Чӣ тавр дар Тирол амвол харидан мумкин аст - Дастури муфассал оид ба нархҳо ва тартибот

Тирол минтақаи кӯҳии Австрия аст, ки дар он ҷо нархи миёнаи манзил дар соли 2024 аз 4,727 евро барои як метри мураббаъ зиёдтар буд. Ин минтақа, ки бо манзараҳои зебои кӯҳӣ, инфрасохтори рушдёфтаи истироҳатгоҳҳои лижаронӣ ва сифати баланди зиндагӣ машҳур аст, ҳам дар байни харидорони манзил ва ҳам дар байни сармоягузорон маъмул аст.

Дар солҳои охир, таваҷҷӯҳ ба амволи ғайриманқули Тиролӣ бинобар талаботи устувор (хусусан барои манзилҳои нишебӣ) ва эҳтимолияти болоравии нархҳо афзоиш ёфтааст. Бо вуҷуди ин, бозори минтақа хусусиятҳои беназири худро дорад, ки аз захираҳои маҳдуди замин то қоидаҳои махсуси ҳуқуқӣ барои харидорони хориҷӣ иборатанд.

Дар ин мақола, мо ҳамаи марҳилаҳои марбут ба харидани хона, хона, шале ё заминро дар Тирол - аз нархҳо ва маконҳо то мулоҳизаҳои ҳуқуқӣ ва молиявӣ - баррасӣ хоҳем кард, то шумо тавонед қарори огоҳона қабул кунед, агар шумо дар бораи харидани амвол дар Австрия , бахусус дар Тирол фикр кунед.

Бозори амволи ғайриманқули Тиролӣ доираи васеи амволро пешниҳод мекунад - аз студияҳои хурд ва хонаҳои дуҳуҷрагӣ дар шаҳрҳо ва минтақаҳои кӯҳӣ то шалеҳои васеъ ва хонаҳои шахсӣ дар наздикии истироҳатгоҳҳо, инчунин виллаҳои истисноӣ ва хонаҳои боҳашамат.

Ҳам хонаҳои истиқоматии фурӯшӣ (дар биноҳои кӯҳна, "Altbau") ва ҳам кондоминиумҳои нав ("Neubau") бо таҷҳизоти муосир мавҷуданд.

Бисёре аз хонаҳо бо услуби анъанавии Алп бо пӯшиши чӯбӣ сохта шудаанд — маҳз ҳамин шалеҳо харидоронро ҷалб мекунанд. Дар бозор инчунин нақшаҳои манзил барои иҷора ба сайёҳон (аз ҷумла онҳое, ки бо ширкатҳои идоракунӣ) ва котеҷҳо барои фурӯш мавҷуданд.

Хонаҳо. Форматҳои гуногун, аз студияҳои якҳуҷрагӣ то лофтҳои калон. Шаҳрҳо (Инсбрук, Куфштайн) хонаҳои стандартии бештарро дар биноҳои баландошёна доранд, дар ҳоле ки истироҳатгоҳҳо (Китцбюхел, Ландек) барои лижаронҳо хонаҳои хурд пешниҳод мекунанд.

Хонаҳои шахсӣ ва шалеҳо. Хонаҳои якка ва нимҷудо дар замин, аксар вақт бо боғ ва гараж. Шалеҳо одатан дар наздикии кӯҳҳо, баъзан дар деҳаҳои дурдасти кӯҳӣ сохта мешаванд. Ин амвол махфият ва фазо фароҳам меоранд, аммо аксар вақт нигоҳдории назаррасро талаб мекунанд (гармкунӣ, тоза кардани барф ва ғайра).

Виллаҳо ва хонаҳои боҳашамат. Қасрҳои боҳашамат бо манзараҳои кӯҳҳои Алп, инчунин пентхаусҳои боҳашамат, аксар вақт дар маконҳои бонуфуз (Инсбрук, Китсбюхел, Сент-Йоханн дар Тирол) ҷойгиранд. Чунин амвол миллионҳо евро арзиш дорад ва асосан барои муштариёни сарватманд ё ҳамчун сармоягузориҳои бонуфуз пешбинӣ шудааст.

Замин. Дар Тирол замин камёб аст, ки қитъаҳои истиқоматии дастрасро нодир ва гарон мегардонад. Харидорон бояд истифодаи таъиншудаи замин (Баузон), мавҷудияти иҷозатномаҳои сохтмонӣ ва талаботи банақшагирии федералӣ/маҳаллиро тафтиш кунанд.

Нархи амвол дар Тирол анъанавӣ аз миёнаи Австрия баландтар аст: дар соли 2024, нархи миёнаи манзил дар ин ҷо тақрибан 4727 евро барои як метри мураббаъро ташкил дод (авҷи он дар соли 2022 ба даст омад - тақрибан 5195 евро барои як метри мураббаъ, пас аз он нархҳо танзим карда шуданд).

Нархҳои хонаҳои як оилавӣ пасттар буданд (чанд ҳазор евро барои як метри мураббаъ), аммо дар солҳои охир низ ба таври назаррас афзоиш ёфтаанд. Масалан, тибқи арзёбиҳои бозории соли 2022, нархи миёнаи хонаи як оилавӣ тақрибан 4,660 евро барои як метри мураббаъро ташкил дод.

