Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Прага: Чӣ кор кардан лозим аст ва чӣ тавр ин корро кардан мумкин аст

Прага яке аз бозорҳои ҷолибтарин дар Аврупои Марказӣ барои сармоягузорони хусусӣ мебошад, ки дар ҷустуҷӯи тавозун байни субот ва потенсиали рушди қавӣ мебошанд. Бар хилофи бозорҳои Аврупои Ғарбӣ, ки дар он ҷо нархҳо муддати тӯлонӣ ба авҷи худ расидаанд ва фоидаи иҷора коҳиш меёбад, Прага бо нигоҳ доштани нархҳои мӯътадил ва талаботи баланд ба рушд идома медиҳад.

Ҷумҳурии Чех дорои иқтисоди қавӣ аст, ки аз ҷониби саноат, бахши IT, бонкдорӣ ва сайёҳӣ дастгирӣ мешавад. Маҷмӯи маҳсулоти дохилии кишвар мунтазам афзоиш меёбад ва сатҳи бекорӣ яке аз пасттаринҳо дар ИА боқӣ мемонад. Ин заминаро барои талаботи дарозмуддат ба манзил, ҳам аз ҷониби сокинони маҳаллӣ ва ҳам аз хориҷиёне, ки мехоҳанд дар Прага хона ё танҳо хонаи дастрасро дар Ҷумҳурии Чех бе миёнарав харидорӣ кунанд, фароҳам меорад.

Прага бо якчанд сабаб ҷолиб аст:

• Ҷумҳурии Чех иқтисоди устувор дорад. Бар хилофи бисёре аз кишварҳои Иттиҳоди Аврупо, Ҷумҳурии Чех бо ноустувории шадиди иқтисодӣ рӯбарӯ намешавад. Асъори миллӣ, тоҷи Чехия, нисбатан устувор боқӣ мемонад ва бонки марказӣ сиёсати оқилонаро пеш мебарад.
• Афзоиши ҷараёни сайёҳон. Прага пайваста дар байни 10 шаҳри аз ҳама бештар боздидшаванда дар Аврупо ҷой гирифтааст. Дар соли 2024, беш аз 9 миллион сайёҳ аз ин шаҳр дидан карданд, ки талаботи зиёдро ба иҷораи кӯтоҳмуддат ва лоиҳаҳои меҳмонхонаҳо дастгирӣ мекунад.
• Талаботи бузурги дохилӣ. Прага маркази донишгоҳҳо барои Аврупои Марказӣ мебошад. Дар ин ҷо даҳҳо ҳазор донишҷӯён аз Ҷумҳурии Чех ва дигар кишварҳо, инчунин шумораи зиёди кӯчманчиёни рақамӣ таҳсил мекунанд, ки ин талаботро ба иҷораи дарозмуддат ба вуҷуд меорад.
• Нархҳои дастрас дар муқоиса бо Австрия ва Олмон. Нархи миёна барои як метри мураббаъ дар Прага нисфи нархи Вена ва қариб се маротиба камтар аз Мюнхен аст, ки воридшавӣ ба бозорро камтар сармояталаб мегардонад ва имкониятҳоро барои рушд фароҳам меорад.

Ман, Ксения Левина, зиёда аз 15 сол аст, ки муомилоти амволи ғайриманқули байналмилалиро дастгирӣ мекунам ва ҳам ба сармоягузорони хусусӣ ва ҳам ба фондҳои сармоягузорӣ машварат медиҳам. Таҷрибаи ман муомилотро дар Ҷумҳурии Чех, Австрия, Олмон ва Швейтсария дар бар мегирад. Ба шарофати таҷрибаи васеи худ, ман омӯхтам, ки ҷиҳатҳои қавӣ ва заъфи бозорҳои гуногунро дарк кунам.

Ман Венаро ҳамчун бозори нигоҳдории сармоя мебинам: он устувор ва боэътимод аст, аммо афзоиши назарраси нархро пешниҳод намекунад. Аз тарафи дигар, Прага бозори имкониятҳост, ки дар он шумо метавонед амволеро бо потенсиали хуби рушд ва даромаднокӣ, аз ҷумла тавассути иҷораи кӯтоҳмуддат ва лоиҳаҳои таъмир, пайдо кунед.

Прага дар маркази Аврупо мавқеи стратегӣ дорад, ки онро ба маркази муҳими нақлиётӣ ва логистикӣ табдил медиҳад. Роҳҳои асосии боркашонӣ аз шаҳр мегузаранд ва фурудгоҳи байналмилалии Ватслав Ҳавел пойтахти Чехияро бо зиёда аз 100 шаҳри саросари ҷаҳон мепайвандад. Ин макони стратегӣ ба рушди тиҷорат, сайёҳӣ ва иқтисодиёт дар маҷмӯъ мусоидат мекунад.

Ҷумҳурии Чех узви Иттиҳоди Аврупо ва минтақаи Шенген буда, сатҳи баланди ҳифзи ҳуқуқӣ ва шаффофиятро барои сармоягузорон таъмин мекунад. Ин кишвар дорои рейтинги бехатарии сармоягузорӣ бо Австрия мебошад, дар ҳоле ки аз ҷиҳати хароҷоти вуруд ба бозор дастрастар боқӣ мемонад.

Муқоиса бо дигар пойтахтҳои Аврупои Марказӣ:

Прага беҳтарин имконоти ҳарду ҷаҳонро пешниҳод мекунад: он нисбат ба Будапешт устувортар ва пешгӯишавандатар аст, аммо нисбат ба Вена ё Берлин имкониятҳои бештари рушд ва фоидаовариро пешниҳод мекунад.

Дар зер рейтинги муқоисавии кишварҳои Аврупо бар асоси параметрҳои асосӣ - устувории иқтисодӣ, шаффофияти муомилот ва фоидаи иҷора - оварда шудааст, ки ба маълумоти PWC Real Estate 2025 , Бонки Ҷаҳонӣ ва Numbeo . Ин ҷадвал ба шумо кӯмак мекунад, ки фаҳмед, ки Прага бо рақибонаш чӣ гуна муқоиса мешавад ва чаро таваҷҷӯҳ ба бозори амволи ғайриманқули Чехия афзоиш меёбад.

Прага ҷозибаи сайёҳии аврупоӣ аст. Ба шарофати меъморӣ, мероси фарҳангӣ ва таомҳои маҳаллӣ, шаҳр солона миллионҳо сайёҳонро ҷалб мекунад. Дар соли 2024 шумораи сайёҳон аз 9 миллион гузашт ва то соли 2030 пешбинӣ мешавад, ки онҳо то 11-12 миллион афзоиш ёбанд. Ин талаботро ба иҷораи кӯтоҳмуддат таъмин мекунад, ки ин барои сармоягузороне, ки бо амволи ғайриманқул дар маркази шаҳр ё дар минтақаҳои дорои инфрасохтори рушдёфта кор мекунанд, махсусан муҳим аст.

Илова бар сайёҳӣ, Прага талаботи зиёди дохилӣ ба манзили иҷора ва харид дорад. Шаҳр ба шарофати донишҷӯён, мутахассисони ҷавон ва ширкатҳои байналмилалӣ, ки дар Ҷумҳурии Чех намояндагӣ кушодаанд, босуръат рушд мекунад. Бисёре аз мутахассисони хориҷӣ иҷораи хонаҳоро дар Прага барои муддати тӯлонӣ интихоб мекунанд, ки ин фоидаи иҷораи дарозмуддатро дар сатҳи 4,5-6% дар як сол дастгирӣ мекунад - нисбат ба Вена, ки дар он ҷо фоида кам аз 3% зиёд мешавад, баландтар аст.

Дар солҳои охир, бисёре аз сармоягузорон аз Австрия ва Олмон ба Ҷумҳурии Чех кӯчиданро сар карданд. Сабабҳои асосӣ инҳоянд: монеаҳои камтари вуруд, афзоиши баланди нархҳо (ба ҳисоби миёна 6-8% дар як сол), фоидаи ҷолиб ва маҳдудиятҳои камтари иҷора. Бозори Вена пухтатар ва танзимшавандатар аст, дар ҳоле ки Прага имкониятҳои бештарро барои стратегияҳои фаъол пешниҳод мекунад: таъмири фонди манзили кӯҳна, иҷораи кӯтоҳмуддат ва табдил додани биноҳо ба манзилҳо.

Аз ин рӯ, Прага ба яке аз шаҳрҳои калидии сармоягузорӣ дар Аврупои Марказӣ табдил ёфтааст ва тавозуни ҷолиберо байни амнияти сармоягузорӣ ва имконияти фоидаи баланд пешниҳод мекунад.

