ఆస్ట్రియాలో రియల్ ఎస్టేట్ కోసం మొదటి తిరస్కరణ హక్కు

ఆస్ట్రియాలో రియల్ ఎస్టేట్ కోసం మొదటి తిరస్కరణ హక్కు (వోర్కాఫ్స్రెచ్ట్) అనేది ఒక చట్టపరమైన యంత్రాంగం, ఇది ఒక నిర్దిష్ట వ్యక్తి లేదా సంస్థ మూడవ పక్ష కొనుగోలుదారు వలె అదే నిబంధనల కింద ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి అనుమతిస్తుంది. ఈ హక్కు స్వయంచాలకంగా తలెత్తదు, కానీ ఒప్పందంలో నిర్దేశించబడాలి మరియు లబ్ధిదారుడి ప్రయోజనాలను కాపాడటానికి, భూమి రిజిస్ట్రీలో నమోదు చేయాలి.

ఈ ముందస్తు హక్కు నివాస అపార్ట్‌మెంట్‌లు మరియు వాణిజ్య ఆస్తులు రెండింటికీ ఉపయోగించబడుతుంది. ఇది అద్దెదారులు, పెట్టుబడిదారులు మరియు పొరుగువారి ప్రయోజనాలను రక్షిస్తుంది, అవాంఛిత యాజమాన్య మార్పులను నిరోధించడంలో సహాయపడుతుంది మరియు లావాదేవీపై నియంత్రణను కొనసాగిస్తూ సంభావ్య కొనుగోలుదారు యొక్క "బూట్లలో మిమ్మల్ని మీరు ఉంచుకునే" అవకాశాన్ని అందిస్తుంది.

ఆస్ట్రియన్ మొదటి తిరస్కరణ హక్కు చట్టం పార్టీల హక్కులు మరియు బాధ్యతలను ఏర్పాటు చేస్తుంది. సూత్రాలు ఆస్ట్రియన్ సివిల్ కోడ్ (ABGB, §§1072–1079) ద్వారా నిర్వచించబడ్డాయి మరియు ఈ హక్కును ఒప్పందం, బహుమతి, మార్పిడి లేదా లీజు ద్వారా తదుపరి కొనుగోలుతో స్థాపించవచ్చు.

చట్టంలో మూడు ప్రధాన రూపాలు ఉన్నాయి:

ఒప్పంద (schuldrechtlich) ఒప్పందం పాల్గొన్న పార్టీల మధ్య మాత్రమే చెల్లుతుంది. ఇది లబ్ధిదారుని మూడవ పార్టీల నుండి రక్షించదు మరియు రెండు పార్టీలు ఒకరినొకరు విశ్వసించి, ఆస్తిని బదిలీ చేయడానికి ప్రణాళిక చేయని సందర్భాలకు అనుకూలంగా ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, లీజు రద్దు తర్వాత అపార్ట్‌మెంట్ కొనుగోలు హక్కు కోసం అద్దెదారు యజమానితో ఒప్పందం కుదుర్చుకోవచ్చు.

భూమి రిజిస్ట్రీ (డింగ్లిచ్)లో నమోదు చేయబడిన డీడ్ చాలా ఎక్కువ రక్షణను అందిస్తుంది. ఇది భవిష్యత్ కొనుగోలుదారులందరికీ చెల్లుబాటు అవుతుంది మరియు సి-బ్లాట్ గ్రండ్‌బచ్‌లో నమోదు చేయబడుతుంది, టైటిల్‌ను పబ్లిక్‌గా చేస్తుంది మరియు తరువాత ఆస్తిని పొందిన ఎవరికైనా కట్టుబడి ఉంటుంది. ఆచరణలో, పునఃవిక్రయాలు లేదా సంక్లిష్టమైన రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలలో కొనుగోలు ప్రాధాన్యతను హామీ ఇవ్వడానికి పెట్టుబడిదారులు మరియు చట్టపరమైన సంస్థలు ఈ ఫారమ్‌ను తరచుగా ఉపయోగిస్తాయి.

