволи ғайриманқул дар бозори дуюмдараҷа дар Таиланд:

• Бангкок: 3-6 моҳ, таваҷҷуҳи зиёд ба кондоминиумҳо ва хонаҳои истиқоматӣ барои иҷораи дарозмуддат.
• Пхукет/Самуи: 6-12 моҳ, фоидаи баландтар, аммо бозори мавсимӣ.
• Чианг Май: 3-6 моҳ, иҷораи дарозмуддат, талаботи устувор аз ҷониби донишҷӯён ва мутахассисони IT.
• Паттайя/Хуа Хин: 4-8 моҳ, сегменти оммавӣ, рақобати баланд.

Барои муқоиса, пардохтпазирӣ дар Австрия баробар тақсим шудааст: Вена – 2-4 моҳ, Залтсбург – 3-5 моҳ, Инсбрук – 3-6 моҳ. Сарфи назар аз паст будани даромаднокӣ, бозор камтар ноустувор аст.

Андози фоидаи сармоя дар Таиланд барои ғайрирезидентҳо вобаста ба категорияи амвол ва давраи моликият тақрибан 5-10%, илова бар ин, боҷи давлатӣ то 2% -ро ташкил медиҳад. Андозҳо барои соҳибони SPV метавонанд фарқ кунанд ва машварати ҳуқуқиро талаб мекунанд. Дар Австрия, андози фоидаи сармоя барои шахсони воқеӣ тақрибан 25% аст, ки даромадро коҳиш медиҳад, аммо раванди фурӯшро шаффоф ва пешгӯишаванда мегардонад.

Баромадан аз сармоягузорӣ метавонад мерос ё тӯҳфаро дар бар гирад. Дар Таиланд, бақайдгирии дурусти ҳуқуқи моликият, хусусан ҳангоми нигоҳ доштани он тавассути SPV, муҳим аст. Бе ин, интиқоли дороиҳо метавонад душвор бошад. Дар Австрия, моликияти мустақим ва системаи нотариалӣ интиқоли амволро соддатар ва бехатартар мекунад.

Таиланд имкони баланди баромадан аз кишварро пешниҳод мекунад - то 12% дар як сол барои амволи истироҳатӣ бо иҷораи кӯтоҳмуддат. Дар шаҳрҳо ба монанди Бангкок ва Чиангмай, даромад каме пасттар (3-6%), аммо устувортар аст. Дар Австрия, даромади баромадан аз кишвар паст аст - 2-3%, аммо хатари аз даст додани сармоя кам аст.

Омилҳое, ки ба баромади муваффақона таъсир мерасонанд

• Макон: Минтақаҳои сайёҳӣ ва тиҷоратӣ зудтар ва бо нархи гаронтар фурӯхта мешаванд.
• Мавсимӣ: Минтақаҳои истироҳатӣ аз воридшавии сайёҳон вобастаанд; авҷи фурӯш дар мавсими баланд аз ноябр то феврал аст.
• Навъи амвол: Хонаҳо ва кондоминиумҳо нисбат ба виллаҳои истироҳатӣ зудтар фурӯхта мешаванд.
• Шаффофияти ҳуқуқӣ: доштани унвони возеҳ ва SPV-и тасдиқшуда равандро ба таври назаррас суръат мебахшад.
• Идоракунии даромад: Амволи дорои даромади иҷораи исботшуда харидорони бештарро ҷалб мекунад.

Сармоягузориҳои аз байн рафта: Таиланд ва Австрия

Баромадан аз сармоягузорӣ дар Таиланд эҳтимолан фоидаовартар аст, аммо банақшагирӣ ва баррасии мавсимӣ, ҷанбаҳои ҳуқуқӣ ва интихоби минтақаи мувофиқро талаб мекунад. Австрия хатарҳои ҳадди ақал ва пардохтпазирии зудро пешниҳод мекунад, аммо фоида паст аст ва барои стратегияҳои кӯтоҳмуддат камтар ҷолиб аст.