Прага дар харитаи сармоягузории Аврупо як бозигари қавӣ аст, аммо он ягона шаҳре дар минтақа нест, ки сармоягузоронро ҷалб мекунад. Бозорҳои Аврупои Марказӣ ва Шарқӣ босуръат рушд мекунанд ва ҳар кадоми онҳо хусусиятҳои хос, сатҳи фоида ва хатарҳои худро доранд.

Прага ҳам бо бозорҳои устувортар ба монанди Вена ва Берлин, инчунин бо бозорҳои хашмгинтар ба монанди Будапешт ва Варшава рақобат мекунад. Интихоб байни ин шаҳрҳо аз ҳадафҳои сармоягузор вобаста аст: нигоҳдории сармоя, афзоиши босуръат ё фоидаи баланд тавассути стратегияҳои хатарноктар.

*HNWI – шахсони дорои сарвати зиёд, сармоягузорони хусусии сарватманд.

Вена бозори бонуфуз ва хеле танзимшаванда аст. Нархи манзил дар Вена қариб бетағйир боқӣ мемонад ва нархи иҷора устувор аст. Бо вуҷуди ин, даромаднокӣ паст аст ва бозор дар солҳои охир афзоиши сустро мушоҳида кардааст. Шаҳр барои сармоягузороне мувофиқ аст, ки ба амният ва ҳифзи сармоя дар муддати тӯлонӣ афзалият медиҳанд.

• Тарафҳои мусбат: сатҳи баланди ҳифзи ҳуқуқӣ, хатарҳои ҳадди ақал, пардохтпазирии баланд.
• Тарафҳои манфӣ: фоиданокии паст, ҳадди баланди вуруд.

Будапешт аз ҷиҳати даромаднокӣ яке аз бозорҳои умедбахштарини минтақа ба ҳисоб меравад. Нархи амволи ғайриманқул дар ин ҷо нисбат ба Прага пасттар аст ва даромаднокии иҷораи кӯтоҳмуддат метавонад ба 8-10% дар як сол бирасад. Аммо, бозор камтар устувор аст ва хатарҳои сиёсӣ ва иқтисодӣ баландтаранд.

• Тарафҳои мусбат: нархҳои паст, фоидаоварии баланд, ҷараёни фаъоли сайёҳӣ.
• Тарафҳои манфӣ: иқтисоди ноустувор, ҳифзи заифи ҳуқуқӣ, эҳтимолияти тағйирёбии якбораи нархҳо.

бузургтарин бозори амволи ғайриманқули Олмон , барои сармоягузорон ва фондҳои калон ҷолиб аст. Бо вуҷуди ин, қоидаҳои қатъии иҷора ва андозҳои баланд онро барои сармоягузорони хусусӣ, бахусус онҳое, ки аз хориҷа меоянд, камтар ҷолиб мегардонанд. Нархҳо боло мераванд, аммо бо суръати мӯътадил ва фоида кам аз 3,5% дар як сол зиёд мешавад.

• Тарафҳои мусбат: иқтисодиёти қавӣ, талаботи зиёд ба манзил, шаффофияти муомилот.
• Камбудиҳо: Қонунҳои қатъии назорати иҷора, бозори рақобати шадид.

Варшава босуръат рушд карда, ширкатҳои байналмилалиро ҷалб мекунад, ки ин боиси афзоиши талабот ба манзил мегардад. , амволи ғайриманқул дар Полша аксар вақт ҳамчун як варианти сармоягузории дарозмуддат, махсусан дар шаҳрҳои калон, баррасӣ мешавад. Нархи амволи ғайриманқул нисбат ба Прага пасттар, вале нисбат ба Будапешт баландтар аст.

• Тарафҳои мусбат: рушди динамикӣ, остонаи вуруди мӯътадил, талаботи баланди дохилӣ.
• Тарафҳои манфӣ: ноустувории иқтисодӣ, сиёсати камтар пешгӯишаванда.

Бозори амволи ғайриманқули Прага дар даҳсолаи охир рушди устуворро нишон додааст. Аз замони пайвастан ба Иттиҳоди Аврупо дар соли 2004, Ҷумҳурии Чех ба равандҳои иқтисодии Аврупо фаъолона ҳамроҳ мешавад. Ин боиси ворид шудани сармоягузорӣ, рушди инфрасохтор ва баланд шудани сатҳи зиндагӣ гардид, ки ҳамаи ин ба бозори манзил таъсири мустақим расонидааст.

Аз соли 2010 то 2020, нархи миёнаи як метри мураббаъ дар Прага қариб ду баробар афзоиш ёфт. Омилҳои асосии ин афзоиш инҳоянд:

• Равандҳои муҳоҷират: Ҷумҳурии Чех ба макони асосии муҳоҷирони меҳнатӣ аз Аврупои Шарқӣ ва ИДМ табдил ёфтааст. Афзоиши аҳолӣ талаботро ба манзили иҷора ва харидашуда афзоиш додааст.
• Сайёҳӣ: Прага яке аз даҳ шаҳри аз ҳама бештар боздидшаванда дар Аврупо буда, талаботро ба манзилҳои иҷораи кӯтоҳмуддат ва амволи меҳмонхонаҳо зиёд мекунад.
• Устувории иқтисодӣ: Ҷумҳурии Чех бо афзоиши устувори ММД ва сатҳи пасти бекорӣ (тақрибан 3%) бархӯрдор аст, ки онро ба як макони ҷолиби сармоягузорӣ табдил медиҳад.

Вена бозори нисбатан пухтатар дорад, ки дар он нархҳо сусттар афзоиш меёбанд. Дар тӯли 10 соли охир, нархи як метри мураббаъ дар Вена тақрибан 35-40% афзоиш ёфтааст, дар ҳоле ки дар Прага он беш аз 70% афзоиш ёфтааст. Ин бозори Чехияро динамиктар ва барои сармоягузороне, ки афзоиши сармояро меҷӯянд, мувофиқтар мегардонад.

Аз соли 2018 инҷониб, бозори амволи ғайриманқули Прага афзоиши устувори нархҳоро дар ҳаҷми 7-8% дар як сол нишон додааст. Ҳатто дар соли пандемияи соли 2020, дар Прага коҳиши назаррас мушоҳида нашуд: нархҳо танҳо 1,5% коҳиш ёфтанд ва то соли 2021 бозор барқарор шуда, ба суръати рушди қаблии худ баргашт.

Динамикаи ҷорӣ аз ҷониби инҳо таъмин карда мешавад:

• рушди инфрасохтори нақлиёт ва оғози лоиҳаҳои нави истиқоматӣ,
• талаботи устувор барои иҷора аз ҷониби донишҷӯён ва мутахассисони IT,
• таъминоти маҳдуд – суръати сохтмон наметавонад бо талабот ҳамқадам бошад, ки ин нархҳоро баланд нигоҳ медорад.

Пешгӯӣ барои соли 2025 афзоиши доимӣ дар ҳудуди 5-7% дар як сол, бахусус дар минтақаҳое, ки рушди фаъол доранд ва наздики донишгоҳҳо мебошад, мебошад.

Прага ба ноҳияҳо тақсим шудааст, ки ҳар яки онҳо хусусиятҳои сармоягузории худро дорад.

Хулоса:

• Ҷойҳои премиум (Прага 1, 2, 6) барои сармоягузорони муҳофизакор ва амволи ғайриманқул, ки барои иҷораи кӯтоҳмуддат пешбинӣ шудаанд, мувофиқанд.
• Ноҳияҳои Прага 3, 5, 8 барои сармоягузориҳои дарозмуддати иҷора ва афзоиши сармоя беҳтаринанд.
• Прага 9 ва 10 як варианти хубест барои одамоне, ки мехоҳанд дар Прага як хонаи арзон барои истиқомат ё иҷора харанд.

Бозори амволи ғайриманқули Прага доираи васеи имконотро пешниҳод мекунад, ки ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки варианти беҳтаринро вобаста ба буҷа, стратегия ва ҳадафҳои худ пайдо кунанд. Ҳар як сегмент афзалиятҳо ва хатарҳои худро, инчунин мулоҳизаҳои идоракунӣ ва потенсиали афзоиши арзиш дорад.

Прага бо меъмории беназири худ машҳур аст. Биноҳои зиёде, ки дар маркази шаҳр ҷойгиранд (Прага 1, Прага 2), дорои арзиши таърихӣ мебошанд.

Чунин амвол махсусан дар байни сайёҳон ва иҷорагироне, ки ба аслият ва фазои шаҳри қадимӣ арзиш медиҳанд, маъмуланд.

Хусусиятҳо:

• Онҳо дар минтақаҳои бонуфузтарин - дар наздикии пули Чарлз, майдони шаҳри қадим ва қалъаи Прага ҷойгиранд.
• Нархҳои баланд – аз 8000 то 12000 евро барои як метри мураббаъ, ки бо нархҳо дар Вена қобили муқоиса аст, аммо нисбат ба минтақаҳои марказии Париж ё Лондон арзонтар аст.
• Таъмири ҳатмӣ ҳар 10-15 сол, бо мувофиқа бо мақомоти ҳифзи мероси фарҳангӣ.