చట్టపరమైన హక్కు వర్తించబడుతుంది. ఇది అద్దెదారులు మరియు స్థానిక సమాజాల ప్రయోజనాలను కాపాడుతుంది, వారికి ప్రాధాన్యత నిబంధనలపై వారి ఇళ్లను కొనుగోలు చేసే అవకాశాన్ని ఇస్తుంది.

ఆస్ట్రియాలో లీజు-కొనుగోలు . కొన్ని సందర్భాల్లో, దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు ఆస్తిని అమ్మకానికి పెడితే అపార్ట్‌మెంట్ లేదా ఇంటిని కొనుగోలు చేయడానికి ముందస్తు హక్కును కలిగి ఉండవచ్చు. ఇది ఒక ముఖ్యమైన అద్దెదారుల రక్షణ సాధనం మరియు అదే సమయంలో, ఆదాయాన్ని సృష్టించే ఆస్తులను కొనుగోలు చేసేటప్పుడు పెట్టుబడిదారుల నిర్ణయాలను ప్రభావితం చేసే అంశం.

ఆస్ట్రియాలో, మునిసిపాలిటీలు మరియు ప్రభుత్వ అధికారులు తరచుగా పట్టణ అభివృద్ధి, సామాజిక లేదా వ్యూహాత్మక కార్యక్రమాల చట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్‌పై మొదటి తిరస్కరణకు ప్రత్యేక హక్కును కలిగి ఉంటారు. ఈ హక్కు స్థానిక నిబంధనలలో పొందుపరచబడింది మరియు ఆస్ట్రియన్ మొదటి తిరస్కరణ హక్కు చట్టంలో భాగం.

ఈ హక్కు యొక్క ఉద్దేశ్యం సామాజిక మౌలిక సదుపాయాలను కాపాడటం, సరసమైన గృహాలను నిర్ధారించడం, పట్టణ అభివృద్ధి ప్రాజెక్టులను పర్యవేక్షించడం మరియు కీలకమైన ప్రదేశాలు లేదా భవనాలపై ఊహాజనిత ధరల పెరుగుదలను నిరోధించడం. రియల్ ఎస్టేట్‌ను విక్రయించేటప్పుడు, యజమాని లావాదేవీ గురించి మునిసిపాలిటీకి వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయాలి, కొనుగోలు నిబంధనలను పేర్కొనాలి. నిర్ణయం తీసుకోవడానికి మునిసిపాలిటీకి ప్రామాణిక వ్యవధి ఇవ్వబడుతుంది - సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్‌కు 30 రోజులు. మునిసిపాలిటీ అంగీకరిస్తే, అది మూడవ పక్షం వలె అదే నిబంధనల ప్రకారం లావాదేవీలోకి ప్రవేశిస్తుంది.

ఆచరణలో, ఈ హక్కు వియన్నాలోని పాత నివాస ప్రాంతాలలో చురుకుగా వర్తించబడుతుంది, ఇక్కడ మునిసిపాలిటీ సోషల్ హౌసింగ్‌గా మార్చడానికి అపార్ట్‌మెంట్‌లను కొనుగోలు చేయవచ్చు, అలాగే మునిసిపల్ మౌలిక సదుపాయాల నిర్మాణం కోసం భూమిని విక్రయించేటప్పుడు, ఇది ఆస్ట్రియాలో కొనుగోలు ముందస్తు హక్కుకు అనుగుణంగా ఉంటుంది. నివాస మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలను ప్లాన్ చేసేటప్పుడు పెట్టుబడిదారులు సాధ్యమయ్యే మునిసిపల్ జోక్యాన్ని పరిగణించాలి. నోటిఫికేషన్ విధానాన్ని పాటించడంలో విఫలమైతే వ్యాజ్యం మరియు లావాదేవీ చెల్లనిదిగా మారవచ్చు.