Ҳолати 1: Бангкок – кондоминиум бо масоҳати 60 м², 4.8% фоида

Як сармоягузор дар як маҷмааи нави истиқоматӣ дар минтақаи Сухумвит, дар наздикии BTS Skytrain, як хона харид. Амвол пурра аз ҷониби таҳиягар муҷаҳҳаз карда шудааст ва ба як муҳоҷири соҳаи IT ба муддати тӯлонӣ иҷора дода шудааст.

Меъёри миёнаи иҷора даромаднокии солонаи 4,8% -ро таъмин мекунад, дар ҳоле ки пардохтпазирии макон аз сабаби талаботи устувор ба манзил аз ҷониби мутахассисони ширкатҳои байналмилалӣ баланд аст. Ин ҳолат стратегияи "сармоягузории консервативӣ ба пойтахт бо хатарҳои кам"-ро нишон медиҳад.

Ҳолати 2: Пхукет – виллаи 250 м² бо ҳавз, даромаднокӣ 9.5%

Як муштарӣ аз Дубай ба як вилла дар соҳили ғарбии ҷазира, дар минтақаи Банг Тао, ки макони истироҳатгоҳҳои боҳашамат аст, сармоягузорӣ кардааст. Ин амвол аз ҷониби як ширкати байналмилалӣ идора карда мешавад, ки иҷораи кӯтоҳмуддатро тавассути Airbnb ва Booking пешниҳод мекунад.

Ба шарофати трафики баланди сайёҳӣ ва сегменти премиум, амвол дар як сол 9,5% фоида меорад ва дар мавсими баланд даромаднокӣ аз 12% зиёд мешавад. Ин мисоли стратегияи хашмгин аст - "амволи ғайриманқули курортӣ бо таъкид ба иҷораи кӯтоҳмуддат".

Ҳолати 3: Кондоминиуми Самуи – 45 м², 7.1% фоида

Як сармоягузори ҷавони аврупоӣ як хонаи хурдеро дар наздикии соҳили Чавенг харид. Ин амвол пурра бо мебел ва анҷомёбӣ харидорӣ шуда, бо сармоягузории иловагӣ дар бастаи тарроҳӣ барои беҳтар кардани ҷолибияти иҷораи он харидорӣ шудааст.

Ин хона ба кӯчманчиёни рақамӣ ва сайёҳон ба муддати 3-6 моҳ иҷора дода мешавад, ки 7,1% даромади солона дорад. Бозори Коҳ Самуи дар тӯли сол устувор аст ва амвол дорои хусусиятҳои даромад ва тарзи зиндагӣ мебошад.

Ҳолати 4: Чианг Май – студияи 35 метри мураббаъ, 5.4% ҳосилнокӣ

Як сармоягузори сингапурӣ дар як кондоминиуми муосир дар наздикии Донишгоҳи Чианг Май ва Парки IT студия харид. Талабот асосан аз ҷониби донишҷӯён ва фрилансерҳое, ки дар бахши IT кор мекунанд, зиёд аст.

Фоиданокӣ дар як сол 5,4% -ро ташкил дод ва мавсими сайёҳӣ ба амвол таъсир нарасонд ва шумораи одамон дар тӯли сол баланд боқӣ монд. Стратегияи таҳқиқоти мазкур "ҷараёни устувори пули нақд дар маркази таълимӣ ва технологӣ" мебошад.

Ҳолати 5: Паттайя – меҳмонхонаи кондоминиумӣ бо масоҳати 40 м², даромади кафолатноки 6%

Як муштарӣ аз Қазоқистон бо даромади кафолатноки ширкати идоракунӣ як хонаро дар маҷмааи меҳмонхонаҳои кондоминиумӣ харид. Ширкати идоракунӣ амалиёти маркетинг ва иҷораро анҷом медиҳад ва дар панҷ соли аввал фоизи солонаи 6%-ро пардохт мекунад.