Тарафҳои мусбат:

• Обрӯ ва мақоми баланд барои соҳиб.
• Талаботи устувор аз ҷониби иҷорагирон ва сайёҳон.
• Пардохтпазирии хуб - чунин амволро ҳатто дар давраи бӯҳрон ба осонӣ фурӯхтан мумкин аст.

Камбудиҳо:

• Арзиши баланди нигоҳдорӣ ва таъмир.
• Мушкилот дар ҳамоҳангсозии ҳама гуна азнавсозӣ ва барқарорсозӣ.
• Хатари маҳдудиятҳо дар иҷора тавассути платформаҳо ба монанди Airbnb.

Мисол:

Як хонаи 90 метри мураббаъ дар як бинои таърихӣ дар Прага 1 тақрибан 950,000 евро арзиш дорад ва метавонад даромади кӯтоҳмуддати иҷораро аз 3,5 то 4% дар як сол ба даст орад.

Муқоиса бо Вена:

Дар маркази таърихии Вена, арзиши амволи шабеҳ аз 12,000 евро барои як метри мураббаъ ва бештар аз он аст, дар ҳоле ки қоидаҳои таъмир боз ҳам сахттаранд ва иҷозатномаҳои иҷора камтар дода мешаванд.

Биноҳои нав дар Прага дар ноҳияҳои Прага 5, Прага 8 ва Прага 9 маъмуланд. Ин маҷмааҳои истиқоматии муосир ба зиндагии бароҳат нигаронида шудаанд ва аксар вақт таваққуфгоҳҳои зеризаминӣ, минтақаҳои истироҳатӣ, толорҳои варзишӣ ва системаҳои "Хонаи интеллектуалӣ"-ро дар бар мегиранд.

Аз сабаби суръати маҳдуди сохтмон, чунин лоиҳаҳо аксар вақт дар марҳилаи кофтуков фурӯхта мешаванд.

Хусусиятҳо:

• Риояи стандартҳои ESG (самаранокии энергетикӣ, тозагии экологӣ).
• Покии ҳуқуқӣ - хатари ҳадди ақали баҳсҳо оид ба ҳуқуқи моликият.
• Нархҳо аз 5000 то 7500 евро барои як метри мураббаъ мебошанд, ки онҳоро нисбат ба маркази Прага дастрастар мегардонад.

Тарафҳои мусбат:

• Хароҷоти таъмири ҳадди ақал дар солҳои аввал.
• Барои иҷорагирон ва муҳоҷирони табақаи миёна хеле ҷолиб аст.
• Эҳтимолияти болоравии нарх пас аз анҷоми сохтмон ба андозаи 10-15%.

Камбудиҳо:

• Интихоби маҳдуд дар минтақаҳои марказӣ.
• Рақобат байни сармоягузорон ҳангоми фурӯши минбаъда.
• Фоиданокӣ нисбат ба амволи таърихӣ пасттар аст - тақрибан 4-4,5% дар як сол.

Мисол:

Як хонаи истиқоматии 65 м² дар маҷмааи нав дар Прага 8 бо нархи 420,000 евро дастрас аст. Даромади иҷораи дарозмуддат 1800 евро дар як моҳ аст, ки тақрибан 4,3% дар як солро ташкил медиҳад.

Муқоиса бо Вена:

Дар Вена, биноҳои нав дар минтақаҳои берун аз роҳи ҳалқавӣ бештар маъмуланд ва гаронтаранд - аз 7500 евро барои як метри мураббаъ ва афзоиши нархҳо одатан аз 3-5% дар як сол аз сабаби сер шудани бозор зиёд намешавад.

Бахши иҷораи кӯтоҳмуддат дар Прага то соли 2020 бо шарофати ҷараёни бузурги сайёҳон (зиёда аз 9 миллион сайёҳ) дар шаҳр рушд мекард. Дар ҳоле ки таваҷҷӯҳ имрӯз ҳам қавӣ боқӣ мемонад, мақомоти шаҳр қоидаҳоро барои платформаҳо ба монанди Airbnb ва Booking, бахусус дар Прага 1 ва Прага 2, сахттар кардаанд.

Хусусиятҳо:

• Сатҳи баланди фоиданокӣ – то 8% дар як сол, махсусан дар маркази шаҳр.
• Барои иҷораи қонунӣ иҷозатнома лозим аст. Агар иҷозатнома надошта бошед, шумо метавонед бо ҷаримаҳои калон рӯбарӯ шавед.
• Хатари мавсимӣ - авҷи сарборӣ дар таътилҳои тобистона ва зимистона, коҳиш дар баҳор ва тирамоҳ.

Тарафҳои мусбат:

• Имконияти зуд баргардонидани сармоягузориҳо.
• Барои сармоягузороне, ки омодаанд амволро фаъолона идора кунанд, мувофиқ аст.
• Дар байни сайёҳон ва донишҷӯёни хориҷӣ маъмул аст.

Камбудиҳо:

• Тағйироти доимӣ дар танзими иҷораи кӯтоҳмуддат.
• Зарурати идоракунии касбӣ (ё истифодаи хидматҳои ширкати идоракунӣ).
• Фарсудашавии бештари мебел ва таҷҳизот.

Мисол:

Як хонаи студиявии 40 метри мураббаъ дар Прага 2 280,000 евро арзиш дорад. Бо даромади 120 евро барои як шаб ва сатҳи миёнаи ишғол 70%, даромади солона 30,000 евро хоҳад буд. Фоидаи холис пас аз хароҷот тақрибан 7% -ро ташкил медиҳад.

Муқоиса бо Вена:

Дар Вена, қоидаҳои Airbnb хеле сахттаранд. Аксари биноҳо иҷораи кӯтоҳмуддатро бе розигии иҷорагирон иҷозат намедиҳанд, ки ин сегментро барои сармоягузорони хориҷӣ қариб ки баста мекунад.

Қаҳвахонаҳо, мағозаҳо, мини-меҳмонхонаҳо ва фазоҳои хурди офисӣ як тамоюли хос мебошанд, ки барои сармоягузороне, ки сармояи назаррас доранд ва мехоҳанд амволи ғайриманқулро дар Ҷумҳурии Чех харанд, ҷолибанд.

Хусусиятҳо:

• Фоида нисбат ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ баландтар аст - 6-8% дар як сол ва дар мавриди тиҷорати меҳмонхонаҳо - то 10%.
• Вобастагии баланд аз вазъи иқтисодиёт ва ҷараёни сайёҳӣ.
• Бақайдгирӣ ва идоракунии мураккабтари ҳуқуқӣ.

Тарафҳои мусбат:

• Пардохти зуд бо интихоби дурусти макон.
• Имконияти бастани шартномаҳои дарозмуддати иҷора бо брендҳои бузург.
• Барои харидорон аз Чин ва кишварҳои араб ҷолиб аст.

Камбудиҳо:

• Хатарҳои коҳиши фоиданокӣ дар давраи пастравии иқтисодӣ.
• Мушкилот дар самти аз нав равона кардани тиҷорат (масалан, аз мағоза ба тарабхона).
• Пеш аз харид таҳлили амиқи бозор зарур аст.

Мисол:

Як меҳмонхонаи хурди 15-ҳуҷрагӣ дар Прага 3 бо нархи 1,8 миллион евро ба фурӯш гузошта шудааст. Даромади солонаи амалиётӣ тақрибан 160,000 евроро ташкил медиҳад ва фоидаи холис 8,5% -ро ташкил медиҳад.

Муқоиса бо Вена:

Вена барои амволи тиҷоратӣ як варианти устувортар аст - талабот пешгӯишаванда аст, аммо ҳосилнокӣ кам аз 5% дар як сол зиёд мешавад. Аз тарафи дигар, Прага динамиктар аст ва метавонад фоидаи баланд ба даст орад, аммо бо хатарҳои афзоишёбанда.

Бозори амволи ғайриманқули Прага байналмилалӣ аст, ки онро яке аз кушодатарин бозорҳо дар Аврупои Марказӣ мегардонад. Бар хилофи Вена, ки аксари муомилот аз ҷониби сокинони маҳаллӣ анҷом дода мешаванд, дар Прага сармоягузорони хориҷӣ нақши калидӣ доранд.

Тамоюлҳои асосӣ:

• Сармоягузорони аврупоӣ ба Прага ҳамчун алтернатива ба бозорҳои аз ҳад гарми Париж ва Лондон менигаранд.
• Харидорони чинӣ ва арабӣ фаъолона дар бахши меҳмонхонаҳо сармоягузорӣ мекунанд.
• Украинҳо ва русҳо аксар вақт манзилро барои оила ё иҷораи дарозмуддат мехаранд.