Маълумот аз баррасиҳои таҳлилии бозори амволи ғайриманқули Тиролей гирифта шудааст; лутфан дар хотир доред, ки нархҳои воқеӣ вобаста ба ҳолат ва макони дақиқи амвол метавонанд фарқ кунанд.

Талабот ва нархҳо дар минтақа нобаробар афзоиш меёбанд. Амволи ғайриманқул дар наздикии марказҳои лижаронӣ ва шаҳрҳои калон аз ҳама бештар талабот доранд. Аз соли 2016 то 2022 нархи манзилҳо тақрибан 60% (аз 2850 то 4573 евро/м²) афзоиш ёфт, дар ҳоле ки нархи хонаҳои шахсӣ қариб 93% афзоиш ёфт.

Аммо, то солҳои 2023–2024, афзоиш аз сабаби меъёрҳои баланди қарздиҳӣ суст шуд: тибқи маълумоти Statistik Austria , дар соли 2023 нархи манзил дар Австрия бори аввал аз соли 2010 инҷониб 2,6% коҳиш ёфт (асосан аз ҳисоби манзили мавҷуда).

Дар Тирол низ тамоюли монанд ба назар мерасад: пас аз ба авҷи худ расидан дар соли 2022, нархҳо устувор шудаанд. Масалан, нархи манзилҳо дар соли 2024 каме тағйир ёфт, дар ҳоле ки нархи замин, сарфи назар аз устуворӣ, баланд боқӣ мемонад (миёна барои Тирол дар соли 2024 414 евро/м²-ро ташкил медиҳад, ки ин беш аз ду баробар аз сатҳи соли 2016 зиёд аст).

Мавсимӣ низ нақш мебозад. Фаъолияти харидорон одатан дар тобистон ва тирамоҳ (пеш аз мавсими зимистон) меафзояд, ки баъзан нархҳоро, махсусан барои амвол дар наздикии минтақаҳои машҳури лижаронӣ, боло мебарад. Аз тарафи дигар, зимистон метавонад бо фаъолияти камтар аз сабаби идҳо ва шароити обу ҳаво тавсиф шавад.

Ҷойгиршавӣ омили калидӣ аст. Инфрасохтори рушдёфта (роҳҳо, мактабҳо, беморхонаҳо) ва наздикӣ ба нишебиҳои лижаронӣ ё ҷойҳои тамошобоби сайёҳӣ мустақиман ба нарх ва қобилияти бозоргирии амвол таъсир мерасонад.

Масалан, Инсбрук (пойтахти Тирол) бо марказҳои донишгоҳӣ, фурудгоҳ ва нақлиёти худ машҳур аст, аз ин рӯ нархи миёна дар ин ҷо нисбат ба водиҳои дурдаст ба таври назаррас баландтар аст.

Тибқи маълумоти бозор, нархи миёнаи манзил дар Инсбрук тақрибан 5700 евро барои як метри мураббаъро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки дар кӯҳҳо, ба монанди Ландек ё Лиенс, нархҳо метавонанд хеле пасттар бошанд (2000-3000 евро барои як метри мураббаъ). Ба нархҳои баланд таъсири зерин мерасонад:

• Ҷолибияти сайёҳӣ. Минтақаҳои истироҳатӣ (Китцбюхел, Аксам, Майрхофен ва ғайра) харидоронеро ҷалб мекунанд, ки омодаанд барои қулайии лижаронӣ пул пардохт кунанд.
• Дастрасии нақлиёт. Наздикӣ ба роҳҳои автомобилгард ва масирҳои байналмилалӣ (масалан, баромадгоҳи Инсбрук-Залсбург дар наздикии Кирхберг) ин амволро барои истиқомати доимӣ ва тиҷорат ҷолиб мегардонад.
• Инфрасохтор ва хизматрасонӣ. Минтақаҳое, ки инфрасохтори иҷтимоии рушдёфта доранд (мактабҳо, беморхонаҳо, мағозаҳо) нисбат ба минтақаҳои биёбон гаронтаранд. Марказҳои шаҳр одатан нисбат ба минтақаҳои атроф гаронтаранд.

Шумо метавонед нархҳо ва хусусиятҳоро аз рӯи минтақа дар Тирол муқоиса кунед:

Китсбюхел (Bezirk Kitzbühel). Яке аз гаронтарин ноҳияҳо, ки макони истироҳатгоҳҳои беҳтарин аст. Нархи манзилҳо дар ин ҷо садҳо евро аз миёнаи минтақавӣ баландтар аст. Ин минтақа дар байни сармоягузорон маъмул аст, аммо имконоти дастрас камёбанд.

Инсбрук-Лэнд ва Инсбрук (Лэнд ва Штадт). Инсбрук (шаҳр) – нархҳои баланд аз сабаби мақоми шаҳрӣ (тақрибан €5,760/м² барои як манзил).