Пас аз ба охир расидани мӯҳлати кафолатнок, фоиданокӣ аз шумораи ишғолкунандагон вобаста хоҳад буд, аммо амвол дар маркази Паттайя дар масофаи пиёда аз соҳил ҷойгир аст, ки хатарҳоро кам мекунад.

Ҳолати 6: Хуа Хин – хонаи 180 м², ҳосилнокии 4.2%

Як оилаи аврупоӣ дар маҳаллаи дарвозабондор дар наздикии майдони голф хона харид. Онҳо ин амволро қисман ҳамчун манзили худ ва қисман ҳамчун иҷора тавассути ширкати идоракунӣ истифода мебаранд.

Фоидаи миёна 4,2% дар як сол аст, аммо мақсади асосии харид сармоягузории тарзи зиндагӣ аст: имконияти гузаронидани зимистон дар Таиланд ва ба даст овардани даромади иловагӣ ҳангоми холӣ будани хона.

Ман беш аз даҳ сол аст, ки бо амволи ғайриманқул дар Осиё ва Австрия кор мекунам ва мебинам, ки ин бозорҳо аз ҷиҳати сохтор, хатарҳо ва равишҳои сармоягузорӣ чӣ қадар фарқ мекунанд. Таиланд ҳамеша барои ман платформаи ҷолиб буд - он даромади баланд ва омилҳои тарзи зиндагиро муттаҳид мекунад, аммо омодагии бодиққат ва мулоҳизаҳои ҳуқуқиро талаб мекунад.

Аввалин чизе, ки ман ҳамеша ба мизоҷони худ маслиҳат медиҳам, ин санҷиши ҳамаҷонибаи ҳамаҷониба аст. Дар Таиланд, санҷиши ҳуҷҷати моликият, иҷозатномаҳои таҳиягар ва шароити моликият, хусусан вақте ки сухан дар бораи виллаҳо ва биноҳои иҷора меравад, муҳим аст. Омили дуюми калидӣ таҳлили трафики сайёҳӣ ва талаботи иҷора мебошад: ин бозгашти сармоягузорӣ ва мӯҳлати баромаданро муайян мекунад.

Ҳангоми интихоби амвол, ман онро ба стратегияи муштарӣ асос медиҳам. Агар модели консервативӣ дилхоҳ бошад, беҳтар аст, ки Бангкокро бо иҷораи дарозмуддати он барои муҳоҷирон ва мутахассисони хориҷӣ баррасӣ кунед. Агар тавозуни байни фоидаоварӣ ва устуворӣ дилхоҳ бошад, пас Ко Самуи ё Чианг Майро интихоб кунед, ки дар он бозор ба тағйироти мавсимӣ камтар осебпазир аст. Барои онҳое, ки барои стратегияи хашмгинтар омодаанд, ман Пхукетро тавсия медиҳам, ки дар он ҷо иҷораи кӯтоҳмуддат то 10-12% фоида медиҳад, аммо хатарҳои мавсимӣ ва танзимкунанда бояд ба назар гирифта шаванд.

Ман инчунин таваҷҷӯҳи муштариёни худро ба сохторҳои моликият ва беҳсозии андоз ҷалб мекунам. Дар Таиланд сохторҳои гуногун имконпазиранд, аз соҳиби мустақими хона то бақайдгирии ширкат дар зери вилла. Ҳар як сохтор оқибатҳои андозии худро дорад ва муҳим аст, ки онҳоро пешакӣ фаҳмед.

Барои ман, стратегияи оқилона аксар вақт омезиши ду ҷаҳонро дар бар мегирад: устувории Австрия ва фоидаоварии Таиланд. Вена нигоҳдории сармоя ва пешгӯишавандагиро пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Пхукет ё Ко Самуи ба шумо имкон медиҳад, ки фоидаро афзоиш диҳед ва ба портфели худ ҷузъи тарзи ҳаётро илова кунед. Ин тавозун ҳам барои сармоягузорони оилавӣ ва ҳам барои онҳое, ки портфели байналмилалиро месозанд, беҳтар аст.