Муқоиса бо Вена:

Дар Австрия шаҳрвандони хориҷӣ бо маҳдудиятҳои қатъӣ рӯбарӯ мешаванд: харидани амвол дар баъзе минтақаҳо иҷозатномаи махсусро талаб мекунад ва муомилот таҳти назорати қатъӣ қарор доранд. Прага чунин монеаҳо надорад, ки онро бозори чандиртар ва ҷолибтар барои сармоягузорони ҷаҳонӣ мегардонад.

Ҷумҳурии Чех якчанд намудҳои моликияти амволи ғайриманқулро пешниҳод мекунад, ки ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки беҳтарин вариантро барои ниёзҳои худ интихоб кунанд.

Харид ҳамчун шахси воқеӣ. Ин соддатарин вариант аст, ки барои аксари сармоягузорони хориҷӣ, ки мехоҳанд дар Ҷумҳурии Чех хона харанд, мувофиқ аст. Тартиб шаффоф аст ва расмиёти мураккаби ҳуқуқиро талаб намекунад. Барои ғайрирезидентҳо ягон маҳдудияти назаррас вуҷуд надорад: онҳо метавонанд ҳам амволи истиқоматӣ ва ҳам амволи тиҷоратиро харидорӣ кунанд.

Тавассути ширкат. Ин вариантро сармоягузорони калон ё онҳое, ки нақша доранд соҳиби якчанд амвол бошанд, интихоб мекунанд.

• Раванди идоракунӣ ва андозбандӣ содда карда шудааст.
• Беҳсозии андоз тавассути ҳавасмандгардонии корпоративӣ имконпазир аст.
• Соҳиб метавонад дар феҳристҳои давлатӣ беном бошад.

Сармоягузорӣ тавассути фондҳои амволи ғайриманқул (SICAV). Монанд ба REIT-ҳои аврупоӣ, ин як воситаи сармоягузории ғайрифаъол аст, ки идоракунии мустақими амволро талаб намекунад. Барои онҳое, ки мехоҳанд дар бозори Чехия сармоягузорӣ кунанд, аммо ба харидани амволи мушаххас ӯҳдадорӣ надоранд, мувофиқ аст.

Моликияти муштарак ва амонатҳои оилавӣ. Онҳо дар байни оилаҳо ва дӯстон маъмуланд ва хароҷоти ҳадди ақали вуруд ва тақсими даромади иҷораро фароҳам меоранд.

Бозори амволи ғайриманқули Чехия, бахусус дар Прага, яке аз шаффофтарин ва сохторёфтатарин дар Аврупои Марказӣ ба ҳисоб меравад. Ба шарофати узвияти Ҷумҳурии Чех дар ИА ва стандартҳои муосири танзимкунанда, раванди муомилот ҳатто барои сармоягузорони хориҷӣ содда ва возеҳ аст. Аммо, сарфи назар аз ин соддагии зоҳирӣ, ҳар як марҳила барои бартараф кардани ҳама хатарҳои эҳтимолӣ ба таваҷҷӯҳ ва дастгирии касбӣ ниёз дорад.

Нотариус ва адвокат ду шахси калидӣ мебошанд, ки қонунӣ ва ҳифзи ҳуқуқи сармоягузоронро ҳангоми бастани муомилоти амволи ғайриманқул дар Ҷумҳурии Чех таъмин мекунанд.

Вазифаҳои онҳо ба таври возеҳ муайян карда шудаанд, ки хатари қаллобӣ ва хатогиҳоро кам мекунад.

Муқоиса бо Австрия:

Дар Ҷумҳурии Чех, ҳаққи хидматрасонии нотариалӣ нисбат ба Австрия 2-3 маротиба камтар аст, ки дар он ҷо нотариус метавонад то 3% аз маблағи муомилотро ситонад. Ғайр аз ин, раванди бақайдгирӣ дар Ҷумҳурии Чех танҳо 1-2 ҳафтаро дар бар мегирад, дар ҳоле ки дар Австрия он метавонад то як моҳро дар бар гирад.

Пеш аз харид, гузаронидани санҷиши ҳамаҷонибаи ҳуқуқии амвол, хусусан вақте ки сухан дар бораи биноҳои таърихӣ дар маркази Прага меравад, хеле муҳим аст.

Адвокат таҳлил мекунад:

1. Таърихи соҳибон - барои пешгирӣ аз баҳсҳо байни ворисон.
2. Мавҷудияти қарзҳо барои хизматрасонии коммуналӣ ва андозҳо.
3. Гаравҳо - боздоштҳо, гаравҳо, баҳсҳои ҳуқуқӣ.
4. Мақоми бино - хоҳ он ёдгории фарҳангӣ бошад, хоҳ объекте, ки таҳти ҳимояи мероси таърихӣ қарор дорад.
5. Риояи ҳуҷҷатҳои лоиҳавӣ барои биноҳои нав махсусан муҳим аст.

Қонунгузории Чехия ба сармоягузорони хориҷӣ имкон медиҳад, ки амволи ғайриманқулро пурра аз фосилаи дур харидорӣ кунанд.

Ин вариант махсусан дар байни харидорон аз кишварҳои ИДМ, Осиё ва Шарқи Наздик маъмул аст.

Ин чӣ хел кор мекунад:

1. Харидор ваколатномаеро медиҳад, ки аз ҷониби нотариус дар кишвари худ тасдиқ шудааст.
2. Ваколатнома бо апостил тасдиқ ва ба забони чехӣ тарҷума карда мешавад.
3. Адвокат ё агент, ки тибқи ваколатнома амал мекунад, ҳама амалҳоро анҷом медиҳад: суратҳисоб мекушояд, шартномаҳоро имзо мекунад ва муомиларо ба қайд мегирад.

Афзалиятҳо:

• Ҳузури шахсии харидор ҳатмӣ нест.
• Коркарди зуд, хусусан ҳангоми харидани якчанд амвол.
• Сарфаи вақт дар сафар ва масъалаҳои ташкилӣ.

Ҷумҳурии Чех бар зидди Австрия

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул дар Прага бе дарки возеҳи андозҳо ва хароҷоти иловагии марбут ба хариду фурӯши амвол ғайриимкон аст.

Ҷумҳурии Чех яке аз системаҳои андози равшантарин ва шаффофтаринро дар Аврупои Марказӣ дорад, ки онро барои сармоягузорони хориҷӣ ҷолиб мегардонад. Бо вуҷуди ин, муҳим аст, ки қоидаҳои андози маҳаллиро барои ҳисоб кардани дақиқи фоиданокӣ ва пешгирӣ аз хароҷоти ғайричашмдошт ба назар гирем.

Даромад аз иҷораи хонаҳо ё квартираҳо дар Прага ба меъёри андози прогрессивӣ, ки аз 15% то 23% вобаста ба сатҳи даромади соҳибон аст, ситонида мешавад.

Барои сармоягузорони хусусӣ, ки як ё ду амвол доранд, меъёри ҳадди ақали андоз аксар вақт 15% аст.

Хусусиятҳо:

• Андоз аз даромади холис, яъне пас аз кам кардани хароҷоти идоракунӣ, таъмир ва ҳисобҳои коммуналӣ ҳисоб карда мешавад.
• Соҳибоне, ки амволи худро тавассути ширкатҳои идоракунӣ ба иҷора медиҳанд, метавонанд ҳаққи идоракуниро ҳамчун хароҷоти аз андоз озодшаванда талаб кунанд.
• Барои шахсони ҳуқуқӣ (масалан, ширкатҳое, ки соҳиби амволи ғайриманқул мебошанд), меъёри андози корпоративӣ 19% татбиқ мегардад.

Муқоиса бо Австрия:

Дар Австрия, меъёрҳои андози иҷора муқаррар карда шудаанд, ки ин низомро пешгӯишаванда, вале камтар чандир мегардонад. Дар айни замон, хароҷоти нигоҳдории амвол, бахусус дар Вена, аз сабаби гарон будани тарифҳои коммуналӣ ва пардохтҳои ҳатмӣ, баландтар аст.

Дар Ҷумҳурии Чех андоз аз фоидаи сармоя ба андозаи 15% ситонида мешавад.

Агар амвол камтар аз панҷ сол пас аз харид фурӯхта шавад, он ситонида мешавад. Агар амвол муддати тӯлонӣ дар моликияти он бошад, андоз ситонида намешавад.

Намунаи ҳисобкунӣ:

• Ин хона ба маблағи 400 000 евро харида шуда, пас аз 3 сол ба маблағи 500 000 евро фурӯхта шуд.
• Фоида 100 000 евро ва андоз 15 000 евро (15%) буд.
• Агар соҳиб ин амволро пас аз 6 сол фурӯхта бошад, андоз ситонида намешавад.