నిజ జీవిత ఆచరణలో, జ్ఞానం మరియు పత్రాల సరైన తయారీ వలన మీరు గృహాలు లేదా భూమిని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు విభేదాలను నివారించడానికి మరియు సంభావ్య పరిమితులను అంచనా వేయడానికి వీలు కల్పిస్తుందని నేను చూస్తున్నాను.

మీరు ఆస్ట్రియాలోని ఒక అపార్ట్‌మెంట్ లేదా భూమి ప్లాట్ కోసం Vorkaufsrecht (ప్రీ-ఎమ్ప్టివ్ టైటిల్) కోసం C-Blatt Grundbuch (ప్రీ-ఎమ్ప్టివ్ టైటిల్) ద్వారా తనిఖీ చేయవచ్చు - ఇది రియల్ ఎస్టేట్‌పై అన్ని ప్రీ-ఎమ్ప్టివ్ హక్కులు మరియు ఇతర భారాలను నమోదు చేసే భూమి రిజిస్ట్రీలోని ఒక విభాగం.

• లావాదేవీకి సంబంధించిన పార్టీలు: విక్రేతలు, కొనుగోలుదారులు, అద్దెదారులు, హక్కు యొక్క లబ్ధిదారులు.
• పార్టీల పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ కింద పనిచేసే చట్టపరమైన ప్రతినిధులు మరియు నోటరీలు.
• అధికారికంగా అవసరమైతే రాష్ట్ర అధికారులు (ఉదాహరణకు ఆస్ట్రియాలో గృహాలను కొనుగోలు చేయడానికి ముందస్తు హక్కుతో సమ్మతిని పర్యవేక్షిస్తున్న మునిసిపాలిటీలు).

• అభ్యర్థనకు చట్టబద్ధమైన ఆసక్తిని నిర్ధారించడం అవసరం.
• సరైన డేటాలో అమలు పరిస్థితులు, చెల్లుబాటు వ్యవధి మరియు మినహాయింపులు (ఉదా. కుటుంబ బదిలీలు, బహుమతులు) ఉంటాయి.
• చట్టపరమైన వివాదాలను నివారించడానికి ప్రక్కనే ఉన్న ప్లాట్లు (ఆస్ట్రియాలో ప్లాట్‌పై మొదటి తిరస్కరణ హక్కు) లేదా భూమి వస్తువులు (ఆస్ట్రియాలో భూమిని కొనుగోలు చేయడానికి ముందస్తు హక్కు) వంటి లావాదేవీలలో ధృవీకరణ చాలా ముఖ్యమైనది.
• రిజిస్టర్ హక్కు ఉనికిని మాత్రమే కాకుండా, దాని అమలుకు సంబంధించిన పరిస్థితులను కూడా చూపిస్తుంది: చెల్లుబాటు వ్యవధి, లబ్ధిదారుల సర్కిల్ మరియు మినహాయింపులు (ఉదాహరణకు, కుటుంబ బదిలీలు లేదా బహుమతులు).

ఈ దశలో తగిన శ్రద్ధ వహించడం వలన లావాదేవీలను ముందుగానే ప్లాన్ చేసుకోవడం, నష్టాలను తగ్గించడం మరియు అన్ని చట్టపరమైన లాంఛనాలకు అనుగుణంగా ఉండేలా చూసుకోవడం సహాయపడుతుంది, ముఖ్యంగా పునఃవిక్రయం లేదా వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టేటప్పుడు.

ఆస్ట్రియాలో ఆస్తి కొనుగోలు హక్కు ఎలా పనిచేస్తుందో అర్థం చేసుకోవడానికి, మూడవ పక్షం ఆఫర్ చేసిన క్షణం నుండి లావాదేవీ ముగింపు వరకు మొత్తం ప్రక్రియను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం చాలా ముఖ్యం.