Интихоб байни Таиланд ва Австрия аз ҳадафҳои сармоягузор вобаста аст. Агар ҳадафи асосӣ нигоҳ доштани сармоя дар як қаламрави устувор бо қоидаҳои пешгӯишаванда бошад, Австрия варианти беҳтар аст. Аммо, агар сармоягузор дар ҷустуҷӯи фоидаи марбут ба сайёҳӣ ва рушди босуръати минтақа бошад, Таиланд имкониятҳои васеътарро пешниҳод мекунад.

Таиланд аз ҷиҳати бори андоз, хароҷоти вуруд ва потенсиали фоидаоварӣ ғолиб аст. Аммо, он таваҷҷӯҳи бештарро ба ҷанбаҳои ҳуқуқӣ ва дастгирии касбӣ талаб мекунад. Австрия паноҳгоҳи бехатар барои сармоягузорони муҳофизакор аст, ки дар он ҷо фоида кам аст, аммо хатарҳо каманд.

Маслиҳати коршиносон ба се қоидаи асосӣ такя мекунад:

1. Кор кардан бо адвокате, ки дар Осиё таҷриба дорад, муҳим аст.
2. Таҳиягар ва таърихи ҳуқуқии амволро санҷед.
3. Идоракунии иҷора ва стратегияи баромадан аз иҷораро аз ибтидо ба нақша гиред.

Пешгӯӣ барои соли 2030 ба манфиати Таиланд аст: интизор меравад, ки сайёҳӣ дар як сол то 80-90 миллион нафар афзоиш ёбад, дар баробари лоиҳаҳои бузурги инфрасохторӣ (фурудгоҳҳо, қатораҳои баландсуръат, роҳҳо) ва қоидаҳои сахттари иҷораи кӯтоҳмуддат. Ҳамаи ин боиси болоравии нархҳо дар минтақаҳои калидӣ (Пхукет, Бангкок ва Ко Самуи) мегардад, аммо сохтори мураккабтари созишномаҳоро талаб мекунад.

1. Қисми ҳуқуқӣ

Тасдиқи моликият: Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд дар доираи квотаи 49% соҳиби як кондоминиум бошанд ё замин/вилларо то 30 сол (бо имкони тамдид) иҷора гиранд. Барои замин, SPV (шарикии хусусӣ) ё сохтор бо шарики тайландӣ бештар истифода мешавад.

Квотаи кондоминиум: Боварӣ ҳосил кунед, ки квотаи хориҷӣ дар лоиҳа аз ҳад зиёд нест (дар акси ҳол харид имконнопазир хоҳад буд).

Таҳиягар ва амвол: покии ҳуқуқии лоиҳа, мавҷудияти иҷозатномаҳо, таърихи лоиҳаҳои анҷомёфта ва набудани даъвоҳои судиро санҷед.

Тафтиши ҳамаҷониба: Барои санҷидани ҳуҷҷати моликият (Chanote), гаравҳои бақайдгирифташуда ва андозҳо ё ҳисобҳои коммуналӣ, як адвокат киро кунед.

Шартнома: шартҳои шартномаро бодиққат аз назар гузаронед - ҷаримаҳо барои дер пардохтҳо, кафолатҳои таҳиягар, шартҳои баргардонидани пасандоз.

2. Қисми молиявӣ

Назорати асъор: маблағҳо бояд аз хориҷа бо асъори хориҷӣ бо мақсади дурусти пардохт интиқол дода шаванд (Формаи муомилоти асъори хориҷӣ), вагарна амвол ба номи шаҳрванди хориҷӣ ба қайд гирифта намешавад.

Пардохтҳои хизматрасонӣ: пешакӣ муайян кунед, ки нигоҳдории маҷмаа чӣ қадар арзиш дорад (одатан аз 1 то 3 доллар барои як метри мураббаъ дар як моҳ).