Дар Австрия қоидаҳо фарқ мекунанд: андоз қариб ҳамеша ситонида мешавад, ҳатто бо моликияти дарозмуддат, аммо меъёрҳо пасттаранд - 4.2-6%, ки онро пешгӯишавандатар мекунад, аммо барои сармоягузорони фаъол, ки зуд-зуд амвол мехаранд ва мефурӯшанд, камтар фоидаовар аст.

Хариди хона дар Прага, Брно ё Пилзень як қатор хароҷоти иловагиро дар бар мегирад, ки ҳангоми ҳисоб кардани арзиши ниҳоии сармоягузории шумо бояд ба назар гирифта шаванд.

Бозори иҷораи манзил дар Прага яке аз бозорҳои аз ҳама динамикӣ дар Аврупо аст. Афзоиши шумораи донишҷӯён, муҳоҷирон ва кӯчманчиёни рақамӣ дар шаҳр талаботи баланди иҷораро ба бор меорад.

Барои сармоягузор, ин маънои ҷараёни устувори пардохтҳои иҷора ва фоидаи эҳтимолии баландтар аз аксари пойтахтҳои Аврупои Ғарбиро дорад.

Иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути платформаҳои Airbnb ва Booking як стратегияи маъмули сармоягузорӣ боқӣ мемонад, махсусан дар минтақаҳои марказии Прага (Прага 1 ва 2).

Фоиданокӣ метавонад дар як сол ба 7-8% расад, махсусан дар мавсими сайёҳӣ.

Мисол:

• Як хонаи 50 метри мураббаъ дар Прага 1 метавонад барои як шаб аз 120 то 150 евро фоида ба даст орад.
• Бо 70% пуршавӣ, ин тақрибан 3000 евро дар як моҳ ё 36 000 евро дар як солро ташкил медиҳад.
• Пас аз хароҷот, фоидаи холис тақрибан 8% хоҳад буд.

Аммо, дар солҳои охир мақомоти Прага қоидаҳои иҷораро сахттар карданд:

• Дар минтақаҳои марказӣ, барои иҷораи кӯтоҳмуддат иҷозатнома лозим аст.
• Маҳдудиятҳо дар шумораи рӯзҳои пешниҳоди ҳуҷҷатҳо дар як сол ҷорӣ карда мешаванд.
• Сокинони биноҳо метавонанд бар зидди истифодаи ин манзил ҳамчун меҳмонхонаи хурд овоз диҳанд.

Ҷумҳурии Чех бар зидди Австрия

Иҷораи дарозмуддати хонаҳо дар Прага ё Брно барои сармоягузороне мувофиқ аст, ки мехоҳанд хатарҳоро кам кунанд ва даромади устувор ба даст оранд.

Ҳосилнокии миёна 4-5% -ро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки талабот ба шарофати донишгоҳҳо, ширкатҳои байналмилалӣ ва равандҳои фаъоли муҳоҷират мунтазам баланд аст.

Ҷумҳурии Чех бар зидди Австрия

Дар Вена, ҳосилнокӣ ба таври назаррас пасттар аст - 2-3% ва бозор бештар танзим карда мешавад: қоидаҳои қатъӣ дар бораи ҳадди аксар меъёрҳои иҷора ва ҳуқуқҳои иҷорагирон мавҷуданд, ки фоидаовариро маҳдуд мекунанд.

Хизматрасониҳои идоракунии иҷора барои сармоягузорони хориҷӣ махсусан муҳиманд.

Прага бозори хуб рушдёфтаи ширкатҳои идоракуниро дорад, ки тамоми давраи идоракунии манзилро идора мекунад: аз ёфтани иҷорагирон то таъмир ва дастгирии ҳуқуқӣ.

• Комиссия: 10-15% аз даромад.
• Пардохт барои таблиғ, бастани шартномаҳо ва назорати ҳолати манзилро дар бар мегирад.
• Ин махсусан барои иҷораи кӯтоҳмуддат муҳим аст, ки дар он ҷо роҳбарият таваҷҷӯҳи ҳаррӯзаро талаб мекунад.

Интихоби маҳаллаи дуруст омили калидии фоидаоварӣ аст. Прага сегментатсияи возеҳро дар асоси намуди амвол, аудиторияи мақсаднок ва потенсиали фоида дорад.

Тавсияҳои ман:

• Барои иҷораи кӯтоҳмуддат, беҳтар аст, ки Прага 1 ва 2-ро интихоб кунед.
• Барои иҷораи дарозмуддат - Прага 3, 5 ва 8.
• Барои харидҳои дарозмуддат, Прага 9 ва 10-ро ба назар гиред, ки дар он ҷо нархҳо айни замон пасттаранд, аммо интизор меравад, ки ба шарофати лоиҳаҳои нави инфрасохторӣ боло раванд.

Бозори амволи ғайриманқули Прага ба ду сегменти асосӣ тақсим мешавад - бозори дуюмдараҷа ва таҳаввулоти нав. Ҳар яки онҳо хусусиятҳои хоси худро, динамикаи нархҳо ва хусусиятҳои ҷолиб доранд. Дарки фарқиятҳои байни онҳо барои таҳияи стратегияи дурусти сармоягузорӣ муҳим аст.

Бозори дуюмдараҷа тақрибан 70% тамоми муомилотро дар Прага ташкил медиҳад. Ин ба меъмории таърихии шаҳр вобаста аст, ки намуди беназири меъмории пойтахти Чехияро ташаккул медиҳад. Ноҳияҳои марказии Прага 1, 2 ва 3 аз биноҳои асри 19 ва аввали 20 иборатанд, ки қисми мероси фарҳангии кишвар мебошанд.

Афзалиятҳои бозори дуюмдараҷа:

• Аз сабаби фазо ва макони бонуфуз, талабот аз ҷониби иҷорагирон ва сайёҳон зиёд аст.
• Нархи пасттар барои як метри мураббаъ дар муқоиса бо биноҳои нави боҳашамат.
• Имконияти баланд бардоштани арзиши амвол пас аз таъмири босифат.

Камбудиҳо:

• Хонаҳои кӯҳна ба нигоҳдории доимӣ, таъмири коммуналӣ ва фасадҳо ниёз доранд.
• Дар баъзе мавридҳо, ҳамоҳангсозии азнавсозӣ ва таъмир бо мақомоти ҳифзи мероси меъморӣ зарур аст.
• Хароҷоти баланди коммуналӣ аз сабаби самаранокии нокифояи энергетикии биноҳо.

Мисол:

Як хонаи истиқоматии 70 метри мураббаъ дар бинои асри 19 дар Прага 2 бо нархи 420,000 евро ба фурӯш гузошта шудааст, аммо барои таъмир сармоягузории назарраси тақрибан 40,000-50,000 евро лозим аст. Пас аз таъмир, амволро метавон бо нархи 15-20% гаронтар фурӯхт ё тавассути платформаҳо ба монанди Airbnb ба сайёҳон иҷора дод.

Биноҳои нав дар Прага аз сабаби сохтори шаффофи ҳуқуқии худ ва сифати баланди сохтмон дар байни сармоягузорони хориҷӣ маъмуланд. Бисёре аз лоиҳаҳо бо дарназардошти стандартҳои ESG, аз ҷумла самаранокии энергия, истифодаи маводҳои экологӣ ва насби системаҳои идоракунии биноҳои интеллектуалӣ, таҳия шудаанд.

Хусусиятҳои биноҳои нав:

• Маҷмааҳои нав аксар вақт ҳатто дар марҳилаи сохтмон (дар марҳилаи кофтуков) фурӯхта мешаванд.
• Хатари ҳадди ақали домҳои ҳуқуқӣ.
• Пардохтпазирии баланд – фурӯши манзилҳо дар биноҳои муосир осонтар аст.
• Хароҷоти амалиётии камтар дар муқоиса бо биноҳои таърихӣ.

Мушкили асосӣ дар бозор норасоии биноҳои нав аст. Суръати сохтмон дар Прага нисбат ба Вена ё дигар пойтахтҳои Аврупо хеле пасттар аст. Ин маҳдудиятҳо аз бюрократия ва қоидаҳои қатъии банақшагирии шаҳрӣ ба вуҷуд омадаанд.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Прага танҳо бо хариди классикии манзили иҷора маҳдуд намешавад. Бозор инчунин стратегияҳои дигареро пешниҳод мекунад, ки идоракунии чандири сармоя ва афзоиши фоидаро имконпазир мегардонанд.

Ин стратегия ба диверсификатсияи даромад нигаронида шудааст. Ба ҷои харидани як хонаи 100 метри мураббаъ дар Прага, сармоягузор ду студияи 50 метри мураббаъро дар қисматҳои гуногуни шаҳр харидорӣ мекунад.

Афзалиятҳо:

• Даромади умумии иҷора баландтар аст.
• Имконияти фурӯши як амвол ва нигоҳ доштани дигаре дар портфел.
• Мутобиқ шудан ба тағйирот дар бозор осонтар аст.