1. ఈ ప్రక్రియ యజమాని మూడవ పక్ష కొనుగోలుదారు నుండి నిజమైన ఆఫర్‌ను స్వీకరించడంతో ప్రారంభమవుతుంది. ఈ సమయం వరకు, ప్రయోజనకరమైన యజమాని యొక్క తిరిగి కొనుగోలు హక్కు సక్రియం చేయబడదు మరియు యజమాని ఆస్తిని పారవేసేందుకు స్వేచ్ఛగా ఉంటాడు. ఉదాహరణకు, వియన్నాలో ఒక అపార్ట్‌మెంట్ అమ్మకానికి ఉంచబడి, పెట్టుబడిదారుడి నుండి నిర్దిష్ట ఆఫర్ అందితే, ఈ సమయంలోనే అద్దెదారు లేదా నమోదిత లబ్ధిదారుడు తిరిగి కొనుగోలు హక్కును వినియోగించుకునే అవకాశం ఉంటుంది.
2. తదుపరి దశ లబ్ధిదారునికి తెలియజేయడం . విక్రేత ఆస్తిని విక్రయించాలనే ఉద్దేశ్యాన్ని టైటిల్ హోల్డర్‌కు వ్రాతపూర్వకంగా తెలియజేయాలి, ధర, చెల్లింపు నిబంధనలు మరియు నిర్ణయం తీసుకోవడానికి గడువులను వివరించాలి. ఆచరణలో, తప్పు ధర లేదా గడువు వంటి నోటీసులోని లోపాలు ప్రతిస్పందన వ్యవధిని ప్రారంభించకుండా నిరోధించవచ్చు. తప్పు నోటీసు లావాదేవీలను అనేక వారాల పాటు ఆలస్యం చేసి, నోటరీ ద్వారా దిద్దుబాటు అవసరమైన పరిస్థితులను నేను ఎదుర్కొన్నాను.
3. చట్టం ప్రకారం, లబ్ధిదారునికి రియల్ ఎస్టేట్ విషయంలో నిర్ణయం తీసుకోవడానికి 30 రోజుల సమయం . అయితే, ఒప్పందం పొడిగింపును అందించవచ్చు, ముఖ్యంగా వాణిజ్య ఆస్తులు లేదా బహుళ పార్టీలు పాల్గొన్న పెట్టుబడి లావాదేవీలలో. ఉదాహరణకు, కార్యాలయ భవనాన్ని పెట్టుబడిదారునికి విక్రయించేటప్పుడు, ఆర్థిక నిబంధనలు మరియు క్రెడిట్ బాధ్యతల ధృవీకరణను అనుమతించడానికి నిర్ణయం తీసుకునే వ్యవధిని తరచుగా 60 రోజులకు పొడిగిస్తారు.
4. ఈ హక్కును వినియోగించుకోవడానికి ఫారమ్ చాలా సులభం : లబ్ధిదారుడు ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి ఏకపక్షంగా వ్రాతపూర్వక ప్రకటనను మాత్రమే సమర్పించాలి. ఒప్పందంలో అంగీకరించినట్లయితే, ఎలక్ట్రానిక్ నోటిఫికేషన్ కూడా అనుమతించబడుతుంది, ఇది ప్రక్రియను వేగవంతం చేస్తుంది మరియు అధికారస్వామ్యాన్ని తగ్గిస్తుంది.
5. పెద్ద ఆస్తులతో కూడిన లావాదేవీలలో , ఎస్క్రో మరియు నోటరీ మద్దతు . అటువంటి సందర్భాలలో, డిపాజిట్ నిర్ధారించబడిన తర్వాత లేదా విశ్వసనీయ నోటరీని నియమించిన తర్వాత మాత్రమే హక్కును వినియోగించుకునే వ్యవధి ప్రారంభమవుతుంది. ఉదాహరణకు, వియన్నా శివారులో నివాస సముదాయాన్ని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు, లబ్ధిదారుడు ముందుగా నిధులను ఎస్క్రో ఖాతాకు బదిలీ చేయాలి, ఆ తర్వాత 30 రోజుల వ్యవధి ప్రారంభమవుతుంది.