Минтақаҳои дурдаст (Инсбрук-Замин) каме арзонтаранд, аммо инчунин барои рушди оммавӣ бастаанд, аз ин рӯ сатҳи нархҳо ба сатҳи шаҳр наздик аст.

Ландек (Безирк Ландек). Дар наздикии нишебиҳо шаҳракҳои хурди зиёде мавҷуданд ("деҳаҳои лижаронӣ") ва нархҳо мувофиқанд: масалан, нархи миёнаи манзил тақрибан 3,592 €/м² аст.

Лиенз (Bezirk Lienz). Ноҳияи шарқитарини Тирол, бо нархҳои пасттар (тақрибан 2090 евро барои як метри мураббаъ барои як хона). Амволи ғайриманқул дар Лиенз барои онҳое мувофиқ аст, ки имконоти дастрастарро меҷӯянд ва дар айни замон муҳити табиии минтақаро ҳифз мекунанд.

Ноҳияҳои Шваз (Шваз, Куфштайн, Ройт ва ғайра) дар байни сайёҳон маъмуланд ва нархҳои миёнаи манзилро пешниҳод мекунанд. Ройт камтар рушдёфта буда, арзонтарин манзилро пешниҳод мекунад (нархи манзилҳо аз ~€3,740/м²), аммо имкониятҳои кор ва хизматрасонӣ низ маҳдудтаранд.

Раванд бо интихоби сайт оғоз меёбад. Дар ин ҷо муҳим аст, ки ҳадафҳо ба таври возеҳ муайян карда шаванд:

• Мустақилона зиндагӣ кунед. Дар шаҳрҳо ё шаҳракҳои калон бо инфрасохтори хуб - наздик ба кор ва мактабҳо - манзил ҷустуҷӯ кунед.
• Сармоягузорӣ/иҷора. Минтақаҳои истироҳатӣ ё маҳаллаҳои донишҷӯёнро (Инсбрук) баррасӣ кунед. Хонаҳои хурд ё хонаҳои назди нишебиҳои лижаронӣ барои иҷораи кӯтоҳмуддат ба сайёҳон мувофиқанд.
• Хонаи дуюм (дача). Ҷойҳои дурдасти кӯҳистонро ҷустуҷӯ кунед, аммо имкониятҳои сайёҳиро ба назар гиред: ҳатто як дача аз дастрасӣ ва ҳадди ақали мағозаҳо дар наздикӣ баҳра мебарад.

Рӯйхати ҷустуҷӯ:

• Ҳадафҳо ва буҷаи худро муайян кунед.
• Аз порталҳо ва риэлторҳо истифода баред, аммо сипас якчанд амволро шахсан тафтиш кунед.
• Дар бораи ин минтақа маълумот ҷамъ кунед: талабот ба иҷора, андозҳои амвол, ҳама гуна маҳдудиятҳо (манзилҳои дуюм манъ аст).
• Аз коршинос дар бораи вақти анҷом додани муомилот пурсед: баъзан пешниҳодҳои хуб аз бозор зуд нопадид мешаванд.

Раванди харид дар Тирол аз ҷониби қонунгузории иёлати Австрия (Grundverkehrsrecht) танзим карда мешавад ва қоидаҳои муфассал барои хориҷиён метавонанд вобаста ба иёлати федералӣ фарқ кунанд. Мулоҳизаҳои асосӣ барои ғайрирезидентҳо:

Иҷозатномаи харид (Genehmigung). Шаҳрвандони ИА ва минтақаи иқтисодии Аврупо ҳамчун шаҳрвандони австриягӣ муносибат карда мешаванд ва иҷозатнома талаб намекунанд . Барои шаҳрвандони кишварҳои ғайри ИА/ИИА (масалан, ИДМ, ИМА ва ғайра), маҳдудиятҳо нисбати хориҷиёне, ки амволи ғайриманқулро дар Австрия мехаранд, татбиқ мешаванд : дар аксари мавридҳо, муомилот бояд аз ҷониби Grundverkehrsbehörde (мақомоти шаҳрдорӣ оид ба хариди замин) пешакӣ тасдиқ карда шавад.

Тартиб: Пас аз имзои созишномаи пешакӣ, харидор дархост пешниҳод мекунад; қарор одатан дар давоми чанд ҳафта қабул карда мешавад.

Тағйироти қонунгузорӣ. Дар соли 2024, дар Тирол тағйирот ба қонуни маҳаллии интиқоли замин қабул карда шуданд, ки санҷишҳо ва маҳдудиятҳои навро, бахусус барои муомилот бо замин ва амволи ғайриманқули кишоварзӣ, ҷорӣ карданд.

Аз хабарҳои нав огоҳ бошед: Ман ба шумо тавсия медиҳам, ки нашрияҳои расмии Land Tirol-ро хонед ё бо адвокат машварат кунед, то аз ҳама гуна тағйирот огоҳ бошед.