Фоиданокӣ: ба ҳисоби миёна 10-15% баландтар аз вақте ки соҳиби як хонаи калон аст.

Хонаҳои таърихиро дар маркази Прага бо нархи нисбатан арзон харидан, таъмир кардан ва бо фоида фурӯхтан мумкин аст.

• Сармоягузорӣ: 20-25% арзиши амвол барои таъмир ва тасдиқи онҳо сарф мешавад.
• Фоиданокӣ: фоидаи фурӯш метавонад ба 20-30% расад.
• Хатарҳо: таъхир дар гирифтани иҷозатномаи банақшагирӣ, душвории ёфтани пудратчиёни соҳибихтисос.

Мисол:

Хона ба маблағи 350,000 евро + таъмири 70,000 евро → фурӯш ба маблағи 500,000 евро, фоидаи соф – тақрибан 80,000 евро.

Прага яке аз бузургтарин марказҳои сайёҳӣ дар Аврупо аст, ки меҳмонхонаҳои хурд ва апарт-меҳмонхонаҳоро интихоби аъло барои сармоягузорӣ мегардонад.

• Фоиданокӣ: то 10% дар як сол.
• Хусусиятҳо: иҷозатномаи меҳмонхона ва риояи қоидаҳои бехатарӣ талаб карда мешавад.
• Дар солҳои охир, ин бахш бинобар афзоиши ҷараёни сайёҳон пас аз пандемия фаъолона рушд карда истодааст.

Фурӯшгоҳҳои чакана, тарабхонаҳо, фазоҳои кории муштарак ва фазоҳои офисӣ имконоти хубе барои сармоягузороне мебошанд, ки сатҳи сармояи баландтар доранд.

• Фоиданокӣ: 6–9% дар як сол, ки нисбат ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ баландтар аст.
• Хатарҳо: аз вазъи иқтисодӣ ва қобилияти пардохтпазирии иҷорагирон вобаста аст.
• Талабот ба фазоҳои кории муштарак ва офисҳои холӣ бо сабаби тамоюли кор дар фосилаи дур афзоиш меёбад.

Сарфи назар аз ҷолибияти бозор, сармоягузорон бояд аз як қатор хатарҳое, ки метавонанд ба фоиданокӣ ва пардохтпазирии сармоягузориҳои онҳо таъсир расонанд, огоҳ бошанд.

Хатари аз ҳад зиёд гарм шудани бозор. Дар ноҳияҳои марказии Прага (Прага 1 ва 2), нархҳо дар панҷ соли охир 40-50% боло рафтаанд, ки ин метавонад аз пайдоиши ҳубоби нархҳо шаҳодат диҳад. Агар афзоиши нархҳо суст шавад ё нархҳо танзим карда шаванд, сармоягузороне, ки амволро бо нархҳои баландтарин харидаанд, коҳиши сармояи худро хоҳанд дид.

Танзими Airbnb ва иҷораи кӯтоҳмуддат. Дар солҳои охир, мақомоти Прага фаъолияти соҳибони манзилҳои кӯтоҳмуддатро фаъолона маҳдуд мекунанд.

• Дар Прага 1 ва Прага 2 иҷозатномаи иҷораи кӯтоҳмуддат талаб карда мешавад.
• Дар баъзе минтақаҳо, маҳдудиятҳо дар шумораи рӯзҳое, ки дар давоми онҳо хонаро ба сайёҳон иҷора додан мумкин аст, вуҷуд доранд.
• Вайрон кардани қоидаҳо ҷарима ба маблағи то 20,000 евроро дар бар мегирад.

Ин тағйирот метавонанд фоидаи сармоягузоронеро, ки ба манзилҳои иҷораи кӯтоҳмуддат дар Прага нигаронида шудаанд, коҳиш диҳанд.

Бюрократия ва муомилоти мураккаб барои хориҷиён. Гарчанде ки раванди харидани амволи ғайриманқул дар Ҷумҳурии Чех шаффоф ҳисобида мешавад, хориҷиён метавонанд бо мушкилот рӯ ба рӯ шаванд:

• Зарурати тарҷумаи ҳуҷҷатҳо ба забони чехӣ ва тасдиқи нотариалии онҳо.
• Ҳангоми хариди фосилавӣ раванди бақайдгирӣ дар феҳристи кадастрӣ тӯлонитар аст.
• Вобастагии қавӣ аз касбият ва салоҳияти адвокат ва риэлтор.

Пардохтпазирии паст дар минтақаҳои дурдаст. Дар Прага 9 ва 10, ки нархҳо ҳанӯз ҳам пасттаранд, пардохтпазирии амвол маҳдуд аст. Фурӯши хона метавонад то 9-12 моҳро дар бар гирад, хусусан дар давраи пастравии иқтисодӣ.

Ҷумҳурии Чех бар зидди Австрия

Прага дорои сифати баланди зиндагӣ аст, дар ҳоле ки хароҷоти зиндагӣ нисбат ба Австрияи ҳамсоя хеле пасттар боқӣ мемонад. Барои сармоягузороне, ки на танҳо сармоягузорӣ кардан, балки харидани хона дар Прага ё Брноро барои зиндагӣ дар Ҷумҳурии Чех ба нақша гирифтаанд, омезиши нархҳои дастрас, бехатарӣ ва инфрасохтори рушдёфта хеле ҷолиб аст.

Арзиши зиндагӣ ва шароити мусоид. Тибқи иттилои Numbeo, зиндагӣ дар Прага тақрибан 25-30% нисбат ба Вена арзонтар аст. Иҷораи миёнаи як хона дар маркази Прага тақрибан аз 1000 то 1200 евро аст, дар ҳоле ки як амволи шабеҳ дар Вена аз 1500 то 1800 евро арзиш дорад.

Хӯрок, нақлиёт ва вақтхушӣ низ арзонтаранд, ки Прагаро барои оилаҳо ва нафақахӯроне, ки мехоҳанд сатҳи баланди зиндагиро нигоҳ доранд ва дар айни замон хароҷотро паст нигоҳ доранд, махсусан ҷолиб мегардонад.

Низоми тандурустии сазовори яке аз беҳтаринҳо дар Аврупои Марказӣ ҳисобида мешавад. Сокинон системаи суғуртаи ҳатмии тиббӣ доранд, ки қисман хароҷоти хизматрасонии беморхонаҳои давлатиро мепӯшонад. Ин имкон медиҳад, ки хизматрасонии тиббӣ ҳатто барои оилаҳое, ки даромади миёна доранд, дастрас бошад. Клиникаҳои хусусӣ доираи васеи хизматрасониҳо ва таҷҳизоти муосирро пешниҳод мекунанд, дар ҳоле ки хароҷоти онҳо нисбат ба Австрияи ҳамсоя хеле пасттар боқӣ мемонад.

Масалан, машварат бо мутахассис дар Прага ба ҳисоби миёна аз 40 то 60 евро арзиш дорад, дар ҳоле ки дар Вена ҳамон як хидмат метавонад 80 евро ё бештар аз он арзиш дошта бошад. Ҳамин тариқ, Прага на танҳо сармоягузоронро, балки одамонеро низ ҷалб мекунад, ки ба ёрии тиббии босифат ва дастрас ниёз доранд.

Системаи нақлиётии хуб тарҳрезӣ ва қулай аст. Шаҳр бо шабакаҳои метро ва трамвайи худ машҳур аст, ки қариб ҳар як ноҳия, аз ҷумла канори шаҳрро фаро мегиранд. Ин ҳаётро дар Прага ҳатто бе мошин бароҳат мегардонад.

Арзиши чиптаи моҳона тақрибан 25-30 евроро ташкил медиҳад, ки нақлиёти ҷамъиятиро барои донишҷӯён, нафақахӯрон ва мутахассисони ҷавон дастрас мегардонад. Таксиҳо ва муштараки мошин низ босуръат рушд мекунанд - нархи онҳо нисбат ба Австрия пасттар аст, ки онҳоро махсусан барои муҳоҷирон ва мутахассисони IT, ки ҳангоми сафар дар шаҳр ба ҳаракат ва чандирӣ аҳамият медиҳанд, қулай мегардонад.

Системаи молиявии барои хориҷиён боз аст ва кушодани суратҳисоби бонкӣ хеле содда аст. Ба шумо танҳо шиноснома ва тасдиқкунандаи суроға лозим аст. Бонкҳои Чехия хидматҳои муосири онлайнро бо забони англисӣ пешниҳод мекунанд, ки идоракунии молиявиро ҳатто барои онҳое, ки забони чехиро намедонанд, қулай мегардонад.