ఆస్ట్రియన్ న్యాయవాదులు మరియు నోటరీ ఛాంబర్ల ప్రకారం, ముందస్తు హక్కులు చాలా అరుదు - నివాస రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలలో దాదాపు 10–15% మరియు తరచుగా కార్పొరేట్ లేదా పెట్టుబడి ప్రాజెక్టులలో కనిపిస్తాయి. అద్దెకు-స్వంత విభాగంలో, ఇటువంటి ఒప్పందాలు బాగా ప్రాచుర్యం పొందుతున్నాయి, ముఖ్యంగా వియన్నా మరియు పెద్ద సమాఖ్య రాష్ట్రాలలో, అద్దె గృహాలు క్రమంగా యజమాని-ఆక్రమిత ఆస్తులుగా రూపాంతరం చెందుతున్నాయి.

ల్యాండ్ రిజిస్ట్రీలో ఆస్తి హక్కును నమోదు చేయడానికి నోటరీ ఫీజులు మరియు డేటా ఎంట్రీ ఫీజులతో సహా దాదాపు 500 యూరోలు ఖర్చవుతాయి. లావాదేవీ సంక్లిష్టతను బట్టి ఖర్చు మారవచ్చు. సాధారణంగా, ఖర్చులను ఆస్తి హక్కుదారుడు భరిస్తాడు, ఎందుకంటే వారు లబ్ధిదారుడు, కానీ ఇతర ఏర్పాట్లను చర్చించవచ్చు.

అదనపు ఖర్చులు ఉన్నప్పటికీ, ముఖ్యంగా పెట్టుబడిదారులు మరియు అద్దెదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడటానికి Vorkaufsrecht ఒక ప్రయోజనకరమైన సాధనంగా మిగిలిపోయింది.

మొదటి తిరస్కరణ హక్కు (వోర్కాఫ్‌స్రెచ్ట్) ప్రయోజనాలను కాపాడుకోవడానికి ఒక శక్తివంతమైన సాధనం, కానీ అది శాశ్వతంగా ఉండదు. ఈ హక్కు వర్తించకుండా పోయే పరిస్థితులు ఉన్నాయి.

• హక్కుదారుని మినహాయింపు: ఎంపిక చేసుకునే స్వేచ్ఛ. లబ్ధిదారుడు వ్రాతపూర్వక ప్రకటనను అమలు చేయడం ద్వారా స్వచ్ఛందంగా హక్కును వదులుకోవచ్చు. ఈ సందర్భంలో, ఆస్తి యజమాని ఇకపై ఆస్తిని కొనుగోలు కోసం అందించాల్సిన బాధ్యత ఉండదు. నిబంధనలు అనుకూలంగా లేకుంటే లావాదేవీలో పాల్గొనకూడదని నిర్ణయించుకునే పెట్టుబడిదారులు ఈ మినహాయింపును తరచుగా ఉపయోగిస్తారు.
• గడువు ముగింపు: మీరు అర్హత సాధించకపోతే, మీరు దానిని కోల్పోతారు . చట్టం ప్రకారం, రియల్ ఎస్టేట్ హక్కును వినియోగించుకోవడానికి హోల్డర్‌కు 30 రోజుల సమయం ఇవ్వబడుతుంది. ఈ వ్యవధి చర్య లేకుండా గడిచిపోతే, హక్కు స్వయంచాలకంగా ముగుస్తుంది. ఆచరణలో, ఈ వ్యవధిని ఒప్పందాలలో పొడిగించవచ్చు, ముఖ్యంగా పెట్టుబడి ఆస్తులతో కూడిన పెద్ద లావాదేవీల కోసం.
• లబ్ధిదారుడి మరణం: ఆ హక్కు వారసత్వంగా పొందేది కాదు. వోర్కాఫ్‌స్రెచ్ట్ అనేది వ్యక్తిగత హక్కు, కాబట్టి ఒప్పందంలో పేర్కొనకపోతే అది వారసులకు బదిలీ చేయబడదు. దీని అర్థం హోల్డర్ మరణం తర్వాత, హక్కు ఆగిపోతుంది మరియు యజమాని ఆస్తిని విక్రయించడానికి స్వేచ్ఛగా ఉంటాడు.
• పరిహారం: హక్కుకు బదులుగా ఒక ఒప్పందం. కొన్నిసార్లు హక్కును "కొనుగోలు" చేయవచ్చు - హక్కుదారుడు హక్కును వినియోగించుకోవడానికి బదులుగా పరిహారానికి అంగీకరిస్తాడు. రెండు పార్టీలు త్వరగా ఒప్పందాన్ని ముగించాలనుకునే సందర్భాలలో ఇది సౌకర్యవంతంగా ఉంటుంది.
• చట్టాన్ని తప్పించుకునే ప్రయత్నాలు. విక్రేతలు కొన్నిసార్లు కల్పిత లావాదేవీలు, ఆస్తిని కంపెనీకి, బంధువుకు బదిలీ చేయడం లేదా మార్పిడి ఒప్పందాలను సృష్టించడం ద్వారా ఆస్ట్రియాలోని వోర్కాఫ్‌స్రెచ్ట్‌ను తప్పించుకోవడానికి ప్రయత్నిస్తారు. కేసు చట్టం ప్రకారం అటువంటి చర్యలు చెల్లవని ప్రకటించబడవచ్చు మరియు లబ్ధిదారునికి వాపసు లేదా పరిహారం డిమాండ్ చేసే హక్కు ఉంటుంది.