Ҳуҷҷатҳои зарурӣ. Ҳуҷҷатҳои муҳим иборатанд аз шиноснома, рақами мушаххаси андозсупоранда (Steuernummer) дар Австрия, далели истиқомати кунунӣ, иқтибос аз феҳристи замин (Liegenschaftskataster) ва рақами мушаххаси қитъаи замин (KG, Grundbuchnummer). Фурӯшанда шаҳодатномаи моликият (Grundbuchauszug)-ро пешниҳод мекунад.

Аксар вақт, муомилот дар назди нотариус сурат мегирад: ба шумо ваколатнома (агар намоянда амал кунад), шартномаи хариду фурӯши қаблӣ ва ғайра лозим мешавад.

Тасдиқи вазъи ҳуқуқии амвол. Тавсия дода мешавад, ки ҳангоми гуфтушунидҳо бо адвокати маҳаллӣ ё нотариус машварат кунед: онҳо мавҷуд набудани гаравпулӣ, қарзҳо ва даъвоҳои судии дар ҳоли баррасӣ, инчунин дақиқии маълумоти кадастрӣ ва шакли ҳуқуқии шартномаро тасдиқ мекунанд.

Масалан, ман ҳамеша аз як адвокат хоҳиш мекунам, ки тафтиш кунад, ки оё амвол тасдиқи кадастрӣ дорад ва оё он "манзили истироҳатӣ" аст, ки хариди он метавонад маҳдудиятҳо дошта бошад.

Хариди амволи ғайриманқул дар Австрия як қатор хароҷоти ҳатмиро дар бар мегирад, илова бар нархи хариди худи амвол. Хароҷоти асосӣ инҳоянд:

• Андоз аз интиқоли амволи ғайриманқул (Grunderwerbsteuer). 3,5% аз нархи харид.
• Пардохти бақайдгирӣ (Eintragungsgebühr). 1.1% аз арзиши кадастрӣ (Einheitswert) ё нархи бозорӣ – ҳангоми ворид намудани ҳуқуқҳо ба феҳристи замин пардохт карда мешавад.
• Пардохтҳои нотариалӣ. Тақрибан 1-2% аз арзиши муомилот, вобаста ба мураккабии муомилот ва ҳаққи нотариус.
• Комиссияи агенти амволи ғайриманқул. Одатан, он то 3% + 20% ААИ аз нархи харид (аз ҷониби харидор пардохт мешавад)-ро ташкил медиҳад, аммо ин пардохт метавонад шартӣ ё омехта бошад (нисфи он аз ҷониби фурӯшанда пардохт карда мешавад, агар муайян карда шуда бошад).
• дигар метавонанд арзёбии амвол, тарҷумаи ҳуҷҷатҳо, суғурта (суғуртаи бонкӣ барои ипотека) ва андози солонаи амвол (Grundsteuer)-ро дар бар гиранд - одатан ночиз, вобаста ба андоза ва макони амвол ва ҳар сол аз соҳиб ситонида мешавад.

Дар маҷмӯъ, хароҷоти пинҳонӣ ҳангоми харидани амвол тақрибан 9-11% аз нархи харидро ташкил медиҳанд. Ҳангоми маблағгузорӣ бо қарз, тавсия дода мешавад, ки ҳадди аққал 20-30% пешпардохт дохил карда шавад (дар Австрия, ипотека аксар вақт то 70-80% аз нархи харид дода мешавад).

Шумо инчунин бояд хароҷоти моҳонаи ояндаро ба назар гиред: хизматрасонии коммуналӣ (гармкунӣ, об, тоза кардани барф ва ғайра), суғуртаи манзил ва эҳтимолан пардохтҳои кондоминиум (барои хонаҳои нав).

Намунаи тақсимоти хароҷот ҳангоми харид (тақрибан):

Барои маблағгузории харидҳои худ, харидорони хориҷӣ метавонанд ба бонкҳои Австрия ё байналмилалӣ муроҷиат кунанд. Ба аврупоиҳо одатан ҳамон шартҳое пешниҳод карда мешаванд, ки шаҳрвандони Австрия доранд.

Агар шумо қарзи ипотекаро ба нақша гирифта бошед, пешакӣ бо бонк дар бораи шартҳо ва талаботи қобили қабули қарз машварат кунед (мумкин аст меъёрҳои даромади сахттар аз сабаби ҷорӣ шудани стандартҳои нави FMA дар соли 2022 ). Инчунин, қурби мубодилаи евро ва меъёрҳои фоизии ояндаро ба назар гиред, зеро онҳо ба фоиданокии сармоягузории шумо таъсир мерасонанд.

Тавре ки зикр гардид, талаботи асосии қонунӣ иҷозати мақомот (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) барои ғайрирезидентҳое мебошад, ки шаҳрвандони ИА/ИИА нестанд. Дар ин ҳолат:

• Шаҳрвандони ИА/ЕА ҳамчун шаҳрвандони австриягӣ муносибат карда, метавонанд озодона амволро бидуни ягон тасдиқи иловагӣ харидорӣ кунанд (гарчанде ки баъзан огоҳ кардани маъмурияти маҳаллӣ дар бораи ин муомилот талаб карда мешавад).
• Шаҳрвандони кишварҳои сеюм қариб ҳамеша бояд дархости харидро пешниҳод кунанд. Тартиб барои ҳар як ҳолат инфиродӣ аст - онҳо бояд мақсади харидро асоснок кунанд (масалан, манзили шахсӣ ё сармоягузорӣ) ва ҳуҷҷатҳои иловагӣ (ҳисоботҳои молиявӣ, резюме) пешниҳод кунанд.