Тоҷи Чехия (CZK) асъори устувор боқӣ мемонад ва пасандозҳои бонкӣ то 100,000 евро аз ҷониби давлат суғурта карда мешаванд, ки эътимоди сармоягузорон ва шахсони хусусиро ба низоми бонкии кишвар афзоиш медиҳад.

Прага айни замон дар байни даҳ шаҳри машҳуртарини Аврупо дар байни кӯчманчиёни рақамӣ ва мутахассисони байналмилалӣ қарор дорад. Ин ба инфрасохтори хуб рушдёфтаи IT, интернети зуд ва фазоҳои сершумори муосири коворкинг вобаста аст. Барномасозон, тарроҳон, маркетологҳо ва мутахассисони тиҷорати онлайн аз Аврупо ва Иёлоти Муттаҳида фаъолона ба ин шаҳр меоянд.

Ин воридшавии мутахассисон на танҳо шаҳрро байналмилалӣ ва динамикӣ мегардонад, балки талаботи устуворро ба манзили иҷора эҷод мекунад, ки афзоиши нархҳоро ҳавасманд мекунад ва бозори амволи ғайриманқули Чехияро барои сармоягузорон боз ҳам ҷолибтар мегардонад.

Прага тадриҷан ба "паноҳгоҳи аврупоӣ" барои одамоне табдил меёбад, ки мехоҳанд сармояи худро ҳифз кунанд ва барои оилаҳои худ субот ва амниятро таъмин кунанд. Барои шаҳрвандони кишварҳое, ки иқтисодиёти ноустувор доранд, харидани амволи ғайриманқул дар Прага ба роҳи боэътимоди нигоҳдории пасандозҳои худ табдил меёбад.

Ҳамчун узви Иттиҳоди Аврупо ва НАТО, Ҷумҳурии Чех як қаламрави бехатар барои сармоягузории дарозмуддат аст. Бар хилофи Австрия, бозори Чехия қариб ҳеҷ гуна маҳдудият барои харидорони хориҷӣ надорад, ки онро барои сармоягузорон аз ИДМ, Осиё ва Шарқи Наздик дастрастар мекунад.

Оилаҳо Прагаро на танҳо барои хизматрасонии тиббии босифат, балки барои мактабҳои байналмилалии дастрас, ки дар он ҷо маблағи таҳсил тақрибан 6000 евро дар як сол аст, ки қариб нисфи нархи Вена аст, интихоб мекунанд. Бехатарӣ низ омили асосӣ аст: сатҳи ҷинояткорӣ дар Прага, бахусус дар ноҳияҳои марказӣ, паст боқӣ мемонад, ки онро барои зиндагӣ бо кӯдакон ҷои бароҳат мегардонад.

Барои нафақахӯрон, Прага алтернативаи аъло ба Вена аст, ки сифати ба ин монандро пешниҳод мекунад, аммо хароҷоти хеле пасттар дорад. Манзил ва хизматрасонии коммуналӣ нисбат ба Австрия 30-35% арзонтар аст, ки ба шумо имкон медиҳад, ки пулро бидуни аз даст додани роҳатӣ сарфа кунед.

Ҷумҳурии Чех инчунин дар байни нафақахӯрон аз Олмон ва Швейтсария маъруф аст, ки иқлими мулоим, инфрасохтори рушдёфта ва сатҳи баланди хизматрасонии тиббиро бо нархҳои дастрас қадр мекунанд.

Дар натиҷа, Прага тавозуни беназири байни дастрасӣ ва сифати зиндагӣ пешниҳод мекунад ва барои мутахассисон ва оилаҳои ҷавон, инчунин онҳое, ки оромии хотир ва устувории молиявии дарозмуддатро меҷӯянд, имкониятҳо фароҳам меорад.

Муқоисаи Прага ва Вена ҳамчун маконҳои зиндагӣ

Баромадан аз сармоягузорӣ унсури асосии стратегияи ҳар як сармоягузор аст. Дар Прага раванди фурӯши амволи ғайриманқул нисбатан содда ва шаффоф аст, аммо он хусусиятҳои беназири худро дорад, ки ҳангоми банақшагирии муомилот бояд ба назар гирифта шаванд.

Давраи миёнаи фурӯши амвол:

• Дар ноҳияҳои марказӣ (Прага 1, 2, 3) амволи ғайриманқул зуд фурӯхта мешавад - ба ҳисоби миёна дар 3-6 моҳ.
• Дар минтақаҳое, ки талабот камтар аст, ба монанди Прага 9 ва 10, мӯҳлати фурӯш метавонад то 9-12 моҳ дароз карда шавад.
• Таваҷҷӯҳи зиёд аз ҷониби харидорон аз кишварҳои ИА ва ИДМ пардохтпазирии устуворро барои бозор таъмин мекунад.

Андози фоида аз сармоя. Ҳангоми фурӯши амволи ғайриманқул, сармоягузорон бояд 15% андози фоида аз сармояро пардохт кунанд, агар амвол дар давоми панҷ соли харид фурӯхта шавад:

• Агар амвол беш аз 5 сол дар моликияти он бошад, андоз ситонида намешавад.
• Барои сармоягузороне, ки муомилоти спекулятивиро ба нақша мегиранд, ин омил бояд ҳангоми ҳисоб кардани фоиданокӣ ба назар гирифта шавад.

Ҷумҳурии Чех бар зидди Австрия

Хулосаҳо

Прага шароити шаффофи баромадан аз сармоягузориро бо андозҳои камтар муттаҳид мекунад, ки онро аз Вена фарқ мекунад.

Барои сармоягузорони дарозмуддат, Прага ҷолиб аст, зеро пас аз 5 соли моликият андози сифрии фоидаи сармоя вуҷуд дорад.

Вена бозори устувортар, вале камтар чандир бо сатҳи баланди бюрократия ва бори гарони андоз боқӣ мемонад.

Ксения Левина коршиноси амволи ғайриманқули Аврупои Марказӣ буда, беш аз 15 сол таҷриба дар Ҷумҳурии Чех, Австрия ва Олмон дорад. Дар тӯли фаъолияти худ, вай дар бастани даҳҳо муомилот, аз ҷумла хариди амволи ғайриманқули истиқоматӣ ва тиҷоратӣ дар Прага ва Вена, кӯмак расонидааст ва фарқиятҳои калидии байни ин бозорҳоро хуб дарк мекунад.

Ба гуфтаи Левина, Прага имрӯз яке аз бозорҳои динамикӣ дар минтақа боқӣ мемонад. Коркарди муомилот дар ин ҷо нисбат ба Австрия соддатар ва зудтар аст: аз созишномаи пешакӣ то бақайдгирии амвол 4-6 ҳафта вақт мегирад. Аммо, дар Вена ин раванд метавонад аз сабаби қоидаҳои сахттар ва бюрократияи мураккабтар 2-3 моҳро дар бар гирад.

Бартарии асосии Ҷумҳурии Чех дастрасии он барои сармоягузорони хориҷӣ мебошад. Бар хилофи Австрия, дар ин ҷо қариб ҳеҷ гуна маҳдудият барои харидани амволи истиқоматӣ ё тиҷоратӣ вуҷуд надорад, ки бозорро барои сармоягузорон аз ИДМ, Осиё ва Ховари Миёна боз мекунад.

Левина таъкид мекунад, ки марҳилаи калидии муомилот санҷиши ҳуқуқии амвол мебошад. Адвокат вазифадор аст, ки инҳоро тасдиқ кунад:

• таърихи соҳибон барои истисно кардани эҳтимолияти баҳсҳо ё ҳуқуқҳои шахсони сеюм;
• мавҷудияти қарзҳо барои хизматрасонии коммуналӣ ё ипотека;
• дурустии маълумоти кадастрӣ.

Дар Ҷумҳурии Чех, ин баррасӣ 5-7 рӯзи корӣ тӯл мекашад ва тақрибан аз 500 то 1000 евро арзиш дорад. Дар Австрия, арзиши санҷиши зарурӣ баландтар аст - аз 1500 евро сар мешавад - ва худи тартиб метавонад аз сабаби системаи тасдиқи бисёрсатҳа мураккабтар бошад.

Коршинос тавсия медиҳад, ки сармоягузориҳо байни ин ду бозор гуногун карда шаванд, зеро онҳо мушкилоти гуногунро ҳал мекунанд.

Ҳолати 1: Хонаи истиқоматӣ дар Прага барои иҷораи дарозмуддат - даромади устувор

Як сармоягузор аз Олмон тасмим гирифт, ки ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ дар Прага сармоягузорӣ кунад, то даромади иҷораи устувор ба даст орад.

Ӯ дар Прага 3 (Жижков), маҳаллае, ки дар байни донишҷӯён ва ширкатҳои хориҷӣ маъмул аст, як хонаи дуҳуҷрагӣ бо масоҳати 58 метри мураббаъ харид. Нархи ин амвол 320 000 евро буд. Бино соли 2018 сохта шудааст ва ба таъмир ниёз надошт.