ప్రత్యేక హక్కులు కలిగిన అద్దెదారులు. ఆస్ట్రియాలో, అందరు అద్దెదారులకు సాధారణ హక్కు లేదు, కానీ సబ్సిడీ అపార్ట్‌మెంట్‌లు లేదా అద్దెకు సొంతం చేసుకునే పథకాలు మొదటి ఎంపిక ఎంపికను అందించవచ్చు. ఈ విధానం దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులకు అనుకూలమైన నిబంధనలపై యజమానులుగా మారడానికి నిజమైన అవకాశాన్ని ఇస్తుంది.

వారసత్వం మరియు హక్కుల బదిలీ . ఆస్తి వారసత్వంగా సంక్రమించినట్లయితే, ఒప్పందంలో నిర్దేశించినట్లయితే, మొదటి తిరస్కరణ హక్కు వారసులకు వర్తింపజేయడం కొనసాగించవచ్చు.

ఆస్ట్రియాలో గృహాలను కొనుగోలు చేయడానికి ముందస్తు హక్కు లబ్ధిదారునికి అనేక ప్రయోజనాలను అందిస్తుంది, కానీ అదే సమయంలో కొన్ని నష్టాలను కలిగి ఉంటుంది.

• పోటీదారుల నుండి రక్షణ: మూడవ పక్ష కొనుగోలుదారుడు కొనుగోలు చేసే ముందు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే అవకాశం హక్కుదారునికి ఉంటుంది. వియన్నా మరియు ఇతర ప్రధాన నగరాల్లో రియల్ ఎస్టేట్‌కు అధిక డిమాండ్ ఉన్నందున ఇది చాలా ముఖ్యం.
• ధర మరియు నిబంధనల అంచనా: లబ్ధిదారుడు మూడవ పక్షం మాదిరిగానే ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తాడు, ఇది ఊహాజనిత ధరల పెరుగుదలను నివారిస్తుంది.
• పెట్టుబడి ప్రణాళిక: చట్టం ప్రకారం మీరు అపార్ట్‌మెంట్లు, ఇళ్ళు లేదా భూమిని కొనుగోలు చేయడంతో సహా ఆర్థిక మరియు పెట్టుబడి వ్యూహాలను ముందుగానే ప్లాన్ చేసుకోవచ్చు.
• అద్దె దరఖాస్తు: దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు ఆస్ట్రియాలో ఆస్తులను పునఃవిక్రయం చేయడానికి లీజుకు-స్వంతమయ్యే ఎంపికను సద్వినియోగం చేసుకోవచ్చు, ఇది మూడవ పక్ష కొనుగోలుదారుల కంటే వారికి ప్రయోజనాన్ని ఇస్తుంది.