1 январи соли 2023 қонуни наве , ки назорати хариди хориҷиро сахттар кард. Акнун имкон дорад, ки агар муомилот ба манфиати минтақа набошад (масалан, агар амвол асосан барои сайёҳӣ бошад ё харидор дар Австрия доимӣ зиндагӣ накунад), иҷозатро рад кардан мумкин аст.

Аз ин рӯ, барои шаҳрвандони ИДМ ё дигар "кишварҳои сеюм" муҳим аст, ки пешакӣ маслиҳати касбӣ гиранд. Далелҳои асоснок барои "зарурати иҷтимоӣ" ё "фоидаи иқтисодӣ"-и харид муҳиманд.

Баъзан иҷозат талаб карда намешавад, ҳатто агар харидор аз "кишвари сеюм" бошад ҳам: созишномаҳои дуҷониба (масалан, бо Швейтсария ё Лихтенштейн) ё имтиёзҳои мушаххас (иваз кардани номи зан/шавҳар ба шаҳрвандии Австрия) мавҷуданд. Аммо, беҳтар аст, ки ин тафсилотро хеле пеш аз муомилот равшан кунед.

Барои пешгирӣ аз мушкилоти қаллобӣ ва ҳуқуқӣ, боварӣ ҳосил кунед, ки шумо инҳоро доред:

Нотариус. Муомилот дар Австрия тавассути нотариус (нотариус) анҷом дода мешаванд. Ин якпорчагии ҳуқуқиро таъмин мекунад: нотариус ҳуқуқи моликият ва қонунияти шартномаро тасдиқ мекунад. Интихоби нотариусе, ки дар соҳаи амволи ғайриманқул таҷриба дорад, муҳим аст.

Кӯмаки ҳуқуқӣ. Ман тавсия медиҳам, ки адвокат ё мушовири амволи ғайриманқулро киро кунед, хусусан агар шумо забони олмониро надонед. Онҳо метавонанд ба шумо дар таҳия ва тарҷумаи ҳуҷҷатҳо, тасдиқи ӯҳдадориҳои фурӯшанда ва омода кардани дархости иҷозатнома кӯмак расонанд.

Суғуртаи муомилот. Шумо метавонед суғуртаи хатарро (Treuhandvereinbarung ё escrow) баррасӣ кунед, ки дар он маблағҳо то гирифтани ҳамаи тасдиқҳо дар шахси сеюм нигоҳ дошта мешаванд. Ин шуморо аз аз даст додани пул муҳофизат мекунад, агар муомилот дар марҳилаи басташавӣ бекор карда шавад.

Аз нақшаҳои қаллобӣ эҳтиёт шавед. Нақшаҳои маъмулӣ иборатанд аз "фурӯши дукарата" (фурӯши як амвол ба ду харидор якбора) ё "фурӯши амволи гаравмонда" (фурӯшанда сабти ном накардааст). Ҳамеша иқтибоси ахирро аз феҳристи замин (Grundbuchauszug) дархост кунед ва номи тарафҳоро тасдиқ кунед.

Пас аз харид, барои шаҳрванди хориҷӣ риояи қоидаҳои истифода муҳим аст:

Хонаи дуюм (Zweitwohnsitz). Тавре ки аллакай гуфта шуд, амволи харидашуда бояд манзили асосии шумо ё "корӣ" бошад (масалан, агар шумо муваққатан дар Тирол таҳсил ё кор кунед), вагарна он метавонад хонаи дуюми ғайриқонунӣ ҳисобида шавад.

Баъзан ба духтурон ва муаллимон истисно дода мешавад. Дар ҳар сурат, боварӣ ҳосил кунед, ки шумо ҳамаи эъломияҳои истиқоматро пур кардаед ва ба маҳдудиятҳои "муниципалитетҳои афзалиятнок" (Vorbehaltsgemeinden), ки дар он манзилҳои нави дуюм комилан манъ аст, наафтед.

Иҷора. Ба шаҳрвандони хориҷӣ иҷозат дода мешавад, ки амволи худро ба иҷора диҳанд. Аммо, агар амвол "Freizeitwohnsitz" (манзили истироҳатӣ) ҳисобида шавад, қоидаҳои муниципалитет метавонанд иҷораи кӯтоҳмуддатро (масалан, Airbnb) маҳдуд кунанд. Пеш аз иҷора, қоидаҳои маҳаллиро тафтиш кунед ва ҳама гуна пардохтҳои сайёҳии дахлдорро пардохт кунед.

Мерос ва фурӯши дубора. Шаҳрвандони хориҷӣ ҳамон ҳуқуқҳои меросиро доранд, ки шаҳрвандони Австрия доранд. Агар шумо баъдтар хоҳед, ки амволро дубора фурӯшед, ҳамон қадамҳо татбиқ мешаванд (асосан фурӯш тавассути нотариус).