Таъмир ва мебел: Биноҳои нав аксар вақт пӯсти луч ё ороиши оддӣ доранд, аммо барои амволи иҷора мебел лозим аст. Барои ин буҷа ҳисоб кунед.

Андозҳо:

• Даромади иҷора – 15% барои ғайрирезидентҳо.
• Ҳангоми фурӯш – андоз аз фоидаи сармоя ва боҷи тамға (5-10%).
• Соҳибӣ - андози ҳадди ақал (0.01-0.1% аз арзиши кадастрӣ), аммо ҳаққи хидматрасонӣ метавонад назаррастар бошад.

Суғурта: суғуртаи амвол (аз сӯхтор, обхезӣ, офатҳои табиӣ).

3. Идоракунӣ ва фоидаоварӣ

Интихоби модели иҷора: кӯтоҳмуддат (Airbnb, Booking), миёнамуддат (кӯчманчиёни рақамӣ) ё дарозмуддат (экспатҳо, донишҷӯён).

Ширкати идоракунӣ: бо ширкати идоракунии амвол шартнома бандед (комиссия одатан 20-30% аз иҷораро ташкил медиҳад). Таҷриба ва баррасиҳои ширкатро санҷед.

Фоиданокӣ: Фоидаи воқеиро на танҳо дар асоси ҳуҷҷатҳои таҳиягар, балки инчунин дар асоси маълумоти мустақил ҳисоб кунед. Бо дигар минтақаҳо муқоиса кунед (Бангкок 3-6%, Пхукет 7-12%, Самуи 6-10%).

Мавсимӣ: Дар хотир доред, ки дар маконҳои истироҳатӣ (Пхукет, Самуи) даромад вобаста ба мавсим хеле фарқ мекунад.

4. Хатарҳои амалиётӣ

Қоидаҳои иҷораи кӯтоҳмуддат: Дар Таиланд қонунҳо иҷораи ҳаррӯзаро маҳдуд мекунанд, аммо дар амал онҳо на ҳамеша риоя карда мешаванд. Фаҳмидани хатарҳои маҳаллӣ ва ҳамкорӣ бо ширкатҳои идоракунӣ, ки нозукиҳои онро мефаҳманд, муҳим аст.

Сифати сохтмон: амволро, махсусан бозори дуюмдараҷаро (намӣ, кондитсионерҳо, системаҳои барқӣ) бодиққат тафтиш кунед.

Рақобат: дар сегментҳои оммавӣ (Паттайя, Хуа Хин) пешниҳоди зиёд вуҷуд дорад, ки фоидаовариро коҳиш медиҳад.

Баромадан аз сармоягузорӣ: Пешакӣ пардохтпазирии маконро арзёбӣ кунед - фурӯш дар Бангкок ва Пхукет нисбат ба Паттайя ё шаҳрҳои хурдтар осонтар аст.

5. Стратегия ва нақшаи баромадан

Сенарияи сармоягузорӣ: стратегияи худро муайян кунед (Бангкоки муҳофизакор, Самуи/Чиангмайи мутавозин, Пхукети хашмгин).

Давраи моликият: Оё шумо нақша доред, ки амволро барои 5, 10 ё 15 сол нигоҳ доред? Ин ба андозҳо ва фоиданокӣ таъсир мерасонад.

Дастрасӣ: тавассути агентӣ ё созишномаи хусусӣ. Дар маконҳои истироҳатӣ, давраи таъсир метавонад аз 12 то 18 моҳро дар бар гирад.

Мерос: Тартиб додани васиятнома (дар Таиланд имконпазир аст) барои ворисон сабти ном кардани ҳуқуқҳои худро осонтар мекунад.

Бозгардонии сармоя: Боварӣ ҳосил кунед, ки ҳамаи пардохтҳо дуруст коркард шудаанд, вагарна интиқоли пул ба хориҷа душвор хоҳад буд.