• ఆస్తి యొక్క తగ్గిన ద్రవ్యత: మొదటి తిరస్కరణ యొక్క రిజిస్టర్డ్ హక్కుతో రియల్ ఎస్టేట్ ఇతర పెట్టుబడిదారులకు తక్కువ ఆకర్షణీయంగా ఉండవచ్చు.
• చట్టపరమైన మరియు నోటరీ రుసుములు: టైటిల్ నమోదుకు ఖర్చులు అవసరం, ముఖ్యంగా ఆస్తులు లేదా భూమి ప్లాట్లను తిరిగి అమ్మే విషయానికి వస్తే.
• విక్రేత స్వేచ్ఛ పరిమితి: ఆస్తి యజమాని దానిని స్వేచ్ఛగా పారవేయలేడు, ఇది లావాదేవీలో జాప్యాలను సృష్టించవచ్చు.
• గడువులు మరియు విధానాలను ఖచ్చితంగా పాటించడం ముఖ్యం: 30-రోజుల వ్యవధిని పాటించడంలో వైఫల్యం లేదా నోటిఫికేషన్‌లో లోపాలు హక్కులను కోల్పోయే అవకాశం ఉంది.

ఆచరణలో, ఆస్ట్రియాలో RoFR తరచుగా తక్కువగా అంచనా వేయబడుతుందని నేను చూస్తున్నాను, ముఖ్యంగా అద్దెదారులు మరియు చిన్న పెట్టుబడిదారులు. చట్టం స్వయంచాలకంగా వారి ప్రయోజనాలను రక్షిస్తుందని చాలామంది నమ్ముతారు, కానీ వాస్తవికత ప్రకారం సరైన నోటిఫికేషన్, రిజిస్ట్రేషన్ మరియు గడువులను పాటించకపోతే, ఈ ప్రయోజనాన్ని కోల్పోవచ్చు. అందువల్ల, చట్టాన్ని ధృవీకరించడం మరియు అమలు చేయడంలో అనుభవజ్ఞులైన విధానం విజయవంతమైన లావాదేవీకి కీలకం.

ఆస్ట్రియాలోని వోర్కాఫ్‌స్రెచ్ట్ హక్కు అనేది ముందస్తు హక్కు యొక్క క్లాసిక్ హక్కు మాత్రమే కాదు, మార్కెట్‌తో పాటు పరిణామం చెందే మరియు కొత్త పరిస్థితులకు అనుగుణంగా ఉండే ఒక సాధనం కూడా:

"శాశ్వత" హక్కులను పరిమితం చేయడం మరియు అద్దెదారులను రక్షించడం . వియన్నా వంటి నగరాల్లో, అద్దెదారులను రక్షించడానికి మరియు మార్కెట్ గుత్తాధిపత్యాన్ని నిరోధించడానికి చట్టం క్రమంగా దీర్ఘకాలిక లేదా "శాశ్వత" మొదటి తిరస్కరణ హక్కులను పరిమితం చేస్తోంది. అయితే, దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు ఇప్పటికీ ఆస్ట్రియాలో లీజుహోల్డ్ మరియు కొనుగోలు హక్కు హక్కులను ఉపయోగించవచ్చు, తద్వారా వారు అనుకూలమైన నిబంధనలపై అపార్ట్‌మెంట్‌లను కొనుగోలు చేయడానికి వీలు కల్పిస్తుంది.