Вобаста аз шартҳои шартнома, ба шумо лозим меояд, ки як қисми андозҳоро баргардонед ё арзёбии нави кадастрӣ пардохт кунед, аммо ин тафсилот одатан ҳангоми фурӯши дубора ба таври худкор ҳал карда мешаванд.

Назорати мунтазам. Агар шумо дар он ҷо пурравақт зиндагӣ накунед, тавсия дода мешавад, ки як ширкати идоракунӣ ё шахси боэътимодро барои назорат кардани амволи худ киро кунед: ҳолати онро тафтиш кунед, пардохтҳои коммуналӣ, тоза кардани барф ва ғайра. Ин амволи шуморо муҳофизат мекунад ва аз ҳама гуна мушкилот пешгирӣ мекунад.

Намудҳои хонаҳо аз якҳуҷрагӣ то чорҳуҷрагӣ, дар биноҳои баландошёна ё таунхаусҳо, бо айвонҳо ё бе онҳо фарқ мекунанд. Хонаҳои нав аксар вақт дар маҷмааҳо бо таваққуфгоҳ ва лифтҳо сохта мешаванд; хонаҳои мавҷуда кӯҳнаанд, аммо баъзан дорои хусусиятҳои беназир (чӯбҳои чӯбӣ, ороиши антиқа) мебошанд.

Дар хотир доред, ки нархҳо дар биноҳои нав одатан баландтаранд (сармоягузорон барои имконоти муосир пардохт мекунанд), дар ҳоле ки амволи фурӯши дубора арзонтар аст, аммо метавонад таъмирро талаб кунад.

Нархҳо ва аудитория:

• Барои ҷуфтҳои ҷавон ё донишҷӯён, студияҳо ва хонаҳои якҳуҷрагӣ ҷолибанд (дар айни замон тақрибан 4000-5000 €/м² дар Инсбрук).
• Хонаҳои васеъи 2-3-ҳуҷрагӣ барои оилаҳо, махсусан дар канори шаҳр ё марказҳои вилоятӣ (тақрибан 3500 евро/м²) мувофиқтаранд.
• Апартаментҳо дар наздикии истироҳатгоҳҳо (масалан, дар Китцбюхел) аз ҷониби сармоягузорон ё оилаҳое, ки омодаанд барои манзараи кӯҳӣ пул диҳанд, интихоб карда мешаванд.
• Агар шумо хоҳед, ки манзили худро ба сайёҳон иҷора диҳед, беҳтар аст, ки воҳидҳои хурдро дар ҷойҳои маъмул интихоб кунед (албатта, бо назардошти қонунҳо дар бораи манзили дуюмдараҷа).

Тарафҳои мусбат: нархи манзилҳо одатан барои як метри мураббаъ нисбат ба хонаҳо арзонтар аст, нигоҳдорӣ ва иҷора осонтар аст (барои тоза кардани хок, барф ва ғайра хароҷот нест).

Камбудиҳо: махфияти камтар, хароҷоти коммуналӣ (Hausverwaltung, таъмир) ва аксар вақт нархҳои баландтар дар маркази шаҳр.

Хонаи шахсӣ ё шале амволи калон дар замин аст.

Тарафҳои мусбат: фазои бештар ва махфият, боғ/гаражи шахсӣ ва фардият. Ин хонаҳо аксар вақт аз масолеҳи баландсифат (санг, чӯби сахт) сохта мешаванд, гармиро хуб нигоҳ медоранд (дар кӯҳҳо муҳиманд) ва дар пасманзари кӯҳҳои Алп боҳашамат ба назар мерасанд.

Камбудиҳо: нарх ва нигоҳдорӣ. Хона ба сармоягузории назаррас барои гармидиҳӣ, таъмири бом, тоза кардани барф дар зимистон ва ғайра ниёз дорад. Инчунин, шумо бояд иҷозатномаҳоро тафтиш кунед: баъзе минтақаҳо сохтмони шалеҳои навро манъ мекунанд (хусусан дар минтақаҳои ҳифзшаванда).

Агар шумо нақша доред, ки хонаатонро ба иҷора диҳед (аз ҷумла дар Airbnb), лутфан дар хотир доред, ки қонуни Австрия метавонад иҷораи кӯтоҳмуддатро маҳдуд кунад (маҳдудиятҳои Zweitwohnsitz).

Мулоҳизаҳои харид: Ҳамин раванди идоракунии интиқоли замин ба вилла ё хона низ дахл дорад. Аммо, хонаҳои шахсӣ аксар вақт бо шартҳои иловагӣ меоянд, ки соҳибро водор мекунанд, ки дар он ҷо барои муддати муайяни сол зиндагӣ кунанд (барои пешгирӣ аз шиддат гирифтани норасоии манзил).

Пеш аз харидани як shalet, дар бораи "манфиати иҷтимоӣ" пурсед - баъзан аз харидорон хоҳиш карда мешавад, ки нақшаҳои истифода (сармоягузории манзили шахсӣ bkb)-ро пешниҳод кунанд.