Ин хона ба муддати тӯлонӣ ба як мутахассиси IT-и амрикоӣ, ки дар як стартапи бузурги Чехия кор мекард, иҷора дода шуда буд. Нархи миёнаи иҷора 1450 евро дар як моҳ ё 17400 евро дар як сол буд. Пас аз се сол, арзиши амвол 18% афзоиш ёфта, ба 378 000 евро расид. Бо назардошти афзоиши сармоя, фоидаи умумӣ тақрибан 8% дар як солро ташкил дод.

Ҳолати 2. Хонаи деҳотӣ – лоиҳа барои фурӯши дубора

Як сармоягузор аз Ҷумҳурии Чех як хонаи кӯҳнаро дар деҳае дар наздикии Карлови Вари, ки як соат роҳ аз Прага буд, харид. Нархи он 95 000 евро буд. Хона дар ҳолати бад қарор дошт, аммо дар минтақаи зебоманзаре ҷойгир буд, ки сайёҳони олмонӣ онро дӯст медоштанд.

Сармоягузор барои таъмир, аз ҷумла иваз кардани пурраи хизматрасонии коммуналӣ, таъмири бом ва таъмири дохилӣ, 45 000 еврои иловагӣ сармоягузорӣ кард. Арзиши умумии он 140 000 евроро ташкил дод. Нӯҳ моҳ пас, хона барои фурӯш гузошта шуд ва ба як оилаи олмонӣ ба маблағи 210 000 евро фурӯхта шуд.

Ҳолати 3. Хонаи истиқоматии Брно барои донишҷӯён - Талаботи зиёд ба иҷораи дарозмуддат

Брно дуввумин шаҳри калонтарини Ҷумҳурии Чех ва маркази бузурги донишгоҳӣ мебошад. Як сармоягузори исроилӣ тасмим гирифт, ки як хонаи хурди студиявии 35-метри мураббаъро дар Брно дар наздикии Донишгоҳи Масарик харидорӣ кунад.

Нархи амвол 155 000 евроро ташкил медиҳад ва бино нав аст ва соли 2023 сохта мешавад. Хона ба донишҷӯён бо нархи 850 евро дар як моҳ иҷора дода мешавад. Ширкати идоракунӣ барои идоракунии пурра 12% даромадро ситонида мегирад, ки ба сармоягузор имкон медиҳад, ки ба дигар лоиҳаҳо диққат диҳад.

Ҳолати 4. Хона дар Пилсен – вуруди буҷавӣ ба бозор

Пилсен, чорумин шаҳри бузурги Ҷумҳурии Чех, ҳамчун маркази саноатӣ ва донишгоҳии минтақа маъруф аст. Як сармоягузори поляк тасмим гирифт, ки барои иҷораи дарозмуддат ба як хонаи хурд сармоягузорӣ кунад.

Амвол: Як хонаи якҳуҷрагӣ бо масоҳати 42 м² дар биное, ки соли 2010 сохта шудааст. Нархи харид: €110,000. Хона ба корманди корхонаи автомобилсозии Škoda бо нархи €700 дар як моҳ иҷора дода мешавад.

Ҳолати 5: Хонаи оилавӣ - сармоягузорӣ ва макони зист

Як ҷуфти украинӣ бо ду фарзандашон ба ин кишвар кӯчиданд. Ҳадафи онҳо харидани хона дар Ҷумҳурии Чех барои истиқомати доимӣ бо имкони фурӯши дубора буд. Онҳо дар Прага 9, ки дар масофаи 20 дақиқа бо мошин аз маркази шаҳр ҷойгир аст, хонаи муосири 160 метри мураббаъро пайдо карданд.

Нархи харид 520,000 евро буд. Хона дар ҳолати хуб буд ва ба таъмир ниёз надошт. Се сол пас, ба шарофати болоравии нархҳои бозорӣ, арзиши хона ба 620,000 евро расид. Агар оила қарор кунад, ки хонаро фурӯшад, фоидаи онҳо 100,000 евро хоҳад буд, ки хароҷоти нигоҳдориро дар бар намегирад.

Мисоли 6. Сармоягузор бо буҷаи 300 000 евро - гуногунранг кардани сармоягузорӣ дар Прага ва Брно

Як сармоягузор аз Қазоқистон мехост портфели худро гуногун кунад, то аз вобастагӣ ба як амволи ғайриманқул пешгирӣ кунад. Стратегия харидани ду амволи истиқоматиро дар бар мегирифт:

• Прага, ноҳияи Виногради – манзили 40м² бо масоҳати 200,000 евро барои иҷораи дарозмуддат.
• Брно, як хонаи студия дар наздикии донишгоҳ – 100,000 евро, ба донишҷӯён иҷора дода мешавад.

Фоидаи умумии портфел 8% дар як солро ташкил дод ва хатари умумӣ бо тақсими дороиҳо байни ду шаҳр коҳиш дода шуд. Сармоягузор инчунин имкони идоракунии сармояи худро ба даст овард: агар талабот дар як шаҳр коҳиш ёбад, онҳо метавонанд фоидаро дар шаҳри дигар ҷуброн кунанд.

Мисоли 7. Харид тавассути ширкат - беҳсозии андоз

Як сармоягузори амрикоӣ дар Прага ду амвол харид: як манзил барои иҷора ва як фазои тиҷоратӣ барои қаҳвахона. Арзиши умумии он 1,1 миллион евроро ташкил дод. Барои кам кардани бори андоз ва содда кардани идоракунӣ, ӯ як ширкати чехиро бо идораи бақайдгирифташуда дар Прага ба қайд гирифт. Дар тӯли чор сол арзиши ҳарду амвол 22% афзоиш ёфт.

Сармоягузор тақрибан 60,000 евроро аз андоз сарфа кард ва инчунин тавонист фоидаи худро бидуни андозҳои иловагӣ ба таври қонунӣ ба дигар лоиҳаҳо сармоягузорӣ кунад. Ин стратегия барои сармоягузорони калон бо буҷаи 500,000 евро ё бештар аз он мувофиқ аст, хусусан агар онҳо нақшаи харидани якчанд амвол ё амволи ғайриманқули тиҷоратиро дошта бошанд.

Прага ва Вена ду маркази асосии амволи ғайриманқул дар Аврупои Марказӣ мебошанд, аммо профилҳои сармоягузории онҳо як қатор фарқиятҳои асосӣ доранд.

Прага барои онҳое, ки дар ҷустуҷӯи афзоиши босуръати сармоя ва даромади иҷора ҳастанд, беҳтарин аст. Шаҳр босуръат рушд мекунад ва ҳамасола сайёҳон, донишҷӯён ва мутахассисони IT-ро ҷалб мекунад. Сарфи назар аз хатарҳои марбут ба қоидаҳои кӯтоҳмуддати иҷора ва гармии аз ҳад зиёд дар минтақаҳои марказӣ, потенсиали афзоиш хеле баланд боқӣ мемонад.

Вена барои сармоягузороне, ки устувориро аз фоиданокӣ авлавият медиҳанд, интихоб аст. Гарчанде ки афзоиши босуръати нархҳо вуҷуд надорад, бозор аз ноустувории шадид муҳофизат карда мешавад. Ин барои онҳое, ки амволи ғайриманқулро ҳамчун воситаи дарозмуддати нигоҳдории сармоя мешуморанд, махсусан муҳим аст.

Маслиҳатҳо барои кам кардани хатарҳо:

• Ҳамеша санҷиши пурраи ҳуқуқии амволро анҷом диҳед.
• Ҳамаи пулатонро ба иҷораи кӯтоҳмуддат сарф накунед - намудҳои гуногуни амволро якҷоя кунед.
• Ба мутахассисон такя кунед: ҳуқуқшиносон, мушовирони андоз, ширкатҳои идоракунӣ.
• Портфели худро бо сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул ҳам дар Ҷумҳурии Чех ва ҳам дар Австрия гуногунранг созед.

Коршиносон тахмин мезананд, ки то соли 2030 аз сабаби маҳдуд будани ҳаҷми сохтмон ва афзоиши талабот 30-40% афзоиш ёбад. Эҳтимол дорад, ки мақомоти маҳаллӣ ба танзими бахши иҷораи кӯтоҳмуддат (Airbnb) идома диҳанд, ки боиси болоравии нархи манзили дарозмуддат мегардад. Минтақаҳои асосии эҳтимолии афзоиш минтақаҳои берун аз Прага 1-3, аз ҷумла лоиҳаҳои мураккаби рушд дар Прага 5, 9 ва 10 мебошанд.

Омодагӣ барои харид

Омӯзиши ҳуқуқӣ

Ҳисоббаробаркуниҳои молиявӣ ва харид

Идоракунии амвол

Андоз ва молия

Стратегияи баромадан