బలవంతపు వేలం విధానాలలో ఉపయోగం (Zwangsversteigerung). వేలం అమ్మకాల సందర్భాలలో, వేలం తర్వాత ఆస్ట్రియాలో ఇంటిని విక్రయించేటప్పుడు లబ్ధిదారుడు తిరిగి కొనుగోలు హక్కును వినియోగించుకోవచ్చు. ఇది అసాధారణమైన కానీ ప్రభావవంతమైన వ్యూహం, ఇది కొనుగోలుదారుడు మూడవ పక్షం అందించే ధరకు ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి అనుమతిస్తుంది, వారు ఇప్పటికే వేలంలో పాల్గొన్నప్పటికీ.

కార్పొరేట్ మరియు పెట్టుబడి కేసులు. ఆస్ట్రియాలో భూమిని కొనుగోలు చేయడానికి ముందస్తు హక్కులు  కార్పొరేట్ పునర్నిర్మాణాలు, మార్పిడిలు మరియు భూమి లావాదేవీలలో చురుకుగా ఉపయోగించబడతాయి. ఆస్తులను ముందస్తుగా నియంత్రించడానికి మరియు పోటీని పరిమితం చేయడానికి కంపెనీలు ముందస్తు హక్కులను ఉపయోగిస్తాయి.

ఆస్ట్రియాలో పొరుగు భూమిపై మొదటి తిరస్కరణ హక్కు. కొన్ని సందర్భాల్లో, భూ యజమానులకు పొరుగు భూమిపై మొదటి తిరస్కరణ హక్కు ఇవ్వబడుతుంది, ఇది వారి ఆస్తులను విలీనం చేయడానికి లేదా విస్తరించడానికి ప్రణాళిక వేసే పెట్టుబడిదారులకు చాలా ముఖ్యమైనది.

పాక్షిక అమ్మకం మరియు కొనుగోలు హక్కు. కొంతమంది యజమానులు తమ ఆస్తిలో కొంత భాగాన్ని అమ్మేస్తారు, అమ్మిన వాటాలను కొనుగోలు చేసే హక్కును నిలుపుకుంటారు. ఇది ఆస్తిని తిరిగి ఇచ్చే అవకాశాన్ని నిలుపుకుంటూనే మూలధనాన్ని ఖాళీ చేయడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. ఉదాహరణకు, ఆస్తిలో 10%, 25% లేదా 50% అమ్ముడైతే, యజమాని ఈ వాటాలను ప్రస్తుత మార్కెట్ ధరకు తిరిగి కొనుగోలు చేయవచ్చు.

ఆస్ట్రియాలో రియల్ ఎస్టేట్ కోసం మొదటి తిరస్కరణ హక్కు అనేది లబ్ధిదారుడి ప్రయోజనాలను కాపాడే ప్రభావవంతమైన సాధనం, అదే సమయంలో యజమానిపై కొన్ని పరిమితులను విధిస్తుంది. ఇది అపార్ట్‌మెంట్‌లు, ఇళ్ళు మరియు భూమి ప్లాట్‌లకు కూడా వర్తిస్తుంది మరియు ఫార్మాలిటీలను జాగ్రత్తగా పాటించడం, భూమి రిజిస్ట్రీలో నమోదు చేయడం మరియు అన్ని పార్టీలకు తక్షణ నోటిఫికేషన్ అవసరం.

మొదటి తిరస్కరణ హక్కు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌ను మరింత పారదర్శకంగా మరియు ఊహించదగినదిగా చేయడానికి సహాయపడుతుంది, దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు మరియు పెట్టుబడిదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడుతుంది. ఆచరణలో, ఈ హక్కు యొక్క ప్రభావం నేరుగా గడువులను ఖచ్చితంగా పాటించడం, ఒప్పందాలను సరిగ్గా అమలు చేయడం మరియు రిజిస్టర్‌ల ప్రాథమిక ధృవీకరణపై ఆధారపడి ఉంటుంది. పెట్టుబడిదారులు, రియల్టర్లు మరియు అద్దెదారులు సంఘర్షణ ప్రమాదం లేకుండా ఈ హక్కును సద్వినియోగం చేసుకోవడం ముఖ్యం.