Агар шумо дар ҷустуҷӯи боҳашамат бошед, барои нархҳои хеле баланд омода бошед: аз якчанд миллион евро. Виллаҳо аксар вақт тарҳи муосирро бо меъмории кӯҳӣ муттаҳид мекунанд, ки дорои спа, сауна ва тирезаҳои панорамӣ мебошанд. Нархи чунин амвол (масалан, дар Китцбюхел ё Аксам) метавонад аз 10,000-15,000 евро барои як метри мураббаъ зиёд бошад.

Чунин объектҳо дар ҳолатҳои зерин мувофиқанд:

• Шумо мехоҳед хонаи дуюм дар осоишгоҳ дошта бошед.
• Шумо амволро ҳамчун сармоягузории дарозмуддат дар минтақаи истиқоматии оянда (масалан, лоиҳаи калони манзили нав) мебинед.
• Шумо нақша доред, ки ба иҷорагирони истисноӣ иҷора диҳед (бренди минтақавӣ дар ин ҷо муҳим аст).

Вазъият барои апартаментҳои боҳашамат низ монанд аст: онҳоро бо хидматҳои меҳмонхона, қабулгоҳ ва ғайра пешниҳод кардан мумкин аст. Ин маҳсулоти махсус аст.

Интихоби қитъа. Қитъаҳоро дар минтақаҳои муайяншудаи сохтмонӣ (Баузон) ҷустуҷӯ кунед. Қитъаҳои истиқоматӣ дар Тирол хеле арзишманданд. Агар шумо нақшаи сохтани хонаро дошта бошед, боварӣ ҳосил кунед, ки қитъа барои истифодаи истиқоматӣ, на танҳо барои истифодаи кишоварзӣ тасдиқ шудааст. Қоидаҳои нави банақшагирии фазоӣ ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) метавонанд таъиноти минтақаҳои навро маҳдуд кунанд.

Нархҳои замин. Дар Тирол харидани барвақти замин арзанда аст: нархи миёна дар соли 2024 ба 414 евро/м² баробар аст. Дар маркази Инсбрук ва атрофи он, қитъаҳо ба 786 евро/м² ва дар Вармаркети наздик ба 689 евро/м² мерасад, дар ҳоле ки дар аксари қисматҳои кишвар нархҳо хеле пасттаранд.

Сармоягузорон интизоранд, ки арзиши замин бо камёб шудани маконҳои нав, бахусус дар наздикии истироҳатгоҳҳо, боло равад.

Мулоҳизаҳои харид. Ҳар гуна муомилоти замин аксар вақт тасдиқи иловагии мушаххасро талаб мекунад (аз сантехникӣ то сохтмони роҳ).

Пас аз харид, эҳтимол дорад, ки ба шумо ҳуҷҷатҳои тарроҳӣ ва иҷозатномаҳои сохтмонӣ (Baubewilligung) лозим шаванд - ин як раванди тӯлонӣ ва гаронбаҳо дар Алп аст (аз сабаби санҷишҳои таъсир ба манзара, заҳкашӣ ва ғайра).

Бозори Тиролӣ ба тағйироти қонунгузорӣ дучор мешавад. Дар солҳои охир тағйироти муҳими зерин ворид карда шуданд:

Андозҳои хонаи дуюм ва хонаҳои холӣ (2023). 1 январи соли 2023 дар Тирол Қонуни андози хонаҳои холӣ ва манзили истиқоматӣ дар бораи Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) эътибор пайдо кард. Он аз муниципалитетҳо талаб мекунад, ки андозҳои иловагиро барои амволи истиқоматии беш аз шаш моҳ холӣ ва барои хонаҳои дуюм ситонанд.

Пардохтҳо аз ҷониби муниципалитетҳо муқаррар карда мешаванд; ҳадди болоӣ барои манзилҳои калон то 2500 евро дар як сол аст. Идея дар он аст, ки иҷораи амволи холӣ ва хариди хонаҳои дуюми истифоданашуда ташвиқ карда шавад.

Дар натиҷа, манзилҳои нави иҷоравӣ каме фоидаовартар шудаанд ва тахмин задан дар бораи "шалеҳои чӯбӣ" барои хонаҳои дуюм душвортар шудааст. Харидорон бояд пешакӣ бо муниципалитет тафтиш кунанд, ки оё амволи харидаашон дар минтақаи андоз қарор дорад (ин метавонад вобаста ба деҳа фарқ кунад!).

Тағйиру иловаҳо ба Қонун дар бораи амволи ғайриманқул. Дар соли 2025 пешниҳод шуда буд, ки қоидаҳо барои заминҳои кишоварзӣ ва қитъаҳо дар нишебиҳо сахттар карда шаванд. Масалан, ба нақша гирифта шудааст, ки ниҳоди "назоратчии замин" эҳё карда шавад ва барои ҳифзи заминҳои киштшавандаи кишоварзӣ табдил додани майдонҳо ба нерӯгоҳҳои барқи офтобӣ маҳдуд карда шавад.

Инчунин кафолатҳо мавҷуданд, ки деҳқонон ҳангоми харидани қитъаҳои ҳамсоя афзалият хоҳанд дошт. Агар шумо нақшаи харидани замин ё плантатсияро дошта бошед, бохабар бошед: ин тағйирот метавонанд озодии шуморо барои идоракунии чунин заминҳо маҳдуд кунанд.

Тартиби муомилот. Коркарди муомилот рақамӣтар шудааст: бисёр иёлотҳои федералӣ, аз ҷумла Тирол, баъзе дархостҳоро ба шакли электронӣ табдил медиҳанд. Бо вуҷуди ин, имзои коғазии нотариус ҳанӯз ҳам талаб карда мешавад. Назорати шаклҳои ҷории дархостҳо дар вебсайтҳои давлатӣ муҳим аст.

Захираҳои иттилоотӣ. Land Tirol ва системаҳои иттилоотии ҳуқуқӣ ( RIS пайгирӣ кардани тағйирот осон аст . Ман инчунин тавсия медиҳам, ки ба бюллетенҳои WKO Tirol ва LK Tirol обуна шавед, зеро онҳо зуд-зуд дастурҳо ва таҳлилҳои тағйиротро дар бозори амволи ғайриманқул нашр мекунанд.

Аз мутахассисон камӣ накунед. Хатои маъмултарин ин кам баҳо додани хароҷоти дастгирии ҳуқуқӣ ва аудитҳо мебошад. Доштани адвокат ва арзёбикунандаи соҳибихтисос барои пешгирӣ аз талафоти бештар кӯмак мекунад.

дуртар нигоҳ кунед . Бозори манзил дар Тирол сер шудааст ва пешниҳоди монанд дар шаҳри ҳамсоя метавонад арзонтар бошад. Имконотро муқоиса кунед ва барои қабули қарор шитоб кунед.

Ҳамаи хароҷотро ба назар гиред. Худро танҳо бо нархи муомилот маҳдуд накунед: ҳамаи андозҳо ва хароҷотро (ҳадди аққал 10%), инчунин ҳисобҳои муқаррарии коммуналиро дохил кунед, хусусан агар шумо нақша доред, ки амволро дар бозори фурӯши такрорӣ фурӯшед ё онро ба иҷора диҳед.

Тафсилоти шартномаро тафтиш кунед. Хориҷиён аксар вақт метавонанд банди муҳими шартномаро аз даст диҳанд ё банди истифодаи ҳатмиро нодида гиранд (масалан, онро бе иҷозат ҳамчун "манзили истироҳатӣ" иҷора гирифтан мумкин нест). Дар ҳолати зарурӣ, тарҷумон киро кунед.

Обрӯи риэлтор. Танҳо агентҳои тасдиқшуда бовар кунед. Дар бозор брокерҳои шабонарӯзӣ бо обрӯи шубҳанок мавҷуданд. Шарҳҳо ва иҷозатномаи онҳоро санҷед (Maklerbefugnis - ҳуҷҷате, ки ба брокер иҷозат медиҳад, ки муомилотро дар Австрия анҷом диҳад).

Тирол бозори ҷолиб, вале мураккаби амволи ғайриманқулро пешниҳод мекунад. Нуктаҳои асосии зерин муҳиманд:

• Пеш аз оғози ҷустуҷӯ (кӯчидан, иҷора, сармоягузорӣ), ҳадаф ва буҷаи худро муайян кунед
• Минтақаҳоро омӯзед. Дар бораи фарқияти нархҳо ва қоидаҳо маълумот гиред (манзил дар шаҳрҳои калон гаронтар, дар кӯҳҳо арзонтар аст, аммо барои хонаҳои дуюм маҳдудиятҳо мавҷуданд).
• Ҳамаи хароҷотро ҳисоб кунед. Ҳадди ақал 10% маблағи муомилотро барои андозҳо, пардохтҳо ва корҳои коғазӣ ҷудо кунед.
• Бо мутахассисон машварат кунед. Як риэлтор ва адвокати маҳаллиро киро кунед, хусусан агар шумо забони олмониро надонед. Ин шуморо аз нофаҳмиҳо муҳофизат мекунад ва равандро суръат мебахшад.
• Раванди ҳуқуқиро ба нақша гиред. Агар шумо шаҳрванди ИА/ЕА набошед, тавассути Идораи интиқоли замин иҷозат гиред - бе ин, амалиёт ғайриимкон аст. Пеш аз имзои шартнома, боварӣ ҳосил кунед, ки ҳамаи ҳуҷҷатҳо дуруст тартиб дода шудаанд.

Шумо метавонед бо қадамҳои оддӣ оғоз кунед: таблиғотро дар вебсайтҳои боэътимод тамошо кунед, ба бюллетенҳои агентӣ обуна шавед (масалан, Vienna Property Investment, ки баррасиҳои минтақавиро нашр мекунад) ва дар бораи ин минтақа маълумот ҷамъ кунед.

Сипас бо мутахассисони маҳаллӣ тамос гиред - онҳо ба шумо маслиҳат медиҳанд, ки кадом амвол ба ниёзҳои шумо бештар мувофиқ аст.